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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；兌付；風(fēng)險(xiǎn)研究

2010 年，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場通過IPO融資以及銀行信貸等方式籌資的難度日益加大，房地產(chǎn)信托因此成為開發(fā)商的“救命稻草”，從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰。根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托的平均合計(jì)期限為1.9年，即多數(shù)產(chǎn)品在2012 年到期；與此同時(shí)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)整政策的效果開始逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金存在一定壓力。因此，房地產(chǎn)信托集中到期帶來的兌付壓力引起政府與市場的擔(dān)憂，“保兌付”成為2012年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的主要課題。本文基于2012年房地產(chǎn)信托面臨的密集兌付現(xiàn)狀，對目前房地產(chǎn)信托兌付的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

一、 2012年房地產(chǎn)信托“保兌付”背景分析

1. 房地產(chǎn)信托面臨償還高峰期。2010年下半年，房地產(chǎn)信托進(jìn)入發(fā)行高峰，第三季度和第四季度達(dá)到全年最高。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)信托整年兌付規(guī)模達(dá)2 000億元左右，壓力較大。同時(shí)，由于信托的性質(zhì)決定了到期就要兌付本金和利息，要進(jìn)行展期很難。即使受益人大會(huì)同意展期，發(fā)行人也要面對部分收益人不同意的情況，這時(shí)要應(yīng)對至少30%的贖回。因此，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品從2011年下半年開始逐步進(jìn)入密集兌付期，且根據(jù)發(fā)行規(guī)模和期限，兌付壓力將持續(xù)到2013年。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。由于2010年房地產(chǎn)價(jià)格處于高位，因此當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)發(fā)行的信托產(chǎn)品依托的是預(yù)期繁榮的房地產(chǎn)市場，如回報(bào)率指標(biāo)，當(dāng)時(shí)都在15％～20％左右。但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間受到擠壓，很難達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)期的利潤率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)自下而上地蔓延開來，加之房地產(chǎn)信托、銀行貸款、理財(cái)產(chǎn)品等地產(chǎn)相關(guān)融資渠道在2012年陸續(xù)進(jìn)入集中償還高峰，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。

3. 開發(fā)商項(xiàng)目信托風(fēng)險(xiǎn)暴露。2012年以來，已經(jīng)發(fā)生多起房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因到期無法兌付，而不得不選擇債務(wù)重組的時(shí)間，還有超過30只產(chǎn)品提前清盤。6月，華澳國際信托與大連實(shí)德對簿公堂成為近兩年房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案這可以看到，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。這主要源于：一為完工風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目可能由于某些原因沒能完工；二為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，由于成本太高，不能降價(jià)促銷；三為地段風(fēng)險(xiǎn)，由于項(xiàng)目處在非核心地段，且供應(yīng)量又較大，一旦銷量不好即造成資金不能回籠。

面對房地產(chǎn)信托密集兌付的現(xiàn)狀，如何“保兌付”稱為房地產(chǎn)信托行業(yè)未來兩年的主要課題。監(jiān)管部門明確表示，一旦發(fā)生房地產(chǎn)信托到期無法兌付并且無人接盤，監(jiān)管部門將通過主導(dǎo)處置信托公司資產(chǎn)或股權(quán)的方式，來保障投資人的兌付。這無疑確認(rèn)了房地產(chǎn)信托剛性兌付的原則。

二、 2012年房地產(chǎn)信托兌付壓力分析

1. 房地產(chǎn)信托期限的長期化、分散化一定程度緩解了集中兌付壓力。根據(jù)財(cái)匯數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，2010 年和2011 年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限為1 年及1.5 年的規(guī)模占比30%左右，信托產(chǎn)品期限為2 年的占比40%左右，期限產(chǎn)品為2.5 年及以上的占比達(dá)20%～30%，呈現(xiàn)長期化和分散化趨勢，這一定程度上分散了兌付時(shí)間，緩解了集中兌付壓力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的規(guī)模較為平均。從2012年第二季度到2013年第三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品季度到期規(guī)模平均500億元～600億元。根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，2010年和2011年新增集合房地產(chǎn)信托4 657億元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分別占比10%、20%和40%。據(jù)此計(jì)算，2012 年和2013 年本金分別到期1 609億元和1 866億元，本息合計(jì)分別到期2 037億元和2 209億元。信托期限的分散使得季度到期規(guī)模較為平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期規(guī)模維持在500億元～600 億元。

3. 到期規(guī)模較占銷售收入比例較低。根據(jù)各證券研究所對2012年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的預(yù)測，集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目2012年到期規(guī)模為2 000億元左右，占房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%。分季度來看，2012年四個(gè)季度房地產(chǎn)集合信托到期規(guī)模分別為419億元、518億元、521億元、558億元，占房地產(chǎn)銷售收入的比例為3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可控。

三、 2012年房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)分析

面臨2012年的兌付高峰，房地產(chǎn)信托能否安全的渡過是大家關(guān)心的問題。本部分將從房地產(chǎn)信托的行業(yè)監(jiān)管、開發(fā)商資質(zhì)、信托公司的風(fēng)控以及信托項(xiàng)目本身等幾個(gè)層面對房地產(chǎn)信托兌付是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要分析。

1. 房地產(chǎn)信托監(jiān)管嚴(yán)格有利于其風(fēng)險(xiǎn)控制。自2010 年底，銀監(jiān)會(huì)逐步加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，通過出臺一系列的監(jiān)管措施限制房地產(chǎn)信托的過度擴(kuò)張。2011年6月，房地產(chǎn)信托被要求“事前報(bào)備”，項(xiàng)目立項(xiàng)須“窗口指導(dǎo)”；暫停房地產(chǎn)信托占比較重的信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；提示信托公司慎重對待房地產(chǎn)融資，督促信托公司加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行情況的監(jiān)控，使之能夠及早發(fā)現(xiàn)問題，及早采取措施來解決；等等。防控風(fēng)險(xiǎn)逐步升級，這一系列的政策安排都有利于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

2. 房地產(chǎn)信托交易對手開發(fā)資質(zhì)情況較好。最近兩年房地產(chǎn)信托主要針對的一些比較好的企業(yè)或者是一些比較好的項(xiàng)目。根據(jù)用益信托對開發(fā)商資質(zhì)的分類統(tǒng)計(jì)，最近兩年房地產(chǎn)信托的主要交易對手58%為二級以上的開發(fā)資質(zhì)。因此，只要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施，房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是可控的，行業(yè)爆發(fā)這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)可能性機(jī)會(huì)不大。

3. 信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資更加謹(jǐn)慎。面對房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀，信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資更加謹(jǐn)慎，對項(xiàng)目一些視察，對項(xiàng)目的運(yùn)行、監(jiān)控是更加頻繁而且嚴(yán)格。房地產(chǎn)信托的“432標(biāo)準(zhǔn)”（即四證齊全，30%的資本金，房地產(chǎn)企業(yè)二級以上資質(zhì)）促使信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，有意識地挑全國百強(qiáng)的企業(yè)，或是區(qū)域龍頭企業(yè)。信托公司的凈資本管理辦法，也是控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要的工具。由于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較高，因而其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量會(huì)影響公司的風(fēng)險(xiǎn)資本，從而影響凈資本。面對監(jiān)管對于凈資本的硬性要求，信托公司對于市場上的風(fēng)險(xiǎn)更加謹(jǐn)慎。

4. 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)鍵保障措施以防范風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)信托通常可分為四種：債權(quán)型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成債券債務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押物的前提下，信托公司給予信托貸款；股權(quán)型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成所有權(quán)關(guān)系，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)提供信托資金，獲得企業(yè)股權(quán)，可參與日常管理；收益型，以已建成并產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)收益權(quán)為抵押，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；混合型，上述三種類型的混合。每種房地產(chǎn)信托類型都有著自己的關(guān)鍵保障措施防范風(fēng)險(xiǎn)，如：債權(quán)型關(guān)鍵保障措施是土地、土地使用權(quán)或在建工程抵押；股權(quán)型關(guān)鍵保障措施為信托公司參與日常管理；信托分層、融資方或管理那方承擔(dān)劣后資金；財(cái)產(chǎn)收益型關(guān)鍵保障措是受讓項(xiàng)目收益權(quán)；普遍使用的措施主要是股權(quán)質(zhì)押；第三方連帶擔(dān)保。

在各類保障措施中，抵押物和結(jié)構(gòu)化分層兩類保障措施保障性最強(qiáng)。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的評估價(jià)值多在融資規(guī)模的2 倍左右，抵押率約50%，當(dāng)融資方無力還款，抵押物可承受近50%的跌幅。結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)中，當(dāng)信托項(xiàng)目遭受損失時(shí)，劣后資金需向優(yōu)先受益人補(bǔ)償。所以股權(quán)型信托采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，融資方提供劣后資金是比較有效的保障措施。當(dāng)信托項(xiàng)目資產(chǎn)損失在劣后資金比例以下時(shí)，普通投資者（有限受益人）的投資仍可保全。其他保障措施中，股權(quán)型信托計(jì)劃中，信托公司介入開發(fā)項(xiàng)目日常管理也是信托公司主動(dòng)管理、防止地產(chǎn)企業(yè)挪用資金的一種體現(xiàn)；融資企業(yè)大股東擔(dān)保、企業(yè)實(shí)際控制人擔(dān)保、關(guān)聯(lián)方股權(quán)質(zhì)押、融資方股權(quán)回購等都是房地產(chǎn)信托中常見的保障措施。

四、 房地產(chǎn)信托不能兌付下的應(yīng)對措施分析

1. 延期兌付。依條款延期，許多信托計(jì)劃中都會(huì)有此一條，并往往會(huì)因此許諾以投資者相對更高的回報(bào)率。通過召開受益人大會(huì)，經(jīng)受益人大會(huì)同意，延期兌付。但這樣操作意味著風(fēng)險(xiǎn)的遞延以及信托公司的信譽(yù)喪失，信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上選擇延期兌付較為慎重。如：華融信托。2011 年4 月底，華融信托與陽光新界合作發(fā)行的股權(quán)投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1 年至2012 年5 月18日，不過其融資成本已經(jīng)高達(dá)13%。由于此項(xiàng)目為單一資金來源，股票質(zhì)押，雙方協(xié)議延期，風(fēng)險(xiǎn)較小。

2. 借新還舊。發(fā)一個(gè)新的信托產(chǎn)品，替換原有信托資金，借新還舊。在監(jiān)管日益嚴(yán)格以及投資者對風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，這種方式受到的關(guān)注和壓力越來越大。

3. 第三方接盤。項(xiàng)目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者，一般接盤方包括信托公司、資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)私募基金等等。如：大業(yè)信托公司和天津融創(chuàng)置地公司合作的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，項(xiàng)目引入了資產(chǎn)管理公司作為增信方，一旦信托計(jì)劃到期不能兌付，則整體打包出售給資產(chǎn)管理公司，由其提供增信資金，包裝成新的信托。

4. 自有資金接盤。如果既不能借新還舊，又不能變現(xiàn)抵押資產(chǎn)，那么信托公司就只能用自有資金接盤。即用自有資金接盤，收購?fù)顿Y者受益權(quán)，先完成兌付，然后再處置資產(chǎn)，或?qū)⒎孔咏ㄍ暝儋u掉。《信托公司凈資本管理辦法》施行之后，信托公司普遍開始了增資潮，客觀上具備了這種“兜底”的能力。從目前的情況來看，信托公司先用自有資金接盤，兌付投資者，再處置資產(chǎn)的可能性較大。

參考文獻(xiàn)：

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重點(diǎn)項(xiàng)目：2012年上海市發(fā)展研究中心委托課題“上海房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制研究”（項(xiàng)目號：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“杭州市廉租房與公租房的進(jìn)入退出制度研究”（項(xiàng)目號：C12YJ03）。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；主要風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對措施；保兌付

一、房地產(chǎn)信托概念及現(xiàn)況

信托就是“受人之托，代人理財(cái)”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財(cái)產(chǎn)管理制度。而房地產(chǎn)信托則是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定收益的一種信托業(yè)務(wù)。

中國信托業(yè)和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的歷史使命，歷經(jīng)了曲折的發(fā)展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實(shí)施的《信托投資公司資金信托計(jì)劃管理暫行辦法》共同構(gòu)筑了最基礎(chǔ)的“一法兩規(guī)”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規(guī)范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》正式實(shí)施，2010年銀監(jiān)會(huì)又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。在相關(guān)法律法規(guī)的支持和清楚自己業(yè)務(wù)的定位后，中國信托業(yè)釋放出巨大的潛力。《2012中國信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：信托資產(chǎn)規(guī)模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實(shí)現(xiàn)了年增萬億的高速增長，正是房地產(chǎn)信托這個(gè)最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長。僅2011年，國內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個(gè)，發(fā)行規(guī)模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬達(dá)、萬科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過了50億元。據(jù)估計(jì)，信托資產(chǎn)中有30%左右直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤。

此外，中國信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6，751.49億元。房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發(fā)行的兩年期左右的信托產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2012年及2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現(xiàn)在，到房企和信托公司還債的時(shí)候了。

二、銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托的態(tài)度

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析（電視電話）會(huì)議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話）會(huì)議”上強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)地方政府融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)管控；堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。下半年，要著力加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)前瞻性管理，有效防范重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁銀行從業(yè)人員充當(dāng)資金中介或直接參與民間借貸，嚴(yán)防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，加強(qiáng)前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置，防止個(gè)別領(lǐng)域、個(gè)別地區(qū)的局部性風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)槿中浴⑾到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范采取了比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示、日常監(jiān)測、加強(qiáng)信息披露、提前關(guān)注重點(diǎn)公司及重點(diǎn)項(xiàng)目、制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案、對新項(xiàng)目實(shí)施事前報(bào)告制度等。總體來看，前期采取的監(jiān)管措施在控制發(fā)展節(jié)奏，防范化解風(fēng)險(xiǎn)方面收到了良好的效果。

三、房地產(chǎn)信托主要的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

自從“保兌付”成為房地產(chǎn)信托的焦點(diǎn)詞一來。監(jiān)管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產(chǎn)信托容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產(chǎn)信托的唯一風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目本身、盡職調(diào)查的過程、項(xiàng)目運(yùn)營的中間環(huán)節(jié)以及信托公司監(jiān)管過程中潛藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

一切的源頭都是項(xiàng)目本身，選擇一個(gè)好的項(xiàng)目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán)。一款信托產(chǎn)品的成立需要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)，成立前要做相關(guān)的盡職調(diào)查、風(fēng)控審核、發(fā)行預(yù)審等；發(fā)行時(shí)需要聯(lián)系銀行、直銷、第三方渠道做相應(yīng)的路演和推介會(huì)；后期則需要相應(yīng)的資金募集、確認(rèn)函發(fā)放、成立公告；對于信托公司來說，監(jiān)管資金使用以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制都是必不可少的環(huán)節(jié)。

從開始的盡職調(diào)查到后期，整個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)節(jié)，最大的風(fēng)險(xiǎn)肯定是項(xiàng)目本身，如果一開始對這個(gè)項(xiàng)目沒有做好盡職調(diào)查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)由這部分問題產(chǎn)生。選擇房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的核心理念就是項(xiàng)目本身。主要考察項(xiàng)目產(chǎn)生多少的利潤、收益回報(bào)是多少、地價(jià)成本多少等方面。當(dāng)然交易對手的水平也決定了項(xiàng)目的成敗，如果交易對手企業(yè)信用狀況良好、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、項(xiàng)目管理體制完善、資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)等，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

這個(gè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)控制主要依賴于信托公司業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目的遴選和信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的整體把控。要求盡職調(diào)查一定要做細(xì)致，避免出現(xiàn)未披露的或有負(fù)債及表外融資。

2.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

確定了項(xiàng)目后，信托公司如何對項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)的管理，是否準(zhǔn)確掌控項(xiàng)目的經(jīng)營情況以及項(xiàng)目資金流的回收也是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要一環(huán)。

信托公司一般是通過占有項(xiàng)目公司的股權(quán)、派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員、掌管項(xiàng)目公司證照印鑒、查閱項(xiàng)目公司所有檔案及掌控項(xiàng)目方銀行賬戶來管理項(xiàng)目運(yùn)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)。但是即便如此項(xiàng)目公司也會(huì)想出一系列的應(yīng)對措施，達(dá)到逃避監(jiān)管的目的。

在實(shí)際的監(jiān)管過程中，會(huì)出股東拆借資金到期不歸還、虛報(bào)工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財(cái)產(chǎn)品實(shí)為私下挪用等不良行為，這給項(xiàng)目帶了巨大的資金監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。信托公司在一次一次的資金挪用中與項(xiàng)目公司博弈，并在實(shí)踐中不斷總結(jié)項(xiàng)目方的操作手段，制定相關(guān)的應(yīng)對措施。

通常信托公司會(huì)進(jìn)行實(shí)時(shí)的項(xiàng)目現(xiàn)場監(jiān)控、定期或不定期的進(jìn)行信托資產(chǎn)清查、要求項(xiàng)目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實(shí)項(xiàng)目公司所報(bào)的工程款等方式來防范及發(fā)現(xiàn)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)信托資產(chǎn)不受侵害。

3.兌付風(fēng)險(xiǎn)

2012年始，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，還有一些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目則引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤。各個(gè)信托公司的“保兌付”表現(xiàn)各有不同。

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下出現(xiàn)的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發(fā)貸未能如期取得。部分房地產(chǎn)信托資金進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間點(diǎn)比較靠前，多為前期開發(fā)報(bào)建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產(chǎn)項(xiàng)目走過該階段后，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸資金來償還。而房地產(chǎn)調(diào)控政策之下的銀行貨幣政策隨之調(diào)整，使得原本計(jì)劃內(nèi)的資金注入出現(xiàn)問題，即使是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實(shí)際放款，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產(chǎn)信托為開發(fā)商提供建設(shè)類資金，信托資金支持項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后，本期望通過銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流從而兌付信托資金的項(xiàng)目，但突遇房地產(chǎn)市場調(diào)控，限購政策持續(xù)，銀行個(gè)人貸款政策調(diào)整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導(dǎo)致信托資金的兌付也就出現(xiàn)了問題。但應(yīng)當(dāng)看到，信托公司為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹(jǐn)慎一點(diǎn)的公司一般規(guī)定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司近100%的股權(quán)，且項(xiàng)目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內(nèi)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)是短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而非長期性的大問題，也就是說不是項(xiàng)目價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，這也就是資產(chǎn)管理公司為什么會(huì)接盤的原因。

房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但需防范個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付的情況出現(xiàn)，上半年多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止清盤。與此同時(shí)，個(gè)別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖然在剛性兌付機(jī)制下，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但是個(gè)別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產(chǎn)信托的未來

2012年還剩最后四個(gè)月，房地產(chǎn)市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產(chǎn)市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入。而房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)則暗潮涌動(dòng)，投資者對于房地產(chǎn)信托預(yù)期收益的揣測也有點(diǎn)像霧里看花。

近期，雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財(cái)產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨(dú)立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產(chǎn)融資開始到期的時(shí)點(diǎn)，因此投資者在選擇此類信托時(shí)，應(yīng)注意考察融資方的社會(huì)活動(dòng)和對項(xiàng)目的考察，警惕部分風(fēng)險(xiǎn)的傳遞。

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[3]馮娜娜.房地產(chǎn)信托三大風(fēng)險(xiǎn)保兌付是最后戰(zhàn)役[OL].21世紀(jì)網(wǎng).

篇3

監(jiān)管部門不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行信貸、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)售款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998年～2007年房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)資金來源中，“定金及預(yù)售款”的比例一直在30％以上，另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。

以2004年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。

2007年，前三大資金來源總計(jì)29361.45億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴性仍然較強(qiáng)。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進(jìn)行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路。可以預(yù)見，伴隨產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。

資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計(jì)劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。

此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個(gè)融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理、實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，上市是一個(gè)必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅(jiān)期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個(gè)資金信托計(jì)劃不得超過200份信托合同的限制，并且需要提供齊全的項(xiàng)目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的提高，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項(xiàng)目，有的企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。監(jiān)管部門在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，卻忽略了構(gòu)建一個(gè)適合國情的、符合發(fā)展需要的健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

二、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢

就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進(jìn)行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，一定會(huì)考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價(jià)，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會(huì)適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將是樂觀的。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會(huì)有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全

房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個(gè)方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場中。

（三）資產(chǎn)證券化積極推進(jìn)

資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動(dòng)性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機(jī)構(gòu)共同參與完成。

篇4

一、促進(jìn)調(diào)整轉(zhuǎn)型，完成“十二五”規(guī)劃目標(biāo)

市聯(lián)社主要投資企業(yè)上海新工聯(lián)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱新工聯(lián)集團(tuán)）是一家投資控股企業(yè)，下屬企業(yè)從事商貿(mào)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)、金融資產(chǎn)運(yùn)作等經(jīng)營活動(dòng)。在面對宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力、多變的市場環(huán)境，新工聯(lián)集團(tuán)主動(dòng)調(diào)整轉(zhuǎn)型，在全體員工的共同努力下，2015年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額完成全年預(yù)算，并圓滿完成“十二五”規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

（一）開展對不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)整工作，主動(dòng)調(diào)整轉(zhuǎn)型。自2009年起，新工聯(lián)集團(tuán)分別利用上海南京東路辦公用房、上海云南南路大樓、珠海廠房與上海錦江之星旅館有限公司合作設(shè)立錦江之星經(jīng)典酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店。按照“穩(wěn)增長、抓管理、促發(fā)展、增效益”的總體要求，經(jīng)過幾年的實(shí)踐，取得了較好的效果。錦江之星淮海東路店自2010年開業(yè)以來連續(xù)六年經(jīng)濟(jì)效益逐年提升，保持同行業(yè)排頭兵的地位，2015年榮獲錦江之星上海地區(qū)“優(yōu)秀經(jīng)營獎(jiǎng)”、“市場營銷成就獎(jiǎng)”等獎(jiǎng)項(xiàng)；錦江之星珠海吉大九洲大道店和珠海拱北富華里店在珠海城區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店中排名靠前。市聯(lián)社還通過上海新工聯(lián)酒店管理有限公司與青島市集體企業(yè)聯(lián)社共同出資組建了青島新輕聯(lián)酒店管理有限公司，租用青島市集體企業(yè)聯(lián)社的物業(yè)，投資設(shè)立了錦江之星青島河南路火車站店。

（二）上下聯(lián)動(dòng)，整合資源，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建立為市聯(lián)社的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。2014年，由市聯(lián)社直接投資企業(yè)新工聯(lián)集團(tuán)、會(huì)同上海市日用五金聯(lián)社、上海市室內(nèi)裝飾合作聯(lián)社、上海市玩具合作聯(lián)社、上海市燈具合作聯(lián)社共同投資在上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立上海新工聯(lián)融資租賃有限公司公司。上海新工聯(lián)融資租賃有限公司的設(shè)立是市聯(lián)社培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的一個(gè)重要舉措，也是市聯(lián)社與專業(yè)聯(lián)社以資產(chǎn)為紐帶進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作嘗試。經(jīng)過一年多管理經(jīng)營，2015年上海新工聯(lián)融資租賃有限公司利潤總額超過1000萬元。

（三）加快房地產(chǎn)原有開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)整，探索房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。面對房地產(chǎn)市場的持續(xù)走低和三線城市存量滯銷的嚴(yán)峻形勢，市聯(lián)社積極指導(dǎo)新工聯(lián)集團(tuán)對所屬企業(yè)上海鼎隆置業(yè)有限公司的調(diào)整轉(zhuǎn)型，提出了盤活存量、回籠資金、確保重點(diǎn)的工作思路，通過轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目，集中資金重點(diǎn)開發(fā)湖南長沙市項(xiàng)目，并對原有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整的同時(shí)，積極探索舊房改造利用、開拓現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新路子。

在新工聯(lián)集團(tuán)所屬企業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，市聯(lián)社既從工作上指導(dǎo)，還從資金上優(yōu)惠支持，并且發(fā)揮了市聯(lián)社與政府有關(guān)部門的橋梁作用，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系，從而使企業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型工作得以順利進(jìn)行。

（四）群策群力，精心謀劃新的五年發(fā)展藍(lán)圖。新工聯(lián)集團(tuán)通過編制“十三五”發(fā)展規(guī)劃，確定在認(rèn)真總結(jié)“十二五”發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，研判當(dāng)前面臨的新形勢，緊緊圍繞“在改革中推進(jìn)，在創(chuàng)新中發(fā)展”的發(fā)展主題，以主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)為導(dǎo)向，提出了堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持積極調(diào)整主動(dòng)轉(zhuǎn)型升級，堅(jiān)持開放合作等工作思路，為集團(tuán)下一個(gè)五年發(fā)展確定了努力方向和目標(biāo) 。

二、加強(qiáng)制度建設(shè)和審計(jì)，提高決策程序和效率

根據(jù)全國總社關(guān)于《聯(lián)社集體資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法》，市聯(lián)社從制度建設(shè)、決策程序、審計(jì)監(jiān)督等方面入手，開展聯(lián)社資產(chǎn)管理和監(jiān)督工作。

（一）制度建設(shè)方面。2006―2014年，市聯(lián)社根據(jù)全國總社的相關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合自身實(shí)際，相繼制定了《聯(lián)社集體資產(chǎn)監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于加強(qiáng)和完善專業(yè)聯(lián)社組織建設(shè)的意見》、《關(guān)于加強(qiáng)系統(tǒng)內(nèi)各單位管理的意見》等管理制度，初步明確了聯(lián)社資產(chǎn)管理相關(guān)內(nèi)容和決策程序等事項(xiàng)。

2015年6月，市聯(lián)社為進(jìn)一步加強(qiáng)聯(lián)社資產(chǎn)的管理，制定了《上海市工業(yè)合作聯(lián)社社有資產(chǎn)和資金管理辦法》，管理辦法對專業(yè)聯(lián)社和其他成員單位、市聯(lián)社主要投資企業(yè)新工聯(lián)集團(tuán)、市聯(lián)社其他全資、控股企業(yè)在資產(chǎn)管理、對外投資、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)抵押等相關(guān)事項(xiàng)的決策程序作出了更明確的規(guī)定，如涉及單筆500萬元及以上的股權(quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等項(xiàng)目，對外資產(chǎn)抵押和擔(dān)保等項(xiàng)目，均需事先取得市聯(lián)社同意。同時(shí)還修訂了《上海市工業(yè)合作聯(lián)社項(xiàng)目支出審批程序》辦法，從程序上進(jìn)一步加強(qiáng)集體資產(chǎn)的管理和監(jiān)督，提高了風(fēng)險(xiǎn)控制力度。

（二）審計(jì)監(jiān)督方面。市聯(lián)社于2008年設(shè)立了審計(jì)室，審計(jì)室的主要工作是協(xié)調(diào)對市聯(lián)社本部的年度審計(jì)工作，開展對專業(yè)聯(lián)社及部分專業(yè)聯(lián)社成員單位的年度審計(jì)和專項(xiàng)審計(jì)工作。通過審計(jì)工作的開展，對聯(lián)社資產(chǎn)起到很好的監(jiān)督作用，保證了集體資產(chǎn)的保值增值。

三、積極進(jìn)行市聯(lián)社法人定位，推動(dòng)深化產(chǎn)權(quán)制度改革

市聯(lián)社法人地位原批文明確定位為事業(yè)單位性質(zhì)，企業(yè)經(jīng)營，我社據(jù)此在2001年1月向市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)提出進(jìn)行事業(yè)單位的登記申請，未獲批準(zhǔn)，因而我社法人地位沒有落實(shí)，無論從集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求還是對現(xiàn)有集體資產(chǎn)的維護(hù)需要考慮均不適應(yīng)的。2015年8月委托上海市人民政府發(fā)展研究中心完成了《全面深化新工聯(lián)產(chǎn)權(quán)制度改革思路研究》課題報(bào)告，課題報(bào)告認(rèn)為新工聯(lián)集團(tuán)深化改革必然首先涉及大股東市聯(lián)社的法人定位問題，從市聯(lián)社社會(huì)和經(jīng)濟(jì)雙重功能出發(fā)，對市聯(lián)社進(jìn)行改造，可定位為企業(yè)法人或按“社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例”進(jìn)行社團(tuán)法人登記，目前已提出方案上報(bào)有關(guān)部門審批。

市聯(lián)社主要投資企業(yè)新工聯(lián)集團(tuán)于2002年開始實(shí)施以全員持股為特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)制度改革。產(chǎn)權(quán)制度改革十多年來，新工聯(lián)集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)效益得到健康發(fā)展，員工的積極性得到充分發(fā)揮。隨著形勢的發(fā)展和政策的變化，新工聯(lián)集團(tuán)與其他改制企業(yè)一樣，同樣面臨新問題、新矛盾、新要求，為了進(jìn)一步完善新工聯(lián)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)新工聯(lián)集團(tuán)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，新工聯(lián)集團(tuán)正按《全面深化新工聯(lián)產(chǎn)權(quán)制度改革思路研究》課題報(bào)告要求，兼顧歷史、符合規(guī)定、合理調(diào)整、有序進(jìn)出，進(jìn)行深化產(chǎn)權(quán)制度改革，堅(jiān)持員工持股方向，重塑現(xiàn)行職工持股會(huì)，形成新的職工持股制度。探索重要經(jīng)營管理骨干人員股權(quán)激勵(lì)機(jī)制有效形式，將工資獎(jiǎng)金與股權(quán)激勵(lì)結(jié)合起來，既有當(dāng)前支付，又有延遲支付，主動(dòng)與企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展相配套。

篇5

近日，中國信托業(yè)協(xié)會(huì)公布《2011年4季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》。數(shù)據(jù)顯示，去年以來，信托業(yè)發(fā)展迅速。截止到2011年4季度末，我國信托總資產(chǎn)達(dá)到48114.38億元。全年凈增長17709.83億元，增長率達(dá)到58.25%，其中，新增信托資產(chǎn)超過3.17萬億，到期的資金量為1.40萬億。而在2010年初，我國信托總資產(chǎn)僅15005.70億元，兩年時(shí)間，規(guī)模增長超過3倍。

2010年以來信托資產(chǎn)規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)。好買基金研究中心整理。

融資類項(xiàng)目減少成趨勢

在宏觀調(diào)控偏緊的背景下，銀行普遍收緊銀根，信托融資渠道的功能凸顯，融資類信托成為信托資產(chǎn)的主要運(yùn)用方式。2011年末，信托融資類資產(chǎn)余額為2.48萬億，全年增量為6808.72億元。而根據(jù)近日人民銀行公布的2011年銀行信貸數(shù)據(jù)，全年新增信貸為7.47萬億。信托的融資性資產(chǎn)的增量，相當(dāng)于銀行信貸規(guī)模的9%。

融資類項(xiàng)目資金量增加的另一面，是此類項(xiàng)目占比的減少。其實(shí)，從2010年二季度開始，融資類業(yè)務(wù)的占比已經(jīng)在逐漸縮小，隨著《信托公司凈資本管理辦法》的實(shí)施，融資類項(xiàng)目在全部信托項(xiàng)目中的占比，從2010年二季度達(dá)到63.77%的高點(diǎn)之后，開始逐月下落。到2011年末這一比例已經(jīng)下降為51.44%。由于融資類信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)相對較高，信托公司融資類項(xiàng)目占比的減少，是行業(yè)趨勢所在。

2011年新增信托項(xiàng)目行業(yè)分布

數(shù)據(jù)來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)。好買基金研究中心整理。

“其他”行業(yè)投資增長迅速

從投資行業(yè)上來看，2011年的新增信托項(xiàng)目體現(xiàn)出多元化的趨勢。

投向最大的產(chǎn)業(yè)仍為工商企業(yè)，2011年新增項(xiàng)目8200.53億元，在新增項(xiàng)目中占比25.83%，到期4098.42億元，凈增長4102.10億元。

房地產(chǎn)行業(yè)新增3704.57億元，占比11.67%，到期為1145.95億元，凈增長2558.63億元。截至2011年末，房地產(chǎn)信托占比14.83%，與2010年年末基本持平。從各季度的分布情況來看，上半年呈增長趨勢，在二季度新增量達(dá)到1366.68億，而下半年則收縮加劇，四季度僅有487.90億元的新增。

基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2011年新增5693.41億元，到期5484.11億元，凈增長僅209.30億元，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)在整體中的占比，也從2010年年末的34.39%降低到21.88%，減少超過10個(gè)百分點(diǎn)。主要由于國家4萬億投資中，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)投向，隨著我國以交通業(yè)和建筑業(yè)為代表的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)已日趨成熟，國家的政策導(dǎo)向已經(jīng)轉(zhuǎn)向。這部分信托也呈萎縮趨勢。

值得一提的是，投資于“其他”行業(yè)的項(xiàng)目增多，2011年全年新增項(xiàng)目7599.96億元，在全部行業(yè)中占比23.94%，僅次于工商企業(yè)。到期的規(guī)模為2835.54億元，凈增長4764.43億元，凈增長在所有行業(yè)中最大。單季度的新增項(xiàng)目，則從2010年底的857.73億增長到2011年底的3174.79億元，單季度新增項(xiàng)目的占比也從19.38%增長到28.61%。投資于“其他”行業(yè)的項(xiàng)目增多，體現(xiàn)了信托公司在創(chuàng)新中，行業(yè)投向多元化。如，中信信托、中航信托、中泰信托、長安信托、中融信托、新華信托等多家信托公司均推出了投資于藝術(shù)品市場的信托計(jì)劃。四川信托、中融信托、金谷信托，均有投向白酒市場的產(chǎn)品出現(xiàn)。中誠信托則推出了投資于紅木的信托產(chǎn)品。

總得來說，2011年信托業(yè)務(wù)繼續(xù)保持爆發(fā)式的增長。在增長中，我們能看到一些良好的趨勢，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)大幅度收縮。一些運(yùn)作靈活的信托公司，不斷的可以找到最新的發(fā)展方向，行業(yè)種類不斷擴(kuò)大。信托融資類項(xiàng)目的占比，也在逐漸減少。目前，不少信托公司也已經(jīng)開始加大投資業(yè)務(wù)布局，增強(qiáng)自主管理能力，提高投資性業(yè)務(wù)的占比。

當(dāng)然，在發(fā)展中，也難免會(huì)有一些不和諧的聲音。除了房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)不斷被推上風(fēng)口浪尖，一些在去年出現(xiàn)快速增長之勢的礦產(chǎn)類、收藏品類的信托，也一直在高風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑中前進(jìn)。雖然創(chuàng)新在一定程度上免不了新領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，但對于行業(yè)來說，在產(chǎn)品的豐富性和擴(kuò)展性上，都向良好的方向轉(zhuǎn)變。

而作為投資者，更有意義的事情，并不是追逐流行趨勢，或是跟隨高收益，而是投資自己真正能看懂的東西。

(好買基金研究中心供稿)

插排：信托產(chǎn)品在去年慘淡的投資市場中脫穎而出，若以資金投向細(xì)分，房地產(chǎn)信托、另類信托、上市公司股權(quán)質(zhì)押信托、礦產(chǎn)能源類信托是四類最受關(guān)注的產(chǎn)品。

Tips：

怎么選信托產(chǎn)品？

（1）信托公司：首先考察信托公司的綜合實(shí)力。我國目前有62家信托公司，每家公司的管理水平、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、盈利能力、管理資金規(guī)模等等都是不相同的。

（2）投資行業(yè)：行業(yè)景氣度高的行業(yè)更具投資價(jià)值。

（3）擔(dān)保人：要看擔(dān)保人背景、擔(dān)保人凈資產(chǎn)及構(gòu)成、擔(dān)保人與融資方關(guān)系、擔(dān)保人承擔(dān)的責(zé)任等。

（4）融資方實(shí)力：了解融資方的財(cái)務(wù)狀況、成長前景及行業(yè)、公司背景。

（5）收入來源：要了解預(yù)期收入的可靠性，即項(xiàng)目成功的可行性。

（6）產(chǎn)品期限：信托產(chǎn)品一般在購買后到融資方支付本息之間投資者的資金是不可贖回的，所以投資者要看好產(chǎn)品期限，以便安排未來現(xiàn)金流。另外，部分產(chǎn)品存在著提前結(jié)束或是延期的情況，也請投資者在簽定合同之前注意有無這類附加條款。

（7）抵（質(zhì)）押率：抵（質(zhì)）押率指的是需要融資的資金比上抵（質(zhì)）押物的價(jià)值。抵（質(zhì)）押率越低說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越小、項(xiàng)目越安全。同時(shí)也要看抵（質(zhì)）押物的變現(xiàn)性。

（8）預(yù)期年化收益率：其他條件相同時(shí)，預(yù)期年化收益率當(dāng)然是越高越好。

鏈接：2012年信托業(yè)展望

普益財(cái)富研究員認(rèn)為，2012年工商企業(yè)融資困難將會(huì)得到一定緩解，獲得貸款額度的商業(yè)銀行放款主動(dòng)性增加，企業(yè)通過銀行融資的比例將會(huì)較2011年有所上升，加之利率有下降空間，社會(huì)融資利率將有所下降，工商企業(yè)投向信托產(chǎn)品增長強(qiáng)勁層度可能不如2011年。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售嚴(yán)峻，現(xiàn)金流狀況依然不容樂觀。在這樣的背景下，2012年房地產(chǎn)信托將難現(xiàn)2011年上半年供需兩旺的行情，但保保障性住房、民生工程政策刺激下，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域信托可能會(huì)得到較好的發(fā)展。

在行業(yè)監(jiān)管方面，信托業(yè)一直有“一亂一治”的傳統(tǒng)，2011年集合信托“踩線”的創(chuàng)新較多、市場競爭激烈導(dǎo)致各渠道略顯混亂、與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控反向的融資需求旺盛（如房地產(chǎn)信托），普益財(cái)富研究員預(yù)計(jì)今年監(jiān)管會(huì)有下幾個(gè)方面的趨勢：

首先，合規(guī)性檢查會(huì)比較嚴(yán)格，針對2011年部分信托公司通過設(shè)計(jì)偽“開放式”產(chǎn)品以規(guī)避期限不得少于1年、對投資起點(diǎn)低于100萬元的客戶審核不嚴(yán)等制度的“踩線”行為，監(jiān)管層會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。

篇6

在金融子行業(yè)中，相比于銀行、保險(xiǎn)、券商，信托的表現(xiàn)相對比較低調(diào)，市場關(guān)注度也不高。但此次安信信托的業(yè)績剛一公布，便在資本市場上引起軒然大波，甚至吸引了交易所關(guān)注的目光。近日，上交所審核安信信托2016年年報(bào)后，要求公司就四個(gè)方面共計(jì)10個(gè)問題作出補(bǔ)充披露。這四個(gè)方面包括公司總體業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)、固有業(yè)務(wù)及其他財(cái)務(wù)，具體問題則細(xì)化至結(jié)構(gòu)化主體、公允價(jià)值披露、訴訟進(jìn)展情況以及毛利率計(jì)算公式等。

實(shí)際上，安信信托靚麗業(yè)績表現(xiàn)只是近年來信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境逐漸向好的一個(gè)縮影，尤其是在金融去杠桿的大背景下，其他金融子行業(yè)或多或少都面臨著監(jiān)管趨嚴(yán)、風(fēng)險(xiǎn)增加的不利條件，相反，信托行業(yè)卻在經(jīng)歷2012年的嚴(yán)格整頓后逐漸步入行業(yè)性的發(fā)展機(jī)遇期，一個(gè)突出的表現(xiàn)就是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。

眾所周知，信托與銀行信貸的關(guān)系相輔相成，在經(jīng)濟(jì)下行周期時(shí)，銀行不良貸款和不良率不斷提高，信托的資產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)地下降。但與銀行批量放J不同的是，信托注重單個(gè)項(xiàng)目的增信措施，如抵押、擔(dān)保、賬戶共管等，諸多手段有效保證了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)暴露后的補(bǔ)救和追償。總體來看，信托業(yè)的不良率反而低于銀行業(yè)。

從宏觀層面來看，隨著經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇跡象的逐漸顯現(xiàn)，2016年的銀行資產(chǎn)質(zhì)量也出現(xiàn)了邊際改善的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，中國不良貸款新增速度在2016年出現(xiàn)減緩，銀行不良率在連續(xù)19個(gè)季度上升之后于四季度首現(xiàn)下降。經(jīng)濟(jì)活躍的長三角和珠三角地區(qū)，也是不良貸款最早爆發(fā)、規(guī)模較大的地區(qū)，在2016年年底出現(xiàn)“不良雙降”的情形。浙江銀行業(yè)不良貸款率由2015年年底的2.37%降至2016年年底的2.17%，江蘇銀行業(yè)不良率由2015年年底的1.49%逐季下降至1.43%、1.41%、1.36%、1.36%，廣東的不良率也從2016年一季度高點(diǎn)的1.88%下降至2016年年末的1.84%。由于這些不良貸款高發(fā)地區(qū)的資產(chǎn)質(zhì)量邊際變化領(lǐng)先全國，而信托作為銀行貸款投放的補(bǔ)充，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。

從信托資金投放的行業(yè)來看，工商企業(yè)占比逐年提高，2016年9月達(dá)到23.79%，“實(shí)業(yè)投行”角色越來越明顯。由于信托資金成本的原因，大多數(shù)尋求信托融資的企業(yè)還是產(chǎn)能過剩的周期性行業(yè)。在此輪國家供給側(cè)改革疊加去杠桿政策的推動(dòng)下，帶動(dòng)商品價(jià)格上漲，使得很多周期性行業(yè)受益，盈利能力帶動(dòng)償付能力好轉(zhuǎn)，信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

如煤炭開采和洗選業(yè)，2016年利潤總額為1091億元，同比增長147.5%；黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)利潤總額為1659.1億元，同比增長215%。以煤炭、鋼鐵為代表的產(chǎn)能過剩行業(yè)的利潤獲得了大幅提高，也在一定程度上減輕了這些行業(yè)的企業(yè)的債務(wù)違約壓力。

另一方面，對于仍然占據(jù)一定比例的房地產(chǎn)和政府平臺融資而言，優(yōu)質(zhì)房企很早便將重心放在了一線城市，政府平臺債務(wù)短期違約風(fēng)險(xiǎn)也不大，過去幾年的多元化融資的選擇使得相關(guān)主體的現(xiàn)金流較為充沛，加上抵押物、擔(dān)保比較充分，信托行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，在信托行業(yè)2017年處在風(fēng)險(xiǎn)緩釋的市場環(huán)境下，未來資產(chǎn)質(zhì)量極有可能出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。

銀信合作的起起落落

中國的信托發(fā)展史與房地產(chǎn)和基建的發(fā)展密不可分，房地產(chǎn)和基建作為拉動(dòng)GDP增長的核心要素，也決定了信托行業(yè)的變化歷程。根據(jù)中信建投的分析，從房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)設(shè)施信托的幾次代表性波段來看，可以劃分為三個(gè)階段，一是2008-2010年“四萬億”刺激計(jì)劃的推出，房地產(chǎn)信托和基建信托共同增長；二是2010-2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的日漸嚴(yán)格，債權(quán)融資逐漸興起，政府平臺融資迅猛發(fā)展；三是2016年，政府平臺信托融資受到抑制，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)弱復(fù)蘇。

毋庸置疑，2008年的“四萬億”刺激政策帶動(dòng)房地產(chǎn)、基建信托猛增，由于“四萬億”帶來了巨大的資金需求，央行又為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)過熱和通脹對商業(yè)銀行提供流動(dòng)性進(jìn)行調(diào)控，銀行貸款無法滿足投資的需求。銀監(jiān)會(huì)《銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引》，允許銀行理財(cái)資金通過信托通道發(fā)放貸款，大量資金為規(guī)避限制和優(yōu)化表內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)繞道信托，由于固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，迅速帶動(dòng)了整個(gè)信托行業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，銀信合作規(guī)模從2008年的0.84萬億元逐年走高，直至2010年年中達(dá)到2.03萬億元的峰值，規(guī)模占比超過60%，2008年，信托行業(yè)資產(chǎn)增速為41%，正式進(jìn)入高增長時(shí)代。2010年上半年，由于大量銀信合作投向信托貸款，給銀行體系的穩(wěn)定性帶來較大的隱患。于是，從8月份起，以銀監(jiān)會(huì)“72號文”為標(biāo)志，銀信合作成為重點(diǎn)監(jiān)管的對象。

此外，2010年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺（包括“國四條”、“國十條”等），證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國土資源部出臺政策暫停房企再融資審批、暫停房企重組審批，叫停IPO，房企融資壓力驟增，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速從2009年峰值的38.1%一路回落至2012年的12.8%。2013年，由于“宏觀穩(wěn)、微觀活”的房地產(chǎn)政策的出臺，不同城市政策開始出現(xiàn)差別化，房貸余額增速才略微回升至19.1%。

受銀行房貸收緊的影響，房企只能轉(zhuǎn)向信用債（含中票、短融等）、信托等債權(quán)類融資渠道，除房地產(chǎn)信托增速迅猛外，信用債也由2010年的108.8億元增至2013年的550億元，房地產(chǎn)調(diào)控的擠出效應(yīng)非常明顯。

反觀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自“四萬億”刺激計(jì)劃推出后，中國固定資產(chǎn)投資增速一直居高不下，2007-2011年維持在25%以上的增速，由于銀行貸款后期收緊，基建信托成為項(xiàng)目落地的重要資金補(bǔ)充來源。各地政府借機(jī)大興土木，政府債務(wù)占GDP的比重在2011年一度高達(dá)60%，由此可見，基礎(chǔ)設(shè)施信托在固定資產(chǎn)投資中貢獻(xiàn)了不小的力量。

2014年，中國GDP增速為7.4%，與2013年基本持平，由于2015年面臨房地產(chǎn)庫存高企、制造業(yè)去產(chǎn)能、基建資金出現(xiàn)瓶頸、出口不強(qiáng)等諸多不利因素，使得穩(wěn)增長成為2015年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，尤其是固定資產(chǎn)投資需發(fā)揮重要作用。但從結(jié)果上來看，2015年出現(xiàn)了罕見的制造業(yè)（+7.99%）、房地產(chǎn)（+2.55%）、基建（+17.02%）增速均下滑的態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資增長僅為10%，較2014年下降5個(gè)百分點(diǎn)。2016年，天量信貸助房地產(chǎn)抬頭，而地方債務(wù)卻遭到嚴(yán)格整頓。

2016年這輪房地產(chǎn)反彈，是由居民加杠桿疊加政策去庫存所致。盡管房地產(chǎn)貸款增速重新加快，由2014 年3月12%的冰點(diǎn)回升到2016年年底的58%，但其中個(gè)人房貸增速不斷提高至2016年年中的110%，與之對應(yīng)的開發(fā)貸增速卻不斷下滑，2016年年末甚至為負(fù)增長23.66%，房地產(chǎn)貸款中個(gè)人貸占比由2011年的67%提高至73%，可以看出，個(gè)人貸款松綁力度大于房企融資，房地產(chǎn)去庫存明顯。

2016年，樓市的火熱帶動(dòng)了房地產(chǎn)信托的發(fā)行，10月份之前的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)同比大幅上漲。隨著國家調(diào)控政策的密集出臺，四季度房地產(chǎn)信托明顯遇冷。同時(shí)，信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)始終保持清醒，寧缺勿濫的風(fēng)控措施使得信托的主要客戶群體集中在中型開發(fā)商領(lǐng)域。

在政府基建方面，除投Y完成額下滑外，融資模式也與以往有所不同。2014年10月，銀監(jiān)會(huì)出臺“43號文”，旨在重塑地方政府債務(wù)融資機(jī)制，對城司等“平臺式”債務(wù)融資進(jìn)行約束，文件打破了信托業(yè)與政府基建項(xiàng)目合作常用的“平臺融資、應(yīng)付款項(xiàng)納入人大財(cái)政預(yù)算”的模式，使地方出具的各類文件存在法律瑕疵，使得各信托公司不得不押寶政府信用，同時(shí)將操作項(xiàng)目單位規(guī)格上調(diào)，對政府可支配財(cái)政收入、還款來源、項(xiàng)目性質(zhì)實(shí)施嚴(yán)格的定義。

另外，“43號文”還鼓勵(lì)PPP模式吸引民間資本。對于存續(xù)債務(wù)，政府可通過發(fā)行置換債對高成本債務(wù)進(jìn)行置換，而非標(biāo)債權(quán)則受到較大的抑制。

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，要在宏觀上管住貨幣，樓市調(diào)控面臨史上最嚴(yán)態(tài)勢。與以往不同的是，在窗口指導(dǎo)收緊銀行信貸的同時(shí)，其他融資渠道亦被管控。2016年8月，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管指導(dǎo)意見要求不允許房企通過再融資補(bǔ)充流動(dòng)資金；9月，上交所提高公司債融資門檻；2017年2月，《備案管理規(guī)范第4號》嚴(yán)控私募資管投資房地產(chǎn)市場，打擊信托以“明股實(shí)債”方式進(jìn)行房地產(chǎn)融資。盡管中國樓市調(diào)控局面復(fù)雜，但國家去杠桿決心堅(jiān)定，在2017年房地產(chǎn)擠出效應(yīng)不再的情況下，本就羸弱的房地產(chǎn)信托2017年規(guī)模、占比將雙雙回落，而基建或?qū)⒅匦绿羝鸫罅骸?/p>

而要實(shí)現(xiàn)6.5%的GDP增速目標(biāo)，基建投資將增速回升將托底經(jīng)濟(jì)，信托公司與地方政府的合作歷史悠久，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

去通道提升主動(dòng)管理能力

對信托公司而言，主動(dòng)管理能力體現(xiàn)在投資管理能力和資金來源結(jié)構(gòu)兩方面。在投資管理能力方面，自2013年起，投資類信托規(guī)模持續(xù)增多，占比也逐年提高，2015年達(dá)到37%，截至2016年三季度末，投資類信托余額5.85萬億元；在資金來源結(jié)構(gòu)方面，集合資金信托占比穩(wěn)步提高，由2010年的12.57%升至2016年的34.8%。投資類信托資產(chǎn)規(guī)模和集合資金信托規(guī)模的雙提升意味著信托公司不再依賴銀信通道，更能主動(dòng)發(fā)揮信托制度優(yōu)勢，在項(xiàng)目甄選、盡職調(diào)查、投資決策和項(xiàng)目管理方面承擔(dān)信托管理職責(zé)，有助于打造其核心競爭力。

投資類信托方向包括證券市場和產(chǎn)業(yè)投資。證券市場是銀信合作的發(fā)源地，一般與陽光私募合作，以通道業(yè)務(wù)形態(tài)出現(xiàn)，后由于資本市場投資價(jià)值的顯現(xiàn)以及投資多元化配置的需求，很多信托公司開始重視投研體系建設(shè)。2014年10月，萬向信托完成私募基金管理人備案，標(biāo)志著信托公司開始嘗試擺脫對其他金融機(jī)構(gòu)投資顧問的依賴，發(fā)展證券投資主動(dòng)管理業(yè)務(wù)。從產(chǎn)業(yè)投資的角度來看，隨著信托行業(yè)對資產(chǎn)端、資金端掌控能力的提升和風(fēng)險(xiǎn)識別能力的加強(qiáng)，使得信托公司敢于主動(dòng)投資，尋找優(yōu)秀實(shí)體企業(yè)（包括房地產(chǎn)和政府平臺）以謀取較高收益，產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模占比會(huì)不斷提升。

面對暫時(shí)企穩(wěn)的中國經(jīng)濟(jì)和逐漸改善的企業(yè)融資需求，信托可以發(fā)揮的空間更大。信托創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢是基金化，是信托公司從簡單的融資到主動(dòng)資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一步。基金化意味著信托公司不再以單一項(xiàng)目為導(dǎo)向，可以更好的橫跨資本、貨幣、實(shí)業(yè)等不同市場，靈活運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多種投資方式，又能分散投資風(fēng)險(xiǎn)，更好地把握市場機(jī)會(huì)。

而證券市場的主動(dòng)管理要求信托公司擁有專業(yè)化的投研隊(duì)伍，對市場判斷和認(rèn)識清晰，基金化產(chǎn)品一般將大類資產(chǎn)配置放在首位，構(gòu)建由固定收益、股權(quán)權(quán)益、量化對沖和QDII等資產(chǎn)組成的組合，根據(jù)市場變化調(diào)整資產(chǎn)籃子中的配置比例，對沖單一資產(chǎn)的配置風(fēng)險(xiǎn)；而產(chǎn)業(yè)投資的主動(dòng)管理要求信托公司強(qiáng)化盡職調(diào)查的能力，對項(xiàng)目決策有自主性，親自管理項(xiàng)目運(yùn)行，建立與投資管理能力相適應(yīng)的資金池，目前的資金類信托已經(jīng)暴露出期限不匹配、部分行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、面臨剛性兌付壓力等諸多短板。

而基金化信托則專注于浮動(dòng)收益，可以循環(huán)銷售，考驗(yàn)信托公司的整體資管能力。目前，平安信托將戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整為“零售+若干基金”，四川信托很早便進(jìn)行了證券投資市場基金經(jīng)理儲備，安信信托通過基金形式發(fā)力新興行業(yè)，均取得了較好的收益。

其實(shí)，在基金化業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)先試水的應(yīng)屬房地產(chǎn)基金信托，通過集合信托募集資金認(rèn)購有限合伙企業(yè)，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，分享合伙企業(yè)的投資收益。盡管在政策博弈過程中，會(huì)出現(xiàn)“融資主體回購”的“明股實(shí)債”行為，但在基金業(yè)協(xié)會(huì)的《私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)模第4號》再次明確限制“明股實(shí)債”后，對真正股權(quán)類投資并未限制，可見政策的引導(dǎo)至關(guān)重要。

在房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，增發(fā)和發(fā)債環(huán)境變差的情況下，未來基金化房地產(chǎn)信托將有明顯增長。另外，信托作為大資管監(jiān)控下不多的享受政策傾斜的金融牌照，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮制度優(yōu)勢，順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，更好地為實(shí)業(yè)服務(wù)。設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金支持節(jié)能環(huán)保、生物制藥、新能源和高端設(shè)備制造等具有良好市場前景的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，為投資者謀求長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。

2010年，銀監(jiān)會(huì)頒布了《信托公司凈資本管理辦法》，通過凈資本與風(fēng)險(xiǎn)資本的測算對固有資產(chǎn)項(xiàng)目、表外項(xiàng)目和其他風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，確保信托公司流動(dòng)性與抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。該辦法的核心規(guī)定是：凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之和的100%，凈資本不得低于凈資產(chǎn)的40%。信托公司想要開展業(yè)務(wù)就需擴(kuò)張資本金，同時(shí)也可降低信托公司的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

隨著各信托公司的不斷擴(kuò)資，68家信托公司固有資產(chǎn)規(guī)模向更高水平集中。截至2016年三季度末，68家信托公司凈資產(chǎn)達(dá)到4130億元，凈資產(chǎn)平均值為60億元，百億元級別的信托公司已經(jīng)從案例級變成現(xiàn)象級。隨著固有資產(chǎn)的增加，固有業(yè)務(wù)的能力越發(fā)重要，從利潤、風(fēng)控、信托業(yè)務(wù)協(xié)同等方面將越來越大地影響信托公司的業(yè)績。

盡管信托公司以信托業(yè)務(wù)為主業(yè)，但固有業(yè)務(wù)對信托公司的利潤貢獻(xiàn)卻越來越重要。一是信托公司固有資產(chǎn)規(guī)模越來越大，固有資金運(yùn)用收益也逐年提升，已經(jīng)成為信托公司穩(wěn)定的利潤貢獻(xiàn)來源；二是與信托業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格監(jiān)管相比，固有資金的運(yùn)用對靈活，決策流程更為高效，容易捕捉各類投資業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，獲取更高的投資收益；三是信托公司可以部分負(fù)債，適度提高固有資金杠桿率以提高收益水平。

以2015年為例，信托業(yè)務(wù)收入總額為689.32億元，增速為6.48%，較2014年同期提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)，仍處于較低增速水平；而固有業(yè)務(wù)收入總額為435.5億元，同比增長62.99%，對整個(gè)行業(yè)盈利水平的拉動(dòng)起到至關(guān)重要的作用。

信托公司固有業(yè)務(wù)包括以下五項(xiàng)：存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資。投資業(yè)務(wù)則限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資，參股銀行、證券公司、基金公司是固有業(yè)務(wù)長期股權(quán)投資收益的三大主要來源。由于信托固有業(yè)務(wù)區(qū)別于信托業(yè)務(wù)，并不具有影子銀行的屬性，房地產(chǎn)企業(yè)等直接融資、間接融資持續(xù)收緊的行業(yè)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要方式是尋求信托援手，而這些融資項(xiàng)目將為信托帶來巨大的收益。

長期以來，監(jiān)管層和信托業(yè)都強(qiáng)調(diào)回歸信托本源，但這不是說固有業(yè)務(wù)的作用就可以被忽略，正相反，充分重視固有業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，對信托業(yè)的發(fā)展將起到事半功倍之效。因此，信托公司應(yīng)以固有客戶為切入點(diǎn)，開l其上下游客戶群的相關(guān)信托業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)兩大業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)。

監(jiān)管規(guī)范通道業(yè)務(wù)或回流

2016年12月2日，證監(jiān)會(huì)正式《基金管理公司子公司管理規(guī)定》及《基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理子公司風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)管理暫行規(guī)定》，完善對基金管理公司子公司的監(jiān)管，對基金子公司和券商資管通道業(yè)務(wù)的叫停使得信托行業(yè)歡欣鼓舞。這首先是由于信托、基金子公司、券商資管三者在開展通道業(yè)務(wù)時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同，信托需要繳納保障基金，而基金子公司和券商資管卻不需要繳納。

加上監(jiān)管機(jī)構(gòu)不同，長期規(guī)范監(jiān)管下的信托需要投入更多人、力、物，因此，在基金子公司和券商資管費(fèi)率低至萬分之三的情況下，信托面對市場流失仍然堅(jiān)守千分之一。如今，面對監(jiān)管層將通道業(yè)務(wù)重新趕回信托，行業(yè)又一次面臨重大利好。

截至2016年年底，基金子公司規(guī)模為10.5萬億元，券商資管為17.6萬億元，其中，14.7萬億元定向資管中大多數(shù)為通道業(yè)務(wù)，由于新規(guī)都以凈資本為前提限制杠桿，假設(shè)其中30%回流至信托；加上 2016年年末的理財(cái)資金余額為26.28萬億元，較年初增長11.83%，如果考慮到2015年理財(cái)資金余額增速為56%，假設(shè)2017年維持20%的增速，其中，17%投資于非標(biāo)債權(quán)，以1.2‰的通道費(fèi)率測算，可以得出通道業(yè)務(wù)回流帶來的增量收入約為91億元，與2015年行業(yè)收入1176.1億元相比，貢獻(xiàn)7.7%的增量，相對于信托行業(yè)2015年合計(jì)23%的收入增速，提升幅度不小。

而且，短期來看，信托相較基金子公司從事通道業(yè)務(wù)的成本優(yōu)勢將得以凸顯。在新規(guī)實(shí)施前，基金子公司不存在凈資本要求一說，而信托行業(yè)則需要計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，耗用一定比例的凈資本。而新規(guī)實(shí)施后，基金子公司通道業(yè)務(wù)需要計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，且計(jì)提比例比信托更高，前者為0.8%-1%，而后者則是0.1%。

根據(jù)中信建投對基金子公司新規(guī)中附帶的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提表的分析，發(fā)現(xiàn)其未區(qū)分通道業(yè)務(wù)和非通道業(yè)務(wù)，而新規(guī)之意是不予區(qū)分都按照同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提（一對一特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本準(zhǔn)備的融資類是0.8%-1%），而信托公司風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)中通道業(yè)務(wù)和非通道也無顯著不同，其中，通道業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例僅為0.1%。因此，新規(guī)實(shí)施后使得信托的通道業(yè)務(wù)成本僅為基金子公司的八分之一。

此外，對基金子公司而言，目前信托的凈資本更加寬裕，由于2012年信托行業(yè)就開始適應(yīng)資本金管理約束，經(jīng)過近年不斷增資后的資本金規(guī)模較為充裕。數(shù)據(jù)披露，信托行業(yè)整體凈資產(chǎn)達(dá)到4130億元，風(fēng)險(xiǎn)資本規(guī)模約為1419億元，凈資產(chǎn)在調(diào)險(xiǎn)項(xiàng)目后覆蓋風(fēng)險(xiǎn)資本規(guī)模綽綽有余。

篇7

[關(guān)鍵詞] 在建工程；抵押；融資

【中圖分類號】 D92 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）08-123-2

房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)需要大量資金和時(shí)間的工程，在這一個(gè)過程中如何取得及時(shí)的融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮的命題。在我國，從一項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)抵押發(fā)展的歷程看，房地產(chǎn)開發(fā)大致會(huì)經(jīng)歷土地抵押―土地解押―在建工程抵押―在建工程解押―房產(chǎn)抵押―房產(chǎn)解押這樣一個(gè)流程，通過這個(gè)流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分階段的獲得大量的資金，以維持其持續(xù)開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。

從整個(gè)抵押制度設(shè)計(jì)來看，在建工程抵押是一種特殊化的抵押形式，而根據(jù)現(xiàn)階段實(shí)務(wù)操作反映的情況來看，在建工程抵押是為了在建工程的后續(xù)投入向金融機(jī)構(gòu)尋求融資而做出的抵押模式。正是實(shí)踐中，由于在建工程抵押存在著種種問題與風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致立法與實(shí)務(wù)存在一定的差異。

一、在建工程抵押的抵押主體問題

在法律規(guī)定上，在建工程抵押在《物權(quán)法》頒布后，其第一百八十條第五款規(guī)定了正在建造的建筑物可以抵押。從文字解釋的角度看，在建工程抵押作為一種擔(dān)保物，只要雙方主體適格，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，抵押登記手續(xù)完備，應(yīng)當(dāng)沒有任何限定。但由于《物權(quán)法》只是原則性的規(guī)定“能或者不能”，沒有規(guī)定如何實(shí)踐的問題，所以在實(shí)踐操作中出現(xiàn)了一系列的困難，首先出現(xiàn)的就是在建工程的主體問題。

雖然《物權(quán)法》規(guī)定了在建工程可以抵押，但在實(shí)踐操作中在建工程抵押一般是依照《物權(quán)法》之前，建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱“辦法”）來處理相關(guān)在建工程的抵押問題，辦法中規(guī)定“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”這個(gè)定義在主體上進(jìn)行了限縮，在建工程的抵押人首先必須得是在建工程所有人而不能是第三人，而在建工程的抵押權(quán)人則必須是貸款銀行。

如果根據(jù)后法優(yōu)于前法的原則來看，既然《物權(quán)法》沒有限定主體，則抵押人不該只限定在建工程所有人而應(yīng)當(dāng)于其他一般抵押一樣引入第三人。局限于在建工程所有人雖然可以相對監(jiān)管資金，但并不能增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而引入第三人第一可以增加融資的渠道，保證在建工程獲取足夠的資金；第二可以提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，不會(huì)因?yàn)榈盅喝伺c所有人同一而風(fēng)險(xiǎn)混同，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。

同樣，抵押權(quán)人限定在銀行也是謬誤的。首先，在建工程所有人的融資渠道不單單只有銀行貸款一種途徑，但是在建工程的抵押只能指向銀行，無疑限制了在建工程所有人的融資渠道。再者，與銀行有全部或部分金融屬性的機(jī)構(gòu)還很多，比如資產(chǎn)管理公司、信托公司等，如果按辦法規(guī)定執(zhí)行，無疑將上述機(jī)構(gòu)排出在外。無形中對于資產(chǎn)管理公司、信托公司等機(jī)構(gòu)開展在建工程業(yè)務(wù)設(shè)置了障礙。

所以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，筆者認(rèn)為，在建工程抵押應(yīng)當(dāng)允許債務(wù)人或者第三人作為抵押人，而抵押權(quán)人只要為債權(quán)人即可設(shè)立。

二、在建工程抵押設(shè)立合同問題

《合同法》生效要件較為簡單明了，僅要求相對各方主體適格、意思表達(dá)真實(shí)和不違反法律和社會(huì)公共利益即生效。一般而言，只要沒有違背強(qiáng)制性條款，在建工程抵押合同成立即生效。但是值得注意的是辦法中由于對在建工程抵押目的進(jìn)行了限定，設(shè)立在建工程抵押合同，即只能為了該在建工程繼續(xù)建造而貸款，不得用于其他途徑，這也限制了第三人拿在建工程作抵押。目前來看，受理在建工程抵押的登記部門，由于沒有其他法律法規(guī)可以指導(dǎo)實(shí)際操作，所以辦法對于登記部門辦理抵押登記和法院判決均有重要參考。如果不是為了在建工程繼續(xù)建造而貸款，實(shí)踐操作中登記部門往往以此為“瑕疵”，拒絕辦理登記。同時(shí)，如若登記部門沒有審查目的，而予以登記了，未來萬一發(fā)生糾紛，進(jìn)入司法途徑，辦法還是影響著判決內(nèi)容。鑒于此，在設(shè)立在建工程抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人不得不處于審慎性的考慮在合同中限定其在建工程的目的，即約定為抵押人自有工程，而且融資用途為繼續(xù)建造該在建工程，以最大限度的避免合同效力帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

除了對于合同目的的限制，在建工程抵押合同同時(shí)存在著其他問題，辦法第二十八條規(guī)定：“以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；已投入在建工程的工程款；施工進(jìn)度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。”本條規(guī)定中除了證件以外的內(nèi)容，對于金融業(yè)人士來講，過于專業(yè)化和復(fù)雜，很難從專業(yè)角度上進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，以往形式化的審查難以避免造假的漏洞。筆者認(rèn)為由于在建工程抵押相對應(yīng)的融資額相對較大，僅僅形式審查，有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，鑒于銀行的局限性，可以委托第三方機(jī)構(gòu)對在建工程的實(shí)質(zhì)性進(jìn)行審核，以分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地抵押與在建工程抵押的過渡問題

在建工程抵押對于融資企業(yè)來說，只是它融資的其中一個(gè)環(huán)節(jié)，正如上述所言，如果一個(gè)企業(yè)取得了建設(shè)用地使用權(quán)，在現(xiàn)實(shí)中一般企業(yè)以土地使用權(quán)抵押，申請銀行貸款進(jìn)行融資，然后根據(jù)合同約定當(dāng)該抵押土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，再行登記為在建工程抵押。由于抵押登記部門的不同，就涉及到土地抵押和在建工程抵押的過渡問題，現(xiàn)實(shí)中該過渡時(shí)期一般可以理解為解除土地使用權(quán)抵押，設(shè)立在建工程抵押。在此過渡過程中，存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是在此期間土地使用權(quán)抵押剛被解除，法院應(yīng)該企業(yè)的其他債權(quán)人的申請，對該土地實(shí)施查封；二是在建工程在土地使用權(quán)抵押剛被解除或者解除之前已經(jīng)被法院查封；若出現(xiàn)任何一種情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)、財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條第一款規(guī)定：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物”，銀行不但無法辦理在建工程抵押，而且連恢復(fù)土地使用權(quán)抵押都不可能，最后銀行的抵押權(quán)落空，產(chǎn)生了難以估量的損失。

那么這又會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，在建工程抵押可否與土地抵押共存，以防范過渡期的風(fēng)險(xiǎn)？

顯然在立法趨向以及實(shí)踐操作上來看，在建工程與土地必須連同一體方可抵押。但是根據(jù)《物權(quán)法》二百條所言建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，在加之我國一般土地登記機(jī)關(guān)與在建工程登記機(jī)關(guān)分離的情況，似乎指示著：土地與在建工程可以分開抵押。可是實(shí)踐中，未有土地抵押解除，則沒有在建工程抵押，還是限制了抵押人的融資范圍。如果土地與在建工程的價(jià)值超過了分別抵押融資的價(jià)值，分離抵押同時(shí)可以保障兩個(gè)債權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)，并且兩個(gè)債權(quán)人都同意進(jìn)行如此抵押，根據(jù)民法意思自由的原則和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，分開抵押完全符合社會(huì)發(fā)展的需要。土地與在建工程分開抵押需要在設(shè)立抵押以及實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的設(shè)置上做一些制度性的設(shè)計(jì)，以保證擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)債權(quán)人的權(quán)益。在筆者看來，分離抵押首先要土地抵押權(quán)人與在建工程抵押權(quán)人同意，并由兩者出具同意抵押的函；再者分離抵押需要對土地以及在建工程要進(jìn)行分離評估，以防止抵押物的價(jià)值小于擔(dān)保的債權(quán)；最后擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)行一體處理，順位受償?shù)姆绞奖ＷC債權(quán)人的權(quán)益。

四、在建工程抵押權(quán)解押過程中的問題

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在在建工程抵押登記，是否可以預(yù)售？由于各地的規(guī)定的不同，情況也有所不同，有些地區(qū)不需要在建工程抵押解除就可以預(yù)售，僅僅將此種轉(zhuǎn)化規(guī)定為他項(xiàng)權(quán)證的抵押物內(nèi)容變更；而有些則必須要履行一定的解除抵押手續(xù)，將此種轉(zhuǎn)化規(guī)定為在建工程抵押注銷，然后再進(jìn)行預(yù)售，辦理商品房抵押為新的抵押行為。需要辦理解押手續(xù)進(jìn)行預(yù)售的地區(qū)，流程一般是房地產(chǎn)工程結(jié)束，進(jìn)入預(yù)售階段，在建工程解除抵押，領(lǐng)出預(yù)售證，然后轉(zhuǎn)化為數(shù)套商品房再行抵押，即大證換小證，其本質(zhì)是將整個(gè)在建工程抵押進(jìn)行轉(zhuǎn)化分割抵押。雖然在解押原理上各地基本都是相同的，但在實(shí)踐中房屋預(yù)售和在建工程的抵押手續(xù)問題依然存在著地區(qū)不同，情況不同的情況，有些地方要求銀行必須出具解除抵押權(quán)的書面同意，還需要抵押權(quán)人、抵押人以及預(yù)購房人出具三方協(xié)議書并將足額款項(xiàng)匯入指定賬戶。而有些地方則不需要出具抵押書面同意即可進(jìn)行預(yù)售。我們可以發(fā)現(xiàn)，從在建工程抵押到解押再進(jìn)行房產(chǎn)抵押的過程，同樣存在一個(gè)不可避免的過渡期，那么在這個(gè)過渡期內(nèi)也存在與上述在建工程抵押變更相似的風(fēng)險(xiǎn)，即注銷舊的他項(xiàng)權(quán)證和辦理新的他項(xiàng)權(quán)證之間的過渡風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為避開此類風(fēng)險(xiǎn)，有兩種方式可以考慮，第一是在第一次設(shè)立抵押時(shí)約定這個(gè)過渡期，約定沒有抵押權(quán)人的書面同意則不能解除抵押，并且同時(shí)要求在抵押解除時(shí)抵押人出具承諾函以保證抵押權(quán)人的權(quán)益；第二是解押一套，預(yù)售一套，最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，保證抵押權(quán)人的權(quán)益。

現(xiàn)實(shí)中上述兩種方法都在交叉運(yùn)用，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是，隨著抵押權(quán)人對商品房以套為單位逐步解押時(shí)，抵押權(quán)被逐步被分割出去，也面臨著抵押權(quán)逐步落空的風(fēng)險(xiǎn)。如何防范此種風(fēng)險(xiǎn)？這就需要再預(yù)售操控細(xì)節(jié)上做足文章。一是合同約定，由企業(yè)提前提供給抵押權(quán)人其解除預(yù)售房屋抵押所對應(yīng)的還貸額度的資金作為保證金，抵押權(quán)人收到保障金后再同意解押；二是抵押權(quán)人全面介入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，對其售價(jià)、銷售進(jìn)度整體把握，以防企業(yè)隱瞞銀行，隨意處置商品房，比如低價(jià)拋售。三是建立資金監(jiān)管賬戶，對預(yù)售款進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，和房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管協(xié)議中明確監(jiān)管賬戶的收支權(quán)限。

五、結(jié)語

雖然在建工程實(shí)踐操作中有諸多對現(xiàn)行制度產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變辦法，但是解決在建工程抵押問題的根本，還是要對立法上在建工程基本概念進(jìn)行重新界定。程嘯教授對此的定義相對較為精確，他認(rèn)為，在建工程抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移在建工程的占有，將其通過和發(fā)放時(shí)取得的建設(shè)用地使用權(quán)連同其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保物權(quán)。據(jù)此，筆者認(rèn)為，對現(xiàn)行在建工程抵押概念的擴(kuò)大解釋，對于法律與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有雙重的歷史意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾婷.在建工程抵押權(quán)登記與其他登記類型的銜接[J].中國房地產(chǎn)，2009，（1）.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動(dòng)。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財(cái)政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價(jià)居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價(jià)高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價(jià)的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說明我國的消費(fèi)者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時(shí)代。

第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；④隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個(gè)人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機(jī)構(gòu)對多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。

（二）市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社保基金、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機(jī)構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)

作為開發(fā)商來說，一是保證新項(xiàng)目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個(gè)完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷淼氖袌龈偁幍氖欠?wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟(jì)的方向，市場化的前提就是一個(gè)相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計(jì)劃沒有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機(jī)制，強(qiáng)化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競爭的階段。

第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。

第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營中抽身出來。國家控股銀行在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明目前的國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。

第四，避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開市場份額小的別墅不說。現(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個(gè)問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時(shí)，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場分級體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房價(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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篇9

關(guān)鍵詞：煙草行業(yè)；資產(chǎn)管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0147-02

一、行業(yè)資產(chǎn)管理面臨的問題

（一）貨幣資金比例較多，資產(chǎn)使用率不高

煙草商業(yè)企業(yè)，由于卷煙的現(xiàn)銷政策及三十年來的經(jīng)營積累，行業(yè)自有資金較多。報(bào)表顯示，貨幣資金占資產(chǎn)總額的權(quán)重在逐年增加，以??地市級公司為例，2010年貨幣資金占資產(chǎn)總額的41.87%，2011年占50.39%，2013年占到52.56%。所在的省局公司，貨幣資金所占份額也基本相同，2013年占到了51.07%，但是這數(shù)額巨大的貨幣資金并未帶來多大的效益，十三年利息收入192萬元。尤其是處于加息通道的中國，流動(dòng)資金匱乏，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈連斷裂，好多企業(yè)因?yàn)榛I不到資金生產(chǎn)經(jīng)營舉步維艱，而我們行業(yè)占據(jù)了半壁江山的貨幣資金的在銀行戶頭深深沉淀，這里面固然有國家局政策的限制，不允許向外借款，不允許擔(dān)保抵押，不允許進(jìn)行其他投資，但數(shù)額巨大的貨幣資金僅僅賺取的低利率活期利息，實(shí)在是有些可惜。

（二）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，國有資產(chǎn)管理難度系數(shù)高

2005年11月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、財(cái)政部、煙草局《關(guān)于進(jìn)一步理順煙草行業(yè)資產(chǎn)管理體制深化煙草企業(yè)改革意見》的通知，指出由財(cái)政部對煙草企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理監(jiān)管。這對深化行業(yè)改革，理順資產(chǎn)管理體制，具有里程碑的作用，各省局公司要求辦理相關(guān)權(quán)證變更。但在實(shí)際中，有些單位因費(fèi)用或其他問題不能及時(shí)變更，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所處的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大變化，如今要過戶到市局公司名下，面臨高額的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，有些單位的產(chǎn)權(quán)意識不強(qiáng)，取得資產(chǎn)后，未能按照規(guī)定及時(shí)辦理相關(guān)的權(quán)證，也有個(gè)別的單位在未取得土地使用證的情況下先開工建設(shè)，待辦理權(quán)證時(shí)因基建等各項(xiàng)資料不全，不合規(guī)定而難以辦理或滯納金數(shù)額巨大；閑置資產(chǎn)的管理也一樣，在煙草行業(yè)將閑置的經(jīng)營業(yè)務(wù)用房出租給多元化企業(yè)的過程中，對應(yīng)收的租金有的不能及時(shí)收取，或者收取的租金明顯低于周邊相同地域的租金，有的甚至是無償提供，導(dǎo)致成本支出與收入不匹配。

（三）閑置資產(chǎn)增多，國有資產(chǎn)運(yùn)營能力回落

由于行業(yè)對物流體系不斷地進(jìn)行優(yōu)化，配送模式由卷煙網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)為“一庫制”統(tǒng)一送貨，煙葉生產(chǎn)基地不斷整合，原來為卷煙網(wǎng)點(diǎn)建立的營業(yè)用房、用車、倉庫以及為煙葉收購配套建設(shè)的煙站、收購棚、倉庫等等，因?yàn)闃I(yè)務(wù)整合，淪落為閑置資產(chǎn)。筆者所在的地市級公司曾有多處在交通要塞上的網(wǎng)點(diǎn)煙站，原本都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻由于業(yè)務(wù)調(diào)整和歷史的原因，最終無法優(yōu)化管理，淪落為不良資產(chǎn)。雖有專家指出當(dāng)前的資產(chǎn)撂荒閑置現(xiàn)象是普遍現(xiàn)象，但從根本上，閑置資產(chǎn)終究不能為企業(yè)帶經(jīng)濟(jì)效益，只是一味地?cái)偙∑髽I(yè)盈利，處于偏僻鄉(xiāng)鎮(zhèn)的閑置煙站無人承租，還得專門派員看護(hù)管理，浪費(fèi)財(cái)力人力物力，閑置資產(chǎn)一旦計(jì)提折舊，便會(huì)大大增加運(yùn)營成本，降低企業(yè)競爭力，不利于國有資產(chǎn)保值增值。

（四）資產(chǎn)管理中“重購置、輕管理”，配置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致國有資產(chǎn)浪費(fèi)

法人一體化后，縣局公司實(shí)行報(bào)賬制，經(jīng)費(fèi)由地市級公司承擔(dān)，導(dǎo)致了部分單位和人員缺乏主人翁責(zé)任感，使用資產(chǎn)不愛惜，成本費(fèi)用節(jié)約意識淡漠，存在著資產(chǎn)閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，加之地市級公司對所屬分公司在編人員、科室職能及的資產(chǎn)的配備摸底不清，沒有制定統(tǒng)一的資產(chǎn)配備標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作中，由于標(biāo)準(zhǔn)的缺失，導(dǎo)致打印機(jī)、照相機(jī)、手提電腦、掃描儀在購置中存在很大的隨意性；某些同志喜新厭舊或跟風(fēng)攀比的現(xiàn)象，嚴(yán)重造成資產(chǎn)的重復(fù)購置和流失。加上部門之間信息不對稱，銜接不順暢，該上報(bào)審批的不審批，能調(diào)配使用的重復(fù)購置，造成資源的浪費(fèi)。

（五）社會(huì)中介道德缺失，資產(chǎn)處置效益低下

國家及行業(yè)都十分重視國有資產(chǎn)管理，行業(yè)大部分企業(yè)都能保證國有資產(chǎn)的管理安全與完整，最大限度地發(fā)揮其效益潛能，但是在實(shí)際工作中，部分企業(yè)對閑置或利用率不高的資產(chǎn)處置存在著隨意性，隨著煙葉產(chǎn)區(qū)的調(diào)整，對于地理位置較為偏僻的煙站采取了無償或低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致行業(yè)資產(chǎn)的流失。在資產(chǎn)的評估過程中，由于中介職業(yè)道德缺失，對行駛了四年的奧迪V6、豐田霸道評出了5萬元的價(jià)值，對于購置了七八年之久地處商業(yè)繁華街道的批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)以凈值作為評估價(jià)格，在資產(chǎn)的拍賣過程中，競買人與競買人之間或者拍賣人與競買人之間惡意串通，出現(xiàn)拍賣壓價(jià)霸市或者透露競買條件與標(biāo)的的信息現(xiàn)象，導(dǎo)致國有資產(chǎn)處置收益流失。對于地理位置偏僻面積較大的煙站，卻以城鎮(zhèn)土地價(jià)格進(jìn)行評估，導(dǎo)致評價(jià)價(jià)格較高而流拍，陷入反復(fù)評估、拍賣、流拍的尷尬局面，資產(chǎn)處置效益低下。

（六）缺乏統(tǒng)一的信息化的資產(chǎn)管理平臺，資產(chǎn)管理手段落后、質(zhì)量不高

目前，行業(yè)沒有統(tǒng)一的國有資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，各地市對國有資產(chǎn)管理的信息化應(yīng)用水平參差不齊，應(yīng)用的軟件五花八門，未能實(shí)現(xiàn)與財(cái)務(wù)用友軟件的有效對接，造成資產(chǎn)實(shí)物管理部門與財(cái)務(wù)部門管理數(shù)據(jù)脫節(jié)，賬實(shí)不符、資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)不全面，資產(chǎn)的實(shí)物管理和價(jià)值管理脫節(jié)。還有用友軟件對于低值易耗品不能進(jìn)行跨年度查詢，加大了賬實(shí)核對的難度。沒有統(tǒng)一的信息化管理平臺，對實(shí)物資產(chǎn)的管理動(dòng)態(tài)跟蹤管理就會(huì)不到位，無法對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而難以為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營行為提供決策支持，喪失對資產(chǎn)管理進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化的能力。

二、針對行業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題，對加強(qiáng)行業(yè)資產(chǎn)管理提出以下建議

（一）增強(qiáng)存量資金管理，最大限度提高利息收益

國家局凌成興局長在2014年工作報(bào)告中指出，要圍繞“五個(gè)千方百計(jì)”，做到“三個(gè)堅(jiān)定不移”，要求今年行業(yè)的貨幣資金利息凈收益全行業(yè)要保3爭4，要增收節(jié)支100億元，這就要求省局公司加強(qiáng)存量資金管理，充分利用銀行利率優(yōu)惠政策，科學(xué)優(yōu)化存款組合，嘗試先在省內(nèi)工商企業(yè)之間通過銀行托收貨款，逐漸擴(kuò)大到跨省企業(yè)之間，實(shí)現(xiàn)資金閑置企業(yè)與資金緊張企業(yè)的有效對接和雙贏發(fā)展；適度增加重點(diǎn)國債的購買量；探索建立行業(yè)統(tǒng)一的金融管理平臺，開展專業(yè)化的資本運(yùn)作，提高資金使用率；嘗試建立“社會(huì)信托投資基金”，合理布局存量資金，最大限度的實(shí)現(xiàn)增值目標(biāo)。

（二）加大產(chǎn)權(quán)辦理力度，確保國有資產(chǎn)完整

2014年，筆者所在的省局公司尚有45項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，所在的地市級公司有9項(xiàng)產(chǎn)權(quán)未理順。省局公司要求在十四年統(tǒng)一理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對于使用中的權(quán)屬不明確的資產(chǎn)，要找出問題的癥結(jié)，分門別類，有步驟地開展整改，耐心主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐耐恋鼐址慨a(chǎn)局積極協(xié)商溝通，必要時(shí)可以求情上級公司協(xié)助，可以嘗試將土地、房屋建筑物辦理到縣市煙草專賣局名下。同時(shí)加大新購建資產(chǎn)權(quán)證的辦理力度，完善新購建資產(chǎn)的購置、建設(shè)手續(xù)，確保權(quán)證及時(shí)辦理到位。

（三）妥善處置閑置資產(chǎn)，盤活行業(yè)資產(chǎn)

針對不同的閑置資產(chǎn)，妥善處置：對于權(quán)證齊全、地理位置優(yōu)越，后續(xù)開發(fā)優(yōu)勢不大的網(wǎng)點(diǎn)、煙站，可以通過拍賣市場競價(jià)等方式進(jìn)行公開處置，可一次性出售盤活；對于占地面積大且有后續(xù)開發(fā)價(jià)值的煙站土地，可采取以房抵款的方法同有資質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)盤活；對于在租或者擬將出租的資產(chǎn)，有條件的公開拍租，原承租人有優(yōu)先承祖權(quán)。租賃合同原則上一年一簽，租金可按一定比例上漲；對于處于交通順暢、面積較大不容易出手的煙葉收購站可以嘗試種植有機(jī)蔬菜，飼養(yǎng)家禽家畜，為職工食堂建起綠色健康的食物鏈，防止不可再生資源的過度處置。要謹(jǐn)慎投資，不管是車輛購置還是基本項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)格按照行業(yè)的管理辦法，先審批，后購建。基本建設(shè)要與企業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃相銜接，與企業(yè)的發(fā)展規(guī)模相配套，嚴(yán)格按照中央的要求不超標(biāo)，防止出現(xiàn)新的閑置資產(chǎn)。

（四）統(tǒng)一辦公配置標(biāo)準(zhǔn)，提高實(shí)物資產(chǎn)管理水平

統(tǒng)一在全市范圍內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)配。首先對現(xiàn)有的辦公設(shè)備進(jìn)行摸底調(diào)查，造表登記。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門分公司的工作職責(zé)，人員編制、辦公環(huán)境等實(shí)際需要，制定統(tǒng)一的辦公家具、用品配備標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)要樹立節(jié)約意識，不能盲目攀比跟風(fēng)；積極探索實(shí)現(xiàn)資源共享的方式，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，統(tǒng)籌使用辦公設(shè)備。對于超出配備標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)，要對其進(jìn)行收繳，統(tǒng)一調(diào)配到其他未配備到位的部門分公司。要進(jìn)一步完善資產(chǎn)管理的內(nèi)部管理制度。實(shí)物資產(chǎn)管理涉及的環(huán)節(jié)多，部門多，任何部門任何環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會(huì)影響到資產(chǎn)管理的質(zhì)量，每個(gè)部門和責(zé)任人必須熟悉實(shí)物資產(chǎn)的管理業(yè)務(wù)流程，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)物資產(chǎn)的購置預(yù)算、審批權(quán)限、定期盤點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)及處置制度，定期對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行清查，做到賬、卡、物、存放地點(diǎn)、使用人、保管人相符，對不相符的項(xiàng)目及時(shí)做調(diào)整，建立實(shí)物資產(chǎn)崗位責(zé)任制，改變重錢輕物，重購輕管的弊端，使實(shí)物資產(chǎn)的管理經(jīng)常化、規(guī)范化，提高實(shí)物資產(chǎn)的管理水平。

（五）遴選評估拍賣公司，陽光處置閑置資產(chǎn)，提高資產(chǎn)處置收益

建立公開、透明的資產(chǎn)處置機(jī)制，反復(fù)比對，遴選資質(zhì)較好的評估公司、拍賣公司，嚴(yán)格按權(quán)限做好痕跡化工作，加強(qiáng)對國有資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的監(jiān)管，紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)、法規(guī)等部門形成監(jiān)督合力，把好資產(chǎn)處置關(guān)口，確保評估價(jià)值合理，出售價(jià)格公允，每項(xiàng)資產(chǎn)都能陽光處置，提高資產(chǎn)處置收益。

篇10

年初，置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部；客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。××年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿；××年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來了，下面總結(jié)一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

*、對會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級、三級明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對明細(xì)科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求；二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對穩(wěn)定的表式。

*、針對外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。××月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

*、對各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對各公司經(jīng)營狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

*、根據(jù)公司的要求對部門職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

*、會(huì)計(jì)知識的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識，非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西；三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于××××年××月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說明》；于××××年××月××日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》；××××年*月××日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。

會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充；另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。××××年*月份，針對會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報(bào)銷單據(jù)意見，根據(jù)大家的建議，對會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于××××年*月××日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

*、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。

如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對工程發(fā)票的來源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們在嚴(yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門調(diào)整采購結(jié)算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長給財(cái)務(wù)與施工單位核對增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，××××年××月××日供給浙江大經(jīng)有限公司和日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”前來辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無法掌握材料實(shí)際到場的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?--供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題，如：①@#￥公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制；②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問題，已通知從*月份報(bào)表按新表式編制。對這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。

對會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充；另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。

*、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對這個(gè)問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷售部門進(jìn)行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷售部門負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷售管理力量，加強(qiáng)了對銷售臺帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷售置業(yè)部的銷售月報(bào)表進(jìn)行核對，并對銷售計(jì)劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對這批客戶多加關(guān)注。

*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)

運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于××××年*月××日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶企業(yè)按不超過當(dāng)年銷售收入的比例提取年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了萬元。

對××××年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開戶交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；@#￥公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理；寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。

××××年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤，為彌補(bǔ)以前年度的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于××××年*月獲得所得稅退稅返還××萬元。

根據(jù)浙地稅發(fā)[××××]××號文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計(jì)工作

*、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前年度虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對山水置業(yè)公司××××年、××××年及××××年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)（××××年、××××年已審計(jì)過），出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。

*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。

*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。

*、*月份對各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì)；××月份對客旅分公司××××年經(jīng)營進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)；對投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的××××年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核；*月份對社區(qū)服務(wù)公司××××年經(jīng)營情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。

*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對象，為此我們在*月份已對××××年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來對山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。

*、××××年*月××日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開展，會(huì)上對稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月××日至*月××日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì)；第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對以下三類企業(yè)為必查對象：①自查情況空白的；②銷售利潤率不到*的；③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的××%比例確定重點(diǎn)檢查對象；第三階段，為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過××天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過程中，認(rèn)真對待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。

能過這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤考慮和長遠(yuǎn)的觀念。

（三）財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財(cái)務(wù)分析能力，把財(cái)務(wù)分析納入日常工作中去。要求日常做好財(cái)務(wù)分析資料的收集，每月有在《會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)簽單》對財(cái)務(wù)主要情況進(jìn)行說明；*月*月報(bào)表按季度對財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行簡要分析說明；*月份報(bào)表按公司經(jīng)營年度對財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析說明；××月份報(bào)表按會(huì)計(jì)年度進(jìn)行分析說明。

為了提高公司的財(cái)務(wù)分析能力，較全面地反映一定時(shí)期的財(cái)務(wù)情況，對財(cái)務(wù)分析內(nèi)容作了概要說明，主要內(nèi)容如下：

*、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的分析，以資產(chǎn)負(fù)責(zé)表為主，對資產(chǎn)負(fù)債的分析、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力的分析、長短期負(fù)債和償還能力的分析，對資產(chǎn)分布和資金營運(yùn)是否合理、資本結(jié)構(gòu)的是否正常、盈利能力和資產(chǎn)管理水平、是否存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標(biāo)是否完成進(jìn)行分析，對收入、成本、費(fèi)用、稅金的配比進(jìn)行分析，評價(jià)其經(jīng)營活動(dòng)的績效和經(jīng)營結(jié)構(gòu)，反映主營業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)對利潤的影響。

*、收入情況的分析，對銷售收入預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，反映當(dāng)期的房屋銷售與回款情況；簽約情況；分析存量資源的原因、影響回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、費(fèi)用支出的分析，對成本、費(fèi)用支出預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，實(shí)際支出與預(yù)算異動(dòng)的原因分析，成本、費(fèi)用支出對資金的影響分析，費(fèi)用之間的比例分析。

*、對外投資變動(dòng)情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)原因分析，長期投資與所有者權(quán)益的比例分析。

*、固定資產(chǎn)變動(dòng)情況的分析，新增、減少、損壞、報(bào)廢固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)的凈值率，固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對資產(chǎn)的影響，融資結(jié)構(gòu)的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項(xiàng)借款的經(jīng)濟(jì)性，以作為調(diào)整借款渠道和計(jì)劃的依據(jù)之一。

*、往來情況的分析，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間往來、協(xié)作單位之間的往來分析，變現(xiàn)能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費(fèi)計(jì)繳情況，稅費(fèi)對企業(yè)和影響，稅收政策對企業(yè)的影響。

××、材料的分析，材料結(jié)構(gòu)分析；材料采購價(jià)格與調(diào)撥價(jià)格進(jìn)行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動(dòng)；材料采購價(jià)格與近期市場價(jià)格進(jìn)行對比，反映材料價(jià)格的變動(dòng)情況等。

××、其他需要說明的事項(xiàng)，

（*）會(huì)計(jì)核算方式變更說明。

（*）各項(xiàng)指標(biāo)與上年同期對比的增減水平比。

（*）對其他影響企業(yè)效益和財(cái)務(wù)狀況較大的項(xiàng)目和重大事件做出分析說明。

××、措施與建議

通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。

（*）根據(jù)分析結(jié)合具體情況，對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營提出合理化建議。

（*）對現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度提出建議。

（*）總結(jié)前期工作中的成功經(jīng)驗(yàn)。

財(cái)務(wù)分析除了財(cái)務(wù)報(bào)表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調(diào)撥、結(jié)算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預(yù)算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們?nèi)プ龅氖隆ｄN售分析、預(yù)算分析已經(jīng)開展，材料分析爭取*月份開展。

（四）資金管理

*、認(rèn)真做好資金結(jié)算的日清月結(jié)工作，及時(shí)反映資金的流向和存量情況，根據(jù)公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項(xiàng)目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協(xié)定存款業(yè)務(wù)，通過采用“通知存款”和“協(xié)定存款”，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時(shí)正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評議工作。

（五）預(yù)算管理

預(yù)算管理工作在××××年*月新推出的一項(xiàng)工作，具體職能落實(shí)到財(cái)務(wù)部。在對*月份集團(tuán)本部資金使用進(jìn)行了預(yù)算編制過程中，由于沒有模式，實(shí)行自創(chuàng)，編制的結(jié)果并不如人意，但走出了預(yù)算管理的第一步。對*月份資金使用預(yù)算編制有較高的提高，各項(xiàng)目公司也隨之展開，經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)行，暴露出一些問題，為此公司領(lǐng)導(dǎo)提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預(yù)算表式和編制說明。

在預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)一些問題，并在預(yù)算執(zhí)行情況評議中予以明確。

*、在預(yù)算執(zhí)行過程中，部分事業(yè)公司有預(yù)算支付的項(xiàng)目，在結(jié)算過程中發(fā)現(xiàn)問題，需要重新核實(shí)而推遲結(jié)算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項(xiàng)，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預(yù)算費(fèi)用在下月度支付時(shí)仍須申報(bào)預(yù)算。

*、部分事業(yè)公司在月末結(jié)算的項(xiàng)目，因相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預(yù)算未執(zhí)行，但在下月預(yù)算中沒有編制進(jìn)去，造成兩頭踏空現(xiàn)象。針對此類現(xiàn)象，相關(guān)經(jīng)辦人員要加強(qiáng)預(yù)算意識，預(yù)見本月結(jié)算不了的，在下個(gè)月度須重新審報(bào)。

*、因預(yù)算執(zhí)行中常有不可預(yù)見的事項(xiàng)發(fā)生，事業(yè)公司現(xiàn)都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項(xiàng)、影響較大的事項(xiàng)允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理；一般事項(xiàng)原則上不予辦理。

*、針對預(yù)算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預(yù)算，但追加預(yù)算在審核程序上又不完備。考慮到預(yù)算的嚴(yán)肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預(yù)算代替一切的想法，認(rèn)為預(yù)算已經(jīng)報(bào)了，結(jié)算審批程序可從簡。各責(zé)任單元必須清楚，預(yù)算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運(yùn)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關(guān)的程序必須按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、職能服務(wù)

財(cái)務(wù)部門既是管理部門又是服務(wù)部門，在加強(qiáng)嚴(yán)格管理的同時(shí)又要做好熱情服務(wù)工作，這是兩種不同角色的轉(zhuǎn)換，在嚴(yán)格管理的同時(shí)不失笑容，在熱情服務(wù)的同時(shí)不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會(huì)計(jì)審核中，嚴(yán)格按規(guī)定辦事，一就是一，對審核中發(fā)現(xiàn)的非原則問題仔細(xì)地向經(jīng)辦人員說明，并告知如何辦理相關(guān)手續(xù)和解決問題的辦法。

*、財(cái)務(wù)信息的服務(wù)，在工作年度初期就向各事業(yè)公司征詢，需要財(cái)務(wù)部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財(cái)務(wù)人員的思路歸集的，不一定能滿足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢工作，把信息服務(wù)工作做得更到位。

*、咨詢服務(wù)，對前來咨詢財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識和政策法規(guī)等有關(guān)問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規(guī)定做到邊貫徹邊學(xué)習(xí)，如：結(jié)算單的修改出臺、預(yù)算管理表格設(shè)定的出臺，在使用時(shí)大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時(shí)吸收各方意見，不斷提高認(rèn)識，做好服務(wù)工作。

*、配合協(xié)調(diào)工作

①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷售收款工作；配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結(jié)算工作。

②為了做好白蕩海東苑產(chǎn)權(quán)延期辦理的賠付工作，連續(xù)××天派人到現(xiàn)場辦理賠付工作。

③根據(jù)山水人家二期交付需要，派人到現(xiàn)場辦理交付結(jié)算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項(xiàng)工作，我們做好人員安排。

四、自身建設(shè)

本年財(cái)務(wù)部工作負(fù)荷相當(dāng)大，年初@#￥置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部；客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)；財(cái)務(wù)合同管理月的開展；預(yù)算管理工作的落實(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)大檢查等工作，為了各項(xiàng)工作順利地開展和有序地進(jìn)行，部門進(jìn)行多次的工作調(diào)整，調(diào)動(dòng)大家的工作熱情，這里特別要表?xiàng)畹氖菞睿谠瓉砉ぷ髁烤秃艽蟮那闆r下，還擔(dān)任起客旅分公司的財(cái)務(wù)工作，為了按時(shí)完成各項(xiàng)工作經(jīng)常加班加點(diǎn)。但也有個(gè)別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動(dòng)，

公司為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作將財(cái)務(wù)部人員編制從*人調(diào)整到××人。從置業(yè)部調(diào)入專業(yè)人才加強(qiáng)銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財(cái)務(wù)部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)，實(shí)行新生力量的培養(yǎng)，分配到財(cái)務(wù)部*名，經(jīng)過*個(gè)月的實(shí)習(xí)培訓(xùn)，現(xiàn)已獨(dú)立操作基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算工作。目前，財(cái)務(wù)部人員結(jié)構(gòu)不能滿足公司向管理型發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理人才缺少，在新年度一是加強(qiáng)自身培訓(xùn)提高管理能力，二是對外招聘，充實(shí)新生力量。