導語：如何才能寫好一篇房地產宏觀政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產宏觀政策 綜合評價 房地產市場發展 評價

模型

1 綜述

要想評價房地產宏觀調控政策的效果，就需要對房價和房地產市場的走勢進行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產指標對房地產市場價格的波動情況進行分析比較，通過建立科學的評價指標體系，做出科學的決策。

由于房地產指標眾多，需要對各指標進行標準化處理，采取統一的量綱，然后才能進行定量計算，本文選用Z-Score法。在房地產市場發展評價指標體系中，房地產開發投資增長率/GDP增長率這個指標需要運用線性內插和外推的方法進行調整。

2 房地產宏觀調控政策效果評價的實證分析

2.1 房地產指標的標準化及調整

文章收集了大連市2001-2011年房地產市場的數據（詳見表1、表2[1]）進行綜合評價。另外，根據房地產開發投資增長率/GDP增長率指標的性質，首先運用線性內插外推方法對其進行調整；同時，該指標當期數值會對未來

期數值造成影響，還需要進行巨警調整，調整后數值見表3。

然后對各年份其他房地產指標的數據進行標準化處理。處理后的數值詳見表4、表5。

2.2 確定房地產指標權重值

借鑒文獻[2][2]用層次分析法得出的主觀權重值。用變異系數法計算出客觀權重值，然后運用組合賦權公式計算出組合權重值。各房地產指標權重值見表6。

2.3 計算房地產市場發展狀況綜合評價值

將各年份的房地產指標與對應的組合權重值相乘以后求和，就得到該年份房地產市場發展狀況綜合評價值。2001-2011年份綜合評價值見表7。

2.4 評價結果分析

根據先前表7的數據，就可以得到房地產市場發展狀況走勢圖，詳見圖1。

將房價和房地產市場發展狀況綜合評價值結合起來，建立房價――房地產市場評價模型，更有利于研究房地產宏觀調控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產市場發展狀況波動較大，在2010年達到最大，2002、2008和2011年出現回落。這是因為2002年我國大力整頓房地產市場秩序，出臺的規范性政策抑制了房地產市場的發展；2008年國務院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產生了重大影響，各大房地產企業把目光轉向了大連等二線城市，再加上邊遠地區執行政策的滯后性，導致2010年大連市房地產市場的迅猛發展；2011年，號稱“史上最嚴”政策出臺，同時大連市在其轄區內實行住房限購政策、征收房產稅政策，有效地抑制了房地產市場的發展。

3 房地產宏觀調控政策效果評價分析

基于大連市2001-2011年房價和房地產市場發展狀況模型分析的結果，再結合2001-2011年我國實施的房地產宏觀調控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產宏觀調控政策，房地產市場的發展走勢也隨之上下波動，但是房價卻一直降不下來。我們可以這樣認為，房價的高低是對我國房地產宏觀調控政策效果的最直觀的評價，房價居高不下，說明我國的房地產宏觀調控政策沒有達到預期效果，這是因為我國房地產調控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產市場的調控行政干預較為嚴重，類似限購、限貸、限價，這些在短期內調整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產市場的調控應以經濟手段為主，同時還要重點實施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財政政策實現有效結合，保障房地產市場的持續健康發展，促使房價回歸合理。

參考文獻：

[1]2001-2011大連市統計公報，http：///.

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[關鍵詞] 當前宏觀經濟 經濟周期 房地產

我國房地產從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調控抑制房地產的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產經濟周期與宏觀經濟波動的關系日益緊密。

因此,進一步研究我國房地產經濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產價格波動對宏觀經濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應如何進行宏觀調控,具有一定的現實意義與理論價值。

一、20世紀90年代以來中國宏觀經濟調控的階段分析

20世紀90年代以來,中國宏觀經濟出現了三次較大起伏,隨之經歷了三次時間集中、規模和力度較大的宏觀調控,這三輪宏觀調控都比較主動地采用了間接的經濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調控

針對1992年的經濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內需為主的擴張性宏觀調控

針對1997年經濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調控

針對2003年經濟運行中又出現的一些新的不穩定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當前中國宏觀經濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經濟周期的上升階段,并且經歷了持續六年的經濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經濟持續快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達到4.8%。進入2008年,CPI進一步創新高,由農產品和食品引發的價格上漲,逐漸向其他商品和生產資料領域擴散,以致許多學者作出這樣的判斷:中國存在著由結構性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風險。

2.投資增長持續偏快,推動中國經濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產投資增長速度分別達到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經濟走出蕭條實現持續增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經濟走向過熱。

3.信貸規模擴張,流動性過剩問題突出

與經濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態。

4.房地產和資產價格上漲孕育了巨大的經濟泡沫與經濟風險

房地產與股票價格膨脹產生的偏離經濟基本面的資產泡沫,導致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應量,吹大了資產泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產泡沫崩潰后經濟劇烈收縮重組的巨大風險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿易保護主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產市場等。這些都對經濟過熱和結構失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經濟風險對中國宏觀經濟運行的不利影響逐步顯現

除了國際原油、農產品價格持續走高推動國內生產成本和物價上漲外,2007年3月美國發生的次貸危機逐步拉開了美國經濟衰退的序幕。國際經濟環境惡化不僅對中國未來的出口貿易產生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經濟所采取的擴張性宏觀經濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經濟政策的逆周期調節效應。

三、我國房地產經濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經濟發展波動性以及房地產業內在的多種經濟因素的影響,房地產業的發展呈現出周期性的特征。從第一次經濟危機開始,到第二次經濟危機爆發之間,定義為一個經濟周期。每個經濟周期都會經歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。

1.我國房地產經濟周期的波動

我國房地產業發展經歷了一個從萌芽起步到不斷發展壯大的過程,這個增長過程不是平穩的而是波動性的,發展至今,大致經歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發現中國房地產周期的表現形式在發生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少?？梢耘袛?未來中國房地產周期除了延續這一趨勢外,還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規律性。中國房地產業的發展是改革開放和市場經濟發展的產物,尤其是住房制度體制改革推動的結果。

從20世紀80年代初開始,我國房地產業發展已經經歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產業的快速發展引發了不少經濟和社會問題,出于對房地產發展過熱的擔心,國家為此出臺了一系列宏觀調控政策。房地產業發展中出現的過熱現象,實際是其發展周期波動規律的表現。研究導致房地產周期波動的原因及政府應采取的宏觀調控措施,對于房地產業可持續發展意義重大。

2.影響房地產周期波動的因素

分為內生因素和外生因素,內生因素在本質上決定著房地產周期波動的周期性和持續性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時,房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。只有房地產供給和需求在總量和結構同時平衡的情況下,房地產經濟才能持續快速發展;供求總量和結構任何一方面出現嚴重失衡,房地產經濟就需要進行調整,繼而引發房地產經濟的波動。

房地產投資。進行房地產投資決策時,房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮,對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素。指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素,在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經濟與技術因素。房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關,宏觀經濟增長率越高,房地產業發展速度越快;在經濟發展的不同階段,房地產業的發展水平有所區別。此外,技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊,影響房地產周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災害,戰爭、等社會突發因素,以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續很長時間。

3.對我國房地產業宏觀調控的建議

目前關于我國房地產業發展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經過熱。筆者認為這兩種觀點都有失偏頗,房地產業發展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進程還遠遠沒有結束,房地產業在發展過程中周期性波動是很自然的經濟現象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產業進行宏觀調控,防止房地產業出現大幅度波動。

(1)在加強周期性規律研究的基礎上,正確判斷房地產業發展周期所處階段。在現實經濟生活中,一般可以通過房地產投資量的增減、產業增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標來分析和衡量房地產業的周期波動,評判房地產業發展周期所處階段。為此,應加強房地產周期的研究,積累經驗,建立房地產周期運行的監控指標體系,為正確評判房地產業發展周期所處階段提供科學的依據。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當前,房地產業在我國經濟發展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產市場的活躍,擴大內需就會缺少活力,經濟發展也將缺少動力。因此,宏觀調控政策首先要立足于保持房地產業的健康發展。一方面,根據國民經濟的發展狀況,力求與之相適應,防止房地產業過熱或過冷;另一方面,也要充分發揮房地產業的新經濟增長點作用,積極促進國民經濟的發展,延緩周期波動,縮小波幅,實現可持續發展。

(3)要處理好我國各地房地產業發展周期的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾。我國各個地區經濟發展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產業發展程度不一,且房地產業具有明顯的區域性特點,這就決定了房地產周期既有全國性的周期,也有各地的發展周期。因此,房地產宏觀調控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執行。宏觀調控政策更應是指導性政策,由各個地方結合本地實際情況參照實行,用科學的發展觀去調控我國的房地產市場。

參考文獻:

[1]牛鳳瑞:中國宏觀經濟形勢與房地產業的發展[J].經濟縱橫,2008(3)

[2]陳秀梅 韓和林 趙元兵:我國房地產價格波動對經濟的影響分析―兼論我國房地產宏觀調控[J].價格理論與實踐,2009(1)

[3]田成詩. 我國房地產價格與宏觀經濟景氣關系實證分析[J]. 價格理論與實踐,2009(7)

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（一）保證房地產企業的健康發展房地產企業效益的高低，往往取決于營銷策略是否到位，在國家的宏觀調控下，房地產行業暫時失去了政策優勢，只有依靠自身的力量來維持企業的發展。為了擴大客源，就要轉變以往單一的營銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進行考慮，在營銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購房幾率，從而盤活企業資金，促使房地產企業向健康方向發展。

（二）保證國家經濟順利運行房地產作為高利潤企業，對國家的經濟發展做出過重要的貢獻，但是如果任其發展，不采取相應的措施加以限制，則會導致無序發展，尤其是在經濟泡沫跡象初現的當前，更應該對房地產行業通過宏觀調控的手段加以規范，防止其滑入深淵。因此，房地產行業應該在營銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創新營銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產行業的健康發展，就為國家經濟的健康發展打下了堅實的基礎。

二、宏觀調控下的房地產營銷策略

（一）大打質量牌顧客對住房是一種剛性需求，因此注重房子的質量問題。在宏觀調控的情況下，保證住房的質量，能在相當大的程度上吸引顧客的目光，對質量的營銷是要貫徹到各個方面的：第一，房地產商在開發的過程中要注意質量把關，用合格的原材料，不能因貪圖利潤而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設過程中要本著負責任的態度，不偷工減料，按質按量完成工程。第三，售樓人員在營銷過程中要突出住房質量好的優點，向客戶耐心解釋，形成示范效應，提升企業的形象。

（二）形成營銷團體目前，各房地產公司各自為政，在價格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個房地產行業的穩定。因此，為了最大限度滿足各房地產公司的利益，而又不影響整個行業的發展，可以組成房地產營銷團體，把不同的公司聯合起來。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎上制定出價格段，穩定房價。在沒有競爭關系的房地產公司之間，可以進行樓盤代售，加強不同公司之間的合作，提升房地產行業的整體形象。

（三）多開發出不同類型的住房對于房地產公司來說，單一開發某一種住房不利于形成綜合優勢。面對不同客戶的需求，公司可以開發不同類型的住房，如：商品房、經濟適用房、廉租房等，能夠使公司業務廣泛化，增強整體實力。在務工人員較多的城市，公司可以多開發小戶型住房，滿足務工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營銷策略，因此，公司要對市場需求進行細致分析，及時推出不同的住房類別，延伸自己的業務觸角。

（四）重視網絡營銷在互聯網時代，人們每天都從網絡上獲取大量的信息，作為房地產營銷，也應該重視網絡營銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應該廣泛選擇網絡形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網友聚集的地方，都可以進行信息。第二，要及時更新信息，包括公司近期的優惠服務、新樓盤的開售等，都要進行滾動更新，加強人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營銷隊伍，要有足夠的耐心、較強的計算機水平等，將營銷工作各個方面都做到位。

（五）積極尋找目標客戶對于房地產營銷而言，沒有客戶就沒有利潤，客戶的開發是營銷的一個重要方面。在建房之前，要對所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進行實地調研，鎖定相應的目標客戶，高檔住房適宜于建在商業中心或環境優美的郊區，中檔住房適宜建在城市邊緣地區等。只有在充分調研的基礎上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時能制定出有針對性的營銷策略。

（六）打造誠信品牌對于任何企業而言，誠信是最好的招牌，作為房地產企業，更應該以誠信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€方面努力：第一，營銷廣告要名副其實，不要將豆腐渣工程包裝成質量上乘的高檔住房，要實事求是，這就要求住房質量過關，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務，可以讓客戶免費試住一定時間，若試住過后滿意再簽訂售樓協議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網絡上不虛假消息，及時對其它惡意中傷的虛假消息進行澄清，防止客戶受騙。企業誠信辦事一方面可以讓客戶享受實惠，在優質服務中買到心儀的住房，另一方面誠信也成為了企業的長期名片，帶來良好的社會效應。

三、結語

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論文關鍵詞：政府，房地產，宏觀調控，政策

 

一、引言

隨著國民經濟的快速發展，房地產已成為我國經濟的支柱產業和新的經濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產市場也出現了過熱的現象。具體表現為：價格的不合理持續上漲；市場運作不規范；房地產有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來抑制或者糾正房地產市場發展過熱的現狀。

政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產市場的主要調控政策匯總：

我國房地產市場的調控政策

 

時間段

調控政策

1998-2002年

發展是主旋律

2003-2005年2月

調控住房供給總量

2004年

調高資本金比例、經濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調控住房結構

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

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【關鍵詞】寵觀調控；房地產企業；發展

通過宏觀規范市場，有助于為房地產開發企業創造一個公平的市場競爭環境。調控措施帶來的資金壓力，特別是中小企業瀕臨困境，將迫使一些開發企業轉變開發方向和開發計劃。同時，調控勢必把更多的投機性開發商逐出市場，企業將回歸理性和本分。因此，調控措施有助于促進企業的優勝劣汰，而生存下來的，必將是優質企業，其抗風險的能力也將大為提高。

一、宏觀調控對房地產企業的影響分析

（1）直接影響。直接影響是指國家的宏觀調控政策對房地產企業直接造成的影響。首先，從房地產企業的生產來看，國家通過不同的政策組合來影響房地產企業的生產行為，國土資源部、住房和城市建設部就聯合下發了相關文件，通過調整用地供給結構來影響房地產企業拿地。此外，國家還通過嚴格房地產企業上市融資等政策來影響企業的生產。其次，從銷售來看，國家通過調節市場消費能力等方式來影響市場購買力，并進而影響房地產銷售。

（2）間接影響。間接影響主要是通過影響地方政府、房地產企業本身、消費者對未來的預期，并進而影響其當期行為來影響房地產企業。首先，對于地方政府而言，在預期國家房地產調控會日趨嚴格的條件下，地方政府可能會積極的跟進國家政策，并積極的制定地方性的制度條例。其次，對于房地產企業本身而言，若預期未來政策會較為寬松，則企業會采取延緩建設速度、對外舉債等方式來渡過調控期，反之，若預期未來政策會相對緊縮，則必須調整發展戰略。再次，對于消費者而言，如果預期未來政策會相對寬松，產品價格會上漲，他們更多的會選擇當期購房，反之，如果預期未來達到緊縮性政策會導致價格下跌，則更多的可能選擇未來購房。

二、房地產開發企業面臨的機遇和挑戰

（1）由于市場的不穩定，房地產開發企業不得不理智地采取慎重態度，在土地與資本為房地產開發兩個缺一不可的支柱下，房地產開發企業也不得不勒緊腰帶來對付缺錢的日子。在房地產開發企業面對資金鏈困局的時候，其他相關行業也不再“扮演”以往“雪中送炭”的角色。在房地產行業火爆時，建筑工程企業與材料供應商大多是追著開發企業，其中，付款方式寬松，往往項目完成50%也只需支付10%左右工程款。而近年以來，建筑公司大多要求支付30%以上工程款，而且材料供應大多要求現金提貨。綜合以上情況，宏觀調控帶來的挑戰主要有兩個方面：首先是一些開發企業面臨土地存量不足“無米下鍋”的窘境；其次是房地產信貸政策的趨緊，增加了企業資金壓力。

（2）種種跡象表明，房地產市場已到轉型期。房地產開發企業已經普遍意識到了房地產行業的“金融屬性”，未來金融產品化，企業規?；?，產品復合化、專業化等房地產行業的縱深化發展趨勢將更明顯，開發商更需要完善自己的財務戰略，特別是在融資籌劃上。這也給房地產開發企業的發展帶來了機遇：從相關政策的效應看，土地通過招標、拍賣、掛牌等方式進行出讓，可使那些沒有資金、沒有經驗、只靠關系拿“一手地”的開發商逐漸淡出市場，而有實力、有競爭力的企業能夠更加合理地獲得土地，得到更好的發展。同時，開發商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發，縮短了開發周期，簡化了開發程序和環節，從而降低了開發風險，“招拍掛”出讓制度提高了市場準入門檻，房地產開發業將進入資本實力和品牌競爭的時代。

三、正確面對宏觀調控的市場大背景

（1）房地產的升溫直接引發房地產價格的上漲過快，投資過熱等問題，多數地區基本還是呈現持續健康的發展態勢。

（2）房地產業中的貸款過多。房地產業融資單一，并且過于的依賴銀行貸款。銀行一般都采用實物抵押，這樣的貸款一般都是非常安全的，因此增加了貸款額度，在此類情況下，銀行貸款中的余額大概在30%以上就都會流向房地產領域。房價的上漲直接會導致金融風險的增加，甚至造成金融風暴。近些年來，居民們收入增加，但是投資渠道確很少，為了讓投資風險降低，很多人都選擇了房地產市場，導致房地產市場虛假繁榮。由于投資力量和竣工工程面積的增加，同期商品房屋增長明顯高于銷售的增長，造成空置，閑置，面積大幅度增加，已經突破了我國空置房屋的警戒線。

（3）如何正確看待房地產業的利潤。如果房地產市場處于平衡狀態的話，房地產的資金利潤率跟一般的社會平均利潤率等同。更重要的是房地產也的投資力度大，周期也比較長，環節也較為繁瑣，風險相當高，在正常的操作過程中，房地產行業的利潤高點也是正常的。房地產暴利期基本已經過去了，平均利潤時代已經到來，根據自身的情況來考慮資金的流向，從企業自身來認真的對市場進行研究，給出一個詳細的定位，正確的鎖定目標，合理的安排投資規模，在當前的房地產市場中不可盲目做大，這些都是應對調控政策的策略，認真針對接受政府的指導，看清市場導向，適應中低檔人群，多開發一些中低價位的住房。

四、如何宏觀地使房地產企業的和諧發展

（1）如今的房地產市場發展已經充分表明，公共政策逐步與市場供應伙同需求因素之外的另一個重要因素，政府的管制新開項目，要求對城市改造，環境的保護，土地的開發和利用的多方面影響，盡量對低收入階層提供住房的安全保障，對城市基層建設發展承擔非常關鍵的作用。

（2）無論是銀行對貸款提升利率，還是提高消費住房貸款利率的提升，都是針對住房需求的，住房的價格是供需關系產生的結果。調高房價要高度關注地產市場在供求中的變化，尤其要注意房價的變化，包括房屋預售的價格，二手房交易價格跟租賃金之間的變化，很多國家的房價過高就是因為偏離租金與房介的過度偏離。我過在一些地方也成立一系列的租售在內的用來監控預警指標。及時準確的對外供求信息，以實現供求的基本平衡，使之供求合理化，避免讓房價進入漲價，漲價的惡性循環中，銀行也可以按照不同的購房需求來實行不同的貸款利率。

（3）創新產品，加強服務。個人需求跟單位需求都是由個人條件和經濟狀況來定的，對房地產宅具的需求層次有很大的不同，也跟人們生活水平提高，消費觀念的改變有一定關系，因此要想適應不同層次人群的需求，就要房地產企業不斷的推出新的產品，新的創意，新形態，新觀念不同層次的房產來滿足市場的需求。

（4）目前，中國城市化進程中的居民對住房的需求，也越來越嚴格，從構造到外觀都有著不同要求，宏觀調控的政策立足于房地產支柱產業的領導地位，利用房地產循環的運動規律，由此確定了以下幾個重點：

1.管理和控制國家的土地資源，調整土地的使用，加強用途的管制，調節土地使用的投放量。2.以環境為重點，質量為中心，對房地產過程進行監控。3.強需求人群對房屋的使用或投資方面的流通管理。4.權的管理，加強對房地產的持有管理。5.加強企業的透明度，推行房地產業的透明化，強化信息的披露制度。6.重視房地產的創新，根據房地產發展的趨勢，逐步探索房地產業證券化。綜上所述，我國房地產價格的飛速上漲，有客觀上的原因也有很多人為的因素存在，房價的漲幅已經遠遠超出其他物價的漲幅指數，宏觀調控房價已經成為政府思考的問題了。但控制房價并非朝夕之舉，房地產市場理應隨著國家的宏觀調控而健康成長，房產企業前景必將一片光明。

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（一）理論構想

根據理論分析可知，當宏觀調控政策趨緊時，貨幣供應量M2的增量會相對減少，房地產企業通過貸款這個渠道進行融資的方式會受阻，所以房地產企業會相對減少使用貸款融資方式的規模，轉而擴大企業自籌資金和其他資金的規模，選擇其他融資方式，拓寬融資渠道；當宏觀調控政策寬松時，貨幣供應量M2的增量會增長，金融機構的信貸規模會明顯擴大，房地產企業的融資資金來源中，國內貸款也會相對增多，企業會傾向于貸款融資的方式。因為在目前我國房地產企業的主要融資方式中，上市融資、房地產信托投資基金等融資方式要用數據來進行實證分析宏觀調控變化對其的影響比較困難，所以在實證部分，根據房地產企業的資金來源：國內貸款、自籌資金、利用外資、其他資金來源，來有針對性的分析宏觀政策調整時我國房地產企業資金來源以及融資方式的變化。

（二）變量和數據

根據中國統計年鑒和中國人民銀行網站選取1999年至2013年廣義貨幣M2供應量的同比增長量以及房地產企業開發國內貸款同比增長量的數據以及1998年至2013年國內貸款占本年實際到位資金比例以及自籌資金占本年實際到位資金比例的數據建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1軟件對房地產企業國內貸款相對增量（GNDK）和廣義貨幣供應量M2增量之間的關系進行回歸分析，可以初步建立線性回歸模型。

（四）實證結果

由模型分析可得，當廣義貨幣供應量M2增量增加即宏觀政策寬松時，房地產企業開發國內貸款增量隨之增加，表示房地產企業采用貸款融資的方式較多；反之，當廣義貨幣M2增量減少就是加強宏觀調控時，房地產企業的國內貸款增量隨之減少，房地產企業選擇其他融資渠道和方式進行融資。當房地產企業國內貸款占本年實際到位資金比重增加時，其自籌資金占比會減少，當房地產企業國內貸款占比減少時，其自籌資金占本年實際到位資金比例增加。也即，當宏觀政策寬松時，房地產業會傾向于利用貸款進行融資，而減少自籌資金的比重；當宏觀調控趨緊時，房地產企業利用貸款進行融資的行為就會相對減少，減少間接融資，轉而增加自籌資金的比重，拓寬融資渠道，選擇其他直接融資的融資方式。

二、宏觀政策變遷對房地產企業融資方式影響的進一步分析

利用模型通過廣義貨幣供應量M2增量的變化代表宏觀調控的變化來分析了房地產企業融資方式的變化，為了對宏觀調控變化與房地產企業融資方式的變化做進一步的分析，在這一部分，利用存款準備金率和M2增量的變化來說明宏觀調控的變化，綜合房地產企業資金來源來研究。國內貸款的增長率也明顯上升，自籌資金的增長率明顯下降。第二，之后繼續加強宏觀調控，從2010年開始又逐步上調存款準備金率，M2的增長率顯著下降，信貸規模收縮，房企國內貸款的增長率也顯著下降，自籌資金的增長率也有了明顯的上升。

三、結論

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近期市場走勢和宏觀政策撲朔迷離，在接受記者采訪時，上投摩根投資部副總監、行業輪動基金經理許運凱表示，短期內市場將步入震蕩筑底階段，宏觀政策也將進入觀察期。

政策效果正在顯現

對于未來市場的走勢，許運凱說目前“分歧巨大”，而他個人認為，年初以來的一系列調控手段，包括貨幣政策、產業政策、信貸政策等都取得了較為明顯的效果，宏觀政策應當是進入了一個觀察期，市場未來3個月可能處于震蕩筑底階段。

許運凱認為，短期加息的可能性相對較小，“從貨幣政策來看，2010年的貨幣政策應當說是比較提前的。在CPI數據還沒有超過3％的時候，央行就已經提高了存款準備金率。從目前的經濟運行狀態來看，GDP已在第一季度見頂，CPI高點極有可能出現在5月份。今后的數據將環比向下。另外，市場的流動性并不像大家想象的那么泛濫，如果考慮到人民幣升值對實體經濟的壓力，加息在短期內將是一個小概率事件”。

“從已經出臺的房地產調控手段來看，2010年房地產調控的力度遠遠大于2007、2008年。房地產調控的影響基本與以往一樣，首先是資本市場反應，市場預期房價會下跌20％～30％，造成房地產股大幅下調；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地產價格回落”，許運凱認為，今年房產價格回落的速度會比較慢，而房產稅可能短期不會出臺。

他說：“受房地產調控影響第二大的行業是銀行。另外，銀監會正在進行地方融資平臺的清理和摸底工作，這對銀行有一定影響。考慮到銀行業和房地產業在宏觀經濟中的地位和作用，政府將保留一個政策觀察期來評估宏觀調控的效果。”

信貸政策方面，許運凱表示，從掌握的情況來看，5月份新增貸款比4月份進一步回落，調控效果非常明顯。

震蕩筑底　下有支撐

許運凱認為，市場已進入震蕩筑底階段。國際市場方面，歐洲債務危機繼續惡化的可能性很低，而國內經濟運行過熱的擔憂有所緩解。同時，企業盈利和估值比較合理。他說：“2010年～季度，上市公司凈利潤同比增長超過40％，現在滬深300的估值不過是15-16倍市盈率，這在中國證券史上是比較低的水平。從行業來看，房地產股今年的盈利下調空間不是很大，銀行今年凈利潤增長25％左右也是有保障的。”

他認為，值得關注的是一些正面因素，“政府出臺的兩項措施給市場以信心：一是最近政府推出的700萬保障性住房建設工程。此舉將對沖房地產市場調整所帶來的負面影響，這個負面影響不僅是對房地產本身，而且對固定資產投資，特別是與房地產相關聯的產業鏈(包括鋼鐵、建材、家電、機械，一部分有色金屬)都有影響。另一個是醫改。衛生部已經和各地方政府簽了協議。全國正進入老齡化時代，醫改是老百姓開支較大、較擔心的。保障性住房和醫改恰好給市場提供了很好的熱點”。

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2009年底開始陸續出臺的房地產調控政策，直接目的是為了抑制房價的快速上漲，但是，由于房地產業在整個宏觀經濟中占據重要的地位，如果單純從產業政策的角度看待這一調控，恐怕未必能夠完全把握未來政策走勢的完整脈絡。次貸危機已經提示全世界，房地產行業的政策應當作為宏觀經濟政策中除了貨幣政策、財政政策之外的又一個重要指標和杠桿，而這在中國過往的宏觀政策中其實早已有所體現，因此，將房地產調控政策的出臺看作中國宏觀調控政策的一部分，會更容易把握未來的政策走向。

表面上看，近來房地產調控政策出臺的時機，選在房價飛漲、投機氣氛開始濃厚之際，其背景是民間對高房價的抵觸情緒上升、高房價對未購房者“居者有其屋”理想的沖擊有可能造成社會不穩定因素。但深究起來，這次調控不論時機還是力度選擇，其實都脫離不了宏觀經濟形勢變化的大背景。

本輪房價的飛漲始于2009年中。當時，房地產市場執行的是偏寬松的政策，這是由于經濟復蘇的基礎尚未穩固，房地產行業還背負著帶動中國經濟走出蕭條的重任，適度的過熱正是政策所要催化的結果之一。到了2009年底，中國經濟的復蘇已經相當可靠，甚至由于流動性旺盛，已初現局部過熱的苗頭。從這個角度看，對房市的調控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出中的一步棋，而絕非對房地產市場的急剎車。從政策節奏上看，中國已經開始提高準備金率，也證明刺激政策處于逐步退出之中。

事實上，此次房地產調控的力度并不是很大，絕非2007年下半年到2008年底的調控那樣從供給和需求兩方面下猛藥。其原因在于，當時的大背景是宏觀經濟明顯過熱，地產作為重要的龍頭產業，自然首當其沖受到抑制，加之高房價引起的諸多社會矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是對開發商融資的嚴格控制，結合近乎窒息的需求方，最終使得房價大幅走低。然而，在當前的局勢下，這一情形重現的概率幾乎不存在，政策不可能讓房地產業陷入蕭條，從而拖累整體的經濟增長。因此總體來看，目前對房地產市場不宜過度悲觀，畢竟政策還處于早期的微調階段，而且長遠看，越早微調，越有利于房地產市場的持續健康發展。此次調控最有可能的結果，是飛漲的房價得以抑制，伴以交易量適度下降。

房地產政策之所以不同于其他行業，主要與其行業特點有關。首先，房地產業一般杠桿率較高，占用的資金總量龐大，所以，房價波動對于流動性有舉足輕重的影響，房價上升可以創造出巨大的流動性，下跌則可能給一個高杠桿的金融體系帶來危機。次債危機之所以震倒全球金融體系，就在于地產杠桿加上各種金融衍生品杠桿所產生的多米諾骨牌效應。其次，房地產及其上下游產業產值占GDP的比例接近20%，調控這一產業，對總需求的影響就足以對整個經濟增長產生強大的輻射作用。再次，房地產具有金融屬性，房地產投資的變化會對資金的流動產生巨大影響。最后，中國經濟正處在調整結構的關鍵時刻，出口作為經濟增長的三駕馬車之一，未來很難再起到支柱作用，在調結構初現成果以前，如果盲目過度調控地產行業，很可能會間接給經濟調整造成困難。因此，如果單從微觀的行業角度看，很難猜測還會出臺哪些調控政策、政策要執行到什么程度，但是，一旦將房地產政策與宏觀經濟政策相結合來看，就可以判斷，這次調控不會對房地產業造成巨大的打擊。

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一、加強房地產風險控制的重要意義

房地產開發資金投入大，運作周期長，涉及環節多，市場風險大，因此，房地產開發企業應充分認識到房地產風險控制的重要意義，努力控制和規避各種市場風險，謀求企業合理的經濟效益。

房地產是一個涉及面廣、關聯度高、綜合性很強的行業，對國民經濟具有較強的拉動作用，一個時期以來，為國民經濟的高速發展和國內生產總值的持續增長做出了積極的貢獻，已發展成為國民經濟的重要支柱產業之一。同時，房地產業也作為一個朝陽產業受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產業一旦出現風險或波動，將會很快影響到其他行業，給金融、建材、建筑施工等其他行業的發展帶來沖擊和影響，最終會影響整個國民經濟運行體系的穩定發展，因此，房地產行業的風險控制從宏觀上看，它是促進國民經濟健康發展、維護經濟高速增長的首要前提。

二、我國房地產開發風險的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步完善和國家一系列宏觀經濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。

房地產投資經濟風險是指一系列與經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善，房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使人們收入增加，實際購買能力提高，特點是隨著城鎮化建設步伐的加快，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入，都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技進步的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，國家對房地產市場的調控力度不斷加大，實際上是增加了那些企業規模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產投資商的政策風險，進一步促進了房地產業的整合和洗牌。

三、房地產企業加強風險控制的策略

房地產開發企業應著力加強對市場的研究，采取靈活的經營策略，努力控制各種風險。

1.提高風險控制的能力

房地產開發企業應首先提高自身的能力建設，只有自身能力提高了，才能從根本上規避可能發生的風險。一是要加強對國家宏觀政策的把握，提高政策運用能力。做為一個涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關的行來，房地產企業應加強對國家宏觀政策及地方法規的研究，提高政策的運用能力，把握主動性、減少盲目性，增強對市場的靈敏度和快速反應能力。二是要提高從業人員的執業水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強從業人員的執業水平，打造一支團結高效、充滿活力與競爭力的管理團隊。尤其是房地產作為一個特殊的行業，要求企業的決策層要有較高的綜合素質，能在較短的時間內完成決策的全過程。

2.進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。

3.在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目

房地產投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進行滾動開發

房地產投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券，籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質量，縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率，減少經營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。

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關鍵詞：房地產市場；房地產經濟波動；對策

住房已經是人們生活不可缺少的物質保障,在市場經濟背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項福利,而是由市場通過價值規律來支配,隨著我國經濟體制改革的不斷深入，房地產經濟得到了迅速的發展. 房地產經濟在國民經濟發展中地位日益重要，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一.房地產經濟波動就是房地產經濟總盤圍繞其長期發展趨勢而上下振蕩形成的經濟運行狀態.房地產經濟波動包括了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率(國民生產總值、國內生產總值、國民收入等宏觀經濟變量中房地產業的產出水平)的變動，房地產消費水平、房地產業的就業水平、房地產價格水平以及房地產業結構等的變動.根據研究對象的需要，對房地產經濟波動的劃分以房地產經濟波動的形成機制、持續時間以及表現特征為依據.

1 房地產經濟波動的影響因素

影響房地產經濟周期波動的因素有許多種，大體上可分為內生因素和外生因素兩大類.所謂內生因素是指房地產經濟體系本身的因素，對房地產經濟活動起內部傳導作用.所謂外生因素，是指房地產經濟體系以外的，對房地產經濟產生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內生因素而起作用，房地產經濟周期波動是內生因素與外生因素共同作用的結果.

1.1 房地產經濟波動的外生因素

1.1.1 經濟因素.包括直接影響房地產開發活動的宏觀經濟因素和相關因素，如宏觀經濟因素對房地產的影響和其他相關產業對房地產的影響等.宏觀經濟對房地產經濟周期波動的影響主要是通過經濟變量，經濟參數來完成，而宏觀經濟變量和參數主要有經濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產業結構特征，銀行利率等.

1.1.2 社會發展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質的提高，住房消費的觀念和行為將會對房地產產生重要的影響，從而，引發對住房的價值需求、功能需求以及對社區和社區環境的需求，這將影響房地產的市場和需求空間.

1.1.3 城市發展因素.城市化的進程將極大地加劇對城市基礎設施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運輸業的發展，而這些因素，又進一步對地價上漲和房地產業的發展產生強烈的持久作用，進而影響各類房地產經濟周期波動.

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、產業政策、經濟體制和經濟制度改革、政府以及區域發展政策等，這是政府對房地產市場實行宏觀調控時所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產業發展的各個方面對房地產市場進行調控，從而，影響房地產經濟周期波動.

1.1.5 房地產業的隨機因素.這包括戰爭、、地震、自然災害、社會突發因素等的影響.

1.2房地產經濟波動的內生因素

1.2.1房地產市場供給和需求的矛盾是房地產經濟波動的內在原因.房地產供給與需求是市場中經常變動的因素.房地產投入的快速增長要求廣大消費者需求的跟進與支撐，否則不可避免地要進入下行區間.房地產供給總量由于受技術、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發生擴張或收縮的運行.同時，房地產需求總量也由于受種種因素的影響而發生變化，再加上房地產供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產供給總量與需求總盆平衡是暫時的，不平衡是經常的，房地產經濟就要進行調整，因此房地產供求關系的變化，必然會引起房地產經濟的波動.

1.2.2 在房地產經濟活動中，房地產投資是影響房地產業發展的重要因素.房地產投資的波動，常常被人們看作是影響房地產經濟波動的引擎.從理論上說，房地產投資的增加，將會引起房地產業的擴張，房地產市場進人繁榮階段;投資下降，則會使房地產業出現蕭條.房地產投資的變動與房地產經濟周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產投資波動比房地產經濟周期的波動往往更為活躍一些.

1.2.3房地產收益率也是一個重要的內生因素.收益率就是房地產開發獲取的凈收益與房地產的投資額的比率，即投資回報率.一般說來，當房地產開發商的預期收益率不斷提高時，開發商會增加投資和擴大開發規模;當預期收益率不斷下降時，開發商的投資行為就會變得較為謹慎.因此，收益率的大小是開發商最為關心的問題之一.

2房地產經濟對國民經濟及相關產業的影響

2.1 房地產業在國民經濟發展中的主要作用

房地產業對拉動GDP 增長的貢獻. 房地產投資開發對國民經濟增長的貢獻包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產開發投資對 GDP 增長的直接貢獻；第二，房地產開發投資通過關聯產業帶動 GDP 增長的間接貢獻；第三，房地產開發投資通過拉動消費對GDP 增長的引致消費貢獻.房地產業對 GDP 增長的貢獻可以用貢獻率來表示.計算方法是：貢獻率（%）=（某因素貢獻量 / 總貢獻量）×100%.利用房地產業每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產業對國民經濟總量增長的貢獻率.當前，房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率達到了 1/5，由于其產業關聯度高，所以保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展具有重要意義.

2.2 房地產業發展對其他關聯產業的影響

在國民經濟運行過程中，各產業之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經濟聯系，這種經濟聯系也被稱為產業關聯.房地產業作為支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產業的產業鏈長、關聯度大，其基礎性地位決定了它對其他產業影響的廣泛性.房地產業的發展能夠帶動建筑、建材、冶金等 50 多個物質生產部門 20 多個大類近2000 種產品的發展.

3 政府對房地產經濟波動的控管對策

3.1 對因國民經濟波動而形成的房地產經濟波動的調控

宏觀調控措施應該與整個國民經濟的宏觀政策相協調一致，并服從國家的總體經濟政策.當房地產業的超前發展已超過整個國家經濟承受能力，給其它行業帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經濟的健康發展，此時必須采取宏觀調控政策擠去房地產經濟中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產經濟波動的調控

在房地產市場上，供需不平衡是經常的，供需平衡是暫時的.因此，對房地產市場進行宏觀調控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協調，這時就會爆發房地產經濟危機以強制性達到供需平衡，帶來的后果是房地產業元氣大傷，必須經歷很長時間才能恢復市場的正常運轉.為了避免這種情況，搖要在房地產市場供需矛盾發生時根據矛盾的不同性質及時加以化解.

3.3對因宏觀政策變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于正確的宏觀經濟政策，即使暫時抑制了房地產經濟的發展，造成房地產經濟水平的下滑，也應該堅持執行，因為它保障了房地產經濟長遠、健康的持續發展.對于不當的或失控狀態下的宏觀經濟政策，應采取措施及時制止和糾正.另外，國家對房地產市場的宏觀政策應盡最保持穩定性，避免重大經濟決策的突然變化，這樣有利于房地產企業制訂長期發展戰略，減少企業決策的盲目性、短期性和投機性.

3.4 對因房地產價格變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于房地產價格變化引起的房地產經濟波動，國家應正確分析、區別對待，國家對房地產價格有責任進行調控，并不意味著對房地產價格進行管制.對于房地產市場價格在正常范圍內的變動，國家不應加以干預.事實上，一定的價格波動有利于促進市場競爭，促使企業改善經營管理，提高企業的效率和經濟效益.另一方面，如果房地產市場上地價和物業價格嚴重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調控.特別是地價，是物業價格的重要構成部分，是房地產市場的核心.地價偏低，會造成國有權益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價偏高，會影響房價上升，限制普通消費者對住宅的消費需求，還會帶動相關產業價格上升，增加國民經濟通貨膨脹壓力.因此，將房地產價格控制在一個合理范圍內有利于房地產經濟平穩發展.

參考文獻：

〔l〕王全民.房地產經濟學[M].東北財經大學出版社.