導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業審計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產；稅種；審計

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01

我國房地產業在近幾年來的努力下迅猛的發展起來，成為國民經濟的支柱產業，對國家經濟的增長發揮著重要作用。我國審計機關，結合國家相關政策將房產產業的納稅作為稅收管理的重要內容。這些調整在一定程度上維護了房產業在稅收管理上的秩序，提高了房地產產業的審計水平，也為房地產產業的展帶來有效作用。

一、房地產企業的主要稅種

我國的房地產企業應納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：

1.營業稅。營業稅是按照房產企業所建建筑及不動產的出售來計稅的，其中還有相應的建設維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。

2.企業所得稅。房地產開發的應繳納稅收的所得稅部分。

3.印花稅。房地產企業在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。

4.房產稅。房產租金所得的收入應繳納的稅。

5.土地增值稅。在房產企業中，因轉讓房地產獲得的增值收入而繳納的稅。

6.城鎮土地使用稅。開發商在使用國有土地時，依據使用土地的面積而繳納的稅。

7.契稅。房產企業在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。

二、房地產開發企業主要稅種的審計要點

1.營業稅及企業所得稅的審計。一般情況下，房地產開發商通過銷售樓房和出租樓房取得相應的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產數量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業影響最明顯的是企業的銷售價格。通常情況下，企業將取得的銷售房預收款長期掛賬或通過其它手段轉移所得收入。除此之外，房地產企業自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業產品、建立市場后，企業會借此給予相應的獎勵，也會在員工福利上做一些企業的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節針對稅收相關內容進行分析。

2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業的問題也存在這許多內容。審計調查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業在這一稅收上都沒有記錄內容，企業一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規定，印花稅要在建立書面合同或票據時，應立即購買印花稅票進行印花稅的繳納。現行稅法規定中，單位與企業之間發生的有關會計等專業技能的咨詢合同是不需要企業繳納印花稅的。

3.房產稅的審計。房產稅以房產的剩余數值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%。現行法律為了稅收征收的公正立法，規定房地產開發商在出售樓房之前，對這些產品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發商如果有出租或出借樓房的現象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關注房地產開發商的銷售現狀，以防有將房產出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現象。另一方面，因為企業工程的時間往往很長，滯后于產品的使用時間，一些工程企業的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業要適時的調整計入房產稅的稅基。

4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數值的正確計算，就要在審查時緊密關注房地產開發商是否將房產收入長期掛賬，企業有可能并未及時繳納稅款。企業在獲得實際收入使也會有遺漏的現象發上，在進行銷售時，也會出現成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業將已經取得的土地使用權的支付內容在開發轉讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應用上，企業也會將不屬于開發成本的費用計入開發成本當中，在與相關單位進行合同轉讓和會計憑證核對時，成本結轉辦法也會出現失誤。企業在借款利息支出中是否按照國家相關規定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額?？偠灾趯ν恋卦鲋刀愡M行有關稅收審計時，要注意核實房地產轉讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據這些內容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應繳納稅額的正確性。

5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現金形式發放的工資是否已經被扣去個人所得稅；諸如個人在企業工作中，自己業績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產的員工已有負擔個人所得稅或者企業為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉換成已經包含稅收收入后的個人所得稅的計算結果。

6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產開發企業要繳納的國有土地使用權出讓的稅額。房地產在開發前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數據查證的。在審計契稅時，房地產開發會與購買者達成協議，未開發票或少開發票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據，這就注意加強和房產管理部門的協調溝通，以防這類事情的不確定性。

三、結語

總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業進行大的處罰，遏制住企業在發展中的偷稅漏稅的現象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發展，消除房地產企業在獲取利潤中的偷稅漏稅現象，確保國家的相關利益，維護社會人民的合法權益，這就要我們的稅收機關要做出不斷地努力。

參考文獻：

[1]黃慧豪,麥錦華,梅愛付,等.房地產調控形勢下個人住房貸款的風險表現及審計關注點[J].財經界(學術),2010.

篇2

企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標?！北径x第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。

2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

4.5建立相應的評價考核與激勵機制

篇3

關鍵詞：房地產開發企業 會計內部控制 問題 策略

當前，我國房地產開發企業發展速度較快，發展規模不斷擴大，在市場中占據重要地位，有效推動了國民經濟快速增長。但是，房地產開發企業發展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內部控制方面的問題，對房地產開發企業正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產開發企業的會計內部控制。

一、房地產開發企業會計內控中存在的問題分析

（一）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化

一方面，在計劃經濟體制的影響下，房地產開發企業未樹立正確的會計內部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現代市場經濟的發展，而且對我國發展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結合現代社會發展，做了深入的經濟體制改革，僅強調理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產開發企業并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經營管理工作，使得企業經營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業的法人治理結構并未發揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環境。當前，隨著房地產開發企業快速發展，市場上新涌現的房地產開發企業所實行的法人治理結構通常存在“形備而實不至”的現象，內部權力制衡效果較差。

（二）房地產開發企業會計內控制度并不完善

現階段，房地產開發企業還缺乏一套完善高效的會計內部控制制度，而導致這種現象發生的主要原因有：首先，企業未加快建設會計內部控制制度，部分企業雖構建了但還缺乏系統性，這樣，企業在實施會計內部控制制度時就缺少相關的參考依據。其次，有的房地產開發企業中雖存在會計內部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內部控制程序，但未構建匹配的監督審計程序，雖具備成本控制與優化機制，但整體協調性低，沒有制定相關的制衡機制。

（三）房地產開發企業對內控的認識不足或缺乏

當前，有不少房地產開發企業將注意力全部放在了自身商品的開發與銷售上。有的企業將會計內部控制定義為內部牽制制度或者主要用來控制運行成本?？梢?，對會計內部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業必須認識會計內部控制對自身經營活動具有的推動作用，提高資產的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發生，獲取較好的利潤。

二、房地產開發企業會計內部控制的有效策略

（一）提高房地產開發企業會計人員以及管理人員的整體素質

人才是市場競爭的主要因素，對企業的發展起到了關鍵性作用，是企業各項制度的實施者。當前，房地產開發企業應注重提高會計工作者與管理者的整體素質，加強他們的業務知識培訓，力爭培養一批專業水平高、技能好的高素質會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業務水平上達到了財務管理實際需求。

（二）加強對房地產開發企業內部會計監督力度

首先，強化會計資料內部審計；內部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產的安全完整性，同時有效督促員工按照內部管理制度開展作業，健全內部控制，確保企業經營合法性。所以內部審計在內部會計監督力度的加強中作用巨大，企業應設置專門的內部審計機構，并配備專業的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業為了強化內部會計監督要求，構建內部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。

（三）加強構建“以人為本”的企業文化建設

在會計內部控制基礎上構建“以人為本”的企業文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業會計內部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產開發企業持續穩定發展中發揮重要作用，企業要想提高會計內部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養員工的職業道德素養及技能，提高員工的法律意識，對各個區域中的法規加以掌握與了解，從而增強工作適應性。

三、結束語

綜上所述可知，會計內部控制是企業有效經營的前提保障，是企業中不可或缺的一項經濟管理活動。為了保證會計內部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業具有較高的內部管理水平，會計從業人員具有較高的財務管理水平，推動企業持續發展。

參考文獻：

[1]石英麗.建立與完善企業內部控制制度[J].商場現代化，2010（（21）：24-25

篇4

關鍵詞：房地產開發企業 收入核算 成本核算

近些年來，隨著我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。房屋作為一種特殊的商品，具有價值大、開發周期長等特點，與傳統的商品有巨大的差異，自然導致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產會計核算方面的問題也暴漏出來，一些收入、成本核算方面的問題也值得商榷。

一、房地產會計核算中存在的問題

（一）會計核算中收入存在的問題

企業會計準則與稅收規定存在著不同。企業會計準則對于收入的確認有五項原則，由于企業獲得預售許可證可進行房屋的出售，此時通常房屋還未建設，購房者購買的是期房，但是此時房地產企業已經收到購房者的款項，而商品所有權上的風險并未有效轉移，不符合準則規定的收入確認的標準。只有等到所開發的房產竣工驗收并移交給購房者之后才能確認收入。而稅法上則規定預售所得款項需要計入預售收入并需要納稅。房地產企業對于相關附屬設施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒有進行收入的確認，這部分也屬于房地產銷售的范圍，卻并未納入到收入中來。而且，在銷售過程中包括的物業費、罰款、政府獎勵、收取的客戶違約金并未在收入中體現。

（二）會計核算中成本存在的問題

首先，目前的房地產成本核算并未對成本的計算與分配進行詳細的規定。房地產開發企業成本核算的對象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來說，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產開發企業都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對于高層建筑來說，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來度量，必然導致會計計量的不準確。其次，房地產企業存在通過操縱成本來偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對象，自用的是沒有單獨進行成本的核算，反而計入主營業務成本，減少了利潤，降低了對于國家的對手貢獻。有的房地產企業通過擴大期間費用的范圍來增加成本，將購房者交納的房款用作廣告費、業務招待費等的支出，計入管理費用，無形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規發票入賬，通過修改、自行填列過期作廢的發票，來增加營業成本，降低企業利潤。

二、改善房地產會計核算相關問題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設施收入核算制度。相關部門可以嘗試指定一套符合我國房地產開發企業預售收入的確認制度。同稅收法規結合起來，把簽訂銷售合同時收取預收款的時點作為銷售收入確認的時點。這樣就會避免因為無法確認收入而使得房地產開發企業在財務報表上出現大量的虧損，同時真正銷售的時候又會產生巨量的收入，財務報表上顯示有大量的利潤，無法真實反映房地產開發企業的經營狀況。二是要規定好房地產開發企業銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應該包括商品房以及配套的設施。三是加強對土地轉讓、房屋出租的收入以及其他收入的監管力度。這部分收入大約占整個房地產企業收入的15%。對于土地的轉讓收入，國家可以建立在不同地區的土地價格的數據庫，并且規定最低的土地交易價格的標準，低于該標準就不給于過戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強輔助材料的管理。通過建立“銷售備查簿”、“預售收入備查簿”、“協助辦理房屋產權清冊”等輔助材料，可以從側面真實反映企業真實的應納稅所得額。這樣就可以防止企業隨意調整收入以及利潤，使房地產企業達到納稅規范。

（二）對于高層建筑成本核算“因層而異”

通過層次分析法或者其他適合房地產開發企業確定權重的方法，對于每一層樓房確定一個用來計算成本的權重，通過總成本和可銷售建筑面積計算平均成本，以每一層樓的權重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個例子，某房地產企業根據以往的經驗以及科學的計算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問題。另外，需要準確歸集和分配成本。對于復雜的工程，很難將成本費用歸集到成本核算對象。這時就需要運用科學的方法進行成本費用的分配，嚴禁隨意分配?；A設施費用可以采用因果關系法，按照歷史發生的原因進行分攤。配套設備按照按照預算面積分攤，按建筑面積分配一些現場組織的管理費用。按照占地面積分配拆遷補償費及土地征用費。

（三）加強審計的作用

通過房地產企業內部審計規范房地產企業的成本操縱行為，對經濟活動的真實性進行獨立的監督和評價，促進實現經濟管理的有效性，加強房地產企業內部控制的建立。同時，也要結合外部審計的力量，對于企業違法違規的行為進行披露，以及修正企業不合規范的賬務處理行為。內部審計與外部審計相互結合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產企業偷稅漏稅的行為的發生。

三、結束語

目前階段，我國房地產市場方面依然不成熟，會計核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應該結合市場發展規律，利用有效的管理制度，提高會計核算的準確性，完善房地產企業的會計核算系統。

參考文獻：

篇5

關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。

房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。

房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。

參考文獻

篇6

關鍵詞：房地產開發企業 ， 費用核算管理

Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.

Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management

中圖分類號：C29文獻標識碼：A文章編號：

前言：房地產開發企業在面臨我國經濟體制深化改革，我們要勇于發現現在現行的費用核算方法所顯露出的問題。通過不斷的借鑒和完善，形成利于企業發展的新的費用核算管理辦法。

一、房地產開發企業在建工程核算上存在的主要問題

( 一) 核算科目不規范。一些工程核算不通過“在建工程”科目, 而在“其他應收款”、“遞延資產”等科目中串進串出?！霸诮üこ獭毕略O的子目不按工程項目匯集, 而按施工單位、施工承包個人或供貨單位分設; 甚至把多項工程混在一起稱為“綜合戶”、“其他戶”,形成一筆糊涂賬。

( 二) 入賬憑證不合規。突出表現為付款手續不健全, 白條滿天飛, 甚至無任何憑證也款。此外還存在無批準文件, 無施工合同, 無工程預算、無決算書等現象, 造成付款失控, 往往工程款付過頭, 事后難追回。

( 三) 工程造價成本失實?；煜耸找嫘灾С龊唾Y本性支出的界限, 把生產經營中發生的水電費、修理費、辦公費以及業務招待費都計入工程成本; 也有利用職權, 假公濟私, 乘拆遷分房之際, 塞進關系房、子孫房、親戚房, 加大工程造價成本。相反, 也有把應該計入工程的支出列作企業待攤費用或直接予以消化, 同樣造成工程成本失實。

( 四) 沒有實行項目資本金制度。企業在建工程的資金主要依靠銀行貸款, 或向社會和企業內部高息集資, 資本成本過高, 超過了基建項目內含報酬率, 加大了企業財務風險。

( 五) 固定資產的處理和轉賬滯后。有些企業對工程前應報廢處理的固定資產不及時轉賬處理, 建后成本虛假。最常見的是工程完工并交付使用, 但長期不轉作固定資產, 不僅不提折舊, 還繼續把基建借款利息計入工程成本, 造成企業利潤虛增。還有的固定資產轉賬時, 賬務處理過粗, 房屋不分土建、裝璜; 機器設備并入房屋價值, 難以分類進行折舊核算。

( 六) 工程材料管理混亂。如施工單位的來料少用多算; 建設單位供應的三材和用具多供少結; 施工場地的材料被盜; 完工后剩余材料短少損失等現象普遍。

二、關于加強房地產開發企業在建工程核算和管理的幾點建議

( 一) 清理“在建工程”賬戶, 規范核算程序, 健全入賬手續。

1. 收集和補齊在建工程的各種檔案資料,包括項目批準書、施工合同書、工程預算書、工程決算書等, 確保工程施工核算資料的完整、合法和有效。

2. 清理“在建工程”賬戶。按會計制度規定, 把包括固定資產新建工程、改擴建工程、修理工程等所發生的實際支出都歸集到“在建工程”科目并分戶核算。嚴格資本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不應該計入工程成本的企業期間費用。較大的工程項目可單獨按國有建設單位會計制度進行核算; 企業通過“在建工程”控制, 平時經營核對余額, 清理往來,加強監督管理。工程完工并交付使用后, 要及時辦理竣工驗收手續, 轉作固定資產; 尚未辦好竣工手續的, 也應估價轉作固定資產, 待以后辦好竣工決算手續后, 再進行調整。

3. 清理工程所占用的資金, 完善付款手續。付款必須取得合法憑證, 嚴禁白條和無憑證付款以及大額支付現金等; 預付工程款要從嚴掌握, 留有余地, 切忌超付。施工單位領用的材料物品, 要有償結算。用于工程項目的銀行貸款, 其利息支出在工程未完工前計入工程成本。

4. 建立健全有關工程管理的規章制度, 如經濟合同管理制度、費用審批控制制度、財產物資保管制度等。

( 二) 重視基建審計工作, 做到在建工程項目必審。凡在建工程項目都必須進行審計; 內部審計必須貫穿于工程項目的始終?？⒐徲嬕部晌猩鐣徲嫏C構實施, 因為社會中介機構出具的審計報告, 具有公證性、權威性, 對施工單位高估冒算造價能起到仲裁核減作用。國有資產管理部門、上級主管部門和控股母公司的董事會都應重視和檢查企業的在建工程。

( 三) 加強會計人員業務培訓, 提高核算管理水平。

三、房地產開企業可實行以變動費用計算為主的核算辦法

如何借鑒直接成本計算法, 改進房地產開發企業現行的核算辦法, 根據工業企業的情況, 大體上有三種意見。

篇7

1、房地產開發企業資金管理的概念

房地產企業項目開發過程的資金流構成要素主要包括有開發成本、期間費用、銷售收入和各項稅費。根據房地產企業資金流動的來源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產企業在項目開發中的關鍵控制節點,將房地產開發流程分為六大階段:即項目投資機會研究及土地競投階段、項目定位策劃及前期籌備階段、規劃設計階段、工程建設階段、市場推廣和營銷階段、售后及物業管理階段。房地產資金管理指的是企業在上述階段中對于其應用的各項資金的控制與管理,它是作為房地產財務管理的核心。

2、房地產開發企業資金管理的特點

(1)房地產項目開發所需投資成本高、項目周期長,單純依靠自有資金難以保證項目開發順利進行和分擔項目風險,更無法撬動大項目開發。房地產企業上市融資門檻極高,絕大多數企業難以利用資本市場直接股權融資。為彌補項目開發資金缺口,大多采用商業銀行貸款等進行負債融資,導致資產負債率極高。

(2)房地產資金管理既要受到國家政策的影響,又要受到社會經濟等因素的影響,因此其資金運籌較其他行業表現的更加復雜化。

(3)房地產的開發和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運籌方面存在投資和回收的互補性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開發,而開發不斷,又可以使資金不斷回收,實現資金使用的最大化。

二、房地產開發企業資金管理措施

1、進行房地產開發項目的可行性規劃

可行性研究對于企業在確定房地產的投資項目時極其重要,不能僅僅流于形式,要對投資項目的背景情況進行詳細調查,規避可控因素,對于市場上房地產的基本情況進行調查,對于類似相近的投資項目進行對比,盡可能地減少風險,避免盲目投資帶來的經濟損失。

2、進行周密的資金預算管理和過程控制

資金預算管理,從內容上看,是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系;從職能上看,是對其業務流、資金流、信息流和人力資源進行全面整合,最終使企業的資金獲得最佳全面效率;從過程上看,是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵,對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。

3、拓展房地產開發企業的融資渠道

資金籌集應當遵循合法、適量和時效性原則?；I集資金必須遵守國家的有關法律規章,接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌資方式,力求達到最有效的資金籌集,以保證開發項目施工的順利推進。除自有資金、商品房預售、銀行貸款等常見的融資來源外,還應積極拓展其他融資渠道。(1)房地產金融創新。房地產金融創新主要由房地產投資信托、企業商業債券、住宅抵押貸款證券化等構成。目前中國房地產市場,金融創新工具興起不久,普及度不高,少數大型房地產企業正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產開發項目的承包商預先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場競爭激烈的情況下,建筑企業(乙方)在總包商或分包商招標過程中,以提供墊資、延長付款期限或靈活的付款方式等增強競標能力,房地產開發企業(甲方)則借機變相向建筑施工企業融資。(3)并購或合作開發。并購是國內大型房地產企業實現規模化發展,中小型房地產企業向有實力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發是兩個及以上房地產企業共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來從事項目開發。不僅中小型房地產企業在項目開發中采用合作方式,國內知名房企在大盤項目中也樂于強強聯手、優勢互補。(4)內部認購。內部認購是在開發項目尚未取得“商品房預售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內進行商品房銷售。內部認購可以使房地產企業提前獲得部分銷售收入。2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》明確規定“不得以內部認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房”。內部認購作為違規操作被明令禁止,但現實中仍有不少開發商暗箱操作。

4、加強資金的風險和監督管理

企業的風險影響企業的生存和發展,房地產開發企業的資金風險主要包括在途風險、或有風險、使用風險。其使用風險表現為企業的投資風險,它屬于一種事先可以控制的風險,必須加強對投資的決策管理,對于項目的評審要做到更加科學、更加專業、使風險降到最低的程度,重大的投資問題必須形成有效的決策約束機制,并且實時的跟蹤管理。其在途風險體現在資金的結算過程,并且應當將部門的管理人員、業務人員的績效同應收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業還可以進行內部審計,對于財務信息和財務業績進行審計和監督,評價其真實性和合法性,強化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業資金管理的信息化建設

篇8

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，房地產企業的成本控制面臨著前所未有的挑戰，成本控制的過程是一個發現薄弱環節，挖掘內部潛力，降低成本途徑的過程。加強房地產企業的成本控制，以保證成本管理目標實現，有利于提高企業的核心競爭力，使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大。為了有效地增強房地產企業的市場競爭力，科學地組織實施成本控制勢在必行。如何以最低的成本，實施合理的成本控制方案，提高企業的投資效益，成為房地產企業關注的焦點，研究房地產企業項目成本控制管理對房地產企業的發展具有十分重要的現實意義。鑒于此，本文對房地產開發企業項目成本控制作了相關探討。

二、房地產企業成本控制中存在的問題

在企業管理中，成本控制是非常重要的一項工作，房地產企業管理的核心內容是成本控制。目前房地產企業成本控制管理還存在著諸多亟待解決的問題，這些問題主要有以下幾點：

1.成本控制意識淡薄

企業成本是企業生產和銷售產品所發生的一切費用的總和。目前在房地產企業項目成本控制管理中，許多房地產企業的成本管理受各種傳統因素的影響，對成本控制存在錯誤的認識，參與成本控制主體只有財務人員，主要以產品的生產過程為中心，僅僅靠擴大投資規模來實現企業的利潤，沒有考慮到企業內部其他非生產部門對成本費用的影響，甚至認為其它階段對成本控制的影響不大，不能把生產與經營相統一，對企業外部的價值鏈更是視而不見。這種企業成本管理觀念不能控制全過程項目的成本，遠遠不能適應現代房地產開發企業發展的需要，更削弱了房地產開發企業的競爭能力，嚴重影響資金的周轉和生產的正常運轉。

2.成本監督控制欠缺

在開發房地產項目過程中，很多企業并沒有有效控制和監督開發過程中的成本狀況，很多企業往往十幾個項目同時開發，而財務部門和經營部門只是計算季度和年度的經營收支情況，將所有的資本運營統一考慮，監督的管理模式已越來越不適應現代經濟發展的需要。對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況。在房地產開發企業會計核算監督管理中，監督手段滯后于業務發展需要，僅停留在對紙制傳票、報表、賬薄的事后監督，對事前監督和事中監督缺乏實時有效的監督，這種方式對企業的發展造成了很大問題。

3.成本控制方法落后

許多房地產開發企業普遍存在成本控制管理的方法落后的現象，對成本控制分析方法過于簡單，主要根據傳統的房地產企業成本控制方法財務部門的決算報告，忽略了對其他相關企業及相關領域成本行為的管理，企業成本管理的目的局限于降低成本，過于依賴目前的成本管理系統，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用，使企業在生產發展中受到嚴重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發現，目前的成本控制方法與現代房地產企業管理的要求存在很大的一段距離，已經不能適應競爭日益激烈的經濟環境，采取有效的措施控制企業成本是房地產開發企業的迫切要求。

4.會計核算方式有限

房地產開發企業的會計核算，涉及到設計、施工、銷售等各個環節是一個復雜的系統。但是目前很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，會計核算方式十分有限。大多數房地產開發企業仍然采用傳統的手工會計核算方式，具有較大的隨意性，存在著控制功能不足的風險。現行的會計核算方式不能涵蓋核算業務的全過程，往往不能夠對成本支出沒有一個很好的監控和管理作用，會計核算制度滯后于會計電算化建設的步伐，加之有些企業的會計從業人員的素養不夠高，會計核算水平參差不齊，控制環境比較薄弱，嚴重地阻礙了企業現代化管理方式的進程，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。

三、解決房地產企業成本控制問題的對策

隨著現代市場經濟的不斷發展，對房地產開發企業項目成本控制管理提出了更高的要求，為了加強成本控制管理，下文針對上述房地產開發企業項目成本控制管理中出現的問題，提出了以下幾點解決房地產企業成本控制問題的對策。

1.樹立成本控制意識

現代企業的經營必須要以市場為導向，房地產開發企業的項目成本控制管理也要以市場為導向，高度重視成本控制的實際工作，在意識上充分認識到良好的成本控制給企業帶來長遠的利益。在房地產開發企業的經營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應社會主市場經濟發展的需要。成本控制不能局限于產品的生產過程，應結合經濟與技術，管理與生產并重的原則，把房地產企業成本控制工作視為一項系統工程，成本控制的觀念貫穿房地產項目建設的始終，降低企業的生產成本，增強企業的成本效應。積極開展培養全員參與控制企業成本的培訓，加強對成本專業人才的培養和使用，使房地產開發企業在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。

2.加強成本控制監督

由于房地產開發項目本身的建設過程是一個建設周期長的工作，對于每一個項目實際工作的環節，成本控制監督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產開發企業的領導和相關工作人員應設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和監督成本控制體系，統籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。成本控制管理通過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應積極推廣應用先進的檢測手段和顯示監控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分調動各相關部門工作的積極性，實現優勢互補且互相監督與制約，有利于為成本核算和控制創造條件，從而達到降低企業成本的目的。

3.改善成本管理方法

由于目前房地產開發企業的成本控制方法，不能適應新時期房地產開發企業發展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產開發企業成本控制管理的有效途徑之一。房地產開發企業應將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內，一是建立健全成本管理系統，通過合理分配企業人、財、物等戰略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據企業競爭戰略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據每個企業的不同情況靈活地、適當地加以借鑒和運用，極大地豐富和健全企業的成本管理方法體系。

4.實施信息管理系統

現代企業的成本控制需要一個全面信息化管理系統，房地產企業為擺脫高成本和低效率的粗放式經營方式，在房地產管理領域應運用先進的信息技術進行企業項目成本控制管理。充分利用現代化的計算機技術進行成本控制，推進企業成本管理信息化工作，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統，能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。當前，ERP成本管理系統是進行成本控制的較理想的信息化管理系統。它建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。

四、結語

總之，房地產開發企業項目成本控制管理是一項復雜的工作，影響房地產開發經營成本因素眾多，房地產開發企業要結合自身的實際，正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，嚴格控制項目的開發成本和期間費用。只有把握好項目成本控制是的實施和管理是企業實現組織目標，是提高競爭力的關鍵，不斷加強企業的成本控制管理，減低房地產開發經營風險，才能提高投資回報率，降低企業財務成本?？刂品康禺a的開發經營成本，對促進房地產企業集約經營的意義重大。

參考文獻：

[1]熊榮萍.試論房地產開發經營的成本控制[J].現代物業,2008(12).

[2]陳元.如何加強房地產項目的成本管理[J].法制與社會,2007(09).

[3]黃楊,羅林.淺談房地產開發項目的成本控制管理[J].四川建筑,2009(10).

[4]昌曉玲.淺談房地產開發企業項目成本控制管理[J].商場現代化,2010(06).

篇9

第一條為了規范房地產開發經營行為。促進全縣房地產業健康發展，加強房地產開發經營活動的監督管理。維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條凡在本縣行政區域內從事房地產開發經營和實施房地產開發經營監督管理。

第三條本辦法所稱房地產開發經營。指房地產開發企業在本縣國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產開發項目轉讓和在開發項目建設過程中預售商品房等行為。

第四條縣住建局是全縣房地產開發主管部門。負責全縣房地產開發經營活動的監督管理工作。負責商品房預售管理及登記、發證等工作?？h房管局依照有關法律、法規和規章的相關規定。協同做好房地產開發經營管理工作。并按照有關房地產市場的各項調控政策。有效遏制房價、地價過快上漲勢頭，發改、監察、規劃、國土、工商、地稅、住建、物價、質監等部門依照各自的職責分工。采取有力措施。促進民生改善和經濟發展。

第五條房地產開發應當根據城市規劃、土地利用總體規劃和年度建設用地計劃。實行科學規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。房地產開發堅持舊城區改造與新城區建設相結合的原則。保護歷史文化遺產。保護和改善城市生態環境。

第二章開發企業

第六條房地產開發企業的設立。并具備國家建設行政主管部門規定的資質條件。應當符合相關法律、法規、規章規定的企業設立條件。設立房地產開發企業。應當聽取縣住建局的意見。應當向縣工商局申請登記。縣工商局在對設立房地產開發企業的申請登記進行審查時。

第七條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內。持下列文件到縣住建局備案：

一）營業執照復印件；

二）企業住所證明；

三）企業章程；

四）驗資證明；

五）企業法定代表人的身份證明；

六）專業技術人員的資格證書和聘用合同；

七）法律、法規、規章規定的其他文件。

縣住建局備案并辦理相應變更手續。房地產開發企業分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術人員等事項的應當在縣工商局批準并辦理變更手續后的30日內。

第八條外地房地產開發企業進入本縣從事房地產開發經營活動。應當到縣地稅局辦理稅務登記。報縣住建局批準。并經縣房管局審查和備案后。外商投資設立房地產開發企業。并依照外商投資企業法律、行政法規的相關規定辦理有關手續。應當符合本辦法第六條第一款的規定。

第九條房地產開發企業資質實行分級管理和年檢制度。報市住建局核定或者審核其資質等級?？h房管局具體負責房地產開發經營管理工作?？h住建局應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員、開發經營業績等進行初審。本轄區內房地產開發企業應每年向縣住建局申請年檢初審工作。

第十條房地產開發企業應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發業務。

應當遵守下列規定：房地產開發企業承攬房地產開發業務。

一）一級房地產開發企業承擔房地產開發項目的建設規模不受限制；

二）二級及二級以下房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發項目。

第三章開發建設

第十一條房地產開發應當按照“先確定項目、后開發建設”原則進行。

縣發改局應當會同縣住建局編制房地產開發年度計劃。還應當報經縣政府批準。報經縣政府批準后實施；但對全縣經濟社會影響較大的跨行政區域的以及其他重點房地產開發項目計劃。

經批準的房地產開發項目。并納入全縣年度固定資產投資計劃。按照國家有關規定需經縣發改局核準的還應當報經縣發改局核準。

住宅小區總體方案的評審。對一些主要控制指標要進行專項評審。由縣發改局會同財政、住建、國土、水務、電力、規劃、房管、環保、消防、氣象等相關部門對小區總體方案中的規模、層高、間距、布局、道路、供排水、綠化、電力、供熱、容積率、物業管理等基礎設施和服務設施進行綜合評審。

住宅小區建設要嚴格按照建筑節能設計標準進行建設。水、電、暖必須實行分戶計量。屋面、墻體、地面、門窗、給排水等各項節能設施必須符合國家標準。

第十二條房地產開發用地應當符合國家供地政策相關規定。應當通過公開招投標的方式確定開發企業。已確定的房地產開發項目。

其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建設用地總量的70%縣住建局和國土局要定期向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。

對保障性住房用地采取劃撥方式供應；對中低價位中小套型普通商品住房用地采取“先限房價、后競地價”方式供應；對2A級以上高檔商品住房用地采取招拍掛制度供應。縣國土局要不斷完善住房用地供應方式。

第十三條土地使用權出讓前?？h規劃局和縣住建局應當就下列事項編制《房地產開發項目建設條件意見書》作為土地使用權出讓的依據之一：

一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

二）城市規劃設計條件；

三）基礎設施和公共設施的建設要求；

四）城市規劃道路代征、代拆要求；

五）基礎設施建成后的產權界定；

六）項目拆遷補償、安置要求；

七）其他需要明確的事項。

第十四條縣國土局對按規定期限交清全部土地使用權出讓金并符合其他規定條件的房地產開發企業。應當核發國有土地使用權證書；縣規劃局對開發項目規劃設計方案已經審定并符合其他規定條件的應當核發建設工程規劃許可證副本。

第十五條房地產開發企業在取得建設用地規劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規劃許可證副本之后。方可開工建設；未取得房地產開發項目建設施工許可證的不得開工建設。應當按照國家規定的相關條件申請領取房地產開發項目建設工程施工許可證。

第十六條所有新審批的商品房開發項目。必須配建面積10%保障性住房。建成后由縣政府統一按成本價收購，并在首期開工建設。凡不按比例配建的一律不予批準。應當遵守《房地產開發項目建設條件意見書》規定的內容。房地產開發企業進行開發建設。

第十七條房地產開發項目竣工后。應當進行綜合驗收。經驗收合格的方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的不得交付使用。應當進行竣工驗收；住宅小區等群體房地產開發項目竣工后。

由房地產開發企業向住建局提出驗收申請。依照有關法律、法規和規章的規定，縣房地產開發項目的竣工驗收和綜合驗收?？h住建局應當自收到驗收申請之日起30日內。組織工程質監、規劃、消防、人防、房管等部門，對涉及公共安全的內容和城市規劃設計條件的落實、城市配套設施的建設、單項工程的工程質量以及拆遷補償安置、物業管理等綜合內容進行驗收?？⒐を炇蘸途C合驗收合格后，應向縣發改局申請項目驗收。

第四章監督管理

第十八條房地產開發項目的招投標雙方應當依法簽訂開發項目建設書面合同。

第十九條房地產開發企業應當在與房地產開發項目招標方簽訂合同之日起5日內。記錄在房地產開發項目手冊》中。接受縣住建局檢查。房地產開發企業應當將房地產開發項目性質、占地面積、建設工程規劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規劃道路代征代拆的完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設進度等事項。并定期送縣住建局備案?？h住建局應當將《房地產開發項目手冊》記錄的內容作為資質審查和年檢的依據。

第二十條房地產開發企業應當根據開發項目設立項目建設資本金。資本金占項目總投資的比例不得低于20％。并在縣住建局監督下?？钣糜诜康禺a開發項目建設。項目建設資本金應當存入銀行專戶。

第二十一條房地產開發企業應當嚴格按照縣規劃局審定的規劃方案進行項目開發建設。承擔劃定的規劃道路代征、代拆任務。統籌安排配套基礎設施建設。城市規劃道路的代征、代拆。并接受縣住建局的監督管理。應當接受有關管理部門統一管理。

第二十二條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。

土地使用權出讓合同約定動工開發期限滿1年未動工開發的縣國土局應當征收其相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發的縣國土局應當無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府行為造成動工遲延的除外。

第五章開發項目轉讓和商品房預售

第二十三條房地產開發企業轉讓開發項目。應當符合下列條件：

一）依照本辦法規定中標的開發項目。并已交清全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；

二）投入開發建設的資金（不包括土地使用權出讓金）已達到工程建設總投資的25％以上；

三）已取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和房地產開發項目建設工程施工許可證；

四）法律、法規、規章規定的其他條件。

第二十四條房地產開發項目有下列情形之一的不得轉讓：

一）權屬有爭議的

二）地上建筑物和其他附著物權屬不明。或者屬共有物但未經其他共有人書面同意的

三）所承擔的城市規劃道路代征、代拆任務尚未完成的

四）未按規定的進度要求完成城市基礎設施和公共設施建設任務的

五）法律、法規、規章禁止轉讓的其他情形。

第二十五條轉讓房地產開發項目。轉讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記。持房地產開發項目轉讓合同到縣住建局備案。并自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內。

第二十六條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時。項目轉讓人還應當書面通知被拆遷人。開發項目的相關合同及拆遷補償安置協議載明的權利、義務隨之轉移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目。

第二十七條商品房銷售實行許可證制度。房地產開發企業預售商品房。并提交下列文件：未取得《商品房預售許可證》不得進行預售商品房。申請商品房預售應當向縣房管局提出書面申請。

一）營業執照和資質證書；

二）土地使用權證書；

三）建設工程規劃許可證和開發項目建設工程施工許可證；

四）按提供的預售商品房計算?？h住建局核驗的投入開發建設資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

五）經登記備案的房地產開發項目手冊》

六）建筑工程施工合同；

七）商品房預售方案及預售商品房平面圖；

八）法律、法規、規章規定的其他文件。

第二十八條縣房管局應當在受理商品房預售申請之日起10日內。對審查合格的房地產開發企業核發《商品房預售許可證》。房地產開發企業在辦理《預售許可證》之前。并出具《商品房價格成本認證書》應先經過商品房成本審核認證。由縣物價局會同住建、房管等部門對開發成本中的征地拆遷補償費、勘察設計及前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、管理費、貸款利息、建筑項目收費等進行審核認證。房地產開發企業憑商品房成本審核認證結論報告及縣住建局確定的條件。領取《商品房預售許可證》未經縣物價局審核認證成本的縣房管局不予辦理預售手續?？h房管局辦理預售手續。

第二十九條房地產開發企業預售商品房時不得進行虛假廣告宣傳。廣告中應當載明商品房預售許可證的文號。必須向預購人出示《商品房預售許可證》房地產開發企業預售商品房時。

第三十條房地產開發企業在商品房預售前。必須向縣物價、住建和房管部門及時、如實申報商品房預售價格。由縣物價局牽頭?？刂颇繕藘群侠砗硕ㄤN售價格，與住建、房管等部門對商品房開發項目的申報價格進行審核。并及時向社會公布，接收監督。接受縣發改、監察、住建、審計、財政、物價、工商、房管等部門的監督管理。享受國家優惠政策的居民住房實行政府定價或政府指導價。商品房銷售價格。應經縣房管局核定。銷售的商品房面積?？h地稅局要加強土地增值稅的征收管理力度。加大對房地產開發企業偷稅漏稅行為的查處力度。對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查?？h國土局要加大土地執法專項整治和清理工作力度。限制有違法違規行為的企業新購置土地。嚴格依法查處違法違規用地和囤地、炒地行為。依法查處房地產開發、銷售過程中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。遏制房價過快增長。縣發改、監察、住建、審計、財政、物價、工商、房管等部門要加強對商品房的價格監管。進一步穩定房價。

第三十一條房地產開發企業應當在取得預售許可證之后。一次性公開全部銷售房源。將商品房銷售方案、銷售價格向縣物價、住建、房管等部門申報備案，并在開盤前10日內。并嚴格按照核定價格明碼實價銷售，不得隨意漲價，不得以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

房地產開發企業預售商品房。明確雙方的權利、義務和責任。應當與預售商品房購買人簽訂書面合同。

房地產開發企業的宣傳內容。寫入預售商品房購買合同。應當作為對預售商品房購買人的承諾條款。

持商品房預售合同到縣房管局和縣國土局登記備案。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內。

第三十二條商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓。明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。但相關當事人應當簽訂轉讓合同及其他相關協議。

第三十三條商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內。辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

并提供必要的證明文件。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

向商品房購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》房地產開發企業應當在預售商品房建成交付使用時。

住宅質量保證書》應當列明工程質量監督單位、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

保修期內承擔商品房保修責任。造成損失的應當給予賠償。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》約定。

由責任人承擔相應責任。住宅使用說明書》應對住戶合理使用住宅有所提示。因住戶使用不當或擅自改變結構、設施設備和違規裝修等造成房屋質量及其他用戶受損。

第三十四條房地產開發項目轉讓合同備案后?？h住建局應當將備案情況自備案之日起10日內告知縣房管局。

縣房管局應當將發證情況自核發之日起10日內告知縣住建局。商品房預售許可證核發后。

第三十五條開發企業銷售的商品房出現質量問題。應由開發企業負責保修；保修期滿以后出現重大結構質量問題。不屬購房者使用不當造成的仍應由開發企業負責保修，如果鑒定主體結構質量不合格的經返修后仍達不到設計標準的應予以調換或退房，給購房人造成損失的應予賠償。

第三十六條商品房購買人應當在商品房交付使用之日起90日內。并提供必要的證明文件。向縣房管局申請辦理房屋所有權登記手續。

第三十七條住宅小區局部已交付使用的房屋和配套設施。由開發企業自行或委托有管理資質的物業管理單位提前介入管理。

第六章法律責任

第三十八條違反本辦法規定的下列行為。依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》國務院第248號令）和國家住建部《房地產開發企業資質管理規定》建設部第77號令）相關規定予以處罰：由縣住建局按照管理權限。

一）未取得資質等級證書從事房地產開發經營的責令其限期改正。處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的提請原登記發證的縣工商局吊銷其營業執照；

二）超越資質等級從事房地產開發經營的責令其限期改正。并提請原登記發證的縣工商局吊銷其營業執照；處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的按規定程序吊銷其資質證書。

三）無正當理由不參加資質年檢的視為年檢不合格。由原資質審批部門注銷其資質證書；

四）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的按規定程序公告其資質證書作廢。并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；收回證書。

五）不按規定辦理變更手續的責令其限期改正。并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

六）開發建設的項目工程質量低劣。并提請原登記發證的縣工商局吊銷其營業執照；發生重大工程質量事故的按規定程序降低其資質等級；情節嚴重的按規定程序吊銷其資質證書。

七）將未經驗收的房屋交付使用的責令其限期補辦驗收手續；并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；逾期不補辦驗收手續的組織有關部門和單位進行驗收。

八）將驗收不合格的房屋交付使用的責令其限期返修。構成犯罪的提請司法機關依法追究刑事責任。并處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的提請原登記發證的縣工商局吊銷其營業執照；給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果。

第三十九條違反本辦法規定的下列行為。分別依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》相關規定予以處罰：由有關行政管理部門按照管理權限。

一）未取得營業執照擅自從事房地產開發經營的由縣工商局責令其停止違法經營活動。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒收違法所得。

二）擅自轉讓房地產開發項目的由縣國土局責令其停止違法行為。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒收違法所得。

三）擅自預售商品房的由縣房管局責令其停止違法行為。并處以已收取的預付款1％以下的罰款。沒收違法所得。

四）房地產開發企業在商品房銷售時不執行銷售價格申報備案的商品房銷售價格超過規定的利潤率幅度的房地產開發企業相互串通操縱商品房價格。造成商品房價格大幅度上漲的由縣物價局責令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無違法所得的處以10萬元以上100萬元以下罰款，沒收違法所得。情節較重的處以100萬元以上500萬元以下罰款，情節嚴重的責令停業整頓。

五）房地產開發企業大量囤積商品房。哄抬商品房價格或者散布虛假漲價信息。沒收違法所得，誘騙消費者或者其他經營者購買商品房的由縣物價局責令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無違法所得的處以5萬元以上50萬元以下罰款，情節嚴重的責令停業整頓或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。

六）房地產開發企業在商品房銷售時。不按規定或者不按規定的方式明碼標價的由縣物價局責令改正?？梢圆⑻?000元以下罰款。沒收違法所得。

篇10

關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

（三）現金流量信息披露不全面

根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

（四）風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種行業高風險性狀況，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》第三條要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條規定，發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。

三、完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規范國際化進程，按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現從國家統一的企業會計制度向具體會計準則的轉變；參照國際會計準則體系的構成，補充和完善我國會計準則的相關內容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產行業所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系

現時學術界對房地產企業銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術界對《企業會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產開發企業的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：

產權過戶是不是“確認收入實現”的必要前提?《房地產開發企業會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業務的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時取得產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的依據。因此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎。

（二）完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算， 其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

（三）全面與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業準則，但是我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想（下轉第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

四、結束語

基于以上的種種因素，我國房地產會計信息的質量必須提高，以配合經濟的發展。然而，我國現行的《企業會計準則》和《企業會計制度》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以及補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。如:房地產銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。

參考文獻

[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經網站，2003，(05).

[2]崔學剛.上市公司財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).