導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業財務流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產開發企業的稅務負擔。由于房地產開發企業的項目開發成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產開發企業的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產開發企業以土地專用收據等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產開發企業的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產開發企業的稅負優勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產開發企業的資金流動性。對于房地產開發企業而言，企業經營發展的命脈就是資金問題這也是企業財務風險出現的根源，房地產開發企業必須具有較強的融資能力以及現金流才能實現自身的正常運轉。因此，很多房地產開發企業在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業稅，資金支出數額較大。而房地產開發企業實施“營改增”以后，由于對于房地產項目土地購置、前期工程等業務在前期階段會產生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業的資金支出，確保企業資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產開發企業的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產開發企業的稅率主要是營業稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業務處理的非常簡單。但是在房地產開發企業的營改增政策實施以后，需要房地產開發企業準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產開發企業的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產開發企業的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環節提出合理的涉稅建議，進而降低房地產開發企業的稅負成本。

二、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產開發行業屬于資本密集型企業，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產開發企業銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產開發企業的進項稅抵扣不足，必然造成企業稅負的增加。第二，增值稅專用發票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產開發企業的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發票，但是房地產開發企業支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監制專用票據，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業務抵扣問題。由于房地產開發企業的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現試點前開發項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產開發企業積極的制定相應的應對策略。

三、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略分析

第一，依據“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產“營改增”以后，很有可能會造成房地產開發企業項目建設施工成本的增加，因此，企業財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環節，必須取得相應的增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現賬目、原始依據合法合規齊全，發票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產行業的稅負根據分析可能會出現一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產價格的下降，因此房地產開發企業應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現象，以免在房地產行業市場出現競爭劣勢。第二，解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產市場營銷上，越來越多的企業采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產開發企業應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發票的收集、整合以及整理，以確保在房地產開發企業實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產開發企業內部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理出現了賬務處理更加復雜、增值稅專用發票風險更加嚴峻。因此，企業應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發生憑據的管理，這不僅僅是房地產開發企業賬務處理的依據，同時也是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產開發企業應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產開發企業的納稅義務也會產生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產開發企業造成不利影響，首先，應該對房地產開發企業的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產開發企業的會計業務進行處理。此外，房地產開發企業應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產開發企業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，全面掌握房地產開發企業中可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業產品和項目來幫助實現房地產開發企業的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優惠政策，房地產開發企業應該根據自身的實際情況，避免享受的合法稅收優惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業經營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業的稅負成本。第六，進一步提高房地產開發企業的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響，房地產開發企業應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產開發企業的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發企業應該對自身“營改增”前后的業務運行進行差異分析，發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、內控制度、業務流程、計算機系統等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產開發企業財務管理流程的優化，特別是完善房地產開發企業的增值稅會計核算制度及流程，發票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

四、結語

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房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。

1 我國房地產財務風險研究現狀

我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。

2 企業財務風險內涵及其表現形式

2.1 財務風險內涵

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業財務風險表現形式

房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：

2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業財務風險的原因

3.1 企業管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。

3.2 企業的資本結構不合理

在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業內部財務關系的復雜性

我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產企業財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現財務管理預算化

在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。

4.3 優化資本結構

房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。

4.4 完善內部審計

房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。

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關鍵詞：房地產；開發企業；投融資；融資決策

近年來隨著國家在住房用地制度、房地產金融制度和房地產產業政策發展等方面一系列規范房地產行為的政策法規的相繼出臺，房地產開發企業面臨壁壘提高、開發投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開發企業在開發資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環境下，通過對房地產業發展和房地產開發企業投融資現狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產企業開發過程中的價值鏈系統、投融資規模和融資方式等問題進行探討，提出適應現行市場體制條件的房地產企業投融資運作模式。

一、房地產開發企業規模及投融資現狀

(一)我國房地產業起步較晚，雖然發展較快，但開發企業普遍規模較小

國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業數量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產開發企業為三級、四級和暫定資質，一級資質企業所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產開發企業。這些開發公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業自有資金在開發投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產開發企業到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

(二)政策變化催生新的市場游戲規則

從2003年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產行業的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產行業的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產開發企業適時調整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

二、房地產開發企業投融資面臨的問題

(一)房地產投融資的貸款形式單一眾所周知，我國的房地產開發主要是從商業銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產開發行業的資金使用度高，投資規模大，投資周期長的特性。商業銀行以往的三種貸款模式，如房地產開發流動資金貸款、項目貸款以及房地產抵押貸款，現在已經在國家的宏觀調控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經一去不復返了。因此，房產企業亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創新。

(二)企業缺乏多方位的融資決策和體系目前，國內房地產企業主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產企業在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產營銷和資金回籠方面，也是導致國內相關的投融資機構和擔保機構發展規模過小，房地產企業投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產開發投融資的項目階段性來說，目前國內企業的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產開發每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業應該思考的。

(三)資金的核算缺乏科學性

多數房地產企業在投融資過程中，通常都是企業的高層提出房產投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產企業投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數傳統企業的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產方面的實際操作經驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產企業在資金核算方面的專業人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業造成不可挽回的損失。

三、房地產開發企業投融資的解決辦法

由于房地產開發投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產企業運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產開 發企業資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。創新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據企業發展戰略制定未來3-5年資本運營戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。

(一)尋求企業的合伙制

尋求企業的合作伙伴，形成一個合伙制。企業可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業進行合伙開發，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯合方式參與土地競買。全面實行允許房地產開發企業、投融資企業或機構等以聯合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業多方融資開發項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據土地成交價總額和地塊開發要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產企業的發展產生深遠影響。

(二)增加融資方式

1.融資租賃房地產開發企業可以通過在自己的房產開發項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產開發企業據此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產開發企業可以通過回購融資的手段，將自己企業名下的房產以低于正常市場價的優惠價格出手給具有資金實力的機構，再以同等價格回收，開發房產的企業通過出售房產取得的現金，再以回購的方式進行長期的分期付款。

2.房地產信托對于我國目前的發展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產開發企業的必經之路。所謂的房地產信托，就是信托投資公司充分發揮他們的專業理財優勢，在房地產開發企業的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產開發建設。對于資金嚴重匱乏的企業來說，雖然房地產信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產開發企業滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業角度來說，也是一個不錯的選擇。

3.尋求企業上市自從證監會恢復房產企業上市資格后，房地產開發企業上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內上市之外，還可以通過收購國內已經上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產項目進行大規模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優勢，能夠為房地產企業融資迅速的提供便利。

四、結束語

從房地產開發企業的長遠發展來看，房地產開發企業投融資的變革已勢在必行，之前的房地產業的過度開發導致國家的宏觀調控政策開始傾向于保守，企業目前只有通過自身尋求新的發展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業開發房產的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統工程，企業的品牌管理品質建設，人員專業程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當地以及自身的優勢，順應時代潮流的房地產開發企業，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。

參考文獻:

[1]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，2013(06):7-8.

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節，并在這些工作中將相關的管理工作結合考慮，共同平衡，齊抓共進，才能使房地產企業財務管理上一個臺階，取得應有的效果和效益。

關鍵詞：房地產企業　資金　合同　成本、預算　結合

房地產開發企業投資大、貸款多、風險高、周期長、涉稅繁、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從下列四個重點和相關結合點著手：

一、項目融資工作和擴大企業規模、降低資金成本相結合

資金是房地產開發企業的命脈和血液。由于房地產開發企業資金投入量比一般企業大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。按銀行業一般規定：房地產

開發項目總投資中，自有資金應達到40％或以上，相應融資額度為項目總投資的60％或以下（具體操作上應根據銀監會最新規定，尤其是目前國家對房地產業的調控加強不放松，

故政策規定上可能更嚴）。對成立初期的企業，自有資金就是指公司的實收資本（或股本）。作為房地產開發企業，首先，在拿地前就必須進行深入的項目可行性研究，對項目總

投資作出合理的預算。項目開發的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個開發項目成本較大的比重。目前開發項目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進度要求，按時付清大筆土地出讓金和動拆遷補償費等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40％，便于后續的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴大企業規模，增資擴股，直至達到項目總投資的40％或以上，才能向銀行爭取項目開發貸款。若該房地產開發企業有外資性質，則公司成立和增資都需

商務部的審批，每次增資額度應在市商務部相應規定之內，突破則需上報國家商務部審批，相應審批程序將會較長且難度較大。

公司成立后，立即就應著手和多家銀行進行洽談比選，在這過程中應熟悉掌握國家最新的金融政策，尤其是掌握銀監會對固定資產貸款的規定和準入要求等，對貸款10億元以

上的開發項目貸款，應根據銀監會的要求，組織二家以上的銀行組成銀團，開展銀團項目貸款，可適當規避風險。融資前期工作階段結束后，應進一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團的重點銀行進行重點洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團貸款，并盡可能根據項目總投資預算和自有資金到位情況申請到足額的貸款

額度。在銀團貸款過程中，應掌握辦理相關手續（各類審批手續等）的可操作性和時效性?？蓪⒄麄€開發項目貸款分為二段：甲段為土地使用權抵押（主要依據為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據為施工總承包合同），便于實際操作中提供相應的“四證”資料和進度完成資料等。

融資中另一項重要工作就是降低資金成本?？稍阢y行洽談比選中對銀行采用競爭機制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個銀團降低資金成本。當然，不同的金融形勢

，不同的貸款政策將會有不同的融資結果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產企業調控嚴厲，銀行融資無法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機構

、關聯企業、民間融資機構等不同渠道進行融資。當然，這時更應權衡資金成本的高低，尤其是要考慮實際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因為該超出部分的貸款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對整個項目的開發成本影響也會較大。

二、合同管理工作和內控制度執行、資金計劃管理相結合

合同管理是房地產開發企業財務管理的重要一環。開發項目的資金使用，主要通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），并在

合同履行過程中對各種合同款的支付得以實現。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、系統化，首先應制定企業內部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應規定：

超過一定金額的項目用款都應簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業務必須先訂立合同，經相關部門負責人、分管領導和總經理流轉審批后正式簽約，對重大

合同或超過一定金額的大額合同必須經法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設置審批權限和實行集體審批制進行內部控制，最后才予對

合同履行實施；并可結合制定一系列業務流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費用報銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現。財務部應建立合同臺賬

及時登錄每一筆付款和發票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環節財務應參與切入，尤其是大額工程招投標的項目財務負責人應參與；合同付款后財務部的對賬確認和反饋，包括對外：與總包單位的每月對賬；對內：與公司合約

部門的核對確認，并對總包支付分包款的及時跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個支付體系。對合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應與法律顧問及時聯系

，與相關部門協商解決。

合同付款環節實質上就是資金的使用管理，為嚴格把好項目用款關，首先應制定各種資金用款計劃。財務部應每年編制財務決算和下一年度財務預算，積極配合和協助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計劃，匯總后對資金作出平衡，在此基礎上認真編制整個公司的月度、季度、半年度和年度的資金計劃和下年度財務預算；在實施控制方

面，對每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴格按合同條款履行和審核付款外，并結合銀行對資金監管的規定，對單筆超過500萬元的項目付款，要根據銀監會實貸實付制和受

托支付的要求，上報銀行作委托支付申請后才予付款。做到每筆付款用途明確，進度合約，經得起審計檢查，并每月通過編制“資金月度計劃執行反饋表”，對每月資金使用情況

進行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規定、保證稽查清算相結合

加強成本核算管理既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，其中有兩項重要的區分：一是各類開發成本對象的區

分，二是開發成本和開發費用的區分。兩大區分只有在同時且充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，才能合理準確地核算和區分，否則開發階段核算上的失誤，將帶來經營

階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。

成本對象的區分和確定，是開發項目成本核算的前提和首要任務。按可否銷售和功能區分等六大原則，對公司開發的項目按成本對象區分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業、酒店等）。應結合當地稅務機關的要求，在項目開發前（或預售證辦出后）及時向稅務機關上報備案。成本對象確定后，各類成本核算內容怎樣通過合理的分配方法歸集到各

類成本對象中去，這是成本核算的關鍵，將直接關系到各類成本核算的準確性和公司利潤結算的準確性。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十九條規定：企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量和核算。其中應計入開發產品的費用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清成本對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預算成本法。稅法并規定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結合其他方法分配的，應商稅

務機關同意。在實際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區分，也應采?。耗芊智逯苯佑糜谠摮杀緦ο蟮某杀局С鼍拖戎苯佑嬋朐摮杀緦ο?，不能分清成本對象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發生的各類設備成本及相關費用，能分清那些設備直接用于那一類成本對象，先直接計入到各自的成本對象中去，而有些設備和有些相關費用是多

種成本對象共用的且無法區分各類成本對象的，就再按各類成本對象的建筑面積或直接成本法進行分配。否則，若簡單地采取單一的建筑面積法分配，就會出現所有已分類的成本

對象的成本單價都會相同的情況，由此產生各類成本單價明顯不合理的現象。在這項成本核算管理工作中，財務部應負責做較大的基礎性工作，對所有合同逐一查閱梳理，按成本

對象區分歸類，必要時可聯系財務軟件公司，專門設置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對象歸集直接成本和分攤間接成本，并計算出每類成本對象的實際總成本和單位成本。

在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接

關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，而土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，少則幾千萬元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤額也較大，稅

務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分(包括不合理的借款費用等)予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分，故稽查涉稅風險較大。

堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻

。

四、從會計到預計，項目投資開發預算和各類經營方案預算相結合

如何使項目投資開發預算更符合實際，如何使項目獲取不菲的經濟效益和良好的社會效益，是作為財務負責人值得深思，值得探索的一項工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業擴大規模、增資擴股中和在向銀行貸款的申請過程中，都離不開一項很重要的工作，就是對項目做專題可行性研究報告，包括對項目總投資作出預算

，和以后在各種經營方式下的資金回籠，項目投資回報的預算，從靜態、動態角度進行財務預算和敏感性分析。財務部在公司合約部對項目工程建造成本估算的基礎上，對整個項

目的各類開發成本和費用進行預算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制“項目投資流量預算”（自項目開發原始投入起到項目竣工止）。當項目開

發到一定階段，應根據市場部與客戶的接觸洽談情況，經常性地針對不同經營方案作出財務測算、評估。這些經營方案包括：股權轉讓方案；出售和租賃方案等等。應經常修訂編

制自項目開發到經營后階段的各類預算報表：“項目資金平衡預算表”、“項目現金流量預算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測算表”、“租賃經營各年收入測算

明細表”等等，并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：回收期、股東投資回報率，凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：凈現值（NPV）、內含報酬率（IRR）

、動態投資回收期，凈現值指數等指標，并結合敏感性分析，對不同經營方案進行比較，分析利弊，從中選優。財務部應每年向董事會作財務決算匯報和財務預算計劃，對預算的

項目總投資和經營各方案也應經常性地向公司領導層匯報，一方面讓高層領導及時了解項目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經營方案的選優決策。

預算工作既是一項十分重要的財務管理工作，也是房地產開發企業在項目開發階段和經營階段的一項常態化工作，它把開發預算和經營預算緊密結合起來，使我們的財務管理

工作從一般的會計核算上升為與經營緊密結合的管理會計的預算管理上來，為企業效益的提升提供決策性的依據。

結論和建議：

房地產開發企業根據其自身特點，更應花大力氣抓好各項財務管理，同時要注意各項財務管理的重點和結合點，并與企業管理各環節緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應，使企業財富效應同時得到提升。（作者單位：上海金虹橋國際置業有限公司）

參考文獻：

［1］ 徐曉麗.財務管理與企業發展的探討［J］.商，2011,(10）.

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【關鍵詞】房地產 資金預算 財務控制

房地產開發具有其自身的特征，歸結起來主要體現在房地產開發中的高收益和高風險上。房地產投資屬于資金密集型產業，對房地產的資金預算進行財務控制是管理資金運作、提高財務管理效能、保證企業戰略規劃實施的關鍵。

一、Z房地產開發企業概況

Z房地產開發有限責任公司成立于2000年，該房地產公司為國有大型房地產企業，企業規模龐大，業務范圍涉及資本運營、城市建設以及房地產開發等諸多領域，此外還包括一系列公益性項目的開發和建設，也包括了城市基礎設施的建設。近幾年來Z公司的發展態勢良好，呈現出在平穩中上升的趨勢，公司儲備地充足，在產品上大膽創新，力圖實現新時期公司的創新發展。

二、Z公司的資金預算管理的財務控制問題

（一）采用家族企業的財務管理方法

據調查，Z公司是一家家族式企業，企業在經營管理上缺乏系統規范的管理機制，經營權與所有權不能獨立分開，尤其是在財務管理上，這使得整個財務體系都是自己人，在財務管理上容易因為人情、關系等出現差錯。直接影響著財務工作的客觀性和整體性，對于企業發展來說是極為不利的。

（二）資金管理執行力不強

企業資金預算管理需要較強的執行力，需要有健全的制度得以保障。Z公司雖然已經建立了資金預算制度，但是在實際運用中，資金預算制度并未成為企業生產經營活動的法定依據，企業資金管理的執行力度不強，資金預算還存在諸多不合理之處，這在一定程度上直接影響著資金管理的執行力。

（三）監督管理不到位

從企業的資金狀況來看，在資金預算時是按照公司下達的計劃進行預算，并且只是編制預算，雖然在預算中做的很細致，但預算并非是財務管理的最后一步，因此對預算結果的反饋和跟蹤尤其重要。企業應該通過預算結果的實施成果來對資金管理過程進行監督和控制，從而能夠提高企業資金預算管理的效率。

三、房地產企業資金預算管理中的財務控制措施

（一）完善制度建設

現代化的企業管理制度是適應現代企業發展需求，與企業的現代化特征相結合，適應市場經濟特征，綜合發展形成的。制度的完善和建設需要實現企業產權關系明確化，企業的經營管理結構嚴謹、建立健全的激勵制約機制以及資金籌集渠道，從制度化管理的角度優化企業財務控制。建立現代化的企業制度是房地產企業在新的市場環境下得以生存的關鍵，經營權與所有權明顯區別開來，有利于實現企業的規范化經營管理。完善企業財務管理制度不僅有利于提高員工積極性，增強工作責任心，在崗位上發揮主動性和創造性，還能規范企業資金預算管理，更好的與企業的經營管理戰略相結合。

（二）搭建科學規范的財務管理體系

為了適應現代化企業管理模式，財務管理模式也應該由傳統的核算型財務管理方式向管理型的財務管理方式轉變，從而能夠確保企業的財務管理能夠成為現代化企業管理的核心手段，并且支持企業的長遠發展。搭建科學規范的財務管理體系，具體來說就需要做到建立完善的財務會計體系，根據《新企業會計準則》和《企業會計制度》等客觀規范來約束企業的財務管理。此外，企業也應該根據自身業務發展的需要，適當增加財務管理的靈活性，在符合規定的而基礎上，適當采用靈活的方法。建立管理會計體系是財務管理體系建立中的重要一環，企業應當根據經營管理的目標，按照財務要求的目標，規定各個部門應當承擔的責任，通過以責任為中心的考核，反映企業的財務管理狀況。為了使得財務管理預算化能夠真正實現，企業還應該健全預算的快加體系，主要包括了資金預算、項目預算兩大內容。

（三）財務工作集中管理

企業財務控制作為一項重要管理內容，需要統一集中管理。在房地產企業內部應該搭建統一的網絡信息系統。越是龐大的企業，內部各部門之間的信息的孤立性將更加突出，從而使得信息難以得到迅速傳遞，工作效率大大降低。因此企業的財務管理也應該建立網絡信息系統，利用現代化計算機信息技術實現企業數據庫和網絡的有效結合，從而有利于促進各部門信息系統的交流，也便于企業財務管理的集中統一。此外企業的財務組織結構也應該根據企業的基本情況和需求進行設置，財務人員應該滲透到業務部門各個環節的相關工作，從而能夠為實現財務流程和業務流程的協同化提供保障，并且有利于提高公司的運作和管理效率。

四、結語

房地產企業屬于資金密集型產業，財務管理的關鍵是資金預算管理，準確、科學、合理的資金預算管理需要有完善的財務管理提供保障。尤其是在現代市場競爭下，面對新時期房地產企業的生存環境，市場經濟的特點也督促企業必須通過完善內部管理來提升企業的經營管理效率?？偟膩碚f，針對Z房地產開發有限責任公司的具體情況，完善的財務控制體系可以保證企業資金預算管理的真正落實，并且有利于提高企業抵抗經營風險和市場風險的能力。

參考文獻

[1]馬水華，王鑫華.淺談市政公用基礎設施建設項目財務控制管理[J].中國西部科技，2009（17）.

[2]湯谷良，王化成. 企業財務管理學[M]. 北京： 北京大學出版社，2008：26-37.

篇6

摘 要：房地產行業在國民經濟發展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務稽查的重點領域，伴隨全行業“營改增”的日益臨近，房地產開發企業有效開展稅務籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產開發企業稅務籌劃的意義出發，研究了不同階段房地產開發企業的具體稅務籌劃策略，進而總結出現階段我國房地產行業稅務籌劃存在的問題并給出建議：本文認為房地產開發企業應從增強稅務籌劃意識、培養稅務籌劃專業人才、加強稅務籌劃風險管理等幾個方面提升稅務籌劃在企業中的實際效用。

關鍵詞 ：房地產 企業稅務 稅務籌劃

隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。

一、房地產開發企業稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道

良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。

二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。

（二）開發建設階段稅務籌劃

開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。

（四）物業持有階段稅務籌劃

在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足

房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。

(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識

要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。

（二）重視培養稅務籌劃的專業人才

一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。

參考文獻：

[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產行業經濟發展的探究[J].山西建筑，2014.

篇7

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

我是——，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。

一、個人情況：

我今年28歲，本科學歷，會計師職稱。于2001年3月榮幸加入公司，一直從事財務工作，曾在超市財務室工作了一年，大部分時間從事房產會計?，F任職于房產公司財務部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領導的培養、同事的關心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我幫助和指導的領導、同事。

二、前段工作、學習和思想總結

1、思想方面：認同公司的企業文化，遵守公司的各項規章制度。思想積極上進，待人誠懇。

2、學習方面：能積極參加公司組織的各項學習，在工作當中能虛心地向領導、同事請教。但學習主動性不強，對專業知識、國家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財務部我從制證崗位開始學起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經驗。前段時間完成的工作主要有：（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產租賃方案。在財務部長的指導下，擬定并通過了委托租賃補充協議，對規范租賃管理做了基礎工作。（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優化，實現了房屋軟件與用友財務系統的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數據提供也更加全面、準確。（3）擬定并通過了電腦票據管理制度，房款收據實現了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對競聘崗位的認識

綜合處是我們財務部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責有合并會計報表的編制、財務預算分析、資產管理以及關系到員工切身利益的工資福利的編制與發放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：

1、有一定的實踐經驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業會計、零售業會計以及現在的房地產會計。進入公司財務部后，做過基礎核算、編制過工資、也在原資產信用處任過資產管理，能熟練操做財務部大部分工作。

2、有系統理論知識。會計是我的專業，工作以來，一直未間斷過學習，2000年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學考試取得了會計本科學歷。

3、有嚴謹務實的工作作風和較強的敬業精神。

四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：

1、堅決服從上級領導的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學習，努力提高個人業務水平。

3、增強服務意識，做好后勤工作，維護財務人員的良好形象。

4、嚴格按工作崗位職責的要求帶領本處室人員完成本處室的工作，并創造性地開展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。

這是我頭一回參加競聘，心里特別緊張。但我想不論此次是否能夠競聘上，這都是對我本人的一個歷練，從某種意義上講，參加競聘本身就意味著一種成功。即使我沒有競聘上，我會以一種平和的心態，一如既住地勤奮工作，為__更美好的明天盡自己的一份力量。

篇8

關鍵詞：房地產投資；成本核算

一、房地產企業投資開發中的成本核算特點

成本核算和成本管理是企業實現自身財務目標的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產企業而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節節攀升，房地產企業之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產企業要想在今后激烈角逐的市場環境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產企業作為一個特殊的行業又有著與別的傳統行業不一樣的特征，主要體現在以下幾個方面：

首先，跟傳統行業比較起來，房地產企業的項目開發的會計周期都比較長，大概需要經過土地使用權取得、規劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產企業而言如何在這么長的時間內進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產企業不得不面對的一個難題。

其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業的開發組織方式只分為自營和發包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統上制造類企業一般有約旦產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。

最后，房地產企業投資開發中具有巨大的經營風險性和業務復雜性。房地產開發的特點決定了房地產企業經營上不確定因素相對于一般企業而言會比較多，一旦房地產開發的產品滯銷，房地產企業的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產企業規避不必要的經營風險，同時降低其經營業務的復雜性。

二、房地產投資開發中的成本構成

房地產投資開發的成本構成主要指的是房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出，包括全部開發中的成本投入、配套設施費的分攤、環境綠化費的分攤等。這些成本構成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產企業開發時為征用土地所發生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發生的費用，如項目規劃設計費、可行性研究費、勘察設計費等；建筑安裝工程費指的是房地產企業以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。

第二，項目開發中與施工相關的配套以及其他費用支出。主要包括基礎設施建設贊、公共配套設施費以及開發間接費用三大塊。基礎設施費主要指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關的費用支出；公共配套設施費指的是開發項目中不能夠明確轉讓的公共設施配套設施發生的支出，如變電站、公用停車場等；開發間接費用主要指房地產企業所屬的管理各部門在施工中所發生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設備的折舊費等。

第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產企業在整個項目開發過程中所發生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業務上的招待費支出、為直接組織管理開發項目而發生的人員費用等。要知道房地產行業是一個投資周期長、風險高、市場競爭激烈程度很強的行業，這方面的費用比不可小覷。

三、我國房地產企業投資開發現狀中存在的問題

房地產企業投資開發的成本核算是一個關系著房地產企業利潤的大問題，房地產開發成本核算歸結起來主要體現在以下幾個方面，即成本核算對象的確認、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。

1　成本費用的歸集和分配方法不太合理

根據通常的企業成本會計處理方法，一個企業生產中如果發現能夠歸屬于生產產品的料工費的話，就應該直接歸屬于生產產品的直接成本。如果是交叉發生的多種產品發生的成本費用的話，就應該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當的方法進行分配，例如約當產量法等。然而，對于我國的大多數房地產企業而言，由于項目投資開發中發生的大部分成本費用都是屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、設施配套費等均屬于間接開發成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產行業會計準則并為給出明確的說法，很多房地產企業在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同?？趶诫y以一致。

2　隨意調劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距

旁地產企業在同一個時間內可能有好多個項目在同時進行開發。當然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經濟適用房和商品房開發、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產企業在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產開發企業為了及時結轉應由商品房等開發產品負擔的配套設施費，一般多采用預提配套設施費的辦法，預提標準由企業自行規定。這樣會不可避免出現預提數與實際發生數發生較大的差異，不少房地產企業都會把其當成為調節當期利潤的重要關口。

3　會計成本核算不到位，虛列成本費用

房地產行業是屬于成本核算比較復雜的行業，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導致很多房地產企業的成本核算不到位，成本費用列支不規范的現象。例如我國《施工、房地產開發企業財務制度》第六十二條規定“房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時確認為營業收入的實現”。而在實際操作當期的收入和成本并不能夠準確預轉，這就為企業虛列成本費用提供了平臺。

四、我國房地產企業投資開發中的成本控制與成本完善對策

1　合理確定房地產開發企業的成本歸集和分配方法

目前，很多房地產開發企業對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎設施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組

成結構關系的分析。筆者認為我國房地產企業應當規范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發中發生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎設施支出，一般應該直接分配計人有關房屋開發成本信息對象的“基礎設施費”成本項目，借“開發成本一房屋開發成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應該選擇合適的方法，不能夠隨意分攤。具體方法的選擇應該結合具體項目的實際情況，例如基礎設施費用的分攤應主要采用因果關系法，即按照基礎設施費的歷史成本發生原因給以合理分攤。總之，成本的歸集和分配應該能夠提供準確的經濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業的會計預決算提供堅實的基礎。

2　強化會計監督，加大稅務監管力度

隨著我國房地產市場的慢慢成熟，針對于房地產行業的會計制度應該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產企業的一些會計監督制度。從近些年來看房地產行業會計造假現象嚴重，很多企業都存在不同程度的偷漏稅現象，其中隨意調劑成本便是一種相當重要的手段。因此，企業外部審計部門、財政稅務相關部門應該加大外部監管力度，對不真實核算工程預決算的企業、不按照規定核算收入和成本的房地產企業加大監管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產企業的會計核算水平。

3　制定科學的材料領用流程，節約現場管理監督費用

房地產企業在具體施工過程中應該針對主要材料制定科學的材料領用流程。實行限額發料，對于在成本領用中有良好表現的節約行為給予適當的獎勵，超出標準成本領用限額的或者超出項目預算材料限額的應當給予一定懲罰。另外，在現場施工中也應注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關聯性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。

4　加強項目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途徑

篇9

【關鍵詞】房地產企業融資渠道

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

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1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。