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【關鍵詞】 物聯網技術； 養老機構； 成本； 運營模式； 創新

【中圖分類號】 F832 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）06-0134-04

一、引言

當前，中國正迎來老齡化浪潮，養老問題備受社會關注。數據顯示，截至2015年底，我國60周歲以上老年人口已達2.22億，約占總人口的16.1%；65周歲以上老年人1.43億，約占總人口的10.5%。預計到2025年，我國老年人口總數將近3億。人口老齡化增長速度快、規模大、持續時間長，使得中國養老問題日益嚴重，成為全社會關注的焦點。在全國養老工作會議上提出：構建智能養老產業發展，將智能養老上升到國家戰略。如何建立物聯網視角下養老低成本運營模式，使得老有所依、老有所養，需要智能硬件與大數據、云計算相結合的“互聯網+養老”的應用。

二、物聯網下養老運營模式的概念及優勢

物聯網就是通過射頻識別技術以及紅外感應器、全球定位系統以及激光掃描器等信息傳感設備將物品與互聯網連接起來實現信息的互換，以此實現物與物、人與物之間的自動化信息交互和處理的智能網絡。物聯網的網絡構建如表1。物聯網關鍵技術包括：一是RFID技術，該技術的工作原理就是由讀寫器發射特定頻率的無線電波能量，當射頻標簽進入感應磁場后，接受讀寫器發出的射頻信號，進而產生信息；二是傳感技術，傳感器是實現信息互換的關鍵因素，也是信息采集的樞紐。

隨著我國老齡化進程的不斷加速，傳統的養老模式已經不能滿足高齡老人對社會福利和照料需求的要求，尤其是在經濟新常態環境下及“智慧型養老產業”發展的環境下，將物聯網技術應用到養老中具有重要的現實意義。物聯網養老模式改變了以往的養老模式，實現了對養老服務的智能化管理，符合我國“智慧型養老產業”發展戰略的要求。物聯網養老一方面通過物聯網信息采集可以為老年人提供風險處理服務，隨時關注老年人的身體狀況[ 1 ]；另一方面物聯網養老模式延伸了人工養老的能力，拓展了養老服務途徑，提高了智能化養老產業的發展。結合實踐，物聯網養老運營模式相比傳統養老運營模式具有以下優勢：

（一）w現了以人為本的養老服務理念

傳統的養老服務模式往往著眼于養老設施建設、養老隊伍的培育與管理等“硬性”環節的投入。隨著物聯網技術在養老服務中的應用，養老服務又新增了一項“抓手”，那就是依靠信息技術與養老服務相融合，在“軟”環節上做文章，為老年人提供“觸手可及”的智能化服務，強化“以人為本”的服務理念。首先，傳統的養老模式往往依靠子女的贍養，但是在經濟新常態環境下，“四二一”家庭結構給養老服務帶來了巨大挑戰，子女基于生活和工作需要沒有足夠時間陪伴父母。物聯網養老模式通過物聯網技術打造的親情視頻通話、遠程醫療監控等服務，讓不能“常回家看看的”兒女可以通過互聯網隨時了解父母的健康狀況。其次，物聯網養老模式為老年人提供了多樣化的養老模式，避免了傳統的單一養老方式，為老年人的生活帶來了豐富多彩的活動。例如依托物聯網技術構建的網絡平臺，老年人可以通過網絡進行圖書閱讀、醫療健身等活動。最后，物聯網技術強化了對老年人信息的及時監測，有效降低了老年人意外的發生率。

（二）改變了養老資源分配不均的問題

長期以來基于我國老年人口基數大、養老服務基礎設施建設滯后的因素，我國養老資源一直存在分配不均的現象。以公立養老機構床位為例，由于缺乏對床位信息的網絡化管理，導致養老資源不能及時反饋，進而影響床位的使用效益，而通過構建物聯網養老運營模式，養老機構通過物聯網技術將床位數量、人員分布以及收費標準進行統一的數據管理，借助網絡平臺可以實現對床位的統一管理，提高了公立養老機構資源的利用率。長期以來公立養老機構由于收費便宜、服務質量高受到社區老年人的歡迎，由此帶來了入住難的問題，而實際入住公立養老機構的人員存在只占床卻不住的現象，因此養老機構可以通過構建物聯網養老管理平臺，將床位信息納入到信息管理中，將某時段閑置的床位轉移給其他老年人，以此提高公立養老資源的市場價值，彌補養老資源短缺的問題。

（三）養老服務手段更加豐富與完善

傳統的養老服務主要是通過護理人員深入到養老場所開展實地服務，養老服務的手段主要是照顧老年人的生活起居等，而物聯網養老運營模式則是借助物聯網技術實現網絡化、智能化以及空間化的養老管理。長期以來我國老年人有“落葉歸根”的戀家思想，他們不愿意到養老機構養老，同時基于我國特殊的養老國情，使得子女沒有富裕時間去全身心照料父母，物聯網養老運營模式的實施實現了居家養老模式的創新，通過構建物聯網監測平臺可以為老年人提供全天24小時的服務。例如老年人通過物聯網呼叫平臺可以定制自己需要的服務，實現了護理人員上門護理服務[ 2 ]。另外，物聯網養老運營模式大大提高了機械智能技術的應用，促進了智慧養老產業的發展。在我國經濟新常態下，老齡化進程加速發展給我國經濟建設帶來具體的影響，據有關資料顯示，未來20年我國20到40歲的青年人口數量將減少400萬，“無人養老”將更加嚴峻，而通過物聯網技術可以有效克服人力資源不足的缺陷。在2016年杭州烏鎮召開的“第三次世界互聯網峰會”關于智能機器人的應用為物聯網養老運營模式的發展提供了實例支撐。

三、物聯網下養老運營模式成本分析

雖然從短期看發展物聯網養老運營模式的成本高于傳統養老運營模式，但是從我國養老產業的長期發展規模看，物聯網養老運營模式成本低的趨勢將會越來越明顯。

（一）物聯網養老促進了養老機構的工作效益，降低了成本支出

工作效率是影響企業效益的重要因素，長期以來受護理人員專業能力差以及硬件設施不完善等諸多因素的影響，養老機構的工作效益低下，例如養老機構每位護理人員需要護理4到6位老年人，巨大的工作任務使得他們在工作中表現出消極態度，尤其是需要護理人員做許多重復性的工作，嚴重影響了工作效率。物聯網養老運營模式借助互聯網技術，通過整合物聯網技術、云技術、GPS定位技術等先進技術，以“建設信息化”“建立老年人信息數據庫”為核心，以“提供緊急救援、生活照料、家政服務、精神關懷、增值服務”為基本服務內容[ 3 ]，有效“整合社會服務資源”為服務主體，建立完善的居家養老服務體，這樣對于提高工作效率具有積極意義。工作效率的提高直接帶動企業成本支出的降低，以護理人工費為例，長期以來人工護理費一直是養老機構成本支出的重要部分，通過實施物聯網管理平臺，減少了人工勞動需求量，從而養老機構可以不再使用過多的人力資源，進而為企業節省了大量的人力資源費用。

（二）物聯網養老運營規避運營風險，降低了違規費用支出

眾所周知養老機構的費用支出不僅包括常規的管理費用，而且還包括養老機構的運營違規費用。老年人基于身體和心理變化隨時可能出現身體不適等安全事故，養老機構一旦出現安全事故就會給機構帶來具體的負面影響（資金賠償、社會聲譽以及客戶流失等）。物聯網養老運營模式依托物聯網管理平臺實現了對老年人的實時監測，這樣可以在第一時間針對老年人作出正確判斷，避免發生安全事故。例如養老機構可以通過傳感設備實時監控身體狀況，并記錄位置信息，形成物聯網，一旦發現健康數據波動或突然摔倒等情況，可在第一時間定位其位置，并由養老機構工作人員或社區服務人員第一時間前往提供幫助，這樣大大降低了養老機構的經營風險費用支出。

（三）物聯網養老運營提高了資源價值，促進養老行業的發展

物聯網養老運營模式低成本運營的基礎與前提就是提高養老行業的社會勞動生產力。具體到養老企業而言，物聯網養老運營模式低的關鍵因素在于物聯網技術實現了資源的優化配置，提高了資源的市場價值。由于我國養老資源供應不足問題突出，同時資源自身市場價值不高，根據對錦州市某社區日間照料養老中心的調研，該社區的養老中心存在床位資源分布不均的問題，許多老年人長期占據床位，卻不使用床位，或者只在某個時間段使用該床位，嚴重影響了資源效率的發揮，因此通過建立物聯網管理平臺實現了對資源的重新分配，及時有效地實現了資源效益最大化。另外，通過公關服務平臺使養老信息能夠互聯互通，使養老機構、社區養老、居家養老在統一的平臺上呈現，從而統籌人力、設施等有限的養老資源來提供高效的養老服務[ 4 ]

四、實現物聯網養老低成本運營創新的對策

物聯網下養老成本比傳統養老成本低主要體現在對物聯網技術的合理應用上，結合國外經驗和我國國情設置基于物聯網技術的養老運營模式（見圖1）。

圖1的養老運營模式實現了線上與線下養老內容的融合，物聯網養老機構以市場化為視角，通過“產學研”結合，根據養老市場的發展需求，制定符合市場消費主體的產品，以此提高企業的經濟效益。該養老機構依托物聯網技術為老年人提供專業的養老服務：首先，基本生活保障由于當前我國獨生子女家庭比較多，依靠傳統的子女養老模式已經不能適應我國養老市場的發展，因此專業養老機構通過與當地家政服務公司合作，為老年人提供24小時家政服務，以此分擔子女贍養老人的責任。其次，為滿足社區空巢、獨居老人的基本生活需求，通過網上下單，專業機構可以為社^獨居、空巢、困難和失能老人等有需要人群代購日常用品、蔬菜、食品、藥品等。再次，醫療保健機構根據每位老年人的特點制定有針對性的詳細服務方案，老人無需出門，只需要在家使用智能養老服務器或者在小區使用智能居家養老服務一體機，護理員便會根據需求實時上門，為老人提供各項護理服務。最后，與物聯網結合的日常生活安全保障服務，如老人在家或外出因遺忘造成煤氣點著撲滅漏氣、水管漏了造成淹水等諸多生活隱患得以及早排除，使得晚年生活維持有序進行[ 5 ]。

通過對物聯網養老運營內容及流程的分析，物聯網技術實現了養老運營的低成本，低成本運營創新的舉措如下：

（一）資產非產權化運作整合

面對中國客觀養老嚴峻的現實，即使是國家層面也沒有足夠資金支撐起全社會的養老，對于產權化運作模式下的資金很難達到大而全的效果，而如果利用專業養老公司的自有養老網站，通過、加盟和聯合的方式應用科技公司智慧養老的系統，充實物聯網下最新的老人日常生活安全監測系統，就形成了在區域模式下養老資源的合理化整合，從而極大提高了資產的效用，降低了運營成本，也為社區、街道、區政府、市政府決策提供有用的參考依據。例如江蘇慧明公司通過互聯網和物聯網技術優勢、可穿戴的生命體征數據收集系統、利用企業的人機交互智能應用技術優勢等來滿足老人對健康的需求，幫助老年朋友建立起自己的健康數據庫，企業運用公司已經架構完成好的健康數據分析平臺，可幫助老人實現健康預警、遠程體檢、遠程醫療等多項健康保障服務，為我國全民實現遠程醫療或保健奠定基礎，緩解全國各地醫院、養老院掛號難、床位緊張等壓力。企業通過“居家候鳥式養老”的運行管理平臺，可隨時上門對各地居家失能老人或患者進行康復期的護理，在對他們進行康復護理的同時，輕松收集他們的身體檢測數據，為他們的健康安全作出有力保障。通過已經建立的健康數據庫平臺，將收集到的全國老人的體征數據用來分析全國老人不同疾病的高發區，可對全國范圍內的醫院就診提供一手資料。這種大健康數據庫的建立，將為國家醫療管理部門提供一個科學真實的理論依據，為大數據營銷奠定基礎。

實踐證明通過構建基于物聯網養老運營模式無論是對我國的養老機構盈利水平還是對養老服務水平都比傳統的養老模式有了很大的提升。

（二）智慧養老區域化的有效運行機制

實踐證明當前智慧養老機構的運營模式多通過全國或者地方的方式推行服務，企業盈利更是通過產品營銷的方式獲得。但是通過利益相關者三方在智慧養老中的權益和利益分析（見表2）可以看出它們三者之間存在相互矛盾的博弈，尤其是智慧養老服務平臺與地方政府的聯合性較差，智慧養老健康數據與地方政府數據之間的連接不暢造成資源的浪費。

通過上述分析，提出有效保障智慧養老區域化運行機制的對策：政府鼓勵企業開展“互聯網+養老”金融創新試點，支持民間資本和社會力量興辦養老服務創新孵化器，建設養老服務產業集聚區和示范基地；專業健康養老公司構建一個制度框架，讓價格、利潤、數據、企業家、用戶成為智慧養老市場運行的主體，實現養老數據與醫療數據的實時共享，智慧養老才能在t養結合上釋放出巨大優勢。健康檔案、慢病管理、康復護理，一系列的智慧養老服務項目都與醫療密切相關。

（三）計算機、互聯網、物聯網三位一體結合在養老中的應用

智慧養老平臺的構建是我國“互聯網+養老”的具體體現，而計算機、互聯網、物聯網則是實現智慧養老管理平臺的基本要素。互聯網技術的應用實現了區域性管理，例如慧明養老服務平臺在全國編織成立一個龐大的自助異地居家旅游服務網絡，對諸多剛退休的老人提供異地居住生活或旅游服務，幫助老年人口實現“全國都有自己一個家”的美好愿望；如果能實現物聯網專用WLAN，物聯網則成為監測老年人身體素質以及開展線上服務低成本運營的重要技術，進一步完善了智慧養老日常安全功能體系。養老需要做到“輕資產，重服務”的低成本運營，計算機作為載體的具體操作讓養老智能化成為必須而現實的可能[ 6 ]。

隨著物聯網、云計算、大數據、移動互聯網等技術的興起，加強物聯網技術的養老服務模式已經成為當前我國養老產業創新發展的重要形式，實現物聯網智慧養老大大降低了養老機構的運營成本，提高了養老服務工作水平，所以在“健康中國”戰略下我國要大力發展物聯網養老服務模式，以此促進我國智慧養老事業的健康可持續發展。

【參考文獻】

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篇2

【關鍵詞】 養老產業 社區養老

2015年末我國 65歲以上人口約為1.44億，占全國總人口的比重超過了10.5%，根據趨勢判斷，人口老齡化現象在我國將一直長期存在下去。隨著我國養老服務業由單一的國家負擔逐步走向社會化，再加上老年人的消費觀念轉變、子女生活事業壓力加大、老年人空巢率不斷提高等原因，可以預見未來我國養老服務市場的發展空間極為廣闊。日本是世界上較早進入老齡化的國家之一，在政府引導下，經過數十年的探索建設構建了較為成熟先進的私營養老服務產業，其經驗可供我國參考借鑒。

在日本，存在“養老事業”和“養老產業”：“養老事業”主要指由政府主辦、以老年人為對象的公共服務事業，整體上是非營利性的；而“養老產業”則多為民間資本經營的面向老年人的營利性事業。

一、日本養老產業的發展歷程

第一階段：20 世紀70、80 年代，養老產業的形成階段。在此階段，由政府指定專門機構負責產業指導，扶持養老產業的形成與發展。政府的養老事業主要為民間企業不愿涉足的低收入階層提供必要的服務，大部分老年人的養老需求盡量由養老產業通過市場機制來解決。因此，這個時期的主要任務一是建立市場規范和行業標準，保證老年人的權益，二是在政府的指導下，扶持養老產業的建立，推動養老產業的發展。

第二階段：80 年代后期，養老產業的成長期。在此階段，日本政府及相關企業開始重視和關注老年人的商品開發和老年市場的發展。日本厚生省成立了“養老產業室”。通產省作為政府經濟主管部門著手制定了“老齡商務倫理綱領”，以加強行業和企業的自律。民間養老院協商成立了全國性的中日兩國養老產業發展比較研究行會，其下設立了基金會，以備個別養老院倒閉時對入住老人進行補償和救濟。同時致力于提高從業人員的專業化水平，建立職業資格制度。1987 年，日本國會通過了“社會福利師和介護福利士法”，并于1989 年進行了這兩項國家資格的首次考試。

第三階段：20 世紀90 年代，養老產業的發展期。在這個時期，制定了一系列的政策措施來促進和推動養老產業發展。比如“促進福利用具研究、開發和普及的法律”、“長壽社會住宅設計的指針”等。為引導市場產品結構、培育新興產業提供政策支持。

第四階段，2000 年以后，養老產業的擴張期。在此階段，改革與完善社會福利制度，促進養老產業的擴張。繼“全民皆年金”和“醫療保險”之后，日本建立了世界上第5個護理社會保險制度。這項制度是日本最重要的社會保障制度。從此，養老產業進入了一個新的發展階段。

二、日本養老產業的模式

養老產業是一項營利性事業，內容可以劃分為六個方面：一是老年住宅產業；二是老年金融產業；三是家務服務；四是福利器械用品；五是文化生活服務；六是其他相關產業。現已形成了老年住宅產業為基礎、金融產業和家政服相結合、養老經營機構為主體的“三維一體”的養老模式。

（一）老年住宅a業

為鼓勵民間資本參與老年住宅建設和管理、日本政府近20年內先后修訂或制定了《老人福祉法》、《醫療法》、《護理保險法》、《高齡者居住安定確保法》、《住生活基本法》等法律；同時，地方政府也通過制定地方法規推動民間力量參與老人住宅產業的投入。住宅產業分為多種形式，有收費型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護服務旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修等。

日本企業在建設和運營住宅產業時，非常注重換位思考，站在老年人的角度上考慮問題，想方設法研究如何更好的為老年人提供便利。比如，居室的設計、衛浴的設計、座椅的設計、餐飲的配備等都交由專業的公司來操作。而每一個專業問題都涉及更為深入的細分領域，因此養老院的主辦方往往將這些細節問題外包給專門企業。住宅產業社會化建設和運營的過程，帶動了一大批類似“老人用品專賣”、“老年餐飲專營”、“老人之家管理咨詢”、“養老服務人員培訓”等企業發展，這在某種程度上形成了以養老設施為核心的“養老院經濟”產業形態。

日本政府為保障老年人的居住需求推出了一系列政策性金融產品，如厚生勞動省、國土交通省聯合金融住宅支援機構（JHFA，日本政策性銀行之一）提供部分政策性貸款，利率低，零手續費，較同期商業銀行貸款低 1-3個百分點；采用固定利率法，便于借貸者還款；還款期限最長可達35年，充分減輕購建者還款負擔。

（二）老年金融產業與家政服務

其中，老年金融產業包括了終身保險、看護保險、特殊醫療保險、年金資產代管等，家政服務包括了家務服務、保健護理、登門洗澡服務等。其中，護理服務是日本養老產業發展的重點。日本是世界上少數的推出“介護保險”、實行“介護保險制度”的國家，擁有標準化的介護制度，在養老護理方面具有豐富的經驗和優勢，而養老護理服務又貫穿居家養老、社區養老和機構養老全方式。所以日本是把金融產業和老人保健服務有機地結合在了一起。

日本在2000年4月開始實施的《介護保險法》，豐富了居家養老的服務內容，鼓勵老年人原宅居家養老，并且“介護保險”的資金采取“稅收+保險金”的形式，保證了籌措財源的穩定。日本的“介護”是指對老年人、病人、殘障人士的照顧和護理，不同于一般的護士和護工，主要從日常生活照顧、基本醫療保障、精神生活干預等方面提供專業化服務，按介護程度輕重共分為7個級別層次。

很多專業的養老運營結構業提供專業的護理服務，如倍樂生集團的養老院都建在老人們多年熟悉的市中心的住宅區，24小時看護，家屬可以隨時來看望老人；日醫學館（Nichiigakkan）的看護部門提供家庭護理、日內護理、失智護理、殘疾護理、上門護理和洗浴等服務，還開展護理學校，并且銷售出租護理設備，保健分部銷售保健產品，并提供家政、配餐和私人護理服務；西科姆（株式會社SECOM）提供生活救援、二十四小時緊急通報、室內對外應急求救設施以及高科技監護老人身體狀況的裝置，以高品質服務老年人。

（三）養老經營機構的發展

現有的養老經營機構所提供的服務構建了集醫療、護理、康復、預防、娛樂為一體的服務網，切實解決了養老面臨的許多問題，特別是對高齡老人和老年癡呆癥患者的照顧，極大地緩解了家庭養老的壓力。

為了鼓勵民間成立養老經營機構，日本于 2001 年專門成立福利和醫療服務機構（WAM），其主要職責之一：為符合條件的民營社會福利機構和醫療機構提供低息或免息的長期貸款，并制定了詳細的貸款方案，對貸款對象從性質、業務、規模、資本作出要求。目前，其支持對象主要有社會福利設施、看護服務機構、盈利養老法人等，貸款通過直接發放或金融機構發放，融資額度為項目總造價扣除已獲得的補貼×系數（根據融資對象不同分 80%、75%、70%三種）；融資期限在3年～30年以內，并且有6個月～3年的還款寬限期。

另外，商業銀行還開發了針對醫療、護理機構建設、購買設備、運營所需資金的貸款。例如，瑞穗診所輔助貸款產品，為經營診所的醫生個人或醫療法人，提供醫療場所建設、運轉和設備資金，貸款額度根據有無擔保控制在1000萬～1億日元以內，運營用途貸款期限為10年以內，設備購置用途期限在15年以內，同時，個人貸款人無需提供保證人，醫療機構需要法定代表人提供連帶保證。

三、日本養老產業發展對我國的啟示

近幾年，我國的老年人口增長迅猛，且數量巨大。因此，僅僅依靠政府的力量，遠遠解決不了養老問題，吸引社會力量共同養老才是根本路徑。

1. 國家立法，確立養老制度。

近年來，我國先后出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》和《關于促進健康服務業發展的若干意見》，出臺鼓勵政策和優惠政策固然重要，但通過立法的方式規范養老制度、樹立為養老服務的理念更為重要。日本政府為扶持養老產業的發展，制定了明確的行業規范，并通過產業指導、培訓及稅收等一系列措施扶持中小企業發展，并且相繼頒布了《國民年金法》、《老年福利法》、《老人保健法》、《推進老年人保健福利10年戰略》、《護理保險法》等法律法規文件維護老年人權益，為老年人的養老服務提供全方位的法律支持。所以通過國家立法，確立養老制度才能真正保障養老的長期性和穩定性。

2、政府引導，社會興辦養老設施。

在養老設施建設方面，一定要堅持“政府引導、社會興辦、市場推動、加快發展”的方針，政府要制定引導養老產業發展的稅收、信貸等各項政策，采取稅收優惠、減免費用、信貸支持等特殊政策，積極鼓勵、引導和規范個體私營和外資等非公有資本參與養老產業的發展，從而增加對養老設施建設的投入，興辦不同檔次的養老服務機構。尤其是在信貸政策上，各個金融機構在保證合理收益的基礎上，互相配合、加強合作，大力創新，設計契合我國各層次、各類型養老服務類信貸產品；同時，對老年人給予財稅政策支持，增強老年人消費能力，培育養老消費市場，為養老產業提供更大政策優惠，從而增強金融支持B老服務業的效果。

3、發展社區養老，細化養老服務。

我國的老年人口數量巨大，養老院根本無法滿足養老需求，再加上較為傳統的養老觀念，所以，應該大力提倡居家養老、社區養老，尤其重視社區養老的作用。日本推行的“小規模多功能型社區養老”值得借鑒，在老人的日常生活圈里（30 分鐘以內），建設能夠提供日托服務、上門看護、短期入住、夜間探視等全年全天候護理服的綜合平臺，一則在家里就可以接受來自社區的各種護理，二則可以接受日托服務、一起開展康復訓練、一起開展娛樂活動，三則兒女前來探望也非常方便。在我國，應該通過財政撥款大力加強社區的服務職能，完善社區養老人員信息，熟悉養老人員情況，與醫療機構合作為老人提供醫療護理服務，增加娛樂設施，從而提高養老人數的生活品質。

與此同時，大力鼓勵商業性養老機構開展短期居住型、長期居住型、療養保健型等富有特色的養老服務，開展更為復雜、更為細化的護理，支持信息服務、管理咨詢、人才培訓等社會中介機構的發展，鼓勵社會力量開展以社區為基礎的老年生活照料、家政服務、康復護理、緊急救援、心理咨詢等服務。

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篇3

【關鍵詞】養老地產；商業模式；方法

0.引言

由于我國房地產行業的不斷完善和發展，加上我國逐漸出現的老齡化現象，開始形成了一個新興的地產模式――養老地產。這種地產不同于其他一般的房地產開發模式，它具有自己特殊的特點：養老地產對政府的依賴程度比較高，因此具有社會福利性；養老地產在開發的過程中會牽涉到很多其他的產業，服務配套設施要求也比較高，所以其產業鏈比較長；在融資問題上，養老地產也不同于其他房地產融資，它需要大量的資金來作為開發的支撐，并且國家政府也會給予一定的資助；還有就是面向客戶的不同。養老地產是專為老年人開發的，在營銷方法上也是和其他房地產銷售有所不同的。正是由于養老地產有著自身的特殊性，就應該給予特殊的對待和高度的重視，這樣才能促進我國的養老地產商業模式更好的向前發展。

1.養老地產的內涵

養老地產和養老產業是兩種不同的概念。養老產業是一種新興的產業，為了滿足不斷增長的老年化群體的物質生活需求而出現的，它是在第一產業、第二產業和第三產業的基礎之上發展的一個綜合性的產業。

而養老地產則屬于復合地產，是養老和地產兩者的結合[1]。房地產開發商從老年人的生活需求和特點出發，負責提供老年人居住所需的產品，并且提供后期的運營和管理設施服務，目的是為了給老年人營造一個舒適宜居的生活環境，讓老年人能保持一種健康輕松的生活心態。從目前我國養老地產的發展情況來看，基本以老年住宅、養老院、老年公寓、養老公寓等形式存在，這些存在形式在選址上也非常的講究，要綜合考慮交通和環境等各方面因素，而對老年人來說，最重要的還是服務質量，他們比較關注的是養老產業的配套設施以及后期服務等，這些就要求養老地產在開發的時候要全方面考慮各種因素，在大量的資金和土地支持的基礎上提高配套設施和服務質量。

2.我國養老地產的商業模式

在我國目前的養老模式中，最主要的是以居家養老為主，在家有子女的照顧，或者社區建有社會化的養老機構，另外再加上政府建立的養老院為補充，這些都為老年人提供了養老服務。養老地產雖然得到了國家政府的大力支持，但是仍然有市場化的投資，因而養老地產也呈現出了一些商業模式的特點[2]：養老地產的土地獲取方式是以出讓為主，房屋銷售也分為兩種，一種是購買產權，老人可以用來自己居住，也可以交給社區委托經營；第二種是居住權。老人可以自由的選擇居住地，不限定房屋類型，也不受到房屋產權的限制。養老地產的服務非常完善，有秘書二十四小時的服務，加上智能化的設備設施和ERP管理軟件等。在養老地產的商業模式中，實行會員同質化和資源最大化，即會員要有相同的養老價值取向和相接近的消費能力，實行可持續發展的商業模式，最終達到多贏的局面，實現候鳥型的養老生活目標。

從我國養老地產的商業模式上來看，站在給老年人提供的服務和管理的角度上來進行分析，我國的養老地產商業模式主要包括以下幾種模式：①綜合養老社區模式。這種模式綜合程度非常高，擁有料理生活、醫療救助和精神供養三大功能，專為老年人量身定制，給他們帶去了全程服務的養老模式，最典型的模式例子就是北京的太陽城社區；②會員制養老模式。這種模式采取的是會員制，它可以分為兩種，一種是過讓使用權，即把老年公寓的使用權讓給老年人，但是房屋產權卻保留在社區的開發者身上，這種模式可以提升相關的服務質量和水平，保證社區管理的有序進行；另一種是過讓產權，出讓公寓的房屋產權給老年人，這樣可以滿足老年人的思維習慣，并且老年人也可以享受到社區系統的服務，最典型的模式例子就是上海的親和源老年社區；③分時度假養老模式[3]。由公司出資與環境優美的村民簽好協議，對他們的房屋按照標準進行裝修，公司享有該房屋房間的30年使用權與經營權，這種模式把酒店、旅游、養老和房地產等相結合，整合了旅游業、房地產業和金融商業，實現了資源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我國養老地產商業模式發展的方法

根據我國對養老地產的調查數據顯示得知，我國的老年化現象不斷加重，2011年老齡化人口比重已經占到總人口的13%，并且還將迅猛的發展下去，但是就目前我國的養老體制來說，不管是硬件設施方面還是醫療保健等相關方面，都還無法滿足養老地產的巨大需求[4]。如何促進養老地產商業模式的健康發展就成為了我國面臨的一個重大問題。筆者借鑒國外的一些成功經驗，加上自身的一些主觀想法，提出了以下幾點對策。

3.1樹立適宜的運營理念

我國目前剛剛踏進老年社會的起步階段，在不同的社會發展階段，老年人對養老地產的需求也不會相同，呈現出多元化的需求，這就要求開發商從老年人的實際需求出發，明確他們的養老需求，給提供的養老產品進行明確的定位，提出適宜的養老運營理念，整合養老建筑、醫療救助機構和休閑度假等，形成配套設施完善、服務質量好、健康輕松的老年人居住生活環境。

3.2建立有效的管理模式

對于養老地產的運營管理，可以通過兩種方式，一種是直接運營，另一種是專業公司運營管理。直接運營是開發商直接給本社區居住的老年人提供服務，擔當物業管理人員的角色，這種方式可以迅速的建立起完善成熟的服務體制，直接提升了服務的質量。如果把運營管理權交給專業公司進行掌管，可以有專業化的工作分工，建立專業化的服務體制，從而提高了養老地產的服務品質。

3.3 拓寬融資途徑

養老地產的開發需要大量的資金支持，而資金的籌集渠道不能只是依靠國家政府，開發商還必須要拓寬資金的來源渠道，發動社會力量的積極參與，比如企業、民間資本和其他投資機構等的贊助支持，這些資金的投資周期都較長，回報率低、風險低，為了能使這些力量投入到養老地產中，可以通過成立基金會，交銀行托管，或者設立債券等手段來獲取更多社會資本的參與度。

4.結語

我國的養老地產還處于剛剛起步的階段，隨著社會的不斷發展和社會老齡化現象的加重，養老產業的社會需求也必將增大。由于養老地產具有自身的一些獨特特點，這就需要房地產開發商給予養老地產一定的重視和特殊對待，對養老地產進行創新。在養老地產的開發建設中，找到最適宜的養老地產商業模式便成為了社會各界最關注的話題之一。從目前我國的養老地產商業模式的發展情況來看，仍然還有一些問題需要進一步的解決和完善，本研究提出的一些對策方法，希望能給相關部門和人員一些啟發，實現養老地產經濟效益和社會效益的最大化雙贏局面。

參考文獻

[1]馬麗娟.房地產測繪存在的問題及對策探討[J].民營科技，2014，45（01）：357-358.

[2]徐斌.歐美“以房養老”模式成明日黃花[J].經理人，2013，22（11）：341-342.

[3]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，45（10）：38-39.