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【關鍵詞】房地產；市場現狀；發展；良性循環；泡沫經濟

1 房地產市場的現狀

1.1 經濟的現狀

2010年中國經濟增長超過10%，GDP上升為世界第二的國家，但是CPI也在持續不斷的攀升。在全國每一個城市，農產品價格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價格也是成倍的翻番。誠然，國際上我們有了世界第二的聲勢，我們有了經濟大國的資本。但是回觀內部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠遠趕不上中國臺灣的第37名，更不用說世界前列的美國等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中，在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說，雖然中國的GDP上去了，但是實際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費力度？

1.2 去年的房地產市場分析

1.2.1 前期準備工作情況

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。

2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

1.2.2 商品房銷售情況

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

1.2.3 企業資金組成情況

2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

1.2.4 各城市房價變化情況比較

房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

2 房地產市場現狀形成的原因

近幾年來，樓市價格不斷攀升，房價成翻番的趨勢向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機）者對房地產市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團”，在前幾年，一個一百多人的溫州民間團體進入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬現金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市，數以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結果就是所到之處，房價直上云霄。另外在這些資金的帶動下，部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產市場。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點點利息了事。在房價高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購買房地產上。然后就坐等房產升值，或則將購買的房產用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說：物以稀為貴。這又帶動了房價的上升。如此惡性循環，形成了房地產市場的泡沫經濟。當然，形成了房地產市場的泡沫經濟，也不僅僅就是因為民間資金的入主這么簡單。還比如房地產的投資資金來源因素、開發商以利潤瓜分程度確定房屋價位、銀行利息占據大量利潤空間等也都是房地產市場形成泡沫經濟的原因。

3 泡沫經濟的表現

首先是地產價格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場對土地的需求是永無止境的，在現實的房地產市場形態下，土地價格成倍、幾十倍的飛漲，導致近幾年屢屢出現的“天價地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機）者的大勢介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上，還有代表提出對3000多萬套空置房實行高價收稅的措施。按照國際經驗，空置率超過10%的，就會形成泡沫經濟。第三就是房價虛漲泡沫經濟。由于開發商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價格，形成泡沫經濟。總之，一些不正常、不正規的發展，使得房價虛高，供求關系歪曲，形成泡沫經濟，連帶引起金融危機。

4 基于房地產市場現狀國家的應對策略

2010年1月份到4月份，國家連續出臺了樓市調控政策。2010年4月17日，國務院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價過快上漲，切實解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等，都是在對現在房地產市場的宏觀調控。在各大城市，加緊建設“廉租房”，大范圍建設“經濟適用房”，這都是對房地產市場的宏觀調控。特別是對“廉租房”的大力推進，是對廣大低收入群體的一個住房保證，是對房地產市場的一個穩定措施，同時，也使得房地產市場的一部分國有化。另外，在全國的部分農村，實行“新農村建設”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問題，對房地產市場的一個宏觀調控。

5 今年來房價的變化分析

近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價格節節高升，建設面積不斷擴大，銷售市場一片紅火，整個房產市場唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房價也就3000元/平米上下。到現在，地段稍差一點的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區，價格都在20000元/平米以上。全國其他的各個大小城市，房價都是呈上漲的趨勢。但是總的來說，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項政策不斷出臺過后，無論大小城市的房價增幅明顯降低。

6 房價不斷上漲的原因

隨著社會的進步，國家的發展，人民的生活水平越來越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質量，所以建設好，生活配套設施完善的新建社區就被人們更加青睞。在大城市，越來越多的外來人口的涌入，也更加需要對房地產市場的加快開發建設。很多投資（投機）者對房地產市場的關注，在很大程度上對房價的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對農村的大力改造，“高山移民”，“新農村建設”等措施的實行，使很大一部分農村人口口袋鼓起來了，也需要更好的生活醫療條件了，對城市注入新的血液的同時，也就大大增加了對房地產市場的需求。當然，原因都是多方面的，沒有哪一個原因是獨立存在。每一個原因相互聯系，相互牽制，又相互影響。

7 房地產市場價格變化的科學表象

房地產的價格決定因素很多，分析價格變化規律是很復雜的問題，考慮到實際的情況以及市場的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結合市場發展的自然規律，觀察已有的房地產價格變化表，再考慮到實際的市場信息，得出房地產價格變化的大致走勢是沒有問題的。

首先，從短時間的表象是不能看出房地產價格的變化的。近幾年的房地產價格不斷飛漲，很容易就給人們一個假象，那就是房地產價格只有一直上漲，沒有下跌的時候的。而事實上，房地產市場同樣也是要遵循市場發展自然規律，也是建立在社會供求關系基礎上。不斷建設的房地產，一旦供求關系趨于平衡，就不會有價格的上漲了。其次，房地產價格是圍繞一個均衡值上下波動的。通貨膨脹時常伴隨著經濟增長，而通貨膨脹又影響著房地產價格變化是否正常。也就是說，在經濟增長的過程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產價格的變化。只是這種影響有時不是很明顯，有時卻很是明顯。所以一個國家要做的就是預防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對于一個國家或則地區來說，如果各項市場經濟體制比較完善，那么，這個國家或則地區的房地產價格將處于一個長期的均衡值。

具體而言，我國現階段造成房價虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設形成的拆遷戶。新城市在建設，很多的老舊房子需要拆除，重新建設達到新城市規劃標準。這就出現了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉變，高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購新的商品住房。三就是隨著擴招浪潮畢業生的走向社會，也需要相當數量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國目前的房價才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和，對住房的需求將會越來越小，慢慢趨于平穩。所以，長期來看，房價的走勢還是會遵循經濟規律，在均衡值上下小范圍的波動。

總之，我國現階段的房地產市場形態雖然處于泡沫經濟時期。但是國家的各項措施在積極跟進，出臺“限購令”等政策抑制房價過快的上漲。相信在穩定房價保持民生的政策制約下，房地產市場將會逐漸的走向良性循環，虛高的房價將會回到供求關系基本原則的市場經濟規律平臺上，消除現階段表現出來的泡沫經濟、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產價格變化也將會遵循自然規律，隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個均衡值小范圍的上下波動。

參考文獻：

[1]侯玉萍.我國房地產市場現狀淺析[J].CumulativeNO.157.2010.22

[2]張強.我國房地產市場形態和價格變化的經濟學分析[J].財經視點.201620

[3]金獻芳.淺談我國房地產市場現狀分析及應對措施[J].產業研究.325000

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關鍵詞：互聯網；泡沫經濟；非理性

“泡沫”指的是一種現象，即虛擬資產的價格長期持續上升，導致其價值遠遠大于固定資產等實物資產的現象。股市泡沫的產生會導致資源配置的低效率、金融市場運行紊亂和危害國家經濟安全等。一直以來，股市泡沫都在考驗著各國的資本市場。幾次嚴重的股市泡沫對世界產生了重大的影響，美國的互聯網泡沫就是一個重要的案例。

2001年爆發的美國互聯網泡沫，給美國甚至世界經濟造成了嚴重的影響。在經歷了石油危機之后，1991年3月美國經濟步入復蘇，進入了十年發展的黃金期，直到2000年6月，美國經濟持續增長110個月之久。這段時間，被人們稱為“新經濟”。“新經濟”的主要成因在于：信息革命和金融全球化。高科技網絡股票成為了當時的“寵兒”。IT股和網絡股的熱潮使納斯達克指數從322.9點狂飆至5132.52點，漲幅超過14倍。

史無前例的高速增長必然是非理性的產物，互聯網創造了神話的同時，催生了巨大的經濟泡沫。當理性回歸時，人們發現互聯網企業的盈利率無法支撐其超高的價位，于是泡沫破裂了，股市開始了恐怖的暴跌。2001年4月4日，納斯達克指數暴跌至1638.80點，總市值從6.7萬億美元蒸發至3.16萬億美元，3.54萬億美元不翼而飛。泡沫破裂的后果是大量企業破產，失業率激增，投資大量下降，經濟陷入衰退的邊緣。

很明顯，美國的互聯網泡沫屬于一種非理性的泡沫經濟。非理性的定義是：人的自身的精神因素和外部環境條件的組合將影響人的理性計算與決策，從會使人們的實際經濟行為偏離最優化。經濟學家對于這種非理性泡沫經濟的產生機理已經有了專業的研究。他們總結出以下幾條可能導致非理性泡沫經濟發生的原因。

（1）時尚模型。此模型認為有這樣一批投資者，他們僅憑經驗和趨勢來決定自己的投資的方向，有時甚至是受到其他投資者的影響，使自己具有盲從的行為，而不是根據基本面來做決定。他們對于市場價格的影響使其偏離由企業收益決定的貼現價格。

（2）反應過度和反應不足。行為金融學發現，人們的一些心理傾向支持了泡沫的形成。這就形成了反應過度和反應不足。反應過度是指由于投資者對信息理解和反應上出現非理性偏差，使得價格對一直指向同一方向的信息變化有強烈的反應。如投資者對于一些信息過于重視，造成股價在利好消息下過度上漲或利空消息下過度下跌，使得股價偏離其基本價值。反應不足是指由于投資者對信息理解和反應上出現非理性偏差，使得價格對信息變化反應遲鈍。

（3）正反饋交易。正反饋交易是指在前一期資產價格上漲或下跌的基礎上采取繼續買入或賣出的行為。很多投資者認為市場在前一期的表現對于市場當期的表現具有很大的影響。正反饋交易理論認為，最初價格的上漲導致更大的價格上漲，或最初價格的下跌導致更大的價格下跌，即通常所說的追漲殺跌。

（4）套利行為。經濟學家認為：市場中總會存在部分行為套利者。這些人會受到動物特征、潮流與時尚、過度信主等心理因素的影響，在市場中會積極尋求套利交易。理性套利者明白泡沫終究是會破滅的，但是在面對泡沫時，他們都想在泡沫成長的過程中利用泡沫來獲取一定的利潤。這種理論可以簡單地理解為擊鼓傳花，大家都認為自己不會是最后一個接盤的人。

以上就是經濟學家針對西方發達國家的實際情況進行研究總結出的結論。可以看到，在資本市場相對成熟的西方發達國家尚且發生了這種非理性的互聯網泡沫經濟，那么在資本市場尚在完善階段的中國，我們更應該防范泡沫經濟，未雨綢繆。

近一段時間，“互聯網+”、“P2P”、“O2O”等概念躍入人們的視線，各種互聯網概念粉墨登場，沖擊著人們的大腦。互聯網概念股的股價大起大落。樂視（300104）股價從2014年12月26日的31.94元飆升至2015年5月8日的147.95元，之后股價大幅跳水，5月15日就跌至71.60元。暴風科技（400431）上市時股價為9.43元，不到兩個月其股價就飆升至300元左右的高位，但是到2015年9月，又過了不到4個月，其股價暴跌至45元左右。這種巨幅震蕩對資本市場和投資者都造成了巨大的負面影響。這是泡沫經濟產生和泡沫逐漸被擠破的征兆。中國現在可能已經產生了非理性泡沫經濟。回顧美國發生的互聯網泡沫，可以發現中國現在的情況與美國十分相似。首先，當時美國受到石油危機等外生影響，經濟近乎衰退；而中國現在進入“經濟新常態”，經濟增長從高速通道進入中高速發展軌道，共同點是相比之前，兩國的經濟增長速度都發生了下降。其次，當年由于成本上升，美國實體經濟受到嚴重影響；今天，中國正在遭受產能嚴重過剩的痛苦，實體經濟十分困難，共同點在于兩國的實體經濟都不景氣。再次，兩國都出現了大量的剩余流動資金，這些資金流入資本市場會對股票價格造成巨大的沖擊，就像美國當年一樣。不僅如此，中國的資本市場還具有一些自身的缺陷，如投資者缺少專業知識而且缺少投資理性，投機行為嚴重；對資本市場的監管雖然力度大，但是難度也大，違法違規情況時有發生。

因此，我們更應該關注中國資本市場中的泡沫經濟。互聯網行業異軍突起，但是新興的行業開始發展時，人們具有一種盲從的行為，其價值很難被正確估計，在進行了一段時間的調整之后，其真正的價值才會在不斷的試錯之后才會被準確估量。而不斷試錯的過程很可能催生出泡沫經濟。美國的悲劇不應該在中國重演，歷史的教訓應該得到我們足夠的重視。（作者單位：遼寧大學經濟學院）

參考文獻：

[1] 侯合銀 王浣塵，互聯網經濟與泡沫，預測，2001年第四期。

[2] 梁雅磊，泡沫經濟的形成機理及國際比較，湖南大學碩士學位論文，2009年

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論文摘要：文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟，保障房地產市場穩定健康的發展，維護廣大人民的住房權利。

一、房地產市場泡沫

所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。

房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。

二、我國房地產泡沫的產生

近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。

三、房地產泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。

第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。

四、房地產泡沫的對策

第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產泡沫；土地價格；措施

美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

1、房地產泡沫的成因

房地產泡沫的形成往往與房地產投機緊密聯系在一起，當各經濟主體（包括投機者）對未來房地產價格走向的預期過度樂觀，并且出現非理性的“集體無意識”行為時，房地產投機者開始增加房地產的購買和囤積，投機需求的增加造成市場的繁榮假象，引起進一步的漲價預期，從而形成一個自我強化的正反饋，最終使價格膨脹轉為泡沫。房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。房地產泡沫的成因，主要有以下幾個方面。

第一，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本得福利要求，人們對居住條件的要求是無窮無盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著樂觀的預期。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。

第二，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產處于投機目的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。

第三，國家高度壟斷土地一級市場經營是產生房地產泡沫的主因。壟斷結構的市場造成土地供應量決定了房屋供應量，決定了房屋的供求關系，從而影響了房價的升與降。因此，長期城市土地供應量的不足是造成房價上漲的關鍵性因素。在壟斷結構的市場上實行競價拍賣制度，拍出土地泡沫。采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷地把壟斷價格推向新高。房地產商因此才敢不惜血本拿地。

第四，政府住房政策不到位造成住房市場缺乏有效供給。我國城市房價一直偏高。全國城市的房價收入比約為1:8，其中北京、杭州、深圳、上海、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的房價收入比超過了10倍。中低檔住房供不應求，經濟適用房占全部住宅比重偏低甚至缺失，經濟適用房準商品房化，與商品房之間的價差越來越小，存量住房市場遠沒有形成。

2、房地產泡沫的危害

第一、金融危機。房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

第二、經濟結構和社會結構失衡。房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。

第三、房地產泡沫抑制了其他產業的發展。房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率，資本的逐利社會導致大量資金向房地產業流動。近年來，在一線城市，房地產業占用的商業銀行資金有多大50%～60%甚至更多；在二線城市，房地產業占用的銀行資金達40%以上的也大量存在，這就意味著其他產業可能會缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得所必須的資金，從而抑制其發展。

3、控制房地產泡沫的措施

第一、政府應制定合理的土地供給政策，增加土地供應。土地供應量決定了房屋供應量，決定了房屋的供求關系，從而影響了房價的升與降。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價，要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。

第二、國土局在土地招拍掛的價格上要有措施地控制土地價格。能否有效的控制土地掛牌競拍的價格直接影響到房地產商對房價的確定。

第三、國家要大量推出保障房、經濟適用房等，并合理地分配到位。當前的保障房、經濟適用房存在諸多問題：一是總量不足。很多低收入居民沒有機會得到經濟適用房。2005年6月，北京天通苑小區放號5000個，結果有數千人通宵排隊，最后開發商在政府干預下提前放號。所排的房號甚至出現了網上交易的情況，有的房號本身甚至被報出三萬元的價格。有專家對此進行分析，認為此種現象的出現，除了放號方式落后之外，總量不足才是深層次的原因。二是申請和發放過程涉嫌腐敗。按照政府的初衷，只有收入較低，居住條件不佳的居民才可以申請購買經濟適用房。但實際中，一些不符條件想要購買經濟適用房的人都可以通過購買審批，不但收入較高的人可以購買，擁有多套房產的人也有辦法買到。三是“適用”名不符實。經濟適用房的房產（物業）應當是較為實惠的。但是，超大面積的戶型也不少見，甚至包括躍層。2007年5月，福州市房管局推出394套經濟適用房，單套建筑面積在110平方米至180平方米之間，總價在30萬至40萬元的有8套；40萬至50萬元的有105套；50萬至60萬元的有109套；60萬至70萬元的有83套；70萬至80萬元的有58套；80萬至90萬元的有27套；90萬元以上的有4套。雖然每平方米單價較市場低，但是總價高導致真正需要購買低價房的低階層市民無能力購買。

第四、提高國民收入，事實民富國強戰略。房價是否有泡沫，不是絕對的，而是與購房者的收入相對應的。中國房地產市場發出的吶喊，既可以說房價太高了，也可以說民眾的收入太低了，提高老百姓的收入是正道。

參考文獻：

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周京奎，《金融支持過度與房地產泡沫―理論與實證研究》[M],北京大學出版社，2005

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關鍵詞：房地產；泡沫；危害；防范措施

房地產業是國民經濟的支柱產業，它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，同時它也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產市場持續升溫，房價快速上漲，因此，人們對房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應如何控制泡沫，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

一、房地產泡沫的含義及特征

（一）房地產泡沫的含義

經濟學上對泡沫的定義，人們普遍接受的是美國經濟學家查爾斯?P?金德伯格的觀點，他認為泡沫就是“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者……”根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。

（二）房地產泡沫的主要特征

1、房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大。房地產泡沫在形態上，表現為房地產價格的大起大落。在泡沫出現時，價格短期內大幅度上升；在泡沫破裂時，價格又大幅度下降。

2、房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率。在房地產經濟周期上漲階段，容易產生房地產泡沫。

3、房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來重創。

二、房地產泡沫產生的主要原因

（一）消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發展，房地產價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，推動價格不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升。

（二）銀行信貸非理性擴張

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。房地產的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價在反復的交易中產生泡沫。

三、房地產泡沫的危害

（一）造成經濟結構失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。

（二）導致金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

（三）造成生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條、股價下跌等。地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產重估損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致其雇傭居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的員工失業，收益的下降也要不斷裁減人員。居民由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，因此會減少當期的消費，個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

（四）引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。

四、房地產泡沫的防范措施

（一）加強對房地產市場的宏觀監控和管理

政府制定合理的政策，是預防房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適當，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；再次，大力發展安居型住房，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

（二）強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。堅決打擊開發商的圈地和炒地行為。

（三）加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業。強化個人住房貸款管理。

總之，只要我們能夠充分認識其在發展過程中潛在的危機，及時進行治理，使房地產業真正成為新的經濟增長點。要保持高度的理性、宏觀調控、科學決策、正確引導，以防房地產市場的“虛假繁榮”，避免泡沫破裂后對社會的巨大傷害。

參考文獻：

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2、李濤,伍建平.房地產泡沫的成因及防范措施探討[Z].

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財經專欄作家

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>> 房地產的風險或在產能過剩 論房地產行業與產能過剩的關系 房地產泡沫的國際比較 房地產產能過剩影響因素分析 流動性過剩背景下銀行信貸與房地產價格泡沫化的互動機理 淺議房地產業對中國過剩產能的接收作用 房地產泡沫是最大的金融風險 我國房地產泡沫風險的測度與防范研究 房地產泡沫的危害與防范措施 房地產市場泡沫的形成與破滅 房地產調控與股市泡沫的關系探析 房地產泡沫的危害與防范 試論房地產泡沫的成因與防治 淺析房地產泡沫的成因與危害 關于房地產泡沫的形成機制與影響 房地產價格與泡沫 房地產與泡沫經濟 房地產泡沫與金融 房地產價格與泡沫研究 房地產泡沫與調控策略 常見問題解答 當前所在位置：l

年初房貸持續收緊。據《新華網》報道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業務并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場，首套房貸款利率八五折優惠已經絕跡。

房地產市場去杠桿化是對房地產泡沫的嚴峻挑戰，如果真的有泡沫的話。金融泡沫的特點就是債務高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團組團到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產，房產當年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產或者以房產抵押的方式從銀行獲得資金進入高利貸、房地產、礦山等高收益領域。并不奇怪，這些地方的房地產市場崩潰的先兆就是民間高利貸市場崩盤、銀行壞賬離奇上升。從有房地產市場化以來，頻繁進行的調控，提升了一些中小城市的高利貸市場崩盤的頻率。

如果某個中小城市黑燈率高、民間高利貸市場波濤洶涌，同時實體經濟又遲遲難以發展，這個地方的房地產市場難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風險排名。

房貸收緊，一些地方的地價還在創出新高，就不是房地產泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導的GDP政績加以解釋。

馬年伊始，兩則房地產新聞震驚四座。一是北京地價再創新高。據央廣經濟之聲報道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣，相當于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國證券報》的報道，“山東C縣城新房過剩，公務員被攤派賣房”在網絡廣為流傳，不少網友認為文中提到的C縣即山東省曹縣。山東曹縣人民政府新聞辦急忙進行官方回應：不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線城市作為房地產安全島的避險效應，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產市場風險大的預判。

有學者并不贊同中國存在廣泛的房地產泡沫。新加坡南洋理工大學經濟學教授黃有光最新撰文駁中國房價泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場房價增加遠遠少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房價增加，可能超過人均收入。這是預期中的經濟現象，不會造成嚴重社會問題，也不應該會引發金融危機。英國《經濟學人》（The Economist）2014年1月刊發關于各國房價的比較文章，相對于長期平均，中國的房價相對其人均可支配收入，被低估37%。

判斷房地產泡沫這一結論的論據很簡單：如果中國房貸緊縮而房地產市場保持堅挺，說明房地產市場受到收入增長的支撐，沒有泡沫。起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場的考驗。據融360監測數據顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價仍在持續上漲，說明這些地區的房地產市場無泡沫。

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關鍵詞：房地產泡沫；供需不平衡；金融監管；經濟效應

改革開放至今，我國國民經濟總量已經實現了翻兩番的預期目標，房地產市場逐漸擴大，由于其關聯度高，帶動性強，已經逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。目前對我國房地產行業的發展現狀分析，我國學者存在一定的分歧。有的學者堅持泡沫論，如謝百三教授認為目前我國部分城市房地產已經出現了泡沫經濟，其原因在于出現了投資、圈地熱潮等導致的商品房空置率一直處于很高的狀態；有的學者堅持非泡沫論，如姜春海認為在1991―2004年中國平均每年經濟泡沫率達40.6%，也就是說全國的房地產泡沫已經十分嚴重了；蕭灼基教授認為，房地產市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現象只是暫時的，不存在過剩之說，建筑部研究報告也否定了泡沫的存在；有的學者堅持泡沫必然論，希勒認為，凡是有魅力的城市都會存在房地產泡沫現象。房地產泡沫是以房地產為載體，由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，使得市場價格脫離了實際使用者支撐情況的泡沫經濟。

對于房地產泡沫的判定選擇哪種指標，各個學者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產收入、房地產價格增長率等幾個指標對泡沫進行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機價值等指標對我國的房地產泡沫進行綜合的測度，得出自2004年我國房地產業出現了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運用不同的指標對房地產泡沫進行測度。

基于中國的房地產現狀，結合以上觀點，我認為目前中國已經出現了房地產泡沫現象，下面就從房地產泡沫的形成原因、帶來的經濟影響以及應該采取的措施三方面來分析我國的房地產泡沫。

一、我國房地產泡沫形成的原因

（一）房地產的價格上漲主要是由于供求不相等導致的

在供給方面，土地是房地產的主要成本，隨著城鎮化的加劇，我國的土地購置費用也在逐年上漲，這會對中國的供應商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會進一步抬高土地價格。特別在中國很多地區出現“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，城鎮化的加劇，人口的聚集效應引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及房子價格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產的意愿轉化為對房子的現實需求，而且由于中國可投資的項目較少，還會轉化為對房地產的投資需求。

（二）金融的支持過度成為房地產泡沫的直接誘因

在我國，房地產作為一種商品，同時具有商品屬性和金融資產屬性，房地產依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給方房地產開發商的角度來說，房地產具有投資規模大、資金周轉時間長的特點，使得房地產開發商必須依靠金融業的參與才能完成。同時由于房地產保值、增值的特性使得金融機構樂于將資金投放到房地產行業，造成許多發商以較少的資金就可以開發房地產，導致過度開發、投機行為越來越嚴重。從房地產需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機者，進一步抬高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行的競爭壓力，而房地產市場由于政府支持，價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產市場的惡性循環，從而形成了房地產綁架金融的局面。

（三）房地產市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機制的缺失使得泡沫進一步擴大

一方面，我國房地產市場發展相對滯后，在信息披露、行業規范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、配套設施的市場價值等作出相對準確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費者易受到社會輿論和其他消費者的影響，使得泡沫進一步擴大。城鎮人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個體主要為個人，使得中國的租買市場無法實現對住房市場的替代。

二、我國房地產泡沫帶來的經濟影響

（一）房地產泡沫的正面經濟效應

房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，它的發展通常會帶動眾多相關產業產生的發展。房地產會對相關產業產生前向帶動效應和后向帶動效應，房地產的前向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為需求對象的產業的影響；房地產的后向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為供給對象的產業的影響。總帶動效應是指前向帶動效應和后向帶動效應的累加。房地產業能夠帶動其他相關產業和下游的相關產業質量的提高和產業的增長。

（二）房地產泡沫的負面經濟效應

1.抑制產業結構優化

房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了回報率的信號，使得社會上的各種投資都被吸引到房地產市場上，使得實體企業很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實體企業的發展。另一方面很多實體企業將盈余資金投資于房地產， 利用房地產實現保值增資。綜上所述，房地產泡沫降低了資源配置的效率，導致實體經濟與國民經濟的發展不協調。

2.阻礙經濟發展模式

拉動我國經濟的三駕馬車是投資、出口、消費，盡管我國采取了很多措施來拉動內需，但由于房地產泡沫問題，使得房子已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，致使內需不足。房地產泡沫還會使經濟增長動力缺失，投資一直是拉動我國國民經濟增長最重要的力量，特別是在經濟環境不好的時候，過度投資在房地產行業會使得經濟增長的動力缺失。

三、促進我國房地產行業健康發展的對策

房地產泡沫對我國的經濟造成了較大的負面的影響，使我國經濟面臨房地產泡沫破滅的潛在風險；同時財富轉移效應造成貧富分化加劇、社會矛盾激化，并造成社會價值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產泡沫問題。通過對中國房地產現狀的深入分析，更好地了解房地產泡沫形成機理，采取相應的政策，促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。

（一）加強房地產開發貸款管理

房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求， 銀行信貸是房地產企業的融資來源。所以加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。

（二）加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用

在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力

鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。

4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。

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關鍵詞: 次貸危機 亞洲金融危機 比較分析

一、兩次危機的成因比較分析

1、亞洲金融危機爆發的原因

（1）出口大幅度減少，經常項目赤字巨大。亞洲國家的產業結構和技術水平基本相似，同時它們的貿易結構相對單一，這就使得它們對發達國家需求的變化和貿易保護措施特別敏感。例如1996年國際市場對電子產品的需求大幅減少，而這些亞洲國家在20世紀80年代以勞動密集型產業為主，在90年代轉為以出口電子產品為主，因此，泰國的出口增長率從1995年的22.15%下降到1996年的0.11%。這對亞洲經濟無疑是一次重擊。

（2）“泡沫經濟”也是引起這場危機的原因。當時，亞洲經濟的繁榮發展有一部分也是依靠房地產拉動的，房地產的巨額收入使得大量資金進入這個產業，房地產價格暴漲。因此，亞洲經濟工業化進程被縮短，貨幣化程度過高，多余的貨幣沒有實際的勞務和商品作為依托。

（3）國際游資的參與是引起危機的重要原因。當時，以索羅斯領導的量子基金為首的投資基金在亞洲興風作浪，使得一部分資金從亞洲撤出，造成這些國家貨幣的巨大壓力，成為這次危機的導火索。

2、次貸危機發生的原因

(1)金融衍生品的過度創新。金融創新創造了大量以次級貸款為基礎的金融衍生品，商業銀行將次貸資產打包出售，并通過投資銀行對其進行證券化，賣給養老基金、保險基金等投資者。這不僅使銀行將資金回收，刺激了房地產行業的繁榮，還使得所有相關的金融機構串在一起，同時又由于金融衍生品的杠桿性，使風險不斷放大。

（2）信用風險管理不嚴格。商業銀行在發放貸款時，都假定房地產的公允價值會持續增長，因此，發放貸款時就不考慮借款人的信譽。但是，房地產市場中價格是有波動的。在對信用風險監管不嚴格的情況下，如果房地產價格下跌，會給商業銀行造成呆壞賬，甚至是銀行破產。

（3）房地產市場扭曲繁榮。從2001年1月到2003年6月，美聯儲共降息25次。持續的低利率，使得房地產行業火爆，很多投資家也將資金轉移到這個產業中，房地產市場的泡沫越積越大。自2004年中期開始，發地產價格下跌，貸款位于率增加，引發連鎖反應，并最終成為全球性危機。

3、綜合比較異同點

通過比較亞洲金融危機和次貸危機產生的原因，可以得出這兩次危機產生的共同原因是“泡沫經濟”，即資本流動性過剩，并沒有充足的商品和物資作為基礎。另外，還有經常項目赤字巨大、外債結構不合理等原因。最后，利率在這個過程中也起著舉足輕重的作用。但是亞洲金融危機的爆發時由國際游資引發的，次貸危機是信用鏈條斷裂的連鎖反應。

三、兩次危機對我國的啟示

1、加強對金融衍生品的關注與研究

從亞洲金融危機到次貸危機，許多國家紛紛采取措施來防范金融風險，并且，隨著經濟的發展，許多金融衍生品也隨之出現。這些衍生品可以有效的將風險轉移出去，但并不能消除系統性風險，因此，如果投資者以盈利性為目標，危機就會產生。我們應該加強對危機的研究，認識到其利弊兩方面的作用。一方面，金融衍生品可以分散風險，推進經濟的發展；另一方面，我們應該認識到風險只能分散，不能消失。我們必須把風險置于可以控制的范圍之內。

2、虛擬經濟要有實體經濟作依托

金融、保險和房地產等都屬于虛擬經濟，一般來說，虛擬經濟的發展有實體經濟作為依托，二者協調發展。虛擬經濟極易引發泡沫危機，導致虛擬經濟與實體經濟相分離。導致這種情況的原因主要是國際金融全球化和其他國家宏觀經濟政策的變動，次貸危機就是由于虛擬經濟過快發展但缺乏金融監管的經濟鏈條出現問題，引起一連串連鎖反應，最后影響到實體經濟。從亞洲金融危機和次貸危機發生的原因，我們可以看出虛擬經濟會產生大量的泡沫。因此在保持經濟高速發展的過程中，我們應該警惕泡沫的產生和積累，尤其是在房地產市場。

3、要建立健全的金融監管制度

亞洲金融危機和次貸危機發生還有很大一部分原因是由于各國金融監管過松。由此看出，無論是經濟體制健全的發達國家還是經濟體制不完善的發展中國家，都應該加強一國的金融監管。在金融自由化高速發展的進程中，金融的脆弱性不斷加強，這就更加需要建立健全的監管機制，加強金融監管。尤其我國金融監管機制還不夠完善，在金融自由化的進程中，會有很多漏洞。因此，政府有效的金融監管十分必要。企業資金所有權的特點是資金大部分不是企業經營者所有的，使得企業的所有者更加傾向于從事高風險的業務，而這些業務很有可能對企業的債權人和整個經濟造成損害。我國應該重視金融衍生品發展過程中得金融監管問題。

4、建立國際間的協調機制

在國際金融全球化的大背景之下，為了維護本國經濟的繁榮發展，國際間的互幫互助是十分必要的。如果忽略作為世界一份子的責任單純追求個人利益最大化，勢必會導致一國的危機蔓延至全球。這也是次貸危機帶給我國的啟示之一。如今世界上有四大風險評估機構，表面上它們有利于風險控制，實際上關于個體與整體的矛盾任然存在。因此，在其他國家的經濟發生問題時，為了防止其他國家的危機蔓延到我國，我們應該積極的與其他國家商量，采取措施來緩解危機，恢復本國投資者以及世界投資者的信心，為維護世界經濟的高速發展。

參考文獻：

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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

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[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).

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一、虛擬經濟下的金融風險因素分析

虛擬經濟是一種高收益與高風險并存的經濟形勢，能夠有效的促進經濟的快速發展，但同時快速擴張的資本經濟又會增加經濟金融風險系數。對于虛擬經濟而言，實體經濟是其產生的基礎，虛擬經濟是在實體經濟取得發展和進步的時候產生和發展起來的，并通過自身的發展促進了實體經濟的相應發展。隨著金融自由化和金融改革的深化，社會經濟中的各種資源配置以及使用效率都獲得了較大的提升。另外，證券化以及金融衍生工具等虛擬經濟的組成部分提供的套期保值等服務，給實體經濟的發展提供了較為穩定的發展環境，使實體經濟經營過程中可能產生的成本、價格、匯率等風險因素得到很大程度上的降低。

但是我們應該清楚的是，虛擬經濟在帶來巨大的經濟收益的同時，還造成了金融風險的急劇上升，其中經濟泡沫風險是一種危害較大的風險形式。

按照正常的虛擬經濟發展來看，正常的虛擬經濟發展需要建立在與實體經濟發展規模相適應的前提下，但是，現在虛擬經濟正在朝著一個相對獨立的方向發展。金融泡沫一直伴隨著虛擬經濟的發展，是金融資產與實體資產在價值角度上背離的表現，從金融泡沫的實質上來看，虛擬金融泡沫根本無法實現真正的市場價值。隨著現代經濟的發展，各種金融機構如投資銀行、證券公司等迅速發展，這些機構之間存在激烈的市場競爭，各自的金融服務項目逐漸增多，從而使得金融資產不斷擴大，而相應的金融工具并沒有相應的得到提升，致使各種金融投機行為日益嚴重，金融泡沫風險不斷增加，在金融市場中，各種不良資產以及債券是最重要的金融泡沫產生形式。

在現實中利用資產的擴張這種方式來實現財富增長的形式，只是對經濟中實際資源的價格進行了改變，使資源的真實價值被過分的夸張，而資源的實際使用效率卻在逐漸變小。考慮開放經濟條件下，一些非貿易品因供給彈性較低，價格也會較快上漲。非貿易品對貿易品比價的上升，意味著實際匯率的升值，出口競爭力隨之被削弱。因此價格泡沫在一定程度上誤導了資金的流向，破壞了實際經濟活動。當然經濟過熱和價格泡沫都不會無限制的持續下去，增長的速度終會因某些瓶頸而趨于放緩。泡沫破裂也有一定的必然性，因為經濟體系當中可以投入該資產市場的資金是有限的。何況，泡沫對實質經濟的負面影響以及消費和投資的財富效應都將進一步降低資金的供給。

二、現代經濟發展中的金融風險管理

（一）對實體經濟結構進行有效的調整

我國正處在一個經濟快速發展的階段，但是自身的工業化水平還需要一定的時間發展，同時還需要面對經濟快速發展中的各種挑戰和機遇。因此，我們應該充分地認識到實體經濟對于國家發展的重要性，根據實際發展中遇到的各種問題進行有針對性的調整。首先，對我國經濟的增長形式進行有效的轉變，逐漸朝著內涵式的方向發展，增加科技、教育以及設施等方面的資金投入，從而為集約式的經濟發展創造條件；其次，加大對我國經濟結構以及產品結構的調整，對科研成果盡快實施產業化生產，以發展技術性商品為重點，不斷根據市場需求，積極調整產業產品結構，不斷進行實體經濟的創新，增加實體經濟的競爭力；最后，逐步建立起現代化的企業管理制度，加強對企業法人智力結構的建設，在企業中建立科學有效的激勵機制以及責任約束機制，不斷引導企業朝著創造財富、避免投機的方向發展，從而增強實體經濟，限制金融泡沫的產生。

（二）調整現有的金融結構

對當前我國金融結構的調整需要從下面幾個方面進行。第一，對銀行中的各種不良資產進行必要的處理，在進行不良資產處理的過程中必然要涉及存量和增量的問題，前者主要是針對于過去而言，而后者的處理主要關系到當前和未來。所以說，在進行金融結構調整時，應該盡量降低不良資產的增量，從而保證現在和未來的發展。當前，我國主要實施的是以市場為導向的經濟體制，因此，銀行應該將信貸服務主要的提供給那些快速增長、效益突出的企業，進而有效的降低呆賬、壞賬的發生比例，這就要求在進行信貸服務時，消除一些不平等的規定，減少政府的干預，使銀行在公平、合理的條件下選擇信貸客戶。

在進行我國金融結構的調整時，另外一個重要的工作就是要完善我國金融體系中存在的缺陷和不足。當前我國金融體系中存在的最大缺陷和不足就是對一些高新技術產業的支持，也就是所謂的風險投資。開展風險投資可以有效促進資本與科技的結合，提升我國產業的技術含量，使科技更好地轉換成經濟效益。

總之，在現代經濟發展中，泡沫經濟是一個重要的金融問題，同時也和實體經濟以及虛擬經濟之間的制度有著重要的聯系。因此，想要達到消除金融泡沫，遏制金融危機的目的，就必須從實體經濟結構以及金融結構兩個方面入手，從而保證我國金融的安全順利發展。

參考文獻

[1]陳瑤.金融風險與防范對策探究[J].科海故事博覽·科教創新,2010(01）.

[2]梁麗紅.區域經濟發展不協調與金融風險[J].科學之友,2009(33）.