導語：如何才能寫好一篇房地產市場管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為進一步規范*市房地產市場秩序，加強房地產市場管理，進一步促進房地產市場健康穩定發展，現根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預售管理辦法》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關規定，結合本市實際情況，就有關事項通知如下：

一、規范商品房預售行為

（一）房地產開發企業應當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預售證前1個月申報項目概況。

任何房地產開發企業在領取商品房預售許可證之前不得商品房預售廣告，需要其他與房地產開發項目有關的廣告的，其內容必須真實。否則，有關部門有權責成房地產開發企業自行在相關媒體進行更正。房地產開發企業拒絕更正的，有關部門有權在相關媒體上公布真實情況。

（二）房地產開發企業申請核發商品房預售許可證時，應當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發商品房預售許可證的，將根據有關規定不予許可；對已核發預售許可證的，將撤銷該商品房預售許可證。

（三）未領取預售證的商品房，任何企業或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經發現，將責令限期整改，并向社會公布有關情況。

對拒不整改或不按規定整改的，將依法進行處理，并將該企業或個人的違規情況告知相關主管部門，有關主管部門將根據有關法律、法規、規章的規定，停止辦理有關行政業務。

（四）對不符合規劃部門規劃控制性套型結構要求的項目，不核發商品房預售許可證。

（五）房地產開發企業在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證后，應當在10日內全部公開銷售。

*市房屋管理系統中顯示的可售單元，房地產企業不得拒售。一經發現有拒售行為的，將立即責令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（六）嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產開發企業、房地產中介機構不得將預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。一經發現有炒賣樓花行為者，將責令限期整改，并按現行法律、法規和規章的規定予以處罰，同時通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（七）境外機構和個人購買商品房時，開發企業應要求購房業主按照《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的規定，提供境外機構在境內設立分支或代表機構、個人在境內學習或工作時間超過一年、分支或代表機構以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發企業不得以任何方式、任何借口將商品房預（銷）售給不符合條件的境外機構和個人。

（八）開發企業銷售商品房時，應向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁不實價格。有最高銷售限價的，應當按土地使用權出讓合同約定，在最高限價之內進行銷售。否則，將責令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（九）開發企業應在銷售現場配置電腦設備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產行政管理部門同時在網上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預售款監管措施，加強預售款監管

（十）各房地產開發企業應知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預售款直接存入指定的預售款監控賬戶，不得私自收取商品房預售款。否則，按《*省商品房預售管理條例》第四十一條規定進行處罰。

（十一）根據《*省商品房預售管理條例》的規定，各商業銀行應當加強對商品房預售款監控賬戶的管理，每天將監控賬戶的基本情況數據及收到跨行轉入款項的明細信息數據提交市國土房管局。凡在各行開立監控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監控賬戶內。劃撥使用監控賬戶內的款項，應憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準同意支付的數額撥付，不得擅自批準預售人使用監控賬戶內的款項或將商品房預售款轉作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設的監管，防止隨意變更規劃許可，保護購房業主利益

（十二）開發企業申請核發商品房預售許可證時，應確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應現場勘察有關樓棟工程建設進度。開發企業領取預售證后，應于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設進度情況以及現場照片，市國土房管局結合實際每季度現場抽檢1-2次，并將抽檢結果在“陽光家緣”網上公布。

（十三）開發項目申請取消監控賬戶，應當繳清土地出讓金、按規定屬于開發企業繳交的專項維修資金和相關稅費、完成規劃驗收和確權，對于分期開發的項目，其最后一期應完成出讓合同或國土證用地范圍內規劃要求的全部公建配套建設。未繳清土地出讓金和相關稅費的，在監控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設的，不能取消監控賬戶，在監控賬戶中存留相應建設資金。

（十四）商品房預售或者銷售后，房地產開發企業不得隨意調整、修改修建性詳細規劃或者變更規劃許可；確需調整或者變更的，應當報原審批的城市規劃行政主管部門批準。已經在*市房屋管理系統建立樓盤明細表、網上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續

（*）房地產開發企業應當按《*省城鎮房地產權登記條例》的有關規定及時申請確認產權。逾期不辦理的，按照《*省城鎮房地產權登記條例》第二十條規定進行處理。

（十六）房地產交易轉移登記申請人應持完稅憑證辦理房地產權屬變更登記手續，開發企業不得挪用購房業主委托其繳交的契稅。

五、規范房地產中介服務機構的中介行為

（十七）房地產中介服務機構和從業人員提供服務時，應如實向當事人介紹所房屋的權屬情況；房屋銷售時，應當向買受人介紹所的商品房的有關情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產中介服務機構不得為手續不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務，不得為開發企業進行內部認購、預訂提供服務；提供服務時不得收取傭金以外的其他費用。一經發現，有關部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內，應當向房屋所在地的街鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續。

（二十）房屋承租人、居住人應當按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋，不得擅自改變房屋規劃用途，或者實施違法建設行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應當依法向規劃部門申請房屋使用功能變更手續。

七、加強房地產估價機構管理，規范估價行為

（二十一）房地產估價機構在對房地產進行估價時，應嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》等有關法律、法規和規章進行，不得有違法、違規行為。

房地產估價機構有違法、違規行為的，有關部門將根據《房地產估價機構管理辦法》等規定，給予處理。房地產估價機構給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據情況將房地產估價機構有違法、違規行為及處理結果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產評估機構接受委托，進行房屋拆遷評估時，應當按照建設部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關規則和技術規范以及*市房地產評估專業人員協會制定的相關工作指引進行評估。

（二十三）房地產估價機構接受商業銀行委托，通過評估確定房地產抵押價值的。房地產估價機構應當根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規定及《房地產抵押估價指導意見》進行評估。

辦理房地產抵押登記手續時，房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，抵押權人應當向市房地產交易登記中心提供確定房地產抵押價值的書面協議；由房地產估價機構評估的，應當向市房地產交易登記中心提供房地產抵押估價報告。

（二十四）房地產估價管理機構聯合市房地產評估專業人員協會定期對房地產抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和所涉及的注冊房地產估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監督檢查

（二*）市國土房管局依照有關法律、法規和規章的規定，對房地產開發企業、房地產中介機構、房地產估價機構的業務辦理及執行情況實施監督檢查。有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當予以協助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發出的違規行為整改通知，15日內未整改或整改不合格的項目，對于開發企業，將依法根據有關規定延長其項目的預售許可、抵押登記和網上簽約手續限制時間，直至完成整改；對于中介機構，也將根據有關規定予以處理。

（二十七）市國土房管局（房地產市場監管小組）每月對商品房預售、交易登記、中介、租賃、估價等房地產市場情況進行檢查，并將檢查結果及投訴情況在網上或媒體公布

篇2

關鍵詞:房地產市場;招投標;管理

1前言

招投標是一種特殊的、運用較普遍、比較成熟交易方式。招投標在國際上應用于工程發包和貨物采購的歷史,可追溯到200多年前,早已被公認是一種科學合理利用資金、減少項目投資風險的行之有效的采購方式。我國的招投標實施僅十幾年的歷史,尚處于初級階段。目前房地產市場工程項目在我國建筑工程項目中占有很高的比例,根據招投標法律法規,絕大多數工程都必須通過招投標的方式進行實施,這對工程投資、進度和質量進行有效控制,達到預期投資效益至關重要。作為一種重要的市場行為,招投標對規范房地產行業市場競爭,促進相關行業健康發展具有重要作用。

近年來,隨著國家房改政策的全面落實,房地產業已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時,在整個產業市場中企業間的相互競爭卻日趨激烈。由于目前房地產開發市場缺乏有效的市場規范,市場參與資格不具有平等性等種種原因,使得房地產招投標不但在實際工作中起不到明顯作用,而且成為一種浪費人力、物力,以及消耗項目時間的無效工作。有些招投標形同虛設,嚴重影響了建設市場的正常秩序,引起了社會廣泛地關注。為了保證工程項目的質量,建設的進度和利潤,必須嚴格落實房地產項目招投標工作。

因此,加強和完善我國房地產市場招投標管理勢在必行。

2有形房地產市場招標投標發展

從我國工程建設招投標發展過程來看,招投標從無到有,發展的時間只有短短的二十幾年,而且主要是在不斷的學習借鑒國外經驗中逐步建立和完善起來的,這是個循序漸進的過程,必然存在與我國的國情、特點逐步適應的問題。尤其是近些年我國城市建設突飛猛進,在房地產建筑市場遇到了許多新的情況、新的問題,招投標機制必須要隨著環境的發展變化逐步完善,在這一過程中也必然會產生不適應的問題。

首先,由于長期受計劃經濟體制的影響,有形房地產市場現階段還未完全建立起與市場經濟發展相適應的經濟體制和法律體系,缺乏統一、平等競爭的市場環境,觀念和體制上,也還存在許多不適應的地方。

其次,房地產市場目前的招投標工作由于受諸多因素的影響,還有諸多不完善的地方。如招標投標監管體制不順;完整的工程交易市場,由于種種原因,有的受到肢解;由于保障體制未建立,有的企業采取不正當競爭手段,惡意降低投標報價,造成一些弊端;有的工程項目利用多頭管理打球,不進入有形房地產市場開標、評標、定標;有的工程不按建設程序辦事,個別工程招標完成以后,還未辦理報建手續等等。

但是,我們應當用發展的眼光來正確對待招投標中出現的問題,在發展中不斷研究解決這些問題,科學有效的招投標機制不可能是一蹴而就、一成不變的。近些年來我國的招標投標法律、法規和規章不斷完善和細化,招標程序不斷規范,必須招標和必須公開招標范圍得到了明確,招標覆蓋面進一步擴大和延伸,工程招標已從單一的土建安裝延伸到道橋、裝演、建筑設備和工程監理等。招標投標管理全面納入建設市場管理體系,特別是房地產市場的管理手段和水平得到全面提高,各級建設行政主管部門認真貫徹執行《建筑法》、《招標投標法》等法律法規,不斷加強法規制度建設,進一步健全和完善有形房地產市場,依法規范招標投標活動,工程招投標率大幅度提高。

3招標、投標活動的現狀

隨著招投標制度的廣泛實施,招投標制度在房地產市場產生的作用日益明顯,在利益的驅動下,一些規避招標、虛假招標等違反《招標投標法》的現象增多,而且有愈演愈烈的趨勢,導致項目工程質量得不到保證,工期延誤,而且逐漸成為滋生腐敗的溫床,造成房地產市場招投標中不規范現象屢屢發生,一些房地產工程招投標未能堅持公開、公正、公平的基本原則,具體體現如下文所述。

3.1招標投標中的不正當競爭

一般來說,在招投標過程中,投標人為提高自己的中標率,總是在贏得招標項目的可能性上和投標交易中能獲取的利益之間進行權衡,依據自己的生產成本制定最有競爭力的標價。然而,一些投標人為了迅速獲取利益,在招投標過程中往往實施一些不正當的競爭行為,其負面效應,就是在市場經濟條件下,一定程度上抑制了招投標這種競爭機制的形成與作用的發揮,破壞了市場經濟的統一性和運行規則,阻礙了市場經濟體制的形成進程,不但嚴重地破壞了招投標領域的競爭秩序,還侵害了相關市場主體,甚至會危及整個社會的合法利益。

《招標投標法》第十八條規定,招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人,不得對潛在投標人實行歧視待遇。《招標投標法》這條規定明確賦予潛在投標人對不同地區不同部門的招標投標活動享有公開參與競爭的權力。

但是房地產市場招投標活動中的公平競爭受到了各方面的干涉。地方保護、部門封鎖及要求投標人墊資、高資質承包等不公平條件變相歧視,排斥潛在投標人等現象大量存在。目前存在的突出問題有兩種:一是招標人要求投標人以高資質承包低類別工程;二是有些地方和部門為了保護自身的利益,在招標活動中搞政策傾斜,或在招投標過程中限定投標人范圍,或在評標過程中加入不公正條件傾向本地投標企業,客觀上造成了歧視其他潛在投標人的行為。在招投標過程中,項目常常受到地區領導、基建主管部門、行業主管部門、業主單位等各方面的干涉,使招標失去公平性。總之,來自各方面的干涉違反了市場經濟規律和市場競爭法則,對建筑業的發展及建筑市場的規范都是不利的。

3.2招標機構招標行為不規范

現目前招標機構已走上前臺,承擔了大量的工程招標業務,據統計,已占整個招投標業務的三分之一之多,他們在服務于業主的同時,配合招標辦的管理,為招投標事業的發展,為建筑市場的規范做出了很大貢獻。但目前仍然存在一些機構招標行為不規范,存在投標機構的違規操作現象。在資格預審時擅自更改合格條件,如更改施工企業的施工經驗、現場登記人員要求、費用標準、開標時間,甚至以上級通知“材料漲價”為由,更改工程招標控制價等,在開標前未按法定時日及時告知投標人,導致眾多原符合招標公告規定條件的投標單位,在資格預審中就被排除在中標可能性外。而且非法中介現象也大量存在,為招投標工作的規范化管理帶來了難度。

3.3評標專家只以標書為準欠合理

評標專家是招投標過程中極其重要的一環,對招投標工作能否順利科學的進行起到了十分重要的作用。但是,目前在評標過程中,有一些評標專家未能履行自己作為專家的職責,主要有以下幾個方面:

篇3

（一）出臺規范性文件，加強行業管理。近年來，我辦牽頭出臺《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》、《關于開展商品房買賣合同專項檢查的通知》、《市區商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》、《關于進一步規范市區住宅小區停車收費標

準的通知》、《關于對市區物業管理工作進行定期考核評比的通知》、《關于開展市區房地產評估機構專項檢查的通知》、《關于市區房地產市場秩序專項檢查的情況通報》、《**市房地產交易秩序專項整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行業管理職能，運用多種管理手段，實行政策引導，規范市場秩序。

（二）建設三大信息系統，強化市場監管。一是建立了房屋維修基金系統。該系統的推行有力保障市區房屋維修基金的規范管理,方便廣大業主查詢，通過系統建設實現了業主賬戶、業主委員會賬戶、樓幢賬戶、開發單位賬戶、物業小區賬戶以及其它物業管理對象關聯的賬戶分攤、合并查詢。二是建設了商品房網上銷售合同備案系統。商品房銷售合同網上備案系統的完善和運行，可以有效制止少數房地產開發企業虛假銷售、一房多賣、假買假賣等行為，有利于我處掌握市區商品房供銷總量、成交均價、銷售進度，及時向社會公布房源和銷售信息，可以有效抑制惡意炒作、盲目購房，房價起落無序、影響社會心理失衡和社會穩定等問題。該系統運行以來，已實現商品房銷售合同網上備案6856份，銷售面積71.12萬平方米，銷售額達153151萬元，實現市區新建商品房全部入網銷售。另外，正在督促三縣盡快建立合同網上備案系統并實現全市聯網。三是建設了**房地產業信息網。該網站共設置法規政策、新聞中心、辦事指南、公眾監督、開發管理、物業管理、房產交易、白蟻防治、公房管理等15個主欄目，初步實現了房產管理工作現代化、信息化、陽光化操作。實現了房地產開發企業、物業管理企業、房地產評估企業、商品房銷售進度、物業崗位證書等信息的網上查詢，增添了房地產行業新的交流平臺。

三是創新機制，妥善處理各種投訴。一方面，為市民咨詢、投訴設立了“快速通道”和交流平臺，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導思想。對來訪投訴人耐心細致的解釋相關法律法規政策，讓其“滿意而回”。今年上半年共共受理電話投訴160件、網上**投訴80余件，受理投訴25件、來訪240人次，滿意率達90以上。另一方面，建立健全投訴受理臺帳，做好來訪登記和回訪紀錄以及采取現場會辦會、發限期整改通知書、開協調會、網上答復等多種方式妥善處理各種投訴。此外,切實加強對物業管理企業、房地產開發企業的規范管理，責成其講究誠信、注重形象、提高服務水平，并針對存在的問題進行專項會辦，妥善協調處理各種歷史遺留問題。從結果上看，目前我市的物業投訴、房地產開發投訴呈現逐月下降趨勢，人民群眾的滿意度逐漸提高。

二、存在問題

(一)住宅交付使用行為不規范。今年6月份，在房地產市場執法檢查中發現，部分住宅小區存在未經竣工驗收就擅自交付業主使用違規現象。如：**市富豪房地產開發有限公司建設的富豪現代城一期項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，同時還存在延期交房未支付違約金、提供進戶門與合同約定不一致、廣告不實等問題。針對反映問題，市建設局質安站、房管處多次到現場調處，并依據《建設工程質量管理條例》對其實施60萬元的行政處罰。

（二）建設交易手續不夠完善。一些企業在開發建設銷售過程中，仍然存在“五證”（土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證、竣工驗收備案證）不齊，或主體資格不相符，業主利益受損。

（三）部份企業銷售行為不規范，亟待改正。在房地產市場檢查中發現，部分企業銷售行為還有待于進一步規范，如云峰帝景項目無預售許可證就開始收取定金，嚴重違反了《城市商品房預售管理辦法》、《房地產開發經營管理條例》相關規定，我們對此事給予高度重視，成立專門工作組，對事此進行調查，給予其兩萬元經濟處罰。

（四）廣告不規范。檢查中發現一些開發企業在廣告宣傳用語上違規、廣告中不標明商品房預銷售許可證號、廣告圖片不標注效果圖字樣。如錦泰花園、康堡小區在廣告詞中用時間表示路程明顯違規。

三、下一步工作打算

（一）積極爭取早曰出臺《**市住宅小區交付使用暫行辦法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能與公共配套設施同步交付問題,致使部分業主集訪、投訴不斷情況，我們將主動與局市場處配合，爭取早曰出臺《**市住宅小區交付使用暫行辦法》，進一步規范新建小區的供水、供電、燃氣、綠化、環評、房屋驗收等配套設施的交付條件，維護購房者合法權益。

（二）建立健全房地產市場監管機制。我局將繼續加大對房地產市場秩序整治力度，對檢查中發現的問題有針對性的做好房地產市場秩序清理檢查工作。一是要對檢查出的違規行為的整改情況進行及時檢查，若發現弄虛作假、陽奉陰違掩蓋問題或未整改到位的，堅決給予嚴肅查處。二是要認真做好群眾投訴受理工作。利用網絡、新聞媒體加大對房地產市場秩序清查檢查工作的宣傳力度，鼓勵群眾對不規范的房地產

開發行為進行舉報，對有價值的案件線索認真調查處理，公開曝光，通過新聞監督和群眾監督，強化曰常監管的力度。三是要進一步加大查處工作的力度。采取不定期明查暗訪、定期通報等形式，對頂風繼續進行違規操作的房地產開發企業，一經查實，嚴格按照《城市房地產開發經營管理條例》、《**市商品房銷售管理暫行規定》相應條款，堅決予以嚴肅查處，絕不手軟。

篇4

結合我市實際，為認真貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》〔2012〕1號）省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》皖政辦〔2012〕8號）精神。現就加快保障住房建設，完善房地產市場監管機制，確定新建住房價格控制目標，促進房地產市場穩定健康發展提出以下意見。

一、加快保障性住房建設

一）維護社會穩定，提高認識。從改善民生。建設和諧社會的高度認識保障性住房建設的重要性。加強組織領導，主要領導親自負責，落實專門機構，配備專門人員，抓好保障性住房建設工作。

二）有條件的區縣將實施面拓展到周邊鄉鎮。新增租金補貼800戶。新建成廉租住房不少于2732套。2012年度新開工建設廉租住房446套、公共租賃住房2160套、經濟適用住房1038套、棚戶區改造5060套。對2012年省下達的保障性安居工程建設任務目標，明確任務目標。2012年度繼續對人均住房面積低于18m2城鎮中低收入家庭做到應保盡保。層層分解細化目標，落實各部門責任，責任到人。加強各相關部門之間的協調，促進項目早開工，推動項目快速順利實施。

三）增加普通商品住房供給。科學編制好住房建設規劃和保障性住房建設規劃。繼續推進棚戶區改造。加快廉租房和經濟適用住房建設，加快中低位、中小套型普通商品住房建設。逐步擴大廉租房和經濟適用住房保障范圍，做到應保盡保。關注中等偏下收入家庭和新參加工作人員的住房問題，啟動限價商品住房和公共租賃住房建設工作，解決“夾心層”住房困難。

二、貫徹落實房地產調控政策

一）將新建住房價格控制在合理范圍內。根據市中心城區經濟發展目標，抑制不合理住房需求。人均可支配收入的增長速度和居民住房支付能力等，結合房地產發展狀況，2012年新建住房價格上漲幅度應當與當年城鎮居民人均可支配收入相適應。

二）加強房地產市場監測。堅決整治房地產開發、銷售中的違法違規行為，繼續整頓房地產市場秩序。重點打擊市場捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等行為。積極推行商品房交付管理制度。建立健全房地產市場信息系統和統計制度，加強市場監管和分析監測，準確把握市場運行態勢，及時市場調控和相關統計信息，穩定市場預期，正確引導消費。

篇5

[關鍵詞]房地產權屬檔案；市場管理；房地產

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643158

我國房地產市場發展日益繁榮，隨之出現了房地產權利人轉讓、房地產抵押等房地產交易活動，且活躍度越來越高，為了保證房地產市場的健康發展及房地產權利人的合法權利，提高房地產權屬檔案管理水平顯得尤為重要，進而改善當前管理混亂的現狀。

1房地產權屬檔案及其價值

11房地產權屬

城市房地產行政管理部門在開展房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等工作的過程中，通過文字、圖表、聲像等方式記錄的重要信息便形成了房地產權屬檔案。它是城市房地產業管理的科學依據，對于城市建設管理做出了巨大貢獻，為滿足社會各界需求提供了支撐。通過房地產權屬信息的便捷查詢，以及檔案信息的真實可靠性，實現了房地產權屬檔案的開發利用價值。

12房地產權屬檔案的價值

隨著經濟社會的飛速發展，住房制度改革深入推進，且房地產交易市場日益活躍，房地產權屬檔案發揮了前所未有的價值作用。地市房地產產權交易中心為房地產權屬登記、房地產交易、房地產糾紛仲裁、房屋拆遷、住房制度改革等業務服務，實現了良好的社會效益和經濟效益。

2房地產權屬與市場管理

21權屬與市場管理需能夠滿足人民群眾的需要

為人民服務一直是機關單位機構的工作宗旨，讓群眾滿意是工作到位的具體體現，日常工作中應牢固樹立管理就是服務的意識，熱情接待每一位前來辦理業務的群眾，發揚主動服務、超前服務作風。建立完善規章制度，健全內部管理和外部監管機制，推行規范化服務；構建辦證、發證、審批等多環節一站式服務，提高群眾辦證效率，充分發揮房地產管理部門的職能，提供優質高效的服務。

22權屬與市場管理要積極為房地產業發展服務

主動為個人住房消費提供服務，滿足人們購房消費的需求，推進權屬和市場管理工作向規范化、現代化方向發展，提高地市發證率，保障房地產市場滾動發展。大力鼓勵中介服務業發展，規范中介服務市場秩序，提升服務水平，增強房地產市場活躍度。充分運用現代科技手段，注重對房地產形勢的分析研究，更好地為政府決策提供依據，為房地產業的健康發展貢獻一份力量。

23權屬與市場管理應積極打破傳統的管理模式

隨著時代的發展，傳統的管理模式已經不能適應新形勢的要求，推進管理模式創新成為當下的重中之重，借助科技創新，推進辦公模式現代化，改進手工作業的傳統模式，提高了工作的效率及質量。借助體制不斷創新，推行交易、權屬管理機構分設的同時，根據實際情況，積極推進一體化辦公模式，大大簡化了工作程序，為群眾辦證提供了便利。不斷推進制度創新，進一步完善了人事管理制度，用人機制更加靈活有效，充分調動了工作人員的積極性，進一步提升了權屬與市場管理的水平。

3房地產權屬與市場管理部門的現狀

近年來，房地產權屬與市場管理部門各司其職，兢兢業業，為房地產市場的健康有序發展做出了巨大貢獻，取得了顯著的成績。在國家經濟發展由高速轉為中高速的新常態下，對于規范房地產市場提出了更高的要求，房地產管理部門更應主動作為，結合房地產市場發展的新特點，補足短板，進一步提升服務水平，激活住房市場，為滿足需求市場營造一個寬松有利的環境。但目前仍然存在一些作風問題，有的地方行政手續復雜，辦證效率較低，服務意識不強；管理模式較為落后，對新觀念、新事物的接受能力較弱；房地產市場的發展是無止境的，在發展的過程中，必然會出現一些新的問題，需要我們及時解決。

4房地產權屬檔案管理的建議

41推進辦公現代化

加強信息技術與權屬檔案管理工作深度融合，摒棄傳統的手工操作，提高管理水平和效率，實現管理工作的便捷化。

42深化內部機制改革

一是實行全員聘用制，增強人員的流動性，同時激發工作人員的積極性，做事不推諉，勇于承擔責任和義務，建立能進能出的用人機制；二是針對中層領導，探索推行競爭上崗制度，提升領導干部隊伍綜合素質；三是建立普通員工雙項選擇制度，包括爭上崗和末位淘汰制，進一步優化工作人員結構，合理分配資源，形成良好的工作氛圍。

43促進廉政建設

加大監管力度，嚴格杜絕腐敗現象的發生，加強計算機管理，提高透明度，遏制違規行為出現，增強房地產市場交易的公平性、公正性、合法化。

44進一步簡化程序

對于在市場交易過程中不必要的審批環節，要注意進行清理取消，盡可能地縮短辦件時間，同時改變多窗口管理，實行申請、審批、辦證、交易等產權管理辦公一體化，提高辦事效率。

45加強人才的培養與培訓

地方應注重對服務隊伍的業務培訓，以提高工作人員的職業素養和業務水平，同時加大高素質專業人才引進力度，提升干部隊伍的整體素質，實現權屬檔案與市場管理向規范化、現代化發展。

46深入開展市場形勢分析

及時了解國家、省市出臺的促進房地產業發展的政策文件，加強對市場形勢的分析，研究市場下一步發展動向，工作人員在日常管理中，只有掌握了大量的市場信息動態，才能更準確地把握管理頂層設計，從而運用現代化管理手段對信息進行研究整理，進而建立健全完整的市場監測體系。

5結論

房地產權屬檔案與文書檔案有一定的區別，其受房地產行業的影響頗深，房地產行業的性質特點賦予了房地產權屬檔案具有獨特的特點，也充分發揮了其永久性的作用。房地產與人們的生活密不可分，房地產權利人傾盡所有儲蓄購買的房屋，對于自己房屋的所有權問題是最關注的，因此，房地產權屬檔案的作用至關重要。各地區房地產權屬檔案與市場管理在明確現有問題的狀況下，做到機制創新、管理創新，不斷加強人才服務隊伍建設，促進廉政建設，同時隨時關注市場形勢，實現制度、標準、程序等各業務環節的高度統一，努力提高查檔效率，保證存檔質量，為推進房地產業健康發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]蘇劍房地產估價風險管理研究[D].北京：中國人民大學，2004

[2]王麗英銅陵市房地產產權產籍管理信息系統研究[D].南京：南京農業大學，2008

篇6

第一條  為了加強城市房地產交易市場管理，維護房地產交易市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  凡在本市城市規劃區國有土地范圍內（含開發區）進行房地產轉讓、租賃、抵押、典當、交換及其他房地產經營和管理均應遵守本條例。

第三條  市人民政府房產管理部門是本市房地產交易市場的行政主管部門。市房地產市場管理部門負責房地產交易市場的管理工作。

旗縣、郊區房產行政管理部門主管本行政區域內的房地產交易市場工作。

旗縣級以上人民政府土地管理部門負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理和監督檢查。

工商、稅務、物價、財政、國有資產、建設、公安、金融等部門按照職權劃分，各司其職，配合房產行政主管部門做好房地產交易市場管理工作。

第四條  房地產交易應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。

第五條  房地產交易活動必須在依法設立的房地產交易市場進行，并由房地產市場管理部門辦理交易手續。

當事人辦理房地產交易手續時，必須如實申報成交價格，并按規定繳納稅費。

第六條  房地產交易市場管理部門和管理人員要履行職責，依法辦事，接受社會監督，保護當事人的合法權益，任何單位和個人有權對其違法行為進行檢舉和揭發。

第二章  房地產轉讓

第七條  本條例所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過合法方式將其房地產權屬轉移給他人的行為，包括：

（一）買賣房地產的；

（二）贈與、繼承、分析房地產的；

（三）以房地產作價入股、與他人成立企業法人的；

（四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產的；

（五）企業被收購、兼并、合并涉及房地產權屬隨之轉移的；

（六）以房地產抵債的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第八條  有下列情形之一的房地產，不得轉讓：

（一）無合法權屬證件的；

（二）權屬有爭議的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（六）商品房預售，未取得《商品房預售許可證》的；

（七）出典房屋典期未滿的；

（八）在依法公告拆遷范圍內的；

（九）法律、法規規定不得轉讓的其他情形。

第九條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋在建工程的，必須完成開發建設投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院有關規定辦理土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金；按照國務院規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將土地收益上繳國家財政或者作其他處理。

第十一條  房地產權利人轉讓共有房地產時，應當征得其他共有人的書面同意。在同等條件下，其他共有人有優先受讓權。

房地產權利人轉讓租賃期限未滿的房地產時，應當提前三個月書面通知承租人。在同等條件下，承租人有優先受讓權。

房地產權利人轉讓已設定抵押的房地產時，必須征得抵押權人書面同意。

第十二條  房地產拍賣，必須由房地產市場管理部門負責組織，并由其委托的拍賣機構進行，其他任何單位和個人不得組織房地產拍賣。

第十三條  商品房預售，必須符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向旗縣級以上人民政府房產行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售，應當進入房地產市場掛牌交易。

商品房預售人應當將預售合同報房產管理部門和土地管理部門登記備案。

第十四條  商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設，并由房地產市場管理部門會同金融部門監督。

第十五條  已預售的商品房再轉讓，當事人應當辦理轉讓登記手續。未辦理轉讓登記手續的，商品房預售單位不得為購房者更名。

第十六條  已預售的商品房，除國家規定允許調整售價外，商品房預售單位不得變更商品房預售合同約定的商品房售價。

已預售的商品房除不可抗力因素外，應當按照合同約定日期竣工交付使用。

第十七條  房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

廣告主和廣告者不得未取得《商品房預售許可證》的商品房預售廣告。

第三章  房屋租賃

第十八條  本條例所稱房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

下列行為也應視為房屋租賃：

（一）提供房屋由他人承包經營的；

（二）將房屋內的柜臺、櫥窗、鋪位等設施、設備出租給他人就地使用的；

（三）以聯營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負盈虧責任的。

第十九條  有下列情況之一的房屋，不得出租：

（一）無房屋所有權證或者權屬有爭議的；

（二）經房產管理部門鑒定為危險房屋的；

（三）已設定抵押，未經抵押權人同意的；

（四）共有房屋，未經其他共有人書面同意的；

（五）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（六）在依法公告拆遷范圍內的；

（七）法律、法規規定不得出租的其他情形。

第二十條  房屋租賃，出租人必須到房地產市場管理部門申領《房屋租賃證》。《房屋租賃證》實行年檢制度。

第二十一條  房屋租賃，當事人應當簽訂國家統一文本的房屋租賃合同，并在合同簽訂之日起十五日內向房產管理部門登記備案。

第二十二條  承租人承租的房屋，經出租人書面同意并就收益分配協商一致可以全部或者部分轉租。轉租人與受轉租人應按本條例規定簽訂轉租合同，合同約定的轉租時限不得超過原租賃合同約定的租賃期限。

轉租合同簽訂后，當事人應到房產管理部門辦理轉租登記手續。

第二十三條  承租人有下列行為之一的，出租人有權提前解除租賃合同：

（一）利用房屋進行違法活動的；

（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋結構及其附屬設施的；

（三）未經出租人同意轉租房屋的；

（四）拖欠房租累計六個月以上的。

因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權要求承租人賠償。

第二十四條  出租人有下列行為之一的，承租人可以提前解除房屋租賃合同：

（一）未按合同約定時間向承租人提供房地產的；

（二）未按合同約定維修房屋的；

（三）干擾或者妨礙承租人正常使用房屋的；

（四）向承租人提出無理要求的。

因上述行為給承租人造成損失的，承租人有權要求出租人賠償。

第二十五條  房屋租賃合同變更、解除、終止，當事人應當向房產管理部門登記備案。

第二十六條  單位或者個人租賃房屋從事生產、經營活動，未經房產管理部門辦理租賃登記手續的，工商行政管理部門不得為其辦理工商營業執照及營業執照年檢手續。

第四章  房地產抵押和典當

第二十七條  本條例所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第二十八條  下列房地產可以設定抵押權：

（一）依法取得房屋所有權連同該房屋占有范圍內的土地使用權；

（二）依法獲得的房屋期權；

（三）以出讓方式取得的土地使用權；

（四）依法可以抵押的其他房地產。

第二十九條  下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議的；

（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的；

（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的；

（六）依法不得抵押的其他房地產。

第三十條  房地產抵押，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，抵押房地產的價值應當由房地產評估機構評估確定。

同一房地產設定數個抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況書面告知抵押權人，其抵押擔保之和不得超過房地產評估現值。

第三十一條  房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂統一文本的抵押合同。房地產抵押合同經房地產市場管理部門登記后方為有效。

房地產抵押當事人應當持房屋所有權證書、土地使用權證書、房地產估價報告書、抵押合同登記文件及其他證件到房屋產權產籍管理部門審核并辦理房屋他項權利證書。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載；抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

第三十二條  以按照份額共有的房地產設定抵押的，抵押人應當書面通知其他共有人，并以抵押人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意，共同共有人為抵押人。

以出租的房地產設定抵押的，抵押人應當告知抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續有效。

第三十三條  房地產抵押合同變更、解除、終止，當事人應當到房地產市場管理部門辦理變更或者注銷登記手續。

第三十四條  已設定抵押的房屋，抵押人如需翻建、擴建或者改變其用途的，必須征得抵押權人的書面同意。

第三十五條  已設定抵押權的房地產依法列入拆遷范圍，實行產權調換補償的，由抵押當事人以調換所得房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同；實行作價補償的，由抵押人將所得補償金提存公證，作為抵押財產處理，或者由抵押當事人選擇與原抵押物同等價值的房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同。

第三十六條  有下列情形之一的，抵押權人可以向房產管理部門申請處分抵押房地產：

（一）抵押人未依約償清到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤無人代其履行到期債務的；

（三）抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務的；

（四）抵押人被宣告解散或者破產的；

（五）抵押人違反本條例的有關規定，擅自處分抵押房地產的；

（六）抵押合同約定的其他情形。

第三十七條  處分抵押房地產可按照作價轉讓或者拍賣的方式進行，處分所得價款，依照下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押房地產所需費用；

（二）扣除抵押房地產應當繳納的稅費；

（三）償還抵押權人貸款本息和違約金；

（四）剩余金額交還抵押人。

同一房地產設定數個抵押權的，按照抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權人有權向抵押人另行追索。

第三十八條  本條例所稱房屋典當，是指房屋所有權人作為出典人將其房屋的占有權、使用權、收益權付給承典人，由承典人支付典金的行為。在典期內，出典人獲得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。

有合法權屬證書的房屋可以典當。

第三十九條  在房屋典期內，承典人對承典的房屋可以自用，也可以出租。

典期屆滿，出典人可以行使回贖權，以原典價交還承典人，承典人將房屋交還出典人；出典人不回贖的，即為絕賣，并按照規定到房地產市場管理部門辦理有關手續。

第五章  房地產交換

第四十條  本條例所稱房地產交換，是指當事人將各自的房屋所有權、使用權連同該房屋占用范圍內的土地使用權轉移給對方的行為，包括房屋所有權之間的交換、房屋所有權與房屋使用權的交換、房屋使用權之間的交換、土地使用權之間的交換。

第四十一條  房屋拆遷的，被拆遷人可以憑房屋拆遷安置協議與建成房屋交換，并按照本章有關規定辦理交換手續。

依照前款規定交換房屋的，拆遷人應當將換房人視為被拆遷人按照原協議進行安置。

第四十二條  有下列情形之一的房地產，不得交換：

（一）無合法權屬證件或者權屬有爭議的；

（二）有租賃糾紛的；

（三）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

（五）法律、法規規定不得交換的其他情形。

第四十三條  辦理房地產交換登記手續，除持房地產交換合同、當事人資格證明外，還應當按照下列情況提供有關證件：

（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權的，應當提供雙方房屋使用權證件及產權人的同意證明；

（二）房屋所有權交換的，應當提供雙方房屋所有權證書、土地使用權證書。不同單位自管房交換的，還應當提供單位的證明文件；

（三）共有房地產交換的，應當提供其他共有人同意的書面證明；

（四）公房使用權與私房所有權、使用權交換的，應當持房屋使用權證書、私房所有權證書及產權人的同意證明；

（五）屬于本條例第四十一條情形的，還應當提供房屋拆遷安置協議；

（六）法律、法規規定的其他證明文件。

第四十四條  房地產交換當事人未到房地產市場管理部門辦理交換手續的，房地產開發經營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續。

第四十五條  房屋使用權交換，應當征得房屋所有權人書面同意，房屋所有權人應當支持使用人的合理要求。換房后，新的房屋使用人與房屋所有權人應當另行簽訂租賃合同，同時解除原租賃合同。

房地產交換，涉及房屋所有權轉移的，依照房地產轉讓有關規定辦理。

第六章  房地產中介服務

第四十六條  本條例所稱房地產中介服務，是指在房地產投資、開發、交易、權屬登記、物業管理等活動中從事房地產咨詢、價格評估、經紀等居間經營活動，并收取傭金的行為。

第四十七條  從事房地產中介服務，必須設立相應的中介服務機構。設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；

（二）有明確的組織章程和健全的財務管理制度；

（三）注冊資本10萬元以上；

（四）從事房地產評估業務的，須有3名以上注冊房地產估價師，房地產專職估價人員（包括注冊房地產估價師和房地產估價員）占職工總人數的50％以上；

（五）從事房地產經紀業務的，須有3名以上取得房地產經紀人資格證書的專業人員；

（六）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術人員須占總人數的50％以上。

第四十八條  設立房地產中介服務機構，應當按照國家有關規定取得房產行政主管部門申請領取房地產中介機構資質證書后，到工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照。

第四十九條  從事房地產中介業務的人員必須取得相應的資格證書，并按照規定辦理注冊手續，持證上崗。

房地產中介服務人員只能加入一個房地產中介服務機構，從事房地產中介活動，不得以個人名義接受客戶委托。

第五十條  房地產交易實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，當事人可以委托具有房地產評估資格的評估機構進行。但涉及國家征收稅費、國家賠償、補償的，其價格評估必須由房地產行政主管部門認定的評估機構承辦。

涉及與銀行貸款相關的房地產價格評估，可以由房地產行政主管部門認定的評估機構或者銀行估價機構承辦。

國有房地產的評估，應當由房產行政主管部門審查合格，頒發證書并經自治區國有資產管理部門備案的評估機構承辦。

第五十一條  房地產估價報告，必須由一名估價師或者三名估價員簽字并加蓋所在評估機構公章，方可生效。

房地產價格評估人員如果與委托評估項目有利害關系或者與當事人有親緣關系的，必須回避。

房地產評估人員應當為委托人提供的技術資料、商業秘密及評估結果保密。

第五十二條  房地產交易，當事人應當向房地產市場管理部門如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產成交價格低于評估價格的，當事人應當按照評估價格繳納有關稅費。

第五十三條  房地產交易市場管理部門對房地產中介服務機構和中介服務人員實行年審制度，對其經營活動進行監督和檢查。

房地產中介服務機構應當按季度向房地產交易市場管理部門報送業務報表，并繳納管理費。

第五十四條  房地產市場信息廣告的，必須在廣告前持有關證件到房地產市場管理部門進行登記，經審查同意，方可。

第五十五條  房地產中介服務機構在經營活動中必須遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規；

（二）按照核準的業務范圍從事經營活動；

（三）依法繳納稅費；

（四）按照規定標準合理收費；

（五）接受房地產市場管理等部門的指導、監督和檢查。

第五十六條  房地產中介服務人員在房地產中介活動中，不得有以下行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

（三）同時在兩個或者兩個以上中介服務機構執行業務；

（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（五）法律、法規禁止的其他行為。

第七章  法律責任

第五十七條  對違反本條例規定的行為，由旗縣級以上房產行政管理部門或者其他有關部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第五條規定，當事人未按照規定到房地產市場管理部門辦理手續交易房地產的，旗縣級以上房產行政管理部門責令其限期補辦交易手續，并對擅自轉讓房地產的，處交易額百分之五至百分之十的罰款；對擅自交換房地產的，處交易額百分之二至百分之三的罰款；對擅自租賃房屋的，處實際租期評估租金總額一至二倍的罰款；對擅自抵押房地產、典當房屋的，處房地產抵押額、房屋典價百分之三至百分之五的罰款。

（二）違反本條例第十三條第一款規定，預售商品房的，由旗縣級以上房產行政管理部門責令其停止預售活動，沒收違法所得，并處以預售金額百分之五至百分之十的罰款。

（三）違反本條例第十七條、第五十四條規定，商品房預售廣告或者房地產市場信息廣告的，由廣告監督管理機關責令停止廣告，沒收其違法所得，可以并處廣告費一至二倍的罰款。

篇7

根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：

一、我縣房地產市場發展的現狀

（一）房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。世界秘書網版權所有

總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。

2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。

（二）房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。

3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議世界秘書網版權所有

1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

篇8

【關鍵調】房地產；按揭貸款；假按揭；防范與管理

隨著房地產市場的日益繁榮，房價的不斷飆高，住房按揭貸款已成為一種不可或缺的商業行為，與此同時，假按揭也應運而生。假按揭指的是開發商或個人捏造虛假的房屋買賣關系來獲得銀行的按揭貸款，以套取銀行資金為主要目的的商業欺詐行為。本文就假按揭產生的原因及危害性進行深入的剖析，并提出相應的防范措施。

1 假按揭產生的原因

1.1 開發商資金不足

房地產行業是一個投資周期較長的行業，在建設初期投入的資金較多，而要回籠資金的時間又較長，這對于一些資金實力不夠雄厚的中小型房地產開發商而言，就容易出現資金鏈斷開、資金短缺的現象。而當資金緊張時，開發商就抓住個人住房按揭貸款利率低這一“救命稻草”，鉆銀行政策的空子，大膽地通過假按揭這種變通的方法來騙取銀行的貸款，達到“融資”的目的。”

1.2開發商轉移經營風險的手段

一個樓盤往往總會有一些戶型、結構不理想的房屋出現，而這些尾盤一般情況下很難賣掉，就算勉強賣出，價錢也不高。而開發商要回籠資金，就會將這些尾盤的價格標高，以假按竭的方式“打包”給銀行，從而降低自己的風險，將經營風險轉移給了銀行，以套取更多的信貸資金。

1.3 增加房屋的賣點來規避政策的限制

在房屋銷售期間，開發商會不吝成本地向購房者做廣告，而“零首付”無疑大大地吸引了購房者的眼球。首付對年輕的購房者來說是一個較大的難題，而為了“零首付”的優惠，不少購房者就與開發商串通進行假按揭，而實際上，購房者并未向開發商支付任何的首付。卻從銀行得到了100%的貸款。

1.4 部分銀行對假按竭的縱容

事實上，部分銀行為了發展業務，降低了貸款的要求，疏忽了對貸款資質、還貸能力等的調查與核實，在一定程度上縱容了假按揭的產生。而有些銀行工作人員為了完成或超額完成自己的業務量，對開發商、個人的假按揭行為漠視不管，甚至給開發商出點子、惡意串通任由假按揭的發生。

2 假按揭產生的危害

2.l 假按揭嚴重損害了消費者的利益

假按揭被查處后導致消費者個人信用降低，出現負面評價；而假按揭所帶來的房地產市場的虛假繁榮、房產成交量的大幅上漲，會使消費者產生錯覺，從而盲目投資、盲目入市；而假按揭被查處的房地產樓盤在多家銀行多次按揭貸款，將來就會多個業主爭奪一套房產，而真正的業主卻無法辦理產權證，也無法取得房產證，真正的業生成了最大的受害者，而假按揭的房產最后也都成了爛尾樓，

2.2 假按揭危害整個房地產市場的健康發展

假按揭使房產成交量泡沫式放大，住房貸款大幅增加，造成了房地產市場的表面的虛假繁榮，這使得投資者容易跟風，將引誘大量的資金投入房地產市場，影響了廣大人民、政府對房地產市場的正確判斷，從而使得政府的決策出現偏差。從而嚴重影響嚴重危害房地產市場的健康、良性發展。

2.3 假按揭影響貸款資產質量的下降

假按揭勢必會嚴重影響銀行的盈利，影響銀行的正常經營。從銀行自身出發分析，因為資產質量的下降將會出現資金流動性問題，而資金流動出現問題將會使銀行面臨聲譽的風險。如果情形相對比較嚴重，還會引發各銀行間的相互排擠打壓，而銀行擠兌的后果就是銀行破產，那必將損害廣大儲戶的利益。

2.4 假按揭一旦被查處后，將會對企業的聲譽產生不可估量的惡劣影響，勢必會對企業的未來發展產生不利的影響；因為假按揭能給開發商、房產銷售人員、銀行貸款經辦人員等帶來直接的經濟利益，這勢必會使部分意志不堅定的人犯行賄、受賄、等罪行。

3 假按揭的防范和管理的具體措施

住房按揭貸款的最突出風險就是假按揭，假按揭有存在嚴重影響著貸款的良性循環，擾亂了房地產市場和金融市場的健康發展，大大加大了銀行的貸款風險，因而，對假按揭進行防范和管理是當前迫在眉睫的任務。防范和管理假按揭的具體措施有：

3.1 政府機構——完善法規、宏觀調控

作為政府機構，要逐步完善法律法規對房地產市場的監控，同時要充分發揮宏觀調控的協調職能。政府要對房地產項目進行總體監管，嚴禁不合規定的項目開工。造成假按揭的最根本原因在于開發商在房屋未峻工驗收前就開始預售，而購房者就可以避開房地產開發貸款的種種限制，開發商就抓住這一空子進行假按揭來實現融資的目的。其實現在我國的開發商已經積累了一定的資金實力，政府可將期房的預售改為現房銷售，取消房屋預售制度。

3.2 金融機構——完善制度，嚴格審批

有些銀行為了提高業務量；刻意降低貸款的門檻，對貸款人的資質審查不嚴格或是根本沒有進行貸款調查審查資質就予以貸款。防范假按揭是迫在眉睫的一項重要任務，各銀行就嚴格執行信貸條例或相關規定，有效地防范假按揭行為的發生。加大對貸款資質的審查，我們可以從以下幾方面著手：（1）對開發商的開發資質進行審查。如要求開發商提供合法正式的企業法人營業執照、開發經營資質證書、企業財務狀況報表等，而銀行應派專業人員對按揭的房地產項目進行考察，對資料進行核實與調查，對開發商的信用進行評估等，如不符合貸款的相關規定或有可能存在假按揭的項目，將不予以發放貸款。（2）對個人的貸款資質進行嚴格的審查。銀行要有專業人員與貸款人進行面談，當面簽訂合約，貸款人還應出示稅收證明，因為稅單可以完整真實地體現貨款人的實際收入情況和還貸能力，銀行應加強對貸款人的身份與資金情況等相關的資質進行嚴格的審查。（3）加大處罰力度。要秉公處理的銀行工作人員，對于觸犯刑法的人要堅決移交司法部門懲處。而如果處罰稍有怠慢，通常會使得同樣的錯誤一犯再犯。

3.3 投資企業——準確定位、誠信經營

作為企業，守法是開發商最根本的經營理念，而開發商還應眼光獨到地對自己的項目進行準確的市場定位，為房地產市場提供暢銷的樓盤。誠信是企業的生命線，開發商一定要講誠信。而一些中小型開發商因資金短缺，為了一些賣不出去的爛尾樓而搞假按揭。而資金雄厚的開發商絕對不會為了一些蠅頭小利而損害企業的聲譽。在假按揭過程中，通過虛擬的貸款人以虛假的銷售方式來騙取銀行的貸款，已經觸犯了刑法，構成貸款詐騙罪，應接受法律的制裁。

3.4 投資個人——加強防范、謹慎入市

作為投資購房的個人，應加強自己的防范意識。假按揭雖然折射出開發商的誠信問題，但是同時，也反映了購房者防范意識薄弱，才會讓開發商有機可趁。在購房過程中，有些業主在簽約多年后仍沒有拿到合同原件，但對此事業主卻疏于過問。所以，要防范假按揭的發生，還應提高購房者的法律觀念、風險意識、防范心理。購房者在購房時一定要仔細驗證購買房產的預售許可證，若是二手房，還應到房管部門核查，該房產是否已被轉讓、抵押或是查封等。要從觀念上提高對假按揭的防范意識。

總之，隨著經濟的高速發展，住房按揭貸款已成為一種深人民心的經濟行為，但同時，假按揭也屢禁不止，而且對房地產市場造成了嚴重的破壞和影響。我們要從根本上加強對按揭制度的防范和科學管理，只有這樣，才能有效地打擊假按揭的產生，才能促進房地產市場的真正繁榮和健康發展。

參考文獻

[1]馮宗榮.“假按揭”產生的原因及其識別與防范探析[J].福建論壇.2005.4

篇9

關鍵詞：放淤固堤；基本原理；施工現場；安全管理

中圖分類號：TV871.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006―7973（2016）09-0053-01

1 放淤固堤基本原理

放淤固堤是加固堤防的有效措施之一，放淤固堤的主要目的是通過加大堤防的寬度，延長滲徑，從而提高堤防的強度。

目前放淤固堤采用機械設備在河道中挖土，利用水流的挾沙特性和水力管道的輸送能力將泥沙輸送至大堤背河側沉放。

機械放淤固堤的主要生產環節，主要包括造漿、泥沙輸送和泥沙沉放。所謂造漿，就是利用機械設備將已沉淀的固體泥沙與水混合，形成可以流動的泥漿，為水力輸送泥沙創造條件，以便通過抽取泥漿的手段達到取土的目的；輸送，就是將制造的泥漿輸送到設計地點。主要是采用泥漿泵和水力管道進行有壓輸送。在輸送距離較近時，一般采用單級泵輸送；在排距較遠，需要多級泵進行接力輸送。沉放，就是按照設計要求將泥沙沉放到指定地點，待水沙分離后，將水排走，泥沙按照設計要求進行堆放，達到加固堤防效果。

2 安全責任人的明確是施工安全的保障

安全管理制度再好，也需要具體的安全責任人加以貫徹執行，否則只能是一紙空文。這就要求安全責任人牢固樹立“安全第一、以人為本、安全責任重于泰山”的思想。這也是搞好安全生產的前提。

（1）加強自身素質的培養。安全責任人要加強自身素質的培養，不斷提高專業技術水平，同時，各專業、各部門的安全責任人也要相互有一定的了解。

（2）樹立模范帶頭意識。安全責任人要在工作中起模范帶頭作用，尤其是在急、難、險的情況下，更要身先士卒；要積極參加各部門組織的安全質量大檢查，參加每月的成本分析會，對施工現場的各項工作做到心中有數，以便指揮決策。

（3）提高對安全管理重要性的認識。要進一步提高安全責任人對放淤固堤工程安全管理重要性的認識，使他們認識到“抓安全就是抓經濟效益，沒有安全就沒有經濟效益”的道理。

（4）提高對安全管理緊迫性的認識。安全責任人要深刻認識到我國目前放淤固堤工程安全生產和職業危害防治工作基礎薄弱的現狀，認真對待工程外包隊伍多、施工人員安全意識缺乏等問題。

（5）對施工中存在的問題要有清醒認識。

3 施工區域的安全管理是保證施工安全的核心

放淤固堤工程施工區大致分為：取土場區域、輸沙管線區域和淤筑區域。

（1）取土場區域的安全管理。取土場區域安全管理的工作重點是船只管理，對于船的種類來說，涵蓋了對施工船、生活船、給養船等船種的管理；對于船的工作環境管理來講，又包括兩個方面，一是管線管理，即需要提高輸沙含量而不斷調整船位所架設的管線，二是水面管理，即不斷取沙而使河灘灘底水深不斷增加的水面。

（2）輸沙管線區域的安全管理。對于管線來說，在輸沙區域內要進行24h不間斷巡查，做到“不崩管、不跑水”。對于加壓泵的管理，工作人員要及時與船上的技術人員進行溝通，通告并交換相關數據，排除安全隱患，以保證設備的正常運行。

（3）淤筑區域的安全管理。淤筑區域的安全管理的原則，是把握好季節性。放淤固堤工程的施工時間基本跨越春、夏、秋三季。其中，由于夏季出沙量最大，加之夏季游泳人員較多，淤筑區常聚集較多當地民眾，給淤筑區的安全管理增加了難度，因此夏季是保證整個工程進度的關鍵期。在淤筑區域施工現場，應當設立施工隔離裝置，并且安插警示牌照和標語，閑散人員不得入內，必要時安排專職安全人員現場監督。

放淤固堤施工現場安全管理是一項極為復雜的綜合性管理工作。為此，施工中應建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任，不斷探索、總結，將施工現場的各項安全管理工作綜合起來，形成相互協調、相互促進的有機整體。

參考文獻：

篇10

今年以來，我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內購買房地產也比較活躍。為促進房地產市場健康發展，經國務院同意，現就規范房地產市場外資準入和管理提出以下意見：

一、規范外商投資房地產市場準入

（一）境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

（二）外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

（三）設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批準證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批準證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。

（四）外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。

二、加強外商投資企業房地產開發經營管理

（六）對投資房地產未取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的境外投資者，不得進行房地產開發和經營活動。

（七）外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。

（八）外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（九）外商投資房地產企業應當遵守房地產有關法律法規和政策規定，嚴格執行土地出讓合同約定及規劃許可批準的期限和條件。有關部門要加強對外商投資房地產企業開發、銷售等經營活動的監管，發現囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規行為的，要根據[*]37號文件及其他有關規定嚴肅查處。

三、嚴格境外機構和個人購房管理

（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴格按照有關規定和本意見的要求審核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規性審核并確認按規定辦理納稅等手續后，方允許購匯匯出。

四、進一步強化和落實監管責任