導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；措施；初探

一、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素

（1）消費(fèi)者需求變動(dòng)。消費(fèi)者的購(gòu)買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個(gè)企業(yè)想引導(dǎo)和控制市場(chǎng)需求是非常困難的，而在房地產(chǎn)界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競(jìng)爭(zhēng)者的行動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮及該行業(yè)獨(dú)有的投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，會(huì)吸引不同行業(yè)的投資者參與進(jìn)來，他們或?yàn)楦挥噘Y金尋找一個(gè)期望收益率較高的投資領(lǐng)域，或在市場(chǎng)急劇波動(dòng)時(shí)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)。市場(chǎng)上原有的競(jìng)爭(zhēng)者的激烈較量、新的競(jìng)爭(zhēng)者的加入以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入威脅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)手段更加多樣化：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，更要比質(zhì)量，比服務(wù)，比誰為顧客創(chuàng)造的價(jià)值多，比誰的信譽(yù)更高。（3）政策法規(guī)的變化。國(guó)家法規(guī)政策的變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房政策就對(duì)開發(fā)商已開發(fā)的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業(yè)不得已降價(jià)甚至虧本出售，不少企業(yè)因此破產(chǎn)：這一政策規(guī)定對(duì)高檔商品房開發(fā)商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉(zhuǎn)而購(gòu)買眼下更為便宜的普通住宅。國(guó)家為了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，會(huì)采取必要的財(cái)政、貨幣政策進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)管理的重要組成部分，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合在一起，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起著指導(dǎo)和約束的作用，對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)起著監(jiān)督控制的作用。（1）風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不夠健全。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多都有本企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是，更多的只是制度和規(guī)范，沒有從內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的要素出發(fā)，切實(shí)將內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的戰(zhàn)略條件之一，對(duì)其的理解和執(zhí)行只是表面化。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的并未發(fā)揮其真正作用。（2）信息控制系統(tǒng)效能低下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為利用信息系統(tǒng)完成內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，并且對(duì)其是否能真正發(fā)揮內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的作用不確定。因此大部分企業(yè)并未利用信息系統(tǒng)推行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)任務(wù)為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、預(yù)算、成本、費(fèi)用、對(duì)項(xiàng)目公司控制與監(jiān)督、財(cái)務(wù)報(bào)告的編制、內(nèi)部審計(jì)、人力資源管理等。這些業(yè)務(wù)如果通過信息系統(tǒng)執(zhí)行，將會(huì)降低由人為因素導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制失效的可能性，借助信息系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制將是企業(yè)管理的大趨勢(shì)。（3）風(fēng)險(xiǎn)控制制度的不夠完善。目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是因循公司創(chuàng)立之初訂立的規(guī)章制度與組織結(jié)構(gòu)，缺乏針對(duì)建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制而進(jìn)行的必要變革，即使有的企業(yè)建立了內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業(yè)每位員工的工作中，缺乏有效地監(jiān)督考核機(jī)制。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營(yíng)管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)主要通過風(fēng)險(xiǎn)控制的流程建立。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段，能夠自動(dòng)收集市場(chǎng)的各種信息，計(jì)算企業(yè)所需要的各種相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，計(jì)算出采購(gòu)預(yù)算；在風(fēng)險(xiǎn)管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險(xiǎn)管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)過程的操作風(fēng)險(xiǎn)。（3）建立適于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系運(yùn)行的公司組織結(jié)構(gòu)。多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有前期開發(fā)部、合約商務(wù)部、項(xiàng)目工程部、營(yíng)銷部等專業(yè)的技術(shù)部門，大多數(shù)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決。但是風(fēng)險(xiǎn)并不局限于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)源很多，風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，在項(xiàng)目的每個(gè)階段都會(huì)存在。所以在項(xiàng)目開始前期，就要為每個(gè)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備包括政策制度上、人力比配上、資金上準(zhǔn)備。

總之，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項(xiàng)目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張，盡可能減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉慧萍.小議內(nèi)部控制理論發(fā)展的五個(gè)階段[J].時(shí)代金融.2010（3）

篇2

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn); 風(fēng)險(xiǎn)防范。

房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)所需資金額巨大、投資周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差且需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)等特性，決定了房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，采取有效措施防范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，從選址買地到建造到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系時(shí)，將這一過程劃分為獲得土地、開發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個(gè)階段。

1. 1 獲取土地階段。

在獲取土地階段，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策造成土地使用權(quán)費(fèi)用的不確定，是獲取土地階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。

1. 2 開發(fā)建設(shè)階段。

1. 2. 1 前期工程。

前期工程主要包括勘察、設(shè)計(jì)、臨時(shí)設(shè)施、“七通一平”

等。政府有關(guān)稅費(fèi)政策、住房政策的出臺(tái)會(huì)帶來開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變，引起開發(fā)成本、投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化，同時(shí)原有土地的配套設(shè)施情況也決定前期工程費(fèi)用水平。若土地的地質(zhì)較好，則挖填土石方的工程費(fèi)用相對(duì)較低; 若地形平坦，則測(cè)量及勘察工作相對(duì)客易，有關(guān)費(fèi)用也較低。

1. 2. 2 建筑安裝工程。

建筑安裝工程主要包括土建工程和安裝工程。在建筑安裝工程費(fèi)用一方面取決于建筑安裝工人的工作效率與技術(shù)水平，另一方面取決于建筑安裝材料價(jià)格的高低。市場(chǎng)運(yùn)行中各種不確定因素很多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都引起建安價(jià)格波動(dòng)、影響建安成本，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資計(jì)劃造成影響。

1. 2. 3 配套工程。

配套工程主要指區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共配套設(shè)施、公共設(shè)施等，包括小區(qū)內(nèi)室外管網(wǎng)、道路工程、景觀綠化工程及配套設(shè)施工程等。配套工程費(fèi)用受市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理水平等因素制約。

1. 3 租賃及銷售階段。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售和租賃，以回收投資并獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。由于房屋建造周期較長(zhǎng)，在若干年的建造期內(nèi)，由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步及影響市場(chǎng)的各種因素變化，如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、利率水平、通貨膨脹情況，以及其他影響市場(chǎng)需求因素的變化，會(huì)帶來投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)偏離預(yù)期目標(biāo)，給房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析后，在可控制的范圍內(nèi)選擇適當(dāng)防范措施，避免或減少可控風(fēng)險(xiǎn)因素。在充分了解各種防范措施優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失和各種防范措施效果、費(fèi)用進(jìn)行比較、分析、確定，力爭(zhēng)以最少的費(fèi)用取得良好的安全效果。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要有以下幾種:

2. 1 回避風(fēng)險(xiǎn)。

回避風(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，盡量回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2. 1. 1 市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)信息資料，并加以分析和綜合。此外進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。

2. 1. 2 加強(qiáng)內(nèi)部管理，縮短開發(fā)周期。提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控和成本管理，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短開發(fā)建設(shè)周期以減輕風(fēng)險(xiǎn)。

2. 1. 3 合理定價(jià)和銷售。密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為防范房地產(chǎn)企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營(yíng)銷，以充分利用人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 1. 4 預(yù)售預(yù)租回避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房售價(jià)、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險(xiǎn)，通過預(yù)租預(yù)售以回避風(fēng)險(xiǎn)。

2. 1. 5 謹(jǐn)慎選擇客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，把房屋只出租給保護(hù)較好的用房單位或個(gè)人，或者只把房屋出售給有支付能力、有信譽(yù)的用房單位或個(gè)人可以回避風(fēng)險(xiǎn);2. 1. 6 避開風(fēng)險(xiǎn)源地。預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣雖然失去了部分市場(chǎng)，但有利于回避風(fēng)險(xiǎn)，保證公司資產(chǎn)的良性循環(huán)。

2. 2 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人的風(fēng)險(xiǎn)管理方式。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)包括非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種方式。

2. 2. 1 非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是通過非保險(xiǎn)的方式將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人或者與別人共同承擔(dān)。如在投資建房風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，與其它單位合作或合資經(jīng)營(yíng)等。也可通過簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量，如利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽定固定利率貸款合同來減小; 建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小; 工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低; 通過風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，將增收的間接稅通過提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。

2. 2. 2 保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)企業(yè)通過保險(xiǎn)來管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種常見方式。保險(xiǎn)雖然要支付保險(xiǎn)費(fèi)用，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法，也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。

2. 3 分散風(fēng)險(xiǎn)。

2. 3. 1 投資區(qū)域和投資種類分散。根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

2. 3. 2 投資時(shí)間分散。確定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資時(shí)間間隙，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，以避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、人均收入從周期谷底開始回升、貸款利率從高峰開始下降等，預(yù)示著房地產(chǎn)將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)為房地產(chǎn)投資的有利時(shí)期。

2. 3. 3 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分散。實(shí)行開發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

2. 3. 3 經(jīng)營(yíng)方式分散。拓寬經(jīng)營(yíng)思路，采取商品房出售、出租、典當(dāng)、抵押等多種經(jīng)營(yíng)方式并存，來降低商品房銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2. 4 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策，它是以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償準(zhǔn)備。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)在客觀上有承受較大風(fēng)險(xiǎn)的能力，可以對(duì)避免風(fēng)險(xiǎn)損失投入更多的人力和財(cái)力。他們往往主動(dòng)地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，以期獲得良好的市場(chǎng)機(jī)遇，但這種承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不是消極的，而是建立在做了充分的內(nèi)外部環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上、掌握了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其發(fā)展趨勢(shì)，并運(yùn)用它們的智慧和戰(zhàn)略眼光及時(shí)采取措施，確保風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)． 既避免了風(fēng)險(xiǎn)又獲得了發(fā)展。

2. 5 自保風(fēng)險(xiǎn)。

自保風(fēng)險(xiǎn)不同于上述的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其特點(diǎn)在于企業(yè)將相似的風(fēng)險(xiǎn)匯集在一起，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，自行擬定完成自保風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。它的補(bǔ)償基金是根據(jù)預(yù)測(cè)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算出來并進(jìn)行定期分?jǐn)偂?duì)特定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自保，可在保證風(fēng)險(xiǎn)造成損失發(fā)生時(shí)不至于企業(yè)束手無策、引起企業(yè)巨大的震動(dòng)，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。

對(duì)一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)不多，損失數(shù)額不大的風(fēng)險(xiǎn)，可采用自保方式進(jìn)行預(yù)防與控制; 對(duì)一些出險(xiǎn)機(jī)會(huì)多，損失數(shù)額大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式，特別常用保險(xiǎn)方式進(jìn)行管理; 對(duì)企業(yè)絕對(duì)無法控制，保險(xiǎn)公司又不受理的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，可采用避免風(fēng)險(xiǎn)的方式。選擇風(fēng)險(xiǎn)管理方式的標(biāo)準(zhǔn)是: 企業(yè)要求達(dá)到的風(fēng)險(xiǎn)管理效果應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)管理方式的有效性及管理費(fèi)用相協(xié)調(diào)。

3 結(jié)束語。

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程伴隨著風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過程。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)運(yùn)動(dòng)的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時(shí)間，對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，主動(dòng)地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，積極地管理風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)減少風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和風(fēng)險(xiǎn)損失的目標(biāo)。

參 考 文 獻(xiàn)。

［1］常媛 ，周俊峰 . 中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范研究［J］. 財(cái)會(huì)通訊 2011( 17) : 141 －142.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保值；合約

Abstract: steel futures on March 27, 2009 at the Shanghai Futures Exchange launched after a year trading futures rebar and wire rod futures generally running smoothly, mainly as follows: of the market characteristics of the current price trend is basically the same, the counterpartyThe active positions steady growth. The purchase price of real estate development enterprises through steel futures hedging, stability, avoid the risk of fluctuations in the spot price, to lock operating costs to keep operating profit, and undoubtedly improve the level of enterprise risk management an opportunity.

Keywords: real estate; hedge against inflation; contract

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、背景工程

A房地產(chǎn)企業(yè)2009年在無錫蠡湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的中心區(qū)域投資開發(fā)一個(gè)大型的高檔復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地2.4公頃，總建筑面積19萬方，建筑形態(tài)由東西雙子塔樓及商業(yè)裙房組成，設(shè)計(jì)高度最高點(diǎn)為174米，含有甲級(jí)5A智能辦公、精裝酒店式公寓、5星級(jí)酒店及裙房綜合商業(yè)四個(gè)業(yè)態(tài)。

圖1每季度螺紋鋼使用規(guī)格及數(shù)量

經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目建安成本約為10億，其中主體結(jié)構(gòu)成本約3億，從2010年1月動(dòng)工，計(jì)劃2011年底完成主體結(jié)構(gòu)封頂，整個(gè)工期歷時(shí)兩年，2011年底對(duì)該項(xiàng)目使用鋼材情況進(jìn)行總結(jié)分析，各規(guī)格螺紋鋼預(yù)算總量為26976噸，每季度使用鋼材規(guī)格和數(shù)量情況如圖1。兩年的鋼材采購(gòu)價(jià)格走勢(shì)如圖2所示，可以看出2010年1月鋼材現(xiàn)貨采購(gòu)價(jià)格從3920元/噸運(yùn)行到2011年12月4330元/噸，其間2011年2月鋼材現(xiàn)貨采購(gòu)價(jià)格最高到4970元/噸，2010年7月鋼材現(xiàn)貨采購(gòu)價(jià)格最低到3650元/噸，鋼材價(jià)格波動(dòng)幅度高達(dá)36%。

圖2螺紋鋼期貨及現(xiàn)貨價(jià)格走勢(shì)

A房地產(chǎn)企業(yè)同工程承包商簽訂可調(diào)總價(jià)合同，在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹等原因而使所使用的工、料成本增加時(shí)，可以按照合同約定對(duì)合同總價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這使得合同實(shí)施中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)包方和承包方共同承擔(dān)，其中，發(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹這一不可預(yù)測(cè)費(fèi)用因素的風(fēng)險(xiǎn)，而承包方只承擔(dān)了實(shí)施中實(shí)物工程量成本和工期等因素的風(fēng)險(xiǎn)。合同約定，工程進(jìn)度款采用每月按驗(yàn)工計(jì)價(jià)階段性結(jié)算的方式，即施工單位每月末按規(guī)定編制驗(yàn)工計(jì)價(jià)表，完整準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)月完成實(shí)物工作量，A房地產(chǎn)企業(yè)審核后，于次月初支付上月工程進(jìn)度款。就鋼材而言，A房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工單位提供的當(dāng)月實(shí)際用鋼量，按照結(jié)算日現(xiàn)貨價(jià)格同施工單位進(jìn)行鋼材貨款結(jié)算。因此，鋼材價(jià)格若大幅上漲所造成的利潤(rùn)損失完全由A房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。

二、套期保值方案設(shè)計(jì)

本文為A房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定以下的具體套期保值流程：

1、決定是否套期保值

從經(jīng)濟(jì)周期來看，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷2007年的金融危機(jī)，于2009年跌至谷底后，在各國(guó)宏觀政策的刺激下已逐步有所回升；從成本控制來看，“三大礦山”對(duì)鐵礦石的壟斷地位短期內(nèi)不可動(dòng)搖，我國(guó)對(duì)進(jìn)口鐵礦石的依賴短期內(nèi)也無法改變，鐵礦石價(jià)格必然長(zhǎng)期高位運(yùn)行；從需求情況來看，我國(guó)仍處于工業(yè)化的進(jìn)程中，鋼材消費(fèi)強(qiáng)度仍將維持在一定高水平上；從貿(mào)易情況來看，雖然鋼材出口大幅激增的空間有限，但我國(guó)目前仍保持較大凈出口，這有利于增加國(guó)內(nèi)鋼材需求，對(duì)鋼材價(jià)格起到支撐作用。綜合來看，鋼材價(jià)格在2010年至2011年間上行可能性較大。A房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避因鋼材價(jià)格大幅上漲而帶來的材料成本上升及利潤(rùn)損失，選擇進(jìn)行套期保值。

2、明確套期保值成功的標(biāo)準(zhǔn)

A房地產(chǎn)企業(yè)通過鋼材期貨進(jìn)行套期保值就是要轉(zhuǎn)移和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)正常利潤(rùn)的獲得。套期保值的成功與否不在于期貨市場(chǎng)是否盈利，而是要把期貨市場(chǎng)的收益和虧損同現(xiàn)貨市場(chǎng)的收益和虧損綜合起來再進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此對(duì)于A房地產(chǎn)企業(yè)來說，只要套期保值后鋼材的實(shí)際買入價(jià)低于現(xiàn)貨市場(chǎng)平均價(jià)，就可以說套期保值是成功的。

3、選擇套期保值方向

A房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是來自于未來購(gòu)入鋼材價(jià)格的上漲，因此使用買入套期保值的交易方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

4、選擇套期保值程度

企業(yè)一般可根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好和套保需求，確定套保程度，即完全套保和部分套保。如果企業(yè)想讓現(xiàn)貨資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小化，就可以選擇完全套保；而如果企業(yè)只是想降低而不是完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇部分套保。部分套保與完全套保情形的差異在于套保率和期貨頭寸持有量的不同。本文主要以完全套保為例進(jìn)行分析。

5、確定套期保值品種

對(duì)不同現(xiàn)貨套期保值應(yīng)采用不同的期貨品種，同等條件下，應(yīng)選擇流動(dòng)性好、相關(guān)性高和交易費(fèi)用低的期貨品種進(jìn)行套保。A房地產(chǎn)企業(yè)使用的鋼材以螺紋鋼為主，因此選擇的品種是上海期上貨交易所的螺紋鋼期貨合約。

6、確定套期保值期限

根據(jù)套期保值目的不同，套保期限可以是固定的也可以是不固定的，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情做出具體計(jì)劃。由于A房地產(chǎn)企業(yè)在每月初根據(jù)結(jié)算日當(dāng)天的鋼材現(xiàn)貨價(jià)格向施工單位支付貨款，即在每月初進(jìn)行上月鋼材用量的采購(gòu)，所以套期保值期限截止至每月鋼材采購(gòu)日，本文為方便敘述，不考慮法定節(jié)假日等因素，將套保期限定為2010年2月至2012年1月期間的每月1日。

7、選擇期貨合約

同一時(shí)間同一個(gè)期貨品種有到期日不同的多個(gè)合約進(jìn)行交易，企業(yè)可選擇其中一個(gè)或多個(gè)合約進(jìn)行套保。期貨合約的選擇取決于套保期限、不同合約的流動(dòng)性和基差水平等。根據(jù)上海期貨交易所螺紋鋼期貨標(biāo)準(zhǔn)合約，螺紋鋼期貨的合約交割月份為1-12月，最后交易日為合約交割月份的15日（遇法定假日順延），結(jié)合套保期限的要求，為2010年2月1日到期的套期保值選擇螺紋鋼期貨RB201002合約，以此類推。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)，有著建設(shè)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)不靈活等特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)在招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工、投入使用等環(huán)節(jié)，受到政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)的這些特點(diǎn)，就決定了它是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，管理者必須在項(xiàng)目管理的過程中做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，如此才能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證工程項(xiàng)目的最終完成。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.投資決策過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策過程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、政府政策風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、投資的支持能力風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.土地資源獲取過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

土地資源獲取過程存在的風(fēng)險(xiǎn)有：土地資源規(guī)劃部門的決策、土地的自然屬性、社會(huì)屬性。在購(gòu)買了土地使用權(quán)之后，征地、補(bǔ)償、拆遷、安置等環(huán)節(jié)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)有：建筑物的設(shè)計(jì)理念過于落后，或者消費(fèi)都對(duì)建筑物的創(chuàng)新設(shè)計(jì)無法接受；建筑物的實(shí)用性較差；承包商的建造技術(shù)、施工技術(shù)過于落后，或者責(zé)任心不強(qiáng)，存在偷工減料的情況；監(jiān)理工作不到位，致使建筑物存在一定的安全隱患。

4.銷售與后期管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

這一過程存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：對(duì)銷售時(shí)機(jī)的把握；租賃、銷售合同存在的風(fēng)險(xiǎn)；自然災(zāi)害、意外事故存在的風(fēng)險(xiǎn)等等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的定位

房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)全員參與的、有目的的管理活動(dòng)，惟有目標(biāo)明確、精準(zhǔn)定位，才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)管理的成效。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理需要有一定的前瞻性，準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目進(jìn)行過程中可能會(huì)遭遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而有力地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者在損失發(fā)生之前采取有效措施，將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低。我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)保持一致，同時(shí)還要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外部環(huán)境緊密結(jié)合，如此才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性。

我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要注意的是房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理處于多目標(biāo)體系的管理之中，其中有三大基本目標(biāo)，即：功能目標(biāo)體系、進(jìn)度目標(biāo)體系以及費(fèi)用目標(biāo)體系，這三大目標(biāo)體系與風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系的構(gòu)建緊密相關(guān)，因此我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系進(jìn)行定位時(shí)，必須要注意到以下幾個(gè)方面：一是三大目標(biāo)體系是相互聯(lián)系、相互影響的，如果其中的一個(gè)體系發(fā)生了變化，勢(shì)必會(huì)引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的質(zhì)量受到影響，必將會(huì)引起成本的上漲。因此，制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)時(shí)，必須要注意三者的優(yōu)化與平衡。二是三大目標(biāo)從策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃，需要經(jīng)歷從總體到個(gè)體，從概念到實(shí)施，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜的過程，所以我們需要對(duì)三大目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，這樣才能夠使職責(zé)落實(shí)到位，以便于總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我們制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，并將其細(xì)化時(shí)，同樣要注意與三大目標(biāo)不能夠出現(xiàn)矛盾與沖突。三是三大目標(biāo)結(jié)構(gòu)的關(guān)系是均衡的、協(xié)調(diào)的，我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，需要注意其內(nèi)在的邏輯性，必須要注意片面強(qiáng)調(diào)最高質(zhì)量、最短工期、最低成本都是不可取的。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)防范的方案與實(shí)施

（一）針對(duì)投資、決策階段風(fēng)險(xiǎn)的解決方案

針對(duì)這一階段風(fēng)險(xiǎn)的解決方案就是組織建立一支高素質(zhì)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。這支團(tuán)隊(duì)，除了要具有較高的技術(shù)水平，同時(shí)還要有豐富的學(xué)科背景，如此才能夠深入分析國(guó)家以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定與企業(yè)自身發(fā)展水平相符合的房地產(chǎn)開發(fā)策略，能夠?qū)ν顿Y方案進(jìn)行科學(xué)、合理、有效的評(píng)估，并評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例，政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本，需求量、售價(jià)等做出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因索，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，從根源上消除或者降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)還需要逐步完善風(fēng)險(xiǎn)管理組織，要將風(fēng)險(xiǎn)管理提高到戰(zhàn)略高度，督促開發(fā)團(tuán)隊(duì)深入學(xué)習(xí)、研究風(fēng)險(xiǎn)管理理論，收集、整理歷次企業(yè)在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的方案、對(duì)策以及相應(yīng)的損失資料。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵之處就是要預(yù)先采取行動(dòng)，如果已經(jīng)預(yù)測(cè)到了風(fēng)險(xiǎn)的到來，而未采取行動(dòng)，那么企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制也就失去了其存在的意義。同時(shí)還要注意的是工程項(xiàng)目的周期越長(zhǎng)，存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越多，而控制風(fēng)險(xiǎn)所形成的成本也就越高。為了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的掌控，我們還需要建立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，一旦發(fā)生了實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)偏離計(jì)劃的狀況，我們就能夠在第一時(shí)間收到這個(gè)信息，從而馬上采取措施加以防范。有條件的企業(yè)還可以完善風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，將風(fēng)險(xiǎn)防范制度與員工的考核標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，發(fā)現(xiàn)問題之后，就可以馬上追求責(zé)任人，按照考核制度進(jìn)行懲罰。這樣就能夠提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)與防范的積極性。投資者關(guān)于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么所作的預(yù)想可能越準(zhǔn)確；對(duì)市場(chǎng)信息的細(xì)致研究，會(huì)導(dǎo)致對(duì)開發(fā)過程和經(jīng)營(yíng)成果的較準(zhǔn)確的估計(jì)，從而使風(fēng)險(xiǎn)在事先就得到很好的控制。

因此，培養(yǎng)市場(chǎng)化的各類專業(yè)人才建立企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目、適宜項(xiàng)目情況，做準(zhǔn)確、及時(shí)的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。積極培養(yǎng)會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)的適應(yīng)市場(chǎng)需要的高級(jí)管理人才，盡可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)。

（二）施工前期的風(fēng)險(xiǎn)防范方案

施工進(jìn)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與當(dāng)?shù)氐恼⒏骷?jí)管理部門、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)單位做好溝通、搞好關(guān)系，為未來項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。比如要去地方的國(guó)土部門、城市規(guī)劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進(jìn)行溝通咨詢，以便了解當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境、城市未來規(guī)劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)；去國(guó)土資源、城市規(guī)劃等部門做調(diào)查，了解地塊的具體的使用意識(shí)、使用情況進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)未來征地、拆遷、安置與補(bǔ)償可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，要靈活的處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強(qiáng)企業(yè)員工的合同意識(shí)，對(duì)土地出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，保證合同中不會(huì)出現(xiàn)陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，做好防火、抗震工作。

（三）項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制方案

施工階段不僅對(duì)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有著直接影響，同時(shí)因其時(shí)間較長(zhǎng)，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。對(duì)于項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們可以從以下幾個(gè)方面入手：一是擴(kuò)大宣傳力度，提高施工人員的安全意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用培訓(xùn)工作，提高進(jìn)場(chǎng)人員的安全意識(shí)，使他們能夠嚴(yán)格按照相關(guān)制度完成操作，對(duì)于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓(xùn)考核之后，才能夠上崗。經(jīng)常組織安全檢查，保證進(jìn)場(chǎng)的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。二是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)容易發(fā)生的危險(xiǎn)事故必須要做好預(yù)案工作，比如高空墜落、護(hù)坡處理等等，做好極端氣候的應(yīng)對(duì)工作，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、施工人員以及一些材料、設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，保證工程項(xiàng)目的有效進(jìn)行。三是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)、合理的布置。易燃易爆品儲(chǔ)藏的位置要遠(yuǎn)離食堂、變電房等容易引發(fā)火花的地方，易燃易爆品倉(cāng)庫(kù)要絕對(duì)禁止煙火；水泥倉(cāng)庫(kù)的地面需要架空，切實(shí)做好防潮、防水措施；對(duì)于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進(jìn)行堆放。四是強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機(jī)械的落實(shí)，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。五是做好現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)日志，注意資料收集和保存，預(yù)防和減少施工索賠。六是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這是一些小開發(fā)商經(jīng)常使用的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（四）租賃、銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)防范方案

一是租賃與銷售合同的起草必須要由房地產(chǎn)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，同時(shí)要經(jīng)過律師、法律顧問等人員的審查，必須要保證合同條款的合法性與明確性。二是要經(jīng)常對(duì)建筑產(chǎn)品時(shí)行定期檢查，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患馬上消除。三是對(duì)其他附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修，從而將安全隱患消滅在萌芽之中。

從某個(gè)角度上來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程，實(shí)上就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理、規(guī)避以及博弈的一系列過程。這一過程不允許我們有一點(diǎn)點(diǎn)閃失，否則就有可能前功盡棄。有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的構(gòu)建，需要靠企業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量，靠企業(yè)管理水平、知識(shí)水平、綜合素質(zhì)、職業(yè)道德、管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的，風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理、協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。因此，重視建立現(xiàn)代管理制度和建立適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，才能夠減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利因素，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

（五）靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)問差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開 發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槿狈︿N售及售后服務(wù)能力，可以與另一家企業(yè)簽訂合同，由后者負(fù)責(zé)房屋的銷售和維修服務(wù)，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則維修工作及相關(guān)費(fèi)用均由該企業(yè)來承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。②如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這是一種非保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。③通過購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)（包括第三方責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。④風(fēng)險(xiǎn)回避，是一種較好的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。但風(fēng)險(xiǎn)回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險(xiǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)因?yàn)槲覀儤?gòu)建了預(yù)警系統(tǒng)，制定了風(fēng)險(xiǎn)控制措施而全部消失，但是會(huì)因?yàn)槲覀兊倪@些努力而使風(fēng)險(xiǎn)減少或者是使風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失的程度降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的階段，需要我們采取不同的措施，這樣才能夠有針對(duì)性的控制風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于近年來國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷出臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理機(jī)制的不足在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。由此，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)更加明晰、系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)管理當(dāng)局有針對(duì)性地防范其投資風(fēng)險(xiǎn)提供了方向。為企業(yè)創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益。

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篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)；防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；措施分析

Abstract:In recent years, the real estate market development speed rapid, in the process of rapid development of stakeholders need to market conditions make a comprehensive analysis, and through reasonable market position to develop strategic plan in line with the real estate development, to avoid and control the real estate market risk purposes. As a starting point, analyzes the market risk and the existence of the real estate of China's real estate industry to circumvent measures.

Keywords: real estate enterprise; against market risk analysis; measures

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，具有資金密集、融資困難和開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能健康的發(fā)展，需要從根本上解決好市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)問題。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要對(duì)資金進(jìn)行有效的管理，并通過控制成本的方法達(dá)到降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，下面就此進(jìn)行詳細(xì)的論述。

一 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中會(huì)受到各種風(fēng)險(xiǎn)因素的制約，首先表現(xiàn)為政策性風(fēng)險(xiǎn)的制約。政策性風(fēng)險(xiǎn)指的是在行業(yè)發(fā)展的過程中，政府通過制定相應(yīng)的政策而使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者存在著一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中還會(huì)面臨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)的過程中產(chǎn)生的失誤造成的。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中，如果管理者的經(jīng)營(yíng)方法不恰當(dāng)，則會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效果和經(jīng)營(yíng)預(yù)期產(chǎn)生較大的反差，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資內(nèi)部的問題產(chǎn)生的，例如管理者的效率低下、管理水平的欠缺、經(jīng)營(yíng)資金回籠不及時(shí)等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展過程中還會(huì)存在著資金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商和房地產(chǎn)的投資者要正確認(rèn)識(shí)這一流動(dòng)性的特點(diǎn)，要采取措施從根本上避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

上述指出了在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的政策性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)以及資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而最值得關(guān)注的還是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中會(huì)受到市場(chǎng)供求關(guān)系變化的影響，也就是消費(fèi)者的購(gòu)買能力強(qiáng)弱的影響，市場(chǎng)供求的發(fā)展變化還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、發(fā)育以及性質(zhì)都會(huì)帶來一定程度的影響，所以說要采取應(yīng)對(duì)措施。市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化將會(huì)造成房地產(chǎn)商品不能夠依照正常的模式進(jìn)行銷售，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的破產(chǎn)，同時(shí)，市場(chǎng)的供求變化還會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)前我國(guó)正處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中會(huì)存在著一些不確定因素的影響，加上最近新“國(guó)五條”的出臺(tái)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊。消費(fèi)者的購(gòu)買能力會(huì)受到生活環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、工作環(huán)境以及社會(huì)大環(huán)境的影響，例如當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)處于一種衰退的情況，那么社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的需求能力將會(huì)減弱，房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)具有一定的周期，在這種狀況下開發(fā)商的資金完全投入，可是項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃很難進(jìn)行，開發(fā)完的項(xiàng)目很難完全賣出，這樣開發(fā)商就會(huì)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)；反之，加入當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況正處于繁榮期，各行各業(yè)都在擴(kuò)大再生產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，相應(yīng)房?jī)r(jià)也會(huì)步步攀升，正如當(dāng)前我國(guó)所處的房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)期一樣。所以說作為開發(fā)商，一定要準(zhǔn)確的掌握好市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)才能夠準(zhǔn)確的規(guī)避和控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也越來越激烈，因此房地產(chǎn)的開發(fā)商需要在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下具有清醒的頭腦和明智的決策，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面的研究，這樣才能夠有效的防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首先房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展中，需要樹立起持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中要不斷的轉(zhuǎn)化為自身企業(yè)的開發(fā)品牌，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)配套設(shè)施向著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大多都是克隆式的發(fā)展模式，在實(shí)際的發(fā)展過程中沒有創(chuàng)新，因此說市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步帶動(dòng)了人們觀念的變化，也促使建筑住宅的要求向著規(guī)模化的方向發(fā)展，居住環(huán)境不僅要高質(zhì)量，還需要有美觀的外形、良好的環(huán)境和完善的配套設(shè)施，所以說房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際的發(fā)展中要緊緊抓住市場(chǎng)的變化，緊跟市場(chǎng)需求，不斷地創(chuàng)造自身的品牌形象，吸引人們的眼球，這樣自身的企業(yè)才能夠一直處于一種向上的狀態(tài)，才能夠從根本上防范和規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中還需要對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行綜合細(xì)致的分析，并從源頭上樹立起理性開發(fā)的思想觀念。房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生是因?yàn)槭袌?chǎng)的緣故，所以說要通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向需求進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的分析，然后對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行全面分析并作出準(zhǔn)確的判斷，最終制定出符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)且適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況的模式，并通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究進(jìn)行預(yù)期的評(píng)價(jià)和判斷，以便能夠有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避。需要注意的是，在這個(gè)過程中，需要正確的對(duì)我國(guó)的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，要從根源上樹立理念，通過對(duì)市場(chǎng)的前期分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定有效的防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，必要的時(shí)候借助國(guó)家宏觀調(diào)控政策的幫助，對(duì)市場(chǎng)的信息資源進(jìn)行整合分析，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

再次，需要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程中的資金進(jìn)行有效的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制，這樣能夠通過對(duì)成本的有效管理實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。在資本管理的過程中需要正確的管理房地產(chǎn)的資金投入，堅(jiān)持合理性的原則，這樣能夠降低其他經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用，從根源上去除了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患因素。由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)過程中資金的投入是多方面的，這樣會(huì)造成商品房?jī)r(jià)格的上漲，和之前的計(jì)劃不相吻合，可能會(huì)引發(fā)資本運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下通過對(duì)資金進(jìn)行有效的管理，對(duì)房地產(chǎn)投入成本的有效控制能夠有效的降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。

最后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中要向合理的規(guī)避和防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還需要在這個(gè)過程中建立起高效的理財(cái)模式，拓寬市場(chǎng)的融資渠道，有效的避免了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)和資金密集等不利因素的影響，多條融資渠道能夠使得房地產(chǎn)開發(fā)商擁有足夠的資金，保證企業(yè)的健康發(fā)展，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的出臺(tái)，例如“新國(guó)五條”等政策，造成了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的情況，所以說當(dāng)前狀況下開發(fā)商不能夠急于擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，需要對(duì)自身擁有的資源進(jìn)行細(xì)致的整合，努力促進(jìn)自身行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，避免因?yàn)檗D(zhuǎn)型發(fā)展不當(dāng)而出現(xiàn)資金鏈斷裂破產(chǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。為了避免上述現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以在新的市場(chǎng)發(fā)展情況下尋求戰(zhàn)略合作伙伴，這樣能夠更有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的融資能力，有效防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語：房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，使得其規(guī)模逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸加強(qiáng)，但是在快速發(fā)展的過程中還是需要站穩(wěn)腳步循序漸漸，要做到全面的分析以免受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。本文就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析出發(fā)，重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行說明，并從四個(gè)方面指出了房地產(chǎn)行業(yè)如何防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施，希望通過本文的論述對(duì)今后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有一定的幫助，能夠使得它們有效的防范和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 郭強(qiáng) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究 中國(guó)市場(chǎng)，2012年第22期

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、前言

隨著國(guó)家近年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中被迫面對(duì)不利的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所持有資金相對(duì)密集的特質(zhì)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。借助對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而制定出適宜的外部風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施與內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有積極意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來源不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為來自企業(yè)外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)外部，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境以及法律政策環(huán)境等各類外部環(huán)境是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模與速率，帶動(dòng)著作為其子產(chǎn)業(yè)部門的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速率。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷定價(jià)等活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈倒退趨勢(shì)時(shí)，投資者會(huì)持觀望態(tài)度，審慎利用資金，同時(shí)減少投在規(guī)模過大的建設(shè)項(xiàng)目上。基于此類原因，將使房地產(chǎn)業(yè)的商品房成交量下降，開發(fā)商為激活市場(chǎng)被迫下調(diào)價(jià)格。

2、土地資源市場(chǎng)

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資源性要素。同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家土地法律法規(guī)、政策的修訂與更改，土地價(jià)格變動(dòng)帶來的供需關(guān)系變動(dòng)，土地區(qū)位等因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成各類影響。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金，因而房地產(chǎn)開發(fā)商所投入的資金能否周轉(zhuǎn)靈活以及預(yù)期利潤(rùn)獲益率的多寡在相當(dāng)大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場(chǎng)氛圍的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力如此之大，在越演越烈的基礎(chǔ)上，對(duì)于一般的企業(yè)來說，在開發(fā)以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現(xiàn)在，市場(chǎng)氛圍所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產(chǎn)品研發(fā)的定位上因沒有充足的事前準(zhǔn)備，給產(chǎn)品帶來一定的滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，還有潛在的價(jià)錢、購(gòu)買力以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。

4、關(guān)于政策的影響

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個(gè)方面，其一：政府所制定的相關(guān)金融政策會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關(guān)稅收，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產(chǎn)暢通的是來自政府制定的房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定；其四：政府對(duì)于土地資源的開發(fā)，以及供應(yīng)上的限制措施，會(huì)在開發(fā)狀況方面影響到房地產(chǎn)。。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)性營(yíng)銷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。如果某個(gè)地方處理不善，就會(huì)影響企業(yè)的銷售效益。

2、資金結(jié)構(gòu)

樓市投資即房地產(chǎn)投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設(shè)這些投資大部分或者全部都來自預(yù)售款或者銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)融資呈多元化趨勢(shì)，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現(xiàn)為房地產(chǎn)融資注入新鮮活力。房地產(chǎn)的另一個(gè)重要的特征是高負(fù)債率。項(xiàng)目資本化成為時(shí)下房地產(chǎn)最主要的經(jīng)營(yíng)模式，這一模式的資本融資是在立項(xiàng)之后。

3、決策失誤帶來風(fēng)險(xiǎn)

之所以產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)決策的失誤是重要原因之一。企業(yè)往往由于缺乏對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性分析；兼以在對(duì)投資進(jìn)行決策時(shí)依據(jù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息片面或缺乏真實(shí)性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發(fā)生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業(yè)無法獲得相應(yīng)的收益，從而因此承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，要做好對(duì)項(xiàng)目的可行性分析。因?yàn)槿魏我粋€(gè)細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面考慮，并有針對(duì)性的調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以提高項(xiàng)目投資的成功可能性。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上保證收益的穩(wěn)定化和最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要保持發(fā)展勢(shì)頭，需要在發(fā)展過程中根據(jù)市場(chǎng)要求及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略、堅(jiān)持創(chuàng)新、不斷拓展視野并以產(chǎn)品質(zhì)量為重。

（二）全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)

基于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)的重要地位。因此在職業(yè)素養(yǎng)提升方面，針對(duì)企業(yè)管理人員，應(yīng)以科學(xué)決策能力提升為導(dǎo)向，借助對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表與損益表的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，使企業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)管理水平得到提高，同時(shí)使其改變以往的憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的客觀分析，以便使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降低；對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)提升，應(yīng)側(cè)重人力資源規(guī)劃與員工培訓(xùn)兩個(gè)方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控目的出發(fā)，制定規(guī)范化與系統(tǒng)化的籌資管理章程并嚴(yán)格遵行章程規(guī)定。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助市場(chǎng)調(diào)查等多樣化方式，搜集同類企業(yè)信息，尋求本行業(yè)的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)配置模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)單一項(xiàng)目的籌資活動(dòng)的專項(xiàng)管理，是降低籌資風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)約籌資成本的有效途徑。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)同時(shí)進(jìn)行籌資活動(dòng)效能化管理，借助對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的籌資活動(dòng)橫向?qū)Ρ龋瑢?shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與成本的控制。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系

構(gòu)建房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系，即通過設(shè)立與分析部分敏感性財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的改變情況，對(duì)公司的支付能力、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得盈利的能力、運(yùn)營(yíng)的能力、公司發(fā)展能力等典型性指標(biāo)深入的全面分析，運(yùn)用金融理論、財(cái)務(wù)知識(shí)、企業(yè)的組織與領(lǐng)導(dǎo)理論、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售理論等專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，運(yùn)用結(jié)構(gòu)對(duì)比分析法、簡(jiǎn)化的數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)等趨勢(shì)分析方法和數(shù)量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

（五）科學(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)收支預(yù)算

財(cái)務(wù)收支預(yù)算在實(shí)施環(huán)節(jié)中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間，可能將會(huì)產(chǎn)生不少難以預(yù)測(cè)的問題，房地產(chǎn)公司投資的項(xiàng)目能否成功與此有著直接的聯(lián)系。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將資本支出預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)條件，科學(xué)周密地安排好公司資金的開發(fā)目標(biāo)、收入支出比重、經(jīng)濟(jì)效益獲得與資金運(yùn)作規(guī)劃。在平時(shí)的管理工作實(shí)踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結(jié)情況等多種手段聯(lián)系在一起，以有效發(fā)揮公司的有關(guān)財(cái)務(wù)作用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全隱患意識(shí)，掌握房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)類型，對(duì)財(cái)務(wù)安全隱患的情況進(jìn)行科學(xué)的識(shí)別并運(yùn)用合理手段防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，在公司計(jì)劃收益一定的前提下，將有關(guān)安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產(chǎn)公司能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇7

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題

1、納稅意識(shí)薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，稅收對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)盈利的影響。

2、對(duì)納稅存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門獨(dú)立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個(gè)部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識(shí)并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識(shí)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)要求貫徹到日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計(jì)算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對(duì)稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對(duì)性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)稅收影響盈利的認(rèn)識(shí)，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識(shí)，才有可以真正實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會(huì)計(jì)核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時(shí)已無法改變交稅的現(xiàn)實(shí)，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項(xiàng)目開發(fā)全過程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目立項(xiàng)、籌資、開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時(shí)，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時(shí)或之前，就應(yīng)對(duì)在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時(shí)間等方面進(jìn)行一系列的測(cè)算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項(xiàng)稅金（包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對(duì)普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計(jì)直接影響到土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，同時(shí)要考慮公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；開盤至交樓的時(shí)間影響到土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要在項(xiàng)目發(fā)展的全過程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因?yàn)樵摱惪钜酝恋貎r(jià)款為基數(shù)計(jì)算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員可以對(duì)這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對(duì)稅金進(jìn)行計(jì)算，來確定最適用的會(huì)計(jì)核算方式，在我國(guó)稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。

3、充分運(yùn)用國(guó)家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策

我國(guó)土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計(jì)算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價(jià)相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價(jià)將會(huì)是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會(huì)產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項(xiàng)目甚至達(dá)不到起征點(diǎn)而不需交納土地增值稅。這時(shí)可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對(duì)比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強(qiáng)借款利息和營(yíng)銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長(zhǎng)、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國(guó)稅法對(duì)企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢(shì)

稅務(wù)籌劃是一個(gè)綜合性的工作，每一個(gè)環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)。隨著對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時(shí)在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動(dòng)，尋找好的契機(jī)和業(yè)務(wù)，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過程中，我們要對(duì)其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于目前我國(guó)稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個(gè)新的研究方向，需要我們進(jìn)一步的加強(qiáng)理論和實(shí)踐探索。在不斷地實(shí)踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策分析

在經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，正逐步成為我國(guó)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱之一。與其他經(jīng)濟(jì)類行業(yè)最大的不同點(diǎn)就是，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，收益時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展過程中波動(dòng)較大。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展前景，對(duì)影響因素進(jìn)行合理的分析，在實(shí)踐中探究正確的管理方法是擺在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要難題。因此要將對(duì)影響因素的探究作為首要任務(wù)，以達(dá)到提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因影響因素

當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于動(dòng)蕩不安的時(shí)局中，在經(jīng)濟(jì)體系的影響下，導(dǎo)致影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素隨之增多，只有采取必要的方式解決此類問題，才可促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。以下將對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行分析。

1.經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)企業(yè)與金融資本的支持是密不可分的，在房地產(chǎn)初期階段，由于受到資金的限制，導(dǎo)致發(fā)展過程異常艱難。為了提升發(fā)展空間，企業(yè)和銀行建立緊密的聯(lián)系，通過貸款緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此在后期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展與資金緊緊聯(lián)系在一起，企業(yè)內(nèi)部可通過轉(zhuǎn)賬或其他經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)資金進(jìn)行調(diào)整，其他的部分可在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)下自行解決，在籌備資金的同時(shí)，促進(jìn)基本運(yùn)作。

2.土地因素

我國(guó)是個(gè)國(guó)土面積廣闊的國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)中要占據(jù)大量的土地資源，如果資源利用不當(dāng)，會(huì)影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的土地資源，企業(yè)獲得使用權(quán)后，自行處理土地，土地在交換中充當(dāng)商品，若對(duì)土地資源利用不合理，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

3.市場(chǎng)因素

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也隨之增加，嚴(yán)重者會(huì)造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緊張。從當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系運(yùn)行狀態(tài)看，經(jīng)濟(jì)適用房的面積和居民消費(fèi)有一定的聯(lián)系，從市場(chǎng)需求方面，便可以分析出未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)走向，確定范圍后再進(jìn)行資源配置，可對(duì)資源體系進(jìn)行合理的評(píng)估，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素看來，為了提升企業(yè)的整體發(fā)展能力，必須完善當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體系，從整體出發(fā)，構(gòu)建完整的協(xié)調(diào)管理政策，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.完善經(jīng)濟(jì)管理制度

由于經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，要注重完善經(jīng)濟(jì)管理制度。在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首先可建立優(yōu)惠制度，當(dāng)前居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房情有獨(dú)鐘，在工程規(guī)劃階段，以經(jīng)濟(jì)適用房為主，向居民宣傳相關(guān)優(yōu)惠政策，在已有的經(jīng)濟(jì)管理體系的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)管理力度，增強(qiáng)居民的認(rèn)同感。其次建立完善的金融管理制度，以本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展趨勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，制定與實(shí)際相符的政策體系，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度。此外經(jīng)濟(jì)制度的制定要和當(dāng)前管理體系相一致，在已有的管理體系的基礎(chǔ)上完善管理理念，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.調(diào)整土地政策

土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)地位，為了提升發(fā)展進(jìn)程沒需要在已有的規(guī)范體系基礎(chǔ)上調(diào)整土地管理政策，確立嚴(yán)格的土地審批制度。其次要加強(qiáng)管理力度，提升管理人員的管理水平，增加工作人員的責(zé)任感，嚴(yán)格執(zhí)行土地招標(biāo)程序。在調(diào)整過程中根據(jù)相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議中提出的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)土地管理流程進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，盡量將土地管理市場(chǎng)化，改善我國(guó)當(dāng)前土地管理現(xiàn)狀。其次為了避免土地規(guī)劃不明確的現(xiàn)象的出現(xiàn)，管理中要及時(shí)遏制土地規(guī)劃體系不完善的現(xiàn)象，避免重大決策的突然變化破環(huán)現(xiàn)有的理論體系，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性，保證管理體系的政策運(yùn)行。

3.調(diào)整當(dāng)前投資管理政策

投資政策是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要影響因素，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大，相關(guān)管理體系不健全的管理現(xiàn)狀，要求在管理中明確投資管理政策，在不同的領(lǐng)域制定不同的規(guī)章制度，將規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)作為首要目的。密切關(guān)注房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)變化，盡量保證企業(yè)發(fā)展趨于合理化。其次在管理中將各個(gè)發(fā)展呈現(xiàn)有效結(jié)合起來，在現(xiàn)有的投資管理體系基礎(chǔ)上，進(jìn)行區(qū)域化設(shè)計(jì)，對(duì)不同類型的房子實(shí)行不同的管理策略，明確投資主體，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)各個(gè)管理程序之間的聯(lián)系，保證投資管理人員各司其職，堅(jiān)守在自己的工作崗位上，提升工作責(zé)任感，對(duì)影響因素進(jìn)行細(xì)致的分析，以達(dá)到提升經(jīng)濟(jì)收益的目的。

三、結(jié)束語

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大，發(fā)展前景不容樂觀的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，要求管理部門提升管理水平，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體系的基礎(chǔ)上完善管理理念，將各個(gè)影響因素有效結(jié)合起來，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，從多方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革前進(jìn)步伐。其次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和其他相關(guān)體系有密切的聯(lián)系，因此要在各種措施協(xié)調(diào)發(fā)展的前景下，將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝經(jīng)榮，王瑋.中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)與探析[J].中國(guó)房地產(chǎn)金觸，2012（04）：100-102

篇9

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制模式；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

［中圖分類號(hào)］F275 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2012）31-0092-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所具備的特征

第一,較低的資金周轉(zhuǎn)率。房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)先后分為四個(gè)環(huán)節(jié)：征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售和物業(yè)。這四個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)都需要消耗大量資金,而只有擁有預(yù)售許可的房地產(chǎn)企業(yè)才能在第三環(huán)節(jié)實(shí)施預(yù)售,從而回收部分資金。此外,房產(chǎn)價(jià)值大的固有特點(diǎn)使大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)選擇分期付款的方式,這又減緩了資金回收的速度,很多企業(yè)的資金回收期甚至長(zhǎng)達(dá)十至二十年,這使眾多企業(yè)面臨不可小覷的籌資壓力。

第二,過度使用財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)常常選用貸款的方式來滿足大量的房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求,其直接后果是財(cái)務(wù)杠桿的過度使用和高企的資產(chǎn)負(fù)債率。財(cái)務(wù)杠桿實(shí)際上是一柄雙刃劍：其好處在于公司在自由資本少的情況下,掌握大量可支配資金；其壞處在于更大的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著高企的財(cái)務(wù)杠桿而產(chǎn)生,很容易為企業(yè)帶來強(qiáng)大的還款壓力,為股東權(quán)益的收益率帶來不穩(wěn)定性。

第三,不匹配的資產(chǎn)期限。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主要依靠舉債實(shí)現(xiàn),這種經(jīng)營(yíng)模式要求公司有很高的變現(xiàn)能力,公司的自有資產(chǎn)必須與其借款量相互匹配,不然很容易將公司置于資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)之中。存貨是房地產(chǎn)企業(yè)的主要流動(dòng)資產(chǎn),其種類分為開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品,進(jìn)一步細(xì)分的話可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工商品住宅和出租開發(fā)產(chǎn)品,非開發(fā)產(chǎn)品則涵蓋了原材料、庫(kù)存商品和低值易耗品。例如萬科的年報(bào)顯示其2008年的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的76%。流動(dòng)性差、不易變現(xiàn)是此行業(yè)存貨的主要特點(diǎn),這致使流動(dòng)負(fù)債和流動(dòng)資產(chǎn)的匹配度較低,償債壓力很大。

第四,不均衡的現(xiàn)金流入期限。公司正常經(jīng)營(yíng)的重要保障是良好的現(xiàn)金流,但每年不穩(wěn)定的現(xiàn)金存在于很多上市的房地產(chǎn)企業(yè)之中。現(xiàn)金流不穩(wěn)定的原因之一是很多房地產(chǎn)企業(yè)利用預(yù)售來獲得提前流入的資金量,而忽略了各個(gè)項(xiàng)目銷售期和預(yù)售期的匹配,從而導(dǎo)致一年高一年低的主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。原因之二是公司投資收益的現(xiàn)金流也存在不均衡現(xiàn)象,現(xiàn)金冗余和短期償債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著現(xiàn)金流入量的改變而交替出現(xiàn),在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中,現(xiàn)金利息涵蓋比例無法得到保證。

第五,較弱的項(xiàng)目調(diào)整能力。幾年,甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年的開發(fā)周期使得許多項(xiàng)目投資巨大,具有較長(zhǎng)的管理周期,這不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的及時(shí)調(diào)整,資金一旦被投放到項(xiàng)目之中便會(huì)加大現(xiàn)金流出。很多不確定因素都存在于長(zhǎng)期的開發(fā)周期之中,一旦某一因素導(dǎo)致項(xiàng)目被迫停止,現(xiàn)金流產(chǎn)生的可能便會(huì)降低,無法收回已投入的資金,公司的日常經(jīng)營(yíng)便會(huì)受到阻礙。

第六,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵來自于土地儲(chǔ)備。近些年來,土地增值便成為了驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平提升的主要?jiǎng)恿ΑＴ跊]有發(fā)生大變化的市場(chǎng)之中,公司是否獲得利潤(rùn)的根源在于取得土地的能力,因此一家房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備量之上,房地產(chǎn)公司市值的主要考量因素便成為了其擁有土地的數(shù)量及質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

第一,過高的資產(chǎn)負(fù)債率。規(guī)模巨大的投資是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的主要特征,其自有資本很難一次性應(yīng)付如此巨額的資本需求,在這種情況下,很多房地產(chǎn)公司都會(huì)轉(zhuǎn)向銀行尋求貸款支援,巨額貸款在幫助房地產(chǎn)公司渡過難關(guān)的同時(shí)也增加了其債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)負(fù)債率過高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大的房地產(chǎn)行業(yè)便由此誕生。

第二,較差的資產(chǎn)流動(dòng)性致使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的償債壓力。由于房地產(chǎn)存貨是房地產(chǎn)公司的主要流動(dòng)資產(chǎn),這些存貨的變現(xiàn)能力差、變現(xiàn)周期長(zhǎng),而大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有很多期限長(zhǎng)短不一的債務(wù)需要償還。公司也許可以利用長(zhǎng)期銷售來償還對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期債務(wù),但是卻很難在較短的時(shí)間內(nèi)籌集到需要的資金去應(yīng)付短期債務(wù),這種極易出現(xiàn)的短期資金短缺給房地產(chǎn)公司帶來了很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第三,“圈地”現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要生產(chǎn)資源就是土地,土地的數(shù)量和質(zhì)量對(duì)公司在市場(chǎng)和行業(yè)中的表現(xiàn)有著直接而重大的影響。也正是如此,“圈地”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中極為嚴(yán)重,其機(jī)會(huì)成本嚴(yán)重影響了資金的利用效率,在算清土地增值稅后,高額的稅收補(bǔ)繳政策將會(huì)打擊一直被房地產(chǎn)公司奉行的“低價(jià)拿地”策略。

第四,房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利能力正在被多元化的盲目投資侵蝕。多元化投資一直被我國(guó)房地產(chǎn)公司視作防止企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的主要策略,但是很多公司在對(duì)自身?xiàng)l件、狀態(tài)和投資行業(yè)狀況缺乏充分研究和部署的情況下,便做出不成熟的多元化投資行為,這種盲目行為不僅不能夠?yàn)楣編碜泐~的利潤(rùn)和必要的保護(hù)作用,還很可能拖累公司現(xiàn)有的主營(yíng)業(yè)務(wù),抵消其主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利,為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來很多財(cái)務(wù)管理上的麻煩。

第五,很多公司都存在不完善的公司管理結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的完善基本停留在形式上,在實(shí)際運(yùn)用過程中則缺乏實(shí)效性,監(jiān)管體系更是處于極為危險(xiǎn)的真空狀態(tài)。一系列不必要的管理問題也會(huì)由此產(chǎn)生,例如公司管理層很難完全以公司的利益為出發(fā)點(diǎn)來作出最適合公司發(fā)展的決策。

3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；策略

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了重要貢獻(xiàn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，同時(shí)有涉及行業(yè)廣泛，項(xiàng)目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程中面臨著不可捉摸的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和行政法規(guī)的變化，必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理方法，但是風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學(xué)性嚴(yán)密性都不強(qiáng)，不能及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)金進(jìn)行識(shí)別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)及整個(gè)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，建立科學(xué)嚴(yán)密系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1投資決策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，不但要投入巨額資本，還要面對(duì)漫長(zhǎng)的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結(jié)果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風(fēng)險(xiǎn)。

2項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)是由管理者管理不善而對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，員工缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。還有由于相關(guān)人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。

3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通常來說企業(yè)投資負(fù)債比率越大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。如果企業(yè)不能及時(shí)獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務(wù)本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場(chǎng)獲得投資所需的巨額資金，那就會(huì)使企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能使企業(yè)無法獲得預(yù)期的收益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

1政策性風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費(fèi)政策，金融政策，低價(jià)政策，價(jià)格決策，住房政策，環(huán)境保護(hù)政策等均會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。

2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。按照通行的國(guó)際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時(shí)，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時(shí)說明商品房供大于求 ，是危險(xiǎn)區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。

3金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。銀行貸款政策的細(xì)微變動(dòng)，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動(dòng)都將對(duì)企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

二 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該做到“三控”

（一）控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)

為控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)組織體系，設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)策略部門，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估及荼毒土地購(gòu)買評(píng)估并時(shí)刻監(jiān)控行業(yè)最新動(dòng)向，掌握國(guó)家政策動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個(gè)企業(yè)的最新動(dòng)向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注時(shí)事，敏銳的捕捉政策動(dòng)向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關(guān)注行業(yè)動(dòng)向，做好產(chǎn)品銷售對(duì)象有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的降低投資和決策的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風(fēng)險(xiǎn)管理文化。企業(yè)應(yīng)大力培育風(fēng)險(xiǎn)管理文化，確立樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)融入到員工的行動(dòng)，從而促使促進(jìn)企業(yè)建立嚴(yán)密、科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

（二）控制項(xiàng)目實(shí)施階段管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，編制項(xiàng)目質(zhì)量保證、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目活動(dòng)之初就應(yīng)該形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行有組織的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃工作。以下是建設(shè)項(xiàng)目中因該注意的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點(diǎn), 制定綜合質(zhì)量指標(biāo),量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面指標(biāo),建立綜合質(zhì)量管理體系。對(duì)從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關(guān)系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。

2 控制房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前，應(yīng)該在認(rèn)真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，制定針對(duì)性的管理措施，建立完善的工程項(xiàng)目管理體系。工程項(xiàng)目管理部門在策劃工程時(shí)，要考慮多方因素，充分運(yùn)用成本、設(shè)計(jì)、物業(yè)、銷售等相關(guān)部門的資源，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃從施工管理機(jī)構(gòu)組織、標(biāo)段劃分和施工平面布置到招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃、關(guān)鍵線路計(jì)劃、成本目標(biāo)等重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，工程項(xiàng)目管理部門要對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度達(dá)到企業(yè)的要求。

（三）控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1 豐富融資渠道，擴(kuò)展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實(shí)施信托計(jì)劃，進(jìn)行企業(yè)股權(quán)融資，典當(dāng)，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準(zhǔn)備。

2. 對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)增加股東的收益，增加企業(yè)的財(cái)政壓力。而且企業(yè)負(fù)債比例的上升，會(huì)逐步增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本的構(gòu)成比例，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)資金的管理，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)控，制定科學(xué)的現(xiàn)金使用計(jì)劃，科學(xué)安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供必要的現(xiàn)金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

4完善并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就成為制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計(jì)工作。在內(nèi)部審計(jì)工作中將過程控制和主動(dòng)控制結(jié)合起來，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，即使處理風(fēng)險(xiǎn)隱患，保證企業(yè)的合法權(quán)益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最大優(yōu)勢(shì)。此外，還要重視事后審計(jì)，促進(jìn)財(cái)務(wù)收支審計(jì)向管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、內(nèi)部控制制度審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等方向發(fā)展，以便綜合評(píng)價(jià)各生產(chǎn)力要素的利用程度，實(shí)現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時(shí)刻面臨著多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)，從外部的國(guó)家政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關(guān)系到自身的利益，還對(duì)影響著一般消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)不注意防范風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，防范外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

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