導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為進一步規(guī)范*市房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場管理，進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，就有關(guān)事項通知如下：

一、規(guī)范商品房預(yù)售行為

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預(yù)售證前1個月申報項目概況。

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得商品房預(yù)售廣告，需要其他與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容必須真實。否則，有關(guān)部門有權(quán)責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行在相關(guān)媒體進行更正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關(guān)部門有權(quán)在相關(guān)媒體上公布真實情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)如實準(zhǔn)確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證的，將根據(jù)有關(guān)規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預(yù)售許可證的，將撤銷該商品房預(yù)售許可證。

（三）未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將責(zé)令限期整改，并向社會公布有關(guān)情況。

對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關(guān)行政業(yè)務(wù)。

（四）對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結(jié)構(gòu)要求的項目，不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開銷售。

*市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有拒售行為的，將立即責(zé)令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（六）嚴(yán)禁“炒賣樓花”行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得將預(yù)購人購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有炒賣樓花行為者，將責(zé)令限期整改，并按現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（七）境外機構(gòu)和個人購買商品房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購房業(yè)主按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的規(guī)定，提供境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機構(gòu)、個人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時間超過一年、分支或代表機構(gòu)以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預(yù)（銷）售給不符合條件的境外機構(gòu)和個人。

（八）開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴(yán)禁不實價格。有最高銷售限價的，應(yīng)當(dāng)按土地使用權(quán)出讓合同約定，在最高限價之內(nèi)進行銷售。否則，將責(zé)令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場配置電腦設(shè)備，供購房人查閱銷售樓盤詳細(xì)資料，并公布樓盤《商品房預(yù)售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產(chǎn)行政管理部門同時在網(wǎng)上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強預(yù)售款監(jiān)管

（十）各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。否則，按《*省商品房預(yù)售管理條例》第四十一條規(guī)定進行處罰。

（十一）根據(jù)《*省商品房預(yù)售管理條例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強對商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交市國土房管局。凡在各行開立監(jiān)控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預(yù)購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內(nèi)。劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項，應(yīng)憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設(shè)的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護購房業(yè)主利益

（十二）開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應(yīng)現(xiàn)場勘察有關(guān)樓棟工程建設(shè)進度。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售證后，應(yīng)于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設(shè)進度情況以及現(xiàn)場照片，市國土房管局結(jié)合實際每季度現(xiàn)場抽檢1-2次，并將抽檢結(jié)果在“陽光家緣”網(wǎng)上公布。

（十三）開發(fā)項目申請取消監(jiān)控賬戶，應(yīng)當(dāng)繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)繳交的專項維修資金和相關(guān)稅費、完成規(guī)劃驗收和確權(quán)，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期應(yīng)完成出讓合同或國土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設(shè)。未繳清土地出讓金和相關(guān)稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設(shè)的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應(yīng)建設(shè)資金。

（十四）商品房預(yù)售或者銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細(xì)規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調(diào)整或者變更的，應(yīng)當(dāng)報原審批的城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。已經(jīng)在*市房屋管理系統(tǒng)建立樓盤明細(xì)表、網(wǎng)上公開銷售的，樓盤明細(xì)表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續(xù)

（*）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《*省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定及時申請確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。逾期不辦理的，按照《*省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第二十條規(guī)定進行處理。

（十六）房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記申請人應(yīng)持完稅憑證辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)不得挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的中介行為

（十七）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時，應(yīng)如實向當(dāng)事人介紹所房屋的權(quán)屬情況；房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)向買受人介紹所的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應(yīng)如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)訂提供服務(wù)；提供服務(wù)時不得收取傭金以外的其他費用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產(chǎn)租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更之日起3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理，規(guī)范估價行為

（二十一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為的，有關(guān)部門將根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產(chǎn)估價機構(gòu)給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國土房管部門將根據(jù)情況將房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為及處理結(jié)果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托，進行房屋拆遷評估時，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見、市國土房管局制定的相關(guān)規(guī)則和技術(shù)規(guī)范以及*市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會制定的相關(guān)工作指引進行評估。

（二十三）房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受商業(yè)銀行委托，通過評估確定房地產(chǎn)抵押價值的。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行評估。

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

（二十四）房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)聯(lián)合市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會定期對房地產(chǎn)抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和所涉及的注冊房地產(chǎn)估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監(jiān)督檢查

（二*）市國土房管局依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理及執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查。有關(guān)單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內(nèi)未整改或整改不合格的項目，對于開發(fā)企業(yè)，將依法根據(jù)有關(guān)規(guī)定延長其項目的預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)限制時間，直至完成整改；對于中介機構(gòu)，也將根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。

（二十七）市國土房管局（房地產(chǎn)市場監(jiān)管小組）每月對商品房預(yù)售、交易登記、中介、租賃、估價等房地產(chǎn)市場情況進行檢查，并將檢查結(jié)果及投訴情況在網(wǎng)上或媒體公布

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;招投標(biāo);管理

1前言

招投標(biāo)是一種特殊的、運用較普遍、比較成熟交易方式。招投標(biāo)在國際上應(yīng)用于工程發(fā)包和貨物采購的歷史,可追溯到200多年前,早已被公認(rèn)是一種科學(xué)合理利用資金、減少項目投資風(fēng)險的行之有效的采購方式。我國的招投標(biāo)實施僅十幾年的歷史,尚處于初級階段。目前房地產(chǎn)市場工程項目在我國建筑工程項目中占有很高的比例,根據(jù)招投標(biāo)法律法規(guī),絕大多數(shù)工程都必須通過招投標(biāo)的方式進行實施,這對工程投資、進度和質(zhì)量進行有效控制,達到預(yù)期投資效益至關(guān)重要。作為一種重要的市場行為,招投標(biāo)對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭,促進相關(guān)行業(yè)健康發(fā)展具有重要作用。

近年來,隨著國家房改政策的全面落實,房地產(chǎn)業(yè)已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時,在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范,市場參與資格不具有平等性等種種原因,使得房地產(chǎn)招投標(biāo)不但在實際工作中起不到明顯作用,而且成為一種浪費人力、物力,以及消耗項目時間的無效工作。有些招投標(biāo)形同虛設(shè),嚴(yán)重影響了建設(shè)市場的正常秩序,引起了社會廣泛地關(guān)注。為了保證工程項目的質(zhì)量,建設(shè)的進度和利潤,必須嚴(yán)格落實房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作。

因此,加強和完善我國房地產(chǎn)市場招投標(biāo)管理勢在必行。

2有形房地產(chǎn)市場招標(biāo)投標(biāo)發(fā)展

從我國工程建設(shè)招投標(biāo)發(fā)展過程來看,招投標(biāo)從無到有,發(fā)展的時間只有短短的二十幾年,而且主要是在不斷的學(xué)習(xí)借鑒國外經(jīng)驗中逐步建立和完善起來的,這是個循序漸進的過程,必然存在與我國的國情、特點逐步適應(yīng)的問題。尤其是近些年我國城市建設(shè)突飛猛進,在房地產(chǎn)建筑市場遇到了許多新的情況、新的問題,招投標(biāo)機制必須要隨著環(huán)境的發(fā)展變化逐步完善,在這一過程中也必然會產(chǎn)生不適應(yīng)的問題。

首先,由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響,有形房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段還未完全建立起與市場經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的經(jīng)濟體制和法律體系,缺乏統(tǒng)一、平等競爭的市場環(huán)境,觀念和體制上,也還存在許多不適應(yīng)的地方。

其次,房地產(chǎn)市場目前的招投標(biāo)工作由于受諸多因素的影響,還有諸多不完善的地方。如招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管體制不順;完整的工程交易市場,由于種種原因,有的受到肢解;由于保障體制未建立,有的企業(yè)采取不正當(dāng)競爭手段,惡意降低投標(biāo)報價,造成一些弊端;有的工程項目利用多頭管理打球,不進入有形房地產(chǎn)市場開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo);有的工程不按建設(shè)程序辦事,個別工程招標(biāo)完成以后,還未辦理報建手續(xù)等等。

但是,我們應(yīng)當(dāng)用發(fā)展的眼光來正確對待招投標(biāo)中出現(xiàn)的問題,在發(fā)展中不斷研究解決這些問題,科學(xué)有效的招投標(biāo)機制不可能是一蹴而就、一成不變的。近些年來我國的招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)和規(guī)章不斷完善和細(xì)化,招標(biāo)程序不斷規(guī)范,必須招標(biāo)和必須公開招標(biāo)范圍得到了明確,招標(biāo)覆蓋面進一步擴大和延伸,工程招標(biāo)已從單一的土建安裝延伸到道橋、裝演、建筑設(shè)備和工程監(jiān)理等。招標(biāo)投標(biāo)管理全面納入建設(shè)市場管理體系,特別是房地產(chǎn)市場的管理手段和水平得到全面提高,各級建設(shè)行政主管部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī),不斷加強法規(guī)制度建設(shè),進一步健全和完善有形房地產(chǎn)市場,依法規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動,工程招投標(biāo)率大幅度提高。

3招標(biāo)、投標(biāo)活動的現(xiàn)狀

隨著招投標(biāo)制度的廣泛實施,招投標(biāo)制度在房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的作用日益明顯,在利益的驅(qū)動下,一些規(guī)避招標(biāo)、虛假招標(biāo)等違反《招標(biāo)投標(biāo)法》的現(xiàn)象增多,而且有愈演愈烈的趨勢,導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證,工期延誤,而且逐漸成為滋生腐敗的溫床,造成房地產(chǎn)市場招投標(biāo)中不規(guī)范現(xiàn)象屢屢發(fā)生,一些房地產(chǎn)工程招投標(biāo)未能堅持公開、公正、公平的基本原則,具體體現(xiàn)如下文所述。

3.1招標(biāo)投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭

一般來說,在招投標(biāo)過程中,投標(biāo)人為提高自己的中標(biāo)率,總是在贏得招標(biāo)項目的可能性上和投標(biāo)交易中能獲取的利益之間進行權(quán)衡,依據(jù)自己的生產(chǎn)成本制定最有競爭力的標(biāo)價。然而,一些投標(biāo)人為了迅速獲取利益,在招投標(biāo)過程中往往實施一些不正當(dāng)?shù)母偁幮袨?其負(fù)面效應(yīng),就是在市場經(jīng)濟條件下,一定程度上抑制了招投標(biāo)這種競爭機制的形成與作用的發(fā)揮,破壞了市場經(jīng)濟的統(tǒng)一性和運行規(guī)則,阻礙了市場經(jīng)濟體制的形成進程,不但嚴(yán)重地破壞了招投標(biāo)領(lǐng)域的競爭秩序,還侵害了相關(guān)市場主體,甚至?xí)＜罢麄€社會的合法利益。

《招標(biāo)投標(biāo)法》第十八條規(guī)定,招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人,不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇。《招標(biāo)投標(biāo)法》這條規(guī)定明確賦予潛在投標(biāo)人對不同地區(qū)不同部門的招標(biāo)投標(biāo)活動享有公開參與競爭的權(quán)力。

但是房地產(chǎn)市場招投標(biāo)活動中的公平競爭受到了各方面的干涉。地方保護、部門封鎖及要求投標(biāo)人墊資、高資質(zhì)承包等不公平條件變相歧視,排斥潛在投標(biāo)人等現(xiàn)象大量存在。目前存在的突出問題有兩種:一是招標(biāo)人要求投標(biāo)人以高資質(zhì)承包低類別工程;二是有些地方和部門為了保護自身的利益,在招標(biāo)活動中搞政策傾斜,或在招投標(biāo)過程中限定投標(biāo)人范圍,或在評標(biāo)過程中加入不公正條件傾向本地投標(biāo)企業(yè),客觀上造成了歧視其他潛在投標(biāo)人的行為。在招投標(biāo)過程中,項目常常受到地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、基建主管部門、行業(yè)主管部門、業(yè)主單位等各方面的干涉,使招標(biāo)失去公平性。總之,來自各方面的干涉違反了市場經(jīng)濟規(guī)律和市場競爭法則,對建筑業(yè)的發(fā)展及建筑市場的規(guī)范都是不利的。

3.2招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)行為不規(guī)范

現(xiàn)目前招標(biāo)機構(gòu)已走上前臺,承擔(dān)了大量的工程招標(biāo)業(yè)務(wù),據(jù)統(tǒng)計,已占整個招投標(biāo)業(yè)務(wù)的三分之一之多,他們在服務(wù)于業(yè)主的同時,配合招標(biāo)辦的管理,為招投標(biāo)事業(yè)的發(fā)展,為建筑市場的規(guī)范做出了很大貢獻。但目前仍然存在一些機構(gòu)招標(biāo)行為不規(guī)范,存在投標(biāo)機構(gòu)的違規(guī)操作現(xiàn)象。在資格預(yù)審時擅自更改合格條件,如更改施工企業(yè)的施工經(jīng)驗、現(xiàn)場登記人員要求、費用標(biāo)準(zhǔn)、開標(biāo)時間,甚至以上級通知“材料漲價”為由,更改工程招標(biāo)控制價等,在開標(biāo)前未按法定時日及時告知投標(biāo)人,導(dǎo)致眾多原符合招標(biāo)公告規(guī)定條件的投標(biāo)單位,在資格預(yù)審中就被排除在中標(biāo)可能性外。而且非法中介現(xiàn)象也大量存在,為招投標(biāo)工作的規(guī)范化管理帶來了難度。

3.3評標(biāo)專家只以標(biāo)書為準(zhǔn)欠合理

評標(biāo)專家是招投標(biāo)過程中極其重要的一環(huán),對招投標(biāo)工作能否順利科學(xué)的進行起到了十分重要的作用。但是,目前在評標(biāo)過程中,有一些評標(biāo)專家未能履行自己作為專家的職責(zé),主要有以下幾個方面:

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（一）出臺規(guī)范性文件，加強行業(yè)管理。近年來，我辦牽頭出臺《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ贰ⅰ蛾P(guān)于開展商品房買賣合同專項檢查的通知》、《市區(qū)商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案管理辦法》、《關(guān)于進一步規(guī)范市區(qū)住宅小區(qū)停車收費標(biāo)

準(zhǔn)的通知》、《關(guān)于對市區(qū)物業(yè)管理工作進行定期考核評比的通知》、《關(guān)于開展市區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)專項檢查的通知》、《關(guān)于市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查的情況通報》、《**市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮返认盗兄匾募醪浇⒔∪诵袠I(yè)管理職能，運用多種管理手段，實行政策引導(dǎo)，規(guī)范市場秩序。

（二）建設(shè)三大信息系統(tǒng)，強化市場監(jiān)管。一是建立了房屋維修基金系統(tǒng)。該系統(tǒng)的推行有力保障市區(qū)房屋維修基金的規(guī)范管理,方便廣大業(yè)主查詢，通過系統(tǒng)建設(shè)實現(xiàn)了業(yè)主賬戶、業(yè)主委員會賬戶、樓幢賬戶、開發(fā)單位賬戶、物業(yè)小區(qū)賬戶以及其它物業(yè)管理對象關(guān)聯(lián)的賬戶分?jǐn)偂⒑喜⒉樵儭６墙ㄔO(shè)了商品房網(wǎng)上銷售合同備案系統(tǒng)。商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的完善和運行，可以有效制止少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售、一房多賣、假買假賣等行為，有利于我處掌握市區(qū)商品房供銷總量、成交均價、銷售進度，及時向社會公布房源和銷售信息，可以有效抑制惡意炒作、盲目購房，房價起落無序、影響社會心理失衡和社會穩(wěn)定等問題。該系統(tǒng)運行以來，已實現(xiàn)商品房銷售合同網(wǎng)上備案6856份，銷售面積71.12萬平方米，銷售額達153151萬元，實現(xiàn)市區(qū)新建商品房全部入網(wǎng)銷售。另外，正在督促三縣盡快建立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)并實現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)。三是建設(shè)了**房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)。該網(wǎng)站共設(shè)置法規(guī)政策、新聞中心、辦事指南、公眾監(jiān)督、開發(fā)管理、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易、白蟻防治、公房管理等15個主欄目，初步實現(xiàn)了房產(chǎn)管理工作現(xiàn)代化、信息化、陽光化操作。實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)評估企業(yè)、商品房銷售進度、物業(yè)崗位證書等信息的網(wǎng)上查詢，增添了房地產(chǎn)行業(yè)新的交流平臺。

三是創(chuàng)新機制，妥善處理各種投訴。一方面，為市民咨詢、投訴設(shè)立了“快速通道”和交流平臺，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導(dǎo)思想。對來訪投訴人耐心細(xì)致的解釋相關(guān)法律法規(guī)政策，讓其“滿意而回”。今年上半年共共受理電話投訴160件、網(wǎng)上**投訴80余件，受理投訴25件、來訪240人次，滿意率達90以上。另一方面，建立健全投訴受理臺帳，做好來訪登記和回訪紀(jì)錄以及采取現(xiàn)場會辦會、發(fā)限期整改通知書、開協(xié)調(diào)會、網(wǎng)上答復(fù)等多種方式妥善處理各種投訴。此外,切實加強對物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范管理，責(zé)成其講究誠信、注重形象、提高服務(wù)水平，并針對存在的問題進行專項會辦，妥善協(xié)調(diào)處理各種歷史遺留問題。從結(jié)果上看，目前我市的物業(yè)投訴、房地產(chǎn)開發(fā)投訴呈現(xiàn)逐月下降趨勢，人民群眾的滿意度逐漸提高。

二、存在問題

(一)住宅交付使用行為不規(guī)范。今年6月份，在房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)存在未經(jīng)竣工驗收就擅自交付業(yè)主使用違規(guī)現(xiàn)象。如：**市富豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的富豪現(xiàn)代城一期項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，同時還存在延期交房未支付違約金、提供進戶門與合同約定不一致、廣告不實等問題。針對反映問題，市建設(shè)局質(zhì)安站、房管處多次到現(xiàn)場調(diào)處，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對其實施60萬元的行政處罰。

（二）建設(shè)交易手續(xù)不夠完善。一些企業(yè)在開發(fā)建設(shè)銷售過程中，仍然存在“五證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗收備案證）不齊，或主體資格不相符，業(yè)主利益受損。

（三）部份企業(yè)銷售行為不規(guī)范，亟待改正。在房地產(chǎn)市場檢查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)銷售行為還有待于進一步規(guī)范，如云峰帝景項目無預(yù)售許可證就開始收取定金，嚴(yán)重違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相關(guān)規(guī)定，我們對此事給予高度重視，成立專門工作組，對事此進行調(diào)查，給予其兩萬元經(jīng)濟處罰。

（四）廣告不規(guī)范。檢查中發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳用語上違規(guī)、廣告中不標(biāo)明商品房預(yù)銷售許可證號、廣告圖片不標(biāo)注效果圖字樣。如錦泰花園、康堡小區(qū)在廣告詞中用時間表示路程明顯違規(guī)。

三、下一步工作打算

（一）積極爭取早曰出臺《**市住宅小區(qū)交付使用暫行辦法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能與公共配套設(shè)施同步交付問題,致使部分業(yè)主集訪、投訴不斷情況，我們將主動與局市場處配合，爭取早曰出臺《**市住宅小區(qū)交付使用暫行辦法》，進一步規(guī)范新建小區(qū)的供水、供電、燃?xì)狻⒕G化、環(huán)評、房屋驗收等配套設(shè)施的交付條件，維護購房者合法權(quán)益。

（二）建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制。我局將繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場秩序整治力度，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題有針對性的做好房地產(chǎn)市場秩序清理檢查工作。一是要對檢查出的違規(guī)行為的整改情況進行及時檢查，若發(fā)現(xiàn)弄虛作假、陽奉陰違掩蓋問題或未整改到位的，堅決給予嚴(yán)肅查處。二是要認(rèn)真做好群眾投訴受理工作。利用網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體加大對房地產(chǎn)市場秩序清查檢查工作的宣傳力度，鼓勵群眾對不規(guī)范的房地產(chǎn)

開發(fā)行為進行舉報，對有價值的案件線索認(rèn)真調(diào)查處理，公開曝光，通過新聞監(jiān)督和群眾監(jiān)督，強化曰常監(jiān)管的力度。三是要進一步加大查處工作的力度。采取不定期明查暗訪、定期通報等形式，對頂風(fēng)繼續(xù)進行違規(guī)操作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實，嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《**市商品房銷售管理暫行規(guī)定》相應(yīng)條款，堅決予以嚴(yán)肅查處，絕不手軟。

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結(jié)合我市實際，為認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》〔2012〕1號）省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》皖政辦〔2012〕8號）精神。現(xiàn)就加快保障住房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制，確定新建住房價格控制目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展提出以下意見。

一、加快保障性住房建設(shè)

一）維護社會穩(wěn)定，提高認(rèn)識。從改善民生。建設(shè)和諧社會的高度認(rèn)識保障性住房建設(shè)的重要性。加強組織領(lǐng)導(dǎo)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，落實專門機構(gòu)，配備專門人員，抓好保障性住房建設(shè)工作。

二）有條件的區(qū)縣將實施面拓展到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。新增租金補貼800戶。新建成廉租住房不少于2732套。2012年度新開工建設(shè)廉租住房446套、公共租賃住房2160套、經(jīng)濟適用住房1038套、棚戶區(qū)改造5060套。對2012年省下達的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)目標(biāo)，明確任務(wù)目標(biāo)。2012年度繼續(xù)對人均住房面積低于18m2城鎮(zhèn)中低收入家庭做到應(yīng)保盡保。層層分解細(xì)化目標(biāo)，落實各部門責(zé)任，責(zé)任到人。加強各相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)，促進項目早開工，推動項目快速順利實施。

三）增加普通商品住房供給。科學(xué)編制好住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃。繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造。加快廉租房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，加快中低位、中小套型普通商品住房建設(shè)。逐步擴大廉租房和經(jīng)濟適用住房保障范圍，做到應(yīng)保盡保。關(guān)注中等偏下收入家庭和新參加工作人員的住房問題，啟動限價商品住房和公共租賃住房建設(shè)工作，解決“夾心層”住房困難。

二、貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策

一）將新建住房價格控制在合理范圍內(nèi)。根據(jù)市中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，抑制不合理住房需求。人均可支配收入的增長速度和居民住房支付能力等，結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，2012年新建住房價格上漲幅度應(yīng)當(dāng)與當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

二）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中的違法違規(guī)行為，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。重點打擊市場捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等行為。積極推行商品房交付管理制度。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，加強市場監(jiān)管和分析監(jiān)測，準(zhǔn)確把握市場運行態(tài)勢，及時市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，正確引導(dǎo)消費。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)權(quán)屬檔案；市場管理；房地產(chǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643158

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展日益繁榮，隨之出現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押等房地產(chǎn)交易活動，且活躍度越來越高，為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利，提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理水平顯得尤為重要，進而改善當(dāng)前管理混亂的現(xiàn)狀。

1房地產(chǎn)權(quán)屬檔案及其價值

11房地產(chǎn)權(quán)屬

城市房地產(chǎn)行政管理部門在開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等工作的過程中，通過文字、圖表、聲像等方式記錄的重要信息便形成了房地產(chǎn)權(quán)屬檔案。它是城市房地產(chǎn)業(yè)管理的科學(xué)依據(jù)，對于城市建設(shè)管理做出了巨大貢獻，為滿足社會各界需求提供了支撐。通過房地產(chǎn)權(quán)屬信息的便捷查詢，以及檔案信息的真實可靠性，實現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的開發(fā)利用價值。

12房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的價值

隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，住房制度改革深入推進，且房地產(chǎn)交易市場日益活躍，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案發(fā)揮了前所未有的價值作用。地市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心為房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)糾紛仲裁、房屋拆遷、住房制度改革等業(yè)務(wù)服務(wù)，實現(xiàn)了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

2房地產(chǎn)權(quán)屬與市場管理

21權(quán)屬與市場管理需能夠滿足人民群眾的需要

為人民服務(wù)一直是機關(guān)單位機構(gòu)的工作宗旨，讓群眾滿意是工作到位的具體體現(xiàn)，日常工作中應(yīng)牢固樹立管理就是服務(wù)的意識，熱情接待每一位前來辦理業(yè)務(wù)的群眾，發(fā)揚主動服務(wù)、超前服務(wù)作風(fēng)。建立完善規(guī)章制度，健全內(nèi)部管理和外部監(jiān)管機制，推行規(guī)范化服務(wù)；構(gòu)建辦證、發(fā)證、審批等多環(huán)節(jié)一站式服務(wù)，提高群眾辦證效率，充分發(fā)揮房地產(chǎn)管理部門的職能，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

22權(quán)屬與市場管理要積極為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)

主動為個人住房消費提供服務(wù)，滿足人們購房消費的需求，推進權(quán)屬和市場管理工作向規(guī)范化、現(xiàn)代化方向發(fā)展，提高地市發(fā)證率，保障房地產(chǎn)市場滾動發(fā)展。大力鼓勵中介服務(wù)業(yè)發(fā)展，規(guī)范中介服務(wù)市場秩序，提升服務(wù)水平，增強房地產(chǎn)市場活躍度。充分運用現(xiàn)代科技手段，注重對房地產(chǎn)形勢的分析研究，更好地為政府決策提供依據(jù)，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展貢獻一份力量。

23權(quán)屬與市場管理應(yīng)積極打破傳統(tǒng)的管理模式

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢的要求，推進管理模式創(chuàng)新成為當(dāng)下的重中之重，借助科技創(chuàng)新，推進辦公模式現(xiàn)代化，改進手工作業(yè)的傳統(tǒng)模式，提高了工作的效率及質(zhì)量。借助體制不斷創(chuàng)新，推行交易、權(quán)屬管理機構(gòu)分設(shè)的同時，根據(jù)實際情況，積極推進一體化辦公模式，大大簡化了工作程序，為群眾辦證提供了便利。不斷推進制度創(chuàng)新，進一步完善了人事管理制度，用人機制更加靈活有效，充分調(diào)動了工作人員的積極性，進一步提升了權(quán)屬與市場管理的水平。

3房地產(chǎn)權(quán)屬與市場管理部門的現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)權(quán)屬與市場管理部門各司其職，兢兢業(yè)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展做出了巨大貢獻，取得了顯著的成績。在國家經(jīng)濟發(fā)展由高速轉(zhuǎn)為中高速的新常態(tài)下，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場提出了更高的要求，房地產(chǎn)管理部門更應(yīng)主動作為，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的新特點，補足短板，進一步提升服務(wù)水平，激活住房市場，為滿足需求市場營造一個寬松有利的環(huán)境。但目前仍然存在一些作風(fēng)問題，有的地方行政手續(xù)復(fù)雜，辦證效率較低，服務(wù)意識不強；管理模式較為落后，對新觀念、新事物的接受能力較弱；房地產(chǎn)市場的發(fā)展是無止境的，在發(fā)展的過程中，必然會出現(xiàn)一些新的問題，需要我們及時解決。

4房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的建議

41推進辦公現(xiàn)代化

加強信息技術(shù)與權(quán)屬檔案管理工作深度融合，摒棄傳統(tǒng)的手工操作，提高管理水平和效率，實現(xiàn)管理工作的便捷化。

42深化內(nèi)部機制改革

一是實行全員聘用制，增強人員的流動性，同時激發(fā)工作人員的積極性，做事不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，建立能進能出的用人機制；二是針對中層領(lǐng)導(dǎo)，探索推行競爭上崗制度，提升領(lǐng)導(dǎo)干部隊伍綜合素質(zhì)；三是建立普通員工雙項選擇制度，包括爭上崗和末位淘汰制，進一步優(yōu)化工作人員結(jié)構(gòu)，合理分配資源，形成良好的工作氛圍。

43促進廉政建設(shè)

加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格杜絕腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，加強計算機管理，提高透明度，遏制違規(guī)行為出現(xiàn)，增強房地產(chǎn)市場交易的公平性、公正性、合法化。

44進一步簡化程序

對于在市場交易過程中不必要的審批環(huán)節(jié)，要注意進行清理取消，盡可能地縮短辦件時間，同時改變多窗口管理，實行申請、審批、辦證、交易等產(chǎn)權(quán)管理辦公一體化，提高辦事效率。

45加強人才的培養(yǎng)與培訓(xùn)

地方應(yīng)注重對服務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，同時加大高素質(zhì)專業(yè)人才引進力度，提升干部隊伍的整體素質(zhì)，實現(xiàn)權(quán)屬檔案與市場管理向規(guī)范化、現(xiàn)代化發(fā)展。

46深入開展市場形勢分析

及時了解國家、省市出臺的促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策文件，加強對市場形勢的分析，研究市場下一步發(fā)展動向，工作人員在日常管理中，只有掌握了大量的市場信息動態(tài)，才能更準(zhǔn)確地把握管理頂層設(shè)計，從而運用現(xiàn)代化管理手段對信息進行研究整理，進而建立健全完整的市場監(jiān)測體系。

5結(jié)論

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與文書檔案有一定的區(qū)別，其受房地產(chǎn)行業(yè)的影響頗深，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)特點賦予了房地產(chǎn)權(quán)屬檔案具有獨特的特點，也充分發(fā)揮了其永久性的作用。房地產(chǎn)與人們的生活密不可分，房地產(chǎn)權(quán)利人傾盡所有儲蓄購買的房屋，對于自己房屋的所有權(quán)問題是最關(guān)注的，因此，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用至關(guān)重要。各地區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與市場管理在明確現(xiàn)有問題的狀況下，做到機制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，不斷加強人才服務(wù)隊伍建設(shè)，促進廉政建設(shè)，同時隨時關(guān)注市場形勢，實現(xiàn)制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序等各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的高度統(tǒng)一，努力提高查檔效率，保證存檔質(zhì)量，為推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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[2]王麗英銅陵市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008

篇6

第一條  為了加強城市房地產(chǎn)交易市場管理，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條  凡在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)（含開發(fā)區(qū)）進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、交換及其他房地產(chǎn)經(jīng)營和管理均應(yīng)遵守本條例。

第三條  市人民政府房產(chǎn)管理部門是本市房地產(chǎn)交易市場的行政主管部門。市房地產(chǎn)市場管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易市場的管理工作。

旗縣、郊區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易市場工作。

旗縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理和監(jiān)督檢查。

工商、稅務(wù)、物價、財政、國有資產(chǎn)、建設(shè)、公安、金融等部門按照職權(quán)劃分，各司其職，配合房產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)交易市場管理工作。

第四條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。

第五條  房地產(chǎn)交易活動必須在依法設(shè)立的房地產(chǎn)交易市場進行，并由房地產(chǎn)市場管理部門辦理交易手續(xù)。

當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時，必須如實申報成交價格，并按規(guī)定繳納稅費。

第六條  房地產(chǎn)交易市場管理部門和管理人員要履行職責(zé)，依法辦事，接受社會監(jiān)督，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，任何單位和個人有權(quán)對其違法行為進行檢舉和揭發(fā)。

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第七條  本條例所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括：

（一）買賣房地產(chǎn)的；

（二）贈與、繼承、分析房地產(chǎn)的；

（三）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人的；

（四）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的；

（五）企業(yè)被收購、兼并、合并涉及房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（六）以房地產(chǎn)抵債的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條  有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）無合法權(quán)屬證件的；

（二）權(quán)屬有爭議的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）商品房預(yù)售，未取得《商品房預(yù)售許可證》的；

（七）出典房屋典期未滿的；

（八）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第九條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋在建工程的，必須完成開發(fā)建設(shè)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金；按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家財政或者作其他處理。

第十一條  房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書面同意。在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先受讓權(quán)。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)時，必須征得抵押權(quán)人書面同意。

第十二條  房地產(chǎn)拍賣，必須由房地產(chǎn)市場管理部門負(fù)責(zé)組織，并由其委托的拍賣機構(gòu)進行，其他任何單位和個人不得組織房地產(chǎn)拍賣。

第十三條  商品房預(yù)售，必須符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向旗縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進入房地產(chǎn)市場掛牌交易。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

第十四條  商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，并由房地產(chǎn)市場管理部門會同金融部門監(jiān)督。

第十五條  已預(yù)售的商品房再轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，商品房預(yù)售單位不得為購房者更名。

第十六條  已預(yù)售的商品房，除國家規(guī)定允許調(diào)整售價外，商品房預(yù)售單位不得變更商品房預(yù)售合同約定的商品房售價。

已預(yù)售的商品房除不可抗力因素外，應(yīng)當(dāng)按照合同約定日期竣工交付使用。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

廣告主和廣告者不得未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)售廣告。

第三章  房屋租賃

第十八條  本條例所稱房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

下列行為也應(yīng)視為房屋租賃：

（一）提供房屋由他人承包經(jīng)營的；

（二）將房屋內(nèi)的柜臺、櫥窗、鋪位等設(shè)施、設(shè)備出租給他人就地使用的；

（三）以聯(lián)營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。

第十九條  有下列情況之一的房屋，不得出租：

（一）無房屋所有權(quán)證或者權(quán)屬有爭議的；

（二）經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定為危險房屋的；

（三）已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（四）共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（六）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

第二十條  房屋租賃，出租人必須到房地產(chǎn)市場管理部門申領(lǐng)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》實行年檢制度。

第二十一條  房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂國家統(tǒng)一文本的房屋租賃合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十二條  承租人承租的房屋，經(jīng)出租人書面同意并就收益分配協(xié)商一致可以全部或者部分轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)按本條例規(guī)定簽訂轉(zhuǎn)租合同，合同約定的轉(zhuǎn)租時限不得超過原租賃合同約定的租賃期限。

轉(zhuǎn)租合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)租登記手續(xù)。

第二十三條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)提前解除租賃合同：

（一）利用房屋進行違法活動的；

（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施的；

（三）未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的；

（四）拖欠房租累計六個月以上的。

因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。

第二十四條  出租人有下列行為之一的，承租人可以提前解除房屋租賃合同：

（一）未按合同約定時間向承租人提供房地產(chǎn)的；

（二）未按合同約定維修房屋的；

（三）干擾或者妨礙承租人正常使用房屋的；

（四）向承租人提出無理要求的。

因上述行為給承租人造成損失的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。

第二十五條  房屋租賃合同變更、解除、終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十六條  單位或者個人租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，未經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)的，工商行政管理部門不得為其辦理工商營業(yè)執(zhí)照及營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)。

第四章  房地產(chǎn)抵押和典當(dāng)

第二十七條  本條例所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第二十八條  下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：

（一）依法取得房屋所有權(quán)連同該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；

（二）依法獲得的房屋期權(quán)；

（三）以出讓方式取得的土地使用權(quán)；

（四）依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十九條  下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第三十條  房地產(chǎn)抵押，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，抵押房地產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。

同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人，其抵押擔(dān)保之和不得超過房地產(chǎn)評估現(xiàn)值。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂統(tǒng)一文本的抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門登記后方為有效。

房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、房地產(chǎn)估價報告書、抵押合同登記文件及其他證件到房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審核并辦理房屋他項權(quán)利證書。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十二條  以按照份額共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面通知其他共有人，并以抵押人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意，共同共有人為抵押人。

以出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人，抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同變更、解除、終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)市場管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)。

第三十四條  已設(shè)定抵押的房屋，抵押人如需翻建、擴建或者改變其用途的，必須征得抵押權(quán)人的書面同意。

第三十五條  已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)依法列入拆遷范圍，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)模傻盅寒?dāng)事人以調(diào)換所得房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同；實行作價補償?shù)模傻盅喝藢⑺醚a償金提存公證，作為抵押財產(chǎn)處理，或者由抵押當(dāng)事人選擇與原抵押物同等價值的房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同。

第三十六條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以向房產(chǎn)管理部門申請?zhí)幏值盅悍康禺a(chǎn)：

（一）抵押人未依約償清到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤無人代其履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務(wù)的；

（四）抵押人被宣告解散或者破產(chǎn)的；

（五）抵押人違反本條例的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（六）抵押合同約定的其他情形。

第三十七條  處分抵押房地產(chǎn)可按照作價轉(zhuǎn)讓或者拍賣的方式進行，處分所得價款，依照下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)所需費用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費；

（三）償還抵押權(quán)人貸款本息和違約金；

（四）剩余金額交還抵押人。

同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人另行追索。

第三十八條  本條例所稱房屋典當(dāng)，是指房屋所有權(quán)人作為出典人將其房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)付給承典人，由承典人支付典金的行為。在典期內(nèi)，出典人獲得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。

有合法權(quán)屬證書的房屋可以典當(dāng)。

第三十九條  在房屋典期內(nèi)，承典人對承典的房屋可以自用，也可以出租。

典期屆滿，出典人可以行使回贖權(quán)，以原典價交還承典人，承典人將房屋交還出典人；出典人不回贖的，即為絕賣，并按照規(guī)定到房地產(chǎn)市場管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第五章  房地產(chǎn)交換

第四十條  本條例所稱房地產(chǎn)交換，是指當(dāng)事人將各自的房屋所有權(quán)、使用權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給對方的行為，包括房屋所有權(quán)之間的交換、房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)的交換、房屋使用權(quán)之間的交換、土地使用權(quán)之間的交換。

第四十一條  房屋拆遷的，被拆遷人可以憑房屋拆遷安置協(xié)議與建成房屋交換，并按照本章有關(guān)規(guī)定辦理交換手續(xù)。

依照前款規(guī)定交換房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將換房人視為被拆遷人按照原協(xié)議進行安置。

第四十二條  有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得交換：

（一）無合法權(quán)屬證件或者權(quán)屬有爭議的；

（二）有租賃糾紛的；

（三）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得交換的其他情形。

第四十三條  辦理房地產(chǎn)交換登記手續(xù)，除持房地產(chǎn)交換合同、當(dāng)事人資格證明外，還應(yīng)當(dāng)按照下列情況提供有關(guān)證件：

（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供雙方房屋使用權(quán)證件及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；

（二）房屋所有權(quán)交換的，應(yīng)當(dāng)提供雙方房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書。不同單位自管房交換的，還應(yīng)當(dāng)提供單位的證明文件；

（三）共有房地產(chǎn)交換的，應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意的書面證明；

（四）公房使用權(quán)與私房所有權(quán)、使用權(quán)交換的，應(yīng)當(dāng)持房屋使用權(quán)證書、私房所有權(quán)證書及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；

（五）屬于本條例第四十一條情形的，還應(yīng)當(dāng)提供房屋拆遷安置協(xié)議；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他證明文件。

第四十四條  房地產(chǎn)交換當(dāng)事人未到房地產(chǎn)市場管理部門辦理交換手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續(xù)。

第四十五條  房屋使用權(quán)交換，應(yīng)當(dāng)征得房屋所有權(quán)人書面同意，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)支持使用人的合理要求。換房后，新的房屋使用人與房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同，同時解除原租賃合同。

房地產(chǎn)交換，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理。

第六章  房地產(chǎn)中介服務(wù)

第四十六條  本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易、權(quán)屬登記、物業(yè)管理等活動中從事房地產(chǎn)咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)等居間經(jīng)營活動，并收取傭金的行為。

第四十七條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，必須設(shè)立相應(yīng)的中介服務(wù)機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；

（二）有明確的組織章程和健全的財務(wù)管理制度；

（三）注冊資本10萬元以上；

（四）從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有3名以上注冊房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)專職估價人員（包括注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員）占職工總?cè)藬?shù)的50％以上；

（五）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有3名以上取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的專業(yè)人員；

（六）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上。

第四十八條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得房產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

第四十九條  從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員必須取得相應(yīng)的資格證書，并按照規(guī)定辦理注冊手續(xù)，持證上崗。

房地產(chǎn)中介服務(wù)人員只能加入一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，從事房地產(chǎn)中介活動，不得以個人名義接受客戶委托。

第五十條  房地產(chǎn)交易實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估，當(dāng)事人可以委托具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)進行。但涉及國家征收稅費、國家賠償、補償?shù)模鋬r格評估必須由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的評估機構(gòu)承辦。

涉及與銀行貸款相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估，可以由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的評估機構(gòu)或者銀行估價機構(gòu)承辦。

國有房地產(chǎn)的評估，應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)行政主管部門審查合格，頒發(fā)證書并經(jīng)自治區(qū)國有資產(chǎn)管理部門備案的評估機構(gòu)承辦。

第五十一條  房地產(chǎn)估價報告，必須由一名估價師或者三名估價員簽字并加蓋所在評估機構(gòu)公章，方可生效。

房地產(chǎn)價格評估人員如果與委托評估項目有利害關(guān)系或者與當(dāng)事人有親緣關(guān)系的，必須回避。

房地產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)為委托人提供的技術(shù)資料、商業(yè)秘密及評估結(jié)果保密。

第五十二條  房地產(chǎn)交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)市場管理部門如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產(chǎn)成交價格低于評估價格的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照評估價格繳納有關(guān)稅費。

第五十三條  房地產(chǎn)交易市場管理部門對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和中介服務(wù)人員實行年審制度，對其經(jīng)營活動進行監(jiān)督和檢查。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按季度向房地產(chǎn)交易市場管理部門報送業(yè)務(wù)報表，并繳納管理費。

第五十四條  房地產(chǎn)市場信息廣告的，必須在廣告前持有關(guān)證件到房地產(chǎn)市場管理部門進行登記，經(jīng)審查同意，方可。

第五十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在經(jīng)營活動中必須遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；

（二）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；

（三）依法繳納稅費；

（四）按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)合理收費；

（五）接受房地產(chǎn)市場管理等部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第五十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中，不得有以下行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時在兩個或者兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第七章  法律責(zé)任

第五十七條  對違反本條例規(guī)定的行為，由旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門或者其他有關(guān)部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第五條規(guī)定，當(dāng)事人未按照規(guī)定到房地產(chǎn)市場管理部門辦理手續(xù)交易房地產(chǎn)的，旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其限期補辦交易手續(xù)，并對擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，處交易額百分之五至百分之十的罰款；對擅自交換房地產(chǎn)的，處交易額百分之二至百分之三的罰款；對擅自租賃房屋的，處實際租期評估租金總額一至二倍的罰款；對擅自抵押房地產(chǎn)、典當(dāng)房屋的，處房地產(chǎn)抵押額、房屋典價百分之三至百分之五的罰款。

（二）違反本條例第十三條第一款規(guī)定，預(yù)售商品房的，由旗縣級以上房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以預(yù)售金額百分之五至百分之十的罰款。

（三）違反本條例第十七條、第五十四條規(guī)定，商品房預(yù)售廣告或者房地產(chǎn)市場信息廣告的，由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責(zé)令停止廣告，沒收其違法所得，可以并處廣告費一至二倍的罰款。

篇7

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[2002]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

篇8

【關(guān)鍵調(diào)】房地產(chǎn)；按揭貸款；假按揭；防范與管理

隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價的不斷飆高，住房按揭貸款已成為一種不可或缺的商業(yè)行為，與此同時，假按揭也應(yīng)運而生。假按揭指的是開發(fā)商或個人捏造虛假的房屋買賣關(guān)系來獲得銀行的按揭貸款，以套取銀行資金為主要目的的商業(yè)欺詐行為。本文就假按揭產(chǎn)生的原因及危害性進行深入的剖析，并提出相應(yīng)的防范措施。

1 假按揭產(chǎn)生的原因

1.1 開發(fā)商資金不足

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資周期較長的行業(yè)，在建設(shè)初期投入的資金較多，而要回籠資金的時間又較長，這對于一些資金實力不夠雄厚的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商而言，就容易出現(xiàn)資金鏈斷開、資金短缺的現(xiàn)象。而當(dāng)資金緊張時，開發(fā)商就抓住個人住房按揭貸款利率低這一“救命稻草”，鉆銀行政策的空子，大膽地通過假按揭這種變通的方法來騙取銀行的貸款，達到“融資”的目的。”

1.2開發(fā)商轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的手段

一個樓盤往往總會有一些戶型、結(jié)構(gòu)不理想的房屋出現(xiàn)，而這些尾盤一般情況下很難賣掉，就算勉強賣出，價錢也不高。而開發(fā)商要回籠資金，就會將這些尾盤的價格標(biāo)高，以假按竭的方式“打包”給銀行，從而降低自己的風(fēng)險，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行，以套取更多的信貸資金。

1.3 增加房屋的賣點來規(guī)避政策的限制

在房屋銷售期間，開發(fā)商會不吝成本地向購房者做廣告，而“零首付”無疑大大地吸引了購房者的眼球。首付對年輕的購房者來說是一個較大的難題，而為了“零首付”的優(yōu)惠，不少購房者就與開發(fā)商串通進行假按揭，而實際上，購房者并未向開發(fā)商支付任何的首付。卻從銀行得到了100%的貸款。

1.4 部分銀行對假按竭的縱容

事實上，部分銀行為了發(fā)展業(yè)務(wù)，降低了貸款的要求，疏忽了對貸款資質(zhì)、還貸能力等的調(diào)查與核實，在一定程度上縱容了假按揭的產(chǎn)生。而有些銀行工作人員為了完成或超額完成自己的業(yè)務(wù)量，對開發(fā)商、個人的假按揭行為漠視不管，甚至給開發(fā)商出點子、惡意串通任由假按揭的發(fā)生。

2 假按揭產(chǎn)生的危害

2.l 假按揭嚴(yán)重?fù)p害了消費者的利益

假按揭被查處后導(dǎo)致消費者個人信用降低，出現(xiàn)負(fù)面評價；而假按揭所帶來的房地產(chǎn)市場的虛假繁榮、房產(chǎn)成交量的大幅上漲，會使消費者產(chǎn)生錯覺，從而盲目投資、盲目入市；而假按揭被查處的房地產(chǎn)樓盤在多家銀行多次按揭貸款，將來就會多個業(yè)主爭奪一套房產(chǎn)，而真正的業(yè)主卻無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法取得房產(chǎn)證，真正的業(yè)生成了最大的受害者，而假按揭的房產(chǎn)最后也都成了爛尾樓，

2.2 假按揭危害整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

假按揭使房產(chǎn)成交量泡沫式放大，住房貸款大幅增加，造成了房地產(chǎn)市場的表面的虛假繁榮，這使得投資者容易跟風(fēng)，將引誘大量的資金投入房地產(chǎn)市場，影響了廣大人民、政府對房地產(chǎn)市場的正確判斷，從而使得政府的決策出現(xiàn)偏差。從而嚴(yán)重影響嚴(yán)重危害房地產(chǎn)市場的健康、良性發(fā)展。

2.3 假按揭影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降

假按揭勢必會嚴(yán)重影響銀行的盈利，影響銀行的正常經(jīng)營。從銀行自身出發(fā)分析，因為資產(chǎn)質(zhì)量的下降將會出現(xiàn)資金流動性問題，而資金流動出現(xiàn)問題將會使銀行面臨聲譽的風(fēng)險。如果情形相對比較嚴(yán)重，還會引發(fā)各銀行間的相互排擠打壓，而銀行擠兌的后果就是銀行破產(chǎn)，那必將損害廣大儲戶的利益。

2.4 假按揭一旦被查處后，將會對企業(yè)的聲譽產(chǎn)生不可估量的惡劣影響，勢必會對企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生不利的影響；因為假按揭能給開發(fā)商、房產(chǎn)銷售人員、銀行貸款經(jīng)辦人員等帶來直接的經(jīng)濟利益，這勢必會使部分意志不堅定的人犯行賄、受賄、等罪行。

3 假按揭的防范和管理的具體措施

住房按揭貸款的最突出風(fēng)險就是假按揭，假按揭有存在嚴(yán)重影響著貸款的良性循環(huán)，擾亂了房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展，大大加大了銀行的貸款風(fēng)險，因而，對假按揭進行防范和管理是當(dāng)前迫在眉睫的任務(wù)。防范和管理假按揭的具體措施有：

3.1 政府機構(gòu)——完善法規(guī)、宏觀調(diào)控

作為政府機構(gòu)，要逐步完善法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，同時要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)職能。政府要對房地產(chǎn)項目進行總體監(jiān)管，嚴(yán)禁不合規(guī)定的項目開工。造成假按揭的最根本原因在于開發(fā)商在房屋未峻工驗收前就開始預(yù)售，而購房者就可以避開房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種種限制，開發(fā)商就抓住這一空子進行假按揭來實現(xiàn)融資的目的。其實現(xiàn)在我國的開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的資金實力，政府可將期房的預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，取消房屋預(yù)售制度。

3.2 金融機構(gòu)——完善制度，嚴(yán)格審批

有些銀行為了提高業(yè)務(wù)量；刻意降低貸款的門檻，對貸款人的資質(zhì)審查不嚴(yán)格或是根本沒有進行貸款調(diào)查審查資質(zhì)就予以貸款。防范假按揭是迫在眉睫的一項重要任務(wù)，各銀行就嚴(yán)格執(zhí)行信貸條例或相關(guān)規(guī)定，有效地防范假按揭行為的發(fā)生。加大對貸款資質(zhì)的審查，我們可以從以下幾方面著手：（1）對開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)進行審查。如要求開發(fā)商提供合法正式的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書、企業(yè)財務(wù)狀況報表等，而銀行應(yīng)派專業(yè)人員對按揭的房地產(chǎn)項目進行考察，對資料進行核實與調(diào)查，對開發(fā)商的信用進行評估等，如不符合貸款的相關(guān)規(guī)定或有可能存在假按揭的項目，將不予以發(fā)放貸款。（2）對個人的貸款資質(zhì)進行嚴(yán)格的審查。銀行要有專業(yè)人員與貸款人進行面談，當(dāng)面簽訂合約，貸款人還應(yīng)出示稅收證明，因為稅單可以完整真實地體現(xiàn)貨款人的實際收入情況和還貸能力，銀行應(yīng)加強對貸款人的身份與資金情況等相關(guān)的資質(zhì)進行嚴(yán)格的審查。（3）加大處罰力度。要秉公處理的銀行工作人員，對于觸犯刑法的人要堅決移交司法部門懲處。而如果處罰稍有怠慢，通常會使得同樣的錯誤一犯再犯。

3.3 投資企業(yè)——準(zhǔn)確定位、誠信經(jīng)營

作為企業(yè)，守法是開發(fā)商最根本的經(jīng)營理念，而開發(fā)商還應(yīng)眼光獨到地對自己的項目進行準(zhǔn)確的市場定位，為房地產(chǎn)市場提供暢銷的樓盤。誠信是企業(yè)的生命線，開發(fā)商一定要講誠信。而一些中小型開發(fā)商因資金短缺，為了一些賣不出去的爛尾樓而搞假按揭。而資金雄厚的開發(fā)商絕對不會為了一些蠅頭小利而損害企業(yè)的聲譽。在假按揭過程中，通過虛擬的貸款人以虛假的銷售方式來騙取銀行的貸款，已經(jīng)觸犯了刑法，構(gòu)成貸款詐騙罪，應(yīng)接受法律的制裁。

3.4 投資個人——加強防范、謹(jǐn)慎入市

作為投資購房的個人，應(yīng)加強自己的防范意識。假按揭雖然折射出開發(fā)商的誠信問題，但是同時，也反映了購房者防范意識薄弱，才會讓開發(fā)商有機可趁。在購房過程中，有些業(yè)主在簽約多年后仍沒有拿到合同原件，但對此事業(yè)主卻疏于過問。所以，要防范假按揭的發(fā)生，還應(yīng)提高購房者的法律觀念、風(fēng)險意識、防范心理。購房者在購房時一定要仔細(xì)驗證購買房產(chǎn)的預(yù)售許可證，若是二手房，還應(yīng)到房管部門核查，該房產(chǎn)是否已被轉(zhuǎn)讓、抵押或是查封等。要從觀念上提高對假按揭的防范意識。

總之，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，住房按揭貸款已成為一種深人民心的經(jīng)濟行為，但同時，假按揭也屢禁不止，而且對房地產(chǎn)市場造成了嚴(yán)重的破壞和影響。我們要從根本上加強對按揭制度的防范和科學(xué)管理，只有這樣，才能有效地打擊假按揭的產(chǎn)生，才能促進房地產(chǎn)市場的真正繁榮和健康發(fā)展。

參考文獻

[1]馮宗榮.“假按揭”產(chǎn)生的原因及其識別與防范探析[J].福建論壇.2005.4

篇9

關(guān)鍵詞：放淤固堤；基本原理；施工現(xiàn)場；安全管理

中圖分類號：TV871.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006―7973（2016）09-0053-01

1 放淤固堤基本原理

放淤固堤是加固堤防的有效措施之一，放淤固堤的主要目的是通過加大堤防的寬度，延長滲徑，從而提高堤防的強度。

目前放淤固堤采用機械設(shè)備在河道中挖土，利用水流的挾沙特性和水力管道的輸送能力將泥沙輸送至大堤背河側(cè)沉放。

機械放淤固堤的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，主要包括造漿、泥沙輸送和泥沙沉放。所謂造漿，就是利用機械設(shè)備將已沉淀的固體泥沙與水混合，形成可以流動的泥漿，為水力輸送泥沙創(chuàng)造條件，以便通過抽取泥漿的手段達到取土的目的；輸送，就是將制造的泥漿輸送到設(shè)計地點。主要是采用泥漿泵和水力管道進行有壓輸送。在輸送距離較近時，一般采用單級泵輸送；在排距較遠(yuǎn)，需要多級泵進行接力輸送。沉放，就是按照設(shè)計要求將泥沙沉放到指定地點，待水沙分離后，將水排走，泥沙按照設(shè)計要求進行堆放，達到加固堤防效果。

2 安全責(zé)任人的明確是施工安全的保障

安全管理制度再好，也需要具體的安全責(zé)任人加以貫徹執(zhí)行，否則只能是一紙空文。這就要求安全責(zé)任人牢固樹立“安全第一、以人為本、安全責(zé)任重于泰山”的思想。這也是搞好安全生產(chǎn)的前提。

（1）加強自身素質(zhì)的培養(yǎng)。安全責(zé)任人要加強自身素質(zhì)的培養(yǎng)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，同時，各專業(yè)、各部門的安全責(zé)任人也要相互有一定的了解。

（2）樹立模范帶頭意識。安全責(zé)任人要在工作中起模范帶頭作用，尤其是在急、難、險的情況下，更要身先士卒；要積極參加各部門組織的安全質(zhì)量大檢查，參加每月的成本分析會，對施工現(xiàn)場的各項工作做到心中有數(shù)，以便指揮決策。

（3）提高對安全管理重要性的認(rèn)識。要進一步提高安全責(zé)任人對放淤固堤工程安全管理重要性的認(rèn)識，使他們認(rèn)識到“抓安全就是抓經(jīng)濟效益，沒有安全就沒有經(jīng)濟效益”的道理。

（4）提高對安全管理緊迫性的認(rèn)識。安全責(zé)任人要深刻認(rèn)識到我國目前放淤固堤工程安全生產(chǎn)和職業(yè)危害防治工作基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)狀，認(rèn)真對待工程外包隊伍多、施工人員安全意識缺乏等問題。

（5）對施工中存在的問題要有清醒認(rèn)識。

3 施工區(qū)域的安全管理是保證施工安全的核心

放淤固堤工程施工區(qū)大致分為：取土場區(qū)域、輸沙管線區(qū)域和淤筑區(qū)域。

（1）取土場區(qū)域的安全管理。取土場區(qū)域安全管理的工作重點是船只管理，對于船的種類來說，涵蓋了對施工船、生活船、給養(yǎng)船等船種的管理；對于船的工作環(huán)境管理來講，又包括兩個方面，一是管線管理，即需要提高輸沙含量而不斷調(diào)整船位所架設(shè)的管線，二是水面管理，即不斷取沙而使河灘灘底水深不斷增加的水面。

（2）輸沙管線區(qū)域的安全管理。對于管線來說，在輸沙區(qū)域內(nèi)要進行24h不間斷巡查，做到“不崩管、不跑水”。對于加壓泵的管理，工作人員要及時與船上的技術(shù)人員進行溝通，通告并交換相關(guān)數(shù)據(jù)，排除安全隱患，以保證設(shè)備的正常運行。

（3）淤筑區(qū)域的安全管理。淤筑區(qū)域的安全管理的原則，是把握好季節(jié)性。放淤固堤工程的施工時間基本跨越春、夏、秋三季。其中，由于夏季出沙量最大，加之夏季游泳人員較多，淤筑區(qū)常聚集較多當(dāng)?shù)孛癖姡o淤筑區(qū)的安全管理增加了難度，因此夏季是保證整個工程進度的關(guān)鍵期。在淤筑區(qū)域施工現(xiàn)場，應(yīng)當(dāng)設(shè)立施工隔離裝置，并且安插警示牌照和標(biāo)語，閑散人員不得入內(nèi)，必要時安排專職安全人員現(xiàn)場監(jiān)督。

放淤固堤施工現(xiàn)場安全管理是一項極為復(fù)雜的綜合性管理工作。為此，施工中應(yīng)建立各級人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級人員的安全責(zé)任，不斷探索、總結(jié)，將施工現(xiàn)場的各項安全管理工作綜合起來，形成相互協(xié)調(diào)、相互促進的有機整體。

參考文獻：

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今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入

（一）境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

（二）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。

二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

（六）對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。

（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售等經(jīng)營活動的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)[*]37號文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

三、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房管理

（十）境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

四、進一步強化和落實監(jiān)管責(zé)任