導語：如何才能寫好一篇住房公積金政策規定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：住房公積金貸款；風險管理；內部控制

住房城鄉建設部公布的2014年至2019年住房公積金信息顯示，住房公積金貸款余額由25521.94億元增長到55883.11億元，逾期金額由3.16億元增長到19.51億元，逾期率由0.01%增長到0.03%。住房公積金貸款業務的飛速發展，有效支持了繳存職工的住房需求，發揮了住房公積金制度的政策效應，讓繳存職工充分享受到住房公積金帶來的政策紅利。但貸款余額在不斷增加的同時，逾期貸款也在倍速增長。如何控制貸款風險，切實保障住房公積金資金安全，更加成為值得研究的課題。住房公積金貸款風險管理住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，屬于職工個人所有。職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請使用住房公積金貸款。住房公積金貸款是住房公積金管理中心委托受貸款銀行向申請且經審核符合條件的住房公積金繳存職工發放的個人住房貸款。住房公積金貸款資金來源于住房公積金個人賬戶沉淀未使用的資金。所謂風險是損失發生的不確定性，住房公積金貸款風險簡而言之就是住房公積金貸款發生損失的可能性。住房公積金貸款辦理機構為受委托貸款銀行，貸款風險承擔者為住房公積金管理中心。住房公積金繳存職工辦理住房公積金貸款后，負有按時還本付息的義務，因貸款時間最長可達30年，在還款過程中可能出現各種不可控因素，極可能導致無法結清貸款的情形出現。貸款風險管理是對貸款業務流程中存在的風險進行識別、分類、管理，并達到有效控制風險的目的。

住房公積金貸款風險類型

1.制度風險住房公積金貸款屬于政策性貸款，貸款的條件和額度由各地市按照上級部門要求，結合本地住房公積金繳存情況、住房公積金使用情況、房地產市場情況等多方面因素綜合確定。在貸款政策執行過程中，制定政策所依據的情況隨時可能發生變化，而政策未能及時進行有效的調整導致貸款風險的發生。

2.管理風險住房公積金管理中心和受委托貸款銀行對住房公積金貸款負有管理責任，貸款管理涉及環節多，易存在疏漏之處。對業務經辦人員培訓不夠、要求不高，業務經辦人員因政策掌握不熟、操作失誤，易發生違規辦理貸款的情況。后續未及時跟進加強貸后管理，因不能準確掌握借款人情況，未能及時督促借款人按時還款，導致借款人違約，貸款發生損失。

3.信用風險借款人提供虛假購房材料、收入證明材料等，騙取住房公積金貸款。借款人在貸款前刻意調整影響貸款額度計算的因素，以期獲得更多的貸款額度。借款人為申請住房公積金貸款而設立賬戶，申請貸款后不再繳存住房公積金，騙取住房公積金貸款。

4.貸款回收風險貸款回收中，因人工干預業務操作導致資金不能及時入賬甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在財產和債務分配時，雙方產生分歧拒不還款。借款人遭受重大疾病或意外傷害等，不能繼續工作影響家庭收入，無力償還貸款。借款人失業或家庭遭受重大變故，雖有還款意愿但無力還款。

5擔保風險借款人在不正常還款的情況下，擔保人擔保能力變弱，甚至無力承擔擔保責任。抵押物未能落實抵押手續，借款人將抵押物出售，導致住房公積金管理中心抵押權喪失。抵押物價值大幅減少，導致住房公積金管理中心不能足額實現債權。

住房公積金貸款風險管理存在的不足

1.制度制定不合理制定貸款政策時，對貸款規模預判不足，后期未及時根據情況調整政策，導致貸款規模增長過快，大大超過住房公積金歸集的速度，貸款發放過多，無資金支持新增貸款發放，甚至不能保證住房公積金提取業務的辦理。對借款人申請貸款的條件設置過寬，導致向還款能力弱或信用差的職工發放了貸款，職工后期出現各種問題導致無力償還貸款。

2.貸前業務調查不到位因住房公積金貸款業務屬于受委托貸款銀行的委托業務，業務人員一般同時負責自營貸款業務和委托貸款業務，對住房公積金貸款業務重視程度不高，不能全面掌握與住房公積金貸款有關的政策規定，且辦理業務較少，存在業務操作不熟練的情況。在貸前調查時，業務人員只關注借款人申請貸款的金額和期限等關鍵信息，不能從貸款審核要點出發，詳細了解職工各方面的具體情況，不能多角度驗證借款人提供的材料是否存在沖突，是否存在影響申請貸款的因素等。

3.貸中業務控制存在漏洞設定貸款流程存在缺陷，相鄰崗位未做到相互分離，極易發生舞弊的情況。如允許一人負責貸款受理，同時又負責借款合同簽訂，導致業務人員在辦理貸款過程中發生違規行為的時候，沒有其他業務人員能夠發現這種情況。又如按流程應辦妥抵押后發放的貸款，因熟人關系或操作失誤，在未辦抵押手續前發放了貸款，后期未能及時采取補正措施，導致貸款出現風險時，無法采取補償措施。

4.貸后管理重視不夠一是貸后管理缺少制度規范。實際業務辦理過程中，明顯存在重貸前輕貸后的情況。上級部門的管理要求多是針對貸款的前置條件提出的，如連續繳存住房公積金6個月可申請貸款、住房公積金貸款未結清前不得再次申請貸款等，對貸后管理規范的相對較少。住房公積金管理中心往往遇到一筆逾期還款的貸款處理一筆，對貸后管理未制定詳細的制度規定，缺少系統性的規范。二是貸款回收存在人為干預。貸款回收存在人工干預的情況，極易出現忘記發送扣款數據或未將回收數據入賬甚至挪用回收資金的情況。因扣款數據發送時間晚，可能發生本應歸還住房公積金貸款的資金被用來歸還借款人在銀行承擔的其他負債或被法院凍結而無法扣款等。三是未持續加強擔保管理。未能及時關注擔保人擔保能力，在擔保人擔保出現問題時，未及時要求借款人追加擔保。對貸后抵押物管理缺失，特別是新建商品住房未能及時辦理不動產權證并辦妥抵押手續。

住房公積金貸款內部控制措施

1.優化制度制定流程，適時調整政策規定制定貸款政策規定時，應在國家政策允許范圍內，開展充分調研和論證的基礎上，廣泛征求意見，按有關流程出臺政策規定。政策實施過程中，要及時關注貸款業務開展情況，特別是當地房地產市場運行情況和住房公積金繳存、提取及貸款情況，及時優化和適時調整原有政策，保持住房公積金貸款規模，保障住房公積金業務健康運行。

2.加強貸前業務調查，識別騙貸風險一是重視貸前調查。嚴格按照住房公積金貸款業務流程操作，在貸前調查時，詳細了解借款人購房情況、家庭情況、還貸能力等，認真審核貸款申請材料的真實性和完整性。二是關注造假風險點。防范申請材料造假風險，避免借款人為提高還款能力出具虛假的收入證明和銀行流水，因個人信用不良問題出具虛假的個人信用報告等。重點審核影響貸款額度計算的因素，如調整繳存基數、補繳住房公積金等等，對借款人貸款前調整繳存基數和補繳的業務進行重點審核，核實是否存在提供虛假材料辦理業務進而騙取更多貸款額度的可能。三是提高政務數據共享水平。加強與公安、民政、房屋管理等部門的數據共享力度，減少職工提供貸款申請材料的同時，提高數據的真實準確度，以確保貸款業務材料真實性，減少借款人騙貸的可能。

3.規范貸中業務流程，規避操作風險一是建立貸款審批制度。加強貸款審批控制，建立嚴密的貸款審批體系，設定嚴謹的貸款審批流程，針對審批流程中每個崗位的人員均設崗定責，明確各自審批的范圍、職責、權限、程序和責任等。二是完善貸中業務操作流程。實行不相容崗位分離，一人不能同時擔任相鄰兩個崗位的職責，貸款受理崗與貸款簽約崗不能由一人擔任，從人員崗位配備上做好內部牽制。同時，加強貸款業務管理系統建設，將貸款流程在系統中進行設定，未完成審批的貸款不允許發放，未完成擔保落實手續的貸款也不能發放，借助信息系統的力量將貸中業務的內部控制做好。三是注重業務培訓。日常加強對業務人員的業務培訓，確保將業務操作步驟和辦理要點內化于心，避免因操作失誤在貸款發生風險時處于被動情形。

4.加強貸后管理，規范貸后催收流程一是貸款回收自動化。將住房公積金貸款回收流程設定為自動模式，每日自動向受委托貸款銀行發送扣款申請，并自動通過住建部結算平臺申請扣款結果并入賬，減少人為干預，同時避免業務人員挪用貸款回收資金的風險。二是建立貸款催收業務規范。指定專人負責貸款催收工作，持續跟進貸款回收情況，對初次發生逾期的貸款及時跟進，了解借款人逾期的原因屬于偶然情況還是借款人還款能力降低導致，針對不同情況及時進行催收。對逾期多期的借款人進行當面催收，了解借款人還款意愿并向借款人講明利害關系，對有還款意愿的借款人配合制定還款計劃，對拒不還款的借款人，貸款有保證人的，要求保證人履行擔保義務，經催告保證人不主動履行的，通過法律途徑進行解決。

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“轉作風優環境”活動公開承諾書

為推進本辦“轉作風優環境”專項活動，進一步深化作風建設，著力改善打私與海防口岸工作發展環境，鄭重作出如下承諾：

一是轉變機關作風。加強學習教育，完善機關工作人員考勤考核制度，強化日常監督檢查，加大對工作任務不落實、勞動紀律不遵守等庸懶飄浮習氣的糾治力度，努力樹立勤勉為民、廉潔自律、求真務實、高效服務的機關新形象。

二是推進重點工作。一要協助狀元岙港區做好第5次臨時開放和擴大開放報批工作;二要督促機場完成國際廳改造工程，啟動空港口岸擴大開放報批程序;三要深入進出口重點企業開展幫扶活動，加大適用海關a類管理企業的培育力度，適時舉辦進出口企業法律法規培訓班;四要推進海防基礎設施建設，加強督促指導，開展重點幫扶，力爭按期、保質完成任務。

三是創新工作機制。健全完善適應科學發展要求的打私與海防口岸工作機制，重點在編制“xx”口岸發展規劃、推進國際集裝箱業務發展、抓好反責任制落實、健全海防基礎設施運行保障機制等方面，認真查找和解決工作機制不夠健全的問題，努力營造良好的打私與海防口岸事業科學發展環境。

我辦決心通過“轉作風優環境”專項活動的深入開展，努力達到“轉作風、優環境，促開放、助發展，抓隊伍、樹形象”的目的，積極助推的科學發展。真誠歡迎社會各界和人民群眾一如既往地對本辦工作給予關心和支持，并對上述承諾予以監督指導。

附：轉變工作作風承諾書

為加強中心政風行風建設，進一步改進工作作風，提升服務水平，提高辦事效率，樹立中心良好形象，市住房公積金管理中心鄭重向社會作出承諾：

一、服務內容

(一)住房公積金繳存登記、繳存基數、轉移、封存審核;

(二)住房公積金提取審批;

(三)住房公積金貸款審批;

(四)住房公積金信息查詢、變更;

(五)住房公積金政策咨詢。

二、服務時限

(一)住房公積金開戶登記、繳存、轉移、封存審核，符合政策規定、資料齊全的，工作日內即時辦結。

(二)住房公積金提取審批，符合提取條件，手續齊全的，自受理之日起7個工作日內辦理完。

(三)住房公積金貸款審批，質押、現房抵押貸款符合貸款條件，證明材料齊全，本篇文章來自資料管理下載。手續完備的，自受理之日起7個工作日內辦理完畢，個人期房貸款中心審批后10個工作日內辦理完畢。

(四)住房公積金信息查詢的，在工作日內隨到隨查。住房公積金賬戶信息變更，手續齊全的，工作日內即時辦結。

(五)住房公積金政策咨詢，電話咨詢，即時回復;現場咨詢，即時答復。

三、服務標準

(一)嚴格依法行政。嚴格按照《住房公積金管理條例》和相關政策規定，認真做好住房公積金的各項管理工作。

(二)堅持政務公開。開展多種形式、多媒體查詢平臺，公開政策、規定以及各項業務辦理的流程及應提供的證明材料等。

(三)主動高效服務。堅持熱情主動、文明規范、創新高效的服務。

(四)自覺清正廉潔。自覺遵守廉潔自律的各項規定，杜絕利用工作之便吃、拿、卡、要等違紀違法行為，為服務對象提供快速、便捷、優質、高效的服務。

四、保障措施

(一)違諾投訴：中心在服務大廳設立投訴意見箱，如發現我中心工作人員有違背上述服務承諾行為的，本篇文章來自資料管理下載。可向中心投訴，投訴電話為，工作日中心將認真接聽受理，并在5個工作日內作出答復。

(二)違諾處理：

1、工作人員在辦理業務時語言或舉止不文明、態度生硬的，給予批評教育;態度粗暴，與服務對象發生爭吵的，給予誡勉教育，并責令其向當事人賠禮道歉;對情節嚴重，造成惡劣影響的，給予行政處分。

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（一）住房公積金體制缺乏統一運作平臺

從我國住房公積金的運作體制上來看，目前存在的主要問題是在運作流程和信息平臺建設上缺乏統一平臺，對住房公積金發展產生了制約作用。在運作流程上，我國的住房公積金管理主要按按行政區域進行劃分管理，各個行政區域各自為政，互不統屬，在住房公積金的具體政策規定、機構設置和業務流程上不相統一，甚至存在較大差異，條塊分割嚴重，運作效率低下。典型的例子，資金的跨地區調劑便無法實施。在信息平臺建設上，全國沒有形成統一的住房公積金信息管理系統，各地區的信息無法交互共享。

（二）住房公積金資金利用和管理能力有待提升

作為保障城鎮居民住房的資金，在使用和管理上存在著資金利用率低和資金管理能力弱的問題。資金利用率低，我國的住房公積金資金的利用上大部分用于住房貸款，但是近年來，受國內房地產市場影響，住房公積金管理呈現出貸款額下降繳存上上升的的趨勢，資金總體利用率呈下降趨勢；同時由于各地經濟發展水平的差異，發達地區出現住房公積金貸款缺乏資金，欠發達地區貸款資金利用率低下的問題，資金總體利用效率不足。資金管理能力弱，由于缺乏有效的監管機制，我國的公積金擠占挪用情況時有發生，資金安全問題顯現，由于公積金貸款的擔保機制不健全，個人住房公積金的貸款和擔保業務之間存在相互隔離的問題，無法規避房價波動等引起的貸款風險。

（三）住房公積金保障社會公平的功能亟需加強

隨著國內房地產市場的過熱發展，住房公積金在保障社會公平功能建設日益顯得迫切[3]。但目前來看，我國住房公積金在兼顧社會公平方面的作用發揮的作用較小，甚至存在有失公平的問題。一方面，住房公積金覆蓋率低，目前住房公積金對大部分民營企業、進城務工人員和自由職業者等沒有覆蓋，覆蓋面狹窄，有失社會公平；另一方面，繳存率不平衡，不同行業、企業和單位由于效益的差異，繳存率存在較大差異，一些單位的繳存比例甚至不足5%，產生新的分配不公。

二、未來住房公積金的主要發展方向

（一）住房公積金管理將形成統一運作機制

針對目前住房公積金缺乏統一平臺的問題，未來的住房公積金管理上必然走向統一和規范，具體應體現在組織機構和網絡建設上。一是將形成全國統一的組織管理機構，一種關系明確、權力清晰、管理有力的全國性住房公積金管理機構建設將成為未來住房公積金組織建設的重點，條塊分割的管理現狀將得到有效解決。二是信息化建設將在住房公積金管理中廣泛應用，一個涵蓋國家、省和市三級，以國家級為平臺的住房公積金管理網絡將形成，相關信息的交互共享水平將大為提升，住房公積金管理將進入真正的信息化時代。

（二）住房公積金資金利用和管理將成為工作重點

住房供給金的主要定位為服務社會大眾的住房保障，在未來的發展中，住房公積金資金利用和管理將成為住房公積金工作的重點。一方面，統一住房公積金平臺的打造將實現對全國住房公積金資金的有效融通創造條件，跨省、直轄市和自治區的流動機制將建立健全起來，資金在不同地區將有效流動起來，住房公積金的整體使用效率將實現大為提升，進而跨地區的住房信貸風險分散、轉移以及防范體系亦將隨之形成，住房公積金將實現健康持續的發展。另一方面，風險控制體系將形成，在組織機構和信息平臺搭建的基礎上，針對公積金擠占挪用等問題的風險防控體系將進一步建立，相應的貸款風險和風險預警機制將形成，對資金的風險管理能力將增強。

（三）住房公積金將向政策金融的方向發展

結合國際經驗和國內的住房公積金管理實踐，未來的住房公積金建設將更加突出公共職能定位，發揮保障社會公平的作用。在服務定位上，住房公積金將向政策金融的方向發展，住房公積金不將以刺激住房需求為定位，在政策上將重點向中低收入者傾斜，將實現對社會各個行業人員的全覆蓋，住房公積金繳交率將實現得到合理制定，幫助中低收入者解決住房問題將成為住房公積金使用的重點。

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（一）健全住房公積金會計核算制度。從住房公積金核算方法和從業人員入手。從目前的住房公積金會計核算工作實際情況看，明顯的看出來現行住房公積金核算辦法存在嚴重缺失，需要結合實際工作中遇到的問題做有針對性的修補和補充，對住房公積金核算辦法做進一步完善處理，以滿足實際工作需要。另外，不定期對從業者進行住房公積金會計核算業務培訓，讓從業者了解住房公積金核算辦法的最新變化，掌握最新的會計實務處理辦法，不斷提高自身職業能力。同時，也可以根據從業者對住房公積金會計核算工作反饋回來的信息，制定滿足實際會計核算工作需要的可操作的核算軟件，并在全國范圍內推廣使用，實現住房公積金管理網絡一體化，便于會計核算工作的開展。

（二）增設明細科目。通過從歸集提取、業務收支、應收利息方面分析我國住房公積金會計核算中的問題，發現會計核算報表某些地方不能真正反映實際，所以根據上文提到的缺失，在住房公積金會計科目下增設相應的明細科目，包括“轉移資金”、“工本費”、“住房公積金投資”等科目，使報表能真正反映實際。設置“轉移資金”科目，借方反映內部轉出的款項，貸方反映內部轉入的款項，規范住房公積金收集提取；設置“工本費”科目，反映銀行辦理住房公積金業務時產生的所有費用；設置“住房公積金投資”科目，正確計提應收利息。

（三）完善應收利息處理。一方面，對沒有能力償還本息單位的貸款利息處理上，經財政部門同意后，停止處理此類單位的應收利息。另一方面，對超過一年以上的定期存款利息，統一在年末計提利息。倘若按季度計提，應在一級“應收利息”下設二級“應收定期存款利息”科目，提高利息計提的準確性。

（四）合理應付利息計提方法。由于結息日期和會計核算日期不一致，造成應付利息計提不合理，應該預提7月1日-12月31日期間的應付利息，使住房公積金應付利息計提方法符合會計核算收入與支出配比原則。

（五）嚴格貸款風險準備金核算。為了做好住房公積金貸款風險準備金核算工作，應當取消以往的核算方法，采用不低于公積金貸款余額1%的方法計提，不得按照其它比例進行提取。為了做到這一點，住房公積金核算辦法應明確對貸款風險準備金比例的表述，規定按“貸款風險準備金”科目余額低于“委托貸款”科目余額的1%的辦法進行計提，利用行政手段規范各地住房公積金貸款風險準備金提取比例。如果年末處理時高于1%，按照兩者的差額進行紅字沖回。

（六）明確呆賬核銷處理辦法。住房公積金呆賬核銷處理辦法要嚴格認定條件，按照規范的認定程序，遵循嚴格認定條件、提供確鑿證據、嚴肅追究責任、逐級上報并經審核審批、對外保密和銷案存的基本原則操作。

二、我國住房公積金會計核算發展展望

根據我國現行《住房公積金管理條例》規定，住房公積金管理機構要委托銀行進行相關的會計核算處理工作，而現在提出由各企事業單位獨立進行會計核算，勢必對各企事業單位的經濟活動產生影響。從會計信息收集整理到錄入，再到利用，形成報表，工作量增加的同時，工作內容、工作范疇都得到了拓展，尤其在會計核算上。為建立健全的住房公積金管理制度，維護員工住房公積金的合法權益，各企事業單位應嚴格按相關規定進行住房公積金管理，制定完善的住房公積金會計核算制度和工作程序。

三、結語

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我國的住房公積金制度是在學習、借鑒新加坡成功的住房公積金制度的基礎上, 結合我國的國情, 國家通過試點在全國范圍內建立的個人住房制度。我國的住房公積金制度于1991 年率先在上海試行; 1992 年擴展到了北京、天津、江蘇、浙江等地; 1993 年擴展到了東北三省及河北、湖北等地; 1994 年國務院頒布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》, 明確全面推行住房公積金制度; 1999 年國務院頒布了《住房公積金管理條例》, 國家以法律條文的形式明確了住房公積金管理辦法, 在全國范圍內全面實施住房公積金制度, 標志著我國住房公積金制度的全面建立。我國的住房公積金制度為我國住房制度的改革, 加快住房建設, 推動國民經濟的發展, 立下了不可磨滅的功績。

但是, 伴隨著國民經濟的快速發展與市場經濟的不斷深化, 在住房公積金制度的發展過程中也出現了一些問題。如在一些地區, 住房公積金管理機構設定不規范, 一些城市甚至存在多個管理中心的現象, 資金管理分散; 還有一些地方住房公積金監督機制不健全, 住房公積金使用率低, 擠占、挪用住房公積金等違法違規現象時有發生, 住房公積金存在著風險隱患。

1 國內外公積金制度介紹

新加坡是世界上以政府為主組織建房, 成功解決居民住房問題的典范。在住房保障制度方面, 新加坡政府的干預和參與色彩很濃。公積金制是新加坡于1955 年建立的一項強制儲蓄制度, 由雇主和雇員共同繳納, 以解決雇員退休生活保障問題。1968 年開始允許低收入家庭動用公積金購房, 1975 年后中等收入家庭也可以用公積金購房。在新加坡, 85%的住房是政府公共組屋, 交易受政府控制, 市場行為較少, 形成市場的主要是二手組屋市場和占住房建設量15%的私人住宅市場。由于干預制度強大有力, 新加坡政府能通過直接調控, 有效防止二手市場投機。新加坡的公積金制度具有公積金管理法制化、公積金存款利率穩定化、公積金使用行政化等特點。

我國的住房公積金制度是在學習、借鑒新加坡成功的住房公積金制度的基礎上, 結合我國的國情, 通過試點在全國范圍內建立的個人住房制度。我國住房公積金的組成分為兩部分: 一部分是職工從工資中按規定比例繳存( 不低于10%) , 另一部分是由單位按規定比例( 不低于10%) 為職工繳存。職工和職工所在單位繳納的這兩部分住房公積金都是職工住房基金, 均屬于職工個人所有。職工繳存的住房公積金, 是固定每月從職工工資中存儲一部分專門用于購房的資金, 單位為職工繳存的住房公積金是住房部分實物分配轉為住房貨幣化分配的形式, 是職工住房工資的體現。住房公積金是一種個人儲蓄, 但又不同于一般個人儲蓄, 其特點是: 強制性: 實行住房公積金的職工要按月從本人工資中拿出一部分參加儲蓄; 補貼性: 實行住房公積金的單位要按月按規定的相應比例, 從企業房改資金中提供給職工個人一部分資金, 歸職工個人所有, 體現了國家從直接投資逐步轉為對個人的補貼, 向個人的住宅銷售方向發展; 政策性: 住房公積金的存取和使用受到有關房改政策、規定的制約; 專用性: 存儲的主體只有在建造、購買、大修自住住房, 或退休、出國時才能支取, 除此之外不允許任何人, 以任何理由支取公積金; 互: 住房公積金在政府設立的專門機構統一管理下, 把籌集到的住房公積金資金, 通過有償使用來調劑余額, 解決部分職工購房貸款,以達到互相幫助的目的。

我國的住房公積金制度自實施以來, 主要在以下幾個方面發揮了重要的作用: 提高了職工、居民的住房支付能力; 為住宅建設和流通提供資金保證; 推動了貨幣化分房的進程; 提高了社會保障制度的地位。

總之, 我國住房公積金制度的實施對加快住房制度的改革, 加速城鎮住房的建設, 推動國民經濟的發展等方面都發揮了重要的作用。

2 我國的住房公積金制度中存在的問題

作為職工社會保障體系的重要組成部分和貨幣化分房的重要資金來源, 住房公積金制度在許多方面都發揮了重要的作用。但是由于受到各種因素的影響, 在住房公積金制度的發展過程中也存在著一些問題。

2.1 住房公積金歸集方面存在的問題

住房公積金歸集方面主要存在以下問題:

住房公積金社會覆蓋面還有待擴大。住房公積金的籌集困難較多, 社會覆蓋面并不樂觀;建制的根本目的與政策實際覆蓋面之間存在著矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩定住房儲金的建立與積累, 發揮資金互功能, 解決廣大中、低收入職工的住房問題。同時, 住房公積金貸款作為政策性貸款, 通過低息和免稅等優惠政策減輕職工貸款購房的經濟負擔, 從而有效提高廣大中、低收入職工改善住房的能力。然而, 目前大量的下崗職工、小型私營企業雇員等中、低收入職工由于就業狀況而未建立或建立不繳存住房公積金;住房公積金繳存率偏低以及繳存率單一。近幾年來, 全國城市房地產價格不斷攀升, 住房消費占居民的消費比重越來越大, 而我國目前各地實施的10%左右的公積金繳存率明顯低于理論上居民住房支出占家庭收入的比例, 較低的繳存率使得公積金的效果大打折扣。

2.2 住房公積金管理層面存在的問題

住房公積金的管理層面主要存在以下問題:住房公積金管理遭遇執法困境。目前《住房公積金管理條例》( 簡稱《條例》) 是住房公積金行政執法的法律依據, 雖然國務院于2002 年3 月對《條例》作了進一步修訂, 但是條例中部分內容細化程度不夠、可操作性不強等問題依然存在, 導致執法過程中各方行為隨意、不規范等情況時有發生, 大大降低了執法的信度與效率, 而且, 盡管《條例》賦予了住房公積金管理中心對欠繳單位督繳的行政權力, 但是這個權力相當有限;公積金缺乏安全保障, 有的資金被擠占、挪用。住房公積金的大量沉淀給公積金帶來極大的安全隱患。據一些調查表明, 住房公積金用于蓋大樓建政府官員宿舍、搞實業投資或證券投資已經造成了大量滯賬、呆賬、壞賬, 有些城市的違規使用比率達到60%~80%。

2.3 公積金使用效率低下, 沉淀資金嚴重

據2005 年8 月央行的《2004 中國房地產金融報告》指出, 截至2004 年底, 全國住房公積金繳存余額4893.5億元。除去個人住房貸款和購買國債, 全國仍有沉淀資金2086.3 億元, 根據以上數據, 2004 公積金沉淀資金占繳存余額的比重達到43%, 而且這還是全國的數字, 在一些中小城市公積金的利用率更低, 公積金支持住房消費的作用難以被很好體現。一邊是廣大居民的住房需求受制于不斷攀升的房價, 一邊是大量的住房公積金被沉淀, 住房公積金的發展現狀已經偏離了住房公積金制度的初衷。

3 對住房公積金存在的問題對策、建議

針對住房公積金制度中存在的問題, 結合當前的實際情況, 應從以下幾個方面加以改進與完善。

3.1 制定合理的住房公積金繳存率, 強化單位按時足額繳存的義務

確定住房公積金繳交率涉及職工、企事業和政府三方面的利益關系, 由于我國工資改革還處于推進過程, 城市與城市之間、地區與地區之間、單位與單位之間都有很大差異, 在這種情況下, 必須考慮到職工現時工資收入水平以及基本消費支出的狀況, 在職工家庭合理的住房消費支出范圍內, 確定職工住房公積金個人繳存率。

3.2 適當調高公積金存款利率, 提高職工公積金繳存的積極性

調整公積金存款利率, 使其在一定的期限內逐漸與市場利率水平相接軌, 從住房公積金制度的政策性和互來看, 使公積金高出是不可能的, 顯然不符合國家推行住房公積金的初衷, 而高進低出模式則是可行的。可借鑒新加坡經驗, 將公積金存款利率與市場儲蓄利率逐步掛鉤。

3.3住房公積金管理機構組織或參與個人信用體系的建立住房公積金管理機構在對資金歸集、貸款的管理和核算過程中, 掌握了大量的職工個人信息, 其中包括基本身份狀況、就業狀況、收入狀況等, 這些都是建立個人信用體系, 進行個人征信和信用等級評定的重要信息來源。同時, 住房公積金貸款采取委托銀行發放的管理方式, 并通過組合貸款業務的開辦與商業銀行建立了長期聯系和貸款業務的捆綁。因此, 住房公積金管理機構應盡快組織或參與建立個人信用體系, 從而加強貸款風險控制, 確保住房公積金貸款的資金安全性。

3.4 規范使用投向, 合理營運資金, 提高資金使用效率

《住房公積金管理條例》規定, 住房公積金管理中心是不以營利為目的的獨立事業單位, 應遵照管理、運用分離的原則。嚴禁由住房公積金管理中心直接發放貸款, 同時還要堅持住房公積金專款專用的使用原則。住房公積金管理中心要在保證政策性支付前提下編制住房公積金使用計劃, 按政策規定的先后順序, 優先將住房公積金用于職工個人住房消費貸款。其次用于城鎮經濟適用住房建設的貸款投資, 最后才考慮住房公積金的商業性投資運營, 堅決防止用于高風險投資領域和其他非法經濟活動。住房公積金管理中心只有在保證住房公積金充足應付提取和發放貸款的前提下, 經當地住房委員會批準, 才可以將住房公積金用于購買國債。優化信貸資產結構, 不斷創新金融業務品種、提供優質服務, 滿足廣大職工多樣化的住房貸款需求,從而既提高住房公積金的使用率, 達到保值增值的目的,又可使金融機構本身在業務和資產規模、信譽等方面得到長足的發展。

篇6

建立住房公積金制度是我國城鎮住房制度改革的基本內容，加強住房公積金的管理是公積金制度的中心環節。自1991年住房公積金制度在我國各省市逐步推行以來，已形成一定資金規模，為促進城市建設與發展、增強個人購房支付能力、改善職工的居住條件起到了積極的作用。作為住房金融體系的有力補充，住房公積金的不斷積累，為住房信貸結構的調整奠定了堅實基礎，其飛速發展更為住房金融的發展探索出了新路子。現就如何加強住房公積金的管理作如下探討。

一、加強住房公積金管理的必要性

（一）住房公積金助職工安居。住房公積金是除了養老金以外，對每一個家庭和職工都至關重要的一項資金積累。養老金是職工養命的錢，住房公積金則是職工安居的錢。隨著我國住房制度改革的不斷深化，住房向市場化發展，住房公積金制度已成為當今社會受益面最大的住房保障制度，其覆蓋面的的高低、繳存額的多少、管理的好壞直接關系到職工的切身利益，關系到社會穩定和政府形象。

（二）住房公積金發展受關注。經過多年的發展，住房公積金資金量和業務量不斷增加，作用發揮明顯，社會關注度日益提高，同時也面臨著管理難度加大，管理要求細化，管理水平提升的要求。健全住房公積金管理體制，完善住房公積金監督機制，建立貫穿公積金管理全過程的、高效、可靠的公積金管理信息系統，是確保住房公積金事業的健康發展的重要保障。

（三）住房公積金資源有待整合。多年來，各地住房公積金管理機構依靠自身力量解決經費開支，實現中心發展壯大，實現了信息化、網絡化管理，奠定了人、財、物等必要的條件，為今后整合信息系統資源，統一住房公積金管理機構打下了基礎。

二、住房公積金管理中存在的問題及其原因

（一）住房公積金覆蓋面低、繳存額差距大。

住房公積金制度建立22年來，住房公積金覆蓋率低、繳存額差距大的問題始終存在，很多非公有制企業沒有為職工繳存住房公積金。一是沒有科學的管理控制考核體系，住房公積金及相關管理機構存在工作效率問題，致使推行住房公積金制度、提高資金歸集率尚有較大余地。二是住房公積金繳存額是根據職工的上年月平均工資乘以繳存率確定的，具有工資性。而我國工資收入差距過大的問題直接導致住房公積金繳存額差距過大。

（二）住房公積金屬地化管理體制弊端。

1、屬地化管理模式，導致管理松散。《住房公積金管理條例》第十條規定住房公積金是直屬城市人民政府的，是不以營利為目的的獨立的事業單位。目前，我國住房公積金只有在地市州一級做到了垂直管理，在市級以上沒有設立獨立的管理部門，只在國務院和省級的住建部門分別內設了住房公積金監管司和監管處。由于國家和省級沒有單設獨立的業務主管部門，各地市均按各自的經濟發展水平及對政策的理解建立各自不同的管理模式。管理模式的不統一導致各地執行政策的不統一，也加劇了住房公積金區域發展的不平衡，不利于住房公積金行業的整體發展。

2、區域間資金不可流通，資金分散，造成資源浪費，削弱了住房公積金的效用。資金使用率高的存在資金量短缺的問題，缺少融資的渠道，貸款資金緊缺，限制了發展；資金使用率低的受政策和單一的資金運作模式的約束，資金流向沒有出路，增值渠道受到局限，嚴重影響了資金使用效率和效益，而沉淀資金利率倒掛的利率政策，又加劇了收益的不足，甚至虧損。

3、信息化建設資源嚴重浪費。各地管理中心均要有一套適合自己業務需要的管理軟件，無論是委托開發，還是在專業軟件公司訂制購買，其花費不菲。如博州住房公積金管理中心，使用的管理軟件為軟件公司開發，存在升級費用高、維護力量不足等諸多問題，嚴重制約了中心信息化建設的發展。

（三）中心自收自支事業單位定位不科學，機構人員受限。

《住房公積金管理條例》明確規定“住房公積金管理中心是不以營利為目的的獨立的事業單位。”但在實際運行中，少部分管理中心為參照公務員管理或全額事業單位，大多數管理中心為自收自支的事業單位，和全額、差額撥款事業單位相比，管理中心職工個人要多交納8%的養老保險和1%的失業保險，無形中工資收入減少近10%；自收自支事業單位身份無法執行事業單位改革政策中的提前退休政策（社會保險管理機構要求交納養老金的單位到法定退休年齡才能退休）在一定程度上，形成了義務與權利不對等的現象。因此出現管理中心人員流動性較差、干部交流機會少，制約了干部交流和選拔使用，不利于調動干部職工的工作積極性，不利于資金安全穩定運行。

三、加強住房公積金管理的對策

（一）擴大住房公積金覆蓋面，有效控制繳存額差距。

1、加強立法。推動《住房公積金管理條例》上升到法律高度，明確規定住房公積金是住房保障的基本范疇，與養老保險一樣，是人人都應享有的基礎性保障。

2、注重考核。住房公積金監管部門要加強公積金歸集工作的考核，建立積極的考核激勵制度，下達歸集任務。監管的對象包括住房公積金管理機構、按照規定實施住房公積金政策的企事業單位和機關團體。對單位補貼率、補貼基數等都應有嚴格的政策規定，形成配套政策。

3、切實維權。各地住房公積金管理中心要切實維護職工權益，對單位逾期不繳或逃避抗拒為職工繳存住房公積金的，要嚴格按照《條例》的有關條款進行處罰，并申請人民法院強制執行。特別要抓好非公有制企業建立住房公積金制度的突破。廣大職工要學會依法維護自己合法權益，對所在單位欠繳的問題可以進行舉報，督促單位為自己繳存住房公積金。

（二）理順住房公積金管理體制

規范機構設置，在中央和省級設立獨立的住房公積金管理部門，實現中央、省、市三級垂直管理，分級核算，以便更大地發揮好住房公積金的作用。具體推進：一是搭建省級平臺，統管各州市公積金中心，統一人事權，條件成熟后再搭建國家層面平臺；二是在修改完善《住房公積金管理條例》的同時，著手制定出臺繳存、提取、貸款等實施細則；推進住房公積金管理的標準化。三是資金統管，提高資金效益。加快區域間資金流通的試點。四是信息化建設進行頂層設計，對現有資源進行有效整合利用與推進。

（三）統一住房公積金管理機構。

將住房公積金管理中心納入地方人民政府的直屬機構依照公務員或全額事業單位管理，統一制訂住房公積金管理中心領導班子配備、機構規格、內設機構和人員編制的建制框架。健全政策、管理、監督的運行機制，對重要崗位實行輪換，對不相容的崗位和工作內容，實行分離、交叉管理機制，真正形成與目前工作需要相適應的、相對獨立的決策、管理、監督體系。建立定期專業培訓、干部交流、到對口部門掛職機制，改善目前干部職工工作量大，待遇卻較之全額及差額事業單位低的局面，從而穩定隊伍。

參考文獻：

[1]住房公積金和住房保障網 《對修訂的思考及建議》 徐昭華 高遠剛

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通知指出，要因地制宜，全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作。各地要以登記發證為主線，因地制宜，采用符合實際的調查方法，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍，建立健全不動產統一登記制度。實現統一調查、統一確權登記、統一發證，力爭盡快完成房地一體的 全國農村宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作。

“中四角”城市可望實現公積金“異地買房”

包括合肥、武漢、長沙、南昌在內的長江中游省會城市正在加快推進住房公積金異地使用合作機制。今后，四城市居民“異地買房”可望申請到住房公積金貸款，或提取公積金用于償還貸款。

四城市提出，將加快建立住房公積金異地使用合作機制，實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續。職工在就業地繳存公積金，在戶籍地購買自住住房的，可向戶籍地公積金中心申請公積金個人住房貸款。異地購房貸款執行貸款地住房公積金貸款政策規定：職工及配偶未使用住房公積金貸款的，異地購房可提取公積金用于購買戶籍地首套自住住房或償還商業住房貸款。

住建部澄清停建經適房傳聞

有媒體稱，經濟適用房供應將逐步減少直至在全國全部取消，公共租賃住房將成為住房保障的主體。

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一、“十一五”期間我省城鎮住房保障體系建設的總體要求和目標任務

（一）總體要求。堅持以人為本，全面落實科學發展觀，按照構建社會主義和諧社會的要求，著力完善制度，規范運行機制，逐步擴大保障面，基本形成以廉租住房制度、經濟適用住房制度、住房公積金制度和專項過渡性用房制度為主要內容的多類型、多層次的城鎮住房保障體系。

（二）主要目標任務。

——加快實現城鎮廉租住房“應保盡保”。今年底前，所有市、縣（市）全面實施廉租住房制度。*年底前，城鎮廉租住房保障實現“應保盡保”。在此基礎上，將廉租住房逐步擴大到城鎮非低保家庭的低收入住房困難家庭。

——規范發展經濟適用住房。多渠道籌措經濟適用住房建設資金，合理確定經濟適用住房建設規模，規范完善經濟適用住房建設和銷售交易管理。積極探索經濟適用住房制度實施方式的改革。

——逐步擴大住房公積金制度覆蓋面。到2010年，機關、事業單位和大中型企業普遍推行住房公積金制度。穩步推進其他企業建立住房公積金制度。

——著力解決引進人才和農民工等方面的居住問題。積極采取專項過渡性租賃住房方式，解決引進人才居住問題。引導支持用工單位多途徑、多方式解決農民工居住問題。

二、加快實施城鎮廉租住房制度

（一）擴大廉租住房制度覆蓋面。對符合《*省城鎮廉租住房保障辦法》規定條件的城鎮居民家庭，要在*年底前，實現廉租住房保障“應保盡保”。在此基礎上，有條件的地區要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面，把廉租住房逐步擴大到城鎮非低保家庭的低收入住房困難家庭。

（二）落實城鎮廉租住房保障資金。認真貫徹落實國務院和省政府有關規定，建立多渠道的城鎮廉租住房保障資金籌措機制，形成穩定規范的保障資金來源。各城市人民政府要按照〔*〕37號文件和財政部、建設部、國土資源部《關于切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知》（財綜〔*〕25號）的規定，每年從土地出讓凈收益中提取5%以上，用于廉租住房保障。住房公積金增值收益，也要按規定提取廉租住房補充資金。

（三）多渠道落實廉租住房房源。從今年起，廉租住房建設納入當地政府投資項目計劃，報上級發展改革、建設部門備案。國土資源部門要根據計劃落實建設用地。廉租住房可以在經濟適用住房中劃出一定比例，也可以通過盤活現有公房、收購二手房等途徑解決。

（四）完善廉租住房制度實施方式。完善以租金補貼為主、實物配租及租金核減為輔的廉租住房制度實施方式。對孤寡老人、軍烈屬以及主要勞動力喪失勞動能力的城鎮低保家庭，以實物配租為主；對其他享受廉租住房的城鎮低保家庭，原則上以租金補貼為主；對城鎮低保家庭已承租公有住房的，其承租的住房在保障面積之內的部分，按照廉租住房租金標準實行租金核減。

（五）建立廉租住房保障動態管理制度。各級房地產行政主管部門要建立完善廉租住房保障對象的檔案。對已享受廉租住房保障的家庭，每年要進行一次核查。對家庭收入連續12個月以上超出規定收入標準或自有住房面積超過規定標準的，應及時退出廉租住房保障。認真執行有關法規和政策規定，嚴厲查處采取虛報、隱瞞、偽造等手段騙取廉租住房保障的行為。

三、規范發展經濟適用住房

（一）合理確定經濟適用住房建設規模。各地要根據本地居民的住房現狀，合理確定經濟適用住房建設計劃，并按計劃辦理供地、開發等手續。經濟適用住房建設納入當地國民經濟和社會發展年度計劃。在安排城市建設用地時，要優先落實經濟適用住房建設用地。經濟適用住房項目的選址，應選擇交通出行方便、基礎設施和公建配套設施較完善的區域。已經納入建設計劃的經濟適用住房項目，其選址定點和建設用地不得隨意更改。

（二）多渠道籌措經濟適用住房建設資金。經濟適用住房開發企業可以按國家規定以在建項目作抵押，向商業銀行申請住房開發貸款。達到預售條件的經濟適用住房建設項目，經批準可以先預售。經濟適用住房買受人可以按國家規定，向住房公積金管理中心或商業銀行申請個人住房按揭貸款。金融機構要積極支持經濟適用住房項目開發的融資需求。

（三）規范經濟適用住房建設。經濟適用住房建設要堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、節能省地的原則，提高規劃設計水平和建設質量。嚴格控制建設標準，不得建造大戶型、超大戶型經濟適用住房。合理安排經濟適用住房項目，可以集中建設，也可在土地出讓條件中約定，在商品住宅建設中劃出一定的比例作為經濟適用住房。引入市場機制，積極探索經濟適用住房建設運作方式的改革。禁止以集資、合作建房建設經濟適用住房的名義，變相搞實物分房或商品房開發。

（四）嚴格經濟適用住房銷售交易管理。按照《*省經濟適用住房管理辦法》規定，嚴格準入條件，加強對年齡、年收入、居住條件等準購標準的審查和把關,依法建立準購制度。購買經濟適用住房的低收入家庭，其收入應低于當地城鎮居民家庭平均收入水平的60%。經濟適用住房應逐步實行租售并舉，對符合購買經濟適用住房條件，但經濟困難、無力購買經濟適用住房的家庭，可以租賃經濟適用住房。加強經濟適用住房交易管理，規范交易行為，嚴格上市交易期限和調節交易收益政策。

（五）積極探索經濟適用住房制度實施方式的改革。對住房供應結構比較合理、住房價格比較穩定的城市，要積極探索試行貨幣化方式實施經濟適用住房制度。對符合購買經濟適用住房條件的家庭，可以實行貨幣化補貼，逐步改革以實物形態為主的經濟適用住房制度。

四、逐步擴大住房公積金制度覆蓋面

（一）完善住房公積金繳存、提取和貸款政策。完善住房公積金提取使用政策，簡化手續，適當擴大提取使用范圍。完善住房公積金貸款政策，貸款期限最長可延長到30年，并適當提高貸款最高限額。完善住房公積金貸款方式，滿足職工不同的貸款需求。開展向低收入住房困難職工家庭提供貼息貸款的試點工作。積極探索建立住房公積金貸款擔保機構，為住房公積金繳存額度較低的企業職工貸款提供擔保，幫助更多職工購買住房。

(二)加強住房公積金管理和監督。各級住房公積金管理機構要進一步規范住房公積金的管理，建立健全住房公積金風險控制體系。改進住房公積金歸集、支取、貸款、查詢等方面的工作，為職工提取住房公積金、辦理住房公積金貸款提供優質服務。建設、財政、審計、金融部門要加強監管，及時查處挪用住房公積金等違法違規行為。

（三）完善機關、事業單位住房公積金制度。認真貫徹執行國務院《住房公積金管理條例》和《*省住房公積金管理條例》，確保機關、事業單位按規定繳存住房公積金。

（四）逐步擴大企業住房公積金制度覆蓋面。今后一個時期，要穩步推進各類企業建立住房公積金制度。鼓勵支持國有集體企業、上市公司以及其他大中型企業率先建立住房公積金制度。鼓勵支持非公有制企業逐步建立住房公積金制度。非公有制企業建立住房公積金制度，可以實行低門檻進入，先按5%的繳存比例實施，再逐步提高。

五、著力解決引進人才、農民工等方面的居住問題

積極研究解決引進人才的居住問題，開展專項過渡性租賃住房建設試點工作。可參照經濟適用住房建設的優惠政策，土地實行劃撥，行政事業性收費減半收取。建筑戶型以中小戶型為主，以成本租金租賃，根據實際情況，約定租賃期限。

積極探索多途徑、多方式解決農民工居住問題的辦法和措施。用工單位要高度重視解決農民工的居住問題。在符合城市總體規劃的前提下，用工單位可以利用自有土地建設農民工宿舍,出租給農民工居住，各項行政事業性收費可以參照經濟適用住房的優惠政策執行。積極培育規范住房租賃市場，對農民工承租住房較多的區域，有關部門和單位要切實加強管理，及時租賃房源、租金價格信息，方便農民工承租住房。

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【關鍵詞】試點城市 公積金貸款

為擴大利用住房公積金貸款支持保障房建設，四川省攀枝花、成都、德陽、南充已納入年公積金貸款試點城市，現將試點城市如何做好公積金貸款，根據《關于利用住房公情積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》、《利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業務規范》等規定，分別從項目申報、項目檢查材料準備、項目評審、項目審批、合同簽訂、貸款發放等方面進行分析，讓其他納入試點城市公積金貸款更加順利推進。

一、試點項目貸款申報階段

試點公積金貸款是指試點城市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）委托商業銀行利用住房公積金結余資金向借款人發放的，專項用于經濟適用房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房（以下簡稱試點項目）建設的貸款。

第一，對借款人的要求，借款人要求產權清晰，經濟適用房和棚戶區改造項目安置用房借款人是政府非營利性的專門機構或通過招標確定的房地產開發企業。政府投資的公共租賃試點項目貸款，借款人是政府非營利性的專門機構。借款人為房地產開發企業，應具備相應的房地產開發資質，實收資本不低于人民幣1000萬元，具有按期償還貸款本息的能力，項目資本金不低于項目總投資的20%。

第二，對借款項目要求，試點項目已列入保障性住房規劃或當地經濟適用房等住房建設計劃和土地供應計劃，已取得《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑施工許可證》（以下簡稱四證）或有權部門已出具相關許可承諾。試點項目選址合理，居民生活條件便利，建設標準供應對象符合政策規定，規劃設計符合法律法規和節能省地環保標準。城市棚戶區改造安置房試點項目必須落實抵押物和拆遷補償資金。同時要求試點城市人民政府已明確項目貸款還款來源。

第三，確立項目后借款人向公積金中心申報項目。借款人將符合申報條件的項目向試點公積金中心申報，申報內容包括試點貸款項目簡介、借款人的性質、借款項目已具備的條件、借款額度、借款項目預計租金收入、銷售收入、項目還款保障，同時要求對試點項目同地段普通商品房出售或出租價格及市政公用設施配套情況進行調查了解并進行說明。

借款人申報項目的同時要提供項目的立項批復、項目四證，未取得相關證件的提供有權部門出具的相關許可承諾。

第四，向住房城鄉建設部申報。公積金中心對申請的項目進行核查，經試點城市人民政府審批后報省建設廳，試點項目符合申報條件的向住房城鄉建設部申報。

二、住房城鄉建設部對試點項目進行抽查階段

為保證擴大利用住房公積金貸款支持保障房建設試點工作順利實施，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行等部門將組成調查組對試點城市進行抽查，為了順利通過檢查，試點城市應從以下幾方面準備：一是檢查擬申請貸款項目是否列入保障房建設規劃和年度計劃、項目選址是否符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、建設用地是否納入土地供應計劃、項目建設標準、供應對象是否符合政策規定、項目四證情況、同地段普通商品出售或出租價格、市政公用設施配套情況、擬采取的抵押擔保措施、是否明確還款資金來源和還款責任等。二是借款人是否屬于政府非營利性的專門機構，借款產權構成、經營管理情況、財務狀況和信用記錄情況是否良好。三是再次明確抵押、擔保措施及公積金貸款相關審批文件，對于政府投資的公共租賃住房項目，應取得主管部門同意申請貸款、辦理貸款抵押的證明文件，市人民政府同意相關貸款的批復，市財政局對貸款償還納入年度預算的相關文件等。四是做好配合調查組到項目實地查看工作，準備建設項目相關資料、相關證件原件、復印件。對于項目四證未能取得的提供有權部門出具的相關許可承諾；如果相關證件正在受理的，應提供相關部門受理的證明。

三、試點項目貸款評審階段

住房城鄉建設部通過立項后，公積金中心委托認可的評估機構對擬用于抵押擔保的在建項目、房產或土地使用權進行評估，公積金中心自行或委托銀行出具抵押評審報告，確保足額抵押。

試點公積金中心要對住房公積金貸款項目進行嚴格評審，評審內容應包括項目狀況、投資估算、銷售或租賃預測、償貸能力分析等內容，對試點項目貸款進行評審，出具建設項目評審報告。

四、住房公積金管理委員會審議、市人民政府批準

試點公積金中心應在人民銀行規定的承辦住房公積金業務的商業銀行范圍內，選擇辦理項目貸款業務的受委托銀行，報住房公積金管理委員會審議確定。試點公積金中心要將建設項目評審報告、抵押評審報告書面征求同級財政部門同意，提交住房公積金管理委員會審議通過后，報試點城市人民政府批準。

五、合同簽訂、貸款發放階段

公積金中心與受委托銀行簽訂建設項目貸款委托協議，公積金中心與受委托銀行、借款人簽訂建設項目貸款借款合同，公積金中心與受委托銀行、借款人簽訂建設項目資金封閉管理協議。公積金中心與借款人簽訂建設項目貸款抵押合同，辦理抵押登記手續。在建項目、房產或土地使用權足額抵押，房地產開發企業作為借款人的，試點項目的抵押率不高于80%。貸款合同和抵押合同簽訂后應報送同級財政部門備案。

公積金中心和受委托銀行對建設項目相關資金實行全程封閉管理。借款人須在公積金中心確定的受委托銀行設立項目貸款資金監管賬戶，項目貸款資金、項目銷售收入和經同級財政部門批準并通過預算撥付用于歸還貸款的公共租賃住房租金收入等，全部存入該賬戶。每個試點項目只能開立一個資金監管賬戶。

公積金中心應在借款人項目資本金按計劃到位，并已辦理抵押登記手續后，根據風險狀況、工程進度、資金使用情況及資金計劃，向受委托銀行簽發委托發放貸款通知；受委托銀行確認項目貸款相關信息完整并在運行系統中反映后，才能將項目貸款資金劃入相應的資金監管賬戶。

為加強住房公積金全過程監管，住房城鄉建設部、財政部、發展改革委、人民銀行、審計署、銀監會實行住房公積金督察員制度，對住房公積金制度建立情況、住房公積金管理委員會決策情況、住房公積金管理中心運行管理情況、擠占挪用和騙貸等違法違規苗頭和行為，利用住房公積金貸款支持保障房建設試點情況等進行督察，保障住房公積金安全和有效使用。試點城市要確保項目申請、項目評審、資金發放、資金使用的真實性、合法性、合規性，確保試點順利進行。

參考文獻

[1]關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見.

篇10

一、指導思想、目標和基本原則

    （一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。

（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家和省統一政策目標指導下，各地分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

    （四）從1998年12月31日起，全省城鎮停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。各市、縣停止住房實物分配的時間可以提前，但不能拖后。停止住房實物分配后，新建經濟適用住房原則上只售不租，房價按當年當地經濟適用住房的成本價執行，不再享受原政策優惠。凡是當地停止住房實物分配之前開工建設，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號，以下簡稱《決定》）的有關政策規定以成本價向職工出售，也可以按照本通知有關規定由職工購買。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及財政和單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。

（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度

    1、各級政府要把建立住房公積金制度作為責任目標，進一步提高住房公積金的歸集率。到1999年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率不能低于5％，有條件的地區和單位可以適當提高。

2、要建立健全職工個人住房公積金帳戶，繼續按照“房委會（房改領導小組）決策，中心運作，銀行專戶，財政監督”的原則，切實加強住房公積金的管理，嚴格按照規定的住房公積金用途使用，嚴禁挪作他用，確保住房公積金運營安全。

3、住房公積金和出售公有住房的收入要按照“統一政策、單位（個人）所有、專項使用”的原則，由各級住房公積金（住房資金）管理機構統一管理。房委會（房改領導小組）在審批有關資金使用時，要有財政等部門參加，確保財政部門發揮監督職能，防止挪作他用。

（六）停止住房實物分配后，房價收入比（即本地一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房戶和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府結合本地實際情況制定，報省政府批準后執行。

三、建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系

    （七）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。職工家庭收入線的劃分標準，由市（縣）人民政府制定。

（八）調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。各地要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，降低經濟適用住房建設成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房。

（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。具體標準由市（縣）人民政府制定。

（十）購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

四、繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場

    （十一）按照《決定》規定，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合。到2000年，各市（縣）公有住房租金爭取達到占當地雙職工家庭平均工資的10％。租金提高后，對離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各地可根據具體情況制定減、免政策。

（十二）按照《決定》規定，進一步搞好現有公有住房出售工作，規范出售價格。從1999年1月1日起，居民購買現有住房實行成本價，成本價逐年核定。按成本價購房可以執行原房改售房的優惠政策，優惠的幅度應逐年減少。

校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不得出售。具體辦法按教育部、建設部有關規定執行。

（十三）鼓勵按標準價所購住房向成本價過渡，在1999年底前過渡的，可執行原購房當年的成本價與優惠政策，以后再過渡的，要執行屆時的房改成本價和政策規定。具體過渡辦法由各市（縣）人民政府制定。

（十四）離休干部和離休干部遺偶因租住不宜出售的公有住房，可為其另行提供可售住房，購房后原住房交產權單位；沒有條件提供的，現行租金標準不再提高。

（十五）積極穩妥地開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。對已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行準入、準開制度。各市（縣）要按照國務院和省政府的統一政策，認真做好上市前的各項準備工作，要在對城鎮職工家庭住房狀況進行普查登記、清查和糾正住房制度改革過程中的違紀違規行為、建立職工個人住房檔案的基礎上，報經省政府批準，開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。職工所購公有住房和經濟適用住房進入市場出售后，其住房只能通過市場解決，單位不再負責。

五、采取扶持政策，加快經濟適用住房建設

    （十六）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理用地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。

（十七）各地要繼續貫徹《河南省人民政府關于實施安居工程的通知》（豫政〔1994〕56號），并從本地實際出發，制定對經濟適用住房建設的扶持政策。同時，要控制經濟適用住房設計和建設標準。

（十八）經濟適用住房的開發建設實行招標投標制度，納入當地有形建筑市場，通過競爭確定開發建設單位和施工隊伍。要嚴格禁止轉包和違法分包，加強對開發建設企業的成本管理和監控。

（十九）在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設，尤其要支持獨立工礦區和大中型國有企業利用已取得合法使用權的建設用地實行集資建房。集資建房實行成本價集資，住房建成后，按經濟適用住房的政策向職工出售。

（二十）經濟適用住房建設要堅持新區開發和舊城改造相結合，著力建設有一定規模、配套齊全、環境優美的居住小區。要完善住宅小區的竣工驗收制度，推行住房質量保證書制度、住房和設備及部件的質量賠償制度和質量保險制度，提高住房工程質量。

（二十一）單位購、建住房要納入經濟適用住房管理，實行相關政策。為防止新房流入舊的分配體制，各單位購、建住房應先經當地房改部門審批，再按程序報批。

（二十二）經濟適用住房建設要節約能源，節約原材料。要加快住宅產業現代化的步伐，大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產供應方式。

（二十三）各市（縣）要建立經濟適用住房建設項目庫，在認真論證基礎上及早進行項目前期工作，保持合理的建設規模。

六、發展住房金融

    （二十四）擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款還貸期限。

（二十五）對經濟適用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資產負債比例管理要求內，優先發放經濟適用住房開發建設貸款。

（二十六）完善住房產權抵押登記制度，加快發展住房抵押貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。

（二十七）調整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房抵押貸款。

（二十八）發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合抵押貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行要簡化手續，提高服務效率。

七、加強住房物業管理

    （二十九）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

（三十）加強住房售后的維修管理。要按照國家有關規定，足額建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。

（三十一）物業管理企業要加強內部管理，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務，不得只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高。物業管理主管部門要加強對物業管理企業的監督。

八、加強領導，統籌安排，保證住房改革的順利實施

    （三十二）各級政府要切實加強對城鎮住房制度改革工作的領導。各地可根據本通知的統一政策目標，結合本地區實際制定具體的實施方案，報經省政府批準后實施。省房改領導小組要根據國家有關規定和本通知精神制定配套政策，加強對各地房改工作的指導和監督。

（三十三）為保證住房制度改革各項政策銜接，凡涉及房改的有關政策，各級政府要認真研究，統籌安排，各部門各單位不得自行其事。

（三十四）加強輿論引導，做好宣傳工作，轉變城鎮居民住房觀念，保證城鎮住房制度改革的順利實施。