導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造現(xiàn)狀，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:城中村改造;社會(huì)沖突;解決方案

一、城中村概念綜述

城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，落后于時(shí)展步伐、遠(yuǎn)離現(xiàn)代城市管理之外、生活質(zhì)量水平低下的居民區(qū)。［1］“城中村”的出現(xiàn)及發(fā)展具有其特殊性。“城中村”出現(xiàn)的原因也是多方面的:從城市化發(fā)展來說。在過去改革開放的30多年中，我國的城市數(shù)目從1978年的320個(gè)發(fā)展到的662個(gè)。城市建成區(qū)面積由3．6萬平方公里擴(kuò)張到9萬多平方公里。城市化的快速發(fā)展就必然要通過征收農(nóng)村耕地以獲得其擴(kuò)展的空間。而當(dāng)?shù)厥ジ氐霓r(nóng)民卻仍然留在原居住地并擁有自己的宅基地，所謂的“城市包圍農(nóng)村”的運(yùn)動(dòng)便發(fā)生了，城市里鑲嵌農(nóng)村，逐漸形成了“城中村”。從制度角度來說，是我國城鄉(xiāng)、土地二元管理結(jié)構(gòu)、體制所造成的，這也是深層次的產(chǎn)生原因。“城中村”內(nèi)成為了城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”同時(shí)存在、并行發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征，因此既不同于傳統(tǒng)農(nóng)村又無法融入現(xiàn)代城市生活的“城中村”必然應(yīng)運(yùn)而生。綜上，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。這種結(jié)構(gòu)下村民可以低價(jià)甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，然后村民通過自發(fā)建造房屋出租給外來人口以獲取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的誘惑便導(dǎo)致了“城中村”現(xiàn)象的進(jìn)一步加劇。

二、西安城中村改造過程中出現(xiàn)的主要問題及原因

(一)拆遷過程中的村民抗議引發(fā)

在城中村改造過程中利益的博弈主要來自于三個(gè)方面:政府、開發(fā)商、和村民。在城中村改造過程中政府與開發(fā)商都是其推動(dòng)因素，也存在著更加緊密的利益關(guān)聯(lián)。而村民顯然成為這一過程中的阻力因素，因?yàn)槌侵写甯脑熘苯忧袛嗔舜蟛糠执迕竦闹饕杖雭碓?租金收益)但政府又不能在后續(xù)保障中為村民提供就業(yè)、經(jīng)營等其他收入保障。這種種對(duì)未來不確定的擔(dān)憂以及改造過程中的不公正行為都將引起消極的對(duì)抗心理，由此引發(fā)一系列的利益沖突與社會(huì)矛盾的出現(xiàn)。

(二)拆遷過程中的開發(fā)商與黑惡勢(shì)力聯(lián)合強(qiáng)拆

開發(fā)商與黑惡勢(shì)力的聯(lián)合以暴力、恐嚇、甚至是制造流血事件在城中村改造中屢見不鮮。我們可以看到這背后既折射著開發(fā)商拿地的巨大利益驅(qū)動(dòng)、黑社會(huì)對(duì)法治民主生活的踐踏，更隱藏著政府為追求GDP的土地經(jīng)濟(jì)，官員希望通過改造過程而提升政績(jī)以默許開發(fā)商與惡勢(shì)力的暴力行為，而村民只能成為弱勢(shì)的一方艱難爭(zhēng)取自己的權(quán)益。

(三)拆遷中的政府“尋租”行為及基層干部“分肥”現(xiàn)象

“尋租”行為發(fā)生的主客體為政府主管部門及其官員與開發(fā)商之間的利益輸送，包括開放商對(duì)市政項(xiàng)目的資金支持，對(duì)主管官員的行賄受賄、政治獻(xiàn)金等行為以換取政府政策有利于開放商的拿地行為;而較低層次的“尋租”行為發(fā)生主客體則是基層拆遷工作人員與大多普通村民，被拆遷戶通過紅包、送禮的行為以換取拆遷工作人員在房屋評(píng)估、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)劃定等具體操作行為上有利于自己。而這些“尋租”現(xiàn)象往往造成的后果是政府在城中村改造中的權(quán)威與公信力大大下降，村民對(duì)于公平、公正度表現(xiàn)出強(qiáng)烈質(zhì)疑。

(四)“后拆遷時(shí)代”所引發(fā)的部分社會(huì)問題

“拆遷暴富魔咒”的出現(xiàn)，［3］多數(shù)村民一夜暴富、財(cái)富急劇增長(zhǎng)、生活方式改變的同時(shí)其家庭生活及生存狀況也出現(xiàn)了新的危機(jī)。在經(jīng)歷城中村改造的居民中，許多人尤其是年輕人的消費(fèi)心理發(fā)生了巨大變化，攀比、揮霍現(xiàn)象比比皆是，再加上賭博等的興起，短短幾年就可能重新回到甚至比以前更差的生活狀態(tài)。如何解決“后拆遷時(shí)代”村民引導(dǎo)就業(yè)、社會(huì)保障、生活發(fā)展就成為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要課題。

三、如何更好的進(jìn)行城中村改造工作的思考城中村改造項(xiàng)目合法、合理、科學(xué)、民主的推進(jìn)，我們需要從以下幾方面入手:

(一)加強(qiáng)溝通機(jī)制，切實(shí)尊重村民的權(quán)益保障

《西安市城中村改造管理辦法》規(guī)定，“城中村改造方案須經(jīng)村民(或戶代表)大會(huì)通過形式?jīng)Q議后，由區(qū)城中村改造主管機(jī)構(gòu)初審，市城中村改造管理機(jī)構(gòu)審查同意后，報(bào)市人民政府審批”。［6］當(dāng)前村民群體與開發(fā)商、政府的社會(huì)地位不平等性、對(duì)話機(jī)制不公正性是引發(fā)新一輪拆遷中矛盾出現(xiàn)的關(guān)鍵因素。因此，作為城中村改造主導(dǎo)因素的政府部門勢(shì)必應(yīng)當(dāng)構(gòu)建新的對(duì)話機(jī)制，以平等姿態(tài)與村民協(xié)商一致，拓寬溝通渠道，提高工作中的服務(wù)意識(shí)，切實(shí)尊重村民群體的合法權(quán)益。

(二)加快立法進(jìn)程，明確城中村改造的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

鑒于目前我國還沒有專門針對(duì)城中村集體規(guī)劃改造的法律出臺(tái)，也沒有適用城中村房屋拆遷評(píng)估的相關(guān)法律依據(jù)，因此，國家制定統(tǒng)一的城中村改造法規(guī)是必要的。［7］目前改造工程進(jìn)入一個(gè)瓶頸時(shí)期，更亟待一部真正意義上的“城中村改造”相關(guān)法律的出臺(tái)，通過法律對(duì)政府改造過程中行為的規(guī)范化、透明化、法制化，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、補(bǔ)償合理、程序規(guī)范以贏得村民對(duì)政策的支持。

(三)完善政府職能，體現(xiàn)改造中的政府責(zé)任—政府主導(dǎo)

在城中村改造過程中政府應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn):1、在城中村改造項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)將具體信息及時(shí)、準(zhǔn)確的向村民透明、公開，充分保障村民的知情權(quán);2、成立專門的一村一點(diǎn)式城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，及時(shí)有效掌握信息、協(xié)調(diào)各方，具有針對(duì)性且簡(jiǎn)化程序、提高效率。3、必須充分尊重市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律、對(duì)城中村改造補(bǔ)償金額評(píng)估上公平、公正的同時(shí)保障開發(fā)商的利潤空間，以避免開發(fā)商雇傭黑惡勢(shì)力強(qiáng)拆的出現(xiàn)，避免干群關(guān)系緊張。［8］

(四)完善社會(huì)保障，妥善統(tǒng)籌“后拆遷時(shí)代”村民及租戶的生存、生活問題

“城中村”村民利用區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)而對(duì)擁有的土地、房屋實(shí)現(xiàn)收益的最大化，利用新的“房租經(jīng)濟(jì)”模式而迅速蛻變?yōu)樾碌摹笆忱A層”。［9］面對(duì)“后拆遷時(shí)代”問題，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn):1、建立健全城市一體化社會(huì)保障機(jī)制，真正將改造后的村民納入到社保體制中去，實(shí)現(xiàn)生活基本保障解除其后顧之憂;2、積極鼓勵(lì)引導(dǎo)村民創(chuàng)業(yè)就業(yè)，開展各種免費(fèi)技能培訓(xùn)項(xiàng)目，創(chuàng)造更多村民就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展。3、加強(qiáng)城市廉租房建設(shè)，保障城市外來人口的居住生活要求、降低其生存成本、加強(qiáng)其社會(huì)服務(wù)管理［10］。綜上，必須在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的貫徹度，重新定位政府所扮演的角色職能、更加廣泛的聽取和吸收村民意見愿景、推進(jìn)我們的城中村改造相關(guān)法治進(jìn)程、妥善處理各方利益。

作者：王耀南 單位:延安大學(xué)公管學(xué)院

參考文獻(xiàn):

［1］名冊(cè)解釋:城中村［EB/OL］，搜狐教育2010．

［2］沈瑩，李志民．城中村外來人口類型及居住問題調(diào)查研究［J］．唐都學(xué)刊，2010．(03)

［3］趙海均．拆遷時(shí)代的三大悲劇［EB/OL］中華網(wǎng)，2013．

［4］張秀琴．誰來過問城中村中農(nóng)民工的居住權(quán)［J］．城市化與社會(huì)發(fā)展，2010．(06)

［5］鄧小兵，吳志強(qiáng)．城中村土地經(jīng)濟(jì)問題思考［J］．城鄉(xiāng)建設(shè)，2004(12)

篇2

關(guān)鍵詞：城中村；規(guī)劃管理；思考

“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學(xué)術(shù)界對(duì)“城中村”含義的界定并沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，人們對(duì)“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認(rèn)為“城中村”是指那些已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)，土地集體所有，行政上設(shè)立村民委員會(huì)且隸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居民為農(nóng)業(yè)戶口且在習(xí)慣上仍稱為“村”的社區(qū)聚落。“城中村”引發(fā)的一系列社會(huì)問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個(gè)密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進(jìn)程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項(xiàng)重要而迫切的任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個(gè)城市建設(shè)的高規(guī)格，進(jìn)而推進(jìn)城市化進(jìn)程向更高層次邁進(jìn)。對(duì)此，筆者針對(duì)當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進(jìn)程中的城中村規(guī)劃管理。

1 城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀

城中村問題是在快速城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對(duì)基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%；城中村暫住人口過多、構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產(chǎn)生，正是由于我國正處于快速城市化時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導(dǎo)致了城中村問題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。

城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實(shí)施”的原則要求分步開展，使各項(xiàng)建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，全程加強(qiáng)新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。

2 城中村規(guī)劃管理的原則與模式

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過程，是對(duì)城市建設(shè)活動(dòng)的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時(shí)，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問題，及時(shí)解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認(rèn)識(shí)快速城市化進(jìn)程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、經(jīng)濟(jì)平衡，多輪驅(qū)動(dòng)、點(diǎn)面并進(jìn)，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實(shí)改善城中村的人居環(huán)境。科學(xué)、合理、有序、快速地推進(jìn)城中村改造工作，需遵循六個(gè)方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。實(shí)行市、區(qū)、村聯(lián)動(dòng)，探索市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會(huì)公共管理體制改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進(jìn)制度、機(jī)制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補(bǔ)償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過整治改造帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。要注重方案的可操作性，著力強(qiáng)調(diào)工作的實(shí)效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進(jìn)城中村社會(huì)組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。

3 加強(qiáng)城中村改造規(guī)劃的對(duì)策

3.1 將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對(duì)建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項(xiàng)目的時(shí)序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場(chǎng)所和回遷住房建設(shè)。

3.2 明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺(tái)城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運(yùn)作模式、資金籌集、拆遷補(bǔ)償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實(shí)施時(shí)序安排、拆遷補(bǔ)償安置要求和配套政策建議等。同時(shí)，需要規(guī)范城中村改造計(jì)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制與審批流程。

3.3 規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。城市政府應(yīng)對(duì)城中村項(xiàng)目的實(shí)施條件和參與城中村改造的開發(fā)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項(xiàng)目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開發(fā)機(jī)構(gòu)；要加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門對(duì)項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實(shí)施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督力度，對(duì)納入改造計(jì)劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實(shí)現(xiàn)城中村建設(shè)活動(dòng)按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》審核管理、建設(shè)項(xiàng)目的有證跟蹤管理和違法項(xiàng)目的懲罰管理。

3.4 實(shí)施城中村地區(qū)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。將城中村地區(qū)納入動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，即時(shí)了解城中村空間資源的開發(fā)利用及其變化趨勢(shì)，掌握城中村空間發(fā)展變化的狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違法建設(shè)行為，避免新的違法建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步惡化城中村問題。

當(dāng)然，城中村的社會(huì)學(xué)屬性決定了城市規(guī)劃的技術(shù)手段只是解決城中村問題的方法之一，而城市規(guī)劃以外的政策、策略和措施也要一并同時(shí)考慮，解決好城中村的戶籍管理、土地和房產(chǎn)市場(chǎng)管理、失業(yè)養(yǎng)老社會(huì)保障等問題。

4 結(jié)束語

有序發(fā)展的城市化必須受到城市規(guī)劃的合理引導(dǎo)，所以要解決城市發(fā)展中的城中村問題，使城中村集體用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，應(yīng)以統(tǒng)一的城市規(guī)劃體系為基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)城中村的改造進(jìn)行專門規(guī)劃，對(duì)城中村用地的功能、界限、建筑物的風(fēng)貌等重新明確劃分，以使城中村改造在城市規(guī)劃建設(shè)得到落實(shí)，使城中村與周邊地區(qū)達(dá)到協(xié)調(diào)，最后融入城市的內(nèi)涵中去，真正實(shí)現(xiàn)城市的一元化、現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘇延莉.西安城中村改造出現(xiàn)的問題及對(duì)策[J].中國科技信息，2009，（20）.

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關(guān)鍵詞：舊城改造；城中村；規(guī)劃；

Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.

Key words: urban renewal; urban village planning;

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

近些年來, 舊城更新的速度、規(guī)范、力度和范圍都是前所未有的。當(dāng)然,這適應(yīng)了居民改善生活質(zhì)量的強(qiáng)烈要求; 適應(yīng)了政府美化城市形象的決心; 適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求; 適應(yīng)了城市自身現(xiàn)代化發(fā)展的內(nèi)在趨勢(shì); 適應(yīng)了資金的流向需求; 適應(yīng)了土地的有償使用和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、舊城改造的必要性

城中村改造絕不是僅僅簡(jiǎn)單地拆幾棟舊房子, 拓寬幾條舊馬路, 增加幾根煤氣管, 鋪設(shè)幾片綠地, 點(diǎn)綴幾個(gè)小品。從橫向看, 城中村更新是對(duì)城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)、結(jié)構(gòu)、特色進(jìn)行調(diào)整和改造; 從縱向看, 城中村更新是一個(gè)長(zhǎng)期、持久、永不間斷的新陳代謝演化過程; 從范圍看, 城中村更新包括對(duì)舊城的保護(hù)、 修復(fù)、 改建、 更新等多層次的內(nèi)容; 從社會(huì)角度看, 城中村更新是城市建設(shè)中最錯(cuò)綜復(fù)雜, 涉及面最廣, 也是群眾最為關(guān)心, 最為敏感的熱門問題。

二、案例分析

廣州是我國最早全面啟動(dòng)城中村改造的城市之一。廣州某城中村位于荔灣區(qū)，由于適宜的區(qū)位、可承受的環(huán)境和相對(duì)合理的租賃價(jià)格，該城中村村自然地充當(dāng)了為產(chǎn)業(yè)配套中低檔居住區(qū)的角色。其常住戶籍人口約2000人，暫住人口達(dá)2萬多人，主要是周邊工貿(mào)區(qū)、物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)的從業(yè)人員和部分年輕白領(lǐng)。該村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬 m2，平均毛容積率2.5，局部私房區(qū)容積率高達(dá)4.0，平均建筑密度約37％，其中私房區(qū)平均建筑密度超過60％。除了一般城中村普遍存在的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境問題外，該村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善、道路交通擁擠、環(huán)境問題惡劣和教育配套不足等問題，村集體股份合作公司多次要求進(jìn)行改造(圖1)。

圖1城中村現(xiàn)狀分析圖圖2 城中村改造策略分析圖

三、舊城改造難點(diǎn)

城中村村改造的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是該城中村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度很高，改造難度很大；二是現(xiàn)狀建筑規(guī)模大，拆遷資金要求高，安置難度大；三是區(qū)位和周邊功能環(huán)境相對(duì)較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產(chǎn)業(yè)配套功能為主，開發(fā)商業(yè)、辦公等高附加值功能的潛力較小；四是交通條件較差，難以支撐大規(guī)模開發(fā)；五是高壓線路遷移帶來的改造成本增加，以及需要與供電等部門和國土部門進(jìn)行協(xié)調(diào)等特殊情況。

四、舊城改造模式

該村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規(guī)模和強(qiáng)度過大、改造帶來的各項(xiàng)設(shè)施壓力無法解決、改造存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，該改造方案擱淺。為了探討適合廣州該城中村的改造模式，規(guī)劃從功能定位、設(shè)施承載力、社會(huì)影響以及操作實(shí)施等各個(gè)方面，對(duì)整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比分析。（表1）

表1、城中村改造模式綜合分析

綜合以上分析，該村整體拆建雖然對(duì)環(huán)境的改善作用較大，但社會(huì)影響大、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)高、配套壓力大，政府、開發(fā)商、原村民和集體股份公司都會(huì)有較大顧慮而難于操作；綜合整治可有效緩解現(xiàn)狀城中村問題，且基本不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，惟一缺點(diǎn)在于資金籌措有較大難度；局部拆建符合本片區(qū)作為周邊產(chǎn)業(yè)功能的配套居住功能和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，同時(shí)改造對(duì)城市承載力、環(huán)境承載力的壓力較小，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較小。

因此，城中村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對(duì)于城中村現(xiàn)狀功能不合理、建筑質(zhì)量和環(huán)境較差的片區(qū)進(jìn)行拆除，按照城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為以小戶型公寓為主的中檔產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)，其他片區(qū)全面進(jìn)行綜合整治，通過道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間和建設(shè)景觀的改善，適當(dāng)提高居住條件和生活環(huán)境，滿足低檔次產(chǎn)業(yè)居住配套需求(圖2)。

五、經(jīng)濟(jì)可行性分析

改造經(jīng)濟(jì)可行性分析是城中村改造市場(chǎng)化運(yùn)作的基本保障。依據(jù)成本估價(jià)法原理，利潤率＝改造總收益/改造總成本×100％，控制利潤10％～15％左右是具備市場(chǎng)開發(fā)動(dòng)力的基本要求。以不同的改造方案對(duì)利潤率進(jìn)行分析測(cè)算，當(dāng)容積率為4.0時(shí)，改造的率潤率大致為6.38％，容積率4.8時(shí)為9.56％，而容積率5.5時(shí)由于地價(jià)優(yōu)惠政策的限制，改造利潤率反而降為8.26％。因此，從經(jīng)濟(jì)可行性上來說，容積率取4.8時(shí)可以初步滿足經(jīng)濟(jì)可行性的要求。同時(shí)參考周邊片區(qū)居住區(qū)及其他城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度，初步確定該村的改造開發(fā)強(qiáng)度為4.8。

六、改造影響分析

以往城中村改造的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，在消除城中村內(nèi)部問題的同時(shí)，必須有效避免對(duì)周邊社區(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響。改造影響評(píng)估是大規(guī)模、程序化推進(jìn)城中村改造的重要環(huán)節(jié)，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時(shí)必須有利于改善周邊片區(qū)和整個(gè)城市的建設(shè)環(huán)境。一般的改造影響評(píng)估主要包括道路交通、公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和景觀環(huán)境等四個(gè)方面，該村改造影響評(píng)估重點(diǎn)在于公共配套設(shè)施和道路交通。

6.1公共配套設(shè)施影響

公共配套影響分析的重點(diǎn)是需要獨(dú)立占地的幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施，從整個(gè)城中村片區(qū)的角度考慮，現(xiàn)狀約有1所36班小學(xué)的學(xué)位缺口，完全解決配套需要用地2 萬以上，局部拆建的總用地面積僅5萬。在完全市場(chǎng)化改造的條件下，城中村村局部拆建既要解決配套問題，又要控制開發(fā)強(qiáng)度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)平衡。

從其該村的角度考慮，改造以后拆建范圍內(nèi)居住人口約9000人，通過增加或擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施，可以解決改造新增的配套需求。現(xiàn)狀鳳光小學(xué)由1.33萬、18班用地增加到2.07萬、30班用地，增加的12班用地可服務(wù)約1萬人，滿足改造增量人口的小學(xué)學(xué)位需求。現(xiàn)狀該村幼兒園由0.26萬、9班用地增加為0.56萬、18班用地，增加的9班用地可服務(wù)0.7～1萬人，也基本滿足改造增量居住人口的需求。考慮到拆建范圍內(nèi)現(xiàn)狀居住人口的需求減少量未被計(jì)算，改造后學(xué)位的需求增加量實(shí)際上應(yīng)小于擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園的供給增加量，因此改造后現(xiàn)狀學(xué)位較緊張的局面基本得到緩解。

6.2道路交通設(shè)施影響

城中村存在的交通問題主要出現(xiàn)在輔道上，其早、晚高峰小時(shí)的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，該村改造后增交通量將進(jìn)一步加劇現(xiàn)狀區(qū)域交通擁擠。對(duì)不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進(jìn)行測(cè)算，在容積率為4.8時(shí)，城中村西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對(duì)區(qū)域道路條件交通進(jìn)行改善。

根據(jù)上層次規(guī)劃和法定圖則的要求，打通城中村西側(cè)的金碧支路，可以緩解區(qū)域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車道、設(shè)計(jì)車速為30 km/h，則其設(shè)計(jì)通行能力單向1395 pcu/h。考慮其分流作用后對(duì)交通量重新分析測(cè)算表明，在開發(fā)強(qiáng)度控制為4.8的情況下，西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來的新增交通量。

七、對(duì)改造專項(xiàng)規(guī)劃的思考與建議

改造專項(xiàng)規(guī)劃是城中村改造地區(qū)的一種公共政策，除了增進(jìn)空間資源利用的整體效率外，還應(yīng)關(guān)注空間資源分配的社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)土地利用效益在政府、業(yè)主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強(qiáng)規(guī)劃技術(shù)方面的研究外，還應(yīng)建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

7.1政府組織規(guī)劃編制

為了避免開發(fā)單位為追求利潤最大化對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃制定進(jìn)行不適當(dāng)?shù)母深A(yù)，影響改造方案的公平性和合理性，專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)主要由政府組織編制。為保障改造項(xiàng)目的市場(chǎng)動(dòng)力和可操作性，應(yīng)委托多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行測(cè)算和咨詢。專項(xiàng)規(guī)劃編制和經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估應(yīng)同步開展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關(guān)主體的及時(shí)溝通，以形成各方協(xié)調(diào)一致的改造方案。

7.2市場(chǎng)確定開發(fā)主體

政府組織完成改造專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批后，建議參考香港市區(qū)重建局的操作辦法，由政府進(jìn)行公告，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從提出改造申請(qǐng)的改造單位中根據(jù)各項(xiàng)因素打分評(píng)估后選擇改造主體，并通過保證金、人員參與、進(jìn)度監(jiān)管等手段加強(qiáng)對(duì)于改造項(xiàng)目后期實(shí)施的監(jiān)督和管理，確保拆遷、補(bǔ)償和安置的社會(huì)和諧以及社會(huì)影響。

7.3增強(qiáng)公共參與力度

改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)鼓勵(lì)公眾包括原村民、現(xiàn)狀居住人口和周邊片區(qū)市民在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的積極參與，在制定方案的初期就開始廣泛地聽取和征詢各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會(huì)基礎(chǔ)，并取得較好的社會(huì)效應(yīng)。

八、結(jié)束語

透過城中村改造我們發(fā)現(xiàn)，在舊城更新過程中,要權(quán)衡利弊、 高瞻遠(yuǎn)矚, 要使經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益、環(huán)境效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展、高度統(tǒng)一，只有這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、更快的推進(jìn)城市現(xiàn)代化發(fā)展,這是社會(huì)發(fā)展的必然,勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

篇4

1、人口、住房情況

按以往統(tǒng)計(jì)口徑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有99個(gè)自然村，農(nóng)村人口約8萬人，住房面積約210萬平方米。隨著我市城市建設(shè)、工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進(jìn)入建城區(qū)。其中，傳統(tǒng)建城區(qū)內(nèi)有13個(gè)行政村，人口約2.8萬人，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數(shù)的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數(shù)的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以磚木石結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量較差，部分房屋已構(gòu)成危房，整體布局雜亂。

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況

城中村大部分地方臟、亂、差、擠、舊等現(xiàn)象十分突出，路面自然損壞、坑洼不平、寬窄不一，缺乏必要的給排水、衛(wèi)生、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以往多采取哪“疼”醫(yī)哪的辦法，治標(biāo)不治本，嚴(yán)重影響村民生活水平的提高和城市區(qū)域環(huán)境的改善，制約了城市的發(fā)展。

3、城中村改造試點(diǎn)情況

為改善駐城村民居住條件和推進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，市政府于20__年在紫荊山街道司家莊社區(qū)實(shí)施了城中村改造試點(diǎn)工作。通過試點(diǎn)項(xiàng)目，一定程度上積累了在城中村改造中建設(shè)管理、盈虧平衡調(diào)控、房屋拆遷補(bǔ)償安置等方面的經(jīng)驗(yàn)。目前，我們正依據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，論證擬定我市城中村改造的指導(dǎo)意見，希望能夠借此推進(jìn)我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的問題

城中村改造建設(shè)是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的工程，能不能達(dá)到政府、村民、村集體（開發(fā)商）三滿意的效果，是城中村改造建設(shè)能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。尤其是產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、土地及拆遷補(bǔ)償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。

①產(chǎn)權(quán)問題。主要是因城中村大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性,令改造陷入兩難境地∶如果承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán),則鼓勵(lì)了違法行為,會(huì)引起新的搶建;如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán),考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對(duì)該部分違章建筑難以實(shí)行,令改造無從進(jìn)行。

②規(guī)劃容積率指標(biāo)控制較嚴(yán)。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度大,大部分城區(qū)容積率高,市政公用設(shè)施缺乏。在已無空地可以置換的情況下,城中村若按常規(guī)規(guī)劃容積率要求實(shí)施改造，不僅村集體（開發(fā)商）無利可圖,恐也難以接受。融海集團(tuán)（長(zhǎng)裕社區(qū)）北海公司在電影院南申請(qǐng)實(shí)施舊村改造，因拆遷補(bǔ)償面積大、新建規(guī)劃容積率指標(biāo)控制問題，幾近“流產(chǎn)”就是一個(gè)例子。

③拆遷補(bǔ)償問題。城中村現(xiàn)狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經(jīng)營的住房，每年還可為業(yè)主帶來相當(dāng)可觀的租金收益,其所需要補(bǔ)償安置的成本巨大（現(xiàn)拆遷住房按產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在1：1.2以上）。而且,業(yè)主對(duì)于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本與風(fēng)險(xiǎn),令開發(fā)改造的村集體（開發(fā)商）望而卻步。此外,業(yè)主傾向于只接受住房補(bǔ)償,進(jìn)一步加大了規(guī)劃的困難。

④土地供應(yīng)問題。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實(shí)行大幅度的地價(jià)優(yōu)惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應(yīng)失控,沖擊商品房市場(chǎng)。

⑤城市整體觀念問題。目前我們已受理了8個(gè)城中村改造申請(qǐng)。從其申請(qǐng)情況看，這8個(gè)城中村中有4個(gè)村申請(qǐng)利用空閑地邊建設(shè)回遷樓、邊建設(shè)商品樓開發(fā)，用開發(fā)利潤部分補(bǔ)貼舊村搬遷費(fèi)用，進(jìn)而推進(jìn)舊村改造。若其真正做到按申請(qǐng)及規(guī)劃要求達(dá)到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發(fā)建成商品樓后出售，不再推進(jìn)舊村改造則其行為就成為變相開發(fā)，勢(shì)必增加今后舊村改造成本。另外，部分現(xiàn)已實(shí)施的舊村（城）改造項(xiàng)目，在制定改造規(guī)劃方案時(shí)，缺少前瞻性和延展性，城市建設(shè)的

整體觀念不強(qiáng)，太注重改造和利潤率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路兩邊，中間沒人管的狀況，造成市區(qū)“夾心房”地帶的存在，而“夾心房”區(qū)域一般無開發(fā)價(jià)值或利潤，為城市建設(shè)留下“后患”。

⑥缺乏規(guī)范性指導(dǎo)意見。目前，我市舊村改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施缺乏指導(dǎo)性意見的規(guī)范約束，對(duì)舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)、后期管理等缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)意見來規(guī)范監(jiān)督，特別對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)施中的經(jīng)營收入部分應(yīng)用于村民的社會(huì)保障、醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)費(fèi)及發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)等。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計(jì)、監(jiān)管機(jī)制。

以上問題的存在，使我市城中村改造實(shí)際啟動(dòng)的少，等待觀望的多。作為建設(shè)行政主管部門，我們有責(zé)任做更多的研究和工作，并希望相關(guān)部門各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，共同推進(jìn)。

（三）實(shí)施建議

1、盡快完善城中村改造規(guī)劃方案。城中村改造本身就是對(duì)城市進(jìn)行高速優(yōu)化，使之更加合理。因此，必須堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則，在我市現(xiàn)有城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要抓緊編制全市城中村改造總體規(guī)劃以及分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。使全市城中村改造工作，在規(guī)劃的指導(dǎo)下有序進(jìn)行，達(dá)到既能有效改善城市面貌、提高村民居住條件，又能節(jié)約集約利用土地的目的。

2、盡快出臺(tái)中心城區(qū)舊村改造實(shí)施意見。通過試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步論證完善已擬訂的《關(guān)于城市中心區(qū)域內(nèi)舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭(zhēng)取市政府早日批復(fù)，指導(dǎo)城中村改造工作。

3、盡快明確城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地”的基本原則，對(duì)于由村民集資、政府或村集體統(tǒng)一組織建設(shè)房屋用于村民回遷居住的，可劃拔供應(yīng)，其住宅參照經(jīng)濟(jì)適用住房辦法管理；采取整體拆遷、商業(yè)運(yùn)作、連片開發(fā)的，可實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)，改造后按商品房住宅管理，對(duì)土地出讓收入，由市政府按項(xiàng)目盈虧平衡測(cè)算，給予部分或全部返還，用于拆遷補(bǔ)償安置及村民保障。

4、盡快建立城中村改造相關(guān)監(jiān)管機(jī)制。要盡快建立城中村改造的相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)制

篇5

摘 要：城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前對(duì)改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險(xiǎn)分析研究較少。論文就城中村的發(fā)展、改造的現(xiàn)狀、金融借貸問題及其風(fēng)險(xiǎn)分析與控制進(jìn)行了分析，給出了相應(yīng)的控制方法和建議，可為實(shí)際工程應(yīng)用參考。

關(guān)鍵詞：城中村；改造；金融；借貸；風(fēng)險(xiǎn)

引言

城中村不僅是一種居住形態(tài)，更是一種組織形態(tài)、社會(huì)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)形態(tài)[1].從時(shí)間跨度上，城中村是農(nóng)村城市化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的一個(gè)階段；從空間跨度上，城中村是城市范圍內(nèi)的村莊，具有非城非村亦城亦村的特征.隨著城市的不斷發(fā)展、完善，城中村的形成、發(fā)展也衍生了一系列的問題，引起了眾多的研究學(xué)者的廣泛關(guān)注。城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是城市化的農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織自身參與市場(chǎng)、發(fā)展形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前關(guān)于城中村現(xiàn)象及其問題的研究，大多集中于對(duì)城中村產(chǎn)生的原因、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)特征、引發(fā)的問題及整治或改造方案等的探討，通過資料調(diào)研，本文主要針對(duì)改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析研究。

1.城中村改造的現(xiàn)狀

1.1城中村改造的背景

我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展是城中村形成的客觀原因[4].在城市化過程中，為了擴(kuò)大城市規(guī)模，征用城郊農(nóng)村土地，逐漸將一部分村落包圍在建成區(qū)內(nèi)，隨著城市規(guī)模的持續(xù)快速擴(kuò)張，城市的耕地被征收，而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成一種城市包圍農(nóng)村的態(tài)勢(shì)，原有村莊不能得到及時(shí)的改造升級(jí)，進(jìn)而形成了城中村.

據(jù)預(yù)測(cè)，十二五期間，我國的城市化率將突破50%，意味著中國的城市化將迎來新一輪跳躍式的發(fā)展時(shí)期.在城市化過程中，城市政府征用城郊農(nóng)村土地，要平衡政府，村民，村集體和開發(fā)商等各方利益.村民與公司作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也具備追求收益最大化的要求.在城中村形成社區(qū)實(shí)體過程中，其重要的經(jīng)濟(jì)原因是社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵的作用.城中村的城市化進(jìn)程，既反映了村民生活方式轉(zhuǎn)型的過程，也是社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的過程.社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)奠定了凝聚社區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).社區(qū)大眾經(jīng)濟(jì)存在與發(fā)展，使得社區(qū)治理完善，居民生活改善，農(nóng)村傳統(tǒng)歷史文化保護(hù)也有了經(jīng)濟(jì)上支持，并推進(jìn)原村社區(qū)居民為邊界的共同生活體發(fā)展。

1.2城中村的改造現(xiàn)狀

近些年來，我國不少的大城市及沿海發(fā)達(dá)城市都不同程度地面臨著城中村問題的困擾，有關(guān)研究將城中村的改造歸結(jié)為從20世紀(jì)80年代開始至20世紀(jì)90年代中期和20世紀(jì)90年代中后期兩個(gè)階段.第一階段城中村是城市地域擴(kuò)張的一種自然延伸，但是這些村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)氛圍、配套服務(wù)設(shè)施等都較落后.第二階段城中村坐落在繁華都市之中，成為轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)與城市社區(qū)的混合體，社區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理難度大，成為阻礙城市發(fā)展的原因之一.

不同城市城中村改造數(shù)量對(duì)比見表1.數(shù)據(jù)表明，城市快速的發(fā)展，城市周邊村莊悄然的進(jìn)入到了城市，形成了中國獨(dú)有的“城中村”.城中村是我國城市化進(jìn)程中的一種特殊的地域現(xiàn)象，是在特定的歷史、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產(chǎn)物。

2.城中村改造金融借貸問題分析

2.1城中村改造的資金鏈分析

城中村改造過程中，資金是最重要的.而這其中，資金鏈的建立和良性的發(fā)展顯得尤為關(guān)鍵和重要.城中村改造資金鏈關(guān)系見圖1。

由圖可以看出，城中村改造資金鏈?zhǔn)怯沙侵写甯脑旖璺胶统侵写甯脑熨J方共同建立形成的，沒有單一借方資金鏈，也沒有單一的貸方資金鏈.

2.2城中村改造的金融借方問題

現(xiàn)有的農(nóng)村信用社已經(jīng)難以滿足農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民生產(chǎn)的需要，但同時(shí)，農(nóng)村的民間借貸情況[5]，也就是非體制內(nèi)的金融活動(dòng)異常活躍的存在于農(nóng)村地區(qū)，這樣的情況不但會(huì)影響國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效果，同時(shí)也會(huì)增加社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，并且，存在于民間的借貸行為利率一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行的貸款利率，給農(nóng)民增加了負(fù)擔(dān)，也影響著農(nóng)業(yè)的發(fā)展。全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異明顯，而存在于民間的借貸行為也是各不相同，但是它們都有一個(gè)共同點(diǎn)，也就是在農(nóng)村金融市場(chǎng)中占據(jù)著巨大份額，與體制內(nèi)的金融形成了競(jìng)爭(zhēng)。

2.3城中村改造的金融貸方問題

在交易之前，金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)借款人進(jìn)行有效篩選，由于缺乏對(duì)借款人所投資對(duì)象的各項(xiàng)信息，金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)各種不同借款人的收益差異進(jìn)行了解，總是習(xí)慣性偏向于積極性的借款人，但這些申請(qǐng)貸款積極的人恰是存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的群體，這在無形中加大了存在的違約風(fēng)險(xiǎn)，由于金融機(jī)構(gòu)不能及時(shí)、完全的了解各項(xiàng)信息，所以在借貸的過程中，利率就成為了一種檢測(cè)信號(hào)和機(jī)制，但這樣的方式反而會(huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品被劣質(zhì)品所驅(qū)逐，提高借款人的實(shí)際利率，會(huì)增加違約風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷?shí)際利率提高后，接受貸款人出價(jià)的為風(fēng)險(xiǎn)偏好型借款人，而風(fēng)險(xiǎn)回避型的借款人會(huì)選擇退出申請(qǐng)隊(duì)伍，形成所謂的“逆向選擇”。總之，信息不對(duì)稱通過逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)增加了交易活動(dòng)中的信息成本，成為信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。

3.城中村金融借貸的風(fēng)險(xiǎn)分析與控制

3.1城中村金融借貸問題的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)

城中村金融借貸風(fēng)險(xiǎn)的分類見表2。

信用風(fēng)險(xiǎn)是指資金借貸過程中或賒銷過程中債權(quán)人可能遭受違約償還以及其他損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)的薄弱性和信用客戶的復(fù)雜多樣性，以及金融生態(tài)環(huán)境不佳等多種因素的影響，客戶的信用意識(shí)普遍較差，信用風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)嚴(yán)重，我國農(nóng)村普遍缺乏一個(gè)良好的信用環(huán)境體系；監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融機(jī)構(gòu)數(shù)量多，銀監(jiān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力有限，而帶來金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的經(jīng)濟(jì)金融政策和政府的行政行為對(duì)金融機(jī)構(gòu)造成的風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)是由內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)的不當(dāng)與失誤或外部事件沖擊所造成直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制制度、管理流程、監(jiān)督方式以及核算方式、業(yè)務(wù)處理流程等內(nèi)控管理基本制度不完善，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn).由于大多數(shù)農(nóng)村新型金融組織受業(yè)務(wù)規(guī)模的限制，為控制機(jī)構(gòu)經(jīng)營成本，不能建立完善的組織結(jié)構(gòu)和健全的內(nèi)部控制制度，使金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大；盈利風(fēng)險(xiǎn)是金融組織由于管理水平不高導(dǎo)致操作失誤造成意外和面臨農(nóng)戶分散、貸款筆數(shù)多且額度小，對(duì)分散的單筆貸款的信息采集成本和操作費(fèi)用呈現(xiàn)出雙高而造成的風(fēng)險(xiǎn).有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，小額貸款也很難盈利；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行無力為負(fù)債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資而造成損失或破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體由于金融資產(chǎn)的流動(dòng)性的不確定性變動(dòng)而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

3.2應(yīng)對(duì)的措施與方法

基于上述分析，城中村改造的金融借貸問題解決應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

3.2.1爭(zhēng)取政府支持，改善政策環(huán)境.完善政策引導(dǎo)農(nóng)村新型金融組織發(fā)展；優(yōu)化農(nóng)村信用環(huán)境；完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系；加快農(nóng)村信用擔(dān)保保障體系建設(shè)。

3.2.2科學(xué)審慎監(jiān)管，提高監(jiān)管水平.嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件；明確的監(jiān)管目標(biāo)定位；科學(xué)的監(jiān)管制度安排；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力；完善監(jiān)管和政策扶持機(jī)制。

3.2.3強(qiáng)化法制建設(shè)，完善制度.健全風(fēng)險(xiǎn)管理程序，提供法律保障平臺(tái).加強(qiáng)農(nóng)村信用的法制建設(shè)，完善農(nóng)村抵押權(quán)制度，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制政策和程序體系。

4.結(jié)語

當(dāng)前我國進(jìn)入城市高速發(fā)展的時(shí)期，城中村作為重要的組成部分得到了更多的關(guān)注和重視，尤其是城中村改造過程中的資金問題，不僅關(guān)系著城中村改造的效果，也關(guān)系城中村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定.本文系統(tǒng)論述了城中村發(fā)展、改造現(xiàn)狀以及城中村改造環(huán)境下金融借貸的風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上提出了針對(duì)金融借貸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施和方法，可為實(shí)際應(yīng)用參考。

（作者單位：1.鄭州大學(xué)建筑學(xué)院；2.中國人民95995部隊(duì)；3.鄭州大學(xué)水利與環(huán)境學(xué)院；4.河南省澠池縣農(nóng)村商業(yè)銀行）

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[4] 付名.民間借貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管法律制度研究[D].[碩士學(xué)位論文].遼寧大學(xué)，2013.

篇6

關(guān)鍵字：城市規(guī)劃；城中村；混合居住

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

城中村改造的過程是城市向外擴(kuò)張的一種表現(xiàn)，也是城市包圍農(nóng)村的一種現(xiàn)象，同時(shí)也是農(nóng)村村民轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民生活方式轉(zhuǎn)變的一個(gè)過程。城中村的發(fā)展有其必然性，城市化的過程中城市不斷向周邊拓展，城市輻射面積愈來愈大，周邊村莊必然被納入城市的版圖，深層意義上講也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)上升到一個(gè)新的階段，我國已進(jìn)入快速城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)期。

一、城中村改造對(duì)城市發(fā)展的影響

（一）城市土地高效利用的需要

對(duì)一個(gè)城市的宏觀發(fā)展而言，城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。很多城中村占據(jù)了城市比較優(yōu)越的區(qū)位，但是在開發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他區(qū)位條件差的城市地區(qū)。

（二）加快城市化進(jìn)程的需要

城中村的改造不同于城市中的舊城改造，被認(rèn)為是城市化進(jìn)程中最大的難題。宅基地、自留地以及工業(yè)用地，祖屋、新房、出租房，合法產(chǎn)權(quán)以及違章、違法建筑，形成復(fù)雜紛繁的土地、房屋關(guān)系；村民、集體、開發(fā)商以及全社會(huì)的利益，村民的眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，多方利益交織在一起。

（三）城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要

城中村作為城市一類獨(dú)特社區(qū)，有其特殊性和復(fù)雜性，如果能夠積極對(duì)待、揚(yáng)長(zhǎng)避短，加快促進(jìn)其向社區(qū)居委會(huì)轉(zhuǎn)變，這樣不僅可以促進(jìn)這些城中村的社區(qū)建設(shè)，而且會(huì)大大促進(jìn)整個(gè)城市的社區(qū)建設(shè)。

（四）城中村自身發(fā)展的需要

加快城中村的改制和改造還是城中村本身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的迫切需要。目前，城中村以出租屋經(jīng)濟(jì)為支柱的發(fā)展方式已經(jīng)越來越缺乏后勁。城中村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展必須要有與其相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)組織形式，即以股份制的方式促進(jìn)原有村集體經(jīng)濟(jì)組織向公司轉(zhuǎn)變。

無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，城中村目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然會(huì)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴(yán)重制約，可以說城中村改造已經(jīng)迫在眉睫。

二、城中村改造的常見模式

城中村改造要遵循合理的規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)律，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)具體的村子具體的村民，分別進(jìn)行深入的調(diào)查研究，考慮各方面的因素，制定相應(yīng)的適合的策略方針。進(jìn)行“城中村”改造，實(shí)現(xiàn)“城中村”與城市整體環(huán)境的有機(jī)融合，既要避免僅僅局限于房屋建筑形態(tài)的片面的改造模式，也要盡量將社會(huì)形態(tài)的改造融入其中。否則，雖然改造了“城中村”雜亂的建筑、混亂的環(huán)境，但“城中村”落后的社會(huì)形態(tài)、生活形態(tài)則可能依然如故，并且“城中村”存在的人員混雜、治安差、管理混亂的情況還將可能難以根本改觀。對(duì)“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特點(diǎn)，因而從不同的視角來分析，也存在不同的改造模式。下文為避免因居住分異，采取分散的方法，把將要開發(fā)的公共住宅單元?jiǎng)澐殖傻男〗M團(tuán)，分散在現(xiàn)有的中高收入階層鄰里中，或是將公共住宅和商品住宅結(jié)合起來開發(fā)，從而形成混合居住模式。

三、城中村改造中的居住分異問題

當(dāng)前，城市正在大力推進(jìn)市區(qū)“三舊”改造工作的深入開展，牽涉到大量城中村居住社區(qū)的解體與重構(gòu)。在大大改善居住環(huán)境及城市景觀的同時(shí)，這一進(jìn)程也加劇了不同社會(huì)階層的居住分異問題。

（一）空間分離的加劇

城中村特殊的居住環(huán)境包容了多樣化的居住人口，除村民自身外，還包括外來務(wù)工者、小商販、普通白領(lǐng)等不同收入、教育層次的居民，從而形成高度混合的居住社區(qū)。現(xiàn)行城中村改造方式簡(jiǎn)單化的將居住環(huán)境劃分為村民集中安置區(qū)和商品房融資區(qū)，一方面驅(qū)趕了外來租住者，另一方面形成不同階層居民的空間分離，加劇了社區(qū)的居住分異。

（二）社區(qū)活力的喪失

城中村高度混合的功能既造成居住環(huán)境的混亂與日益惡化，但同時(shí)也是社區(qū)的活力之源。現(xiàn)行改造方式往往忽視社區(qū)商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，導(dǎo)致居住生活不便、缺乏就業(yè)崗位等種種問題，社區(qū)缺乏活力。

（三）公共交往的缺失

城中村改造后，村民安置區(qū)和商品房融資區(qū)多采取封閉式管理。由于缺乏必要的公共空間，導(dǎo)致居民公共交往的缺失。

四、城中村改造的混合居住模式

（一）城中村概況

城市某村莊改造范圍內(nèi)用地面積為162.85公頃，現(xiàn)狀村戶籍人口約9千人，外來租住人口約4萬人。

（二）混合居住模式的構(gòu)建

（1）居住階層的多樣化

沙步城中村現(xiàn)狀居民除本地村民外，還包括周邊開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)工人、公司職員、商業(yè)從業(yè)人員等租住人口，其中租住人口達(dá)到常住人口的4倍。改造方案在滿足村民安置以及改造融資的前提下，還應(yīng)充分考慮該部分人口的安置問題。

根據(jù)改造政策，村民戶均安置居住面積達(dá)到約280平方米/戶。改造方案在滿足村民居住要求后，將余下部分作為村民出租公寓開發(fā)建設(shè)，一方面滿足外來人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入來源。另外，村民安置后剩余土地在滿足融資需要后，可結(jié)合國家保障性住房要求進(jìn)行保障性住房建設(shè)，可采取政府統(tǒng)籌、村民自主開發(fā)后與政府分成的方式，也可采取由開發(fā)商建設(shè)、政府回購的形式，從而滿足周邊中低收入居民的居住需求。

由上，通過對(duì)改造區(qū)內(nèi)居民階層的細(xì)分和針對(duì)性設(shè)計(jì)，可充分保持改造后社區(qū)居住階層的多樣化。

（2）社區(qū)功能的多樣化

沙步社區(qū)處于連接廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)的咽喉地帶，廣深公路沿線現(xiàn)狀商業(yè)氛圍濃厚。改造方案沿廣深公路兩側(cè)集中布置社區(qū)物業(yè)和融資商業(yè)，將其打造為片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，作為服務(wù)于南崗、夏園街道生活區(qū)以及周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套服務(wù)中心，進(jìn)一步強(qiáng)化廣深公路沿線商業(yè)環(huán)境。社區(qū)內(nèi)部則可根據(jù)居民的生活需要，設(shè)置菜市場(chǎng)、小超市、理發(fā)店等多種便民商業(yè)設(shè)施。

通過商業(yè)功能的引入，一方面為村民提供了長(zhǎng)期盈利的優(yōu)質(zhì)物業(yè)保障，另一方面則為社區(qū)中低階層為主的居民提供了大量就業(yè)崗位，避免了單一居住功能社區(qū)的活力衰落問題。

（3）“大混合、小集中”的居住空間布局

混合居住模有利于不同階層居民的和諧相處、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但高度混合的居住環(huán)境，也會(huì)因各階層不同的居住生活習(xí)慣和群體意識(shí)而形成社區(qū)矛盾和管理混亂。沙步改造方案將村民安置區(qū)、出租公寓區(qū)、融資住宅區(qū)分別組織為相對(duì)集中的居住組團(tuán)，并通過公共使用的開放空間和公共設(shè)施相聯(lián)系，從而形成“大混合、小集中”的社區(qū)組織模式，在充分尊重各群體自身特點(diǎn)的前提下，保障社會(huì)各階層的和諧共生。

在居住空間的布局上，村民安置組團(tuán)位于現(xiàn)狀村民居住區(qū)內(nèi)，順應(yīng)村民長(zhǎng)期以來的居住生活習(xí)慣；中高端商品住宅組團(tuán)位于社區(qū)中部，滿足該階層居民對(duì)生活環(huán)境品質(zhì)和服務(wù)設(shè)施水平的要求；出租公寓及中低端住宅臨近地鐵站和主要城市干道，貼合該階層居民的公共交通出行方式。

城中村混合居住模式

（4）公共空間及公共服務(wù)設(shè)施的共享

改造方案將主要公共服務(wù)設(shè)施沿改造區(qū)中部山體游園集中布置，作為社區(qū)共享的公共服務(wù)區(qū)域；各居住組團(tuán)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)半徑要求設(shè)置居住小區(qū)級(jí)配套公共服務(wù)設(shè)施，滿足全區(qū)使用需求。

公共空間的設(shè)置充分考慮不同組團(tuán)的共享性。其中社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心結(jié)合公共服務(wù)中心設(shè)置于社區(qū)中部，組團(tuán)級(jí)公共空間設(shè)置于相鄰居住組團(tuán)之間，形成層級(jí)豐富、聯(lián)系緊密的公共交往活動(dòng)空間。

城中村公共空間及公共服務(wù)設(shè)施分布

（5）社區(qū)文化的塑造

社區(qū)文化是增強(qiáng)社區(qū)凝聚力的關(guān)鍵。改造方案首先立足于對(duì)地段文脈的延續(xù)和傳承，對(duì)祠堂、廟宇、家塾等歷史建筑視保存現(xiàn)狀分別采取保留、修繕、復(fù)建等措施進(jìn)行保護(hù)，結(jié)合風(fēng)水塘、歷史街道等要素形公共空間，并保留傳統(tǒng)文化活動(dòng)，打造社區(qū)獨(dú)特的歷史人文內(nèi)涵。

改造后，外部城市文化的引入勢(shì)必對(duì)社區(qū)整體意識(shí)形成沖擊。規(guī)劃在社區(qū)公共服務(wù)中心設(shè)置社區(qū)文化活動(dòng)中心，并充分利用各處公共空間增強(qiáng)居民文化交流，逐漸形成以地方文脈為內(nèi)涵、城市多樣性文化協(xié)調(diào)發(fā)展的社區(qū)共同文化意識(shí)。

篇7

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實(shí)行分步改造原則。

 

2、實(shí)行區(qū)塊改造自求平衡原則。

 

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

 

4、實(shí)行補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)接軌原則。

 

5、實(shí)行政策平衡原則。

 

6、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

 

7、實(shí)施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

 

8、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢(shì)”、“面臨的問題”和“對(duì)策建議”三方面作一分析。

(一)實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢(shì)

周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二是思想優(yōu)勢(shì)，三是政策優(yōu)勢(shì)。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個(gè)大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計(jì)規(guī)劃。

 

2、良好的商業(yè)價(jià)值。新江路本村域長(zhǎng)達(dá)0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長(zhǎng)0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價(jià)值。

 

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對(duì)拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實(shí)惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長(zhǎng)期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對(duì)舊城改造具有較高接納性。

 

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

 

3、村民對(duì)城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時(shí)，曾啟動(dòng)過舊村改造，因此，在村民的思想意識(shí)上，具有一定的基礎(chǔ)。

 

4、馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對(duì)村民具有促進(jìn)作用。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會(huì)、摸底調(diào)查、上門入戶動(dòng)員。周邊兄弟村的積極行動(dòng)，在一定程度上促動(dòng)干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

 

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識(shí)。實(shí)施“城中村”改造，對(duì)周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實(shí)行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲(chǔ)征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補(bǔ)償款建造住房或進(jìn)行

二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時(shí)也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€(gè)時(shí)期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢(shì)也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢(shì)。

 

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項(xiàng)，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時(shí)期進(jìn)入了衰老時(shí)期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵(lì)

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺(tái)了“政府零收益”、配套“農(nóng)房?jī)筛?rdquo;專項(xiàng)資金、中心城區(qū)自主改造村實(shí)行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進(jìn)城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項(xiàng)開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價(jià)值評(píng)估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補(bǔ)償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實(shí)際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個(gè)方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時(shí)間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進(jìn)行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時(shí)間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進(jìn)度。

 

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視作居家理想。他們對(duì)新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對(duì)改變居住方式也很不情愿。

 

4、對(duì)兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。村民對(duì)本村XX年啟動(dòng)過的舊村改造項(xiàng)目尚有記憶，對(duì)本屆村級(jí)班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時(shí)對(duì)改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進(jìn)程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對(duì)個(gè)人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場(chǎng)大買賣。認(rèn)為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補(bǔ)償金或解決一輩子的生計(jì)問題乃至下一代的生計(jì)問題;甚至還有個(gè)別村民無理取鬧、漫天要價(jià)、濫敲竹杠，這將嚴(yán)重阻礙城中村改造的進(jìn)程。

 

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時(shí)，也就是利益在集體和個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯(cuò)綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級(jí)差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會(huì)的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評(píng)估定價(jià)，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

 

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進(jìn)過程，實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財(cái)致富的過程，但對(duì)哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對(duì)復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

 

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認(rèn)識(shí)上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊?dòng)了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡(jiǎn)單化思想。對(duì)工作艱巨性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)城中村改造想象得過于簡(jiǎn)單。

 

2、改造建設(shè)成本高昂影響財(cái)務(wù)平衡。長(zhǎng)期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對(duì)混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長(zhǎng)，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時(shí)地價(jià)低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報(bào)小，城中村的改造難度相對(duì)較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報(bào)率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。

 

3、改造經(jīng)驗(yàn)不足影響公平效益。推進(jìn)城中村改造是一項(xiàng)十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級(jí)政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟(jì)利益的平衡，政策性強(qiáng)，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機(jī)制經(jīng)驗(yàn)，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

 

(三)城中村改造的對(duì)策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時(shí)呈現(xiàn)。我們可以從四個(gè)“堅(jiān)持”入手，破解改造難題。一是堅(jiān)持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅(jiān)持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動(dòng)村民深入?yún)⑴c，來促進(jìn)“村民自愿”氛圍的形成;三是堅(jiān)持規(guī)劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，強(qiáng)化政策支持，提高村民經(jīng)濟(jì)社會(huì)保障，來真正實(shí)現(xiàn)“村民得益”的改造目標(biāo);四是堅(jiān)持因地制宜，分塊實(shí)施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識(shí)，形成機(jī)制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機(jī)遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認(rèn)清形勢(shì)，樹立信心，明確認(rèn)識(shí)到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機(jī)遇。既要有搶抓機(jī)遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職猓惨锌茖W(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對(duì)周塘東村發(fā)展負(fù)責(zé)的高度認(rèn)識(shí)城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實(shí)事、為村民謀福利的強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

 

2、從組織人事入手，形成機(jī)制。村級(jí)組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時(shí)制定城中村改造教育培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)城中村村干部、黨員、村民代表，進(jìn)行城市化知識(shí)專題培訓(xùn);對(duì)普通村民進(jìn)行通識(shí)培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識(shí)水平和城市化意識(shí)。

 

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進(jìn)機(jī)制。城中村改造是一項(xiàng)十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟(jì)體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障等各個(gè)領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個(gè)城中村設(shè)計(jì)好未來遠(yuǎn)景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進(jìn)的行為。同時(shí)強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

 

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對(duì)農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對(duì)部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨(dú)院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識(shí)得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實(shí)際，分析當(dāng)前形勢(shì)，讓老百姓認(rèn)識(shí)到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實(shí)施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會(huì)治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識(shí)到通過城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長(zhǎng)，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進(jìn)一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強(qiáng)化推進(jìn)城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍(lán)本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進(jìn)一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

 

2、鼓勵(lì)村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為。縱觀各地的經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會(huì)賢達(dá)、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達(dá)意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強(qiáng)度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個(gè)用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會(huì)是一個(gè)什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟(jì)帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補(bǔ)償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實(shí)施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對(duì)那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢(shì)，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強(qiáng)制拆遷這一瓶頸。

 

三、規(guī)劃先行，強(qiáng)化政策保障

1、嚴(yán)格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴(yán)格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點(diǎn)控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴(yán)禁非法建設(shè)永久性建筑物。

 

2、高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時(shí)序，在宏觀層次上發(fā)揮對(duì)城市未來整體地價(jià)、房?jī)r(jià)的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

 

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個(gè)性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時(shí)，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

 

4、完善和落實(shí)各項(xiàng)保障措施。“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的核心;時(shí)刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實(shí)經(jīng)濟(jì)政策保障措施，推進(jìn)農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計(jì)民生。逐步完善勞動(dòng)保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機(jī)，實(shí)現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進(jìn)行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會(huì)保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

 

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動(dòng)村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗(yàn)和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時(shí)，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合資合作進(jìn)行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會(huì)出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

 

2、我們可以選擇“自力更生，政府推動(dòng)”的開發(fā)模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實(shí)施改造。同時(shí)由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。

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關(guān)鍵詞：城中村常見類型預(yù)防措施

通俗而言，“城中村”是指由于無城鎮(zhèn)規(guī)劃、或城市規(guī)劃缺乏前瞻性、或決策失當(dāng)，造成村莊或已經(jīng)拆遷了的村莊被建城區(qū)包圍而形成的“城中村” 。

一、“城中村”產(chǎn)生的常見類型

所謂“城中村”現(xiàn)象，表現(xiàn)為“村莊”和“農(nóng)戶”散布于城市之中，這些“村莊”依然沿襲著鄉(xiāng)村建制或者農(nóng)村管理體制，“村民” 依然保留著農(nóng)民生活習(xí)慣或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式。

“城中村”現(xiàn)象從形成時(shí)間上劃分主要有三種類型。

一是“老城中村”現(xiàn)象。在城市發(fā)展的早期，土地被征用以后，建制撤銷，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，但村莊依舊或農(nóng)房仍在，成為“老城中村”。

二是“新城中村”現(xiàn)象。這一部分“城中村”形成的時(shí)間相對(duì)較遲，農(nóng)戶住房分布在城區(qū)周邊。由于城市發(fā)展征用了大量的土地，將村莊包圍，成為“新城中村”。

三是“準(zhǔn)城中村”現(xiàn)象。這一部分主要是指城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，由于城市發(fā)展的需要，目前正在征地待建的地方，存在著大量的村莊和農(nóng)戶。隨著城市的發(fā)展成為新的“城中村”。

二、城中村存在的常見消防安全隱患

“城中村” 現(xiàn)象的存在，對(duì)推進(jìn)城市化建設(shè)和管理帶來不少問題。

一是城中村缺乏總體規(guī)劃，多數(shù)城中村沒有消火栓，建筑也沒有消防貯水池或?qū)Ｓ孟浪亍?/p>

二是由于城中村地理位置的特殊性，道路十分狹窄，防火間距嚴(yán)重不足，“握手樓” 、“親嘴樓”多，通道不暢通，消防車無法進(jìn)入，發(fā)生火災(zāi)后難于控制。

三是消防管網(wǎng)缺失，水壓達(dá)不到要求。

四是逃生口缺失。很多房東住頂樓，通往陽臺(tái)的門上了鎖，事故下被困人員難于快速上到頂樓平臺(tái)。

五是建筑物耐火等級(jí)低，內(nèi)部裝修多用可燃材料，“四多一差”情況尤為嚴(yán)重：發(fā)廊、食街、商鋪、出租屋多，電線亂拉亂接多。

六是消防安全意識(shí)比較淡薄。居住在老建筑的一些居民大多為老年或外來租賃人員，消防安全意識(shí)差。

七是誘發(fā)火災(zāi)的因素多。電線亂拉亂接、接頭松動(dòng)等現(xiàn)象嚴(yán)重；隨著生活水平的提高，用電設(shè)備增多，造成電線超負(fù)荷現(xiàn)象嚴(yán)重；受經(jīng)濟(jì)條件的限制和貪圖便宜心里的影響，致使不合格的電器設(shè)備大量使用，這些都是造成火災(zāi)的重要原因。

八是消防組織網(wǎng)絡(luò)不健全。由于公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)警力有限，城中村存在漏管失控現(xiàn)象。各社區(qū)居委會(huì)消防組織建設(shè)、消防制度不健全，消防工作不落實(shí)，或雖有組織但落實(shí)不到位，責(zé)任不明確。

縱觀城中村的消防現(xiàn)狀，可以用三句話來概括，隱患最大，設(shè)施最少，撲救最難。

三、“城中村”問題的源頭預(yù)防和日常監(jiān)督管理對(duì)策

由于“城中村”的形成是一個(gè)歷史的漸進(jìn)過程，目前只有在城市發(fā)展中加以注意，超前規(guī)劃，同時(shí)加強(qiáng)改造和加強(qiáng)管理，才能改變現(xiàn)狀，才能防止新的“城中村”出現(xiàn)。對(duì)此，談幾點(diǎn)對(duì)策。

一是發(fā)揮黨委政府參謀助手作用，加強(qiáng)宏觀上的調(diào)控。規(guī)劃是龍頭，是靈魂，決定著城市基礎(chǔ)設(shè)施格局。由于多方面的原因造成了“城中村”，我們必須尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)。指導(dǎo)思想上，確立改造“老城中村”，改善“新城中村”， 控制“準(zhǔn)城中村”的工作思路；工作目標(biāo)上，圍繞城市規(guī)劃，逐步拆除“城中農(nóng)房” ，徹底清理“城中農(nóng)地” ，達(dá)到“城中農(nóng)房”居民化；工作措施上，以防止新的“城中村”出現(xiàn)為重點(diǎn)，做到改造、改善、控制三結(jié)合，在“老城中村”的改造方面，根據(jù)城市發(fā)展的需要，與舊城改造、建設(shè)居民新區(qū)結(jié)合進(jìn)行；在“新城中村”改善方面，以提高城市品位為目標(biāo)，與“村莊”硬化道路建設(shè)、美化環(huán)境建設(shè)、精神文明建設(shè)等結(jié)合進(jìn)行；在“準(zhǔn)城中村”的控制方面，要將村莊規(guī)劃與建設(shè)納入城市總體規(guī)劃體系，通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)行發(fā)展控制，避免新的城中村的出現(xiàn)。

二是健全組織網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)防火值班巡邏制度。建立相關(guān)的防火巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)“城中村”值班巡邏，有效預(yù)防和減少火災(zāi)。同時(shí)，消防部門要加大對(duì)派出所干警和聯(lián)防隊(duì)員的消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其是滅火技能的培訓(xùn)，使其了解、掌握相關(guān)防火、滅火基礎(chǔ)知識(shí)以及相關(guān)消防器材的使用，建立健全群眾性消防組織，切實(shí)提高義務(wù)消防組織的火災(zāi)預(yù)防能力和初起火災(zāi)的控制能力。

三是加強(qiáng)消防宣傳工作力度，大力提高全社會(huì)消防安全意識(shí)。預(yù)防、控制火災(zāi)事故，首先取決于人民群眾的消防安全意識(shí)強(qiáng)弱。可結(jié)合“五進(jìn)”宣傳，構(gòu)筑多層次、多渠道、全方位的宣傳網(wǎng)絡(luò)，形成社會(huì)化、群眾化、專業(yè)化的宣傳模式，采取靈活性、知識(shí)性、趣味性相統(tǒng)一的宣傳手段，用一些通俗易懂、典型的火災(zāi)案例等群眾喜聞樂見的方式方法進(jìn)行消防宣傳和警示教育，提高消防安全知識(shí)覆蓋面，真正使消防安全知識(shí)走進(jìn)千家萬戶，做到老幼皆知。積極利用電視、廣播、消防站對(duì)外開放、舉辦消防知識(shí)講座等行之有效的方式方法，讓廣大群眾了解初起火災(zāi)控制、火場(chǎng)逃生自救、消防報(bào)警、消防器材使用的方法，親身體驗(yàn)消防生活，從而加深對(duì)消防工作的理解，提高全民消防安全意識(shí)。

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關(guān)鍵詞：城中村；控制性詳細(xì)規(guī)劃；剛性與彈性；方法

中圖分類號(hào)：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1．引言：城中村問題的提出

2008年1月1日新的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布實(shí)施 ，規(guī)劃法要求“城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃”。新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》將控制性詳細(xì)規(guī)劃提升到了一個(gè)新的層次。 加快城中村改造步伐，是推進(jìn)城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃建設(shè)與管理水平的一項(xiàng)重要工作。 而城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制具有其特殊性。

“城中村”是我國城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象 ，在東營市表現(xiàn)的已相當(dāng)?shù)耐怀觥?城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱都市里的村莊。 高速城市化是“城中村”形成的直接動(dòng)因。 在高速城市化過程中，受土地產(chǎn)權(quán)限制及拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩氐挠绊懀r(nóng)村居民點(diǎn)開發(fā)成本提高，急于擴(kuò)展的城市首先傾向于開發(fā)成本較低的周邊地塊，使原農(nóng)村居民點(diǎn)逐漸成為都市海洋中的“孤島”。面對(duì)城市化帶來的前所未有的沖擊，“孤島” 上的原村民在自身傳統(tǒng)的影響下逐漸走上了一條完全不同于周邊地區(qū)的城市化道路， 并最終形成了今天獨(dú)具特色的“城中村”。

本文以東營區(qū)東營村改造過程中所遇到的問題入手， 結(jié)合當(dāng)前控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的要點(diǎn)， 提出了城中村改造剛性與彈性并重的新思路。

2．城中村控制編制面臨的問題

控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）是城市規(guī)劃管理承上啟下的主要操作平臺(tái)，作為實(shí)施規(guī)劃管理的核心層次，也是實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的最直接手段。 多年來，各地對(duì)控規(guī)編制方法的探索和創(chuàng)新取得了一定的效果，逐漸適應(yīng)了城市建設(shè)思路多元化對(duì)規(guī)劃的沖擊。 但是，城中村在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中是個(gè)特殊的例子，建設(shè)方式的多元化和村民利益形成了諸多的矛盾，面臨的問題日益突出，主要集中表現(xiàn)在以下三方面：

2．1 城中村的指標(biāo)控制過死，缺乏靈活性

城中村控規(guī)在管理實(shí)施中往往遇到尷尬現(xiàn)象： 控規(guī)編制剛剛完成即面臨重大修改和調(diào)整；控規(guī)中看似嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹笜?biāo)恰恰禁不起推敲；控規(guī)強(qiáng)調(diào)過于剛性的控制體系，未與城中村的實(shí)際情況結(jié)合，顯得缺乏靈活性，最終導(dǎo)致“失控”的結(jié)局。這種控制過死的情況集中體現(xiàn)在兩方面：用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，用地性質(zhì)過于剛性往往只考慮城中村居民的居住利益而忽視城中村居民的就業(yè)的變化；開發(fā)強(qiáng)度是控規(guī)控制的核心要素之一，未能結(jié)合城中村的現(xiàn)實(shí)而用城市控規(guī)的方法進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)度控制，使得城中村改造出現(xiàn)失控。

2．2 公共設(shè)施缺乏保障

如何保障村民的利益， 合理的配置公共設(shè)施成為城中村控規(guī)編制的突出難點(diǎn)，在多變的規(guī)劃實(shí)施中，屢屢突破規(guī)定的容量限制，造成公共設(shè)施嚴(yán)重不足，不能滿足城中村居民的基本生活需求；具體體現(xiàn)在公共設(shè)施的容量不足，位置常常挪作他用，難以得到有效保障。

2．3 城市形象缺乏控制

城中村現(xiàn)有的城市形象較差，長(zhǎng)期以來，城中村是城市“臟、亂、差”的代名詞，如何有效控制城中村整體形象成為關(guān)注的焦點(diǎn)，傳統(tǒng)的控規(guī)以引導(dǎo)性規(guī)定控制形態(tài)，顯得過于單薄和無力，特別是在公共綠地方面難以在城中村實(shí)施，造成城市形象的進(jìn)一步惡化。

3．城中村控規(guī)編制方法

東營村控規(guī)從用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、公共服務(wù)設(shè)施配置、城市形象控制方面入手，從不同的出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用彈性控制和剛性控制的手段，形成了較為完善的控規(guī)編制方法。

3．1 用地性質(zhì)控制

城中村控規(guī)規(guī)定的每一塊用地的主導(dǎo)使用性質(zhì)不能輕易改變，但

也不是一成不變的。 土地使用性質(zhì)有其兼容性，一定條件下可以在一定范圍內(nèi)作適當(dāng)調(diào)整，劃分地塊的相容性和確定比例，使規(guī)劃具有較強(qiáng)的應(yīng)變性和可行性，因此，城中村控規(guī)用地性質(zhì)的控制應(yīng)該為彈性控制和剛性控制相結(jié)合。在東營區(qū)東營村控規(guī)中，考慮到村民的就業(yè)問題，二類居住用地可與商業(yè)用地進(jìn)行兼容，形成商住用地；而公共服務(wù)設(shè)施用地均可進(jìn)行兼容，但不得妨害非營利性公共服務(wù)設(shè)施的總量。

為了不改變整個(gè)地塊的功能目標(biāo)，相容用地的各部分應(yīng)嚴(yán)格控制比例范圍，兼容用地不得超過原有用地的 25％，這樣就能保證地塊整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 而不可兼容的用地性質(zhì)，例如公共綠地、公共停車場(chǎng)等用地，則必須按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行控制，這樣才能保證村民的公共利益不受侵害。 在規(guī)劃的圖則控制中，兼容用地用綠色表示、不可兼容用地用紅色表示，更好的進(jìn)行區(qū)分。

3．2 開發(fā)強(qiáng)度的控制

為了適應(yīng)土地開發(fā)的多樣性，結(jié)合城中村改造的特點(diǎn)，在城中村土地的開發(fā)強(qiáng)度控制上，可以采取剛性控制為主，彈性控制為輔的控制性方法，既能避免城市村村民按照原有居住模式進(jìn)行改造，形成過低的開發(fā)強(qiáng)度造成土地的浪費(fèi)，又能避免盲目提高開發(fā)強(qiáng)發(fā)，造成環(huán)境壓力以及設(shè)施供應(yīng)的不足，以保證村民基本的生活質(zhì)量。

在東營區(qū)東營村控規(guī)中， 規(guī)劃確定每塊用地開發(fā)容量的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，確定的主要依據(jù)包括城中村的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃區(qū)的總體定位、各地塊自身的發(fā)展條件、基本的日照、環(huán)境、消防、衛(wèi)生要求等。 地塊的基本控制標(biāo)準(zhǔn)是保證開發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行的基本保證， 也是城中村改造開發(fā)強(qiáng)度的低限，規(guī)劃須進(jìn)行剛性控制。為促進(jìn)村民改造的積極性，解決城中村改造的村民就業(yè)問題，規(guī)劃在確定用地開發(fā)容量的同時(shí)也制定了地塊開發(fā)浮動(dòng)容量， 集中體現(xiàn)在住宅、 商業(yè)和其他的公共服務(wù)設(shè)施用地中。 在規(guī)劃中確定一個(gè)浮動(dòng)指標(biāo)，結(jié)合城中村改造的政策進(jìn)行控制，一般浮動(dòng)指標(biāo)上限為 20%。 例如，提供城市公共空間的可控制為浮動(dòng)指標(biāo)的上限， 城市開發(fā)密度較大的區(qū)域可取浮動(dòng)的下限。 在控規(guī)的圖則中，應(yīng)明確表示出地塊開發(fā)強(qiáng)度的浮動(dòng)指標(biāo)量，以便于規(guī)劃的控制和管理。

3．3 公共服務(wù)設(shè)施控制

從現(xiàn)狀來看，城中村改造的公共服務(wù)設(shè)施需進(jìn)行重新配置，非營利性公共服務(wù)設(shè)施的控制以剛性為主， 營利性的公共服務(wù)設(shè)施的配置以剛性和彈性相結(jié)合。

在東營市東營村控規(guī)中，非營利性的服務(wù)設(shè)施（例如小學(xué)、幼兒園、老年活動(dòng)中心）的配置必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，實(shí)行定量定點(diǎn)的方式，保證村民的基本利益；營利性的服務(wù)設(shè)施（例如商業(yè)）的配置可實(shí)行基本指標(biāo)控制為主， 浮動(dòng)指標(biāo)控制為輔的方式適當(dāng)增加部分服務(wù)設(shè)施以滿足村民的需要。

3．4 城市形象控制

考慮搭配原有城中村區(qū)域的城市形象較差， 村民的素質(zhì)普遍較低現(xiàn)狀，規(guī)劃在控制中應(yīng)加大剛性控制的力度，將城市的空間界面、交通要素、開放空間、街道要素和建筑高度分區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

東營村控規(guī)在規(guī)劃中加大了對(duì)地塊的環(huán)境容量、建筑建造、道路交通等方面分別提出指標(biāo)控制要求。 其中，將城市空間界面與地塊的環(huán)境容量進(jìn)行結(jié)合，采取剛性控制的方法限定城市的公共空間（例如綠地、步行系統(tǒng)等）， 從整個(gè)城市的角度合理論證區(qū)域在城市的形象和地位，為城市的管理和控制提供有力的依據(jù)，提升了城市的形象。

4．結(jié)束語

通過對(duì)東營區(qū)東營村控規(guī)中用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度公共服務(wù)設(shè)施、城市形象的彈性、剛性控制，大大增強(qiáng)城中村控規(guī)的可操作性，在合理的實(shí)現(xiàn)城中村改造的同時(shí)也保證了村民的利益， 同時(shí)也使規(guī)劃管理工作有章可循、有序進(jìn)行，使城中村走可持續(xù)發(fā)展的道路。 然而，真正的將村民的利益和城市的開發(fā)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合， 將彈性和剛性控制合理的運(yùn)用到城中村的實(shí)際建設(shè)中去，仍有很長(zhǎng)的路要走。

參考文獻(xiàn)

[1] 李晴 、常青 ，“城中村 ”改造實(shí)驗(yàn)———以珠海吉大村為例 ，城市規(guī)劃 ，2002（11）

[2]趙民等，論快速城市化時(shí)期城市土地使用的有效規(guī)劃和管理，城市規(guī)劃匯刊，1997（5）

[3]控制性詳細(xì)規(guī)劃創(chuàng)新體系研究———張光 遠(yuǎn)周劍峰

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【關(guān)鍵詞】城中村；消防現(xiàn)狀；預(yù)防對(duì)策；消防安全

0.引言

城中村是指在農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)變過程中，依托于村民私宅而形成的未經(jīng)規(guī)劃的居民區(qū)，由于缺少正常的規(guī)劃，也導(dǎo)致了城中村是一個(gè)十分復(fù)雜的居住區(qū)域。且隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)不斷加快，許多在城市打工的農(nóng)民工和經(jīng)濟(jì)條件不好的人都選擇了經(jīng)濟(jì)性為主的城中村作為自己的住處，因而，城中村不斷擴(kuò)大，人口也在不斷上漲，雖然這些因素促使了城中村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但卻完全忽視了城中村的消防安全建設(shè)。根據(jù)最近幾年的火災(zāi)數(shù)據(jù)可知：全國農(nóng)村和城中村火災(zāi)傷亡人數(shù)占到了全國火災(zāi)傷亡人數(shù)的49.8%[1]，尤其是2010年4月的北京大興某地城中村的火災(zāi)，給城中村消防建設(shè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，要著力解決當(dāng)前我國城中村消防安全問題，確實(shí)保障城中村居民生命財(cái)產(chǎn)安全。

1.目前我國城中村消防現(xiàn)狀

當(dāng)前，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致城中村迅速擴(kuò)大，在城中村迅速擴(kuò)張的同時(shí)，政府的相關(guān)規(guī)則制度沒有跟上，導(dǎo)致產(chǎn)生了許多消防問題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面，一是客觀原因，二是主觀原因，這兩個(gè)因素同時(shí)導(dǎo)致了城中村消防建設(shè)的漏洞和問題的發(fā)生。

1.1 客觀現(xiàn)狀

1.1.1經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

由于城中村的住客主要是低收入群體和農(nóng)民工，他們的人數(shù)多，基數(shù)大，這就導(dǎo)致城中村中原有的居民任意建設(shè)自己的住宅，不斷加高，任意設(shè)計(jì)，只要有足夠的空間就行，他們把這些地方租給住客，從中獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益。但是他們沒有注意到，自己任意建設(shè)的住宅設(shè)計(jì)任意，缺少安全消防標(biāo)志，一是城中村一般無防火間距，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，二是城中村道路設(shè)計(jì)問題，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防車輛根本無法正常進(jìn)出城中村，三是城中村內(nèi)私自拉線，這些也嚴(yán)重影響了消防的效率，以上這些因素都是因原有居民貪圖經(jīng)濟(jì)利益造成的。

1.1.2國家政策不明確

在城中村快速發(fā)展的過程中，國家沒有及時(shí)制定關(guān)于消防的相關(guān)規(guī)定，沒有明確要求城中村在建設(shè)時(shí)一定要考慮消防的因素，國家在城中村建設(shè)上缺少明確的政府規(guī)劃和管理，這也導(dǎo)致城中村居民消防意識(shí)薄弱，消防設(shè)施匱乏；同時(shí)，國家也缺少相應(yīng)的法律法規(guī)來強(qiáng)制執(zhí)行消防制度，以確保消防安全。

1.1.3基礎(chǔ)消防設(shè)施不齊全

在我國城中村發(fā)展的過程中，由于面積大，治理難，交通不便以及信息不暢等因素，導(dǎo)致城中村缺少必須要有的公共消防用具，如各種消防專業(yè)隊(duì)伍、消防滅火器、消防水管、帶、消防水槍、消防斧、救生繩、應(yīng)急燈等一系列消防器材；同時(shí)，城中村在設(shè)計(jì)時(shí)也沒有考慮消防安全問題，因此導(dǎo)致在以后的維護(hù)管理中很難實(shí)現(xiàn)消防設(shè)施的配套化；第三，由于城中村缺乏集中管理制度，沒有專人負(fù)責(zé)消防工作，這也是一個(gè)因素，還有城中村大多數(shù)處于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，正規(guī)的消防隊(duì)伍在事發(fā)后需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能趕到救援，加之城中村缺少應(yīng)急水源，無法保障消防車的正常使用。

1.2 主觀現(xiàn)狀

1.2.1城中村居民消防知識(shí)欠缺

由于城中村主要居住的是農(nóng)民工和低收入群體，他們的文化素質(zhì)自然要比其他人要差，加之長(zhǎng)期沒有專人負(fù)責(zé)消防安全工作的宣傳，使他們對(duì)消防工作麻痹大意；同時(shí)城中村居民在教育孩子的過程中，也忽視了對(duì)小孩消防知識(shí)的講述。總之，城中村居民消防意識(shí)淡薄是產(chǎn)生火災(zāi)的重要原因之一。

1.2.2城中村居民用火用電不慎

由于城中村居民工作很雜，有的從事電氣焊工作，有的從事廚師工作，這些都間接導(dǎo)致了火災(zāi)發(fā)生的可能性，還有就是城中村居民任意亂接電線，使用大功率用電器等都有可能導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生。根據(jù)廣東省城中村火災(zāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在241起火災(zāi)中，用火用電不慎導(dǎo)致火災(zāi)70余起，造成了嚴(yán)重的人員及財(cái)產(chǎn)損失[2]。

2.城中村消防建設(shè)對(duì)策

2.1國家要加大政策制定

國家要承擔(dān)起城中村建設(shè)規(guī)劃的總體任務(wù)，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，來確保城中村的消防安全。隨著今年來城中村火災(zāi)數(shù)量的持續(xù)攀升，國家在國務(wù)院15號(hào)令中也明確了對(duì)城中村進(jìn)行整體規(guī)劃，明確消防安全設(shè)施建設(shè)以及提高居民消防意識(shí)等手段，來加強(qiáng)消防安全工作。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的基礎(chǔ)方案，是建設(shè)和管理的重要依據(jù)，城中村在消防改造的過程中，要嚴(yán)格按照國家法律的相關(guān)要求，明確施工設(shè)計(jì)要求，合理制定消防整體規(guī)劃，對(duì)已經(jīng)存在的城中村要加大改造力度，對(duì)還沒有建成的城中村要加大管理，在建設(shè)中要留有消防設(shè)施器材，同時(shí)還要規(guī)劃緊急避難場(chǎng)所，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或者其他緊急事件時(shí)，可以作為居民的避難場(chǎng)所。最后，國家要加大消防隊(duì)伍的建設(shè)，要突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，逐漸實(shí)現(xiàn)城中村與城市的整體融合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居民生活水平的不斷提高[3]。

2.2 建立快速快捷的消防體系

當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，專業(yè)的消防隊(duì)伍是消滅火災(zāi)的重要支柱力量，因此，要加大城中村基礎(chǔ)設(shè)施改造與建設(shè)，保障消防車輛的正常通行，同時(shí)要在城中村建立各種消防標(biāo)志，明確居民消防意識(shí)，要有專人負(fù)責(zé)管理消防用品，同時(shí)負(fù)責(zé)火災(zāi)的報(bào)警工作；消防部門也要建立靠近城中村的消防隊(duì)伍，在火災(zāi)發(fā)生后能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)救援，這也是十分重要的。最后，城中村要配備常用的消防用品，如各種規(guī)格的滅火器，消防水管等設(shè)施確保在小火災(zāi)中能自己解決，維護(hù)自身生命財(cái)產(chǎn)安全。

2.3 合理制定村中村的發(fā)展計(jì)劃

國家在加大城中村規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)，城中村也要從自身出發(fā)，嚴(yán)格按照國家相關(guān)要求進(jìn)行城中村的消防設(shè)施安全建設(shè)，要建立城中村居民委員會(huì)，成立消防組，還要建立嚴(yán)格的防火巡查制度，加強(qiáng)對(duì)城中村的用火用電檢查，要加大對(duì)老舊線路的整改換代，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)上報(bào)或解決，同時(shí)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)叵啦块T的聯(lián)系，舉行定期或者不定期的消防知識(shí)講座，逐漸提升整體居民對(duì)消防重要性的認(rèn)識(shí)。

2.4 要大力宣傳消防知識(shí)，提高居民安全意識(shí)

要在城中村深入開展消防安全教育，不斷提高居民對(duì)于消防安全的重視程度，同時(shí)還要結(jié)合現(xiàn)代通訊手段，及時(shí)傳遞各種消防短信和信息，要設(shè)立居民委員會(huì)消防專欄，在五一、十一、清明、春節(jié)等重大節(jié)日要加大消防排查。同時(shí)要逐漸建立全民的消防隊(duì)伍，要人人是滅火者和監(jiān)督者，這樣才能保障城中村的消防安全。

3.總結(jié)

綜上所述，本文深入分析了目前我國城中村建設(shè)過程中存在的消防問題，直接的利益驅(qū)動(dòng)和國家缺失的政策直接導(dǎo)致了城中村消防出現(xiàn)問題，本文還同時(shí)分析了影響我國城中村消防建設(shè)的影響要素，同時(shí)有針對(duì)性的制定了一系列措施來保障城中村的消防安全，要確實(shí)保障城中村居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，這也是為我國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做貢獻(xiàn)，城中村消防建設(shè)任務(wù)要任重而道遠(yuǎn)，要始終堅(jiān)持以人為本的建設(shè)要求，全面做好城中村消防安全工作。

【參考文獻(xiàn)】

［1］趙勝，張香萍.城中村暨農(nóng)村消防工作之我見[J].山西建筑，2011(08),37(23):244.