導語：如何才能寫好一篇房地產行業規范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產會計；規范體系；成本預算；風險評估

一、明確房地產開發商的收入核定標準

1、目前，核定房地產的實際收入的標準存在爭議，一部分人認為當房屋銷售合同簽定以后，就可以確認為房地產收入。另一部分人認為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因為后期所涉及的問題依然存在不確定性，比如完工驗收或其他問題等。后期出現問題時所涉及的資金，也是房地產開發的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產實際收入的核定標準。

2、當售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產收入的確認條件嗎？這個觀點目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當房地產商與客戶簽訂協議以后，該房屋的相關權利并非全部轉移給購房者，房地產公司還保留對房屋的質量管理權以及相關風險承擔的權利。比如，房屋質量出現問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實際面積進行測量，若測量結果與合同上標明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風險。所以，即使客戶支付過費用，依然不能算為房地產公司的實際收入。

3、產權過戶之后，也不能成為確認房地產實際收入的最佳標準。這是因為相關規定中的“移交”與現實中的“移交”存在時間跨度。目前，我國的《房地產開發企業會計制度》有明確規定，當房地產企業所開發的區域或房屋產權移交以后，有明確結算帳單的情況下，可以視為房地產收入的確認標準。但是，目前我國相關法律中認定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經過很繁復的程序，需要開發商與購房者多方面協調才能拿到移交手續，而這個過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現退房糾紛，必須有產權過戶手續做為退房憑據，所以，產權過戶以后也不能夠成為認定房地產商實際收入的標準。若是以此為確認條件，還會造成實際收入的確認時間延后。

二、建立和完善配套工程的會計核算準則指引

配套設施成本計算作為房地產會計核算中必不可少的部分，其準確性直接關系到企業整體成本核算的效果及對比性。相關的會計制度在配套設施核算時的預先提交及過程處理方面都有比較詳細的規定，但是國家現行制度中對相關核算的指引不夠到位。這就導致配套設施的相關核算方式都很多種，到底是依照行業性核算規則還是國家級核算規則就成了房地產商隨意選擇的方式。比如，配套設施的成本核算可以把實際產生的成本算入總成本，然后在工程結束以后將這筆費用均攤到可售物業的費用中。也可以提前將配套設施的成本預算加入到開發總成本中。兩種核算方式的依據都不相同，后者上顯然遵從中行業性的相關核算制度，但也對成本的準確性造成影響。

所以，筆者認為房地產配套設施的會計核算準則必須要盡快落實，這就需要國家及相關部門加大措施與力度，使相關的會計核算報告能真正體現出它的價值。公共配套設施的費用一般不能轉讓，這部分的核算與預提都是由房地產開發商負擔，我們只是以此為例。

三、房地產開發公司的消息披露量應該增大

1、將預提公共配套設施費用這一項目，加入到當前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

這個項目主要體現公司兩方面的原則，一個是權責發生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產公司在結算開發成本時，應將對相應的配套設施費用進行預提，此部分費用的產生與分配應該列入公司收益表格。

2、公司可以對相關的預售方案及情況進行披露。在工程沒有完工以前，預售費用雖然不能用于現金的結算流轉，但可以體現出公司的運營情況。當然各個房地產公司之間所執行的預售方案不同，所以不同的預售方案也會對公司的財務狀況造成不同的影響，而且財務數據也會隨著公司預售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財務報告對預售情況難以掌握的結果。

3、設立質量保證金并展示風險預估。房地產開發是風險性比高的行業，其風險性應該在會計信息中得到呈現與反饋。首先，公司應該根據實際情況設立一定的商品質量保證金，并制定較規范的制度，這有利于保障工程質量。普通企業大多數也有質量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產的保證金要小得多。這部分質量保證金作為抵御風險的成本計入工程總成本。另外，房地產開發商也應該對預估風險的內容進行適當公布，使大家對風險的因素及內容有更多的了解。

4、可以將增加項目的資金流轉情況體現在財務報告中。財務報表完全可以財務信息進行全程體現，我們把公司的各個開發項目視為基本單位，將公司在開發過程中產生的資金流動信息進行體現，比如房地產的預售資金、施工材料費用、以及工資發放金額等等，提高資金的流轉信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產開發的根本，因為土地與地面建筑構成房地產公司的實際資產。而且隨著房地產業的興起，土地成本也為房地產開發成本中的重要組成成分。房地產公司的土地儲備量以及相關的儲備成本，對公司的發展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是非常強的競爭優勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標，使公司保持較好的收益增長。在相關信息中只顯示土地所有權的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標準。所以，房地產開發公司要注重在財務報表中對實際的地土所量進行標注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

四、結語

綜上所述，在房地產的會計核算工作中存在會計使用準則不規范的情況，造成這局面產生的原因如下：一是由于房地產會計工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關的準則與要求上并不明確。相關規范的缺失導致房地產會計工作者找不到較嚴謹的工作規范，從而造成工作難度增大。也導致房地產公司的成本預算容易偏差，帳目容易混淆、數據不夠準確等情況，若想使這種局面得到改善，應該以目前使用的會計準則為參照，不斷地對房地產行業的會計制度進行完善，對執行中產生的問題要及時收集整理，以便不斷地提高房地產會計制度的嚴謹性與規范性，使房地產會計制度真正發揮應有的作用。

參考文獻：

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關鍵詞： 房地產 行業協會 自律

一、房地產行業管理的三個層面

我國的房地產行業，進入市場經濟軌道的時間并不長，房地產市場尚未形成規范化運作的市場環境，所以政府正在不斷地通過經濟手段、法律手段和行政手段對房地產市場的運行進行調節、控制和規范，使其不斷向良性化方向發展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產管理方面的一些經驗。西方國家對房地產業的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產業。它由眾多的房地產企業提供各種涉及房地產的服務，如:土地開發、建筑、營銷、評估、融資、管理、產權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業組織和行業協會。提供諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產行業協會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業。即各級政府機關也介入房地產活動的各個方面和社會輿論的監督。這一層面的管理屬于政府對房地產業的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產業的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產行業協會自律應成為市場經濟體制有別于計劃經濟體制在房地產管理領域中的一大特點。

二、加強房地產行業協會自律的必要性

1、房地產行業協會的自律能有效地促進政府職能的轉變。房地產行業協會在房地產業的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質的工作過去都由政府機構來承擔。同時，我國政府現行的房地產業管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構以及土地管理部門、房管部門都有權力對房地產企業進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產行業協會是房地產行業內部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產行業為基礎，不受部門、地區和所有制的限制，通過協調、協商的途徑來推動行業，特別是行業內部成員的發展。其自身即處于房地產業以及市場這兩個大環境中，能夠大量獲取來自市場和業內的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產行業協會的自律，能夠從體制上實現政府職能的轉變，更好地規范化地管理房地產行業。

2、房地產行業協會的自律能有效地適應房地產市場的變化。房地產行業是從事房地產企業的集合，房地產行業內部企業之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產行業與其他行業的技術、經濟及市場聯系，形成行業內部特定的企業結構。在計劃經濟時期，房地產行業管理實質是政府部門管理，而靠政府對房地產行業的直接管理，有可能導致行業之間技術、經濟、市場聯系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業內競爭結構的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調節這種矛盾的，而行業協會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業外部，行業協會可以代表本行成員利益，協調同其他行業之間的關系，保護本行業的正當利益不受損害；在行業內部，可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協調，避免盲目競爭。隨著生產力的提高和社會分工的發展，行業越來越多，行業之間的經濟技術聯系越來越復雜，這種協調的難度將越來越大，既然不能靠政府來協調這種復雜的關系，依靠房地產行業協會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產行業協會的自律是其自身職能的具體體現。房地產行業協會最重要的任務是根據房地產行業的具體情況和發展要求，為企業和政府提供雙向服務，維護會員企業的利益，反映企業的呼聲，協助政府進行行業管理。在計劃經濟時代，政府對房地產企業的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產企業是在政策的服務保障下生存和發展的。隨著市場經濟體制的建立，這種政府服務不利于企業的生存和發展，企業在市場競爭中對自身生存發展的關心程度要比政府強烈得多。房地產企業迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業協會發揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產企業之間發揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經濟調控目標，政策取向傳遞給企業，把企業的意見和要求轉達給政府；同時根據房地產行業的特點，制定行規行約，組織行檢行評，開展聯絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業的發展加以扶持和引導等服務。

三、我國房地產經紀行業協會現階段存在的問題

目前我國房地產行業的行業協會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產自律性組織主要包括房地產業協會、房地產估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產經紀人協會。隨著我國政府機構改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業協會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產行業協會的地位問題 。我國目前成立的幾個房地產行業協會主要是以社會團體形式出現的，在實際運行中，則又表現為政府的附屬機構，在整個房地產行業管理中還沒有能夠起到行業協會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產行業管理與國際接軌。但由于政府機構改革尚未到位，企業對政府的依附關系并沒有完全解決，所以房地產行業協會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經濟組織對行業管理的巨大作用也未能得到充分發揮。同時，房地產行業協會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業的要求和愿望，而傾向于執行國家的方針、政策，使房地產行業協會作為政府和企業間的橋梁紐帶作用發生了偏移。

2、房地產行業協會的職能問題。由于房地產行業協會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構責權不清，所以房地產行業協會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產行業協會對房地產企業的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產行業的政府行政部門成為房地產行業協會的靠山和業務源，行業協會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權力直接滲透到房地產行業協會機構內部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產行業協會中專業人士的素質問題。房地產行業協會中的大部分專業人士的知識面不廣，特別是在現代管理中，缺乏基本的理論素養和實踐經驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業精神”。在發達國家中，房地產行業專業人士資格和專業人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產專業人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產專業人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產行業中，有人通過考試取得了執業資格后，自己不去營業，而是把執業資格出售或出租給某些單位，供申報資質時弄虛作假。

四、加強房地產行業協會自律的建議

1、進一步轉變觀念，明確房地產行業協會的發展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經濟時期的微觀管理，轉到市場經濟的宏觀管理上來，切實轉變政府職能。就房地產行業協會而言，也需要轉變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業、企業存在的熱點、難點問題等。房地產行業協會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業、產業政策的主要建議者，要根據行業、產業發展的要求，進行調查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產行業的代表，積極開展有益活動，維護本行業的合法權益。應充分發揮行業協會的協調管理作用，通過協調規范內部活動，促進行業協會的團結；同時通過協商協調，理順外部關系，創造一個有利于房地產行業協會發展的良好環境；提高房地產行業協會的凝聚力和號召力；要利用自己的優勢，加強人才培訓，擴大國內外科技交流，推動房地產行業、產業科技水平的不斷提高。

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關鍵詞：房地產經濟；我國國民經濟；關鍵性作用

當前，房地產行業是推動我國國民經濟增長的重要行業，房地產行業與其他行業聯系較為密切，可以拉動我國的內需，提高我國的消費水平，促進我國國民經濟的高速有效的發展。但是，現在我國的房地產行業還存在較大的問題，房地產行業發展還需要進行合理控制，只有這樣才可以滿足不斷擴大的民眾需求。本文探討了房地產行業對于我國國民經濟的重要影響的作用，提出促進我國房地產行業的發展的相關措施。

1.房地產行業對我國國民經濟的增長作用

1.1房地產行業是我國國經濟的支柱產業

我國國民經濟發展方向總體的變化情況，通過房地產行業就可以較為準確地反映出來。因為，房地產行業敏感度較高并且與其他行業關聯度較高。在此之外，房地產行業成為國民經濟的支柱產業，最重要的就是可以有效地拉動就業，擴大內需，促進其他行業的不斷發展。這樣的帶動作用主要體現在：第一，房地產經濟的不斷發展可以促進我國內需的擴大。第二，房地產經濟發展可以有效吸納其他相關行業的資金，由此帶動有關行業的發展，進而促進我國國民經濟的快速健康的發展，實現我國整體的健康發展，促進我國經濟的轉型。第三，房地產行業直接影響我國國民的生活質量以及消費水平，決定著我國居民的幸福感指數。因此，從上述表現來看，房地產行業已經成為我國國民經濟的支柱產業，房地產行業發揮著其他行業無法代替的作用。

1.2房地產行業促進我國市場經濟的成熟

房地產經濟與我國的市場經濟聯系非常密切，處于相互制約，相互影響的狀態。房地產經濟的發展離不開市場經濟的成熟，同時市場經濟的不斷成熟也在推動市場經濟的進一步發展。目前，我國對于房地產行業的相關調查顯示，我國的房地產經濟的不斷發展已經成為促進我國市場經濟發展的關鍵性力量。房地產經濟的發展，促進建筑行業、冶金行業、電器行業、鋼鐵行業快速發展，為我國國民經濟的發展指明一條新的發展之路。但是我們也要認識到，房地產經濟不斷發展的同時，也造成巨大的風險。因為房地產經濟一旦出現大的變動就會造成國民經濟的波動，并且房地產經濟一旦出現不合理的增長的現象，就會造成泡沫經濟，影響國民經濟穩定。因此，我們必須對國民經濟發展進行合理的控制，利用相關經濟、法律、行政手段來防止房地產行業帶來的風險，這樣才可以更好地實現房地產行業的健康、可持續的發展，保障房地產行業與市場經濟相會之間有序，平穩的發展。

1.3房地產經濟可以改善人民生活，推動就業

房地產經濟的作用十分廣泛。首先，房地產經濟可以增加我國國內生產總值，推動我國現在生產力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我國公民的經濟收入。目前，我國現在就業狀況較差，嚴重阻礙我國市場經濟的發展，而房地產經濟可以有效增加我國現在就業人口，促進我國現在民眾充分就業，同時房地產經濟也可以帶動其他行業的房展，從而提供更多的就業崗位，解決現在我國就業難的狀況。此外，由于我國現在房地產行業獨特的作用，還帶動許多學科的學習熱情，比如建筑工程和金融。因此，房地產行業可以進一步促進改善人民生活，推動中國社會居民的充分就業。

2.今后房地產經濟發展的措施

2.1合理控制房價

目前我國房地產行業的泡沫經濟導致現在房地產經濟出現崩盤。但是，現在政府要通過利用現在政府的合理宏觀的政策，將房價控制在合理的范圍內，保證我國的房地產經濟不會出現泡沫型增長，造成國民經濟的負面增長。尤其中央政府政策調控部門要充分認識到房地產行業發展可能帶來的風險并且運用政府宏觀調控手段進行合理的化解風險。此外，我們還要建立健全對房地產行業的監督機制，不斷加強管理。同時要建立合理評估制度，更好地規范房地產行業的行為，促進房地產行業更好地發展。

2.2建立房地產動態監測系統

房地產行業的動態監測系統要考慮多方面的因素。首先，要結合房地產行業自身發展特點，做好預算。其次，還要考慮與房地產相關聯的產業，制定相關的動態監測系統。最后，我們要建立完善的動態監測的系統，要重點研究房地產行業開發投資、土地交易的關鍵性的環節，防止出現錢權交易的行為。此外，我們還要關注房產交易的活動，保證房地產行業的發展。

2.3其他相關政策

首先，我們必須優化房地產產業結構，促進產業結構的升級和優化，實現更好地發展。其次，要完善相關的法律法規，通過法律手段規范現在房地產行業的投資行為以及生產和消費的方式，保證房地產行業的良性發展。最后，我國要調整房產結構，建設保障性住房以及廉租房，同時要提高經濟適用房的比例，促進我國房地產產業的發展。

結語

房地產經濟是我國國民經濟的重要支柱產業，對于我國國民經濟發展持續發展重要的作用，促進我們市場經濟的不斷發展和完善，改善現在人民的生活水平 ，是我國國民經濟支柱產業。因此，我們也要認識到房地產行業發生較大的波動的時候會使我們的國民經濟和社會發展產生較大波動。我國要針對房地產經濟進行控制，對房價進行控制，對我國現在的房價市場進行動態監測，進一步優化房地產產業結構，完善相關法律制度進行完善，規范現在房地產行業。更好地促進我國現在房地產行業的發展，實現更好地發展，促進我國國民經濟不斷地發展。

參考文獻：

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【關鍵詞】住房公積金；房地產經濟；重要意義

隨著經濟的快速發展與經濟體制的改革，房地產行業的經濟發展也越來越快，而在房地產經濟發展中不可不注意的就是住房公積金這一項重要資金來源，它對房地產行業的經濟發展有著非常重要的作用。雖然我國住房公積金的覆蓋率還很低，但隨著發展，它將會成為住房資金的重要來源，并成為促進房地產經濟健康、可持續發展的一個不可獲取的重要組成部分。

一、房地產經濟在我國經濟中的重要意義

房地產與其他行業相比，是一個新興的行業，但卻影響和牽動著我國的經濟，并成為我國經濟中一個舉足輕重的重要組成部分，對我國的經濟有著重要的意義。

1.房地產經濟與我國國家政策的互動性。房地產是一個新興的產業，隨著住房成為商品房用于經濟交換時開始牽動和影響我國的經濟，并以巨大的經濟利益和經濟熱度改變了我國的經濟格局，成為我國經濟格局中促進經濟發展的推手，同時也為我國的經濟埋下了嚴重的泡沫隱患。中國人沿襲千百年對家的理解，使其對住房有十分強大的依賴性，而這份依賴性中讓房地產行業看到了巨大的商機。與此同時，引發的炒房現象，使我國的經濟和資金流向偏向于房地產行業，這使得我國的經濟潛藏下非常嚴重的泡沫風險。而如果這個泡沫風險浮出水面，則會對我國的經濟具有非常嚴重的摧毀力量。因此，我國國家政府相應的出臺了一些政策來對房地產行業進行宏觀的調控，其中包括：住房購房現價、住房購房限購以及調整住房購房貸款的利率等等手段來對房地產行業進行管制和規范。這些購房政策一出臺，對房地產行業就會在一定程度上限制，使我國的經濟格局和結構會發生一些改變，從而制約了房地產行業的泡沫化經濟的發展，使房地產行業的經濟更加趨向于實體經濟。從這個方面可以看到，由于房地產經濟發展的不規范，使得國家需要制定政策來規范房地產經濟，而規范后的房地產經濟又會因為經濟的規范而影響我國的經濟，因而可以體現出房地產經濟與我國國家政策之間的互動性關系。

2.房地產產業鏈效應，影響其他行業的經濟發展。房地產行業的發展，則勢必會帶動相關產業的發展。但房地產行業與其他行業不同，其發展的時間很短，其行業的規范和標準都還不健全，因此就會導致相關行業的標準和規范也不健全，使其行業間的經濟活動含糊不清，使房地產經濟的發展處于一種非常不健康的發展狀態之中。

3.房地產經濟發展，為社會的勞動力提供了就業平臺。房地產行業在經濟發展的過程中，需要很多的勞動力來促進經濟的發展。而這正好為社會解決了勞動力就業難的問題，為社會減輕了就業壓力的問題，使房地產行業在經濟發展的同時，也為社會的長治久安作出了巨大的貢獻。

二、住房公積金在房地產經濟中的重要意義

如果想了解住房公積金在房地產經濟中的重要意義，就需要了解住房公積金的使用條件。從我國一些重點城市的住房公積金的提取條件上進行研究，可以發現，擁有住房公積金的人如果想提取住房公積金需要具備一些特殊的條件，譬如說，退休、生活困難、死亡以及出國等。而如果住房公積金的擁有者不具備相應的提取住房公積金的條件的話，其住房公積金只能夠用于購房。而畢竟擁有住房公積金的人中，會出現特殊提取住房公積金的情況占少數，而多數都需要將住房公積金用于購房上，這使得房地產行業獲得了一個穩定的資金來源。因此可以從一方面來說，住房公積金促進了房地產經濟的發展。

1.住房公積金促進房地產經濟的發展。購房與其他商品經濟和經濟活動所不同，其資金的流動數目大，且金額多，是需要一定的經濟能力的。如果不具備這樣的經濟能力，就不可能產生資金的流動，并促進房地產經濟的發展。而住房公積金是由個人與所屬企業單位各承擔一半購房費用的購房專項資金，它其一是減小了個人購房的壓力，并規定了資金使用的范圍，使個人購房與房地產行業之間的距離拉近了，并通過住房公積金而搭建起了溝通和產生經濟活動的橋梁。因此，住房公積金在解決了房地產經濟發展中個人購房資金聚集的困難這個問題外，還為房地產經濟發展提供了穩定和固定的資金源，保證了房地產經濟的可持續發展。

2.健全住房公積金的管理體系，促進房地產經濟的良性發展。雖然，在一定程度上，住房公積金能夠促進房地產經濟的發展。但如果想要房地產經濟更好、更持續、更健康的良性發展，則必須健全和完善住房公積金的管理體系。首先，住房公資金的管理必須要有監督部門進行監督，其監督職能必須明確并細化到各個部門，并采用合理科學的監督手段，對資金的來源、使用等情況進行準確合理的監督。其次，保證監督力度，通過監督制度來強化，將住房公積金的財務報表進行定期和隨機抽查，并按計劃進行總結，使住房公積金的管理更加的清晰化和準確化，降低經濟風險。最后，應將住房公積金進行公示，進行社會輿論監督，使住房公積金的使用情況更加清晰和準確。使得，住房公積金在促進房地產經濟發展時，不會潛藏經濟風險隱患。

三、總結

綜上所述，住房公積金是房地產經濟發展的一個重要經濟資金來源，它對房地產經濟的發展有著重要的促進作用。但如果想讓房地產經濟能夠更好、更快、更健康和更持續的發展，則需要健全住房公積金的管理體系。

參考文獻：

[1]趙廣慶.住房公積金在房地產經濟中重要意義芻議[J].科技創新與應用，2013（8）

[2]趙繼東.住房公積金在房地產經濟中重要意義探析[J].現代商貿工業，2012（4）

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當前的社會正以多元化的態勢急速前進著，房地產企業在經濟的快速發展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發展。在國民經濟中，房地產經濟占據著舉足輕重的位置，而實現自我調節，緊隨時代步伐，這是房地產企業當前的難題之一。投資高、周期長以及風險大是房地產行業中的會計特征。房地產核算中存在著諸多問題與矛盾，這進一步制約著房地產行業的利潤與經營回報，同時也阻礙著房地產行業的健康與穩步發展。本文就會計業的發展現狀，結合房地產會計的相關特點，分析了存在的問題并且提出了解決措施。

關鍵詞：

風險；發展現狀；房地產會計

當下，社會發展給我們經濟發展帶來了無限可能，帶動了行業發展。房子是生活中的必備因素，房地產很大程度和人們生活聯系在一起，房地產在競爭中不斷尋求發展。我國現行的會計準則雖然適合多元化的企業發展，但結構中沒有系統完整性，所以并未涵蓋房地產行業。本文探討了房地產行業中會計的某些不足之處，并提出針對性的策略，這對于房地產企業進一步發展而言意義重大。

一、房地產會計中的問題探究

1.信息缺乏真實性。

房地產行業的會計雖然起步較晚，但是發展卻非常快，會計信息也缺乏一定的真實性。一些房地產企業為了少交稅款，在編制報表時常常弄虛作假，進行錯誤會計信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產行業為了躲避國家的稅賦，將真實的財務利潤隱藏于虛假的報表中。某些房地產行業為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業財務報表、征信報告、納稅申報表等關鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當的行為嚴重干擾了市場準則。在房地產行業，會計嚴重缺乏真實性主要在于行業中會計準則的局限性，會計準則能夠為會計計量、確認提供真實的規范程序，而會計學科只能解決當前出現的一小部分的問題，在發展中隨之而來的諸多困難并未能一一解決。在經濟發展高速運轉的當下，會計準則的更新速度更不上經濟的發展速度，導致很多會計程序的處理可依據的法律少之又少。會計處理有著極大的隨意性，很多會計人員會編制虛構的會計報表，甚至以不真實報表進行報稅，導致編制的報表毫無真實性可言。另一方面由于會計的法律法規會定期更新，而很多企業會計并沒有第一時間更新自己的知識儲備，企業中甚至某些從業人員都沒有取得規定的執業證書。房地產行業的會計因其特殊性需要經過定期組織從業人員進行會計知識的培訓，只有提高自己的專業水平才能讓原本細致、嚴謹的會計工作簡單化，才能及時處理會計工作中出現的諸多問題。會計行業較為特殊，經常會受到金錢制約，一些會計人員明知法網恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網。

2.內部控制缺陷不斷。

當前，房地產行業的會計內控中問題重重，主要為內部的環境不佳、內部的機構不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產行業對于會計的控制不夠重視，沒有足夠的風險把控意識，沒有能夠有效地發揮控制作用。企業對于經濟業務沒有合理的控制，這使會計無法及時履行職責，沒有風險準備意識，當真正風險來臨時還是一片迷茫。而且，房地產企業中的治理結構不明，職責不清，結構方面有很大的改善空間。

3.會計法律過于滯后。

房地產行業的某些會計法內容比較陳舊，無法適應全球化的挑戰以及經營機制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會計的法律法規在制定中沒有充分的調研論證，沒有及時考慮實際，導致規定不科學不合理，實施中問題重重。另外，會計法律規定的一些法則過于籠統，而且在不斷進步的經濟環境下，房地產行業必須要有細化的法律，而不是參照別的行業不獨立的法律法規。

4.會計核算較為繁雜。

房地產企業可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業經營活動的主要業務有：土地的開發與經營、房屋的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發、代建工程的開發。成本核算主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費、期間費用等部分組成?，F行房地產行業開發成本核算，大多按照制造成本法進行核算。先按照開發成本科目簡單進行匯總，再按照簡單的分配方法進行分攤，再用總可售面積進行分攤，最后得出的單方可售成本。但由于每個開發的項目產品都具有唯一性，而開發項目產品的業態、戶型、面積等等卻千差萬別，即使同一棟樓，同一層也有非標準產品，而按照單方可售成本結轉已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產開發規模大，周期長，大多按著規劃分期開發，會發生不能直接歸集產品對象的開發間接費分配問題，利息如何按期開始進行資本化，何時費用化的問題，間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）如何合理分攤至開發產品以便進行含稅保本售價的測算等問題。上述問題一直困擾著房地產行業的會計核算人員。

二、如何解決房地產中的會計問題

1.建立完善的規范化的會計體系。

會計政策主要指的是企業進行會計核算所需要的原則與方法。當前的某些企業在會計核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會計在整理收集會計信息時沒有可比性，無法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復存在了。于企業而言，會計政策的設定需要包括基本的會計政策與具體的會計政策這兩方面的內容。企業會計財務信息并不真實，賬目并不明晰。完善的房地產會計體系要解決的是會計信息的真實性。近年來的改革中，財務會計不斷深化自身的理論，進一步探討了新型的會計分支，比如成本會計、金融會計等。房地產企業在現行的會計準則下不斷完善房地產行業的會計準則，這能夠阻止企業對利潤的操控，保障了會計的真實與準確。完善的房地產會計規則應當包括完善的房地產企業治理結構，會計要素的確定準則，會計信息的披露要求。同時，要不斷提高會計人員的專業勝任能力及會計職業道德水平。

2.健全的房地產監督機制。

在房地產企業會計中除了需要建設完備的會計體系，還應當配備專業的監督體制。會計監督的建立能夠方便會計工作的開展，對在不同會計崗位的工作人員有法律的約束。房地產企業可以在項目的前期投資時就明確會計監督職責，專人監督會計的工作，保證房地產企業在合法、合規、有效中運營。房地產企業的監督包括如下兩方面，一方面是內部治理結構的改善，建立完善的內部核查制度，強化內部控制，有效發揮企業自身的監管權，保障會計信息的真實有效性。另一方面是完善社會監管，強化外部監督，約束會計人員的執業行為，確保會計信息真實有效。對于有問題的會計人員應嚴肅處理，提高會計的全面性以及權威性。加強內部監督需要房地產企業中所有財務工作人員工作相互制約與分離，明確職責與權限，針對重大的違紀問題要聯合監督部門一同排查，只有聯合企業內部、社會、監管部門才能真正落實會計監督，才能持續健康穩定的發展會計行業。

3.規范房地產開發成本的歸集與分攤規則。

對于房地產企業的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。為正確核算開發產品的成本，房地產企業應制定一套完整的成本核算的程序進行成本核算，以“確定成本核算對象、歸集開發成本、確定成本分攤方法、在成本核算對象之間分攤成本、計算各成本核算對象的開發總成本、正確劃分完工和在建開發產品之問的開發成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實測繪報告）、編制成本報表”為主線，在這條主線中，最重要是規范房地產成本費用的歸集與分攤，項目開發前期要組織召開企業的各個部門認真討論，一定要得到企業管理層重視，得到相關業務部門的認可。歸集與分攤會計政策一經確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補償費原則上采用占地面積法進行分配；前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法進行分配或按合同計入。資本化利息按直接成本法或按預算造價法進行分配。對核算基礎較好的，開發間接費可采用作業成本法。公司為了測算含稅保本成本，也可采用作業成本法將發生在各期的期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）進行分攤。無論怎樣，規范房地產開發成本的歸集與分攤規則，就是為了真實反映企業的成本費用，為管理層提供有力的財務決策。

4.強化房地產的內部會計控制。

為解決房地產企業中的內部困擾，企業應當做出相應的改進。比如，應該提高企業的內部控制，建立專業的內控制度，企業需提高整體水平，培養高素質的工作人員。會計人員對于經營活動的真實性應當有主動承擔與監督的責任。房地產企業應加強會計的職業素養，不斷更新觀念，控制經營活動。在企業管理制度的建設中，應明確每個會計的責任，規范各崗位的范圍和要求。會計工作需要定期與不定期的會計抽查，并做出及時的回饋。要求企業提供良好的控制環境，完善內部治理結構，保證崗位之間的權責明晰。企業還應加強風險控制意識，由于房地產行業屬于高危行業，風險意識不足會影響企業未來的發展。企業經營管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識，建立風險控制，以規避行業風險，保證內控制度的有效運行。

三、結語

社會經濟的發展為房地產行業的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產行業的發展中仍然存在著各種各樣的問題。科學有效地處理好房地產企業中的矛盾是會計核算中亟待解決的問題。會計核算是房地產企業的關鍵業務，在房地產行業發展中的作用越來越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會計核算的規律，實施好會計核算的管理業務，為我國的房地產行業進一步發展夯實基礎。

參考文獻：

[1]于秀麗.房地產企業避稅行為的會計問題分析[J].中國經貿,2014(7).

篇6

[關鍵詞] 房地產 資金鏈 宏觀調控

近幾年來，我國一些地區商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產泡沫已成為擺在學術界、政府部門、房地產從業人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務、法律等宏觀調控措施和加大經濟適用房建設等手段穩定房價、以促進房地產業健康發展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產泡沫依然存在。與此同時，政策和經濟環境的變化使部分房地產開發企業出現了資金緊張的局面，甚至出現資金鏈斷裂的現象，這一現象的出現對房地產業的宏觀調控提出了新的要求。為避免房地產業的大起大落，應充分關注我國房地產業的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環的穩定性，促進房地產業的健康發展。

一、我國房地產行業的參與主體及資金鏈情況

我國房地產行業的資金鏈是以房地產開發企業為核心，由若干與房地產開發企業存在著資金流動關系的主體之間所構成的網狀結構。我國房地產資金鏈的參與主體包括房地產開發企業、國土資源管理部門、與房地產開發企業存在業務關系的行為主體、權益資本提供者、債務資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發和銷售有直接資金關系的各類主體。上述各主體在房地產資金循環過程中的關系如圖1所示。

圖1 房地產開發資金鏈構成示意圖

從圖1可以看出，房地產開發企業是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產開發規模和成本有重要影響，權益資金提供者和除銀行外其他債務資金提供者的數量和資金提供方式對房地產業的發展有重要影響，居住性購房人的數量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數量和投機熱情直接關系到房地產泡沫的產生和發展。

二、我國房地產資金鏈中出現的問題

我國部分房地產企業資金鏈趨緊局面的產生既與國家宏觀調控政策有關，也與我國房地產開發企業資金鏈的不完善有關。國家對房地產行業的宏觀調控應以保持房地產行業的持續、健康發展為主，因此有必要關注我國房地產開發企業的資金鏈問題，并提出針對性的調控措施或解決措施。目前我國房地產開發企業的資金鏈主要體現以下一些問題：

1.房地產開發企業魚龍混雜，部分企業資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產行業的“暴利”現象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發能力的不足，違規籌資時有發生，融資成本和風險迅速升高；部分企業開發的商品房質量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產行業的整體資金供應形勢和對房地產開發貸款的風險水平的評估結果。

2.房地產開發資金籌集方式不規范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產開發籌資方面一直表現出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產開發企業資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產行業發展出現一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產開發企業資金來源

資料來源：中國統計年鑒，2007

3.房地產開發企業債務負擔過重，極易受到系統風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產開發企業的資產負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經濟波動或其他原因導致所開發房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產開發企業破產或接近破產邊緣。

4.銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產開發的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環節的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現的審查執行不嚴、假按揭、轉按揭、加按揭等不正?，F象，使銀行成為了直接承擔房地產業系統風險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產行業的特殊情況及系統風險發生的可能，當宏觀形勢或行業發展出現波動的情況下，房地產行業不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產行業預警系統仍沒有起到行業發展的警示和指導作用，房地產行業供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設部就提出建立房地產行業預警系統，并已經在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產的開發建設速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發的數量，預計到2008年底，我國城鎮人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經濟發展水平上看，我國將很快進入房地產銷售趨淡的時代，如果不在房地產開發建設速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業效益下滑，甚至部分企業由于房屋難以銷售，進而走向破產。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發達國家建立在完善的資本市場條件下的資產證券化等融資模式不同的是，我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。同時，由于房地產企業上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業的投資，分享房地產業高速發展的利益。

8.“炒房”行為使房地產領域的風險出現了向部分市場參與者集聚的現象，為房地產行業系統風險的發生埋下了禍端。如果房地產市場出現轉折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應對資金緊張局面，一些企業采取了應對性融資措施，如發行企業債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規范，往往造成債務負擔加重，還貸風險進一步加大。

10.部分房地產業的宏觀調控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題；對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據，也難以實現調控目標問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務負擔的加重。

三、基于我國房地產行業資金鏈的宏觀調控政策研究

為避免由于政策和經營環境變化造成房地產企業資金鏈緊張，進而導致行業的“大起大落”，在未來的宏觀調控中應采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應進一步提高房地產行業的準入門檻，以解決房地產開發中的盲目投資問題，提高房地產開發企業的持續發展能力，降低房屋購買者的風險。

2.盡快建立房地產預警系統并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設規模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現象對供需關系的影響，促使房地產供需回歸理性。

3.建立房地產企業信用評級制度，使企業信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產企業信用評級制度基礎上，創造條件使信用較好的企業可以通過發生企業債券、上市發行股票等方式籌集資金，保證資金供應的穩定性。

4.將房地產開發申請與房地產開發企業的資信狀況、已開發房屋銷售情況結合起來，避免房地產開發企業采取負債經營方式盲目建設，造成資產負債比率過高，企業經營風險加大的現象。

5.在規范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規行為的同時，努力為資信水平較高的企業建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業資金供應的同時，使普通投資者能分離房地產業健康發展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調整住房交易相關稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉化為住房有效供給，促使房地產領域真實供需平衡的實現；通過簡化二手房交易手續、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產行業的盲目投資和盲目開發，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現象，避免房地產行業系統風險的發生。

8.調整政府與土地使用權轉讓和房地產開發有關的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數、土地升值系數、開發商資信狀況等作為決定土地使用權的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調控部門還應該改變對房地產開發商新開發房屋戶型結構的限制政策，轉而通過對現有住房結構數據的統計、對房屋需求結構的預測等方法來引導商品房開發的規模和結構；加強對與房地產相關的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數群體的累積。

總之，為保證房地產行業的穩健發展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業動蕩，國家應在規范競爭秩序、進行供給調控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業預警系統等方式來調整房地產行業的供需結構，達到行業的均衡、穩定發展。

參考文獻：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產市場宏觀調控政策分析.統計與決策，2008.8

篇7

關鍵詞：房地產 監管 發展

近些年來，隨著社會經濟的發展，我國房地產業取得了蓬勃發展。隨著房地產行業的發展，各地房地產企業呈現數量眾多、構成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現多元化的趨勢，因而房地產開發項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業地產、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產行業的監管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產行業監管工作不能墨守成規，需要不斷探索和創新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產市場的平穩健康運行，又要通過服務促進房地產行業的健康發展。

一、目前房地產行業監管工作中存在的問題

（一）法律監管制度的不完善

在房地產行業監管工作過程中由于可依據的法律法規出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監管部門對房地產行業發展過程中產生的一些新問題缺乏針對性的管理依據。

（二）房地產開發項目手冊申報尚不規范

房地產開發項目手冊主要記錄房地產項目從開發到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經營情況等內容。監管部門可以依據《項目手冊》對房地產項目實施跟蹤動態管理，掌握房地產開發項目的具體情況，匯總房地產市場項目數據，實時了解房地產市場開發經營方面相關數據。

監管部門雖要求相關企業定期填報報表、提供相關資料報送房地產管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監管措施，企業未能及時填報的情況日益增多。大多數企業只是在房產項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經在項目結束階段，前期的一些施工數據與實際發生時間相隔較久。因此房地產監管部門無法對房地產開發項目實施動態管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內容中許多方面已與目前房地產開發項目工程實際進程不符，需進行調整。

（三）商品房售后保修缺乏監管措施

根據《商品房銷售管理辦法》等法規規定，房地產開發企業對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數房地產開發企業能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現逐年增多的趨勢，并且大多數投訴是集中在維修質量問題上。即使部分房產企業對業主反映的質量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質量問題。對于這樣的投訴，由于房地產管理方面的法規并沒有對房地產開發企業保修不到位的處罰規定，作為監管部門除了進行調解，督促房地產企業履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業并無可處罰的措施。

（四）房地產經紀機構市場管理亟待加強

房地產中介行業架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產市場運轉起到劑的作用。但隨著房地產行業的發展也帶來了很多的問題：一是房地產中介門檻極低，導致中介業務機構之間形成巨大差異，加劇了各中介機構之間的無序竟爭，不利于房地產市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展；二是從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，不利于整體形象和服務的提高；三是部分房產中介機構暗箱操作頻繁，存在違規收費、吃差價、合同欺詐等違法違規行為，導致消費者對中介機構難以信任，對中介機構的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產行業的發展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設廳和工商部門聯合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內容并無明確規定，只能依靠房地產開發企業與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內容進行約定。容易造成購房者與房產企業在交房時對隱蔽工程的裝修質量、所用建材標準、裝修技術工藝等方面產生不同看法，引發糾紛。監管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強房地產行業監管工作的對策與思路

針對上述問題，筆者對不同城市房地產管理部門進行調研和比較，從中得到了一些啟發，可以采取多種方式方法對房地產行業進行有效監管。

（一）進一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發展提供了契機。各級人大以及地方政府應當制定和完善有關房地產行業管理機制的法律規范，用法律的形式保證房地產行業正常運轉和可持續發展。

我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產動態的信息公開制度；建立和完善房地產行業的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產行業的誠信信息體系。

（二）繼續加強和完善項目手冊監管。

在調查研究的基礎上，結合各地市房地產監管部門實際，繼續加強和完善項目手冊的監管。

首先要對項目手冊的內容進行完善：根據項目情況和市場形勢數據的需要設置相應的表格和報送時間，結合房地產信息系統對表格具體內容的進行規定，通過對填報數據邏輯性和準確性判斷提高數據質量，最后對數據進行匯總分析，形成一個完善的房地產開發項目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優秀房產企業的評選標準，對企業在外地開發項目情況也納入項目手冊填報內容，在資質申報中以填報后經審核的赴外地開發項目業績為準。對嚴重違反項目手冊相關規定的企業處以暫停網簽合同備案。

（三）強化房產項目售后維修的監管。

各地房地產監管部門除了依靠相關部門加強對施工單位的管理，提高工程質量，特別是售后維修質量外，更主要的是要創新監管手段，強化房產項目售后維修的監管。

建立房地產企業售后質量保修體系，將售后質量保修問題納入企業信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網絡等途徑向公眾公布，增強輿論對房產企業的監督壓力。

進一步完善保修金制度。建立預先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經濟利益，才能有效起到監督作用。

（四）進一步規范房地產經紀機構行為，建立準入與淘汰機制。

房地產中介服務業的混亂、缺乏誠信和不規范經營的現象已經成為阻止其進一步發展的巨大障礙。一方面要提高從業企業的準入資質。如北京2004年新出臺的《關于房地產經紀機構房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構預存60萬元保證金在銀行的規定，無疑提高了房地產經紀機構的門檻。另一方面，加強和完善對房地產中介及其執業人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產中介和從業人員。

（五）完善和細化商品房買賣合同。

聯合各管理部門，針對經紀機構不規范備案的問題，規范經紀機構與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規范帶來的交易糾紛。

為規范精裝修房的交易，將精裝修方面相關內容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規定，全面約定精裝修所用的材料、設備的品牌、規格、價位，盡量避免使用“優質”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規范程度。

結語

隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的加快，我國的房地產市場會在各級各類監管部門強化服務，有效監管下，更加健康、有序地向前發展。

參考文獻

[1] 楊秀攀. 住房保障監管法律制度的完善[J]. 產業與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

篇8

【關鍵字】盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉移――存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表

在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉?？梢姡绻扇∵@種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產開發企業會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

篇9

關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產企業的稅收籌劃風險

當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業風險

我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產稅收環境

我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。

三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險

對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業人才的使用

稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業的建議

在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產企業的稅收籌劃風險[J].中國鄉鎮企業會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產企業稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187

篇10

關鍵詞：房地產 企業 會計核算

隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產行業產業也隨之迅速發展，房地產企業也迎來了新的發展機遇，與此同時，由于房地產行業發展過快，國家也出臺了一系列的宏觀調控政策，再加上房地產行業市場競爭的越發激烈，對于房地產企業的內部管理尤其是財務會計管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產企業會計工作中還存在著較多的問題，尤其是會計工作不規范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經影響了房地產經營業務的正常開展。因此，加強房地產企業會計工作，提高房地產企業財務會計工作水平，促進實現房地產企業管理的規范化，已經成為房地產企業經營管理的重要內容，這對于實現房地產企業的長遠穩定發展也有著重要影響。

一、房地產企業會計工作特點

（一）房地產企業會計核算更加重視事前核算

現階段，隨著房地產行業產業環境的復雜多變，對于房地產企業的會計事前核算要求越來越高，要求房地產企業在開展會計核算過程中，應該根據外部房地產行業市場政策、貨幣政策的變化，對房地產企業的資金流動進行規劃，并有針對地性防范資金風險問題。

（二）房地產企業會計經常采用分級開展的會計核算

由于房地產行業企業具有項目分散的客觀現實，因此在房地產企業會計工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現實狀況，選擇分級開展的會計核算方式。

（三）房地產企業的會計工作需要考慮到房地產企業生產單件性特征

在房地產企業會計工作的開展過程中，應該充分考慮房地產行業生產單件性的特征，根據項目的實際情況來調整會計工作策略。

二、當前房地產企業會計工作中存在的問題分析

隨著房地產企業會計工作職能的不斷拓展，對于房地產企業會計工作要求也是越來越高，除了做好傳統的資金記賬、結算以及報賬等工作以外，對于房地產會計核算也增加了新的內容。但與此對應的房地產內部會計工作中還存在著較多的問題，主要表現在以下幾方面：

（一）房地產企業的會計科目設置不夠科學合理

現階段房地產企業會計工作中存在的較為突出的問題就是會計科目的設置不夠合理，特別是現階段國家還沒有針對房地產行業領域設置專業的會計科目，很多房地產企業都是根據自身的實際需要來設置會計科目，標準化程度不高，增加了會計核算的難度。而且，由于房地產行業項目建設周期相對較長，整個項目建設時間跨度較大，會計科目設置的不統一，極大地增加了會計核算的工作量。

（二）房地產企業內部控制管理力度不足

提高房地產企業會計工作的規范化制度化水平，關鍵還是要加強房地產企業內部控制，但很多房地產企業內部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產企業會計內部控制環境有待優化，內部控制管理制度機制缺失，各項內部控制管理措施執行不到位，很容易造成房地產企業內部控制管理中出現各種問題。

（三）房地產企業會計收入確認復雜性增加了會計工作的難度

由于房地產項目建設的周期相對較長，因此很多房地產項目在產品開發之前基于客戶簽收協議，籌集資金，因此這種復雜的收入方式也增加了房地產企業會計收入確認的復雜性。

三、改進加強房地產企業會計工作的措施

（一）提高房地產企業會計收入確認的科學化水平

對于房地產企業的會計工作，應該引入權責發生制作為會計核算基礎，重點及時準確的對房地產企業的收入和支出進行反映，對房地產項目建設期間的資金收支情況進行準確的反映。需要注意的是，為了提高房地產企業會計收入確認的準確性，在會計收入確認過程中，應該深入研究新會計準則，從法律標準和財務標準等幾方面來明確收入核算范圍，確保規范、準確。

（二）合理的設置房地產企業的會計科目

提高房地產企業會計工作水平，基礎就是根據房地產企業的實際情況完善會計科目的設置，以滿足會計核算工作的實際需要。一般來說，會計科目主要分為資產類科目、負債類科目、所有者權益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細化設置方面，還應該根據會計核算的實際需要來選擇，以確保會計核算結果的真實準確。

（三）加強房地產企業的會計內部控制

在房地產企業會計內部控制的強化方面，首先應該進一步優化會計內部控制環境，針對會計工作開展的實際需要，健全完善相關的會計管理工作制度。同時，還應該對會計內部控制流程進行優化，特別是加強對企業的會計控制、資金運作、財務會計、會計報告以及其他有關會計處理的控制，提高企業內部會計控制的有效性。

（四）拓展房地產企業會計的職能

在房地產企業會計工作的開展過程中，還應該進一步拓展企業會計的職能，特別是充分發揮會計反映、控制和決策的會計功能，通過提供真實、準確、可靠的會計信息，并充分運用好有關的會計資料加強會計分析，為房地產企業經營管理決策提供準確全面的依據。

四、結束語

提高會計工作水平已經成為房地產企業經營管理的重要內容，這就要求房地產企業在自身的經營管理中，應該更加重視會計核算，完善會計科目設置，并加強會計內部控制管理，以提高房地產企業的會計工作水平。

參考文獻：

[1]王文健.企業會計核算問題淺析[J].財經界（學術版），2015

[2]畢坤.企業會計核算與成本核算的一體化研究[J].財經界（學術版），2015