導語：如何才能寫好一篇房地產評估資質管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；評估；現狀；對策

隨著住房制度的進一步改革和房地產業的快速發展，目前，房地產業行業已經成為我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產市場和房地產估價服務的關系非常密切，在目中程度上來講，我國房地產業的快速發展為評估行業的發展提供了廣闊的空間，但是，從發展狀況來看，估價的發展還不能適應社會需求，有必要提出有針對性的解決方案，切實為老百姓解決關系切身利益，解決一些實際問題。

一、發展現狀分析

在我國，房地產估價行業起步比較晚，但是，經過近幾年的發展、創新，逐步建立起房地產估價師執業資格制度，房地產估價機構的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現狀主要表現在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關法律規章。主要有《城市房地產管理法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產執業資格制度和評估的技術規范。據統計，我國目前約有15000人獲得房地產估價師的執業資格，已經注冊成立的房地產估價的各類機構三千余家，按照資質級別的不同，規定了他們的業務范圍，同時，《房地產估價規范》已經出臺，對評估的程序、技術規范等都進行了詳細的規定。三是逐步形成了具有行業自律標準的、統一的、開放的房地產估價市場。按照國家規定，屬于經濟鑒證類中介機構的房地產估價機構進行了脫鉤改制，原有的房地產估價機構改制有限責任公司或者合伙制企業。在改制中介機構的同時，我國的各級房地產管理部門逐步實行政事分開，充分發揮房地產估價師學會在房地產市場上的職能，建立并逐步完善了房地產市場的自律機制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國的房地產評估業還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。

一是房地產評估機構的產權問題還不十分明確。我國的房地產評估機構和工作人員沒有在真正意義上實現脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務。估價機構的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業務來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯系。雖然房地產估價機構可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據《房地產估價機構管理辦法》中的有關規定，采取有限責任公司制的一級房地產估價機構的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，保障性不是很好。我國的房地產估價機構的經營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產估價機構的運營效率不高。

二是相關的法制建設還不能夠滿足房地產估價行業的發展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業，目前已經有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規范，雖然也制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產估價的各項法律、法規中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產沒有針對性很強的技術標準和規范。

三是房地產估價人員的素質參差不齊，還不能夠滿足本行業對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關人員的專業工作經歷進行限制，因此就出現了一些沒有工作實踐經驗，但是理論基礎比較好的大學畢業生在考試中的通過率比較高，而那些工作經驗比較豐富的從業人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業務范圍的單一性，使從業人員只是比較熟悉某一方面的業務，對相關性不是很強的其他類型評估業務不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產估價師的級別設置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師。對房地產估價師的再教育還比較缺乏。

三、對策與建議

針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。首先，要進一步做好房地產評估機構的脫鉤改制，讓房地產評估行業的各個機構真正作為獨立的中介機構在平等競爭的市場環境良性發展，并保持房地產估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產主管部門應該在充分調查房地產估價市場的基礎上，制定房地產估價市場運行以及監管規則。二是做好房地產估價行業相關法律法規體系建設工作。制定出適合當前市場現狀的房地產評估行業技術規范，并在有關法律法規定基礎上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應該在相關規范和法規定基礎上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設置比較單一的局面，實行分級制，對從業人員實現動態管理，以便形成結構合理的從業人員梯隊，同時，通過嚴把質量關、完善繼續教育機制等措施提高從業人員的綜合素質。四是以創新的思維強力推進房地產評估行業的信用體系建設。

四、結束語

房地產評估是房地產行業的重要組成部分，在社會經濟的發展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結合我國的國情采取措施進行規范，房地產評估會日趨成熟，可以在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討

一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。

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1.當前我國房地產中介市場現狀

隨著經濟和社會的發展，我國房地產市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯動局面也基本形成，而且從市場發展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產業的發展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發展過程中，中介市場將繼續發揮紐帶的作用，為房地產的持續發展發揮不可替代的作用。所謂的房地產中介市場是為房地產供求雙方提供咨詢、協助供求雙方實現公平交易為目的而進行的房地產在租售階段的委托、價格評估和經紀服務等居間活動的場所和領域。房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產市場運轉起到了劑的作用。

2.當前我國房地產中介市場主要問題

2.1政府監管不力

全國除溫州這樣的城市出臺了《關于進一步推進中介機構改革和發展的意見》，開始全面清理規范現有的中介機構，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業單位的中介機構，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數地方依然違反國家關于規定中介服務機構與政府部門實行脫鉤改制的規定，政企不分，主要原因是受利益驅動。房地產中介市場中形成了房產、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關的協助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業人員、 機構的有力監督。 并且，房地產中介機構通過直屬、掛靠等形式隸屬行業主管部門，對房地產中介市場形成行業壟斷，進行非法經營。

2.2法規體系不全

房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規。雖然目前我國首部房產中介法規《房地產經紀管理辦法》已經2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產中介行業設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執業資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規框架，但還不健全、不完善。

2.3機構信譽不良

房地產中介機構作為提供房屋信息服務的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產中介市場上，這些機構經常會利用這一信息不對稱現象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產中介服務市場的發展。同時由于房產中介的認證資格制度相對不規范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格（譬如房地產評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。

2.4人員素質不高

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。所以世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。如美國實行從業人員準入制度，規定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執照的資格。而由于房地產中介業在我國的發展時間不長，尚缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規范.管理不嚴，造成我國房地產中介從業人員來源復雜、素質差，缺乏應有的敬業精神和職業道德標準。

3.規范房地產中介市場的對策

3.1嚴格市場準入制度

在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等的設定要更加具體化， 如明確規定房地產中介機構的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規模的固定經營場所，專業技術人員要占總人數的50%以上。同時，劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同的標的、不同價值量和不同復雜程度的業務。如必須具備A級認證的中介機構才可從事涉外房地產中介業務。

3.2嚴格執業資格制度

在人員資格管理方面，要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、業務知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規定。如必須達到大學專科以上學歷或中等專業水平有3年以上從業經驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執行完畢滿3年的方可從事進入房地產中介機構執業。

3.3嚴格規范經營制度

規范經營，加強誠信建設，一方面考慮到消費者和房地產中介間存在的信息不對稱問題，在行業內建立信息傳輸機制，完善房地產中介企業信用檔案，對中介企業的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網絡手段，將檔案在網上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產中介要加強自身的誠信建設、嚴格自律，結合企業文化制定企業職業道德規范條例，要求員工誠實守信；并規范經營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優質服務，增強客戶的信任度。

3.4嚴格行業監管制度

政府要在立法、制度、管理規定等方面對中介企業的規范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學設置政府管理職能，明確房地產中介服務業的主管機構，確立政府各管理部門的協作機制。第二，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的市場準入制度。第三，提高中介服務人員的素質。同時行業主管部門一方面要加大行業監察力度，對各項違規操作給予更加嚴厲的懲罰措施，肅清行業的不良主體；另一方面要加大資金監管、網上簽約等政策的執行力度，使其真正落實到位。

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[關鍵詞]房地產　信貸風險　開發商　銀行

自1998年我國實施擴大內需政策以來，城市化與消費結構升級促使房地產業快速發展，房地產開發投資增長率逐年上升，房地產業已經成為拉動GDP增長的重要力量和國民經濟新的增長點。但我們應該注意到，房地產業是先天具備的高風險性行業，其和金融業的天然聯系決定了房地產信貸風險的必然存在。我國部分地區房地產市場過熱問題已經有所呈現，無論政府，還是金融機構都要對房地產信貸風險提高警惕，做到充分認識并積極防范。

1　我國房地產信貸風險的形成

1.1　由借款人引發的風險

即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導致金融機構利益受損產生的風險，這是住房信貸風險中最常見的。引發借方違約的原因十分復雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失。目前對借款人主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有效的監督，二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，房地產價格大幅度下降，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回，這種風險對銀行的損害更大。房地產行情上漲時，這種情況一般不會發生。三是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素。導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

1.2　由房地產開發商引發的風險

由于房地產開發商不能按照合同約定準時、按合同質量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛，貸款利益受到損失。具體表現：一是善意違約。開發商將購房款人賬后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發商簽訂的合同標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前銀行法規不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會。通過不正當的手段，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義購買開發的房產，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

1.3　銀行自身引發的風險

商業銀行作為貸方當事人，是住房信貸風險的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風險的最大受益者，理應在防范信貸風險上積極主動。在面臨外部環境不確定的情況下，商業銀行為迫于搶占市場份額而面臨風險。按照委托理論，在銀行向房地產開發商和購房者提供貸款上。商業銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業銀行獲得貸款。從而給商業銀行帶來風險。鑒于住房信貸是銀行的優良資產，許多商業銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴格按照銀行的規章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進行商業用房貸款，或者對未完工的期房發放貸款。貸方引發信貸風險是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風險防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引發的風險

目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的：三是價值不實，抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。

2　防范房地產信貸風險的策略

2.1　嚴格準人房地產開發項目貸款

金融機構應在對項目進行可行性、風險性充分分析的基礎上謹慎貸款，這也是于我國目前提出的穩健的財政政策相符合的。一是選擇性，優先選擇那些開發資質較高、資信程度較好，同時市場前景明了的項目予以優先支持；二是審查性，嚴格審查房地產開發貸款的條件，企業自有投入開發資金占整個房地產建設投資的比例符合標準并具備四證。(《國有土地使用證》、

2.2　加強個人住房貸款的監管

目前，個人住房消費貸款總體數量大，關系較為復雜，而且個人住房貸款于居民的個人切身利益密切相關，關系重大。首先要按照目前關于個人住房貸款的新要求，完善個人住房貸款的管理辦法，規范其審查程序和標準，建立個人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個人住房貸款的擔保制度，完善擔保辦法，進一步嚴格按照國家和各大商業銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時要加強擔保執業機構的業務管理和監管，推行標準化文本，有效防范貸款風險；再次要嚴格評估貸款抵押物實值，嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發放；最后要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生。

2.3　提高房地產信貸業預警能力

一是要加強房地產政策及時、廣泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、統計、研究體系，加強對房地產市場、客戶、前景的分析預測，提高房地產信貸預警能力；三是要加強房地產信貸從業人員的培訓工作，加強建筑工程預決算、房地產評估等業務環節，提高業務水平和市場判斷能力，從每一個環節上保證信貸體系運行順暢，并及時規避風險。

篇5

關鍵詞：房產測繪,市場化,測繪管理,測繪監管

中圖分類號：P2文獻標識碼： A 文章編號：

1引言

長期以來，房產測繪單位作為產籍管理、房地產產權的一部分，一直是壟斷經營。隨著社會經濟的發展，尤其近幾年房地產市場異常活躍，大量的房產測繪工作均由一家房地產測繪隊伍來完成，測繪速度和質量都很難保證，尤其是房產測量成果質量方面還存在著技術規范可操作性不強、測管關系不暢通,測管體系不完善等缺點。同時，這種壟斷經營狀況也容易造成了許多不良現象，阻礙了房地產產業的健康發展。所以打破壟斷、推行房地產測繪機構市場化在全國許多城市開始逐步實施。

2研究的意義

本文以最早實行市場化的北京市房產測繪市場為研究對象，分析了市場化9年來工作中的成績和不足，針對性的提出了改進意見，為北京市京房產測繪市場化管理工作改進指明了方向，也為后續全國范圍的市場化提供指導了意見。

3房產測繪市場化改革在北京的實踐

2003年，建設部提出房產測繪單位或部門從房產行政主管部門分離，成為具有獨立法人資格的專業服務機構。之后在北京市轄區范圍內，開發商和業主可以隨意選擇測繪機構來進行商品房面積測繪。在這樣的大環境下，各房產測繪單位根據其當地的實際情況進行改組改制，成為目前房產測繪市場的主力軍，從過去9年的實踐中，市場化改革取得了一定的成績和進展，也暴漏出了一些問題。

3.1房產測繪市場化取得的進展和寶貴經驗

北京市通過9年的房產測繪市場化改革，目前北京市已備案房產測繪機構共計80多家，其中甲級12家，乙級17家，整個房產測繪市場一片生機，在幾年前房地產開發異常火爆的情況下，及時準確的完成了各項任務，成了開發商和政府溝通的有效橋梁，我認為對后來實行市場化的城市或地區有很強的借鑒意義。

3.1.1統一了全市的測繪成果樣式

從2003年開始，北京市建委委托房地產勘察測繪所進行全市的房產測繪成果的管理，統一在全市推廣威遠圖公司設計的citors圖形處理軟件和匯交軟件，使全市任何一家公司的測繪成果都能無障礙地和建委數據庫連接，每個項目的匯交成果時除了紙質報告書外，還有與之配套的光盤，備案時需要準備本項目齊全的資料，所有這些措施，有效的杜絕了部分測繪單位弄虛作假，也徹底改變了一個單位一個成果樣式的局面。

3.1.2編制地標，統一口徑和分攤方法；

由于2000年國家標準中規定有不明確、不詳細的地方，或者新出現的建筑樣式，使得某些面積認定上有困難，某些極端情況下，面積認定出現了迥異的情況。針對這個現狀，北京市在不違背國家標準的情況下，出臺了地方標準，地方標準出臺后，很大程度上緩解了面積認定不明確、不統一的問題，減少了糾紛，堵住了部分不良開發商弄虛作假的后路。此外，還明確規定了分攤計算方法，比如樓外分攤、樓間交叉分攤、市政類和不可分攤類等，這些明確規定是通過定期的例會，下達到各個測繪機構，保證了全市房產測繪面積認定和分攤的統一性，專業性。

3.1.3培養了大批合格的房產測繪技術人員，增強了測繪單位的服務意識。

截止目前，北京市已有500多名房產測繪專業人員，市場化之后的北京市房產測繪市場，不管形式上還是本質上都發生了巨大的變化，很多單位都積極引進、培養了自己的專業人才隊伍，大大改善了各個測繪機構的人才學歷構成，為新技術新軟件的推廣奠定了堅實的基礎。為了在市場中爭的一席之地，單位定期組織大家進行技術交流，增強服務意識教育，贏得了客戶的好評。

3.1.4加強了質量管理，加大了對違規單位的處罰力度

在鬧的沸沸揚揚的國際友誼花園面積糾紛案例中，做出了錯誤測繪成果的北京市房地產勘察測繪所，受到的懲罰僅僅是罰款人民幣3萬元，這和全體業主幾千萬的額外支出，形成了強烈的反差。2003年市場化之后，北京市市建委加大力度對房地產測繪市場進行整治。截止目前，一共有十多家測繪單位因為違法違規測量受到了處罰，一定程度上凈化了市場，維護了市場秩序，保障了房產測繪市場的穩定、良好地運行。

3.2房產測繪市場化帶來的負面影響：

房產測繪市場化之后，測繪機構之間競爭十分激烈，相互壓價，惡性競爭十分明顯，各種爭搶活源手段無所不用其極，測繪機構容易受開發商的制約，這給后期的房產產權登記工作帶來很大風險。北京作為房產測繪市場化改革的試點城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多寶貴經驗，為市場化趟出了一條路子。但是取得成績的同時，也產生了一些不能忽視的問題，如果不能解決好這些問題，可能會影響市場化的進程和效果，主要問題我認為有如下幾點：

3.2.1 測繪企業良莠不齊，競爭白熱化，沒有妥善的退出機制:

基礎房產測繪是一項長期性持久性的基礎工作，需要將房產測繪資料長期積累并且保存，而且又需要不間斷地對本地區房產現狀進行修測和補測，建立一個有效的實時的數據圖形庫。這樣才可以適應房屋權屬登記的需要。市場化之后，入市的房產測繪企業有相當一部分不進行或著是無能力進行基礎房產測繪，雖然他們往往從事的是項目測繪，打一槍換一個地方，這對房屋權屬登記是有害無益的。另一個不能忽視的問題是不正當競爭，很多企業擠入房產測繪市場化目的很明確，就是看中了其中的收益，為了獲得更大利潤，不惜使用惡意壓價、賄賂開發單位的相關負責人等各種不正當手段，嚴重擾亂了北京市的測繪市場。

3.2.2 開發商影響測繪結果，行政部門監管不力

針對房產測繪市場激烈競爭狀況，有些開發商為了在商品房銷售中獲得更多更大的實惠和利潤，有時會利用招標、委托之際提出些不合理的要求。而有的測量單位為了迎合開發商，獲得這來之不易的項目，往往就會互相壓低價格，拉關系，找熟人，甚至會違規操作，打《房產測量規范》的“球”，出具不實測繪報告，嚴重擾亂了房產測繪市場的秩序，這也為日后的房產權屬登記留下很大的隱患。

4北京市房產測繪市場化實踐的指導意義：

4.1有控制的放開，建立房產測量市場的準入制度

監管部門要根據市場容量的大小來確定從業單位的數量，以保證房產測繪成果的質量，如果過早徹底放開，不加約束這一市場，將像開放房地產評估市場一樣混亂，各個測繪單位可能會相互壓價，這雖然會促進測繪市場競爭機制的發展，但如果收益低于其運營成本，則必然會導致市場測繪行業無序競爭。

4.2 進一步完善相關法律法規

通過立法，制定專門的房產測繪市場化管理的辦法，統一全國的房產測繪市場的管理；從而依照測繪市場化管理的有關規定，明確各地房產管理部門作為房產測繪市場管理的上級主管部門，負責制定本地的房產測繪管理辦法和測繪資質認定，并進行全面具體管理；房屋權屬登記機構負責具體的監督，發現問題并及時處理，且對不符合房屋權屬登記要求的房產測繪機構提出具體的處理意見，包括終止其測繪成果的提供，終止其測繪資質，甚至追究其相應的法律責任。完善相關的立法、制度和規范已成為當前房產測繪市場推行的迫切要求。

4.3 完善房產測繪市場的行業規范，實行人性化管理

市場化后的房產測繪實踐中應有詳細、明確可行的技術標準。房產測繪工作的主要依據是國家頒布的《房產測量規范》以及各地制定的地標。經過幾年的實際工作檢驗以及建筑業的發展，《房產測量規范》有很多內容需要進一步完善細化。房地產管理部門應根據當地實際，認真地對照規范，對市場上出現的問題但是《房產測量規范》上又沒有明確的內容，聯合上級測繪行政主管部門及時制定出詳細、可操作性強的實施細則，并對實施細則進行不定時的修訂更新。

盡管在《房產測繪管理辦法》中規定只有經過房地產管理部門審核的房產測繪成果才可用于房地產管理，但對具體如何進行房產測繪的委托、測繪的實施、成果的提交、成果的審核等方面的工作程序尚無具體規定。因此，房產管理部門應有具體的實施細則。房產測繪成果，必須要依附于房屋權屬登記，獨立于房屋權屬登記則無存在的實際意義和價值。房產測繪市場化，使得測繪與管理分離，責任更加明晰。為了規范房產測繪資料的管理，房產管理部門應當制定委托房產測繪的合同文本、房產測繪成果報告文本，并且根據本地房地產管理系統的要求，指定使用統一的測繪軟件、提交統一格式的數據文件，使用的軟件必須是成熟穩定的，規定要求一定要明確。

5 結語

房產測繪成果直接關系到千家萬戶的切身利益，房產測繪走向市場化勢在必行。但針對目前房產測繪市場化管理尚無完善的法律法規的現狀，如果隨意地放開市場，則會引發一系列問題。如某些以營利為目的的項目性測繪企業大量入市，可能會損害到其他測繪企業和當事人的合法權益。更嚴重的是，如果一些不合格的測繪結果被用在權屬登記中，將會成為政府難以處理的棘手問題。因此，目前在法律、行政職能、以及技術規范等等方面還存在諸多問題的情況下，房產測繪走向市場化不能一蹴而就。北京當前工作的重心是制定房產測繪市場管理的相關規范，改進房產測繪市場的行業管理制度；在市場尚不成熟的情況下，加強行政調控職能，保證房產測繪市場化的有序進行。在全國范圍內，各地應當結合自身實際，建立相應的房產測量市場的準入制度，并成立專門的房產測量監督管理機構，以保證房產測繪市場健康和可持續地發展。綜上所述，房產測繪走向市場不能急于求成，只有在解決了市場準入、專業人員培養、法律法規完善等諸多問題的前提下，房產測繪市場才能健康有序的發展。

參考文獻

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[4] 國家測繪局.測繪資質管理規定[Z].2004

篇6

第一條為規范征用集體所有土地房屋拆遷補償安置，保護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設的順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《**省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及其他有關法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條在**縣城市規劃區范圍內征用集體土地（以下簡稱征地）實施房屋及地面附屬物拆遷，并需要對征地范圍內的房屋所有人（以下簡稱被拆遷人）補償安置的，適用本辦法。

第三條**縣國土資源局是本縣征用集體所有土地房屋拆遷補償安置的主管部門（以下簡稱征地拆遷主管部門），負責征用集體所有土地房屋拆遷補償安置監督管理工作。

第四條征地拆遷所在地人民政府負責組織實施城市規劃區內征用集體所有土地房屋拆遷補償安置工作。負責實施拆遷單位由縣人民政府確定。

**縣建設局負責組織實施公寓安置小區的規劃、設計、建設以及遷建安置小區控制性詳規編制等工作。

第五條發改委、建設、財政、房產、公安、司法、工商、勞動、文化、環保等部門，應當按照各自職責，配合做好征用集體所有土地房屋拆遷補償安置工作。

第六條征用集體所有土地上的房屋拆遷，被拆遷人屬于征地所在村（居）民組村（居）民且需要安置的，按照本辦法規定選擇安置方式。

拆遷住宅房屋，被拆遷人可以選擇貨幣、公寓或遷建安置。

拆遷工業用房，被拆遷人可以選擇貨幣或遷建安置。

拆遷商業用房，實行貨幣安置。

第七條負責實施拆遷單位應當對被拆遷人給予合理補償，需要安置的，應當在規定的期限內對被拆遷人予以安置；被拆遷人應當服從征地需要，在規定的拆遷期限內完成搬遷。

第二章房屋拆遷

第八條征地范圍、安置地點確定后，征地拆遷主管部門應當將建設項目名稱、征地范圍、安置地點以預公告的形式。

第九條征地預公告后，征地范圍內的房屋所有權人有下列情形的，不作為拆遷安置的依據（本辦法另有規定的除外）：

（一）戶口的遷入、分戶的；

（二）房屋轉讓、交換、改（擴）建，析產、贈與，分戶、租賃、抵押、典當等；

（三）領取營業執照、臨時營業執照。

征地預公告應當抄告公安、房地產管理、工商等相關部門，有關部門應當協助配合。

第十條征地預公告后，負責實施拆遷單位應當開展拆遷調查，摸清基本情況，編制拆遷工作方案。

第十一條征地方案經省級以上政府批準后，縣人民政府在收到征地方案批準文件之日起10日內，征地方案公告，將拆遷范圍、拆遷期限、辦理補償安置登記時限、簽約時限、補償標準、安置方式、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項一并予以公告。

征地拆遷主管部門應在公告時通知相關部門停止辦理下列事項：

（一）以被拆遷房屋為注冊住址辦理工商注冊登記手續；

（二）審批改變房屋、土地用途。

征地拆遷實施完畢后，征地拆遷主管部門應當及時通知有關部門恢復辦理有關事宜。

負責實施拆遷單位應當在公告后10日內，以書面形式將公告內容通知被拆遷人。

第十二條被拆遷人應當在征地公告規定的期限內如實申報戶籍、家庭常住人口、被拆遷房屋及附屬物等補償安置依據。申報材料包括以下內容：

（一）戶口簿；

（二）《房屋所有權證》、《集體土地建設用地使用證》及其他有效權屬證明；

（三）營業執照、臨時營業執照、房屋租賃合同等。

第十三條負責實施拆遷單位應當按規定查明被拆遷人的戶籍、家庭常住戶口人數、被拆遷房屋及其附屬物狀況、選擇安置意向等事項，報征地拆遷主管部門審查。征地拆遷主管部門應當會同有關部門在30日內審查完畢，并將結果予以公示。

公示時間為7日。公示期滿，征地拆遷主管部門應當在5日內將審查公示結果書面通知負責實施拆遷單位。

第十四條被拆遷人家庭常住戶口人數以公安部門頒發的戶口簿中家庭成員為準，本辦法另有規定的除外。

被拆遷房屋的建筑面積以《房屋所有權證》上記載為準，土地使用權面積以《集體土地使用權證》上記載為準。兩證不全或無證的，由土地行政主管部門會同建設行政主管部門進行產權認定。

第十五條拆遷住宅房屋，實行公寓和遷建安置的，安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數確定，臨時戶口、空掛戶口及公告后遷入的戶口不予計算。但被拆遷人有下列情形的，按照以下規定辦理：

（一）已婚尚未有子女或已領取獨生子女證的，可增加一個安置人口；

（二）父母屬于被征地村（居）民組村（居）民但未享受審批建房，且與被拆遷人獨立分戶并共同居住，經其本人及被拆遷人的兄弟姐妹同意，可計入安置戶口，不得重復計算；

（三）被拆遷人家庭成員在征地所在村民（居）組雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計入安置人口：

1、與征地所在村民組村民結婚的農業戶口的配偶，但安置后在原戶口所在村民組不得再次享受今后公寓或遷建安置；

2、配偶為非農業人口且未享受過房改政策及其他優惠政策（購買房改房、集資房、經濟適用房及貨幣分房，下同）的；

3、子女為非農業人口，尚未成家隨父母居住，且未享受房改政策及其他優惠政策的；

4、原戶口在征地所在村民組的現役、復轉退軍人（不含現役軍官和已在外結婚定居人口）；

5、原戶口在征地所在村民組的大中專院校在校學生；

6、原戶口在征地所在村民組的監獄服刑、勞動教養人員；

7、法律、法規規定的其他人員。

第十六條拆遷住宅房屋，被拆遷人子女隨其居住，且已獨立分戶或符合獨立分戶條件的，經被拆遷人同意，可以根據被拆遷房屋按戶數平均分攤后的建筑面積、建筑占地面積，作為不同拆遷戶予以安置。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人有下列情況之一的，不作為公寓安置和遷建安置的依據：

（一）不符合分家立戶條件已分家立戶的；

（二）出賣或以其它形式轉讓房屋的；

（三）被拆遷人在房屋拆遷補償安置協議生效前死亡的；

（四）其他不符合公寓安置和遷建安置條件的。

第十八條被拆遷住宅房屋建筑占地面積未達到30平方米的，不予單獨遷建安置。

第十九條負責實施拆遷單位應當在收到審查公示結果通知之日起5日內，組織具有法定評估資格的土地、房產評估機構對被拆遷房屋進行評估。

第二十條房屋拆遷重置價格、附屬物價格、臨時安置補助費、搬家補助費、停業損失補助費等按照縣政府規定的標準執行。

第二十一條在征地公告規定的簽約時限內，負責實施拆遷單位與被拆遷人、房屋承租人應當按照本辦法規定，就拆遷、補償、安置等事項簽訂房屋拆遷補償安置協議。協議應當明確補償形式、補償金額、安置方式、安置房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限和違約責任等事項。被拆遷人簽訂協議時，應當提交《房屋所有權證》和《集體土地使用權證》。

負責實施拆遷單位應當將簽訂的協議報征地拆遷主管部門審查備案。

第二十二條被拆遷人在規定的期限內簽訂補償安置協議并按時搬遷騰空的，按照搬遷騰空的時間劃分不同檔次，給予適當獎勵。

第二十三條拆遷補償安置協議生效后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，負責實施拆遷單位可以依法向人民法院。訴訟期間，負責實施拆遷單位可以依法申請人民法院先予執行。

第二十四條負責實施拆遷單位與被拆遷人或者負責實施拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人就補償形式、補償金額、安置方式、安置房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等達不成補償安置協議的，經當事人申請，由征地拆遷主管部門作出行政決定。

征地拆遷主管部門應當在收到申請之日30日內，依法作出行政決定。行政決定作出前，征地拆遷主管部門應當充分聽取各方意見。

當事人對行政決定不服的，可依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。

第二十五條被拆遷人或房屋承租人在行政決定規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由征地拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，負責實施拆遷單位應當就拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十六條拆遷有產權、使用權糾紛或其他產權不明的房屋，在征地公告規定的搬遷期限內不能解決糾紛或明晰產權、使用權的，由負責實施拆遷單位提出補償安置方案，報征地拆遷主管部門批準后予以拆遷。拆遷前征地拆遷主管部門應當會同有關部門組織負責實施拆遷單位對需拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

第二十七條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡和涉外房屋的，按照有關法律、法規辦理。

拆遷中涉及回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人房屋的，補償和安置參照被征地村村民的標準執行。

對華僑、歸僑、僑眷、臺灣和港澳同胞在拆遷中有其它法律、法規規定的，從其規定。

第二十八條拆除征地范圍內的違法建筑、臨時建筑及其它建筑，按照以下規定處理：

（一）拆除征地范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，應當在征地公告規定的期限內自行拆除，不予補償。

（二）拆除由土地、建設行政主管部門在審批中已注明實施城市規劃時須無償拆除的建筑物，應當在征地公告規定的拆遷期限內自行拆除，不予補償。

（三）拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以根據使用年限給予適當補償，不予安置。

（四）被拆遷人在房屋拆除前已依法取得宅基地建造新房，但未按照規定拆除舊房的，該舊房不予補償，并應當在征地公告規定的拆遷期限內自行拆除。

（五）拆除農業生產用房，適當予以補償，不予安置。

第三章安置

第一節貨幣安置

第二十九條貨幣安置指由負責實施拆遷單位根據被拆房屋評估確認價格，提供安置資金，由被拆遷人自行解決安置房屋的安置方式。

第三十條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣安置的，按照以下規定辦理：

（一）被拆房屋按照房地產評估確認價給予補償，并再給予被拆遷人房地產評估確認價30%的獎勵，所在村（居）民組不再安排宅基地。

（二）被拆遷地段已規劃確定開發住宅商品房的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。

第三十一條拆遷工業用房，被拆遷人選擇貨幣安置的，被拆房屋按照房屋評估確認價給予補償，并再給予被拆遷人房地產評估確認價30%的獎勵。

第三十二條拆遷商業用房實行貨幣安置，被拆房屋按照房地產評估確認價給予補償安置。對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予每平方米100元補償。

第三十三條實行貨幣安置的，負責實施拆遷單位應當在拆遷安置補償協議生效后30日內，向被拆遷人付清應付款項。

第二節公寓安置

第三十四條公寓安置是指負責實施拆遷單位向被拆遷人提供成套公寓式住宅供其選擇，并按照被拆房屋的補償金額與安置房供應價格結算差價的安置方式。

第三十五條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇公寓安置的，按照以下規定辦理：

（一）公寓式住宅土地供應方式為出讓，公寓式住宅可以直接上市交易。

（二）公寓安置小區規劃：按照城市居住小區的標準進行統一規劃、設計、配套。

（三）配套建設：公寓安置小區的道路、供排水、供電、排污、綠化等配套設施由政府統一安排建設，與安置房建設同步到位。

（四）公寓式住宅的安置面積按照以下標準執行：

1—2人戶，被拆建筑面積不足80平方米的，安置建筑面積為80平方米；被拆建筑面積超過80平方米的，安置建筑面積不超過120平方米；

3人戶，被拆建筑面積不足120平方米的，安置建筑面積為120平方米；被拆建筑面積超過120平方米的，安置建筑面積不超過180平方米；

4人戶，被拆建筑面積不足180平方米的，安置建筑面積為180平方米；被拆建筑面積超過180平方米的，安置建筑面積不超過240平方米；

5人以上戶，被拆建筑面積不足240平方米的，安置建筑面積為240平方米；被拆建筑面積超過240平方米的，安置建筑面積不超過300平方米。

（五）公寓式住宅的選擇：

在政府統一安排下，可以打破行政村域界限，由負責實施拆遷單位提供不同面積的公寓式住宅供被拆遷人選擇。被拆遷人應當按照規定選擇相應面積的公寓式住宅。

被拆遷人在規定時間內完成搬遷騰空、交付房屋的，根據騰空交付的先后，確定選取公寓式住宅的次序。

（六）被拆遷房屋的補償：

被拆房屋建筑面積在安置標準以內部分，按房屋重置價結合成新進行補償；被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產評估確認價進行補償。

被拆遷房屋屬于共有土地使用權的（集體土地使用權證上未單獨記載使用權面積或建筑占地面積），以土地使用權共有人作為一戶拆遷戶計算補償。重置價補償部分，根據被拆遷人分攤的共有土地使用權比例確定補償金額；房地產評估確認價補償部分，可由土地使用權共有人協商或按被拆遷人分攤的共有土地使用權確定分配比例。補償后的安置建筑面積，仍根據不同拆遷戶確定標準。

（七）公寓式住宅的供應價格：

公寓式住宅的供應價格分為廉購價、優惠價、市場價三種，并根據層次、朝向率進行調節。

安置標準下限以內，以及超過安置標準下限但在安置標準上限以內其等于被拆建筑面積的安置面積，以廉購價供應。

超過安置標準下限，但在安置標準上限以內其大于被拆建筑面積的安置面積，以優惠價供應。

超過安置標準上限的面積，以市場價供應。

（八）公寓式住宅的房款結算：

公寓式住宅的房款結算，根據被拆房屋的補償金額與安置房供應價格，在公寓式住宅交付使用時結算差價。

公寓式住房因自然產權不可分割而使總安置面積增加在5平方米以內的部分，按照優惠價結算。

公寓式住宅廉購價、優惠價由政府每年公布一次；廉購價、優惠價確定，以征地公告時同年度的價格為準；廉購價不高于政府公布的房屋重置價，優惠價不高于公寓建設的成本價。公寓式住宅市場價參照安置房交付時同類地段商品房市場價確定。

第三十六條實行公寓安置的，負責實施拆遷單位應當在被拆房屋交付后2年內，向被拆遷人交付公寓式住宅。

第三節遷建安置

第三十七條遷建安置是指負責實施拆遷單位按照被拆遷房屋重置價結合成新對被拆遷人予以補償，并按照有關規定辦理建房手續，在規定的地點由被拆遷人自行建房的安置方式。

第三十八條拆遷住宅房屋，被拆遷人符合并選擇遷建安置的，按照以下規定辦理：

（一）遷建安置土地屬集體性質，按“農村居民宅基地管理辦法”辦理用地手續。

（二）遷建安置小區實行集中統一規劃，遷建安置房建設實行統一設計、統一施工監督、統一景觀式樣、統一外墻裝飾。

（三）遷建安置小區紅線內的場地平整和紅線外的三通由政府統一安排建設。

（四）實行遷建安置的，安排房屋建筑占地面積根據被拆遷人家庭的常住戶口人數，劃分為四個標準執行：

1—2人戶：安排房屋建筑占地面積為50平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

3人戶：安排房屋建筑占地面積為60平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

4人戶：安排房屋建筑占地面積為70平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；

5人以上戶：安排房屋建筑占地面積為80平方米，建房層次不超過3層（零起坡）。

（五）遷建安置具置的選擇：

負責實施拆遷單位提供遷建安置具置，由被拆遷人按照規定選擇相應面積的遷建安置具置。

被拆遷人在規定時間內完成搬遷騰空、交付房屋的，根據騰空交付的先后，確定選取遷建安置具置的次序。

（六）被拆遷房屋的補償：

被拆房屋建筑占地面積小于（含等于）新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于（含等于）新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價結合成新給予補償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，超出部分按照房地產評估價減去該部分建筑面積所分攤的土地成本費后給予補償。

被拆房屋建筑占地面積大于新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價結合成新給予補償，被拆房屋建筑占地面積超出新建房屋建筑占地部分，按照土地成本費給予補償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積等于新建房屋建筑面積部分，按照重置價結合成新給予補償，被拆房屋建筑面積超出新建房屋建筑面積部分，按照房地產評估確認價給予補償。

被拆房屋土地使用權面積大于其建筑占地面積部分，按照建設用地征地被償標準給予補償。

（七）新安排房屋建筑占地面積大于被拆房屋建設占地面積部分（包括間距）的土地成本費，以及新安排房屋建筑面積大于被拆房屋建筑面積部分的各種規費由被拆遷人支付。

（八）實行遷建安置的，負責實施拆遷單位應當在被拆房屋交付后1年內，辦理建房手續，交由被拆遷人動工建設。

第三十九條拆遷工業用房，拆遷人選擇遷建安置的，按照以下規定辦理：

（一）被拆遷人符合申報工業用地政策的，由被拆遷人按城市規劃要求選址，按工業用地政策供地。被拆遷工業用房占地部分在征用中不再重復安排村集體二、三產業及公建項目用地指標。

（二）被拆遷工業用房的補償：

土地部門按照評估確認價予以補償，并給予適當獎勵；

建筑部分按照房屋重置價結合成新予以補償；

搬遷費用、因搬遷造成的各種設施損失根據評估后予以補助。

第四章其它

第四十條征用集體土地范圍內零星國有土地上房屋拆遷，經有審批權限的人民政府批準后，由縣政府將《征地方案》和《收回國有土地使用權決定》同時予以公告。實施拆遷按照本辦法進行管理，但其補償、安置標準按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定執行。

第四十一條拆遷住宅房屋，被拆遷人在征地范圍以外，另有一處或一處以上集體土地住宅房屋的，按照以下規定辦理：

（一）被拆房屋占地面積未達到本辦法第三十八條第四項規定的標準的；

未拆遷房屋的累計建筑占地面積未到達本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人只能選擇一次公寓或拆建安置；

未拆遷房屋的累計建筑占地面積已到達本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人實行貨幣安置。

（二）被拆房屋占地面積已達到本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人只能選擇一次公寓或遷建安置。

第四十二條因土地征用而農轉非的居民戶，其擁有的集體土地上房屋被拆遷時，被拆遷人按規定可以選擇以下安置方式：

（一）選擇貨幣安置的，按照本辦法規定執行；

（二）被拆遷人未享受過房改政策的，可以選擇政府建設的公寓式住宅進行安置，但價格結算按照以下規定執行：

被拆房屋建筑面積在安置標準下限以內部分，按房屋重置價結合成新進行補償；

公寓式住宅在安置標準下限以內的面積，以廉購價供應；

被拆遷房屋建筑面積超過安置標準下限但在安置標準上限以內部分，與被拆遷建筑面積相等部分的安置面積，以產權調換形式結算，超過被拆遷建筑面積部分的安置面積，以市場價結算；

被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產評估確認價進行補償。

第四十三條拆遷既不屬于征地所在村（居）民組村（居）民又不屬于因土地征用而農轉非的居民擁有的集體土地上房屋，其補償、安置標準按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》有關規定執行。

第四十四條負責實施拆遷單位可自行拆遷，也可委托具有房屋拆遷資質的單位辦理拆遷事宜。委托拆遷的，負責實施拆遷單位應當向受委托的單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。合同簽訂之日起5個工作日內，負責實施拆遷單位應當將合同報征地拆遷主管部門備案。受委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

房屋拆除，應當由具備相應施工資格的單位實施。負責實施拆遷單位或受委托拆遷的單位應當與拆除房屋的施工單位簽訂《安全生產責任書》。

第四十五條實施房屋拆遷的補償安置資金應專戶存儲，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。征地拆遷主管部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督管理。

第四十六條征地拆遷主管部門應當建立健全拆遷房屋的檔案管理制度。房屋拆遷相關單位應當加強房屋拆遷資料的管理。

第四十七條公安、教育、供水、供電、稅務、電信、廣電等部門和單位應當憑征地拆遷主管部門的拆遷證明，及時辦理和安排被拆遷人的戶口轉移、子女轉學轉托、購房減（免）稅以及用電、用水等事宜。

第五章法律責任

第四十八條負責實施拆遷單位委托不具有房屋拆除資格的單位辦理拆除事宜的，由征地拆遷主管部門責成改正。

第四十九條負責實施拆遷單位無正當理由逾期不支付拆遷補償款的，由征地拆遷主管部門責成其及時支付。

第五十條沒有征地批準文件或未按批準征地范圍進行拆遷的，由征地拆遷主管部門通知其停止拆遷。造成被拆遷人損失的，由征地拆遷主管部門責成其賠償或者由被拆遷人向人民法院提訟。

第五十一條被拆遷人違反規定，拒絕或不按期騰退過渡房的，由征地拆遷主管部門責成其限期退還過渡房，超期租金按臨時過渡補助費的2倍收取。

第五十二條被拆遷人在原房屋產權、使用狀況、家庭人口、婚姻關系等方面弄虛作假，騙取安置或補償的，由征地拆遷主管部門責成其限期改正并追回有關款項；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第五十三條被拆遷人的親屬、朋友或其他利害關系人故意唆使、慫恿被拆遷人謀取不正當利益，阻礙拆遷的，由征地拆遷主管部門建議有關單位予以處理；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

篇7

為了加強對外商投資企業使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》、《中華人民共和國外資企業法實施細則》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  （適用范圍）

本辦法適用于本市范圍內外商投資企業使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業使用以出讓方式獲得土地使用權的國有土地的情形除外。

第三條  （管理部門）

上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業使用土地的主管部門。

浦東新區和區、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設用地管理的有關規定，分別負責外商投資企業在浦東新區和區、縣范圍內使用土地的具體管理工作。

第四條  （用地方式）

除依法應當以出讓方式獲得國有土地使用權外，外商投資企業可以通過下列方式獲得土地使用權：

（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權；

（二）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股；

（三）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件；

（四）依法通過買賣或者其他轉讓方式取得國有企業、集體所有企業房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權；

（五）法律、法規規定的其他方式。

外商投資企業可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。

第五條  （使用集體所有土地的限制）

有下列情形之一的，應當依照本市建設用地管理的有關規定征用集體所有土地：

（一）農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業或者中外合作經營企業時，使用本市規劃城市化地區范圍內的集體所有土地的；

（二）外商投資企業依法通過買賣或者其他轉讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權的。

農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業，以本市規劃城市化地區范圍外的集體所有土地使用權作價入股的，其股份不得轉讓。

第六條  （土地使用權價格的評估）

有下列情形之一的，應當由具有相應資質的房地產評估機構對土地使用權價格進行評估：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件的。

第七條  （用地申請和審批）

除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業，應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設用地規劃許可證，依照本市建設用地管理的有關規定，向土地管理部門提出用地申請。

經審核批準用地的，由縣級以上人民政府發給申請人建設用地批準書。

第八條  （土地使用費的核定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當自取得企業法人營業執照之日起30日內，向房地產登記機構辦理土地使用權登記，并按下列規定辦理繳納土地使用費的核定手續：

（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區范圍內的，向浦東新區土地管理部門辦理；

（二）使用集體所有土地的，向所在地的區、縣或者浦東新區土地管理部門辦理。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當持租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按前款規定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續。

第九條  （土地使用費繳納義務人的確定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當向辦理繳納土地使用費核定手續的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納；中外合作經營企業可以由合作合同中約定的繳納人繳納。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。

第十條  （土地使用費繳納的起算日期）

土地使用費繳納的起算日期按下列規定執行：

（一）經審核批準用地的外商投資企業，為取得企業法人營業執照之日；

（二）租賃房屋、場地的外商投資企業，為租賃合同生效之日。

外商投資企業在初始用地的當年，使用土地不滿6個月的，可以免繳土地使用費；超過6個月的，按6個月計算。

第十一條  （土地使用費繳納的期限）

土地使用費的繳納，每年分兩期進行：

（一）第一期為6月30日前；

（二）第二期為12月31日前。

第十二條  （土地使用費的標準）

土地使用費的標準，根據土地的規劃用地性質和地理環境條件分類、分級確定。

土地使用費的標準及其調整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據實際情況提出方案，報市人民政府批準后執行。

土地使用費標準調整的間隔期不少于3年，每次調整幅度不超過原標準的30％。

第十三條  （土地使用費標準的適用）

外商投資企業在初始用地的5年內，其土地使用費可以按第一年的標準繳納，自第六年起應當按當年的標準繳納。

有下列情形之一的，外商投資企業可以在整個經營期間，按初始用地第一年的標準繳納土地使用費：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。

第十四條  （兩類企業的土地使用費）

本市市區繁華地段以外的產品出口型和先進技術型外商投資企業（以下簡稱兩類企業），自企業設立之日起3年內免繳土地使用費，第四年起按兩類企業的優惠標準繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

兩類企業年度考核不合格或者有關的確認證書被依法吊銷的，應當按一般外商投資企業的標準，補繳當年的土地使用費。

本市市區繁華地段的具體范圍，由市房地局會同市規劃管理等有關部門劃定，報市人民政府批準后執行。

第十五條  （緩、減、免繳土地使用費的其他情形）

經本辦法第八條規定的土地管理部門核準，外商投資企業在開始營業或者投產前，可以按應繳納標準的50％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投資企業可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：

（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經本辦法第八條規定的土地管理部門會同同級財政部門核準的；

（二）經市人民政府批準，進行城市基礎設施建設使用土地的；

（三）市人民政府規定的其他情形。

第十六條  （用地要求）

經審核批準用地的外商投資企業，應當遵守土地管理法律、法規、規章的有關規定，不得買賣或者以其他形式非法轉讓土地使用權。

第十七條  （用地變更）

外商投資企業在經營期間需改變所使用土地的規劃性質或者用地面積的，應當報原批準的規劃管理部門和土地管理部門審批。經審核批準的，應當向房地產登記機構辦理土地使用權變更登記，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

外商投資企業在經營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發生變化的，應當持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

第十八條  （用地終止）

外商投資企業因經營期滿或者其他原因終止使用土地的，應當持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關證明文件，向房地產登記機構辦理土地使用權或者租賃合同的注銷登記手續，并按當年使用土地的時間（其中不滿1個月的，按1個月計算），向本辦法第八條規定的土地管理部門繳納土地使用費。

第十九條  （土地使用費的使用）

土地管理部門應當按規定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉村的基礎設施建設。

第二十條  （非法用地的處罰）

外商投資企業未經批準擅自使用土地或者非法轉讓土地使用權的，由土地管理部門依照建設用地管理的有關規定予以處罰。

外商投資企業未經批準擅自改變所使用土地的規劃性質的，由規劃管理部門依照有關法規、規章的規定予以處罰。

第二十一條  （未按期繳納土地使用費的處理）

土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責令其限期繳納，并自應繳納之日起按日加收滯納款額3‰的滯納金。

第二十二條  （復議和訴訟）

當事人對土地管理部門或者規劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第二十三條  （參照適用）

下列企業在本市范圍內使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規定執行：

（一）香港、澳門、臺灣地區投資者舉辦的企業；

（二）適用外商投資企業法律、法規的股份有限公司。

第二十四條  （土地使用費的含義）

本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎設施建設費用。

第二十五條  （應用解釋部門）

本辦法的具體應用問題，由市房地局負責解釋。

篇8

當日，有信托公司對媒體證實，銀監會確于日前通過郵件下發了一份《關于信托公司與綠城集團及關聯企業開展房地產信托業務調查的通知》，并附帶一份上報調查情況的表格。

有接近監管層的人士稱，該調查只是銀監會的日常監管行為。

自今年5月份以來，隨著房地產宏觀調控政策的持續以及貨幣供應常態化，不少開發商均將信托作為重要的融資渠道，這也讓監管層不斷關注該項業務的風險性。

不僅僅是房地產，受銀行信貸收緊的影響，許多需要融資的企業都已經轉戰信托渠道，信托公司也成為其眼中的“救命稻草”。根據信托業協會的統計數據，截至今年二季度末，中國信托資產規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。信托公司管理的資產規模超過了公募基金和券商管理的資產規模。

在巨大的融資需求面前，信托業一時風光無限。一方面，盡管融資成本一路攀升，甚至達到了融資者所能承受的極限，其資金量依舊勇攀新高；另一方面，隨著監管措施的不斷出臺，信托業游走金融灰色地帶的風險也顯現出來。

信托瘋漲

8月底，從事小型地產開發的王某在金融街匆匆約見了《財經國家周刊》記者。“跟信托公司談的結果很不理想，他們算出的融資成本竟然要21%，還得給中介1%，這樣下來我們肯定不賺錢，甚至還要賠錢。”王某一臉無奈。

一位信托公司的業務經理表示，21%的融資成本“不算高”，今年信托的融資成本都在漲，某央企的融資成本都到了8%以上，這在以前是不可想象的。

查看今年推出的各類信托計劃，預期年收益率從年初的8.5%，上漲到9.2%、10%，甚至達到25%。

如平安信托推出的名為“平安財富•安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，其融資規模約8.6億元，預期客戶年化收益率就高達25%。

根據用益信托工作室不完全統計，今年上半年集合類信托產品的平均收益率為8.95%，其中房地產信托的平均收益率達9.81%。在此狀況下，銀行一年期3.5%的存款利率相形見絀。

在高收益的誘惑下，投資者紛紛慷慨解囊，爭先購買信托計劃，而信托公司也順應潮流，加大了產品的推出速度。用益信托工作室的數據顯示，2011年1~6月，集合資金信托產品發行1845個，發行規模為3326億元。去年同期分別為866個和1466億元，同比分別上漲113%和127%。

面對供大于求的客戶，有些信托公司開始“趁火打劫”。

前述信托公司業務經理對《財經國家周刊》記者透露，現在市場需求旺盛，有些信托公司趁機提高了手續費，變相抬高了融資成本。“手續費一般是信托公司跟融資方洽談確定，以前行規是千分之一或者萬分之八，但現在最夸張的一個信托公司要出了5%的天價。”

據了解，通過信托融資的成本，除了給投資者的收益外，還有銀行代銷費（2%~3%）、律師費、銀行托管費（千分之一至千分之三），剩下的就是信托公司的手續費和信托報酬。

一家中型信托公司的人士表示，現在信托公司對客戶資質的要求也很高，一些中小房地產公司如果要通過信托融資往往要通過中介介紹,其中介費普遍為0.5%~1%。

“有中介，融資成功的可能性也大點。”王某稱，有中介已經對他的融資項目進行了“包裝”，做了資質定級，甚至還為其介紹了幾家合適的信托公司。

但是，高企的融資成本讓“求錢若渴”的王某陷于兩難的境地。融資，無異于飲鴆止渴；不融資，資金鏈斷了，樓盤爛尾后果不堪設想。

銀信騰挪

傳統的銀信合作基本模式是，銀行通過發行理財產品融資，然后把融來的資金通過信托項目投給融資者，項目完成后回籠資金，再向投資者還本付息。通過發行信貸類理財產品，銀行可以將原來表內資產轉移到表外，并將信貸風險轉移給理財客戶。同時，騰挪信貸額度空間，滿足銀行流動資金需求。

2010年，隨著信貸額度的收緊，這種銀信理財產品發行規模迅速擴大，演變成為另外一種形式的信貸，幾乎與表內信貸并駕齊驅。

與表內信貸不同的是，這種銀信合作往往可以游離在管控之外。一位接近監管層的人士告訴《財經國家周刊》記者，為繞開貸款規模，違規的銀信合作、信貸資產轉讓等業務層出不窮，屢禁不止，留下風險漏洞。

銀信合作業務井噴導致的銀行資產表外化潛藏風險，已被銀監會上升為銀行業應關注的主要風險。

自2010年起，銀監會兩度發文規范銀信合作。2010年8月，銀監會下發了《關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》（下稱“72號文”），通知規定，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。

這一限制幾乎埋葬了信托生存空間，因為當時大多數開展銀信理財合作業務的信托公司，融資類業務的比例都超過了70%。

根據信托業協會數據，截至2011年二季度末，中國信托資產規模達3.7萬億元。其中，銀信合作的信托產品規模為1.6萬億元，占比約為43%。

“現在銀信合作的信托產品增量很小，但是存量很大。”平安信托一位人士對《財經國家周刊》記者表示。

72號文頒布一年后，銀行和信托公司也曾以最快的速度調整并尋找新的合作之道。財產信托和收益權轉讓就是其中一種重要模式。

有業內知情人士對《財經國家周刊》記者透露，簡單來說就是把財產交給信托管理，產生一個信托收益權，這個收益權就可以賣給銀行，從而實現從銀行融資的目的。然后，融資者要跟銀行約定一個時間和價格，回購收益權。可以說是人為創造一種交易標的，再從銀行拿到理財資金。“這就不屬于直接融資類業務，可以繞過30%監管紅線。”

雖然新的合作模式并不違規，但現實操作往往不是如此。“譬如有些財產不能產生收益或者產生收益很小，也被拿來做財產信托或者收益權轉讓，這樣就蘊含著風險。”該人士還透露，由于財產信托給銀行帶來的收益遠遠高于貸款收益，所以某些銀行和信托公司都開展了該類業務。

除了財產信托外，TOT（信托中的信托）也成為融資類業務的掩體。傳統銀信合作是銀行委托信托公司成立一個新的信托產品，而TOT則是用信托原理投資于已有的信托產品，這樣就有效的規避了“72號文”中“信貸理財類業務占比超標公司不得發放該類新增業務”的限制。

“無論是繞道還是找掩體，信托已經不能像以前那樣順利從銀行融資了，現在更多的信托把目光轉向了募集民間資本。”某信托公司高管說。

隱藏的風險

根據信托行業協會公布的統計數據顯示，截至2011年上半年，基礎產業、工商業和房地產一直都是信托資金流向的重要領域。

用益信托數據顯示，2011年上半年包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托，同比增長145.88%；發行規模達到1670.1億元，同比增長137.36%，發行規模占同期信托總規模的47.6%。

中誠信托的一位人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，房地產信托業務是非常重要的一塊利潤來源，含金量很高，尤其是現在處于信托“賣方市場”時期。

北京大學地產基金主任杜猛認為，雖然目前房地產信托產品的收益率一路攀高，但是隨著樓市調控的深入，房地產市場的不確定性增加，對于那些過于依賴信托融資而又銷售不暢的地產公司來說，風險正在逼近。未來央行將繼續靈活運用存款準備金率和加息來管理流動性，房地產行業的資金還將面臨趨緊，不排除有些小地產商的資金鏈斷裂。這就有可能導致信托產品到期無法給付的情況發生。

除了房地產外，基礎產業也是信托投資的一個重要領域。信托行業協會的數據顯示，截至2011年上半年，投向基礎產業的信托資金余額為1.01萬億元，占同期資金余額的28.3%。

一位大型信托公司的高管在接受本刊記者采訪時稱，目前找信托投資的基礎設施建設一般都是縣一級的政府項目，而且通過地方融資平臺進行操作。由于基礎設施建設投資規模大、建設周期長、回報慢，甚至不產生收益，即便有政府信用擔保，風險也是顯而易見。

“金融危機后，中央4萬億投資拉動經濟增長，信托公司在那時候接下很多基礎設施項目，現在都是在消化存量。”上述高管表示，現在信托公司都是盡量不做基礎產業項目了。

雖然投資領域沒有發生多大變化，但是信托的風險卻已經改變。

普益財富的信托研究員陳朋真在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，以前銀信合作用的是銀行自有資金，所以銀行對信托項目的風險管控非常嚴格。現在銀信合作受限，很多資金需要信托公司募集民間資本，銀行只是在自己的網點代售信托產品，所以現在對信托產品的風險管控更多的是由信托公司來做。

陳朋真強調，因為信托只是一個中介，所以其監管的作用非常有限。以房地產信托為例，房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式多種多樣，風險控制手段復雜，具有很高的專業化要求。但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才，從而也限制了這些風險控制措施的作用。

在高收益的誘惑下，有的信托公司一路高歌猛進。某國有信托公司的高管對《財經國家周刊》記者透露，現在有些信托公司把員工的收入與所作業務掛鉤，導致信托業務擴張迅速。“錢先揣腰包里，風險以后再說。”

銀信陷阱

隨著信托業務的快速擴張，銷售銀信理財產品已成為銀行新的業績增長點。

“我行正在推出期限一周、年化利率5%的理財產品，請速來搶購。”類似的短信層出不窮，而不菲的收益率是這些短信的宣傳重點，殊不知，在這些看似亮點的收益率中卻隱藏著很大的陷阱。

目前，銀行在和客戶宣傳時提到的大部分是預期收益率，真正的收益以合同簽訂為準。但是，很多的消費者并不了解所謂“預期收益率”，以為購買銀信理財回報是固定的，對風險的認識也很模糊。

在記者咨詢非保本浮動收益銀信理財產品的經營狀況時，銀行經理紛紛表示，絕大多數情況下可以完成預期收益，而且不會出現本金風險。但是，某銀行一位理財經理在接受記者采訪時稱，有些銀信產品為了完成募集，故意抬高了預期收益率，來吸引投資者。

除了收益率陷阱外，有些銀信產品在銷售合同上設下了“模糊陷阱”。

購買任何理財產品都要簽署一份合同，合同本來是消費者維權的法律依據，現在一些銀信合作理財產品卻借著合同玩起了模糊戰術。該類信托資金投向比較概括，投資的方式、目標、范圍都比較含糊，甚至沒有提及。

“投資者面對厚厚的產品說明書，晦澀難懂的專業詞匯，都是草草翻閱，然后簽字了事。這實際上是將風險留給了自己。”前述銀行理財人士對《財經國家周刊》記者表示，目前對于銀信理財產品的監管還是相對比較薄弱，在它的募集、設計、發行上監管還不是很全面。“錢募集了，用到什么地方，有什么風險，投資者一概不知。”

如果真的發生風險，除了信托公司以外，損失最大的就是投資者。“信托產品是不承諾保本保息的。”中融信托一位人士對本刊記者表示，除了投資者、信托公司外，銀行也不可能幸免。

雖然從法律地位上說，銀行承擔的只是受托理財的信托責任，對于投資風險，銀行并不承擔責任。但是，多位銀行理財人士向記者坦言，如果理財產品真的發生系統性風險，銀行是無法置身事外的，因為信用風險一直由銀行承擔。

組合監管

面對潛在的風險，監管層已有察覺，并且開始著手打造新的監管規則，以期未雨綢繆。

2011年初，銀監會表示，各商業銀行需在2011年底前將銀信理財合作業務表外資產轉入表內，對商業銀行未轉入表內的銀信合作信托貸款，各信托公司應當按照10.5%的比例計提風險資本。

浦發銀行的一位業務經理在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，由于銀行業金融機構對表外資產的風險管理相對表內資產較為薄弱，表外業務的風險程度較大，全部轉入表內有利于銀行資產質量的提升。但是她也表示，轉表在操作層面上還有一些難度。

一位不愿具名的律師對本刊記者表示，一筆貸款是否進銀行的資產負債表是由會計準則規定的，不是銀監會說了算。如果銀行發行理財募集資金給信托公司，貸款給企業，信托公司需要把這筆貸款錄入央行的征信系統。如果銀行再度計入表內，豈不是一筆貸款會被錄入兩次？

為了防范風險，監管部門還在信托頭上套上了凈資本的緊箍咒。今年1月，銀監會《關于印發信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，要求各信托公司積極調整業務規模和業務結構，確保在2011年12月31日前達到凈資本各項指標要求。不達標的公司將暫停其信托業務，并追究該公司董事長和高級管理人員責任。

銀監會給信托公司劃定的風險控制線主要有兩條，即《信托公司凈資本管理辦法》中提到的，凈資本不得低于各項風險資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產的40%。

用益信托首席分析師李.在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，信托公司為了達標，有兩條途徑，一是增加凈資本，通過增資擴股，引進戰略投資者；二是調整業務結構，減少風險資本。

2011年7月，銀監會又將銀行理財資產池涉及的六種模式界定為違規，要求銀行進行自查和整改。六種模式主要包括理財資產池中涉及委托貸款、信托轉讓、信貸資產轉讓、監管套利的票據，以及高息攬存、銀銀合作等行為。

8月23日，銀監會主席劉明康在銀監會系統內講話時強調，要強化事前監管與持續監管，禁止銀政、銀信（信托）、銀擔之間的不當合作，提高風險監管有效性。

在監管的多重壓力下，近期集合信托產品市場表現冷淡，銀信合作產品發行的數量和規模逐步減少。根據用益信托工作室的統計顯示，截至8月底，銀信理財產品發行數量為807個，比上月減少5.4%，產品發行規模為2016.68億元，較上月減少32.74%。

銀監會非銀部一位人士在接受本刊記者采訪時表示，現在銀信合作的余額已經處于下降的態勢。“目前最重要的是把此前的監管政策落到實處，該并表的要并表。”

篇9

房地產開發法律服務合同

甲方(委托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務：___________________________

委托人：_____________________

身份證號碼：_____________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務：___________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

鑒于乙方為經中華人民共和國司法部批準設立的律師事務所，具備向社會提供法律服務的資格和能力;甲方因房地產項目經營開發需要專業的法律服務，以維護其在 整個建設過程中的所有行為的合法性及其合法權益，特委托乙方為其提供法律服務，乙方表示同意;甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關法律規定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經充分友好協商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、法律服務組成人員

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務小組，負責處理甲方的相關房地產法律事務。

本合同自雙方簽字之日起生效，項目結束時自行失效。項目結束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協商簽訂補償條款，可延長聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務內容具體包括：

(一)房地產投資開發法律事務

1.創設房地產項目公司

(1)為開發商提供政策法律可行性分析，協助開發商設立、組建房地產開發公司，取得房地產開發權;

(2)起草設立公司的各類法律文件;

(3)協助申辦公司設立的法律手續;

(4)起草公司各類規章制度。

2.取得國有土地使用權

(1)為開發商提供審慎調查，確認土地的法律屬性及用途;

(2)向土地管理部門申請辦理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)參與征用費、青苗補償費及付款期限的談判，制作談判的法律文件;

(4)向土地管理部門申請確認土地用途，并起草有關法律文件;

(5)幫助協調開發商與土地管理部門、原土地使用人的各種關系;

(6)協調與土地管理部門的關系，起草用地申請書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發商簽訂《國有土地使用權出讓合同》，申領《土地使用證》;

(7)協調與規劃部門的關系，申領《建設用地規劃許可證》;

(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發中的糾紛。

3.拆遷安置補償

(1)協助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協議等文件;

(2)協助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協議等;

(3)協助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;

(4)起草申領《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協調開發商與拆遷行政主管部門的關系，協助開發商申領《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補償與安置的談判，起草審查拆遷安置補償協議，發生糾紛協商不成時，委托人進行仲裁、訴訟、行政裁決及協助強制拆遷;

(6)起草申請《房屋預售許可證》的法律文件，申領《預售許可證》。

4.工程建設施工

(1)起草開工報告，整理申請開工的所有文件，并向建設管理部門申領《施工許可證》，為項目盡早開工準備好全部法律手續;

(2)出具從工程勘察、設計、招標至工程竣工驗收階段的整體框架的法律意見書，其主要內容為：

①提出有利于工程質量的意見;

②降低成本的建議;

③分析該階段可能存在的法律風險;

④提出規避風險的具體方案;

⑤工程履約管理;

(3)參與勘察、設計、施工、招標工作小組，對可能中標的企業進行資格、資信審查，為此進行必要的調查;

(4)起草、審核招投標文件，監督招標工作程序;

(5)起草、參與簽訂建筑承發包合同，并出具法律意見書，監督合同的按時履行;

(6)協調處理施工過程中的突發事件，確保工程進度;

(7)在工程建設過程中，起草各類法律文件，協助開發商協調好與供電、自來水、電話、公安、衛生、環保等部門的關系;

(8)參與工程竣工驗收，并出具法律意見書。

5.房地產項目融資

(1)向貸款銀行或其他金融機構出具法律建議，說明以土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性;

(2)與貸款銀行或其他金融機構談判、草擬或審核貸款合同、抵押合同及相關法律文件;

(3)代辦抵押登記手續、代辦抵押權解除手續;

(4)辦理抵押權實現時的抵押物處置手續，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。

6.物業管理

(1)協助設立或選聘與小區服務相符的物業管理公司，起草、審查與物業管理公司所簽訂的管理合同;

(2)起草、審核物業管理公約、物業管理規章制度，委托管理合同及其他相關法律文件;

(3)起草、制訂物業管理辦法;

(4)協助開發商行使對公寓、小區的命名權、外墻和樓宇臺的廣告權，公共場地的改造權;

(5)協助物業管理公司組織業主大會，建立業主委員會，構建、理順物業公司與全體業主及物業使用人的法律關系; (6)協助物業公司與各市政工程公司及各專業公司確定物業服務中的各項協作、管理、維護、保養、專項服務合同、協議關系。

(二)房地產交易法律事務

1.房地產預售、銷售

(1)協助開發商獲取預售、銷售批準;

(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協議及附件;

(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調查、審核銷售公司的資質、資信等情況;

(4)對銷售人員進行房地產銷售的法律知識培訓，指導銷售人員簽訂銷售合同;

(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協助辦理相關登記手續;

(6)審查房地產廣告內容的合法性;

(7)審查商品房預售合同和銷售合同;

(8)購房簽約及見證、辦理預售登記。

2.房地產抵押

(1)提供房地產抵押的相關法律政策信息;

(2)解答辦理房地產抵押的各項法律咨詢，出具書面法律意見;

(3)代為起草、審查和修改房地產抵押合同及其他法律文書;

(4)審查抵押房地產的狀況，協助設定抵押權，并協助進行房地產評估;

(5)協助辦理房地產抵押登記手續;

(6)辦理其他約定的法律事務。

3.房地產權屬登記

(1)提供有關房屋過戶相關的法律政策咨詢，提供書面法律意見;

(2)協助準備房地產交易過戶的文件資料;

(3)協助辦理申請過戶、申報應繳契稅、費用、代領房地產買賣契證。

4.房地產調查

(1)提供有關房地產抵押、查封等相關法律政策咨詢，出具書面法律意見;

(2)到有關行政機關對房地產的權屬、抵押情況以及是否查封進行調查;

(3)辦理其他約定的法律事務。

(三)其他房地產相關律師事項

1.進行房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律知識和業務技能的培訓;

2.及時向開發企業介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并結合開發企業實際管理狀況，出具相關法律意見;

3.為開發企業提供《勞動法》、《公司法》等健全公司法人治理結構的綜合性法律意見;

4.為開發企業及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務;

5.協助企業建立健全各種規章制度，包括廠規、廠紀、合同管 理、稅收、勞動保險、專利和專有技術管理、商標和廣告管理、資金信貸等管理制度;

6.參加合同和重大經濟活動的談判，承辦其它法律事務，如公證、商標注冊、調查資信等;

7.參加調解、仲裁及其它非訴訟法律事務和訴訟活動。

三、服務費用及支付

甲方向乙方支付的律師服務費用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應于本合同生效之日起_________日內，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號：_________。

乙方向甲方收取律師服務費用的依據為《律師服務收費管理暫行辦法》、《律師服務指導性收費標準》、_________。

四、其他費用的負擔

乙方律師辦理甲方委托事項所發生的下列費用，應由甲方承擔：

1.相關行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等;

2._________(地區)外發生的差旅費、食宿費，翻譯費，復印費，長途通訊費等;

3.征得甲方同意后支出的其他費用。

乙方律師應當本著節儉的原則合理使用上述有關費用。

五、甲方權利義務

1.甲方應與乙方合作真誠，及時、準確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;

2.甲方指定_________為法律服務小組的聯系人，負責轉達甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯系人應當書面通知乙方;

3.乙方律師到甲方處辦公時，甲方應為律師提供必要的辦公及生活條件;

4.甲方應按照本合同規定的時間、方式向乙方支付服務費用;

5.甲方應隨時告之乙方其房地產項目進展情況，并告知乙方其聯系地址、電話號碼和處所等;

6.甲方應當對乙方律師辦理的相關法律事務提出明確的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項相關的情況;

8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔;

9.甲方根據乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔;

10.甲方有權就乙方服務范圍內的事項，隨時向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應及時作出答復;

11.甲方有權隨時檢查監督乙方律師的工作服務內容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;

12.甲方有證據認為乙方律師沒有盡勤勉義務為其進行法律服務的，有權要求乙方更換律師;

13.由于甲方的原因而導致服務事項沒有完成，甲方不得要求退還已經支付的律師費用;

14.甲方委托的事項不得違反法律規定或律師執業規范。

六、乙方權利義務

1.乙方應當指派熟知房地產行業又熟知工程建設行業的專業知識及專業法律規定的律師為甲方提供法律服務;

2.乙方律師應勤勉盡責地完成委托事項，維護甲方的合法權益;

3.乙方律師有權查閱甲方與承辦法律事務有關的文件和資料;

4.乙方律師有權了解甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關情況;

5.乙方律師應根據甲方的安排，列席甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關會議;

6.乙方律師有權獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;

7.乙方律師在甲方授權范圍內甲方辦理之事務所產生的法律責任，由甲方承擔，乙方律師不擔責;

8.乙方律師應及時承辦甲方委托辦理的有關法律事務，并對所經辦事務的合法性負責;

9.乙方律師要堅持以事實為根據、法律為準繩的原則，發現甲方有不當行為時，應當及時予以勸阻;

10.乙方律師應根據本合同規定和甲方的授權委托進行工作，不得超越權限;

11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權益的活動，不得在民事、經濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任甲方對立一方當事人的人;

12.乙方律師在同時受聘擔任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發生爭議時，應當進行調解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;

13.乙方對在工作中接觸、了解到的有關甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的商業秘密，負有保守秘密的義務;

14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費用，收受委托人的財物;

15.因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應按有關規定進行賠償;

16.乙方律師不得利用提供法律服務的便利牟取甲方與另一方爭議的權益;

17.未經甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。

七、合同的解除

1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續簽本合同;

2.甲乙雙方通過書面協議解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能實現的;

4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務，經甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受重大經濟損失的;

6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實，致使乙方律師不能提供有效的法律服務的;

7.甲方的委托事項違反法律或者違反律師執業規范的;

8._________。

八、保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1.根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

十一、合同的轉讓

除合同中另有規定外或經 雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

十二、爭議的處理

1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第____種方式解決

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3.不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有 關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號：_______________________

簽訂地點：___________________

_________年_______月_______日

乙方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號：_______________________

篇10

關鍵詞：中介機構 備選庫 改進 探索

一、中介機構備選庫建立方式

目前，全國部分國資委、財政局、發改委及其他行業主管部門，包括部分企業，通過資格審查，少數也采取招標的方式逐步建立中介機構備選庫，用于開展所屬企業、行業的審計、評估、咨詢等業務。現以某市重點水利工程建設全過程投資控制評審機構的選擇為例予以說明。

對于水利工程建設項目跟蹤審計單位的選擇，主要依據《關于印發政府投資重點水利工程建設全過程投資控制評審管理暫行辦法的通知》、《關于開展重點水利工程建設項目投資控制評審和跟蹤審計工作的通知》實施，使用政府投資為主進行建設的重點水庫工程（大、中型水庫和庫容在500萬立方米以上的小一型水庫）、重要堤防工程以及引提（供）水工程等重點水利工程建設項目，必須全面實行全過程跟蹤審計。選擇方式：首先由市發改委、市財政局、市水利局共同面向社會發出《關于申報政府投資重點水利工程建設全過程投資控制評審機構的通知》，由符合條件的中介機構申報，經上述三方審查合格并公示后，形成全市重點水利工程建設全過程投資控制評審機構庫。對進入庫內的中介機構，基本采取輪流委托的形式開展全過程投資控制評審工作。入選全過程跟蹤審計機構庫的中介機構的條件為：具有工程造價咨詢甲級資質或會計師事務所執業資格，具有從事水利工程投資造價和財務決算的經驗（或聯合體具有相應資質）；本單位（或聯合體）具有注冊造價工程師、注冊會計師資質的在職專職人員不少于13名，其中承擔委托項目的水利工程注冊造價工程師不少于3名；近三年承擔總投資5000萬元以上項目的工程投資概算評審或項目竣工決（結）算審查項目不少于10個，其中水利項目不少于2個；注冊資金不少于200萬元，單位財務狀況良好；近三年內在行業中無不良誠信記錄。

二、中介機構備選庫建立的弊端

建立中介機構備選庫的方式，一定程度上為國資監管和企業發展遴選優質中介機構，在提高中介服務質量、維護國有資產安全、促進國有企業健康發展方面發揮了積極作用。但是，也帶來了一些弊端，而且隨著社會經濟的發展和法制文明的進步，這種弊端愈來愈突顯。

（一）壟斷性，可能帶來一定的尋租空間

各地建立中介機構備選庫后，往往都規定相關經濟事項需要中介機構時，只能在備選庫中選擇，備選庫以外的不能參與。如湖南省國資委《關于公布2012年度中介機構備選庫名單的通知》（湘國資〔2012〕5號）規定：省國資委在審批省屬國有企業有關事項時，對備選庫以外的中介機構出具的報告或文書不予認可；四川省國資委出臺的出臺了《中介機構聘用管理辦法（試行）》規定，今后全省國企只能在備選庫中選擇中介機構為其提供中介服務；山東省國資委要求，不屬于省國資委審核的事項，原則上由省管企業自行選聘中介機構，但所聘中介機構必須在省國資委中介機構備選庫內。由此，各中介機構只有入庫，才能擴大業務范圍，才能生存、發展，而如前所述，入圍的程序往往采取審查的方式，帶有很大的主觀性。這樣，各中介機構為了入圍，且入圍后繼續保持，則很可能會采用非常規方式，而實踐中也有相關案例。如2007年從收到的385份《四川省注冊會計師、資產評估行業商業賄賂行為表現形式調查表》的情況來看，認為權力機構工作人員和委托方單位工作人員容易發生商業賄賂行為的合計有360份，高達93.5%。上海某國有資產監督管理部門朱某、陳某受賄案，其所在部門負責對行賄方資產評估中介承接的資產評估項目進行確認、審核、抽查，主管對中介機構的年檢工作等。出于這一利害關系，國資管理部門領導下的多個中介評估機構人員不約而同地對有關主管領導行賄，以求業務上給予方便。

（二）排外性，有一定的地方保護傾向

部分地方建立中介機構備選庫的文件即有這方面的規定。如揚州市國資委《關于建立中介機構備選庫的暫行辦法》第五條，為保證審計工作的質量與效率，方便市國資委監管，原則上在揚州市范圍內選擇中介機構。從入庫名單看，基本無外地中介機構，如湖南2012年度中介機構備選庫具備證券許可資質的審計和評估機構名單中，所有17家機構要么是湖南本地的，要么是外地在湖南的分支機構，該庫中28家具備審計資格中介機構亦如此，則未在湖南設立分支機構的優秀外地中介機構難以參與。

（三）不完全符合招投標法精神

按照招投標法及相關規定，與工程建設有關的勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的，必須進行招標，而且一般應當公開招標。在《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》及各地方性類化法規中，對于全過程跟蹤審計及其他服務類采購，均未直接提及。但筆者認為，全過程跟蹤審計是一種全新的審計模式，是投資的一種創新方式，以前在工程建設過程中并不是必須有的，這方面的法律法規、規范相對滯后，但全過程跟蹤審計符合公開招標要素，屬于法規中明確的與工程建設有關的服務類采購，而且很多重點工程建設項目全過程跟蹤審計金額遠遠超過50萬元，所以應該實行公開招標。而建立中介機構備選庫，指定庫中機構直接參與相關服務，一定程度上有違招投標法等相關法規精神。

三、改進措施

可采取積極措施和改良措施兩種方式：

（一）積極措施，即取消中介機構備選庫，按照合同預估金額大小實行招投標或者競爭擇優，選擇中介機構

這樣，對打破行政壁壘，改變中介市場分割局面，營造公平競爭環境將起到積極作用。如海南省審計廳于2009年9月《關于廢止聘請中介機構管理辦法及取消中介機構備選庫的通知》，決定取消《關于入選參與審計機關審計業務的中介機構備選庫名單的通知》（瓊審法〔2007〕68號文），今后所有具備法定資質和條件的社會中介機構均可以通過推薦、自薦等方式參與政府審計工作，并接受審計機關的篩選、檢查、指導和監督，確保審計質量、防范審計風險。成都市國資委為促進中介服務市場充分競爭的要求，于2011年6月發出《關于取消市國資委中介機構備選庫的通知》，取消了建立5年的市國資委會計審計、資產評估、房地產評估、土地評估、律師事務所、拍賣機構、工程造價共7類中介機構備選庫，并要求各市屬國有企業立即取消企業自行建立的各類中介機構備選庫，成都市的國有企業可以根據自己的需要通過公開招標或其它形式來選擇最合適的中介機構，而原來不在備選庫之內的也有機會為國有企業提供服務。

如對于建筑行業，應公開招標的，可本著“管辦分離，統一進場、集中交易、行業監督、統一規則、規范運作”的原則，逐步進入各地工程建設招標投標交易中心，實現投資工程建設項目全部進場，集中監管，陽光交易。這樣，無論什么地域的中介機構，只要具備相關資質，均可前來投標，評標則由交易中心原則上于評標當天在綜合評標專家庫中隨機抽取評標專家組成評標委員會，其成員由五人以上單數組成，其中招標人的評標代表不得超過評標委員會全體成員的1/3。這樣有利于公平競爭和提高整體服務質量，并在一定程度上減少尋租空間。

（二）改良措施，即維持中介機構備選庫，但應加強管理

一是科學組建備選庫，推行公開招投標，不設置地域限制。可將資質等級、工作業績、專業力量、服務質量等情況納入招標范疇，并公示入選備選庫的中介機構，接受全社會監督，力求公開、公正、公平。二是強化后續管理，特別是對于全過程跟蹤審計機構，要實行專業化管理，以不同專業分類，委派時充分發揮各自優勢；委派后要反映中介機構的組織管理、工作效率、職業道德等指標；平時針對中介機構在審計觀念、審計重點、審計程序等方面的缺陷，定期不定期組織相應的培訓，提高履職水平。三是實行動態管理，建立退出機制。對入庫中介機構進行定期考核和不定期檢查，對考核不合格、不按照規定執業、不符合入庫條件的中介機構，要淘汰出庫。