導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流 案例分析

作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科堅(jiān)持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，積極促進(jìn)銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營業(yè)績連上臺階。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著許多危機(jī)。全球金融危機(jī)使得潛在的危機(jī)漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。因此，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對傳統(tǒng)的經(jīng)營模式進(jìn)行反思，企業(yè)是否能抵御這場金融危機(jī)的寒流。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。其中包括堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的投資策略等。快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強(qiáng)的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉(zhuǎn)加上謹(jǐn)慎投資，則保證了企業(yè)在市場波動(dòng)中保持經(jīng)營的安全性和靈活性。

占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業(yè)波動(dòng)的準(zhǔn)確把握，業(yè)績穩(wěn)定增長，2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務(wù)理念方面保持領(lǐng)先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略保持了相對良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。

一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

（一）現(xiàn)金流量整體分析

經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量對企業(yè)來說至關(guān)重要，會(huì)影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來的經(jīng)營成果。從萬科近三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬科的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但實(shí)質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導(dǎo)致其經(jīng)營活動(dòng)為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動(dòng)資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進(jìn)一步分析存貨內(nèi)部構(gòu)成對現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進(jìn)一步分析2010-2012年萬科的存貨明細(xì)可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項(xiàng)目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項(xiàng)目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導(dǎo)致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復(fù)蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的平穩(wěn)會(huì)得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會(huì)相對減輕，企業(yè)有望抓住市場的復(fù)蘇機(jī)會(huì)，進(jìn)一步改善運(yùn)營效率以應(yīng)對后期市場變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入無法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量凈額在三年間均為負(fù)值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因?yàn)槭召忢?xiàng)目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動(dòng)受國家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調(diào)控措施密集出臺后，為鞏固和擴(kuò)大前期調(diào)控的成果，國務(wù)院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，企業(yè)的土地購置和開發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹(jǐn)慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時(shí)償還債務(wù)支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導(dǎo)致籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額在2011年大幅下降。

（二）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年萬科的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來自于經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應(yīng)地增加打折促銷行為。企業(yè)來自投資活動(dòng)的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因?yàn)槿f科的收購項(xiàng)目中，存在購買價(jià)格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物后的凈額為負(fù)數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目中進(jìn)行反映，該項(xiàng)目在投資活動(dòng)現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項(xiàng)目金額又大幅減少，最終導(dǎo)致2011年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降。籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因?yàn)檠胄性谇叭径热紊险{(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使流動(dòng)性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來源，這也體現(xiàn)了國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進(jìn)一步分析萬科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動(dòng)仍然需要得到企業(yè)更多的關(guān)注。

（三）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大和結(jié)算規(guī)模的增長，萬科的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因?yàn)榛I資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導(dǎo)致。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎的策略，不把項(xiàng)目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上，選擇合理時(shí)機(jī)獲取未來發(fā)展所需的項(xiàng)目資源。

二、現(xiàn)金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動(dòng)性和短期償債能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。流動(dòng)比率是短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)，一般認(rèn)為合理的流動(dòng)比率為2。萬科的流動(dòng)比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因?yàn)轭A(yù)收賬款增加了49%，導(dǎo)致流動(dòng)負(fù)債增加了55%。到2012年期末的時(shí)候，流動(dòng)比率降為1.40，遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)值2，這也說明企業(yè)的短期償債壓力增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時(shí)間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動(dòng)性較差，而速動(dòng)比率將存貨這樣的流動(dòng)性較差的資產(chǎn)從流動(dòng)比率中扣除，因此，速動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。速動(dòng)比率一般應(yīng)保持在1以上。萬科近四年的速動(dòng)比率呈現(xiàn)波浪式的變動(dòng)趨勢，2011年速動(dòng)比率大幅下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)2011年度的預(yù)收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元。現(xiàn)金流動(dòng)比率是經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。萬科2010-2012年的現(xiàn)金流動(dòng)比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動(dòng)負(fù)債，必須另外籌集資金以償還短期債務(wù)，企業(yè)的流動(dòng)性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢，這一方面說明企業(yè)很好地利用了財(cái)務(wù)杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負(fù)債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較低、資產(chǎn)負(fù)債率較高，主要都是因?yàn)轭A(yù)收賬款的增加，除預(yù)收賬款外，企業(yè)其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負(fù)債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但是來自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對的重要課題。

（二）獲現(xiàn)能力分析

萬科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因?yàn)榻?jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長了9.93%，而營業(yè)收入增長了43.65%。說明營業(yè)收入的增長中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說企業(yè)的情況不好，還要結(jié)合應(yīng)收賬款政策等進(jìn)行具體分析。但是這種情況應(yīng)該引起企業(yè)的注意。總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運(yùn)營全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強(qiáng)。萬科的資產(chǎn)在不斷的增長，經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量凈額的不穩(wěn)定也就導(dǎo)致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標(biāo)越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強(qiáng)。三年間，萬科的每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因?yàn)榻Y(jié)算規(guī)模的增長。因此，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動(dòng)受限的情況下，企業(yè)對銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。

（三）盈利能力分析

營業(yè)利潤率是營業(yè)利潤和營業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。萬科的營業(yè)利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營業(yè)利潤在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動(dòng)不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，企業(yè)凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。

總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營越有效。從萬科總資產(chǎn)報(bào)酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產(chǎn)總額的增長幅度。

這些都表明企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績增長迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來源，或者無法有效地控制成本，企業(yè)的利潤空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長時(shí)期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來源的日漸縮小，企業(yè)應(yīng)該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強(qiáng)的市場變化和競爭壓力的應(yīng)對能力，通過靈活的銷售策略，嚴(yán)格的成本控制以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略制定等層面的領(lǐng)先優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的持續(xù)增長。

（四）營運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說明一定時(shí)期內(nèi)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控政策相關(guān)，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因?yàn)楣镜闹鳡I業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、較嚴(yán)格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時(shí)間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動(dòng)性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉(zhuǎn)越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應(yīng)該在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經(jīng)營活動(dòng)變化的敏感性也很強(qiáng)。萬科的經(jīng)營規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結(jié)構(gòu)一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長的同時(shí)存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)。這些都與公司謹(jǐn)慎拿地、快速開發(fā)策略以及保持快速周轉(zhuǎn)分不開。2012年存貨周轉(zhuǎn)率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是指從購買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長度。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，說明企業(yè)在運(yùn)營資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降的同時(shí)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)反而上升，這說明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴(yán)格的銷售信用政策，同時(shí)又更多的延長付款時(shí)間、無償占用供應(yīng)商的營運(yùn)資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

三、結(jié)論與建議

（一）加強(qiáng)經(jīng)營環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結(jié)合

2013年2月舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺了樓市調(diào)控的“國五條”。會(huì)議再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。這是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注市場，分析公司的經(jīng)營環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢等問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實(shí)際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相符的投資項(xiàng)目，真正建立企業(yè)的價(jià)值源和現(xiàn)金流增長源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金動(dòng)態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過程是動(dòng)態(tài)的，因此對現(xiàn)金流的管理也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)應(yīng)建立基于現(xiàn)金流的預(yù)算控制系統(tǒng)，通過編制企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算，對經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的各個(gè)階段都制定詳細(xì)的預(yù)算并進(jìn)行有效的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)階段出現(xiàn)的問題并進(jìn)行調(diào)整，保證經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識，追求效率保持高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長。快速周轉(zhuǎn)模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，而且盡管高周轉(zhuǎn)犧牲了單個(gè)項(xiàng)目利潤率，但事實(shí)證明高周轉(zhuǎn)帶來的資本收益水平提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單個(gè)項(xiàng)目的利潤率損失。當(dāng)前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。

（三）實(shí)現(xiàn)多元化融資

資金鏈安全作為企業(yè)價(jià)值增長的重要保障一直倍受關(guān)注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關(guān)閉了包括股權(quán)和債權(quán)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的好轉(zhuǎn)，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關(guān)注。

合作開發(fā)可以變相融資，達(dá)到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應(yīng)的經(jīng)營收益。而且合作開發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來規(guī)模效益，有效分散市場風(fēng)險(xiǎn)，合作雙方共同開發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會(huì)閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進(jìn)國外的先進(jìn)經(jīng)營理念和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金運(yùn)營方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢開拓海外融資渠道。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有一定的強(qiáng)化作用。

（四）強(qiáng)化企業(yè)危機(jī)意識，提高企業(yè)經(jīng)營能力

由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化危機(jī)意識，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高自身的經(jīng)營能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲備取勝的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進(jìn)經(jīng)營，應(yīng)合理控制土地占用量，謹(jǐn)慎拿地，經(jīng)營理念也應(yīng)該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。

居高不下的房價(jià)，讓許多對住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，對庫存商品房做好各項(xiàng)促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高存貨周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進(jìn)度，確保資金及時(shí)到賬，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時(shí)間。

（五）實(shí)施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競爭優(yōu)勢

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競爭，行業(yè)競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉(zhuǎn)變一方面是因?yàn)樾袠I(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因?yàn)樵谡哒{(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機(jī)需求被抑制，消費(fèi)者購房行為趨于理性，對企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等許多方面的認(rèn)知能力都有所提升。順應(yīng)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等自身能力的建設(shè)上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業(yè)的競爭能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務(wù)配套也將成為客戶購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。企業(yè)要進(jìn)一步豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優(yōu)勢的企業(yè)往往才能更準(zhǔn)確地把握市場變動(dòng)，抓住發(fā)展良機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

篇2

自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實(shí)其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測何時(shí)這種泡沫會(huì)消失，屆時(shí)會(huì)引來房地產(chǎn)的一個(gè)大幅下跌。但是，在泡沫化自動(dòng)消失前，房地產(chǎn)的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價(jià)格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個(gè)社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達(dá)到了峰值，而后2010年有一個(gè)明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模基本呈現(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動(dòng)明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流，而經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量有一個(gè)正向的數(shù)值。投資活動(dòng)的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動(dòng)去進(jìn)行，經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)基本上沒產(chǎn)生一個(gè)正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。

篇3

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現(xiàn)金流狀況也始于近幾年，初步認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在活力反映在經(jīng)營的現(xiàn)金流量方面，所以，關(guān)于現(xiàn)金流的理論和實(shí)踐更是匱乏。我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理存在以下幾個(gè)問題：

（一）現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。我國現(xiàn)金流管理僅停留在公司運(yùn)營層面，并沒有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。現(xiàn)金流管理的內(nèi)容只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

（二）現(xiàn)金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時(shí)實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。

（三）現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量。對于業(yè)績質(zhì)量問題重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價(jià)體系仍是“利潤導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要?jiǎng)佑矛F(xiàn)金交稅的時(shí)候才注重現(xiàn)金流管理；或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理改進(jìn)措施

現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個(gè)方面，分別涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

（一）現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理

1、企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向，現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，制定企業(yè)戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況，同時(shí)現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進(jìn)行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析，現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言，在企業(yè)的發(fā)展過程中要根據(jù)自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目擴(kuò)張，跟風(fēng)實(shí)施全國發(fā)展戰(zhàn)略；針對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)外表的誘惑，不要盲目涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，畢竟高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)會(huì)有所不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。管理者必須能夠準(zhǔn)確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)及定位，并能夠根據(jù)對現(xiàn)金流量的需要，提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。所以，戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配，要突出重點(diǎn)，不可一視同仁，等而視之。同時(shí)，還要注意在不同發(fā)展階段，經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。

3、現(xiàn)金流量管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長性動(dòng)態(tài)平衡。流動(dòng)性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。如果企業(yè)有充分的現(xiàn)金或者資產(chǎn)能夠在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，則企業(yè)具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。流動(dòng)性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。企業(yè)的收益能力取決于管理層將其所掌握的現(xiàn)金等資源投放到能給企業(yè)帶來預(yù)期收益的資產(chǎn)或項(xiàng)目中去實(shí)現(xiàn)增殖。所以，無論將現(xiàn)金投資于流動(dòng)資產(chǎn)，還是投資于固定資產(chǎn)、股權(quán)等長期資產(chǎn)，都應(yīng)以提高或維護(hù)必要的收益性為基本取舍標(biāo)準(zhǔn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。自我積累能力集中表現(xiàn)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的大小以及現(xiàn)金凈流量的利用效果。企業(yè)就是要通過不斷的自我積累和發(fā)展來實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的持續(xù)創(chuàng)造。

4、戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報(bào)期長，資金回流比較慢，而且因?yàn)橘Y本投資巨大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn)。最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營即是這一理論的完美運(yùn)用。酒店經(jīng)營可以產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，這些資金可以流動(dòng)到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。同時(shí)，酒店業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流大，其自建物業(yè)可以抵押貸款，能夠成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蓄水池”。

（二）現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理

1、現(xiàn)金流預(yù)算。現(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，日常現(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門編制資金總預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。

2、現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個(gè)部分。（1）房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。（2）在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。（1）推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款。（2）依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50%以上才能拿到部分款項(xiàng)。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以控制和難以預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)以及利潤分配風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加劇；在第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風(fēng)險(xiǎn)或是融資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下特點(diǎn)：

（1）財(cái)務(wù)杠桿使用過度

由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇貸款，造成資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿的使用具有雙重效應(yīng)，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運(yùn)營擁有大量外來資本的公司，并產(chǎn)生很好的稅盾效應(yīng)，提高股東權(quán)益收益率。另一方面，過高的財(cái)務(wù)杠桿意味著較高的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權(quán)益收益率面臨較大的不穩(wěn)定性。

（2）資金周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程主要包括征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)四個(gè)階段。在這四個(gè)階段中每個(gè)階段都需要進(jìn)行資金的投入，只有在第三階段符合預(yù)售條件的公司才能進(jìn)行預(yù)售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產(chǎn)期限不匹配

房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨。房地產(chǎn)存貨分為非開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品，非開發(fā)產(chǎn)品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發(fā)產(chǎn)品包括擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、己完工商品住宅和出租開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨一般是流動(dòng)性差、不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，因此，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現(xiàn)金流入期限不均衡

大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開展期采用預(yù)售方法獲得資金流入，但各開發(fā)項(xiàng)目的銷售期和預(yù)售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現(xiàn)金流入也可能不均衡。這樣導(dǎo)致現(xiàn)金流入較低的一年面臨短期償債的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)金流入較多的一年產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金冗余，長期看來，無法保證一定的現(xiàn)金利息涵蓋比例。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程為載體的，資本運(yùn)動(dòng)在投資、籌資、營運(yùn)、利益分配四個(gè)基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時(shí)，普通股收益大幅度下降的可能。當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時(shí)間籌集到最多的資金，而風(fēng)險(xiǎn)較小費(fèi)用較低就成為企業(yè)籌集資金的目標(biāo)。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，又造成資金浪費(fèi)；利率過高，債務(wù)規(guī)模過大而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定因素的影響，影響企業(yè)盈利水平和償債能力，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資報(bào)酬水平的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在初期技術(shù)可行性分析、市場調(diào)研、以及項(xiàng)目投資回報(bào)率分析上有誤造成企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理，投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。形成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有：房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，投資增長過快，對合作伙伴或項(xiàng)目開發(fā)不了解，房地產(chǎn)市場的空置率高，房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化等等。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三方面。一是銷售風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)樓市變化復(fù)雜，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和政策調(diào)控變化的影響，如果對市場行情把握不準(zhǔn)確或?qū)?xiàng)目產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，都會(huì)造成銷售緩慢、產(chǎn)品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風(fēng)險(xiǎn)。如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導(dǎo)致開發(fā)成本超過自身的概預(yù)算水平或同行業(yè)平均水平，使得企業(yè)在市場競爭過程中缺乏成本優(yōu)勢。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管控風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域跨度的增大和項(xiàng)目的逐漸增多，如果某項(xiàng)目重大事項(xiàng)決策制度不健全、監(jiān)管制度不完善，都可能會(huì)給項(xiàng)目運(yùn)營帶來風(fēng)險(xiǎn)和損失。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配的風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益分配可能給企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和管理帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因股息分配和留存收益和結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)償債能力、再生產(chǎn)能力規(guī)模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價(jià)大幅下挫，這些都會(huì)給企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一般方法

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評估、測度的基礎(chǔ)上，為了控制和降低房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)密的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產(chǎn)債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)相相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)融資體系，以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。還應(yīng)進(jìn)一步完善間接融資，推進(jìn)間接融資形式多樣化，創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質(zhì)量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

做好投資項(xiàng)目的可行性分析，靈活應(yīng)用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；對資金投入、流轉(zhuǎn)、配置和回收等資金循環(huán)過程的預(yù)測和分析；對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)的預(yù)測和分析，以及對項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行分析，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣勢。

在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的年獲利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)投資的基礎(chǔ)上，將各種不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行搭配投資，以減少降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同房產(chǎn)類型、不同區(qū)域的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）加強(qiáng)對日常現(xiàn)金流量的預(yù)測，重視經(jīng)營性現(xiàn)金流

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)。編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的投資、經(jīng)營和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式，集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運(yùn)作效率，使公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，筆者對其利潤分配提出幾點(diǎn)建議：（1）制訂長期的利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有充分利用內(nèi)源融資成本低的優(yōu)點(diǎn)，增加了企業(yè)的融資成本，嚴(yán)重影響了企業(yè)的利潤。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配具有隨意性、不規(guī)范的特征，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高，資本結(jié)構(gòu)不合理，嚴(yán)重影響企業(yè)到外部進(jìn)行融資。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)融資策略及經(jīng)營戰(zhàn)略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強(qiáng)內(nèi)源融資能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。（2）利潤分配減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，自有資金規(guī)模小，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。這種分配方式具有以下優(yōu)點(diǎn)：降低融資成本，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力；有利于擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)競爭能力；擴(kuò)大資本規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所具有的條件和所處的環(huán)境來看，這種分配方式應(yīng)在中短期內(nèi)處于主導(dǎo)地位。

參考文獻(xiàn)

[1]蔡敏妮.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技信息，2010（29）.

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

［中圖分類號］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí),投資規(guī)模巨大,一個(gè)項(xiàng)目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動(dòng)比較大,單筆金額之間的差額巨大,會(huì)多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí),一般資金的回收期比較長,不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時(shí)甚至可以長達(dá)數(shù)年,而對于企業(yè)來說,資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長的開發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動(dòng)、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價(jià)格,而我國實(shí)行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會(huì)抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地加大,此時(shí)房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會(huì)要求提高資金的報(bào)酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境相對比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財(cái)務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄

我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn),對企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財(cái)務(wù)活動(dòng),就一定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策,主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會(huì)受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會(huì)增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動(dòng),而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,確保信息的可靠性以及對財(cái)務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財(cái)務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃要以增減加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

第三,提高財(cái)務(wù)信息的整合能力。財(cái)務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與其他經(jīng)營部門等非財(cái)務(wù)部門的工作通過信息平臺進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財(cái)務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測和動(dòng)態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時(shí),通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對其資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋與修正。

參考文獻(xiàn):

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篇6

【關(guān)鍵詞】 可持續(xù)增長 經(jīng)營模式 金融模式

1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速增長，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額與資產(chǎn)規(guī)模亦大幅增長。過往十余年的高速增長使我國房地產(chǎn)企業(yè)將房價(jià)地價(jià)上漲作為一成不變的假設(shè)，依靠囤地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，形成重資產(chǎn)與低周轉(zhuǎn)并存的經(jīng)營模式，支持這一經(jīng)營模式的是高度依賴外部融資的的金融模式，忽視了企業(yè)增長的經(jīng)營效率極限與金融資源約束。近年來全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控使得我國房地產(chǎn)面臨企業(yè)經(jīng)營效率下降與外部融資受阻的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)以缺少對抗周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營模式和高杠桿的金融模式共同支撐的高速增長面臨巨大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。合理配置企業(yè)的經(jīng)營模式與金融模式，進(jìn)行增長管理成為我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的必然選擇。

一、文獻(xiàn)回顧與理論分析

企業(yè)增長理論的發(fā)展經(jīng)歷了由定性研究到近年量化研究階段，近年來美國學(xué)者在前人定性研究基礎(chǔ)上，提出企業(yè)可持續(xù)增長理論量化模型，有代表性的是希金斯（Higgins，1977）可持續(xù)增長模型和范霍恩（James C，Van Horne，1988）可持續(xù)增長模型。

希金斯（1977）和范霍恩（1988）將可持續(xù)增長定義為企業(yè)保持基期的財(cái)務(wù)政策（資本結(jié)構(gòu)和股利政策）和經(jīng)營效率（銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率），在企業(yè)財(cái)務(wù)資源承載力范圍內(nèi)，公司可以實(shí)現(xiàn)的最高銷售收入增長率。希金斯強(qiáng)調(diào)在不改變資本結(jié)構(gòu)的情況下，負(fù)債隨著權(quán)益的擴(kuò)張而同比率增長，二者共同決定資產(chǎn)的增長，而資產(chǎn)的增長制約企業(yè)的銷售增長，而決定資產(chǎn)增長的關(guān)鍵是權(quán)益的增長，所以企業(yè)可持續(xù)增長等于權(quán)益增長率。后來范霍恩放寬上述假設(shè)給出企業(yè)發(fā)行新股情況下可持續(xù)增長率量化模型。

可見企業(yè)可持續(xù)增長受到財(cái)務(wù)政策（資本結(jié)構(gòu)和股利政策）和經(jīng)營效率（銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）的影響，但企業(yè)經(jīng)營效率與企業(yè)負(fù)債增長亦面臨極限，企業(yè)增長亦面臨極限。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增長風(fēng)險(xiǎn)分析

1、經(jīng)營模式及其風(fēng)險(xiǎn)分析

1998年住房商品化改革以來，我國進(jìn)入快速城市化階段，城市人口的膨脹和人口向大城市遷移使得住宅地產(chǎn)需求持續(xù)增長，而地產(chǎn)行業(yè)供給在中短期內(nèi)是缺乏彈性的，客觀上成為房價(jià)上漲以及行業(yè)增長的推動(dòng)力;其次，由于住宅開發(fā)門檻較低，商品住宅供不應(yīng)求，我國房地產(chǎn)企業(yè)以住宅開發(fā)商為主，主流房地產(chǎn)企業(yè)采用“買地―建設(shè)―將完工房屋推向市場”的經(jīng)營模式。

在地價(jià)房價(jià)不斷上漲的趨勢下，土地升值速度高于持有土地的資本成本，持有土地本身就能夠貢獻(xiàn)豐厚的回報(bào);在資本市場，土地儲備被投資者作為對地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營能力與估值評判的重要指標(biāo)，尤其在碧桂園通過擴(kuò)大土地儲備規(guī)模在港交所IPO成功后，更促使其他企業(yè)的效仿，2005年以來房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的增長速度開始遠(yuǎn)快于其開發(fā)建設(shè)速度，許多上市公司的土地儲備足夠其10至15年的開發(fā)建設(shè)之用，使企業(yè)的周轉(zhuǎn)率也保持在較低水平，形成重資產(chǎn)與低周轉(zhuǎn)并存的經(jīng)營模式。

房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)與低周轉(zhuǎn)模式下的規(guī)模擴(kuò)張可持續(xù)的前提是房價(jià)地價(jià)不斷上漲，企業(yè)的經(jīng)營效率可持續(xù)，企業(yè)擴(kuò)張的經(jīng)營性資金缺口可不斷取得外部融資支持，忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)該經(jīng)營模式缺少能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流來對抗周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的對沖機(jī)制。近年來房價(jià)地價(jià)升值速度減緩，資金成本上升，持有土地資產(chǎn)回報(bào)率在降低;信貸受阻與銷售下滑并存導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無足夠資金去支付到期負(fù)債、購地支出、開發(fā)建設(shè)支出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力加大，重資產(chǎn)與低周轉(zhuǎn)并存的經(jīng)營模式的可持續(xù)性面臨巨大挑戰(zhàn)。

2、金融模式及其風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融屬性明顯，主要體現(xiàn)在其對宏觀金融環(huán)境敏感，對住房金融體系的依賴和地產(chǎn)開發(fā)融資的特殊性。我國房地產(chǎn)企業(yè)長期高存貨與低周轉(zhuǎn)并存的經(jīng)營模式導(dǎo)致融資前現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)數(shù)，不斷補(bǔ)充融資，保持高負(fù)債成為開發(fā)商繼續(xù)其經(jīng)營模式的必然選擇。截至2011年底中國開發(fā)商的加權(quán)平均凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)69%。

摩根大通信貸研究團(tuán)隊(duì)的研究結(jié)果顯示中國上市房企總?cè)谫Y中，三分之二為國內(nèi)在建工程抵押貸款，三分之一為離岸融資，在建工程抵押貸款多為2―3年的銀行貸款，短債長投問題突出，過度依賴銀行融資導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨政策調(diào)控及銀行信貸收縮時(shí)融資風(fēng)險(xiǎn)倍增;離岸債權(quán)融資對企業(yè)的資信及財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的較高要求，國際市場投資者對中國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好的波動(dòng)均加大離岸債權(quán)融資獲取難度及不確定性;盡管近年來國內(nèi)出現(xiàn)信托融資及人民幣房地產(chǎn)基金一定程度上緩解銀行信貸收縮導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，但信托融資13%～18%或更高的融資成本、房地產(chǎn)基金發(fā)展初期在名股實(shí)債的交易結(jié)構(gòu)安排與較高的資金成本，對于低谷期房地產(chǎn)企業(yè)的生存和利潤造成巨大的壓力。

房地產(chǎn)的金融屬性、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的負(fù)債比率限制及獲取融資的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)獲得外部融資有較大的不確定性，尤其是在面臨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與行業(yè)調(diào)控的宏觀環(huán)境中，可見高杠桿的金融模式對重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)并存的經(jīng)營模式的支持力有限。

3、經(jīng)營模式與金融模式錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)以重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式與高杠桿的金融模式共同支持企業(yè)飛速增長的前提是房價(jià)地價(jià)不斷上漲，企業(yè)的經(jīng)營效率可持續(xù)，企業(yè)擴(kuò)張的經(jīng)營性資金缺口可不斷取得外部融資支持，但現(xiàn)實(shí)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式無力對抗周期波動(dòng)與政策調(diào)控導(dǎo)致的經(jīng)營效率下降風(fēng)險(xiǎn)，并高度依賴持續(xù)外部融資;另一方面我國房地產(chǎn)企業(yè)的金融模式對經(jīng)營模式的支持力在周期波動(dòng)與政策調(diào)控的宏觀環(huán)境是有限的，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與金融模式的錯(cuò)配導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張面臨巨大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)增長的可持續(xù)性面臨考驗(yàn)。

三、案例分析：綠城增長風(fēng)險(xiǎn)分析

綠城集團(tuán)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)、低利潤經(jīng)營模式的形成主要源于其依靠土地儲備進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略、打造高品質(zhì)產(chǎn)品的高端定位及其大量儲備高價(jià)土地的存貨擴(kuò)張策略。由于高品質(zhì)產(chǎn)品形成的低周轉(zhuǎn)及企業(yè)高價(jià)囤地形成的高成本使得企業(yè)運(yùn)營對凈資產(chǎn)的貢獻(xiàn)有限，于是綠城在重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)、低利潤經(jīng)營模式下高價(jià)囤地?cái)U(kuò)張的資金需求就只能依賴不斷放大杠桿，綠城的權(quán)益乘數(shù)一直高于同行水平。當(dāng)較低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對高負(fù)債支撐乏力的時(shí)候，綠城采取了以新債還舊債，因?yàn)殂y行信貸收縮進(jìn)而轉(zhuǎn)向信托融資，但信托融資的高成本也加重了綠城的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致綠城項(xiàng)目的銷售受阻，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，綠城對銀行的依賴過重，銀行收緊銀根，綠城的資金鏈立刻緊繃，但到期負(fù)債、購地支出、開發(fā)建設(shè)支出使綠城面臨現(xiàn)金流壓力，其融資前現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)的狀態(tài)遇到政策調(diào)控時(shí)難以持續(xù)。2012年融創(chuàng)收購了綠城分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津區(qū)域9個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán);九龍倉通過購買新股和可轉(zhuǎn)債的方式向綠城注入約人民幣42億元的現(xiàn)金，持有綠城24.6%股權(quán)，成為綠城第二大股東。上述交易雖有助于綠城應(yīng)付債務(wù)，但綠城非理性擴(kuò)張卻導(dǎo)致其增長速度受損。

對兼具低周轉(zhuǎn)率和低利潤率且定位高端的綠城來說，面對頻繁的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，理性的金融模式應(yīng)該是低負(fù)債，維持較高的現(xiàn)金流以應(yīng)對行業(yè)周期波動(dòng)與政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但綠城卻選擇了重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)、低利潤經(jīng)營模式與高杠桿搭配，放大其面臨周期波動(dòng)與政策波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長，回歸理性成為綠城的必然選擇。截至2011年年底，綠城集團(tuán)全國土地儲備達(dá)4000多平方米，足夠未來5―7年的開發(fā)需求，面對新的形勢，綠城在其2011年年報(bào)中指出：“未來購置土地會(huì)更加審慎，一定會(huì)先衡量公司的現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)決策后再做購地決策，并多以合作開發(fā)和代建模式進(jìn)行，以緩解現(xiàn)金流壓力。”

四、結(jié)論：經(jīng)營模式與金融模式合理配置才能實(shí)現(xiàn)房企可持續(xù)增長

對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長需理性把握企業(yè)的經(jīng)營效率極限與金融資源約束，企業(yè)應(yīng)以長期經(jīng)營效率來制定增長策略，并在低谷期適時(shí)調(diào)整;選擇與企業(yè)的經(jīng)營模式相匹配的金融模式支持企業(yè)正常發(fā)展的資金需求，注重經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金流，而非無限制加大財(cái)務(wù)杠桿。總之，經(jīng)營效率與金融模式合理配置才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　現(xiàn)金流　資金鏈　財(cái)務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金被認(rèn)為是企業(yè)的血液。自始至終貫穿于企業(yè)生存和發(fā)展中的每個(gè)環(huán)節(jié)。在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)的代表。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大、營運(yùn)周期長、資金回籠慢、高財(cái)務(wù)杠桿、負(fù)現(xiàn)金流量凈額、土地囤積。在金融危機(jī)下，經(jīng)濟(jì)下滑。市場供應(yīng)大于需求，消費(fèi)者回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷，一旦出現(xiàn)資金緊缺就有可能導(dǎo)致危機(jī)。

一、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況

2008年，世界性的金融危機(jī)中，中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，資金缺口大一直是行業(yè)內(nèi)存在的問題。2008年，宏觀市場處于下行，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力進(jìn)一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地儲備過多，支付土地款的壓力過太；

2、為上市圈錢將主要精力花費(fèi)在擴(kuò)大土地儲備和推動(dòng)上市進(jìn)程方面，而忽視企業(yè)基本運(yùn)營能力的維護(hù)；

3、消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)加重，房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況堪憂，銷售回款狀況極差導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流量差。

4、美國次貸危機(jī)造成中國房地產(chǎn)企業(yè)赴美上市融資受挫，2008年初有40家房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備到境外上市，擬融資200億美金，到現(xiàn)在為止美國上市的房地產(chǎn)公司只成了一家，融進(jìn)來的資金是1.8億(河南鑫苑)，國際金融危機(jī)直接影響了中國房地產(chǎn)市場。

二、案例分析

在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大，關(guān)注其現(xiàn)金流就顯得尤為重要。本文選取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡稱“該公司”)的年報(bào)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)均來自公開途徑。如證交所網(wǎng)站及該企業(yè)網(wǎng)站。該公司的投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以開發(fā)住宅為主。2008年，宏觀市場下行，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，該公司依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績，其在全國住宅市場的份額從2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市場份額同比上升了50％，保持行業(yè)老大的地位。該公司是中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其市場占有率高，其具有代表性，因此選取該公司作為案例，并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。以下基于該公司2008年的年報(bào)。分析其有關(guān)現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(一)會(huì)計(jì)利潤與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流分析

企業(yè)在關(guān)注會(huì)計(jì)利潤的同時(shí)，也要關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，其中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量能夠反映現(xiàn)金流的質(zhì)量，根據(jù)該公司2008年年報(bào)，通過分析該公司2008年的每股收益與每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的關(guān)系。

1、基本情況

2008年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入接近409億元，同比增長15.38％，其中主營業(yè)務(wù)收入由銷售收入和物業(yè)管理收入構(gòu)成，銷售收入為404.89億元，同比增長15.11％；物業(yè)管理收入為2.5億元。同比增長20.36％，凈利潤40.3億元，同比下降16.7％。

2008年經(jīng)營現(xiàn)金余額為-3,415萬元，每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-0.003元。2008年每股收益達(dá)到0.37元，其遠(yuǎn)高于每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

2、分析結(jié)論

企業(yè)的盈利并未換回較為理想的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。導(dǎo)致這種情況的主要原因有：一是支付高價(jià)土地款仍然大量存在；二是很多開發(fā)產(chǎn)品未銷售，或者說存貨增長超過了銷售。未出售的土地及地產(chǎn)還需要交納高額土地使用稅。這樣導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)比率計(jì)算的參考價(jià)值降低，企業(yè)事實(shí)上的流動(dòng)性變差。

(二)經(jīng)營現(xiàn)金流與整體現(xiàn)金流分析

1、基本情況

企業(yè)的整體現(xiàn)金流量能更好地反映企業(yè)的資金狀況，該企業(yè)2008年現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額及它們的結(jié)構(gòu)見下表：

(1)2008年該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額相比上年大幅上升，但是進(jìn)一步分析，2008年的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為4,278,326萬元，而2007年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為4,471,280萬元，結(jié)構(gòu)比增長百分比下降0.62％；2008年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為3,021,806.77萬元，而2007年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為4,617,106.88萬元，結(jié)構(gòu)比增長百分比下降-13.64％。

(2)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為586,634萬元。其中，發(fā)行債券收到現(xiàn)金575,998萬元，借款收到現(xiàn)金1,432,598萬元，償還債務(wù)支付現(xiàn)金1，169,059萬元。

2、分析結(jié)論

(1)2008年，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金的下降幅度大于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的下降幅度。因此。2008年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的增加主要是由于購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金的大幅降低。減少了現(xiàn)金流出量，并不是因?yàn)殇N售增加引起現(xiàn)金流入量增加。

2008年，該公司對13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元，它們大多為2007年的“地王”項(xiàng)目，可以推測，由于地價(jià)和房價(jià)的下跌，該公司在2009年的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流入量也會(huì)相應(yīng)減少。

(2)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量為2,055,890萬元，使得該公司報(bào)告期內(nèi)不僅現(xiàn)金流入量大于現(xiàn)金流出量，還使其在2008年年末手上持有199億元的貨幣資金，然而該公司在2009年即將到期的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì)178億元，其償付178億元到期債務(wù)后，還持有20億元的貨幣資金可以用于項(xiàng)目投入。因此，為保證2009年開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，該公司不得不進(jìn)一步融資，以滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要。由于籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量并不能作為企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的資金來源，因此必須考慮企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標(biāo)，并應(yīng)該以穩(wěn)定的、可持續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)金流入作為企業(yè)的資金來源，以提升企業(yè)現(xiàn)金流量的質(zhì)量。

(三)短期償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)

速動(dòng)比率、流動(dòng)比率均反映了企業(yè)的短期償債能力，是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)，企業(yè)必須考慮具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流量來對應(yīng)短期償債能力。下表是該公司與其他三家行業(yè)巨頭的短期償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)

根據(jù)相關(guān)公司年報(bào)資料。該公司2008年期末流動(dòng)比率是1.76，接近企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)準(zhǔn)值2。但該公司2008年期末的速動(dòng)比率卻是0.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)注值1，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保守速動(dòng)比率0.8，這說明公司短期償債能力存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。該公司的速動(dòng)比率與流動(dòng)比率相差甚遠(yuǎn)，主要在于該公司高達(dá)858.9億元的存貨。其他三個(gè)行業(yè)巨頭金地、招商、保利的速動(dòng)比

率分別為0.38、0.67、0.61，除了金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)均高于該公司；流動(dòng)比率分別為2.19、2.73、2.29，均超過2并高于該公司的流動(dòng)比率，但是，它們的速動(dòng)比率與流動(dòng)比率差距也很大，主要原因均為存貨余額大。如果能順利地將存貨變現(xiàn)回籠資金，那么在很大程度上，緩解了資金壓力。

另一方面，該公司年報(bào)顯示，2009年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債132億，短期貸款46億，共計(jì)178億，較2007年期末多出93億。再看該公司2008年的應(yīng)付利息，金額為2億元，而2007年僅為1億元，同比翻一番，可見，應(yīng)付利息對于該公司又是一筆不小的開支。

報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，該公司當(dāng)前擁有貨幣資金199億，可以覆蓋2009年到期的債務(wù)。但一個(gè)顯然的事實(shí)是，除去應(yīng)付各項(xiàng)銀行債務(wù)，該公司手中能夠自由支配的現(xiàn)金僅為20億。而2009年的市場尚存在重大的不確定性。因此，2009年，對于該公司是新一輪的挑戰(zhàn)，其矛盾依然是其高額的償債壓力與銷售之間的矛盾，如果銷售不暢，且資本市場和銀行信貸未給予該公司支持的情況之下，該公司的財(cái)務(wù)壓力將被放大，而該公司多余的資金不足以支撐其2009年的開竣工計(jì)劃，因此進(jìn)一步融資已是必然。

三、結(jié)論與對策

(一)對庫存商品房做好促銷

面對一路下滑的銷售，做好各項(xiàng)促銷工作，如降價(jià)，是房地產(chǎn)商應(yīng)對市場變動(dòng)的首選策略。居高不下的房價(jià)，令許多對住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國家出臺救市政策，也只能產(chǎn)生“一窩蜂”的效應(yīng)，并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。

(二)轉(zhuǎn)讓持有過多的土地

對于資金短缺又持有土地的房地產(chǎn)企業(yè)可以變賣土地，直接獲得大量現(xiàn)金流入。在土地跌價(jià)的形勢下，雖然變賣土地對企業(yè)造成一定損失，但是，至少能解決企業(yè)目前的資金壓力，幫助企業(yè)度過難關(guān)。

(三)加強(qiáng)銀企合作

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間不再局限于簡單的“借錢還錢”。應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)銀企之間有效合作和溝通聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，努力開創(chuàng)銀企合作新局面，在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展中互相配合、穩(wěn)抓機(jī)遇、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏共榮。

篇8

[關(guān)鍵詞] 會(huì)計(jì) 實(shí)務(wù) 探討

一、企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制探討

籌辦期是公司開展經(jīng)營活動(dòng)的準(zhǔn)備階段，在這個(gè)階段，公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)沒有正常開展，主要進(jìn)行投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)。處于正常生產(chǎn)經(jīng)營期的公司，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，必須編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表及利潤分配表和現(xiàn)金流量表。由于復(fù)式記賬和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表之間存在固有的勾稽關(guān)系。處于籌辦期的企業(yè)由于沒有開展正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，企業(yè)需編制資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。由于籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性以及間接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量缺乏凈利潤基礎(chǔ)，使得編制現(xiàn)金流量表具有其特殊性。

我們分析現(xiàn)金流量表主表部分的編制。在編制現(xiàn)金流量表主表時(shí)，如何劃分籌辦期發(fā)生的費(fèi)用所引起的現(xiàn)金流量是編制籌辦期現(xiàn)金流量表的特殊之處。按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則，投資活動(dòng)是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。籌資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。經(jīng)營活動(dòng)是企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。企業(yè)籌辦期發(fā)生的開辦費(fèi)，主要包括登記注冊費(fèi)、估驗(yàn)資費(fèi)等，這些費(fèi)用的發(fā)生同公司的設(shè)立行為相關(guān)，而與企業(yè)經(jīng)營收入不存在直接的聯(lián)系。

二、收購或出售子公司的現(xiàn)金流量表的編制探討

既然報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司引致的現(xiàn)金流量歸類為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量，則應(yīng)該將企業(yè)在出售、購買子公司日子公司的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在合并現(xiàn)金流量表上也應(yīng)該作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量列示。企業(yè)報(bào)告期內(nèi)出售子公司將導(dǎo)致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會(huì)計(jì)范圍內(nèi)。子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不再包括在期末的合并資產(chǎn)負(fù)債表中，故子公司在出售日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出在“支付的與其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映；購買子公司時(shí)，合并資產(chǎn)負(fù)債表期初數(shù)中不包括所購買子公司期初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，而所購買子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則包括在合并資產(chǎn)負(fù)債表中。在購買日被購買子公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入在“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差計(jì)算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡，而且使得企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司現(xiàn)金流量的分類在邏輯上具有一致性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算探討

正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

對單體開發(fā)項(xiàng)目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算探討

土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人根據(jù)土地增值額及超額累進(jìn)稅率計(jì)算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算時(shí)，簡單套用財(cái)政部的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》，在銷售一個(gè)項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)一定的會(huì)計(jì)資料估計(jì)應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金”帳做出記錄。在項(xiàng)目全部銷售完成時(shí)或原來基于估計(jì)的情況發(fā)生變化時(shí)，可能需要對先前記錄的“應(yīng)交稅金”賬戶進(jìn)行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]賀志東:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)操作實(shí)務(wù).電子工業(yè)出版社,2007年04月

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其在經(jīng)營過程中所自然產(chǎn)生的特性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其不僅資金需求量大，而且流動(dòng)性差，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于利用傳統(tǒng)的滾動(dòng)開發(fā)模式，導(dǎo)致其債務(wù)杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經(jīng)年報(bào)的93家上市房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)62.77%，因而償債風(fēng)險(xiǎn)高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)其整個(gè)開發(fā)周期是現(xiàn)對較長，一般都在一年以上，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）資金緊張

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發(fā)貸款，二是自有資金，三是預(yù)售款。前二者的大門已經(jīng)緊閉或即將關(guān)閉剩下的就是預(yù)售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發(fā)商的商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售資金將實(shí)行封閉式管理，銀行必須根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工程度證明，分批次和分時(shí)段向開發(fā)商支付相關(guān)預(yù)售款資金。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對流動(dòng)資金十分依賴，房地產(chǎn)企業(yè)的資金一旦緊張，由此帶來的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將迅速上升。

（二）抑制需求

各地限購令的陸續(xù)出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機(jī)性購買等不合理需求，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房價(jià)的平穩(wěn)。然而這對于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說顯然不是一個(gè)好消息，與此同時(shí)，房產(chǎn)稅如“箭在弦上”，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)可謂雪上加霜，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠的是高價(jià)拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產(chǎn)企業(yè)原先貸款高價(jià)拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增加供給

2011年剛出臺的“十二五”規(guī)劃指出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房（對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，與其說是塊大蛋糕，其實(shí)更像一塊雞肋，因?yàn)榻ㄔO(shè)保障房對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%左右。伴隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)和提速以及相關(guān)調(diào)控政策落實(shí)，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價(jià)格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個(gè)雞肋將不斷侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的利潤區(qū)間，從而放大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）行政督導(dǎo)

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金需求量大，運(yùn)作周期長，一般采用高價(jià)拿地，快速買樓的方式進(jìn)行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且開始細(xì)化落實(shí)，一方面卡住了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時(shí)又通過房產(chǎn)稅、限購令、保障房等相關(guān)配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動(dòng)用行政手段，從而打亂了房地產(chǎn)企業(yè)長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及其報(bào)酬出現(xiàn)無法全部收回的可能，而房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現(xiàn)的新形勢，采取措施有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得十分重要。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

要想加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理，從預(yù)算的制定到預(yù)算的執(zhí)行都必須從嚴(yán)把關(guān)，不斷監(jiān)督落實(shí)到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督，樹立現(xiàn)金流管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的各級領(lǐng)導(dǎo)必須切實(shí)認(rèn)識到加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展的重要性，從戰(zhàn)略地位定位現(xiàn)金流量管理。最后還可以縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高資金的使用效率，采取分期開發(fā)、邊建邊銷售的開發(fā)模式，不斷縮短資金的回籠。

（二）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿比率

伴隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度的逐漸加大以及相關(guān)配套政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮已成定局，倘若房地產(chǎn)企業(yè)依舊維持現(xiàn)在70%以上的高負(fù)債，必將把房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步推高，特別是隨著基準(zhǔn)利率的不斷調(diào)高，利息支出將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿，從而有效其控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。

（三）向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

商業(yè)地產(chǎn)是指通過合理經(jīng)營從而達(dá)到取得可持續(xù)增長的收益或者可以持續(xù)升值的物業(yè)資產(chǎn)，比如酒店式公寓、商鋪物業(yè)等，其已不再是普通意義上的房地產(chǎn)，而是將整個(gè)城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)目前所處的情況進(jìn)行分析，很容易得出房地產(chǎn)企業(yè)目前正好處于既有內(nèi)在優(yōu)勢，又有外在危險(xiǎn)的情況（優(yōu)勢――威脅）ST，此時(shí)應(yīng)該采取的策略是利用優(yōu)勢避免威脅，即利用房地產(chǎn)企業(yè)自身能力優(yōu)勢，向其他領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張和進(jìn)軍，實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略才能有效控制房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)如果能從普通住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將有效地規(guī)避國家現(xiàn)行政策調(diào)控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)算；管理；措施

一、引言

預(yù)算管理是將企業(yè)的決策目標(biāo)及其資源配置用預(yù)算的方式加以量化，以達(dá)到企業(yè)資源有效配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，提高生產(chǎn)效率的企業(yè)管理活動(dòng)或過程的總稱。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其本身的特殊性決定了預(yù)算管理的必要性。首先，房地產(chǎn)行業(yè)受國家財(cái)政與金融政策制約，政策風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)首要的不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)當(dāng)通過預(yù)算管理防控風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，動(dòng)輒數(shù)億數(shù)十億投資產(chǎn)生現(xiàn)金流入流出。如競拍土地，金額巨大，動(dòng)輒上億，乃至數(shù)十億。再次，房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，全國4-5萬多家房地產(chǎn)商，沒有一家地產(chǎn)商的市場份額超過5％，這充分說明企業(yè)處在一個(gè)不穩(wěn)定且競爭激烈的行業(yè)中，需要通過預(yù)算管理來控制成本，安排資金，重視現(xiàn)金流質(zhì)量與收益質(zhì)量。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀分析

1.預(yù)算組織機(jī)構(gòu)體系不健全

預(yù)算是需要企業(yè)全部門全員全流程參與的。但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)往往將預(yù)算編制由財(cái)務(wù)部門，或者由財(cái)務(wù)部與成本(合約)部來牽頭管理。這樣從全局的角度把握預(yù)測、預(yù)算數(shù)據(jù)較為困難。這種事實(shí)上的松散型預(yù)算組織體系，缺乏整體規(guī)劃，不利于協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，從而影響了預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

2.預(yù)算內(nèi)容缺乏全面性與客觀性

一方面，房地產(chǎn)資金投入大，開發(fā)周期長，企業(yè)預(yù)算應(yīng)考慮經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算(項(xiàng)目預(yù)算)、財(cái)務(wù)預(yù)算的平衡，兼顧不同年度的銜接與過渡，考慮利潤、生產(chǎn)、營銷、服務(wù)、廣告、組織、人員經(jīng)費(fèi)、公共關(guān)系、產(chǎn)品改進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)處理等等。在具體實(shí)施時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整或變更。而大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門在具體擔(dān)任，考慮問題不全面，專業(yè)水平有限，導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過于短期化，數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。

另一方面，在預(yù)算編制與實(shí)施過程中沒有充分考慮政策因素、市場狀況，導(dǎo)致預(yù)算管理與市場狀況、經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際情況相脫節(jié)。如，企業(yè)預(yù)算指標(biāo)存在著一定程度的隨意性，如費(fèi)用指標(biāo)，往往各部門因自身利益會(huì)盡量爭取，而編制匯總部門卻并未從嚴(yán)掌握，“網(wǎng)開一面”，導(dǎo)致費(fèi)用累計(jì)失控。

3.預(yù)算指標(biāo)的制定缺乏科學(xué)性

在預(yù)算指標(biāo)的制定方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的是銷售率、回款率，即重點(diǎn)關(guān)注回款情況與凈收益情況這些量化指標(biāo)，而對于預(yù)算設(shè)定是否可行，是否符合項(xiàng)目規(guī)劃與企業(yè)整體戰(zhàn)略缺乏綜合性考慮。其次，對于預(yù)算指標(biāo)的調(diào)整不及時(shí)，如由于工期或進(jìn)度原因，也存在著邊施工邊進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，邊增加工程聯(lián)系單，使得設(shè)計(jì)概算突破預(yù)算指標(biāo)。而由于政策或市場變化導(dǎo)致實(shí)際情況變動(dòng)時(shí)，如果不及時(shí)對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，也往往會(huì)使預(yù)算的指導(dǎo)作用大打折扣。

4.重事前預(yù)測，輕事中與事后的控制

重編制輕實(shí)施是我國企業(yè)預(yù)算管理的通病之一，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在實(shí)踐中，往往出現(xiàn)“編制轟轟烈烈，執(zhí)行束之高閣”的現(xiàn)象。沒有將預(yù)算管理重點(diǎn)放在日常跟蹤和調(diào)節(jié)上，僅僅是事后或結(jié)果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實(shí)施。傳統(tǒng)的考核做法，是將實(shí)際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對，以差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只關(guān)注了預(yù)算的執(zhí)行過程，缺少對預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整、分析等過程的檢查核定，不利于分崗位界定責(zé)任，不利于預(yù)算管理水平的提高，無法客觀公正地體現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行績效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前強(qiáng)化預(yù)算管理的措施

1.完善預(yù)算組織機(jī)構(gòu)體系建設(shè)

首先，要提高預(yù)算建設(shè)的層次，要成立預(yù)算委員會(huì)，以企業(yè)法人或總經(jīng)理擔(dān)任主席，由相關(guān)分管副總或部門經(jīng)理主持日常工作。其次，要提高全員全部門的參與意識。通過目標(biāo)制定、指標(biāo)分解、責(zé)任界定、專題會(huì)議等方式，將相關(guān)指標(biāo)落實(shí)到各部門以及各相關(guān)責(zé)任人頭上，必要時(shí)應(yīng)簽署責(zé)任書。企業(yè)財(cái)務(wù)部及成本合約部等應(yīng)明確經(jīng)預(yù)算管理委員會(huì)授權(quán)進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的匯總與協(xié)調(diào)平衡工作。再次，提高預(yù)算執(zhí)行的權(quán)威性。預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

2.增強(qiáng)預(yù)算的全面性、科學(xué)性、客觀性

作為特殊的市場主體，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制方面與其他企業(yè)有著類似之處，但也有自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算向下必須與公司資源、經(jīng)營能力匹配，向上必須與公司戰(zhàn)略目標(biāo)協(xié)調(diào)，才能支撐戰(zhàn)略，起到激勵(lì)的作用。要增強(qiáng)預(yù)算的全面性、科學(xué)性、客觀性，可按房地產(chǎn)企業(yè)的不同種類預(yù)算分述如下：

(1)項(xiàng)目預(yù)算(投資預(yù)算)：以投資項(xiàng)目開發(fā)全過程為周期，全面控制項(xiàng)目的資金使用效率和盈利能力，主要是關(guān)注全面性與準(zhǔn)確性，重點(diǎn)在于現(xiàn)金流預(yù)算與利潤預(yù)算方面。

①項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算：確保收入資金及時(shí)回籠與成本費(fèi)用的合理支出。資金回收方面，要考慮到銀行等金融機(jī)構(gòu)受政策與額度的制約程度，謹(jǐn)慎估算現(xiàn)金流入。在資金流出方面，筆者認(rèn)為應(yīng)建立成本與資金聯(lián)動(dòng)制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相對單純，主要是由土地、前期、建安、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等方面形成的成本，這些都需要直接支付現(xiàn)金，而無須類似于制造型企業(yè)通過多工序的結(jié)轉(zhuǎn)，這樣使得開發(fā)企業(yè)的成本資金進(jìn)行聯(lián)動(dòng)成為可能。要按照工程進(jìn)度和合同約定的付款時(shí)間以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金狀況，擬定項(xiàng)目的融資方案與資金支出計(jì)劃。

②項(xiàng)目利潤預(yù)算：對項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、項(xiàng)目利潤、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。工程、營銷、管理、財(cái)務(wù)等部門共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，利用成本數(shù)據(jù)庫信息分工編制預(yù)算。根據(jù)項(xiàng)目自身預(yù)計(jì)的利潤情況，判斷項(xiàng)目可按受的資金成本，從而影響項(xiàng)目乃至整個(gè)公司的融資方案。

(2)經(jīng)營預(yù)算(年度預(yù)算)：以會(huì)計(jì)年度為周期，包括收入預(yù)算、成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用預(yù)算等經(jīng)營預(yù)算，以及資本預(yù)算、現(xiàn)金流預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表等預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算主要是在項(xiàng)目實(shí)施過程中對相關(guān)項(xiàng)目在特定經(jīng)營期的細(xì)化預(yù)算，因此該項(xiàng)預(yù)算主要是對于整個(gè)公司各項(xiàng)目預(yù)算的分期細(xì)化和整合。這里一方面要考慮必須在項(xiàng)目預(yù)算的控制之內(nèi)，另一方面是要結(jié)合實(shí)際情況，編制經(jīng)營預(yù)算時(shí)要對項(xiàng)目預(yù)算有動(dòng)態(tài)的反饋，合理時(shí)應(yīng)調(diào)項(xiàng)目預(yù)算數(shù)據(jù)。

(3)財(cái)務(wù)預(yù)算(中長期預(yù)算)：包括資本預(yù)算、現(xiàn)金流預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表等，它是對企業(yè)今后幾年乃至更長時(shí)期的一個(gè)財(cái)務(wù)規(guī)劃。重點(diǎn)是關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算必須以貨幣形式反映在財(cái)務(wù)預(yù)算中(特別是現(xiàn)金預(yù)算和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算)。在財(cái)務(wù)預(yù)算的角度，企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將開發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的準(zhǔn)確性與質(zhì)量狀況。

3.注重預(yù)算實(shí)施的事中與事后控制

企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)審批后的預(yù)算開展業(yè)務(wù)，并定期檢查與追蹤預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)可建立預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)會(huì)或計(jì)劃執(zhí)行完成情況溝通會(huì)，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況定期或不定期進(jìn)行通報(bào)。重點(diǎn)圍繞資金管理、成本管理、銷售情況、工程進(jìn)度等，根據(jù)工程進(jìn)度、合同約定，結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)周期、企業(yè)資金狀況進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的事中控制。

事后控制主要是預(yù)算實(shí)施的考核工作。一是要改變傳統(tǒng)的考核模式，防止將差異原因簡單地歸屬于執(zhí)行部門上，合理分解責(zé)任，以提高各部門的預(yù)算責(zé)任意識。如對于部分差異要分析是可控因素還是不可控因素，是執(zhí)行不力還是指標(biāo)不科學(xué)。二是將預(yù)算考核納入績效考核之中，在確定各相關(guān)部門的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)(KPI)時(shí)，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一，如“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。以客觀地反映出員工業(yè)績和價(jià)值，結(jié)合獎(jiǎng)懲制度，形成激勵(lì)和約束機(jī)制，從而不斷激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造性。

四、結(jié)論

在當(dāng)前調(diào)控政策趨緊的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)管理，提高預(yù)算水平是具有現(xiàn)實(shí)意義的。在過去適度寬松的政策條件下，房地產(chǎn)企業(yè)通過快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了積累，管理方面相對粗放，預(yù)算管理未得到足夠的重視。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者提高建立健全預(yù)算管理體系，科學(xué)設(shè)定預(yù)算指標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，對有限的資源進(jìn)行有效配置，更加充分的發(fā)揮資源效率，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：