導語：如何才能寫好一篇低風險項目投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:地產公司項目;投資風險管理;問題;建議

一、地產公司項目投資風險分析

(一)投資開發時期的風險

首先，在投資開發決策時期投資項目區域、投資實際和物業的選擇均存在風險。其中開發區域風險主要與區域的地理位置、區域經濟水平發展情況及區域政策、政治環境等有關，尤其是政策的變化會對地產項目的價值產生深遠影響。因此必須充分考慮投資開發區域的經濟、政治、人口、收入水平、消費者消費需求和消費心理等情況，把握最佳開發時機。同時投資開發時期要重視物業類型的選擇，因為物業公司的選擇關系到今后業主享受的服務質量高低。現代社會人們非常關注生活品質，所以物業公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規避風險。其次，土地獲取風險是投資開發期的另一個重要風險。開發土地的過程中涉及土地開發使用權限和土地性質風險，一旦土地性質不適合開發或者土地規劃與國家規劃不相符就會造成土地開發使用的延期，增加土地開發成本。同時，土地開發可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發其他法律問題，影響征地工作進行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產開發需要的資金量較大，一般企業都需要進行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發法律、投資糾紛，增加項目投資風險。最后，投資項目的選擇風險。這一風險與投資時機風險類似，因為地產公司項目投資建設時間較長，建設完以后可能面臨市場供求風險，因此必須根據市場情況做好研究，合理規避這一風險。(二)建設時期的風險首先，要有合理的建設規劃。若項目規劃設計不合理，存在總體規劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設計，耽誤施工工期。而如果設計建筑房屋戶型、環境設置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風險。其次，建設過程涉及人、設備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機，增加投資風險。最后，項目質量是房屋建設的第一要務。一旦監管不到位，造成地產項目質量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風險首先，銷售時機帶來的風險。房屋預售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設過程中市場價格上升引發的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機;滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機的過程，因為市場價格上升極點值和達到時間是不確定的，等待的過程可能導致企業出現資金周轉問題，也很容易在等待過程中錯失時機，因此這種銷售方式承擔的風險很大。其次，銷售合同風險。地產項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產項目投資要承擔很大的銷售合同風險。

二、地產公司項目投資風險管理建議

首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調查問卷及借鑒經驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風險進行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風險進行公布和二次審核，保證風險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風險的發生，例如可以提前做問卷調查，調查潛在顧客對項目建設戶型的需求，根據需求設計戶型，降低設計風險;儲存物料避免運輸不及時造成斷料，影響施工進度，降低建設風險;根據市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產價格走勢進行分析，充分把握了解市場供求關系，同時可以對三種銷售方式進行評估，得出相應的風險值，設計合適的比例將三種銷售方式相結合，降低總體銷售風險。最后，加強對投資項目整個過程的監督管理，便于及時發現問題和解決問題，及時消除可能的風險。如對所有的材料、設備供應商資格進行檢驗，并對到貨產品質量進行檢驗，保證質量合格。對參與建設人員進行安全、專業技能考試，保證人員素質，避免施工安全問題發生。

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關鍵詞：房地產；裝修項目投資；投資風險；風險控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產項目投資風險概述

房地產裝修項目投資是房地產項目投資的重要一環。房地產在開發建設樓盤的時候，會對已經建好的房子進行裝修。根據統計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據了房產銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產項目投資風險的影響重大。在規劃房產裝修投資的時候就要優化投資方案，用最少的投入實現最好的裝修效果。

二、房地產項目投資風險的特點

首先，房地產項目建設具有不可移動的特點。房地產投資項目的首要風險就是房地產項目的建設地點選擇。房地產項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產項目的價值就不會很高。因此，房地產項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。

其次，一個地區經濟發展的導向對于房地產建設而言是十分重要的。但是，由于房地產投資開發經歷的時間較長，所以，對于經濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產項目投資建設的另外一個風險。因此，在房地產投資建設方面，必須加強對經濟發展導向的預測。尤其是房地產項目開發投資較少的地區，必須加強對該地區經濟發展方向的研究。這就是房地產項目投資風險的區域性特點。

最后，房地產項目投資具備長久性的特點。由于房地產項目建設材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產投資項目的風險也具備長久性。

三、房地產裝修項目投資風險控制措施

房地產項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產裝修項目的風險。本文將就房地產裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進團或區域采購，以此在確保品質的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區域采購。而涂料、開關、內墻磚等采用集團采購。但在目前大多數房地產裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區域采購。

（二）在進行房地產裝修的設計上，為了更好地實現裝修產品標準化，越早設計越有利于對房地產裝修的成本控制。通常，很多房地產投資開發商等到房產已經基本建設完成后才進行裝修設計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經建設好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。

（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關注的大堂、電梯、客廳、衛生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。

（四）為了更好地降低房地產裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設計在成本上是否在控制之內，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設計，從而有效避免了交樓時可能會產生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規避了大規模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。

（五）控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協調起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發揮。因此有利于最大限度地降低房地產裝修項目投資風險。

四、結束語

房地產在我國國民經濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產時的高回報帶著高風險，所以，房地產項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產時針對投資風險做一定預防，才有利于規避風險。而房地產裝修是整個房地產較為關鍵的環節，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結合風險特點的基礎上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產建設更加安全、可靠、高效。

參考文獻：

[1]王煒.關于整個房地產全過程的風險識別[J].才智，2011(01).

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關鍵詞:房地產;開發;風險管理

中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01004501

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進,房地產業呈現出蓬勃發展的態勢,成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業,相當多的企業規模小,只重視項目開發而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規避風險,運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產行業的健康發展,也有利于國民經濟的穩定運行。

1 房地產開發投資項目風險概述

1.1 房地產投資開發風險的含義

由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。

房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

1.2 房地產投資開發風險的類型

不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產投資開發風險分為系統風險和非系統風險。

1.2.1 房地產投資的系統風險

房地產投資的系統風險是指對市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。

1.2.2 房地產投資的非系統風險

房地產投資的非系統風險是指只對市場內個別房地產投資項目產生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。

1.3 房地產投資開發風險的特征

1.3.1 客觀性

房地產投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發生的條件,并采取措施降低風險發生的頻率,但是不可能完全消除風險。

1.3.2 不確定性

通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發生的概率,但是無法預知風險什么時候發生,這種難以預知的特性就造成了房地產投資風險的不確定性。

1.3.3 潛在性和可測性

房地產投資風險具有隨機性并且不是呈現在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現出來的,人們可以通過以往發生事件的統計資料,對某種風險發生的概率及其造成的經濟損失程度作出判斷。

1.3.4 損益雙重性

風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經營機會。

2 房地產開發投資項目各階段風險內容

2.1 投資決策階段的風險

投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發物業類型風險、開發時機風險和開發項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。

2.2 土地取得階段的風險

土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤,開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發帶來風險。

2.3 項目建設階段的風險

項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。

2.4 租售管理階段的風險

這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。

3 房地產開發投資項目風險管理對策

3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門

由于房地產市場環境日趨復雜,為了有效應對風險,企業需設立風險管理職能部門,以動態的眼光來看待風險和分析風險,將房地產投資開發全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉、有效制衡的監督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產投資風險管理的組織保障。

3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理

房地產投資風險管理計劃是以房地產企業的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產企業風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內容的全面說明書。房地產

企業通過風險管理計劃,建立整個企業各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協調企業各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態監控,可以做到事前計劃,事中監控,事后評價的系統性的管理。

3.3 建立風險管理的信息系統,形成動態風險監控報告

信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度,為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發經營決策提供依據,提高決策的前瞻性和科學性。

3.4 加強風險管理的系統培訓,強化員工風險管理意識

企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業度,增強企業凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業抗風險的能力。

3.5 采取投資分散策略和聯合策略,分化和降低風險

投資區域分散:房地產市場具有很強的區域性特點,由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產投資收益的影響也各不相同,房地產投資分散于不同的區域,就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響,達到降低風險的目的。

投資種類分散:不同類型的房地產投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產投資種類上分散,可以降低房地產企業的整體風險。

投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。

聯合策略就是多個房地產經營者聯合起來共同對某項房地產項目進行投資,利益共享、風險共擔,發揮各自的優勢,從而降低獨自經營項目的風險。

綜上所述,房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險,開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構,制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協調,采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力,保障企業的可持續發展。

參考文獻

[1]中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產開發經營與管理[M].北京:中國建筑工業出版社,2009.

[2]李珊珊.淺析房地產開發項目的風險與管理[J].中國科技信息,2008,(11):7275.

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1．對煤炭企業房地產項目投資法律風險的認識

煤炭企業房地產投資，是指煤炭企業將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。任何一種經濟活動都存在風險，尤其是投資。房地產項目投資因為自身特點風險會更高。房地產項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續，使得房地產項目開發建設全過程中面對的不確定因素，產生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設階段還是物業管理階段自始至終存在著各種風險。諸如來自于國家、政府政策變化風險，房地產和相關產業潛在的市場風險、項目開發的法律風險以及各種不抗力帶來的意外風險。其中法律風險是最容易控制的，同時也是最有可能發生的風險。

煤炭企業房地產項目投資法律風險，是指煤炭企業在房地產開發經營活動中的行為，出現與現行法律法規相悖并由此承擔相應法律責任的可能性。

分析房地產項目投資法律風險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環境因素造成的，包括國家制定法律法規不健全，執法機關執法不嚴格不公正，開發建設過程中相關的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規和相關認知不夠，經營管理很少考慮法律因素，甚至違法經營。相比較之下，企業自身因素引起的法律風險比較多。究其原因，一是企業法制建設工作比較薄弱企業管理層沒有意識到法律風險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業決策層法律風險防范意識淡薄，在房地產項目決策以及其他重大經營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務人員，大多充當救火隊員角色，出現各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業依法經營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經營，經常發生為了企業的利益而而故意鋌而走險。

2.煤炭企業房地產項目投資法律風險的種類

煤炭企業投資房地產項目開發存在著眾多法律風險，按項目投資進程可以分為四個時期的風險類型。要求企業按階段區分識別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產開發前期的法律風險

房地產開發前期涉及的法律風險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調整。注意考察土地的合法性和出讓權限的合法性、注意查看由規劃部門依據控制性詳規出具的擬出讓地塊的規劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風險。

2.2房地產建設期間的法律風險

建設工程施工合同履行的主要法律風險是房地產建設期間比較典型的法律風險，它主要包括以下幾種風險：因合同簽訂不完善、不專業存在的法律風險；工程內容不明確及工程量變更的法律風險；簽證與索賠的法律風險；工程轉包、分包的法律風險；工期的法律風險；工程質量的法律風險；工程價款以及結算的法律風險及其他法律風險。建設工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現農民工工資、安全施工、環境保護、相鄰關系、建筑材料采購、行政管理機關監管、內部勞動合同等問題。

2.3房地產銷售階段的法律風險

房地產銷售，是指房地產開發公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產銷售階段的法律風險主要有：房屋質量、面積、交付期限、產權證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風險。

2.4物業管理的法律風險

物業管理的法律風險，是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生并承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。

3.對煤炭企業房地產項目投資法律風險的調控

3.1首先應強化投資房地產項目投資的法律風險意識

正確使用法律才能正確規避風險，應充分發揮企業法律工作人員在房地產項目開發合同管理體系中的重要作用，讓企業法律工作人員參與房地產開發項目的全過程， 參與房地產開發交易，把好法律關，把好合同關，就能有效預防法律風險的產生。如果企業法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調查、各項證照的審核等。這樣強化法律風險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業法律風險。

3.2建立完善煤炭企業投資房地產項目的工作體系

從企業投資房地產項目前期的可行性報告、公司設立的依據、前期的各種報建手續、運作投資項目的各項工作流程等等都要規范，形成一套規范可行的體系，符合國家相關法律、法規及政策的規定。

3.3加強煤炭企業在房地產投資項目中的公司內部制度建設

企業高級管理人員必須改變對傳統的法律風險的看法，從事后處理為主轉為事前防范為主，使防范和化解法律風險變成一種常規性的管理工作。專門負責管理房地產開發項目的管理部門應制定相關制度貫通于業務與流程之中，嵌入到投資房地產項目實踐中去，才能有效地防范企業可能面臨的風險。

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關鍵詞：電力項目；投資風險；分析；管理

隨著我國電力體制改革的不斷加深，電力項目建設的不斷加快，國家出資辦電的局面發生了一些變化，即出現了國家、地方、投資商公共出資辦電的局面。然而，在電力項目投資中，具有一定的壟斷性，進而存在著一些風險，所以受到了大眾的特別關注。加強對電力項目投資風險進行分析，提出有效的管理策略，對促進電力事業的健康、可持續發展有著十分重要的意義。

一、電力項目投資風險分析

（一）風險來源

一般情況下，電力項目投資風險主要來自三個方面：（1）電力項目自身情況。一般而言，在電力項目建設中，需要具備較高的技術水平與完善的設備，同時要具有一定的物力、財力、人力，所以致使電力項目投資風險無法有效掌控。（2）外部環境。隨著經濟形勢的不斷變化，市場經濟的快速發展，國家政策的逐步調整，均會對電力項目投資產生影響。（3）電力項目設計人員及管理運營人員的專業水平有限，無法保證電力項目順利建設，以此增加了投資風險。

（二）風險種類

通常而言，電力項目投資風險主要包括三種：（1）技術風險。其指的就是電力工程的技術風險。因為電力項目對技術與設備的要求非常高，使得技術因素嚴重影響著電力項目投資，并且技術因素還會受到自然因素、政治因素、經濟因素、文化因素的影響，導致技術因素不斷變化，進一步影響了電力項目投資。（2）市場風險。電力項目投資金額非常大，加之電力項目建設周期長，投資回收慢，導致電力項目投資本身就具有一定的風險；在電力項目投資途徑越來越多的形勢下，市場競爭日益激烈，極大促進了投資市場競爭的發展，增加了投資的市場風險。（3）管理風險。通常而言，企業管理水平與企業盈利能力有著密切的關系，具有很大風險。若管理制度不合理，就會影響管理工作的開展，從而導致企業內部管理工作無法落實，增大了電力項目投資風險。

二、電力項目投資風險管理策略

（一）開發階段風險管理

在電力項目建設過程中，開發階段風險管理策略主要包括以下內容：（1）構建風險診斷小組，全面分析電力項目投資風險，并且全程參與風險管理。（2）在風險診斷小組指導下，預測電力項目投資風險，找出項目設計、施工、經營等方面的不足。（3）基于診斷技術、環境風險，全面分析診斷結果，根據風險小組建議，召開全體會議，并邀請有關技術專家，全面分析項目中存在的風險與問題。（4）在明確分析結果的基礎上，提出有效的風險管理策略，以此減少投資，并且最大限度的降低投資風險。

（二）建設階段風險管理

在電力項目建設過程中，建設階段風險管理策略主要為：（1）重視風險防范及控制。加強對項目技術可行性的分析，保證設計方案合理、科學，并且完善施工組織設計，有效彌補與調整設計中存在的缺陷；根據施工要求與進度做好材料、設備、資金的供應，確保電力項目質量達標。為了最大限度的完善風險防范與控制，必須對項目調試可能性予以及時分析，找出其中存在的問題，根據項目建設的具體情況給予相應評價及處理。（2）強化風險轉移。通常而言，風險轉移就是在項目建設中，對活動風險予以分解、分散，以此削弱投資主體風險。其主要包括以下途徑：①風險投保：即向保險公司交納一些保險費，通過投保的方式轉移風險。②進行項目組合：在電力項目投資中，可以在同一電網中進行火電、水電組合，以此對市場風險予以分散。項目組合風險示意圖如圖1所示。圖1中的組合方式包括六種：A組合：2個“低風險、高利潤”；B組合：1個“高風險、高利潤”與1個“低風險、高利潤”；C組合：2個“高風險、高利潤”；D組合：1個“高風險、高利潤”與不少于1個“低風險、高利潤”；E組合：不少于2個“低風險、高利潤”；F組合：1個“低風險、高利潤”與不少于1個“低風險、低利潤”。

（三）經營階段的風險管理

在電力項目投資建設中，經營階段的風險管理工作主要包括以下內容：（1）強化風險防范及管理。在電力項目經營中，結合實際需要，編制合理、科學的戰略計劃，并且完善技術結構調整、市場調整、管理調整，以此提高電力項目經營效益。（2）加強電力項目的宏觀調控與統一管理，突破電力系統的壟斷形勢，以此降低電力項目投資風險。結語綜上所述，隨著電力項目投資體制改革的逐步深入，投資主體越來越多，為電力項目投資增加了更多的渠道，活躍了投資市場，但是也增多了投資風險。因此，為了有效降低電力項目投資風險，必須對其進行深入分析，從而加強管理，提高企業與社會的抗風險能力，以此實現電力事業的戰略發展目標。

作者:張赦 單位:陜西榆林能源集團有限公司

參考文獻:

[1]張道彬.電力工程項目投資風險管理研究[J].城市建設理論研究（電子版），2015，5（12）：265.

[2]劉丹民.加強電力建設項目投資風險管理[J].中國電力企業管理，2011（02）：100-101.

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關鍵詞： 風險預警；代建制；物元理論；風險識別

1 代建制項目的定義及主要模式

代建制的起源是美國的CM項目管理模式，即Construction Manager，為項目業主提供工程管理的服務。后又演化成為Construction Agent at Risk和Construction Agent。根據國家發改委起草、國務院原則通過的《投資體制改革方案》，代建制是指政府通過招標的方式，選擇專業化的項目管理單位，負責項目的投資管理和建設組織實施工作，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設的投資主體職責，有關行政部門對實行代建制的建設項目的審批程序不變。現階段，政府投資項目代建單位的組織或選定主要有兩類模式：政府集中代建制和公司代建制：（1）公司代建制是選擇社會中介性質的項目管理公司作為代建單位。具體包括兩種方式：一是短名單或有限選定代建機構的方式；二是通過公開招標或招募方式選定代建單位。（2）政府集中代建制是組建常設的事業單位性質的建設管理機構。

2代建制項目風險預警管理的基本原理

代建制項目風險預警管理的基本原理包括以下4個方面：

（l）風險征兆的可測評原理。通過對項目所面臨的風險管理狀態的詳細測評，可以很好的反映出代建制項目面臨的具體的風險。

（2）風險誘因可測評原理。項目面臨風險的發生，通常情況下可以通過對項目管理組織內部與外部環境的風險誘因的測評而預測到，同時還可對風險誘因因子進行有效的預控或規避，從而進一步遏制風險的發生與發展。

（3）風險測評的值域原理。項目風險測評指標的取值范圍是一個區間，不同的測評指標取值有不同的域值，因此預警的界限有所差異。

（4）風險預控方法的易操作原理。項目風險預控方法的組合原理，使得日常管理過程中的多種控制方法的選擇以及處于危機狀態時特別控制方法的選擇顯得比較方便。

3代建制項目風險識別

風險識別的結果是形成一個風險清單，包括詳細的不確定事件列表。具體包含：

風險來源表。即羅列出所有已經識別的風險以及風險事件的可能后果，估計相關來源促發的風險事件預期發生時間，從而對該風險預期發生次數的估計加以說明。

風險征兆。風險發生或者即將發生的外在表現即是風險征兆。如項目中上管理人員溝通欠缺，施工先后次序混亂等。

風險的類型說明。通過對識別出的風險進行分類，以便對風險進行分析、量化、評價和管理。分類的方法和角度有多種，可以按照項目面臨整體風險劃分或者按照項目階段來劃分。

4基于物元理論的政府投資代建制項目風險預警管理指標體系

由于影響代建制項目風險的因素很多，其影響程度也會由于具體所處的環境不同而有所不同，并且對這些影響因素進行分析可以發現，代建制項目中多為定性指標，少數為定量指標，因此在代建制項目風險預警中需要對定性指標進行量化處理。代建制項目風險預警指標體系中，定性指標需要聘請專家確定每一種風險指標分別屬于5級風險水平的等級，然后匯總這些評價結果。

5政府投資代建制項目風險預警管理結果應對

通過建立物元理論的河南省政府投資代建制項目風險預警管理模型對代建制項目風險進行預警管理的結果，可以確定代建制項目存在的風險及風險發生的可能性和風險對代建制項目的影響；根據預警管理結果就可以制定必要的管理方法和手段對代建制項目風險進行有效的控制，妥善處理風險事故可能造成的不利影響，盡量以最小的成本保證代建制項目保質保量順利完成，交付使用。在實際生產工程中，根據具體項目風險預警系統給出的風險分析結果，我們可以依次劃分為低風險，較低風險，中低風險，較高、高風險四個層此，并依據各個層析風險的危害性大小做出相應的對策，以保證項目的損失降到最低。具體分析如下：

（1）低風險項目應對對策

若根據代建制項目風險預警管理結果為較低風險項目，低風險項目是指總體風險處于安全區域，這種情況下，即使項目中個別風險發生會對代建制項目造成一定的不利影響，一般也不會太嚴重，由此在代建制項目實際風險管理過程中，對低風險項目經常忽略，不需采取特別的監測管理手段，但需對個別不利風險因素進行適當關注。

（2）較低風險項目應對對策

若根據代建制項目風險預警管理結果為較低風險項目，由于較低風險項目在代建制項目一般不會出現嚴重的后果，因此，較低風險等級代建制項目的應對策略主要是風險關注和風險自留，這要求風險管理者能夠正確進行風險識別和風險評價，并做好充分的風險處理準備工作，將風險有意識、有計劃、有選擇地留給自己。

（3）中等風險項目應對對策

代建制項目風險預警管理結果為中等風險的代建制項目，這類風險是較低風險和較高風險的臨界區間。在實際風險管理時對中等風險等級的代建制項目需要采取必要的監控措施，并且要特別關注一些風險的動態變化，當風險狀況發生惡化時，就需要制定相應的防范對策。

（4）較高、高風險項目應對對策

代建制項目風險預警管理結果為較高或高等級風險的代建制項目，就需要采取風險控制的應對對策。在實際生產中藥進行風險控制來改變風險后果的性質以及風險發生的概率及風險后果的大小對代建制項目進行必要的風險回避、風險減輕、風險轉移和風險分割。作為代建制項目風險預警管理部門需要針對風險因素管理事先制定風險防范計劃。

參考文獻

[1]王愛領，孫少楠.基于熵度量法的代建制項目風險評價研究[J].中國管理信化.2009.5

[2]Hagan，等著，戴葵等譯.神經網絡設計[M].北京：機械工業出社，2002.9

篇7

一、PPP項目投資概述

伴隨我國社會經濟的不斷發展，PPP模式在市政建設、公共服務、交通設施等領域得到廣泛推廣。依托PPP項目投資，公共部門建設服務可經由民間組織獲取投融資、維護等，并且民間組織同樣可收獲相應收益，公共部門資金支出壓力得以有效縮減，并將項目風險一定程度轉移至民間組織[1]。PPP項目投資中，經由政府采購模式政府部門與中標企業簽訂合同，中標企業作為項目規劃建設、生產運營的責任主體，其同時具備相應的收益權及特許經營權，項目公司則在基礎設施建設、運行期間獲得收益。

二、PPP項目投資中存在的主要風險

（一）系統風險

PPP項目投資系統風險指的是項目在規劃建設、生產運營期間，因為遭受超出政府方、社會資本方可控范圍對應產生的風險，包括金融風險、政治風險等。其中，金融風險包括有利率風險、外匯風險等相關風險，該部分風險轉變造成項目收益受到影響而產生風險；政府風險與PPP項目投資全面環節息息相關，因為項目周期長期，使得項目所處的政府、政治等環境轉變存在不可預測性[2]。

（二）非系統風險

PPP項目投資非系統風險指的是與項目規劃建設、生產經營緊密關聯的風險，包括市場風險、生產風險等。其中，市場風險指的是項目實際收益難以達到預期對應形成的負面影響。生產風險包括有材料風險、技術風險等相關風險，其很大程度上決定了項目生產能否有序開展。

三、PPP項目投資控制管理與風險承擔策略

全面PPP項目投資相關人員在當前社會形勢下，要緊緊跟隨社會前進步伐，不斷開展改革創新，強化對國內外成功發展經驗的學習借鑒，切實推進PPP項目投資控制管理與風險承擔的順利開展，如何進一步促進PPP項目投資的安全有序運行可以將下述策略作為切入點：

（一）構建完善建安工程費投資下浮機制

在PPP項目招標過程中，政府方往往要求社會資本方對建安工程費進行下浮，依據下浮后總投資開展可用費或者最優計劃價格等相關PPP招標指標開展標價。在項目實施過程中，針對PPP合同簽訂中要求按照工程竣工結算成果計算補貼回報的項目，則需要在工程建設完成結算過程中依據招標期間得出的下浮率獲取投資基數；針對選取最優計劃價格報價的項目，則在獲取對應合理投資超支補償過程中，應當權衡招標期間對應確定下浮率的影響[3]。構建完善建安工程費投資下浮機制，促進政府方在招標過程中對社會資本方報價水平的有效管控，有助于增強社會資本方項目管理能力，促進提取出具備實力的社會資本；與此同時，有助于政府方從招標階段便收獲投資節約效益，促進政府方自總體層面達成對項目投資規模的管控。

（二）強化基本預備費使用管理

因為PPP項目投資估算或者概算成果中涉及的基本預備費在工程建設期間一定發生與否及發生額度高低難以有效確定，針對其開展的使用管理模式通常會轉變成政府方、社會資本方開展PPP合同談判過程中商討的一項重要內容。針對此項費用可采取下述使用管理模式，首先，將基本預備費納入進PPP項目投資口徑氛圍，在PPP項目招標過程中，開展PPP報價指標的評估；然后，在工程建設過程中，基本預備費通過政府相關部門開展全面控制管理，用以政府方對可能引發的工程變更開展有效投資補償；最后，工程建設完成開展結算后，其他的基本預備費通過政府方經由投資回收或者調整項目公司補貼的手段開展收回[4]。這一使用管理模式的顯著特征在于政府方擁有基本預備費的各項權益，即基本預備費由政府方全面掌控，進而使政府方對社會資本方在投資控制思路上有力地位的充分彰顯。

（三）推行建設期利息計算

因為PPP項目融資責任主體為項目公司，所以對于眾多PPP項目而言，政府方對項目公司的建設期利息并不開展管理控制，項目債務資金融資成本高低與項目公司或者社會資本方能力重要相關，即融資成本高則意味著項目公司承當一定成本，融資成本低則項目公司獲取一定收益，由此可激發項目公司融資主觀能動性[5]。然而針對選取竣工決算投資審核用以項目回報計算前提的PPP項目，則應當在PPP合同中對建設期利息計算規則進行有效確立。在實際操作中，可考慮將PPP招標階段對應生成的項目融資機構及利率情況用以PPP回報結構中獲取建設期利息的計算前提，從而使項目公司在融資層面的能動性得到有效發揮，并使項目公司在融資層面的風險承擔責任得到充分凸顯。

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【關鍵詞】融資成本；風險溢價；道德風險

一、債務融資道德風險的理論評述

企業債務融資一般有銀行貸款和企業債券兩種形式。理性的企業在選擇債務融資方式時會遵循成本最小化和收益最大化原則，其中，融資成本是企業融資時必然要考慮的主要因素。債務融資的成本由基礎利率和風險溢價構成。對銀行貸款而言，基礎利率就是銀行間拆借利率、央行再貸款或再貼現利率，企業債券的基礎利率是相同期限的國債收益率。基礎利率取決于宏觀經濟形勢和社會資金供求狀況，宏觀經濟形勢好的時候，投資機會多，社會資金供求狀況偏緊，利率水平較高，企業整體債務融資成本上升。風險溢價與企業融資期限和違約風險有關，融資期限越長，企業違約風險越高，風險溢價也越高。

風險溢價的重要組成部分是債務融資過程中企業和債權人之間由于信息不對稱而產生的逆向選擇成本和道德風險成本，其中道德風險成本還對企業選擇債務融資方式有很大影響。

道德風險成本源于債務融資后債權人與企業之間的信息不對稱。債權人的監督能有效防范企業的道德風險，降低債務融資的道德風險成本和整個融資成本。由于銀行對企業的監督比債券投資者更有效，對于道德風險高的企業而言，道德風險高的企業一般經營時間短，知名度低，規模較小，或負債率高，進行債券融資的道德風險成本高，而銀行的監督能夠降低其融資的道德風險成本，所以這類企業一般會選擇銀行貸款。相反，道德風險低的企業進行債券融資的道德風險成本低，更愿意發行公司債券籌集資金。而且這些道德風險低的企業一般經營時間較長、知名度較高、負債率較低、規模較大、可抵押的資產較多，投資機會也較多，債券融資的道德風險成本低，能夠以較低的成本發行債券。

在多數情況下，由于信息不對稱，公眾對企業的道德風險水平不知情，那些道德風險低的企業為了降低融資成本，就需要在投資者心目中建立良好的聲譽。對于那些公眾投資者了解不多的企業，如果沒有聲譽，發行債券的成本相當高，在公開發行債券之前需要在投資者心目中建立聲譽。大企業在長期經營過程中已經有了良好的聲譽，因此具有比中小企業更大的融資優勢（Diamond，1991）。

道德風險還與企業投資機會有關。在融資金額有限的情況下，企業不可能投資于所有的項目，選擇一個投資項目就意味著放棄別的項目。因此企業的投資機會可以被看作期權，其價值取決于企業以最優方式行權的可能性（Barclay&Smith，1995）。企業投資機會越多，股東和債權人對行權方式的沖突越大，發生資產替代和投資不足等道德風險的可能性越大，用高風險項目替代低風險項目越容易，債券融資的道德風險成本也越高。為了降低融資的道德風險成本，這些企業更依賴于銀行貸款。投資機會也是企業的增長潛力，所以銀行貸款的比例與企業增長潛力正相關，而企業債券的比例與增長潛力負相關（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

企業債券可以選擇在公募債券市場或者私募債券市場發行。公募債券市場面向所有的個人投資者和機構投資者。私募債券市場的投資者主要是金融機構。金融機構精于信用評估，能夠對企業進行有效的監督，所以發行私募債券與銀行貸款相似。道德風險成本是影響債券發行市場選擇的重要因素，規模較小的企業道德風險較大，在公募債券市場上融資的道德風險成本高，會選擇在私募債券市場籌資，私募債券更多的監督及更嚴格的債務條款也降低了道德風險成本。債券發行成本是影響企業債券發行市場選擇的另一個因素。公募債券發行成本高，但債券發行成本具有規模經濟，債券發行量大的企業能夠充分利用公募債券發行成本的規模經濟，通過公募籌集債務資金（SudhaKrishnaswami，PaulA.Spindt，VenkatSubramaniam，1999）。

雖然銀行監督能夠降低債務融資的道德風險成本，但銀行可能利用其優勢“要挾”企業，從企業中抽取額外的費用，因此一些道德風險小、債券融資道德風險成本低的企業會選擇企業債券（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

二、基于道德風險的債務融資方式選擇模型

道德風險是影響企業債務融資方式的重要因素，道德風險小的企業債券融資較容易；道德風險高的企業難以在債券市場上融資，只能依靠銀行貸款，通過銀行的監督來減少或消除道德風險。道德風險與企業的投資項目質量、經營業績、經營時間長短、資產結構、負債率等都有關系。下面將通過一個建立在道德風險基礎上的企業債務融資方式選擇模型來分析企業對銀行貸款和企業債券的選擇。

模型的基本思想是：由于所有權和經營權的分離，經理和股東的利益不完全一致，在選擇投資項目方面意見不一致，經理會選擇有高回報的好項目或低回報但能給經理個人帶來好處的壞項目。如果經理把股東價值放在第一位，那么有好的項目、好的經營業績、資產盈利能力強的企業更傾向于發行債券，其他企業從銀行貸款。如果經理不關心股東價值，經理傾向于選擇使其受監督最小的融資方式以投資于能給經理私人帶來收益的壞項目，就會選擇債券融資。

（一）模型的假設條件

（二）模型

假設企業公共秩序資金為F，承諾到期償還金額為D，原有債務比新的債務優先級別高。如果企業無力償還新老債務，債權人將清算所有抵押資產Ac。

經理從項目1獲得的收益為：

α[p1（X-D+Ar-DE）+（1-p1）（Ar-Ac）]+bAr（2）

經理從項目2獲得的收益為：

α[p2（X-D+Ar-DE）+（1-p2）（Ar-Ac）]（3）

如果

α（p2-p1）（X-D-DE+Ac）≥bAr（4）

那么經理會選擇更有社會效益的項目2。

如果新債權人認為經理會選擇項目2，那么在不考慮資金的時間價值的情況下，新債權人愿意借款的最低條件是：

綜合上述分析，公式6成立或公式11不成立時企業就會發行債券。

公式6和公式11可以被重寫為：

從公式12和公式14還可以看出，負債率高的企業更傾向于從銀行取得借款。因為這時新的債務風險高，融資成本高，經理從項目2得到的收益少，更傾向于投資項目1，只有銀行監督才能解決這個問題；反過來，負債率低、凈資產高的企業更傾向于債券融資。

該模型的基礎假設是銀行比分散的債券投資者的監督更為有效，銀行有監督企業的動機，而個人投資者沒有。分散的債券投資者具有強烈的“搭便車”行為傾向，很難對企業進行有效的監督，而銀行不能“搭便車”，且銀行在挑選和監督企業方面具有優勢，因此個人將資金交給銀行，委托銀行貸款給企業，代表他們對企業進行“授權監督”（Booth，1992）。

銀行的自有資金很少，絕大部分資金來自于存款人。根據委托-理論，在不存在道德風險的情況下，當委托人是風險規避者而人是風險中立者（或愛好者）時，委托－合同應該由委托人取得固定收入，而人獲取剩余收入，這樣的合同同時滿足約束和激勵，促使人盡心盡力工作。銀行可以看作是風險中立者，企業是風險中立者或愛好者，個人則是風險規避者。個人以固定利率存款到銀行或借款給企業，并簽訂一份委托－合同。而銀行的道德風險較低，企業的道德風險相當高。銀行滿足委托－合同的前提條件而企業不滿足，因此個人愿意與銀行簽訂合同而不愿直接與企業簽訂合同。

銀行監督企業的動機有以下三個方面。首先，存款人與銀行的委托－合同讓存款人取得固定收入，而銀行獲取剩余收入，這使銀行的收入與其工作努力程度和盡責程度直接相關，使銀行有強烈的動機監督企業。其次，金融監管當局對銀行的資產質量有較高的規定和要求，為了達到這些要求，銀行必須對貸款企業進行監督。最后，聲譽和誠信是銀行最重要的無形資產，一旦銀行因為對貸款監督不力而出現問題，就會失去存款人的信任，其經營會碰到很大困難，甚至會破產。

此外，從宏觀環境看，銀行監督企業還需要滿足一個條件，即銀行面臨著預算硬約束，如果經營不善，就有可能破產。如果這一條件不滿足，那么銀行監督企業的動機就會削弱。如果政府會對陷于困境的銀行施以援手，或者存在存款保險制度，銀行的預算約束軟化，缺乏監督企業的動機，就會出現一些放任企業損害銀行利益的“非理性”行為。

三、結束語

本文基于道德風險，對企業債務融資選擇方式進行了理論研究。研究假定企業、銀行和債券投資者都是理性的“經濟人”，在既定的規則下追求自身利益極大化，企業和銀行都是預算硬約束的。企業為了追求自身利益極大化，總是力求以盡可能低的成本從銀行和債券投資者那里獲取資金。銀行和債券投資者為了其利益極大化，既要以盡可能高的利率向企業提供資金，又要通過各種措施保證企業如約償還債務。

銀行貸款和公司債券存在的基礎是不同的。作為一個理性的“經濟人”，企業在選擇債務融資方式時，融資成本是必然要考慮的主要因素，而道德風險又是影響企業債務融資成本的重要因素。道德風險小的企業債券融資較容易。而道德風險高的企業難以在債券市場上融資，只能依靠銀行貸款，通過銀行的監督來減少或消除道德風險。本文通過建立一個基于道德風險的企業債務融資方式選擇模型，對債務融資方式的選擇進行深入研究。研究結論表明，與中小企業相比，大企業的資產規模大，經營時間長，聲譽高，進行債券融資的逆向選擇成本和道德風險成本低。一些信用好的大企業能夠以低于銀行貸款的融資成本進行債券融資，因此進行債券融資的通常是大企業。

【主要參考文獻】

[1]Barclay,M.,SmithC.,TheMaturityStructureofDebt,TheJournalofFinance,1995,609-631.

[2]ChristopherW.,AndersonAnilK.Makhija,Deregulation,DisintermediationandAgencyCostsofDebt:EvidencefromJapan,JournalofFinancialEconomics,1999,309-339.

篇9

關鍵詞：風險投資；契約機制；風險評估

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）12-96 -03

風險投資也被稱為是創業投資，在本質上風險投資是一系列契約的連接，存在風險投資者與風險投資家，風險投資家與風險企業家之間兩個層次的委托關系，加上風險投資項目往往是處于創業階段或者高成長性階段，所以風險投資運作中可能存在一系列的風險。現階段關于風險投資契約機制的研究多為定性的研究，缺少定量研究，對投資運作中的信息不對稱等問題無法妥善的解決，因此本文進一步探討了風險投資的契約機制以及風險評估對策。

一、風險投資的契約機制

（一）風險投資契約機制

風險投資是一系列契約的連接，是契約理論、經濟理論、博弈方法等理論、方法的運用，也是金融、經濟和管理理論、方法的研究。風險投資的契約機制是風險投資運作中各參與主體相互之間由于信息不對稱發生的博弈行為的一系列契約作用結果，并非單純的外部環境對風險投資造成的影響結果。

風險投資涉及到風險投資者、風險投資家與風險企業家三個主體，并以此形成了風險投資者與風險投資家，風險投資家與風險企業家之間兩個層次的委托關系，前者關系為風險投資者交給風險投資家風險投資資金，由受委托的風險投資家選擇風險投資項目進行投資并管理；后者關系為風險投資家交給風險企業家資金用于企業的發展，并為之提供增值服務，制定企業的發展戰略，實施監控與管理，幫助風險企業成長與發展。

（二）風險投資主體之間存在的問題

首先，由于風險投資運作的主體涉及到三個，有著兩層委托關系，因此在風險投資運作過程中信息表現出高度的不對稱，并由此產生逆向選擇與道德風險問題，對風險投資的運作效率造成嚴重的影響。所以在進行風險資金的籌集中，針對上述特點要對契約進行合理有效的設計，對風險投資家做出甄別與激勵，督促其努力工作，減少道德風險與逆向選擇問題。在風險投資家將資金投入到風險企業后，還會對其提供一系列增殖服務，包括制定發展戰略、進行管理監督等，所以需要合理有效地設計風險投資契約機制來對風險企業家的工作進行激勵，避免道德風險的發生，減少二者之間的信息不對稱問題。

其次，風險投資企業往往是出于創業階段、高成長階段的高新技術中小企業，有著風險高、不確定性高等特點，因此風險投資具有高風險性，同時也有高收益性。在風險投資過程中存在著諸多的風險，高收益也都是以高風險為前提的，對風險投資項目進行風險評估，一方面為風險投資家進行項目選擇提供依據，同時也對風險企業的現金流權、控制權有著直接的影響，并對風險投資契約的制定產生影響。所以在風險投資的運作中，要重點考慮風險投資項目的風險等級，以此進行項目的選擇，并控制和管理風險。

二、風險評估對策

風險投資本身的性質使得其投資對象，主要是中小型高新技術企業、項目這類不確定性非常高，投資收益高，同時風險也較高。風險投資機構是風險投資運作的核心所在，是從事風險投資具體運作的組織，作為中介機構連接著風險投資者與風險企業家。風險投資家在進行資金投資前需要基于長期的經驗、知識信息來綜合評價投資項目的風險構成因素與風險的大小。風險投資所涉及的風險實際上包括了兩個方面，一是傳統意義層面的風險，二是不確定性。傳統意義層面的風險指的是決策者對將來可能發生的所有結果以及每種可能發生的概率都有一個全面的掌握；不確定性則指的是決策者了解各種可能發生的結果，但是并不能確定其發生的概率。

（一）構建風險評價指標體系

對風險投資中“風險”上述特征進行考慮，以全面、系統、科學、可行、可比為原則，選取風險評價指標，并構建風險評價指標體系。以國內外相關風險投資項目風險評價指標研究結果為基礎，考慮將以下幾個指標作為風險投資的風險因素：

第一，技術風險（e1），風險項目在由于新技術、新思想的不成熟、具有缺陷，加上可替代新技術等，都面臨著諸多的風險。第二，環境風險（e2），如經濟環境、國家的政治、地理位置、社會服務狀況、基礎設施建設情況等等。第三，管理風險（e3），指的是由于管理不當造成的項目失敗的風險。與組織結構、經營方式、團隊能力、約束和激勵機制等因素有關。第四，生產風險（e4），指的是和生產設備、人員結構、知識產權、能源材料有關的風險。第五，市場風險（e5），指的是新的技術、新的產品市場競爭力的不確定性導致的風險。與產品的生命周期、市場需求度、銷售網、市場占有率等因素有關系。第六，投資工具風險（e6），和項目投資的規模、投資工具以及企業資本結構等有關。

（二）單個項目風險等級的確定

在風險投資機構面臨著一個風險投資項目時，則會提出融資申請，這種情況下會由多個風險投資家對風險企業家提交的計劃書進行分析評估，根據項目各個情況評估其所承擔的風險，首要的便是確定風險評價指標的權重。

1、確定指標權重

將 作為 的一個區間數。定義

（1）

其中 表示可能度，以及二者的次序關系。

由于不確定層次分析法不需要精確判斷風險投資家對各個指標的重要程度，因此根據各風險評價指標的重要性，構建指標區間數判斷矩陣A=（Aij）6×6， Aij=[a-ij，a+ij]{t|1/9≤a-ij≤t≤9}這一區間數，表示的是ei對ej的相對重要程度，a-ij =1/a+ij ， a+ij =1/ a-ij（i，j=1，2，3，…，6）。假設第h位風險投資家所給出的區間數為Ahij=[a-hij，a+hij]（h=1，2，3…，n），則有

（2）

假設A-=（a-ij） 6×6，A+=（a+ij） 6×6，則有A=[A-，A+]，利用方根法等排序法，求得兩個矩陣的權重向量w-=（w1-，w2-，w3-，…w6-）， w+=（w1+，w2+，w3+，…w6+），

（3）

則區間數權重向量為：

W=（W1，W2，…，W6）=[kw-，mw+] （4）

Wi=[kwi-，mwi+]（i=1，2，…，6） （5）

當0

（6）

2、風險等級評價

風險投資做為創新投資的一種，由于缺少例數數據，所以專家通常是采用語言形式來對投資項目的風險評價指標做出評價的，各個評價指標的風險等級被劃分為9個級別，設置相應的語言標度集：S={S-4=極低，S-3=很低，S-2=低，S-1=比較低，S0=一般，S1=比較高，S2=高，S3=很高，S4=極高}。為了確保決策信息不丟失，方便計算，則在原語言標度上定義擴展語言標度，假設EWAA SS ，得到函數EWAA，即加權算術平均算子：

EWAAw（sβ1，sβ2，…，sβ4）=w1sβ1 w2sβ2 … wnsβ4=sβ （7）

假設對某個項目的第i個風險評價指標語言第h位風險投資家評價其值為Shβi（i=1，2，…，6，h=1，2，…，n），根據公式（7）集結指標評價信息，獲得針對項目的第h位風險投資家的風險語言評價結果（8），以及所有n位專家對項目風險的語言評價結果（9）：

（8）

（9）

其中， ；假設b為隨機變量取值，且服從[u，v]均勻分布，則項目風險等級評價為：①當0≤b-u≤0.5時，表示項目風險置信度低于（1+u-b）%的風險等級為Su；②當0≤v-b≤0.5時，表示項目風險置信度低于（1+b-v）%的風險等級為Sv。該評價準則可對一定置信度下風險投資項目進行風險等級評估，避免絕對化，符合風險投資的不確定性情況。

（三）多個項目的風險排序

根據上述單個項目風險等級的評價方法可獲得項目的風險等級，考慮到實際風險投資中是需要對項目的諸多風險進行比較的，因此需要建立起對多個項目的風險排序評價方法。

1.決策矩陣

為了方便計算，將多個風險投資項目評價指標風險分為5個級別，即低風險、較低風險、一般、較高風險與高風險，分別以V1、V2、V3、V4、V5表示，構成等級集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，分別賦值1，2，3，4，5分，介于相鄰等級之間則得分為1.5，2.5，3.5，4.5。假設有風險投資項目s個，評價指標為e1，e2，……，e6，分別對項目的風險評價指標進行打分，根據公式（3）以區間數形式給出指標的判斷值，得到決策矩陣 ，其中 ，指的是第i個項目第j個指標風險等級區間。

三、單個項目、多個項目風險評價實例分析

（一）單個項目風險等級

以某個風險投資項目為例，假設由3個風險投資家進行評價，假設3個風險投資家有相同重要性，對3個風險投資家區間數判斷矩陣處理后得到矩陣A=（Aij）6×6，然后分別得到A-與A+；并根據方根法求得二者的權重向量w-與w+。

根據公式（3）求得k=0.913，m=1.103，矩陣A符合一致性要求。根據公式（4）求得W1，W2，……，W6區間，并建立可能度矩陣P，求得各個評價指標的權重為W=（0.217，0.150，0.183，0.117，0.2500，0.083）。對3個風險投資家的各個風險評價指標評價值進行集結，得到風險語言評價值為S-0.8703，介于S-1與S0之間。按照上述單個項目風險評價等級標準，確定本項目風險在置信度87.03%下的風險等級為S-1，即該置信度下本項目的風險“比較低”。

（二）多個項目風險評價

以5個風險投資項目為例（x1，x2，……，x5），供風險投資家選擇，獲得項目決策矩陣 ，對矩陣進行規范化處理后得到矩陣 ，并求得最優權重向量：

求得各個項目風險綜合屬性值，建立可能度矩陣P，計算出的矩陣P的排序向量為：

ω=（0.207，0.196，0.209，0.204，0.185）T

5個風險投資項目風險排序結果為：

結果顯示，項目3的風險最小，項目5的風險最大。

四、結束語

在對風險投資項目進行選擇式，風險投資家都需要對項目的風險進行評價，包括風險的大小以及風險構成。對風險投資項目的風險評價結果是投資者選擇投資項目的依據，并且對風險項目的運作現金流權、控制權分配起著直接的影響，同時也影響到風險投資契約的制定。所以在投資資金投入前，風險投資家必須要對項目風險做出科學的、準確的評價。

參考文獻：

[1]鄒輝文， 周夕志. 契約理論和實物期權在風險投資契約設計中的應用評述[J].金融教學與研究， 2014，（06）：11-21.

[2]陳庭強， 丁韶華， 何建敏等. 風險企業融資中控制權轉移與激勵機制研究[J].系統工程理論與實踐， 2014，（05）：1145-1152.

[3]劉曉梅. 風險投資者與風險投資家之間的契約設計淺析[J]. 時代金融旬刊， 2015，（08）：280-281.

篇10

關鍵詞：房地產投資；風險管理；對策

一、房地產投資的特點

1、房地產產品具有區域性和位置的不可移動性。

房地產位置的固定性導致房地產的區域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區與地區之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

2、房地產資金需求量大、來源渠道廣

房地產投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設項目由政府財政撥款。

3、開發經營周期長,變現能力差

房地產項目的建設期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產投資規模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉也就越緩慢，流動性也就越差。房地產商品只有在完全配套建成之后，才能發揮其功能，因此其變現能力較差，房地產開發商經常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。

4、高風險與高回報

由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經濟、技術等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據。

二、房地產投資風險管理的問題及原因分析

1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產金融風險高

目前我國房地產融資主要依賴于金融機構的支持與配合。房地產項目的融資結構中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發商直接向銀行貸款和預購商品房抵押貸款。由于受房地產調控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環境下，各房地產開發企業試圖通過其他渠道融資，利率風險高。

2、投資經營管理不規范，投資決策水平低

目前許多房地產企業習慣于探討產品創新、品牌建設、規模擴張等熱點問題,而很少關注內部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產行業整體背景下，房地產企業投資極易產生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產企業幾乎不采用現代的投資決策理論與方法來進行房地產投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產企業出現盲目投資的趨勢，而這種房地產企業投資決策的盲目性及非理性成為房地產投資失敗的主要根源。

3、產生風險的因素較多

從產生風險的因素來看，房地產投資風險主要有政策風險、財務風險、利率風險、變現風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務風險居高，財務風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經營的局面，出現融資風險。在房地產經營過程中，由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化，直接影響到房地產投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。

三、房地產投資風險管理的對策

房地產投資風險管理是企業通過風險預測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規避和防范風險，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現最大安全保障。

1、風險預測

由于房地產投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。

2、風險回避

在房地產投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預期收益值隨著風險的大小而增降是市場經濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。

3、分散風險

不同類型房地產的商業風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發商還可以采用分期付款、貸款購房、預租預售等方式來分散風險。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規避和分散投資過程的風險。

4、風險控制

工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中,節約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產開發商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。

5、風險自留

投資者預期某些風險不可避免時,可以自行設立風險基金,自行承擔風險變現后的財務后果。通過風險的分析,明確風險的性質及其預期變現損失,對多種預計方式的優劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。在房地產的開發建設中,可以在工程概預算時設置不可預見費用，在資產運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉移風險。

在房地產投資環境日益復雜，企業間競爭日益激烈，企業經營風險不斷提高的大環境下，對企業的經營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產投資機構內部控制管理的重要內容之一。

參考文獻：

[1]孫思忠,史偉利.關于房地產投資風險防范策略的探討：集團經濟研究,2007,(18).