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[關鍵詞]：房地產，高等教育，工程管理

Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地產業對專業人才的需求

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。

中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。

房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。

二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧

1、房地產經營管理專業教育的變革

1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。

建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國專科教育的專業目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。

2、中國高校與房地產相關的本科教育

到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。

資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。

城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。

土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。

三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容

1、課程設置

作為工程管理專業的專業方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業方向一起，共同使用工程管理專業的課程平臺。房地產經營管理專業方向的專業方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發和房地產市場營銷。在培養目標上，要求該專業方向的畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能。

2、各專業方向課程的教學內容

房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規律）、房地產市場的依存基礎（區域和社區分析、城市發展模式、土地利用分區、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規劃、耕地保護、房地產稅收）。

房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區域和鄰里分析（市場區域與鄰里的含義、市場環境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。

房地產開發：房地產開發及房地產開發程序、政府對房地產開發過程的管理（投資計劃管理，項目規劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發企業與組織（房地產開發企業、組織形式、價值鏈，發展戰略）、房地產開發項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發項目可行性研究、房地產開發中的項目管理、房地產開發項目的資金融通、房地產開發項目的市場營銷、房地產開發經營稅費、物業與資產管理（房地產開發與房地產資產管理、物業管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。

房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。

四、清華大學工程管理專業房地產課程教學的實踐

1、與學校、學院教學平臺的關系

清華大學的工程管理專業設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業密切相關的專業課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業沒有再進一步細分專業方向。

2、工程管理專業課程中房地產課程設置

由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業的培養方案中，雖然沒有細分專業方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業基礎課，2學分）、房地產概論（專業主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業選修課，3學分）、物業管理（專業選修課，2學分）。

近10年的實踐表明，面向工程管理專業學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業畢業生較強的專業技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業提供了更廣泛的選擇性。

3、房地產課程的主要教學內容

城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區域增長；城市發展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發；城市發展與房地產市場中的政府干預。

房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規體系及其分類、土地管理制度、開發管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地產評估理論與實務

物業管理：物業管理概述、物業管理與房地產開發、物業管理公司與業主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業管理綜合服各、住宅小區物業管理、收益性物業管理的主要內容、收益性物業管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業管理、零售商業物業管理、工業物業管理。

五、發展中國房地產專業教育的建議

房地產專業是重要的專業科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業人才的廣泛需求和學生的良好就業前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發企業、物業管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。

從中國房地產業對人才需求前發展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高校基本一致的人才培養模式。為此，提出如下建議：

1、建設管理與房地產的學科設置

工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。

從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環境學院分設建筑管理系和房地產系。

目前中國與房地產專業學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業從開發建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業學科設置上，應該關注這種市場環境的變化，適時做出調整。

2、研究生層次的教育是房地產專業教育的主要發展方向

房地產專業是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業能力。當前房地產業最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養的人才。以房地產開發投資企業為例，在其所管理的整個開發過程中，需要市場分析、投資分析、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面的專業人才，如果企業的工作人員對各專業領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業所需要的員工肯定是對某一兩個專業領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發隊伍，才有竟爭力。

為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業背景的學生，開設房地產專業方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創業學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業，但該專業方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環境與城鄉規劃管理、城市規劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業平臺來完成。當然，由于專業方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。

3、妥善處理好與工程管理專業的關系

雖然目前我國工程管理專業內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業房地產方向就等同于國外的房地產專業。從目前工程管理專業指導委員會建議的培養方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業基礎，不是房地產專業所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業基礎。

從國外房地產學科發展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業，是美國排名第一的房地產專業，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業的4門專業課中（“房地產法律、金財與開發”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發系的土地管理、房地產投資與金融專業本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。

國內財經、師范類院校的工程管理專業多是由原房地產經營管理專業轉化而來，在遇參照工程管理專業指導委員會建議的《工程管理專業培養方案》制訂培養方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業出口。在未來的工程管理專業評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業培養計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業，任課教師要從天津理工大學聘請。

4、關于房地產專業執業資格與國際互認問題

隨著中國社會主義市場經濟的發展，人事管理制度也在發生著重大的變革。國家對專業人員的管理逐漸從專業技術職稱、職各的管理，轉向對專業技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業設置的方向和規模成為可能。房地產專業本來是隨著市場經濟發展出現的新興專業，如果以改革和向前看的姿態對詩這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約學校的專業和課程設置，充分發揮行業學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。

房地產專業的執業資格，目前有房地產估價師，正在籌備中的資格包括房地產經紀人和物業管理經理。目前美國的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中國與有關單位合作，頒發“商業房地產投資分析師”資格。英國皇家特許測量師學會（RICS）也有一個龐大的中國會員發展計劃。當然，CIOB也將在工程管理專業評估結果方面，中國NBCMA的評估結果互認。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養的學生不具備在國際建筑與房地產市場上工作的能力（主要是語言問題），互認的結果很可能是國外的“洋資格”，伴隨著中國國內服務市場的開放，逐漸占領國內的市場。但中國的相關專業資格，幾乎不可能憑借互認的機會走向世界，而且還有可能失去國內的市場份額（因為中國的客戶大多具有“求洋”心態）。因此，如何培養具有國際競爭力的專業人才，是專業資格互認過程中，能否從“名”到“實”的關鍵。

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【關鍵字】城鎮房地產；科學合理利用；可持續發展；科學發展觀；城鎮化

1 目前城鎮發地產的開發現狀及問題

1.1 城鎮房地產的開發是改革開放和市場經濟發展的必然結果，也是歷史發展的必然趨勢。

城鎮房地產的開發前提是大中城市的房地產開發已經趨于飽和，一些房地產的開發商把目光逐漸向城鎮地區轉移，這種戰略決策的轉移在很大程度上促進了城鎮經濟的發展，也為城鎮經濟的擴展提供了一個很好的平臺。

特別是我國相關政策的提出“控制大城市，發展小城鎮”的決策，更為一些開發商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動大部分人的富裕，城鎮房地產的開發不僅響應了這項國策，更在一定程度上帶動了城鎮經濟的發展，這種影響是多方面的。一個地區的開發帶動的是多種形態經濟的共同發展，解決了當地的剩余勞動力問題，因此，城鎮房地產的開發現狀是有很大裨益的。但是在開發的過程中對于土地的利用出現了一些相關問題需要切實的注意。

1.2 城鎮房地產開發在利用土地時出現的問題

1.2.1 城鎮房地產的開發帶動了當地經濟的發展，這是不容忽視的。但是據統計，目前城鎮居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時還擁有一套閑置房，甚至有些少數市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現了城鎮居民的生活水平，但是這種情況的出現不僅使房價越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機會。

1.2.2 在城鎮的房地產開發中，很多開發商極力的去選擇一些風水寶地，一方面是占有商機，另一方面是為了抬高房價，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動不僅破壞了城鎮原有的地貌形態，破壞了生態環境的平衡，雖然促進了外來的消費，但從長遠的角度來說，是一種不科學的土地開發。從另一個角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價，也使得很多當地居民對房地產望塵莫及，這不僅達不到共同富裕的目標，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮房地產開發商大多來自外地，對于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機。對于征發的集體土地沒有一個很好的價格標準，再加上農民法律意識的淡薄，違法用地的現象比比皆是，一點的小恩小惠就能使得城鎮農民滿足，遠遠達不到所應賠償的數目，而且在安置農民的住所時也不及時，這種矛盾的激化是“三農”問題中的重點。

1.2.4 在房地產的開發過程中，首先由于開發商的急功近利，對于土地的利用沒有一個整體、科學的預算和籌謀，這就使得城鎮的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費。另一方面，開發商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質量，使得很多房子達不到國家的標準，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產的開發中相關的配套設施不夠健全，這引發了很多問題：道路不注重及時的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發。第四，由于開發商的在土地的開發中沒有一個整體的規劃和調整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮發地產開發與科學合理利用土地的思考

城鎮房地產開發是改革開放三十年來的重大舉措，是實現區域經濟平衡、社會穩定發展的重要前提。在城鎮房地產的開發中，怎樣科學合理的利用土地，實現兩者之間的一個平衡使我們需要面對的一個問題。

2.1 健全相關法律制度，明確城鎮房地產開發的相關注意事項

在很多問題上，都需要國家的宏觀調控來實現相關法律制度的健全。俗話說“無規矩不成方圓”，很多事情的進行都需要有一個尺度去衡量，越過了尺度就會引起社會的動蕩和不安。在城鎮房地產的開發中，應確保城鎮居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應制定出相應的實施步驟，其中細節性的問題是非常重要的。例如房地產開發中的基礎設施的健全，文化娛樂設施的完備都是應納入相關的規定中去的。

2.2 開發商在城鎮土地的開發中應有長遠的眼光

現在很時興的一個名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎之上的。在城鎮房地產的開發中，一個很重要的原則就是土地的科學合理利用，選擇適合居住的地區進行房地產的開發，留出具有地域特色風貌的土地進行旅游景點的開發，這不僅保全了城鎮土地特有的風貌，同時也促進了城鎮地區經濟的增長。在城鎮的房地產開發中，還應把握的一個重要原則是要有長遠的眼光和可持續發展的觀念，運用科學的發展觀為指導，在開發前有一個合理的規劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質量，而且包含生態環境的保護和地域風貌的維護，還有基礎設施的健全，立足方便居民的生活為向導。

2.3 放寬房價相關政策，達到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產的開發處于發展的勢頭上，再加上各開發商之間的相互競爭激烈，房價的抬高成了必然的趨勢，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮地區的房子集中在了少數富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對這樣的情況，相關部門除了進行必要的干預之外，還需要設定一個房價的上下浮動空間，根據現在的平均消費水平來確定房價，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實際困難，滿足其要求，促進經濟的穩步發展和社會的長足進步。

2.4 立足城鎮的經濟建設，合理的開發和利用城鎮土地資源

城鎮經濟的建設很重要的一方面來自房地產的開發，房地產開發帶動了多方面經濟形式的發展，從城鎮的角度來說，房地產的開發是具有戰略性的意義的。在開發的同時注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發土地類型的選擇上要特別注意，留足農業用地，選擇不宜種植農作物的土地進行建設，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農業的穩定發展。在進行城鎮房地產開發的同時注意環境的保護，多注意周圍環境的綠化，這不僅影響居民的生活環境，對于生態環境的維護也起到了很好的作用。

3 結語

城鎮房地產的開發與大中城市的房地產開發有著本質上的區別，其別注意的是城鎮土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產的開發應是相互統一、相輔相成的，兩者在本質上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發，只要注重可持續發展的戰略要求和科學的發展觀，做到縱觀全局，統籌兼顧，發展經濟的同時不忘環境的保護和生態環境的維持，同時提高城鎮居民的生活水平，才能獲得經濟的長足發展和社會的長足穩定。

參考文獻

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項目動力學（ProjectDynamics)是系統動力學在項目管理領域的具體應用，主要著眼于項目中的反饋系統，把項目管理的全過程當作一個整體來研究，彌補了傳統項目管理方法在戰略層面上的不足。系統動力學（SystemDynamics,簡稱SD)是由美國麻省理工學院的福瑞斯特（J.W.Forester)于50年代提出的一'種研究復雜系統的方法，它針對實際系統中存在的問題，從系統的整體觀出發，充分估計和研究其影響因素，不回避復雜性，特別注重研究系統內部的非線性相互作用、協同以及延遲效應等問題。

系統動力學是面向問題的，亦即SD模型都是圍繞某一個系統問題來進行，如交通阻塞、資源短缺等。因果反饋回路表達了系統發生變化的原因即反饋結構，但這種定性描述還不能確定使回路中的變量發生變化的機制。為了進一步明確表示系統各元素之間的數量關系，并建立相應的動力學模型，系統動力學方法通過廣義的決策反饋機構來描述上述機制,如(圖1)所示。

在系統動力學中，設系統狀態變量集合為X=[x1;T…，xj,決策變化率集合為R=[r1;…，rm]T,則有

上述方程的求解一般采用數值解法求解。通過對狀態變量的數值仿真模擬，進而分析研究對象系統的內在規律，為決策者提供決策依據。Roberts是把系統動力學方法運用于項目管理研究的第一人，他在1964建立了一個只有30個方程的系統動力學模型來研究R&D項目中基本的動力學問題（Roberts,E.,1964)。Cooper在1980年第一次把系統動力學用于項目管理的實踐中，他建立的系統動力學模型成為一個大型造船項目后評審的主要分析工具（Cooper,K.G.,1980)。Richardson和Pugh在1981年所建立的模型包括了R&D項目管理過程中的基本反饋回路，并著重討論了管理者在允許項目延期和雇傭更多的人員之間的權衡（Richardson,G.P.,PughIII,A.L.,1981)。在Richardson和Pugh所建項目動力學模型的基礎上，ChangChui-Lung將其擴展為適應于工程建設階段的模型（ChangChui-Lung,1990)，lim將其修改為適應于建設項目設計階段的模型（LimJ,1994)。AlexandreRodrigues結合美國項目管理協會提出的項目管理知識體系（PMBOK),建立了項目管理的集成動力模擬系統（Rodrigues,1996)。

二、傳統項目管理方法與項目動力學的比較

傳統項目管理方法是指目前國內外廣泛采用的以網絡計劃技術為核心的項目管理方法，它一般包括工作分解結構WBS、責任矩陣、網絡計劃技術、項目控制技術等方法。由美國項目管理協會提出的項目管理知識體系（PMBOK,PMI2000)建立了傳統項目管理方法的基本框架，并己為項目管理界所普遍接受。經過多年的實踐，這些方法對有效地控制項目起到了重要作用，但是也暴露出了許多問題。除了模型數學結構上的問題，更多暴露的是傳統項目管理方法的局限性。

與傳統項目管理方法相比，項目動力學在一個較高的層面上研究項目管理過程，把重點放在與人有關的因素和管理策略上。傳統項目管理方法中的模型或工具著眼于項目工作分解結構，重點在于研究項目的各組成部分。而項目動力學模型可以靈活地把與某一策略相關的各種因素、影響綜合起來進行研究。盡管傳統項目管理方法能夠有效的對項目己發生事件進行嚴格的監測，它對未發生事件的安排卻建立在一切事件都按計劃發生”的假想上。而項目動力學模型則可以作為實驗室，對不同的情形進行模擬，從而幫助管理者對未來事件形成較為清晰和現實的認識。傳統項目管理方法側重于在操作層面為管理者提供幫助，而項目動力學方法則采用一種綜合性的視角來看待項目，著眼于產生項目系統行為的反饋結構，在戰略性的問題上為管理者提供指導,二者的重要特征比較參見（表1)。

三、基于項目動力學的房地產項目實施階段的風險管理

項目管理的核心是目標控制，即通過各種被動或是主動措施去達到或超出項目目標的要求，如范圍、時間、費用、質量以及項目的其他目標。而風險管理則是主動措施的重要手段之一。對房地產項目而言，由于項目本身的不可逆轉性，風險管理越來越受到決策人員和項目管理人員的重視和認可。結合PMBOK的項目風險管理框架（風險識別-風險分析-風險應對-風險監控），以下給出基于項目動力學的房地產項目風險管理過程。

(一)風險識別

房地產項目的風險識別可以藉由霍爾三維結構建立初始風險清單（如圖2)。可見，在項目實施階段，沿項目的時間維和風險因素維就可以把項目分解為3X11=33塊，每一塊都可能存在相應的因素風險；而每一因素風險的發生，則又可能影響到項目目標的一個或者幾個,造成費用的失控(費用風險）、進度的延誤（時間風險)、質量的缺陷（質量風險)以及其他目標的不可實現（其他風險）。

(二）風險分析

在項目的實施階段，盡管項目目標維度的風險(進度、費用和質量等)受到多種因素的影響，但并非所有的風險影響因素都將被納入動力學模型分析，一方面由于模型設計的簡化，另一方面部分影響因素屬于不可控風險因素，如政治因素、經濟周期等。此外，在實際分析中，由于項目具體環境的不同，風險影響因素的重要性也有所差異。一般的，可以先借助其它的分析工具如層次分析、模糊評價等方法，對項目風險的各個影響因素進行排序，后可選取其中的較關鍵因素進行風險建模分析。

以青島市某房地產開發項目為例，經理論研究和對實際狀況的分析，在項目實施階段影響其進度和費用目標風險的關鍵影響因素包括：公司對開發項目的定位、預期投資的變化、設計質量、承包商的管理與施工能力等，據此可以建立包括質量風險、進度風險和費用風險的因果反饋回路，如（圖3)所示。根據此反饋回路，建立的流圖模型包括設計子系統、供應子系統（人力、材料和機械）和施工子系統，其中的關鍵變量設為項目工作范圍、設計進度、采購進度、施工進度和項目費用累計。

    (三）風險應對

根據項目的實際情況，開發商可以采取的應對策略包括設計趕工、快速施工、誤期懲罰、加班和保證材料供應等。由于進度、質量和費用三大目標之間的相互影響，單一策略并不一定是最優策略，因此，在模型政策分析階段，需要進行單一政策模擬和組合政策模擬，以尋出風險應對的最優策略。如表2所示，建立風險政策分析表，根據模型各項政策的模擬結果，結合項目風險的評判取向，如費用優先還是進度優先等，進而選取相應的最優應對策略。

(四）風險監控

在項目進入具體實施階段，可以重點監測模型的有關水平狀態量，如累計費用、設計進度、施工進度、工作范圍及其變更等，與模型的模擬結果進行比較。當出現明顯異常時，分析其原因，并可通過參數修改、結構調整等手段適度調整模型，重新對各項風險應對政策進行模擬，進而采取較優的應對策略。

篇4

（一）國內高等院校對房地產人才的培養現狀及實踐教學環節存在的問題

目前國內高校房地產專業教育無論是人才數量還是人才質量上都存在很大問題，主要表現如下：

①專業設置方面單一沒有細分，導致專業人才培養目標普遍不明確。在房地產的專業設置中，專科專業設置中，根據普通高等學校專科專業目錄（2012年），只有房地產經營與估價、物業管理、物業設施管理三個，本科專業設置中，根據普通高等學校專科專業目錄（2012年），只有房地產開發與管理一個，而房地產行業是一個跨學科的專業性、綜合性行業，產業鏈長，相關行業多，單一的專業設置無法滿足行業細分的要求，也導致各個高校在人才培養目標上差異很大。

②人才培養數量方面，設置房地產本科專業的的高校較少，應用型的房地產專業更少。根據教育部高校招生陽光工程指定平臺數據顯示，2013年全國共有46所高校開設房地產開發與經營專業（具體如下圖），且基本上都是研究型的，應用型房地產開發與管理專業很少，這個也直接導致了該專業的畢業生很難馬上適應崗位的需求，絕大多數都要經過企業的就業培訓。

③課程內容方面，與崗位實踐存在差異。這是當前我國人才培養最為企業管理者詬病的問題，也是中國高校教育的通病，教育與實踐脫節。作為一個發展變化很快、實踐性有很強的行業，房地產的人才培養必須緊密聯系實踐，增強實踐教學的意識應作為學校教學改革的重點。

④師資隊伍方面，普遍缺乏實踐經驗。人才的培養離不開師資隊伍的建設，但是現階段各高校的教師普遍存在缺乏實踐經驗的情況，相對房地產行業的高收入水平，教師行業相對來說吸引力不足，導致已經供職在房地產企業的資深人才很少流向高校，高校只好把目光轉向剛畢業的房地產專業人才，但這類人才理論經驗豐富，普遍缺乏實踐經驗，這就導致培養出來的學生實踐能力較差，很難滿足房地產行業的要求。

（二）加強應用型本科房地產開發與管理專業實踐教學的必要性

實踐教學是房地產專業人才培養的薄弱環節，目前我國房地產行業實戰型房地產經營管理人才匱乏，諸多地產公司被迫從非房地產專業引進人才，培養成本非常高的情況，結合我國應用型本科院校迅猛發展的形勢，加強房地產專業人才實踐能力的培養是十分必要的，培養較強的實踐動手能力，必須有一套科學合理的實踐教學體系。

二、應用型本科房地產開發與管理專業人才應具備的專業核心能力分析

（一）應用型本科房地產開發與管理專業主要面向的行業及崗位要求

房地產行業在我國經過了二十多年的發展，行業分工越來越細化，崗位要求越來越具體，房地產開發、經紀和估價、物業管理企業構成對房地產專業人才的主要需求，除此之外，還有很多與房地產相關的行業對房地產專業的人才需求也在增加。

通過對以上房地產企業及相關企業的人才需求結構進行調研分析，我們發現，在房地產開發行業， 中小型企業偏愛動手能力強、受過良好的職業訓練的畢業生；在房地產中介服務行業中，房地產經紀公司、房地產估價公司等房地產中介行業更注重從業人員的實操能力，對從業人員的理論基礎和學歷背景要求不高等。結合房地產行業對專業人才的實際需求情況進行分析，房地產開發與管理專業對應的行業崗位及專業核心能力如表1：

根據現實工作中對于人才的基本標準，我們可以將應用型本科人才應具備的專業核心能力定義為：這種專業核心能力是一個工作者在履行本專業崗位職責、執行本專業工作任務時所具備的專業的“特色能力”，是一個人在長期學習該專業知識、實踐該專業業務過程中所形成的獨特能力。這種能力是別人無法模仿，在執行崗位任務時所發揮的具有較強知識特征和持續優勢的能力，應用型本科房地產開發與管理的實踐教學體系必須圍繞培養這些專業核心能力去構建。

三、從專業核心能力的培養出發，構建應用型本科房地產開發與管理專業實踐教學體系

（一）應用型本科房地產開發與管理專業實踐教學體系建立的原則

教學內容以職業崗位或工程技術領域的需要為出發點，在滿足某一專業的學科理論的基本要求上，以生產現場正在使用和近期可能推廣使用的技術為主要的實踐教學項目，實踐性教學環節，以培養學生的技術應用能力和智力技能為目的，在教學計劃中占有較大比例，其中又以實踐為重，要求實踐教學時間應占教學總周數的三分之一以上，以使學生有針對性地獲得較為系統的基本技能洲練和專業技術訓練。在實踐教學體系設計上應遵循這些原則：

①著重培養技術應用能力。應用型本科教育是以培養學生有較強技術應用能力和實踐能力為特色和中心的教育，能力來源于實踐，離開實踐，能力就成為一句空話，因 此，這就決定了應用型本科教育對技術應用能力和創業能力的要求比較高。應用型本科教育應堅持突出技術應用能力和創業能力的培養為主線，抓住重點，突出特色，提高教學質量，使學生成為合格的高等技術應用型人才。

②適應崗位需要的動態培養原則。每個崗位所對應的行業情況都不會是一成不變的，行業的變化和發展要求崗位的職能也能調整變化，以便更好的服務于這個行業，這就要求人才的培養也應根據崗位需要的變化進行動態的調整。應用型本科實踐教學體系的培養目標應隨技術的進步和市場的要求進行動態的調整，確保培養出的人才。培養模式應適應不斷變化的市場的要求。

③課程體系整體優化。實踐教學體系是一個完整的有機聯系的系統，將實踐教學的具體內容按照一一定的能力層次，合理安排到實驗、實習、實訓、課程設計、畢業設計、創新制作、社會實踐等各個實踐教學環節中，組織教學，就構成了應用型本科教育實踐教學內容體系。

（二）劃分能力模塊，設計應用型本科房地產開發與管理專業實踐教學項目

根據以上分析， 應用型本科房地產開發與管理專業實踐教學項目可按以下步驟進行：

①根據以上行業崗位的核心能力分析，確實實踐教學目標。根據本專業的人才培養方案和行業崗位的核心能力分析，實踐教學目標可定位為， 系統掌握房地產經營與管理理論，熟悉房地產法規和產業政策，具有一定的房地產經營管理能力和創新意識，在房地產項目投融資和營銷策劃領域有較堅實基礎的應用型高級專門人才。要求畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備在房地產開發企業和咨詢公司從事房地產投資與融資、房地產項目營銷、房地產估價、物業管理等崗位工作的基本技能。

②劃分能力模塊，設計實訓項目。根據所確定的實踐教學目標，按專業大類將實踐教學內容按能力層次劃分為基本技能、專業技能和技術應用三大模塊（如下表2）），這三大塊呈遞進階型。然后，根據這些模塊的要求確定實訓課程，并制定每一門實訓課程的教學大綱，再根據課程或專業要求將每一門課程的實訓內容劃分成若干個獨立進行的基本訓練單元，每個訓練單元對應一個實訓項目。實訓項目應注重模塊化教學、組合型搭配和進階式考核的要求，可根據課程的實際情況，分為基本技能訓練項目、專業技能訓練項目和綜合技能訓練項目三大類。

對不同類型、不同階段的訓練項目有不同要求，基本技能訓練項目和專業技能項目應強調規范，注重動手能力、嚴謹的工作作風和科學的工作方法的培養；綜合技能訓練項目要求至少要有一項成果輸出，可以是一個設計、一份報告、一個策劃或是一項服務，強調突破低層次、感性認識和單純的動作技能，突出培養學生的技術應用能力和創新能力。

③制訂實訓項目教學文件。實踐教學文件包括實踐教學計劃、實踐教學課程大綱、指導書、教材和實訓項目、教學文件等等。實訓項目是根據課程或專業的要求，將實訓內容劃分成的若干個可獨立進行實訓的基本訓練單元。實訓項目文件有實訓項目單和實訓報告。實訓項目單是學生完成某一實訓項目后的任務單，內容包括實訓目的、方法、步驟，學生可根據任務單進行單獨的學習和訓練。實訓報告是學生完成實訓項目提交的規范化報告，是老師對學生考核的基本依據，并最終給出學生完成實訓項目的考核成績。

④建立實踐教學體系的保障措施。實踐教學活動能否有效開展，除了需要按照實踐教學項目有條不絮的去執行，優秀的師資隊伍、實踐教學基地和職業考證制度是建立實踐教學的必要保障。

師資隊伍方面，建設一支與應用型本科教育人才培養目標相適應的、具有較高技術應用能力的師資隊伍，是應用型本科實踐教學體系能夠順利實施的重要保證。技術應用能力的培養要求教師除具有扎實的理論基礎之外，要具備很強的技術應用能力，同時還能夠向學生傳授這種能力。即同時具有教師和工程師的“雙師型”素質。“雙師型”教師隊伍的形成要靠專職教師的培養培訓和聘請兼職教師共同完成。對于新引進的教師，可以要求第一年必須到實訓室熟悉實踐的各個環節，對于在崗的老師要求三五年內必須有半年到對口企業實踐，來保證建立一支高水平的師資隊伍。

實踐教學基地方面，實踐教學基地是應用型本科教育實踐教學體系的物質保證，實踐教學基地建設是實踐教學體系的重要組成部分。校外實踐基地在應用型人才培養過程中具有舉足輕重的作用。企業得天獨厚的實踐環境，拓寬了實踐教學的領域，豐富了實踐教學的內容，提高了實踐教學的檔次，為技術應用能力和職業素質的培養提供了良好的物質條件。對于綜合能力模塊中企業認識實訓、頂崗實習、畢業設計都可以放在實踐教學基地來完成。

職業考證制度方面，職業資格證書是反映勞動者具務某種職業所需要的特定能力、專門知識和工作經驗的證明。它是勞動者求職、任職、開業的資格憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的重要依據之一。應用型本科教育應重視職業考證制度，把職業資格證書作為實踐教學項目考核的一個重要標準。將職業資格認證課程納入教學計劃，嚴格規范教學過程，以認證考試代替校內考試，認證成績即是課程成績等，使學生在獲得社會認可度高的職業資格證書的同時獲得名符其實的技術應用能力。

參考文獻：

[1]李 垣 我國高校房地產專業人才培養芻議 湖南大眾傳媒

職業技術學院學報 2007（4）

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關鍵詞：房地產；物業管理；教學；改革；發展

一、物業管理行業限制房地產發展的原因

房地產作為當前我國經濟發展的支柱性企業，其涉及的領域十分廣泛，且各領域間相互聯系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產業快速發展，在經濟效益增長同時，也出現了多種問題，比如在城鎮化不斷推進使得房地產業等基礎產業快速發展，而同期與房地產行業相配套的物業管理、經營、維護等服務產業并沒有以相同的速度配套發展。這就使得房地產業硬件與服務型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產業健康持續的發展。同時在房地產發展的過程中，由于相應規定的不完善導致行業秩序并不能按照一個合理穩定的區間進行發展。由于行業規定沒有一個良好的限制與規定的作用，使得在后續配套服務建設期間并不能科學有效地開展物業服務。進而物業管理服務不能發揮其真正的作用，降低業主入住體驗，從側面限制了房地產的發展。

二、物業管理教學對于房地產業的意義

由于房地產涉及的領域和專業十分廣泛，從而使得評價房地產企業業務素質的方面有很多。業主不僅會從房地產主要商品住房的建筑質量、選址、環境設計等硬件因素對房地產企業進行評價，物業管理作為房地產具體住房環境維護管理的重要方面也是業主評判房地產企業資質的最直接體現。物業管理行業的工作主體是物業，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業管理的工作對象主要是人，這也要求了物業能夠作為房地產企業的形象來和業主進行相關的溝工作。物業管理與房地產業首先從業務范圍來看屬于上下級的關系，房地產在開展過程中需要建設配套的物業管理服務，而科學優質的物業管理服務也會進一步從軟環境建設方面優化房地產，推動房地產的發展。在基本的依存關系直上，物業管理行業可以成為提升房地產業項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產業中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業管理等軟環境的綜合建設，可以及大地提升業主的入住質量。物業管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業管理可以通過對基礎能源、停車產地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。

三、物業管理學科改革的具體策略

由上文可知，物業管理行業的發展對提升房地產項目價值、推動房地產業的發展都有著至關重要的作用。所以在當前高校進行物業管理教學方面也需要將學科積極融入到房地產業版圖之中，通過對于房地產業未來的發展趨勢的分析合理的進行教學安排，有計劃、有側重性地對學生相關綜合能力進行培養。大體上物業管理學科改革可以從教學目標、教學思想、教學方法三個方面來進行具體的開展：

1.教學目標：首先在物業管理教學的目標設定上，教師需要將物業管理學科與房地產業的發展積極適應。以學生在未來工作實踐過程中如何更好地進行物業管理工作幫助房地產業發展為根本目標。這種實際效果導向的教學目標可以對教學工作起到有的放矢的作用。以追求結果作為安排教學內容、教學環節的指導，從根本上保障學生的學習效果。

2.教學思想：在進行物業管理教學思想的選擇上，教師需要從教學目標出發，積極選取以實踐為主體的教學思想。由于物業管理學科體現出的實際應用性較強，所以對于學生在進行學期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學環節中的運用，學生可以做到從實際出發，面向物業管理學科要求的各個領域，在學中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關知識點進行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學思想的貫徹保障學生真正學習到能力與素養。

3.教學方法：在教學方法的選擇上，通過物業管理的課程目標制定與實踐教學思想的全面貫徹，教師可以根據物業管理學科中的各項內容與房地產業發展期間對于軟環境建設的具體要求適時，豐富地選用多種教學方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎上的探究、演練、模擬、實習等手段幫助學生進行物業管理學科的學習。在授課期間教師可以讓學生按照現實生活中物業管理的案例、規則、技巧進行全方位的綜合性演練。讓學生在實踐練習的環境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎上，教師還需要積極組織多種豐富的實習活動，讓學生走入房地產企業，通過相關實習工作來提升學生的綜合能力與素質，更好地為就業服務。

參考文獻：

[1]淺議房地產物業管理的內容與發展[J].莫月冰.現代經濟信息.2006(06)

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關鍵詞：房地產項目 形成原因 應對策略

隨著我國經濟的穩定發展和城市化進程的不斷推進，房地產業成為我國最為火爆的投資行業之一。自1998年以來，房地產投資在我國的經濟和投資增長中發揮著重要作用，進入新世紀后更是保持了較為迅猛的發展勢頭。與此同時，房地產企業的五花八門也使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。那么提高企業的風險管理水平，強化風險防范和控制，保證項目開發能合理進行，促進房地產業務的升級，提高風險管理意識，可以有效控制突發性風險問題，避免因風險問題導致的巨大的房地產項目開發上的損失，以保證項目穩定經營。

一.項目風險的國內外研究現狀及存在的問題

1.國外研究現狀

在風險管理學科發展方面：風險管理的應用起源于20世紀40―50年代，其在美國保險行業得到廣泛應用，風險管理學科有了雛形。美國學者格拉爾（1950）在其調查報告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出風險管理的概念，開始了風險管理理論研究的序幕。Mowbray（1950）在《保險學》一書中詳細闡述了風險管理的概念；1960 年，美國保險管理學會（American Society of Insurance Management， ASIM）紐約分社和亞普沙那大學合作開設了風險管理課程。1975年美國保險管理協會（ASIM）改名為風險和保險管理協會（Risk and Insurance Management Society， RIMS），這標志著風險管理學科的逐步成熟。隨后，美國多數大學工商管理學院普遍開設風險管理課程。賓夕法尼亞大學保險學院專門舉辦了風險管理資格考試，通過該考試獲得的 ARM 證書具有相當的權威性，表明在風險管理領域取得了一定的從業資格，為全美和西方國家所認可。1983 年美國 RIMS 年會上，世界各國學者討論通過了101條風險管理準則，以此作為各國風險管理的一般準則。

隨著科學技術突飛猛進的發展而得到了不斷充實和完善，對開發項目進行投資風險管理逐步形成一門保證實現項目建設最佳經濟效果的綜合性學科。目前，不但西方國家把投資風險研究作為房地產項目投資決策的重要手段，中東地區，亞洲一些發展中國家也都開展了投資風險管理的應用研究。直到現在，西方發達國家在房地產投資風險研究方面仍然處于領先地位。在理論研究和實際應用方面都達到了較高的水平。

2.國內研究現狀

與國外相比，我國在房地產項目投資風險管理方面的研究相對較晚；主要因為在改革開放之前，我國主要是實施計劃經濟為主，同時在房地產方面主要以福利分房為主，這對于投資者來說福利分房是一種低風險的投資，甚或說是一種無風險的投資，這也是導致我國房地產投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國曾經出現過房地產投資局部過熱，這時我國的一些學者、投資者便開始著手對我國的房地產項目的投資風險進行研究，并且也取得了一-些進展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國房地產市場各種物業所面臨的風險，他們也進一步研究和分析了影響房地產市場各類風險因素，最后給出了一種最為簡單的風險度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012）共同編著的《房地產開發項目可行性研究與經濟評價手冊》，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的《房地產投資決策與風險防范完全手冊》，劉衛東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產投資分析》，劉衛東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產投資分析》，于洪療（2013）的論文《房地產開發項目的投資風險分析》等書中進一步完善了國內在項目投資風險方面的研究成果。

綜上所知，在房地產項目投資風險管理研究方面，相比于國外硭擔我國的研究水平還存在較大差距，還有待于進一步的深入。比如我國在對房地產項目投資風險評價時使用的方法仍然是定性分析和經驗決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風險分析還不完善、不系統，導致一些失誤也在所難免。我國的國情及房地產市場的特殊性，必然要求在某一個具體的房地產項目投資風險管理中，一種適合我國具體國情及房地產市場特點的投資風險的防范辦法變得非常需要。通常風險管理過程可以分為四個階段：風險識別、風險評估、風險量化處理和風險監督。發達國家相比，目前我國的房地產業還處在產業發展的發育完善階段，房地產投資者缺乏風險意識和風險識別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤，盲目決策，再加上國家相關法律、政策不能及時到位，使得我國房地產業在繁榮發展的背后蘊藏著很大風險。因此，加大房地產投資風險分析、評價、決策的理論研究和實踐運作不僅是房地產投資者面臨的一個重大課題，也是房地產投資理論研究者們面臨的一個重大任務。

二.房地產開發中項目風險形成的原因

整體上來講，當前房地產項目開發中風險的形成原因主要包括以下幾種：

1.政府政策方面

房地產行業通過這些年的發展，已成為我國國民經濟的支柱性產業，與此同時在我國經濟運行和人民生活的各個方面中也發揮著深遠的影響，因此不可避免地受我國宏觀調控和政策的影響。具體來講我國國內在產業、土地、住房、金融、稅收、城市Market Survey市場觀察規劃、環保等方面相應政策法律法規的調整，如對房價的限制、貸款利率的規定、土地使用的限定等都極有可能對房地產開發項目各個層面構成潛在風險或直接影響，有的甚至造成了房地產開發商經濟上的損失。

2.經濟形勢方面

經濟形勢的狀況對房地產的項目的開發起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產行業自身特點的影響，房地產產業開發時間長，中間環節多，在項目開發過程中市場對于房地產商品需求就很容易發生變動。特別是在經濟形勢不佳或經濟停滯的時候，將直接影響到民眾的購房欲望，減少購買行為，房地產的經營陷入危機的可能性就變大。再者，對于經濟發展趨勢的準確科學預測對于降低房地產企業項目開發的風險有很大的幫助作用。

3.資金流通方面

房地產是資金密集型的行業，房地產項目的開發需要籌集和融通巨額資金。假如企業的資金鏈出現問題，出現資金不足的情況，對于房地產企業將的影響是致命的，有極大的可能性會導致企業由于缺乏資金支持而無法繼續進行后面的開發。并且，企業前面的投入也有可能會付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環境各不相同，都存在著一定的風險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產項目的最終成功及利潤影響極大。二是，市場波動對他的影響，使得房地產項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，企業的資金鏈就會出現問題。另外，開發投資回收期越長，房地產企業的財務風險也越大，直接影響企業資金運作。

4.工程建造方面

房產作為房地產開發項目的最終成品，其質量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產工程建造過程中涉及環節繁多，包括設計單位、施工單位、監理單位等等，一旦出現合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對于項目工期、成本及質量都極有可能造成負面影響。一是，建造成本在房地產項目開發過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會在很大程度上給房地產企業正常的資金運作造成影響。二是，設計理念的滯后，承包商施工方法不當、技術落后等所造成的項目質量問題，直接給房地產項目帶來巨大的風險。三是，工期的拖延，既可能造成錯過最佳的租售時機，提高銷售風險，也大大增加了管理費用和工程成本，影響企業利潤

三.房地產項目風險防范與處理方法

對于房地產項目風險的總體控制，是指在項目開發活動過程中，項目所遇到的風險或風險因素在發生之前、發生之時、發生之后所采取的降低風險損失發生的概率，縮小風險損失程度的措施與方法。

1. 風險回避

風險回避是指根據風險預測、評估、反復考察、權衡，以避免風險發生的根源，消除風險隱患，這需要事先避開風險源或是改變開發進程，主動放棄或是拒絕實施這些可能導致風險損失的相關開發活動，以預先消除風險隱患。風險回避是風險管理中處理項目風險最有利、最徹底的手段，是一種相對穩定的風險管理技術。

2. 風險轉移

項目風險的轉移是指項目開發過程中，房地產企業主動的、有意識的將不愿意處理的風險或是無法處理的風險轉移給其他有承擔能力的其他企業。

3. 風險抑制

風險抑制是指，在項目開發過程對于預測到的風險利用有效的處理手段在一定程度上縮小風險的范圍，消滅或是降低風險所導致的損失等。 風險抑制可以在一定程度消滅風險，甚至將風險所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對于不能抑制或是不能消滅的風險，可以考慮使用風險轉移的處理辦法，為項目開發下一步的工作做好鋪墊和防范。

4. 風險自留

風險管理的目標就是為房地產企業在運作項目中以最小的成本，獲得最大的利潤而服務。但如果要完全通過開發過程中全部風險都得回避和轉移，是不現實的。當某些風險難以回避或是轉移的成本過高時，房地為適合的保險形式，對于風險進行有效防范與處理。

四.結束語

我們常說風險與機遇并存，不是所有的風險事件的發生都導致損失的產生，如果處理得當，在消除風險、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地產同樣適用這樣的規律，有效的利用風險，能使我們的房地產開發能夠更加穩定。

參考文獻：

[1] 趙世強編著.房地產開發風險管理[M].中國建材工業出版社，2003

[2] 吳志華，馬姣.房地產開發企業的財務風險管理初探[J].現代物業（中旬刊）.2011（05）

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【關鍵詞】 河南省；房地產業；可持續發展；問題；對策

一、房地產業可持續發展的基本涵義

“可持續發展是既滿足當代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發展”，這是WELD于1987年發表的《我們共同的未來》的報告中提出的可持續發展的定義。可持續發展是以自然資源為基礎，與環境承載能力相協調，同社會進步相適應，以提高生活質量為目標的社會發展理念。可持續發展對房地產業來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續發展的核心可認為是“土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實現土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠實現土地資源的可持續利用，也就從根本上保證了房地產業的可持續發展。因此，房地產業可持續發展是一個涉及經濟、社會、文化、技術及自然環境等的綜合性概念。

房地產可持續發展涵義是在生態環境可以支持的前提下，所體現的生態思想和滿足房地產行業經濟方面和社會的要求。所謂房地產業健康可持續發展就是在保護生態環境、穩定國民經濟和保證社會和諧發展的基礎上，尋求的并不是幾個地方或短期內的發展，而是整個房地產業遙遠未來的持續發展。也就是要采取各種手段保護環境，使之適于人類的生存發展和自然生態平衡的實現。一要防止污染的發生和過度積累，二要對已受到污染的環境進行整治，使之恢復原貌，顯然，環境保護有利于房地產業的可持續發展。在生態環境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對房地產的需求，這是房地產業可持續發展的涵義中所體現的生態思想。另外，房地產業不但要保證本行業的穩定發展，而且還要保證其與整個國民經濟波動、產業結構優化、我國工業化、城市化、信息化和現代化進程的有機統一。最后，要保證房地產行業的發展與社會的和諧發展相統一，通過房地產行業的發展帶動整個社會生活水平的提高和社會的全面進步，最終使房地產成為和諧社會的物質保障。

二、河南省房地產市場存在的問題

從2011年總體看來，河南房地產業市場運行情況較為平穩，但是從房地產健康可持續發展的三大控制指標上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產業健康可持續發展的問題。

1、商品房結構性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發結構得到較大調整，但結構性矛盾依然突出。一是經濟適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。2011年住宅投資占房地產投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調控盯牢住宅價格的時候，商業地產成為開發商和消費者雙方規避調控政策的投資“洼地”，商業地產快速發展。2011年辦公樓、商業營業用房投資分別增長100.5%、23.6%，二者所占比重合計為13.4%，同比提高1.6個百分點。因此，密切關注全省辦公樓、商業用房開發，適時出臺政策予以引導，對于防止非理性投資過熱，促進全省房地產市場健康有序發展具有積極意義。

2、企業資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產開發企業資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產開發企業資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個百分點。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個百分點后，企業資金來源增速已連續13個月低于完成投資增速。2011年，房地產開發企業完成投資占資金來源的比重達到80.6%，高于全國平均水平1.9個百分點，說明河南房地產開發企業資金保障形勢非常嚴峻。同時，國內貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個百分點，說明當前河南金融對全省房地產開發投資增長的支撐尚有一定空間，需要進一步加強。

3、區域發展不平衡，大城市開發項目進展緩慢

2011年，全省房地產開發投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個百分點。全年完成投資超過100億的省轄市有8個，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產投資的76.4%，其余10個省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產投資的23.5%。房地產開發區域發展極不平衡。占全省開發總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項目開發進度恢復仍然較為緩慢。

三、促進河南省房地產開發市場健康發展的對策建議

“十一五”期間，重點正確樹立可持續發展新理念，完善土地制度、加強產業結構調整和升級、調控市場經濟秩序，加強國家對房地產市場的中長期戰略性管理，強化市場監管力度，運用綜合性措施促進河南房地產業穩定健康可持續發展。

1、確立可持續發展的理念

在政府、企業界及學術界樹立可持續發展的理念，通過學術研究、言論引導等方式建立一個良好的學術氛圍，使理論聯系實際的研究成果成為指導房地產乃至城市健康、協調、可持續發展的思想基礎。因為作為一個城市化滯后的國家，我國的城市發展呼喚系統性經濟學的理性思考。這對于一個土地資源稀缺、人口眾多的國家來說是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理體制

“土地是財富之母”。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。政府要強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，并且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進行招投標和拍賣，從源頭上嚴防土地的炒作和國有資產的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實力的開發商。加強對土地二級市場的監管，提高土地利用效率，合理規劃舊城區改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快產業結構的升級和調整

當前出現的房地產投資過熱，說明經濟結構不甚合理。中國當前GDP增長對房地產、交通基礎建設依賴過高。房地產出現過熱，整個宏觀經濟將產生十分重大的影響。況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的“擠出效應”，即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格下跌、股市低迷、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。

4、加大房地產市場監管力度

首先要嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規建設交易及不承擔法律責任的企業清出房地產行業；另外，要完善房地產市場信息系統和信息制度，做好房地產市場情況分析和監測，定時向群眾公布當期的土地供應量、房地產供銷狀況等信息，引導居民合理投資消費；要加強房地產開發建設、交易、物業管理等全過程監管，嚴肅查處虛構買賣合同、囤積房源、虛假廣告、提供不實房價和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規劃及控制性要求的行為；調整房屋供應結構，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經濟適用房的劃分標準；最后，要增強建筑節能意識，加大宣傳和對違規行為行政處罰力度，加大節能方面的科技創新投入。

四、結語

綜上所述，河南省房地產業要實現健康可持續發展，就需要保證房地產的投資穩步增長，房價上升速度過快的現象得到改善。發展過程中根據出現的不同影響房地產業健康可持續發展的因素，在政策上給予相應的支持和引導，經濟上要有一定的限制措施，比如加大房產購置稅，制度上加以健全。這樣才能有效控制房地產發展所出現的問題，推動河南省房地產業健康可持續發展。

【參考文獻】

[1] 河南省統計局.河南統計年鑒（2011）[K].北京：中國統計出版社，2012.

[2] 張燕生.我國房地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].中國市場，2010（9）.

[3] 張敬.重慶市房地產業可持續發展研究[D].重慶：重慶師范大學碩士學位論文.2006.

【作者簡介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南陽人，博士，鄭州航空工業管理學院講師，研究方向：土木工程.

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關鍵詞：工期計劃；項目活動；進度控制；進度拖延

一、房地產項目

房地產項目是一個耗費資源量很大的項目，這就意味著需要連續不斷的周轉資金支持，如果項目的工期太長，就會影響到項目占用資金的使用效率，嚴重的甚至會導致一個項目的失敗。所以房地產的開發商都希望能盡快完成項目，從購房者處盡快回收資金。這就要求設定一個合理而詳細的工期計劃和嚴格的進度控制，以保證房地產項目的順利實施，盡快完成。

二、工期計劃

工期計劃的重要任務之一就是確定各個項目活動的消耗時間。綜合各個活動的消耗時間，就可以大致估算出工程的總工期。合理而詳細的工期計劃不僅為項目的實施提供了指導，也為項目的有效控制提供了實施依據。

（一）總工期的設定方法

1、經驗參考

項目雖然具有臨時性和獨特性，是"一次性"的管理活動。但在各個房地產項目中也存在著不少的相似之處，比如建筑結構、施工工藝等方面。所以，參考本企業之前的項目經驗或是其他企業的項目經驗，都對新項目的計劃大有幫助。

2、工期定額

工期定額就是房地產行業中存在的施工標準，這種標準建立于實踐和統計的基礎之上，對項目具有普遍的適用性。采用工期定額時，即可通過項目消耗時間加以匯總，從而得到總的工期計劃，此過程需要使用WBS對總項目進行自上而下的逐層分解，設定出各個工作包的時間消耗后，再由自下而上的匯總，即可得到總工期。

3、特殊要求

對于一些有特殊要求的房地產項目，其總工期的設定受外部影響的作用較強。對于一些帶有政治目的的項目，比如因外交需要而同國外簽訂的合作項目，國家會明令要求在特定的時間內完工。對于房地產公司競爭的需要，比如在較好的市場條件下，需要趕在同行競爭對手之前完成項目，以便占得銷售的先機。這些特殊要求對項目的工期大都有較為嚴格的規定，回旋的余地較小。

（二）項目活動消耗時間的確定

1、可定量化的項目活動

對于可定量化的項目活動，可以依據WBS將項目活動劃分為一個個小的工作包，利用施工定額對小工作包的工作量和消耗時間進行計算，匯總會就可以得出項目活動消耗時間的估計值。

2、非定量化的項目活動

對于項目規劃和設計、招投標等工作是比較難以定量化的，因為這些工作的工作量具有較大的模糊性。這一類的項目活動可以通過借助以往經驗、參考歷史資料或是上級重大決策的強制性要求得以確定。

3、不確定性的項目活動

在項目計劃階段，我們更多的情況是借助于以往的經驗來對項目的各項活動加以分析，這會使得項目分析的范圍產生定型效應，即思考面具有局限性。另一方面，在項目實施過程中存在著諸多的不確定性因素，這些因素很可能導致一些意外情況的發生，進而影響進度計劃。

三、進度控制

進度控制的基本思想就是通過將計劃工期和實施進度進行比較，發現差異，再用一定的方法針對差異進行修正，使工程實施進度滿足計劃要求。

（一）進度控制的內容

1、進度控制涉及項目的各個階段

房地產項目的前期策劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收階段各個階段都需要進行控制。也就是說，進度控制是一個貫穿于整個房地產項目生命周期的縱向的控制過程。

2、進度控制包括各階段的各個方面

如在施工階段，進度控制需要確保施工人員、建筑材料、施工機械等各個方面做好準備，對各個方面都需要加以控制。可見，進度控制也是一個橫向的控制過程。

（二）解決進度拖延的措施

一般情況下，當產生進度遲延時，需要采取一些方法趕工。否則拖延會隨時間的推移逐漸積累，很可能會使得項目在最后產生嚴重的工期超標。下面是幾種常見的進度拖延的解決措施。

1、增加資源的投入

勞動力資源、材料和機械設備是房地產項目中極為重要的資源，增加這些資源的投入是趕工最基本的措施。但這種方法會使增加施工的成本。

2、重新分配資源

房地產項目中，雖然資源的投入很多，但總是有限的。當有限的資源不能夠得到充分的利用時，就會降低工作效率。重新優化資源，提高工作效率，是解決進度拖延較為經濟的方法。

3、將部分任務進行分包

這種方法可以有效地解決施工進度拖延問題。一方面，施工單位要將任務分包必須在得到業主許可的情況下進行，否則將涉及合同違約。另一方面，趕工情況下的任務分包，往往會使項目的整體質量難以得到保證。

四、總結

（一）工期計劃與進度控制的關系

房地產項目的工期計劃為項目設定了目標和行動指南，進度控制指導項目達到預期工期要求；工期計劃分配項目實施所需的資源，進度控制保證這些資源在實施過程中得到高效利用；工期計劃預測了一些不確定性問題的產生，進度控制在實施過程使這些問題得到解決。

（二）工期計劃與進度控制過程的特點

工期計劃的實現大都是通過將總項目進行分解，得到工作包，設定各個工作包的消耗時間后，再匯總即得到總工期。這是一個自上而下分解，自下而上匯總的過程。進度的控制范圍很廣，不僅涉及項目的各個階段，還包括各階段的各個方面。這是一個集縱向、橫向全方位的控制過程。

（三）工期計劃與進度控制的復雜性

盡管解決進度拖延的方法有很多種，但每種方法都有它的使用條件及限制。加快進度往往需要增加成本，項目提前完工有可能提高經濟效益，但進度加快還有可能影響工程的質量，質量管理嚴格也有可能影響工程進度。事實上，進度、成本和質量三者之間有著密切的聯系，它們之間互相影響，在管理過程中也非常得復雜。片面地只重視成本問題或是施工進度問題在實際工程項目中早已不在適用，實際中需要把成本管理、進度控制、質量管理三方面結合起來綜合考慮。

參考文獻:

[1]譚術魁.房地產項目管理[M].機械工業出版社,2009.

[2]王新軍,王霞.房地產經營與管理[M].復旦大學出版社,2005.

篇9

摘要：房地產業成熟發展的核心和樞紐環節是房地產的開發投資，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介紹了2014年山西省房地產市場的現狀，其次，依次分析了山西省房地產開發投資從促進和阻礙兩方面對當地GDP的作用，得出要抑制房地產泡沫的結論。最后，根據本文的研究內容，提出了相關的政策建議和對2015年山西省房地產市場的展望，便于政府加強對房地產業的宏觀調控，保持房地產業和國民經濟的協調發展。

關鍵詞：房地產開發投資；GDP；房地產泡沫；宏觀調控

一、山西省房地產市場現狀

2005-2014年，山西省房地產開發投資額呈逐年上升的趨勢，2014年，全年房地產開發投資額為1403.55億元，在全國排第22位，在中部六省位列第5位，在周邊五省（區）位列第4位。從增長速度來看，近十年一直穩定增長，2014年同比增長7.3%，在全國排第24位，在中部六省位于末位，在周邊五省（區）位列第4位，超過了 GDP的增長速度，有利于推進相關產業，促進地方經濟的發展。2014年，房地產開發投資的增長幅度比同一時期固定資產增幅低4.2個百分點。占固定資產投資比例的11.7%。

2014，預計全省商品房施工面積為15476.89萬平方米，同比增幅為10.2%，商品房新開工面積達3887.5萬平方米，同比增幅為5.8%。在房屋的銷售面積，銷售額和新開工面積一并增長的同時，然而，住宅用房和商品房的空置程度卻仍然沒有明顯的改觀，房屋空置率有增無減。

從房屋銷售面積情況來看，山西省為1576.2萬平方米，同比減少4.1%。全省商品房銷售額746.1億元，同比增長2.5%。

二、房地產開發投資對國內生產總值的影響

（一）促進作用

1.作為社會固定資產投資的一個成分，房地產投資的增長速度快，由2000年的39.46億元提升到2014年的1403.6億元，15年間提高35.57倍，年均提高28.58%，明顯高于同期國民生產總值10.74%的年均水平。

2.房地產開發投資一直迅猛增長，其占整個社會固定資產投資的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投資效應大幅提升，對國民經濟的影響日益加深。成為決定固定資產投資結構和水平的中流砥柱。

3.房地產開發投資額在2000年為39.46億元，2014年提高到1403.6億元，在2000年對 國內生產總值增長速度的貢獻率為3.38%，為最低值。隨后逐年增高，在2005年出現小幅波動，貢獻率降低，在2005-2009年貢獻率大幅增長，在2009年達到最高值，為37.09%。但在2010年貢獻率再次出現大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，貢獻率小幅提高，2015年貢獻率再一次降至15.1%。

因為房地產市場和國內生產總值都存在起落，那么就不能顯著地辨別出存在哪種穩定的增加或降低的趨勢，于此同時，投資對 國內生產總值貢獻率逐年發生改變的因素之一是人們對房地產投資有迫切要求，這就是盲目性。GDP貢獻率和當時所處的時段也有著很大的相關性。現在，山西省在房地產業方面出現一個低潮時段。所以，在未來可以看到，我省房地產發展對國內生產總值的貢獻會呈增長態勢。

從全局角度思考我省房地產業的發展情況和居民的年齡分布情況，能夠發現，由于受計劃生育政策影響，“九零后”的年輕一代由于有了穩定的收入，再加上面臨婚姻的壓力，將對房地產有很大需求，房地產業對國內生產總值的影響會顯著提高。其次，隨著人們收入的提高，實際購買力不斷增強，生活水平也有大幅提高，對房地產的消費能力有增無減。在現階段，房地產業雖然面臨漫長的低谷期，但由于房地產業的周期性和價值規律的作用，不會出現永久蕭條的情況。政府要增強信心，運用貨幣政策和財政手段加強對房地產市場的宏觀調控，保持對GDP的促進作用。

（二）阻礙作用

當房地產發展速度和結構超出市場可承受的最大程度和國內生產總值的發展速度，經濟過熱的現象是無法避免的。就會導致房地產和國內生產總值無法和諧發展。將會出現房地產泡沫，泡沫破滅時，造成資源浪費，不利于經濟的發展甚至造成市場的持續低迷。

三、結論

（一）提高資金管理力度，，避免投資過度

房地產泡沫的出現在一定程度上是政府對投資過度疏于監管而造成的投資膨脹，如果在膨脹的開始階段就實行管理整治，既能滿足人們對房地產的需求，還能對國民生產總值有相當程度的促進，結果會使房地產業和國民經濟協調穩定健康發展。

（二）加強引導，減少投機行為

恰當的投機對市場的活躍有一定好處，然而過度的投機會不利于房地產市場的穩定，在房屋的流轉和出售中進行引導，能夠有效減少投機行為的產生，杜絕資源浪費，促進房地產市場和經濟穩定發展。

四、政策建議及展望

（一）加強宏觀調控，穩定房價

目前，我省居民多為中低收入者。房價過低或過高都會給房地產市場帶來不良影響。放假過低會影響房地產開發企業的收益，挫傷其積極性。房價過高會使大多數人買不起房，影響社會穩定。所以，政府應減少高檔商品房的投資，建設規模，促使企業加強經濟適用房和廉租房的投資和建設，穩定民生。

（二）做好土地儲備及供應，為房地產開發創造穩定的環境

穩定的土地儲備是房地產開發得以持續進行的基礎。今年，太原市計劃將城中村，棚戶區進行改造，同時完成對此地區拆遷及以后土地建設的工作，保障了土地的持續供給，調整了土地利用結構，使土地利用率有了大幅提高。

優質房地產開發環境需要與之相配套的法律文件相呼應。如今，在城中村改造方向缺乏足夠的法律來進行規范土地市場，各個主體的意見也存在分歧，需要改善。

（三）提高房地產信貸資金的審批要求，加強審核程序的管理

我國對房地產的投資大部分是通過銀行貸款或自籌資金，銀行或者相應的金融機構同時也在承擔著房地產市場的風險。如房地產市場萎靡不振，帶動金融相關產業也受之影響，銀行存在大量呆壞賬，所以，企業應采用多渠道融資方式，來降低相關風險。（作者單位：山西財經大學公共管理學院）

參考文獻：

[1]山西省統計年鑒，2000一2014

篇10

2.1.1中小企業的界定

一般而言，世界各國對中小企業的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業的界定標準，為中小房地產企業的界定提供參照標準。中小企業概念的界定是開展中小企業研究的基礎，也是政府制定中小企業政策的依據，更是關系到中小企業業主的自身利益和中小企業的發展問題，所以首先對中小企業概念界定是必要的。然而中小企業是一個相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個確切的、統一的定義，在理論上和實踐上對其進行精確界定都是非常困難的。中小企業的定量界定可以從雇員人數標準、資產（資本）額標準、營業額標準等方面進行界定，而定性的界定標準的本質特征為獨立所有、自主經營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業主直接管理等。

2.1.1.1中小企業的絕對概念

中小企業是與大企業相對的集合性概念。在劃分大企業和中小企業這兩個子集的標準，即企業規模的背后，起決定作用的因素是生產技術條件，但生產技術條件是受生產力發展水平、企業所屬行業等多種因素的制約，這樣，中小企業可用函數表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業變量t(time)代表時間變量s(site)代表國家、區域等變量可見，自變量不同，中小企業的概念就不會相同，因此，中小企業這一概念具有多重相對性。

2.1.1.2中小企業的相對概念

目前世界各國對中小企業的界定尚無統一標準，而且每一個國家在各個歷史時期的劃分標準也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國家和地區的經濟水平不一樣，中小企業所處的經濟環境也有所差異，因此不可能在中小企業的界定標準達成一致；第二，即使在同一國家和地區，有關中小企業的界定和劃分標準也會因經濟發展狀況的變化而發生相應的改變，不同發展階段的標準不可能一成不變；第三，企業本身的發展是動態和復雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個統一的、完整的標準或指標把這些因素全部包含進來。11從世界范圍來看，盡管大多數國家在大、中、小企業的劃分標準方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標準不外乎以下三類：（1）按企業的雇用人數劃分；（2）按企業的經營能力劃分(如產值或銷售額)；（3）按企業的固定資產價值劃分。我國關于中小企業的劃分經歷了一個不斷調整的過程。50年代主要是按照企業職工人數來劃分，1962年改為主要依據固定資產價值，1978年國家計委把企業規模的劃分標準改為企業的年綜合生產能力，1998年國家有關部門又對1978年的標準進行了修改和補充，頒布了《大中小型企業劃分標準》，按企業生產規模把企業劃分為特大型、大型（細分為大一、大二兩類）、中型（細分為中一、中二兩類）和小型。1992年國家經貿委了全國劃分工業企業規模的統一標準，規定不論企業隸屬于哪個部門，均按在其所屬行業統一標準執行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業企業均按機械工業行業中儀器儀表企業的標準執行。1999年6月，國家修訂了工業企業劃分標準。新標準與舊標準的主要區別有二，一是不再沿用行業標準，而采取不分行業的統一標準:二是不再將企業劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級，而只分為特大、大、中、小四級，其標準分別為年銷售收入和資產總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國家經貿委、國家計委、國家財政部、國家統計局共同研究制定的新的大中小型企業劃分標準出臺:(1)工業：職工人數2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產總額為40000萬元以下。中型企業須同時滿足職工人數300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產總額4000萬元及以上；其余為小型企業。(2)批發和零售業：職工人數500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業。批發業中小型企業須符合以下條件：職工人數200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。(3)住宿和餐飲業：職工人數800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。

2.1.2中小房地產企業的界定

中小房地產企業競爭力的評價，是借助能夠反映中小房地產企業競爭能力的因素指標，給予權重賦值，對中小房地產企業競爭力水平進行評估的過程。因此，研究之前必須對中小房地產企業的概念有明晰的界定。根據世界上通用的及國內有關的中小企業的界定方法，下面給出我國對中小型房地產企業的界定標準。由于我國房地產業起步較晚，因此對中小型房地產企業（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡稱SMREE）的界定也相對較晚。2003年為了對房地產企業財務會計信息統計進行標準化管理，國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了劃分大、中、小型的分類標準（草案）（國資廳評價函[2003]327號）。12該標準從從業人員數量、銷售額兩方面進行了定量界定，規定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產企業分類標準企業類型從業人數銷售額（萬元）大型房地產企業≥200≥1500中型房地產企業100—2001000—1500小型房地產企業＜100＜1000本文結合房地產的行業特性，給出中小房地產企業的界定為：中小房地產企業是指規模較小（開發面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產企業。其中，中型房地產企業必須同時滿足從業人數100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產企業。具有2級以下房地產開發資質的房地產企業。

2.2企業競爭力評價的理論及相關方法

2.2.1評價理論

競爭力是一個非常復雜的概念，因此如何評價企業競爭力就成為競爭力研究中的一個專門課題。目前國內對企業競爭力進行系統評價研究的主要有中國企業聯合會、“《中國經營報》企業競爭力監測項目”以及金碚、范曉屏等部分學者。“《中國經營報》企業競爭力監測項目”所取得的成果表明，以對企業競爭力的測評為基礎，可以發展為一個競爭力研究的廣闊領域；在不斷接近客觀事實及正確地把握總體態勢和客觀趨勢的意義上，運用經濟學、管理學和統計分析的方法，相對地反映出企業競爭力的真實狀況，并做出比較切合實際的評價，這是經濟學、管理學和統計學在企業競爭力研究上所做出的重要貢獻[22]。運用經濟學、管理學、統計學等對企業競爭力進行系統、深入研究，不但構成企業競爭力測評的概念基礎和學術基礎，也從方法論的意義上為企業競爭力測評奠定了基礎[23]。運用經濟學的理論方法對企業競爭力進行研究形成企業競爭力的理論內容，運用管理學、統計學的理論方法對企業競爭力進行研究幫助發現決定企業競爭力的現實因素，這樣就可以使得企業競爭力在理論上得到不斷深入研究的同時，獲得經驗數據方面的解釋與驗證，科學理論與實踐經驗相互促進發展。在對企業競爭力進行評價時，應該在充分分析企業競爭力性質的基礎上，從科學的角度出發，將復雜問題簡化以有利于具體企業競爭力評價。在評價企業競爭力時，首先要盡可能地使用比較綜合性的測評指標，特別是顯示性指標，即顯示企業市場競爭結果的指標；其次，需要分析性指標來更詳細、具體地反映企業的實際競爭力狀況，解釋企業為什么有競爭力，為什么缺乏競爭力[24]。顯示性指標反映競爭結果或者競爭力的最終表現，而分析性指標反映競爭力的原因或者決定因素，13是一個為數較多的多角度、多層次的指標體系。雖然企業競爭力評價在使內在因素顯現化、指標化的過程中不可避免地會損失部分信息，而且也將受到未來必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業競爭力評價具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業競爭力評價應盡可能地接近客觀真實，揭示其內在屬性。