導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)客觀存在性

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不會(huì)因?yàn)閭€(gè)人主觀意愿而發(fā)生改變，它的高收益決定了風(fēng)險(xiǎn)的存在，房地產(chǎn)企業(yè)主要的收益來源于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險(xiǎn)，征地環(huán)節(jié)，一部分土地所有權(quán)擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產(chǎn)企業(yè)征地，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法在預(yù)期內(nèi)開展，就會(huì)浪費(fèi)大量的時(shí)間和資金成本，這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一部分，無論在什么時(shí)候，這個(gè)問題都不可能得到完全解決。房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，工程施工安全是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，工程事故是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含很多內(nèi)容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學(xué)、合理、有效的辦法盡量規(guī)避，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須正視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，積極采取有效措施，盡量規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)不可確定性

風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)知性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也具有這個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時(shí)候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項(xiàng)目會(huì)在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理環(huán)境、區(qū)域位置，這些都會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目的收益形成影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)具有變化性，這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資等財(cái)務(wù)活動(dòng)的時(shí)候，必須對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，制定科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃和期望值，不能過高估計(jì)未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產(chǎn)企業(yè)未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。

(三)分散轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，企業(yè)收益主要來源于房地產(chǎn)產(chǎn)品，這種產(chǎn)品不能進(jìn)行隨意的移動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡量規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行投資活動(dòng)的時(shí)候，會(huì)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查和預(yù)測，詳細(xì)市場對(duì)住房產(chǎn)品的需求類型進(jìn)行調(diào)查，了解房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、地理環(huán)境以及位置條件，保證每一個(gè)環(huán)節(jié)工作質(zhì)量，減小各個(gè)環(huán)節(jié)安全隱患的存在，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。防范并盡量減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風(fēng)險(xiǎn)的方式，將風(fēng)險(xiǎn)集中在每一個(gè)環(huán)節(jié)上，加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制，就可以有效提高整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低資金成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的物質(zhì)保障。

(四)預(yù)測決策性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，所以它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有預(yù)測性，通過房地產(chǎn)開發(fā)可以積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將每一次房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中遇到的問題進(jìn)行歸納，再進(jìn)行下一次投資項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)積累的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，就可以避免之前發(fā)生的問題再次發(fā)生，這是有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施之一。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的時(shí)候，房地產(chǎn)可以對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行大致預(yù)測，盡量減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品周期比較長，具有較強(qiáng)的連續(xù)性，所以，房地產(chǎn)可以采用先進(jìn)的財(cái)務(wù)技術(shù)對(duì)這些不確定因素進(jìn)行預(yù)測，制定出科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

(一)科學(xué)、有效的預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，首先，在投資項(xiàng)目之前，對(duì)市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，對(duì)住戶需求進(jìn)行調(diào)查，分析調(diào)查結(jié)果，根據(jù)調(diào)查分析結(jié)果制定投資規(guī)劃；其次，在項(xiàng)目施工過程中，根據(jù)以往的施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目中可能存在的問題進(jìn)行預(yù)測，施工過程中按照預(yù)測，更加注意工程項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；最后，對(duì)產(chǎn)品銷售情況進(jìn)行科學(xué)、有效的預(yù)測，產(chǎn)品成功銷售房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得投資回報(bào)，才能提高經(jīng)濟(jì)收益，保證企業(yè)快速發(fā)展。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，就應(yīng)該重視項(xiàng)目預(yù)測，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和估計(jì)，最大限度的為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測結(jié)果提供保障，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的損失。

(二)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，必須加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況和特點(diǎn)，制定出科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并及時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的準(zhǔn)確性，通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)活的流程，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督。提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理人員參與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高他們對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，通過專業(yè)培訓(xùn)提高他們的專業(yè)水平，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，制定出有效的防范措施，充分調(diào)動(dòng)他們工作的積極性，可以有效提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的質(zhì)量，保證財(cái)務(wù)活動(dòng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供充分保障。

(三)拓寬資金來源渠道

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都在快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，應(yīng)該優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進(jìn)行項(xiàng)目投資，獲得更高的利潤收益。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資金、銀行短期貸款、產(chǎn)品預(yù)收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供充足的動(dòng)力，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，可以有效利用這些方式進(jìn)財(cái)會(huì)研究行融資，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容之一，通過資金預(yù)算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，財(cái)務(wù)預(yù)算貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費(fèi)用、產(chǎn)品銷售收入等內(nèi)容，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，通過預(yù)算管理發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，及時(shí)解決這些問題，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行安全。

三、結(jié)束語

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

隨著我國國家政策對(duì)房價(jià)的進(jìn)一步調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，為了解決由此而產(chǎn)生的問題，房企應(yīng)該建立適應(yīng)這種風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略層面的角度上重視這一問題的變化，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的角度對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略性的規(guī)劃，提高資金管理的安全性，增強(qiáng)其競爭力。 一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響參透到企業(yè)的每個(gè)工作環(huán)節(jié)中，由于存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此房企必須對(duì)自己所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并評(píng)估，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供依據(jù)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類

房地產(chǎn)企業(yè)是涉及資金鏈很廣的一種企業(yè)經(jīng)營模式，因此影響其財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型也很多，主要有：基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、償還能力風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（一）基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜的今天，基準(zhǔn)利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動(dòng)都會(huì)對(duì)房企資金鏈產(chǎn)生重大的影響，特別是當(dāng)房企處于負(fù)債經(jīng)營的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長，這樣的增長在影響其資金成本的同時(shí)，必將影響其籌資的難度，從而影響企業(yè)資金的流動(dòng)性，嚴(yán)重者會(huì)造成資金鏈的斷裂，使企業(yè)破產(chǎn)。為了降低由于利率波動(dòng)的影響，房企應(yīng)該提高應(yīng)收賬款的回收周期，降低被其他公司轉(zhuǎn)移過來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）償還能力風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以資本金制度為主，但很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目初期都是在債務(wù)繁重的情況下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的，貸款是公司的重要資金來源，由于自有資金低和企業(yè)負(fù)責(zé)繁重的因素影響，公司財(cái)務(wù)成本高，這大大降低了其債務(wù)償還能力，而這種低償還能力使公司信譽(yù)受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業(yè)的資金流通，這就造成了惡性循環(huán)，使公司資不抵債，促使公司破產(chǎn)。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風(fēng)險(xiǎn)影響使其被迫申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，最后進(jìn)行重組，變成現(xiàn)在的歐洲隧道集團(tuán)。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益是公司資金的另一個(gè)重要來源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團(tuán)公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業(yè)的資本來源。從資金籌集的角度來說，公司分配方法對(duì)企業(yè)投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會(huì)吸引更多的投資者將其資金轉(zhuǎn)移到公司投資中，形成公司重要的資金來源。因此房企進(jìn)行收益分配制度的制定時(shí)應(yīng)充分的考慮這一點(diǎn)，應(yīng)該結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

由于影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)因素復(fù)雜性，房企財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結(jié)構(gòu)和投資組合的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避分析。

（一）縮短資本回收期

在企業(yè)的活動(dòng)中，資金回收是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款是影響資本回收期的兩個(gè)重要因素。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中， 應(yīng)收賬款雖然是企業(yè)利潤的一種表現(xiàn)形式，但它又是企業(yè)一種現(xiàn)金流出形式，是減少企業(yè)現(xiàn)金流的一個(gè)原因， 從而增加企業(yè)承擔(dān)應(yīng)收賬款中產(chǎn)生的利稅，使現(xiàn)金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產(chǎn)即是消費(fèi)品也是投資品，這樣的性質(zhì)使得其回收期相對(duì)于其他投資產(chǎn)品來說風(fēng)險(xiǎn)要大很多。

（二）豐富投資組合

不要把所有的投資都集中到某個(gè)產(chǎn)品上，而是將投資資金分散到其他產(chǎn)品上，這是一種風(fēng)險(xiǎn)分散的方式。分散風(fēng)險(xiǎn)是一種常見的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，為了達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，公司應(yīng)該豐富其投資組合，優(yōu)化其產(chǎn)品種類，將風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)領(lǐng)域中。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，不同產(chǎn)品所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度也不一樣，為了使公司獲得穩(wěn)定的利潤，科學(xué)的投資組合是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的投資組合比例分配，揚(yáng)長避短，對(duì)不同類型產(chǎn)品進(jìn)行功能補(bǔ)充，調(diào)整其資金組合，適應(yīng)市場變動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）優(yōu)化房企資本結(jié)構(gòu)

在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)種類繁多，不同企業(yè)在長期的發(fā)展過程中形成了自己獨(dú)特的資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)資本構(gòu)成方面研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)大體上主要有長期債務(wù)資本機(jī)構(gòu)和權(quán)益資本結(jié)構(gòu)。不同的資本結(jié)構(gòu)影響其財(cái)務(wù)資產(chǎn)的構(gòu)成和企業(yè)收益的分配方式，不同的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)成本。比如，債務(wù)資本會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)成本，如果成本結(jié)構(gòu)不合理，過多的債務(wù)成本會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是企業(yè)管理活動(dòng)的重要組成部分，為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估體系分析影響財(cái)務(wù)管理的重要因素，并建立符合企業(yè)自身情況的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)行科學(xué)的現(xiàn)金流，縮短資本回收期，從而達(dá)到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的正常運(yùn)營活動(dòng)過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 特征 問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

1．什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對(duì)形勢波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。③預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對(duì)40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時(shí)，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3．投資前的預(yù)測工作不到位。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢的相關(guān)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5．要加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

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篇4

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

1.1無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。

1.2利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。

1.3再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

2.1一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目就能夠按期竣工交付使用，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒從征地成本上、資金運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。

2.2部分房地產(chǎn)企業(yè)舉債隨意，加大了成本負(fù)擔(dān)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資中，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

2.3資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施開發(fā)行為，必須具備一定數(shù)量的資金，用于“拿地”、做規(guī)劃、支付各種費(fèi)用、生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品。能否及時(shí)足額和經(jīng)濟(jì)地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，在此過程中借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

3.1加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)。

提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，首先要提高其決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，要使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)能夠讀懂三種主要財(cái)務(wù)報(bào)表。即資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表。變其以往進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)的經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策為科學(xué)決策。最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立以人為本的觀念。一方面補(bǔ)充資深的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來，另一方面必須加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，提高其綜合素質(zhì)。同時(shí)，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。

3.2優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn) 。

房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是這并不意味負(fù)債比例越高越好，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)有貸款就有利息支出，就必然有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。但是，在不同的資本結(jié)構(gòu)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以利用本身的良好信用以及土地抵押進(jìn)行銀行貸款以增加資金來源，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，利用杠桿效益抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的消極影響；另一方面應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在集團(tuán)可以接受的范圍內(nèi)。通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.3建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為。

為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的根本前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從征地動(dòng)遷到工程建設(shè)再到商品房營銷最后到物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)經(jīng)營全過程的財(cái)務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，由于開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)全新的領(lǐng)域，財(cái)務(wù)管理部門可以適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。

3.4降低施工成本。

首先應(yīng)該減少建筑安裝成本。建筑安裝成本發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)過程中，是一個(gè)比較難以把握的成本。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開始動(dòng)工建設(shè)之前應(yīng)該通過各種方法估計(jì)在建設(shè)過程中的階段成本，然后根據(jù)實(shí)際建設(shè)階段中的成本對(duì)原來的估計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，并依此為后一階段建筑安裝成本的預(yù)算，進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。

其次開展長期成本管理工作。成本管理不是一個(gè)一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動(dòng)員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預(yù)測，需要事中的成本計(jì)量，需要事后的成本分析、評(píng)價(jià)。建立二級(jí)成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級(jí)成本管理單位由房地產(chǎn)公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財(cái)務(wù)、物質(zhì)儲(chǔ)備等等。

3.5建立房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

一個(gè)有效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)具備如下功能：

3.5.1監(jiān)測功能：通過對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行跟蹤、記錄和計(jì)量，考核實(shí)際情況與目標(biāo)、預(yù)算、定額、標(biāo)準(zhǔn)之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財(cái)務(wù)危機(jī)的蹤跡；

3.5.2預(yù)警功能：經(jīng)過對(duì)大量信息的分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者及早做出準(zhǔn)備或采取對(duì)策，避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失、起到未雨綢繆、防患于未然的作用；

3.5.3診斷功能通過對(duì)監(jiān)測結(jié)果的對(duì)比分析，運(yùn)用現(xiàn)代管理技術(shù)、企業(yè)診斷技術(shù)對(duì)企業(yè)營運(yùn)狀況之優(yōu)劣做出判斷，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地找出企業(yè)運(yùn)行中的弊端及病根之所在；

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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn) 控制方法 生成機(jī)制

前言

我國房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代興起，經(jīng)過了將近30年的發(fā)展歷程，其自身的整體實(shí)力逐步加強(qiáng)，更為重要的是為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。現(xiàn)今情況下的中國房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一系列的問題，有些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率很高，這樣一來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說承擔(dān)著重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問題成為了房地產(chǎn)企業(yè)不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指該企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其形成的原因是指房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理策略中不穩(wěn)定性的因素產(chǎn)生的[2]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主要內(nèi)容是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)進(jìn)行資金籌措的等融資活動(dòng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，但是這個(gè)過程中由于對(duì)財(cái)務(wù)的管理不當(dāng)，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是有眾多原因的，其中包括國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風(fēng)險(xiǎn)的不可測性。當(dāng)然如果進(jìn)行管理項(xiàng)目的投資不當(dāng)時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一部分。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)中，如果沒有進(jìn)行很好的處理，也會(huì)出現(xiàn)日常性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是由日常財(cái)務(wù)管理引起的。當(dāng)然還有流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)生成的機(jī)理

（一）越來越惡劣的房地產(chǎn)融資環(huán)境

從2009年開始到現(xiàn)今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款限制，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的面臨著發(fā)展的困難[3]。有可靠數(shù)字統(tǒng)計(jì)，在2011年的時(shí)候，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當(dāng)年房地產(chǎn)投資增加依然保持著高速增長的狀態(tài)，同比增加有大約30%，投資額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的3倍以上。這是一個(gè)很可怕的數(shù)字，房地產(chǎn)投資不斷上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數(shù)據(jù)想到，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監(jiān)會(huì)開始不斷的出臺(tái)一些政策要求嚴(yán)抓房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強(qiáng)等等，這些都致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要從國家貸款的方式，已經(jīng)不復(fù)存在了，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的擴(kuò)展自己的融資渠道，才能改變?nèi)谫Y困境。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的加大

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的理解，主要是講在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人可能由于手中有權(quán)力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對(duì)自己產(chǎn)生好處，但是不利于別人或者團(tuán)體的行為。房地產(chǎn)企業(yè)中存在著委托，這是產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)源頭，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能發(fā)現(xiàn)其中的問題，那么就會(huì)錯(cuò)誤的進(jìn)行策略規(guī)劃，進(jìn)行錯(cuò)誤的投資，這樣一來就會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強(qiáng)道德風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（三）籌措資金的風(fēng)險(xiǎn)性加大

房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展時(shí)，會(huì)大力的利用各種途徑籌集資金，進(jìn)行大膽的借貸。房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行資金流通規(guī)劃，但是如果這個(gè)杠桿利用不當(dāng)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資金流動(dòng)不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風(fēng)險(xiǎn)就出現(xiàn)了。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過財(cái)務(wù)杠桿來增加負(fù)債，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。這樣會(huì)增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越來越大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)該提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在幾十年的發(fā)展過程中，開始趨向成熟，而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生了重要的作用，也是地方城市發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。面對(duì)這樣的形勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為在未來很長的一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，更不可能出現(xiàn)崩盤的情況。而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資也是主要從銀行和民間進(jìn)行融資，這樣一來，致使房地產(chǎn)企業(yè)更沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意思。但是在中國國情下，房地產(chǎn)不能過快的發(fā)展，這樣對(duì)中國經(jīng)濟(jì)也不利，中國政府不會(huì)置之不理，因此房地產(chǎn)企業(yè)老板，應(yīng)該看到這一點(diǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)。

（二）平衡引導(dǎo)資金

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，資金鏈接風(fēng)險(xiǎn)是重要的內(nèi)容。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)可能都是因?yàn)橘Y金鏈接上出了問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，缺乏資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有了基礎(chǔ)和發(fā)展的動(dòng)力[5]。但是非理智的快速擴(kuò)張?jiān)谝恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應(yīng)不上來，那么就會(huì)帶來致命性的打擊，使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)崩潰。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注意資金風(fēng)險(xiǎn)鏈接的控制力度。

四、結(jié)語

中國還處在改革的時(shí)期，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)依舊是大勢所趨，但是要讓房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，就要正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。只要這樣房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)正常的成長起來。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周婧，楊小青.我國現(xiàn)行反向購買會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的缺陷及合理性分析[J]. 長沙理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2013（02）

[2] 李建文.后金融危機(jī)時(shí)代我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及其防范研究[D]. 云南大學(xué).2011

[3] 高昂.我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型適用性研究及其實(shí)證分析[D]. 華東師范大學(xué).2010

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關(guān)研究中對(duì)最終預(yù)測模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國實(shí)際情況，初步確定了24個(gè)預(yù)測變量。這24個(gè)預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對(duì)手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。而且，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評(píng)測指標(biāo)超過臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識(shí)幫助輔助判斷。對(duì)于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個(gè)區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過以下幾個(gè)方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動(dòng)能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要?jiǎng)t應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個(gè)階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預(yù)測能力的高低，它對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過以下幾個(gè)指標(biāo)加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)；反過來，市場供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動(dòng)的減少。

(3)房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)。目前我國房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計(jì)劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會(huì)計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場銷售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會(huì)面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對(duì)于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會(huì)陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時(shí)監(jiān)測自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)正常進(jìn)行。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)階段；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制；策略

一、引言

我國房地產(chǎn)市場從市場的開拓一直到市場的培育和發(fā)展經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展歷程，在這幾十年中，房地產(chǎn)市場變幻莫測、跌宕起伏，由于受到房地產(chǎn)開發(fā)高投資、高房價(jià)、高利潤等因素的影響，在2008年金融危機(jī)的大力沖擊下，我國房地產(chǎn)市場的行情出現(xiàn)了拋物線般的狀態(tài)，有的房地產(chǎn)市場經(jīng)不住市場的考驗(yàn)而倒閉，房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重衰退使得部分城市的房屋價(jià)格漲幅下降、商品房的交易量下滑、很多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模一縮再縮。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，在激烈的市場競爭中，潛藏于房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題逐漸凸顯出來，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重危及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場穩(wěn)定性。面對(duì)不斷變化的房地產(chǎn)行業(yè)和瞬息萬變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的收益逐漸下滑。但是，在實(shí)際中，我國房地產(chǎn)企業(yè)無論是在風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制意識(shí)方面，無論是在風(fēng)險(xiǎn)管理的主觀意識(shí)方面，還是在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制方面都遠(yuǎn)不及西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的水平。本文將著力從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制情況進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)

1.投資周期長。目前，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)階段時(shí)期項(xiàng)目開發(fā)投資的主要集中點(diǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體情況具有長期性和連續(xù)性，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段幾乎耗盡了房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金，但是并沒有資金的回收。在開發(fā)階段投入的資金需要在項(xiàng)目竣工后才能回籠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)階段的財(cái)務(wù)活動(dòng)投資周期較長，少則一到兩年，多則將長達(dá)五年。這種投資周期長的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加，特別是面對(duì)近年來不斷變化的國家宏觀政策調(diào)整，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

2.融資需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)階段需要有大量的財(cái)務(wù)資金的籌集和持續(xù)流出。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本中，土地開發(fā)成本時(shí)其最大的一部分內(nèi)容，例如：在項(xiàng)目開發(fā)階段涉及到的土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款等，這些都需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段必須籌集大量的資金，但是在通常情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不是資金實(shí)力雄厚的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)，并沒有足夠的自有資金來滿足開發(fā)階段資金的需求，而是需要通過不同的融資渠道進(jìn)行融資，例如：發(fā)行債券、向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款等。

3.易受到政府相關(guān)政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)很容易受到很多國家的相關(guān)政策等環(huán)境的影響，例如：國家的項(xiàng)目審批政策、土地政策、金融政策等，這些都會(huì)給項(xiàng)目開發(fā)階段帶來重大影響。在項(xiàng)目的開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)就是想盡辦法“拿地”。可見，國家關(guān)于土地政策的變化將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目今后的開發(fā)、進(jìn)行、支出、收益等相關(guān)指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)階段，需要企業(yè)通過不同的融資渠道來獲得大量的資金，因此，銀行貸款政策、利率政策的變化都將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的融資規(guī)模的大小、融資成本的高低造成直接影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)存在的問題

1.行業(yè)發(fā)展問題明顯。近年來，隨著我國一些一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)面臨著行業(yè)整體的財(cái)務(wù)活動(dòng)問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得貸款進(jìn)行融資時(shí)在一定程度上被需要擁有30%的自有資金這一項(xiàng)規(guī)則而約束著，如果采取其他的融資方式進(jìn)行融資，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言其成本又太高，例如：民間方式融資上市融資、企業(yè)發(fā)行債券等。可見，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展問題使企業(yè)的開發(fā)階段帶來了更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)困境。

2.風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的問題明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段，其獨(dú)特的性質(zhì)決定了在該階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。另外，財(cái)務(wù)活動(dòng)的本身自然屬性也決定著財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)存在的風(fēng)險(xiǎn)是客觀的、真實(shí)的、不可小覷的，各房地產(chǎn)企業(yè)必須正視，然后通過科學(xué)的房地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和有效地防范，從而降低及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成的損失。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)弱。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是客觀、真實(shí)存在的額，但是項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)中很多領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)方法意識(shí)較弱。例如：很多企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)人員根本沒有對(duì)國家的宏觀政策進(jìn)行科學(xué)地把控，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)地管理，這是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段存在的最重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，如不能妥善解決將導(dǎo)致開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

4.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是至關(guān)重要的。在實(shí)際的操作與管理中，很多財(cái)務(wù)人員由于缺乏完善的管理和科學(xué)地操作，使得房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。例如：現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是將管理的重點(diǎn)集中在項(xiàng)目的施工階段、竣工驗(yàn)收階段的資金回收與財(cái)務(wù)支出等方面，忽視了在開發(fā)階段財(cái)務(wù)管理制度的不完善將為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)階段來的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)開發(fā)結(jié)算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程

1.提高風(fēng)險(xiǎn)管理與防范意識(shí)。如前所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段將面臨著諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上看，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)階段存在的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者、所有員工必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中、每一項(xiàng)工作中都必須事先做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知、可控。從認(rèn)識(shí)上高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)才能在實(shí)際行動(dòng)中降低開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

2.分散資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了有效降低才開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須站在大局的角度，在企業(yè)內(nèi)部建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散體系，對(duì)財(cái)務(wù)資金進(jìn)行分散管理。例如：購買工程保險(xiǎn)，這是一種良好的選擇方式，能夠減少或者避免一些不必要的費(fèi)用發(fā)生，并能夠有效降低和分散可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以參考銀行的做法，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并按期提取一定比例的資金作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的保障資金。

3.進(jìn)行專門的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展使得一大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段如日中天、發(fā)展迅速。同時(shí)，這些企業(yè)在經(jīng)營的過程中也逐漸意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。但是，行業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)通常只能針對(duì)實(shí)際的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，無法在企業(yè)內(nèi)部形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)化管理。因此，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員或者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程提供專業(yè)化、科學(xué)化、完整化的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，在降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的同時(shí)提高企業(yè)的收益。總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直以來就是研究與討論的熱點(diǎn)問題。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]魯帆.建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2012（05）.

[2]王慶勇.建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014（03）.

篇8

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。要防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)當(dāng)制定和實(shí)施合理的財(cái)務(wù)預(yù)算、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)所有財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而且不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。但是由于在快速擴(kuò)張過程中面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，極度地依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)。總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用，但也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對(duì)市場以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.制定和實(shí)施合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)職能。

2.加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常需要很長一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常，就會(huì)造成資金鏈的斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的管理，在財(cái)務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對(duì)資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額。

3.優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備，讓企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模得到擴(kuò)大，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雙.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及對(duì)策.綠色財(cái)會(huì).2011(08).

篇9

摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部兩個(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價(jià)，國家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題凸顯出來，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營，如果項(xiàng)目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，通過控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價(jià)、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過相關(guān)政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國際公認(rèn)警戒線。過高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；形成原因；防范對(duì)策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動(dòng)中由于主客觀因素對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財(cái)務(wù)管理問題置于腦后。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財(cái)務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財(cái)務(wù)管理體系不完善，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時(shí)間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個(gè)時(shí)間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此更應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對(duì)土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢必會(huì)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險(xiǎn)比較集中，不能通過分散風(fēng)險(xiǎn)的方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對(duì)行動(dòng)有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，具體做法是完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財(cái)務(wù)管理，還要懂得財(cái)務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的知識(shí)，了解會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對(duì)財(cái)務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行。再次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害，更要重視風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作，以財(cái)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動(dòng)資本及時(shí)補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會(huì)受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動(dòng)。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動(dòng)，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對(duì)企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對(duì)于分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會(huì)為房地產(chǎn)帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間短本身就促進(jìn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在制度上健全風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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