導語：如何才能寫好一篇房地產經濟知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：知識經濟 房地產企業 管理創新

知識管理是在知識共享、運用集體智慧的基礎上，使應變和創新能力得到有效地提升。知識經濟的發展，房地產開發企業實施管理創新是很有必要的。由于企業的發展具有制度創新、技術創新、產品創新、市場創新等，但是不管什么樣的創新，都需要在企業管理職能的基礎上得以開展和實施，都需要在管理的各個層次基礎上實現具體執行，管理創新在企業創新中都處于綜合統籌、指導協調的地位；但是在知識管理中，有形資產的管理已經不再是管理的重要內容了，對于管理而言，無形資產已經越來越被重視，對于企業各種現存的和潛在的知識進行連續管理，最大限度地掌握和利用知識，這對于企業提升競爭力而言是十分重要的依據和條件，將知識集體共享和知識創新作為企業持續發展的重要支撐。所以，企業實現顯性知識和隱形知識共享都是需要知識管理發揮重大作用的。

一、房地產業當今的現狀及未來發展趨勢

當前，中國房地產行業一直都處于蓬勃發展中，房地產企業從單純的盈利越來越傾向于對價值創造的關注。而管理模式也決定了價值創造的空間大小，所以，站在企業的角度上進行分析，選擇管理模式的合理性顯得尤為重要。管理模式的探究和抉擇也是當前很多發展速度較快的房地產企業甚至是整個行業所面臨的普遍問題。

很多人都知道，外部的環境因素變化和行業自身內部的激烈競爭都促使房地產企業的生存狀態發生前所未有的改變。傳統的管理模式已經不能在發展中發揮有效的作用，“粗放式”的經營管理也不能夠再運用到當前房地產行業的發展進程中。要想可以準確的預測和展望未來發展模式，客觀理智地認識和分析當前房地產企業所處的形勢是很有必要的。

在最近發展的二十年中，房地產業得到了顯著的發展，儼然已經成為我國發展最快的行業之一，市場化進程也隨之發生了巨大的進步和發展。

房地產企業對于品牌的樹立更加注重，重點在于發展和傳承具有特色的企業文化，經營理念也開始從短期經濟利益逐漸向深遠考慮企業可持續發展進行轉化。房地產市場競爭也在這種前提下得到了更為多元化、縱深化的發展。

二、知識經濟條件下推進房地產企業管理創新的主要措施

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式

當前，隨著網絡時代的不斷發展和進步，企業知識管理也隨之發揮著重要的作用，知識管理是在集體智慧的基礎上，提升自身的應變和創新能力，而知識的產生又是一個運用信息創造某種行為對象的過程，只有把信息和信息、信息和人、信息和過程緊密地結合在一起，才能夠使內容得到更大程度的創新，才能夠在知識經濟中獲得生存和發展。隨著網絡時代的蔓延，很多有影響有代表性的新思想和新模式都如雨后春筍般涌現出來，例如，再造工程、學習型組織、精靈生產、虛擬企業、電子商務等等。

（二）加強投資決策管理，提高資產使用效益

第一，與國家調控政策相結合，使企業投資方向得以調整，進一步確立投資重點，優化生產投資結構，加大住宅以及基礎設施建設，從而使產品的競爭力得以提升，同時可以在市場中占有更廣闊的空間；第二，將市場各類建設的在建規模以及要求進度要有所熟悉和了解，對生產計劃進行調整，要將前景好、見效快的項目作為重點，爭取做到當年開工、竣工和收益，從而使當前老項目不能竣工，新項目資金不足不能開工的情況得以改善；第三，站在控制商品庫存量的角度上，對在建規模進行確定。針對新的施工項目，要做到“三不開”，也就是說，已經出現商品房滯銷地段的工程不開，沒有明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，不急需的公建以及市政配套工程不開；第四，針對那些已經趨于成熟的土地，因為啟動資金比較大，投資周期也比較長，前景也不是很明確，要及時進行土地轉讓，這樣的話，資金就可以得到快速周轉，經濟效益也會隨之得到很大程度的提升。

（三）進行制度創新，建立適應市場經濟的企業制度體系

房地產企業的制度創新應該與WTO的規則和新經濟發展的趨勢相互符合，相互適應，與此同時，也應該對中國國情引起足夠的重視，在改革創新人才、經營者、股東的利益共同體的基礎上也發揮著重要的作用。改革的方向是使現代企業制度建設速度加快的根本條件和依據，實行政企分開、政資分開、政事分開，使經營機制得到進一步的轉換，深化市場化改革，真正做到自主經營、自負盈虧，從而成為市場經濟主體和市場競爭主體。

（四）房地產企業的知識型領導數量的增加

應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。通過在職培訓、脫產進修等各種形式，學習各種所需的專業知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進知識型領導。為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干，把企業搞得有聲有色。

參考文獻：

[1]徐艷梅，徐先航.重慶市房地產企業現行管理模式存在問題及相關對策[J]. 決策與信息（財經觀察）.2008

[2]李曉春，顏愛民.房地產企業核心競爭力分析[J].國土資源導刊.2006

[3]陸葵菲.風暴改變樓市決定未來地產競爭力的6個關鍵詞組[J].房地產導刊. 2003

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[論文摘要]企業核心競爭力的概念以及知識管理的理論，知識管理與房地產企業核心競爭力的關系；房地產企業應以知識為基礎、以管理為保證，通過對企業資源的整合與管理，走自主創新道路，以實現房地產企業的持久繁榮。

一、知識管理與房地產企業的核心競爭力

（一）知識管理的概念

知識管理，是將知識看作最重要的資源，把知識和知識活動看作企業財富的核心，通過人(People)借助于一定的技術手段(Technology)對知識(Knowledge)的學習和運用、創新和傳播以及企業內部知識共享(Share)的結構和機制進行管理(Management)的過程。

（二）房地產企業的核心競爭力

房地產企業的核心競爭力是企業在長期經營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產企業的持續競爭力。其最直接體現是在品牌、規劃設計和工程質量、市場營銷、物業管理、土地開發、資本運作等外圍因素上，但實質上其靈魂是組織學習和創新能力，而組織制度和人力資源開發是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競爭力土壤是基于知識的強勢企業文化。

（三）知識管理對房地產企業核心競爭力提升的作用

知識管理通過捕獲企業內、外部資源中的指示，將其作為知識源融入到企業內部，再通過人力資源管理和信息管理分別對隱性知識和顯性知識進行分類處理，形成一種技術優勢，最后通過市場營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術優勢轉化為獨特的市場優勢，從而有效地實現企業核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優勢這一管理過程。

二、基于知識管理來提升房地產企業核心競爭力的對策

創新是企業發展的靈魂。在日趨激烈的國際競爭中，我國的房地產企業總體缺乏自主核心技術，創新能力不強。要提高企業的競爭力和抗風險能力，實現可持續發展，就必須內部結合流程，以知識為基礎，以管理為保證；外部綜合開發土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創新之路。

（一）內部結合企業運作流程，營建強勢企業文化

邁克爾·波特的價值鏈學說認為房地產開發過程 “基本業務活動”包括前期開發策劃、規劃設計、工程建設、營銷銷售和售后服務5個主要環節；企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業在價值鏈的某些特定戰略環節上的優勢[2]。結合流程分析企業核心能力，就是通過審視組織的資源狀態，關注和培養在價值鏈的關鍵環節上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業在行業中的競爭優勢。房地產企業必須營建強勢企業文化：

1．確立企業核心層面的精神文化。核心價值觀不是自發產生的，它需要企業的高層領導者有意識的引導與鍥而不舍的執著追求和長期培養。

2．切實執行各項規章要求。有了制度，沒有執行，還是會沒有結構，所以企業的制度必須體現在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。

3．以物質文化作保障。僅有行為還不行，企業的生存發展是以盈利為前提的，所以企業文化最終必須體現在優良的產品和服務，體現在滿足消費需求的程度和為消費者帶來更大的受讓價值上。

（二）外部綜合開發三大資源，重構企業競爭支撐體系

1．抓好土地的開發與管理，奠定穩固根基。房地產企業對土地的開發與管理，主要是指土地開發權的獲取以及生產高質量產品兩個方面。這里，我們提出以下四點建議：首先，認真研究國家的土地政策和宏觀經濟政策，關注最新動向；其次，嚴格進行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場調研，因地制宜，生產適銷對路的房地產產品；最后，運用知識網絡模型，及時跟蹤調查，優化用地結構。

2．加強人力資源管理，作好“開源”工作。知識經濟時代，房地產企業要十分重視人力資源的開發和利用，加大投入，以人為本，重視人的價值，規范人的行為，激發人的潛能，培養知識型員工，從而加快知識創新的步伐，提高企業的競爭力。應注意兩點：注重知識型員工的學習與培訓；以人為本，實現分散式管理。

3．完善融資與資金管理體系，實現有效“節流”。房地產企業是資金密集型企業，房地產企業競爭能力的大小，很大程度上體現在融資能力和資本規模上[3]。首先要調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略。筆者認為比較好的途徑有：

（1）買殼上市。同樣是進入證券市場，與IPO上市相比，房地產企業選擇買殼上市的方式具有很多優勢：不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

（2）房地產信托以資金成本降低時間成本的新型融資方式。房地產開發商通過實施信托計劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

（三）塑造房地產企業品牌，形成核心競爭力

品牌是品牌屬性、名稱、價格、歷史、聲譽等的無形總和。它所強調的是與消費者的一種關系。眾所周知，萬科憑借其品牌優勢，成為中國地產界的第一品牌。鑒于此，筆者認為房地產企業品牌的構建應從以下三個方面做起：

1．準確的品牌定位。房地產企業應根據自己的資源和能力，根據市場的細分情況和消費者的需求，找準市場切入點，進行一個準確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規模，快速生產、價廉物美的房屋工廠”，其針對的市場主體是買得起房但又不是很有錢，對價格比較敏感的一批人。

2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運動等傳播形式向消費者展示項目賣點和傳播企業理念的系統活動，是積累品牌資產的重要途徑。因此，房地產企業品牌的傳播應將短期項目銷售目標和長期企業核心理念傳播結合起來，采用大眾媒體、互動式媒體等形式的組合模式，構筑全方位的傳播策略。

3．正確實施品牌延伸戰略。我國房地產企業品牌的延伸戰略可以采用以下方式：由住宅地產向商業地產延伸，例如保利地產成功開發了保利花園等多個住宅產品，隨后將品牌“保利”延伸到商業項目中，開發了北京新保利大廈、保利佛山水城等項目；由最終產品向房地產產品整個價值鏈延伸，即由房地產開發向設計、施工、物業管理、會所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業管理。

基于知識管理，實現人、技術與流程的和諧統一，從而塑造的品牌是房地產企業的生命和靈魂。品牌運營是企業短期迅速發展、克敵制勝的營銷法寶，是企業長遠發展的必由之路。我國的房地產企業在面臨激烈的市場競爭和外資的沖擊下，構建企業品牌才是決勝之道。

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關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。

1 情境認知學習理論概述

情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。

2 房地產市場調研課程教學現狀

房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：

2.1 課程性質、目的和任務

通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。

2.2 課程教學內容

課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題

房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：

3.1 不同學科知識綜合運用程度高

房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。

3.2 實訓項目缺少“真題真做”

實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。

3.3 房地產市場調研規范程度低

由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。

3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息

房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。

4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考

為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：

4.1 夯實專業基礎知識

建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。

4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育

學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。

第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。

第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規范學生學習方法

第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。

參考文獻：

【1】馬龍云.基于情境認知學習理論的英語實踐教學改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關鍵行為，基于一項民辦高校教學改革試驗的反思【J】.教育學術月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學實用教程【M】.廣西師范大學出版社，2011：122-127.

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關鍵詞：房地產經濟師、設置問題、建議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產產業是國民經濟和商品經濟重要的組成部分之一。隨著現代化科技建設的不斷發展，以及體制改革的不斷深化,房地產產業的經營管理也顯得日趨復雜。隨著房地產產業對管理要求的不斷提高，也增強了其產業對經濟師的要求，經濟師這個職業對房地產行業的發展起著至關重要的作用。在大中型房地產企業中,工程師、會計師等職位的設置較為普遍,而經濟師的設置卻相對較少。在一些房地產企業中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經濟師職位開放程度相對較少。從而反應出企業管理制度不完善以及企業經營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產企業普遍存在的問題。

二、房地產經濟師的主要任務

進入新世紀，著重抓技術而放松管理，著重生產而輕視經濟，這是房地產企業長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產企業的發展改革創新，妨礙發展現代化管理的進程，不利于提高房地產產業的經濟效益。本文針對目前房地產企業的發展現狀，對房地產經紀師的設置問題做了相關的論述。它的職責主要就是在企業管理者的領導下，全面性的負責企業的經濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執行國家經營體制改革等方面的法律法規，對違反相關制度造成經濟損失的經營事務行為給予有效的制止和糾正。為企業制定適合其本身運作的經營決策，通過組織市場調研對市場做出正確的預測，并且根據相關的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執行公司的質量方針和目標，對企業經營管理制度實施起到監督檢查的作用。

3、協助企業的管理者制定企業長期的運營計劃，并組織實施企業的長期運營計劃。

4、研究企業以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產節約和提高經濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責策劃企業舉辦的大型經濟活動以及業務延伸。

6、負責企業項目的投資，提出所有可行性報告，進行經濟風險評估，形式一定的經濟監督權，杜絕一些無經濟效益的投資活動和計劃。

7、負責制定建設項目工程的承包方案，以及與工程預算相關的管理工作，制定項目工程的經營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責主持企業評審項目年度產業目標完成情況，在沒有達到企業制定的指標時，指導有關單位采取一系列的措施，完成各項經營生產。

9、負責對企業業務管理體制進行協調，組織和督促所有部門共同的實現完成企業的經營目標。

二、房地產經濟師的設置存在的問題

隨著國民經濟的不斷發展，房地產企業也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產企業的門檻比較低，再加上行業發展歷史比較短暫，經紀機構之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現象促使了房地產經紀師這個職業的誕生。

1、領導者沒有認識到經濟師的重要性

2、房地產企業內部組織一直不完善

很多的房地產機構人員較少，在機構中又會出現一個人兼職很多職位的狀況發生，如：某人即是業務員又是會計，甚至是還監管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業務流程的混亂，不能及時有效的都一個項目做出正確的風險評估以及房地產經濟師的設置問題與建議分析浙江廣業建設有限公司施建平項目的投資模式。

3、從業人缺少高素質的專業人員

房地產經濟師必須要精通建筑，物業管理金融法律等方面的相關經驗，還要持有一定的實踐經驗，能滿足這一條件的經濟師并不多見，我國在早些年就開展了經濟師資格考試制度，但能弄過經濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經濟師資格認證的人數僅在四千。再加上較多的房地產企業大量的聘用房地產經紀人，極少的去招聘房地產經紀師，這造成了房地產從業人員的素質普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調的就是職責權限分明，但在開放經濟師崗位的企業中，經濟師職責不明確，權限失去平衡，有的經濟師權限僅在幾項業務上，有的是負責房產企業的經濟工作，最終也會出現經濟師有名無實的現象。

5、缺少利益對碰

大多數的房地產企業覺得經濟師帶給公司的利益不大，且分管的權限又有些尷尬，位置僅次于總經理，在進修，學術交流等方面的優勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產經濟師的相關建議

1、房地產企業的領導層重視經濟師設置

經濟師在房地產企業中，從制定完善的戰略經營目標到最終的實施，都起著極其重大的作用，經濟師不光要向企業提供變幻萬千的市場動態，還要提供國家對房地產企業管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態的準確度和實用性，這些都是非專業人士不能解決的問題。房地產企業領導必須充分認識到經濟師對企業經營戰略目標的制定和實施所發揮的重大作用。經濟師不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關決策信息,同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性,這是非專業人員通常較難以解決的問題,必須針對具體的相關工作,及時做好總體設想,認真部署,嚴格檢查監督,并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發揮經濟師在企業內的功效，加強經濟師與經濟師之間的協調聯系。所以時刻要充實經濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓，外出進行學術研究及探討，使經濟師時刻都能跟上企業經濟發展的形式與腳步。

3、經濟師的個人能力有待加強

經濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣,并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經濟師的力量,適當增加專業人員予以輔助,并定期給經濟師予以培訓、學習及外出從事學術交流及研討的機會,使其能跟上企業經濟形勢的發展。

4、經濟師的具體定位與科學性搭配分工

經濟師發揮的是助手參謀的最用，它是房地產企業戰略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學性的搭配經濟師和企業人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產產業的前期開發項目，是經濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經濟師協調策劃的，所以激勵制度能有效的調動經濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經濟項目的責任落實。

6、加強經濟師對項目的管理。房地產前期開發項目,是經濟師工作管理的重要對象,同時也是每年工作擴展的主要目標和方向,要進一步改進和加強該項目的管理工作,同時房地產開發可變性大,這就要求經濟師們做好多項、多方位的準備,建立起相應的項目庫,如遇突況,也能夠進行適當的調整,從而為企業可持續發展提供可靠的保證。

四、結束語

綜上所述，在房地產產業逐漸發展的今天，企業管理者的中心任務主要以經營、生產、分配為主，經濟師在以上三方面都起著至關重要的作用，企業領導應對提高對經濟師的重視程度.

參考文獻：

王芳：《打造信息化下的房地產業》，《中國建設信息》， 2011年16期

馬瑞芹：《我國房地產業的可持續發展》，《經營與管理》， 2011年09期

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那么，與此相應的是房地產問題。首先明確無誤地回答一個問題，我們堅定不移明確無誤地說中國房地產業未來十年或更長一段時間還將是中國國民經濟發展的支柱產業。這里有四方面原因。

第一，我們的現代化迫切需要一個強大的物質基礎。這個物質基礎不僅包括城市公共建筑，工業園區，地下市政管網，而且包括老百姓的住房。我們中國的房地產業和我們城鎮化建設的力量，它們的產品的規模、速度質量直接決定未來二十年中國國民經濟發展的規模、速度和質量。

第二，我們已經走到了工業化中后期，擴大內需和消費必須靠更高層次的消費結構升級來推動。人們的衣食改善之后，自然轉向住和行，住房條件的改善是帶動擴大內需、擴大消費需求的物質基礎和關鍵。

第三，社會利益訴求已經從單純的收入增長轉向收入增長與私人財富累積并重，房產已成為最重要的投資品。有房一族、有產一族正在成為老百姓利益訴求的主要指向。

第四，改革的深化需要房地產業來進一步推動。房地產業是推動改革深化最重要的力量。因為房地產業對土地和資金的自由流動、自由配置、市場優勝劣汰要求最迫切、最直接，依賴程度最高。

2014年房地產業何去何從？何去，一定是更多、更好、更快地蓋房子。何從，一定是把十八屆三中全會深化土地制度改革，市場化方向堅定不移推進下去。中國城市化不是減速是加速，中國房地產任務不是減輕而是加重，只是空間布局上要有一些大的調整才行。

最后說幾個熱點問題。現在很多城市都解除限購，我沒有聽說任何一個城市出現了大幅度的銷售反彈，市場反應平淡。當初房地產需要剎車，同時吃兩服藥可能是必要的，但是到今天我們發現一服藥夠了，那一服藥可吃可不吃，自然放松限購。

限購取消后，投機性需求會不會卷土重來？首先，投機性需求存在的前提是持續成規模的供不應求，但鄭州的房地產市場始終處于供大于求的階段；其次，真正抑制投機性需求的是限貸。只要我們堅持金融杠桿的門檻，投機性需求就可以得到有效抑制。

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【關鍵詞】房地產經濟師、設置問題、建議

一、前言

隨著房地產產業對管理要求的不斷提高，也增強了其產業對經濟師的要求，經濟師這個職業對房地產行業的發展起著至關重要的作用。在大中型房地產企業中，工程師、會計師等職位的設置較為普遍，而經濟師的設置卻相對較少。在一些房地產企業中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經濟師職位開放程度相對較少。從而反應出企業管理制度不完善以及企業經營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產企業普遍存在的問題。

二、房地產經濟師的主要任務

進入新世紀，著重抓技術而放松管理，著重生產而輕視經濟，這是房地產企業長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產企業的發展改革創新，妨礙發展現代化管理的進程，不利于提高房地產產業的經濟效益。本文針對目前房地產企業的發展現狀，對房地產經紀師的設置問題做了相關的論述。它的職責主要就是在企業管理者的領導下，全面性的負責企業的經濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執行國家經營體制改革等方面的法律法規，對違反相關制度造成經濟損失的經營事務行為給予有效的制止和糾正。為企業制定適合其本身運作的經營決策，通過組織市場調研對市場做出正確的預測，并且根據相關的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執行公司的質量方針和目標，對企業經營管理制度實施起到監督檢查的作用。

3、協助企業的管理者制定企業長期的運營計劃，并組織實施企業的長期運營計劃。

4、研究企業以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產節約和提高經濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責策劃企業舉辦的大型經濟活動以及業務延伸。

6、負責企業項目的投資，提出所有可行性報告，進行經濟風險評估，形式一定的經濟監督權，杜絕一些無經濟效益的投資活動和計劃。

7、負責制定建設項目工程的承包方案，以及與工程預算相關的管理工作，制定項目工程的經營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責主持企業評審項目年度產業目標完成情況，在沒有達到企業制定的指標時，指導有關單位采取一系列的措施，完成各項經營生產。

二、房地產經濟師的設置存在的問題

隨著國民經濟的不斷發展，房地產企業也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產企業的門檻比較低，再加上行業發展歷史比較短暫，經紀機構之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現象促使了房地產經紀師這個職業的誕生。

1、領導者沒有認識到經濟師的重要性

2、房地產企業內部組織一直不完善

很多的房地產機構人員較少，在機構中又會出現一個人兼職很多職位的狀況發生，如：某人即是業務員又是會計，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業務流程的混亂，不能及時有效的對一個項目做出正確的風險評估；同時房地產經濟師的設置問題與建議分析也不可能達到應有的重視。

3、從業人缺少高素質的專業人員

房地產經濟師必須要精通建筑，物業管理金融法律等方面的相關經驗，還要持有一定的實踐經驗，能滿足這一條件的經濟師并不多見，我國在早些年就開展了經濟師資格考試制度，但能弄過經濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經濟師資格認證的人數僅在四千。再加上較多的房地產企業大量的聘用房地產經紀人，極少的去招聘房地產經紀師，這造成了房地產從業人員的素質普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調的就是職責權限分明，但在開放經濟師崗位的企業中，經濟師職責不明確，權限失去平衡，有的經濟師權限僅在幾項業務上，有的是負責房產企業的經濟工作，最終也會出現經濟師有名無實的現象。

5、缺少利益對碰

大多數的房地產企業覺得經濟師帶給公司的利益不大，且分管的權限又有些尷尬，位置僅次于總經理，在進修，學術交流等方面的優勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產經濟師的相關建議

1、房地產企業的領導層重視經濟師設置

經濟師不光要向企業提供變幻萬千的市場動態，還要提供國家對房地產企業管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態的準確度和實用性，這些都是非專業人士不能解決的問題。房地產企業領導必須充分認識到經濟師對企業經營戰略目標的制定和實施所發揮的重大作用。經濟師不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關決策信息，同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性，這是非專業人員通常較難以解決的問題，必須針對具體的相關工作，及時做好總體設想，認真部署，嚴格檢查監督，并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發揮經濟師在企業內的功效，加強經濟師與經濟師之間的協調聯系。所以時刻要充實經濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓，外出進行學術研究及探討，使經濟師時刻都能跟上企業經濟發展的形式與腳步。

3、經濟師的個人能力有待加強

經濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣，并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經濟師的力量，適當增加專業人員予以輔助，并定期給經濟師予以培訓、學習及外出從事學術交流及研討的機會，使其能跟上企業經濟形勢的發展。

4、經濟師的具體定位與科學性搭配分工

經濟師發揮的是助手參謀的最用，它是房地產企業戰略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學性的搭配經濟師和企業人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產產業的前期開發項目，是經濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經濟師協調策劃的，所以激勵制度能有效的調動經濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經濟項目的責任落實。

6、加強經濟師對項目的管理。房地產前期開發項目，是經濟師工作管理的重要對象，同時也是每年工作擴展的主要目標和方向，要進一步改進和加強該項目的管理工作，同時房地產開發可變性大，這就要求經濟師們做好多項、多方位的準備，建立起相應的項目庫，如遇突況，也能夠進行適當的調整，從而為企業可持續發展提供可靠的保證。

四、結束語

綜上所述，在房地產產業逐漸發展的今天，企業管理者的中心任務主要以經營、生產、分配為主，經濟師在以上三方面都起著至關重要的作用，企業領導應對提高對經濟師的重視程度.

參考文獻：

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[關鍵詞] 地方政府競爭；區域經濟發展；廣西北部灣經濟區；產業治理

[基金項目] 廣西壯族自治區哲學社會科學規劃課題，項目編號：SK13LX365結題論文

[作者簡介] 王逸，廣西財經學院，廣西 南寧，530003；廖一禎，廣西財經學院助教，碩士研究生，廣西 南寧，530003

[中圖分類號] F127 [文獻標識碼] A [文章編號] 1007-7723（2013）06-0060-0003

一、我國區域性地方政府競爭的特點、動機及形式

（一）我國地方政府競爭的特點

地方政府競爭的相關研究，最早來源于經濟學家亞當·斯密對國家與國家之間的競爭，后來經過更細一步的調查和研究后他總結出，競爭不僅存在于國家與國家之間，隨著經濟和社會的發展，地方政府之間的競爭也隨著產生并呈現越來越復雜的趨勢。美國學者布雷頓也認為，政府競爭行為同時存在于聯邦制國家，其中，政府競爭總體上表現為政府與政府之間的競爭、政府內部競爭、政府為外部環境主體間的競爭，比如政府與商業主體或其他社會團體間的競爭，由于政府為了爭取市民的滿意度，不斷在公共服務和基礎設施等方面不斷完善，以防居民用腳投票產生的后果①。

在我國，地方政府既隸屬于中央政府，同時也是區域性政府的主體，區域性地方政府競爭在很大程度上表現為區域性地方政府間的橫向競爭。其與縱向地方政府具有行政干預力量而產生扭曲、非公平、非規范博弈有關，但橫向關系的地方政府間大多是由于職責相似性（政績考核）、職能有限性（偏行政職能）、資源有限性、手段的同質化等客觀現實使得地方政府競爭白熱化，其直接目的是吸引更多可流動要素流入，例如通過加大招商引資，引入技術、人才，增加地方經濟收入，為實現轄區內地方的經濟實力和政治目標。

同時由于地緣經濟、經濟要素、可比性壓力等因素的影響，我國地方政府之間的競爭壓力更多地來自于區域內地方政府間的競爭。

（二）我國區域內地方政府競爭的本質

我國區域性地方政府競爭的本質類似于1956年美國學者蒂伯特教授在他的《一個關于地方公共支出的純理論》一文中提出的理論模型。該理論模型認為，一個地方的居民會根據當地政府提供的公共服務和生活設施來選擇居住地，如果當地政府提供的公共服務和基礎生活社會不合意，他們會選擇其他地方進行居住和發展經濟，此時地方政府為了爭取居民必然會提高政府服務能力，不斷提高經濟和政治等方面的發展水平，從而產生地方政府間的不斷競爭②。

在我國，由于中央與地方政府的財政分權制度，地方政府享有的自治權越來越明確，地方政府的主體地位和意識不斷提高，從而促使區域內地方政府間的競爭主要集中在區域經濟方面，其競爭動機有獲取更大的政治利益、獲取更多的經濟利益、提高個人政績和地方政府在經濟與政治相關的執政形象與區域競爭力等。

這些地方政府之間競爭的本質包括三個層面：（1）通過利用政府公共資源進行公共競爭來完成個人和地方政府的績效提升。（2）通過“優惠、補貼、駐京辦”等額外成本付出形式形成零和博弈甚至是雙虧局面；（3）通過“類招商引資”多活動形式而過于重視規模效應、忽視效率效應，屬于典型的投入型經濟思維。

（三）我國區域性地方政府競爭形式

1.垂直向上向政府獲取優先或優惠政策的制度競爭。制度，或稱為建制，泛指以規則或運作模式規范個體行動的一種社會結構。制度要求大家共同遵守辦事規程或行動準則，從而為完成任務或目標提供保證。制度“提供了人類相互影響的框架和合作與競爭關系”①。區域性地方政府制度競爭主要表現在地方政府制定向外界招商引資的過程中制定的稅收優惠、政策補貼或者其他方面的政策傾斜和規制。

2.水平層面向社會實施人才與平臺支持的技術競爭。地方政府對于科學技術的生產力地位重視已久、支持力度也大，為了促進地方經濟與社會發展，鼓勵集聚高端人才、形成人才高地，搭建技術平臺、促進項目落地。其中主要表現在，地方政府為了某個產業的發展和壯大，不斷加大對該項目技術研究的投資，擴大技術平臺或者研究中心的規模，同時引進高素質人才創新技術和管理能力，實現生產力的提高。

3.垂直向下向民眾提供公共服務與物品的供給競爭。這里的“民眾”是相對政府而言的居民或企業機構；垂直向下視角的競爭，在復合制、特別是普選制國家相當普遍，提供公共服務和物品的供給，這是政府部門的職能和基本要求，供給的規模、質量、效率與公平性反映政府管治的能力，民眾是有權提出要求的，在單一制國家受到民權管控的影響，民眾表決和選舉的影響有限，但不等于沒有影響、流動的生產要素也可能會選擇用腳投票，因而地方政府在數量和質量供給能力越高對經濟和社會發展的吸引力就越強，從而在競爭中處于優勢地位。

二、區域性地方政府競爭對產業發展的影響

（一）地方政府競爭對產業發展的促進作用

1.合理競爭有利于行政管治思想解放和制度創新。合理競爭會促進政府行政知識、行政理念、行政能力的再發現，促進政府職能部門解放思想，探索體制、政策與運作相關的創新方向與途徑，加快地方市場經濟體制建設的步伐和市場化進程，避免制度僵化。

2.合理競爭有利于產業資源的有效配置和利用。區域性地方政府合理的競爭可發揮優勢資源的主導作用，同時吸引其他外來資源進行優勢互補。通過對資源合理調配和布置，促進地方資源的有效利用，提高資源利用率；合理競爭會加快基礎設施建設和生態環境保護，優化地方公共物品供應體制，改善投資環境、人文環境和自然環境；合理競爭會改進政府的效率與廉潔，為資本、技術等可流動生產要素的進入提供了行政支撐。

3.合理競爭有利于促進地方創新要素的合理流動。創新，依賴于創新機制、創新人才、創新要素；創新的根本在于創新思維，也就是對創新要素使用的效率提升，其重心又在于創新機制與創新人才；合理的競爭有利于激活創新要素和創新人才的流動，促進創新機制的變革。地方政府間競爭對人才引進和人才使用效率和效益方面效果相當明顯，基本上在全社會形成尊重知識、尊重人才的良好環境。

4.合理競爭有利于促進產業和地方的發展與繁榮。積極的競爭能給產業發展起到推動作用，地方政府在競爭的過程中，時刻想著優化產業環境，提高招商引資的吸引力，同時不斷引進高素質人才、引進高新技術、經濟創新發展模式等，在這個優化產業環境的過程中相關產業也得到了相應的發展與繁榮。

（二）地方政府競爭對產業發展的阻礙效應

合理的競爭會帶來政府間關系融洽、經濟繁榮、產業發展、民眾幸福；非理性競爭（含不當競爭或過度競爭）可能會給地方經濟和產業發展帶來扭曲政府關系、破壞產業秩序、造成資源浪費、設施重復建設、產業結構趨同等負面影響。

1.導致政府關系扭曲和地方保護主義。非理性競爭一般表現在不顧全局利益和長遠利益、追求自身利益最大化、不顧或損害他人利益，尤其是在招商引資方面，地方政府為了爭取項目，不惜賤賣土地，降低標準，在稅收優惠、投資資金返還等方面明爭暗斗。這些行為扭曲了政府關系、增加經濟發展成本、擴大了地方保護，提高了政府間經濟合作的難度、阻礙了市場化的進程、不利于區域性投資環境的統一。

2. 影響市場資源配置和使用效率。資源壟斷是區域經濟發展的動力因素之一，地方政府競爭很大程度上可以改變競爭格局，通過壟斷資源限制外來資源的流入，從而使得某類資源使用過度，某些資源不能得到充分利用。經驗證明，市場是資源配置和使用效率最有效的一只手，行政壟斷只會造成資源低效、無效乃至負效應的配置，并降低政府效率，造成政府在事權與資源支配權關系間的不匹配。

3. 破壞區域合作和協同梯度發展。經濟發展的梯度差會影響到資源的集聚與輻射，是經濟發展的內生動力之一，過度擴大或強行縮小梯度差，會影響生產要素的流動方向與流動效率。合理的地方政府合作應該是形成產業梯度和產業結構優化，形成合理的產業分工，避免產業的同質化競爭和產能過剩競爭。

4. 導致設施重復建設、產業結構趨同。由于廣西北部灣經濟區四個城市地理位置相近，區域內各種資源種類、結構趨同，加上廣西壯族自治區政府產業發展政策的宏觀導向，區域內地方政府競相發展同類產業，比如，欽州和防城港在港口和物流產業方面的結構趨同，為了產業發展，競相建設同類產業的工業園，使得基礎設施重復建設，阻礙產業經濟和社會的發展。

三、地方政府競爭視角下的區域產業治理——以廣西北部灣經濟區為例

（一）廣西北部灣經濟區產業治理的意義

“治理”在政治學領域通常指國家治理，即政府運用國家權力（治權）來管理國家和人民，也可指公司管理方式和制度等，產業治理是指從政府運用治權管理產業、使其按原設計思路發展的管理方式和制度。廣西北部灣經濟區產業治理的意義主要體現在：

第一，有效治理產業發展中的不良競爭，減少不良競爭對產業發展的負效應。通過對區域內地方政府在產業經濟上不良競爭的治理，規制不良競爭，減少產業資源浪費或者過度使用，引導競爭向合理的方面發展，減少競爭中的惡性循環狀況的發生。

第二，改善區域內地方政府間關系正常化、互信化。廣西北部灣經濟區內地方政府之間雖然設置了競爭協調機制、成立了合作組織，但由于地方政府為了各自產業經濟利益，地方官員為了政績觀，即使在經濟區內成立了協調部門，四個地方政府間的惡性競爭還尚未得到有效避免和規制。若進一步對其競爭加強治理，則可促進四個地方政府間的關系的合理化和互信化。

第三，促進產業結構優化、實現資源科學配置。由于地方政府的惡性競爭使得區域內產業發展結構趨同，資源不能得到有效配置和利用，通過出臺相應政策、制定相關規章制度，加強監督，提高合作等治理措施，優化產業結構，對促進廣西北部灣經濟區又好又快發展具有重要的現實意義。

（二）地方政府競爭視角下廣西北部灣經濟區的產業治理方法

1.加強對“四市”地方政府間競爭的管制。在地方政府基本分權原則即“有放有收、權責對應、統分結合、規范有序”①的總指導和要求下，加強對“四市”地方政府間競爭的管制。具體管制辦法包括：一是制定競爭考核體系和指標，通過對四市地方政府競爭力進行考核，根據考核指數進行規制和鼓勵；二是改革對地方官員的考核辦法和體制，在考核當地經濟增長的同時融入社會、文化、教育等方面的效益，引導地方政府官員在發展當地產業經濟競爭時做出合理的決策；三是加強對四市地方政府市場競爭秩序的監管，尤其是價格秩序監管。

2. 弱化政策手段、完善市場制度。以市場制度為基礎，用非政策手段來規范競爭，避免由當地政府違規出臺相關產業發展的稅收優惠政策，減少和預防地方政府私自規定產品市場價格或者壟斷市場資源等行為，完善市場交易規則，形成完整產品服務交易規則體系，以法律、制度、法規等正式條例規范市場主體間的交易行為。

3.調整產業結構、形成梯度格局。根據區域內地方之間的資源優勢進行明確定位、發揮優勢產業，明確主導產業合理分工，提高產業專業化程度，鼓勵區域內產業將重復建設和產業趨同等同位競爭向有效的合理的梯度發展，提升經濟區綜合競爭力、逐步走共同發展道路②。

4. 建構地方政府產業合作機制。在經濟全球化和產業一體化的大背景下，地方經濟主體間的產業發展有著緊密的聯系，加上地方經濟發展實力不強，生產要素欠缺的條件下，通過構建合作機制，實現雙贏或者多贏是當前經濟發展的重要渠道之一。

首先，構建廣西北部灣地方政府間產業利益分享機制，強調通過建立平等、協調、互利的府際管理對區域內資源進行整合、產業合理分工、謀求共同發展，實現共贏，從而保證合作的持久性；其次，建立新型地方政府間合作的“網絡”模式，打破傳統的地方自治，包括在府際關系中確定地方政府獨立的目標體系，發展模式上相互依賴，采取合作戰略實現各自目標；加強北部灣經濟區地方政府橫向合作的制度建設，制定產業布局原則和產業發展準則、實施招商引資方的無特別差異政策、統一開發利用自然資源、統一整治和保護環境等，打造北部灣經濟區地方政府合作共同體①。

5. 完善上級政府財政分權制度。上級政府的財政財政分權制度對地方政府的經濟發展具有重要作用，并很大程度上影響地方經濟和產業發展的距離。若上級政府對發達地區加上財政投入和大幅度的放權，對偏遠欠發達的地區進行財政減弱或者邊緣化，就會加大地方經濟和社會的發展差距，強的越強，弱的越弱。因此，需要上級政府對市場機制進行必要的干預與補充，保證生產要素的經濟促進作用。因此，合理的財政轉移制度既幫助競爭性地方政府體系維持其競爭活力，同時維護正當合理的競爭規則。

6.加強政府治理提高地方政府行政能力。加強對地方政府內部的治理，建立政府內部職能的監督制度，改善政府行政改革秩序，通過不斷地行政改革，加強政府尤其是區域內地方政府的行政能力，提高地方政府競爭力。重點著力對科層制官僚組織向扁平式結構轉化、從集權行政走向分權行政、從政府壟斷走向市場參與實行公共物品的民營化、從統治行政轉向服務行政、建設政治企業家隊伍等幾個方面的改革②。

[參考文獻]

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關鍵詞：房地產市場；成都市；景氣循環；擴散指數；K-L信息量

一、引言

房地產景氣循環則是房地產市場在發展的過程中，呈現出在景氣與不景氣之間循環波動變化的狀態。對于房地產景氣循環的研究不僅可以判斷當前房地產市場所處的景氣空間，而且還可以對未來短期內的房地產市場狀況進行預測，因此景氣循環研究成果可以成為政府制定宏觀調控政策，購房者確定購房計劃，開發商提出營銷策略的理論依據。

二、 擴散指數法分析

（一）擴散指數法的內涵

擴散指數法是通過數學方法，在一系列的指標中計算出上升指標的擴散指數，并以此來判斷經濟景氣狀況的方法，這種方法避免了僅以單個指標作為評價依據，充分發揮了其利用多個指標進行綜合考量的優點[1]。計算擴散指數的關鍵在于根據房地產市場的特性建立一套能夠全面、有效、科學的反映房地產市場變化的指標體系，并對各個指標進行分類，分為提前指標、同步指標、延遲指標。

（二） 擴散指數模型

擴散指數又稱擴散率，是擴散指標個數占總指標個數的百分比。其計算公式如下：

DI=t期出現擴散的指標個數該類指標的指標總數×100%（1）

計算擴散指數的步驟如下：

1.對原始數據進行處理。從統計得到的原始數據受到了季節波動、不規則波動、長期趨勢及循環波動等因素的影響，但計算擴散指數時，需要使用的是循環波動值，因此就就必須采用不同方法消除原始數據中包含的其他因素，得到循環波動值，然后再計算環比增長率。

2.確定示性函數。將每個指標各年距環比發展速度與其比較基期的發展速度相比，公式如下：X0

示性函數I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt

其中，Xt為指標在t期的增長率，X0為基期增長率。若某個指標的增長率大于基期的增長率，則為擴張，I=1；若指標的增長率小于基期增長率，則為收縮，I=0；若保持不變則I=0.5。

3.對所有分類指標的示性函數值求和，則得到指標體系中出現擴散指標個數，將擴散指標數除以全部的指標總數，則得到最終的擴散指數DI。

三、成都市房地產市場景氣循環研究

（一）建立指標體系

根據成都市房地產市場的特性，在堅持科學的設計指標體系的原則下，本文建立了一套能準確反映成都市房地產運行過程的指標體系。包括：房地產開發投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬m2）、竣工房屋面積（萬m2）、商品房銷售面積（萬m2）、商品房銷售額（億元）、商品房銷售價格（元/m2）、固定資產投資完成總額（億元）、財政支出（億元）、GDP（億元）、年末金融機構貸款余額（億元）、社會消費品零售總額（億元）、工業增加值（億元）十二個指標。

（二）指標分類

本文采用K-L信息量法，將評價指標分為提前指標、同步指標和延遲指標。

K-L信息量法用以判定兩個概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量進行景氣指標的分類時，需要選擇一個重要的能夠敏感的反映當前經濟活動的經濟指標作為基準指標，然后對基準指標作標準化處理。

按照K-L信息量的計算方法，本文選取房地產開發投資完成額作為基準指標，根據房地產業實際情況將指標進行分類。

提前指標：財政支出、金融機構貸款余額；

同步指標：竣工房屋面積、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房銷售價格、固定資產投資完成總額、GDP、工業增加值；

延遲指標：施工房屋面積、社會消費品零售總額。

（三）測定循環波動值

本文收集了成都市2000―2014年的房地產、經濟數據，數據主要來源于四川省2001―2014年統計年鑒、成都市2001―2014年統計年鑒及成都市統計公報。要做景氣分析，必須先計算各指標的循環波動值。本文采用的是年度數據，故可以忽略季節波動帶來的影響。

首先，基于最小二乘法利用SPSS軟件分別進行指數曲線模型、拋物線模型、曲線模型等回歸分析，選擇擬合度最優的模型計算趨勢項。

根據模型計算長期趨勢擬合值，由于采用年度數據，忽略季節波動（S）造成的影響，故可將各指標的長期趨勢（T）從原時間序列（Y）中剔除，構成新的時間序列：

消除了長期趨勢后，數據中仍有不規則變動和循環波動因素，因此本文采用三項移動平均法需要剔除不規則變動，得到循環波動值。公式如下：

根據上述公式計算出的各指標循環波動值及其環比增長率。

（四）計算擴散指數

把之前處理好的數據按照擴散指數的計算公式，計算成都市房地產市場提前擴散指數、同步擴散指數及延遲擴散指數。

（五）成都市景氣循環分析

根據上述擴散指數的計算結果，繪制出先行指數、同步指數及滯后指數的空間走勢圖，如圖1所示。

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為保證國家建設工程的順利進行，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，經請示市政府法制辦并報市政府主管領導批準，現就國家建設項目用地需拆遷集體土地上的農村房屋的有關規定通知如下：

一、農民戶轉為居民戶的，其自住房屋的拆遷補償、拆遷安置及補助標準，均按《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》（以下簡稱《細則》）及市政府京政發〔1991〕56號文關于《北京市城市房屋拆遷補助費標準》的批復的規定執行。

二、不轉為居民的農民戶，其自住房屋的拆遷可由拆遷人或鄉、鎮政府統一遷建，也可由被拆遷人自行遷建，還可由拆遷人按《細則》有關規定用公房安置。

實行統一遷建的，遷建的房屋建筑面積和建筑標準超過被拆遷人原房屋建筑面積和標準的部分，由被拆遷人負擔。

遷建房屋建筑面積不足原房屋建筑面積的部分，由拆遷人按原房屋重置價格結合成新，對被拆遷房屋所有人進行補償。

被拆遷人自行遷建的，其原房屋由拆遷人按重置價格進行結算、補償。

由拆遷人按《細則》規定，用公房安置被拆遷人的，被拆遷人應按房屋管理部門的規定，按期交納房屋租金及有關費用。

三、拆遷農民出租房屋補償時，應按照拆遷房屋的重置價格結合成新進行作價，由拆遷人給予補償。

承租農民房屋的居民戶，在本市有城鎮居民的常住戶口，且拆遷范圍以外無正式住房的，由拆遷人按《細則》的有關規定給予適當安置。

四、拆遷農民庭院前后種植的樹木和各種經濟作物，由拆遷人按有關規定給予補償。

五、拆遷農民個體工商戶用房及因拆遷引起停產、停業的，其經濟損失的補償，參照市政府京政發〔1991〕56號文件第七條的規定辦理。

六、拆遷農村集體企事業單位的房屋，其拆遷安置和拆遷補償，按《細則》的有關規定執行，其停產、停業期間的損失，參照市政府京政發〔1991〕56號文件的有關規定執行。

篇10

根據《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》（京政發〔96〕7號）的精神，凡受理土地增值稅的房地評估機構，須經市房屋土地管理局確認后報市政府批準。現經市房屋土地管理局審查并報市政府批準，確認北京市房地產價格評估事務所等43家房地產評估機構（名單見附件），具有受理土地增值稅房地產評估的資格。現將有關事項公布如下：

一、開展受理土地增值稅評估業務的房地產評估機構，必須按照市房地局《土地增值稅房地產估價技術標準》，據實評估應納稅房地產的價格。在該標準未頒布實施前，暫按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關規定進行評估。

二、房地產評估機構出具的估價報告須由持證上崗的“注冊房地產估價師”簽署，或由三名以上注冊的“房地產估價員”聯合簽署。

三、房地產評估機構出具的估價報告，須附有市房屋土地管理局頒發的批準其從事房地產價格評估資格的文件或證書。

     附件：

                  43家評估機構名單

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｜    ｜                    機構名稱      ｜法定代表人｜

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｜  1｜北京市房地產價格評估事務所        ｜  楊于北  ｜

｜  2｜東城區房地產價格評估所            ｜  孫加珍  ｜

｜  3｜西城區房地產價格評估所            ｜  李寧    ｜

｜  4｜崇文區房地產價格評估所            ｜  高建勛  ｜

｜  5｜宣武區房地產價格評估所            ｜  王力    ｜

｜  6｜朝陽區房地產價格評估所            ｜  陳再進  ｜

｜  7｜海淀區房地產價格評估所            ｜  張治超  ｜

｜  8｜豐臺區房屋土地估價事務所          ｜  楊其良  ｜

｜  9｜石景山區房地產價格評估所          ｜  程京玲  ｜

｜10｜門頭溝區房地產價格評估所          ｜  吳振剛  ｜

｜11｜昌平縣房地產價格評估所            ｜  張文政  ｜

｜12｜延慶縣房地產價格評估所            ｜  田茂青  ｜

｜13｜北京市房地產價格評估事務所懷柔分所｜  蔣廣和  ｜

｜14｜密云縣房地產價格評估所            ｜  潘連筠  ｜

｜15｜順義縣房地產價格評估所            ｜  張潔    ｜

｜16｜平谷縣房地產價格評估所            ｜  賈全和  ｜

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          地址                ｜    電話        ｜經濟性質｜

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南河沿大甜水井胡同37號      ｜65273525｜  事業  ｜

東四四條49號                ｜64075213｜  事業  ｜

西四東大街甲6號              ｜66075949｜  事業  ｜

崇文區東花市大街2號          ｜67136576｜  事業  ｜

定武區賈家胡同34號          ｜63534916｜  事業  ｜

朝陽區北三里屯房屋土地管理局內｜65987715｜  事業  ｜

海淀鎮榆樹林18號            ｜62615013｜  事業  ｜

豐臺區周莊子154號          ｜63834002｜  事業  ｜

石景山區八角北路23號        ｜68875679｜  事業  ｜

門頭溝區新橋大街48號        ｜69844702｜  事業  ｜

西關路8號                    ｜69746598｜  事業  ｜

延慶縣香苑待6號              ｜69102604｜  事業  ｜

懷柔縣興懷大街20號          ｜69622458｜  事業  ｜

密云縣新中街40號            ｜69942926｜  事業  ｜

順義縣光明北街路西            ｜69443628｜  事業  ｜

平谷鎮府前街32號            ｜69962827｜  事業  ｜

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｜    ｜                    機構名稱          ｜法定代表人｜

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｜17｜通縣房地產價格評估所                  ｜  郝貴庭  ｜

｜18｜北京市房地產價格評估事務所大興分所    ｜  胡向忠  ｜

｜19｜房山區北山房地產價格評估所            ｜  陳燕    ｜

｜20｜房山區房地產價格評估所                ｜  徐維良  ｜

｜21｜昌平縣地價評估事務所                  ｜  潘學光  ｜

｜22｜平谷縣土地估價所                      ｜  齊福青  ｜

｜23｜大興縣地產評估咨詢所                  ｜  茹小斌  ｜

｜24｜北京市房地產交易所                    ｜  臧美華  ｜

｜25｜京港房地產咨詢評估有限公司            ｜  高千里  ｜

｜26｜北京涉外房地產信息咨詢服務中心        ｜  郎振亮  ｜

｜27｜北京恒業房地產咨詢公司                ｜  袁尚志  ｜

｜28｜北京寶信房地產估價咨詢公司            ｜  田占雄  ｜

｜29｜北京北方房地產咨詢評估事務所          ｜  高向軍  ｜

｜30｜北京仁達房地產咨詢公司                ｜  林增杰  ｜

｜31｜北京康正房地產評估事務所              ｜  齊宏    ｜

｜32｜北京清華房地產評估公司                ｜  季如進  ｜

｜33｜北京蘭德土地利用工程公司              ｜  韓永順  ｜

｜34｜北京建亞房地產展示交易中心有限公司    ｜  張靜頤  ｜

｜35｜北京凱旋達房地產評估事務所            ｜  姜璐    ｜

｜36｜北京大學不動產研究鑒定中心            ｜  馮長春  ｜

｜37｜北京洪黛不動產評估咨詢中心            ｜  洪亞敏  ｜

｜38｜中國地產咨詢評估中心                  ｜  馮慶祥  ｜

｜39｜北京方圓房地產咨詢公司                ｜  朱道林  ｜

｜40｜北京華誠軒房地產投資咨詢服務中心      ｜  李曉斌  ｜

｜41｜北京資產評估公司                      ｜  方濱    ｜

｜42｜北京德威評估公司                      ｜  劉捷    ｜

｜43｜北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司｜  金哲平  ｜

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          地址                      ｜    電話      ｜經濟性質｜

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通縣車站路1號                      ｜69547535      ｜  事業  ｜

大興縣黃村鎮三中巷18號            ｜699242996-45  ｜  事業  ｜