導語：如何才能寫好一篇不動產登記相關法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】：林權登記；基礎問題；措施

隨著不動產登記工作的逐步開展，林權登記工作逐步開始引起重視，林權登記管理對我國國民經濟的發展起著重要的促進作用。本文結合我縣不動產登記管理工作中存在的問題進行了總結與分析，并就相應的改進措施提出了一些見解，希望對這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權登記現狀及管理中存在的問題

1.1登記現狀

我縣共有林地面積42萬畝，其中公益林7萬畝，商品林35萬畝。自2008年我縣啟動集體林權制度改革以來，共確權林地面積37萬畝，頒發林權證19萬余本。通過2年林改，我縣集體確權發證工作取得了很大進展，但也存在林權到戶率偏低等問題，造成林權不夠清晰、發證到戶進度偏慢、經營管理不夠到位，影響了林改的進一步深化。

1.2存在的主要問題及原因分析

1.2.1存在問題

根據我國相關法律條文的規定，在林權登記中如果有共同持有林權的，要由共同持有人共同進行申請登記，登記部門分別向權利人發放不動產登記證書。同時在證書中要標明林權共有人等，這種林權管理制度下可以保證林權證發放到林權的所有持有人手中，但是在實際的操作中，還是存在一些問題，比如在相關的法律中對林權證的使用并沒有一個明解的規定。（2）林權證中涉及的內容核查質量有待提高

目前在不動產的登記中對于林地權屬的確認存在一定的困難，這就造成了在不硬登記之后會產生一些異議，主要有兩個方面：①在林權證書下發以后，權利人對林權登記證書中的內容存在異議，要求行政復議；②前期權屬核查工作存在一定的偏差，對林權證書的頒發造成影響。

（3）林權登記無法動態管理

對不動產的實時、動態管理是一個十分復雜而困難的工作，同樣對林權的動態管理難度也很大，隨著林權登記管理工作的深入開展，老的林權登記證書也逐漸被新的證書所代替，但是由于老的林權登記證書存在各類問題，比如對權屬不清、面積不準等，如果新的林權登記證書按照老的證書來登記的話，就會造成很大的遺漏甚至錯誤，但是我們一些地方在林權登記管理中對這方面的工作不夠重視，這樣登記出來的林權證書，也就無法保證其準確性。

（4）林權登記職責劃分不清

目前的林權登記工作，處于一種林地管理與產權登記分離的狀態。兩者由于在不動產登記制度改革后工作職能沒有具體劃分界定，明確責任，加上林權登記涉農問題復雜，矛盾突出，導致在工作中容易出現敷衍塞責、推諉扯皮現象。

1.2.2原因分析

（1）最初發放林權證的過程中，由于林業站人員不足，為了完成上級交給的林權證任務，在其他部門抽調人員，業務培訓時間不足，而且時間緊迫，這就造成了早期林權發證過程中出現邊界不清，權屬不清，程序不合規范等造成的林權糾紛。

（2）宣傳力度不到位：林權發證過程中，群眾的積極性不高，林權證的認識概念比較模糊，沒有充分認識到林權證的重要性。

（3） 林改的前期工作不實，由于各村林權改革的不嚴密和以前合同的不規范，經常出現“一林二主”，這些給發證工作帶來了一定的困難。

（4）少量證質量存在問題，有的是因前期外業有誤，宗地勾繪有偏差導致證書的正確性。

2、改善林權登記管理問題的建議

2.1提高林權登記專業人員的業務技能

根據《不動產登記暫行條例》及其《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律規定，依法進行林權登記工作。同時由于林業資源也是我國國民經濟發展的重要資源，所以林權登記工作對我國經濟的發展也會形成極大的影響。基層國土及林業主管部門，要依據相關法律的規定，不斷完善自身的職責，加強自身建設，做好相應的林權登記管理工作，明確林權登記流程、完善相關工作崗位職責，建立與健全林權登記管理制度。

2.2理順林權登記職能。政府應明確不動產登記中心與林業部門的職能劃分，特別是要明確鄉鎮林業站的工作責任，調動其工作積極性。建立不動產登記與林業管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯系機制，做到部門協調配合，高效便民服務，登記安全準確。

2.3規范林權登記工作

登記部門要嚴格落實依申請登記的林權登記原則，依法登記，規范登記。比如林權要明確是否為共同所有，對于共同所有的要明確到每一個共有人。又如在簽署承包合同時，如果有共同承包人，要在承包合同內清楚寫明每個共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如，對于存在有林權爭議的，林業主管部門和登記中心應當承擔調解處置責任，在沒有達成調解意見或者相關法律意見情況下，登記中心不得頒發相應的林權證書。同時，要加強林權證書辦理審查。

2.4提高林權登記管理工作信息化水平

近年來，隨著信息化技術的不斷發展，各個行業都開始使用信息化技術，以提高自身的管理水平，不動產登記工作也開始采用計算機管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動產登記中心使用的軟件還處開發初期，嚴重制約了不動產登記工作開展，同時，林地勾繪技術也相對落后，一般都是采取人工測量的方法，相關勾繪數據往往存在較大誤差。因此應該加快開發相應的管理軟件，逐步實現登記管理平臺的統一化、無紙化，這樣可以大大提高林權登記的信息化水平。

2.5加快林業單行法與《物權法》、《擔保法》等法律的有效結合

我國《森林法》正面臨著大修改的趨勢，在《森林法》的修正中與《物權法》、《擔保法》等法律的有效結合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型，并清楚地認識到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據林權登記中所需了解的相關資料信息進行歸檔并記錄，做好林權登記檔案的公開與資源的共享工作。

結束語

綜上所述，一個完善的不動產登記制度需具備穩定、精確等相關原則，因此不斷健全與完善林權登記管理制度很重要，確保林權管理制度的科學化與有效化，對提高我國綜合實力有一定的促進作用。

【參考文獻】：

[1]李啟勝。林權登記發證工作的思考[J].產業與科技論壇，2013，（17）：42-43.

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不動產統一登記要求登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺實現“四統一”。而這一目標的實現，難點不在技術，而在于要打通長期以來部門分割的阻礙，結束職責分散的局面。由于我國長期實行不動產分散登記的體制，各自形成了一套獨立的登記體系，而《不動產登記暫行條例》制定的前提和基礎是需要全面摸清涉及各類不動產登記的機構、人員、規章制度、技術規范等情況。各種原因造成的情況極為復雜，不是短時間內所能掌握的。這是影響不動產統一登記制度推進的一大障礙。關于登記機構的統一，目前從中央層面已明確由國土資源部門主導，但各地由于歷史原因造成的情況比較復雜，還需要結合實際情況綜合考慮。

再有，部門職能劃分不清，也是不動產統一登記不能繞開的一大關口。過去對于不動產的登記，實際上是采取條塊分割的方式，多頭管理、分頭管理，登記信息的口徑不一致，信息采集標準不統一。在這種狀況下，統一登記首先需要厘清職能，統一標準。

此外，不動產統一登記的法律體系還需健全和完善。《不動產登記暫行條例》的出臺只是一個開始，與之相關的《物權法》、《土地管理法》等法律法規也需要及時修改或制定，建立起完備的法律體系，才能盡快推進不動產統一登記的進程。

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一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規定，公證的法律效力表現在三個方面：1.法定證據效力，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據；2.強制執行效力，是指對公證機構賦予強制執行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執行，而不再經過訴訟程序；3.當有關法律、行政法規、規章規定某些法律行為必須采用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。證據效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據效力。公證的強制執行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產生。

二、不動產登記機構要求當事人公證的法律依據

經公證的不動產登記申請材料或作為不動產登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構而言，公證機構出具的公證書能有效保證申請材料或相關民事法律行為的真實性和合法性，不動產登記機構只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應的登記法律風險。所以，不動產登記中的公證當然地受到不動產登記機構的歡迎。

但是，不動產登記機構要求當事人公證必須有相應的法律依據。按照司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房產繼承、房產贈與、有關房產所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證。《房地產登記技術規程》規定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，必須公證。各地的地方性規定也有不動產登記需公證情形的相關規定，如《北京市房地產管理局、北京市司法局關于私人房屋公證問題的聯合通知》、《上海市房地產登記技術規定（試行）》等。

三、不動產登記公證中存在的問題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內容不真實、不合法被撤銷等。依據《公證法》的規定，公證機構是不以營利為目的的證明機構，但目前公證機構采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構在執行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發展計劃委員會、司法部關于調整公證服務收費標準的通知》中規定，證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數公證機構都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構的工作內容，是審核當事人提供的相關書面材料并走訪調查，確認的是當事人的相關權利，工作內容與不動產價值的高低沒有必然的因果關系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產登記機構進行不動產登記工作類似，因而應該參照不動產登記機構的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規定，公證的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門制定。在社會經濟環境發生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應當前的經濟社會生活，亟需制定新的收費標準。

在不動產登記中也會發現公證機構存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權利人簽字，或某個公證書內容違背了相關的法律規定等，一旦據此進行不動產登記，就會造成嚴重后果。比如經公證的委托他人出讓不動產的委托書是由假冒的權利人簽字的，就會直接損害不動產權利人的權益。如果轉移登記之后不動產又被再次轉讓給善意第三人，很可能會導致原不動產權利人喪失所有權。因而，公證機構出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產登記秩序，侵害不動產權利人權益，造成嚴重的社會影響。

四、如何有效發揮公證在不動產登記中的作用

第一，不動產登記引入公證程序是必要的。按照相關法規，基于不動產的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產登記機構應當依據當事人的申請將相應的不動產權利如實、及時記載于不動產登記簿。

鑒于不動產登記簿的公信力，不動產登記簿記載的不動產權利內容應當準確無誤，這必然要求不動產登記機構對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調查。但《物權法》第十二條規定，不動產登記機構的法定職責有：1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；2.就有關登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關事項；4.法律、行政法規規定的其他職責。第十三條規定，登記機構不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規并沒有賦予不動產登記機構相應的調查取證權，相反，限制不動產登記機構超越既定的職責范圍。因此，不動產登記機構在登記過程中遇到較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構來審查，以此保障不動產登記簿的公信力。

第二，不動產登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產登記機構可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產登記時又多了一道手續。當事人要花費較多的精力，按照公證機構的要求提供相應的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產權屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權益，但當事人卻普遍不希望在不動產登記過程中引入公證程序。

不動產登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產登記機構對當事人提交的的材料，除房屋權屬證明是必須要實質審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務，因而，并非所有的不動產登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產權利人權益的民事法律行為，或者較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，不動產登記機構可以要求當事人將相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權法》規定了繼承從不動產權利人死亡時開始，《繼承法》規定了繼承人的范圍，但沒有相關的法律法規規定繼承人如何實現繼承權，因而不動產登記機構只能依據公證機構出具的繼承公證書進行不動產登記。當事人申請不動產登記需要公證的情形，法律、行政法規應予以列舉式規定，這樣才能在保障當事人不動產權利的同時，約束不動產登記機構的登記行為。

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黨員先鋒崗推薦事跡材料

一、較強的大局觀念，較好的黨性修養。多年的不動產登記工作使XX同志養成了較強的大局意識，較好的黨性修養，工作中切實做到心中有大局，工作為大局、辦事為大局的觀念；在政治理論、思想意識、道德品質、組織紀律等黨性修養方面也處處以身作則。

二、較強的責任心、事業心和組織紀律性。不動產登記中心成立以來，始終秉承“廉潔高效、統一規范、保障權益、便民利民” 的服務宗旨，面對辦事群眾該同志始終把服務質量放在第一位，對客戶的咨詢、房產轉移、房產抵押、查封查詢等工作能堅持原則，嚴格執行各項規章制度，做到不越位、不越權、不違規。另外組織紀律性強。該同志在工作中始終嚴以律己的工作作風，遵守組織紀律和單位規定的各項工作制度，團結同志，做到對己清正、對人公正、對內嚴格、對外平等。

三、愛崗敬業，忠于職守。自他受理查封查詢業務后，年辦理查詢量達5000件以上，為辦事群眾辦理進城補貼，貧困戶補貼等民生工作提供了便利。該同志為了做好查封工作，認真學習《民法典》、《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《不動產登記操作規范》、《房屋登記辦法》等相關法律法規，認真學習各地各部門優秀的實踐操作，進一步提升業務能力和水平。

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某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

不動產登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規定了一些“財產所有權”之類的物權性權利。不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法規中。《房地產管理法》第60條第三款規定，房地產權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規定中的“應該”理解為房地產轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產登記就是采取的登記要件主義，即不動產權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產管理法》中體現的并不充分。我國現行《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。此條規定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當然產生效力，對當事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發生的離婚訴訟就不能對房產進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協議，且已經過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產已為原被告占有、使用并成為其共同財產，應該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規定不夠明確，但是在部門規章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規則》第69條規定：“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”

三、外國立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀法國的抵押權登記制度是現代不動產登記制度的直接原因、淵源。自19世紀歐陸各國民法法典化以來，不動產登記制度得到了廣泛采用和發展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認為，僅有當事人之間的物權變動的意思表示而無法定的登記公示，則不動產物權的變動不生公信力，亦不生物權變動之法律效果，登記為不動產物權變動的成立要件。對抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當事人之間只要形成物權變動的合意，即生物權變動之法律效果，只是未經登記不具有社會公信力，不能對抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時，往往有所偏重。

我國民法通則第72條第2款規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。此規定原則上以交付為物權變動的生效要件，主要針對的是動產物權，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外。對于不動產物權變動沒有明確規定。

與對抗要件主義相適應的登記對抗制度，強調當事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因為在一方當事人取得物權后，未經登記公示，第三人善意有償取得該物權時就會出現重復物權的現象，先物權行為有效，第三人行為也有效，這就產生了矛盾。與成立要件主義相適應的登記要件制度，克服了上述弊端，強調不動產變動不經登記不能生效，有利于保障交易安全，維護交易秩序，但如果將之絕對化，則不利于商品流轉，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導致公權力對私權力的過分干預。同時，在交易過程中，也容易發生相對人惡意終止合同的情況，法律無法干預，有違公正原則。其實在國外作為成立要件主義代表的德國對于未經登記的合宜也規定有例外。德國民法典規定：尚未登記的合意，在當事人的意思表示經過公證證明或者該意思表示已經提交給不動產登記局或者權利人已經將獲得登記許可的證明交付給相對人時，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當事人無辜受害而得不到法律保護。此外，外國法中有“當事人有惡意阻止合同生效之行為的，發生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對合同效力的保護作用，值得我國立法借鑒。

四、我國不動產登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對于不動產登記的效力規定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應該說各自均依本國的經濟情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經濟體制建立時期，明確產權關系，維護不動產產權所有人的利益，保障交易安全，建立有序規范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點，也是市場經濟發展的客觀要求。由于轉軌時期制度的不完善，法制的不健全，產權關系的不清晰，在我國不動產交易秩序存在一定程度的混亂，要規制這種混亂，應加強對不動產登記的管理，在立法上應采登記要件主義。但是同時我們也應針對不同情況，對登記效力進行不同的規定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護當事人的權益，保障市場交易安全和效率的需要。

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關鍵詞：不動產登記；風險管控；統一立法；賠償責任

一、不動產登記制度概述

（一）不動產登記的概念

所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。

（二）不動產登記的意義

首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本。現代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。

二、我國現行不動產登記制度的不足

（一）欠缺統一的不動產登記法律

建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。

（二）不動產登記范圍不明確

眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定。《不動產登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責任風險控制機制缺失

不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。

（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明

我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。

三、完善我國不動產登記制度的構想

（一）制定統一的不動產登記法

建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。

我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。

（二）完善不動產登記范圍

不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略。《不動產登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。

（三）建立科學的風險管控機制

所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。

（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題

筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。

四、結語

筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。

參考文獻：

[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.

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【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。

本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。

根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析

1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分

《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。

2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記

財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理

現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。

4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關建議

1、最高人民法院應作出司法解釋

最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統一的不動產登記法

我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”3、設立統一的不動產登記機關

我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。

4、應用統一的不動產登記辦法

以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發統一的不動產權屬證書

當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。

【參考文獻】

[1]中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.

[2]中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.

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關鍵詞：物權；債權；區分原則；“多重交易”；不動產登記原則

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）01-0107-02

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產公司（以下簡稱富亨公司）與?菖?菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設立營業網點并一直對外經營，但未辦理過戶登記手續 。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標的簽訂“商品房購銷合同”，在收取部分房款1 231萬元（約占合同總價款10%）的情況下，開具了累計金額為1.15億元的購房發票。

1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購銷合同”，將包含買主一、買主二的爭議標的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農行簽訂了《最高額抵押擔保借款合同》及“房地產抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農行向買主二提供4 320萬元最高債權額以下貸款；買主三以其依法具有所有權的金碧商城房產（包括爭議標的物部分）向官渡農行作抵押。其后，買主二以行賄經辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續。事后，因富亨公司以未能實現收取全部轉讓價款的合同目的，請求終止與買主二簽訂的商品房購銷合同、歸還房產，并要求承擔違約賠償責任。1999年10月26日，因相關債務人未履行償還欠款的義務，官渡區農行遂向法院提訟，請求買主二承擔償還責任，買主三承擔抵押擔保責任，并確認抵押權有效。

（二）裁判結果

圍繞上述標的物之爭先后形成了三個獨立的案件，第一個案由為“買賣合同糾紛”，第二個案由為“擔保物權（抵押權）糾紛”，第三個為“確權訴訟”。一二審法院在是否確認抵押權有效的焦點問題上存在分歧。一審法院認為，在買主三并未取得房屋所有權證的情況下，抵押物所有權仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認僅憑《房產登記收件收據》辦理抵押登記的行為是無效的。二審法院則認為抵押權有效。其理由是：根據中國《土地管理法》第11條以及《房地產管理法》第59條等相關法律規定，中國對不動產物權的設立、變更實行登記在先，相關部門根據審查予以核發權利證書在后的制度，并認為不動產登記簿是物權歸屬的根據和公示方式，不動產權利證書僅是權利人擁有物權的合法憑證。中級人民法院對買主一另行提起的確權之訴單獨進行審理，認為爭議商品房已經轉移占有，在整個使用過程中無其他權利人就該商品房主張過權利，也未辦理過抵押登記，房款也已付清，由此確認買主一對爭議商品房享有所有權。

由此，據生效裁判文書在爭議房產之上所設立的抵押權并非（原）所有權人的意思表示，從而產生了兩個相互矛盾和沖突的物權。隨后，該案又由省高級人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對該案的評析意見

上述各個案件具有密切關聯性，相互間涉及“第三人”的利害關系，但沖突的根源在于買主二和買主三將爭議標的物設定抵押負擔的行為。二審法院在判決文書中雖未直接援引《物權法》的條文規定作為法律依據，但其關于不動產“登記簿”和權利證書關系的闡述，卻是物權法第16、17條規定的翻版。甚至更進一步，單方面強調了登記簿的法律效力，進而降低或否定了權利證書的法律效力，可謂之“登記簿主義”，是對登記機關登記行為及其公信效力的盲從，從根本上否決了人民法院作為一切經濟、民事審判機關所應享有或承擔的司法職能（權）。審判法官顯然曲解了登記簿和權利證書在證據效力上的平衡關系，將權利證書置于可有可無的境地。事實上，登記簿和權利證書都不是唯一的證據，證據首先要具備客觀性，當登記行為違反法定程序，或出現錯誤時，必然與事實物權相沖突，在這種情況下仍然以登記簿作為審判的依據，必然得出與客觀事實相悖的審判結論。

三、對本案法律適用和物權“區分”原則剖析

（一）物權區分的意義

物權法施行前，中國雖然沒有統一的形式意義上的物權法典，但不等于沒有物權制度。因此，時代不同不動產物權設立、變動規則并不一致，對物權設立的原因行為與變動行為之間的關系即債權、物權問題也未進行嚴格的區分。然而，確立物權區分原則的意義何在呢？首先，是截斷債務鎖鏈的關聯性，促使紛爭得到迅速解決，保障交易安全。其次，由于物權區分原則中無因性理論的存在，物權的變動與否不受債權行為的影響，從而在理論上對第三人的保護作出充分的說明與解釋 [1]。第三，重塑了物權設立過程中前置性原因行為的獨立效力。由于司法實踐中長期以來根深蒂固地存在著一種對物權原因行為效力獨立性的錯誤認識，認為凡房地產未過戶則未取得產權，既然買受人無產權則其買賣合同也不應當受到保護，從而判決未完成過戶程序的房地產轉讓合同無效。正因為存在對物權原因行為獨立性認識的不足，導致了大量的錯誤裁判，等于將合同的效力直接交由出賣人掌控。毫無疑問，將物權原因行為的效力不作獨立判斷而使之受限于物權變動行為是否完成的認識，直接導致司法裁判鼓勵出賣人不遵守誠實信用原則[2]。

（二）法律適用規范

上述案件均發生在中國物權法施行之前，自然不能適用物權法有關物權設立、變動原則的相關規定。從合同簽訂和履行時間來看，甚至還不能適用現行合同法的規定，只能適用經濟合同法的相關規定。從富亨公司提起的買賣合同糾紛案情分析，富亨公司作為出賣人，履行了必要的合同義務，而買主二卻并沒有在約定期限內履行完全支付對價的義務，從而構成違約，富亨公司享有合同解除權。合同解除后，雙方相互返還財產，恢復原狀，這是民事賠償的基本原則。如若因此損害國家利益和社會公共利益，當事人則無權申請或要求解除合同，但若危及或損害第三人的利益，則應突破合同相對性原理，權衡第三人是否存在主觀過錯及其利益得失的問題。

（三）對登記程序規范性的理解

物權是否變動與登記機關的登記行為關系密切，這是因為中國物權立法在很大程度上體現了強制性規范的公法色彩。故此，對物權登記行為的規范性提出了更高的要求，而習慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業知識很有可能難于勝任此重任。

一般而言，登記物權與實際物權應當是一致的，登記物權也即是該物權存在的真正物權，該物權人對物的支配符合客觀事實。但是，在物權變動的過程中，由于各種原因，也會出現登記物權與實際物權不相吻合的情況。這種情況的出現，有當事人方面的原因，比如對登記機關登記行為性質的理解、認識及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管理手續煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現懈怠登記的現象。也有登記機關方面的原因，比如登記程序和操作規范不嚴謹，登記人員、違法犯罪等。

程序正義是實體正義的保障。登記機關的登記行為本身就是一套嚴謹的工作流程和操作規范，正是通過登記程序的完整性從而保證了登記結果和登記權利人、義務人的正確性。通過比較建設部1997年和2008年不同時期所頒布的房屋登記辦法，不難發現具有共性特點，即對房屋權屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請和受理、審核和發放權利證書等四個基本環節，必要時可進行公告程序，而記載于登記簿的程序規定，則是中國物權法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動產登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書中所謂“登記在先、發證在后”的登記制度是對登記行為及中國相關法律條文規定的片面解釋，并不符合登記程序規則，而且相關部門在共同制定的規章中已經對登記部門核準發證的有效性做出明確規定，從而與申請和受理登記的行為相區分，否定了登記機關單純的“登記”或記載行為即可產生物權變動的法律性質。登記簿和權利證書是同一物權的不同表現形式，頒發權利證書則是登記行為得以完成的標志。

四、結論

司法審判活動中對登記主義和物權原因行為獨立性的理解應作辯證分析。無論是不動產登記簿或不動產權屬證書，均只具有“證據”屬性，因此其作為物權憑證的效力具有相對性而不應具有絕對性。現實中登記簿記載的權利人與真正權利人并不相符的情形確實存在，一旦發生物權權屬糾紛時，該兩項法定書證的效力均處于效力待定狀態，其最終的合法性有待于對物權原因行為效力的審查結論。如果物權的原因行為的效力被維持，則該項登記物權將會得到維護；否則不產生物權變動的效力。為此，應糾正司法實踐中長期以來對“登記”這一物權變動行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對物權權屬糾紛中異議登記、確權之訴的專屬管轄權和最終審判職能。就本文闡述的相關案例，之所以出現相互矛盾的判決或難于執行的詬病，原因在于對民事審判活動的認識規律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權行為完整性和合同效力性兩個方面來理解，應撤銷或解除富亨公司與買主二三簽訂的合同，確認抵押行為無效。由于買主二三的合同無效或被撤銷（解除），其后果是自始無效，從而保護了買主一和出賣人的權益。抵押擔保行為被確認無效后官渡農行的債權與其產生當時的風險相比并未增加。因該債權的形成和原因與買主二三并無法律意義上的直接關系，也不以設立抵押權為前提條件，故官渡農行在事后設立抵押的過程中并不能作為在先買賣合同關系之外的善意第三人看待，其期待利益不應得到法律保護。

參考文獻：

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乙方：______教育基金會

為弘揚中華文化，促進______教育事業發展，加強中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈，經協商雙方達成如下一致協議：

第一條　甲方自愿捐贈

現金：____________(人民幣/其它)(大寫)給乙方。

動產：(名稱、數量、質量、價值)

不動產：(該不動產所處的詳細位置、狀況及所有權證明)

第二條　贈與財產用途(是/否具體指定)：

第三條　贈與財產的交付時間、地點及方式：

一、交付時間：

二、交付地點：

三、交付方式：

1、甲方在約定期限內將贈與財產及其所有權憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關法律手續。

2、乙方收到甲方贈與財產后，應出具合法、有效的財務接收憑證，并登記造冊，妥善管理和使用。

第四條　甲方有權向乙方查詢捐贈財產的使用、管理情況，并提出意見和建議。對于甲方的查詢，乙方應當如實答復。

第五條　乙方有權按照本協議約定的用途合理使用捐贈財產，但不得擅自改變捐贈財產的用途。如果確需改變用途的，應當征得甲方的同意。

第六條　乙方根據國家和______教育基金會的有關規定給予甲方相應表彰和獎勵。

第七條　本協議經甲乙雙方授權代表簽章之日起生效，受中華人民共和國有關法律的管轄和保護。

本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下列第______種方式解決：

一、提交____________仲裁委員會仲裁;

二、依法向____________人民法院起訴。

第八條　其他約定事項：

第九條　本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份。

甲方(簽名/蓋章)：乙方(蓋章)：______教育基金會

地址： 地址：

法定代表人： 法定代表人：

篇10

【關鍵詞】商品房；預售合同；備案；重要性；法律分析

作為不動產物權變動的必經程序，法律上的備案登記是不動產物權歸屬與變動的生效要件，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等規定，預售人應當持商品房預售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續，如果開發企業沒有辦理預售備案登記的，應當停止預售，補辦手續，沒收違法所得。對于商品房預售合同進行管理是預售合同登記備案的主要目的，應當對開發商的預售行為進行審查與規制，商品房預售合同備案屬于房地產管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產登記的一種，其性質屬于預告登記，是為了保全將來發生的不動產物權變更而設置的請求權，這種制度的設計是為了規制開發商的行為，因為預購人在取得房屋所有權之前有可能將商品房出售給第三方，對于預售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預售合同備案的意義

在商品房的預購方與開發企業之間簽訂了《預售合同》以后，應當在規定的時間內向登記機構辦理預售合同登記備案，預售合同備案的意義在于：首先，房產登記機構可以對售房單位的預售行為進行審核，對其合法性進行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內容，包括預售房的限制情況、預售許可內容等，能夠有效的保護預購人的權利即可；其次，預購人與開發企業之間產生糾紛時，如在合同真實性上產生爭議等問題，應當審核登記機構存檔的合同文本，以該合同為準，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發企業因與第三人之間的債權債務關系不得影響預購人對于房產的期權，發生查封、拍賣等事由可以有效的保護預購人的權利；最后，辦理個人住房貸款事項的需要預購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項都不能受理。

實行商品房預購合同備案制度實質上是為了制約開發商，可以促使開發商在加快建房的同時，按照規章制度進行產權證明辦理，使得購房者更加放心，其權利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發商推遲《預售合同》的備案手續，可以將房子再次預售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權利，因此在辦理完預售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進行備案手續，開發商就可以以此為由確認合同無效。出賣人以及預購人都可以申請備案手續辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發商負責辦理這一程序，而預購人需要提供相關的材料，一般來說備案的期限由法律規定，消費者應當及時向相關部門進行查詢。

二、商品房預售合同備案制度的發展趨勢

預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內，可能會出現預售方將房屋產權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續，起到公示效應，第三人優先獲得房產所有權。在房產預購中出現糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產權。為了減少這類糾紛，維護不動產交易的安全，必須對現有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。

作為不動產請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產請求權的確認，作為與房產產權變更登記相對的一項制度，預告備案并沒有在我國民法中得到明確規定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告備案則具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經隨著時代的發展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經過備案的債權行為具有排斥隨后發生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產物權人隨意處分權利，確保將來只會發生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。

三、商品房預售合同的重要性

作為一種特殊的不動產登記，商品房預售合同備案是為了保全將來可能發生的不動產物權變動，而對請求權進行的備案登記。對于預售的項目進行審查，只有符合相關法律規定的預售條件，備案部門應當在備案之前對開發商出售房屋的相關材料進行全面審查，有效的審查開發商及其預售項目的合法性。商品房預售合同備案制度可以使得預購方的請求權得以對抗第三方，房地產開發企業不得將已經預售的房產進行出售與抵押，如果開發商將經過預售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經過登記也無法取得所有權，經過抵押的也不能對抗預售合同備案的預購人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現。沒有辦理預售合同備案等級低，房屋產權權屬變更手續就無法辦理，作為前置程序，預售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。