導語：如何才能寫好一篇房地產行業經濟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產行業；挑戰；金融危機；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產行業所面臨的挑戰

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經發展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業的穩定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(比如冰島)。本質上講，這次金融危機源自于房地產行業。由于歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。

房地產行業雖說是屬于第三產業，但是卻是屬于“資金密集型”行業，和金融行業關系密切。從過去幾年的“流動性過剩”可以看出，信貸在房地產行業的過度發放、外行業(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產行業、外資過多的資本進入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產行業的過度發展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產的具體影響表現在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態。金融危機使得大多投資者對資本市場產生了懷疑，資本市場的信用基礎出現了問題，股市一落千丈，房地產股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態。房價的不斷走低使得房產不能保值，好多消費者買房之后，發現不長時間內同一樓盤價格縮水，去向開發商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產資金鏈斷裂。房地產行業大部分都是負債率很高的企業，一般通過銀行借債進行資金周轉，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產行業來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產行業的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業、外貿企業受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現下滑，效益不好了，也就會影響這些企業租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業地產市場會產生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過度，很容易產生房地產泡沫并進而影響國家經濟安全。從上個世紀韓國和日本的發展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經濟安全。

(三)國家宏觀調控政策的影響

房地產行業的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經濟的影響較大，所以易受國家宏觀調控，特別是貨幣政策的調控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產重估的熱潮帶來的房地產價格快速上漲，2005年開始房地產進入了蓬勃發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產行業再次面臨嚴峻的挑戰。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現在正成為這些地產公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產行業需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產企業，在金融杠桿調控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產行業調控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產行業，而最先被調整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產企業。二、當前房地產行業的應對策略

目前。我國房地產行業所面臨的挑戰，基本上來自于大環境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產行業所無法控制的，需要國家的相關調整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規模壓縮。再融資的緊縮主要體現為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規劃證的法律手續完備等，而對于解決同業競爭、提高上市公司競爭優勢和成長性的股權融資不會停止。

2008年的宏觀調控政策來看，降低流通環節稅費，促進房屋流通成為國家穩定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是刺激內需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產發展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產的交易。宏觀經濟減速、實際收入下降延長了房地產調整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調整才能帶來成交量的上升，目前調整仍會繼續，房價仍然有內在調整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經濟穩定增長，而不是救房價和救開發商。

房地產行業可以在能控制的范圍內從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產需求具有一定的剛性。城市化首先表現為城市數量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發現，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態之際，再適當的對消費者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業的運營能力。在價格政策上，房地產商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產價格不能在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網上再轉手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產商要房子；還可以通過提高服務質量來增加銷售量。

3、優化住房供應結構。房產商可以提供多種形式和結構類型的房產，比如，增加國家政策范圍內的經濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經濟疲軟的現狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發資金、銷售對象等開發條件的供給，而占人口大多數的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調節的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發現房產的潛在問題，為鞏固公司的長期業務打下基礎；二要加強公司內部管理，各部門之間加強合作，房地產開發的產業鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經營階段的各項工作。

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關鍵詞：房地產；結構分解技術；投入產出局部閉模型

在當前我國社會主義市場經濟建設的過程中，房地產行業的發展直接我國國民經濟有著十分密切的關系。而且隨著社會的不斷發展，我國的房地產行業的經濟建設規模也在不斷的擴大，這也為我國社會經濟建設做出了卓越的貢獻。但是，從當前我國房地產行業經濟發展的世界情況來看，其中還存在著許多的問題，這就對整個房地產行業經濟發展的穩定性和協調性有著十分嚴重的影響。為此我們就要對我國房地產行業經濟增長的相關內容進行分析，并且將房地產的經濟結構分解成為各個部分，從而對其進行相應的研究，以確保我國社會經濟的穩定發展。

一、模型

目前，人們為了對房地產行業發展過程中，經濟和技術之間的關系有著一個比較全面的影響，人們就將房地產行業經濟結構分析的相關內容投入到產出局部閉模型當中，并且嚴格按照相關的要求，來對其經濟結構進行相應的分解，從而獲取準確、可靠的現象數據。

1、投入產出局部閉模型

早在上個世紀30年代，人們就開始對投入產出模型進行應用，但是由于這種模型在實際應用的過程中，受到各方面因素的影響，因此導致其在使用時受到一定的限制。然而，隨著科學技術的不斷進步，人們也對投入產出模型進行相應的優化處理。目前，人們常用的投入產出模型主要有靜態開模型，它作為人們日常消費的重要組成部分，主要用于居民收入基礎的分析。不過，靜態開模型在實際應用的過程中，雖然可以對居民消費需求的變動情況有著比較系統的分析，但是無法對各個產業生產變動情況進行詳細的了解，這就使得社會經濟發展有著一定的影響。因此我們這就要對這種開模型結構進行適當的完善和改進，進而對居民部門的相關效應進行研究。而投入產出局部閉模型的產生，不僅可以對居民收入消費中存在的問題進行簡化，還可以對當前我國社會經濟發展的實際情況進行分析。而在我國房地產行業發展的過程中，我們也可以通過局部閉模型，來對其中所存在的問題進行分析，以確保我國房地產行業的穩定發展。

目前，在我國房地產行業的發展過程中，人們也將局部閉模型應用到其中，而其科學性主要體現為以下幾點

第一，在房地產行業所生產的產品與居民日常生活的消費情況聯系在一起，從而對整個行業的產業的變化情況進行相應的分析，以確保房地產行業的經濟效益和居民的收入消費情況有著緊密的聯系，滿足人們日常生活的需求。

第二、居民勞動報酬和居民消費對各部門的生產具有連鎖反應.產量的增加引起勞動報酬數額增加，而勞動報酬數額增加必然使居民對各部門產品和勞務的消費需求增大，從而又刺激各部門生產的發展，這種連鎖反應在通常的投入產出開模型中沒有反映出來.房地產業投入產出局部閉模型能較好地反映房地產業與居民消費、國民經濟其他部門之間的相互聯系與相互促進的數量關系，所以，采用把居民部門作為內生變量的投入產出局部閉模型研究房地產業問題，能更好地契合房地產經濟與居民消費高度相關的特點。

2、結構分解分析

結構分解分析（SDA）是近些年來投入產出技術研究的―項重大進展.它是通過對投入產出模型中關鍵參數變動的比較靜態分析而進行經濟變動原因分析的一種方法.它一般將經濟系統中某因變量的變動分解為與之相關的各獨立自變量變動的和，以測度其中每一自變量變動對因變量變動貢獻的大小.由于投入產出分析的優勢在于它不但能夠測算部門之間的直接聯系，還能測算全部間接聯系，因此結構分解分析的測算結果是包含了完全聯系的各因素變動對因變量變動的貢獻，這是結構分解分析獨具特色的地方，是其他計量經濟學模型難以完成的.結構分解分析在投入產出開模型中的經典應用是將部門產出變動分解為直接消耗系數（代表經濟技術）與最終需求變動的貢獻.現在，結構分解分析已經成為投入產出技術領域的主流分析工具，并被廣泛應用到如經濟增長、技術進步、產業研究、貿易、就業、價格、資源和環保等多方面的經濟研究中。雖然結構分解分析和投入產出局部閉模型在實證經濟研究中都得到了廣泛應用，但是，將兩者相結合的工作卻極其罕見.或許正如所斷言：結構分解分析不能用于投入產出局部閉模型.但是，實踐又對結構分解分析與局部閉模型的結合提出了要求。

二、數據處理與結果

關于中國投入產出表的編制，根據國務院辦公廳規定，每5年進行一次全國投入產出調查，編制投入產出表.國家統計局還會在中間年份）編制延長表。

1、投人產出序列表數據處理

為更好研究房地產業，這里以2002年123部門、1997年124部門這2張基準投入產出表為基礎，按照2002年17部門投入產出表部門分類方法，將房地產業單獨分離出來.這樣，我們將2002年123部門表合并為18部門表，采用同樣的部門分類方式，將中國1997年124部門投入產出表轉化為18部門表，考慮了居民部門之后，將兩表轉化為局部閉投入產出表，并通過價格指數轉換成可比價序列表。

2、基于局部閉模型的房地產業結構分解分析結果

近年來，按照投入產出表計算，GDP從199844.2億元增長到3134305億元，增長了568%，而同期房地產業從18554億元增長到73537億元，增長率達2963%，是同期經濟增長的52倍。這一時期，房地產業經濟增長的主要來源于投資（固定資本形成），其貢獻占整個產業增長比重的493%，居民消費方式的貢獻次之，占4227%，技術進步對其增長的貢獻為1333%，平均消費傾向占332%。這其中一個特別值得注意的現象是，這一時期，由于勞動報酬率。

三、主要結論與政策含義

中國國民經濟發展進入到―個關鍵時期，房地產業越來越引起人們的重視.本文從理論上建立了基于投入產出局部閉模型的結構分解分析技術，將居民部門作為內生變量引入房地產發展研究，利用近年投入產出表數據測算，發現房地產業經濟增長的主要是由投資（固定資本形成）決定的，其貢獻幾乎占整個產業增長的一半，消費方式次之，其貢獻也在40%以上，技術進步對其增長的貢獻為13%，平均消費傾向對其貢獻較小。

四、結束語

總而言之，在當前我國房地產行業發展的過程中，將投入產出局部閉模型和相關的結構分析研究方法應用到其中，不僅有利于人們對當前我國房地產行業發展的實際情況有著一定的了解，還有效的將房地產行業和當前居民生活的相關需求有機的聯系在了一起，從而保障了我國社會經濟的穩定發展。不過，從當前局部閉模型和經濟結構分析方法應用的實際情況來看，其中還存在著許多的問題，為此我們還要在不斷的實踐中，來對其進行相應的改進和完善，進而對我國房地產行業的經濟結構進行優化，以確保房地產發展的合理性、穩定性和經濟性。（作者單位：江蘇省邳州市房產服務中心）

參考文獻

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Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

關鍵詞：供給側結構性改革；房地產開發企業；核心競爭力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地產業供給側結構性矛盾分析

供給的結構性調整是供給側結構性改革的關鍵，也就是通過供給結構創新來引導需求結構的調整、升級。當前我經濟已經進入新常態，面臨一系列新的矛盾和問題，房地產業作為我國經濟重要的組成部分，其發展也不可避免的面臨著一系列的結構性失衡的問題。而房地產開發企業作為房地產業主要的供給主體，必須通過構建自身核心競爭力來保證自身在供給側結構性矛盾中保持競爭優勢，具備持續的競爭力，以此來獲取利潤，實現發展。

1.1 供需錯配

供給過剩。根據國家統計局數據顯示，2011年以來我國商品房待售面積在逐年增加，如表1所示。

根據以上數據繪制2011年至2016年商品房待售面積的雷達圖（如圖1），可以發現在6年的時間里商品房的供需偏離現象越來越嚴重，距離供給平衡中心點也越來越遠。這種高庫存的現象無疑給房地產開發企業的生存發展帶來很大的壓力，房地產開發企業必須尋求方法。

有效供給不足。在我國快速的城鎮化進程中，嚴重的房地產投機現象使得房地產產品已經脫離其基本的居住屬性，投資者、投機人將房地產產品作為股票進行炒作，以實現其增值拋售、賺取溢價的目的。如此一來，地方政府運作土地出讓、房地產開發企業運作項目開發、消費者炒房等等行為共同導致投資投機下房地產產品品質被忽視，只會關注產品是否增值。在這種情況下，許多城市特別是三四線城市“鬼城”現象頻出，醫療、教育、交通、娛樂休閑等配套設施落后，產品品質差。另外，很多房地產開發企業仍舊停留在提供容身之所的低端供給思維，忽視了隨著我國經濟發展，人們消費升級并不斷追求高品位的生活方式。成品住房、綠色建筑、裝配式建筑等符合建筑產業現代化的建筑的有效供給不足使得產品品質不高，難以滿足消費者日益增長的消費需求。

1.2 城市分化嚴重

當前房地產市場出現嚴重分化的情況下，一二線城市土地市場火熱，據中國指數研究院統計，其土地出讓金為21639億元，土地溢價率分別為45%與51%，其中蘇州、南京、合肥、上海等城市高價地現象尤為頻出。反觀三四城市，土地出讓金僅為7408億元，土地溢價率也只有26%。一二線城市良好的就業環境、完善的配套設施與豐富的公共服務資源使其具備較強的人口吸附能力，外來的三四線城市及農村鄉鎮就業者被限購政策所阻礙，無法進行購房，加上當地居民大肆炒房從而抬高房價，使得房價收入比提高，這樣房地產市場便邊緣化了一二線城市中的中低收入者與外來人口，合理的剛性需求與改善性需求被限制。一線城市2016年房價累計上漲高達23.50%。二線代表城市房價累計漲幅達13.93%，蘇州、南京等強二線城市在相對寬松的市場環境下，需求量大量釋放，而庫存明顯不足，加之地王頻出，房價明顯上漲。而三四線城市受限于高庫存，房價維持平穩。從成交規模看，一二線城市月均成交面積分別約為85萬平方米和96萬平方米，遠遠高于三線城市的45萬平方米。

1.3 房地產行業傳統發展模式受阻

過去房地產行業長期粗放的增長模式已觸及“天花板”，根據《中國統計年鑒2016》顯示，房地產開發企業的營業利潤自1992年以來在2013年達到最高，為9562.67億元，但是2014年、2015年營業利潤僅為6143.13億元、6165.54億元，降低的營業利潤使得過去直接跑馬圈地式的發展的空間受限，給企業帶來了生存與發展的壓力，對企業提出了新的要求，必須尋找的新的發展方式與利潤增長點。另外，據中國指數研究院統計，2016年房地產開發企業銷售額中，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房地產開發企業市場份額已接近10%，加速提升的行業集中度使得企業充滿危機，尤其是中小企業。但是當前房地產開發企業在服務運營、開發模式、營銷等方面都有很大的相似性，不具備自己的特色，如何打破行業集中度，在愈加激烈的市場競爭中鞏固行業地位、謀求生存發展成為房地產開發企業必須要思考的問題。

3.1 協同轉型升級，提高全要素生產率

房地產開發企業要積極尋求從開發商向綜合運營服務商的轉變，為市場提供建設服務、社區服務與金融服務等，提升供給體系質量和效率，提高全要素生產率。

輕資產模式的轉型。房地產開發企業輸出專業建設服務能力，可以圍繞圍繞建設服務環節，進行開發、銷售和運營等建設服務的輸出，打造開發建設、專業領域輸出優勢；可以圍繞運營服務環節，不參與建設，而是依靠自身的資源整合優勢進行運營管理的專業輸出；還可以通過合作方的引入，擴大資金來源渠道，減少投入、增加產出，提高資產運作效率。

全面轉型升級社區服務。在我國的存量房市場，房地產開發企業必須圍繞自身產業鏈優勢，打造標準化、精細化、特色化的社區服務，有效滿足業主需求。利用貼近業主生活、需求潛力大、強帶動作用的特點，深入挖缺社區服務衍生的產業鏈經營、資產經營價值，借助基于互聯網構建的社區O2O平臺發展增值服務，擴大企業發展空間。此外，還要加強智能設備的應用，以即時、高效、精準的服務打造智慧社區生活方式。

房地產金融的快速發展。互聯網金融、資產證券化等新型的多層次金融工具快速發展，充分激活了房地產行業的金融屬性，房地產金融是房地產開發企業發展的重要動力。房地產開發企業要依托其長期積累的客戶資源和資金實力，構建包含多業態的金融集團，保證滿足企業與潛在客戶的綜合金融需求。還可以構建基于客戶思維的金融服務，圍繞整個房地產供應鏈的客戶需求完善金融服務，實現提高開發效率、加速去庫存的目的。房地產開發企業要積極發展為優質的資產管理者，以資產證券化的方式將流動性低、非證券形態的房地產投資轉化為證券資產，實現業務、資金的協同發展，并以此提升資本流通效率。

3.2 提高產品品質，強運營重服務

通過提高產品品質增強房地產開發企業核心競爭力必須從多方面入手：創新設計理念。房地產開發企業要根據不同城市、不同地域的地理、文化、風俗等地方特色和消費需求，在整個建筑設計中融合人文、綠色、科技等宜居要素來使得整個產品設計具有更強的市場競爭力。優化產品結構。房地產開發企業要滿足消費者的改善型需求，適應其對住宅升級換代的需要，要依托互聯網和智能技術，整合產業鏈，推動房地產與設計創意、醫療養老、休閑娛樂、現代服務業等融合，滿足群眾對不同業態的需求[6]。加強科技創新。房地產開發企業要推進住宅產業化和工業化，擴大全裝修住宅供應比例，真正為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。

對于房地產開發企業而言，不僅要運用新技術、新理念注重產品品質的提升，更要重視產品投入使用后的運營服務。當前供給側改革背景下，完善的運營、周到的服務對于提高房地產開發企業競爭力至關重要。房地產開發企業賣的不僅僅是房子，而是向消費者傳達先進的生活理念、銷售高品質的生活方式。所以這就要求房地產開發企業必須組建自己的運營服務團隊，以專業的人員、專業的運營服務來為消費者提供人性化、全方位、全天候、實時化的社區服務。另外還要落實各項配套，商業、公共服務配套設施要與住宅開發同步規劃、同步建設、同步使用。

3.3 實現創新驅動，提高發展質量

為了滿足消費者差異化、多層次、高品質與個性化的住房新需求，也為了企業自身在供給側改革背景下實現發展，提高核心競爭力，房地產開發企業必須以創新驅動企業發展，提高企業發展質量。

人才創新。教育、文化、金融、健康的引入，工業化、信息化、智能化的融合，房地產行業朝著多元化、創新化的方向發展，對人才提出了更高層次的要求，企業要想實現創新發展，管理與技術人才必須都要具備。現階段，適應房地產新形勢的高級經營管理人才、專業技術人才、專家型人才與復合型人才T乏，對于金融、法律、經濟、財務等這方面的人才市場急需，但也嚴重缺乏。房地產開發企業必須建立學習型組織，彌補個人學習方式的不足。讓每一名成員在工作中學習、在學習中工作；在實戰中快速成長，在成長中實踐，相互促進，共同成長，充分挖掘每個企業成員能力，為高級人才的培養提供后備。在更高層次的人才培養方面，企業必須通過職業經理人計劃、合伙人制度等創新手段，推廣多年積累的經驗與產品模式，讓專業的人從事專業的工作，培養高層次戰略管理人才。

技術創新。房地產開發企業要積極推動裝配式建筑等新興建造方式的發展，在建造過程中將新技術、新材料與新工藝運用其中，增強產品的科技性、創新性，通過技術改變消費者生活方式的同時形成強有力的市場競爭力。另外，為適應消費者可變動空間的需求，發展填充體與支撐體相分離的SI住宅體系；推進集成化設計與一體化裝修技術，建造高性能、長壽命、綠色低碳、智能環保的高品質住宅。

參考文獻：

[1]馮志峰.供給側結構性改革的理論邏輯與實踐路徑[J].經濟問題，2016（02）：12-17.

[2]裴潔，張凌云.供給側結構性改革下房地產業發展探究[J].內蒙古煤炭經濟，2016（16）：12-13，94.

[3]蔡俊嶺.房地產開發企業核心能力識別及評價系統研究[D].大連理工大學，2007.

[4]錢佳.房地產開發企業核心競爭力評價研究[D].揚州大學，2008.

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所有這一切，其實仍然是在繼續2014年開始的房地產經紀行業變局，即資本主導下的房地產經紀行業版圖重組和業務重構，隨之而來的則是經紀公司內部管理體制和企業治理結構的改變。并且這些積極投身變革的企業并非只是在做表面文章，不僅僅是跑馬圈地擴大規模，而是在給房地產經紀行業帶來革命性的改變，劍指房地產經紀行業的痼疾――由于虛假信息和向客戶強輸過量信息以及非標準化的服務給客戶帶來的劣質體驗。

因此，透過令人眼花繚亂的風云變幻其實仍然還是可以看清中國房地產經紀行業正在明朗化的發展方向：

一是市場集中度會不斷提高。過去除了某些城市（例如北京和杭州）相對算是有一家獨大的公司以外，其他房地產經紀服務市場相對成熟的城市都沒有出現寡頭型的房地產經紀企業。而按照目前資本大規模進入的勢頭，不出兩年，一些城市的房地產經紀服務市場就可能出現寡頭壟斷的局面。

二是不斷改進客戶體驗。其實這一點對于房地產經紀行業來說并不算難事，因為過去很多時候這個行業給客戶的體驗實在不佳，現在所謂提供良好的客戶體驗不過是在做行業應做之事。

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本文首先探討一個《辦法》中所規定的重要內容，也是現實當中經紀人與委托方經常發生糾紛的一個焦點――傭金與經紀服務內容的匹配問題。

這個問題，在現實中的表現形式是傭金支付的時點問題。按照目前的行規，在房屋買賣雙方經過經紀人的撮合簽訂了房屋買賣合同(或者是加上經紀人一同簽署的三方合同)之后，委托方就要向經紀機構支付傭金。但有時因為種種原因，買賣雙方的其中一方在簽訂合同后反悔，導致合同不能履行，這時支付了傭金而對合同未能履行無責的一方就會向經紀機構提出索回傭金，或者是不向經紀機構支付傭金，而經紀機構則會向其追索傭金。

當這類糾紛訴諸法律時，法院一般都會判決經紀機構有權獲得傭金，因為這是經紀服務合同所明確規定的，合同當事人有義務履行合同。

但委托方和旁觀者卻往往從情理上認為這時經紀人不應該收取傭金，或至少不應該全額收取傭金。甚至是判決了應該支付傭金的法官在接受記者采訪的時候也認為有關規定不合理。有地方行業主管部門的負責人在面對記者質疑的時候也提出經紀人應該從道義出發，適當退還傭金。

筆者專門與經紀人討論過這個問題，他們認為：經紀人的責任就是撮合成交，買賣合同的簽訂就意味著撮合的責任已經履行，就應該收取全額傭金。

筆者追問：現在經紀機構都會在撮合成交之后協助買賣雙方辦理產權過戶手續，甚至是由經紀機構去交易登記部門具體辦理有關事務，那這些服務算什么呢?他們的回答是：這些是免費贈送的。

但這個回答是不能說服人的。因為誰都知道，沒有免費的服務，說是免費，實際上這些服務是收費的，或者說經紀人收取的傭金中包含了提供這些服務的價格。只是經紀機構不愿意承認這一點。

回到本文開始時提出的問題，即支付傭金的時點問題，前文指出現在的行規是在房屋買賣雙方經過經紀人的撮合簽訂了房屋買賣合同(或者是三方合同)之后收取傭金。我們先來看這個行規是否合法，為了全面認清這個問題，筆者把《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)的相關條款詳列如下――

第424條：居問合同是居問人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

第425條：居問人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居問人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

第426條：居問人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居問人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規定仍不能確定的，根據居問人的勞務合理確定。因居問人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居問人的報酬。居問人促成合同成立的，居問活動的費用，由居問人負擔。

第427條：居問人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居問活動支出的必要費用。

第61條：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

上述條文的關鍵是第426條，這一條明確規定“居問人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”。也就是說，支付報酬的前提條件就是促成合同成立，因此按照現行行規在買賣雙方簽署了買賣合同之后收取傭金是完全合法的。

那么，為什么包括法官和主管部門在內的社會各界對這個行規要提出異議呢?我想這里面最關鍵的原因是在于大家對居問行為的性質了解得還不夠透徹。按照《合同法》第424條的規定：“居問合同是居問人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。這說明，居問行為的內涵就是“向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務”，其核心就是促成委托人訂立合同，只要委托人完成了訂立合同的過程，就應該支付報酬。但現在包括個別法官在內的社會輿論卻把居問行為擴展為確保委托人簽訂的合同能夠成功履行，即確保房屋買賣雙方能夠最后成交，這顯然在法律意義上誤解了居問行為。

其實，這種誤解在一定程度上源于房地產經紀行業自身形成的慣例，即在激烈的行業競爭環境下，為了爭取客戶，主動向客戶提供所謂“超值”服務，免費為客戶代辦各種交易登記手續。筆者在此可以透露一點行業“秘密’一與居問服務的成本相比，對于房地產經紀行業來說，代辦交易登記手續的服務成本并不算高，筆者曾征詢廣州市幾家大型(也是行業領先的)房地產經紀機構的意見，問他們如果把后期服務費用劃分出來，他們認為這些費用應該是多少，得到的回答是：交易過戶費用(含代辦查冊、代辦產權過戶)約1000元；入住服務費用(含代辦電話、煤氣、水、電、有線電視過戶手續，協助收樓)約1000兀。

比較一下，如果一套房屋的交易價格是100萬元，傭金按2.5％收取，總數就是2.5萬元，2000元的后期服務費只占了其中的8％而已。

為什么一般人看上去很“輕松”的撮合成交費用在經紀人看來代價那么高，而一般人看上去很麻煩的后期服務費用在經紀人看來卻不值那么多錢呢?

我們先來回答后一個問題，這實際上是一個專業分工的問題――看上去麻煩的后期服務對業務熟練的經紀人來說是一件駕輕就熟的事，對于一輩子辦不了幾次此類業務的普通人來說則是費時費力的事，所以由經紀人來代辦這些業務是一個雙贏的結果，這也是專業分工的經濟學意義之所在。

再來分析前一個問題。一般人往往以為撮合成交只是帶客戶看看樓而已，他們看不到一宗交易撮合成交后面所付出的大量勞動。首先，即使是看樓，也不是看一次就能成功的，同樣是從廣州市幾家大型房地產經紀機構調研所得的數據：成功撮合一宗交易，平均需要帶客看樓15～20次。其實一般的客戶自己也可以知道，真要買一處房屋，至少也會看樓3次以上，而且還未必會買，如果5個看樓客里面能有一個最終決定買樓，那么經紀人就要帶客看15次樓了。其次，除了看樓之外所需要付出的勞動――平均每成功撮合1宗交易，需要電話聯系45～55次，需要收集信息盤源25～35個。

這些還只是一線經紀人的勞動，或者說是一線經紀人的勞動力成本，除此之外，一線門店還需要有各種房租水電和辦公費用。

除了一線的直接費用，越是大型的經紀公司其后勤服務的成本越高，包括財務部門、法律部門、客服部門、信息技術部門、研究部門、市場推廣(廣告費用)、培訓費用，等等。

除此之外，經紀機構還要面對較大的違約風

險(委托人在得到服務后違約不支付中介費，等等)，這些也都構成了經紀機構的成本。

房地產經紀人銷售的核心產品是信息，以上所有成本可以說主要都是圍繞著信息產品所支出的。曾經有人質疑：為什么房地產經紀傭金要按比例收取?難道撮合成交一套200萬元的房屋和撮合成交一套50萬元的房屋所付出的勞動有那么大的差別嗎?如果我們從信息產品的成本而不是從客戶所看到的直接服務來理解這個問題，就會容易很多――越是價格貴的房屋，其市場就越小，把信息成功傳播到受體所需要的成本就越大。客戶之所以要委托房地產經紀人買房賣房，就是因為經紀人能夠為客戶提供更多的房屋買賣信息，也就是說客戶是向經紀人購買信息。由于高價房屋的買賣信息較少，按照物以希為貴的原則，這些信息的價格當然也就越高了。

這是從產品的供給成本來考察，再從需求一方來看，越是買賣高價房的客戶，他們的時間成本也越高(如果他們每天能夠賺500元，每天時間的機會成本就是500元，每天的機會成本就比那些賺200元的人要高)，所以就會愿意拿出更高的價格來購買房屋買賣的信息。這說明高價房屋買賣的居問傭金更高是符合市場規律的。

繼續考察房地產居問行為的對象――房屋買賣信息，當經紀人撮合買賣雙方成交，就說明房屋買賣信息已經為買賣雙方所成功利用，當然就應該為產品付費了。

信息商品本來就是一種很特殊的商品：買家不容易判斷商品的“質量’一信息的真實性，在沒有“驗貨”之前當然不愿意付費；而一旦買家驗證了信息的真實性，就意味著買家已經完全掌握了信息的內容，如果沒有道德和法律的約束，買家就有可能賴賬。所以經紀人往往在提供信息之前需要買家簽署一些承諾，而在信息被驗真之后會要求買家立即付費，這是完全合理的。

由以上的分析可知，無論從合法性還是合理性來看，經紀人在成功撮合房屋買賣雙方簽署買賣合同后收取傭金是完全應該的。

篇6

廣州的新聞媒體在2011年4月連續報道了房地產經紀行業的一些行為。

先是報道了經紀人幫助購房者規避限購政策。2010年10月廣州出臺商品住房限購政策，規定常住廣州的外地戶籍家庭，必須提供1年以上納稅證明或社保證明，才有資格購買一套商品住房。但有房地產經紀人協助外地購房者去地稅局補繳個人所得稅從而獲得一年以上的納稅證明，規避限購政策。廣州市房屋交易監管部門表示這屬于違規行為，正在對相關公司和經紀人進行查處。當然，當事人辯解說他們幫助買房者獲得的是稅務局開具的真實納稅證明，買房者也是真金白銀補繳了所得稅的。

隨后又系列報道了經紀人一些常見的“招數”，由于是系列報道，并仿照“三十六計”將其命名為“三十六招”，因此在社會上引起較大的反響。

廣州市房屋交易監管中心(原廣州市房地產中介管理所，是廣州市國土房管局屬下專管房地產中介市場的機構)和廣州市房地產中介協會很重視這些報道，立即組織全體會員單位召開了緊急會議，要求行業內部進行整改。

這些都是必要的管理措施，應該也是會有一定成效的。但從經濟學的角度思考這些問題，我覺得更重要的是要通過有效的制度安排來避免這些現象的發生，通過制度安排來讓市場的參與者為了自身的利益而必須遵守法律和規則。

在此之前本專欄曾經介紹過MLS系統和獨權委托，實際上這就是一種對參與市場的各方都有好處的有效制度安排：在MLS系統加上獨權委托的制度安排下，業主可以不必費力勞神去多家放盤(多家放盤的結果往往是要應付多家中介無休無止的詢問)；經紀人可以不必擔心自己收不到傭金；買家也可以通過MLS系統用最快的速度找到最合適的房子。

當然，獨權委托和MLS系統雖然是一項好的制度安排，但真正實施起來還是會遇到一些障礙，這些障礙主要來自市場參與者的路徑依賴――大家已經習慣了現在的這種中介模式：業主多方放盤，經紀人各顯神通去尋找買家(當然在這個過程中就免不了出一些媒體所報道的“招數”)……

篇7

在宏觀經濟趨冷的大環境下，未來一段時間的房地產經紀行業很難再有過去那種粗放經營也能賺錢的好日子了。從行業發展的角度，這并非壞事。我們一直努力希望提高房地產經紀行業的專業能力和客戶服務意識，在生意難做的時候，恰好能夠倒逼行業質量提高。

這一輪中國房地產經紀行業的動蕩和變革是從2014年上半年開始的。2015年初的時候，筆者曾經兩次在本專欄撰文討論行業發展方向的問題（2015年1月的《房地產經紀行業變革的方向》和2015年4月《房地產經紀行業的發展方向漸明》）。回頭檢視一年前這兩篇專欄文章的預測，發現一個有趣的現象，那就是行業外資本的進入在形成房地產經紀行業寡頭過程中并未起到很大的作用，行業內原來的大型公司擴張的速度相比而言反而更快一些，擴張的阻力似乎也相對更小一些。

正因為行業寡頭的形成并不是十分順利，所以小型房地產經紀公司仍然還是有足夠的生存發展空間。而據筆者觀察，很多小型房地產經紀公司也在積極思考和行動，尋找未來的發展方向。

大型公司最大的優勢在其規模效應，缺少規模效應的小型公司的應對之策是采取抱團合作的方式。這兩年筆者被拉進很多微信群，這些微信群的群友一般都是來自全國各地的小型公司的經紀人同行，他們在群里討論最多的，一是聯合籌建網絡平臺，二是組織專業培訓。專業培訓既包括基本技能的培訓，更多的是客戶挖掘和維護等方面的培訓，也包括公司內部管理的經驗交流。這說明小型經紀公司也非常明白正確的發展方向應該是苦練內功，從改善客戶體驗入手。

作為行業協會的從業者，筆者考慮更多的是行業協會如何順應業內公司的發展需要，為會員公司提供更好的服務。

篇8

[關鍵詞] 集團化經營 規模經濟 戰略抉擇

一、我國房地產企業發展現狀

近幾年，國家陸續出臺了調控房地產市場的若干措施,政府實施的一系列土地、金融、財政調控政策,使房地產企業的經營環境發生了巨大變化。從而促使房地產企業的發展進入轉折期,這不僅是挑戰,也蘊含著難得的發展機遇。在新的經營環境下,房地產企業競爭對手、競爭方式等也在發生巨大變化,即使企業擁有數量可觀的土地資源、物力資源、財力資源和一定的開發能力,如果不能使這些資源形成一種具有競爭優勢的資源組合,不能利用核心技術生產出有競爭力的產品,缺乏有影響力和美譽度的品牌,企業也難以逃脫走向衰敗甚至破產的命運。

隨著國家對房地產行業的不斷調控, 企業所處的生存環境發生了巨大變化,企業優勝劣汰的競爭機制正在形成,資源型、機會型房地產企業將逐步退出市場,閑置土地資源將被逐步激活,房地產行業正面臨一個新的發展格局,行業集中度將進一步提高。在此情況下,房地產企業如何抓住機遇,提高企業競爭能力和發展潛力,己成為企業亟待解決的首要問題。

二、未來我國房地產企業生存之道――集團化經營

未來中國房地產業競爭加劇，將導致房地產企業向規模化、集團化方向發展。

1.企業集團化經營已成為世界經濟發展的必然趨勢。生產社會化和生產專業化是近現代社會生產發展的新特點和基本形式。隨著社會化大生產的飛速發展和科學技術的創新進步，生產過程中的專業化程度越來越高。這就從客觀上要求企業實行多種經營逐步聯合，集中使用生產資料和資金，采用專業分工和相互協作的先進生產方式進行生產交換。美國、德國等西方國家經濟高速發展，與其適應生產力發展的經濟聯合形式有極大關系。聯合提高了生產力，增強了競爭力。由此可見集團化經營有利于生產要素的合理組合，使資源得到優化配置和合理利用，從而形成企業的規模經濟效益，增強企業的活力。縱觀西方發達國家的經濟發展歷程，當經濟水平達到一定高度時,某些行業就會出現集中的趨勢。未來我國房地產企業競爭加劇,只有增強規模優勢、走集團化道路、全面提升企業的綜合競爭力,才是企業贏得競爭的關鍵。目前,我國房地產開發正處在一個結構性轉變的關鍵時期。一些大的開發企業實力正在急劇增強,市場競爭的核心能力正在加速形成,一批對市場有較大影響的房地產龍頭企業正在脫穎而出，而那些實力弱而又缺乏核心競爭能力的開發企業在未來幾十年內將會面臨被淘汰出局的危險。

2.房地產企業能夠產生規模經濟效應。規模經濟是指規模的報酬遞增現象,它表現為長期平均成本曲線向下傾斜。美國經濟學家斯蒂格勒認為,規模經濟性是關于所正確選擇的所有生產投入組合的規模與企業產出率之間的關系,即在一定的技術狀況和生產投入價格不變的情況下,企業規模的擴大能否造成企業平均成本的降低。對于房地產企業,資金占用大、開發周期長、產品具有可復制性的特點,企業能夠產生規模經濟效應。(1)房地產企業規模的擴大,能夠更大范圍發揮企業產品研發、管理、品牌等方面的優勢,特別是收購兼并那些人力資源缺乏、效率低下的公司時,降低產品開發、生產的單位費用,起到經濟協同效應。同時,規模的擴大,能夠利用各個項目進展上不同階段的資源需求,平衡資金、人力資源需求,降低產品單位成本,發揮管理協同和財務協同效應。（2)房地產企業規模的擴大,能夠通過聯盟、戰略合作方式獲得更好的服務、性價比更高的材料和設備,降低了經營的風險,提高企業的經濟效益和市場競爭力。另外,企業只有通過擴張達到一定規模,才能夠更大程度專業化運作、才能夠加大產品研發的投入、才能更長久的去塑造品牌、形象。

三、房地產企業集團化經營是增強競爭力的有效途徑

市場競爭的實質是不同企業之間為了爭奪各自利潤最大化而彼此進行的實力較量。而在激烈的市場競爭中有許多房地產企業由于實力不強，沒有競爭力導致敗北。我國加入WTO后，一大批實力雄厚、管理和技術先進的國際資本集團將會為搶占市場和我國的房地產企業進行較量。在這種國內外雙重壓力下，房地產企業要在競爭中生存和發展，實行企業集團化經營是惟―的出路。這樣，會有利于財力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調配使用設備，物盡其用；有利于改善企業形象，提高知名度，增強資信度；有利于多元化經營，分擔風險，降低成本，增加效益。總之，可使企業轉變經營觀念和方式，擴大規模，提高質量，形成規模經濟，在市場上占據應有的地位。

四、企業集團化經營是具有重大意義的戰略抉擇

未來開發商所進行的將不僅僅是產品的競爭、企業的競爭，而更重要的是企業家戰略眼光的競爭。這要求企業不再局限于傳統的開發形式，而應該從投資買地開始就要轉型，尋求戰略合作伙伴或投資商。

集團化、規模化的經營是國內房地產企業發展的必由之路。房地產業投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風險。隨著房地產市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預售標準等的實施，房地產開發行業的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優勢、占據較大市場份額走集團化、規模化經營道路的房地產企業，才能在市場中站穩腳跟、發展壯大。

參考文獻:

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一、中國房地產行業的現狀

住房問題關系到國計民生，即是牽涉發展大局的經濟問題，有事關系到社會穩定和社會主義和諧社會將設的政治問題。房價問題則是社會關注的另一個焦點，房價的大起大落都會對經濟造成嚴重影響，不利于我國經濟的持續、健康、快速發展。

近年來，房地產市場發展過熱，房地產投資額占固定資產投資額的比重從2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地產投機和住房需求的雙重影響，從2003年以來，尤其是2009年至2010年，我國部分城市房價、地價出現過快上漲的局面。2003年全國平均房價為2359.00元/平方米，2005年全國房價平均上漲16.7%，其中有19個城市房價漲幅超過全國的平均水平，至2007年，同比增幅達17.95%，這使得投機性購房異常活躍，嚴重影響了我過房地產業的健康發展，關系到國家發展的大局。

在經歷了經濟危機之后，美國的房地產行業受到較大沖擊，這次危機從表面上看是由于次貸危機引起的金融危機，但從根本上看，它暴漏出了以美國為代表的經濟模式的弊端，這就使得世界各國開始討論以中國經濟發展為代表的模式與以美國為代表的模式之間的異同與優缺點。

二、中美兩國經濟模式的特征

美國的經濟模式是以市場經本文由收集整理濟為導向的，它以個人主義和自由主義為其理論依據，突出自由競爭，主張放松政府對市場的管制。他們相信不受干擾的市場機制是最有效率的資源配置方式，所以政府大大減少對市場的干預和管制。

中國的經濟發展模式是中國特色的社會主義市場經濟發展模式，它既具有市場經濟所具有的一般共性，又具有社會制度的特征和烙印。中國的經濟可以通過市場調節和政府的宏觀調控雙重手段來引導和促進經濟的健康發展。

三、中美兩國經濟模式的異同

中國經濟的快速發展和抵御經濟風險的能力使世界公認為中國是最具活力的市場。但也有西方學者指出，中國是“全球最具活力的資本主義”，他們認為中國是仿效和推行美國市場經濟模式而搞的資本主義。但是，通過仔細的比較這兩種經濟模式，我們不難發現，兩者除了具有市場經濟的共同特點之外，還有許多本質上的差別，中國的經濟模式不是美國經濟模式的照搬，而是中國的自我創新。

（1）中國經濟模式與美國經濟模式的相同之處

首先，兩者都運用價格、財政，金融等市場調節杠桿隨著市場的變化而調整相關的政策，因此兩者的經濟策略都表現出很大的靈活性。

其次，兩者的物質資源都是在市場供求關系的調節下自覺配置到效益最好的地區和部門，從而實現資源的優化配置，同時在市場競爭的激勵之下，企業都會自主地改進技術，以提高生產效率，進而實現自身利益的最大化。

最后，兩者在市場經濟的實踐中都顯示出了市場調節經濟的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，經濟秩序的失范性和無序競爭對生態環境的破壞性。

（2）中國經濟模式和美國經濟模式存在著根本性的差異

首先，兩者的所有制的基礎不同，這也是最大的不同，美國的市場經濟體制建立在私有制基礎上，中國的市場經濟建立在公有制的基礎上，國有大中型企業控制著國家的經濟命脈，美國則認為，私有制是確保市場充分競爭的前提，而公有制則是一種必然有損于個人自由的制度。

其次，對市場的本質和國家干預經濟的功能認識不同。美國的自由主義認為“市場是萬能的”而“政府是惡的”只有市場支配國家的經濟生活，國家的經濟生活才會具有活力，才會繁榮，因此對市場極為推崇，排斥國家干預。中國的市場經濟觀則認為，市場不是萬能的，其本身具有自己無法克服的缺點，因此國家的經濟生活需要國家的宏觀調控，國家的宏觀調控和市場調節是調節經濟的兩種手段，兩者并非相互排斥。

最后，兩者的市場分配制度不同。中國實行的是按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配制度，美國實行的是以非勞動為主的分配方式。

結語：自2010年始，中國政府采取了土地、金融、稅收等多種調控手段，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，實現房地產行業的“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲。

篇10

關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展

一、 引言

近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。

新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業態的發展路徑

1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產―傳統商業地產―復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。

在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。

2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產――商業地產――新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。

（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。

3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。

三、 我國新型地產發展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。

從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。

3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。

從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。

從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。

四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰

盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。

首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。

參考文獻：

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