導語：如何才能寫好一篇房地產規劃設計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產項目；規劃設計；出新機制；設計方式

前言：房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗。房地產市場需求的變化導致了不同時期開發商對規劃設計內涵的不同理解。在房地產發展初期，房建單位在設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關注的重點又在環境方面，于是出現了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規劃設計始終是在圍繞市場需求而發展的。隨著房地產市場的成熟和規范，開發商越來越重視前期的規劃設計，作為管理規劃部門，要有明晰的設計程序，應重點圍繞以下三個要點進行控制。

1規劃的調查和研究

一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的顧客對象的特征，地區、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規劃設計也就如無源之水。作為房建設計者，要做好當地房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。

1.1規劃要具備專業知識土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待政府大規模開發帶來的商機。

1.2規劃必須符合項目定位規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。

2房地產項目規劃應具備的標準

一個項目的成功標準應該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規劃等方面；其次是便利性。配套設施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些都是開發商應該重點考慮的問題。房建設計過程中，對比較復雜的問題要與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現的問題，房建工程師可及時向領導匯報尋求解決方案或意見，就設計規劃中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。項目的商業設施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設施的經濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些規劃都是房建單位應該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設計規劃對于規劃設計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態、經濟、環境等因素來考慮。在雙方關系的協調上，政府部門應明確哪些是應該管的，而且必須要管好。而房建單位在規劃設計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內對規劃設計可以做出調整。同時，要相信市場力量會促使開發商拿出更好的產品來。開發商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3規劃出新的機制和設計方式

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關鍵詞：房地產項目；規劃設計要點；管理對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

房地產項目規劃主要針對人們對住房舒適度需求而進行的科學、合理的住房規劃設計，而房地產項目管理最初用于建筑業發展,是一種用于控制進度、成本和規范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術,在規范的管理流程下,它有效結合各種系統、資源和人員,在規定的時間、預算和質量目標下完成相應的項目。目前,在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前房地產企業一個急需解決的重要問題，隨著房地產企業加強自身市場競爭能力的需要,集團管控模式、組織結構、業務流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經被提上日程。

2、規劃設計的要點

2.1、規劃設計需以人為本

很多的規劃設計如果是在簡單和沒有精心規劃的基礎上就進行啟動，這將給業主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區在規劃設計過程中，調查研究不夠細致，高檔社區戶型雖然越造越大，而小區休閑、健身設施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經濟適用的旗號，壓根不重視公共設施的配置。甚至還有些小區在設計時雖然考慮公共建筑如小學，而實施時卻因為利潤驅使將原有的公建變成住宅，造成很多小區品質提升不上去，出現很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規劃設計應處處體現人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設計符合項目定位

項目定位的問題關系著一個項目的成敗，對規劃設計方向進行了規定，如果不按照定位規則設計可能會設計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領住宅區，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設計方案，設計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設計方案。

2.3、充分考慮開發商和建筑師的關系問題

開發商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關系。因為一個建設項目從開始運作、構思到最終的建成、交付使用，往往要經過一個非常艱難和充滿各種挑戰的過程，在這個過程中，業主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數開發商專業化程度并不高，對建筑功能、產品形態，以及新技術新材料的了解和把握不夠準確；另一方面，富有專業經驗的建筑師對項目運作、產品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設過程的關注和參與也不夠。容易形成開發商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節現象，優秀的建筑師應該將自己的知識面兩頭延伸，更多關注一些建筑設計以外的事情，才能和開發商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達成合作上的默契。而開發商作為全過程的統籌策劃方，一定要清楚應該讓建筑師在哪一個環節發揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規劃設計中體現“三節”要求

房地產業帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產業的發展方向就是體現“三節”要求。規劃設計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規劃中要體現節能、節地、節材的要求。在居住建筑單體設計和公共建筑單體設計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節約土地的要求。實施中要充分利用新技術、新結構、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產項目規劃管理的對策

房地產開發項目是一個復雜多樣,并隨著國家各種相關政策、國際國內經濟形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產項目規劃設計管理,就是對房地產項目規劃的全過程進行有效管理。

3.1、房地產項目規劃需要全面的調查研究

一個房地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。房地產項目的實現通常需要三個特定階段：前期規劃設計、施工建設、銷售和經營。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，以及項目產品將來的顧客對象的特征：地區、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現投資贏利目標和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進行深入細致的調查研究。房地產項目的成功策劃以及規劃設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，房地產項目規劃設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。

3.2、建立合適的項目管理組織結構體系

在房地產項目規劃過程中，企業需要配備合適的項目管理組織結構體系。結合全過程項目規劃管理理論，在整個企業管理結構中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監控體系。組織缽系應該覆蓋調研、勘察、設計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術、設備、人力資源；后勤部分監控體系主要是協調、反饋工程項目規劃過程。在項目領導的帶領下，確保對企業內外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內外部的有效運用、整合和創造。這些組織體系不僅可以在一個項目規劃中發揮作用，還可以同時用于多個項目開發工作。因此，建立合適的項目管理組織結構體系，能夠幫助房地產企業提高企業運作效率。

3.3、房地產項目規劃設計進度管理

目前，我國的房地產項目在開發時，開發企業為了規劃設計的進度不至于延后，現在已經將設計的計劃管理擺在了關鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據地產項目的總體規劃，在各個專業技術部門的協商以及共同的探討下制定總進度計劃，然后根據項目的特點，將總進度計劃分解成子進度計劃。在項目的實施過程中，設計部門的負責人應該根據需要定期地對各階段工作實際完成情況進行檢查，并且和項目設計最開始的進度計劃認真的比較并進行詳細的分析，如果發現錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產項目規劃設計質量

房地產商在開發的過程中往往會忽略設計過程的質量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發的項目已經到施工這一階段，而在這個時候才發覺設計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規劃質量進行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設計任務書明確設計企業的質量監控措施,確保規劃設計質量監督評測體系正常運轉；(2) 房地產企業必須建立自己的內部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經過各個專業的內部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發生在最小范圍之內；(3)嚴格執行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經審查合格之前，嚴禁用于施工。

3.5、房地產項目規劃設計成本控制

據統計，房地產項目規劃設計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產項目開發工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規劃設計階段的投資控制與管理，規劃設計階段才是房地產開發項目投資控制的關鍵環節。做好規劃設計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業必須制定限額設計標準，設計成本須控制在限額范圍內；(2)嚴格控制設計變更的數量，設計變更必須經過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設計變更的發生。

3.6、人力資源管理

現代管理學認為，市場生產經營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎和保證，對于項目規劃來說更是如此，越是大型的房地產項目就越需要一個強有力的團隊來組織領導和推動，通過合理的調動人力資源，可以確定項目規劃管理目標，充分利用人才資源主導規劃管理進程，調動工程項目設計管理人員的智慧和積極性，達到預期的建設目標，實現項目的預期效益。

4、結束語

房地產項目規劃設計是一項專業性很強的技術工作，不僅需要明確房地產規劃設計的著重點，按照規劃設計的相關法律、法規進行設計，還需要與本地方的特色進行結合，呈現最佳方案，針對房地產項目規劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：

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關鍵詞：戰略知識管理；房地產開發企業；信息系統；規劃設計

前言：隨著信息時代的到來，我國市場經濟已經邁入信息化發展階段，這就要求企業建立起適應信息社會競爭需要的發展模式。實施戰略知識管理不僅是房地產開發企業現階段適應社會發展的需要，同時也是實現企業信息化建設的重要途徑，因此基于戰略知識管理對信息系統進行規劃設計具有一定的現實意義。

一、房地產開發企業信息系統規劃設計的理論框架

（一）戰略知識管理理論。所謂戰略知識管理，主要指的是將企業內部與外部具有價值的知識體系作為最重要的戰略資源，并通過相應的策略與方法對戰略知識進行有效管理，從而提高企業的知識創新能力與核心競爭能力，知識管理戰略的最終目的就是幫助企業獲得持續性的競爭優勢[1]。現階段國際管理學家對戰略知識管理理論一般存在兩種理解，一部分學者認為知識管理戰略是為了兼顧企業及其全體員工的利益，實現組織的總體戰略以及員工的個人目標戰略相匹配；另一部分學者則認為戰略知識管理是一種促進企業革新的戰略，主要通過對新知識的傳播與應用實現。

（二）信息構建理論。隨著近年來企業信息資源迅速增長，用戶對信息的需求向個性化方向發展，因此對企業信息系統各層面資源進行整合具有一定的必要性。戰略知識管理的核心內容在于對戰略知識的創造與應用，主要是通過一定的管理手段以及信息技術營造良性的知識共享環境。信息構建理論主要在于對組織內外信息空間的數字化信息的利用與管理，對于構建基于戰略知識管理企業信息系統的體系結構具有必要性。

（三）資源基礎理論。資源基礎理論認為，組織的資源差異會直接導致綜合競爭能力的差異性，換言之企業的競爭優勢取決于其擁有價值資源的質量。資源是企業向社會提供相應服務或產品的過程中，實現戰略目標的各種要素的集合，同時也是企業創造自身利益的基礎，為了提高自身的績效水平，企業應當對資源進行有效的鑒別與保護，并實現資源優化配置[2]。

（四）核心競爭理論。企業的核心競爭力并不是單一資源的表現，而是知識、技術、管理文化等綜合能力的組合。核心競爭力在企業競爭中處于領先地位，可以有效地對企業其他資源進行支撐，并具有長期性的演化能力。現階段戰略知識作為企業發展的重要資源，在很大程度上影響著企業的核心競爭能力。

二、基于戰略知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計

戰略知識管理信息系統本質上講是一個以人的智能為主導，再輔以信息技術為手段的人機結合管理系統，是輔助房地產開發企業實現戰略資源管理的信息平臺[3]。

（一）明確管理信息系統的功能定位。基于戰略知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計，首先應當明確戰略知識管理信息系統的管理目標以及實際功能定位。在對信息系統進行規劃設計的過程中應當對房地產開發企業內部的知識進行科學創建以及合理配置。在建立戰略知識管理系統的過程中應當兼顧顯性知識與隱性知識，不僅應當注重對顯性知識的整合以及共享，還應當重視對隱性知識的交流與呈現，注重顯性知識與隱性知識間的潛在聯系，進而實現隱性知識與顯性知識間的轉換。

（二）建立良性的激勵機制。為了保證戰略知識關系系統運行的持續性與穩定性，應當建立良性的激勵機制，并優化企業管理層的管理理念[4]。有效性的戰略知識管理與企業管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰略知識管理的企業信息系統的規劃設計應當采取適當的激勵政策，激勵員工接受并適應企業知識管理文化。可以積極開辦培訓講座與員工培訓，并將員工的薪資與戰略知識管理相掛鉤，提升房地產企業員工對戰略知識管理的熱情，從而有效地推進企業隱性知識向顯性知識轉化。通過建立良性的激勵機制，可以對戰略知識信息管理過程不斷進行優化，并加強房地產開發企業各部門間的溝通與協作，不斷對信息管理文件進行修訂與改善。

（三）構建相應的戰略知識信息庫。為了保證戰略知識管理系統規劃設計的合理性，在規劃設計過程中應當對戰略知識管理系統的主要管理對象進行深入分析，并積極構建相應的規劃交流平臺與戰略知識信息庫。戰略知識信息庫中主要對顯性知識進行儲存，在構建戰略知識信息庫的過程中應當注意對戰略知識的遴選進行嚴格把關，應當定期對知識信息庫內的知識進行清理，對陳舊性的內容應當及時進行更新，保障企業戰略知識的有效性，對戰略知識規劃交流平臺的構建，應當基于現代化互聯網信息技術，在構建規劃交流平臺的過程中設置合理的知識庫檢索與連接功能，為顯性知識與隱性知識間的交流與轉換提供便捷的交流平臺。

（四）優化戰略知識管理團隊。戰略知識管理系統從構建環節、運行環節到維護環節都需要一個專業性高素質的管理團隊進行管理，因此基于知識管理對信息系統進行規劃設計，應當對戰略知識管理團隊進行優化，全面分析戰略知識管理團隊的結構構成，并對相關戰略知識管理人員進行培訓與審核，加強各部門間的溝通與協作[5]。

首先，應當設置協調管理小組。協調管理者不歸屬于某一特定部門，在戰略知識管理過程中他們可以與不同部門的工作人員進行交流，并為各部門的溝通與協作搭建橋梁。通常來講，協調管理小組的學習能力較之一般戰略知識管理人員更強，可以有效地對戰略知識進行理解與補充，并對信息系統的規劃與設計提出創造性意見。因此房地產開發企業應當設置協調管理小組，并積極安排協調管理小組出外學習，從而培養其專業素養，推動企業戰略知識管理系統工作的開展。

其次，應當聘請相應的技術權威。為了有效地優化戰略知識管理團隊，房地產開發企業可以聘請相應的技術權威，利用其豐富的專業知識，對戰略知識管理系統進行優化，并對房地產開發決策進行專業性的審核。同時，可以加強各個項目公司間相應技術權威的溝通與交流，實現集團專家資源的共享，從而彌補房地產開發企業子公司人才匱乏的狀況。

最后，應當加強信息技術部門建設。戰略信息管理系統是基于互聯網信息技術構建的，因此為了對戰略知識管理團隊進行優化，應當重視信息技術在戰略知識管理系統中的基礎地位。在實際管理過程中，應當加強信息技術部門的建設，不僅應當要求其掌握相關信息技術知識，還應當要求其深入理解各部門用戶的需求，在對房地產開發企業客戶需求進行正確表達的基礎上，對戰略知識管理系統進行改進。

結論：

總而言之，房地產開發企業信息系統的規劃是對信息系統建設的戰略目標、戰略部署進行全局規劃的戰略指導，與房地產開發企業的總體戰略規劃存在緊密聯系。現階段我國很大一部分房地產開發企業處于快速擴展的發展時期，為了有效地防范管理風險，構建戰略知識管理信息系統具有一定的必要性。（作者單位：貴州財經大學MBA中心2014秋集中A班學員）

參考文獻：

[1] 查國平.基于隱性知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計研究[D].華東理工大學，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團信息系統規劃研究[D].西南交通大學，2012.

[3] 尹敬剛.信息系統使用對房地產企業團隊績效的影響研究[D].武漢大學，2012.

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［關鍵詞］ 高校； 房地產管理； 信息系統； 規劃； 設計

一、前言

北京工業大學校本部位于北京市朝陽區，東臨東四環南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區；另有3處分校區。截至2010年底，學校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業大學創建于1960年，是一所以工為主，理工、經管、文法相結合的多科性市屬重點大學。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設目標

隨著我國高等教育事業的迅猛發展，我校占有和使用的房地產規模急劇膨脹，其構成也日趨復雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調整以及學校內部推行的后勤、財務、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產的綜合管理，推進房地產管理工作的科學化、規范化，促進我校各類房地產的優化配置和有效使用，全面實現我校房地產管理的計算機網絡化已是刻不容緩的首要大事。

房地產綜合管理信息系統旨在通過網絡和軟件為校內外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學、規范、靈活、快捷地開展監督管理工作。

該系統應該適應本校的實際機構設置情況和現有流程，提供豐富而實用的系統功能。系統采用b／s結構，提供良好的維護性和可擴充性。系統應具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩定性。系統應采用我校統一的管理信息標準格式，并與原系統良好兼容，實現校內外各部門機構間的信息順暢流轉。系統還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權限控制，保證信息的完整性，不被無權限用戶獲取、修改，并能夠高效穩定地運行。系統要與我校數據中心實現無縫鏈接。

三、建設原則

房地產綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業務管理系統，通過該系統可以方便、快捷、靈活地查閱學校內房地產的基本信息，可以形成監管統計，同時可根據實際需要生成打印相應報表，在考慮整體設計過程中應遵循以下原則：

1． 實用性和可行性

主要技術和產品必須具有成熟、穩定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統管理。

2． 先進性和成熟性

系統設計既要采用超前思維、先進技術和系統工程方法，又要注意思維的合理性、技術的可行性、方法的正確性。不但能反映當今的先進技術和理念，而且具有發展潛力，能保證未來若干年內占主導地位。先進性與成熟性并重，并考慮到近年來的應用發展特點，把先進性放在重要位置。

3． 開放性與標準化原則

應用平臺應是一個開放的且符合業界主流技術標準的系統平臺，并使網絡的硬件環境、通信環境、軟件環境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴格執行我校有關信息系統的編碼規則。

4． 可靠性和穩定性

在考慮技術先進性和開放性的同時，還應從系統結構、技術措施、系統管理等方面著手，確保系統運行的可靠性和穩定性，達到最大的平均無故障時間。

5． 可擴充性及易升級性

為適應應用不斷拓展的需要，應用平臺的軟硬件環境必須有良好的平滑可擴充性。

6． 安全性和保密性

在應用平臺設計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護和隔離，應分別針對不同的應用和不同的網絡通信環境，采取不同的措施，包括系統安全機制、數據存取的權限控制等。

7． 可管理性和可維護性

整個應用平臺是由多個部分組成的較為復雜的系統，為了便于系統的日常運行維護和管理，要求所選產品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。

四、技術要求

房地產綜合管理信息系統采用面向對象的b／s結構，適合unix、linux、windows操作系統。

（1） 開發語言：java。開發技術采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標準、組件技術及在數據交換上對xml的支持，使系統功能最優化，同時將整體系統內部在技術上的相互依賴性降至最低。

（2） 數據庫：采用oracle或sql server數據庫。

（3） 中間件：適應weblogic、websphere、jboss等主流中間件產品。

（4） 服務器端：linux或windows。

（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關接口、開發規范等，特別應提供與門戶平臺、統一身份認證平臺等對接開發。

（7） 擴展性要求：應用建設的長期性和內容的廣泛性決定了系統在構建和使用過程中，必然面臨著各類擴展性需求，例如業務規模的擴展、業務類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應用平臺模塊間應相對獨立，接口清晰，內部的業務流程升級和改造與其他模塊無關，并為將來學校二次開發提供api等，因而應用需極具擴展性。

五、業務模塊

房地產綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內容主要包括：

1． 校區管理

校區總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現全方位的、分類的精細管理。

要重點實現：

（1） 全面了解并掌握房產的“家底”：房屋總面積、總套數和間數等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結構、坐落、區縣”分類統計。

（3） 按照“使用單位（學院、科室、外單位等）或個人”分類統計。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類統計。

（5） 動態顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8） 自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優惠房、商品房等）。

（9） 自動動態提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10） 任選項目生成“房產清單和卡片”，并保存到excel表和網頁中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數據采集和查詢時，有針對性地加入“房產證、住戶身份證、協議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數據與證件同步，不用再翻找原始紙質資料。

3． 土地管理

包括土地等級、坐落、使用性質、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應收、實收、應付、實付、報銷”的供暖明細賬。

5． 修繕管理

通過建立報修和修繕流水賬明細，嚴格控制維修成本，并可以深入進行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統計分析，從中發現問題并為輔助決策提供依據。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現場看得見”的管理需求。

6． 綜合查詢

包括房產查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領導、查詢人員）對房產情況的綜合查詢，可以快速利用系統自由靈活的查詢、排序、打印、統計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數據中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量煩瑣重復性的工作同時，也為應對隨時發生的房地產數據提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實現對掃描圖形（校區概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數據和圖層。

（1） 可以實現“在校區概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設備情況等”，實現由圖形到數據的查詢。

（2） 可以在圖形上任意拉一個矩形框，系統會把所有框內的信息點鏈接的數據全部顯示出來，并可以進行深入的分類統計和任意選項的打印輸出。

（3） 系統要做到由數據到圖形的查詢（即看到數據記錄的同時，通過“連接電子地圖”的功能，可以自動找到該數據所在圖層的信息點上，真正實現圖形和數據的雙向連接功能，便于領導使用，解決數據“不直觀、不透明”的問題，使信息一目了然。

8． 系統管理

包括編碼管理、權限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網絡系統的使用安全，可以針對操作者做出十分細致的權限分配，確保數據安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數據操作過程生成日志，便于責任劃分。

9． 數據分析

由于經常需要一些特殊數據，所以要求系統具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統計和打印輸出功能，輸出的結果可以直接發送到打印機或保存成網頁和excel電子表格的形式。

六、應用要求

以上房地產綜合管理信息系統必須是成熟可靠的現成軟件產品，由于我校采用“系統采購 ＋ 本地化改造 ＋ 售后服務”的模式，所以要求開發單位必須已經具有可以上線運行的房地產綜合管理信息系統和實際用戶使用的案例，以便可以快速順利地實現本地化改造。

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[論文摘要]住宅（房地產）作為城市居民生活的基本消費資料，在城市發展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發展和規劃又是息息相關并且相互影響的。 

 

住宅（房地產），是城市居民生活的基本消費資料，是人民安居樂業的關鍵所在。作為關系整個城市人民的生活質量的重大問題，是各級政府和相關部門需要研究的重要課題，因此住宅的規劃設計與城市的發展存在著相互影響的相互依存的關系。 

城市規劃設計需要綜合考慮城市經濟、地理、環境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開發建設的產業化，提供住宅商品流通的場所和信息、評價住宅商品價值的市場成為我們日益需關注的新領域。 

為了在比較中提出問題，我們首分析一下市場中的房地產開發行為與城市規劃的關系。作為密切相關的兩個領域,城市規劃與房地產開發都對城市建設與發展擔以重任。城市規劃是一門開放性很強的綜合科學，而房地產開發是一項綜合性的社會經濟活動。 

由于城市規劃和房地產開發內涵、性質不同，在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程，難免有不同的側重點，城市規劃側重于從宏觀、長遠、整體的角度考慮問題，更加關注社會效益和環境效益，房地產開發注重微觀、近期、局部的效果，更關心開發項目或企業的經濟效益；從信息反饋角度看，城市規劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要，而房地產開發側重搜集市場信息，適應市場的需要。雖有側重點，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產開發過程中，開發和規劃設計之間是密不可分的，規劃與設計并非孤立的創造工作，而是整體開發流程中的一環。 

在城市房地產開發過程中，房地產開發與城市規劃設計處于不同階段，面對著住宅這一商品從生產、流通到消費過程中顯露的不同方面的性質，也就是說，兩者的勞動和經營對象是處于不同階段的同一商品。房地產企業由于對開發全程負責，直接面對市場，有切身的風險和利益，因此，對市場機制和市場靈敏性有更加透徹的了解； 反之，在規劃設計領域，傳統的以物質形體規劃為主的規劃指導思想暴露出明顯的不足， 落后于社會主義市場經濟發展的步伐。這便是人們評論開發商走到了城市規劃前頭的原因。其實，相關行業應隨市場而調整以適應市場的發展為宗旨，與住宅開發相關的各行業都在進行有效的調整。 

對房地產開發公司而言，投資能否成功取決于時機、地段和建筑質量。地段的選擇、總圖布置與規劃有關。當然，地段的選擇與城市規劃中的總體布局有關，經濟因素、規劃條件、業主的意圖等等因素對規劃設計都有很大的影響和限制。 

因此，作為業主或開發者越來越傾向于積極創造條件，以便得出符合整體城市規劃的方案，同時要考慮與整個城市的發展相結合，做到可持續發展。 

對房地產企業而言，住宅的商品化市場價值長期以來依附于基本建設設施。建筑企業成為了獨立的商品生產者，它面對的是變幻不定的市場，其中包括建筑市場、原材料市場、勞動力市場、技術市場和資金市場等等。它有自主經營的權利，在市場競爭中也承擔風險。它不能在依靠國家計劃分配生產任務，而要了解市場的產品需求，占領市場，爭取生存和發展的空間。建筑企業要按照市場的需求生產高質量的住宅產品。

對比而言，城市規劃具有的時間跨度式比較大的，規劃設計人員在思路和運作方法等方面做出相應的調整成為當務之急，良好的相互理解和溝通是達成共同目標---滿足消費者利益的先決條件。面對同一的住宅商品設計生產，規劃設計除了上述綜合因素外，還應將對市場的關注放在一個重要的地位上。當前，我國城市規劃是由政府主導的，但規劃設計管理還沒有做到完全理性，還很不科學，這樣就造成規劃設計的不合理現象嚴重存在。有的城市房地產開發處于無序狀態，這于城市的總體規劃不明確的主要原因。而開發商主要選擇地段好，中心城區的黃金位置，有開發價值的土地進行開發，而規模化的情況不明朗。 

有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓，住房供求結構失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要。但是，這一行為往往并沒有確定的途徑和制度來實現，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實際上難以達成。而房地產開發商對市場信息的搜集卻是行之有效的，市場調查正作為用的手段在發揮著顯著的作用這一點值得規劃設計人員借鑒。因此，市場反饋這一概念的提出，不僅切實可行，而且會對一般的市民反饋形成客觀有效的補充，面對飛速發展變化的住宅規劃設計，提高了反饋的實時性和高效性。 

在現在的社會中，消費者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經濟、政治、文化、教育水平的變化而經常發生變化。隨著住宅產業的發展，不僅市場本身在不斷發展變化，而且市場環境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費者需求為中心，運用科學的方法和手段，有目的、有系統地收集、分析和研究相關的信息，為規劃和決策提供客觀可靠的依據。 

總之，房地產的整體規劃應該滿足整個城市的功能分區和整體布局，由于房地產市場的地域性很強，中心城區的黃金位置不能作為房地產的開發區域，否則將無形中提高整個城市的房價，對城鎮居民的生活水平的提高是不利的。因此房地產的規劃和整個城市的發展是密切相關的，它們不僅相輔相成，而且要協調發展。 

 

參考文獻 

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關鍵詞：房地產；開發；工程；管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1引言

近年來，我國房地產業在市場經濟中逐漸占據了主流，隨著現代城市建設步伐不斷提升，因此房地產的工程管理工作也在不斷的優化，使其更加完善。房地產開發經營中的工程管理連通于項目的整個開發運營周期內，其主要內容按過程的順序可分為四個管理部分（開發、規劃設計、施工、物業），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預防措施，降低對房地產項目管理所影響的問題。

2房地產開發管理

其指房地產開發企業在定期內完成工程項目的開發而對公司內部的人事等相關部門進行的組織及管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理的基礎。如其中的工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，所進行管理主要內容是施工企業的確定與協調、進度及安全的控制、施工質量、必要的細部結構設計的變更、相關合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。

3規劃管理水平

規劃管理和規劃設計兩者之間的關系相當密切，其系統建設的重要目標之一就是提升規劃設計及管理水平。其信息系統與規劃設計關系的核心是：確保規劃設計結果滿足工程項目規劃的要求，因此可通過計算機供應的各樣審查工具，提升規劃設計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發商對于工程項目的規劃；②規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變；③提出合理的規劃設計分層編碼標準；④通過計算機進行規劃設計成果審查；⑤將規劃設計成果轉成基礎資料。如⑤；審批通過的規劃圖(如控制性詳規等)，可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示。

圖1規劃管理的流程圖

4施工管理的重要性分析

房地產開發企業通常由工程管理部負責施工管理，而工程整體的項目管理和承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設項目承發包模式有：分別發包 (平行承發包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發包模式等等。

在國內，房地產的施工建設通常采用前兩種形式來進行，可對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結構、綠化、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向專業化、精細化方向發展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。

一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、材料質量、施工技術及程序、機械設備等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

5物業管理

房地產中的物業管理可以說是狹義的管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。房地產的物業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、保潔、保衛、綠化、公用設施、養護統一實施專業化管理。

物業管理主要目的是使物業發揮最大的經濟效益和使用價值，使小區環境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發展的中，房地產開發在規劃設計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標應擇優選專業的物業管理服務公司介入項目規劃設計就得尤為重要。

6建筑工程開發、規劃設計與施工管理之間的相互協調

房地產開發經營中的工程管理包括有上述的規劃、開發、施工和物業這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠實現。然而，對于這四個管理內容之間互相協調，并使其相互促進、合作是開發企業的協調重要內容之一。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設計師并不清楚施工工藝，從而使設計方案施工難，直接影響項目建設的成本和進度；又或者施工單位經驗有所不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。

其次，發開商或施工單位的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和劃設計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設計的正確施工都因要其備以下幾點要素：

(1)房地產開發企業的強力支持。作為投資商，開發商該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、叻、調人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段劍施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。的施罔紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

(3)持續開展研究。其一，可施工性研究強淵在項幾實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項口總體規劃的一部分。其二，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過拌中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

7結語

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關鍵詞：房地產項目開發規劃 經營管理

引言：隨著我國經濟發展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規劃合理、配套設施齊全又舒適的生活小區要求越來越高。所以要做好項目開發的規劃設計至關重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產項目的規劃設計管理

1.1設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節看起來是小事，其實有大隱患， “規劃方案無小事”。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

1.2規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的。這就是設計師背離項目定位的情形。2.房地產開發規劃設計的要點

2.1總體開發設想

房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。

2.2道路系統規劃

路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。

2.3配套公共服務設施系統規劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。

2.4綜合管網的規劃

綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。

2.5綠化與景觀系統規劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。

2.6生態與節能規劃

鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。

2.7建筑設計規劃

建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。

（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。

（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。

3.工程成本控制

3.1前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。

4.結束語

目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻:

[1].吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004（9）

[2].張利.對房地產開發中項目前期策劃工作的認識和思考[J].四川建筑科學研究，2002（3）

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關鍵詞:房地產管理體制現狀成本控制方法

一、房地產成本控制的意義以及我國現階段房地產管理體制的現狀分析

在地位上而言，房地產成本管理是決定房地產企業綜合競爭力的重要指標。因為房地產企業成本管理水平的好壞直接關系到企業經濟效益水平的高低，再者企業的核心競爭力與財務成本管理有著直接而至關重要的關系。通過房地產企業成本管理一方面可以幫助企業節約資源和成本，另一方面，在現今房地產市場競爭激烈的現狀下，房地產成本控制意味著企業的綜合實力在同一標準下是高于其他企業的，這樣一來就大大增加了企業的市場競爭力。如果房地產企業在項目實施過程中不能很好的進行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環境下獲取成功。因此，各個房地產企業必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產行業的發展歷程看，由于在我國，房地產基本上屬于一個新興產業，行業發展的時間還不夠成熟，房地產企業在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區，所以在項目實施過程中也會相應地出現一定的問題。但是，隨著社會經濟的逐步發展，我國房地產行業管理和經營的各種制度逐漸得到完善，房地產行業之間的競爭體制也在制度規范化過程中不斷升級規范。隨著經濟社會的發展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產開發企業之間的競爭力逐漸增強。目前，我國房地產企業財務管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產財務成本管理的重要因素，很多房地產企業至今仍然沒有建立與自身企業發展相適應的財務管理體系，財務成本管理與控制一直處于粗放狀態，從根本上無法滿足現代企業發展的需要。此外，很多房地產企業當前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產企業傳統財務成本的管理方法，主要是通過財務管理部門進行財務決算報告為依據，按照此方法對財務成本進行核算，這種成本控制方法是根據核算后的結構進行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務核算過程中發現問題，但是由于項目也已經實施，根本無法進行相關的彌補工作。這種核算制的模式不能及時進行事前預測和事中控制，因此在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。尤其是當財務賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經產生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業在發展過程中建立了一套相對完整的財務成本管理體系，但是在具體執行過程中這些體制根本就是形同虛設，沒有發揮絲毫實質性的作用。如果房地產企業不能從根本上改變當前的粗放式的財務成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創造性，對提高企業競爭力、實現房地產企業的全面發展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產成本管理的各個環節下嚴格控制成本分配現狀，才有可能完成房地產企業的全面轉軌，從而實現房地產企業的和諧健康發展，達到房地產企業在市場競爭中屹立不倒的偉大戰略目標。

房地產企業財務成本管理是一項系統的工程。在房地產開發的整個過程中，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關注于短期的財務成本，而且要關注房子的長期質量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費者的消費成本。在對房地產企業成本管理的立項、規劃設計、建設、結算、銷售這每一個環節進行成本管理時，都要進行嚴格和科學的控制和管理,尤其是在企業的立項和規劃設計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預測、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理可以劃分為財務成本決策、財務成本預測、財務成本核算、財務成本控制、財務成本計劃、財務成本考核、財務成本分析等。這幾個方面的財務成本管理存在內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協調與失誤都會造成整體質量的下降，所以，房地產企業財務成本管理需要事前預測、事中控制和核算、事后主要是進行考核和分析。只有從根本上對財務成本管理內容進行全面整體的分析，才能做到事前預測的合理性，為科學的計劃和決策奠定重要的基礎。

二、如何最大化提升房地產企業成本管理水平

如何最大化的利用現代化的信息手段、科學的管理方法來提升房地產企業成本管理的水平顯然已成為房地產領域最為關注的話題了。下面，筆者將從房地產企業成本管理的各個步驟出發，逐一進行成本管理方法的總結與思考。

(一)立項環節的成本控制

在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細的《可行性研究報告》。重點對企業投資及效益進行科學的測算，嚴格的進行資金計劃管理。其中，有一點必須謹慎的是對投資風險進行風險評估以及對風險作相應的預防措施。最后，在項目立項中，總結出綜合評價意見。

(二)規劃設計環節的成本控制

首先，規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成，以節省不必要的開支；需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取公開招標的方式，擇優選取。應全面組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，從而擬訂標書，開展公平、公開招標活動，最大限度的降低規劃設計環節的工程成本。總體規劃設計方案必須包括整個工程企業的建造成本控制的總體目標，即目標成本。施工圖設計合同應注明有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本，用戶消費成本)等進行預知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設計單位進行可行性修正, 避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費。結合工程項目的實際情況，對規范圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理，在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。

(三)施工過程的成本控制

工程施工是指將設計方案由圖紙變為現實的實施過程，也是達到工程成本控制、科學地確定工程目標造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現場簽證管理制度，嚴格控制因設計變更而產生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關部門的工作人員的分工與職責，及時辦理簽證，對簽證的內容制定要求客觀、準確，其中對于隱蔽簽證要根據工程的設計圖紙出發，對重大的設計變更，應事先做出預算并進行經濟技術分析比較后上報公司領導審批方可實施，從而保證工程現場簽證的質量，杜絕產生不實及虛假簽證。二是嚴格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負，結算時搞突擊、因利益發生爭吵的現象應于堅決制止。

(四)竣工結算的成本控制

竣工結算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。主要包括以下內容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。

(2)審查設計變更內容是否符合規定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更是否提前做好預算通過審批。若出現不屬于簽證范疇的內容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應不予進行竣工結算。確保工程項目的竣工質量。

(五)其他環節的成本控制

在樓盤正式發售前，應組織銷售、設計、工程這三個部門的相關工作人員和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照目標成本增加對預算進行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點"需增加或調整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預算并得到公司批準后方可實施。應盡最大的可能縮短項目開發的經營周期，減少工程建設期間的不必要的費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發與銷售的節奏，盡量減少現房的積壓時間，減少利息費用等成本。

在愈演愈烈的房地產行業中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產競爭激烈的市場上獨占鰲頭，必須對房地產企業進行科學的成本控制與管理。

參考文獻：

[1]魏世勇,張俊杰.房地產行業發展的幾點思考.2005(04)

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［關鍵詞］ 房地產企業； 精細化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中圖分類號］ F270.7 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在現代房地產市場的競爭中，越來越多的企業認識到把管理做精做細的重要性，精細化管理已成為決定未來房地產企業競爭成敗的關鍵。

1 我國房地產企業管理現狀

我國房地產企業管理經歷了手工作坊管理、粗放管理、規范管理、精細化管理、精益化管理5個階段。目前，65％以上的房地產企業還處在粗放管理階段，22％的企業正處在由粗放式管理向規范化管理的過渡階段，只有不到13％的企業已經開始從規范化管理向精細化管理過渡。2010年以來，隨著國家對房地產業的連續調控，房地產市場的環境條件發生了很大的變化，在國家一系列調控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機炒作行為，房地產企業不得不面臨轉型和調整。在內部、外部環境的雙重壓力下，精細化管理成為當前我國大多數房地產企業面臨的重要的戰略選擇。一些房地產企業已致力于從規范化管理向精細化管理轉變，以期通過管理的精細化構筑新的競爭力。在目前的環境下，行動比別人快一步就是競爭優勢［1］。

2 精細化管理的內涵

可以將精細化管理的內涵歸納為3個方面：一是規范化，二是精細化，三是個性化。它是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的關鍵一步。精細化管理就是要求把每一項工作都抓細、量化，有利于落實到行動中［2］。精細化管理就是以人為根本，以細為基礎，以精為目標，以綜合運用現代管理方法為手段，通過建立和優化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態化管理過程。

3 房地產企業的精細化管理方法

實施精細化管理是一項系統工程，需要采取相應的管理方法。房地產企業的精細化管理方法分為項目策劃精細化、項目規劃設計精細化、選材與施工管理精細化、成本管理精細化人力資源管理精細化和物業服務精細化等幾個方面。

3．1 項目策劃精細化

房地產企業依據自身現狀，根據對客戶需求的準確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細”思路，找準關鍵問題與薄弱環節，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進行合理分析的基礎上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。

3．2 項目規劃設計精細化

優秀項目規劃設計的核心是節約成本和對業主的人性化關懷，是保證工期、工程質量和控制成本的關鍵。項目規劃設計精細化要求房地產企業認真研究所開發土地的特質、周邊生態環境與人文環境，完整把握設計整體造型、建筑風格、戶型結構和建筑細節，實現房地產商品價值最大化。因此，規劃設計階段是價值創造的源泉，規劃設計上的精益求精是很重要的一步［3］。

3．3 選材與施工管理精細化

良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產品品質的重要因素［4］。房地產企業應以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材與施工管理這一關鍵環節。選材與施工管理的精細化是鑄就品牌房產的重要環節。施工質量精細化要追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。

3．4 成本管理精細化

在房地產企業，現在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產企業往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發現增加了許多非預期成本，導致投資回報比預期的降低了許多。房地產企業要實現更精細化的、可實施的成本管理，應建立配套的相關基礎體系，并使這些體系之間保持一致性、協調性、系統性。這些基礎體系包括：成本職能戰略、成本業務流程及其他關鍵流程體系、數據庫與知識管理體系、產品標準化體系、合作伙伴管理體系、全面預算管理體系。

3．5 人力資源管理精細化

人力資源精細化管理是指企業在規范化和標準化的基礎上，對人力資源管理流程進行科學細化和合理優化的過程。人力資源精細化管理的目標是最大限度地發揮員工的有效技能，即實現員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機制最大限度發揮員工主觀能動性和工作的積極性、創造性。人力資源的精細化管理對策有：（1）細化人才結構，做好崗位分析，調整企業自身的人力資源配置架構，分類、分層級確定崗位；（2）對企業現有的人力資源管理制度進行梳理，按“精細化”要求進行人力資源的合理管理與分工；（3）實行規范化人力資源精細化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務；（4）引入現代信息管理手段，應用現代信息技術進行人力資源精細化管理。

3．6 物業服務精細化

服務的精細化是一種理念、態度和文化，是先進的理念、認真的態度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態度、精細的過程、精品的成績。物業服務的精細化要求房地產企業緊密結合企業文化建設，努力營造物業服務精細化的企業氛圍。物業服務精細化管理的最終目的是通過精細的理念、態度和文化把看似簡單的事情做精、做細、做好［5］。

4 結 語

精細化管理是房地產企業實現持續快速發展，增強整體競爭實力的必由之路。房地產企業引入相應的管理方法，全面推行精細化管理，同時倡導持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，不折不扣地執行，切切實實地落實，可以起到內外兼修的作用，刺激企業迸發新的活力。

主要參考文獻

［1］ 孫動． 略論房地產企業的成本管理［J］． 新會計，2010（1）：25－28．

［2］ 徐超英． 房地產企業經營管理模式研究［J］． 現代企業文化，2008（6）：36－37．

［3］ ［美］奧伯蘭德． 工程設計與施工項目管理［M］． 畢星，譯． 第2版． 北京：清華大學出版社，2006．

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【關鍵詞】房地產；開發

1 項目的立項

即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。

2 項目的規劃及施工圖設計

按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

3 項目的招標

主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。

4 項目的管理

項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。

4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。

4.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。

4.3 在項目建設過程中，要充分調動和發揮監理公司，施工企業的積極性和主動性，以及設計單位和建設主管部門的監督指導作用，嚴把安全關、質量關，確保工程進度，不斷優化設計、節約成本，整合資源，強化信息管理，致力于打造優質工程，創建安全文明工地。

4.4 商品房實行預售許可制度。商品房開發企業具備預售條件后，可以申請預售。辦理商品房預售許可證，可以進行商品房預售合同網上登記備案，預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，以緩解工程建設資金的壓力。

5.1項目的竣工

房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。