房地產行業投資策略范文
時間：2023-07-04 17:22:46
導語：如何才能寫好一篇房地產行業投資策略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
學歷：碩士
單位：國金證券
職務：行業研究員
研究方向：房地產
主要研究成果
《房地產行業：“有沒有”和“可以有”》2009-12
《萬科A：藍山開盤減值沖回》2009-11
《房地產行業：演出開始了》2009-10
《深振業A：起步于深圳 進取心較強》2009-03
研究領域觀點
刺激政策的“留”與“退”是主導2009年年底和2010年上半年地產股投資的重要因素，我們認為中央政府對地產的態度短期不會發生轉折，也即效力最高的中央層面政策短期不會退出，地產股在2009年末和2010年初會有一輪超政策預期的行情。
2010年下半年地產面臨的因素似乎都不如2009年，如供給、政策支持力度、金融環境等，應該把超預期因素的關注重點落在出口。出口對地產的影響從兩方面考慮：一是收入增長提升購買力。二是出口增長連鎖帶來升值壓力對流動性的影響。
姓名：白宏煒
學歷：碩士
單位：中金公司
職務：行業分析師
研究方向：地產行業及上市公司研究
主要研究成果
《首開股份：立足北京資產與業績增長兼備》2009-11
《房地產行業：房價將呈結構性上漲》2009-08
《金融街：回歸商業地產長期價值凸現》2009-05
《房地產行業：世博、迪斯尼及國企資產重組下的投資機會》2009-04
研究領域觀點
我們認為2010年受益于經濟的走好以及較低的利率水平，房地產市場仍將是實現穩定增長，地產板塊未來六個月有30-40％的上升空間，主要來自業績增長以及小幅度估值水平提升，比市場預期緩和的調控政策以及信貸的再次開閘將是主要的催化因素。
我們看好地產板塊2010年尤其是上半年的表現，建議投資者目前吸納地產股，重點是具有持續增長潛力的龍頭地產公司如金地、萬科、保利；以及區域龍頭股如首開股份、中華企業、棲霞建設等；此外金融街、浦東金橋等商業類地產公司將受益于商業地產市場的見底回升；2010年行業整合將加速，所以也看好大股東實力較強的上市公司資產整合機會。
姓名：時雪松
學歷：碩士
單位：中金公司
職務：行業研究員
研究方向：基礎化工各個領域研究
主要研究成果
《化工行業：化肥淡季關稅小幅下調 符合市場預期總體偏于利好》2009-12
《華魯恒升：成本優勢得到體現業績符合預期》2009-08
《化工行業中期投資策略：復蘇尚需時日關注油價和通脹》2009-06
《新安股份：業績符合預期具有長期行業競爭力》2009-03
研究領域觀點
繼續看好純煤頭和煤氣化優勢的華魯恒升，煤頭氣頭共存的湖北宜化也相對受益，氣頭企業(云天化、瀘天化等)可能存在交易性機會。而磷肥磷化工企業短期內受益有限，但本身國內磷肥價格回升明顯，磷肥的交易性標的有六國化工和云天化。同時對擁有磷礦和水電資源，具有成本優勢的興發集團長期看好，澄星股份也同樣受益于磷酸關稅下調。
流動性因素仍可能導致未來油價和通脹超出預期。通脹受益品種：磷肥和鉀肥為主，國內鉀肥價格見底，鹽湖鉀肥價值相對低估。磷肥如果量價齊升，趨勢性配置云天化和興發集團。油價受益品種：煤化工中的PVC和乙二醇，PVC企業沈陽化工和英力特等，乙二醇企業丹化科技。
姓名：趙獻兵
學歷：碩士
單位：國元證券
職務：首席分析師
研究方向：化工行業
主要研究成果
《回天膠業：受益經濟轉型消費替代未來前景光明》2009-12
《樂普醫療：乘著DES的翅膀》2009-09
《化肥行業：化肥行業步入“去產能化”階段》2009-04
《化肥行業：化肥市場化步伐啟動春耕尿素價格恐難反彈》2009-01
研究領域觀點
隨著宏觀經濟的逐步轉好，化工行業復蘇的趨勢已經確立，行業未來仍將處于緩慢復蘇之中。目前產品價格、毛利率皆低于歷史平均水平，未來仍具有較大的上漲空間。
我們預計2010年成本提升向下游產品價格提升的影響甚微，國內化工行業復蘇路徑依賴需求拉動。基于需求拉動的預測，我們推薦產能相對平衡，貼近下游消費的子行業如氯綸、MDI、改性塑料等；此外可關注需求推動下部分子行業如尿素、純堿的波段性投資機會。重點關注公司為：友利控股、煙臺萬華、金發科技。
姓名：李質仙
學歷：碩士
單位：國泰君安
職務：銷售交易部董事總經理
研究方向：紡織服裝
主要研究成果
《2010年紡織服裝行業投資策略：內需前景看好出口難以樂觀》2009-12
《紡織服裝業：發掘估值洼地推薦品牌服裝類公司》2009-08
《雅戈爾：服裝與房地產業務穩健增長》2009-04
《山東如意：產能擴張與新技術推動業績增長》2009-03
研究領域觀點
我們預計未來全球紡織品服裝貿易額增速會較前幾年出現下滑。未來中國占全球貿易額的比重仍能繼續提升，但速度會比較緩慢。預計2009年全年出口額同比下降9.27％，2010年出口同比增長5.90％，基本恢復到2008年水平。隨著全球經濟的復蘇，未來3-5年內行業出口應能維持5-8％的增長。
我們認為國內的服裝消費還有巨大的增長空間，而快速的城市化進程以及中西部地區的高速發展將成為未來服裝消費增長的重要推動力。未來十年中國的服裝消費將迎來黃金增長期。
姓名：方焱
學歷：碩士
單位：國信證券
職務：首席分析師
研究方向：房地產
主要研究成果
《房地產行業：細則寬松程度略超市場預期》2009-12
《房地產行業：11月份投資策略：加倉至年底超配 布局跨年度行情》2009-11
《招商地產：增發將加速公司發展調高未來業績預期》2009-07
《中天城投：增持行動彰顯信心貴陽龍頭潛力巨大》2009-06
研究領域觀點
鑒于國內外嚴峻的經濟形勢以及2008年房地產行業景氣加速回落至2010年新低，“松動”和“扶持”將是未來一至兩年房地產行業政策面的主要基調，政策拐點已清晰可見，但經濟發展規律、國情以及輿論導向都使得政府在出臺房地產“救市”政策時較為審慎，利好不會一次出盡，未來將會不斷補充完善并超出預期，而且相當多的利好將會由地方層面椎出。
姓名：賀平鴿
學歷：碩士
單位：國信證券
職務：首席分析師
研究方向：醫藥行業
主要研究成果
《醫藥行業：2010年投資策略：蛋糕和機遇》20009-12
《醫藥行業：09年中期投資策略：耐心布局積極防御》2009-06
《利華生物：營業外收益增加整體增長壓力》2009-03
《云南白藥：白藥膏提價 看好長期增長潛力》2009-02
研究領域觀點
新醫改通過完善公共醫療服務體系、上下游支付體系，形成對上游制造業的正確牽引和良性反饋，促使醫藥工業企業重新確立科學的優勝劣汰游戲規則，重新回到
“研發是第一生產力”這一源動力上來。因此，那些具有科技創新優勢的細分領域龍頭公司，必然全程受益于這個大循環體系的逐步完善。這其中主要以具備一定研發實力和市場觸角的優質民營企業為主，這類企業符合醫藥企業本質特征――高科研投入、高盈利能力、高成長，新產品定位于高端市場。
姓名：陳俊華
學歷：碩士
單位：中金公司
職務：行業分析師
研究方向：能源電力
主要研究成果
《電力行業：三季度業績預覽：全年盈利最好的季節》2009-10
《建投能源：電量如期恢復利潤率沒有改善》2009-08
《電力行業：2009年中期投資策略：盈利能力回升 配置價值顯現》2009-06
《能源行業：關注電力股階段性機會》2009-02
研究領域觀點
目前行業要素趨勢向好，但火電生產商盈利恢復正常尚待時日。市場普遍認為：電力行業沒有更差的消息出來了。我們認同這一觀點，但須性請投資者注意的是：做出“電力行業迎來新一輪的春天”的判斷，目前還為時尚早；對于電力行業2009年盈利的恢復幅度我們持謹慎態度。未來，段時期，我們認為電力股在持續“利好預期”的推動下，比較抗跌，擁有相對收益，但目前電力行業整體的竹值水平還不具備長期投資價值。
姓名：沈愛卿
學歷：碩士
單位：廣發證券
職務：行業研究員
研究方向：房地產
主要研究成果
《房地產行業：頭懸達靡之劍腳無堅實之地行業投資吸引力下降》2009-12
《房地產業：“金九銀十”仍可期投資機會將顯現》2009-09
《中天城投：全面收購華潤貴陽公司明年業績最大疑問排除》2009-07
《沙河股份：項目的集中銷售和結算將使得業績大幅增長》2009-04
研究領域觀點
市場總是風云突變，就在我們還在為國內各項調控房地產行業的政策終于收到成效、房地產價格的快速上漲勢頭得到遏制而沾沾自喜并期待更大的勝利果實時，全球金融危機的爆發并殃及我國，出口受挫、投資意愿下降導致快速增長的周內經濟遭遇剎車。對前期受到嚴重打壓的房地產業，首先重提其重要支柱產業的地位，其次通過降低交易費用、降低房貸利率及首付比例等方式刺激房地產消費。為了刺激房地產市場的消費，政府出臺了一系列政策放松之前對購房需求的限制，隨著這些利好政策的消化，行業的復蘇也將在路上。
姓名：趙雪芹
學歷：博士
單位：中信證券
職務：首席分析師
研究方向：旅游、商貿零售行業
主要研究成果
《旅游行業：需求增長和政策利好雙輪驅動行業快速增長》2009-12
《中國國旅：旅行社與免稅店雙業態發展》2009-09
《百貨行業投資策略：商圈、規模、制度三因素選取優質百貨公司》2009-08
《旅游行業：2009年5月跟蹤報告：估值略有回落看好景區公司》2009-05
篇2
而這種有趣的變化，卻無心插柳地簡化了房地產股票的投資策略，即在Shibor高漲區域買入房地產股票，在Shibor回落至底部區域時賣出房地產股票即可獲取不錯的相對收益與絕對收益。
利率波動緣起2008年，信貸毒癮的戒斷癥狀
2008年金融危機時，中國救援政策與海外市場有著顯著不同。海外市場在動用央行的力量幫助企業降低杠桿，而中國則在動用商業銀行力量誘使企業加重杠桿。這就導致了在政策效力衰減后，中國經濟在官方利率下行通道遭遇經濟體的降杠桿力量的對抗，從而使得市場利率出現與官方利率不一致，并且大幅上下波動的境況。
2008年金融危機爆發后，各個國家紛紛采取各種政策拯救經濟，其中美國的QE與中國的4萬億一攬子刺激政策最為引人矚目。
盡管表面看，兩國政府都在向市場提供海量的流動性，但由于其資金來源的差異，兩國政策有著根本的不同，其效果也大相徑庭。
從美國看，美國流動性來源于美聯儲，其央行援助金融機構、購買資產、壓低市場利率。但由于其銀行系統、實體企業都具有較強的風險定價能力與運營水平，于是紛紛借助這次流動性洪峰降低杠桿（見圖2），最終實現了經濟體資產負債表的修復，使得經濟走上了可持續發展的道路。
從中國看，其流動性相當一部分來源于商業銀行對行政命令的執行，以降低貸款條件、承擔更高風險為代價來向企業提供流動性。從貸款客戶看，中國經濟改革時間較短，經濟體的風險定價能力并不是很強，錯誤評估了自己的負債能力。
我們將客戶分為兩類，一類為強勢客戶，比如地方政府、事業單位、國有企業等，這些客戶或多或少地帶有國家信用性質，具備規模擴張沖動，貸款時較少考慮還款風險；一類為弱勢客戶，比如溫州私有企業主等，在與銀行的交易中長期處于弱勢地位，突然遇到貸款洪峰往往受寵若驚，盡量貸款。
也就是說，這兩種類型客戶的風險定價能力都有偏差，在銀行信貸的洪峰中狂歡，逐年增加杠桿，不知不覺中染上了信貸的毒癮（見圖1）。
簡而言之，在美國動用央行力量幫助企業降杠桿的同時，中國在動用商業銀行力量誘使企業加重杠桿，這就直接導致了現在利率市場的亂象，即在利率平穩（或下行）通道遭遇經濟體的降杠桿（或壓杠桿，又或不敢繼續加杠桿）力量的對抗，從而使得市場利率出現異常的劇烈波動。這種情況，在以前經濟周期中頗為罕見（見圖3、圖4）。當今中國之經濟體，很像是一個產生信貸依賴的癮君子，如果停止吸食，甚至是略有減量，就會給經濟系統帶來極大的痛苦體驗。
戒斷癥狀激發短期投資機會
從經濟周期的角度看，在一個正常經濟體中，作為利率敏感型行業，房地產股票會被長期利率上升壓垮，而被長期低息環境激發出泡沫。所以一個長期投資者應該在加息通道的后半段賣出房地產股票，在利率見底并長期穩定于底部后買入房地產股票。
出于兩個理由的考量，在房地產行業尋找短期投資機會或者執行反向交易策略都是不明智的選擇。一方面，房地產行業走勢一旦確立就難以更改，執行短期投資策略很容易錯失投資機會（圖5直線）。另一方面，房地產一旦趨勢逆轉，其下跌和上漲幅度都容易超出人的想象，執行反向交易策略很容易被市場擊潰，從而難以長期堅持（圖5圓圈）。
但是，呈現出戒斷癥狀的中國經濟，卻賦予了投資者在房地產股票上執行反向、短期投資策略的機會。一方面，從大的環境看中國畢竟處于利率下降（或穩定）通道，至少不是處于加息通道，短期市場利率的飆升畢竟不可持久，早晚會向長期趨勢回歸。
另一方面，根據我們的壓力測試，以月為單位的高利率環境并不足以給房地產的基本面造成實質性的影響。這就使得我們具備了執行反向交易的膽量與勇氣，即在Shibor飆升期買入房地產股票，在Shibor底部賣出房地產股票。
追溯測試來看，假設我們從利率亂象開始出現的2011年7月起，我們簡單地在Shibor高出均值2倍方差時買入房地產指數，在Shibor低于均值0.5倍方差時賣出房地產指數，其累計收益率可高達14%，打敗房地產指數30個百分點，打敗滬深300指數43個百分點，實現絕對收益與相對收益的雙贏。
因此，短期利率的異常波動是決定房地產股票走勢的重要因素，依據Shibor的反向交易策略可以有效地打敗市場。細化到股票交易的維度，我們傾向于選擇對Shibor更為敏感，但是對系統風險相對遲鈍的股票，以期在最大化收益的同時有效地防控風險。我們分別計算了股票池中房地產股票相對于Shibor和滬深300指數的貝塔，認為應該選擇相對于Shibor的Beta較高，但是相對于滬深300指數的Beta適中的招商地產和深振業作為重點推薦標的。
篇3
建信核心精選股票型基金成立于2008年11月25日，據銀河證券基金研究中心的數據統計，截至2009年7月31日，在成立僅8個月有余的時間里，建信核心精選的漲幅達到66.10％。
搶眼表現主要源于及時加倉
2009年二季度，在股指加速上揚的推動下，大比例增倉成為基金的共識。以建信核心精選為例，該基金在2008年11月份成立之后，采取了相對積極的投資策略。據田擎介紹，“我們從今年初開始就把這只基金的倉位快速地提了上去，最近幾個月都保存了較高的倉位水平。在資產配置方面，我們采取了積極建倉的策略，即以金融概念作為配置主線，一季度重點配置了銀行、地產等行業，二季度則加大了鋼鐵和煤炭的配置。”
建信核心精選的這一操作策略，與大多數偏股型基金不謀而合。據國金證券研究所統計，偏股型基金第二季度倉位為84.07％，其中股票型基金的整體倉位已經達到86.78％，超過2007年第三季度市場最高點時股票型基金83.87％的倉位，主動加倉行為較為明顯。
據Wind數據統計顯示，2009年二季度以來，共有21只偏股型基金成立。相比一季度成立的新基金，二季度成立的新基金大多采取了快速建倉的策略。成立時間在2008年四季度末和2009年一季度的新基金建倉分化嚴重，而成立于二季度特別是5月以后的新基金，在建倉策略上卻步調一致，大多數都選擇成立即建倉的快速建倉策略。
房地產投資仍是市場主線
加倉的同時，田擎給出了第一條投資主線――房地產。上半年經濟復蘇的預期是否能在下半年被驗證?田擎指出，更有實際意義的應該是房地產行業的數據。“經濟總量數據是一個大的框架，判斷經濟復蘇與否具體應看房地產數據。房地產銷售和投資這兩個數據對投資指導意義更大。”
經濟結構調整到現在，田擎依舊看好房地產在經濟的龍頭地位。“房地產是2009年投資的一條主線，并由此延伸到家電、焦煤、建材和鋼鐵等相關行業。現在建信核心精選最主要的配置就是金融、地產、鋼鐵和煤炭，還有商業白酒及工程機械家電等。我的投資理念比較簡單，就是基于這種可獲得的信息，站在目前的時點，用比較簡單、淳樸的邏輯做一個合理的預期，尋找可重復、可持續及可表述的盈利模式。”
關注通脹受益板塊
田擎的第二條投資主線是通脹預期的受益板塊。強周期性行業也成為基金二季度增持的重點。“經濟復蘇和通脹預期下，煤炭、有色等重點上游行業以及房地產行業或將繼續受益。在目前的估值水平下，前期表現落后的行業在指數持續上揚中存在補漲動力，鋼鐵、機械、建材及電力等行業值得關注。此外，政策積極引導，消費能力增強，出口逐漸好轉以及貨幣政策收縮預期上升等因素都將促進消費服務等下游行業實現超額收益，包括醫藥、食品飲料、零售和旅游等。”
至于充裕流動性是否會帶來泡沫?田擎表示：“其實股指處于低位時，市場估值并不見得便宜，例如，2009年以來表現較好的周期性股票，股價處于底部時，估值往往較高。我認為估值并不是制約市場最重要的因素，尤其是在經濟探底的區域，這一點更為明顯。”
保持樂觀 不忘風險
篇4
【關鍵詞】房地產投資房地產投資風險經營風險
房地產是個熱門和利潤豐厚的行業，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業投資就成了投資者的首選。由于房地產行業的特殊性使其存在多種風險。房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。
一、房地產投資常見風險
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
篇5
復地1號房地產基金由復地集團股份有限公司發起，復地集團（以下簡稱“復地”）是中國最大的房地產開發集團之一，國家建設部一級開發資質企業，香港聯交所主板H股上市公司（代碼2337），司總部設于中國上海。2004、2005、2006、2007年連續四屆中國房地產百強企業綜合實力TOP10，2008年獲得“中國馳名商標”稱號。
復地背靠復星集團的強大支持。
上海復星高科技（集團）有限公司創建于1992年，是中國最大的綜合類民營企業。復星扎根中國，核心業務跨醫藥、房地產、鋼鐵、礦業、零售、金融服務及戰略投資等六大領域。目前，復星已穩居中國企業前50強，并連續四年名列中國民營企業納稅總額首位。旗下產業業績穩定增長，在行業內也基本進入國內前十強。
投資顧問：復地財信投資管理有限公司 ( 復地集團全資子公司)
上海諾亞投資管理公司
受 托 人：XX信托投資公司
發行規模：5億，最低3億可成立；其中復地作為劣后投資人認購信托計劃總規模的20%。
存續時間：5年
產品類型：管理類浮動收益型產品。
合同份數：50份自然人，機構客戶不限。
最低認購：個人600萬元起，超出部分以10萬元的整數倍增加；機構客戶金額不限。
基金投資策略：以股權投資、債券的方式投資于各種用途的物業和房地產開發項目，其中債權投資年化收益率不得低于15%/年。
優先級投資人可以在承擔很小風險的前提下，享受房地產市場的增長和開發端的利潤。
• 優先受益人：享受每年6%固定配息，只承擔基金整體80%的風險；同時在基金到期時享受大部分分紅。
• 次級受益人：用每年6%的固定配息保障優先受益人的本金和固定配息，承擔基金下跌的絕大部分風險，在基金到期時享受一部分超額收益。如果基金出現虧損由次級受益人優先彌補；同時，如果基金收益無法滿足對優先部分每年6%的固定配息，也由次級受益人彌補。
2． 固定配息制度
基金每年向優先受益人固定配息6%。
如果基金收益無法滿足對優先部分每年6%的固定配息，由次級受益人本金和收益進行彌補。
3． 最終分紅制度和到期結算方式
當基金年化收益率大于6%，基金結束時，對優先和次級受益人進行分紅。
• 基金年化收益率在6-20%
• 向優先收益人分配基金超出部分收益的70%
• 向次級收益人分配基金超處部分收益的30%
• 基金年化收益率大于20%
• 向優先收益人分配基金超出部分收益的60%
• 向次級收益人分配基金超處部分收益的40%
鏈接
房地產業調整開始
2008年，中國地產市場冷風頻吹，呈現量縮價跌之勢，區域化差異凸現機會，未來6-9個月即將出現本次調整的寒冬，迎來行業低點，房地產行業將出現并購潮，行業集中度在不斷地調整中體現。毫無疑問的是，未來房地產行業將向專業化、規模化和品牌化方向發展，隨著不斷地整合擴張，大型地產公司的盈利能力得到不斷提升。
過去十年，中國房地產業突飛猛進的發展。但是在眼下，房地產市場像進入了寒冬。2008年7月8日，著名華裔經濟學家徐滇慶打賭預測深圳房價持續上漲輸了――刊登廣告道歉――國內房市一大重要方向標的深圳房價，跌回一年前水平。
但業內不乏有人認為，作為全球最大新興發展中國家，中國經濟繼續強勁增長支持房地產向好，城市化進程推動房地產持續發展，人民幣升值亦將利好房地產。
篇6
疾風暴雨般的大調整瞬間吹散了基金此前極度樂觀的情緒，基金經理對后市看法的分歧也逐漸顯現。7月宏觀數據的差強人意，再次引起人們對經濟二次探底的憂慮，各類觀點的碰撞和交鋒顯得熱鬧非凡。
房產論：先導性行業主宰后市發展
對于后市如何發展，一部分基金人士認為重點取決于房地產等先導性行業的發展。
長信基金在其策略報告中認為，房地產行業的復蘇直接影響到國內整個經濟的復蘇。由于地產投資占整個固定資產投資的25％左右，如果加上各類下游產業可能占到近50％的比重。自1998年啟動房地產市場化以來，房地產已成為1999～2007年經濟上行周期的兩大主要引擎之一。
長信基金認為，市場日前的調整主要源于對貨幣正常化以及由此帶來的經濟二次探底的風險預期。同時，7月經濟數據顯示，經濟復蘇有所反復也是市場調整的重要原因。在未來經濟發展中，政府可能首選保增長，民生問題將退居次席。類似于一季度，房地產等先導性行業或將帶領市場在調整后繼續上行。
當前國內地產投資情況仍處于歷史較低水平，長信基金認為，未來仍具有進一步復蘇的空間。數據顯示，在2005～2006年較為低迷的房地產市場，其銷量一度只有10％以內的增長。即便如此，當時的房地產投資增幅仍然達到25％左右，新開工而積增速也在10％以上。但是現在房地產投資僅有12％的增速，新開工累計增速依然為負，離歷史最低迷的時期還有50％左右的距離。
此外，自2005年開始，另一個經濟增長引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上彌補了房地產和投資的低迷。但從目前來看，由于美國經濟短期反彈的趨勢已經明確，但中期趨勢依然不明朗，所以對中國出口的拉動僅僅是小幅和暫時的，出口再次成為主要引擎將比較困難。
長信基金認為，在目前的經濟環境下，政府對于房地產的表態將非常重要。基于房地產行業在經濟復蘇中占據主導的以識，政府將繼續保持對房地產的刺激作用，這也是長信基會看好房地產行業的主要原因。此外，汽車、家電以及新能源等行業也有望成為后市發展中新的經濟增長點和市場熱點。
持有類似觀點的還有交銀施羅德投資總監項延峰，他認為中國經濟強勁復蘇，投資功不可沒。雖然宏觀政策基調不變，但微調已展開。從拉動中國經濟的“三駕馬車”上看，固定資產投資拉動最大，消費和出口也成上升趨勢。從進一步拉動經濟的手段分析，私人投資剛開始觸底回升，下一階段房地產投資的回暖將是需要投資者關注的關鍵指標。
建倉論：調整正是建倉良機
對一部分新發行基金而言，調整正是其求之不得的良機。目前場內基金的平均倉位約85％，后市走向可能更多取決于新增資金的流向。新基金建倉的動向值得重點關注。
摩根士丹利華鑫基金的投資總監項志群認為，目前的調整更有益于未來的市場，對基金投資也是難得的機遇。
他表示：“股市在3000多點出現調整，應該說是一件好事，有助于夯實市場基礎。目前的股市對政策的依賴性比較高，當大家預期政策有可能發生調整時，股市的波動必然加大再加上近期房市也有所降溫，引發了大家的擔心，股市出現震蕩在所難免。”
從全球的角度而言，目前的整體狀況是全球產能過剩，而需求相對比較疲弱，這也包括中國在內，特別是外部需求這方面，短時期內很難提振。中于我國仍屬外向型經濟，在外需疲弱的情況下，受到外部沖擊的情況實際上是很大的。項志群認為，從這個角度而言，A股持續上漲的基本面支持是不夠的。
此外，他認為今年A股大幅上行的主要原因歸根到底是政策，包括流動性和復蘇預期，所以目前的股市對政策的敏感性變得越來越大，以致當政策預期發生細微變化時，股市的波動也必然會加大。
項志群表示，從2007年基金申購的平均成本來看，大概接近滬指3700點的位置，也就是說目前大部分的投資者還處于解套和待解套的狀態。此前有媒體報道基金贖回壓力已經開始顯現，這一因素也不可忽視。
從統計數據來看，目前新發行基會的建倉比例并不算高，新任基會經理們中約掌握400億元的現金，本輪下跌使他們得以從容建倉。項忠群認為，而對股市大跌，正好是新基金建倉的好時機，在尋底的過程中，反而更能分辨出到底哪些東西是值得買的，哪些東西是值得信賴的。“我們已經初步決定在接下來6個月，少跌少買，大跌大買，不跌不買”。
對于未來的投資方向，項志群表示，摩根士丹利華鑫領先優勢基金主要是買入長線看好、并具有領先優勢的品種，并會積極參與一些大的整合購并主題。未來的投資主線包括新能源、房地產、電網建設、商業零售以及并購重組等。另外，公司投研還看好化工行業中的農藥、新材料以及精細化工等。
“我們從今年5、6月份集中調研。以往中國的市場，普遍都是公司比較小，比較脆弱，過去幾年中國公司在加速成長，從2007年開始到現在為止，實際上中國已經進入產業成長及整合期。”項志群表示，“我們要用這個思路評估公司，我們的組合里就會體現這種發展趨勢的公司，找出持續有效成長的公司，這就是我們可以選擇的部分。”
泡沫論：下半年攻防結合
還有一部分率先看空的基金，較早開始減倉，其中以興業基金為代表。
興業基金投資總臨監王曉明在近期的投資策略報告會上指山，基于流動性推動、預期恢復和風險偏好上升帶來的股市趨勢性上漲整體上已經告一段落，體市場將逐漸回歸價值、叫歸基本面、回歸長期成長。下半年投資選擇上，應該更注重從自下而上、回歸成長、確定性溢價等方面精選個股，同時做好防御與進攻的均衡策略。
王曉明表示，目前股市估值已進入高區域，市場風除也日益加大，投資者應做好資產配置，理性對待下半年的投資機會。同時，關注現實通脹何時來臨、企業利潤能否進一步改善以及人民幣升值趨勢能否保持等影響資產價格泡沫能否延續的條件。
此外，影響估值的重要因素是預期，長期股票投資回報并非取決于企業實際的盈利增長，而是取決于企業實際盈利增長率與投資者預期之間的差異。
篇7
關鍵詞：房地產泡沫；國民經濟；供求原理；對策
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
隨著改革開放進程的推進，中國的經濟迅猛發展，房地產作為國民經濟的基本承載體和經濟繁榮的基本支撐點，得到了快速發展。由于房地產商品特殊的商品屬性及價格形成機制，整個市場的投機氛圍濃厚，出現了房地產投資增幅過高、房價上漲過快等現象。
二、房地產價格上漲的原因
近年來，我國的房地產業取得了很大的成績，但由于受高利潤的誘惑，一些地方政府對房地產高速增長目標過分追求，導致房地產價格持續上漲，形成了所謂的“房地產泡沫經濟”。
（一）供需不平衡
房地產行業是較易出現價格泡沫的經濟領域，這是由房地產行業所具有的特征決定的。房地產業的資源基礎是土地，而土地是現代社會最稀缺的資源，其供給量難以隨需求的增加而增加。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響
城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。隨著經濟的快速發展，城鎮居民年可支配收入一直處于迅速增長中，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。
（三）通貨膨脹的影響
根據近幾年國際上的部分國家和城市情況能看出，投資房地產是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性。因此，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
以上引起房地產泡沫的原因表明，房地產市場的需求具有極大的不確定性，而供給較為穩定，供給與需求在時間上易于錯位，可能同時出現總量矛盾和結構性矛盾，總量矛盾容易導致價格大起大落，而結構性矛盾則會引起房屋空置，這是形成房地產泡沫的內在基礎。
三、房地產泡沫的危害
不斷上漲的房價和越演越烈的房地產泡沫將對中國的宏觀經濟產生不利影響。房價不可能持續上升，泡沫也不可能越來越大，遲早有一天泡沫會破裂。
（一）抑制了居民的消費
房價上漲過快使得居民負擔過重的房貸，抑制了居民的消費。由于預期房價會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
（二）貧富差距擴大
房價增長過快拉大了貧富差距，富人變得更富、窮人變得更窮。中國人的個人住房擁有率約為80%，大部分人通過購房使公有住房變成個人住房，還有許多窮人沒有自己的住房，窮人為了買房除了要背負房貸還要東拼西湊，這樣窮人會變得更窮。還有一些富人利用自己閑置的資金炒房使自己變得更富。這無疑會擴大貧富差距。
（三）威脅中國的宏觀經濟穩定
泡沫破裂之后，受到沖擊的首先就是宏觀經濟穩定。在房地產泡沫下，房地產投資既是宏觀經濟增長的一個發動機，也是宏觀經濟的晴雨表。通過資金鏈和對產品市場的影響，房地產價格的跌落將導致宏觀經濟的“多米諾骨牌效應”，最終誘發宏觀經濟衰退、通貨緊縮、投資驟減、需求下降、增長率降低等一系列嚴重后果。
四、緩解房價上漲的對策和建議
經過以上的分析可以看出，房地產泡沫形成的根本原因有兩個：一是土地的稀缺性和虛擬性。二是投機的從眾性。此外，相關數據的準確性和可靠性尚待提高，行業信息不夠健全、無法做到及時。為此，要防范與治理房地產泡沫，就要從根源入手，豐富投資選擇，規范土地制度，引導消費行為，健全房地產金融體系。同時，要增強市場是信息的流通，盡量避免群體性的非理。
（一）調整產業結構，改善供求關系
房地產商品供求不平衡，房地產產業結構不合理，是引發泡沫產生的催化劑。因此，要想規范房產市場秩序，關鍵要做到對產業投資結構的全面調整，優化升級。
（二）規范土地市場，加快
物腐蟲生，土地資源的稀缺性與價格的虛擬性是吹大房地產泡沫的重要原因。我國土地公有制這一特點，使得地方政府作為供應方在市場上占據了絕對壟斷地位。因此，要想抑制房地產泡沫不斷膨脹，就要加快土地制度改革速度，規范土地交易市場秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性預警，引導理
由于房地產信息的不對稱，以及投資者的非理會導致房地產經濟局部過熱以及市場上泡沫問題的產生。可以想象，如果沒有充分、及時的數據與信息的支持，人們就很難正確判斷投資趨勢與風險程度，更無法做出理性的決策。
五、結語
目前中國迅速上漲起來的高房價和強勁泛起的房地產已成為社會最關注的熱點問題之一。房地產泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產價格機制作用的必然結果，這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經濟學理論給予解釋。可以說，房地產泡沫是市場機制發揮作用的一種典型形式。但是，其結果又會導致社會福利損失，出現市場失靈。這些市場失靈現象的存在，都說明房地產行業更需要政府干預。但政府也是經濟人，政府干預不是萬能的，政府失靈甚至比市場失靈還要可怕。因此，如何在房地產領域既克服市場失靈又防范政府失靈，是有待進一步研究的課題。
參考文獻：
[1]崔新民.城市住宅價格的動力因素及其實證研究[M].北京：經濟科學出版社，2005：36-37.
[2]沈悅.房地產價格和宏觀經濟的關系研究[M].北京：中國水利水電出版社，知識產權出版社，2006，12.
篇8
[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策，但其重點約束調控對象均為住宅地產，相對來講，商業地產則受到影響較小，所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向，希望走商業地產發展路線。但實際上，商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜，經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景，基于商業地產融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。
[關鍵詞] 商業地產；融資；問題；REITs；應對對策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
進入21世紀，我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規模化傾向，使得商業地產投資規模激增。截止到2016年，全國商業地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發展前景相當樂觀。
1 商業地產融資特征及主要模式
1.1 商業地產的融資特征
商業地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業地產開發，這一階段企業投資規模較大，對資金的需求量也較大，而且商業地產不存在任何資金回收特征，所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功，其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程；第二階段就是商業地產的經營階段，這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業投融資規模較大，所以該階段就非常考驗商業地產企業的運營能力及投資回收能力。
整體來講，房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創造良好環境，消除一切可能出現的行業負面影響。
1.2 商業地產的主要融資模式
我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業在開發新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。
2 商業地產融資所面臨的現實問題
我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。
2.1 融資渠道過分單一
就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業地產競爭愈發激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。
2.2 融資及運營方式相互抵觸
我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產，它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性，也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。
2.3 缺乏針對性融資模式
商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多，在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。
綜上所述，就商業地產融資發展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。
3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考
3.1 關于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。
在我國，房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中，將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業地產發展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策
基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。
3.2.1 宏觀政策層面
首先看宏觀政策層面，在美國商業地產行業中，REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動，它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國，商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業稅，租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策，激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力，使其不斷擴大規模。總結來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策，這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。
其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度，所以他們在立法與監管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構建了一系列嚴格規定體系，確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行，也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態，進一步明確相關法律規范，健全監督市場以幫助企業安全高效融資。
3.2.2 微觀模式層面
在組織結構選擇方面，房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規，其機制相對比較完善，這對減少商業地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的，而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系，加速企業的資金流動性。
在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。
在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者，他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費。客觀講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業制定商業地產運營策略，像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監督屬性。
對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。
在投資管理模式方面，我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區域的投資，為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。
4 總 結
綜上所述，我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業融資問題，為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。
主要參考文獻
[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究，2008（9）：5-7.
篇9
股權投資增長放緩
人民幣基金強勢崛起
股市暴跌影響IPO退出
資源類跨國并購成熱點
2008年，世界經濟形勢風云變幻。受美國次貸危機引發的全球金融風暴影響，我國股權投資、并購及IPO市場進入了調整階段。近日，大中華地區著名創業投資暨私募股權研究機構清科研究中心對2008年中國VC、PE、M&A、IPO市場的數據、事件、政策等進行了分析和歸納，并從中總結出十大發展趨勢，以此作為對2008年行業發展歷程的整體回顧。這十大趨勢主要集中在創業投資及私募股權投資行業的募資/投資/退出、人民幣基金的強勢崛起、行業相關政策/法規的實施、并購市場的重要動向、資本市場發展及退出趨勢等。
趨勢一 金融危機席卷全球，中國創投市場升勢趨緩
2008年，美國次貸危機深化并演變為全球性的金融危機，促使全球股市大跌，金融機構陷入困境并面臨破產，汽車紡織等企業相繼倒閉，失業率大幅上升等等，全球經濟已經開始下滑。從美國的7000億美元救助計劃到全球央行聯合降息，從歐盟2000億歐元經濟刺激計劃到中國4萬億人民幣經濟刺激計劃，各國政府紛紛采取措施救市，在積極應對經濟下滑的過程中加強聯系和對話，共同抵御經濟寒冬。
在全球經濟一體化的今天，中國經濟也難獨善其身，2008年中國創投市場亦受到直接影響。從整體上來看，雖然2008年中國創投市場仍保持逆市增長的態勢，表現依然搶眼，但是整體上升趨勢放緩。在募資方面，受金融危機的影響國外LP管理資本縮水，2008年新募外幣基金的數量和金額均較2007年有所減少；投資方面，投資案例數和投資金額的增速已然放緩，部分創投機構已傾向于采取更加保守和謹慎的投資策略，來應對目前復雜而嚴峻的市場變化；退出方面，世界各主要資本市場遭受重挫，IPO退出大幅減少。
趨勢二 人民幣基金崛起，募投活躍表現突出
2008年，政府創投引導基金的杠桿效應逐步顯現，加之全國社保基金等多類金融資本獲準自主進行股權投資，使本土機構融資渠道大為拓寬，帶動人民幣基金強勢崛起。據清科研究中心統計，中國創投和私募股權市場上的人民幣募資和投資表現都非常活躍。創投方面，2008年新成立88支人民幣基金，共募集23.41億美元，分別比上年增加了59支基金和12.49億美元，且均有超過一倍的增長；2008年度共發生269筆人民幣創投投資案例，披露的投資金額達13.94億美元，比上年分別增長了186%和247%。私募股權方面，2008年新設20支人民幣基金，合計募資213.28億美元，分別占募資總量的39%和35%；共發生30筆人民幣私募股權投資，合計投資34.39億美元，分別占投資總量的19%和36%，相比往年，私募股權機構的人民幣募資、投資占比比例均有大幅提升。
趨勢三 多渠道資金放閘，社保等機構資金獲準進行股權投資
2008年，多類金融資本獲準涉足股權投資領域，使創投和私募股權基金的資金來源大為拓寬。2008年3月，證監會決定在中信、中金直投試點的基礎上適度擴大券商直投試點范圍，華泰、國信等八家符合條件的證券公司相繼獲準開展直投業務。2008年4月，全國社保基金獲準自主投資經發改委批準的產業基金和在發改委備案的市場化股權投資基金，可投資金額近500億元，鼎暉投資和弘毅投資旗下的人民幣基金首批獲投，分別獲得20億元承諾出資。2008年6月，銀監會就《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》征求意見，準備對已經展開的信托類私人股權投資業務進行規范和指引；2008年10月，發改委、財政部、商務部聯合出臺《關于創業投資引導基金規范設立與運作指導意見》，對地方設立創投引導基金做出明確規范；2008年11月，保險機構獲得國務院批準投資未上市企業股權，將穩妥開展保險資金投資金融企業和其他優質企業股權試點，支持產業調整和企業改革；2008年12月，中國銀監會《商業銀行并購貸款風險管理指引》，允許符合條件的商業銀行開辦并購貸款業務，使商業銀行資金進入股權投資領域成為可能。
趨勢四 創投投資策略趨于謹慎，估值保守投資規模下降
受外部環境惡化影響，2008年創投機構投資策略趨向保守，對初創期等早期企業的投資尤為謹慎，而股市暴跌又吸引了一些創投機構轉向二級市場“淘金”價值被嚴重低估的企業。如賽富亞洲投資NASDAQ上市公司北大千方，盈富泰克投資三板公司北陸藥業，蘇州創投集團投資神州數碼旗下神州數碼IT服務集團并設立新的合資公司等。創投機構投資策略趨向謹慎的另外一個表現是對企業估值更加保守，平均投資規模下降。如2008年創投投資各季度平均投資額分別為840萬美元、803萬美元、761萬美元和695萬美元，呈明顯的逐季下降趨勢；此外，單筆投資額在數千萬美元以上的巨額投資案例數相比2007年占比有所減少，千萬美元以下投資案例數占比則有明顯上升。
趨勢五 創業板虛晃一槍，滬深上市新規利好有限
2008年3月21日，中國證監會正式《創業板規則征求意見稿》和《征求意見稿起草說明》，創業板在經歷十年曲折之后終于如箭在弦上蓄勢待發。盡管管理層預計創業板在2008年上半年可推出，市場各方對創業板的推出寄予無限希望，但是由于種種原因，截至12月底，創業板規則的正式版仍未出臺，創業板何時推出的懸念已帶入2009年。
2008年9月5日，深圳證券交易所和上海證券交易所先后頒布《股票上市規則（2008年修訂稿）》，并于當年10月1日起正式生效。新規則不僅對適用范圍及監管對象、股份流通限制、停牌制度、大股東交易行為規范和誠信監管等多項內容進行了修改，還新增了破產、股權激勵等內容，被市場視為證交所為營造全流通市場制度環境采取的重大舉措。此外，新規則對于在發行人刊登首次公開發行股票(IPO)招股說明書前12個月內以增資擴股方式認購股份的持有人，要求其承諾不予轉讓的期限由36個月縮短至12個月，長期來看，縮短上市公司股權鎖定期限，將有利于創投資金盡早退出，并循環用于投資創業企業，加快創投資本流動。但是新規則對鎖定期的縮短有明確的限制條件，并且新規則并未觸及上市公司財務要求、持續經營時間等核心內容，因而新規則對創投退出利好有限；而且由于股市大幅下挫、新股發行萎縮，新規則的效果近期并未顯現。
趨勢六 各地政府競相爭奪PE落戶，京津滬大力建設“私募股權基金中心”
2008年，各地政府競相建立“私募股權基金中心”，積極吸引PE落戶，而京津滬三地的爭奪尤為激烈。繼在2006年引入國內首支產業投資基金――渤海產業基金、2007年成立國內首家私募股權基金協會――天津股權投資基金協會之后，2008年天津濱海新區再獲政策支持，納入國家整體發展戰略并可在金融領域重大改革進行先行先試，國家發改委還了《關于在天津濱海新區先行先試股權投資基金有關改革問題的復函》，支持天津市加快發展股權投資基金。
2008年4月，北京市了《關于促進首都金融業發展的意見》，提出要“研究支持股權投資機構在京發展的政策措施，鼓勵各類股權投資基金在京設立，支持股權投資基金管理機構在京發展，支持中國股權投資協會的設立，促進股權投資市場健康發展”。2008年6月，北京股權投資基金協會宣布成立，而多項支持PE機構發展的優惠政策正在陸續制定出臺。
2008年8月，上海市金融辦、市工商局和市財稅局聯合了《關于本市股權投資企業工商登記等事項的通知》，從工商登記、稅收、投資者、行業自律、政府引導等多個方面制定了多項優惠政策，鼓勵股權投資企業、股權投資管理企業落戶上海。上海浦東新區則將作為綜合配套改革試點，正式加入全國私募股權基金中心的爭奪。
趨勢七 中國房地產行業進入調整期，PE投資大幅縮水
2008年，在國際金融危機及國家調控政策的影響下，中國房地產市場逐漸由過熱轉向理性回歸，并在第三季度加速下行。雖然國家及時調整了宏觀政策，出臺了降息、放松貨幣政策及經濟刺激計劃等多項措施，但消費者仍在持幣觀望，房市成交量持續低迷，部分房地產企業出現經營困難，而房地產行業內的私募股權投資也陷入低谷。據清科研究中心統計，2008年房地產行業共發生12筆私募股權投資案例，比2007年減少了22筆，披露的投資金額為17.10億美元，比2007年減少22.49億美元，投資案例數和投資金額的下降幅度均超過了50%。
趨勢八 私募股權基金理性回歸，資金儲備大增但投資節奏放緩
2008年，活躍在中國市場的私募股權投資機構雖然募集了多支針對亞洲和中國大陸地區的私募股權基金，但其投資節奏明顯放緩，投資策略回歸理性。據清科研究中心統計，2008年共新設51支私募股權基金，新增資本611.54億美元，雖然基金數比2007年減少了13支，但募資總額則增長了72%。然而，私募股權投資并沒有隨之增長，反而在投資案例數和投資金額方面雙雙回調下滑。2008年中國市場共發生155個私募股權投資案例，比2007年減少了22例，披露的投資金額為96.06億美元，比2007年減少了25%。
趨勢九 境內外資本市場重挫下行，VC/PE支持的IPO退出大幅收縮
受金融危機影響和對經濟前景的擔憂，2008年全球股市暴跌，部分股市創下歷史最大年跌幅，市值大幅縮水，投資者蒙受慘重損失。股市的持續低迷，使資本市場的融資功能大減，新股發行頻率降低直至停滯。2008年，在清科研究中心關注的13個資本市場，共有277家企業上市，合計融資568.48億美元，上市數量和融資額較2007年分別減少62%和68%。中國企業境內外上市數量和融資額也雙雙縮減，2008年共有113家中國企業在境內外資本市場上市，較2007年減少129家，合計融資218.30億美元，較2007年減少79%，上市數量、融資額和平均融資額均創三年來新低。新股上市頻率和融資規模的急劇下降，也使VC/PE支持的IPO退出大幅收縮。2008年，共有35家VC/PE投資支持的中國企業在境內外上市，合計融資34.20億美元，上市數量、融資額和平均融資額均處于三年來低谷，其中上市數量較2007年和2006年分別下降63%和10%，融資額分別減少90%和89%。
趨勢十 金融海嘯帶來良機，資源領域中國企業跨國并購成熱點
2008年，中國并購市場上資源領域的大規模跨國并購引人矚目。隨著經濟的高速增長，中國對能源、礦產等資源的需求日益增大，而近年來資源類大宗商品價格的飛漲更加深了中國對資源的“饑渴感”。隨著金融海嘯的爆發，資源產品價格的大幅回調，一些資源類企業陷入融資困境，為坐擁大筆資金并獲得政府全力支持的國內企業帶來并購良機，在全球范圍內通過收購等方式對各類資源進行整合已成為大勢所趨。
篇10
房地產行業依然處于調整期
房地產市場應當是一個以剛性需求占主導的市場，不應當是投資占據主導的市場。房地產占全社會投資的1/4左右，但對全社會固定資產投資的貢獻難有新的增加。
保障性住房難以支撐房地產投資持續增長。“十二五”期間計劃開工建設3600萬套，其中去年開工1000萬套。今年開工700萬套左右，每套建成成本13萬元，總投資1萬多億元，與上年持平。去年全社會固定資產投資62470億元。而商品住宅在建規模過大，續建資金壓力突出。去年商品住宅在建規模40億平方米，銷售面積10億平方米，前者是后者的4倍，而2002～2010年，商品住宅施工面積通常是銷售面積的3倍。由于銀行信貸緊縮，銷售回款又受到限購制約，房地產企業越來越依靠成本更高的信托、股東借款、民間高利貸等非常渠道獲得資金，房地產開發資金鏈繃緊。今年商品住宅投資增速可能在17%左右。如果房地產調控長期化，房地產將逐步從超配資產變為標配資產；居民金融結構和資產配置結構會逐步轉變，股票、債券、保險等金融資產配置比例的提高是中長期方向。
貨幣政策穩健
從中國經濟的周期與趨勢條件看，貨幣供給總量正在回歸歷史常態水平，信貸增速基本保持在與“GDP+CPI”相一致的合理水平，GDP與CPI組合將由“10+2”時代進入“8+4”時代。從這個意義上，今年則可視為中國經濟從高速成長期到中速成長期的轉換之年。再參考歷次中央經濟工作會議基調，貨幣回歸常態和穩健將是長期方向，穩健的主要含義是防止經濟增長顯著回落，同時維持穩定的貨幣環境來推動經濟轉型。
在貨幣政策工具運用方面，數量工具包括準備金率調整、央票和公開市場對沖操作；價格工具包括利率和匯率，同時還包括宏觀審慎監管工具的相機運用。而今，數量型工具中，法定存款準備金率已經處于高位，在流動性緊張時期銀行間市場操作直接導致市場利率迅速波動，用于進行流動性調節。利率、匯率等價格型工具應當承擔更大的作用，以在價格工具和數量工具之間取得平衡來達到金融緊縮目標。貨幣投放渠道可能出現明顯變化，外匯占款的降低需要內部信貸的配合。
財政政策積極
