導語：如何才能寫好一篇住房公積金政策變化，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】 住房公積金 制度基本架構 持續發展

【中圖分類號】C913.7 【文獻標識碼】A

為支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，日前有關部門聯合發文就進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用作出規定，標志著2010年以來收緊住房公積金使用政策的結束。

政策響應及時，但由于經濟環境與調控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預料

與2010年相比，本次政策調整最大的特點就是對2015年《政府工作報告》提出“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”反應及時，但由于經濟環境與調控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預料。

一是，政策調整的動因仍乃外部因素。自2008年全球經濟危機至今，住房公積金政策跟隨國家宏觀房地產政策，經歷了一個由放開、收緊、再放開一個完整的周期。政策因應客觀經濟環境變化而調整是必要的，也因此當外部經濟環境變化時，如何把握住房公積金這個變量就顯得至關重要。目前，東部地區諸多城市住房公積金使用率已達90%以上，少數城市接近100%，放開或松綁有關政策，影響有限;西部地區大部分城市住房公積金使用率歷來普遍不高，放開或松綁有關政策，刺激作用不大;為緩解2010年尤其是2012年以來住房公積金個人貸款迅猛增長產生的流動性緊張狀況，部分城市如廣州等在提取、使用方面進行了一些探索，但因政策走向反轉而難以為繼。“知彼知己，百戰不殆。”這種外部推動的調整，“知彼知己”的基礎不夠扎實，恐將難以達到預期目的。

二是，政策調整的標靶仍然不清晰。嚴格講，有關政策調整指向首套自住住房與改善性第二套自住住房，屬于“定向調控”“定向施策”，這與政府近幾年的政策思路一致，即克服 “一刀切”式調控的弊端，充分發揮政策調整的效能。問題在于自住住房概念存在模糊性以及不確定性，既表現在面積上，也表現在套數上。90平米以下的自住住房與90平米以上的自住住房差別何在，這是其一;其二，改善型自住住房為什么就是第二套，200平米的首套自住住房該當何種定性。這是有關政策應當界定但卻沒有界定清楚的。政策調整是需要“靶子”的，但這種模糊性與不確定性卻極易導致有關政策的施放“脫靶”、“跑偏”。同時，對首套自住住房與改善性第二套自住住房這類剛需群體的規模，包括將來的增長水平，以及相應的住房資金需求，均需較為可靠的預判，因為這與住房公積金能提供什么程度的資金供給水平密切相關。定向調控、定向施策，關鍵在于能否實現定向發力、發力定向，否則仍然難逃 “一刀切”式調控的窠臼。

把握規律，完善機制，促進住房公積金健康持續發展

住房公積金支持居民自住和改善性住房需求的關鍵在于如何滿足相應的住房消費資金需求。對此，仁智不一。但從決定事物發展變化內外因的辯證關系看，“打鐵還需自身硬”，住房公積金只有內涵清晰、制度基本架構合理、政策齊全配套并能合力培育出強大的內生力，才能適應多變的外部環境，促進健康持續發展。

第一，重新認識并正確理解、把握住房公積金制度內涵。一項制度之所以有別于其他制度而存在，歸根結底在于自身的特質。住房公積金的特質就是互?；ブ饕憩F就是政府制定行政法規調整住房公積金的歸集與使用。首先，規定單位與個人按照1：1的比例出資籌措有關資金;其次，規定住房公積金應當用于城鎮居民購買、建造、翻建、大修自住住房消費外，不得挪作他用，而不得挪作他用就意味著部分有資金需求的住房公積金繳存人，可以合理使用暫時沒有資金需求的繳存人繳存的住房公積金。任何一個單位、城鎮就業個人，只要繳存了住房公積金，就是對該互的認可。這一認可首先是一種合意，即單位與個人共同達成的合意。雖然政府制定行政法規予以強制保護，但是法律的強制性并不掩蓋其內含的合意性。

第二，調整住房公積金賬戶管理方式，完善制度基本架構，規范有關資金運作。建立公開、規范的住房公積金制度，核心是制度的規范性。為此，有必要改革現有的資金管理方式，完善制度基本架構。具體就是將目前住房公積金單一個人賬戶管理方式，改為單位與個人賬戶分設、雙重管理的方式。

將現有的住房公積金賬戶分設為單位賬戶、個人賬戶，前提是承認并保持有關資金的屬性不變。在此之下，單位帳戶的資金，除符合法定情形得以提前提取外，直至繳存人退休不得提取，這樣將不會發生現行管理方式下繳存人使用住房公積金個人貸款致使賬戶資金基本歸零，甚或由于房價較高、貸款金額較大時個人賬戶資金事實上“永遠”空轉的現象，防止出現“寅吃卯糧”、資金可能枯竭等問題。相應的，個人賬戶內的資金，只要符合法定情形，住房公積金繳存人均可以提取而不受限制。

第三，進一步完善住房公積金歸集體使用的配套政策。首先，要明確住房公積金支持下的自住住房的概念。住房公積金互決定了應當對繳存人的住房消費資金需求予以支持，但是作為一項具有專門用途的資金，渠道單一仍然是其不可逾越的障礙，資金來源不足決定這種支持不是無限度的，而是有節制的。限度，就是自住住房;節制，應當是基本的自住住房?；镜淖宰∽》繎敿扔忻娣e限制，又有套數限制。從目前的情況看，面積尚有研究的余地，但套數只能是一套。住房公積金繳存人使用住房公積金進行住房消費，貸款的次數可以不限制，但是住房面積、套數必須有嚴格的限制。其次，簡化、規范提取政策，豐富住房公積金個人貸款政策。簡化、規范提取政策，就是與住房公積金賬戶分設相對應的，凡是發生與住房相關的支出，住房公積金繳存人可以個人賬戶內的實有金額為限，提取個人繳存的部分;豐富住房公積金個人貸款，就是要區別賬戶資金多寡、收入水平、還款能力、首次購房與首套房、首套房與非首套房等不同情況，制定并執行相應的貸款政策。前者，將有利于避免當下有關政策“五花八門”、參差不齊的狀況;后者，則有助于增強住房公積金個人貸款的針對性，實現差別化管理，并提高有關政策的預期性，即最大限度為繳存人在基本的自住住房消費范圍內提供住房公積金個人貸款支持，該種支持不受經濟環境的影響，僅取決于住房公積金基本住房消費的需要，進而提高住房公積金的普惠性與公平性。

（作者單位：中央國家機關住房資金管理中心）

【參考文獻】

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一、利率規則是公積金制度的靈魂

利率是貨幣的時間價值。利率規則是住房公積金制度的靈魂。一方面，住房公積金貸款利率低于商業貸款利率，是住房公積金制度優勢所在；另一方面，在目前的政策條件下，公積金貸款與公積金存款之間必須保持正利差，利差所得至少能彌補各項管理支出和提取貸款風險準備金的要求，才能維持公積金體系的正常運轉。

二、住房公積金利率政策現狀

我國住房公積金利率實行“低存低貸”規則，即住房公積金存款和貸款利率水平，分別低于商業銀行儲蓄和貸款的利率水平。

住房公積金存款利率是根據中國人民銀行印發的《人民幣利率管理規定》（銀發[1999]77號）第十四條的規定：“職工住房公積金存款，當年歸集的按結息日掛牌公告的活期存款利率計息，結息后轉入上年結轉戶；上年結轉的按結息日掛牌公告的三個月定期整存整取存款利率計息。公積金存款結息日為每年的6月30日”。這一政策一直引用至今。

住房公積金貸款利率由原來的在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行（銀發[1998]190號），改為央行直接公布住房公積金貸款利率，同時將貸款期限由原來的5檔公積金利率期限結構統一改為1～5年和6～30年兩檔利率水平（銀傳[1999]45號）。這一規則一直沿用至今。

三、住房公積金利率政策的弊端

根據《住房公積金管理條例》的規定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。單位繳交的部分實質已成為職工的法定工資，不存在所謂公積金一半是單位給的，利率低一點不會影響職工的個人利益的觀點。

（一）住房公積金存款利率弊端

1．“低存低貸”政策并非所有職工都能享受貸款利息優惠

住房公積金利率實行的是“低存低貸”政策。這一政策的理論依據是，住房公積金繳存職工的存款利息損失，可以通過貸款利息優惠來補償。對于中低收入家庭，如果沒有獲得住房公積金貸款，將無法獲得貸款利息優惠政策，而被迫以低于市場利率的水平進行儲蓄，出現了“窮幫富”、“劫貧濟富”的現象。違背了住房公積金制度建立的初衷，解決中低收入家庭住房問題。根據巢湖市2012年6月份統計數據分析，獲得住房公積金貸款的人數只占繳交人數的26%，絕大部分職工沒有享受到住房公積金貸款利息優惠政策。

2．職工住房公積金存款面臨貶值

住房公積金是職工繳存的長期住房儲金。由于住房公積金利率與三個月定期存款利率相掛鉤，人為造成了住房公積金存款貶值。住房公積金與居民儲蓄不同，住房公積金是法律強制的長期性儲蓄，法律應保證其保值、增值才能使強制繳存政策合理，才能站得住腳。以1萬元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）為例可以得出，上年繳存的1萬元住房公積金存1年定期存款將增加利息收入40元；存5年期定期存款將增加利息收入215元。另外住房公積金還要面臨通脹性貶值和房價上漲帶來的公積金購房支付能力的貶值。

3．利益驅動使公積金騙提現象增加

住房公積金繳存基數在逐年提高，職工積累的住房公積金余額聚少成多、積沙成塔。部分職工住房公積金余額數量可觀，巢湖市職工住房公積金余額最多的達30余萬元。按照上表1萬元存款利息計算，30萬元住房公積金存款和30萬元的1年期，利息收入差額將達1 200元。利益的驅動將使住房公積金騙提現象增加。

4．職工公積金利息收入不公平

根據《中國人民銀行關于居民個人住房公積金存款賬戶日常銷戶結清時的利率適用和計息方式的通知》（銀發[2003]122號），居民個人的住房公積金賬戶日常銷戶結清時，按銷戶日公告的利率計息。例如2012年7月1日住房公積金存款余額為1萬元，在11個月后職工銷戶，即到2013年5月30日銷戶，利率為2.6%，銷戶利息為238元，假設2013年6月30日三個月定期存款利率為2.25%，年度結息金額為225元，多存了1個月，利息反而少了13元。同樣的結息，銷戶提取按一年中的階段利率結息；而年度結息根據每年6月30日結息日的掛牌利率結息，跳過了年度內階段性利率變化，存在不公平現象。

5.造成會計信息失真

根據《住房公積金會計核算辦法》（財會字[1999]33號）的規定，住房公積金會計核算年度為1月1日至12月31日。而住房公積金計息年度為上年的7月1日至次年的6月30日，與會計年度不一致，如遇利率調整會造成業務支出、應付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市歸集住房公積金余額10億元為例，預提利息按3.1%的利率計提，2012年6月30日實際結息時利率為2.85%，2011年7月至12月多計提利息125萬元，使2011年業務支出虛增125萬元，應付利息虛增125萬元，增值收益虛減125萬元，造成會計信息失真。

（二）住房公積金貸款利率弊端

利率變動頻繁不利于預測利息支出。2007年至2011年期間，住房公積金貸款利率變動了17次，最高貸款利率與最低貸款利率相差1.35%。住房公積金貸款利率隨市場利率的頻繁變動，不利于繳存職工對利息支出產生穩定的預期，不利于買房人增強購房信心。以2009年元月某貸款為例，貸款金額30萬元，貸款期限20年，貸款時年利率為3.87%，到2012年元月時，由于貸款利率調整到4.9%，每月還款額增加了160多元。隨著我國利率市場化改革的深入，利率的波動將更加頻繁。

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自1991年我國開始實行住房公積金制度以來，住房公積金作為住房保障制度中一個重要組成部分已經在我國推行了二十余年，在改革開放過程中對于推進住房制度改革、房地產相關產業的發展都起到了積極的作用。但不可否認的是，隨著改革的深化和經濟環境的變化，住房公積金在歸集、監管、使用過程中存在的問題也日益顯現。

二、當前我國住房公積金管理中存在的問題

1.公積金覆蓋面低，發展不均衡

這種不均衡主要來源于三方面：首先來源于地區間的差異。鑒于我國目前各地區經濟發展水平不均衡，無論是在繳存基數還是在覆蓋率上，經濟落后地區與發達地區均存在較大差距，呈現東南高、西北低的發展態勢，非但沒有發揮住房公積金制度的調節功能，反而人為的拉大了收入分配差距。其次來源于行業間的差異。盡管我國《住房公積金管理條例》規定應繳存公積金的單位范圍基本覆蓋了各種企事業單位及社會團體，實際情況卻是，除了國家機關、事業單位和效益較好的企業外，很大一部分企業由于主客觀原因，仍未建立公積金制度，大部分非正規就業及中低收入者也無法參繳公積金，實際從中受益的群體是城鎮人口的一小部分。此外，由于我國特殊國情，不同所有制企事業單位之間的住房公積金繳存與使用也存在較大差距，央企、國企、國家事業單位的繳存比例遠遠高于普通企事業單位。

2.監管機制不健全

截至2012 年，全國住房公積金管理機構管理的資金近4萬億元，足以對金融體系特別是房地產金融體系產生根本性影響。有關部門應高度重視對住房公積金的監管，當前我國住房公積金在監管上仍存在一定的問題：

一是監管主體不明確?！蹲》抗e金管理條例》規定我國住房公積金實行的是管委會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的管理原則。而事實上，受自身利益和制度約束條件限制，一些地區的住房公積金管理委員會缺乏監管的壓力和動力。一些地區住房公積金管理中心掛靠于其它部門或者與其它部門合署辦公，獨立性較差。另一方面，由于公積金所有者與管理者信息不對稱，導致所有者無權或沒有能力對公積金進行監管，處于監督缺位的狀態。

二是財務核算管理不規范。《住房公積金管理條例》、《住房公積金會計核算辦法》及《補充規定》等系列政策出臺后，為住房公積金核算提供了政策法律依據。但在現實情況中，“收支兩條線”等制度并沒有在一些地方得到嚴格落實，對管理費用直接“坐支”的現象仍然比較普遍，增值收益隨意分配、公積金隨意提取、曲解政策規定等行為時有發生。

三是監管意識差。由于約束機制和監督機制不完善，擠占、挪用住房公積金等違法亂紀現象經常見于報道。在一些企業中，普遍存在法不責眾的思想，故意拖欠、降低比例、少繳甚至拒繳公積金。通過一些內部調賬、修改合同甚至制假等非法手段違規調撥、使用公積金，一旦造成經濟損失很難追回。

3.公積金使用效率低下

首先，從總體來看，我國住房公積金用途單一，資金沉淀比較多。據統計，全國住房公積金閑置率大約在25%左右，甘肅、等經濟相對落后地區公積金使用率甚至不足20%。大量資金分散在各地的公積金管理中心，沒有合理有效的創收渠道，雖然確保了住房公積金的保值目的，卻不可能實現住房公積金的增值。另一方面，在有限的投資渠道內，公積金的增值收益也很低。由于公積金管理中心投資手段及國家政策的局限性，造成很多地方住房公積金存款余額只能通過放款收息這一唯一渠道進行增值。如果將通貨膨脹考慮在內，公積金存款實際上是在不斷貶值。

三、加強我國住房公積金管理對策

1.加大力度提高公積金覆蓋面，縮小地區差異

（1）大力扶持落后地區經濟發展。從我國總體情況看，住房公積金各地區繳費比例、覆蓋面不平衡的根本原因仍在于地區經濟的差異。因此，除進一步創造有利條件促進中、西部地區經濟發展外，在公積金政策上也要進行有針對性的扶持和幫助，在全國范圍內進行政策統籌，促進各地區經濟均衡發展，從根本上解決公積金地區差異問題。

（2）擴大公積金受益人群范圍。應針對環境變化，與時俱進，堅持公平、互助原則，突出重點，不斷擴大公積金收繳范圍。一方面，對各地區實際的繳存政策進行有效清理，對發現的違法、違規現象要進行堅決處理，特別要注意一些壟斷行業和部門存在的公積金福利化傾向。將住房公積金制度納入《基本住房保障法》，使住房公積金制度法律化。另一方面，要逐步取消現行繳存政策中對戶籍、身份的限制，將全部城鎮就業群體納入繳交范圍。不但能擴大公積金規模，也是健全社會保障體系的有力保證。

（3）進一步加強政策宣傳力度。我國應讓參加住房公積金后的受益群體不斷涌現，而且日益壯大，這才是最好的宣傳。這就要求各地媒體通過電視、新聞、報紙、演出等多種形式大量宣傳報道。為了讓廣大職工信任公積金管理機構，機構工作人員要到基層宣傳講解政策，為職工答疑解惑。通過以貸促繳，推進住房公積金制度的全面普及。在普法過程中，可以靈活采用上門宣傳，面對面溝通，現場督辦等方式，規范各單位部門的繳存行為，提高單位領導的責任意識和法律意識。

2.建立健全監管機制

（1）健全決策機制。現行公積金管委會成員多來源于政府部門，行政色彩濃厚?？煽紤]由政府主管部門、審計部門及財政等部門，分別承擔住房公積金決策、監督和管理職能。同時建立有效的責任追究制度， 將住房公積金管理和監督結果作為考核政策績效的硬性指標。做到依法決策， 防止議事和決策流于形式，杜絕發生問題無人負責的情況。

（2）從內外兩方面強化管理中心監督機制。一方面，在管理中心內部要建立嚴密的內審和內控制度，持續有效監管管理中心權力運用、職責履行等行為規范。對涉及到的信貸、財務等核心部門可以進行必要的定期輪崗核查，防止出現程序漏洞。另一方面，要健全外部控制監管制度。有關監管部門必須各司其職，采取有效措施確保公積金規范運作。同時要完善信息披露制度，引入媒體監督員機制，對挪用、侵占住房公積金等違法行為要及時披露，創造條件鼓勵企事業單位職工參與住房公積金的監督管理。

（3）加強部門監督，規范財務核算。對現行的《住房公積金管理條例》和《住房公積金會計核算辦法》要加大落實力度，監督、財政、審計部門應認真履行自己的監督職能，做到權利到位、職責到位。司法部門要從法律的角度對資金管理及繳存者行為的規范進行監督，依法對各種住房公積金管理使用糾紛進行審理裁決，依法維護住房公積金使用的規范性與公正性。

3.多策并舉，切實提高公積金使用效率

（1）進行體制改造，加強資金流動性。作為政策性金融機構，公積金中心應積極向上級部門申請相關政策支持，一是改革公積金貸款發放制度，在政策層面上允許以市場利率發放貸款，主要用途為向未納入公積金繳存范圍的中低收入群體提供住房信貸支持。二是允許地區間特別是經濟發達地區與落后地區住房公積金流通與調劑，在公積金中心實行標準的金融機構運作準則，經試點成功后可逐步形成國家集中決策、地區分散管理、資金統一調撥的住房金融系統。

（2）提高加調低，簡化貸款程序，利于操作。應根據市場化原則，充分考慮地區經濟發展的不同層次，有針對性的提供差異化的貸款額度，以滿足不同地區、不同人群的需求差異；在貸款利率上，可以考慮與商業銀行的市場利率拉開檔次，實行差別利率，針對中低收入群體可進一步降低貸款利率，發揮收入調節、政策性優惠的作用。在工作程序上，應當簡化流程、各部門聯合辦公，實行一條龍服務，提高公積金貸款工作效率。

（3）加強貸款風險管理體系，健全責任追究制度。

吸收專業人才加入到公積金貸款評估隊伍中，從信用、資金用途、還款能力等多方面建立完善的借款人考核體系。同時要實行風險責任追究制度，從流程上全方位規范貸款的發放、管理、控制及回收，嚴格落實“誰放貸、誰收貸”原則。實現資本良性循環，使住房公積金在保值的前提下不斷增值。

（4）在合理范圍內擴大公積金用途。應積極尋找途徑，拓寬公積金的使用范圍， 進一步豐富公積金職能。除購房貸款外，還可以考慮針對特殊人群將公積金用于醫療、養老、補充失業金等方面。應在政策范圍內逐漸放寬公積金使用和提取限制，以提升公積金收益、保障儲戶權益。

參考文獻：

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[2]祁華.《切實發揮好住房公積金應有的作用》[J].住房公積金研究，2012（3）：15-18

[3]范純建.《借鑒銀行經驗加強住房公積金貸款的風險管理》[J].《科技信息》，2009（1）：63-65

[4]應紅.《中國住房金融制度研究》[M].北京：中國財經出版社，2010.05

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關鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應對措施

隨著經濟快速發展和廣大居民的住房需求，房地產市場近年發展迅猛，不僅帶動相關產業的迅猛發展，而且增加住房信貸融資業務。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產政策調整，理應高度關注、有效識別和控制個人住房貸款風險。

一、住房公積金貸款特點

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發放的房屋抵押貸款。

住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執行的利率五年及五年內的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當地授權金融機構辦理。

同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規定時間內償還貸款本金以及利息所產生風險。因為個人信貸尚處于發展階段，相關制度尚未達到系統科學化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。

二、貸款風險分析

由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發展重要問題。

一、業務市場風險。為抑制房地產市場過快增長，國家出臺一系列調控政策，房地產市場形勢充滿相關不確定因素，公積金管理中心及商業銀行難以正確評估房產價值，銀行住房貸款業務市場風險逐漸暴露。違約風險的產生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經濟利益著想而放棄還款責任的行為產生。欺詐風險的產生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。

二、業務操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業務也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導致銀行貸款產生損失的可能性。業務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。

三、業務法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩定時執行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業銀行必須逐步完善貸款合同內容及相關的法規制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權利義務的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。

三、貸款風險應對措施

在目前房地產十分活躍前提下，國內房地產開發商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產相關的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。

一是建立落實貸款審批責任制。根據個人住房公積金貸款法律、法規和政策規定，結合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執行個貸法規政策，把好貸款審批關。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。

二是強化業務培訓，提升風險防控能力。組織有關部門、崗位人員認真學習有關資產貸款業務專業培訓。重點是國家宏觀經濟金融政策變化對住房公積金影響、有關法律法規在資產管理和維護中的具體操作以及在信貸資產擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產風險成因、量變到質變、造成的危害和后果，從而提高從業人員甄別風險、防控信貸風險能力。

三是堅持完善立法，從法律規章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數次，從制度層面完善和規范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。

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【關鍵詞】住房公積金 制度 公平性

一、住房公積金公平性的內涵

公平是社會保障的本質和核心，任何一項社會保障制度從其建立之日起，就有互助互濟、保障公平的固有特性。作為社會保障制度的重要組成部分，住房公積金制度公平性主要應體現在制度外的機會公平和制度內的規則公平以及結果公平三方面。據此，住房公積金制度的公平性指在保障大多數人獲得住房權益的基礎上保證住房公積金制度權利與義務的平等，以實現住房社會福利最大化，即所有納入住房公積金制度的職工，特別是中低收入職工享有相對公平的待遇，使他們能買得起房、住得上房，滿足其基本住房需求。住房公積金制度的公平應貫穿其起點（歸集）、過程（保值增值）、結果（運用）的始終，這些也可以看成衡量住房公積金制度公平性的標準。

二、我國住房公積金制度公平性缺失的表現

“十”報告在提出“收入倍增”目標的同時，明確要求縮小收入分配差距。同時強調，初次分配和再分配都要兼顧效率和公平，再分配更加注重公平。住房公積金制度是收入分配在住房領域的延伸，這種“政策福利”，應具備調節社會收入分配，促進社會公平的作用。然而，由于制度自身的原因，以及制度環境的變化，近年來在制度公平性方面存在的缺失現象，正在引起各方的激烈爭論，住房公積金制度在收入分配正向調節方面的作用有弱化的趨勢。

（一）機會公平方面

我國住房公積金制度建立的初衷就是為了公平解決好職工的住房問題，提高職工的購房能力。住房公積金制度的機會公平指公民是否享有均等的進入住房公積金制度的機會，即政策覆蓋面的公平?！蹲》抗e金管理條例》（以下簡稱《條例》）及《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）中對住房公積金制度的覆蓋人群有明確的規定，即所有城鎮就業的企事業單位職工，其中以機關、事業單位、國有企業、集體企業及其他企業等職工為主，包括城鎮個體工商戶、自由職業者中的自愿者及有條件的進城務工人員。這是住房公積金政策機會公平的理論基礎。但是，《指導意見》規定“有條件的地方，城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工可繳存住房公積金；城鎮個體工商戶、自由職業人員可申請繳存住房公積金?！边@種非強制性的規定使很多地區進城務工人員繳存住房公積金只能依靠單位的社會責任心，住房公積金制度的住房保障作用和扶持低收入者購房的社會保障功能被弱化，這與建立住房公積金以解決中低收入城市居民住房問題的初衷相違背，不符合社會公平原則。

根據現行政策，住房公積金與城鎮基本養老保險的繳存范圍是一致的，且住房公積金更包括了養老保險未能涵蓋的機關事業單位，理論上住房公積金的參繳人數應該比養老保險的參保人數還要多，而實際情況卻并非如此，還有大量的在職職工沒有享受到住房公積金政策，從政策參與機會角度來講顯然是有失公平的。

（二）規則公平方面

1.繳存額度上存在巨大差異。《條例》規定，我國住房公積金繳交完全與工資收入掛鉤，由于我國工資分配制度改革不到位，地區、單位、個人之間工資收入存在明顯的差距，直接導致不同職工在繳存額度上存在巨大差異。高收入者享受到更多的單位補貼，中低收入者則恰恰相反。首先，行業差距懸殊。行政事業單位、經濟效益好的企業繳存額度高，其他企業繳存額度較低，部分壟斷企業、行業甚至突破政策規定，使住房公積金成為變相福利和避稅港灣。其次，地區經濟水平差距較大。我國地區經濟發展不平衡，沿海發達城市整體水平高于中西部地區，工資收入也基本與當地經濟水平趨同，導致在住房公積金繳存水平上，富裕地區較高、貧窮地區較少。再次，各地執行的繳存比例、繳存基數差異較大。國務院六部委《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》規定：“單位和職工繳存比例不應低于5%，原則上不高于12%”，但是，不少地方或是延續既有的標準，或是根據發展需要做了調整，繳存比例低的不到5%，高的已達到25%。繳存住房公積金的月工資基數的計算方式也不一致，有的地方采用的是基本工資，有的地方是職工的津貼和工資之和。

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關鍵詞：住房公積金 房價 住房保障

從上世紀90年代全面推行公積金制度以來，到現在發展為當下最大的住房保障制度，一直在不斷地調整和更改，完善我國的住房供應體系。為職工的住房消費提供了幫助，為提高中低收入家庭住房生活條件等方面發揮了關鍵作用。目前房價達到了歷史的新高，一線發達城市房地產行業都有泡沫化的趨勢，購房排號房價偏高等購房難購房貴問題已成為當下的社會問題，隨之住房公積金制度覆蓋面、社會關注度和影響面的話題會越來越高。

一、住房公積金基本概述

住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。單位和職工個人必須履行繳存住房公積金義務。住房公積金制度是政府為解決中低收入職工家庭住房問題政策的融資渠道。最大體現在住房公積金貸款利率上，根據今年3月數據顯示，現在銀行最小的6月以內貸款利率（本文以年利率計）為5.35%，五年以上5.9%。而住房公積金貸款利率五年以下3.5%，五年以上4%，在政策上為員工的住房買房提供便利。每一位在職職工從工作之日開始直到離開工作這段時間所在單位和職工本人都應當繳納按比例存繳住房公積金，并且政府強制性要求單位辦理公積金繳存登記和賬戶的設立，在職員工都必須按規定繳存住房公積金，單位也應當按照一定比例為職工繳納一定的金額，在職工購房、建房、離退休、辭職、死亡等情況下繳存的住房公積金可申請取出。

近年來從其他地方來我州（本文均為四川省甘孜藏族自治州）工作的人員也逐漸的增多，住房問題逐漸凸顯出來。房價由2007年的每平米一千多點漲到如今的每平米四千，并且存房量也由之前的寬松變為現在的緊湊，公積金原先最高貸款30萬等規定已不適應當前形勢。為了解決當前問題，根據四川省住房和建設廳、四川省財政廳等《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，我州對住房公積金貸款政策進行調整，并于今年的3月份開始實施。在借款人購房行為真實和貸款擔保落實的基礎上對本州的公積金貸款進行改，主要改內容如下：

[調整方面＼&調整政策前＼&調整政策后＼&申請條件＼&連續繳存12個月或累計繳存24個月＼&已連續正常繳存住房公積金6個月（含）以上并符合住房公積金貸款條件的職工。＼&額度限制＼&單筆最高30萬元＼&單筆最高35萬元。＼&繳存時限＼&最長貸款年限20年＼&單筆最高25年。＼&首付比例＼&按照職級面積確定比例＼&90m2（含）以下最低為20%，90m2以上最低為30%。＼&]

政策前后調整對比

本次州公積金的政策調整放寬了許多住房公積金貸款的政策，并且出于方便職工和減輕職工的負擔等目的新增許多規定，新增商鋪抵押、保證貸款、期房抵押加階段性保證貸款三種貸款方式。州公積金中心發放住房公積金貸款時不收取任何辦公費用，并且要求各管理部不得拖延辦理時間，提高貸款服務效率。另外，本州戶籍職工購買行政區外的住房可向購房地公積金中心申請貸款，推動異地貸款業務。

二、對房價的影響

經濟適用房是政府提供土地和一系列的優惠政策進行開發，其銷售價格受到嚴格的控制，開發商不能自主對其進行定價，政府在保證微薄的利潤進行銷售。因此，經濟適用房價格波動不會過大。經濟適用房為低收入家庭或住房困難群體提供的住房而并非投資商品，嚴格限制購買和銷售，為低收入者和購房能力弱者提供了有效地保護作用，從某一方面刺激了房地產市場增加供應量，均衡市場價格，因此住房公積金對于經濟適用房建設的房價影響很小。

商品房的面向所有群體，無論是出于投資目的還是自住等，主要面向社會的中高收入群體，相對于其他種類的住房來說商品房的投資消費較多，一線發達的城市房屋資源更加緊張，高房價的地區投資者就更多，導致購房群體增多，所以住房公積金貸款政策的調整對于商品房交易市場影響較大。影響有兩方面，一方面，通過調控貸款成本從而影響住房需求，對于自住消費者和住宅價格較低的房地產市場，住房放貸和利率成為消費的重要注意點，低利率的住房公積金貸款促進消費者進行消費，高利率的住房公積金貸款讓消費者觀望消費;另一方面，是通過調整貸款政策向市場發出了一個信號，促使住房消費者對房地產市場預期價格的形成從而影響房價。所以住房公積金對于商品房市場的影響較大。

住房公積金主要目的是解決居民住房問題，通過公積金調整會影響商品房市場價格，商品房市場價格波動傳導到高檔住房市場，所以住房公積金貸款對高檔住宅價格依然會產生影響。因此，住房公積金提供了低成本的融資渠道促進房地產業的銷售，加之城市等因素的影響，使得住宅價格上升。從另一方面看來，住房公積金貸款促進房地產行業的發展，同時也推動房價的上漲，受地區差異上漲不明顯，中西部地區上漲幅度要高于東部沿海的，反映出住房公積對中西部影響更大。

三、對住房的保障作用

住房公積金與住房改革方案相配套，為適應社會體制和全面落實住房保障提供了可能。住房公積金也是住房制度改革的重要組成部分，在房地產市場在轉型的過程中發揮了重要的作用，通過強制性措施去存儲、規定消費，員工有了專門解決住宿問題的資金，可以根據自身實際情況選擇租房或買房。這在一方面引導著住房市場的消費也變得更加成熟和理性，從而提高了職工在住房問題上的自我保障力，也提高了解決住房問題的能力，充分體現了公積金在某方面對員工資金保障的特點。

住房公積金貸款審核嚴格，因此貸款人群質量普遍較高，使得公積金貸款有低利率的特點。限制公積金貸款的最高額度是為了保障公積金的安全性。住房公積金還是國家宏觀調控房地產市場的一個重要參考指標，住房公積金體現了廣大中低收入家庭對于房產購買能力的變化趨勢，據此來適度控制房地產行業的發展，保持健康穩定的發展局面。

四、總結

不同區域經濟發展水平使得住房公積金使用水平不一，本州相比于東南沿海地區經濟落后，對住房公積金的依賴更大些。根據公積金這幾年的政策調整，這根天平已經漸漸不向中低收入家庭傾斜，慢慢呈現出對住房市場的改善作用大于保障作用。住房公積金的低成本貸款促進了房地產行業的消費，改變房地產市場的供需關系，進而影響住宅價格。本州政府應當合理制定住房公積金貸款額度，引導和改善居民購房的剛性需求，政策應當向中低收入家庭傾斜，調整住房結構，加大廉租房、經濟適用房的建設，抑制投資性住宅的數量，從而使得住房公積金政策調整控制房價的反彈上升。

住房公積金切實為廣大中低收入人群改善和解決住房中發揮巨大的作用，但是住房公積金制度管理運行上還存在著一定的問題。住房公積金利率低時間周期長使得住房公積金收益較低，中西部地區和東南沿海城市發展水平不一導致公積金地區使用不平衡，還存在部分地區政府資金不足對住房公積金的執法力度不夠，審批程序繁瑣等問題。這些需要政府控制房價與收入之間的平衡關系，加強宣傳和執法，提高服務水平，簡化業務流程等。

住房公積金貸款對房地產行業的供需造成一定的影響，進行影響房價。它的規定和特性為廣大的低收入家庭提供保障，至少會減輕家庭住房問題方面的壓力，政府應當平衡之間的關系，保持穩定發展。安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏，讓其為我國小康社會建設更好的進行保障。

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關鍵詞：住房公積金；改革；功能再定位；資金屬性；歸屬權；區域化管理

中圖分類號：F293.3

住房公積金制度從1991年在中國實施以來獲得了廣泛的運用。2008年末，全國住房公積金繳存余額已經超過1.2萬億元，繳存人數超過7700萬，累計為961萬戶家庭發放了1.06萬億元優惠個人住房貸款，無可置疑地成為中國住房制度的重要組成部分，在國際上也得到了很多矚目和稱贊。但隨著社會經濟環境的變化，住房公積金制度在實施過程中逐漸暴露出一些問題。其中，有一些是枝節問題，如住房公積金被用于避稅、貸款手續麻煩、資金使用效率低下、管理不善、監督不到位等現象，以及包括世界銀行（2006）所指責的運行和使用中的不公平、存款利率過低、中低收入職工使用機會少，造成“劫貧濟富”等問題，都是通過加強管理可以完善或改進的。但有些問題是制度的根本性問題，以前一直被忽視，而如今已經發展到了威脅制度生存的地步，急需盡快處理。筆者試著對最重要的一些問題進行梳理和討論。

一、住房公積金的功能再定位

從住房公積金的原始定位來說，設立當初包含歸集住房資金、強制性讓居民養成進行住房儲蓄用于住房消費、推進住房制度貨幣化改革等重要出發點。但目前城鎮住房的貨幣化和市場化改革都已經基本完成，不再有這些需要，那么住房公積金的發展目標和定位何在？在目前居民住房消費已經養成、住房金融手段已經比較豐富的時候，住房公積金存在的意義何在？這些可能都需要重新思考。

對于住房公積金制度所服務的目標客戶對象，現有政策法規都沒有給出一個明確的答案。在1994年《暫行規定》中提到實施住房公積金是為了提高職工解決自住住房能力。1999年《條例》提到的是維護住房公積金所有者的合法權益，提高城鎮居民的居住水平。但這里的職工或居民是一個模糊的概念。從經濟學來說，個人可支配收入是影響住房消費的決定性因素。由于市場經濟下個人收入差距的客觀存在，必然造成住房可支付能力的差別。由于可以從市場自由選購，高收入者一般不存在住房問題，存在住房問題的主要是中低收入者。那么，市場經濟下，住房公積金到底應該為“哪些”職工解決自住住房能力或居住水平提供幫助？是否應該定向為服務于中低收入職工？

如果目標定位不明確，仍然實行最初開始的“普惠制”，現有的“配比繳存”、“繳存免稅”、“低存低貸”、“貸款以余額倍數計算”等原則和優惠措施，在實際中都更有助于中高收入居民，其結果是不僅將不能促進中低收入職工住房問題的解決，還可能惡化，而且會對社會公平產生深遠的影響。

有研究者認為，住房公積金應該是住房保障的重要內容，當前的主要問題是防止“劫貧濟富”，不能讓住房公積金的好處都給了中高收入階層，而應該偏重于低收入者（世界銀行，2006）。但也有研究者認為，住房公積金應該定位為服務所謂“夾心層”，本身不是住房保障體系的內容。

住房公積金目標客戶模糊的根本原因就在于住房公積金制度的核心定位是住房金融還是住房保障不夠清楚。

如果住房公積金的核心定位是住房金融，是一種（職工/繳納人內部）解決住房問題的融資機制安排，那么其目標群體就應主要是中等和中高收入群體，這樣可以降低住房公積金的運營風險。但住房問題主要存在于廣大中、低收入職工中，這種定位對于解決民生問題的貢獻是有限的。如果住房公積金的核心定位是住房保障，那么其目標群體主要應是中低收入群體，這可能存在住房公積金繳存不足和運營風險過大的問題，現行的無住房補貼的住房公積金運營機制與目標定位存在矛盾。如果目標定位不明確，現有的政府強制、單位配比、資金免稅等優惠鼓勵政策存在的必要性就都要重新反思了。

之所以當初很適合國情的住房公積金制度在當前出現問題，根本原因在于住房公積金制度沒有“與時俱進”。在制度設計和推出之初，20世紀90年代初期，中國市場經濟還沒有開始，居民收入差距相對不大，如1990年基尼系數為0.348（其中，城鎮居民內部為0.24），處于國際公認的相對合理的水平。在這種背景下，住房公積金那種人人有份、戶戶貼補的制度是合適的，不會引起什么異議。但問題是，市場經濟給中國帶來的不僅是人均收入的大幅度增長，也帶來了各階層收入差距的兩極分化。1995年中國基尼系數上升到0.38（城鎮居民內部為0.28），2000年更一舉突破0.4的警戒線，達到0.417（城鎮居民內部為0.336），2006年更達到0.47（城鎮居民內部為0.356）。2007年城鎮居民收入最高10%家庭的人均年可支配收入達到4.02萬元，而最低10%家庭的人均年可支配收入則只有4604元，不到前者的12%（以上資料根據《中國統計年鑒》）。

在這種背景下，住房公積金一視同仁地“普惠”性補貼，顯然已經不合時宜了，必然要改變，以適應新時期的社會變化。

我們的意見是：定位問題，涉及到住房公積金制度的根本，需要慎重和全面思考。住房公積金從根本性質上來說是住房金融的一種，因為其目標與功能都是以作為住房開發與消費服務的融資機制而存在。因此，無論其將來是定位為以服務中間以及中上收入人群住房消費為主的普通住房金融業務，還是側重中低收入群體住房保障的政策性住房金融工具，其未來發展方向都必須和中國公共住房政策的目標宗旨、中國公共住房金融體系的構建協調一致，并要符合中國住房市場和宏觀金融體系的發展進程。但基于我國商業住房金融已經取得比較蓬勃的發展，住房公積金未來總的原則應該是從“普惠”轉向“特惠”，集中為部分人服務，尤其是需要通過公共部門力量來幫助解決住房問題的那部分人。否則，住房公積金在整個住房金融體系中就喪失了特色和立足點，失去了存在的價值和必要性。在這個原則指導下，未來住房公積金應積極為住房保障體系建設提供服務和支持。

雖然住房公積金將來的立足點在于為中低收入群體住房保障體系建設提供融資服務，但從住房公積金目前已經擁有的良好的廣泛群眾基礎和社會認可度來看，肯定不應該輕易放棄現有的群眾基礎，尤其是中高收入階層的參與。而且，從其擁有穩定資金來源的天生制度優勢來看，只要有關政策設計得當，完全有可能為多個收入層次的居民群體的住房改善需求提供不同程度的服務，完全可兼顧大眾性和保障性。

二、住房公積金的資金屬性再思考

住房公積金的資金屬性到底是怎么樣的？是像養老金和失業保險那樣的社會保障制度，還是個人性質的儲蓄計劃？或是建立在個人儲蓄計劃基礎上的互助基金？長期以來，這個問題并沒有一個明晰的答案。1994年《暫行規定》在第二條中提出，“住房公積金是一種長期性住房儲金”，后來各版本《條例》一直沿用這個說法。但何為“長期性儲金”，本身也是一個模糊的說法。

結合歷史背景，這里總體上體現出長期住房儲蓄的意思。所謂長期住房儲蓄并不稀奇，個人可以自己獨自進行，也可以和別人合作進行，如德國式合同住房儲蓄。但住房公積金的特殊性在于，它是政府通過法律強制要求職工個人有義務進行長期住房儲蓄。這其中有特定的歷史背景。政府希望職工個人能進行長期住房儲蓄，以便在需要職工個人對住房消費獨立負責的時候，職工個人能自覺地同時也有能力把住房消費放在生活開支中的較優先地位，這正是當時推進房改的迫切需要。但問題是，當今天很多人已經能獨立承擔較高水平住房消費的時候，還要不要強制呢？強制的依據何在？要回答這個問題，首先要對住房公積金的資金性質給予明確答案。

我們以為，住房公積金雖然由于政府強制參與而看起來像養老金這種類型的社會保障金，但其本身不能看作是社會保障資金的一種，其根本性質應該定義于“個人儲蓄計劃基礎上、有政府力量參與的共同互助基金”。因為其制度設計中沒有現代社會保障制度那樣有成員之間交叉補貼的要求和收入再分配的效應①。如果觀察住房公積金的模板――新加坡中央公積金制度，就可以更認同這個論斷。盡管新加坡中央公積金制度在國內得到很高的評價，但有學者明確指出，這種制度安排“不是社會保障制度，只是一項國家強制執行的儲蓄計劃，成員之間沒有互濟性，與社會保障的本質即社會性和互濟性不相吻合”（童星，2002：125）。

那么，既然不是社會保障，政府還有什么理由去強制參與呢？我們以為，在當前條件下，政府對本該屬于個人行為的住房儲蓄進行強制性要求，仍是適宜的公共政策。這不僅是出于引導個人住房消費優先確保得到穩定資金來源的考慮，也是互基金壯大發展的內在需要。

強制性的儲蓄計劃，讓我們很容易聯想到養老金。養老金的目標是為所有人提供退休之后的最低社會保障，這里既有代際支付轉移（即工作者為退休者出資），也有橫向支付轉移（即高收入者補貼低收入者）。如果政府不進行強制，穩定的高收入者肯定選擇自己為自己提供養老保障，只有高風險的低收入者才會自愿參加社會統籌的養老金，逆向選擇機制下的養老金體系很快會崩潰（袁志剛，2005）。基于類似的道理，住房公積金如果要發揮住房融資方面的作用，必須要堅持廣泛參與，特別是讓高收入者參與，才能匯集足夠的資金池。否則，單靠低收入者自己的個人儲蓄計劃，是永遠沒有辦法解決自身的住房困難的。當然，如前所述，兩者的差別是顯著的。養老金體現為高收入者補貼低收入者，有隱性稅收的含義，而住房公積金只是通過廣泛參與來形成住房資金的規模效應從而讓每個人都得益，是建立在基本平等基礎上的互助。事實上，目前還有很多抱怨和指責，認為現行規則下高收入者得利多于低收入者（世界銀行，2006）。堅持強制要求意味著，從公共利益角度來看，即使一些個人已經享有較高的居住水平，也仍然有義務參與長期住房儲蓄，發揚互助精神，幫助更多的人共同提高居住水平。當然，雖然是強制參與，但參與也是符合他們利益的，從中他們也可以受益。這個目前是通過政府強制企業配比、繳存免稅等優惠鼓勵政策來實現的。

從這個角度說，如果住房公積金足夠成熟、資金規模足夠大，只要制度設計合理合適，未來取消強制，住房公積金改為自愿或半自愿參與，也未嘗不可。

因此，雖然我們提出當前住房公積金有為住房保障服務的內在要求，但不代表其本身是住房保障制度。就如商業銀行、房地產投資信托基金(REITS)、保險公司都可以為住房保障體系服務，但它們本身都不是住房保障制度的內容。雖然住房公積金不是住房保障制度，但為住房保障體系構建提供服務和支撐的潛力是巨大的。

三、住房公積金的歸屬權

住房公積金的產權界定是當前關于住房公積金的研究中另外一個很棘手的問題。由于住房公積金最初是作為房改的配套措施被提出來的，其制度設計帶有很多特殊的時代背景，雖然后來幾經修訂，但仍有很明顯的時代局限性。如1994年《暫行規定》第二條中明確，住房公積金“歸職工個人所有，作為職工個人住房基金”，提出住房公積金全部歸于個人，顯然是為了推進貨幣化房改的方便，為把之前一向是單位與政府負擔起來的住房消費責任轉移給個人提供前提。這樣的做法，雖然適應了當時特殊的歷史背景，但為后來住房公積金的發展留下了隱患。如2002年《條例》提出住房公積金增值收益用于廉租房建設，二者產生了沖突。

張泓銘等學者認為，“既然住房公積金本金屬于職工個人所有，那么在當前條件下，這部分增值收益也只能屬于全體儲戶共同所有”。因而，他們認為，住房公積金增值收益用于廉租房建設很不合理。在2009年初建設部提出用沉淀住房公積金資金用于保障性住房建設甚至寫進政府工作報告之后，更是在社會上引發了住房公積金資金包括增值收益分配到底誰有權動用的激烈爭論。有很多人提出，既然根據《住房公積金管理條例》，住房公積金屬于個人所有，那么住房公積金所服務的目標群體就應當只能是繳納住房公積金的職工，住房公積金資金包括增值收益也只有繳存人才有資格動用。住房保障是社會公益事業，理應由政府財政出資，而不應染指具有私有屬性的住房公積金。

這個問題如果回答不清楚，住房公積金為住房保障服務的任務就很難推進。

我們的看法是，住房公積金有“半公共品”性質。其中“公”的成分來自國家對1：1配套的強制力和對于帳戶歸納資金的免稅優惠，這在法律上保證了國家有權利征調借用住房公積金資金用于保障性公共住房的建設與運營。也就是說，雖然繳存人是原始出資人，但公共部門對資金池的形成所起到的貢獻與作用絕不可忽視，也要得到體現。然而，畢竟“私”的成分更為根本，這就要求具有穩健的安全性和一定的投資回報性。

因此，我們主張，政府或公共住房部門可以通過借用住房公積金沉淀資金用于住房保障建設，但必須是以有償的方式。有關公共部門不僅要還本，也要付利息。利率應至少不低于同期存款利率。以廉價貸款的形式支持住房保障建設，是住房公積金繳存人為公共利益作出的最好貢獻。同時，從可持續發展的角度也應做到循環利用。

四、住房公積金區域化管理體制是否應改革

現行的住房公積金管理體制是以市為管理單位的，由于不同地區實行住房公積金制度的時間不同，城市規模與居民收入水平存在差距、住房市場的發育程度高低不等，最終造成了不同地區、不同城市住房公積金的歸集規模、使用規模存在較大差異。如，我國東、中、西部住房公積金繳存人數和繳存額呈現明顯的差異，東部地區住房公積金歸集和使用額度高，而中西部地區少。

公積金的地區發展不均衡與屬地化管理之間存在內在矛盾。在經濟發達地區，房地產市場繁榮，貸款購房普遍，貸款規模持續擴大，甚至出現了資金不足；在相對欠發達地區，貸款規模較小，資金大量沉淀。住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用，導致了局部地區有錢無貸，部分區有貸無錢的局面；同時，公積金的貸款組合沒有進行充分的風險分散。在經濟發展相對緩慢的西部及中部地區，住房公積金總體資金運用率平均不足50%。住房公積金屬地化管理造成了我國住房公積金的運用率較低、資金沉淀較大以及資金的低效配置。2007年，全國住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元。

住房公積金地區間流動性不足帶來的另一個問題是住房公積金地區運營風險大，風險無法有效分散。在沿海和經濟發達地區，住房公積金個人購房貸款發放率較高，資金運用率平均達到75%以上，上海、北京、天津、南京、杭州等城市的住房公積金資金使用率達到80%以上。尤其是2009年以來，各地政府在救市風潮中紛紛出臺了放寬住房公積金貸款條件以刺激住房需求的政策。因此，這些地區住房公積金中心蘊含的流動性風險正在一步步超越危險的臨界水平（陳杰，2008） 。

我們的對策建議是：協調地區繳納比例，增加全國統籌，利用規模效應對抗風險和服務更多居民需要。必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公積金體系逐步轉變整合成為一個全國統一的專業政策性住房金融機構，在執行政府規定的政策性住房金融業務的基礎上，嚴格實施規范的風險管理和內控機制。在這一體系下，各地分支機構在業務管理上可以根據本地情況有一定的自裁權利和自由度，但仍需要全國中心和統一的運作原則。更重要的是，資金要實施全國統一集中調度，以強化整體的抗風險能力。

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【關鍵詞】公積金制度；問題；解決思路

1991年5月，上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經驗，結合我國國情，率先建立了具有中國特色的住房公積金制度。這是我國在福利住房制度向住房市場化、商品化改革的推進過程中，完善城鎮住房制度的重大突破，標志著一個由國家支持、單位資助、依靠職工群眾自己力量解決住房問題的市場化機制開始形成。至今經過十多年的發展，公積金制度的保障性特征越來越突出，但是隨著市場經濟的發展我們也意識到公積金制度也出現了不少問題，因此研究它的不足及提出建議性措施具有重要意義。

1.公積金制度概述

國務院頒布的《住房公積金管理條例》的第二條中規定：“住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工按照規定繳存的具有保障性和互的一種長期住房儲蓄金。”職工繳存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人儲蓄金。我們通過公積金的含義可以知道公積金具有強制性、專款專用、保障性、互等特點。

住房公積金制度是結合中國城鎮住房制度改革的實際情況而實施的一種房改政策，是有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理制度。住房公積金制度在我國建立之后，不斷發展完善。1999年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，標志著我國住房公積金制度進入了法制化、規范化發展的新時期，并于2002年3月24日進行了第一次修改，至今已十多年。其間，我國城鎮住房建設環境、城鎮居民構成、收入水平等立法背景均發生了巨大變化，《住房公積金管理條例》已經不能適應現實的需要，需對其及時作出修改。

2.公積金制度具體運行中出現的問題

2.1 公積金的歸集問題

2.1.1 公積金繳存率低，保障功能范圍小

我們知道按照《公積金管理條例》的規定，除了離休干部、退休職工，合資企業里的外籍員工不繳存公積金外，公積金的繳存對象應該包括了其他的所有在職職工，當然也包括農民工，但在很多的中小城市公積金的覆蓋范圍受局限并不符合要求，很多地區經濟發展不平衡，中西部地區和東部地區相比存在一定差距是其主要原因。同時還有一些未覆蓋人群也有繳存公積金的要求，例如自由職業者還有一些個體工商戶，其實他們收入并不低，但是因為公積金繳存是依托單位的，所以這些人是不能繳存公積金的，當然就享受不了公積金的優惠政策了。

2.1.2 繳存分配有失公平

現有《住房公積金管理條例》規定，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市可以適當提高繳存比例。就是這“有條件的城市可以適當提高繳存比例”給很人提供了鉆法律空子的機會。因此就出現了不同城市之間、單位之間及個人之間不同的繳納比例。經濟效益較好的單位提高繳存比例，或者利用補充住房公積金的形式，最終形成個人與單位公積金高繳存額；與此相反，有些單位,尤其是一些私企,按最低繳存比例給員工繳存公積金，甚至干脆不繳存，這些都與《住房公積金管理條例》的精神不符。國家規定公積金可以在企業成本中列支，所以這些有條件的單位通過提高公積金的形式增加員工的福利，這也就是變相多發工資。對于個人來說公積金不計入所得稅納稅基數，因此如果兩個收入都很高的職工來說，可以通過多繳公積金來逃避國家稅收，造成稅源的流失。

2.2 公積金的使用問題

公積金的使用包括兩種使用方法：提取和貸款。住房公積金提取是指住房公積金繳存人發生住房方面或政策允許的其他用途時，支取個人帳戶的住房公積金。住房公積金提取包括住房消費提取和非住房消費提取。公積金貸款是現階段購房者使用最普遍的方式，因為按照現在的房價水平提取公積金解決不了買房的問題，而貸款能夠以少貸多。

公積金貸款與商業貸款相比較有較強的優勢，最主要的就是低利率，所以在購房貸款中人們會首選公積金貸款。同時我們也必須認識到公積金貸款也有很多的限制條件：（1）公積金不能用作購房的首付。公積金賬戶里的資金比較多，但是手里沒有什么積蓄的人來說，公積金貸款就有困難。在現在高房價的現狀下100多萬的房子很常見，如果申請公積金貸款最少也要準備20萬的首付，就像我們剛剛提到的如果沒有什么積蓄的人，就算他的公積金賬戶中有20萬以上也不允許提出來作為首付，這種情況下我們還是申請不了公積金貸款。（2）大部分城市不能使用父母的公積金購房。剛剛工作不久的年青人，既沒什么積蓄還貸能力又差，所以很難憑借自己的實力買到滿意的房子。（3）不能使用公積金異地購房。通常情況下，全國各地的住房公積金貸款都是由各個地區的住房公積金管理中心管理，導致其不能跨區域使用公積金，因不能有效使用公積金而造成了浪費。（4）公積金貸款利率優勢弱化。大家都知道公積金的貸款利率比商業銀行貸款利率低，這也是公積金政策性的體現，但是在房地產市場不太景氣的情況下，商業銀行經常進行利率打折優惠，而公積金貸款已經是優惠利率，所以不會再打折，這樣公積金的利率優勢就顯現不出來了。由于上述約束條件使很多人不能充分的享受公積金的優惠貸款政策，這就需要使住房公積金制度逐步改進和完善。

2.3 公積金貸款的還款問題

2.3.1 公積金還款手續還需進行簡化

人們向公積金管理中心的受托銀行辦理公積金貸款后，就要按照合同的約定按月足額還款。大多數情況下（建行除外）月還款額需要借款人自己墊付而不能直接從公積金賬戶中扣除。也就是先還后提，而不是直接代扣。所以這樣給借款人造成很大的麻煩，每月除了跑貸款銀行還款還得去公積金繳存銀行取出上月的月還款額，每月都得奔波與兩個銀行之間。如果是發生提前還款也得是借款人先行墊付，拿著還款憑證再去公積金管理中心提取，而不能直接就從公積金賬戶中扣除。

2.3.2 公積金的還款方式較單一

公積金貸款期限為一年的，實行到期一次還本付息、利隨本清的還款方式； 貸款期限在一年以上的，借款人可以采用等額本息或等額本金兩種按月分期歸還方式。還款方式一經確定，不得更改。但是借款人的收入情況都有所不同，有年薪制、季度發薪、月薪還有日薪的，有上發薪下發薪的區別，所以局限與單調的還款方式難免會把很多借款人拒之門外。

2.4 公積金管理水平有待提高

2.4.1 資金沉淀，使用率不高

在現行體制下，由于缺乏資金投資手段和渠道造成資金大量的沉淀，使用率不夠高，截至2010年，我國公積金存款總數為12116億元人民幣，運用率僅為60%其沉淀資金數額相當巨大。也就是說40%的公積金都在“睡覺”，沒有發揮效益，造成了職工利益的損失，加大了資金保值風險，這不符合收益原則。

2.4.2 公積金管理工作不夠規范，違規操作情況嚴重

住房委員會是住房公積金管理的決策機構，但大多數地方沒有健全的住房委員會制度，以致公積金的管理由地方政府分管領導說了算，存在大量違法發放住房建設項目貸款、擠占挪用公積金、違規分配和使用增值效益等問題，再加上公積金管理中心內部也缺乏競爭機制，長此以往，將使公積金制度失去活力和競爭力。

3.發展和完善我國住房公積金制度的思路

3.1 健全配套法律，加大執法力度

3.1.1 嚴格征繳執法，擴大公積金政策覆蓋面

對于單位來講資助員工繳存住房公積金那是應盡的義務，對于職工本身來講單位繳存公積金那是應當享有的權益，對于不建立住房公積金制度，不繳、欠繳或截留挪用公積金的單位進行必要懲罰。住房公積金管理中心要加大征繳執法力度，嚴格征繳執法，促使住房公積金制度落到實處。同時推進制度建設，完善修訂《住房公積金管理條例》，對于現階段不屬于公積金制度覆蓋面的個體戶、自由職業者經審查具備繳費能力又有意愿繳存公積金的個人也可以自行繳納公積金，擴大公積金的覆蓋面，這就需要健全配套法律法規，使之有法可依。

3.1.2 完善公積金政策法規，限定最高繳存比例和繳存額

為了避免公積金繳存過程中的收入分配不公平的情況，應該在《住房公積金管理條例》中明確規定公積金繳存的最高比例和最高限額的相關條文，實行最高限額和最低保障額制度，控制繳存差距，規范繳存行為，這樣才能實現“公平分配”。

3.2 適時調整信貸政策，提高使用效率

3.2.1 簡化手續，方便群眾

建立公積金貸款“一條龍”制度，實現各個環節的聯合辦公，職工從買房開始到貸款、擔保、評估和后期的還款都實現機構之間的內部合作，方便廣大職工。尤其是住房公積金貸款時間都比較長，大多集中在10年以上，所以對于日后還款方便與否至關重要，公積金管理中心應該盡早與受托銀行建立公積金代扣制度，避免了職工從受托銀行到公積金管理中心來回奔波，從而提高公積金使用效率。

3.2.2 借助金融創新，豐富還款方式

現有的等額本金與等額本息還款方式不能滿足廣大職工多樣化的需求，我們可以借鑒一下其他國家的豐富的還款方式，針對不同的貸款人群都能找到適合的還款方式。例如逆向年金還款方式，漂浮式的還款方式，雙周供等適合不同人群，這些還款方式在商業貸款還款中有所涉及，我們也可以把它引用到公積金貸款還款中來，再結合我國的國情逐步完善。

3.3 構建完善的公積金使用制度

隨時代的進步公積金貸款的很多限制條件已經制約了公積金制度的發展，把現在剛性需求買房的人都拒之門外。針對公積金貸款不能跨區域使用、缺乏靈活性、貸款利率優勢不明顯以及公積金使用還款程序繁瑣等問題，只有構建完善的公積金使用制度，才能從根本上改變。盡管相關部門已經提出許多改進措施，但是在管理和運行中仍然存在一定問題。這就需要不斷地對其進行完善，逐漸改善以上問題，使其更好地服務于廣大的購房者。

3.4 完善公積金監管制度，建立風險控制機制

3.4.1 明確合理的房貸比例

住房公積金貸款發放總額總是要小于存款總額的，也就是說總是要有一部分資金沉淀在銀行中，資金的正確使用就要處理好安全與收益這兩個問題，一味的最求公積金的收益，大量投資貸款使用甚至是挪作他用，加大了公積金的管理風險；另一方面要防止管理部門怠于房貸或情愿將公積金沉淀在銀行生息而不愿發放貸款，所以應該對公積金的匯集和房貸比例作出合理規定。

3.4.2 強化管理中心監督，建立有效的風險防范體系

住房公積金管理中心要加強自身的管理，建立科學系統的內部審核管理制度和內部控制制度。應盡快建立上下聯動、相關部分分工協作、多種監督形式并存的全方位監管機制，加強對監管人員的培訓力度，對管理中心的權力運用、職責履行、行為規范等方面進行動態持續監督。

4.結束語

公積金制度是有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理制度。它的最根本目的是發揮公積金低存低貸的政策優勢，讓廣大中低收入者解決住房問題。公積金業務經過了這些年的發展取得了很大的成績，但是隨著市場經濟的發展，我國城鎮住房建設環境、城鎮居民構成、收入水平，房地產市場發展等均發生了巨大變化，住房公積金制度的問題日益顯露出來。因此積極探索完善我國的住房公積金制度，發揮它的政策優勢，讓廣大老百姓都能居者有其屋是當前迫切的任務。

參考文獻：

[1]劉長濱.房地產金融[J].北京:中國電力出版社,2008.

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[3]黃正祥.淺談住房公積金年貸款業務的創新[J].經濟師,2010(5).

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關鍵詞：公積金貸款；管理風險；規避方式

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風險的形成

住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。

（一）運行體制帶來的管理風險

國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務，應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體，雖有手續齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅動，和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業貸款，甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠，或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。

3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場形成的管理風險

由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民，同時也決定金融管理風險。

1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。

2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現在現階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。

3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制，更加劇了其風險性。4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風險的規避措施

住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規避，避免出現大的風險損失，根據上述風險的分析，規避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。

（一）確立房改資金管理中心主導地位

解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規避，體現房改資金管理中心的主導地位。

（二）建立貸款風險監管體系

建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能，實現全過程的監督管理，三是實現個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規避建議；四是實現會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應，以期協同規避，對已發生逾期的應協助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。

（三）采取相關配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。

3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。

（四）采取相關配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量，減少因服務質量帶來還貸風險。

1、建立便捷的還款方式，利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數，經濟上有準備，敦促貸款人養成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。

（五）加強貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：

1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。

3、控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險。

4、切實執行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。

住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發放個人住房貸款時實行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進了城市住房制度改革和發展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系，進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設，使貸款的調查、審查、審批、催收、內部稽核、違規操作責任追究等全部管理流程化、規范化、制度化。積極汲取商業銀行貸款風險管理方面的經驗，用法律和制度等管理手段，有效規避住房公積金個人貸款的管理風險，以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。

參考文獻：

1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).

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關鍵詞：住房公積金；增值收益；分配機制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

近年來，越來越多的企業或者個人繳納住房公積金，住房公積金的覆蓋范圍不斷擴大，隨之而來的是公積金的歸屬和分配管理問題不斷惡化。由于市場利率和通貨膨脹率的波動，再加上公積金的強制性和長期性，很可能會造成公積金貶值。通過對個人住房貸款發放等活動，對住房公積金帶來了很大的增值收益，然而，仍然有一些問題存在于住房公積金增值收益的使用及分配方面，如果研究其使用分配問題，必定會具有重要的意義。

一、住房公積金增值收益分配中存在的問題

1.住房公積金的使用容易產生貸款風險。隨著時代的發展，公積金的覆蓋范圍逐漸增多，住房公積金貸款的建立前提為，需要準備比例要大于等于住房公積金增值收益的60%或不低于年度住房公積金貸款余額的1%的貸款風險準備金。貸款風險準備金的作用有許多，其中較為主要的有嚴格保證住房公積金的保值增值問題以及保障住房公積金所有者的合法權益。但是，在使用兩種不同的計算方法時，所得到的結果有很大的差距。通過《2008年全國住房公積金管理情況通報》所公布的數據上可以得到結論，即在使用第一種方法來計算的情況下，2008年全國住房公積金增值收益為170.1億元，風險準備金的金額應為102.06億元。通過使用第二種算法計算出的結果為，2008年全國住房公積金貸款余額為6094.16億元，提風險準備金的金額為60.9億元。在通過數據的比較之后可以發現使用兩種算法所計算出的結果有很大的差異。住房公積金資金使用效率的高低與貸款風險準備金提取數量的多少之間存在著一定的聯系，兩者有著直接的影響。

2.管理費用方面的問題。在按照規定的標準編制的前提下，住房公積金管理中心的相關管理費用的正確流程為，住房公積金管理中心首先要對全年支出總額進行預算，再匯報于本級人民政府財政部門，得到本級人民政府財政部門的批準后，將住房公積金增值收益上交于本級人民政府財政部門，再由本級財政撥付。住房公積金管理中心在本質上為所有擁有住房公積金者的雇員，管理中心在為住房公積金所有者的住房公積金進行管理的過程中存在一些必要費用的產生也是合情合理的。然而由于缺乏嚴格的標準，所以在具體的操作過程中不斷出現違規現象。

二、住房公積金增值收益分配產生問題的原因分析

1.相關法律法規不健全。住房公積金作為一項中國特色的住房制度，既有類似銀行的債權債務關系特點一一繳存職工存儲，公積金中心結計利息，到期返本付息；又有類似基金的信托關系特點—管委會決策，公積金中心受資金所有人集體委托，負責歸集、管理、使用這筆資金，從收益中提取管理費用。由于法律關系的不確定性，現有的法律體系，無法準確界定增值凈收益的所有權。

2.住房形勢發生變化。一方面，2002年-2011年，全國房價平均上漲11.8%，依靠市場解決住房問題越來越困難，繳存職工對住房公積金解決住房問題，寄予了更多的期望。另一方面，以經濟適用房、廉租房為主的住房保障體系發生了變化，經濟適用房占住房供應比例，從2003年的12.2%持續下滑到2011年的4.8%，廉租房與公租房實行并軌運作。

三、完善住房公積金增值收益分配機制的措施

住房公積金制度的公平性受到質疑，主要是因為繳存上的“高低懸殊”和貸款上的“逆向補貼”現象，歸根結底還是保障性作用不強。鑒于各方的爭論，筆者認為，住房公積金增值凈收益，應適應經濟社會形勢發展變化，立足增強住房保障作用，完善運行管理機制。

1.為繳存職工提供貨幣補貼。住房城鄉建設部表示，“十二五”后，住房保障形式逐漸從實物保障向貨幣補貼過渡。公積金中心利用增值凈收益，可視不同情況對繳存職工進行補貼。一是提供住房消費補貼。為低收入繳存職工在租房時提供租金補貼，在貸款購房時提供還貸補貼。二是提供存款利息補貼。住房公積金存款利率較低，一部分繳存職工，特別是中低收入職工，在存儲期間，沒有享受到低利率的公積金貸款政策優惠，可以在辦理銷戶提取時，公積金中心按繳存時間長短、金額高低，運用增值凈收益給予存款利息補貼。

2.投資購建保障性住房。有兩種投資方式：一是增值凈收益上繳財政部門，用于建設廉租住房，但所建住房的所有權由公積金中心代全體繳存職工持有。二是由公積金中心按公共租賃住房的標準，享受保障性住房的稅收和土地優惠政策，運用增值凈收益在房地產市場上收購住房，或者投資建設公共租賃住房。利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作開展兩年來，試點城市已達93個，審批貸款規模1200多億，在城市保障性住房的建設中發揮了重要作用，有成熟的經驗?？梢詤⒄赵圏c貸款的做法，將增值凈收益以貸款形式提供給政府或有關部門，建設保障性住房，優先供應給低收入的繳存職工，公積金中心負責按期收回貸款本息。

3.明確增值凈收益的所有權。研究增值凈收益歸屬問題，應本著三個原則：一是政府不與民爭利。住房公積金既以明確繳存職工個人所有，其運作產生的增值凈收益就不應上交財政。如果繳存職工的住房問題解決好了，政府的負擔就減輕了。政府應著力加強住房公積金繳存的強制性，擴大住房公積金繳存覆蓋面，將非公企業等更多職工納入住房公積金的保障范圍，來提高全社會的住房保障水平。二是堅持制度的互。住房公積金制度最基本的特點是互，通過繳存職工共同籌措資金，逐步為繳存職工在解決住房問題時提供資金支持。增值凈收益使用的受益對象，不能超出互助的范圍，應該用于繳存職工。三是維護制度的公平性。住房公積金繳存是初次分配過程，強調效率。增值凈收益的使用是再分配過程，強調公平。制度的公平性，應更多體現在高收入繳存職工對低收入繳存職工的支持上，這樣的制度才會有生命力。因此，住房公積金增值凈收益所有權，應明確為全體繳存職工共同所有，按照“管委會決策，公積金中心運作，財政監督，銀行專戶存儲”管理，能消除各方爭論，提高制度效能。

住房公積金制度在我國已經發展了很多年，相關的體制也逐漸完善，它在我國住房分配貨幣化和市場化改革中發揮了重要作用，城鎮居民的住房條件顯著改善。當前，我國的住房政策和社會經濟形勢發生了深刻的變化，迫切需要完善住房公積金制度，明確增值凈收益權屬，調整運作使用方式，努力實現全體人民住有所居目標。

參考文獻：

[1]韓立達，郭堂輝.我國住房公積金制度運行的績效、問題及對策[J].華東經濟管理，2009（06）.