導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)領(lǐng)域；項目管理

0前言

項目管理是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的管理項目和內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r以及我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。因此，在日常工作過程中，相關(guān)工作者應(yīng)該加強對房地產(chǎn)業(yè)項目管理的思考和研究。

1房地產(chǎn)項目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，項目管理是最重要的管理內(nèi)容之一，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的影響。在實際的操作過程中，房地產(chǎn)的項目管理主要體現(xiàn)在質(zhì)量管理、進度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個方面的管理，就能夠確保房地產(chǎn)項目管理達到先進的水平。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理最重要的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項目管理最重要的環(huán)節(jié)，在實際的操作過程中，只有確保質(zhì)量管理，才能夠使得進度管理和成本管理變得有意義。所謂進度管理，就是管理房地產(chǎn)項目的時間，提高房地產(chǎn)建設(shè)的效率，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，不斷優(yōu)化配置資源，使得用科學(xué)合理的資金量能夠建設(shè)出最佳的房屋建筑。在實際的操作過程中，成本控制主要體現(xiàn)在控制成本造價方面，房地產(chǎn)的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實際的操作過程中，不斷地減少工程造價而確保獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產(chǎn)項目管理的意義

2.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2.2項目進度管理

房屋建筑的進度管理對于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項目的進度較慢 ，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。

2.3項目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益受到較大的負面影響。

3房地產(chǎn)項目管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計單位

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對地質(zhì)進行勘察，然后進行科學(xué)合理的設(shè)計，因此，早期的勘察設(shè)計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟效益。

3.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質(zhì)量效益和進度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾巍⑹┕ろ椖拷?jīng)理的個人素質(zhì)是否高超等。對于一個施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)椖抗こ淌┕ぞ哂写龠M作用。此外，優(yōu)秀的項目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進作用。只有從眾多方面進行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。

3.3建立健全項目管理體系

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計使用標(biāo)準(zhǔn)而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進工程項目的進一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎懲制度、加強對施工隊伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對于工程施工的具體情況進行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進行改進，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。

4房地產(chǎn)項目管理的具體內(nèi)容

4.1加強項目合同的管理

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達到的。因此，不斷加強項目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4.2加強工程項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項目工程的生命，因此，只有加強項目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計相同，如果不同，則應(yīng)該進行及時的糾正。房地產(chǎn)項目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對工程項目的設(shè)計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)合理的管理。在實際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對措施，以此來不斷提高項目工程質(zhì)量。在實際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)相同，對于各分項工程要加強專項管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認真的試驗，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

4.3注重房地產(chǎn)項目的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調(diào)查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠?qū)椖康木唧w實施情況進行科學(xué)合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經(jīng)濟效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

4.4加強房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強信息溝通機制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

結(jié)束語

在城市化進程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻。

參考文獻

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[3]房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[J]，張永岳等，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2008年.

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【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)開發(fā)公司、項目管理

中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)項目管理的概述

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

房地產(chǎn)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其工程項目按時間進度可分為決策期、設(shè)計期和實施期。房地產(chǎn)開發(fā)商作為該房地產(chǎn)項目的組織者，需要對整個工程項目進行有效的管理，充分利用時間、技術(shù)和人力，在規(guī)定的時間、經(jīng)費、性能指標(biāo)的要求下對整個項目進行管理，盡可能保質(zhì)保量的完成房地產(chǎn)項目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容和方法

1項目管理的主要內(nèi)容

項目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

2項目管理的主要方法

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標(biāo)劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。（3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的問題的分析

3.1 決策質(zhì)量不高，項目方向不明

目前，某些房地產(chǎn)開發(fā)商在不進行市場調(diào)查的前提下就大規(guī)模的進行圈地建房，認為只有圈地建房就會帶來巨大的經(jīng)濟效益，獲得巨額利潤，與此同時，有些開發(fā)商在拿到工程建設(shè)的許可書之后，直接省略了對工程可行性進行研究的工作，也沒有經(jīng)過系統(tǒng)的討論、精確的調(diào)研，就匆忙開工，一般經(jīng)過這樣匆忙的建設(shè)的房地產(chǎn)不僅在施工過程中通常會遇到許多技術(shù)問題和工程管理問題，無形中拖延了施工進度，而且由于對市場把握不夠，無法迎合市場和房地產(chǎn)消費者的需求，帶來巨大的經(jīng)濟損失。其次，有的開發(fā)商缺乏明確的項目方向，在調(diào)研市場時，對日新月異的房地產(chǎn)信息沒有一定的識別能力，加之目前有的媒體對房地產(chǎn)進行炒作，造成房地產(chǎn)市場信息混亂，有的房地產(chǎn)管理人員僅僅只憑借以往的經(jīng)驗，主觀的辨認各種信息，沒有明確的方向，同時，在房產(chǎn)的建設(shè)中，不斷調(diào)整和改善項目的設(shè)計方案，大到房產(chǎn)規(guī)劃和布局，小到建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格，這樣會大大增加該房產(chǎn)的成本，極大的影響了該項目的建設(shè)進度，直接耽誤了該房地產(chǎn)投入市場的時機，在激烈的房地產(chǎn)競爭中處于不利地位。

3.2 設(shè)計階段缺乏投資控制措施

房產(chǎn)業(yè)評估房產(chǎn)設(shè)計是否優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是技術(shù)是否達標(biāo)、是否美觀、保溫和節(jié)能功效是否良好，而沒有把經(jīng)濟指標(biāo)放入評價范圍內(nèi)，這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商重施工，不重視設(shè)計的現(xiàn)狀。在工程的設(shè)計過程中，往往投入大量的人力、物力和財力對設(shè)計方案的工程的造價進行估算，而不重視如何才能用相同的資金獲得更舒適的、更美觀的、更經(jīng)濟適用的建筑。

3.3 實施階段工程承包商與業(yè)主矛盾激烈

在施工前一階段，項目管理比較容易，因為這時的工作比較單一，監(jiān)理方和業(yè)主管理人員能夠很好地完成這塊工作，但是，在后期的分包工程中，需要與業(yè)主獨立簽訂施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不嚴(yán)密，總承包商和業(yè)主的合作意識不高等原因，造成這一階段困難重重，管理難度較大。通常情況下，分包商就許多工程問題直接找業(yè)主協(xié)商，忽視了總包商的作用，而現(xiàn)場的管理人員就成了臨時的協(xié)調(diào)人，做著總調(diào)度的工作。到了項目的收尾期，大量的時間被用于工程協(xié)調(diào)上面，無形之中忽視了工程的質(zhì)量和設(shè)計，往往造成施工建筑遺留下許多問題，一旦工程出現(xiàn)延期或是出現(xiàn)質(zhì)量問題時，由于缺乏規(guī)范的制度保障，常常出現(xiàn)互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)項目管理問題的一些建議

4.1 加強工程項目投資前期的可行性研究

開發(fā)商要想在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，獲得最大的經(jīng)濟效益，前期對市場和消費者的需求進行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商要及時分析目前的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，例如競爭對手是否強大，市場的形勢是供過于求還是供小于求，目前的消費者對設(shè)計、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要隨時把握信息，抓住機遇，而不能坐井觀天，守株待兔。其次，在前期決策階段，開發(fā)商應(yīng)花時間和精力研究該項目的人力、物力、財力以及時間的投入情況，對不當(dāng)?shù)臎Q策進行否定，對優(yōu)秀的決策進行推廣，重視技術(shù)的重要性，充分調(diào)動全體決策者的創(chuàng)造力和想象力，努力提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。

4.2 加強設(shè)計階段的投資控制

控制項目投資的關(guān)鍵階段在于設(shè)計階段，只有在設(shè)計階段做好了投資控制工作，才能有效處理技術(shù)與經(jīng)濟之間的矛盾，才能降低成本，獲得最大效益。研究證明設(shè)計階段對整個工程的影響非常大，在一項工程中，設(shè)計費用往往占了不到百分之一，但是它對項目投資的影響卻達到了百分之七十五，所以，在設(shè)計階段轉(zhuǎn)變以往“重施工，輕設(shè)計”的觀念，采用新型的“重施工，同時也重設(shè)計”的觀念，采取獎勵措施，充分發(fā)揮設(shè)計人員的主觀能動性，不僅在建筑的功能和美觀上下功夫，還在降低工程造價上下功夫，發(fā)揮創(chuàng)造性思維，設(shè)計出既美觀又經(jīng)濟的建筑，符合消費者的胃口，獲得經(jīng)濟效益。同時，在設(shè)計時，加強與其他部門的合作，如加強與建材供應(yīng)商、供電公司、煤氣公司、通訊公司的合作，設(shè)計出最優(yōu)方案，減少施工成本。

4.3 高度重視項目收尾工作

開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況促使各承包商增強合作意識，加強工程現(xiàn)場人員的培訓(xùn)，使工程在收尾階段能有條不紊的協(xié)商進行，做好工程的移交和交付工作，減少不必要的矛盾和糾紛。

【結(jié)束語】做好了房地產(chǎn)項目的管理工作，會促進經(jīng)濟的更一步發(fā)展，利國利民。目前我國的房地產(chǎn)管理項目在決策、設(shè)計和實施階段都還存在著一些問題，找出問題，分析問題，并提出解決的方法是非常有必要的，只有解決了這些存在的問題，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走上一條健康發(fā)展戰(zhàn)的道路。

本文以上僅僅是冰山一角，關(guān)于房地產(chǎn)項目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進行詳細論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實踐中，不斷積累經(jīng)驗和探索下去。

【參考文獻】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ; 項目管理;質(zhì)量控制 ; 問題 ; 對策;

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)一般包括“決策———設(shè)計———實施”三個階段，項目管理即是在整個開發(fā)過程中針對時間、人力、物力和技術(shù)的管理，開發(fā)商是這一過程的第一責(zé)任人，好的管理是在保證時間、質(zhì)量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務(wù)，但目前我們的項目管理水平還有待提高，還普遍存在質(zhì)量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強項目管理和質(zhì)量控制力度。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)注要點

1、業(yè)主方項目管理自身存在的問題

（1）由于項目實施的一次性, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司, 使得業(yè)主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性, 項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設(shè)資金難以保障, 工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競拍所得, 地價款必須在三個月內(nèi)支付, 且建設(shè)周期長, 故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè), 工程款拖欠嚴(yán)重。

（3）技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員, 工程技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高, 需要具有設(shè)計、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗, 但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

（4）工程發(fā)包多為邀請招標(biāo), 未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍, 多數(shù)由包工頭組成, 掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè), 施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時, 存在以下一些問題。

（1）權(quán)責(zé)不明, 責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理, 以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜, 管理混亂。

（2）建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍, 包括設(shè)計部、造價部及工程部等, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

（3）甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對于材質(zhì)有最終決定權(quán), 且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強放行。由于材料是低價購進, 故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中質(zhì)量控制的有效措施

1、設(shè)計階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中, 前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位, 是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此, 作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司, 根據(jù)其經(jīng)驗教訓(xùn), 建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計, 并在設(shè)計前對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解, 設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計, 由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會, 評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同, 在此基礎(chǔ)上進行細化, 作出審批方案。

（2）施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的, 因此, 規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計, 是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式, 各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件( 圖紙) 和經(jīng)濟文件( 概預(yù)算),其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

第一、開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計任務(wù)書, 設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量, 就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤, 定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時, 開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)對設(shè)計文件進行深入細致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計, 導(dǎo)致經(jīng)濟性差; 不足設(shè)計, 存在隱患或功能降低。

第二、建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下, 對設(shè)計過程進行管理, 監(jiān)督檢查,確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求; 組織設(shè)計策劃; 并對設(shè)計過程進行控制; 負責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào); 負責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證; 負責(zé)控制設(shè)計變更; 對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查, 親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。

第三、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制; 要求設(shè)計單位保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源, 以確保設(shè)計質(zhì)量; 負責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案, 對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進性、可靠性、合理性負責(zé); 組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

2、施工階段的質(zhì)量控制

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在房地產(chǎn)開發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設(shè)計的質(zhì)量管理階段，都把焦點放在施工階段。作為建設(shè)方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團隊。但是，如果沒有好的設(shè)計圖紙與方案，建設(shè)工程很難保證項目的成功實施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準(zhǔn)備工作非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產(chǎn)品策劃、建議書等。首先，健全項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負責(zé)人負責(zé)全權(quán)管理，親自抓起項目質(zhì)量工作。與此同時，項目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項目質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)重大項目問題，立即向負責(zé)人匯報。另外，項目經(jīng)理還要編制項目報告，確定市場定位，按質(zhì)量規(guī)定計劃。總之，項目中的各個經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責(zé)任，確保開發(fā)項目質(zhì)量的有效實施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開發(fā)項目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會采取德爾菲法，不進可以及時發(fā)現(xiàn)自身問題，做出不斷調(diào)整，還吸取更多的專家與咨詢公司的建議，使開發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計劃。質(zhì)量計劃是根據(jù)項目的特點，明確項目目標(biāo)與成果，并充分了解與掌握的實施標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量計劃要把權(quán)限、資源、職責(zé)合理分配，按步驟逐漸實施，形成一定的可操作性。 

2、開發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制 

開發(fā)項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進程與落實，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須加強質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實施。筆者根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，主要從以下兩個方面說明： 

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計劃 

投資人身為總負責(zé)人，不僅要制定項目開發(fā)戰(zhàn)略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個正確的度，如果目標(biāo)過高，可能會導(dǎo)致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標(biāo)過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負責(zé)人要進行質(zhì)量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實現(xiàn)質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經(jīng)理要負責(zé)團隊的質(zhì)量責(zé)任，具體到對項目質(zhì)量責(zé)任、團隊中的工作人員負責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項目經(jīng)理還要對項目結(jié)果負責(zé)。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發(fā)項目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。 

2.2質(zhì)量控制要求 

項目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場負責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時，設(shè)定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計送到監(jiān)管部門手中，進行報備審核。在項目開發(fā)中，遇到重點工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據(jù)圖紙會審對施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專門負責(zé)團隊，建立一個封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時，現(xiàn)場質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計分析圖表。 

3、監(jiān)管部門質(zhì)量控制 

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般都會選擇項目監(jiān)管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調(diào)事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現(xiàn)場質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項目開發(fā)合理進行，爭取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術(shù)、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。 

結(jié)語： 

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據(jù)，也融合項目管理的實踐經(jīng)驗。隨著項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。 

參考文獻： 

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

（二）營銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

（一）認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研

獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結(jié)果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場，做好市場細分

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場，做好市場細分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

（三）把握產(chǎn)品賣點，合理定位營銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業(yè)的長遠發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項目 成本管理

一、前言

隨著房地產(chǎn)市場價格的逐漸上升與激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較大困難，為了更好地尋求出路、企業(yè)需要對當(dāng)前的項目開發(fā)進行有效管理，更好地實現(xiàn)成本的控制，確保造價的合理，有效降低生產(chǎn)的成本，獲得更大的效益。

二、項目成本管理的含義

房地產(chǎn)項目的成本管理指的是在確保滿足工程的合同的條件下，對項目開發(fā)過程中所發(fā)生的費用，通過有效的計劃與組織、協(xié)調(diào)及控制等方式，結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟以及管理活動實現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)、降低投入的成本的管理過程活動。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理面臨的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理發(fā)展取得一定的進步，但仍存在一些不足之處：房地產(chǎn)開發(fā)過于重規(guī)模、輕視質(zhì)量與管理，管理人員技術(shù)與管理的能力有待提高、成本的范圍廣、管理制度不完善、運作的周期長，部分房地產(chǎn)的土地成本、配套的設(shè)施費用等方面不足，管理仍停留在較為落后的方式中、制度有待健全等。因此，探討房地產(chǎn)的開發(fā)項目成本管理問題，對于企業(yè)的生產(chǎn)成本、提升競爭力等方面均有重要的意義。

四、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理措施

（一）控制好施工階段的生產(chǎn)成本

提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理，進一步強化開發(fā)的成本意識、加強施工圖紙的的會審工作；對施工階段進行全面的管理、確定好控制的對象，有效完善成本的控制制度與管理制度。通過審查施工項目的設(shè)計與方案、控制項目開發(fā)的資金，對工程項目的變更進行有效控制。

（二）重視對工程合同與開發(fā)成本的管理

在工程的施工階段，項目的成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是對項目開發(fā)的合同進行有效的管理，不僅能夠有效的降低開發(fā)項目的成本，而且還能進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此作為施工企業(yè)應(yīng)在項目的實施階段對事前進行計劃，有效監(jiān)控并審核開發(fā)項目的變更與管理過程，避免出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象，減少不必要的費用支出。同時，在項目開發(fā)合同的執(zhí)行過程中，還需要密切關(guān)注施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商是否按合同履約各自的職責(zé)等情況，防止出現(xiàn)被索賠等情況，有效的使項目的開發(fā)成本得到合理、有效的控制。

（三）對開發(fā)項目的施工現(xiàn)場事實動態(tài)管理

重視對開發(fā)項目的施工現(xiàn)場事實動態(tài)的管理，杜絕費用的嚴(yán)重超支現(xiàn)象；將工程的現(xiàn)場管理和開發(fā)的造價管理相互結(jié)合，并融入到工程項目的設(shè)計與施工的各個階段，避免投資的浪費現(xiàn)象，確保開發(fā)項目的成本管理目標(biāo)得到較快的實現(xiàn)，進而提高開發(fā)項目的效益。與此同時，還應(yīng)對開發(fā)項目的造價過程進行監(jiān)管、控制，及時反饋開發(fā)項目的各類信息，以便做出合理的預(yù)算。在造價的過程中，對施工的各階段進行全面管理，防患于未然，促進工程造價的水平、提高造價管理工作的效率與工程進度；重視對造價管理施工階段的全方位、動態(tài)管理，進而實現(xiàn)工程的設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的控制及管理，減少項目的開發(fā)成本。

（四）對項目開發(fā)的預(yù)算與決算成本進行監(jiān)管與控制

項目的開發(fā)過程中，還應(yīng)對開發(fā)的預(yù)算與決算的成本進行有效的監(jiān)管與控制。對項目進行建造價的監(jiān)控通常指的是建設(shè)造價的咨詢中介機構(gòu)在接受了發(fā)包企業(yè)的委托結(jié)合一定的專業(yè)技術(shù)與知識，對項目的計劃到工程的竣工所用的費用提供全方位與全過程的有關(guān)造價咨詢的服務(wù)。工程造價的結(jié)算作為造價管理最后階段的管理工作，也是對項目的開發(fā)到竣工進行的結(jié)算，因此工程造價者應(yīng)做好工程結(jié)算工作，包括工程的圖紙與設(shè)計的變更、施工的技術(shù)條件、合同條款、招投標(biāo)的文件以及結(jié)算工作，此外，做好竣工圖的審核、現(xiàn)場簽證項目的審核等工作，確保企業(yè)的投資價款得到有效的、合理的使用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)濟效益與投資效益。

（五）綜合管理并提高施工者的素質(zhì)

在項目開發(fā)的過程中，對施工的各階段進行全面管理，做到防患于未來，這樣可以提高工程的造價管理水平與工作效率，重視對造價管理施工階段的全方位、動態(tài)管理，進而實現(xiàn)工程的設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的控制及管理，從而有效降低開發(fā)的費用成本。對工程造價者、預(yù)算人員、施工人員的要求就相對較高，不僅需要其具備扎實的工程造價與財務(wù)計算的知識，還需要具備工程的設(shè)計、預(yù)結(jié)算方面、經(jīng)濟法律等知識，更需要具備發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。使項目的開發(fā)成本降到最低，確保企業(yè)的開發(fā)成本管理工作順利開展。

五、結(jié)束語

總之，做好房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理工作具有重要意義，不僅需要建設(shè)部位、施工單位以及監(jiān)理等單位的有效監(jiān)管；控制好企業(yè)的開發(fā)項目成本管理，有效降低企業(yè)的投資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]何佩.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010；5

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)商；項目管理

經(jīng)過高層建筑的房地產(chǎn)項目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實施、工程驗收、項目交付等過程的項目管理實踐,通過對開發(fā)商項目建設(shè)管理的考察和調(diào)研,發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)商,其項目建設(shè)常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工,工程建設(shè)項目管理目標(biāo)總不能自如實現(xiàn)。筆者根據(jù)項目管理實際操作的感受,站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運作方面影響工程建設(shè)項目進展的主要因素,即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理的關(guān)鍵難點進行探討分析。

1、項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制不完善,即項目前期市場可行性研究工作的不到位,是影響項目管理有效實施的根本。

前期對市場研究不充分,決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告,使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行,即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計,也會因為市場研究不充分,心中無底,評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確,猶豫不決,致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是變化的,項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細,導(dǎo)致決策遲緩,浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后,一定會匆忙決策,這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行。

2、施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢,變更多。

因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范,項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決,本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制,在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。

許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商包辦“設(shè)計”的,使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從,項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計,整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào),設(shè)計師成了開發(fā)商手中的一支“筆”,設(shè)計師無創(chuàng)意,也不愿動腦筋,做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖,但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

開發(fā)商的往往認為在設(shè)計階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”,然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標(biāo)準(zhǔn),所以開發(fā)商的某幾個的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù),由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化,如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足,新增建地下車庫;因產(chǎn)品定位修改,導(dǎo)致在建項目的外飾及雨蓬修改;景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展,設(shè)計師成了“改圖師”,設(shè)計變更多,工程簽證多,故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實現(xiàn)。

3、工程施工承包合同不嚴(yán)密,項目收尾階段交叉施工作業(yè)時,發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清,沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作,甲方分包工程項目管理難。

目前的工程管理中,尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期,甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上,矛盾越來越突出,成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。

總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任,甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方,監(jiān)理方在這方面也無能為力,監(jiān)理方此時最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“總承包”單位,甲方的現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”,難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮,向甲方推諉責(zé)任,責(zé)任不好界定,如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理條例等法規(guī)之嫌疑。

項目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕,開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近,出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面,甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表總要“求”完了這個乙方,再去“請”另一個乙方,還要準(zhǔn)備組織進行工程項目整體驗收和交付等工作,焦頭爛額。在項目收尾階段,甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開發(fā)商沒有將工程收尾階段當(dāng)作一個重要節(jié)點調(diào)動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機構(gòu),仍讓工程項目管理部門人員“從一而終”、單打獨斗,導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗,使得工程項目建設(shè)虎頭蛇尾,留下諸多問題。

4、供方資源的整合工作不足,與供方平等、誠信合作雙贏意識差,影響項目管理。

開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動者。對于房地產(chǎn)工程項目管理者來說,工程勘察設(shè)計工作是由勘察設(shè)計單位完成的,工程實物是由若干施工單位建設(shè)出來的,而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實施,工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供,在工程建設(shè)實施階段開發(fā)商與參與項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系,即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系,故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項目管理的關(guān)鍵所在,也是房地產(chǎn)項目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

因開發(fā)商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入,工程招投標(biāo)工作流于形式,對工程項目發(fā)包內(nèi)容和接口要點不清,而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范,工程建設(shè)方面的資源積累較少,平時整合的供方資源不足,往往是臨時抱佛腳,使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配,造成工程項目管理難度加大。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程建設(shè)的主導(dǎo)者是甲方,在項目建設(shè)階段開發(fā)商是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人。許多開發(fā)商在工程建設(shè)過程中,尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動性作用。有些該由開發(fā)商做的工作,自身并沒有做好,而有些本該由供方進行的工作,開發(fā)商反而常常“越位”,也會影響工程項目的規(guī)范化管理,甚至?xí)霈F(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為,后果嚴(yán)重。

總之,開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作,并圍繞項目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度,加強各流程階段工作的計劃性及其嚴(yán)肅性,注意預(yù)控,就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度,提高項目管理的質(zhì)量和效率。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計管理 質(zhì)量管理 協(xié)調(diào)管理

近些年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的逐漸火爆，建筑樓盤逐年增加。房地產(chǎn)項目的設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)前期的必要工作，房地產(chǎn)項目開發(fā)商與項目參建單位等都應(yīng)該重視項目設(shè)計的管理，加強房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。

1. 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的意義

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2. 強化設(shè)計的質(zhì)量管理

工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機構(gòu)的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機構(gòu)進行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細致考慮。

3. 做好設(shè)計個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負責(zé)人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4. 結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻：

[1]黃凱.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理[J].中國市場， 2009.48.

篇9

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略導(dǎo)向型；房地產(chǎn)項目；項目管理

為了提升房產(chǎn)項目的市場競爭力，提升項目的成功性和市場利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的眼光來看待項目開發(fā)管理，并探尋與自身項目相符的戰(zhàn)略性開發(fā)管理辦法。

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項極其復(fù)雜的工作，涉及方方面面的運作和管理。戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理是一種科學(xué)的、系統(tǒng)化的、全方位的、全角度的項目管理辦法，這種管理辦法要求開發(fā)商在進行項目開發(fā)之前對各項因素進行系統(tǒng)化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項目管理模式。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的綜合管理，控制項目的成本和提升項目的質(zhì)量，開發(fā)商就要從全局的角度出發(fā)，從整個產(chǎn)業(yè)鏈的角度進行戰(zhàn)略性的思考和研究，從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項目以及客戶這三個角度出發(fā)，制定合理的質(zhì)量管理和成本控制的辦法。以此來打破傳統(tǒng)項目管理的局限性，規(guī)避傳統(tǒng)項目管理中成本控制辦法落后以及忽視質(zhì)量成本的弊端，從供應(yīng)商質(zhì)量控制和成本控制的角度出發(fā)，提升整體項目的質(zhì)量。通過調(diào)整和控制項目自身的成本和質(zhì)量，來從內(nèi)控角度提升整個項目管理的管理質(zhì)量和管理效率，繼而提升項目的市場競爭力、市場效益、社會效益。最后還要從客戶的角度出發(fā)，從需求方的方向進行分析和研究，進一步加強整體項目的管理和控制，提升預(yù)期的客戶滿意度，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和市場競爭力。

2.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項目開發(fā)管理辦法

2.1供應(yīng)商質(zhì)量及成本管理

從整個產(chǎn)業(yè)鏈來看，供應(yīng)商屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，是整個鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此從戰(zhàn)略角度來看，供應(yīng)商的質(zhì)量和成本控制是非常必要的。對房地產(chǎn)項目的供應(yīng)商進行控制，可以通過控制其質(zhì)量來保證整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，增強整個項目的市場競爭力，還能有效地降低質(zhì)量風(fēng)險。選擇口碑較好、信譽優(yōu)良、資格完備的供應(yīng)商能夠保證該整個施工過程以及材料滿足國家的各項標(biāo)準(zhǔn)，提升整個項目的質(zhì)量定位。在同等條件下，質(zhì)量定位高的房地產(chǎn)項目的市場利益更高，風(fēng)險更小，外部損失更低。同時，其所能帶來的 后續(xù)影響，口碑效應(yīng)和品質(zhì)效應(yīng)能夠進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。在進行質(zhì)量控制的同時，也要加強成本管理。原材料成本以及施工成本是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中份額非常大的部分。因此，加強供應(yīng)商部分的成本管理能夠有效地降低整個項目的開發(fā)成本，進而增加整體項目的收益。所以，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，房地產(chǎn)項目開發(fā)時要選擇合適的供應(yīng)商，不僅僅是為了保證或是提升整個項目的質(zhì)量，還是為了從市場以及企業(yè)發(fā)展這兩個方面提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。因此，在戰(zhàn)略導(dǎo)向型房地產(chǎn)項目開發(fā)時應(yīng)該根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)品匹配度、價格、交期、企業(yè)信譽、技術(shù)能力、合作能力等多方面進行評估和篩選，來找出最適合的供應(yīng)商進行合作。

2.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量及成本管理

作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，要盡量以保證整體質(zhì)量為前提，控制和管理成本。實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設(shè)計部分、采購部分、施工部分和驗收部分。

在進行項目策劃時，要對客戶群體、項目風(fēng)格定位、項目周圍自然環(huán)境等進行合理的分析，來降低開發(fā)的風(fēng)險以及其他外部費用。在進行項目設(shè)計時，要選取經(jīng)濟適用的設(shè)計方案，來提升整體項目的市場利益，同時還要在設(shè)計時考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進行采購時，要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量和成本，選擇最恰當(dāng)?shù)氖┕挝唬档晚椖康娘L(fēng)險。在進行施工環(huán)節(jié)時，要加強對施工合同的管理，時刻把控整個施工項目的質(zhì)量和成本，降低施工的風(fēng)險和項目的風(fēng)險，加強索賠管理。在驗收環(huán)節(jié)要加強驗收的管理，保證整個項目的完成度，保證整個項目的所有環(huán)節(jié)都要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)算環(huán)節(jié)也要加強管理，加強審核和審查，減少內(nèi)部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發(fā)的質(zhì)量及成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端消費者是購房的客戶，只有得到客戶的認可，才能夠加強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。從客戶角度出發(fā)的房地產(chǎn)項目控制，要充分地了解客戶的需求，并對客戶滿意度做出合理的預(yù)期。由于個體的差異性，客戶對于房地產(chǎn)項目的評價標(biāo)準(zhǔn)不同，所以在進行客戶滿意預(yù)期時，要選取共性期待作為預(yù)估指標(biāo)。并根據(jù)客戶的共性期待對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行一定的調(diào)整，使整個項目的質(zhì)量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價值工程理論來講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個項目的核心競爭力。所以，在進行房地產(chǎn)工程項目開發(fā)時，一定要在決策和設(shè)計階段評估消費者的心理預(yù)期，探尋客戶滿意度的共性指標(biāo)，再通過分析和計算來找出工程成本與消費者滿意度之間的平衡點。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進而增加整個項目的市場競爭力和市場利益，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總結(jié)

戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項目管理是科學(xué)的、系統(tǒng)的，能夠確保房地產(chǎn)項目在市場競爭中生存，維護項目的市場收益。因此，在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用戰(zhàn)略導(dǎo)向的管理方式，從供應(yīng)商、項目自身以及客戶這三個角度進行全面的、系統(tǒng)的管理，最大限度地提升項目的市場競爭力和市場收益。

參考文獻：

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篇10

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，工程造價對房地產(chǎn)項目總投資起著決定性影響，而造價管理是項目投資控制的主要環(huán)節(jié)，貫穿于項目開發(fā)建設(shè)全過程，從項目的投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、項目施工階段一直到竣工結(jié)算階段，把項目投資的發(fā)生控制在計劃的投資目標(biāo)內(nèi)，從而保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，達到預(yù)期的投資效益和社會效益。

在房地產(chǎn)市場競爭中，各開發(fā)企業(yè)在積極開拓市場同時，需結(jié)合自身實際經(jīng)營狀況，控制項目投資，尤其是控制工程造價，以利于降低項目成本，增強企業(yè)競爭力。當(dāng)前，工程項目普遍存在結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算現(xiàn)象，使得工程造價增大，項目投資增加，投資計劃目標(biāo)難以實現(xiàn)。因此．造價管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)顯得十分重要和必要。

一、投資決策階段是造價管理的重要階段

投資決策階段是對房地產(chǎn)項目開發(fā)的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟比較、論證并作出選擇、判斷和決定的過程，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的最重要、最關(guān)鍵階段，直接關(guān)系到項目開發(fā)建設(shè)的成敗和投資效果好壞，對項目開發(fā)全過程的投資和工程造價具有總攬全局的決定性影響。

1.做好項目的可行性研究

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究除對項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟趨勢進行分析外，主要通過市場需求調(diào)研確定項目市場定位評價指標(biāo)，通過總體規(guī)劃及方案設(shè)計確定項目規(guī)劃評價指標(biāo)和設(shè)計方案評價指標(biāo)，通過投資估算及財務(wù)評價確定項目的經(jīng)濟評價指標(biāo)，綜合考慮項目開發(fā)的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益確定項目開發(fā)的必要性、可行性及經(jīng)濟合理性。

2．編好項目的投資估算

投資估算是指在整個投資決策過程中對項目未來發(fā)生的全部費用進行預(yù)測和估算，是項目可行性研究乃至整個投資決策階段造價管理的重要任務(wù)。一般房地產(chǎn)項目投資估算包括土地征用及拆遷安置費、前期開發(fā)費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、經(jīng)營管理費、利息、各種稅收費用等項目，貫穿于整個投資決策過程，從項目規(guī)劃階段到初步可行性研究階段到詳細可行性研究階段，隨著掌握的資料和具備的條件不同，投資估算精度要求越來越高。正確估算項目投資和造價是預(yù)測項目財務(wù)效益和經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)，也是保證項目順利完成籌資和有效使用資金的關(guān)鍵，它的準(zhǔn)確性直接影響到房地產(chǎn)項目的投資決策、開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃及設(shè)計方案、投資經(jīng)濟效益并直接影響到項目開發(fā)能否順利進行。

二、設(shè)計階段是造價管理的重點和關(guān)鍵

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段對項目工程造價的影響最為突出，一般來講，在規(guī)劃及擴初設(shè)計階段，設(shè)計對項目投資及工程造價的影響可達75%以上，在施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度也達35%左右，而施工開始，通過技術(shù)組織措施節(jié)約工程造價的可能性一般只為5-10%。因此，控制工程造價的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計階段，而在項目作出投資決策后，影響工程造價的關(guān)鍵和重點就在于設(shè)計。在滿足項目開發(fā)及使用功能的前提下，科學(xué)合理設(shè)計將使工程造價大幅降低。充分挖掘設(shè)計上的潛力，將是控制工程造價的關(guān)鍵所在。

l．推行設(shè)計招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計單位

推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招投標(biāo)方法，既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，還能促進設(shè)計單位在項目規(guī)劃布局、建筑造型、使用功能上動腦筋，在降低工程造價上下功夫。

2．推行限額設(shè)計，有效控制造價

按照項目的投資估算，在保證相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)計方案指標(biāo)的前提下，控制初步設(shè)計及概算，按照項目初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計及預(yù)算；同時要求設(shè)計單位各專業(yè)在保證達到使用功能及技術(shù)指標(biāo)前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理的設(shè)計變更，保證估算、概算、預(yù)算起到層層控制作用，使項目竣工結(jié)算不突破總投資限額。實行限額設(shè)計可使設(shè)計單位和設(shè)計人員更注重實際，尊重科學(xué)，精心設(shè)計，有效地控制造價。

3．審查設(shè)計單位概算，加強設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟分析

開發(fā)商積極地配合設(shè)計，主動地影響設(shè)計，與設(shè)計人員一起經(jīng)常對項目的使用功能、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)進行比較分析，通過審查設(shè)計概預(yù)算進行技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價來優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

4．提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合

要求設(shè)計單位努力做到設(shè)計人員能熟悉本專業(yè)預(yù)算定額、費用定額等概預(yù)算知識，熟悉建筑材料的相關(guān)價格，切實做好工程造價核算工作；工程造價管理人員與設(shè)計人員應(yīng)密切配合，加強技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合，保證有效地控制工程造價。

三、招投標(biāo)階段是造價管理的重要組成部分

房產(chǎn)項目開發(fā)中工程招投標(biāo)是以市場競爭方式擇優(yōu)確定承包單位的有效機制，通過招投標(biāo)，開發(fā)商可以有條件擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，在保證工程質(zhì)量、工期前提下，使工程造價得到比較合理的控制。

1．認真編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件作為招投標(biāo)階段至項目實施全過程的綱領(lǐng)性文件，是整個項目在招投標(biāo)階段造價控制的關(guān)鍵，一個完美的招標(biāo)文件，不但可體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的意愿，而且不少條款直接關(guān)系到項目工程造價確定與控制，是造價控制的主要因素．需認真斟酌，做到準(zhǔn)確、詳細、周全。

2．建立和推行工程量清單的投標(biāo)報價

建立和推行工程量清單報價是當(dāng)前工程造價管理改革的核心，實行量價分離，通過市場競爭形成工程造價的機制，使工程造價走向市場，更有效地合理確定和控制工程造價。

3．重視評標(biāo)、定標(biāo)工作，合理確定承包合同價

評標(biāo)工作應(yīng)建立評標(biāo)指標(biāo)體系，除工程報價外，尚需綜合考慮工程質(zhì)量、工期及承包單位信譽、施工方案、業(yè)績等因素，通過綜合評價法選定合理低標(biāo)價，杜絕一味追尋工程絕對低價中標(biāo)，保證工程質(zhì)量、工期前提下。有效控制工程造價。

四．重視施工階段的造價管理

工程施工階段在整個項目建設(shè)開發(fā)中周期最長、影響因素最多，該階段造價管理工作比較具體和復(fù)雜，應(yīng)予重視。

1．做好圖紙會審工作

開發(fā)商在施工前組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對施工圖紙進行認真會審，在解決設(shè)計上存在的技術(shù)缺陷和問題同時，著重審查圖紙中材料選用不當(dāng)或設(shè)計上的浪費等影響工程造價因素。

2．把好設(shè)計變更審批

根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要，設(shè)計變更盡量做到提前，避免施工中返工浪費，對直接影響工程造價的技術(shù)變更需通過監(jiān)理單位和開發(fā)商審查同意．并及時確定變更引起的造價變動，防止不必要的增加設(shè)計內(nèi)容，提高標(biāo)準(zhǔn)，增加工程造價。

3．做好工程材料、設(shè)備價格關(guān)

控制材料、設(shè)備費用是施工階段造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，開發(fā)商有權(quán)根據(jù)市場行情要求施工單位選擇物美價廉的供貨來源或按照合同要求直接進行甲供，達到降低工程造價的目的。

4．做好施工記錄和工程量簽證手續(xù)

由于建筑工程的復(fù)雜性、多因素影響的特點，對施工過程中出現(xiàn)的一些圖紙以外工程內(nèi)容需及時做好施工記錄和工程量簽證，同時嚴(yán)格把好現(xiàn)場簽證關(guān)，建立完備的記錄和簽證手續(xù)，為今后工程結(jié)算提供可靠的依據(jù)，避免發(fā)生爭議影響工程造價。

5．抓好合同管理，減少工程索賠

合同管理對造價控制起著十分重要的作用，開發(fā)商做到全面履約，避免索賠發(fā)生，利用合同條款隨時解決工程造價方面糾紛，對施工單位不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，挽回不必要的損失。

五、竣工結(jié)算階段是造價管理的最后環(huán)節(jié)