導語：如何才能寫好一篇不動產的登記制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、不動產登記制度的相關理論

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者；登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”研究不動產登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

（一）物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

（二）物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：

（1）對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。三是非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是《物權法》第28條、第29條和第30條的規定。

（2）增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受！到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

（3）物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響

物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產；還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。

三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執行

實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離（僅限執行房產），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。

3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。

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目前，我國法律對需要進行登記的物權范圍規定得并不明確，現有的規定并未涵蓋所有的物權種類，這就意味著有些物權不經法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產登記種類不健全，在不動產登記的種類中缺少預告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經濟發展得要求。

登記機關不統一也是我國不動產登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關負責對不同的不動產進行管理，最終形成了多個登記機關都有權從事不動產登記的現象。登記程序的不統一，使各登記機關各行其是，當事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。

不動產登記信息缺乏公開化，只有將不動產登記信息公開，才能使不動產登記起到真正公示的效用，才能促進不動產交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1.統一不動產物權登記的法律依據，結束我國目前不動產登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。在不動產登記法中明確規定不動產物權的登記范圍，登記機關的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產登記簿的管理以及不動產登記信息的利用等，從程序上完善不動產物權登記制度。制訂統一的不動產登記法律，對于建立統一的不動產交易市場，促進我國市場經濟的健康發展意義深遠的。

2.統一不動產物權登記機關。統一不動產登記機關對不動產交易有著極大的促進作用，有利于不動產交易的快捷和安全，不動產登記機關統一后將不會出現一物交易多方登記的現象。未來的不動產登記機關在機構設置時，應以土地管理機關為主，輔之以房屋產權產籍管理部門，在國務院之下成立國家不動產登記總署，在縣以上各級行政區域成立類似于現在各地行政服務中心的不動產登記專門機關，對各種類型的不動產進行統一登記。不動產登記機關實行垂直領導，以加強領導，統一不動產登記市場，達到不動產登記信息的共享。不動產登記實行在不動產所在地的縣級不動產登記機關進行登記的原則。跨越兩個行政區域的不動產，由不動產跨越的兩個行政區域的共同上級管理機關指定由其中的一個登記機關進行登記。不動產登記機關不干預原各個行政職能部門的行政審批權力，如不動產權利的設定、變動、消滅須經審批的，先由各個管理機關批準，然后由不動產登記機關統一登記。

3.明確登記的物權制度屬性。正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。我國現行法律對依法律行為和非依法律行為產生的所有權變動未予以區分，對因生產、繼承、征收、強制執行，法院判決等原因發生的所有權變動，也需登記而生效。

5.應承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯系在一起的，實行登記要件主義，就應當承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。

6.登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義。除前文所詳述的采行實質審查主義的優點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權利，就必須使登記與真實的權利狀態保持一致，為達這一目標，應實行實質審查制度。

7.完善的不動產登記類型。未來制訂的物權法和不動產登記法應當包括各種登記類型。如規定實體權利登記和程序權利登記（不動產權利的順位登記）；所有權登記和他項權利登記（所有權之外的一切權利均為他項權利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復登記、涂銷登記）和預告登記。

8.統一不動產登記的程序與不動產登記的權屬證書。立法時可以在物權法中對此問題做以概括規定，不動產登記法規定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發登記證件時，規定不動產登記機關制發全國統一的不動產權屬登記證。不動產權屬證書不統一，不但會加重權利人的經濟負擔，加重市場規范的矛盾，而且還會加劇了動產管理機關之間的爭執。故不動產的權屬證書必須統一，這一點在物權法和不動產登記法中應明確規定。

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【關鍵詞】 不動產 抵押登記制度 物權 土地登記

中圖分類號：D651.1 文獻標識碼：A 文章編號：

不動產抵押登記的含義和價值

（一）不動產抵押登記的含義

不動產抵押登記，是指不動產抵押物的登記機關根據當事人的申請，依照法定程序將在不動產抵押物上設定的抵押權及其變更、終止等事項記載于特定的抵押物登記簿上的行為。設立該項制度的初衷在于不動產抵押權的公示，使社會公眾能夠容易地了解到某項不動產上所具有的抵押權狀況，從而降低不動產交易中的風險。

（二）不動產抵押登記的價值

之所以要設立不動產抵押登記制度，原因之一在于不動產一般價值較大，不動產交易直接影響著社會經濟秩序與安全，關系著國計民生;更重要的原因還在于不動產抵押登記有著其自身的重要價值。

首先，不動產抵押登記的價值之一在于強化擔保的效力。不動產抵押權進行登記后，其擔保物權性便得到了法律的確認。當其與擔保物上的其它權利如債權發生沖突時，法律將對其優先保護;此時如果第三人在進行與不動產抵押有關交易的過程中，對不動產抵押權的存在狀況未能進行必要的調查，則理應承擔因此而產生的不利后果，其對不動產抵押物的權利主張不得與抵押權相對抗，這樣，登記便使不動產抵押權產生了對抗第三人的效力，使抵押權對主債權的擔保功能得到了進一步強化。

其次，不動產抵押登記的價值之二在于有利糾紛的解決。 在日常生活中，同一不動產上常常可以負擔有多個抵押權，多個抵押權相互之間的沖突就可以通過不動產抵押登記制度對權利的順位進行法律上的安排，以有效地解決糾紛。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。這樣，在同一不動產上存在多個抵押權的情況下，就可以根據登記簿上記載的抵押登記的時間先后來確定抵押權的先后順序，使抵押權人之間的沖突得以順利解決。

再次，不動產抵押登記的價值還在于有利經濟社會市場交易的安全與秩序。不動產抵押登記后，與抵押物進行交易的第三人就可以到登記機關查閱登記的內容，以了解有關可能會影響其利益的其他權利的存在狀況，對交易后果進行合理的預期。這樣就可以避免因抵押權的行使而使自己的利益受到不測的損害，從而維護不動產交易的安全與秩序。

二、不動產抵押登記的現狀及存在的問題

（一）當前不動產抵押登記制度的現狀

1、登記機關呈分散狀態

房地產抵押登記是不動產抵押登記的重要部分，而我們日常所說的房屋轉讓實質上是房屋所有權及房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓，當事人不僅要到房產管理部門辦理房屋轉讓登記，而且還要到國土資源管理部門辦理土地使用權轉讓登記，這樣轉讓行為才能合法有效，權益才受法律保護。但在目前城鎮房地產市場上，特別是城鎮住房房屋轉讓只辦理房屋所有權登記，不辦理土地使用權登記，或辦理了房屋所有權登記，到國土資源管理部門辦不了土地使用權登記的情況大量存在，這便增加了房地產市場的矛盾，影響了房地產市場健康發展，也影響了政府對房地產市場實施有效監督和調控，造成政府土地收益流失，這一嚴峻問題亟待解決。

2、登記機關的責任機制不健全

首先，登記機關僅僅只享有收費的權利，而不對錯誤登記的后果負任何責任和義務，損害了當事人的合法權益。因此，必須使登記機構在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務，這才能體現權利和義務對等的原則。其次，登記機關對登記內容不承擔任何責任，不利于加強登記機關的責任感，登記機關很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再者，這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經產生了很多問題，如土地使用權已被法院查封，卻依然能辦理抵押權登記，一旦抵押權人在法院訴訟時，如果不能及時發現并提出異議，其抵押權的實現就會落空，而登記機關對此卻不承擔責任。針對上述情況，《物權法》第二十一條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

3、登記收費不合理

當前我國一般是按財產標的金額收取一定比例的登記費用。作為物權登記，不論標的大小，程序是一樣的，也不會因為標的大小不同而使登記機關有勞動付出的不同。因此，對于按標的大小來收取不同的費用是不合理的。登記具有社會服務的一面，不應成為行政收費的謀利手段。因此，物權登記的費用應當有一套全國統一標準。這個標準應當依據足以維持每件登記支出（包括登記公告、資料存檔、辦公設備等）的成本來進行量化，而且必須盡可能地低，以便加速財產流轉，提高不動產的使用效率。《物權法》規定：“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。”

（二）、我國不動產抵押登記制度存在的問題抵押物登記能起到公示作用，可以防止抵押人隱瞞財產已作抵押的情況，對同一財產的同一價值作抵押或者非法轉讓，損害債權人的利益。現實生活中，如果一方以某項財產作抵押或者轉讓，接受抵押的一方當事人或者受讓一方就要考慮相對人的財產權利是否有瑕疵，抵押人或者受讓人對該財產有無所有權或者使用權，該財產上是否存在其他財產權利。抵押物一經登記即可取得擔保物權，抵押權可取得對抗第三人的效力；抵押物被第三人占有時，抵押權人有權直接向占有該物的第三人主張抵押權，任何第三人都負有不得侵害抵押物的義務。登記對不動產物權變動至關重要。各國不動產登記制度的普遍規則是：不動產登記機關具有統一性和司法性。規定在統一的司法或行政區域內實行不動產登記制度，不論是何種不動產物權，都規定統一的登記效力。有些國家規定登記機關為地方法院，有些國家規定登記機關為司法行政機關。因為不動產物權登記直接決定當事人的權利義務關系，是一種司法行為，而不是行政行為。所以，登記機關應為司法機關，不動產登記機關的司法性和統一性是不動產法的基本規則。

三、不動產抵押登記制度的完善

（一）取消擔保法中關于不動產和特定動產抵押登記要件主義（抵押合同自登記之日起生效）的規定，一律改為登記對抗主義。（二）改變“多頭登記”狀況，統一登記部門，賦予登記部門以司法權。

（三）建立實質審查制度。

要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查，實行實質性審 查，是登記具有公信力的必要前提。有學者認為，實質審查雖有提高登記內容準確率之優 點，但也有操作程序復雜、影響交易效率之缺陷。正因如此，即使被認為是實行實質審查 制度的代表—德國，也對權利人與相對人的關于實體法律關系的意思表示實行不予審查的原 則。這一觀點不無道理，但應當看到，德國在不動產買賣做成以后，通常要求公證機關 進 行公證，而在公證過程中實際上就要進行認真的實質審查。這樣，在登記的時候就沒有必要 進行實質審查。

（四）建立登記機關的責任賠償制度。

如前所述，登記內容的正確與否不僅影響到交易當事人的利益，而且影響到交易的安全和秩序。登記發生錯誤，不僅會給真正的權利人造成損失，也會給交易當事人造成損失。一方 面 ，如果對登記審查不嚴，某人因故意或過失將他人的財產登記在自己名下，就會使真正的權 利人蒙受損失。另一方面，如果對登記審查不嚴而發生登記錯誤，使善意相對人與登記權利 人發生了交易，以后因為登記內容的更正也會造成善意相對人的損失。在因為登記錯誤而使真正權利人和善意相對人發生損失時，登記機關是否有義務加以賠償，值得研究。

此外，如果登記機關的工作人員故意與他人相互勾結、惡意串通，造成交易當事人損害， 應當承擔行政責任，嚴重的甚至要追究其刑事責任。在此情況下，由于登記機關對其工作人 員存在選任和監督的過失，所以登記機關仍然應當承擔責任。

【參考資料】

[1] 孫憲忠：論不動產物權登記

[2] 孫憲忠：論物權法[M].法律出版社，2001

[3] 肖厚國：《物權變動研究》

[4] 馬 瑩：《不動產統一登記制度實現途徑之我見》

[5] 楊海坤：《中國行政法基礎理論》

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【關鍵詞】：不動產登記 不動產登記制度缺陷 不動產登記制度完善

一、不動產登記制度的概念和立法意義

1.不動產登記制度的概念

關于不動產登記制度的概念，不同的學者有不同的觀點。王利明教授的觀點是：不動產登記是登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序進行登記。孫憲忠教授的觀點是：不動產登記是經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。梁慧星教授的觀點則是：不動產登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產登記是指經權利人申請，國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實。不動產登記事實上包括兩層含義：一是登記與否的事實狀態，二是登記的過程或程序。

2.不動產登記制度的立法意義

第一，不動產登記為不動產物權變動提供法律基礎。在依據法律行為發生的物權變動的情況下，為了表現物權的排他性并保障交易安全，物權公示原則要求不動產物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動的情況下，不動產登記是權力處分權的前提條件。因此，不動產登記在本質上是決定不動產物權變動是否完成的法律工具，旨在給不動產物權變動提供法律基礎，而不是為了實行行政管理。

第二，不動產登記為物權變動提供了國家公信力支持的法律基礎。由于不動產物權是涉及國計民生的重要權力，故現代社會中的不動產登記機關都是國家機關，由國家機關出面承擔登記責任，以國家行為的嚴肅性為登記的真實性提供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認不動產物權的標準是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權利正確權利，并依此建立不動產物權的交易秩序；同時，如果第三人依據不動產登記簿取得登記權利，這種行為及其后果當然應該得到物權法保護。

第三，不動產登記的統一性是不動產物權統一性是不動產物權統一的法律基礎。通過不動產登記，國家為不動產提供了一個在整個法律實施范圍內發生的一切不動產物權交易才有了統一的法律基礎和規則。如果沒有這個統一的基礎和規則。如果沒有這個統一基礎，公正有血的不動產物權流轉制度的建立就完全是一句空話。

二、我國不動產登記制度的缺陷

綜觀我國現行的不動產登記的法律規范，可以用兩個字來概括：“散亂”。盡管在物權法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統一的不動產登記法，但是所有的關于不動產權屬登記的規定仍散見于各項單行的民事法律法規之中，沒有一個統一的不動產登記法，且相關規定之間存在著沖突、矛盾，沒有統籌協調和具體制度的統一。

1.登記機關不統一

我國目前從事不動產物權登記的機關有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，草原登記在農牧業部門，林木權登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規定：“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作”。《中華人民共和國土地管理實施細則》第3條規定：“土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定”。《中華人民共和國森林法》第三條第2款規定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發放證書確認所有權或者使用權。”《擔保法》第42條規定的不動產登記部門就有土地管理部門、林業主管部門、縣級以上地方人民政府規定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產的行政職能。

這樣規定的弊端也是顯而易見的：登記機關分散，既不利于登記機關之間的相互溝通，也不利于當事人的查閱；登記機關權力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個行政部門進行登記，所發權證權屬界址經常發生沖突，會導致不動產所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產登記破壞了資料的統一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關同時存在，對人力資源也是一種浪費。

2.不動產預告登記制度有待進一步完善

在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度。預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現，培育良好的市場環境。《物權法》第二十條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。

不難看出，預告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區的預告登記制度相比，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄。通過對德國、日本以及我國臺灣地區關于預告登記適用范圍的比較，可以看出，不動產物權變動請求權，不僅包括不動產所有權移轉、設定、變更、消滅的請求權，還包括不動產物權變動的請求權，而我國《物權法》中把預告登記的范圍設定在不動產所有權請求權上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的《物權法》適用范圍含糊不清。《物權法》第20條規定預告登記的適用范圍是“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”，從漢語上理解會產生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預告登記的效力不明確。我國《物權法》第20條規定:“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，可見我國賦予了此請求權具有排他效力，但是對于國家權力效力以及順位保全效力卻并沒有規定。

三、我國不動產登記制度的完善

2007年頒布的《物權法》中其中關于不動產登記的有13條，對不動產登記進行了總的概括，但是不得不承認的是，時至今日，我國尚未建立一個統一的不動產登記制度，而且是已有的法律法規帶有濃重的行政色彩。“不能滿足不動產進入市場經濟交易的需要，不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權進行保護的需要”。所以，我國在理論上需對《物權法》中規定的不動產登記制度進行進一步的闡述，筆者從統一登記機關，完善預告登記制度與完善不動產變更登記制度。

1.統一不動產登記機關

世界各地關于不動產登記機關的學說有法院說、行政機關說、公正機關說、現狀妥協說等等。在實踐中，一般分為兩種模式：以德國、瑞士、韓國為代表的，法院負責不動產登記；另一種是日本為代表的，行政機關負責不動產登記。

筆者認為，我國不適合法院登記制的模式。法院不適合做登記機關的原因有：第一，從目前的實際情況來看，各級法院承擔著繁重的審判任務，如果再讓其負責不動產登記工作，不免加重法官的工作量，影響審判效力。第二，從歷史上來說，負責不動產登記的機關就是行政機關，如果將登記機關更正為法院，公民在觀念上很難接受。第三，如果真的出現物權爭議的情況下，法院必須要審查登記真實性的問題，如果法院本身就是登記機關，很可能出現徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。

因此，筆者贊同行政機關登記的模式。首先，如果行政機關負責不動產登記，可以有效減輕法院的工作，也可以提高登記的工作效率，解決大批行政人員的去留問題。其次，這次符合我國的傳統觀點，以及民眾的樸素的法律觀，因為這樣就能發揮立法者所預期的法律效用，即力求貼近現實生活，使一般人發現法律規范背后的價值理念，并符合一般人的法律感情。其實，法律的真正權威不是體現在保證法律實現的國家權力上，而是體現在法律自身合理性中。再次，這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權的案件時，出現徇私舞弊的可能性。如果既做審判機關又做登記機關，這種雙重身份很可能使法院為了維護自身的利益而損害當事人的利益。

2.完善預告登記制度

我國《物權法》只用了一個條文規定了預告登記制度，對預告登記制度的規定僅僅停留在原則性階段，規定還是比較概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明確和細化。因該從預告登記立法體例、預告登記的內容、預告登記的程序方面進行完善。

在立法體例上面我國的物權法可采用日本和我國臺灣地區的立法模式。日本在《不動產登記法》中對假登記作了規定，我國臺灣地區則在“土地法”中規定了預告登記的內容，并且在“土地登記規則”中對預告登記如何實施予以細化。由于地緣因素以及同屬于大陸法系，我國可以借鑒日本和臺灣地區有關規定，將預告登記如何實施進行細化。

此外，預告登記的內容也需要完善。明確不動產預告登記的適用范圍，《物權法》第20條規定表明我國不動產預告登記制度的適用范圍包括：一是買賣房屋，二是買賣不動產。但是，這個適用范圍和日本以及我國臺灣地區法律規定范圍相比，過于狹窄，應該包括：附條件或者附期限的不動產物權請求權；不動產物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權等等。

預告登記的程序也需要完善。如上文所述，要完善預告登記程序，首先需要一個統一的登記機關，這也是預告登記程序完善的前提。還要建立預告登記審查制度，登記機關的審核主要審查登記申請是否符合預告登記的上述要件，不僅要審查登記的程序是否合法，還要進行實質審查。不僅如此，還要預告建立登記機關責任制。如果登記和真實權利之間的差異是由登記機關所造成的，那么登記機關應該承擔賠償責任。這樣一種制度有利于登記機關提高登記的正確率，有效地避免了由于不動產登記制度是一個完善的物權制度所必不可少的內容，但我國目前的不動產登記制度還很不完善。

在新的《物權法》框架下如何完善我國的不動產登記制度，是作者的寫作目出發點和目的所在。為此，本文討論了不動產登記的概念和立法意義。并且列舉了我國現行不動產登記制度的缺點，比如登記機關不統一，預告登記制度不完善等。針對以上缺點，本文給出了相應的措施，統一登記機關和完善預告登記制度等。

參考文獻

[1]孫憲忠，物權法[M]，北京，社會科學出版社，2011年版

[2]王利明，論我國不動產制度的完善（上）[J]，求索，2001-05

[3]王利明，論我國不動產制度的完善（下）[J]，求索，2001-06

[4]王正輝，我國不動產制度研究[D].上海.華東政法大學，2007-04

篇5

【關鍵詞】不動產；統一登記制度；實施問題；對策

一、前言

不動產統一登記制度登上歷史舞臺，是人類社會發展的必然趨勢，通過制定和完善該項制度，能夠更好落實《物權法》和保障部分人的合法權益，同時還能夠有力的推動我國反腐倡廉進程，促進稅收改革等工作的實施。但是，不動產登記制度在實施過程中，存在著諸多問題，對社會產生不良影響。因此，應進一步對制度實施問題和原因進行闡述，并提出合理的實施對策。

二、不動產登記制度的實施問題

不動產登記制度實施過程中，存在諸多問題，主要表現在以下方面：一是《物權法》的實施以來，明確規定統一登記范圍、登記機構和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規定，直至出現多頭登記現象（國土、住建、林業、農業等相關部門都是登記部門），造成混亂。時至今日，《不動產登記條例》已出臺，但各相關職能部門，因職能職責劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機構組合人員遲遲不能到位。二是重機構組合，未認真清理研究各職能部門流程再造，統一技術規范，新組合不動產登記工作團隊存在各自為政的習慣。三是不動產登記工作人員的綜合素質水平有待進一步提升。四是登記軟件與登記業務要求不相匹配，造成登記項目缺損，給權利人造成損失，出現登記糾紛。五是登記查詢制度相對不夠完善，不能滿足現狀需求。

三、不動產登記制度不合理的原因

2013年3月《國務院機構改革和職能轉變方案》進一步明確建立不動產統一登記制度，并明確各部門分工，但在實施中，仍存在以下不合理問題：一是行政主管部門之間因利益博弈，協調難度大，對統一登記管理工作帶來阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動產登記制度實施過程中，缺乏有效監督。四是不動產登記制度實施過程中，國家未能及時建立統一信息平臺，與住建、林業、農業、公安、民政等相關部門未實現信息共享，登記機構審查難度加大，盡管國家規定不允許在辦理登記中出現相關證明，但為登記機構為減少登記糾紛，仍存在要求權利人提供必要證明，且因未實現信息共享，仍存在權利人重復提交申請及相關資料。五是制度規定與登記機構權利責任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機構審查繼承人，一是工作量大；二是登記機構如何把控怎樣調查繼承人，一旦調查有缺失，出現登記錯誤難承擔責任等問題。

四、新形勢下不動產統一登記制度有效實施的對策

新形勢下，完善不動產統一登記制度尤為重要，有利于推動我國法律體系的發展進程。

1.完善不動產統一登記法律體系

在完善不動產統一登記法律體系時，應對法律體系加以科學合理的設計，形成多層級的體系，有利于推動該制度的實施進程。一是圍繞《物權法》相關規定，針對不動產登記專門制定《不動產登記法》，為登記工作提供明確的規范。該法律中，應針對不動產登記的范圍、機關、程序、相關人員責任、登記方式、信息查閱等方面進行明確規定，保證不動產登記的有效性。二是對現行的相關法律進行整理，消除與《不動產登記法》脫節或沖突的法律條例，以達到消除法規矛盾的目的，保證法律權威性，促進社會交易活動的深入開展。三是制定不動產登記配套的行政和地方性法規，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內賦予相關部門完善系列法規或規章等。

2.完善相關配套設施

新形勢下，我國不動產統一登記制度的完善，建立在立法、司法、執法基礎之上，具有法律效力，且與各項規章制度之間有著必要的協調性。要保證不動產統一登記制度的有效實施，應完善相關配套設施，使不動產統一登記制度趨于規范化。

一是加強不動產登記管理部門硬件建設，并構建信息聯網系統，使不動產登記信息能夠保持高度共享性。以房地產信息聯網系統為例，從2010年起，個人住房信息系統、保障性住房信息系統、住房公積金監管系統等加以整合，構成有效的聯網系統，實現不動產登記信息的高度共享，既提高不動產登記管理的水平，又為我國不動產登記信息聯網系統構建提供可行的經驗。

二是提高不動產登記部門人員準入門檻，力求工作人員能力素質水平的達標，對提高工作效率和質量發揮著重要作用。通過提高行業準入門檻，有利于組建一支高素質隊伍，并減少登記信息失誤等問題，維護人民的財產安全。

三是加強登記中有效監督，設立相應的賠償儲備金，對登記部門人員給予規范性引導，從根本上提高其工作效率。

四是加強提供登記軟件公司登記政策水平培訓，力求開發軟件符合登記要求，并對軟件公司信息管理安全問題用法的形式予以明確。

五、結論

不動產統一登記制度的有效實施，能夠維護財產所有人的合法權益，同時對推動反腐倡廉進程發揮著重要作用。通過不動產統一登記制度的實施實踐可知，存在一定問題，對其原因進行分析后，作者從兩方面提出促進不動產統一登記制度有效實施的策略：一是完善不動產統一登記法律體系；二是完善相關配套設施，為該制度有效應用營造良好的環境條件。

參考文獻：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬. 切實推進中國不動產統一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J]. 中國土地科學，2013，07：10-14.

[2]陳育新. 真三維立體顯示技術在不動產登記統一平臺中的應用研究[J]. 測繪與空間地理信息，2016，05：107-109.

[3]高圣平，申晨. 不動產抵押登記若干問題探討――從不動產統一登記條例出發[J]. 社會科學，2014，05：93-100.

篇6

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

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[關鍵詞]不動產；登記現狀；統一登記；意義

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國經濟的飛速發展，物權交易異常活躍。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩定發展和現代化建設密切相關，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度，它是物權變動制度的核心問題，是物權公示原則的具體體現。不動產物權在整個物權法體系中占據了大約2/3的內容，其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設定科學合理的不動產登記制度，是物權法的重要內容。

1 不動產登記制度的概念界定

不動產物權登記，就是將不動產物權變動的法律事實，記載于國家專門設立的不動產登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經明確規定，國家不動產對不動產實行統一登記制度，可見登記制度是物權法的制度基礎，在物權法中占據重要的地位，它不僅是人們進行不動產物權確定和物權交易的重要原則，也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具，為不動產的快速流轉及交易安全提供法律保障。

關于“不動產”，《物權法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產的界定方式，并借鑒國內學者對不動產的認識，比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產界定為：不動產，指依自然性質或者法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產登記的混亂和不統一狀態。如第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外；第十條規定：我國的不動產登記實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。除此之外，《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規定。但仍然可以看出，受現實的制約，現行的《物權法》對不動產登記制度僅做了原則性的規定，且規定得不明確，法律效力規定不科學，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。

目前，我國的不動產登記主要由相應的行政主管部門負責，登記機關主要分布在不同的行政部門。據不完全統計，不同財產的登記機關竟達到二十多個。在不動產登記制度實踐層面，由于有關不動產登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋中，這種依據散亂，內容多為有矛盾的不動產法律登記制度，它滿足不了不動產資源分別管理的需要，也滿足不了依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產登記制度尚未在我國得到系統的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產，分別制定了只具有部門規章意義的登記規則。這些規則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應不動產交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產交易進行保護的需要。在沒有統一的不動產登記法協調的基礎上，房產、地產的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現在增加了政府的管理成本，同時由于不動產的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當事人的正當權益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產統一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經濟生活要求的不動產登記的具體制度顯得現實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度”。主要內容包括：一是將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔；二是消除“信息孤島”，建立不動產登記信息管理基礎平臺；三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。可以說政府意識到房、地分別設置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產登記的發展趨勢的，獨立于統一的不動產登記機關對保護不動產的交易安全和社會財產的有序化具有重大意義，設置獨立而統一的不動產登記部門是我國實行不動產統一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產統一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現證實了登記制度不統一、房產信息不公開的弊端，不動產統一登記和公開查詢系統建立后，有助于搞清那些不正當交易的問題，對于發現腐敗會有重大作用。還有人認為不動產登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產稅打基礎，健全了全國不動產統一登記制度之后，也就掃清了房產稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產統一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產權益，保障交易安全，搞清楚全國不動產基本情況，利于宏觀調控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產統一登記管理制度可以更好地落實物權法，保障不動產交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產權利人的合法財產權，鼓勵交易。其次，它屬于基礎性制度建設，建立不動產統一登記制度是轉變政府職能、提高行政效率、改善社會環境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐，可以說是市場經濟發展的必然要求；最后，有利于反腐和預防腐敗。在不動產統一登記制度實施之后，擁有大量房產的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關系，對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們群眾也應切實地進行監督以期提高不動產統一登記制度的效果。

為達到不動產統一登記制度發揮其應有作用的目的，筆者認為應把以下幾點做到實處：第一，不動產統一登記的機關要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關與行使不動產行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質和道德素質，不斷提高登記質量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業從而中立客觀地履行不動產登記職責。只有這樣，才能使不動產統一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度，在維護財產秩序和保護不動產交易安全方面發揮應有的作用。

參考文獻：

[1]梁慧星. 中國物權法草案建議稿[M]. 北京：社會科學文獻出版社，2000：139.

[2]向明. 不動產登記制度研究[M]. 武漢：華中師范大學出版社，2011：3.

[3]常昱，常憲亞. 不動產登記與物權法――以登記為中心[M]. 北京：中國社會科學出版社，2009：159.

[4]蔣曉云. 論不動產的物權行為無因性與善意取得制度的協調[J].中國市場，2011（44）.

[5]李芬，劉章生，張東祥. 不動產自動化估價系統研究[J].中國市場，2012（6）.

[6]孟春，李. 世界主要國家不動產稅改革經驗、教訓和借鑒[J].中國市場，2010（14）.

篇8

【關鍵詞】不動產，統一登記，《物權法》，皮鞋成本

一、登記概述

登記是登記機構在不動產領域進行國家治理的活動。探討“不動產統一登記”這一命題的前提是――不動產需要進行登記，且不動產登記具有效力。

那么第一個問題就隨之而產生：不動產是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產各項權利的獲得主要來自于不動產登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內”就算是對于權力的喪失也要在不動產登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產交易的安全性。（2）喪失了不動產的排他性。（3）某些場合無法發揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。

據不完全統計，我國目前有15個不動產登記機構。那么這么多不動產登記機構所組成的現行“不動產登記”的對象是什么呢？不動產本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產資源開采登記管理辦法》第四條《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產登記屬于權利登記制。最后，就不動產物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產權利，即不動產物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產物權登記已經作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結果。

二、我國《物權法》中的不動產統一登記制度

從《物權法》十二條可以看出，我國目前現行的不動產登記制度采用的是實質的審查模式，即審查不動產（《擔保法》九十二條：不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產登記是國家在不動產領域的管理活動，不動產登記事務完全由國家壟斷，作為不動產登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產登記機構具有如下權力：1.管理并審查不動產登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產登記程序實施來講，由不動產登記機構完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權法》第10條第二款要求我們實現不動產統一登記制度，并且沒有告訴我們如何具體實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內容：1.統一的法律依據――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產統一登記制度的重中之重3.統一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結果要一致4.統一的登記程序――時間上來講5.統一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面。可以看得出來，不動產統一登記制度的糾結點就在于如何統一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現“不動產統一登記制度”。但是，在現階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當的。那么仔細剖析一下現行不動產分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產統一登記機關的內部職能劃分、行政規劃層級體制（不同級別的不動產登記）以及機構設置所屬范圍。

三、不動產統一登記機構設想

鑒于當前中國國情，我提出了對不動產統一登記機構的設想：

在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產登記背后的對于登記的不動產的管理權力（例如稅收等），大型不動產登記的權力以及其他小型不動產的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。

參考文獻：

篇9

一、第三人征信義務產生、內涵及意義

不動產善意取得制度是為了維護信賴不動產登記之物權表征效力的第三人,司法實踐中法官確定第三人是否應產生合理信賴,取決于第三人是否查閱了不動產登記簿。通說認為,不知真實物權信息是第三人受公信力保護的前提,而占有與登記的推定力,也使得第三人不負擔調查義務。孫憲忠先生認為,善意取得理論的本質是依法賦予第三人一個針對原物權出

讓人的抗辯權,使其在自己負有舉證責任的情況下保護自己的物權取得。我們認為,在不動產善意取得范疇中,這種觀點有一定的合理性,因為不動產價值較大,交易應做到相當的謹慎,如果第三人在交易時沒有查閱登記簿顯然不能被認定為善意,適當的調查義務――征信義務由此產生。

我們認為,征信義務是對“積極觀念說”的進一步拓展,在不動產交易中第三人的征信義務不僅應查閱登記簿獲取交易的必要信息,而且應當盡到合理的注意,達到社會一般公眾的判斷水準;對于特殊情況的不動產交易則應達到專家水平。不動產善意取得制度中,善意取得是第三人的權利,其對應的義務不應是“消極的不知”無權處分,而應是積極的征信義務。應當立法確定在善意取得制度中,第三人負征信義務并從其內在角度確認為知情權利。

二、第三人履行征信義務的障礙

第三人履行征信義務的主要障礙在于我國不動產登記制度本身的缺陷;不動產查詢途徑不暢,“多頭執政”;登記信息簡單,沒有統一的不動產登記簿;在物權法出臺之前《土地登記資料公開查詢辦法》對登記信息資料的查詢規定了大量的限制;未能充分利用計算機技術建立完善的不動產數據庫。

三、第三人履行征信義務的保障措施

(一)完善登記事項,統一不動產登記簿

在全國范圍建立統一的不動產登記簿。統一規定不動產登記的內容。不動產登記簿的內容可分為二部分,一是不動產權屬狀態;一是不動產的物理狀態。具體地說,就是要包括權利主體、權利的種類、來源、成立時間、期限、權利的內容和范圍,不動產的用途、四鄰界線、面積等。要盡可能的精確、細致、完整地記載不動產的信息。尤其是權利來源、取得時間、權利變化等情況應該從登記簿中客觀及時的反應出來,利于第三人做出判斷。

(二)建立和健全不動產交易商的信用評估制度

長期商務關系中除了持有以牙還牙的制約手段外,確保交易雙方遵守誠信的方式就是信用。如果交易當事人機會主義行事,那么他將很快喪失這種聲譽。契約伙伴,特別是現在的時代,會投資于產品質量和售后服務,并為其服務做廣告以贏得一個很好的聲譽。這通常是一個很耗費成本的過程。這種聲譽因而會變成其無形資本的組成部分。如果顧客轉向這樣一個有聲譽的零售商,他們知道,他們所支付的資本中,有一部分是為誠實信用而支付的。現代技術已經使重復契約和信息擴散更加容易,所以機會主義主體的聲譽將更加岌岌可危。這種聲譽的平行制約使得像誠信這樣的社會內在文化制度得到了履行和保障。西方發達國家較早地建立起了一套比較成熟的信用評估機制,而且在其存在的社會環境中無論是個人還是商業組織都十分重視并有著良好的信用。

(三)完善不動產登記信息的公開查閱制度

不動產登記機關應建立可供查閱的公共場所,不動產登記機關聯合辦公,所有的關于不動產登記的資料,當事人都可以集中查詢,可以節省當事人的很多時間和精力,也減輕了當事人的經濟負擔。應當充分利用計算機技術,將所有關于不動產登記的信息都錄入數據庫,這樣一方面便于數據的規范化管理,另一方面為當事人查詢提供了方便,當事人不必再去翻閱厚厚的不動產登記簿,還可以避免不動產變動的信息沒有及時寫入不動產登記簿的弊端。可以考慮各登記機關建立起自己的不動產登記的信息庫,在總結經驗的基礎上逐步建立所有不動產登記信息的綜合查詢系統。

(四)引入公證人或中介機構征信機制

由于近幾年的房地產交易發展迅猛,即使建立了相應的查詢途徑,如果查詢人都集中到某一查詢部門,既會增加管理成本,同時也給查詢人帶來很多的不方便。可以考慮不動產登記信息數據庫以會員制的方式,對有資質的公證機構和中介機構開放,減少登記機關的管理壓力,也能方便不動產交易人。不過為了更好的確保誠實信用得以實現和執行,特別是在一些制度還不完善的不動產交易環境中,應該注意和增強中介組織的作用。中介人根據其自己的利益進行背對背的交易。除了有助于信息搜尋外,他們還承擔在履約上提供信任的職能。他們一般在其業務領域中遠近聞名,地位鞏固,且資信良好。信譽是他們賴以存在的生命。因此他們將自己作為“人質”提供給交易的雙方。這構成了一項可信賴的承諾和保證。

(五)注意保護隱私權和商業秘密

通過多種途徑都可以查詢到不動產的登記信息,會極大的方便不動產交易,但是,我們也應看到問題的另一面,可能存在有人濫用查詢便利,不利于登記人隱私權和商業秘密的保護,應對查詢進行必要的規范:①應設立不動產登記查詢記錄簿。記載何人、何時、何事查詢過某項不動產的登記記錄。此查詢記錄簿也應信息化管理,便于在第三人陷于不動產交易糾紛或惡意查詢人侵權時調取證據。②實行遞進式的查詢方式。第一層級查詢的內容為:不動產權利人,不動產的物理狀態;第二層級的查詢內容擴展至權利來源、取得時間、權利變化,包括不動產前手交易信息。第一層級的內容可向一般查詢人開放,第二層級內容可向提出申請的第三人、司法機關、律師和公證機關等對象開放。③對于不動產登記信息數據庫的會員,僅能以不動產權屬證書編號的途徑檢索第一層級的信息。在檢索程序的設計上要求錄入真實查詢人的信息并載于統一的電子不動產登記查詢記錄系統上。

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目前，國土部不動產登記局組建工作正在加快推進，但是短期內對房價產生的影響可能性不大。為實施以土地為核心的不動產統一登記制度，國土部將按中央部署，協調有關部門逐個落實統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺這四項主要內容。逐步以全國土地登記信息動態監管查詢系統為基礎，整合推進不動產統一登記信息管理基礎平臺和查詢服務系統建設，推進信息共享。重點是做好不動產統一登記的頂層設計和制度安排。首先落實好統一登記機構和統一登記依據，盡快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，機構人員要到位，以加強工作支撐。對此，業內專家表示，不動產登記局只是承擔基礎信息采集工作，有利于房產稅開征等工作的繼續推進。

同時，我國《物權法》也明確提出，不動產要實行統一登記這一重要制度，國家對不動產實行統一登記制度。但《物權法》只確定了原則，并沒有具體的操作性方案。今后我國進一步推行不動產統一登記，主要是為不動產交易提供法律依據，這也是基于市場經濟的需求，為達到防范交易風險，保證交易安全的目的。

據專業人士介紹，不動產登記涉及范圍并非房屋這么單一。目前，我國統一進行的不動產登記包括國有建設用地使用權在土地管理部門的登記，房屋在房產管理部門的登記；草原、灘涂在農業部的登記；林業資源在林業局的登記。沒有對所有不動產進行統一登記，最大的問題就是存在交易風險。