導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇無(wú)效合同論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

其中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標(biāo)的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

房屋租賃合同的標(biāo)的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,以及當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實(shí)踐操作,對(duì)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問(wèn)題中也對(duì)此不做區(qū)分。而一個(gè)例外是依照國(guó)家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來(lái)處理,有學(xué)者認(rèn)為限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,價(jià)格低,政策性針對(duì)性強(qiáng),行政干預(yù)明顯,有其特殊規(guī)定,因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。

房屋租賃合同是合同的一種,其效力問(wèn)題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定,但作為不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的典型代表,其標(biāo)的物具有特殊性,在實(shí)踐操作中情況復(fù)雜,因此關(guān)于其效力認(rèn)定也存在需要探討的特殊問(wèn)題。

房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷(xiāo)的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無(wú)效問(wèn)題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對(duì)房屋租賃合同無(wú)效認(rèn)定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外,關(guān)于房屋租賃的登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響問(wèn)題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢(shì)上看,登記備案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進(jìn)一步重視。

下面,我將對(duì)房屋租賃合同效力的特殊問(wèn)題進(jìn)行探討,而對(duì)于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。

《合同法》中對(duì)合同的無(wú)效情形作了概括性的規(guī)定。《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進(jìn)一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無(wú)效的特殊特殊情況。據(jù)此,可將在實(shí)踐中被認(rèn)定為房屋租賃合同無(wú)效的情形總結(jié)為以下幾種:

根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,建筑物在建造之前,建設(shè)單位和個(gè)人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的的屋租賃合同無(wú)效。

篇2

【關(guān)鍵詞】校車(chē)服務(wù)；服務(wù)合同；法律問(wèn)題

一、校車(chē)運(yùn)輸合同的含義、特點(diǎn)

根據(jù)《合同法》第二百八十八條規(guī)定，運(yùn)輸合同是指承運(yùn)人將乘客或者貨物從起運(yùn)點(diǎn)運(yùn)輸?shù)郊s定的地點(diǎn)，乘客、托運(yùn)人或者發(fā)貨人支付票款或者運(yùn)輸費(fèi)用的合同。因而，校車(chē)運(yùn)輸合同即：承運(yùn)人和乘客之間達(dá)成的，由承運(yùn)人以校車(chē)為運(yùn)載工具將乘客送到目的地，乘客支付運(yùn)費(fèi)的合同。作為運(yùn)輸合同的一種，校車(chē)運(yùn)輸合同具有運(yùn)輸合同的一般共性，其主要表現(xiàn)在，它是雙務(wù)、有償、諾成合同。在校車(chē)運(yùn)輸合同中，承運(yùn)人以承運(yùn)乘客為條件收取運(yùn)費(fèi)。而乘客在享有司機(jī)提供運(yùn)輸服務(wù)的這一權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有履行支付相應(yīng)運(yùn)費(fèi)和有關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。一般來(lái)講，運(yùn)輸合同的成立并不需要客乘雙方訂立書(shū)面合同，只要雙方達(dá)成運(yùn)輸?shù)暮弦猓ㄖ饕憩F(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)車(chē)票），合同即告成立。

二、校車(chē)客運(yùn)合同的內(nèi)容

由于平時(shí)乘坐校車(chē)只需要買(mǎi)票或者充值就可以乘坐，并沒(méi)有直接的書(shū)面形式合同需要再簽訂。我認(rèn)為在這里并不是不存在合同，只是這個(gè)合同的內(nèi)容我們基本默認(rèn)了，只需要有車(chē)票或者電子消費(fèi)憑證這樣一個(gè)證權(quán)文書(shū)就行，這一點(diǎn)應(yīng)該跟機(jī)票在某種意義上是一樣的。因此要確定合同的內(nèi)容就只能根據(jù)我們平時(shí)的交易習(xí)慣和當(dāng)事人有關(guān)約定來(lái)確定合同的內(nèi)容。事實(shí)上，這類合同的內(nèi)容具有相當(dāng)?shù)拇_定性，鑒于校車(chē)的重復(fù)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)事人雙方對(duì)于合同的內(nèi)容都已有相當(dāng)?shù)牧私猓⒉恍枰看螌?duì)合同內(nèi)容進(jìn)行重申。可以認(rèn)為，校車(chē)的客運(yùn)合同是只有幾項(xiàng)內(nèi)容空缺的格式合同。這份格式合同由承運(yùn)人提供，除乘客一欄空缺外，其他條款都已經(jīng)確定，是典型的格式合同。我們可以看到在實(shí)踐中，經(jīng)常有承運(yùn)人和乘客就車(chē)輛狀況、行程時(shí)間、發(fā)車(chē)時(shí)間等相互之間其他的權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)議，因此，明確雙方的有關(guān)權(quán)利義務(wù)就是必須的，法律也明確要求公開(kāi)性，此類合同同樣需要將所有信息于公共范圍內(nèi)進(jìn)行公布。根據(jù)我國(guó)運(yùn)輸合同的一般慣例，我們認(rèn)為，該類合同中兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)默示地包含以下內(nèi)容：

（一）乘客的權(quán)利和義務(wù)

對(duì)于乘客來(lái)說(shuō)，其主要的權(quán)利是要求承運(yùn)人將自己安全、及時(shí)地送到目的地。至于其義務(wù)，根據(jù)合同法的規(guī)定和行業(yè)慣例，乘客的主要義務(wù)應(yīng)包括支付乘車(chē)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)、危險(xiǎn)品聲明與告知義務(wù)和不干涉駕駛義務(wù)，這個(gè)義務(wù)就校車(chē)來(lái)說(shuō)沒(méi)有特殊性，每個(gè)乘客都需要遵守，這不僅是為了維持乘車(chē)秩序，更是為了保障所有乘車(chē)人員的安全所應(yīng)盡的義務(wù)。

（二）承運(yùn)人的權(quán)利和主要義務(wù)

承運(yùn)人的主要權(quán)利是收取運(yùn)費(fèi)。其義務(wù)則相對(duì)復(fù)雜，我國(guó)合同法對(duì)于客運(yùn)合同的營(yíng)運(yùn)人的義務(wù)規(guī)定并不明確，結(jié)合具體實(shí)踐來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，校車(chē)運(yùn)輸合同應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

1. 謹(jǐn)慎駕駛義務(wù)：關(guān)于此義務(wù)校車(chē)的客運(yùn)合同與一般客運(yùn)合同有的謹(jǐn)慎駕駛義務(wù)沒(méi)有特殊性。鑒于校車(chē)運(yùn)營(yíng)是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，因此應(yīng)該建立起對(duì)司機(jī)投訴的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)于開(kāi)“斗氣車(chē)”、服務(wù)態(tài)度差的司機(jī)應(yīng)給予罰款等經(jīng)濟(jì)處罰。

2. 按照約定路線運(yùn)行義務(wù)：合同法規(guī)定，承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)按照約定的或者通常的運(yùn)輸路線，將乘客、貨物運(yùn)送到約定地。在校車(chē)運(yùn)輸過(guò)程中，除遇有交通管制、道路阻塞、乘客同意等情況以外承運(yùn)人必須遵照日常生活水平習(xí)慣或地理上或者雙方約定的路線，以最方便和快捷的方式將乘客送到目的地。至于有些時(shí)候校車(chē)不按既定運(yùn)輸路線行使而造成時(shí)間損耗的情況如何處理，關(guān)于這一點(diǎn)合同法暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)明確的規(guī)定。

3. 提供適載適量車(chē)輛義務(wù)：關(guān)于適載即承運(yùn)人的車(chē)輛必須處于良好狀態(tài)，適合于進(jìn)行運(yùn)送乘客的客運(yùn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)車(chē)輛出現(xiàn)以下任一問(wèn)題時(shí)，即應(yīng)該被視為車(chē)輛不適載：如發(fā)動(dòng)機(jī)有故障、車(chē)輛的剎車(chē)失靈、方向盤(pán)不靈活、車(chē)門(mén)難以正常閉合、玻璃晃動(dòng)有可能脫落、車(chē)內(nèi)衛(wèi)生狀況不佳等。當(dāng)出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)，即使雙方已達(dá)成客運(yùn)合同的合意，乘客亦可以單方解除合同即拒絕繼續(xù)乘車(chē)，并且，不論車(chē)輛是否啟動(dòng)和行駛，都可以無(wú)須支付運(yùn)費(fèi)或其他費(fèi)用。這里就出現(xiàn)一個(gè)比較常見(jiàn)的現(xiàn)象，因?yàn)樾＼?chē)的封閉狀況，加之有的同學(xué)把食品帶上車(chē)使用，導(dǎo)致車(chē)內(nèi)空氣狀況極端惡化，從而使其他同學(xué)坐校車(chē)成為一種煎熬。因此司機(jī)應(yīng)要求乘客不能帶散發(fā)氣味的食品上車(chē)，為乘客提供一個(gè)良好的車(chē)內(nèi)環(huán)境，是司機(jī)應(yīng)履行的義務(wù)。

關(guān)于提供適量的車(chē)輛的義務(wù)，鑒于校車(chē)運(yùn)營(yíng)不同于完全市場(chǎng)化運(yùn)輸?shù)奶厥庑裕鋺?yīng)備足足夠的車(chē)輛和司機(jī)，以保障同學(xué)和老師對(duì)于校車(chē)出行的需求。校車(chē)運(yùn)營(yíng)時(shí)間還應(yīng)符合學(xué)生及老師的生活習(xí)慣，既要滿足老師早晨上課和出行，也要滿足學(xué)生外出交流和活動(dòng)。但現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)槌羞\(yùn)方和乘客之間的運(yùn)輸合同是典型的格式合同，他的大部分內(nèi)容都是有承運(yùn)方單方面決定。作為乘客的學(xué)生，因?yàn)樾＼?chē)在學(xué)校里幾乎是一種壟斷地位，很多情況下都“被校車(chē)”。校車(chē)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間和數(shù)量應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況有一個(gè)更加合適的安排，比如可以就搭乘人數(shù)、頻率統(tǒng)計(jì)，盡量制定出合理的班車(chē)時(shí)間和發(fā)車(chē)頻率，在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、取得老師和學(xué)生意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，更好地服務(wù)于大學(xué)師生。

篇3

論文摘要 在司法實(shí)踐中，對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力甚有爭(zhēng)論，出現(xiàn)“無(wú)效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對(duì)于“無(wú)效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認(rèn)定無(wú)效或未生效的法律依據(jù)。司法實(shí)踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當(dāng)。

論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同 法律效力 強(qiáng)制性規(guī)定 社會(huì)公共利益

一、 問(wèn)題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬(wàn)元價(jià)格將其所有的集資房購(gòu)置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費(fèi)用由小玲承擔(dān)。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬(wàn)元，同時(shí)，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費(fèi)，合計(jì)10萬(wàn)余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬(wàn)余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購(gòu)置協(xié)議，并配合其辦理購(gòu)置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)法”）禁止買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)，因此房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，請(qǐng)求駁回訴訟請(qǐng)求。法庭審理后認(rèn)為，雖然雙方出于自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效合同，最后判決駁回訴訟請(qǐng)求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元，先預(yù)付定金人民幣2萬(wàn)元，余款在交鑰匙付清。在中介見(jiàn)證下，約定由曹某負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當(dāng)日支付2萬(wàn)元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人僅需繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地的出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)，故對(duì)曹某訴稱合同無(wú)效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣(mài)人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見(jiàn)松動(dòng)，三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買(mǎi)受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實(shí)上，對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力爭(zhēng)論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開(kāi)。

二、 劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同“無(wú)效論”或“未生效論”

有諸多學(xué)者與司法界人士認(rèn)為，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)前簽訂的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“法釋[2005] 5號(hào)”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未生效。

3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國(guó)家利益或公共利益的需要。現(xiàn)若承認(rèn)劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，將損害國(guó)家利益與社會(huì)利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同為無(wú)效，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購(gòu)房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

三、劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同“無(wú)效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同似乎應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但是從法理、立法本意及司法實(shí)務(wù)上看，“無(wú)效論”和“未生效論”的諸多觀點(diǎn)值得商榷。

（一） 是否違反強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。那么劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強(qiáng)制性規(guī)定呢？

對(duì)這一問(wèn)題必須先要搞清何為產(chǎn)生無(wú)效法律后果的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，則為無(wú)效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理由為：

第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理”，所以可以認(rèn)為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易實(shí)施管理的行為，換句話說(shuō)，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強(qiáng)制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無(wú)效，則應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無(wú)此類法律后果的直接規(guī)定。

第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會(huì)損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，若是，則為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認(rèn)定雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益。相反，國(guó)家會(huì)應(yīng)收到補(bǔ)交的土地出讓金而受益，對(duì)社會(huì)而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)的作用。

第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定是否會(huì)違背我國(guó)相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來(lái)看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)的有效補(bǔ)充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)存在根本不同，后者的放開(kāi)，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對(duì)其違反并不產(chǎn)生一律無(wú)效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準(zhǔn)對(duì)合同效力應(yīng)作何理解。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同需經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后才生效，即認(rèn)為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點(diǎn)是對(duì)債權(quán)行為與物權(quán)行為認(rèn)識(shí)不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”現(xiàn)行法律已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個(gè)不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動(dòng)，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動(dòng)，故其成立無(wú)需以標(biāo)的物客觀存在為前提。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時(shí)生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因?yàn)閷徟袨殡m然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)（因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動(dòng)的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對(duì)于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無(wú)法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。

對(duì)此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效，所以“未生效論”是對(duì)審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認(rèn)為房屋購(gòu)置協(xié)議未生效，則可能做出嚴(yán)重有失公正的判決。因?yàn)槿魧ⅰ芭鷾?zhǔn)”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對(duì)人只能依據(jù)締約過(guò)失責(zé)任主張對(duì)方賠償信賴?yán)娴膿p失，這便意味著出賣(mài)方不但保留了房屋，還將享受多年來(lái)因房?jī)r(jià)劇增而取得的巨大差價(jià)。因此，只有將合同認(rèn)定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買(mǎi)賣(mài)雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 法釋[2005] 5號(hào)第11條是否適用

法釋[2005] 5號(hào)第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，所以對(duì)于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準(zhǔn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)沒(méi)有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號(hào)是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說(shuō)其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)行為，并不涉及房屋的買(mǎi)賣(mài)行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無(wú)償取得，故必須由政府審批，否則為無(wú)效合同。而劃撥土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)是將房屋與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

（四）是否損害社會(huì)公共利益

由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國(guó)家利益及社會(huì)公共利益的需要，所以有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第52條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)榈?2條第四項(xiàng)所規(guī)定的“社會(huì)公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會(huì)公益性是兩個(gè)完全不同的概念。第52條第四項(xiàng)的社會(huì)公共利益指的是我國(guó)民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因?yàn)楣蛄妓讓?duì)于維護(hù)國(guó)家、社會(huì)一般利益及社會(huì)道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實(shí)質(zhì)上是違反了社會(huì)主義的公共道德，破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和生活秩序，因此應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國(guó)家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對(duì)婚外同居人所作出的贈(zèng)與和遺贈(zèng)的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴(yán)的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對(duì)顧客或雇員搜身檢查的標(biāo)準(zhǔn)合同條款；（6）限制經(jīng)濟(jì)自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，如拍賣(mài)或招標(biāo)中的串通行為、以賄賂方法誘使對(duì)方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費(fèi)者保護(hù)的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費(fèi)者重大損害等；（9）違反勞動(dòng)者保護(hù)的行為，如規(guī)定“工傷概不負(fù)責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見(jiàn)，劃撥土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法歸類為上述十種的任何一類。事實(shí)，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會(huì)道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會(huì)公共利益為由而認(rèn)定合同無(wú)效，這是對(duì)該項(xiàng)規(guī)定誤讀，必然得出牽強(qiáng)附會(huì)的結(jié)論。

（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同

有觀點(diǎn)認(rèn)為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對(duì)于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)認(rèn)定為無(wú)效。筆者必須承認(rèn)劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當(dāng)事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買(mǎi)受人間的買(mǎi)賣(mài)合同為另一買(mǎi)賣(mài)合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認(rèn)為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買(mǎi)賣(mài)合同的效力有失妥當(dāng)。