導語：如何才能寫好一篇房地產評估行業前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房地產；評估；風險；預防

1.引言

隨著社會主義市場經濟的不斷發展完善和我國經濟的不斷發展，房地產市場的發展也越來越成熟，隨之而來的房地產中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應的房地產評估行業也得到了迅速發展。以實行注冊房地產估價師資格認證為標志，我國的房地產評估行業已經有了十多年的發展，經歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發展。與此同時，也要看到，在進行房地產評估的時候，對房地產的評估結果通常是以報告的形式出現。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現對于同一個標的物，不同的評估機構會給出不同的評價結果，甚至結果相差非常大。這就意味著，在房地產評估之中，有時會存在一定的風險。

因此，在尋找評估機構進行房地產評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產評估中的風險，使評估機構的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應社會主義市場經濟體制的要求，是房地產評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產評估中的風險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經濟體制從建立到完善，已經有了很大的發展。但是，不容忽視，在市場經濟交易過程中，有的交易方為了經濟利益而不講誠信的現象仍然存在。對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經越來越被充分認識到，特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產生失真，導致評估風險的產生。這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術使用不當。《房地產估價規范》對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

2.3政策變動。一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大；另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

3.防范房地產評估中風險的對策

市場的需求為房地產評估的產生、發展創造了條件，也不斷對房地產評估提出新的要求。而房地產評估中存在風險，這并不是健康的市場經濟發展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產評估中的風險，使房地產評估在中國的市場經濟發展進程中發揮出更大的作用。

3.1強化房地產評估的風險意識。房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。如果房地產評估人員具備較強的評估風險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產生房地產評估風險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在地潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的不好的影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯系溝通，是房地產評估機構控制風險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

3.3強化對房地產評估機構的監管。加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發現的違規評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗，發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

3.4加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設。不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業健康持續發展最關鍵的因素。因此，房地產評估業需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業素質。同時，各個房地產評估機構還要加強對評估人員的職業道德教育，組織評估人員認真學習《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產市場估價暫行辦法》、《城市房地產中介服務管理條例》等規定條例，并根據中國市場經濟發展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業道德規范，不斷強化評估人員的職業道德意識。建立全國統一的房地產評估人員誠信網絡體系，對于違反職業道德、在房地產評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產評估行業，并且在誠信網絡體系中曝光，使之不能繼續從事房地產評估行業。房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業道德，以保證整個房地產評估行業健康發展。

4.結語

總之，房地產業與房地產評估二者互相依存，共同發展。一方面，房地產業的發展為房地產評估創造了發展的土壤、提供了廣闊的發展前景，另一方面，房地產評估業的發展則可以為房地產業的健康、有序、穩步發展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產評估的作用，又要看到房地產評估中的風險，進一步規范房地產評估業的發展，以促進房地產業健康發展，進而推動整個經濟社會穩步前進。

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我以后打算繼續讀研究生就沒有找工作，而我的畢業論文題目是：《房地產開發法律風險及防范》，因此我打算找一家房地產公司實習，以便調查房地產開發的法律風險。正好我的朋友在連云港市蘇信房地產評估公司工作，他們的總經理在連云港市眾合置業有限公司也有股份，朋友說可以請經理介紹我去連云港市眾合置業有限公司實習。但是計劃沒有變化大，由于房地產公司在開發區，距離市區較遠，不太方便，而我對房地產估價也比較感興趣，就最終決定去連云港市蘇信房地產評估公司實習一個月，抽時間去連云港市眾合置業有限公司做有關畢業論文的調查。

實習工作情況

(一) 公司基本情況

連云港蘇信房地產評估公司是江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司在連云港的分公司。資質級別：全國范圍內從事土地評估業務;資質證書號：A200632002。公司業務主要是做土地估價報告和房地產估價報告。其中土地估價報告占大多數。土地用途工業居多，其次是住宅、商業、綜合等。估價目的有價格評估、核定資產量、抵押、抵押貸款以及司法鑒定等。有時公司還為委托方提供資產重組的方案。公司的注冊估價師都是掛名的，實際業務都由一般人員操作。我到蘇

信房地產評估公司的第一天，總經理正好在公司，經朋友介紹，她姓柏，稱柏總。她大概三十幾歲的樣子，說話聲音柔和，卻置地有聲。她問我學什么專業，什么課程，為什么考研換專業等等。我都做了回答。她談到在這行學什么專業不是很重要，一般剛畢業的都是什么也不會。我回答說畢竟有專業理論基礎會容易上手，學的快一些。我說了我的實習想法，她說在這邊，我可以跟同事們學下做評估報告，其他時間如果公司比較忙就聽副總安排，我如果需要到那家房地產公司調查，她會打電話請那邊配合。柏總后來到公司的時間不多，公司事務由徐副總管理，大家都稱她徐老師，她有五十歲了。工作精力卻比年輕人還旺盛，要求也很嚴格。公司有一個工作間，六七名員工，一人一個辦公格，兩個技術人員，四五個市場人員，一名會計。男女比例適當。

(二) 實習日常工作

開始幾天，徐副總去美國探親了不在公司，我就沒有被安排任務。不過我仍然每天按時到公司，看一些公司房地產估價方面的書。同事們都比較忙碌，跑市場的經常出去聯系業務，通過經驗和人脈，打聽哪里有項目，主動上門聯系。技術人員就用電腦做報告，在他們的空閑，我會請教他們怎么做報告，他們都挺樂于指導，然后我再拿現成的報告研究需要注意的地方。估價方法也就是我們專業學習過的不動產估價課程上楊剛橋教授講的方法。不過這里就要把理論方法運用到具體的案例中要參照連云港市的基準地價手冊。公司業務主要是做土地估價報告和房地產估價報告。其中土地估價報告占大多數。公司做過的報告多了，就有了模板，這樣其余報告就好做多了。一般先向委托方搜集齊全項目資料，根據連云港市的土地分等定級情況，在地圖上找到評估地塊的位置，確定是幾級地，然后在基準地價基礎上做因素修正。土地用途工業居多，其次是住宅、商業、綜合等。估價目的有價格評估、核定資產量、抵押、抵押貸款以及司法鑒定等。其中工業的比較簡單，我也是從工業的土地評估報告開始學習。我后來也試著做，基本會做了。我不光跟同事們學習做報告，也會了解估價行業存在的問題和發展前景等。通過觀察和交談，發現現在房地產估價業務沒有以前那么多，估價費用也被壓的很低，同事們會抱怨收入提成也少了。激烈的市場競爭是個原因。跑業務的人都辛苦的使出渾身解數找客戶，找到后談價錢也是重頭戲。有時辦公室，聽到他們與客戶討價還價，真佩服他們的談判技巧。

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關鍵詞：區域；房地產信貸業務；措施；分析

Regional real estate credit business healthy development measure analysis

Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2

1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001

2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021

Abstract: with the development of macro economy and real estate industry mature with each passing day, the credit of real estate development. This article in the analysis real estate credit and credit business components based on the regional real estate credit business, for the healthy development of the measures are summed up, think that real estate industry healthy and orderly development of reference.

Key words: regional; real estate credit business; measure; analysis

一、房地產信貸的定義與特點

（一）房地產信貸定義概述

從廣義上來講，房地產信貸主要指的是金融機構或銀行以房地產作為服務對象，以房地產再生產各個環節為中心，所進行的貸款發放借貸活動。借貸活動的具體實務指的是金融機構或銀行通過各類信用手段，將籌集和動員起來的社會支配權和閑散資金對土地及房屋的開發者、經營者及消費者實施讓渡，房地產貸款和房地產存款都包含其中。從狹義上來講，房地產信貸指的是同地產或房產的經營、開發、消費相關的信貸活動，即所謂的房地產貸款。

（二）房地產信貸特點概述

房地產信貸的特點主要包括以下三個方面：第一，銀行的主要資產是信貸資產，而銀行又是風險交易和風險積聚的挑染場所。對于銀行業來講，信貸風險管理將是永恒的話題，研究信貸風險對于我國房地產行業的發展十分重要；第二，房地產貸款包括房地產開發貸款和房地產消費貸款，分別是以房地產商對商業銀行貸款和房地產按揭貸款為主體的；第三，房地產消費貸款具有回收期期長、業務量多且單筆數額不大等特點，二房地產開發貸款則具有風險大、價值波動性大等特點。兩者相同點是變現難、流動性差且同經濟周期密切相關，此外，在某些條件下兩者亦會進行相互的轉化。

二、房地產信貸業務組成

房地產信貸業務又分為開發信貸與消費信貸兩種。房地產開發貸款指的是同房地產開發經營相關的貸款，房地產貸款對象是注冊并具備房地產開發經營權的集體、國有、股份和外資企業。依據開發內容的差異，開發信貸分為四類：住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發企業流動資金貸款。房地產消費信貸即個人住房貸款，指的是銀行采取質押、抵押、信用保證或擔保的方式向借款人發放用于消費購房的貸款，以消費房產為依據，可分為三類：個人住房一手樓貸款、個人住房二手樓貸款和個人商業用房貸款。

三、區域房地產信貸業務健康發展的措施分析

（一）強化區域房地產貸款評估

應針對區域特點，選擇區域內房地產前景好的項目，來提供貸款支持，避免項目風險、開發商惡意套現風險和銷售價格同實際不符風險。貸款評估的基本內容包括：第一，對貸款項目進行評估。通過對開發商業績和素質評價，市場前景、位置及財務盈虧平衡進行分析，以明確區域房地產項目是否具備擇優挑選條件。第二，對期房價格市場進行評估。為了開發商將區域住房高價銷售帶給銀行風險，通過對期房市場價格進行評估的方式，來對貸款成數進行確定，從而使得因開發商提高市場價格造成的市場風險得以降低。此外，通過區域房地產評估，可以有效避免開發商惡意套現，避免形成“經濟泡沫”、“虛擬經濟”預防金融危機的發生。

（二）加強對借款人準入條件的審核

加強對區域房地產借款人準入條件的審核，審核內容應包括：審核借款人是否同貸款對象范圍相符，貸款額度、年齡、用途是否同相關規定相符，借款人職業、信用記錄、收入是否良好，是否具備按期償還貸款本息的能力，提供資料是否有效真實，是否能夠提供足值、有效、合法的擔保等。

（三）加強對審核貸款動機和交易行為真實性的審核

堅持實行面談制度，必須約見借款人，通過面談，來加深對借款人購房基本情況的了解，明確客戶借款態度。對借款人借款行為真實性進行調查，明確其是否同開發企業存在聯系，聯系方式是否真實，收入水平是否真實。審核交易要件是否企業，包括：商品房銷售許可證、開發商營業執照、國有土地使用證、新門牌號碼審核表、首付款發票及商品房買賣合同是否齊全。在區域二手房交易中，未更名的商品轉讓合同、契稅證、房產證、共有人同意轉讓書及首付款支付憑證等是否齊全。

（四）區域房地產信貸業務應注意的問題

在區域房地產信貸業務中，應注意以下問題：留意一人多貸行為，對借款人擔保、主體、金額、信用、利率、成數、變現價值、年限等的進行審核，在規定時間內由貸款內部審核人員提出限制條件、審核意見等管理措施。嚴禁房地產中介機構或開發商辦理抵押登記等手續，應對房產證、抵押登記、完稅證明及過戶手續等的真實性進行核驗。

（五）強化信貸檔案管理

制定準人進行信貸檔案管理，并用電子檔案與文本文檔加以保存，按易于管理和保存的原則對信貸檔案進行歸類，進行排列和編序，并設立電子檔案以備快速查找。對信貸檔案管理情況進行定期的檢查，對于借閱和查閱的檔案，必須逐筆簽字登記，嚴格履行相關程序。總體來看，若干區域房地產共同構成了我國的房地產經濟，特性與共性之間決定我國必須下大力氣發展多元化的房地產金融市場，改變區域房地產過分依賴銀行的現狀，提高其自身抗風險能力。此外，商業銀行還應強化管理力度，建立完善區域房地產分析、預測、監測體系，加強對于特定區域內房地產周期波動性的研究，從而使得區域房地產信貸業務理性化發展。

總論

區域房地產信貸業務的健康發展利于銀行金融風險的防范，基于地方特點，結合發展措施，積極地加以落實，從而有效保障銀行利益，促進區域房地產的良性發展。

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【關鍵詞】房地產；經濟利益；稅收體系

1.房地產稅相關改革

房地產稅在世界范圍內普遍征收，而且是地方政府的主要收入來源。絕大多數發達國家的房地產稅占地方政府稅收收入的百分之四十以上。美國2002年房地產稅收入占地方政府稅收收入的72%（北京大學中國經濟研究中心宏觀組，2007）。我國的房地產稅由于其設計復雜、稅費混合等特點，難以估計其實際比例，據上海易居的報告認為我國2012年房地產相關稅收收入占到地方稅收收入的16.6%。

我國的房地產稅收體系的現狀是稅種多、稅制復雜、稅費不清、稅負分配不合理。從目前來看，房地產領域涉及的稅種達到14種，主要涉及土地批租、房地產開發、流通、保有等多個環節。其中開發、流通環節達到12種，保有環節2種。目前存在的主要問題是，大多數房地產稅的稅種立法層次低，稅種過多，征稅覆蓋面窄，并且減免隨意，籌資功能比較弱（安體富、王海勇，2004）。新一輪的房地產稅改革的基本原則是寬稅基、簡稅制、低稅率、嚴征管，廣泛的共識是減少現行房地產稅的稅種，統一開征新的房地產稅作為保有環節的唯一稅種（謝伏瞻，2005）。本文以統一的房地產保有環節征收的以其評估價值作為計稅依據的房地產稅為研究對象。

2.房地產稅的經濟歸宿

由于納稅人都有其獨立的經濟利益，他們會通過各種社會經濟活動來滿足其獨立的物質利益需要，因此理性的納稅人為了彌補因國家課稅而造成的利益“損失”，在“稅收剛性”的沖擊下，將會產生稅負轉嫁的動機，通過價格的浮動機制來實現稅負的轉嫁。稅負轉嫁方式分為三種，前轉又稱順轉，是指賣方納稅人通過提高所出售的產品或服務的價格，將一部分或全部稅收負擔轉嫁給買方的行為。后轉又稱逆轉，是指買方通過降低購買價格的方式將稅收負擔轉嫁給賣方的行為。稅收資本化是指在具有長期收益的資產（如土地、房屋）交易中，買主將購入的資產在以后年度所必須支付的稅款按一定的折現率折成現值，在購入資產的價格中預先一次性扣除，從而降低資產的交易價格。資產交易后，名義上由買主按期納稅，而實際上稅款已通過稅收資本化由賣主負擔了。稅收資本化是一種特殊的后轉嫁。房產有自住、出租和自我經營以及短期投資等不同用途，在不同的用途中稅負轉嫁機制是不同的，其取決于稅基的不同特點和價格變動的機理。

自住用房的房地產稅的經濟歸宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供給和需求是同一個人，房屋一旦購買，其供給完全無彈性，因而房產稅負是無法轉嫁，房產所有者承擔全部稅收，稅收將會使房屋所有者的凈財富減少。對于自住房中的高檔房產征稅，房地產稅同樣也無法轉嫁，可以直接降低所有者的財富，調節高收入人群的收入水平，這是除所得稅以外任何稅收無法比擬的優點。但是在一般均衡分析中，由于考慮到了多個市場的互相影響，自住房屋所有者也可能會最終將房地產稅負轉嫁出去，使得各種生產要素承擔同樣的稅收負擔。因為僅對某一特定部門使用的某種要素征稅，可能會影響到所有部門所有要素的收益，同時影響整個市場經濟運行的價格。

經營用房的房地產稅的經濟歸宿：經營用房一般指自有房產用于自身的經營目的，其房地產稅負能否轉嫁以及轉嫁比例，取決于經營用房的供給彈性、時間長短、其產品的供給彈性和市場占有率等。其房產的供給彈性一般取決于是否容易將房產出租于其它人，一般來說認為供給彈性較小，因而從這一點看房主傾向于承擔大部分的稅負。從其產品市場來看，如果外部市場競爭不太激烈，廠家的產品具有一定的壟斷優勢，也即廠家擁有足夠的市場控制權來定價，也就是其產品供給彈性較大，那么廠家就可以容易地將房產稅負的一部分或大部分通過產品價格的傳遞機制轉嫁到產品購買者。相反，如果產品面對的是完全競爭的市場，廠家面對的是需求彈性較大的消費者，而自身的供給彈性較小，廠家將會承擔絕大部分稅負。

出租用房的房地產稅的經濟歸宿：出租用房指將房產用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入較為低下的或者暫時沒有能力買房的用戶，他們對出租房的價格反應敏感，所以出租房產的需求彈性較大。出租房產在短時期內是相對固定的，出租人對租金的反應較為一般，供給彈性較小。因此，出租人傾向于承擔了大部分的稅收負擔，承租方只是承擔了較少的稅負。當然，這是在完全競爭市場的假設條件下的情況，如果處在嚴重供不應求的非均衡狀態下，情況就不一樣了，這時承租人彈性很小，將承擔幾乎全部稅負。

投資房地產的房地產稅的經濟歸宿：投資性質的房地產一般指短期持有用于升值目的的房產。短期購買住房的用戶有兩個特點：一是房子價位高或者地段好，以利于將來升值；二是持有房子時間較短，一般不超過5年。購房者和房地產開發商的供求彈性主要取決于購房者對房價的預期以及開發商的資金實力等因素，如果購房者預期房價將大幅度上漲，那么其彈性較小，將可能承擔大部分房地產稅，如果開發商資金鏈緊張，那么其彈性較小，其將承擔大部分稅負。實際情況往往在這兩者中的相互作用達到均衡是將房地產稅在雙方中分配。

3.房地產稅對經濟調節的影響

稅收轉嫁形成稅負，使得經濟稅負人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔稅負的人將會由于稅收的影響而改變自己的經濟行為，從而產生綜合的社會經濟效應。

房地產稅的價格效應：稅負的經濟歸宿的最終實現有賴于價格機制的傳導作用，通過價格的升降對房地產價值或者房產租金產生影響。所以，房地產稅的稅率、稅基、征稅對象和計稅依據的變化都會產生價格變遷。從本質上看，稅負轉嫁是通過價格將給定的稅收進行再分配的行為，其結果是稅負由法定稅負人轉移至經濟稅負人。

房地產稅的收入效應和替代效應：征收房地產稅后，相當于房地產價格上升，因而從房地產作為資本品的角度來看，將會在房地產資本投入和其他資本投入之間產生替代效應和收入效應。對于普通住房征稅，收入效應和替代效應與稅率或者稅收反方向變化，都會使得房地產資本的收益率降低，促使房產投資降低；由于高檔房產屬于奢侈品，因而其收入效應與替代效應相反，當對其征稅時，替代效應將降低房產的資本投入，而收入效應將會增加對房產的資本投入，最終在兩種相反的力量共同作用下導致房產投資發生的變化往往很小。這和現實生活相符，高檔豪宅對稅收的反應很小。

房地產稅的征管效應：稅負轉嫁只是剛性稅收在不同的名義負稅人和經濟負稅人之間的分配過程，但同時由于稅收對于納稅人總是不好的，納稅人就有逃稅的動機，這就給征管帶來不利，同時降低了納稅人對房產稅的認可度。

房地產稅的經濟調節效應：征收房地產稅，通過稅收轉嫁的機制，使得稅負在不同的主體中分配，使得各個主體的福利或者收益水平發生變化，這些變化會改變資本、勞動等要素在不同的領域中的分配，從而調節了社會資源的配置。比如通過征收房地產稅，會增加幾乎所有行業的成本，能否轉嫁出去取決于自身的市場地位，即供需彈性，這一方面促使企業盡量減少對土地給房屋的使用，從而有利于節約土地資源，另一方面促使企業加大創新力度，在市場競爭中加大自身的彈性，從而有利于提高整個社會的福利。

4.對我國房地產稅改革的思考

財產稅是許多國家地方稅體系中的主體稅種，房地產稅更是地方收入的主要來源。由于我國特殊的文化背景和經濟發展模式，房產實際上是財富的集中體現，征收房地產稅能夠較好地調節收入分配。因此，基于收入分配的房地產稅在我國就極具現實意義，對房地產稅改革中應當注重以下幾個方面：

（1）征稅范圍：房地產稅的收入調節功能要求其征稅范圍擴大到所有收入差距過大的房產領域。所以房地產稅應該做到廣覆蓋。但是由于我國普遍的大多數群眾的收入水平較低，應該設計一個基本住房需求基礎的免征額。

（2）計稅依據：房地產稅中的計稅依據必須依照房地產的現行市場價格為基礎。因為現行市場價格是房地產的現實價值，包括了因土地的開發利用等增值因素，又考慮了房屋的實際損耗，比較合理。首先要建立完善的產權登記制度，依照登記制度的完善提高對房產估價的準確性；其次要建立評估制度，使得房地產稅的計稅依據更符合客觀實際。這就需要建立房地產評估體系，同時還應當建立房地產評估的申訴程序。

（3）稅率：累進的房地產稅能在籌集資金的同時承擔收入調節功能。世界上大多數國家在對不動產征稅時都設計了累進稅率，或者是中央政府對地方政府的稅率做了最高限額或固定限額。對我國境內的高檔房產課征較高的邊際稅率，一方面可抑制對高檔房產的投機需求，另一方面可以降低財富集中程度。對于房地產稅的合理稅率區間以及累進梯度，應該在綜合調研我國房地產業發展前景和居民生活實際水平的基礎上，借鑒國際經驗，設計出符合我國房產業發展趨勢和新稅制改革的整體思路的房地產稅系。

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Ivy上個禮拜又買了一套公寓，她不過是一名單身女職員，這三年一套公寓的頻率讓我們對她的慷慨上司充滿了好奇，這個從來都是準點下班的Ivy到底走了什么桃花運，居然如此輕松就打敗我等拼命加班應酬的勞苦眾生？

時光倒流，大四的那年，找到工作便高枕無憂的我們每日關心的除了吃喝就是玩樂，Ivy卻繼續奔波自習室，鉆研房地產評估師的考試。2年以后，我們的工作開始漸漸穩定，Ivy已經拿下了房地產評估師。其實她沒有一個慷慨的上司，朝九晚五的那份工作，不過是一個穩定清閑的鐵飯碗。為她公寓埋單的，正是那一個掛靠在某房產公司的資格證書。

晨嵐 35歲 國家一級注冊建筑設計師

學建筑出身的晨嵐，大學畢業后先后在兩家頗具規模的外資事務所里干過。國家一級注冊建筑設計師的證，她用功了3年才考出來，期間還經歷了懷孕生子的過程。這個資格證可以算得上是最有含金量的證書之一了。要知道，對于相關業務的事務所來說，必須湊滿若干張證，才可以開業。而單是將自己的資格證借給事務所掛名，一年就可以拿到5萬元――這是目前的行價。

既然光靠證書就能賺來寶寶最基本的奶粉錢，那么，當媽媽時間不算太久的晨嵐就打算不要那么快回到朝九晚五的工作時間里去。之前有過的工作資歷讓她積累了一些老客戶，她聯絡了三五個昔日的校友，SOHO狀態工作。

其實建筑設計師的工作只要接到單子，完全可以自己在家工作。晨嵐家的房子比較寬敞，于是，每每接大項目后，大家就會聚到晨嵐家中，碰頭開會。根據每個人的特長，晨嵐他們接的單子從給小區做概念規劃，到具體至施工階段的都有。每個項目短則兩個月，長則一年。這樣的工作方式，對于晨嵐來說，能夠在家多多地陪女兒，又不耽誤了賺奶粉錢。而且，收入也相當可觀，合作者們的年收入大約都在50萬到100萬左右。

露西 32歲 人力資源管理師

在跨國大公司做了多年人力資源經理后，露西應朋友之邀，把自己的人力資源管理師的資格證，掛到了朋友新注冊的獵頭公司名下。一家獵頭公司要注冊成功必須具備一定數量的人力資源管理師資格證，一般在四五張左右。不過，雖然單純出借資格證的收入已經足夠負擔日常開銷，露西想要的卻絕不止這樣的生活品質。

很多做人力資源的HR們積累了相當的資源后，都會跳出來自己做獵頭，露西目前就處在這個階段。憑借多年的經驗，新組織的團隊這兩年來，先后做了150個客戶，07年平均每兩周獲得一個offer，08年平均10天一個offer。據露西講，在這個行業里做到中上水平，年收入大約在50萬人民幣左右。

海歆 33歲 國家職業資格心理咨詢師 二級

最近兩年來心理咨詢師的資格證越來越火爆。身為會計的海歆對心理學的興趣由來已久，當相關的從業資格證考試一出臺，她馬上報名了。經過3個月的培訓、考試，她順利成為了一名心理咨詢師。

目前國內的心理咨詢師職業資格主要分兩種――國家職業資格心理咨詢師（二級）和國家職業資格助理心理咨詢師（三級）。一般具有本科文憑的人都可以直接考二級證書，大專畢業的必須先考三級證書。一個心理咨詢公司的創立，需要具備一定數量的執證咨詢師，于是一旦一證在手，自然就會成為心理咨詢公司眼里的香餑餑。

海歆是個積極樂觀的人，并沒有單單依賴掛靠資格證的收入便止步不前，她依然兢兢業業地對待自己的財務本職工作，還會在適當的時候接一些朋友介紹的零散咨詢案子，包括一些企業的員工心理培訓。海歆的心理咨詢生動、簡潔，客戶們都是有口皆碑。目前她的日程已經被排得滿滿的，雖然有勞累，但是充實并快樂著。

心理咨詢師的收費從50-1000元/小時不等，視專業水平和名氣的大小來定，如果是受邀為企業員工講課或做培訓，一般是一天三千到五千，這樣的收入比起海歆的本職――會計來講，更具含金量。海歆打算在這邊逐漸穩定之后便告別會計，專心經營屬于自己的心理咨詢工作室。

熱門掛牌職業一覽表

注冊會計師：這是財務行業的綠色通行證，我國大約需要35萬名注冊會計師，但目前只有5萬名，且其中一大半得不到國際機構的認可，人才缺口很大。財經類大學的會計專業，往往會在本科期間，就設置相關課程，畢業時，不少學生都已經能夠考出注冊會計師的資格證。

考試科目：會計、審計、稅法、經濟法、財務成本管理。5年內滾動有效。

中國精算師資格證：精算是一門運用概率數學理論和多種金融工具對經濟活動進行分析預測的課程。精算師是保險業中的核心人才，集數學家、統計學家、投資學家于一身。1999年7月16日，中國舉行首次精算師資格考試。目前，全國范圍內的保險精算師不滿50人。而未來5年，對于精算師的需求大約在5000人。

CCIE（思科認證互聯網專家認證）：每年全國各類企業對網絡人才的需求缺口有60萬之眾。思科互聯網專家認證作為業界最權威的認證之一，需要先獲得CCNA（思科認證網絡工程師）、CCNP（思科認證資深網絡工程師）、CCDA（思科認證網絡設計師）、CCDP（思科認證資深網絡設計師）4個證書，CCIE考試分筆試和實驗室考試，前后至少持續1年以上。

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考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現實會計環境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、債務重組、企業合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產確認和計量等的影響作詳細闡述。

一、公允價值的概念

美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的金額。”國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額。”我國新會計準則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。”而且，“在公平交易中，交易雙方應當是持續經營企業，不打算或不需要進行清算、重大縮減經營規模，或在不利條件下仍進行交易。”

從定義中可以看出，公允價值強調“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認，是基于活躍市場的理性雙方對資產或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業務是否真正發生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。

二、投資性房地產的內容及在新會計準則中的設置背景

新頒布的企業會計準則提出了投資性房地產的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑，但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

投資性房地產寫入新會計準則不僅為了適應經濟的發展還有利于與國際接軌。以往人們習慣將企業投資房地產作為一般的固定資產看待，該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//總第528期2013年第47期-----轉載須注名來源并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為隨著經濟的發展和投資觀念的改變，有的企業將投資房地產作為一種主營業務；有的企業兼營房地產投資；有的主要是以房地產的增值而盈利。因為數年后房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。投資房地產一般資金多、周期長、流動與變現能力差，往往具有高收益和高風險的特點。在這種情況下，將投資房地產作為一般的固定資產處理是不合適的。在投資性房地產準則出臺前，某些企業利用這種漏洞，將對投資性房地產的價值重估作為改善業績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務上迫切需要對投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來。

三、投資性房地產公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產公允價值計量的必要性

全球經濟一體化的要求。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。

投資性房地產的特性要求。房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。

投資性房地產企業存在的問題要求引入新的計量模式。首先，經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。其次，對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。最后，對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

（二）投資性房地產公允價值計量的可行性

隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計從業人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。

四、公允價值計量在投資性房地產中的應用前景

公允價值計量將與歷史成本計量共存。公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

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關鍵詞：土地估價；風險防范；質量控制

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02

一、引言

我國土地估價涉及的經濟領域比較廣泛，如土地使用權的一級出讓、二級市場轉讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、承包經營、股份制改組、合并、分割、破產清算、清產核資及投資決策等領。土地估價過程中某些失誤而帶來的估價風險，可能會影響機構的未來生存與發展，而且估價風險的承擔者不僅是估價機構和估價師，還可能會涉及政府和土地的利益相關者，涉及面較廣。

基于此，本文從評估實踐角度，分析引起估價風險的外部及內部原因，提出一些實用性較強的風險防范對策，供同行人士參考。

二、土地估價風險來源及形成原因

土地估價風險主要是指土地估價機構出具的估價對象評估值嚴重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關者造成重大經濟損失，并由此引起土地估價機構及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風險。按其來源，一般可分為外部風險和內部風險兩類。

（一）外部風險

外部風險是土地評估機構和土地估價師不能直接控制的，但又可能導致估價結果發生重大偏差或錯誤的風險，主要包括法律法規欠缺、行業評估準則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、經濟和政策變化等方面。業界對于評估外部風險的研究比較多，在此只就經濟、政策變化帶來的風險進行重點分析。

經濟形勢變化會對土地市場價格產生較大的影響。若經濟形勢在短期內變動較大，將會使土地估價結果與市場價格產生較大偏離，可能會對社會經濟穩定產生不利影響，甚至直接給某一經濟主體帶來經濟上的巨大損失。

土地市場價格除了受經濟形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產的市場價格產生深遠的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現狀及前景把握和判斷不準，將會影響估價結果的準確性。另外，政策變動會考驗估價師對政策的解讀能力及技術實力。

（二）內部風險

內部風險是土地估價機構和估價師能夠防范的風險，取決于企業內部管理制度和報告質量監控流程的完善程度，以及土地估價師的專業水準和職業道德水平的高低。從評估實踐角度來看，內部風險的形成原因主要有以下幾方面：

1.超越專業勝任能力承接土地估價業務而帶來的風險

根據《美國評估準則》（USPAP）“專業勝任能力規則”：在承報評估業務前或形成評估業務協議前，評估師應當恰當明確所要解決的問題，具有能夠勝任該項業務的相應專業知識和經驗或采用一些替代措施①。

我們可以借鑒《美國評估準則》上的規定，反思以往在承接業務中存在的一些問題。一般來說，不同的土地估價機構主攻的業務領域各有不同，估價師的專業背景差異也較大，并非所有業務類型都有能力處理，如果缺乏與某些項目相關的專業知識和經驗可能會導致不恰當或不正確的估價結果。因此，土地估價機構和土地估價師應在充分了解估價項目實際情況及評估技術要求的基礎上，分析自身可支配的外部和內部技術資源，再決定是否承接該項業務，以避免因超越自身專業勝任能力承接業務而帶來不必要的風險。

2.評估技術失誤產生的風險

評估技術失誤主要體現在評估參數取值不當，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內容不完善等方面。

（1）評估參數取值不當帶來的風險

目前，行業內對于某些重要的評估參數，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產報酬率、房地產價格指數、土地價格指數等沒有統一的標準，參數的穩定性和可靠性還不夠高。因此，估價機構和估價師對上述評估參數取值尚存在較大分岐。

（2）估價方法選取錯誤帶來的風險

土地估價師未能執行《城鎮土地估價規程》相關規定，并結合土地的合法性、規劃用途、估價目的及業務需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達到高評或低估的目的，從而帶來風險。

（3）土地估價報告內容不完善帶來的風險

土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設定條件和既有瑕疵在假設前提條件部分進行充分的說明，未列出影響自身權益的保護性條款等，也可能會給估價機構和估價師帶來意想不到的風險。

3.欠缺評估基礎資料帶來的風險

土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實的基礎數據資料和技術資料。因此，進行估價時，是否掌握豐富的基礎數據資料和技術資料是估價結論是否準確的重要保障。

4.土地既有的瑕疵及權屬資料不完整帶來的風險

部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵，比如因城市規劃調整，原批準用途已不適合現時的發展方向；用地報批手續不完善；未辦理國有土地使用權證；規劃報建手續未完成，經濟指標尚不明確；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補償；地上有停建工程等問題。估價師如果與委托方的溝通不到位，對用地的歷史背景和既有瑕疵了解不足，對影響地價水平的各項因素考慮不周全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術思路，都可能會導致估價風險的發生。

5.委托方提供虛假材料帶來的風險

土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設用地規劃許可證》及規劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關補充協議、繳納出讓金的發票、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑功能指標明細表》、《建設工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認真的核對，在確認復印件與原件相符后，要求委托方在復印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關鍵指標上弄虛作假，誤導估價師作出錯誤的價值判斷。

三、土地估價的風險防范及質量控制對策

土地估價機構和土地估價師經常接觸紛繁復雜的估價事務，應注重內外兼修，提高對經濟及政策環境變化的判斷分析能力，加強對外合作交流，提升機構的美譽度和影響力，從而增強企業抵御外部風險的能力；通過加強企業內部管理，加大信息化建設力度，樹立估價師的風險意識和職業道德觀，建立專家顧問團隊作強大的技術后盾，建立評估風險保險制度等方式，從內部控制執業風險的發生。結合評估實踐經驗，以下對部分實用性較強的風險防范對策進行重點分析。

（一）加強與大專院校的合作交流及與行業協會專家委員會的溝通聯系

土地估價是一項技術性相當強的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機構應加強與大專院校的合作交流及與行業協會專家委員會的溝通聯系，以便估價師了解行業技術發展現狀，及時更新自己的知識結構，以適應社會和行業發展的需要。

（二）注重企業宣傳，提升機構的美譽度和影響力

土地估價機構由于歷史定位、行業敏感性較強等原因，往往不注重企業宣傳。土地估價機構作為社會經濟中的一分子，不僅要學會適時地進行企業宣傳，還應追求自身效益和社會效益的有機結合，提高企業對社會和行業發展的貢獻度以及在社會和行業中的美譽度，使企業擁有持久的生命力。

（三）加強機構內部管理，建立完善的企業管理制度

1.建立現代化的、規范的企業管理制度

土地估價機構應改變行業中普遍存在的內部管理松弛的小作坊生產方式，建立現代化的、規范的企業管理制度，比如：建立公章管理制度；規范估價業務合同格式和內容；制定合理的估價業務承接流程，由資深估價師對業務進行甄選和把關，并根據各估價師的實際能力和經驗分配相應的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。

另外，土地估價行業屬于高風險行業，機構和估價師的責任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、上法庭質證甚至被，因些，建立規范的檔案管理制度尤為重要。

2.建立健全的質量控制體系

土地估價機構應重視質量監控和管理體系的建設，建立一套完整詳盡的標準化執業程序，如項目負責制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風險評估制度等，最大限度地保護本機構和估價師的利益，并把執業風險降到最小限度。

其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質量控制體系里最關鍵的部分。

規范的評估工作流程主要包括對評估前期準備工作、現場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環節進行監督，從評估工作的各個環節上對風險進行有效把控。

評估項目審核制度是保證估價報告質量的關鍵性措施。根據行業管理相關規定，估價機構應制定嚴格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權限、各級審核人、審核內容范圍及審核標準，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質量。

土地估價報告審核流程設置模式如下：

一級審核：負責撰寫報告的土地估價師自審；

二級審核：高級估價師或項目經理二核；

三級審核：總估價師三審。

3.加大信息化建設力度，提升企業競爭力

土地估價行業對各種信息和數據的依存度非常高，為實現企業管理的科學化和精細化，應增加辦公自動化平臺和信息數據庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實現企業內部信息和數據的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業的競爭力。

（四）樹立估價師的風險意識和職業道德觀，并提升其專業技能和綜合素質

土地估價機構應加強對估價師的日常管理、培訓和監督，樹立其執業風險意識和職業道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正地執業，為客戶保守商業秘密，并以違法違規的估價機構和估價師其人其事為反面教材對估價師進行教育，對拒收客戶紅包的估價師進行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業繼續教育培訓、外聘專家進行專項技術培訓、內部舉辦技術研討會等多種形式，提升估價師的專業技能和綜合素質。

（五）建立專家顧問團隊，解決各種評估難題

土地估價機構可以根據自身業務發展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業協會專家委員會溝通聯系、外聘、內部培養等多種方式，建立一支較為穩定的、專業背景多樣化的專家顧問團隊作為強大的技術后盾，并定期或不定期地舉辦技術研討會，提升估價師的專業素養，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。

注釋：

①引自《美國評估準則》第12頁之“專業勝任能力規則”。

參考文獻：

[1]美國評估促進會評估準則委員會，著.王誠軍，編譯.美國評估準則（USPAP）[M].北京：中國建筑工業出版社，2009：10-13.

[2]郭化林，編著.中國資產評估準則——闡釋與應用[M].上海：立信會計出版社，2009年12月第1版：63-70.

[3]鄒曉云，著.土地估價基礎[M].北京：地質出版社，2010年第1版：73.

[4]劉亞軍，劉華彤.質量控制與風險防范[J].

篇8

【關鍵詞】土地評估；行業現狀；發展前景

中國土地評估萌芽于90年代初，隨著社會主義市場經濟的發展而迅速壯大起來，地價評估基礎理論及宗地評估實踐隨著我國地產市場的迅猛發展而在短短二十年時間內不斷完善發展，土地評估行業已成為市場經濟不可或缺的部分，成為中介服務行業的重要組成部分。

1 我國土地評估行業的發展現狀

最近幾年，我國土地評估行業取得了很大的發展，隨著土地市場的逐步建立和完善, 土地估價行業地位和作用日益突現，特別是土地產權市場日益繁榮，地價評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權出讓、轉讓、作價入股、司法仲裁等方面發揮著越來越重要的作用，成為社會經濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規模小，人才結構不合理，業務單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評估公司的經營與行業管理需要進一步的加速提高與發展。

1.1 土地評估中介機構人員素質有待提高，應建立完善的行業自律管理和服務體系

一些中介機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，有的中介機構的人員素質關、人才缺乏，尚不能完全適應經營業務的需要，面對市場經濟出現的新情況，估價師不能適應形勢變化的需要開展業務活動，在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員難有機會學習，更新知識結構，難以適應日益復雜的經濟環境，從業人員的執業風險意識、責任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業集團等一些復雜業務的人才奇缺。

1.2 土地評估中介機構的脫鉤改制工作力度尚需加強

根據國務院、國土資源部關于有關中介機構脫鉤改制文件精神及國土資源部[1999]318號文件精神《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機構已經未完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場；仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急須引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。

1.3 土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準地價系數修正法為主進行評估，而基準地價一般二至三年調整一次，在房地產市場比較發達或活躍的區域，基準地價如未及時進行更新，其評估結果已不能反映現實的市場行情。

在評估方法的選擇上，應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。

1.4 土地評估行業的發展道路過窄

近幾年，隨著土地評估行業資質等級的法定業務范圍的規范發展，大部分土地評估機構業務范圍局限在法定評估業務這一塊，而法定業務附加值很低，隨著地產市場的培育和發展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發展模式進行多方位的業務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃、地產投資分析等咨詢性業務，從某種角度而言，咨詢性評估業務等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的大型評估機構超過60%的業務是咨詢服務而不是法定業務，主要是派生業務賺取利潤。

2 我國土地評估行業的發展前景分析

隨著經濟的全球化，國內市場的高速發展，境外企業大量進入中國，必將加速中國資本市場的發展，隨著大量的國有企業、外資企業、中外合資企業、鄉鎮企業、私營企業的發展，加大了對土地的需求，特別是工業的持續、穩定、快速發展，尤其需要相應規模的土地作支撐，將面臨著新的市場、新的機遇，與此同時，境外的評估機構也會進入我國市場，現有的市場主體格局將被打破，國內評估機構與境外評估機構 在規模、競爭能力、風險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業中一批高素質的優秀的專業人士做好充分準備，迎接這一挑戰。

2.1 轉變經營觀念，調整思想，加強內部業務培訓，建立系統的培訓制度從而提高評估人員的整體素質，增強市場競爭能力

長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權責利相結合的運行機制，完善體制和內部組織體系

2.2.1 土地評估機構目前實行的是行政管理與協會行業管理相結合的管理體制，要劃分好相互間的職責及分工，規范執業行業行為，解決評估機構的管理問題，建立執業者違紀查處問題和執業保險制度、社會保障制度，解決執業者合法權益保護以及執業環境問題，完善執業資格制度等。

2.2.2 評估機構總量應進行有效控制，評估人員注冊管理應規范和有效監督，有關部門應制定嚴格的土地評估機構資質等級評審制度，通過定期對土地估價機構從業水平、估價報告質量、信譽水平等方面評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業的土地估價機構加強自律，樹立和維護自己的信譽。使之在市場經濟的競爭環境中，體現其更高的科學性、公正性和權威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統，完善評估方法和理論實踐。根據評估需要，應建立一套較為完備的信息支持系統，逐步規范評估操作，在評估方法的選擇上應恪守客觀、公正、科學、合法的原則，隨著土地市場的日益活躍和我國目前土地市場的發展現狀, 在運用基準地價系數修正法評估時需要特別謹慎，應明確基準地價修正法的應用范圍和限制, 不能再把基準地價修正法當成“ 放之四海而皆準” 的宗地地價評估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會的管理者從事管理社會的需要, 可以使用基準地價修正法; 政府作為土地所有權的代表實施民事行為的時候, 不宜使用基準地價修正法；2）土地市場發達, 有充足的、近期的、真實的土地交易資料, 不宜使用基準地價修正法; 土地市場欠發達, 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準地價修正法； 3）為了社會公共利益的需要, 要求大量、快速地評估宗地地價, 達到概算總量的目的, 可以使用基準地價修正法; 純粹市場行為化的宗地地價評估, 不宜使用基準地價修正法。

2.3 順應市場需要，積極擴大從業范圍，發展土地評估咨詢業

土地評估行業業務范圍應由單一的評估向咨詢、中介的多元化發展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質（資產評估、房地產評估、礦業權評估等）的綜合性評估機構，增強中國土地評估機構的市場適應能力，變單純依靠政府的業務保護為主動的業務拓展，真正保持評估機構的生命力及注冊評估師的創造力。

篇9

與此同時,我國房地產業的發展也暴露出許多問題,尤其房價持續飛漲已經越來越偏離經濟的增長速度和普通百姓的收入水平,使之成為社會輿論關注的焦點。由美國次貸危機引發的全球金融危機,引起全世界對金融監管以及房地產市場虛擬性的高度關注。虛擬經濟是產生經濟泡沫的根源,房地產泡沫也是由房地產市場具有的虛擬特性引發的。如何解釋房地產所具有的虛擬特性,以及它對宏觀經濟的影響,是本文要討論的主要內容。

一、虛擬資本與虛擬經濟

馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進行分析,提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個有規則的會反復取得的收入按平均利息率來計算,把它算作是按這個利息率貸出的一個資本會提供的收益,這樣就把這個收入資本化了”[1]493。生息資本的運動和信用制度的發展創造出了虛擬資本,包括股票、債券、匯票、不動產抵押單等,“所有這些證券實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書,它們的貨幣價值或資本價值,或者像國債那樣不代表任何資本,或者完全不決定于它們所代表的現實資本的價值”[1]494。

虛擬資本本身沒有價值,但虛擬資本可以通過循環運動產生利潤,獲取某種形式的“剩余價值”,它不能直接作為現實生產要素或資本在生產活動中發生作用,而只是所有權證書,是“現實資本的紙制復本”,反映著債權債務關系。“但是,作為紙制復本,這些證券只是幻想的,它們的價值額的漲落,和它們有權代表的現實資本的價值變動完全無關,盡管它們可以作為商品來買賣,因而可以作為資本價值來流通。”[1]530當金融發生動蕩時,虛擬資本的價格可以數倍于它們所代表的實際資本價值,也可以大大低于實際資本價值,甚至一文不值。

(一)虛擬資本對社會經濟運行的積極影響

1.加快財富的集中和資本的積累,促進資本的社會化進程。虛擬資本的出現改變了資本積累的方式,資金集中更加迅速、快捷,促進了資本的社會化,為高效率的社會化大生產奠定基礎。

2.促進了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉移更加自由靈活,從而能表現出明顯的優化資源配置的效應和導向性,帶動了勞動力、技術、自然資源在實體經濟部門之間的優化配置。

3.促進經濟增長。虛擬資本的繁榮,能增加投資者財富,刺激消費增長,改變短期邊際消費傾向,擴大經濟增長的乘數效應,虛擬資本中的股票債券,如果絕大部分是生產性的,也有利于經濟的增長。

4.促進利潤率平均化。“信用制度的必然形成,以便對利潤率的平均化或這個平均化運動起中介作用。”[1]532

5.減少流通費用。“一項主要的流通費用,就是貨幣本身,因為貨幣自身具有價值。”通過信用,“A相當大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了。……一方面,這種加速是技術性的;也就是說,在現實的、對消費起中介作用的商品流轉額保持不變時,較小量的貨幣或貨幣符號,可以完成同樣的服務。這是同銀行業務的技術聯系在一起的。另一方面,信用又會加速商品形態變化的速度,從而加速貨幣流通的速度。”[1]541

(二)虛擬資本對社會經濟運行的消極影響虛擬資本如果發展過度,就會對宏觀經濟產生嚴重的消極影響:

1.虛擬資本的過度發展會擠占生產部門的資金供給。在高投資回報預期下,大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場,造成經濟虛假繁榮。如果流進虛擬經濟領域的資金過多,就會造成實體經濟部門資金不足,發展乏力,出現生產性投資的擠出效應。

2.虛擬資本是經濟泡沫產生的根源。虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹,與實際資本脫離越來越遠,形成泡沫經濟。經濟泡沫的成分不斷增加,人們對虛擬利潤的追逐導致大量資金非正常涌入虛擬資本市場,人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。

3.在虛擬資本的積累快于現實資本積累的情況下,生息的貨幣資本不僅不反映現實貨幣資本的積累,而且自我擴張,這樣就導致了現實資本供求和生息貨幣資本的供求出現明顯差別,生息貨幣的過剩或不足,不反映或不完全反映現實資本的過剩或不足,增大了調控宏觀經濟的難度。

虛擬經濟是與實體經濟相對應的概念。成思危認為,虛擬經濟是指與虛擬資本以金融系統為主要依托的循環運動有關的經濟活動。簡單地說,虛擬經濟就是直接以錢生錢的活動。[2]劉駿民認為,虛擬經濟是以資本化定價行為為基礎的價格系統,其運行的基本特征是具有內在的波動性。[3]

二、房地產市場虛擬性的表現

房地產市場具有虛擬經濟和實體經濟的二重屬性,虛擬性是指房地產是一種虛擬資產,其特性介于普通商品和金融資產之間。具體表現在:

其一,以房地產的權屬證書開出的匯票或發行的抵押證券實質上是一種虛擬資本。根據馬克思的解釋,房地產權屬證書“實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書”,它本身沒有價值,但可以通過循環運動產生利潤,獲取某種形式的剩余價值。諸如房地產抵押貸款以及抵押貸款的證券化(MBS)、房地產公司的上市融資、發行債券以及股票等有價證券(REITs),依托金融系統的循環運動使得這些房地產金融工具不經過實體經濟的循環就可以取得盈利的經濟活動,就是一種虛擬經濟,這充分體現了房地產市場的虛擬性。

其二,資本化定價。作為不動產的土地,土地價格就是“地租的資本化”,它使土地資產成為一種具有虛擬資本屬性的資產。實際上,在現代房地產投資、融資實務中,根據房地產產生的現金流量進行估價的收益資本化法仍是決定房地產投資的最主要估價方式,只是在估算現金流量時需要考慮更多的因素,以求達到更好的預測效果。

其三,投資者并不直接參與生產和消費等實體經濟活動。在現代經濟生活中,房地產已經成為一種重要的投資品,由于對土地需求不斷增加而土地存量不變,因此,從長期來看,房地產價格必呈上升趨勢。投資者為了資產保值增值而取得房地產所有權,其投資的目的在于盈利,投資者并沒有直接參與生產和消費等實體經濟活動。

三、房地產虛擬性質與宏觀經濟

房地產的虛擬資產性質使其成為聯系實體經濟與虛擬經濟的紐帶,它像一把雙刃劍,對宏觀經濟發揮著正負兩方面作用。郭金興認為,在現代經濟中,房地產是一種重要的虛擬資產,并且隨著虛擬經濟的發展,其虛擬性也在不斷增強,這在成熟的市場經濟國家體現得尤為明顯。經驗表明,房地產市場波動并不一定會對實體經濟造成破壞性影響。[4]劉駿民、王千也認為,實際上,一個發達而完善的房地產市場有可能在經濟發展和經濟增長中起到穩定作用。[5]

(一)完善的房地產市場的積極作用

1.促進金融市場擴大。房地產以其不動產的特點成為商業銀行發放貸款的重要抵押品,再加上房地產抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創新,也擴大了銀行和金融市場的范圍和規模。通過向銀行抵押貸款,企業和個人可以獲得資金用于房地產的生產、交易,而房地產市場交易的活躍進一步刺激房價上漲。抵押品價格的上漲改善了銀行的資產負債表,并吸引過剩資金流向房地產金融市場,進而使得信貸規模以及金融市場的規模和范圍進一步擴大。

2.支持實體經濟發展。房地產以及房地產金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金,從而化解實體經濟物價不穩定的壓力,在很大程度上消化實體經濟的風險;也可以為房地產市場上企業和個人的投資需求提供資金支持。

3.優化社會資源配置。房地產金融市場將資源從低效率利用部門轉移到高效率部門,使社會的經濟資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門,實現稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產增強資金的配置效應從而引導實體經濟對資源的優化配置。隨著金融改革的深化,虛擬經濟的資源配置功能越來越強,極大地促進了經濟的發展。所以說房地產這種虛擬經濟成分適當的波動對實體經濟是有益的,一方面它可以緩解對實體經濟的沖擊,另一方面也可以優化資金配置,為實體經濟能更好地配置資源服務,從而促進經濟增長,改善國民福利。

(二)房地產市場虛擬性的負面作用

1.它是房地產泡沫產生的根源。一方面,在高投資回報預期下,大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場,房地產價格飛漲,造成經濟虛假繁榮,經濟泡沫不斷增加。同時,自上世紀80年代以來,全球范圍內的金融自由化、資本市場管制放松以及先進通訊技術的應用使得資本流動更方便、更快捷,國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產市場,大大增加了房地產市場的泡沫。另一方面,房地產和其他虛擬資產之間結構失衡,發展速度參差不齊,同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產市場而造成房地產泡沫。

2.房地產業與銀行貨幣發行、金融證券市場緊密聯系在一起,使房地產波動通過貨幣供給和信貸總量等傳導機制對金融市場和宏觀經濟產生影響。市場繁榮時,利率水平較低,貸款規模和信貸總量不斷增加,居民收入預期增加,購房者對房地產的需求增加,從而促進經濟加速增長;在加息過程中,人們對于經濟前景持樂觀態度,居民收入預期進一步增長。而一旦由于政策變動或投資者預期變化等原因引發信貸規模驟減時,購房成本增加,居民收入預期下降,便會抑制房地產需求,經濟增速便會下降。同時房價的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產,進一步促進房價的下跌。人們對經濟預期普遍持悲觀態度時,如果投資者資金鏈斷裂,就很容易引發金融危機。

因此,防止大量貨幣積聚在房地產市場,打擊房地產投機,是治理房地產過度虛擬產生泡沫的關鍵。我國目前由于金融或資本不發達,投資渠道少,房地產往往被作為一種優質的投資品,在流動性過剩、資本逐利的本性推動下,就會引發房地產投機、房價迅速上漲的不良局面。而房地產又是對政策,尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強的行業,資金松緊對房地產運行有決定性的影響。引起2007年美國次貸危機的直接原因就是貸款利率的上升和房地產市場的降溫。從2004年6月到2006年8月美國基準利率先后上調17次,從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,違約現象大量出現;房地產市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息,從而產生了商業銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的發生。

四、我國房地產市場現狀及建議

國人對住房有特殊情結。由于人多地少、經濟高速增長、城市化進程加速、信用工具不斷出新、超前消費意識形成等因素的相互作用,導致我國需求膨脹,且具有相當的剛性,再加上境內外投資、投機的炒作,尤其是當前我國人民幣升值預期的高漲,熱錢正在快速進入我國,使我國房地產市場呈現極不正常的狀態。一方面,形成了虛假的房市需求,推動房價不斷上漲,投資者購房時不考慮自己的真實消費能力,包括按揭貸款后的還貸能力,而是考慮投資收益和成本,只要房價漲幅超過銀行還貸利息成本,投資性購房的需求便會不斷增加;另一方面,造成社會資源的極大浪費,許多城市房子空置率很高,而中低收入人群越來越買不起房子,極易引發社會矛盾,影響和諧社會的建設。

從房地產市場的供求關系看,目前我國存在著結構性失衡。房地產結構性的供不應求與供過于求同時并存:一方面,大量的商品房積壓,這主要是因為開發商沒有充分分析市場,對市場有效需求估計不足,過多投資高檔住宅,導致了空置;另一方面,大多數居民的住房還十分緊張,普通住宅尤其是經濟適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結構性失衡,就需要增加開發經濟適用房的比例,而且嚴格限制以經濟適用房名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。

由于我國的房地產市場還處于發育的初期階段,政府的主要職責就是通過制定科學、有效、競爭的規則,促進房地產市場的正常發育,充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求,抑制房地產投機或炒作。為此,筆者提出以下具體建議:

第一,進一步完善我國的住房保障制度。政府應進一步加大對保障性住房建設的投入力度,優先保證供應廉租房和經濟適用房建設用地;同時,要建立科學規范的準入機制,使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題(包括無能力租市場價住房)的貧困家庭或中低收入家庭。

第二,加強對熱錢的跟蹤和管制,控制熱錢大量流入房地產市場。當前人民幣在境外壓力下升值預期不斷高漲,吸引大量熱錢涌入境內,房地產尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以,一方面要穩定幣值尤其是預期;另一方面,要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。

第三,增加投資渠道,使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產信托基金等措施,當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發展后,融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買虛擬房產,減少樓市的投資行為,也可以減少銀行承受的金融風險。

第四,加強政策的針對性和有效性。房地產由于受多種因素影響,是個復雜的市場體系,政府應該有的放矢地制定地方房地產政策,而不能搞“一刀切”。同時,加強房地產市場分析研究,建立健全房地產市場信息系統,完善市場監測分析和預警機制,準確把握房地產市場走勢,及時發現市場運行中的新情況、新問題,提高調控措施的預見性、針對性和有效性,正確引導房地產的投資和消費。

第五,加強稅收、信貸等政策對房地產市場的監管和調控作用。加強、調整房地產市場交易稅收,加強物業立法。同時,貨幣政策制定者應該增加對發展中的按揭市場基本結構的關注,并提高信貸條件,加強對經營家庭債務相關的金融實體的監管,以保證其健康運行。

篇10

“越秀投資”是廣州市政府在香港的窗口企業，上市后長期處于財務窘境，但是憑借紅籌背景，2002年間得到了政府以低價注入優質資產的扶持；由于“越秀投資”所獲得的資產中包括其最優質的四處商業地產，具備了發行REITs的可能，也節省了盈利能力培育和資產剝離的過程：而正是基于這四處商業地產擁有的優質條件，“越秀投資”通過資產重估，巧妙運用規則，實現了價值最大化。

“越秀投資”的REITs發行有很強的特殊性，是處于類似負債率和現金流狀況下的公司難以復制的，其路徑尚不具典型意義。此外，西田房地產信托和西蒙REITs的成功經驗也說明，REITs對市場環境和管理水平有很高的要求，國內房地產商和投資者需要有充分的準備。

2005年12月21日，越秀房地產投資信托基金(405．HK，簡稱“越秀REITs”)在香港聯交所正式掛牌上市。“越秀REITs”是“越秀投資”(123．HK)分拆其旗下內地商業物業，在香立上市的首只以內地物業為注入資產的房地產投資信托基金(REITs)。

“越秀投資”注入“越秀REITs”的資產包括其在廣州的四處物業：白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。以出讓這四處物業為代價，“越秀投資”取得了“越秀REITs”支付給其的約33億港元現金，并仍然持有“越秀REITs”30％的股權。在完成REITs發行后，“越秀投資”總共獲得了約20億港元的賬面確認收益，更重要的是，它開拓了一條未來物業變現的便捷通道。而2002年以前，“越秀投資”還僅僅是一家凈資產收益率較低(表1)，經營相當窘迫的公司。

憑借“紅籌窗口”優勢獲得政府資產注入

財務窘迫，自有資金難以滿足商業地產需求 “越秀投資”于1992年12月在香港上市，是廣州市政府在香港的窗口企業，根據其財報中關于企業發展戰略的描述，“越秀投資”上市就是為向商業地產轉型打基礎，使企業變成一個以房地產開發為基礎，以商貿業為龍頭，以物業經營為核心的集團。自1999年起，“越秀投資”商業地產出租收入占總收入的比例一直呈明顯上升趨勢(圖1)。

眾所周知，從長期來看，商業地產項目能優化資產質量，使地產企業形成產業資本沉淀和積累，提供一種持續、穩定的經營模式和長期穩定的現金流。但短期來看，商業投資物業的增加勢必加大投資的現金需求，容易造成資金周轉靈活度不足，增加企業的財務壓力。而從“越秀投資”的財務數據變動情況來看(表1)，其1999年至2002年間凈資產增加了1．2％，而總負債增加了約56％，顯示“越秀投資”越來越依靠高負債運營。從流動比率來看，公司的短期償債能力也有所降低，流動比率從2001年的3．89迅速下降到2002年的2左右，顯示其財務彈性系數開始降低。與同期香港的大型地產公司相比，“越秀投資”的負債水平非常高(圖2)。

“越秀投資”財務上的窘境也體現在其持有的現金流上，年末貨幣資金的余額占總資產比例基本呈下降趨勢，由1999年的6．48％下降到了2002年的3．92％，顯

圖1：“越秀投資”獲注資產后的財務指標變化和資產估值變化

母公司重組國企，獲注優質資產

2001年9月25日，在原國家計委批準下，廣州市政府將其持有的廣州城建集團95％的股權注入“越秀投資”的控股公司“越秀集團”。隨后，“越秀集團”對廣州城建集團進行了重組，重組后的架構是，“越秀集團”的子公司GCCD BVI通過子公司AconBVI持有廣州市城建開發總公司(簡稱GCCD)95％的權益，GCCD擁有優質資產財富廣場、城建大廈、維多利廣場的股權，另一優質資產白馬大廈則由GCCD BVI旗下的白馬合營公司持有(圖3)。

2002年12月20日，為了讓原廣州城建集團的大部分資產隨同過江，獲得海外資本的支持，“越秀集團”將CCCD BVI公司100％權益轉讓給“越秀投資”，這樣，“越秀投資”就間接持有了GCCD的95％股權及白馬大廈100％的股權，GCCD其余5％股權則仍由廣州城建集團持有。

圖3：越秀REITs發行過程圖

越秀REITs體系架構及打包資產重組路徑

值得注意的是，通過這次轉讓，“越秀投資”僅以六折的價錢即50億港元的代價就從其母公司“越秀集團”獲得了凈資產值約83．5億港元的地產項目，其應占土地儲備面積，由20萬平方米大幅上升20倍至420萬平方米，在建、待售、收租物業總樓面面積，由37萬平方米增長3．5倍至167萬平方米(包括后來注入“越秀REITs”的四處物業)。“越秀投資”一舉成為廣州市最大的房地產發展商，成為廣東省在香港重要的窗口企業。

負債率和現金流壓力依然沉重

公開資料顯示，“越秀投資”此次收購所支付價款的40％左右依賴于負債，這造成了其負債率急劇上升。收購完成后，“越秀投資”的總資產由2000年的196．04億港元增加到2002年的266．85億港元，上升了36．12％；總負債(含少數股東權益)由2000年的131．19億港元增加到2002年的199．75億港元，上升了52．26％；而股東權益由2000年的64．86億港元增加到2002年的67．10億港元，僅上升了3．5％。總負債的上升幅度明顯超過了總資產的上升幅度，更是遠遠超過了股東權益的上升幅度，總負債(含少數股東權益)幾乎是凈資產的3倍，財務壓力進一步加大。

較高的資產負債率降低凈增加額占總資產比例竟然由正轉負(表1)，也就是說“越秀投資”完成收購后現金流反而減少。所獲優質資產是REITs發行的關鍵所收購商業地產帶來機遇

綜合以上分析看出，“越秀投資”存在的財務問題主要是高負債率和低現金流，這一問題在資產收購后更為突出。不過，“越秀投資”的盈利能力在收購后有改善上升的趨勢，2002年以后凈資產收益率和總資產收益率比收購前有了明顯提高。到2004年底，“越秀投資”經營盈利為7．43億元，較2003年上升3％，但其物業出租的租金收入就達到了3．67億港元，較2003年上升15％，其商白馬單位從2006年1月1日起上調租金，為“越秀REITs”高價收購資產提供了有力支持了企業的長期償債能力，加重了企業的利息負擔，對債權人而言，高負債會提高“越秀投資”延遲償還借貸或利息的機會，以及無力償還的可能性，而一旦企業資金鏈出現問題，很可能導致企業出現生存危機。同時，房地產行業有著高低起伏的市場周期性特點，而且“越秀投資”業績并不理想。多重因素導致了投資者的擔心，使得“越秀投資”的股價長期以來低于其凈資產。低迷的股價及過高的負債率顯然不利于“越秀投資”繼續融資，而商業地產對

長期資金的需求是相當大的，這意味著“越秀投資”今后將面臨更大的資金壓力。

不僅如此，收購后，“越秀投資”的現金流也未見改善的跡象，財報顯示，從2002年開始，其現金及現金等價物業物業項目已經有了良性發展的趨勢。

2005年6月16日，香港特區證監會正式宣布修訂后的《房地產投資信托基金守則》生效，與以前相比，發生了很大改變，最主要的變化便是允許在香港上市的REITs投資香港以外的房地產。換句話說，香港境外資產可以在香港發行REITs。鑒于香港與內地市場的緊密關系，這一規定實際打開了中國不動產業赴香港上市之門，也為“越秀投資”分拆和打包旗下物業，以REITs的形式獨立上市掃除了規則上的障礙。

需要指出的是，此前“越秀集團”所做的資產重組，已將大部分已培育好的、有較強盈利能力的資產注入了“越秀投資”(如白馬單位等)，不僅為之掃清了境內資產向境外轉移所存在的法律障礙，也節省了盈利能力培育和資產剝離的過程，為REITs上市爭取了時間。打包優質資產，滿足發行REITs條件

REITs上市非常符合“越秀投資”的利益：首先，以REITs的形式獨立上市符合其向商業地產轉型的企業戰略；其二，提供了一條分散風險且使物業便捷套現的通“越秀集團”董事長李飛道，有利于加快資金周轉，改善企業現金流；其三，可以降低企業負債率，改變企業在市場中的高負債的形象，有利于提升企業市值；其四，發行REITs需要把部份出租物業重組上市，而上市前通常會對出租物業進行獨立估值，有利于“越秀投資”資產的公平價值在市場中得以體現。事實上，此后“越秀投資”和“越秀REITs”的股價顯著上升，驗證了獨立上市計劃帶來的增值效益得到了投資者的肯定。

在上市申報中，香港聯交所最關心的是REITs所收購資產的質量和安全性問題。為了獲得上市成功，“越秀投資”在注入資產方面也頗花了一番心思，最終將打包收購的資產確定為白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。這四處物業都是大股東為支持“越秀投資”而注入的盈利能力和發展潛力最強的優質資產。其中，白馬單位是中國十大服裝批發市場之一，聲名遠播，效益可觀，在四處物業中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投資”之前就已經具備了良好的盈利能力；后三者位于廣州繁華的天河商業圈，都是廣州著名的物業單位，具有良好的發展前景。截至2004年底，這四個物業面積占“越秀投資”可供出租物業總面積的20．45％，但營業總額卻占到了其出租物業營業總額的46．89％，無疑，“越秀投資”計劃投入REITs的，是其所擁有的出租物業中資產質量最好的。

從2004年9月10日至2005年10月間，GCCDBVI的四家全資BVI子公司分別受讓了白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。其后的2005年12月7日，“越秀投資”通過GCCDBVI將四家BVI公司的股權轉讓給“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港證監會《房地產投資信托基金守則》當中有關“使用特殊目的投資工具”的條件，該條件系證監會為了使REITs可以享有與地產公司相同的稅務處理，確保有足夠的透明度，硬性規定所有特別目的投資工具必須由REITs全資擁有，以及特別目的投資工具不得超過兩層。

通過資產重估，實現價值最大化

兩次評估，價值迥異

在REITs上市進程中，對REITs所收購的資產價值如何估值無疑是至為關鍵的一環。對“越秀投資”來講，它牽涉到的是實實在在的利益；對投資者而言，它關系到對所打包資產價值的判斷，以及對“越秀REITs”股價的定位。根據“越秀REITs”委托的估值師高力國際出具的，以2005年9月30日為估值基準日的獨立物業估值報告，此次“越秀REITs"所收購資產的評估價值為40．05億港元，這個價格不僅較其2002年的19．47億港元的估值翻番有余，就是較其三個月前即2005年6月30日“越秀投資”財務報表中反映的賬面價值32．04億港元也增值了約8億港元(圖1)。

對于估值變化如此之大的原因，“越秀REITs”招股書里面給出的解釋是：“越秀投資”是按照公允價值將投資物業列賬，但其委任的漢華評值有限公司主要用收入資本化計算法對物業進行估值。而“越秀REITs”委托的高力國際出具的獨立物業估值報告較漢華的報告全面，高力國際采用收入資本化計算法、現金流量貼現分析以及銷售比較法，并根據各種估值方法的相對重要程度進行了加權校正。也就是說，高力國際的估值方法是，首先按照收入資本化計算法和現金流量貼現分析得出兩種估值結果，然后將這兩種估值結果按權重比例進行加權平均，最后通過銷售比較法對估值進行比較核實，得出估值結果(表2)。但我們看到，即使用同樣的收入資本化計算法估值，高力國際給出的估值結果卻是近40億港元，與3個月前漢華約32億港元的估值仍有約25％的差距。

巧妙利用規則，實現重估增值

房地產價值評估法包括收入資本化計算法、現金流貼現法、市場比較法、成本估價法、假設開發法等多種計算方法，適用于不同用途物業的估值，對于以收租為主的商業物業一般采用比較多的是收入資本化計算法和現金流貼現法。在收入資本化估價法下，同一物業在不同時間段的價值出現變化，都與影響房地產評估價值的兩個變量，房地產預期凈收益和綜合資本化率的變化直接相關。此次“越秀投資”打包資產在2005年6月30日到2005年9月30日前后相差僅3個月時間，市場利率環境和同類投資回報變化不大，綜合資本化率不可能有太大的變化，那么，估值差距只能是因估值師對房地產預期凈收益的不同判斷產生的。研究發現，“越秀投資”通過巧妙的安排改變了房地產的預期凈收益。

白馬單位是此次打包資產中占比重最大的一塊物業，預期2006年所帶來的租金收入占預期2006年總租金收入的邱．4％，也就是說，白馬單位的估值對整個打包資產估值的影響至關重要，高力國際給出約25．42億港元的估值。但是，我們從白馬單位的估值報告看到，其2005年9月的租金總額為975萬港元(不包括物業管理費)，如將這一租金收入作為月平均租金收入，全年只不過1．17億港元(975萬港元x12)；將這一數額作為定量收入，以當時資本化率

為前提，按收入資本化估價法計算，根本無法承載其25．42億港元的估值。那么高力國際給出如此高額估值的依據是什么呢?根據“越秀REITs"全球發售通函介紹，“越秀投資”計劃將從2006年1有1日起上調白馬單位的租金，均租金由241元／平方米升至473元／平方米每月，在平均租金提升近一倍的情況下，竟然還爭取到了約95％的4-5年的續訂租約，這樣，白馬單位在2006年預期年租金收入將達到2．53億元。根據香港新會計準則規定，投資物業公允值估價的最佳憑據是“類似租約及其他合約的活躍市場的現行價格”，正是續訂租約這一證據，為高力國際提高白馬單位的估值提供了有力支持。而在運用銷售比較法估值時，高力國際所采用的比較對象是廣州最著名的商業中心――北京路與上下九的物業單位，這些物業的高售價又為白馬單位估值的合理性增添了分量。

就這樣，“越秀投資”通過巧妙運用規則，對打包資產

表2：高力國際對“越秀投資”注入物業資產的估值 單位：千港元

的賬面價值進行重估，實現了REITs所收購資產的增值。“越秀集團”董事長李飛在2006年初的一次房地產論壇上的講話為此做了最好的詮釋：“我們這個房托基金上市，按照房地產評估從被動到主動，現在作為企業我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風險降到最低。”

多重獲益REITs發行

極大改普財務狀況

2005年12月，“越秀REITs”完成公開發行。在行使超額配售權后，社會公眾投資者獲配約6．79億份基金單位，占67．9％的權益；“越秀投資”通過一家全資附屬公司“越龍”持有3．13億份基金單位，占31．3％的權益；“越秀集團”獲得約0．08億份基金單位，占0．8％的權益。根據“越秀投資”的公告，“越秀投資”在“越秀REITs”發行后向所有公眾股東發放了一筆特派股息，發放完畢后“越秀REITs”的股權結構是：“越秀投資”通過“越龍”持有30％，其余股東占70％。

發行REITs后，“越秀投資”一共獲得了現金約33億港元(包括“越秀REITs'’發行6．87億份基金單位所得資金約20億港元，和“越秀REITs”下屬BVI公司貸款融資支付現金約13億港元)，并且仍持有“越秀REITs"30％的股權，依然處于相對控股的地位，可以繼續受惠于“越秀REITs”上市后的業務發展。“越秀投資”在其公告中也提到，從“越秀REITs”得到的現金將用于降低自身的負債水平和利息支出，而且今后并不需要與“越秀RElTs”并賬，也就是說，“越秀REITs”因收購資產而產生的巨額債務不會影響“越秀投資”的負債水平。因此，發行REITs極大改善了“越秀投資”的流動資金及財務狀況。

根據所注入資產的評估價值與賬面成本間的差額，我們可以對“越秀投資”發行REITs后的資產負債狀況進行財務模擬估計(表3)，可以看出，“越秀投資”發行REITs并用所得現金歸還借款后，總負債(含少數股東權益)由185．66億港元下降到了152．66億港元，總資本負債率由41％下降到了14％，而股東權益卻由77．39億港元上升到了97．39億港元。其資產負債狀況獲得了，較大的改善。不僅如此，“越秀REm”未來還將繼續發揮盤活“越秀投資”資產，增強流動性的作用。

表3：“越秀投資”發行REITs后的資產負債狀況(財務模擬)

附屬公司將持續獲利

根據香港《房地產投資信托基金守則》中有關“管理公司”方面的要求，“每個要求獲得認可的計劃，必須委任證監會接納的管理公司”，由管理公司委任租賃提供若干租約管理、租賃管理、市場推廣和市場推廣服務。“越秀REITs”的管理公司――越秀房托資產管理有限公司是“越秀投資”的全資子公司，越秀房托資產管理有限公司委任的租賃是廣州白馬物業管理有限公司和廣州怡城物業管理有限公司，二者也都是“越秀投資”的控股子公司。

有了這一控制權的安排，“越秀投資”與“越秀REITs”就有了更加密切的利益聯系，越秀房托資產管理有限公司每年能獲取不菲的管理人傭金，其中包括每年存置資產0．3％的基本費用、物業收入凈額3％的服務費、日后收購資產時收購值1％的交易費、出售資產時總售價0．5％的交易費等，2006年管理公司的預計酬金超過2000萬港元。此外，怡城物業管理公司與白馬物業管理公司將“越秀REITs”物業資產的租賃業務，怡城物業管理公司可按財富廣場單位、城建大廈單位及維多利廣場單位各自的總收益收取每年4．0％的費用，而白馬物業管理公司則可按白馬單位的總收益收取每年3％的費用，2006年租賃酬金將超過1000萬港元。

稅收減免 “越秀REITs”在全球發售通函中對2006年的盈利預測是2．01億港元，也就是說，2006年“越秀投資”將獲得6000余萬港元的股息收益(2．01億港元x30％)，利息支出將減少1．1億港元(按所獲得現金33億港元x 3．5％的固定年利率計算)。不僅如此，“越秀投資”通過BVI公司持有內地物業單位還可以享受稅收優惠。

根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》規定，BVI公司作為在中國無常設機構的外國企業，按租金收入以10％的稅率繳交預提所得稅(除營業稅外，其他費用不可扣減收入后計算預提所得稅)，且根據香港有關規定，BVI公司自香港以外地區所得的租金收入一般被視為香港以外地區或源自香港以外地區的收入，免繳香港利得稅。“越秀投資”注入“越秀REITs”的物業單位此前是根據內地企業所得稅標準，按稅前利潤33％的稅率繳交企業所得稅，僅此項稅收優惠，就將為之帶來約4300萬港元的凈利潤貢獻(根據預測純利2．01億港元+預提所得稅0．35億港元：2．36港元，2．36億港元x 33％―預提所得稅0．35億港元：約0．43億港元)。也就是說，招股書中對2006年“越秀REITs”的盈利預測為2．01億港元，而如果按內資企業所得稅標準納稅，則僅為1．58億港元(2．01億港元―0．43億港元)，即使加上BVI公司由于貸款13億港元支付收購物業而帶來的融資成本約5200萬港元，以及預計上市后多支出約0．2億港元的經營開支(根據其2006年0．79億港元的經營開支預測-2005年半年報經營開支0．295億港元x2)，也不過是2．3億港元(1．58億港元+由于承擔了13億港元貸款所帶來的融資成本約0．52億港元+上市后多支出的0．2億港元經營開支)，也就是說，如果“越秀投資”不發行REITs，這些物業2006年所能帶來凈現金流不過2．3億港元(假設該物業不需承載任何貸款的情況下)。

未來現金收入不變

預期2006年“越秀REITs”將給“越秀投資”帶來的現金流入貢獻為2．45億港元(表4)，即使減半計算管理人費用和租賃費用所帶來的現金凈流入，其現金凈流入總額仍約為2．3億港元。而根據前文可知，如果“越秀投資”不發行REITs，這些物業2006年所能帶來凈現金流為2．3億港元(假設該物業不需承載任何貸款的情況下)，也就是說，發行REITs后不僅使越秀投資回籠了33億港元現金，而且今后的現金流收入也并不會減少。

路徑尚不具典型意義

培育項目能力成未來發展關鍵

通過此次“越秀REITs”的成功上市，“越秀投資”

開辟了一條商業物業便捷套現的通道，為以后向商業地產戰略轉型提供了較為清晰的業務模式，并將繼續得益于“越秀REITs”上市后的業務發展。此外，營運及財務透明度提高后，“越秀投資”的企業架構更為清晰，使市值更為接近內在價值。我們預計，“越秀投資”下一步還將通過“優先收購權”的安排，即“越秀REITs”對“越秀投資”旗下的商業物業項目有優先購買的權利，以增發基金份額的方式，將旗下商業物業項目逐步注入到“越秀REITs”，繼續發揮REITs這一通道的關鍵作用。但是，如何培育旗下商業物業項目的盈利能力，使其能夠達到REITs投資者的回報要求，似乎還是擺在“越秀投資”面前的一道待解決的課題。因為畢竟此次注入“越秀REITs”的優質資產以前并不屬于“越秀投資”，而是在大股東的支持下通過資產重組得來的。對“越秀投資”來講，如何發揮自身的經營能力，打造出商業物業的“造血功能”，依然任重而道遠。

模式難以復制

通過分析“越秀投資”的REITs發行路徑，我們認為，其模式對國內大多數房地產企業尚難復制。首先是股權隸屬關系，“越秀投資”作為廣州市政府在香港的窗口企業，資產出境的行政審批簡單，操作難度不大；且發行REITs之前，資產已合法轉移，所以“越秀投資”從2005年8月18日宣布REITs上市計劃到12月21日正式掛牌上市，前后經歷總共只有近四個月的時間，可謂神速，而李嘉誠旗下的“泓富REITs'’上市前后花了將近九個月的時間，國際投行做REITs上市，一般則需8―11個月的時間。其二是境外REITs投資者對異地物業的回報要求較高，這對所注入物業的盈利能力有很高的要求。“越秀REITs”上市招股價是以6．3厘至6．7厘的年回報率為基準，比李嘉誠旗下的“泓富REITs”5．3厘的年回報率高出不少，而要達到如此高的回報，依靠企業自身“造血”并非易事。其三是“越秀投資”在資產評估中的增值過程帶有一定特殊性。因此，目前來看，“越秀投資”的REITs發行路徑尚不具典型意義。

西田房地產信托研究專業化并購和再開發　文　杰

西田是世界上最成功的房地產信托之一，其母集團曾于1979年將地產信托業務分拆，并于2004年進行合并，這些都起到了增加股東價值的作用。

西田成長的關鍵是專注于購入已經運營的購物中心和再開發策略，其負債率一直保持在略高于行業平均水平。此外，

強大的品牌和管理優勢也是西田成功的主要原因。

美國和澳大利亞是世界上房地產信托最發達的兩個市場，根據JP MorSan和UBS的估計，澳大利亞45％的投資性房地產由房地產信托擁有，美國這一比例為12．5％。上市的房地產信托在澳大利亞被稱為LPT(L1stedPropertyTinst)。根據澳大利亞股票交易所的統計，其LPT超過50只，總市值約500億美元，占澳大利亞股市總值約10％，投資于LPT的投資者超過80萬。

西田(West6eld，澳大利亞證券簡稱：WDC)是澳大利亞最大的LPT，澳大利亞十大上市實體之一，也是按市值計算全球最大的零售物業管理者。西田專注于購物中心的發展和經營，在美國、澳大利亞、英國和新西蘭持有物業，其中美國和澳大利亞是最主要的投資地(表1)。如果投資者在1960年西田剛上市時投資1000澳元購買西田的股票，并將每年的分紅再投資，到2000年時擁有的股票市值將達到1億澳元，也就是說，其投資回報的年復合增長率超過30％(表2)。那么，作為世界上最成功的房地產信托之一，西田的主要經驗是什么呢?

先分拆再合并，增加股東價值

西田公司1960年在悉尼股票交易

所上市，1979年分拆為西田控股(Westfield Holdings)和西田房地產信托(Westfield PropenyTmst，簡稱“西田LPT”)兩個實體，投資者持有的每1股西田公司股票轉換為1股西田控股和8個單位的西田LPT。按照分拆計劃，西田控股將旗下全資擁有的6處澳大利亞物業轉讓給西田LPT，西田LPT擁有租金收入，物業仍然委托西田控股管理，按物業的表現向西田控股支付相應的管理費。

分拆成立LPT是為了降低負債率和給股東更好的回報。分拆過程中，原西田公司將擁有的物業進行重新估值，使資產價值較原來以歷史成本記賬的賬面價值有大幅度增值，然后通過把這些資產轉讓給新成立的西田LPT，使重估后的增值反映在股價上。隨著分拆的進行，西田公司股價由1978年1月的2．75澳元上漲到1978年11月分拆消息正式公布時的8．3澳元，到1979年7月分拆完成的時候，西田控股的價格加上原股東獲得的信托單位的價格達到12澳元。也就是說，原西田公司股東在1年半的時間里獲得了超過4倍的股價回報，同時每股紅利也由分拆前的0．1澳元大幅增加到分拆后從西田控股和西田LPT合共得到的0．82澳元，達到了提高股東價值的目的。

分拆前，西田公司就已經開始購入美國物業。1996年，專門投資于美國購物中心的西田美國信托(Westfield America Trust)在澳大利亞股票交易所單獨上市。這樣，西田控股和西田LPT，西田美國信托就成為三個獨立的上市信托實體，西田控股擁有位于英國的物業，西田LPT擁有位于澳大利亞和新西蘭的購物中心，而西田美國信托擁有位于美國的購物中心。2004年7月，西田控股、西田LPT和西田美國信托合并，成為澳大利亞證券交易所的單一上市實體“西田集團”(WestfieldGroup)。

表1：西田在2005年底的購物中心組合

合并同樣是為了提升股東價值。首先，合并后“西田集團”可以靈活地調動集團內資金用于有全球前景的項目，例如合并前西田LPT受到限制只能投資于澳大利亞和新西蘭的物業，而這兩個地方的購物中心已漸趨飽和，合并后則可以把資金投向更有成長前景的地區。其次，合并增加了財務靈活性，可以在不同市場獲取成本最低的債務，例如減少息率較高的澳元債務，而用息率較低的美元債務來替代，可以每年減少1．4億澳元的利息支出。第三，合并后由于收入來源分散于不同國家，降低了整體風險，使其獲得了更高的債務評級，從而降低了將來發債的利率。第四，合并還可以減少總體的支出，合并后通過內部整合，每年可以節省2000萬澳元的開支，而且作為一個整體每年可以節省6000萬澳元的稅務支出。合并的消

息受到市場的正面歡迎，原有的3只證券的總市值在合并消息公布后的1個月內增加了100億澳元。

專業化和再開發策略是成長關鍵

20世紀60年代初西田剛成立的時候除了從事零售物業，還從事住宅和汽車旅館業。1963年西田發現住宅的銷售并不如預期，決定把住宅用地出售，開始把零售物業作為主營的方向。1966年開業的BurwoodCen~e標

志著西田開始采取把自己的名字和購物中心綁在一起的策略，從那時到20世紀70年代末，西田穩健地將它的購物中心版圖在澳大利亞擴張，但同時也擁有寫字樓和旅館物業。1979年分拆為LPT的時候，西田只把購物中心的權益轉讓給西田LPT，而把所擁有的寫字樓和旅館物業轉讓給西田以外的另一家公司，從而確定了西田LPT專注于購物中心的長期策略。西田LPT一直都遵循這一策略并獲得了穩定的回報和增長，而西田控股在80年代曾經試圖多元化，先后涉足煤礦、天然氣管道建設和電視臺等領域，但最終發現這些多元化的投資并不能減少公司的風險，反而增加了風險，尤其是對電視臺的投資以損失告終。經過這些教訓，到80年代末西田從多元化恢復到只專注于購物中心行業，自此再沒有偏離這個最擅長的行業。截至2005年年底，西田在澳大利亞、美國、英國和新西蘭總共有128個購物中心，超過1000萬平方米的出租面積，這些中心容納了超過2．2萬個商店。

西田的策略是購入已經運營的購物中心，而很少去買入一塊原來不是零售用途的土地新建一個購物中心。這樣做的好處是，可以減少對零售顧客的客源和客流估計偏差，避免由此導致的投資風險，另一個優點是可以避免新建購物中心所需的漫長復雜的申請批準過程。

西田選擇購入的物業都是有較高回報的，收益率一般在8％左右。以美國為例，2005年以1．08億美元在芝加哥購入的ChicagoRidge，其年收益率為8％；以0．69億美元增持在洛杉磯的Westfield Valencia的權益，使持有權益達到50％，收益率為8．1％；以1．43億美元購入紐約的SunriseMall，收益率為7．9％。

西田的另一策略是再開發。西田在購入新的購物中心時，往往選擇一些可以有空間去擴建或提高利用率的地點，在購入后投入資本擴建和翻修，這樣，在工程完成后可以大大提高該中心的價值。西田有長期的計劃對已擁有的各個購物中心進行改建，提高利用率。2005年年底，西田在美國就有11個再開發項目，總預計成本為15億美元，這些項目基于成本的目標收益率在9．5％到10％之間。西田計劃從2006年起的未來三年中，每年投資15億澳元到20億澳元于再開發項目。

西田的財報顯示，其現金收入增量來自于兩方面：旗下物業的租金增長和改建后新增面積的租金收入。而西田的資產增值主要來自于四個方面：目前物業的租金收入、對已有物業的再開發、購入新物業和原有物業的重估升值，其中重估升值計入損益。西田最多不超過3年就會請獨立第三方對物業進行價值重估，估值采取的是未來現金流折現法，因此再開發帶來的長期收益可以體現在財務報表中。由于西田所進行的再開發基于已經擁有的土地和建筑，再開發的成本已經體現在當年的損益表中，而物業的最新價值通過重估的價值反映在賬面上，所以不需要對土地和建筑提取折舊。

以西田最大的再開發項目BondiJunction為例，BondiJunction位于悉尼東部，原來是3個分別的零售中心Carousel中心、BondiJunction廣場、GraceBros商店。該再開發項目基于市場調查的結果：該地區人均收入水平比悉尼平均數高46％；人均零售消費比悉尼平均數高39％；單身和兩口之家占消費人口的63％，遠高于平均數的45％；而且該地區的人們較喜歡高品質的購物，在BondiJunction再開發之前并不認為它是高檔的購物中心。通過再開發，BondiJunction可以滿足當地對高素質購物的需求，再開發的總成本是9．6億澳元，而再開發使資產增值12億澳元。另外一個例子是位于新南威爾士的Kotara中心。當2003年9月西田購入這個中心的時候，該中心已經有不錯的零售表現，但原業主的再開發計劃并不能帶來高利潤，西田在購入以后重新制定了再開發計劃，減少了原計劃中的相對租金較低的電影院的面積，增加了租金更高的零售店鋪和餐飲區的面積。

適度負債，品牌擴張

西田的長期策略是保持其債務對總資產的比例在40％-45％之間。而澳大利亞LFT全行業的平均負債率是39．2％。2005年底西田債務對總資產的比例是41．4％。其債務結構是長中短期盡量平均分布，1年內到期的是17．8億澳元，1年以上5年以下到期的是91．1億澳元，5年以上到期的是69．1億澳元。西田的債務比例在過去十年當中呈上升趨勢，對外國物業投資比重的增加是負債比率上升的一個重要原因，這也和整個LPT行業的趨勢相符。雖然澳大利亞的LPT并沒有規定負債率的上限，但西田意識到繼續上升的債務比例會增加公司的風險，從2006年7月1日起，西田將改變其分配政策，項目的盈利將不再作為可分配利潤的一部分，使其有更多的留存資本去進行投資。 西田的另一個重要的成功原因在于其強大的品牌和管理優勢，這也是西田物業擁有高租出率的主要原因。西田的購物中心在澳大利亞、新西蘭的租出率在99．5％以上，在英國的租出率在99％以上，在美國的租出率也有95％。

西田的無形資產是它的名字，每一個購物中心都是用同一個名字――西田(Westfield)，從1966年WestfieldBurwood購物中心落成開始，西田的購物中心都采用西田(Westfield)來命名，并把這一品牌戰略貫徹至今。當進入一個新的市場時，西田的做法是先以一個購物中心作為據點，讓管理者有充分的時間熟悉當地的市場環境，同時建立起一定的知名度，然后在同一城市或臨近城市選取新的收購和發展對象，這樣就可以在當地最大化地實現晶牌滲透，建立起一個強勢品牌。例如，在美國，西田有12個購物中心是在洛杉磯地區，7個在圣地亞哥，6個在芝加哥地區，而在澳大利亞西田有18個購物中心在新南威爾士省。

西蒙REITs的營商之道以資產組合與投融資運作為核心的地產金融模式　鄭　磊　何佳娜

西蒙(Simon property Group，紐約交易所股票代碼：SPO)是美國REITs中的佼佼者，1997年成為第一支年收益超過10億美金的REITs，1998年成為北美最大的房地產上市企業，2002年被納入標普500指數，2006年被《財富》再度評為最受尊敬的房地產類企業第一名。西蒙成功的營商之道究竟是什么呢?

融資并購，實現高成長

自1993年上市以來，西蒙一直專注于零售類物業經營，而零售物業的主營收入與可出租面積(GLA)是強正相關的，從西蒙的相關數據計算，其主營收入與可出租面積的關聯度達95％以上，也就是說，不斷擴張可出租面積是西蒙提高收入最重要的途徑。

西蒙可出租面積的增長主要來自并購，上市后用于并購的資金多達210億美金。在絕大多數年份，并購帶來的

收入增加額占到全部收入增長額的70％-90％，是成長的最重要動力(圖1)。以1998年西蒙以59億美元的代價收購CPI為例，通過該項收購，西蒙的物業組合中增加了17個區域購物中心、2座寫字樓、1個社區中心和6個區域購物中心的權益，增加可出租面積1180萬平方英尺，占當年總可租面積的7％。1998年西蒙的總收入同比增長了33％，其中40％來源于并購CPI。

并購通常需要巨額資金，單靠自有資金很難支撐龐大的連續并購活動。以近三年的情況為例，2005年西蒙發債融資占并購總價的38％，2004年通過增發普通／可轉換優先基金單位、信貸、抵押貸款、增發普通／優先股、無擔保抵押債券等方式融資占并購總價的40％。

表1：西蒙的區域購物中心和社區購物中心的理論市場價值

圖1：西蒙歷年增長中并購帶來增長的比例

優化資產組合，處置物業是關鍵

對于零售物業REITs，其市場價值取決于每平方英尺可實現的銷售額、底租和租出率。西蒙經營的物業主要有區域性購物中心、社區中心和精品店。通過分析可以明顯看出，區域購物中心在各項指標上表現令人滿意，構成了零售物業的高端市場，而社區中心在租出率上波動較大，而最近兩年才開始經營的精品店方面還有相當大的空間值得發掘(表1)。

對低效率物業的處置是西蒙REITs經營中的另一個關鍵。所有的零售賣場都相當于一個資產組合，如果租出率低，必然使可出租面積貶值，造成空置資源的浪費，而且還會導致單位維護和管理成本過高，影響整個物業組合的利潤水平，通常對這樣的物業的處置方法就是出售。如果出售時的價格比購入價高，還能帶來收益。美國REITs法規禁止惡意炒賣物業的盈利方式，但并不禁止為了提高經營效率或提高物業組合整體質量的正常出售。

西蒙幾乎每年都會出售一批物業，從最近九年的數據看，西蒙僅處置物業就獲利1．89億美元，相當于每年平均增加了兩千萬美元的收入，而平均每年交易額多達上億美元，因此，處置物業已成為西蒙的主要經營活動。

合理規劃融資，控制現金流

除并購外，西蒙每年還投入巨資用于對現有物業的裝修、改擴建和開發新物業，這些資金主要來自于外部融資、處置物業和賣出股票和基金單位的收益，其中外部融資額所占比例超過一半，最高達到80％(圖2)。西蒙頻繁使用的融資方式包括普通和優先股／基金單位、無抵押擔保貸款和債券、抵押擔保貸款和債券、銀行信貸、過橋貸款等。一個明顯特點是，無抵押擔保的貸款和債券占有相當大的比重，這是因為西蒙的財務和信用記錄優良，其結果不僅使西蒙的融資較其他企業容易，而且因風險較低，也獲得了較低的利息率，僅此一項，就使西蒙的競爭力大幅超過其他對手。

西蒙的主要收入來源于客戶長期租約，所以融資戰略也建立在長期固定利率債務上，再融資時努力將浮動利率負債控制在總負債的15％-25％之間。通過多種融資工具的組合運用，西蒙的付息類融資的綜合利率水平在最低的時候可以達到12％，基本是在20％以下做小幅波動。財務數據顯示，即使在西蒙大舉并購的年份，基本上凈現金流都是較好的。

運作地產金融，啟示國內REITs

從西蒙的案例可以看出，首先，零售物業REITs的經營涉及廣泛的物業經營管理和投融資運作，除了日常經營方面開源節流、降低營運成本、提高盈利水平外，更重要的是如何投資，如何融資，如何以穩健充足的現金流支持擴大規模的資本運作。REITs在西方國家被納入金融范疇，是房地產金融的代表性業務，對REITs核心管理人員的技能和知識結構有很高的要求。

圖2：西蒙流入現金的結構