導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅收籌劃實例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關鍵詞]稅收籌劃 土地增值稅 代收費用

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地產(chǎn)企業(yè)十分火熱,各地的樓盤如雨后春筍般紛紛開盤,搶先占領有利的地理位置以期贏得極佳的銷售業(yè)績。由于地理位置的原因房價高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產(chǎn)企業(yè)成為納稅大戶,同時也是稅務機關稽查的重點。

房地產(chǎn)企業(yè)如何在不違反國家法律法規(guī)的前提下來合理合法地節(jié)稅就成為這個行業(yè)開發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點問題。節(jié)稅就要對所繳納的稅來籌劃,可以從集資、建房、銷售等各個階段的不同方面來進行。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在售房時的代收費用從收費的不同方式上來進行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費收取方式。

房地產(chǎn)公司在出售房屋時,通常會代替相關單位和部門收取一些家外費用,如取暖費、有線電視費、水、電、氣的初裝費和各項基金。代收費是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產(chǎn)品的售價組成部分的款項。出具的應是委托方的票據(jù),而不是代收企業(yè)的票據(jù),在會計處理上做往來處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據(jù),那是要作為收入處理,不管會計上如何核算。因此房地產(chǎn)企業(yè)的代收費的收取方式分為兩種:一是視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。這兩種方式會導致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實例來分析歸納:

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓,獲得銷售收入3300萬元。開發(fā)該樓盤的支出:房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元,支付土地出讓金200萬元,其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。并按當?shù)厥姓囊?在售房時代收200萬元的代收費用。

方案A:假如公司將代收費用并入房價向購買方一并收取

按土地增值稅的規(guī)定,對于代收費用作為收入一并收取的,在計算扣除項目金額時可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。

扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬元

增值額:3500-1820=1680萬元

增值率:1680÷1820=92.3%

應納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬元

方案B:假如公司未將代收費用計入房價,單獨向購房方收取

按土地增值稅的規(guī)定,單獨向購買方收取的,在計算扣除項目時不能扣除

扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬元

增值額:3300-1620=1680萬元

增值率:1680÷1620=103.7%

應納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬元

通過案例得出,代收費用無論是否并入房價,增值額都是一致的,但是前者將代收費用并入房價卻會減少土地增值稅的交稅金額16萬元。

結論一:當代收費用的兩種代收方式下的增值率在同一個范圍內(nèi)時

此時,由于增值額一致,增值率在同一個范圍導致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)得知,代收費用并入房價時的扣除項目金額越大,稅金就越少。可以得出以下結論:如果納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過50%,無論代收費用如何處理,均不會改變應納的土地增值稅數(shù)額;增值率位于50%～100%之間,將代收費用并入房價總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過200%,可少納稅款25%X. 。

結論二:當代收費用的兩種代收方式下的增值率不在同一個范圍內(nèi)時

此時,代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×a%-Y×b%

未將代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×c%-(Y+Z)×d%

兩者的差額為:(增值額-扣除項目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經(jīng)過籌劃后的節(jié)稅金額。

可見對于房地產(chǎn)企業(yè)在售房時代收費用作為房價一并計入與否會直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時當然也就會影響到房地產(chǎn)方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節(jié)稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領域的進行不斷地摸索,這也是各個企業(yè)追求的最高目標。

【參考文獻】

[1]孫進鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃.商業(yè)會計,2008年09期.