導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對(duì)其展開(kāi)具體分析。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國(guó)家宏觀(guān)政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門(mén)、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門(mén)都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。

(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來(lái)越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見(jiàn)財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對(duì)財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀(guān)調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。

(四)籌劃專(zhuān)業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專(zhuān)業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)稅收籌劃還沒(méi)有非常專(zhuān)業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專(zhuān)業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過(guò)程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策分析

(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過(guò)程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。

(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對(duì)工作；一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見(jiàn)，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將其走位評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對(duì)比異常。而后利于國(guó)稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門(mén)共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，消除稅務(wù)部門(mén)和企業(yè)之間信息不對(duì)稱(chēng)情況。在我國(guó)新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門(mén)提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測(cè)算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開(kāi)展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。

(五)建立專(zhuān)門(mén)的企業(yè)稅管部門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，安排專(zhuān)職人員，且這樣能夠滿(mǎn)足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤(rùn)空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國(guó)家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤(rùn)為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過(guò)一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆](méi)有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位越來(lái)越重要，但是目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過(guò)法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開(kāi)放后，我國(guó)和世界上很多國(guó)家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國(guó)際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國(guó)際化。我國(guó)當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國(guó)外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過(guò)程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專(zhuān)業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專(zhuān)業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專(zhuān)業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，借鑒專(zhuān)業(yè)的建議或者意見(jiàn)。將專(zhuān)家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開(kāi)展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門(mén)充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門(mén)根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過(guò)程中要保持客觀(guān)性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營(yíng)成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；營(yíng)改增；理論綜述

（一）引言

根據(jù)“十二五”期間我國(guó)財(cái)稅體制改革的要求，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)改增”）是我國(guó)2012至2015年財(cái)稅體制改革的重頭戲。2011年11月，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合頒發(fā)了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》拉開(kāi)了我國(guó)營(yíng)改增稅制改革的序幕。自2012年1月起，我國(guó)陸續(xù)啟動(dòng)了營(yíng)改增方案試點(diǎn)，試點(diǎn)區(qū)域由點(diǎn)到面，行業(yè)由窄到寬。至今為止，僅剩建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)未全面完成營(yíng)改增。

2015年3月5日，總理作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，營(yíng)改增的推行從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，但短期內(nèi)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境造成一定程度的影響，從而進(jìn)一步影響到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究成果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增平穩(wěn)健康過(guò)渡有著一定程度的指導(dǎo)意義和政策參考意義。

（二）國(guó)外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

國(guó)外相關(guān)研究主要側(cè)重于對(duì)增值稅制度的研究，對(duì)此，Alan.A.Tait（1992）比較了各國(guó)增值稅制度及執(zhí)行結(jié)果后認(rèn)為，“增值稅包含從生產(chǎn)到零售各個(gè)環(huán)節(jié)更加可取”。Tait認(rèn)為僅對(duì)進(jìn)口商品和制造環(huán)節(jié)征稅不符合增值稅普遍征收的原則，而當(dāng)勞務(wù)等作為一種投入時(shí)，就應(yīng)該對(duì)其征收勞動(dòng)增值稅，因此勞務(wù)也應(yīng)納入增值稅征稅范圍。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，Henderson（1983）認(rèn)為，房屋本身即是消費(fèi)品又是投資品，應(yīng)通過(guò)區(qū)分房屋的消費(fèi)功能和投資功能來(lái)研究房地產(chǎn)稅收對(duì)居民的消費(fèi)和財(cái)富分配策略的影響。Cnossen（1995）從增值稅的理論框架出發(fā)，認(rèn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)既涉及當(dāng)前消費(fèi)，也涉及到未來(lái)時(shí)期的持續(xù)消費(fèi)。其認(rèn)為居住用不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售金額和房主自用住房的估算租金都要征收增值稅，而購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的進(jìn)項(xiàng)稅也應(yīng)該允許抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅，從而實(shí)現(xiàn)增值稅稅收鏈條的環(huán)環(huán)相扣。Poddar（2010）則指出房屋消費(fèi)與其他耐用消費(fèi)品消費(fèi)區(qū)別不大。房屋出售時(shí)增值稅應(yīng)適用于預(yù)付的產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)價(jià)總額，即產(chǎn)品的售價(jià)，而不包括租金。

（三）國(guó)內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

早在“營(yíng)改增”相關(guān)文件出臺(tái)之前，已有大量學(xué)者論證表明營(yíng)業(yè)稅由于其全額征收重復(fù)計(jì)征的特點(diǎn)，在適用房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題上，不可避免出現(xiàn)問(wèn)題。岳娟麗（2005）通過(guò)構(gòu)建房產(chǎn)投資回報(bào)計(jì)算模型，得出房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用較小。王佑輝等（2006）通過(guò)博弈分析，認(rèn)為開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅會(huì)刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收增值稅因其調(diào)控能力強(qiáng)，不受不同稅負(fù)影響的房地產(chǎn)交易的博弈，更有利于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控。孫佳等（2010）探討了二手房營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅縮小了二手房市場(chǎng)總量，惡化了供需關(guān)系，造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。余偉（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)包括工程價(jià)款及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用，其中工程價(jià)款本身就包含上一環(huán)節(jié)的稅金，從而存在重復(fù)征稅問(wèn)題。

在2012年?duì)I改增拉開(kāi)序幕后，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)營(yíng)改增的相關(guān)研究逐漸增加，而研究對(duì)象主要集中在實(shí)行營(yíng)改增優(yōu)先試點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)。從理論分析的角度出發(fā)，潘文軒（2012）構(gòu)建了營(yíng)改增影響行業(yè)稅負(fù)變化的雙重效應(yīng)，并將減稅效應(yīng)進(jìn)一步分解為中間投入比率與外購(gòu)產(chǎn)品可抵扣率。其同樣通過(guò)投入產(chǎn)出表分析，得出大部分營(yíng)業(yè)稅行業(yè)的稅負(fù)會(huì)下降，其中房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)平衡點(diǎn)在6.81%，營(yíng)改增將會(huì)降低稅負(fù)約0.81%。郭祥（2012）從財(cái)務(wù)核算角度，通過(guò)比較營(yíng)改增后營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的下降與增值稅稅負(fù)的上升，從而權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化。其認(rèn)為增值稅抵扣鏈條的完整，有利于降低房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)。趙暉（2013）從房地產(chǎn)企業(yè)建造成本出發(fā)，分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤(rùn)及凈現(xiàn)金流的影響，認(rèn)為營(yíng)改增會(huì)攤薄企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，提高建造成本，但是由于預(yù)售制的因素，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會(huì)有所降低，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。

（四）國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究評(píng)價(jià)

綜上所述，國(guó)外對(duì)增值稅研究起步較國(guó)內(nèi)早，其對(duì)增值稅的研究對(duì)我國(guó)增值稅的發(fā)展有一定的借鑒作用。與此同時(shí)，國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)增值稅稅基的研究也能為我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增的提供一定程度的參考。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的自有特點(diǎn)限定，國(guó)外研究對(duì)國(guó)內(nèi)具體情況的參照作用十分有限。

與國(guó)外學(xué)者相比，我國(guó)學(xué)者相關(guān)研究則更貼合我國(guó)國(guó)情，早期學(xué)者對(duì)營(yíng)業(yè)稅弊端的研究也是我國(guó)制定營(yíng)改增政策的理論依據(jù)。但國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)營(yíng)改增的相關(guān)研究從地域上看主要集中在上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)中西部非試點(diǎn)地區(qū)缺乏研究，從行業(yè)上集中于優(yōu)先試點(diǎn)營(yíng)改增的交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)等“營(yíng)改增”的收尾行業(yè)的相關(guān)研究仍處于相對(duì)空白的階段，有待相關(guān)學(xué)者對(duì)此展開(kāi)進(jìn)一步的研究。（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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篇4

關(guān)鍵詞：住房租賃；財(cái)稅政策

1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過(guò)國(guó)際流行標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過(guò)這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長(zhǎng)的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對(duì)土地出讓收入的過(guò)分依賴(lài)產(chǎn)生了這些后果:對(duì)財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無(wú)法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無(wú)法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買(mǎi)地之后，為獲取高額的壟斷利潤(rùn)，基本上都是對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，他們對(duì)普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)“跛足”而行。

2．住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們?cè)谑袌?chǎng)上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問(wèn)題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場(chǎng)的作用，但是可能會(huì)推高租賃市場(chǎng)上的房屋租金，被補(bǔ)貼對(duì)象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。

目前我國(guó)在實(shí)物補(bǔ)貼的實(shí)施過(guò)程中遭遇了很多困難。面臨的具體問(wèn)題有：首房源問(wèn)題、如何平衡住戶(hù)的需求和利益的問(wèn)題、對(duì)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實(shí)惠。為了解決實(shí)物補(bǔ)貼面臨的這些問(wèn)題，不少地區(qū)嘗試著將實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合，但是貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋范圍不是很科學(xué)，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)采取的就是“一刀切”的辦法，沒(méi)有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來(lái)務(wù)工人員也未被納入貨幣補(bǔ)貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補(bǔ)貼實(shí)施后會(huì)不會(huì)影響到市場(chǎng)租金和房?jī)r(jià)也不可知，可能會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒(méi)有建立個(gè)人信用檔案和個(gè)人收入申報(bào)制度，不管是實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼在實(shí)施過(guò)程中都面臨著無(wú)法合理確定補(bǔ)貼對(duì)象的尷尬境地。

3．與住房租賃相關(guān)的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。

目前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了一些促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財(cái)稅（2008）24號(hào)文件中提到：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。最近，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》又提出：對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。這些優(yōu)惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費(fèi)依然偏高。其次，對(duì)企業(yè)從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的稅收優(yōu)惠力度也不是太大。此外個(gè)人負(fù)擔(dān)的住房支出在個(gè)人所得稅前不允許扣除，這對(duì)住房租賃需求是一種抑制。因此現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策并沒(méi)有完全激發(fā)企業(yè)、個(gè)人的積極性。

4．住房租賃市場(chǎng)管理混亂，稅源流失十分嚴(yán)重。

首先，住房租賃市場(chǎng)出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當(dāng)一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務(wù)、房管、公安、工商等部門(mén)之間的溝通、協(xié)調(diào)不暢，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的信息交流平臺(tái)，未能實(shí)現(xiàn)資源共享。再次，缺乏專(zhuān)業(yè)的租賃服務(wù)公司的管理，住房租賃呈現(xiàn)分散化、非規(guī)范化的特點(diǎn)，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時(shí)有發(fā)生。再加上很多地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)輕視小稅種，對(duì)住房租賃相關(guān)的稅收沒(méi)有引起足夠的重視，相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有制定市場(chǎng)租金指導(dǎo)價(jià)，而且對(duì)偷漏稅的處罰措施執(zhí)行不到位，導(dǎo)致業(yè)主普遍存在著隱瞞收入的情況。

住房租賃市場(chǎng)管理的混亂不堪，擾亂了市場(chǎng)交易秩序，違背公平競(jìng)爭(zhēng)原則，這不僅給稅收征管帶來(lái)了很大難度，而且不利于住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

3促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)稅政策建議

1.強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職責(zé)。應(yīng)落實(shí)公共租賃房建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任制，建立以財(cái)政預(yù)算為主的多渠道資金來(lái)源，財(cái)政部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設(shè)中要注意這些問(wèn)題:①選擇合適的地點(diǎn)。既要合理分散又要適度集中，避免出現(xiàn)貧民窟，還要注重交通便利;②對(duì)公共租賃房的建設(shè)質(zhì)量加強(qiáng)監(jiān)督，不要出現(xiàn)低成本的豆腐渣工程;③嚴(yán)格執(zhí)行公共租賃房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃房的面積戶(hù)型要恰當(dāng)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)要完善，不允許超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。為了避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，在公共租賃房的建設(shè)中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)商品房時(shí)建設(shè)一定比例的公共租賃房，建設(shè)完成后經(jīng)驗(yàn)收合格由政府負(fù)責(zé)收購(gòu)或者開(kāi)發(fā)商低價(jià)出租，財(cái)政提供稅收優(yōu)惠和相應(yīng)補(bǔ)貼。為了引導(dǎo)社會(huì)資本的參與，可以由財(cái)政承擔(dān)貼息，支持金融機(jī)構(gòu)向開(kāi)發(fā)商建設(shè)公共租賃房提供低息甚至無(wú)息貸款。

同時(shí)為了加強(qiáng)對(duì)財(cái)政資金使用的監(jiān)管，提高財(cái)政資金使用效益，應(yīng)大力推進(jìn)公共租賃房財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金績(jī)效評(píng)價(jià)工作，對(duì)項(xiàng)目審批、項(xiàng)目管理、資金使用、項(xiàng)目完成情況及經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

為了突出反映公共租賃房建設(shè)的社會(huì)效益，在評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)把群眾滿(mǎn)意度作為績(jī)效評(píng)價(jià)考察的重要指標(biāo)。績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告中應(yīng)總結(jié)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)、存在的問(wèn)題并提出改進(jìn)項(xiàng)目管理的建議。績(jī)效評(píng)價(jià)完成以后及時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果反饋給相關(guān)部門(mén)，以加強(qiáng)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用，將其作為考核領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)和以后年度財(cái)政預(yù)算安排的重要參考因素。

2.開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅作為地方政府主要收入來(lái)源。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地方稅的主體稅種應(yīng)該是房地產(chǎn)保有稅，應(yīng)該在清理現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅，對(duì)土地出讓金、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及一些相關(guān)費(fèi)用等進(jìn)行統(tǒng)一整合，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的一次性大額支出轉(zhuǎn)化為保有環(huán)節(jié)的年度支出。如何對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行整合，目前存在著不同的意見(jiàn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是是開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅后土地出讓金是否繼續(xù)存在。不管土地出讓金是否存續(xù)，有一點(diǎn)毋庸置疑，開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅后，地方政府獲得了可持續(xù)性的稅源，財(cái)源建設(shè)有了保證，對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)程度會(huì)降低，建設(shè)公共租賃房的積極性會(huì)增加。開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅之后，流通環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)減少，房屋持有成本增加，可以使高企的房?jī)r(jià)得到抑制，同時(shí)迫使一些投資者將手中的房屋出租以減少負(fù)擔(dān)，這將降低住房空置率，使得租賃市場(chǎng)上的房源增加，帶來(lái)住房租賃市場(chǎng)的繁榮。

3.完善財(cái)政補(bǔ)貼制度。應(yīng)擴(kuò)大實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼的實(shí)施范圍，將申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)定為常住人口，以避免戶(hù)籍歧視。在安排公共租賃房入住時(shí)優(yōu)先考慮特殊人群，如老年人、殘疾人、特困戶(hù)和外來(lái)務(wù)工人員等弱勢(shì)群體，加強(qiáng)對(duì)準(zhǔn)入、監(jiān)管到退出的一系列管理，在定期審查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行隨時(shí)抽查，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

在實(shí)物補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，加大貨幣補(bǔ)貼的力度，待條件成熟后再減少實(shí)物補(bǔ)貼，目前允許受補(bǔ)貼對(duì)象在兩種補(bǔ)貼方式中自由選擇。應(yīng)進(jìn)一步完善貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方式，充分考慮不同家庭收入水平差異和家庭住房困難程度，各地區(qū)因地制宜地（主要結(jié)合當(dāng)?shù)仄骄杖胨胶鸵话阕》織l件）制定“標(biāo)準(zhǔn)住房保障線(xiàn)”，恰好達(dá)到這一收入水平獲得標(biāo)準(zhǔn)住房保障，高于或低于這一水平得到的住房保障相應(yīng)減少或增加，確定住房保障水平之后，按照保障對(duì)象現(xiàn)有住房面積與應(yīng)獲得的住房保障之間的差額乘以每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。為了避免獲得貨幣補(bǔ)貼的家庭將資金挪作他用，可以采取發(fā)放住房券的形式，也可以由政府設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核租賃合同和申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)狀況，審核通過(guò)后，政府直接將補(bǔ)貼按月支付給房東。加大對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取補(bǔ)貼的個(gè)人的處罰力度，在一定時(shí)期內(nèi)不再受理其補(bǔ)貼申請(qǐng)，并將其行為公之于眾，使其在辦理其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)時(shí)受到限制，如申請(qǐng)貸款、辦理保險(xiǎn)等，增加其失信違規(guī)的成本。

4.進(jìn)一步完善鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人從事住房租賃業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。對(duì)于將自有房屋用于住房租賃的企業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其租金收入在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅；企業(yè)用于住房租賃的房屋用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免交與住房租賃相關(guān)的印花稅。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許其對(duì)房屋加速計(jì)提折舊，對(duì)其應(yīng)納稅所得額適用20%的優(yōu)惠稅率，對(duì)于存在特殊困難不能按期繳納稅款的住房租賃企業(yè)可以依法申請(qǐng)延期納稅。進(jìn)一步加大對(duì)個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠，出租者的房屋折舊、貸款利息等可以稅前扣除。

篇5

一、《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（五）項(xiàng)第1點(diǎn)所稱(chēng)“保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。

二、納稅人購(gòu)入基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（五）項(xiàng)第4點(diǎn)所稱(chēng)的金融商品轉(zhuǎn)讓。

解讀：上述兩條明確了36號(hào)文件對(duì)歸屬于“貸款”稅目的具有利息收益興致的金融產(chǎn)品，對(duì)今后金融產(chǎn)品收益是否繳納增值稅的判斷，有了新的更明確的依據(jù)。

明確了持有至到期的各類(lèi)資管產(chǎn)品不屬于“金融商品轉(zhuǎn)讓”。

這樣，非保本浮動(dòng)收益類(lèi)的基金產(chǎn)品分紅收益＼資管產(chǎn)品分紅＼信托計(jì)劃分紅等等， 不繳增值稅，持有至到期收回本金和非保本浮動(dòng)收益，也不繳增值稅。

但根據(jù)36號(hào)文件，購(gòu)入基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等產(chǎn)品在到期前的轉(zhuǎn)讓?zhuān)€在金融商品轉(zhuǎn)讓稅目下按差額納稅。

值得注意的是，依照本文件規(guī)定的理解，保本+浮動(dòng)收益的資管產(chǎn)品，由于承諾到期本金可全部收回，因而獲得的分紅收益屬于“保本收益、報(bào)酬”，需要按“貸款”稅目繳納增值稅。

三、證券公司、保險(xiǎn)公司、金融租賃公司、證券基金管理公司、證券投資基金以及其他經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)成立且經(jīng)營(yíng)金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅，待實(shí)際收到利息時(shí)按規(guī)定繳納增值稅。

解讀： 與36號(hào)文件相比，擴(kuò)大了逾期利息不征稅的范圍，從原銀行（包括國(guó)有、集體、股份制、合資、外資銀行以及其他所有制形式的銀行）、城市信用社、農(nóng)村信用社、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司，見(jiàn)與36號(hào)文中附件3 第四條） 擴(kuò)展為證券、保險(xiǎn)、金融租賃等金融機(jī)構(gòu)，與36號(hào)文附件3第一條 第二十三款對(duì)金融機(jī)構(gòu)定義的范圍保持了一致。

注意，根據(jù)之前總局對(duì)36號(hào)文的解讀，增值稅一貫遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，但考慮金融行業(yè)內(nèi)普遍存在逾期貸款利息收取困難的實(shí)際情況，對(duì)超過(guò)結(jié)息日90 天的應(yīng)收未收利息給予按照“收付實(shí)現(xiàn)制”原則確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的特殊照顧。

90天內(nèi)的利息在計(jì)提當(dāng)期繳稅，與是否收到利息款無(wú)關(guān)， 90天后發(fā)生的利息暫不繳稅，前期已繳的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)不做沖回。

實(shí)際收到逾期利息款時(shí)，再計(jì)算90天后發(fā)生的利息和相關(guān)稅金，原90天內(nèi)發(fā)生的利息不再計(jì)繳稅款。

四、資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人。

解讀：針對(duì)資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)中納稅人的爭(zhēng)辯，終于有了定論，以資管產(chǎn)品管理人為納稅人.資管產(chǎn)品收取的管理費(fèi)，按6% 征稅，可以開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，投資方可以抵扣。資管產(chǎn)品管理人代受托人或投資人收取的非保本性質(zhì)的收益，不征稅。

注意，根據(jù)36號(hào)文件，資管產(chǎn)品管理人，如，證券投資基金（封閉式證券投資基金，開(kāi)放式證券投資基金）運(yùn)用基金買(mǎi)賣(mài)股票、債券的差價(jià)收入，管理人需按金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)床铑~繳納增值稅。

此外，資管產(chǎn)品通常在會(huì)計(jì)核算上都是“雙主體”，這樣規(guī)定資管產(chǎn)品管理人為納稅人，在實(shí)務(wù)操作中可能會(huì)導(dǎo)致公司收入與稅金不匹配等問(wèn)題。

五、納稅人2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期，與2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品銷(xiāo)售額相抵。

解讀：充分考慮了金融商品轉(zhuǎn)讓操作的實(shí)際情況，解決了營(yíng)改增銜接期前后，轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負(fù)差如何結(jié)轉(zhuǎn)的問(wèn)題。之前大多數(shù)地方的處理口徑是2016年1-4月份，出現(xiàn)負(fù)差不繳營(yíng)業(yè)稅，也不允許結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期抵減后期增值稅。但是對(duì)于頻繁操作金融商品轉(zhuǎn)讓的金融機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓金融商品實(shí)際是個(gè)連續(xù)的過(guò)程，而納稅的截?cái)嗵幚恚瑢?duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐擅黠@的影響，不利于金融商品買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算。

依照此條及最后一條，在2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)負(fù)差的納稅人，可以用負(fù)差抵減5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值稅額，多繳的稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)以后期間抵減。

六、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）所稱(chēng)“人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)”、“商務(wù)部授權(quán)的省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)批準(zhǔn)”從事融資租賃業(yè)務(wù)（含融資性售后回租業(yè)務(wù)）的試點(diǎn)納稅人（含試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人），包括經(jīng)上述部門(mén)備案從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人。

解讀：從批準(zhǔn)擴(kuò)圍到了備案，享受優(yōu)惠政策的范圍擴(kuò)大。

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

解讀： 終于明確了房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額可以扣除的項(xiàng)目，同時(shí)給出了可以扣除的條件，舊城改造＼一級(jí)開(kāi)發(fā)等城市建設(shè)項(xiàng)目就有了比較明確的扣除依據(jù)。

至此，對(duì)于房地產(chǎn)土地扣除項(xiàng)目，基本延續(xù)了原營(yíng)業(yè)稅下的處理規(guī)則。此外，提交的證明材料的范圍有了擴(kuò)展，“拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。”這些只要能證明發(fā)生真實(shí)性的材料都能作為房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用扣除的憑證依據(jù)。

這部分扣除款項(xiàng)的處理，也是在發(fā)生時(shí)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用類(lèi)科目，實(shí)際納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，再?gòu)闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本科目轉(zhuǎn)出，計(jì)入銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

解讀： 擴(kuò)大了可以抵扣土地價(jià)款的房地產(chǎn)企業(yè)范圍，多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體設(shè)立項(xiàng)目公司，只要符合三個(gè)條件就可以享受土地價(jià)款的抵扣優(yōu)惠。

注意，依照本文件，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)與其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，不適用該項(xiàng)條款規(guī)定。

九、提供餐飲服務(wù)的納稅人銷(xiāo)售的外賣(mài)食品，按照“餐飲服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)是個(gè)減稅好消息。終結(jié)了外賣(mài)食品按“貨物”17%繳稅，堂食按“餐飲服務(wù)”6%繳稅的奇葩規(guī)定，餐飲業(yè)可以不再糾結(jié)“外賣(mài)”與“堂食”的分開(kāi)核算計(jì)稅，統(tǒng)一按一個(gè)“餐飲服務(wù)”稅目核算計(jì)稅就可以了。

十、賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營(yíng)性住宿場(chǎng)所提供會(huì)議場(chǎng)地及配套服務(wù)的活動(dòng)，按照“會(huì)議展覽服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：其實(shí)這一規(guī)定明確了會(huì)議展覽服務(wù)的條件是提供會(huì)議場(chǎng)地及配套服務(wù)。

之前有個(gè)別地方要求提供會(huì)議場(chǎng)地按出租不動(dòng)產(chǎn)繳納則增值稅，這次明確了提供會(huì)議室并提供配套服務(wù)（比如茶水、衛(wèi)生等）的，按照會(huì)議展覽服務(wù)繳納增值稅。

十一、納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車(chē)、電瓶車(chē)、游船等取得的收入，按照“文化體育服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：游覽場(chǎng)所的這些項(xiàng)目，按照“文化體育服務(wù)”計(jì)稅，稅率為6%，可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

十二、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)，以及銷(xiāo)售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（二十六）項(xiàng)中的“技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)”，可以參照上述規(guī)定，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

解讀：對(duì)非企業(yè)性單位的一般納稅人提供的科技、咨詢(xún)類(lèi)服務(wù)給出的優(yōu)惠政策，可以自由選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式和一般計(jì)稅方式。

注意，按照36號(hào)文件，一般納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

十三、一般納稅人提供教育輔助服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

解讀：對(duì)一般納稅人提供教育輔助服務(wù)給出的優(yōu)惠政策，可以自由選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式和一般計(jì)稅方式。之前的規(guī)定是一般納稅人提供非學(xué)歷教育服務(wù)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

注意，按照36號(hào)文件，一般納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

十四、納稅人提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù)，按照“安全保護(hù)服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：明確了武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù)的稅目，解決了各地征收過(guò)程中，對(duì)其服務(wù)是按“

“安全保護(hù)服務(wù)”（6%）還是“交通運(yùn)輸服務(wù)”（11%）繳稅的爭(zhēng)議，依照本規(guī)定最后一條，在此之前按11%納稅的企業(yè)，多繳稅額抵減以后期間應(yīng)繳稅款。

十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的裝修服務(wù)，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：明確了需要按照“建筑服務(wù)”（11%）而不是“物業(yè)服務(wù)”（6%）繳納稅款。

值得注意的是，物業(yè)公司需要按36號(hào)文件兼營(yíng)業(yè)務(wù)的處理要求，分別核算分別計(jì)稅，否則將從高適用稅率。另，本文件將此項(xiàng)裝修服務(wù)按“建筑服務(wù)”稅目，按照之前多數(shù)地方的執(zhí)行口徑，通常可以享受該項(xiàng)目下“甲供材、清包工、老項(xiàng)目”等適用簡(jiǎn)易征收的相關(guān)政策，當(dāng)然也需要納稅人分開(kāi)核算，相關(guān)費(fèi)用及稅金，計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目。

十六、納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：終結(jié)了"出租建工設(shè)備并配備操作人員”是“有形動(dòng)產(chǎn)租賃”（17%）還是“建筑服務(wù)”（11%或3%）的爭(zhēng)辯，對(duì)有建筑施工設(shè)備出租的企業(yè)是減稅利好消息，依照本規(guī)定最后一條，在此之前按17%納稅的企業(yè)，可以將多繳稅額抵減以后期間稅款。

十七、自2017年1月1日起，生產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，或者融資租賃企業(yè)及其設(shè)立的項(xiàng)目子公司、金融租賃公司及其設(shè)立的項(xiàng)目子公司購(gòu)買(mǎi)并以融資租賃方式出租的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅，不再適用《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于出口貨物勞務(wù)增值稅和消費(fèi)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕39號(hào)）或者《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)開(kāi)展融資租賃貨物出口退稅政策試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2014〕62號(hào)）規(guī)定的增值稅出口退稅政策，但購(gòu)買(mǎi)方或者承租方為按實(shí)物征收增值稅的中外合作油（氣）田開(kāi)采企業(yè)的除外。

2017年1月1日前簽訂的海洋工程結(jié)構(gòu)物銷(xiāo)售合同或者融資租賃合同，在合同到期前，可繼續(xù)按現(xiàn)行相關(guān)出口退稅政策執(zhí)行。

解讀：從海洋工程結(jié)構(gòu)物這項(xiàng)特殊的貨物項(xiàng)目，明確了征收政策，從2017年1月1日起，開(kāi)始繳稅。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，各種新產(chǎn)品新事物、新服務(wù)層出，今后這類(lèi)新特殊項(xiàng)目的征收、減免規(guī)定還會(huì)繼續(xù)。

十八、本通知除第十七條規(guī)定的政策外，其他均自2016年5月1日起執(zhí)行。此前已征的應(yīng)予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性化的今天，財(cái)務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運(yùn)作成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡(jiǎn)述

（一）是企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)自覺(jué)地把稅法的各種要求貫徹到其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，使得企業(yè)的納稅觀(guān)念、守法意識(shí)都得到強(qiáng)化。因此，無(wú)論從長(zhǎng)期還是從短期來(lái)看，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)志。

（二）是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和自負(fù)盈虧過(guò)程中，稅負(fù)實(shí)際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運(yùn)用各種稅收政策的同時(shí)，達(dá)到使自己稅負(fù)最輕的目的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還同時(shí)伴隨大量外資的涌入，跨國(guó)、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國(guó)際稅收管轄和沖突的問(wèn)題。各國(guó)稅法制度、規(guī)則的差異和運(yùn)用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進(jìn)了納稅籌劃活動(dòng)的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟(jì)資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負(fù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的重要流出項(xiàng)目，是企業(yè)的成本支出項(xiàng)目。納稅籌劃的現(xiàn)實(shí)意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，也是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負(fù)的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車(chē)船使用稅、教育費(fèi)附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)大量的費(fèi)用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費(fèi)用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費(fèi)、土地使用稅、征地管理費(fèi)等近十項(xiàng)費(fèi)用。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)一般要占到商品房成本的30～40%，通過(guò)納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個(gè)方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實(shí)上，由于我國(guó)稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對(duì)于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認(rèn)為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶(hù)收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件，才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

（二）臨界點(diǎn)法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點(diǎn)”。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點(diǎn)”，同樣，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會(huì)從30%變成40%，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會(huì)從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點(diǎn)”。比如一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可供銷(xiāo)售的5000平方米同檔次的商品房?jī)蓷?甲房每平方米售價(jià)是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬(wàn)元，它的扣除項(xiàng)目金額為835萬(wàn)元，增值額是165萬(wàn)元。乙房每平方米售價(jià)是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬(wàn)元，它的扣除項(xiàng)目金額是838萬(wàn)元，增值額是232萬(wàn)元。我們可以計(jì)算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤(rùn)為165萬(wàn)元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬(wàn)元，企業(yè)獲得利潤(rùn)是162.4萬(wàn)元。從上面的例子可以看出，甲房售價(jià)要比乙房售價(jià)每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤(rùn)反而高于乙房的利潤(rùn)2.6萬(wàn)元。由于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，甲房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷(xiāo)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

2．人員“臨界點(diǎn)”。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字[2007]92號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行調(diào)整后的促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收政策。對(duì)享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實(shí)行最低比例和絕對(duì)人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類(lèi)人員。充分利用這一臨界點(diǎn)，單位只需要多用幾個(gè)持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類(lèi)人員，便能達(dá)到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費(fèi)用支出為1700萬(wàn)元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1500萬(wàn)元。

方案1:銷(xiāo)售毛坯房，同時(shí)送精裝修，售價(jià)為3000元/平方米，裝修費(fèi)約合400元/平方米，共計(jì)312萬(wàn)元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)117×(7%+3%)=11.7萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬(wàn)元，增值額為2340-1940.7=399.3萬(wàn)元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬(wàn)元。共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬(wàn)元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬(wàn)元，合計(jì)納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬(wàn)元。

方案2:房屋售價(jià)為2600元/平方米，裝修費(fèi)由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨(dú)收取，然后再以同等價(jià)格對(duì)外承包。應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)101.4×(7%+3%)=10.14萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬(wàn)元，增值額為2028-1611.54=416.46萬(wàn)元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬(wàn)元。共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬(wàn)元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬(wàn)元，合計(jì)納稅金額為259.36萬(wàn)元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實(shí)現(xiàn)零營(yíng)業(yè)額，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負(fù)9.01萬(wàn)元。

（四）通過(guò)第三方公司進(jìn)行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過(guò)設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢(shì)，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達(dá)到成本轉(zhuǎn)移，降低目標(biāo)公司稅負(fù)的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門(mén)面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來(lái)大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒(méi)有任何免稅機(jī)會(huì)。要將這些資產(chǎn)，通過(guò)以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買(mǎi)賣(mài)四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費(fèi)，或者車(chē)輛租賃費(fèi)，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費(fèi)，就形成它的開(kāi)支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤(rùn)就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司。或者：銷(xiāo)售、 服務(wù)、 咨詢(xún)、 廣告公司，把樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作剝離到銷(xiāo)售服務(wù)公司去完成，從而爭(zhēng)取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)家調(diào)控手段不斷強(qiáng)化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“開(kāi)源”，即營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點(diǎn)放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的控制上。而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本、建筑成本卻因?yàn)楣逃械膭傂裕@就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過(guò)納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)廣，其財(cái)務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的著力點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐陽(yáng)光. 實(shí)質(zhì)課稅原則適用中的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)[J]河北法學(xué)， 2008， (12) .

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策；健康有序

一、前言

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)的重要來(lái)源，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中具有舉足輕重的地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進(jìn)全省城市化進(jìn)程，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我省新增城市人口的安置問(wèn)題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，其直接相關(guān)和間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住要求，對(duì)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用。

二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長(zhǎng)45%以及2008年增長(zhǎng)37.6%增幅較大之外，其余各年份增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)相對(duì)溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)有總承包以及專(zhuān)業(yè)承包企業(yè)已達(dá)到301個(gè)，開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)達(dá)到將近5000億元，新增開(kāi)發(fā)面積達(dá)到了12444.3萬(wàn)平方米。從總體情況來(lái)看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r是相對(duì)最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長(zhǎng)同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價(jià)格上漲導(dǎo)致竣工房屋造價(jià)一路上漲，目前每平方米造價(jià)成本達(dá)到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷(xiāo)售面積比例占總數(shù)的90%，銷(xiāo)售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購(gòu)房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于自籌和其他相關(guān)渠道，貸款只占20%的比例，外商對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。

（二）遼寧省與全國(guó)發(fā)展比較分析

作為東三省中的經(jīng)濟(jì)大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。金融危機(jī)的來(lái)臨，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)面積在全國(guó)新開(kāi)發(fā)總面積中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由此看來(lái)，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國(guó)整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積在全國(guó)增長(zhǎng)大環(huán)境中優(yōu)勢(shì)明顯，增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平32個(gè)百分點(diǎn)。到了2011年，遼寧省土地購(gòu)置面積及購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)趨勢(shì)跟全國(guó)平均水平基本持平。

遼寧省的商品房銷(xiāo)售量增長(zhǎng)趨勢(shì)只有在2002年和2003年比全國(guó)增長(zhǎng)速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國(guó)發(fā)展態(tài)勢(shì)保持一致。即便是在金融危機(jī)后的2008年，遼寧省商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度也沒(méi)有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實(shí)現(xiàn)了6.8%的增長(zhǎng)。在辦公樓的銷(xiāo)售方面，遼寧省的銷(xiāo)售面積增速與全國(guó)整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長(zhǎng)，這在全國(guó)范圍內(nèi)都是少見(jiàn)的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售情況與全國(guó)整體趨勢(shì)相比基本一致，但其波動(dòng)較大。

開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國(guó)情況基本一致。

三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、風(fēng)險(xiǎn)性等一系列特點(diǎn)。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績(jī)突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過(guò)程中市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，商品房?jī)r(jià)格一路飆升，一直處于上漲趨勢(shì)。2012年，全省商品房平均價(jià)格為4929元每平方米。此價(jià)格對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑在購(gòu)房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，其也存在一些如開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)大同小異，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)單一，很難同時(shí)滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的不同需求以及供應(yīng)不合理、保障房進(jìn)展不均衡等問(wèn)題。

遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，暴露出政府對(duì)其項(xiàng)目審批不嚴(yán)格以及管理不規(guī)范的問(wèn)題。其主要問(wèn)題有如下兩點(diǎn)：第一，個(gè)別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴(yán)個(gè)的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在短期行為，對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)在投資上存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者中間違約的狀況。這些隱患的存在時(shí)常會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結(jié)果直接危及到消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國(guó)家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越受到消費(fèi)者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進(jìn)一步提高，物業(yè)管理問(wèn)題不但沒(méi)有得到及時(shí)有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復(fù)雜化、處理難度大等特點(diǎn)。

四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究

（一）完善土地供應(yīng)制度，加大土地價(jià)格調(diào)控

土地供需結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場(chǎng)正常發(fā)展的首要條件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。目前遼寧省個(gè)別城市出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)規(guī)范土地出讓制度，及時(shí)準(zhǔn)確的掌握土地投放總量。從市場(chǎng)細(xì)分角度著手，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整各類(lèi)用地的儲(chǔ)備量和供給量，以便化解土地市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及高檔住宅建設(shè)用地，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔住宅從根源上進(jìn)行控制；另一方面，響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，堅(jiān)決落實(shí)保障性住房政策，對(duì)于建設(shè)保障性住房的土地放寬要求，滿(mǎn)足中低收入水平人群的住房要求。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控力度。著重建設(shè)科學(xué)合理的價(jià)格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開(kāi)性。遼寧省可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行地價(jià)的調(diào)控，比如建立基準(zhǔn)地價(jià)、出讓底價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)等。條件允許的情況下，可以參照國(guó)外相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合遼寧省的相匹配情況進(jìn)行進(jìn)一步的價(jià)格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時(shí)間里公布官方地價(jià)，使得全國(guó)人民對(duì)當(dāng)前土地價(jià)格一目了然。這種做法有利于政府對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控和管理，同時(shí)為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。

（二）建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制

建立完整科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，是宏觀(guān)調(diào)控土地價(jià)格的首要任務(wù)。政府部門(mén)要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控土地價(jià)格和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學(xué)的地價(jià)體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場(chǎng)才能健康發(fā)展，土地才能達(dá)到高效利用的目標(biāo)。遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哄抬價(jià)格的現(xiàn)象，針對(duì)此問(wèn)題，政府部門(mén)更要加強(qiáng)相關(guān)管理。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)，物價(jià)、工商、稅務(wù)等部門(mén)均應(yīng)嚴(yán)格按章辦事。面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期問(wèn)題，需要政府正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)理念，形成健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)老百姓樹(shù)立正確的購(gòu)房觀(guān)念以及投資理念。

（三）規(guī)范財(cái)稅政策及金融市場(chǎng)

完善不同的稅收政策，堅(jiān)決打擊投機(jī)性購(gòu)房行為，引導(dǎo)居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。財(cái)稅手段要保證抑制投資、打擊投機(jī)的原則，嚴(yán)格控制過(guò)度投機(jī)行為的發(fā)生。稅收部門(mén)要積極研究相關(guān)稅收減免政策，根據(jù)實(shí)際情況積極調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格規(guī)范銀行信貸行為，嚴(yán)把信貸門(mén)檻。第一，政府要加快完善房地產(chǎn)金融體制，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源渠道。整頓當(dāng)前房地產(chǎn)金融體制，打破傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商過(guò)度依靠銀行貸款的格局，鼓勵(lì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金融創(chuàng)新，自主融資，給予一定的資金支持。第二，改變目前銀行過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)貸款的盈利模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，避免由于爭(zhēng)相貸款而出現(xiàn)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度支持。第三，實(shí)行區(qū)別性信貸政策。相關(guān)部門(mén)可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入條件著手，嘗試實(shí)行區(qū)別貸款。第四，積極開(kāi)展個(gè)人首套住房貸款，以便保障二手房市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。遼寧稅務(wù)應(yīng)依托信息管稅新思路，以項(xiàng)目管理為主線(xiàn)，以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析為核心，以重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)為抓手，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行稅收一體化的規(guī)范化綜合管理和服務(wù)，公平行業(yè)納稅環(huán)境。

篇8

一、稅收籌劃的基本理論

1.稅收契約理論

契約理論是20 世紀(jì)30 年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標(biāo)都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見(jiàn)到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當(dāng)契約雙方對(duì)契約條款產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，第三方可以強(qiáng)制執(zhí)行。不完全契約是由于個(gè)人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對(duì)稱(chēng)性和不完整性，契約當(dāng)事人或契約的仲裁者無(wú)法證實(shí)或觀(guān)察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過(guò)博弈達(dá)成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進(jìn)行。然而，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多樣性，政府在制定稅收契約的時(shí)候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的稅收籌劃。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟是要選取項(xiàng)目，確定開(kāi)發(fā)對(duì)象。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項(xiàng)目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標(biāo)的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、公司合并、股權(quán)收購(gòu)等不同的方式。不同的土地獲得方式會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時(shí)也是適應(yīng)不同的稅收政策。

有了前兩項(xiàng)工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書(shū)來(lái)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)主要是用來(lái)確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)方案設(shè)計(jì)。同時(shí)不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見(jiàn)的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷(xiāo)售的方式籌集資金。

在前述準(zhǔn)備做好后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正式進(jìn)入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以是請(qǐng)公司以外的建筑公司進(jìn)行施工，也可以是自行成立建筑公司進(jìn)行。這些不同的安排都會(huì)使用不同的會(huì)計(jì)和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問(wèn)題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶(hù)的資金建房，同時(shí)也完成了房屋銷(xiāo)售工作，即售房又籌資，資金來(lái)源既無(wú)息又安全。

當(dāng)然，最終房地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)不同的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理。可謂各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議

1.土地取得環(huán)節(jié)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的最常見(jiàn)的三種形式即：直接購(gòu)買(mǎi)、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的優(yōu)點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易保證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)交易簡(jiǎn)單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)也存在其固有的缺點(diǎn)，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點(diǎn)所在：不必直接支付購(gòu)置成本，會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷(xiāo)售問(wèn)題，便于節(jié)約銷(xiāo)售費(fèi)用，暢通銷(xiāo)售渠道。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時(shí)期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強(qiáng)的繁榮發(fā)展時(shí)期，可以采用直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的方式，一方面在這個(gè)發(fā)展階段，企業(yè)具有較強(qiáng)的資金技術(shù)實(shí)力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。

2.前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準(zhǔn)備。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補(bǔ)償方式時(shí)，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶(hù)的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶(hù)做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進(jìn)行。即將建設(shè)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)和盈利能力。

在選擇融資手段時(shí)，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時(shí)善于利用債務(wù)融資在進(jìn)行利息抵稅時(shí)的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實(shí)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)在利用的過(guò)程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大。

3.工程施工環(huán)節(jié)

針對(duì)于工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用自建銷(xiāo)售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)于銷(xiāo)售渠道暢通、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售凈利率比較高的模式下，自建銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大盈利可以彌補(bǔ)其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益和較少的稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和代建機(jī)遇來(lái)確定具體采用何種盈利方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以測(cè)算出利潤(rùn)均衡時(shí)的銷(xiāo)售收入和代建費(fèi)用，可以使決策更加的科學(xué)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對(duì)于企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：（1）在簽訂建筑安裝合同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購(gòu)設(shè)備，減少營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項(xiàng)材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會(huì)減少建筑企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收負(fù)擔(dān)。（3）針對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項(xiàng)和設(shè)備租賃款項(xiàng)，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算各自稅負(fù)，以確定在同樣完成該項(xiàng)工程的成本和稅負(fù)最優(yōu)的方案。

4.完工銷(xiāo)售及清算環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租售選擇應(yīng)該注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力比較雄厚時(shí)，可以選擇一部分進(jìn)行出租，一部分直接銷(xiāo)售，這樣可以獲得房地產(chǎn)未來(lái)的增值收益。并且可以通過(guò)對(duì)于將售價(jià)、租金、稅收成本的等因素包含在內(nèi)的收益均衡點(diǎn)的測(cè)算，計(jì)算出合理的租售比例。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租部分房產(chǎn)，在簽訂租賃合同時(shí)要注意租金收入的合理分解。針對(duì)與房屋租賃相關(guān)的代收費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用通過(guò)成立物業(yè)管理公司等方式而與租金分離開(kāi)來(lái)，以減輕物業(yè)管理費(fèi)部分的房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)。

篇9

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，國(guó)家通過(guò)征收土地增值稅來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，面臨眾多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國(guó)際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過(guò)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國(guó)稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。

3．經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行納稅籌劃之意義

1．有利于實(shí)現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化

納稅者通過(guò)對(duì)納稅方案的認(rèn)真對(duì)比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平的三大要素為資金、成本和利潤(rùn)。納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對(duì)單位經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能?chē)?yán)格依法辦事，促進(jìn)我國(guó)稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就是對(duì)現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時(shí)也是對(duì)政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗(yàn)，因此，納稅者的納稅籌劃點(diǎn)出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價(jià)值的信息，國(guó)家可以通過(guò)這些信息對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國(guó)稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃

1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃

（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實(shí)完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還沒(méi)有對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開(kāi)發(fā)費(fèi)用放入到開(kāi)發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的話(huà)，就可以分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴(lài)關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對(duì)于在幾個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常可以利用費(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對(duì)實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎?lái)抵銷(xiāo)增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃

根據(jù)我國(guó)財(cái)稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，代其他部門(mén)收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房?jī)r(jià)中，也可以單獨(dú)核算。如果將代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，同時(shí)被購(gòu)房者支付時(shí)，則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒(méi)有計(jì)入房?jī)r(jià)中，只是單獨(dú)收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨(dú)核算相比，并入房?jī)r(jià)核算對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有規(guī)定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計(jì)算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯只蛘邿o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所借用的金額過(guò)多，利息實(shí)際數(shù)就會(huì)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項(xiàng)目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）利用合作建房?jī)?yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無(wú)土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷(xiāo)售時(shí)納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，還提高了競(jìng)爭(zhēng)力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購(gòu)房的單位共同參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開(kāi)展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過(guò)程中，必須滿(mǎn)足一定條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過(guò)并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時(shí)，我們也可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀(guān)支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時(shí)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨(dú)核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，必然會(huì)因?yàn)榛I劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。同時(shí)，一項(xiàng)成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對(duì)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)有著重要的意義。近年來(lái)隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會(huì)上關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)此，國(guó)家和政府也出臺(tái)了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀(guān)調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實(shí)施方面，稅收征管部門(mén)必須采取有效的手段和方法來(lái)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展。

1、土地增值稅的相關(guān)知識(shí)

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

1.2征收土地增值稅的依據(jù)

土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計(jì)稅公式可以簡(jiǎn)單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額”，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價(jià)款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費(fèi)用。

第二，開(kāi)發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時(shí)所支付的成本（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），即納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)實(shí)際支付的所有成本費(fèi)用，其中主要包括征用土地時(shí)所付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，建筑工程費(fèi)用，公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的其他間接費(fèi)用。

第三，開(kāi)發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。但該費(fèi)用不按納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)水平具體計(jì)算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。

第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價(jià)，具體費(fèi)用由專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，最后以評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格為基準(zhǔn)。

第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。

第六，除此以外的其它扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。

1.3土地增值稅的特點(diǎn)

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個(gè)方面的特點(diǎn)： 第一，以轉(zhuǎn)讓對(duì)象在轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對(duì)象的全部銷(xiāo)售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項(xiàng)目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國(guó)境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得收入的單位和個(gè)人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實(shí)行超率累進(jìn)稅率的計(jì)稅方法。土地增值稅的計(jì)算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的，它是按照累進(jìn)原則進(jìn)行，實(shí)行的分級(jí)計(jì)稅方法。第四，實(shí)行按次征收的規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。

2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況

我國(guó)自從1992年啟動(dòng)房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長(zhǎng)，月投資額增幅最高達(dá)到了146.9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國(guó)家實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開(kāi)始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開(kāi)始逐步回升。但在這一段時(shí)間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂(lè)觀(guān)，而且土地增值稅自從開(kāi)始征收以來(lái)，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對(duì)。所以，在1993年至2000年期間，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策，如財(cái)政部于1995年1月27日下發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字[1995]7號(hào)），針對(duì)1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題，實(shí)行免征政策，1999年12月24日財(cái)政部又同國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字[1999]293號(hào)），將免征土地增值稅政策的期限延長(zhǎng)至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)始對(duì)土地增值稅實(shí)行清算管理。從此以后，情況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開(kāi)始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響

為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)針對(duì)這些年有關(guān)方面的問(wèn)題，相繼制定出臺(tái)了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時(shí)具有更強(qiáng)的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細(xì)致的規(guī)定。例如，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），2010年5月19日下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），進(jìn)一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時(shí)間、清算審核、收入及扣除項(xiàng)目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）精神，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)），開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號(hào)），規(guī)定從2010年7月1日起開(kāi)始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車(chē)庫(kù)等）2%，別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開(kāi)始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)、抑制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)、遏制投機(jī)者牟取暴利的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房?jī)r(jià)，控制增值率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，假如增值額沒(méi)有超過(guò)本細(xì)則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過(guò)了所扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計(jì)稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細(xì)研究每一平方米的銷(xiāo)售價(jià)格，認(rèn)真權(quán)衡其對(duì)土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價(jià)格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話(huà)，就可以通過(guò)控制適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會(huì)比較大，所以他們?cè)陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中都會(huì)通過(guò)各種手段進(jìn)行大量借款，從而會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這些借款利息費(fèi)用的扣除方法就會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算分?jǐn)偟模ǖ仨氂邢嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實(shí)來(lái)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。相反，開(kāi)發(fā)過(guò)程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費(fèi)用單獨(dú)扣除，開(kāi)發(fā)費(fèi)用就按照地價(jià)及開(kāi)發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當(dāng)?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德剩瑥亩鴮?duì)維護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生不同的費(fèi)用和相對(duì)應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項(xiàng)目對(duì)開(kāi)放商更有利也需要認(rèn)真考慮。現(xiàn)在大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)過(guò)客戶(hù)同意后，代替客戶(hù)去進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后再向客戶(hù)收取代建房屋費(fèi)用的行為。如果這樣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)方是客戶(hù)，土地使用權(quán)就還在客戶(hù)這方，其使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認(rèn)為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過(guò)程中，大多資金由客戶(hù)提供，開(kāi)發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時(shí)也可節(jié)約銷(xiāo)售時(shí)的大量費(fèi)用，從而增加較多的利潤(rùn)。所以，選擇合適的投資項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅的一個(gè)非常有效地方法。

結(jié) 語(yǔ)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來(lái)看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進(jìn)行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個(gè)重要課題。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會(huì)使企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)布局等方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而且土地增值稅也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的一項(xiàng)有效措施，發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，所以，對(duì)其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)一直在進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻(xiàn)

[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點(diǎn)撥,2007