導語：如何才能寫好一篇房地產建筑工程管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：建筑工程；房地產；

中圖分類號：TU198文獻標識碼： A

房地產建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質量的重要手段，要想使施工管理充分發揮作用，就要從房地產建筑工程的全程出發，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質量和安全，防止房地產開發過程中的安全隱患。鄯善縣房地產行業發展，“十一五”期間，從“規范房地產市場”這一管理范疇放大到“建、管、服”并重的新領域，覆蓋到房地產行業方方面面的依法行政工作面，大大拓寬了房地產行業的法治視野。

1房地產建筑工程施工管理問題

1.1 房地產建筑工程施工管理意識薄弱

目前，鄯善縣現有房地產開發企業13家，物業服務企業7家，評估測繪企業3家。目前已建成一號、二號、三號、百麗、瑞昌、鴻雁、供銷、民康、新月、天馬、西州、鵬達、天山、國稅、電力、警苑、城鎮、水利、商貿中心、外貿、郵電、糧食局、縣醫院、工商、公路段、振興、興業、蝴蝶泉、新樓蘭、嘉禾園等30多個住宅小區。2011年，全縣房地產開發投資6.28億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資1.81億元，比上年增長64.5%，占房地產開發投資的比重為29.1%。2011年，全縣房地產開發企業房屋施工面積19.70萬平方米，比上年增長123.8%；房屋竣工面積10.46萬平方米，增長-64%，其中，住宅竣工面積10.27萬平方米，增長-61%。

但是當前，房地產建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統的施工管理體系，在施工過程中違規操作和違章操作的現象嚴重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質量，導致施工安全隱患的發生。

1.2 房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高

房地產建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產施工管理人員的素質直接關系到施工的質量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細的記錄和較好的保存，將這些作為施工結束后發生事故的原始資料。在施工過程當中要適當地舉行安全訓練，在制定安全訓練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴謹的安全訓練教育做到對每一個施工操作和管理人員進行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進了工程施工安全系數的提高和經濟效益的提升。只有通過一系列科學合理的安全組織措施和施工方案，才能實現對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高，一些管理人員不能充分認識其職責權限，在房地產建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發揮其作用，對施工違規和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導致房地產建筑工程施工的質量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴重脫節，從而在出現施工問題時難以及時進行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設效益。

2房地產建筑工程施工管理要點

2.1 房地產建筑工程施工準備階段管理要點

在房地產建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規劃，要充分考察施工場地的環境，從而根據施工現場的狀況做好施工的準備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學詳細的規劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產的開發滿足使用群體對房地產性能的要求。

鄯善縣建設堅持以人為本、量力而行、適度超前的指導思想，按照建設工業化、園林生態化城市的目標，以實施城市亮化、美化、綠化、凈化工程為重點，加大城市基礎設施建設投入，依法管理，融合發展，多元建設，城市面貌發生了巨大變化。城市基礎設施建設進程加快，完善城市平面交通網絡；城市形象和品位得到提升，以城市道路綠化、公共綠地建設、庭院綠化為重點，加大城市綠化美化建設力度；鼓勵社會各界參與城市開發建設，按照誰投資、誰受益的原則，廣泛吸納社會資金用于城市建設；城鄉規劃管理水平提高。

2.2 房地產建筑工程施工階段的管理要點

（1）施工質量管理

房地產建筑工程施工質量管理直接關系到施工的質量，由此做好施工的質量管理是至關重要的。具體來說，要嚴格控制房地產施工材料的質量，要從材料的采購到應用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據材料的規格要求進行對比和檢測，要保證材料的質量，堅決抵制不合規的材料。材料采購完成后，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當對材料質量造成的影響。材料在進入施工現場之后，要進行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質量，防止材料質量的瑕疵導致的工程質量問題。除此之外，要提高房地產建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設的質量，保證施工質量管理水平的發揮。

（2）施工進度管理

在房地產建筑工程施工過程中，要加強建筑工程施工的進度管理。要對施工地環境進行分析，從而根據環境的特征確定施工的進度。要編制科學合理的施工進度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協調好施工建設方、施工方和監理單位的關系，從而保證三方達成施工進度的一致意見。要保證材料和設備的調度和安排，從而嚴格遵守施工進度安排。在施工過程中出現問題時，要及時進行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監督施工的進度，并根據施工的具體實際進行進度安排的調整，保證施工過程的有效性，充分發揮房地產建筑工程的建設效益水平。

（3）施工安全管理

安全生產是施工過程的重中之重，安全事故的發生不僅會對施工人員的生命安全構成威脅，同時會影響到建筑工程建設的效益水平，因此，施工安全管理至關重要。在施工現場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進行安全培訓，使其增長自我保護意識，要對施工人員進行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設置安全網和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應的處罰，防止類似事件的發生。

2.3 房地產建筑工程竣工階段的管理要點

在房地產建筑工程建設完工之后，要進行竣工驗收。在這一階段，也要加強管理的力度，為房地產的最后階段把好關。工程竣工驗收由建設方主持，邀請規劃、環保、房產管理等部門參與，同時，施工方和監理方也是驗收的重要主體。在驗收過程中，要對房地產建筑工程的整體質量進行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進行協調，一旦出現不符合要求的情況要及時進行返修，防止工程質量問題造成的房地產效益水平的喪失。房地產工程竣工驗收階段是項目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據工程建設的具體要求進行分項驗收，一經發現問題及時進行處理和解決，保證房地產各個部分的質量。

3結語

房地產建筑工程施工管理直接關系到建筑工程施工的質量，由此會直接關系到房地產的開發效益水平，因此，必須加大房地產建筑工程施工管理的力度，保證房地產建筑工程建設項目的質量，防止安全隱患的發生，滿足人們對房地產建設的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產建筑工程的質量，發揮建筑工程建設的效益水平，促進房地產行業的健康和順利發展。

參考文獻：

[1] 于長杰. 房地產建筑施工管理及控制要點[J]. 內蒙古煤炭經濟，2013（3）

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[關鍵詞]建筑工程；項目管理；

1.我國房產建筑工程中項目管理現狀分析

中國經濟已成為世界經濟不可或缺的一部分，隨著我國城鎮化速度的進一步加快，房地產行業的剛性需求一直居高不下。在這種背景下，我國建筑企業面臨著前所未有的發展機遇。但我們也要清醒的看到，國內許多建筑企業在做大做強的同時，建筑工程項目管理仍處在較低水平，顯然與我國高速發展的房地產市場不相符。項目管理水平的參差不齊不僅會影響到建筑工程的整體質量，也會對整個行業造成不良影響?，F就我國房產建筑工程項目管理存在的主要不足做如下概括：①工程管理模式落后。所謂工程管理模式落后主要指行政色彩較為濃厚、科學系統性較差等，這是我國眾多建筑企業，尤其是大型國有企業面臨的最突出的問題。②人才缺乏。我國建筑企業突飛猛進，但人才隊伍的建設并未跟上行業發展的速度，建筑隊伍素質較低的問題嚴重影響了工程項目管理的水平。③控制機制不健全。我國建筑企業對工程項目缺乏完善的控制體系，具體問題表現為工程前的控制和工程中的控制沒有引起足夠的重視，系統性的統計分析某種程度上被人為的判斷代替了，項目管理的不完善也就在所難免。

房產建筑工程質量的好壞將直接影響到國計民生，而項目管理在其中的重要性更是不言而喻，加強房產建筑工程項目管理水平需要從財務控制、質量控制、安全控制、進度控制幾個方面下功夫。

2.完善工程財務控制體系

房產建筑行業競爭激烈，財務控制體系的完善與否會直接影響到整個工程項目的質量，項目財務管理已經成為建筑工程項目管理中非常重要的一環，通過價值形式對工程項目的過程進行管理可以提高項目管理的綜合效益。工程財務控制體系的完善主要通過以下幾個方面來實現：①成本控制。成本控制貫穿于工程項目始終，是在保證了工程施工質量、工期等前提下采取的一系列管理措施，這其中包括項目規劃階段的成本預估、項目進行階段的成本控制以及項目收工階段的成本核銷等。工程項目經理在實施過程中對成本控制擔負著十分重要的責任，應該圍繞投標報價制定出項目成本控制的具體方案，在實施過程中對項目盈虧情況要做到了如指掌。另外，工程技術部門應采取先進、合理的技術措施來達到降低成本的目的，包括新材料、新工藝、新技術的運用等。②項目資金控制。資金的控制是依據項目的成本預估進行的，在成本預算之后通過對隨項目實施所發生的各項資金支出進行測算，使項目的資金支出呈現出整體性和系統性的概念。另外，現場管理人員在整個項目的進程當中也必須具備資金控制理念，能夠組織相關職能部門為資金控制盡責盡職。

3.加強建筑工程質量控制

工程質量是建筑企業的核心內容，也是關乎國計民生的大事，房產建筑工程的合格率必須達到100％。在這種要求下，建筑工程項目必須構建起嚴密的工程質量管理體系和完善的工程質量責任制度。施工進程中務必做到職權分明、責任到人，施工的每一個步驟都要嚴格把控、管理到位。在實施過程當中要根據實際情況及時制定出質量目標、質量保證計劃、質量攻關措施等內容，具體應圍繞以下幾個方面進行工程質量管理。①工程材料質量控制。材料是工程最基本的載體，材料的質量直接關乎工程的質量，材料質量管理控制是工程管理中至關重要的一環。工程材料的選擇必須要在實際調研的基礎上進行，比如項目選用的鋼筋、水泥等主要建筑材料要在具備出廠合格證明的基礎上進入到化驗室進行檢驗，待材料的每項指標符合標準后方能投入使用，絕不給劣質材料留下空隙。②機械管理控制。在整個建筑工程質量管理體系中也不能忽視對工程機械的管理，因為工程機械的選擇會直接影響到工程的質量。機械的選擇要從項目工程本身的具體條件出發，注重安全性、實用性、方便性和可靠性，這樣才能保證工程施工的順利進行。③人員管理控制。高素質、高效率的項目團隊是保證工程順利進行的關鍵因素，項目管理應緊緊抓住以人為本的原則，不僅要挖掘項目團隊的戰斗力，還要培養隊伍的專注力，必須做到職責分明，責任到人。例如，在發包工程時，工程指揮部必須將施工質量等相關內容簽入施工合同當中，只有把施工質量當做項目的頭等大事，才能真正在施工進行中避免工程質量問題。而施工單位也要根據施工人員當前的管理水平制定出質量把控計劃，按步驟、按項目、按類別進行質量管理。另外，甲乙雙方需要定期對項目工程的質量把控進行總結評估，要清晰的認識到當前項目存在的瑕疵，進而制定出適時的改進方案。

4.加強建筑工程的安全管理

項目工程的運行必須在安全生產的條件下有條不紊的進行，安全的工程環境可以避免企業的物質財產損失、生命財產損失，安全生產是貫穿工程始終的重要內容，一旦出現漏洞則后患無窮。加強建筑工程的安全管理需要從以下幾個方面入手：①建立安全體系，落實安全責任制。安全生產不能停留在口頭，而是要建立一套行之有效的安全規章制度，只有在完整的安全規章制度框架內才能提高項目人員的安全意識，進而保障工程一線安全生產，為項目的成功運行打下牢固的基礎。另外，責任的落實是安全管理的重中之重，從企業經理到項目負責人，再從班組長到一線施工人員，每一個級別、每一個崗位都要責任清晰。②狠抓安全教育。對安全生產的認識度不高一定程度是也是由于對項目人員的安全教育程度不夠，建筑工程施工團隊原本理論水平就參差不齊，所以加強作業前后的安全教育培訓是必不可少的一環。而教育的方法必須符合施工人員的接受程度，把生動性、實用性、針對性結合起來，堅決杜絕宣教式的培訓方式。③安全生產的獎與罰。安全生產需要在安全教育的基礎上建立一套安全獎懲機制，獎勵那些在項目運行中認真落實各項安全方針政策、及時采取搶救措施避免重大事故的發生、積極給予各種安全建議的工作人員；懲罰那些無紀律、無視安全生產、安全意識薄弱、違規屢教不改的項目工作人員。只有走向制度化、正規化，安全事故才能真正防忠于未然。

5.建筑工程的進度管理

我國房產建筑工程進度管理目前普遍落后于質量管理和安全管理，其影響因素有很多，但主要原因還是在于進度控制意識沒有上升到一定的高度，思想上的不重視直接導致行動上的落后。因此，提高進度控制管理的意識是當前的首要之舉，只有真正意識到進度對于工程的重要性才能從源頭上解決進度控制的管理問題。另外，由于工程實施過程中存在各種不可預料的因素，預期進度與當前進度經常出現不一致的情況，相關人員要及時對項目進度計劃進行檢查與評價，發現問題后，及時采取措施加以補救。

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[關鍵詞]建筑市場；發包方式；管理；工程質量

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

0 引言

當前建筑工程質量問題顧客投訴量日益增多，就是產生原因來講無非設計質量問題和施工質量問題。絕大部分設計問題是在施工過程中逐漸被解決，而施工質量問題一般認為都是總承包單位的責任，這是因為根據《建設工程質量管理條例》的第四章之第二十六條中明確規定“建設工程實行總承包的，總承包單位應當對全部建設工程質量負責；建設工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應當對其承包的建設工程或者采購的設備的質量負責”、第二十七條中明確規定“總承包單位依法將建設工程分包其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任”。是的總承包單位對自己直接分包工程的工程質量有著不可推卸的責任。然而當前建筑市場發包方式較多，除了發包給總承包單位外，另外還有房產開發商總是將部分工程工程項目以“直接發包”或“專業分包”等名義將部分工程另行發包給其它所謂“專業隊伍”；形成總承包單位沒有實現“總包管理”，建筑市場發包混亂，嚴重擾亂對施工隊伍管理，形成工程質量低劣。

1當前工程發包狀況

1.1首先讓我們對某一工程招標文件中部分內容和兩份建設單位與總承包單位所簽訂合同中內容：

圖1、 這是某工程建設單位與總承包單位所簽訂總合同中專業發包項目內容之一

圖2、某工程建設單位與總包單位簽訂合同之二

圖3、某工程招標文件中與總包單位分界點之一

圖4、某工程招標文件中與總包單位分界點之二

圖5、某工程招標文件中與總包單位分界點之三

圖6、某工程招標文件中與總包單位分界點之四

1.2從上述六圖可以看出來當前國內房地產建筑市場當前其主要發包形式以施工單位總承包為主，但受制于《建設工程質量管理條例》第二章之第七條中“建設單位應當將工程發包給具有相應資質等級的單位。建設單位不得將建設工程肢解發包”規定，將一些工程以“專業工程”、“直接發包”形式發包給一些專業單位（不包括建設單位規定甩項項目 ）。這些專業主要分為以下幾類：

1.2.1總包單位中標前施工的工程。主要是樁基、土方工程、基坑支護等。這些是建設單位在確定總承包單位中標前已經確定好施工單位并已經開始施工。

1.2.2專業較強工程：消防工程、電梯安裝、智能等專業性較強有工程。

1.2.3與壟斷行業相關的專業工程。如：煤氣、小區室外給水、排水管道、小區室外供電等。

1.2.4以專業分包形式，從總承包單位的合同剝離給相關專業公司的工程。如：門窗工程、防水、保溫等。

2原因分析

為什么要進行強制性直接發包或專業分包呢？

2.1原因歸納如下:

2.1.1建設單位為了趕工程進度在確定總承包單位中標前已經確定好施工單位并已經開始施工。

2.1.2 有些專業較強的工程可能由于總承包單位在某些專業方面施工管理較薄弱。如：電梯工程。

2.1.3 為了處理好與壟斷行業的關系，建設單位不得不走“專業分包”這個方式。

2.1.4 建設單位為了降低成本或出于某些權力機構人員的個人利益，將總承包單位完全有能力施工的工程強行以“專業工程”名利從總包方合同中分包出去。

2.1.5壟斷部門所能控制的工程，獨斷獨行是建設單位沒有辦法的將其另行發包的。

2.2產生以下不良后果：

2.2.1施工隊伍素質低下。某些所謂專業施工隊伍，也只是“掛靠”在某專業公司名下的，少量交點管理費而已的個人承包。其根本沒有施工能力靠賣工程從中漁利；有的施工現場管理人員只是招募的，專業水平與專業素質很差，現場管理可想而知。

2.2.2專業分包隊伍不服從總承包單位管理。這些所謂的分包工程都是直接從建設單位發包給專業施工隊伍；有時為了迎接建設行政部門的檢查，披上合法的“外衣”，由建設單位出面與總承包單位簽訂所謂“分包合同”或“三方合同”，但對其管理及工程款支付根本不經總承包單位同意，因而形成總包管不了“分包”。特別是一些壟斷行業的施工隊伍，更是如此，根本不把總承包單位放在眼里。

2．2．3 插手總承包企業合同內工程管理，將利潤較大的工程從總單位承包范圍內強行拿走分包?！督ㄔO工程質量管理條例》第九章之第七十八條中“（二）建設工程總包承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的”屬違法分包。建設單位一些權威人員，千方百計插手總承包的勞務作業層管理，一些“關系”勞務隊伍進入總包的承包范圍。把一些利潤大的分項工程全部拿走。如：某工程外墻裝修做法為：由內向外依次為：填充墻---粘貼50㎜聚苯乙烯阻燃保溫板—玻纖網、抗裂砂漿---刷外墻防水涂料，施工中建設單位將節能保溫分項中途提出由建設單位直接分包給一關系戶進行，即將粘貼50㎜聚苯乙烯阻燃保溫板拿出，另行發包，還強行要總包單位與其分包單位簽訂所謂的“分包合同”。

2.2.4政府監管不到位，查處難度大。一、政府部門難以發現。政府部門執法檢查時，一般從合法性入手，往往建設單位為了走合法道路提前將自己發包的工程已經通過與總承包單位的分包合同形式實行“合法化”，與總承包單位簽訂“陰陽合同”；即：一為“陽合同”是為了到政府部門備案辦理手續的合，其中工程施工承包由一個總承包施工單位沒有其他分包或專業發包單位；另一為“陰合同”其中總承包單位施工內容就大大減少，不包括非專業發包或直接承包批發部分。二、執法人員檢查時不可一一到施工現場進行核實，因而形成“漏洞”；三、不排除某政府官員執法檢查時，可能認為已經司空見慣，睜一只眼閉一只眼。

2．2．5總承包單位管理難度大。表現在一是管不到：一些在總承包單位進場前已經施工或施工完成工程，這是任何總承包單位無法管到的工程；二是不服管：對業主指定的“分包”工程承包方管理，一般來講大部分分包單位是比較服從總承包單位的現場管理，但總會少部分分包隊伍不服從總包的管理，他們自然依靠“后臺”、“靠山”，既不用擔心質量驗收相關驗收過不去，又不擔心拿不到工程款；如果今天你總包敢對其管理，明天就有人過來對總包單位“穿小鞋”。三是根本不能管：對于一些壟斷行業的施工隊伍 ，建設單位都是采取直接發包的形式。他們是自有一套獨立管理體系、自有系統管理部門、專業強，進入施工現場后，甚至連建設單位都要為他們“鞍前馬后”的服務，總包單位對其根本不能管，只能全心全意地做好服務，否則建設單位就會輕則批評，重則處罰。

3整治建議

建筑工程是一系統工程，由若干專業工程所組合而成的既獨立又相關聯系的“集合體”，為了確保工程質量，必須從各檢驗批、分項、子分部、分部、子單位、單位工程一一抓起，才能確保整個工程質量。建設單位這種工程肢解分包工程，是不可能向使用單位提供出一個優質工程，因而就必須會出現質量問題投訴。如何解決這個問題呢？

3.1建設行政執法部門要加強建筑市場檢查、處罰力度。工程開工前必須進行招標手續，確定好總承包單位；同時要嚴格審查其招標文件內容，嚴禁將工程進行肢解分包。在工程施工過程中，特別工程主體完成后，深入施工現場采取 “明查暗訪”等手段切查建設單位的肢解分包行為，發現一起懲處一起，決不能走過場；對執法人員進行責任追究制、問責制，制止執法不嚴、接受賄賂的現象。

3.2 建立健全以總承包單位為主體“管理體系”，實行真正總承包管理模式。如何才能做到總承包單位負責制“總包管理”呢？首先建設單位要扭轉經營思想，不能以自身經濟利益為主，而放棄客戶的利益。必須認識到：向用戶提供一個優質產品，等于產生一個無形的“廣告”；實行總承包單位“一體化”管理后減少建設單位協調的物力、財務，精減建設單位現場管理人員，從而降低管理成本，提高整體工程質量、減少相互推諉，更有利于質量問題追究制；其次要徹底改變“建設單位是老板、施工企業是打工者”的觀點，建設單位和施工單位是相輔相成的；施工總包單位不僅是為建設單位服務，同時也是一獨立法人，只有他履行合同向你提供一優質產品，才能有更多用戶購買你的產品，市場才能不斷擴大。

3.3加大對分包隊伍或直接發包隊伍的管理，嚴防層層轉包現象出現。對分包管理分為兩方面，一是總包單位的勞務分包管理，二是業主“直接分包、專業分包”單位的管理”。著重檢查施工單位：是否具有相應資質、管理人員配備和管理能力，有無 “層層轉包”、“以包代管”的現象；另外還要檢查對勞務人員工資發放情況，防止工人因工資待遇問題，引起工作情緒對工程質量敷衍了事、甚至破壞。

3.4對于壟斷行業所承擔工程直接實行建設單位直接管理，相關施工單位配合制，質量檢查由建設單位或其委托的監理公司負責。因為這種“發包”形式有其優點：一是其專業性較強避免了由于總包單位現場相關管理人員對其專業知識掌握較少，對其質量管理是“名存實亡”；二是更利于處理與其關系和職責追究。

3.5切查“”插手工程發包，擾亂正常施工質量程序相關單位、個人。建筑工程質量是一系統管理，是層層相聯、環環相扣，對于那些為謀私利，將本為一家施工的分項工程，進行強行拆分分包、并給工程質量造成隱患的單位、個人，要制定相關制度進行懲處。

4 結語

建筑工程質量管理是一系統化管理，總包單位如何從一“弱勢群體”成為一工程真正總施工管理者，除配備一套精干、高水平的項目管理隊伍外，還需要從政府各行政管理部門、建設單位、甚至監理單位要嚴格執行國家相關法律、條例相關規定，加強工程發包管理，切不可因為分包工程或直接發包的工程施工方的質量管理能力差，留給用戶低劣的質量產品，造成用戶投訴，給社會造成不良影響。

參考文獻

[1]《中華人民共和國建筑法》[Z]

[2] 《建設工程質量管理條例》[Z]

[3]《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》[Z]

篇4

一、設計階段管理流程控制

（一）方案設計階段

設計招投標是建筑工程方案設計階段首要步驟。意向設計單位通過現場踏勘場地植被、標高、地質狀況、環境優劣勢、環境評估報告后提供基本的方案文本，甲方適時組織召開設計評審會，通過對設計單位的方案陳述和設計項目組成員的選擇、配合態度、技術實力等進行優劣比較，意向性確定施工圖審查單位以便介入報規和施工圖審查技術咨詢工作，同時了解各項報批、報建手續的最新規定，重點關注人防報建、節能審批及進行技術創新研究及材料調研，展開部品策劃、標準構配件產品設計準備工作。

（二）初步設計及施工圖設計階段

在初步設計及施工圖設計階段，通過方案設計成果編制建安成本概算、通過對技術指標準確核算編制成本目標，如地下室和主樓分別的鋼筋單方用量、混凝土、模板單方用量，砌體和抹灰的含量等確定項目概算和限額設計標準。同時，與各技術審批部門保持密切聯系，及時溝通確保各項審批順利通過，最后在設計單位提交施工圖后完成工程部的現場材料定板工作。

（三）施工過程配合階段

在項目施工實施過程中，通過圖紙會審解決設計圖紙的遺漏、錯誤之處。跟蹤現場隨時檢查發現問題、解決問題，對變更的項目和原因分類明晰，對變更成本進行預估，完善設計變更和簽證程序。重點加強對成本和質量、進度影響大的分項或單項工程，如土石方工程盡可能保證在場地內傳、平衡，樁基工程做好技術經濟綜合分析；選擇適合場地特征和符合設計承載力的樁型；空調、消防等設備專業要做好深化設計、設備選型；景觀工程要充分考慮硬景、軟景的材料選型工作。

二、設計管理技術環節控制要點

（一）總圖

通過對建筑的總平面圖、豎向設計圖、消防總平面圖進行復核，需滿足消防設計和利于景觀設計路線經濟合理的要求，消防間距與消防登高面、消防車道穿過建筑物或構筑物時凈寬度及上空凈高度、回車場等要滿足結構、設備、景觀專業的要求?？倛D主標高控制清晰，與周邊道路關系如標高、轉彎半徑等明確統一，充分考慮垃圾收集中轉站位置、物業管理用房是否合理預留，并考慮首期交付使用時應有的配套設施建設。人防及地下室布置要經濟合理，充分研究停車位及停車方式與成本、市場的關系；協調排水坡度應與景觀設計統一、協調室外管線綜合與景觀、消防設計的關系；審查綠化種植與管線的沖突、審查室內外標高包括架空層地面標高、審查住宅入口設置的合理性。

1.景觀總平面圖

重要景觀建筑、水景與設備管線如室外電纜溝形成沖突時，結構、設備專業要認真復核、修正其位置和標高。雨污水要分流，建筑物四周要收集雨水集中排放；為利于排水，室外地面標高不應與架空層、大堂標高重合。對一些運用中水處理的小區，嚴禁生活用水與中水管道相連接。

2.總體管線綜合圖

審查設備機房、各類管線、檢修井、排風井、消火栓位置與消防通道、主要活動空間、入戶通道、私家花園、主要景觀節點是否與建筑、景觀沖突；核對地下室頂板預留結構洞口位置，覆土深度是否經濟、是否滿足管道埋深及坡度要求；發電機房的設置要充分考慮不對住戶產生任何影響，儲油間要按照消防驗收的要求進行設計和安裝。

送排風口的設置不得破壞建筑立面效果，其工作運行過程中要滿足環境要求，不得對住戶、行人及環境有任何影響。室外給排水專業應對給排水接入點進行確認，室外給水專業的閥門井設置合理，排水管網的起點標高、坡度要合理；弱電機房在小區中的排布是否合理，是否能滿足小區整體合理、經濟布線；室外電纜溝、地下室電力干線橋架是否能滿足最合理、經濟的布線要求；景觀設計要和各專業按照規范要求共同溝通協調小區的綜合管線設計圖，避免管線走向相互矛盾。

3.結構圖

通過計算復核地下室覆土荷載的正確取值，研究正負零結構板面標高關系，地下室側壁，預留洞口位置、建筑、設備尺寸核對等對結構總圖進行全方位的診斷。

（二）建筑單體

1.建筑

主要是核心筒、樓梯等公共空間是否符合消防規范要求：如防火門設置，窗洞之間的水平距離、上下距離，前室開窗面積、消防樓梯間開窗面積，樓梯休息平臺及梯段凈寬、凈高，設備管線對其影響；層高變化處樓梯的變化對結構、設備專業的影響，電梯井道及機房設備，消火栓及消防水管、弱電系統的設置位置對樓道美觀的影響，走道的長度及凈寬，主要通道、入口使用要考慮美觀：雨篷設置、門禁設置、報警系統等，注意核對地下車庫層高、凈高，車道坡度是否合理，車位布置是否經濟、屋面排水是否合理、屋面管線是否沖突等都是對單體建筑圖的基本要求。

2.結構

著重看地下室頂板梁板布置的經濟性比較，車庫頂板梁的布置凈高是否滿足建筑、設備專業的要求，樓梯、坡道梁設計注意凈高，外墻節點、集水坑，排水溝與建筑專業復核；無梁空心樓蓋的芯模布置，人防地下室的頂板厚度也都是要關注的結構重點。

3.設備

建筑、結構層高、凈高要求對設備管線的影響，各類機房位置及開門方向是否影響車位布置，消火栓等設備是否影響車位布置，物業清潔用龍頭位置，電纜橋架布置、標高，消火栓的布置應保證消防立管盡可能暗裝，消防分區連接管應與建筑專業溝通合理布置，應在每層考慮物業管理清掃龍頭和地漏布置，應在每個獨立商鋪設給排水點，地下車庫每隔40米設一沖洗地面龍頭，所有給排水管穿墻，樓板應加套管，圖紙上要注明最大日用給水量及排水量、消防用水量（最好有用水量計算列表）。地下室、公共大堂等應急照明回路的排布，必須合理均布，在末端切換，不能采用在前端整體切換的模式；疏散誘導標志方向是否與消防疏散方向一致；電氣設備機房的排布，成型后的設備吊裝口、疏散通道條件要與建筑專業確認，觀光電梯井道設通風系統還要與結構專業核對清楚。

（三）戶內

1.建筑

考慮廚衛布置、生活陽臺布置，燃氣管走向，熱水管走向，衛生間管井、設備位置：如立管、排氣扇洞口等等，門的寬度及門垛說明，設備（可視對講、強弱電箱）位置考慮使用、美觀、二次裝修墻體可變等因素，建筑平面與結構梁布置圖、設備圖紙是否一致：空調主機、室外機布置、家具布置與預留電位相對應。

2.結構

豎向墻、柱的布置注意與建筑門、窗洞口核對，住宅布置注意盡可能不露梁，注意住宅內的梁高，注意核對廚、衛、陽臺等的降板深度，樓板、墻體預留洞及后澆板，電梯井道尺寸、預留層門按鈕位置等。

3.設備

由空調專業統一進行空調室內外機、冷媒管、冷凝水管的布置及將預埋套管位置標識在空調連線圖上；避免排水管道穿過空調室外機位板時與其沖突，為便于安裝及維修，空調室外機擱板的位置及大小、空調預留管預留洞要充分設計?？照{室外機安放在平臺上時錯開相向空調室外機組的位置也是要注意的重點，還應劃出單獨區域，避免空調風不吹向平臺的使用空間?？照{室內外機之間的冷媒管長度不應大于4米，并減少內外墻面暴露空調管。空調冷凝水管埋設位置應考慮長期使用等因素。廚房、陽臺各專業設備及管道綜合布置圖紙與建筑施工圖同步完成。洗衣機專用地漏是洗衣機位置設計時的必備條件，防臭地漏要求設置在客廳陽臺上，存水彎不可以加裝；住戶樓板不得穿給排水、燃氣等設施設備管線。

三、注重設計關鍵點價值提升對成本和品質的影響

設計階段的各種規劃指標、使用的材料檔次、各種風險因素包括預測不足不全面等情況時有發生并且對造價影響巨大，所以要對設計階段的價值進行準確分析，盡可能保證項目成本目標的順利實現。

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【關鍵詞】建筑工程；造價；控制

房地產建筑工程造價指的是工程在施工前期的預期開支或者是實際施工中的全部固定資產總額，它是整個工程的投資額。由于建筑工程具有施工周期長、較為固定、各種要素價格變化快等特點，使得整個建筑工程的造價也隨之不穩定，因而，合理的、及時的造價管理工作是工程建設的重要保障，業主方應當注意到這一問題的重要性。從工程的決策立項階段到工程設計階段、招標階段，再到工程的最后施工都要進行有效管理。下面，筆者將根據多年的工作實踐，談談如何加強房地產建筑工程造價的管理及控制。

一、有效的造價監管工作

造價監管工作一般由專門的建設造價咨詢機構來完成，通常建設單位委托這些中介機構，從項目工程的立項到工程完成全過程，為建設單位提供全方位的工程造價咨詢服務。這些機構往往具備較強的專業技術，通常通過幾下幾點來為建設單位提供服務。首先，根據建設單位的要求，進行項目的預算，以提供最優的預算方案；其次，為建設單位提供招標方案，把握市場行情，對各種建筑要素的單價進行控制，尤其是工程中材料的價格；再次，由建設單位組織，和承包方一起去往市場，把建設所需的建筑材料定下來，并確定建筑材料的規格以及單價；最后，這些機構還要及時洞察市場情況，對于有可能影響工程造價的要素進行合理控制，為業主提供最優服務；在施工過程中，中介機構要派專門的人員到施工現場對建筑所用的材料進行查看，對工程內部的結構以及工程的變更情況進行及時掌握，避免出現工程竣工后產生的各種糾紛。

二、工程設計方案的最優化

在工程的立項決策階段之后，工程的設計方案就顯得尤為重要，一份好的設計方案可以使工程造價控制在合理的范圍內。據筆者的工作經驗，工程設計階段對工程造價的影響可達到70%。設計的好壞直接關系到建筑的周期以及所需的費用，它決定著工程所耗的人力、財力、物力，在設計合理的情況下，可以極大地節省建筑開支。因此，要使得工程設計合理，需要多方積極配合，不僅需要業主方參與進來，向設計單位提出基本的限價設計要求之外，還需要設計單位內部提高人員素質和技能。具體業主方應做到以下幾點：

1、在工程設計上，采取招投標的方式。目前來看，建筑市場上各種憑借關系招攬項目的現象不少，一些設計單位也憑借關系，招攬設計任務。這樣一來容易出現種種不良后果，如工程設計不能符合建設的需要，甚至出現無標底的投標現象，在實際工作中遇到了不少麻煩；另一方面，由于設計單位的設計理念不同，帶來設計風格的多變，也為工程造價帶來不少困境。

2、明晰合同關系。為了使工程造價合理、質量有保障。除了傳統的合同規范之外，還應根據實際需要，明晰合同說明上的具體條款，比如，對于工程上的技術及工藝問題，應該給予明晰、清楚的說明；在經濟上，應該把施工單位的技術和信譽度等諸多因素考慮進來，作為招標工作的參照點。例如，我國國內的標桿房地產公司金地、萬科等就是通過合同條款運營的典型，從而達到降低成本的目的。

3、嚴防招標中的陷阱。在目前的許多房地產建筑招標工作中，還存在諸多問題，比如惡意低價中標、陪標與圍標等現象，有些投標單位惡意打出低價投標的旗號，使得許多業主方上當受騙。為了防止此類事件的發生，業主方應該事前做好招標準備，對工程項目的成本做到心中有數，并對工程造價有著明確的估計，這樣才能避免惡意中標現象。

三、工程施工過程中控制造價

如果說工程設計階段是對工程造價的合理規劃，那么施工階段則是這一規劃的具體應用。雖然這一階段對工程造價的影響不大，但是由于這一階段涉及到工程的投資問題，對投資額的估計不準，有可能導致工程施工中的極大浪費，因此，對這一階段的造價管理也十分必要。業主方除了要嚴格按照合同規定和工程造價來管理，還要加強對施工過程中的浪費現象進行嚴格監管。

1、高質量的施工組織設計。施工過程中的組織設計對于工程造價至關重要，如果施工組織設計不夠周全，可能對工程施工過程帶來困擾，因此，在施工前期，應該根據工程的具體情況，制定較為合理和細致的施工組織方案，比較各種方案的優劣，從而確定出最優的施工方案。

2、盡量避免設計的變更。工程建筑中應盡量避免工程設計變更的現象。一般工程的變更只能有以下可能：一是在不影響整個工程的進度及全局建設的情況下允許的設計變更，防止由于變更帶來的工程設計規模的擴大、標準的提升等問題；二是工程設計變更應在多方協商之下完成，涉及到工程費用問題的，要有當事方在場的情況下同意并且簽字方可，另外業主方可以派相關的專業人員到施工現場，及時了解工程進度及造價情況。

3、嚴格的現場簽證制度。嚴格的現場簽證管理是確保工程組織管理的有效方法。對于簽證工程，要進行嚴格把關，除了做到隨做隨簽以外，還要在細節上注意：簽證上的字要清晰，簽證必須真實有效，簽字內容不得超過規定范圍等，這些都是組織管理的重要方面。

4、改進技術，提高效益。據統計，建筑工程中60%來自材料消耗。為了更大限度地降低消耗，提高工程的總體效益，企業應當根據自身能力和立足于長遠發展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技術、新設備、新材料，使得工程建設不僅減少資源消耗、縮短周期，還能為企業帶來更多的企業效益，這也是減少工程造價的重要手段。

四、工程造價的合理控制

除了推行以上的辦法，還應對于工程造價進行整體合理控制。首先，在工程項目的建設初始階段就應對工程的造價進行監管，這是從源頭上控制造價的辦法。另外，在工程的設計階段，要把造價控制在合理的范圍內，本著節約成本的設計理念，進行高效設計。這不僅關系到經濟問題，也需要技術上的支撐，因此，為了使設計上達到成本最優的效果，企業必須讓具備高水平和高技能的設計師參與其中，運用先進、可靠的設計理念，為企業制定和擇選出造價合理、成本最優的設計方案。

如何有效地控制房地產建筑工程的造價，筆者認為，應采取多種措施，多管齊下。首先應從造價的組織結構入手，明晰有關人員的相關責任及明確造價責任人；二是從技術層面進行監管，用技術指標來審查設計方案的合理度，以節約建設投資成本；三是在設計和施工中要及時了解造價的實際支出情況，根據實際情況調整建筑設計方案。這就要求企業相關人員除了要把實際支出控制在最小范圍內以外，還要了解國家頒布的相關制度，搜集市場信息，把握市場價格走向，以便對建筑材料的造價有清楚的把握。

總而言之，房地產建筑工程的造價是個復雜的問題，它處于不斷變化的過程，因此，對其管理也應是個動態的全過程管理。業主方面，要對整個工程造價進行及時管理；在具體的建設中，造價管理者要有高度負責的態度，把工程的設計、執行都納入到管理體系中，還要樹立一定的經濟觀念，從降低投資成本，提升工程質量出發，及時了解市場動向，把建筑工程的造價控制在合理的范圍內。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產經營與估價；專業建設；社會競爭力

1 房地產經營與估價專業的學科屬性

房地產經營與估價專業在高校是在1989年開始設置的。教育部在1998年頒布了《普通高等學校專業目錄》，對原有專業進行了調整，把原來屬于管理學門類的房地產經營管理專業調整到工商管理學科。按照教育部的要求，從1999年開始對房地產經營與估價專業的歸屬進行了調整，一些高校將該專業并入工程管理專業，還有一些高校并入了工商管理學科。寧夏大學于2006年設置了房地產經營與管理本科專業，寧夏建設職業技術學院將房地產經營與估價專業設在工程管理系。2004年教育部《高職高專專業目錄》將房地產經營與估價專業納入土建大類門下，成為二級學科。

2 房地產經營與估價專業的培養目標

房地產經營與估價專業的培養目標為：培養具備房地產經營與管理和土建工程技術的基礎知識、掌握房地產經營與估價專業基礎知識、能在國內房地產領域從事項目投資決策分析和建設項目全過程管理及房地產全程營銷與策劃、符合房地產企業職業崗群要求的高等職業技術應用型人才。

該專業畢業生的業務素質培養標準是：

（1）熟悉土建工程技術基本知識，能夠識別建筑工程設計圖紙，進行工程量計算，掌握編制建筑工程概、預算和編制工程項目招標標底的能力。

（2）掌握房地產投資分析基本知識，能進行房地產開發項目初步可行性論證。

（3）熟悉工程管理基本知識，具備參與房地產開發項目建設階段的全過程管理能力。

（4）掌握房地產評估、房地產營銷策劃、物業管理等基礎知識和基本運作能力，能夠從事物業管理及房地產、估價和中介服務等崗位工作。

（5）掌握國家有關土地、房地產、城市規劃等相關政策法規。

（6）具有運用計算機輔助解決房地產經營管理問題的能力。

從培養計劃的要求來看，對于“建筑工程技術、工程管理、房地產經營管理、房地產政策法規”四個平臺的課程中，房地產經營與估價對其政策法規方面的相關知識要求為掌握，而對土建工程技術知識模塊課程的要求僅僅是熟悉。可見，本專業以培養具備房地產經營管理、物業管理和房地產營銷的職業技術應用型人才為培養目標，滿足定位的人才目標市場（房地產產業）及服務面向房地產開發經營企業的職業崗位群要求，同時還要求熟悉土建工程技術和工程管理方面的相關知識，能夠完成房地產開發項目在建設階段進行工程項目管理的實踐能力的專業人才培養。

社會究竟需要什么樣的人才？通過對我校2010級學生所在的實習單位的調查了解，本專業的相對需求量主要集中在房地產開發、房地產經營、估價事物所、物業等企業，對畢業生的知識儲備要求也側重于工商管理模塊。因此，我們培養的學生應具有房地產經營管理、建筑工程技術及管理和建筑法規等知識，能完成主要工作的應用型人才。所以，房地產經營與估價專業社會需求是人才培養的目標。本文認為，應針對不同專業方向制定不同的培養目標，以適應企業對畢業生的要求。

3 專業方向的設置

根據2013年和2014年招生計劃，目前房地產經營與估價專業4個專業方向：房地產開發與租售、物業管理、住宅區規劃建設與工程管理、房屋建筑工程造價與估價。其中，房地產開發與營銷方向最能體現房地產經營與估價專業的培養要求。物業管理屬房地產類專業目錄中的一個獨立專業，物業管理專業適合住宅小區物業管理服務、飯店、商廈、寫字樓物業經營管理工作、企事業單位的物業管理服務工作等職業崗位群。住宅區規劃建設與工程管理專業方向作為房地產經營管理的一部分，設置為房地產類的一個方向也順理成章。房屋建筑工程造價審計與估價系房地產開發環節中的重要程序，設置為一個專業方向是合理的。

4 房地產經營與估價專業的競爭力

房地產經營與估價專業的競爭實際上就是本專業畢業生社會影響力的競爭。房地產經營與估價專業的主要競爭對手是建筑工程技術專業和市場營銷專業，因為在房地產開發項目的建設階段，房地產開發公司作為建設單位均派出本企業人員組成項目部，實施對建設項目的工程質量控制、施工進度控制和工程投資控制，這是土建工程專業畢業生能夠做的工作，房地產行業每年都大量招聘建筑工程技術專業的畢業生就是證明。所以，房地產專業畢業生比建筑工程技術畢業生更加具有專業技能方面的優勢，是房地產經營與估價專業保持長久發展的關鍵所在。

提高競爭力的關鍵是專業設置具有明顯的特色，沒有特色就沒有競爭力，要特別突出學生專業核心能力的培養。建筑工程專業學生主要具有工程技術知識和技術管理能力見長；房地產專業學生則以工商管理和工程管理知識及綜合素質見長。但是，如果學生在校學習期間不能有效的將知識轉化為操作能力，就會失去優勢，所以我們要在房地產專業的課程設置上和教材適用性問題進行認真的討論，在這個問題上，房地產專業設置有兩種傾斜：一種是偏向于工程管理專業或建筑工程方向；另一種偏向于工商管理方向。我們認為，這兩種偏向都不可取，前者失去了房地產專業的獨特性，無法形成專業特色；后者不能適應房地產開發和在房屋建造階段對職業崗位技能的要求，學生就業面比較窄。房地產經營與估價專業的職業崗位需求除了房地產營銷、估價、物業管理外，還要從事房地產開發及工程管理業務，如果沒有必要的工程技術基礎，就難以勝任相關的管理工作，也就是不懂技術何以管理。但是房地產專業需要具有的土建工程技術知識素養，并不意味著在課程設置上向建筑工程專業看齊。房地產經營與估價專業競爭力的關鍵是要有自己獨特的優勢，別人難以模仿的獨到之處，比如建筑工程定額與概預算課程，如果學生能夠熟練掌握工程造價編制、審核以及對預算軟件的使用，畢業生到單位就能很快勝任工作，必然會受到用人單位歡迎。目前建筑工程專業雖然也有工程概預算課程，但在預算軟件使用方面難以熟練和深入。

我校房地產經營與估價專業在專業方向的設置上緊緊圍繞市場需求，按照企業的需要制定培養計劃，實行訂單式培養，校企緊密結合，聘請企業的經理進行專業建設指導，發揮校企合作的優勢，突出專業特色，突出職業崗位技能，具體做法為：

（1）在專業設置上突出特色。借助我院土建類學科優勢，強化畢業生對工程造價核心技能的掌握并具備房地產開發、建設、項目管理等綜合性素質。

（2）在培養目標上突出職業技能特色。我們認為，面向社會、面向市場，緊緊圍繞市場需求以就業崗位群為導向，在全面培養學生綜合素質的基礎上，特別突出培養學生的專業核心技能，設置與之相適應的課程體系，培養計劃具有很強的科學性和實效性；強化學生的職業技能訓練，畢業生具有幾項專業技能，是將來順利就業的可靠保證。結合我們專業特點，要具體強化四大核心技能的培養：房地產投資開發項目標底編制的能力；工程建設項目投資控制、施工進度控制和工程質量控制的能力；計算機的專業應用能力。我們要依托我校先進的計算機實驗室，強化學生的概預算軟件的應用能力的培養以及工程項目管理、房地產租售網上推銷、物業管理網上推銷等課程的情景式模擬實訓，強化實踐性教學環節。這樣我們培養的學生與別的院校相比就擁有更寬的就業面。

5 課程設置與課程建設

房地產經營與估價專業是一個綜合性的專業，所開設的課程設計工商管理和土建工程兩大學科，需要設置的課程門數較多。如果每一門課程都按工商管理類和土建課程要求進行設置，那么總的課時數必然要超標。解決的方法是精減課程內容。但是哪些課程內容是可以縮減，哪些課程是能夠縮減，需要教研室認真地討論，特別是對于土建類課程的開設，要開一些房地產專業急需的課程，比如《建筑工程視圖》、《建筑工程測量》、《建筑施工技術》等，拓寬學生專業基礎，這樣既解決了課時量限制相矛盾，也解決了與實踐性教學環節的課時要求的矛盾。因此，在有限的課時內要按排最有價值的課程。大的原則是不論采取何種方案，課程設置必須與培養目標和社會需求相適應。

對于房地產經營與估價專業來說，課程建設和教材建設不能夠相配套。我們采用的教材均為外地高校使用的教材，沒有本土氣息，不能貼近本地區的房地產實際，而且教材內容比較陳舊。為此，應該著手自編教材的建設。另外，要在明確專業培養目標的基礎上，進行課程建設的優化和整合，做好課程教學目標明確，授課內容精練，每門課程都應該明確其理論知識、實踐知識和能力培養的具體內容以及學時分配的合理性。

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[關鍵詞] 建筑工程 管理 全方位

引言

目前，管理科學已被廣泛應用于各行各業，其目的是實現資源的有效利用、合理配置。房地產開發項目也不例外，科學的管理是其發展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發揮著關鍵性的作用，為此，必須科學合理做好全方位工程管理，以促進房地產建設的良性健康發展。

一、 建筑工程管理中存在的問題

建筑工程管理是房地產開發項目順利開展的重要中間環節，然而，目前大多數管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環節都存在著管理上的問題。在規劃設計階段準備不充分，一些房地產開發企業更多的是考慮所開發位置的商業價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發現施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監理單位疏于施工過程的檢查監督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發現。而即使發現了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系統

科學合理的工程管理制度是一個企業實現可持續發展的基礎。企業要對項目管理部門及機構進行優化配置，實現管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

三、 全方位建筑工程管理的五個方面

1. 完善規劃管理

房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2. 加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發項目的成本管理效果。

3. 建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生?？⒐そY算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。

4. 建立統一安全與質量管理體系

安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

5. 建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

四、 結語

我國的建筑行業發展雖然漸趨成熟，但現實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發和建設過程中不斷改進。房地產開發企業應繼續完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。

參考文獻

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風，2013（04）.

[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）

作者簡介：

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房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。

2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處

房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。

2.1管理的過程存在很大不同

一般的工程管理過程主要是從企業對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監督，工程進度的管理，以及組織專業人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。

2.2工程管理的主體不同

一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現在工程本身，房地產工程管理要站在業主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區別。一般的工程管理成本的控制主要體現在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監督主要是為了實現在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現場進行了嚴格的管理和監督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監督和指導。

3房地產工程管理的具體方法

3.1加強房地產在設計階段的造價控制

對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。

3.2做好利益分配

在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。

3.3強化公司在建設過程中的監督作用

房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。

4結語

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關鍵詞：房地產；開發商；工程管理；結構優化

當前房地產開發商對工程的管理方式，部門制度管理最為普遍，即將各個部門作為貫徹整個工程主線的載體，各施其職，從項目的策劃、設計、決策，到項目的施工、竣工、驗收，都實現流水線的管理，哪個環節出現問題都一目了然，落實責任制也不費吹灰之力，但是工程管理結構的優化絕非按照工程方案進行就能了事，其中很多不可預知和難以預知的因素都很可能導致工程無法按質按期順利完成，因此，房地產開發商對工程管理結構的優化勢在必得。

1.項目工程管理現狀

1.1建設前期工作準備不充分

房地產開發商較重視項目的定位，即項目的地理位置、交通情況、配套設施等，卻疏于建設前的準備工作，尤其是對施工資料的掌握。譬如為了加快項目進度，而加快建設速度，類似地質勘察、設計依據等等都不重視。另外，少數開發商由于對城市的配套管理規劃不明朗，在應允業務應有的配套后，卻在交付時仍然使用臨時用水等。以上諸類問題都是建設前期工作準備不充分的表現，應該予以重視。

1.2項目風險管理問題

房地產開發商開發項目遇到的問題，有以下幾種：政策風險，即房地產相關的調控政策決定市場的走向，當市場環境改變后，所發生的項目投資風險也將隨著增強或者降低；其次是環保問題，項目開發是在為城市策劃一個全新環境的過程，但也要在環境環保方面付出代價，譬如噪音、大氣、水系等的污染問題；再次是金融風險，房地產開發的項目融資問題是較為重要的問題，在既定的融資數額上，工程管理結構的變化隨時給資金增加不必要的壓力，甚至在國家貨幣政策的影響之下，管理結構的優化也會受到一定的阻力；最后是市場風險，工程管理結構當中的決策環節，包含對預期銷售的估計，因此受到市場行情的牽肘，如果結構優化工作不當，或者建材價格上漲，都會增加工程的造價。

1.3項目成本管理問題

項目的成本從項目的決策到竣工階段，都在產生。很多房地產開發商因為決策的錯誤，導致工程投資的增多；而在實際工程中，為了降低工程造價，而故意忽略建設的問題，嚴重影響施工的質量，對房地產投資效益也造成了很大的傷害。

2工程管理結構

2.1規劃管理

房地產開發的第一階段是項目的規劃管理。為了避免追趕進度而沒有嚴格按照建筑規劃方案進行，開發商一般都會對建筑方案的可行性進行分析探討，進而確定項目工程開發的管理結構，以發揮規劃方案在整個項目開發中的作用。

2.2設計管理

管理結構中的設計環節是整個項目的靈魂所在，貫穿于整個工程項目，對于工程的質量、投資以及竣工后的維護等方面都影響甚大。建筑工程的設計管理是工程管理結構優化的關鍵環節，在施工之前要充分考慮到設計階段的管理，即設計階段決定著投資分量和預期收益，并為項目的決策提供足夠的理論依據。

2.3施工管理

房地產開發商對工程施工方面的管理，具有時間持續性、內容繁雜性、影響力大、輻射范圍廣等特點，它是直接實現工程管理目標的途徑，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公開和誠實守信原則，擇優選擇工程隊伍，施工、監督、竣工、驗收每個環節都要處理好，并嚴格遵守相關的法律法規，實現工程質量、工期的完美結合。

3.優化工程管理結構的措施

3.1風險管理

房地產開發商為了減少隱蔽的損失，通常利用一定的技術手段進行工程管理，一方面是規避風險，另一方面是本身的利益。風險管理通常有兩種方法：

1）轉移風險

房地產開發過程中，開發商進行風險管理的首要選擇方式是轉移風險，一般有兩種選擇方式：一是以合同方式進行風險約定，譬如房地產開發商作為甲方，建筑材料供應商作為乙方，如果項目因為材料而產生的質量問題，可根據合同約定的方式要求乙方承擔部分或者全部責任；二是購買保險，將房地產開發可能遇到的人力無法恐懼災害或者施工意外等不可預知的風險轉移給保險公司，雖然此類轉移方式是建立在成本增加的基礎上，但是它能夠最大限度的降低風險。

2）回避風險

風險的回避其實是一種權宜的辦法，較為消極，它通過判斷工程管理結構中程序是否存在風險，將存在風險的程序刪減，雖然風險回避了，但是蘊含風險的程序自身所帶的經濟效益也將會隨之消失，開發商自然不能從中獲得任何利潤，反而會造成利潤流失。

3.2成本管理

工程成本管理貫穿項目決策、設計、施工以及竣工各個階段，各個階段的成本管理不是獨立的，而是要進行全過程的成本管理。所謂的全過程成本管理，是指房地產開發商在策劃階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工階段、營銷階段，對工程的造價進行全方位控制。各個階段的成本管理，都是以最低成本換取最大效益為基本原則，對工程項目進行成本管理，其中策劃階段和施工階段的管理是重中之重：

1）策劃階段

房地產開發項目的策劃階段，不僅是工程的開始，也是進行成本管理的關鍵階段。通常情況下，要從兩個角度分析，一是對項目成本影響因素進行總體研究，宏觀調控；二是全面把握成本，對成本的細節進行分析，掌握工程價值的走向，策劃可行性報告，進而付諸于工程接下來的各個階段。

2）施工階段

工程的施工階段是整個工程成本所占比例最大的階段。首先是對工程的變更進行嚴格控制，防止工程的變更使得工程成本的不合理增加，每個房地產開發商都希望將成本降到最低，而做法無非是對建設單位進行嚴格監督，要求其嚴格按照方案和圖紙施工，按照程序施工，出于工程需求而要變更的內容，詳細審查，對于不需要變更的，堅決駁回。其次是施工現場的管理，監督施工必須進行，一是對現場的監督，二是對施工材料、施工工具進行嚴格管理，清除不符合要求的材料，更換不符合施工需求的工具，三是對施工方案的執行嚴格審核，從而達到控制工程造價的目的。最后是對施工相關人員進行獎罰，防止拖延施工的現象發生。

3.3項目的質量管理

1）嚴格選擇和使用材料

提高建筑材料質量，建設單位應加強建材市場的考察，對建材產品提出的更高，盡可能選擇應用質量優良、安全環保的新型建筑材料，淘汰不利環保、落后、危及建筑安全的材料，保證建筑材料質量。

2）嚴格使用施工工具

端正所有施工人員使用工具時正確的態度，使其在主觀意識和思想上重視安全，熟悉工具的操作技能，明確施工工具使用不當的安全生產責任和事故危害，遵守各項規章制度，使事故發生的控制、減少和杜絕工作行之有效。

3）提高管理者的素質

首先，作為建筑工程領頭人的管理者必須懂得科學的建筑管理理論，掌握先進管理方法和扎實的專業知識，以先進的管理知識為基礎制定相關規章制度和勞動紀律，并且帶頭遵守，模范和鞭策下屬人員；其次，注重管理人才和技術人員的培訓，使管理、技術和施工全體人員將質量和安全意識深埋內心，明確各自崗位的責任，提高建筑工程質量管理的整體水平。

篇10

1、工程管理專業的就業領域涉及建筑工程、工程施工和控制管理、房地產經營以及金融、賓館、貿易等行業部門的管理工作。這一專業涉及就業領域對人才的大量需求比較普遍。從銀行證券到酒店賓館，從建筑企業到房地產開發公司都急需補充大量的工程營造管理及相關專業的人才，因此人才市場上對該專業人才的需求量很大。該專業就業領域所涉及到的工作是：綜合系統地運用管理、建筑、經濟、法律等基本知識，側重于工程建筑、施工管理以及房地產經營開發，并熟悉我國相關的方針、政策和法規，進行企業工程開發建設項目的經營和管理。

2、工程管理專業是新興的工程技術與管理交叉復合性學科。該專業培養具備管理學、經濟學、信息工程、土木工程等技術的基本知識，掌握現代管理科學的理論、方法和手段的復合型高級管理人才。

3、工程管理系下設工程管理專業，授予管理學或工學學士學位，未來能夠在國內外工程建設和房地產領域從事項目決策、項目投資與融資、項目全過程管理和經營管理。

（來源：文章屋網 ）