導語：如何才能寫好一篇房地產估價報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、估價比較案例的基本概念

估價比較案例也稱估價對象比較案例、估價對象可比實例等等，是指房地產估價活動過程中，估價師或估價人員依據替代原理，根據估價目的與估價對象具體情況性質的需要，為了完成估價任務并保證評估結果質量，選擇的相應于估價目的和估價時點的用于估價分析比較的類似房地產的實際存在或已發生實例。

估價比較案例存在于估價服務的分析比較過程中。在估價服務活動過程中，不管是市場比較法、還是收益法、成本法、假設開發法或剩余法，都涉及到估價比較案例的選擇與利用問題。可以說，市場比較法中比準價格的確定、收益法中客觀預期收益或項目實際客觀社會經濟效益的分析確定、成本法中客觀成本的認識與確立、假設開發法或剩余法中類似房地產開發價值的分析認可，都是基于估價比較案例的認知、篩選、分析、整理與數據應用。

估價比較案例因交易狀況而區分，因與估價對象的類似性而被選擇與認可，因時間限制的適應而具有適應性。同時，估價比較案例是眾數概念，具有數據的群體性與概括性。所謂群體性是指相應于某種類型的房地產，其類似房地產可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價過程中只是根據估價需要選擇3個可用案例而已；所謂概括性是指每一個類似房地產案例都包含有共性與個性的各方面信息要素，調查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數據分析與整理原理，概要列舉估價比較分析時所需要的基本要素，以滿足估價需要即可。

估價比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類的估價比較案例來源于不同的渠道或資料文獻中。一般地，房地產交易案例來自于市場信息與政府有關部門；房地產經營收益信息則見之于有關財稅報表、估價師現場調查取證、以及政府有關文件、報紙或雜志；有關賠償或補償信息則見之于法律文書、政府公文、征收公告與拆遷補償公告及當事方協議。

不同的估價項目需要選擇不同的估價比較案例。估價項目的性質與特點決定估價比較案例的性質與應用方向。一個良好的估價服務過程，從明確估價對象開始，以了解類似房地產情況為核心，通過判斷與分析，得到客觀合理的估價結果。在此過程中，相應估價目的、圍繞著估價時點的類似房地產估價比較案例的尋找、分析、應用，貫穿于估價作業過程始終。

二、估價比較案例的價值判斷

估價比較案例的價值指該案例的實際應用價值，亦即可利用比較價值或使用價值。這里的價值含義指該估價比較案例在估價對象分析比較中的可比較性與適用性。估價比較案例的可比較性或使用價值，依賴于估價原則與《房地產估價規范》的有關規定，從估價原理方面講，與估價對象情況類似（即相似或相近），包括城市區位、土地等級、城市商圈與住宅區域，以及建筑結構和類型、規模、容積率、交易狀況類型與發生時間等等，都符合估價規范并適宜于對比分析。可比較性是適用性的基礎，適用性是估價分析合理性與估價結果客觀性的基礎。可比較性由項目估價師依據估價目的把握，結合估價對象情況去判斷。在具體估價過程中，只有具有可比較性估價比較案例才可能被選用。

對于特定項目估價服務，其估價比較案例應有特別的有效性與適用性。比如經濟適用房的估價、央產房估價、北京特有的騰退安置房估價等，需要尋找同類、相似權利的估價比較案例。

估價比較案例價值判斷指估價機構的估價師，在估價活動中，對于資料信息庫內相關資料或臨時搜集的信息資料中適合作為本次估價比較案例價值的認識區分，由此決定估價比較案例使用價值及選擇使用的過程。利用表格表示如下（見表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實用性、有效性是價值要素判斷的重點，適應估價目的、估價服務使用有效、估價結果客觀被接受認可，是估價比較案例價值判斷要素的起點。筆者認為，在估價服務過程中，估價目的至關重要，估價目的決定并影響估價方案與估價技術路線，乃至決定整個估價活動的作業方式與程序內容。估價目的確定開始于估價過程的起始，估價比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價目的進行。

三、估價比較案例的選擇與應用

估價比較案例的選擇在估價比較案例價值判斷的基礎上進行，當案例的可用價值判斷通過時，才有可能被選擇使用。

選擇估價比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價比較案例的選擇及其應用，關系到估價結果的準確、公允、合理，關系到估價結果被當事人接受的容易程度。

選用估價比較案例時，優先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專業房地產網絡信息，以及專業報刊雜志、公開刊物與公告公示方面的案例，這類案例具有公眾見證的真實性與客觀性。網絡與公開刊物的廣告信息反映公開房地產市場的充分競爭性與無限制性，眾數廣告反映趨勢與潮流，說明當前房地產的交易態勢與價格水平。同時，由于網絡與公開刊物便于閱讀，其公眾效應與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業資料中包含的估價比較案例信息，盡管其項目資料完整度披露有限，但其權威性與公信力不可否認，故其有關項目資料數據具有可比較參考的估價分析意義。專業廣告與售樓書等項目資料信息，與按程序調查的現場取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價比較案例使用，但具有一定的估價參考意義。估價的特質是分析判斷的有依據性，有依據是估價師估價作業的職業素養與操守。除了對于估價對象的準確了解以外，估價比較案例的真實可靠則是估價誠信的主要內容之一。估價師生活在具體的城市區位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價對象及關聯估價比較案例的具體情況，為避免錯誤或失誤，必須借助公眾、公信見證手段，把社會環境的真實客觀性與具體項目的主觀真實性有機結合起來并反映出來，因此，運用網絡手段與“文本主義”是估價師尊重客觀事實基礎，也是借助社會手段與公眾監督而獲得真實性的便利方式有關估價比較案例選擇要素見本文表2。

需要說明的是估價比較案例的實際成交或市場叫賣價值的含義與估價應用問題，從估價原理的替代原則與估價目的交易愿望來說，估價所求得價值大多是市場銷售價，也就是叫賣價。市場叫賣是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開、公正、市場透明的性質，而實際成交交易則具有了特定雙方的對象目的性協商與條件限制、保密約束、以及談判環境條件影響的諸多限制性情況，具有反對公開、公正、市場透明的非公眾行為。可以認為，在信息不對稱問題沒有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場可以通過外部環境糾正來進行市場系數矯正，但對于多數個體存在的多種類房地產市場來說，成交偏差與交易矯正錯綜復雜，估價師無法識別具體成交案例的非市場蔽易決策因素，故對隱蔽的、不統一的、受利益影響的成交價格的分析利用無法進行，具有避稅與債務因素的成交價格違反房地產市場的真實性，其修飾性價格沒有估價使用意義。相反，不受限制的房地產售價或叫賣價，是經紀人基于自己對于市場情況的掌握與了解、或者房地產當事人通過市場觀察與情況了解而做出的價格決策，從而在公開市場進行叫賣以宣布自己的特定房地產價值的公告與邀約，具有市場討價還價的特別意義，情境真實、客觀而具有可驗證的直觀性，適宜于估價分析比較的案例利用與使用價值分析參考。

估價說到底只是一個價格預計，實際上也是相應于估價目的的一種專家建議價或說資信中間價。這種價格估計或說預計，是相應于估價目的的價值方案指導。盡管由于社會管理的威權作用與公信力使估價結果具有依據參考意義，但依據參考不是實際交易，不是實際估價鑒定事項的最后解決，而是雙方當事人參考估價機構估價師的專家建議而以估價結果結算了結，或者是在估價結果的基礎上討價還價，最后以雙方認可的具體數字結論解決。對于司法鑒定項目，則直接借用了法院的權威與法官的裁決權，法官依據評估結果作出對民事訴訟的經濟裁決。凡此，都說明估價結果的參考性、基礎性、可討論性、價值依據的水平界限性（價值“度”），說明估價結果不是定價、不是成交價，不能用成交結果來判斷估價結果的準確性，更不宜用實際成交案例來討論估價比較案例的客觀性。

四、估價報告質量問題

估價報告質量包括文字的合法性、數字結果的客觀性、裝訂樣式的合規性三個方面。

估價報告質量的文字合法性包括依據政策法規合法有效、文字語言合法、分析結論合法。依據政策法規合法是指估價報告的文字表述需在憲法許可的范圍內，按照民法、物權法、房地產管理法、土地管理法、規劃法的有關規定，結合國家及地方政府的政策規章，對估價對象的權屬及權利狀態、房地產狀況、運營收益情況而進行的文字性論述與表述；同時，要求所依據或引用的政策法規必須是時間上在施有效，這里的時間是估價時點，一定要特別的注意。文字語言合法是指文章格式與句子結構應符合漢語規范，邏輯結構合理、字詞準確，《房地產估價規范》中要求回避“必須”“絕對”等字眼，同時，語言文字內容符合有關政治、經濟、區劃、房地產等法規也是文字語言合法的內容。分析結論合法是指估價分析需要在綜合考慮外部環境因素與個性因素的具體條件影響下進行，估價分析結論不能也不可以超越現有法律制度的有關規范，比如土地公有性質、國有土地使用權管理、征地公示公告原理、房屋所有權登記確認原理、司法公平公正原理等。估價報告所采用的數字或數據，應是具有依據或按照合法程序調查取得的可信數據，分析中要注意公權力、公信度、公正方式、公開市場情況下的資料利用。數據的有依據性、參數的合理性、分析的客觀性、結論的可信性是估價報告質量分析結論合法的四個構成方面。

估價報告數字結果的客觀性與文字合法性中分析結論合法所包括的數字（或數據）獲取、與分析處置相關聯。估價報告的數字結果的客觀性應能概括與體現估價對象的實體價值與權利狀態價值，適應市場變現要求并滿足市場交易，也就是結果的實用性與估價結果的有效性。客觀性指的是依據有關事實并結合現實環境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結論能夠反映估價目的要求下的估價對象在估價時點的權利狀態價值實際，估價師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價報告內的表述為讓事實說話的客觀陳述內容。數字結果的客觀性也就是估價結果的客觀性與可靠性，是估價報告成立的基礎，也是估價服務活動的價值意義所在。優秀的估價師，一定要訓練自己的數字分析與文字表達能力。法律意識、數字能力、文字能力是估價師職業素養的技能衡量標準要件。

裝訂樣式的合規性指估價報告的格式、樣式與裝訂質量符合使用或利用要求的程度。國標《房地產估價規范》有所規定，行業協會與地方政府有關部門也都有不同的要求。估價服務的目的是“有用”與“有效”，估價報告的裝訂樣式直接關系到使用要求與送達便利。為了優質裝訂，引進優良的報告裝訂設備或與專業圖文設備裝訂印刷服務機構合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評估報告裝訂質量的有效辦法。

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[關鍵詞] 房地產估價師 執業風險 識別 防范

房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性，但其特殊性在于房地產估價的活動主體是房地產估價師，房地產估價師執業風險是房地產估價活動中的主要風險。我國房地產估價雖然起步較晚，但發展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產估價機構，3萬余人注冊房地產估價師，估價從業人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執業風險， 是提高房地產估價師執業水平和社會公信力、加快房地產估價機構健康發展的重要手段。

一、房地產估價師執業風險的內涵

風險，也即是結果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產估價師運用自己的專業知識對一宗房地產進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導致評估結果失實。這種房地產估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產估價師的執業風險。

二、房地產估價師執業風險的識別

房地產估價師執業風險產生的原因主要有兩個:其一，風險來自于房地產估價師內部。由于估價師職業道德水平和技術水平不高,以及估價機構在估價風險管理上的不完善導致估價結果與房地產真實價值出現偏差;其二，執業房地產估價師自身以外的原因，如估價技術方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結果產生或高或低的影響。

1.職業道德風險

估價職業道德是指在估價領域中，因估價活動引起的道德現象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務中，由于估價人員責任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結果失實。其次，某些估價機構或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構沒有正確認識自己的專業能力，承擔無力承擔的評估項目，導致評估價值出現較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風險。

2.技術風險

產生技術風險的原因主要有兩個:一是估價人員技術水平不足帶來的風險;二是目前技術方法存在的不足帶來的風險。

(1)估價方法選用不恰當。基本的估價方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。還有，估價規范中要求對一宗房地產的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務中也應該靈活處理。諸如某些房地產無市場依據或市場依據不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數或實例選擇不當。在房地產估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數。有些參數沒有統一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術水平不高或經驗不足時，對參數的選擇不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。

(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產估價規范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經驗不足或作業時間倉促，在報告中可能出現某些內容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統一的規定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規定、合同約定等基礎上，結合房地產剩余經濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現調幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現有基準地價進行修正。

3.政策和經濟風險

我國常常會采用一些宏觀調控手段對某些行業進行調控，房地產行業也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。

三、房地產估價師執業風險的防范

房地產估價師執業中存在的風險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構和估價師出現信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。筆者認為要有效防范這些風險，應從以下幾個方面入手:

1.加強房地產估價師誠信體系的建設

房地產估價師職業道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養，樹立對社會公眾負責意識和執業風險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業內監督。實現這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產估價師誠信體系。各地房地產評估主管部門掌握了所有房地產估價機構和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產估價師和估價機構進行動態監管，定期對估價師在執業中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業內職業道德水平。

2.成立行業內信息資源共享庫

目前的房地產估價機構多為單一經營，很少有機構兼營建筑工程造價、房地產經紀等多方面的業務，因此在獲取與估價相關的信息、技術資料這方面存在一定難度。各個估價機構為了獲取房地產交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復工作。在存在較大難度時，甚至出現編造虛構實例的情況，風險也就應允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現交易實例的公開查詢，各種與估價相關的信息資料共享，不但可以提高提高行業的工作效率，減少重復工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產生的執業風險。

進入信息資源共享庫的資料應該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續性和技術型的工作，需要大量估價機構以及專業人士的參與才能得以實現。筆者認為，這項工作應該由各地房地產估價師協會牽頭，眾多估價機構積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協會請有關專業人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構建“信息共享數據庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構可以對等地享用部分資源，以激發估價機構在建設資源共享庫上的積極性。我國房地產估價師協會還應該定期或不定期在資源庫內估價師執業所需的常用參數，供估價師執業時作為測算依據。通過搭建這樣的平臺，可以實現“多贏”，使估價機構和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎上開展工作，杜絕虛假案例估價的現象發生，有效防范由此帶來的風險。

3.加強房地產估價機構的內部質量管理

如果在房地產估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規程，促使機構全體人員遵照執行，以保證估價機構的質量和信譽。這項工作應該是一項全過程、全員管理工作，包括業務及客戶的甄選、評估業務合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導、監督和復核、評估報告的審核這些環節都應制定相應的質量控制規程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風險的發生。

4.加強房地產估價師的繼續教育和考核

通過對房地產估價師實施繼續教育，可以提高估價師職業道德水平和估價技術水平。在一些房地產估價比較發達的國家和地區的房地產估價行業管理組織非常重視房地產估價師的后續教育和考核工作。我國也要求房地產估價師接受一定時間的繼續教育并通過考核才能繼續執業。

在房地產估價師的繼續教育中應重視職業道德教育和專業知識技能教育。通過繼續教育加強估價人員敬業精神、勤業精神、責任意識、風險意識的培養和教育，不斷提高估價人員的職業道德素質。其次，通過定期組織房地產估價相關專業知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論、學習最新的法律法規，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業的執業技術水平，這對于降低由房地產估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

5.建立房地產估價專家審查制度

評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現估價風險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術水平或責任心不夠出現估價結果的較大偏差，引發索賠或是訴訟風險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產估價行業管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構、研究機構、行業協會、政府部門等具有高超專業技術、良好執業操守并具有一定執業年限的專業人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質量，起到防患于未然，最大限度化解風險的作用。這個專家委員會還應該起到技術支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構給予技術支持。此專家委員會還應作為房地產估價師法律責任界定的權威機構，其出具的鑒定報告應作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據。

6.建立房地產估價師執業保險制度

在西方發達國家，進行執業責任保險是一項用于轉移估價風險的保護措施。房地產估價師投保執業責任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產估價師執業風險。根據保險協議，在保險合同有效期內，參保的房地產估價師或估價機構在為委托人提供評估咨詢服務的過程中，由于過失造成委托人經濟損失，應由被保險人房地產估價師或估價機構承擔的經濟賠償責任，由保險公司負責賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構發生的財務損失。我國注冊房地產估價師超過3萬人,房地產估價從業人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產估價師執業保險制度，將有利于合理防范執業風險，有利于加快估價機構的發展，有利于提高社會公信力，擴大行業積極影響。

參考文獻：

[1]房地產估價規范:中華人民共和國國家標準,GB/T50291－1999

[2]房地產抵押估價指導意見:建住房[2003]234號,2003年12月1日

[3]張澤穎傅鴻源:關于房地產估價師責任風險的思考.重慶工學院學報,2005.2

[4]李勇程翔:房地產估價機構的執業風險與防范.中國房地產估價學術研討會論文集,中國建筑工業出版社.2003

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第一條為了規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質，從事房地產估價活動，對房地產估價機構實施監督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。

本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

第四條房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執行房地產估價規范和標準。

房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。

市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。

第六條房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。

鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。

第二章估價機構資質核準

第七條房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。

國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監督。

第八條房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。

第九條各資質等級房地產估價機構的條件如下：

（一）一級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；

2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上；

4.有15名以上專職注冊房地產估價師；

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；

6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

9.有固定的經營服務場所；

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

（二）二級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；

2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上；

3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上；

4.有8名以上專職注冊房地產估價師；

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；

6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

9.有固定的經營服務場所；

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

（三）三級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；

2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上；

3.有3名以上專職注冊房地產估價師；

4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；

5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；

7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；

8.有固定的經營服務場所；

9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；

11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

第十條申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料：

（一）房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；

（二）房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；

（三）營業執照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；

（四）出資證明復印件（加蓋申報機構公章）；

（五）法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；

（六）專職注冊房地產估價師證明；

（七）固定經營服務場所的證明；

（八）經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件（加蓋申報機構公章）及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息；

（九）隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。

申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。

第十一條新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供第十條第（一）項、第（三）項至第（八）項材料。

新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。

第十二條申請核定一級房地產估價機構資質的，應當向省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交本辦法第十條規定的材料。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務院建設行政主管部門。

國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。

第十三條二、三級房地產估價機構資質由設區的市人民政府房地產行政主管部門初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門依法確定。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院建設行政主管部門備案。

第十四條房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院建設行政主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。

第十五條房地產估價機構資質有效期為3年。

資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續3年。

在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續3年。

第十六條房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的，應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續。

第十七條房地產估價機構合并的，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。

房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定；其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。

第十八條房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。

第三章分支機構的設立

第十九條一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。

分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。

第二十條分支機構應當具備下列條件：

（一）名稱采用“房地產估價機構名稱＋分支機構所在地行政區劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師；

（三）在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師；

（四）有固定的經營服務場所；

（五）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。

注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。

第二十一條新設立的分支機構，應當自領取分支機構營業執照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。

省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產行政主管部門，并報國務院建設行政主管部門備案。

第二十二條分支機構備案，應當提交下列材料：

（一）分支機構的營業執照復印件；

（二）房地產估價機構資質證書正本復印件；

（三）分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明；

（四）擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。

第二十三條分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內，報原備案機關備案。

第四章估價管理

第二十四條從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。

一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

第二十五條房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托，統一收取費用。

房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。

第二十六條房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。

第二十七條房地產估價機構承攬房地產估價業務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。

估價委托合同應當包括下列內容：

（一）委托人的名稱或者姓名和住所；

（二）估價機構的名稱和住所；

（三）估價對象；

（四）估價目的；

（五）估價時點；

（六）委托人的協助義務；

（七）估價服務費及其支付方式；

（八）估價報告交付的日期和方式；

（九）違約責任；

（十）解決爭議的方法。

第二十八條房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業務。

經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

第二十九條委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

第三十條房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產行政主管部門查詢房地產交易、登記信息時，房地產行政主管部門應當提供查詢服務，但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。

第三十一條房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

第三十二條房地產估價機構不得有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書；

（二）超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務；

（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；

（四）違反房地產估價規范和標準；

（五）出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；

（六）擅自設立分支機構；

（七）未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業務；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第三十三條房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。

房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。

第三十四條除法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。

第三十五條房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。

第三十六條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。

第三十七條縣級以上人民政府房地產行政主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：

（一）要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件；

（二）進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料；

（三）糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。

縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。

第三十八條縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，并出示執法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。

有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。

第三十九條房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。

第四十條有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：

（一）資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的；

（二）超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的；

（三）違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的；

（四）對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的；

（五）依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。

房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。

第四十一條房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。

第四十二條有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：

（一）房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的；

（二）房地產估價機構依法終止的；

（三）房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的；

（四）法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。

第四十三條資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。

房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。

房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。

房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個人有權查閱信用檔案。

第五章法律責任

第四十四條申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十五條以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十六條未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第四十七條違反本辦法第十六條規定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的，由資質許可機關責令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。

第四十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：

（一）違反本辦法第十九條第一款規定設立分支機構的；

（二）違反本辦法第二十條規定設立分支機構的；

（三）違反本辦法第二十一條第一款規定，新設立的分支機構不備案的。

第四十九條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）違反本辦法第二十五條規定承攬業務的；

（二）違反本辦法第二十八條第一款規定，擅自轉讓受托的估價業務的；

（三）違反本辦法第十九條第二款、第二十八條第二款、第三十一條規定出具估價報告的。

第五十條違反本辦法第二十六條規定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十一條違反本辦法第三十條規定，房地產行政主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產行政主管部門責令改正。

第五十二條房地產估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條違反本辦法第三十四條規定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條資質許可機關有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的；

（二）對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的；

篇4

然而，經過近20多年的運行，房地產估價制度雖然也在不斷地調整和完善，但與當前快速變化的新形勢還是難以適應，需要深化改革。

一、房地產估價制度深化改革的動因

1. 《資產評估法》的出臺，推動房地產估價制度必須改革

新出臺的《資產評估法》按照市場化改革方向，對現行的估價制度進行了重大突破。《資產評估法》去門檻、明責任，規范評估師和評估機構的從業行為，降低評估機構的運行成本，提高評估機構運營效率。打開了限制評估機構發展的桎梏，按照市場化規則，引領評估機構及評估專業人員真正成為市場的主體。《資產評估法》作為評估行業的基本法，其所做出的規定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產估價行業必須遵守。現行房地產估價制度與《資產評估法》的規定有許多地方不一致，除《房地產管理法》特別規定外，應當依法做出調整。

2.國家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發揮政府作用的改革方向，國務院堅持簡政放權、放管結合、優化服務，努力營造大眾創業，萬眾創新的局面。分批次取消了資產評估師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員的職業資格準入。房地產估價的資格準入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩妥推進行業協會與行政機關脫鉤，厘清行政機關與行業協會的職能邊界，鼓勵行業協會參與制定相關立法、行業數據統計等事務。發揮行業協會在行業指南制定、行業人才培養、共性技術平臺建設、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應。

3.我國經濟進入新常態，形勢倒逼估價制度改革

在經濟新常態下，國家經濟進入中高速增長時期，特別是在房地產領域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經結束。伴隨而來的是房地產評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產估價機構5500家，注冊房地產估價師5.4萬人，估價從業人員近30萬人，房地產估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規則的退出機制。房地產評估市場的現狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業面臨產能過剩，需要解決去產能問題。如果不進行改革，優化評估產能，將可能會使評估行業成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現無序競爭的局面，危害行業的健康發展。

4.房地產估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關于“工作經歷”“相關學歷”的限制，使得應屆大學畢業生不能報考估價師，降低了應屆大學畢業生的就業意愿，估價行業從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養高端人才，提高評估隊伍素質。二是估價師沒有水平評價，專業水平無梯度顯示，降低了專業水平與服務機會的關聯性，難以在市場競爭中形成專業水平越高，獲取評估業務機會越多的良性競爭局面。三是估價機構的資質等級管理制度存在弊端。四是估價行業自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產估價服務局面沒有完全形成。

二、當前房地產估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產估價從業人員準入和退出制度

《城市房地產管理法》規定實行房地產價格評估人員資格認證制度。《資產評估法》出臺后，應當處理好普通法與特別法的關系，進一步完善房地產估價從業人員執業準入制度。

一是對于房地產評估，無論是法定業務還是非法定業務，估價人員都必須取得房地產估價師職業資格并經注冊后方可執業。各類房地產估價業務都要由2名以上注冊房地產估價師承辦和簽署房地產估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內部提前退休、下崗待業、符合政策的離崗創業人員，在估價師執業注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規定過死。同時，要創造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業務，最大限度地激發創業活力，營造大眾創業局面；三是制定行業發展規劃，實行評估人員總量控制，根據社會需求，發展估價師隊伍。在此基礎上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準入門檻。取消工作經驗限制，將房地產估價師實踐經驗后置考核。取消報考的相關專業條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設立出口，建立常態化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業道德不佳、專業能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產估價行業是小行業，卻是精英人的行業。即便如此，估價師之間的專業水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務水平和能力的優劣，因而應當對估價師細分差異，梯度體現能力水平。細分標準為：通過相應級別的繼續教育；發表專業文章，或進行估價專業課題研究；房地產評估業務經驗年限；估價報告評審成績；執業信用記錄；對估價職業特殊貢獻；經由地方房地產估價行業協會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產估價師估價水平的深度評價，是房地產估價服務市場真正實現良性競爭，優勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業協會完成，并將細分結果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業服務能力為導向，選擇評估機構。

3.建立房地產估價機構備案制度

根據《資產評估法》的規定，對房地產評估機構不再實行資質核準，而改為備案管理制度。這一規定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權、放管結合的改革方向。房地產評估機構備案的要件，應當是滿足《資產評估法》第五、十五、十六、十七條規定要求。對于符合備案條件的，核發統一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構具備房地產評估資質的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產估價活動。當下的關鍵，是處理好資質核準與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設綜合性評估機構的備案時限問題。

4.規范以報告審核為核心的房地產評估機構質量控制制度

應當說，過去大多房地產評估機構都已經建立了質量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質。對被追訴而承擔法律責任的評估報告的出具過程研究發現，出現問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導向，職責不清，主體責任不明確，沒有起到層層把關的作用。值得注意的是，《資產評估法》和《房地產估價規范》都把評估審核作為一項必經的評估程序，評估機構沒有履行評估報告審核，就已經違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現問題，參與審核人員都將承擔相應責任。規范房地產評估機構質量控制制度，厘清各控制層級的職責范圍，落實責任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產評估質量控制的缺陷，可以由行業協會對評估機構的質量控制基本制度加以規范、指引，各機構再結合本機構實際，制定實施細則。

5.探索法定業務房地產評估報告備案制度

房地產估價報告備案，是對估價機構和估價師進行監管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構的正常業務，既沒必要，也影響監管效率。鑒于法定評估業務涉及對國有資產和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監管，強制實施備案管理。對房地產評估業務按照法定評估業務和非法定評估業務進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉變，營造公平誠信的市場環境。一方面，將評估機構的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產評估機構執業行為的信用信息按劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業監管部門根據記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發出明確信號，引導評估市場向有序競爭，優勝劣汰方向發展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結果客觀公正，是評估行業存在的根本。而認定評估結果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止爭的作用。應當將這一制度推廣到所有房地產估價業務的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產評估的司法審判、行政處罰、糾紛調解中，應當以專家鑒定意見做為認定評估結果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據，避免以單一評估機構的鑒定意見做為標準，去評判另一評估結果對錯這一證據采信上的不公正現象。

8.設立房地產估價行業協會省級常設機構

目前，各級行政機關與行業協會脫鉤工作已經基本完成，行政機關不能再對行業協會的工作一手包辦。行業協會必須在不增加會員負擔的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責。由于今后將以綜合性評估機構為市場主體，設區市一級專業的房地產評估機構不會很多，協會在設區市一級組建，在人員和經費上都有困難。按照《資產評估法》相關要求，估價行業協會被賦予的職責很多，任務繁重，很難由設區市一級組建的協會完成。因此，協會設立的層級應當上移到省，成立省級常設機構。由于會費可以集中使用，有條件設立專職人員，具體從事協會的工作，其工作經費能夠得到保障。

房地產估價行業協會應當和有關評估行業協會建立溝通協作和信息共享機制，根據需要制定共同的行為規范，對不同專業評估準則的交叉性條款中不一致的地方，進行統一規定。對執業、懲戒等相關信息實現共享，促進評估全行業協調、有序發展。

9.構建房地產評估數據平臺

《資產評估法》是從經濟鑒證的角度規范資產評估行為的。它要求評估機構和估價師必須對評估資料進行核查驗證，確保評估資料的真實性、準確性和完整性。這是一項很高、很嚴厲的要求，目前還缺乏操作的客觀條件，也沒有法律保障。即便是估價師再勤勉盡責，也難以保證不出紕漏。評估機構和估價師因此而面臨著很大的法律風險。為此，評估行業監管部門或者是行業自律組織，應當建立一個權威的房地產評估數據平臺，采集、整理、分析房地產評估所需的數據和參數，向房地產評估機構和估價師開放服務，提供權威支撐。從而盡可能縮小評估資料相關工作范圍，減輕核查驗證的壓力。應當說，這是保障評估機構和估價師依法開展業務，維護其合法權益的一個重要舉措。構建房地產評估數據平臺面臨不少困難，如信息采集渠道、手段的確立及法律支撐，如何既要確保評估資料的真實、準確和完整，又要不侵害信息相關人的隱私權和商業秘密等。這些問題，都需要在構建房地產評估數據平臺的過程中研究解決。

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為進一步加強我市農村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護拆遷當事人的合法權益，保障土地征收和建設項目的順利進行，根據《房地產估價機構管理辦法》、《省社會中介機構管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》的有關規定，現就有關事項通知如下：

一、認真做好市外房地產估價機構備案工作

《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》明確市規劃建設局作為我市房屋拆遷管理部門，對農村集體土地上的房屋拆遷價格評估活動進行監督管理。市外房地產估價機構來我市從事房屋拆遷評估業務，必須按規定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應根據房地產估價機構的資格等級、從業業績、評估技術水平、社會信譽等情況認真做好審核工作，并結合我市房屋拆遷工作的實際需要予以備案。拆遷人不得委托未經房屋拆遷管理部門備案的房地產估價機構從事房屋拆遷評估業務。

二、嚴格執行房地產估價機構選定程序

為保障拆遷評估工作的科學性、客觀性和規范性，維護拆遷當事人合法權益，拆遷雙方在選定房地產估價機構時，應在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機方式從報名的具備資質的房地產估價機構中確定一家，參加隨機確定的房地產估價機構不得少于三家。隨機確定房地產估價機構應當由公證機構現場公證。房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產估價機構三日前在拆遷范圍內公告隨機確定的時間和地點。

三、堅持依法處置房屋拆遷評估結果異議

拆遷雙方和相關單位在認定評估結果及對評估結果異議進行處理時，必須認真執行有關法規和政策的規定，嚴格按照法定程序進行。拆遷當事人對評估結果有異議的，應當在簽收評估報告之日起的10日內向房地產估價機構書面申請復核，房地產估價機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核意見。拆遷當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內提請市房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，市房屋拆遷評估技術委員會作出的鑒定結果為最終結論。

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關鍵詞：房地產估價實務;“90后”學生;項目教學法

中圖分類號：G642 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）19-0144-02

《房地產估價實務》是高職房地產經營與估價專業的實踐性強的核心能力課程，也是從事房地產估價或相關工作的基礎。目前“90后”已普遍進入高校接受高等教育，掌握“90后”學生的特點，探討符合他們的教學理念和手段顯得尤為重要。

一、房地產估價實務課程目標

《房地產估價實務》的課程目標是加強學生對估價原理和方法的運用，撰寫房地產估價報告，提高學生對市場分析的能力。這些要求細化為：（1）做出合理假設和限制條件;（2）運用市場法，結合市場分析，選擇合適的可比實例，確定調整因素，選擇合適調整方法計算比準價格;（3）運用收益法，結合市場分析和預測，擬定合適的租金增長模型，計算收益價格;（4）能夠運用成本法，明確成本構成，確定成本比例計算價格;（5）結合不同的估價方法和市場分析，合理確定最終評估價;（6）熟悉估價報告的組成部分;（7）熟悉估價報告的撰寫要求及相應規范;（8）提交一份完整的估價報告。

二、“90后”學生的特點

（1）價值取向注重實效。價值取向隨社會發展而變化，在就業形勢不樂觀的大環境下，大學生的動機更注重實際功效[1]，很多學生認真學習的內容是今后工作中可能會用到的專業知識，而認為自己以后不會涉及或用不到的知識呈現可學可不學的態度，價值取向越發趨于現實和功利。（2）彰顯個性，樂于表達。隨著經濟發展和國際交流的深入，社會愈發呈現出價值多元的特點。與“80后”相比較，“90后”顯得更加開朗，不隨主流，他們善于發現問題并大膽提出質疑，堅持自己的見解并樂于同老師和同學分享。（3）信息量大，善于利用網絡。“90后”處于網絡高速發展的時代，電腦和手機是他們的標準配置，他們善于利用網絡獲取海量的信息，一方面鍛煉了大學生篩選資源和解決問題的能力;另一方面也產生了一定的不利影響，部分自律性差的同學將過多的精力消耗在網上，或沉溺于游戲，荒廢了學業。通過對“90后”學生特點的分析，以教師講、學生聽的傳統教學方式應與時俱進。針對“90后”學生價值取向注重實效，課程教學應以崗位需求為導向，教學內容應來源于真實典型的工作內容，提高學習積極性。針對學生彰顯個性的特點，教學過程中應以啟發式為主，并建立鼓勵學生發言的機制，提高學生的學習興趣。在教學過程中不局限于書本，要求學生通過網絡進行資料收集，拓寬學生視野。

三、課程教學方法選擇

項目教學法以學生為中心，主張在教學中把實際生產中的相應技術項目引入到課堂教學中[2]，學生在教師的指導下完成項目的全過程，運用相關理論知識，達到技能訓練的目的。房地產估價實務采用項目教學法，以評估特定房地產價值為項目，在這個過程中啟發學生運用估價原理，選擇估價方法，滿足撰寫要求，根據《房地產估價規范》要求完成一份完整的估價報告，達到技能訓練的目的，從而完成教學目標，提高教學效果。

四、項目教學的實踐

（一）合理設置項目，貼近教學與崗位

項目的設置是項目教學的關鍵，項目應該貼近教學，符合教學大綱的要求。項目的設置也應該貼近崗位，從崗位出發，篩選出典型的項目，著重培養學生的職業技能。《房地產估價實訓》是在《房地產估價原理與方法》后開設的課程，學生具有一定房地產估價專業知識和技能水平，《房地產估價實訓》在于培養學生估價原理與方法的運用，能夠撰寫房地產估價報告。因此結合教學，將房地產估價實訓項目確定為評估特定估價對象，撰寫估價報告。而估價對象的確定是實訓項目的核心。有的學校實訓項目的估價對象不統一，估價對象可以來自教師，也可以由學生自行選擇，這種形式的項目教學中評估的物業類型較豐富。但由于項目隨意性過大，無法辨別估價對象的真實性，也存在學生繞過難點或者隨意抄襲的現象。有的學校實訓項目的估價對象是學校物業，這雖然便于學生考查，但學校物業的評估不具有典型性，若以學校物業模擬住宅或商業，假設因素過多，仿真性不高。結合估價崗位，本項目教學的實訓項目的估價對象由教師從實際評估項目中選出，真實的估價目的和業務關系激發了學生的學習興趣，便于學生實際調查和資料收集，也保證了項目難度適中，不過于簡單，也不至于學生沒有辦法完成。該實訓項目是對重慶南洋大廈爛尾樓進行估價，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層;占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價是為了轉讓，即為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考。

（二）項目教學的過程

第一步，明確項目任務，提高學生學習興趣。課程開始時，明確課程的任務是完成估價對象的價格評估，介紹建筑物的概況、建設背景、交易轉手情況和此次評估的目的，將估價的工作背景帶到課程中，能較好地模擬真實的估價案例，提高學生學習興趣。第二步，擬定估價作業方案及技術路線，明確作業要求。要求學生分組協作，但每人要完成一份完整的估價報告，課程考核主要依據作業匯報和估價報告。每組學生制定估價作業方案，提出估價的技術路線及難點處理，教師在分析點評作業方案時要注意給學生剖析，使學生能夠準確掌握項目作業的要求，從而為完成項目奠定基礎。第三步，實地勘察估價對象，調動學生的參與意識。要求每組學生根據擬定的作業方案和技術路線，利用課余時間組隊實地勘察估價對象實地勘察，并將實地勘察情況在班上匯報。學生通過對估價對象的實地勘察對估價對象的區位和已建成情況有了感性的認識，并能很好地將理論和現實結合起來，調動學生的參與意識。第四步，估價技術報告的撰寫，適時引導學生。根據《房地產估價規范》估價的技術報告包括：“估價對象實物、權益、區位的描述與分析，市場背景描述與分析，最高最佳利用分析，估價方法適用性分析，估價測算過程和估價結果的確定”[3]。估價技術報告是估價報告的核心，而估價的測算過程是估價技術報告的核心。在該估價報告測算中主要為假設開發法，而在假設開發法中用市場法測算開發完成后的價值重點是交易價格統一，市場狀況調整、房地產區位狀況調整和房地產權益狀況調整;在假設開發法中用收益法測算開發完成后的價值重點是收益和費用的確定，收益模型的確定，報酬率的求取;假設開發法中的成本法和成本法測算中的重點是房地產成本構成，土地重新構建價格的確定，建筑物重新構建價格的確定，已完工程量和建筑折舊的計算。對這部分教學教師應以學生為主，以啟發的方式引導學生，鼓勵學生發言，并建立鼓勵發言的機制，歡迎學生提出不同想法，提高學生的學習主動性，幫助學生自我反思和總結所學的估價理論和方法，提高學習效果。第五步，成績考核，總結項目教學。成績考核來源于三個方面，第一，同學的自我評價，主要從參與程度和學習效果兩個方面評價;第二，小組同學和教師的評價，主要是參與程度、資料收集和學習效果評價;第三，根據每個同學提交的估價報告的完整性和運算的正確性來評價。通過成績考核，從學生的評價和估價報告撰寫的質量中反映項目教學的實施效果，教師從中反思和總結項目教學的優缺點，完善項目教學。

五、項目教學應注意的問題

1.采取多種方式，幫助學生克服困難。房地產估價實務的項目是個大項目，學生在完成過程中會遇到很多阻力和困難，比如有的學生對估價原理理解不透，隨意照抄估價原理;有的學生不理解估價方法，估價對象價值測算無從下手。遇到阻力或困難后，有些學生選擇敷衍，隨意編造估價報告，有些學生選擇放棄，完全照抄其他同學的報告。針對不同的阻力和困難，教師應采取多種方式，如一幫一、小組討論、教師講解以及單獨輔導等多種形式幫助學生克服困難。

2.注重教學進度，完成教學目標。學生在撰寫估價報告時進度不一致，這不利于問題的討論和啟發。教師應對進度進行控制，要求和鼓勵進度慢的同學課后繼續完成，使其保持一致的作業進度，同時也保證了學生及時完成項目。

3.注重教學效果評估，完善項目教學。項目完成后要注重教學效果的評估。在成績考核中獲得學生對教學效果的評價，但除了學生的反饋外，教學效果的評估還應包括專業教師和企業。在項目評價結束后應注意專業老師對教學效果的評價，從同事中獲取項目教學效果的反饋。學生最終要面向企業，雖然不能立即獲得企業的評價，但應該通過對學生的追蹤或者技能比賽的方式獲取企業對教學效果的反饋。獲取學生、教師和企業三方面的評價，才能讓教學更貼近學生，更貼近企業。

總之，以職業崗位為基礎，以項目為導向的項目教學法在《房地產估價實務》課程的實踐中，取得了一定的效果，較好地完成了課程目標，也有助于提高教師的素質，并能培養學生的職業技能。

參考文獻：

[1]崔丹，王曉琳，賀東建.“90后”大學生思想特征及提高思政課教學效果的對策――基于海南軟件職業技術學院的調查分析[J].長春理工大學學報，2010，5（12）：143-144.

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關鍵詞：大數據 房地產估價

一、大數據與房地產估價

1、房地產估價具有大數據特征

大數據分為兩大類。一類信息能夠用數據或統一的結構加以表示，稱之為結構化數據，如數字、符號；而另一類數據無法用數字或統一的結構表示，如文本、圖像、聲音、網頁、地理位置信息等稱之為非結構化數據。

影響房地產估價的因素包括：經濟發展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率、規劃、環境、配套設施、區位、用途、規模、土地形狀、地形地勢、建筑結構、裝修、心理等因素。各因素之間不是完全獨立的，而是交叉或包含關系；不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格的方向、程度、關系、水平、時間是不盡相同的，這些因素是結構化數據與非結構化的組合，因此房地產估價具備大數據特征。

2、房地產估價需要大數據

房地產具有不可移動、獨一無二、價值較大、交易頻率低的特征，這些特征給房地產估價帶來眾多困難，因此房地產估價需要大數據作支撐。房地產存量房的抵押、征收征用、稅收、保險、轉讓租賃、分割、司法鑒定、企業重組上市合資合并、損害賠償都需要進行估價，估價數量必定會大幅度增加。從行業發展角度看，有必要開發利用大數據，滿足房地產估價業務快速發展的需求。

大數據是房地產估價方法的基礎。房地產估價方法包括比較法、收益法、成本法、假設開發法。例如比較法中的交易實例的搜集、房地產狀況調整，收益法中的資本化率的確定，全部需要大數據。

二、房地產估價數據現狀

1、重視數據庫建設

房地產估價公司自建數據庫。房地產估價公司通過政府資料、房地產經紀人反饋數據、地鋪咨詢數據、報紙掛牌數據、專業網站查詢數據積累數據。進而開發智能估價系統。深圳房訊通信息技術有限公司作為云估價平臺的發起成員，為所有成員伙伴提供先進的IT系統、數據建設、營銷推廣和培訓交流等支持服務。深圳市新永基房地產評估顧問有限公司的IDEAS智能房地產估價系統采用房地產估價的市場比較法，進行自動監控和數據采集，收到評估委托信息時，計算出相對科學合理的評估咨詢參考價格。

專業性房地產數據研究機構涌現。CREIS中指數據匯集了20年來的房地產開發經營數據、120余個城市的地產交易數據和2300個城市的土地市場信息，收錄56萬余宗土地、26萬余個項目和5萬多棟商用物業詳細信息。REICO工作室基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，獨立開展房地產市場研究，上海易居房地產研究院是具有法人實體地位的專業房地產研究機構。

政府完善并逐漸公開各類與房地產價格相關數據。國內生產總值、農業生產、工業生產、固定資產投資、民間固定資產投資、房地產開發投資和銷售、社會消費品零售總額、城鄉居民收支、房地產開發投資和銷售、70個大中城市住宅銷售價格月度報告國民經濟和社會發展統計公報、統計年鑒等都可在網上公開查詢使用。

2、房地產估價數據存在的問題

（1）經驗化。房地產估價除了定量分析，還會依靠估價師的知識、經驗以及對當地房地產市場的深入調查作出判斷，測算結果還需要通過對房地產價格影響因素做綜合分析后再做適當的調整才能作為估價結果。如估價參數的確定，絕大多數估價師依據的仍然是個人經驗，這使得估價結果經驗化、籠統化。

（2）模糊化。房地產價格一般用均價、最高價、最低價、指數來表述，房地產的個體性沒有體現出來，造成準確性差。非常典型的一個例子就是零售商業地產有“一步三市”之差異。

（3）數據分散，覆蓋面窄。房地產有地域性，不同城市、不同區位，差異巨大。無論是國家統計數據、研究機構數據，還是行業數據，三四五線城鎮數據非常匱乏。住宅、土地數據資源多，非住宅房地產數據少。買賣數據多、租賃、自營自用數據少。房地產估價公司普遍規模較小，數據庫資料有限。房地產數據分散、覆蓋面窄，影響房地產估價的精確性。

三、大數據給房地產估價帶來的機遇與挑戰

1、積極參與政府大數據產業發展規劃

在房地產估價專業領域方面，大力推動政府部門數據共享，推動公共數據資源開放，推動大數據基礎設施建設，實現資源整合。

2、利用企業的資源庫，開展科研工作

利用自身的數據庫與大學、科研機構、搜房網等戰略合作，開發房地產估價大數據。大數據產業必須突破的三大環節：資源、技術、應用。大數據資源的核心是開放和共享問題。如哪些數據可以提供給誰共享？數據是由所有者按需求者定制推送，還是由需求者到所有者系統中抓取等等。技術包括對數據進行清洗、規格化、加載存儲、分析、挖掘、展現，最終形成需求者可用的數據和信息資源。應用方面的研究內容是：數據需求者如何將獲取到的可用數據應用到自己的新產品設計、市場分析、營銷策略、或政府部門的宏觀決策當中。開發精確數學模型中直接采用。也可以在非結構化的決策支持系統中使用。

3、推動房地產估價產業創新發展

構建大數據平臺，拋棄單樣本或者抽樣樣本的分析手段，采取全樣本分析的方式，運用先進的數理統計分析技術，對影響估價對象的因素進行全面的分析判斷，實現估價結果精確化，同時尋找出估價結果背后的規律性。以大數據開拓估價業務范圍：地集約型評價、建設用地增減平衡、土地一級開發成本測算、停產停業損失評估、裝飾裝修評估、質量缺陷損失評估、公共租賃住房租金價格評估、房產稅稅基評估、房地產基金、房地產信托、房地產資產管理、資產證券化。

4、探索大數據市場交易機制，培育新的利潤增長點

大數據交易是指從數據中獲得包括商業價值在內的紅利。很多商業公司大約只存儲15%的有關他們業務的數據，其余85%數據都存儲在其它外部公司或網站上。大數據時代的技術，使得企業內部的大數據和外部數據的整合、交互變得更加重要。大數據交易是必要途徑。

房地產估價公司積極參與建立大數據市場交易機制，掌握大數據，培育新的利潤增長點。參考文獻：

[1]劉.房地產大數據研究現狀和趨勢分析.建筑經濟，2015.

[2]周丹，郭化林.大數據時代對商業地產估價的影響研究，商場現代化，2014.

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關鍵詞：房地產 估價 中介 市場經濟 金融風險 泡沫經濟

Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.

Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產估價行業及其發展現狀

房地產估價是專業房地產估價人員，根據特定估價目的，遵循估價原則，按照一定的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

我國房地產估價行業興起于上世紀 80 年代中期,當時整個房地產估價行業一直受控于政府，帶有強烈的政治色彩，其應用范圍也相對狹窄。現如今,隨著我國經濟的快速發展, 房地產開發、經營、交易等活動的豐富,房地產估價業務也得到了廣泛的應用,服務對象和服務模式也日趨多樣化,使得房地產估價成為房地產經濟活動中的基礎性工作，作為房地產中介行業的重要組成部分,對房地產業的發展起著至關重要的作用。

然而，房地產估價行業也存在一些問題亟待解決：

( 一)房地產估價行業缺乏相關法律法規

由于我國房地產估價行業起步晚,只是借鑒別的模式和經驗，在行業內沒用形成符合中國社會實際的法律法規；行業自律不足,對違紀、違規等行為也缺乏具體可操作的法律法規,形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價結果不能得到社會各界的認可，無法對整個行業起到一定的監督作用。長期下去，不利于我國市場經濟的深入和房地產行業的完善。

( 二)房地產估價行業管理不善

在房地產估價行業中，不管是經濟、行政部門、評估機構，還是估價人員的注冊情況，由于發展時間段，缺乏經驗和統一的管理，沒有現實可行的法律規定，使得整個行業處于渙散的狀態。一些行政部門為了鞏固保護所屬評估機構的效益,對其活動進行干預，有些部門對于不是自己制定的評估機構的評估報告不承認；這些行為,已經超出了行政機構本身的職權，嚴重妨礙了房地產估價行業的公正性和獨立性，擾亂了市場的競爭。

( 三)房地產估價從業人員綜合素質低

由于我國目前仍未在房地產估價行業形成一套科學的人才培養、準入及晉級機制, 加上法律和法規不健全, 缺乏對從業人員嚴格的審查和考核,使我國的房地產行業中人員的專業技能得不到更好更高的保證；優秀的估價人員除了必須的房地產專業知識，還應該熟悉各行各業，尤其在工業行業的生產、技術以及設備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質；在市場經濟的激烈競爭下，一些從業人員的思想道德素質淡薄；這綜合導致我國房地產估價行業的人員整體素質較低,客觀上制約了房地產估價行業的進一步發展。

二、房地產估價中的工程造價因素

房地產估價行業中，工程造價在其中起著至關重要的作用。想要做好房地產估價工作，首先要清楚房地產工程造價中的各種工作。

在房地產估價中，整個工程從設計階段到施工階段，再到結算階段的造價，都與房地產估價有著密切的關系。明確工程建設中的每個階段的造價后，能夠為房地產估價工作提供真實可靠地信息。

首先，在設計階段，在招標后制定的設計方案中，要保證工程設計的科學性、合理性和準確性，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過精確的計算，得出的數據作為設計的依據，在工程的開始就清楚每一步造價，有利于最后整個房地產估價工作的進行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學的原則下，對施工成本進行有效地管理和控制，保證房地產估價的準確性和可信性。同時，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風險，也使房地產估價工作更加穩定。最后，在竣工階段，及時、準確地竣工決算，能夠降低整個工程的造價，也提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料。在該階段中，嚴格控制每個環節，層層把關，使工程造價經濟合理，符合現行的計價規范。從而使房地產估價工作更加合理，具有規范性。詳細的工程造價，能夠為房地產估價提供有效地信息，同時促進房地產估價的健全和完善，而且綜合了經濟效益、社會效益和環境效益，進一步完善房地產估價行業的發展。

三、新時期房地產估價行業的新發展

隨著世界經濟全球化的發展,越來越多的外資企業及外資評估機構紛紛進入我國,給我國房地產估價行業帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰。目前，投資的多樣化使我國的房地產估價行業的市場擴大,同時外企的進入,帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化的服務水準和評估技術；然而, 現實是我國房地產估價行業與發達國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時期下做好國內的房地產估價工作，成為房地產估價從業人員探討的主要問題：

（一）完善房地產估價行業的法律法規

在發達國家房地產估價行業的行業法規及技術規范都很健全,具有統一性和規范化的優勢。我國房地產估價行業要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標準，加強估價立法，規范估價技術，使房地產估價行業有法可依。有明確的法律法規，保證房地產估價行業的獨立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實現其中介的作用。完善的房地產估價行業的法律建設,有利于明確評估機構的管理、職權；房地產估價師的權利、義務和職責；對于違反法律法規的行為，有法可行；在市場經濟中通過法律手段規范房地產估價行業，保證房地產市場健康發展。

（二）提高房地產估價從業人員的整體綜合素質

由于我國房地產估價行業整體從業人員綜合素質偏低，“人”作為整個行業的主體，嚴重影響到行業的發展，在面臨新的挑戰時顯得力不從心。因此,房地產估價從業人員通過理論學習研究、實務分析、國內外交流等方面提升，在積極提高業務素質的基礎上,加強從業人員的思想道德素質，以誠信為本，不斷提高技術水平和服務質量；綜合提升房地產估價的社會可信性和權威性。同時，還要注重提高從業人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養進行自我約束、自我檢討，進一步提高我國房地產估價從業人員整體水平和綜合素質，保證我國房地產估價行業更加科學有序進行。

（三）注重提升房地產評估機構的無形資產

在市場經濟中，企業的無形資產，即企業信譽和形象，是企業成敗的關鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產評估機構在各方面欠缺的實際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認的好評，即良好的企業形象，這將有助于我國企業在全球下的市場競爭中的發展。首先，評估機構提供的信息的準確性、可信度是獲得企業信譽的基礎。其次，評估技術對企業估價具有重要影響。估價機構應加大評估技術的學習與引進，積極創新的評估技術，提高企業的威信。最后，服務態度和服務水平是為企業提升的無形砝碼。人性化的服務態度能夠為企業贏得更高的公信力。現代社會不管是企業還是個人，越發注意企業的形象與商業信譽,這也為我國房地產估價機構在競爭中取勝提供了新的途徑。

結束語：房地產估價行業具有巨大的市場潛力與發展空間。未來房地產估價行業將向市場化、國際化、信息化方向發展，因此，如何處理現階段我國房地產估價行業的問題，促進房地產行業的健康及可持續發展，這需要行政主管部門、行業自律性組織、估價機構和估價人員的共同努力,促進我國房地產估價行業在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發展。

參考文獻：

[1] 周寅康.房地產估價[M].東南大學出版社,2006.

[2] 黃隆規.房地產評估的風險與防范[J].審計與理財,2008,(2).

[3] 艾建國.房地產估價相關知識[M].中國建筑書店股份有限公司,2008.

[4] 劉小敏.代建制下政府投資項目審計監督研究[M].暨南大學.2009.

篇9

根據《建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房〔2000〕12號）的精神，結合房地產評估機構脫鉤改制的工作情況，現就2001年房地產價格評估機構一級資質評定的有關問題通知如下：一、申報范圍

（一）對于1999年建設部公告第16號和2000年建設部公告第19號公布的93家一級房地產價格評估機構，凡按照〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號文件要求完成脫鉤改制，符合建房〔1997〕12號文件規定條件的，可以按建房〔1997〕12號文件規定的程序重新申報一級資質。

（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機構要求條件，在本地區有典型作用的二級機構，各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。

二、審點

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要根據〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關規定，加強初審工作，在初審中應重點把握以下幾個方面：

（一）房地產估價機構資質申報要與脫鉤改制相結合。未按有關規定進行脫鉤改制的房地產估價機構，不得進行資質申報。

（二）在審核機構內專業估價人員尤其是注冊房地產估價師時，既要審核專業人員數量，更要注重對專業人員實際的估價水平、估價業績、執業行為情況的考核。

（三）考核機構的經營業績時，考慮到當前我國估價行業的實際，對申報一級資質的估價機構的業績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規定執行。

（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產估價機構的年審情況作為重新評定一級機構的重要依據。對于未經年檢或年檢不合格的機構不得申報。

三、申報時間

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質的機構進行初審，并將初審的有關材料（附件一、二）上報建設部住宅與房地產業司。

四、評定及公布

建設部住宅與房地產業司受理一級房地產價格評估機構申報后，委托中國房地產估價師學會組織國內知名專家和業內資深人士組成“一級房地產價格評估機構評定專家小組”，由專家小組根據建房〔1997〕12號文件的規定對申報機構進行綜合評定，提出評審意見報建設部核準，其中評定合格的機構由建設部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發資質證書。

五、1999年建設部公告第16號公布的32家一級資質房地產估價機構有效期即將屆滿，但由于受房地產估價機構脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機構正常開展業務，這部分機構的資質有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產估價機構名單一經公布，過渡期即自動終止。

六、其它

（一）各地申報一級房地產價格評估機構要實行總量控制，做到有計劃、有重點的發展，防止一哄而上。

（二）各地主管部門要結合估價機構資質的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產估價行業進行一次深入全面的清理整頓。對于未按規定標準設立的、執業行為不規范的、評估制度不健全的、嚴重違反職業道德的以及非房地產估價師執業評估的，要按照有關規定嚴肅處理。

（三）各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要將本地區房地產估價機構脫鉤改制的總體情況及二、三級機構的審批情況（包括機構名稱、法定代表人、聯系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設部住宅與房地產業司備案。

附件：

一、申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料

二、房地產價格評估機構資格等級申報表（略）

附件一：

申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料：

1.省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局同意申報一級機構的文件；

2.申請變更機構的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復；

3.房地產價格評估機構資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

4.房地產價格評估機構原資格證書正、副本原件；

5.機構營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

6.機構的章程（復印件加蓋單位公章）及有關規章制度；

7.注冊資金證明或驗資報告（原件或復印件加蓋單位公章）；

8.出資人情況介紹及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

9.法定代表人、總經理的任職文件及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

10.脫鉤改制前后主要房地產估價人員對照表；

11.當地人才服務中心提供的機構人員人事情況證明；

12.專職房地產估價人員資格證明及其聘任（用）合同復印件；

篇10

關鍵詞:房地產估價;案例;案例教學法;案例庫

中圖分類號:G642.0 文獻標志碼:A 文章編號:1671―7740(2009)07-0072-03

一、案例教學法的起源與發展

1.案例教學法

即圍繞一定教學目的,把實際中真實的情景加以典型化處理,形成供學生思考分析和決斷的案例(通常為書面形式),通過獨立研究和相互討論的方式,來提高學員的分析問題和解決問題的能力的一種方法。這種教學方法在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。

其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導行”。教師于教學中扮演著設計者和激勵者的角色,鼓勵學生積極參與討論,不像是傳統的教學方法,教師是一位很有學問的人,扮演著傳授知識者角色。

2.國內外案例教學法的發展

案例教學法的產生,可以追溯到古希臘和古羅馬時代。希臘哲學家、教育家蘇格拉底,在教學中采用“問答式”教學法可以看作是案例教學的雛形。希臘哲學家柏拉圖在此基礎上將問答積累的內容編輯成書,并將一個原理對應于一個例子,這些例子就是案例的雛形。而我國古代教育思想中的“前事不忘,后事之師”、“以史為鑒”、“舉一反三”其實就也是最早的案例教學。

案例教學在課堂上的真正運用始于1910年美國哈佛大學的醫學院和法學院。從20世紀40年代中期開始,哈佛大力向其他商學院推廣案例教學法,如今教學這種新型的教學方法不僅已遍及美國,其影響也早已波及美國以外的國家。20世紀80年代初開始,案例教學在我國開始得以重視。

二、房地產估價課程實施案例教學法的重要意義

房地產估價是房地產經營與估價專業學生的一門必修課,具有較強的應用性。如果在教學中只注重理論知識的系統傳授,不注重理論聯系實際,不注意培養學生運用房地產估價理論知識解決實際問題的能力,培養出來的學生就很難適應市場經濟發展的需要。當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產專業的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。如何在教學過程中加強理論與實踐相結合,培養和提高學生分析問題的能力。筆者認為,案例教學法應是房地產專業積極采用的教學方法,它具有啟發性,實踐性特點,是提高學生決策能力和綜合素質的有效方法。

1.案例教學法更適合房地產估價教學活動的開展

在實際教學中,我們必須面臨兩個焦點問題:一是如何激發學生學習興趣;二是使用什么教學手段來達到比較好的教學效果。

房地產估價課程包含了房地產估價的基本原理、房地產價格、幾種常用的房地產估價方法、房地產估價基本程序、房地產估價報告撰寫和房地產案例分析等主要內容。課程在內容安排上既保持一致的連續性,又有一等的獨立性,特別是在房地產估價方法的教學中,可以針對特定的估價案例結合相應的估價方法,更適合案例教學法的應用。

2.案例教學法能有效提高學生的實際操作能力

傳統教學方法往往只注重理論知識的講授,考試往往從本本出發,學生對理論知識的掌握往往是生吞活剝,不一定真正地理解它,應用它。而房地產估價案例教學法是有針對性地運用估價理論知識和具體估價方法去分析解決實際問題,它不僅要求學生知其然,而且要知其所以然,了解這種方法用于何處,適用于什么樣的估價對象,實際估價中可能會遇到的哪些難以解決的問題,從而既加深對教學內容的理解,又增長實際操作的才干。

3.案例教學法有利于培養學生獨立思考和解決問題的能力

由于案例教學的特殊性,它要求每個學生都要獨立思考,事先分析案例,從中發現問題并擬定方案,然后參與課堂討論,交換意見,最后形成有創意的方案,這樣就有利于培養學生獨立思考的能力。案例問題的解決方案可能有多種,由于案例教學法非常重視其結論的思考過程及解決問題的方法,因此可以不斷培養、提高學生分析問題和解決問題的能力。

4.案例教學法能充分調動學生的積極性、主動性和創造性

傳統的教學方法只注重理論知識的傳授,強調理論的系統性,這種以灌輸式 為主的講授,很難激發學生的學習興趣,學生只是被動地吸取知識,學習積極性不高。而案例教學法大多采用與實際生活緊密相連的事例,教師與學生的關系是 “師生互補,教學相輔”,要求學生以“當事人”身份身臨其境地解決問題,從而能促進學生積極思考、主動探索,認真參與案例討論,大膽發表自己的觀點,這樣能充分調動學生的積極性、主動性和創造性。

5.培養學生的人際交往能力

通過協作學習、問題探討及合作研究等方式,營造有利于人際交往的良好氛圍與環境,幫助學生學會分享信息、創意和研究成果,培養其團隊合作精神。

在中國傳統的教學方法中,嚴謹認真、基礎扎實是其主要特征,但由此而來的高分低能現象普遍存在,同時學生缺乏創新精神。當今社會科學技術的競爭日趨激烈,知識創新、技術創新對我國 21 世紀的發展至關重要,社會對高校培養人才的要求越來越高,社會挑選人才的標準不再只看學生考試成績的高低,關鍵是看他們在紛繁復雜的現實面前,是否具有處事、交往、決斷和綜合運用知識的能力。因此,深化教學改革,構建新的教學模式,是培養創新型人才的關鍵。

三、房地產估價課程案例教學法實施要點

1.認真備課,精選案例

案例是案例教學法的核心,是決定課堂教學效果的核心。選擇好案例,備課是關鍵。目前有關房地產估價案例的教材迄今未有,這就給教學備課帶來了一定的難度。備課不僅要將教材內容精化,而且還要翻閱大量的報紙雜志,收集房地產估價的案例,以保證案例具有一定的代表性、真實性、啟發性、針對性。

在選擇房地產估價項目案例時,其背景材料的來源主要可以從以下幾個方面考慮:(1)國內已經成交的知名房地產項目的評估案例;(2)一些房地產評估企業公開發表的某房地產項目估價報告;(3)當地房地產管理部門公布的某房地產項目公開成交案例;(4)因法涉及律糾紛而被媒體廣泛關注的某房地產估價項目;(5)房地產專業雜志、報紙上的典型案例介紹等。

另外,案例材料的選擇一般要遵循以下幾個原則:(1)真實性原則。材料來源必須真實可靠,切不可胡編亂造,這樣會沒有信度,我們選取的材料大多數應該是身邊具體估價實例。(2)時效性原則。案例背景材料的選擇必須具有時效性,盡量選擇最近最新的材料,這樣才不會讓學生感覺所分析的案例可望而不可及,以利于激發學生的學習興趣。(3)典型性原則。案例材料的選擇要具有典型性,既可以是業內津津樂道的成功項目,也可以是因某種原因致使項目估價結果受到嚴重質疑的案例。(4)結合性原則:案例材料的選擇要與課堂教學內容有機結合,特別是與教學內容的重點相結合。如果教師能準確地把握教材,緊扣重點,于此處選材,就可以使學生在整節課中保持思維的連續性,同時激發思維能動性,有利于提高課堂教學效率。

2.設計富有思考性的問題

富有思考性的問題或設問,總能獲得良好的教學效果,因此,提出一些帶有啟發性的問題可以大大激發學生的求知欲。

設問的設計是進行案例教學的關鍵,是把材料與知識結合起來的紐帶。好的設問既能考查學生對知識的掌握程度,又能提高學生解決問題的能力。設計問題,要圍繞課堂教學目標,通盤考慮,全面安排,使之區分主次,先后有序,發揮整體功能。一般來講在案例教學中設問的設計要遵循以下原則:(1)由淺入深。問題的設計要有梯度,要由淺入深,這樣有利于學生“入題”,符合人的邏輯思維規律,也有利于課堂教學的順利開展。(2)選擇切入點。從提問的流程看,在明確為什么問的基礎上,要善于確定問題的切入點,解決問什么。多角度設問。設問要體現學科綜合性和知識的整合,現在的題型一般是一個材料多個設問,而且往往是從法律、道德、心理等不同角度進行設問的。

3.組織好案例的分析與討論

通過多媒體等手段呈現案例后,組織學生對案例進行討論是案例教學法的關鍵。由于案例所提出的問題是緊扣教學內容的,要求每個學生都要結合教材內容認真分析,自己作答。而討論既可以采用分組討論,也可以在全班范圍內討論。此時,教師的主要任務是組織、引導學生討論,讓學生各抒已見,并不要求有統一的標準答案。

4.及時做好案例的總結

在討論過程中,有些同學的觀點也許并不是正確的,作為教師首先要肯定學生的勞動,在進行案例總結時并不是簡單地給出答案,而是要指出討論的思路,應用到的原理和知識點,同時評述學生討論中成功或不足之處。

5.建立房地產估價項目案例庫

由于我國房地產業發展時間不長,國內高校房地產相關專業的教學尚屬薄弱環節,學習中能夠應用的典型的案例十分缺乏,雖然近年出版了一些房地產估價方面的教材,但教材中很少安排房地產估價項目的案例材料,這給教學帶來一定的不便,因此建立案例庫尤為重要。案例庫的建立在于平時積累,貴在堅持。

6.注意案例教學與其他教學方法的結合

案例教學法在能力培養上有著突出優勢,但也存在不足。它仍然不能取代系統性知識的傳授,學生只有掌握一定的基礎理論知識,才能實施案例教學。另外,還要創造條件讓學生接觸社會、了解項目,實地參觀、調研等,積累感性認識和直接經驗作為實施案例教學知識儲備。這也是各高校房地產專業安排大量實踐教學環節的原因之一。

四、總結

在實際的房地產估價的教學中,要求教師需要認真準備,精心挑選適宜案例,通過合理安排讓學生切身體會估價理論本質所在,最終掌握估價方法,使學生的積極性、主動性和創造性得到發揮,解決實際問題的能力得到提高,真正能達到學以致用。

參考文獻:

[1]柴強.房地產估價[M].北京:首都經濟貿易出版社, 2005:3.