導語：如何才能寫好一篇房地產的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；房地產金融風險；法律規制

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產金融風險

房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產金融存在的法律風險

房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。

1.商業銀行之法律風險

一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

三、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。

（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現風險后抵押資產的可執行性和可流通性，對公益性財產堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。

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【關鍵詞】房地產經濟；發展規律；分析；探討

目前，隨著社會的發展和人們對生活要求的提升，房地產的發展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產生了深遠影響，因此，對于我國房地產經濟發展規律的分析與探討有其必要性。

一、房地產經濟的發展對我國的國民經濟的促進作用

首先，房地產消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產消費的重要方面，一方面，房地產消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的

各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產業不斷發展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經濟增長的重要因素，因此，房地產消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經濟的快迅發展。

其次，房地產經濟的發展促進我國其他行業的快迅發展。在房地產業在快速發展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產部門與其他行業部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產部門都與這個行業有著緊密的聯系，所以，房地產行業的發展，必然會拉動這些部門經濟的發展。

第三，房地產業的發展解決當前我國普遍存在的就業難的問題。在房地產行業發展的過程中，其促進就業的增長，具體來講，主要表現在以下兩個方面：其一，房地產行業在發展的同時，通過帶動其他相關部門的發展，進而帶動了其他部門的就業機率的增加；其二，根據相關的資料調查發現，隨著我國人口的增長以及市場經濟的發展，就業業問題越來越嚴重，而在房地產經濟發展的帶動下，刺激了我國其他部門的發展，使得就業人數大大增加，有效地解決了我國的就業難的問題。

二、對我國房地產經濟發展規律的分析

在我國房地產業發展的過程中，其從一個萌芽發展的起步到現在的不斷發展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩的，根據其發展的情況分析，其大致可以分為四個過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現在為止。

從這幾個階段的發展狀況以及表現形式來分析，其存在的規律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規律我們可以看出，在未來的中國房地產發展的過程中，除了會延續以上周期規律以外，還會呈現出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產的發展更加規律化。當前，我國的房地產行業正處于發展的第五個周期，在這個周期發展的過程中，其產生了不少的社會問題和經濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現象的繼續蔓延。從某種性質上來講，房地產發展周期波動規律的表現之一也就是房地產發展過熱問題。

三、我國的房地產經濟發展規律受宏觀經濟對的影響分析

首先，利率的影響。房地產業作為一個資金密集型產業，其發展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發展的過程中，消費者對房地產市場的介入，從而促進房地產價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現一個反比關系。

其次，消費水平的影響。在房地產發展過程中，消費水平也會隨之發生變動，進而使得房地產需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現有著重要關系。

第三，國民生產總值的影響。在當前經濟高速發展的期間，人們的收入也逐漸地穩定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產市場價格的穩步上升，進而促進國民生產總值的提升，形成房地產業與宏觀經濟的互動發展。

四、我國房地產經濟可持續發展的有效措施

1.做出科學有效的規劃，提高資源利用率

首先要改變傳統的粗放型管理方式，實現政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規劃房地產業的發展，保證房地產行業與其他相關行業的高度協調，使得房地產行業對國民經濟的支柱作用得到充分發揮，從而帶動我國經濟的發展。

2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發生

在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發商其為了節約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現行的經濟體現和經濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。

3.科學制定投資政策，形成健康發展的房地產經濟

政府要結合現實需要，制定和出臺一些有效的房地產投資政策。首先，加強對房地產投資的規模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。

總結：

總而言之，在當前這個經濟迅速發展的時代，房地產行業在我國的經濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經濟的支柱產業，必須要加強對其相關規律的分析和研究，及時發現問題，并解決問題，保證房地產行業的健康發展，進而為我國經濟的持續穩定發展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產經濟發展規律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

[1]邢燕.淺析我國房地產經濟的可持續發展[J].現代商業研究，2010.6.

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關鍵詞：國內；房地產市場；經濟管理；問題與對策

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產經濟的發展現狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產行業的快速發展提供了條件。我國的房地產價格由于受經濟危機的影響，出現短暫的價格下跌，隨之以后出現再度增長的情況，但是房地產行業已經成為我國經濟結構重要的組成部分。房地產行業的快速發展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經濟的發展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產經濟不僅僅是簡單的經濟結構，還直接影響著我國居民的經濟消費水平。房地產行業涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯系，是我國國民經濟的重要支撐，對于社會經濟的發展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產事業快速發展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產市場發展速度過快，大部分企業缺乏核心競爭力，企業整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經濟壓力。國內的房地產企業一般都有企業的經濟管理制度，但是很多房地產企業并未意識到經濟管理的重要性，企業也缺乏完善的監督體系，導致企業的經濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產經濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產行業的發展取得很大的進步，但是在經濟管理過程中還出現一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩定性。目前對于我國的房地場行業來說，實現房地產市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產市場經濟管理的主要目標。但是，國內大多數房地產企業缺乏經濟管理意識，在房地產行業的發展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經濟管理缺乏規范化。政府在管理房地產的過程中，出臺的政策不能順應現行的房地產發展，對于房地產缺乏相應的監督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩定性，不利于房地產市場的有秩序的運行。部分企業經常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產行業的健康發展；

第二，房地產的經濟管理機制不健全。我國的房地產行業有多年的發展歷史，但是在經濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產的經濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規，但是這些政策法規并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產正處于快速發展時期，它是一個低成本、高利潤的行業，是地方經濟發展的支撐產業，也是地方財政收入的主要來源。我國對經濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規體系。我國的房地產行業目前還處于快速發展的階段，但是缺乏完善的法律法規體系保證房地產市場的正常運轉。通過分析外國的房地產市場的發展情況和經驗得知，完善的法律法規體系是保證房地產市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規建設步伐遠遠落后于房地產發展的速度，不能滿足房地產經濟快速發展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產經濟的發展，缺乏與房地產經濟發展相配套的法律法規體系，導致房地產的市場運行缺乏科學化和規范化。我國制定了很多保證房地產運行的法律法規，可是這些政策大部分成了擺設，不能發揮應有的法律效力；

第四，在房地產開發的過程中沒有實現資源的優化配置。我國對于房地產的發展缺乏詳細的規劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產開發中如果資源沒有實現有效利用，直接影響城市其他行業的發展。另外，房地產企業在進行房地產投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩定性，房地產行業本身容易出現泡沫經濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現泡沫現象，從而形成房地產的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產的泡沫經濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業的逐利性，而房地產作為固定資產，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產行業的重要力量。企業為房地產開發商商提供大量的信貸資金，幫助開發商謀取更多的經濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩定發展。

三、為解決國內房地產經紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產經濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發展規劃。隨著社會主義市場經濟體制的不斷深入發展，我國的經濟結構和發展方式也發生了一些變化，很多企業開始意識到房地產行業對于人們居住條件的改善和國民經濟增長具有重要的推動作用。因此房地產企業在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發，明確房地產經濟管理的目標，根據企業的實際情況制定長期發展戰略規劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經濟穩定發展和提升綜合經濟實力的重要保證。根據時間長短的不同，可以把經濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業的發展方向，可以用來指導房地產的發展，進一步帶動其他行業的經濟增長，促進房地產市場的有序進行；

第二，建立健全現有的管理體系。目前國內的房地產經濟管理過程中出現一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產的管理體系才能解決目前國內的房地產市場秩序混亂的問題。房地產企業應該充分發揮政府經濟職能在市場經濟中的宏觀調控作用，遵循市場經濟規律，堅持市場調節和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產行業的可持續發展提供一個和諧、美好的社會環境。

第三，做好相關法律法規的完善工作。法律法規的完善工作是一個長期積累和發展的過程，需要從我國具體的基本國情出發，結合目前國內房地產經濟管理中出現的問題，建立和完善現有的法律法規體系，保證房地產市場經濟的正常開展，實現房地產經濟管理的科學化和規范化。建立完善的符合房地產行業發展規律的法律法規體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產行業的發展，同時還能為房地產市場經濟的正常運行提供一個良好的社會環境。

總而言之，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產經濟管理中出現的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產經濟管理的問題與對策[J];貴州農村金融;2011年04期

[2] 李楠;;國內房地產經濟管理探索[J];現代商貿工業;2010年23期

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一、旅游房地產營銷策劃的意義與價值 

（一）旅游房地產營銷策劃的意義 

1、旅游房地產營銷策劃有助于開發商鎖定市場目標 

旅游房地產在營銷策劃過程中，需要對當地市場的狀況、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據具體的情況確定其經營的方向與發展戰略。 

2、旅游房地產有助于對市場風險與收益的評估 

面對日益競爭激烈的社會經濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規避風險，從而為旅游房地產的健康發展提供一份保障。 

3、旅游房地產有助于改善企業經營管理，提高企業的競爭實力 

通過旅游房地產的營銷策劃，有助于經營者去了解當地的市場，并對市場的變化規律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。 

（二）旅游房地產營銷策劃的價值 

針對我國面臨去庫存的難題，房地產業通過與第三產業旅游業的結合，有效的帶動了房地產業的經濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產業的發展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。 

二、影響我國旅游房地產營銷策劃的因素 

（一）經驗不足 

由于我國的旅游房地產起步比較晚，無論是開發還是經營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統的研究，很容易在旅游房地產營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產營銷策劃的相關法律法規沒有完善，很容易導致權益糾紛的發生，目前我國的旅游房地產開發經營過程中并沒有與之相匹配的法律法規，從而影響到了旅游房地產營銷策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發商對旅游房地產進行大力的開發，從而在旅游房地產的經營過程中呈現出管理不善、項目分散經營等現象，除此之外，還有的開發商只注重短期的利益，對旅游房地產的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產的營銷策劃。 

三、如何促進我國旅游房地產的發展 

（一）把旅游作為開發主導，實現旅游、地產的相結合 

旅游房地產在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發項目中，進行科學合理的布局，同時進行統籌的規劃，從而形成旅游房地產一體化的經營模式，通過第三產業的旅游業帶動當地的房地產業的投資與發展，同時房地產業又反作用于第三產業，有效的帶動當地的經濟發展，通過相互之間的促進，實現一種共贏的經濟發展形式。 

（二）進行品牌化的經營，與國際旅游對接 

在進行旅游房地產的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產的優秀營銷策劃案例與開發管理經驗，并結合當地旅游房地產項目發展的特點，塑造出具有當地特色的旅游房地產品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現品牌化的經營，在現如今的經濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現品牌化的經營，最終獲得經濟效益最大化。 

（三）根據當地自然環境，實現環境友好發展 

對于旅游房地產的營銷策劃，要有效的利用好當地的自然環境，結合當地自然環境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當地旅游房地產營銷發展的優勢，同時把時展的要求相融合，利用當地的自然資源與地理文化，有效的拉動旅游房地產項目的營銷發展，從而引領當地環境與旅游房地產項目的和諧發展，實現環境友好和諧的良好發展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規 

由于在旅游房地產營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產營銷的正常發展。因此，能過健全有關旅游房地產的法律法規的建設，做到嚴格的執法，與此同時，提高旅游房地產業的管理水平，有助于促進當地旅游房地產業的健康持續的發展。 

旅游房地產業中有效的融合了旅游業與房地產業，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環境質量。因此，在旅游房地產的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產的實際發展情況，通過對當地資源的有效利用，對旅游房地產進行統籌的規劃，并進行科學、合理的開發，從而實現經濟效益、社會效益以及環境效益的統一性，最終實現我國旅游房地產的可持續發展。 

參考文獻： 

[1]鄒曉峰.我國旅游地產消費和投資的特征、問題及對策[J].建筑經濟. 2013（01） 

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關鍵詞 房地產 經濟管理 問題 對策

一、引言

自從我國放開房地產市場以來，短短幾十年里，房地產已發展成為我國經濟體系的支柱產業，對提高人們居住條件、地方收入以及經濟發展起到了至關重要的作用。然而，房地產市場在發展的同時也存在一些突出問題，房地產不斷占據著社會關注的熱門話題。房地產發展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產關乎民生，責任重大，國家針對房地產市場出現的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態勢。可見，我國房地產有一定的發展空間，但還存在許多的問題和不足，持續健康發展的房地產之路仍然任重道遠。

二、房地產宏觀經濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執行不到位，出現流于形式的現象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監督未能起到應有的管控效果，經濟管控形式化，機制不完善。現階段，我國房地產仍處于發展的高峰期，不僅是地方經濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發揮真正的作用。另外，房地產市場涉及土地、金融、開發商以及政府等多個部門，協調不到位，往往容易出現溝通不到位、脫節的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產業推動了我國經濟的發展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產行業通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產作為支柱，認為房地產業對經濟增長有明顯的作用。但是，房地產應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當地政府抓起，本著公平的宗旨改變房地產體制，對于計劃外的房產征收一定的稅收，在體現公平公正的基礎上，滿足政府比較穩定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現。

（二）法規制度體系不健全

從其他國家房地產發展的經驗上看，完備的法律法規是房地產市場健康發展的保障和基礎。我國當前的房地產處在迅猛發展的階段，與其相關的法律法規有待進一步加強和完善。房地產市場的管理應涵蓋從開發、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產的管理法。當下，我國房地產相關法律法規的建設進程顯然不能夠滿足房地產快速發展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產宏觀經濟，很多文件是以國務院名義簽發的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現法規的嚴肅性和穩定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產以及土地市場有法不依、執法不嚴。也有部分現有的法律法規不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩定

近年來，我國房地產行業的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現市場供需平衡。但我國房地產市場在認識和長期規劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規劃不一致，政策缺乏穩定性，給整個房地產行業的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產政策調控的方式不靈活、不持續，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩定民生產生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產的經濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產經濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經濟發展正面臨著結構性的調整。房地產的可持續性發展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經濟的增長和轉型將持續發揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產經濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮化建設的需要，從而促進經濟和社會的可持續健康發展。在對當前房地產業的發展現狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產業的中長期目標，方是保證房地產業可持續健康發展的必由之路。與此同時，把經濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現實條件，短期內房地產市場應著重對市場進行明確的界定和功能區分。對房地產的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規

目前要實現國家房地產業的健康發展，就要逐漸完善與房地產相關的法律法規，建立適合中國國情的完善的房地產法律體系，達到市場的規范化和房地產宏觀經濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產業全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現有法律的實施，并促成出臺《房地產法》，規范開發、交易、中介以及后期服務等房地產涉及的各個環節，提升房地產政策的穩定性以及嚴肅性，使房地產經濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產市場存在許多深層次問題，改革其經濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發揮市場的調節功能，及時根據市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產業發展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產業的宏觀經濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產迅猛發展的同時，政府必須認真分析房地產行業目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產經濟管理辦法，不斷改革創新我國的房產經濟管理，才能保證我國的房產經濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產發展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業有限公司）

[作者簡介：楊巍，男，中國人民大學研究生，研究方向：技術經濟及管理。]

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關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

參考文獻

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關鍵詞：問題；對策；房地產管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

我國由于國情比較特殊，導致房地產發展問題不單單是純粹的經濟問題，還導致房地產行業承擔了無法推脫的社會責任。因此，房地產行業持續穩定發展對我國民生大事而言至關重要。目前，我國房地產行業依然存在很嚴重的問題，我國也加強了房地產宏觀經濟管理力度，我國房地產宏觀經濟管理力度也比任何時期都強，然而卻沒有太顯著的成效。

一、我國房地產管理過程中存在的問題

（一）、目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性

近期，我國多次制定的房地產市場管理目標都是盡可能快速地使房地產市場供求關系達到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當前所處的社會經濟發展初級階段認識不到位，導致我國房地產行業管理中仍存在一些問題上的認識和長期規劃不是很清晰的問題，甚至對房地產管理存在錯誤的認識和比較片面的認識，導致制定的政策目標根本無法在短期內實施。

與此同時，我國制定的房地產市場管理目標含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規劃思路應該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產市場管理政策缺乏合理性和不連續性，導致了房地產行業隨著政策浮動搖擺，嚴重影響了房地產行業的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機會，投資者大量投資房地產，嚴重影響了市場秩序。例如經濟適用房政策和住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路和目標不清晰的典型代表。

（二）、機制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國就開始了房地產經濟管理，房地產行業是我國政府經濟管理的主要目標。尤其是近期，政府對房地產行業的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強執行制度，導致大多數政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強的操作性，難以實施。我國房地產行業相關的經濟管理政策大多都是選用了自上而下的模式進行實施，中央政府和地方政府管理、監督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產行業相關政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現階段，我國房地產行業正在高速發展，房地產行業具有低成本、高收入的特點，是地方政府經濟的主要來源，地方政府受利益驅使，就會抬高房價，地方政府與房地產開發商相互合作，內部之間的交易就會十分便捷，頻頻發生，致使宏觀經濟調控失去控制力，打亂了房地產市場的平衡。很明顯，如果房地產行業中現象沒有真正的打破，就會導致我國我國房地產經濟管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發揮應有的效果，何談加強我國房地產經濟管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環節如果有一方沒有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產市場經濟管理流于形式。

（三）、相關法律法規體系的不健全

對全球地產市場發展歷史和經驗進行相應的分析，不難看出房地產相關法律法規的完善是保證房地產行業正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產仍處于高速發展的開始時期，房地產的相關法律法規仍不是十分完善，需要加強。房地產市場管理應該是一個全面系統的完整體系，完整體系應該包含初期的研發工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當前并沒有一個可以全面管理房地產市場的完整房地產市場管理體系。顯然，我國房地產市場現有法律法規根本無法滿足我國現今房地產行業飛速發展的現狀，導致房地長行業中的漏洞越來越多。除此之外，我國當前還是大多憑借政府對房地產行業及市場進行相應的管理，大多數文件仍是以國務院或者是以國家部委辦的名義進行頒布推行的，致使法律法規缺失了普遍性、適用性和嚴肅性。就算是在一定程度上已經初步建立了房地產市場管理的法律法規，但是這些法律法規也未必符合我國房地產行業的當前情況，最終導致房地產行業掛上了有法不依，執法不嚴的惡名，使房地產市場陷入了嚴重的惡性循環中，又由于房地產市場管理的法律法規沒有很到位的推行，致使法律法規的有效性大大降低。

二、根據房地產管理中存在問題采取的相應解決方法

（一）、制定長期發展規劃，指導短期實踐

現如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經濟結構與發展方向也處于調整狀態，“轉型”和“發展”是我國未來經濟發展主方向和目標。想要解決人們的居住條件，了解房地產行業的可持續性發展是至關重要的，房地產行業的可持續性發展在某種意義上促進了我國經濟的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產經濟管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應該制定長遠的發展目標，實現房地產行業的可持續性發展，滿足我國日益增長的城鄉居民居住需求以及城鎮化建設的需要，從而確保我國經濟的穩定和有利發展。以全面了解、研究我國房地產業的發展趨勢為基礎，并制定中長期房地產行業的發展計劃，只有這樣才能使房地產行業長期穩定的可持續發展。與此同時，根據房地產行業的實際情況將宏觀經濟管理目標劃分為短期和中期目標進行實施，有利于了解關系復雜多變的房地產市場，并根據相應的房地產市場提出對應的解決措施。例如，在我國人多地寡的現狀下，結合短期房地產經濟管理進行分析就會發現，應該重點劃分房地產市場的功能并清晰界定房地產市場。對于那些有能力購房的居民，政府應該大力保護這些居民的權益；對于受經濟利益趨勢，炒房的投資商，政府應該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

現如今，我國的房地產市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調控根本無法有力的解決。對房地產管理體制進行適當的改革可以有效地解決我國房地產市場所存在的問題以及不良現象。要勇于面對房地產市場中的問題，充分發揮市場自身調節功能，適時進行干預，從而建立起一個合理且有效的運行管理機制，以確保房地產行業的可持續發展。

（三）、完善相關法律法規體系

房地產相關法律法規體系的建立和完善是一個循序漸進的過程，目前，想要使我國的房地產市場正常運作，房地產相關法律法規體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產相關法律法規體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產法律體系，使房地產市場運作更加規范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經濟管理職能制定相應法律來制約，以確保政府無法過多地干預房地產市場秩序，充分發揮房地產市場自身調節功能。第二步，憑借相應的房地產法律法規全面地保障我國房地產宏觀調控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》，并適時適量頒布一些法律法規執行規定，從而利于《房地產法》的頒布，將房地產從開發到最終的售后全部納入到正規的法律管理體系中，最終使我國的房地產市場更加規范、合理。

總結：

綜上所述，想要加強我國房地產行業的管理，就需要根據我國的國情，對我國房地產管理中所存在的問題進行分析和總結，再根據這些所存在的問題，制定出長遠的管理計劃，并完善房地產管理機制與相關的法律法規體系，以確保房地產行業的可持續發展。

參考文獻:

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廣州市房地產中介服務合同范本一

甲方(中介公司)：____________________________

中介公司資質證號：____________________________

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

經紀人：______________________________________

經紀證號：____________________________________

經紀人：______________________________________

經紀證號：____________________________________

乙方(賣方/出租方)：_________________________

身份證號：____________________________________

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

委托人姓名：______________________________

身份證號：____________________________________

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條　中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二條　房地產權屬情況

房地產地址：__________________;建筑時間：__________________;房地產【建筑面積】【套內面積】面積：_____________。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產證證號：__________________。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租

其它______________________________________________________________

*房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條　價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請(俗稱“放盤”)：

1.該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣_________元(￥_________)范圍內。

2.該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米______________元范圍內，總金額為人民幣____________元(￥_________)范圍內。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它_____________________________________________________________

*要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條　甲方權利義務

1.甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2.甲方根據合同開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3.甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

4.甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8.非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它__________________________________________________

第五條　乙方權利義務

1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產資料;并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3.甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4.乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5.甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6.其它___________________________________________________________

第六條　中介服務費、協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________

甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他_________】手續的，乙方應向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為協辦手續費。

其它______________________________________________________________

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

第八條　法律責任

1.甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為_________。

2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為。

3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。

其它_____________________________________________________________

第九條　免責條款

1.因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

2.______________________________________________________________

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會仲裁;

2.提交_________仲裁委員會仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共______頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。

甲方(蓋章)：_______________　乙方(蓋章)：_______________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

_________年_______月_______日　_________年_______月_______日

附件

1.簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協商，達成一致意見。

2.本合同為示范文本，為體現協議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3.對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

廣州市房地產中介服務合同范本二

說　明

1、簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協商，達成一致意見。

2、本合同為示范文本，為體現協議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

甲方(中介公司)：，中介公司資質證號：　 。

聯系電話：　 ，聯系地址：　 。

經紀人： ，經紀證號： ;　經紀人：，經紀證號：　 。

乙方(賣方/出租方)：，身份證號：，

聯系電話： ，聯系地址： 。

委托人姓名：，身份證號：　，

聯系電話：　，聯系地址：　。根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條　中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為　，自　 年月　 日至　 年月　 日。

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條　房地產權屬情況

房地產地址：　 ;建筑時間;房地產【建筑面積】【套內面積】面積：。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】;性質為【房改房】【商品房】【其他 】;房地產證證號：。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他　 】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。

其它

*房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條　價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請(俗稱"放盤")：

1.該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣　元(￥　)范圍內。

2.該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米 元范圍內，總金額為人民幣元(￥　)范圍內。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它

*要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條　甲方權利義務

1.甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2.甲方根據合同開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3.甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

4.甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8.非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它

第五條　乙方權利義務

1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產資料;并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3.甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4.乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5.甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6.其它

第六條　中介服務費、協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他　】向甲方支付人民幣(￥)作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他】手續的，乙方應向甲方支付人民幣　 (￥)作為協辦手續費。

其它

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

第八條　法律責任

1.甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為。

2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。

3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為　，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為。

其它

第九條　免責條款

1、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

2、

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第　 種方式解決：

1、交廣州仲裁委員會仲裁;

2、提交　仲裁委員會仲裁;

3、依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共　 頁，一式　 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方　 份，乙方　 份。

篇9

摘 要 在2005年3月中央開始了房貸證券化的嘗試，將中國建設銀行和浦發作為試點單位。但由于國內經濟，政治，法律等各方面因素的影響，中國房貸證券化的發展并沒有取得很好的經濟效益和社會效益。加之2008年美國次貸危機的爆發，又進一步抑制了國內房貸證券化的發展。以上種種原因使得中國房產證券化的發展停滯不前。筆者認為房貸證券化是房地產發展的必然趨勢。但目前國內的政策，經濟，法律方面都存在一定的缺陷。本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期國內房地產的蓬勃發展并帶動中國經濟發展。

關鍵詞 住房貸款證券化 特別目的機構SPV 資產證券化

一、中國房貸證券化發展的原因

1．金融信貸機構的要求

自中央“十五”計劃實施以來，房地產的高速發展使得住房按揭貸款的數量隨年增加。從下圖就可以看出。

商品房銷售面積 比上年增長 開發企業資金來源 比上年增長

10.43億平方米 10.10% 72494億元 25.4%

住宅銷售面積 辦公樓銷售面積 國內貸款 比上年增長

增長8.0% 增長21.9% 12540億元 10.30%

商品房銷售額 比上年增長 利用外資 比上年增長

5．25萬億元 18.30% 796億元 66.00%

12月銷售面積 同比增長 個人按揭貸款 比上年增長

21808萬平方米 11.50% 9211億元 7.6%

隨著房地產的發展，個人按揭貸款和國內貸款已經逐漸成為融資的主要途徑。而且住房貸款一般來說都是長期的。由于商業銀行的負債主要是短期，時間上和住房貸款不匹配。這嚴重增加了商業銀行的流動性風險。此外，根據《巴塞爾協議》規定，商業銀行的核心資產至少占總資產的8%，以保證其流動性。住房貸款的暴增也威脅一些小型商業銀行的經營。房貸證券化將可以為商業銀行規避流動性風險，讓其更好的經營。

2．中國資本市場發展的需要

房貸證券化在合法的信用保證和一定風險控制下，是一種相對合適的投資工具。房貸證券化作為一種新的金融投資工具，既豐富了國內金融投資工具，同時也拓寬了融資渠道。而且，現在房地產的發展周期仍處于高速發展階段，即使國家宏觀調控進一步壓低房價，但充足的需求使得房地產市場依然堅挺，這為房貸證券二級市場的發展打下了堅實的基礎。同時房貸證券化的過程需要設立更為嚴格，明確的相關法律法規，還需設立特定的金融機構SPV或SPC。這一系列過程進一步完善了中國資本市場。房貸證券化在完善資本市場的同時，也擴大了對房地產及其配套產品的需求和消費，其最終結果是促進國內整個經濟的發展。

二、中國房貸證券化發展的障礙

1．法律法規不完善

盡管目前中國已經設立了很多與住房貸款證券化相關的法律法規，例如：《公司法》，《合同法》，《合伙企業法》，《證券法》，《商業銀行法》等一系列法律。但缺少一套完整專門針對房貸證券化過程的法律體系。這使得國內商業銀行在進行房貸證券化的運作過程中會有不可避免的障礙。其次、由于《信托法》，《擔保法》，《破產法》還并未出臺，這使得在房貸證券化過程中，作為證券實際發行人的特別目的機構（SPV）在我國缺少法律保障和受托資格。這次美國次貸危機的爆發其相當一部分責任是相關法律法規不完善，所以警示我國一定要完善相關法律建設

2．二級市場流動性不強

住房貸款證券屬于銀行信貸資產證券化。銀行信貸資產證券化是由銀監會監管，因此住房貸款證券只能銀行間市場發行和流通，面對的投資者結構單一且數量較小。使得整個房貸證券缺乏需求。市場需求萎靡，使得整個房貸證券市場很難持續發展下去。另一方面，大部分投資者對房貸證券這一類資產證券化的金融衍生品缺乏了解和深刻認識，在沒有完善的法律保障下，不敢去投資這一類金融產品。這也是導致房貸證券流動性不簽的重要原因。

3．市場利率機制不完善

根據馬克維茨的均值方差模型，風險越大，收益越大。房貸證券的利率應該高于同期的國債，畢竟房貸證券至少存在一定的信用風險相對國債來說，而且銀行出售住房貸款需要獲取高于邊際成本的實際收益。這就說明房貸證券的發行需要一定的利差空間。如果利差小了，不利于房貸證券的發行和出售。但現在的問題是國內利率還沒有完全市場化，證券價格對利率缺乏彈性，那么證券發行方很難確定證券的發行價格，這在很大程度上阻礙了房貸證券化的發展。

三、中國房貸證券化的發展前景及個人建議

1．加強相關法律建設

法律在每個國家都是隨著時間推移不斷完善不斷更新。而且法律大部分是發現問題在前，在設立法律解決問題在后。所以關于制定房貸證券化的相關法律設立是勢在必行。在2005年3月確立中國建設銀行作為資產證券化的試點單位之后，財政部、中國人民銀行、國家稅務局和銀監會分別頒布了《資產支持證券披露規則》，《資產支持證券操作交易規則》、《金融機構信貸資產化試點監督管理辦法》等多部法令法規使資產證券化的發展受到法律的保護。

2．完善利率體系建設

健全的基準利率體系是房貸證券化的重要前提，更是房貸證券化過程中定價的關鍵所在。近幾年，中國金融市場通過改革和制度創新，逐步推進基準利率體系的建設。銀行間債券市場回購定盤利率和上海銀行間同業拆放利率逐步推出，為住房貸款證券等金融衍生品提供了參考利率指標，促進了金融衍生產品的發展，有助于加快利率市場化的進程，也進一步為房貸證券化掃清了障礙。

參考文獻：

[1]趙旭.企業資產證券化破冰.首席財務官.2006.7.27.

篇10

關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討

一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。