導語：如何才能寫好一篇房地產資產經營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第一條  為適應我市發展外向型經濟需要，促進房地產業發展，根據我國有關法律、法規以及《廣州市國有土地使用權有償出讓和轉讓試行辦法》，制定本辦法。

第二條  本辦法內下列用語的含義是：

房地產經營：指從事房屋的買賣、租賃、信托和土地使用權的受讓、轉讓的經濟活動。

房屋：指作居住、工商業、旅業和公共設施的用房。

第三條  本辦法適用經國家、廣東省、廣州市工商行政管理局核發營業執照，核準在市區從事房地產經營的從商（包括香港、澳門、臺灣的企業和其他經濟組織及個人）獨資、中外合資、中外合作經營的企業（以下簡稱外商投資企業）。

中外合資、合作經營的中方企業，必須是有房地產開發資格的企業。

第四條  外商投資經營房地產的項目審批、對外履約等，由廣州市對外經濟貿易委員會（以下簡稱市外經貿委）負責；企業的生產、經營、管理等由廣州市城鄉建設委員會（以下簡稱市城建委）負責。

第五條  外商投資企業的房地產經營活動必須遵守中國的法律。

外商投資企業在我國法律以及經外經貿委批準的合同、章程規定范圍內，有權自主進行房地產經營。

第六條  外商投資企業經營房地產的合法權益，受中國法律保護。

第二章  企業設立

第七條  設立外商投資企業，須按下列程序辦理申報手續：

（一）外商投資企業的中方，向市城建委提出開展房地產業務、技術資質審查書面申報，并提交企業章程和企業負責人、技術負責人、管理人員等有關名冊，經審查合格后，領取技術資質合格證書。

（二）按規定的開辦外商投資企業審批程序，向市外經貿委提出書面申報，經審查批準，領取外資企業批準證書。

（三）自接到外資企業批準證書之日起三十天內，持批準證書和技術資質合格證書及有關文件，向市工商行政管理局申請登記，領取營業執照。外商投資企業營業執照的簽發日期，為該企業的成立日期。

第八條  外商投資企業的注冊資本占總投資的比例，應按國家有關規定執行，但不得少于五百萬元人民幣（或等值的其他貨幣，下同）。投資金額應在合同規定的出資期限內投入。

第三章  房地產經營

第九條  外商投資企業在我市經營房地產業，對土地的使用權，按照《廣州市國有土地使用權有償出讓和轉讓試行辦法》執行。

第十條  合營的中方企業，需要提供土地，用作與外商合資、合作經營房地產的，必須按下列程序辦理手續：

（一）由中方合營者向廣州市城市規劃局（以下簡稱市規劃局）申請辦理用地手續；

（二）經批準后與市城建委簽訂土地有償使用合同；

（三）中文合營者須在上述合同簽訂之日起九十天內，與中外合資、合作經營企業簽訂土地使用權轉讓合同，作為合營企業合同附件；

（四）持土地使用權轉讓合同，向廣州市房地產管理局（以下簡稱市房地局）辦理登記，領取土地使用權證后，始得行使土地使用權；

（五）土地使用年限，自土地使用證發證之日起計算。

第十一條  外商投資企業應按年度制定房地產生產經營計劃，報廣州市計劃委員會、市外經貿和市城建委備案。并應按照有關規定填報房地產生產經營統計有，報市外經貿委、市城建委和廣州市統計局。

第十二條  外商投資企業的土地開發、房屋建設，必須按照《廣州市城市規劃管理辦法》及其《細則》和有關建筑設計、施工管理法規規定實施。

第十三條  外商投資企業經營的房屋和土地使用權，可以依照我國法律和規定，在中國境內、境外出售、交換、贈予、繼承。如上述經營活動和法律行為在中國境外進行的，應取得所在國或地區的公證及外交部或外交部授權機構的認證和中華人民共和國駐該國或地區大使館、領事館、商務代表機構的認證。沒有與中華人民共和國建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表機構的國家或地區的企業、經濟組織或個人，不得成為受讓人。如在中國境內進行的，必須經公證機關公證。

出售、租賃、交換房屋或轉讓土地使用權的當事雙方必須簽定合同，其價格由外商投資企業自行確定。

第十四條  出售現貨房屋時，賣方必須持有該房屋的產權證明。買賣雙方應簽訂《房屋買賣合同》，并到廣州市房地產交易所辦理成交手續。

第十五條  預售期貨房屋，必須符合如下條件和手續：

（一）賣方持有該有房屋建設項目的《土地使用證》和《建筑許可證》；

（二）賣方已經與該房屋建筑工程承包企業（人）簽訂建筑施工（承包）合同，并已完成房屋的基礎施工；

（三）買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》，并辦理公證；

（四）賣方收取的房屋預售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設費用后，才能另作他用；

（五）預售的房屋，經竣工驗收合格后，買賣雙方應在九十天內，持預售房屋合同和房屋交付憑證，向市房地局辦理房屋產權登記。

第十六條  出租房屋的租賃雙方應訂立《房地產租賃合同》，并到市房地局辦理租賃手續。

第十七條  外國政府及其駐我國大使館、領事館、商務代表機構在本市購買、租用房屋或使用土地，用于其駐廣州機構的，應通過廣東省外事辦公室辦理。

第十八條  外商投資企業依法取得的土地使用權、房屋產權，可以用作抵押。

抵押人和抵押人簽訂的抵押合同，應經過公證，并在抵押合同公證之日起三十天內，持抵押合同，向市房地局辦理他項權利登記。未經登記的抵押行為無效。

抵押人就其已出租的土地使用權或房屋設定抵押權時，應書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。

抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依照中國法律和合同規定處置抵押物。

第四章  財務、稅收、外匯管理

第十九條  外商投資企業自企業成立之日起三十天內，應向稅務機關辦理稅務登記。并應根據我國有關法律和財務會計制度，制定企業財務會計制度，分別報送廣州市財政局和稅務機關備案。

第二十條  外商投資企業應向當地的稅務機關和財政部門報送季度和年度會計報表，并應附送在中國注冊的會計師查帳報告。

第二十一條  外商投資企業須依照我國稅法規定納稅和繳交土地使用費，并可以按我國有關規定向稅務機關申請享受減稅、免稅的優惠待遇。

第二十二條  外商投資企業經營房地產中有關外匯事宜，依照我國外匯管理規定辦理。

第二十三條  外商投資企業在房地產經營中的各項保險，應向我國境內的保險公司投保。

第五章  法律責任

第二十四條  違反本辦法第十、十二條規定、由市規劃局、市房地局依照分工管理權限按有關規定予以處罰。

第二十五條  違反本辦法第十三、十四、十五、十六條，由市房地局依照其管理權限按有關規定予以處罰。

第二十六條  違反本辦法第七、十九、二十、二十一、二十二條，由市工商行政管理部門、稅務部門、外匯管理部門依照分工管理權限按有關規定處理。

第二十七條  當事人對行政處罰不服的，可在接到處罰通知之日起十五天內向有管轄權限的人民法院起訴。期滿不起訴，又不執行處罰決定的，由作出處罰決定的行政部門向人民法院申請強制執行。

第二十八條  外商投資企業在房地產經營中產生合同爭議時，當事人應當通過協商或者調解解決；協商調解不成的，由中國仲裁機構仲裁。也可由合同規定的仲裁機構仲裁。

當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向我國有管轄權限的人民法院起訴。

第六章  附  則

第二十九條  凡根據本規定而發給、發出、訂立的任何證書、合同、協議、通知書或其他文件，如因中外文本互有差異而引至爭議的，以中文本為準。

第三十條  本規定今后如有修改，不溯及修改前已簽訂的合同。

第三十一條  本市各縣和廣州經濟技術開發區利用外資經營房地產的辦法，分別由各縣人民政府、廣州經濟技術開發區管理委員會參照辦法另行制定，并報廣州市人民政府備案。

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摘要：良好的專業性課程體系設置對于培養符合現代社會經濟發展的專業人才發揮著至關重要的作用。文章以天津城建大學房地產開發與管理專業的課程體系設置為例，從人才培養、方案設計、課程體系構建等諸多方面進行了研究。最后就課程體系建設中的實踐性教學需要掌握的幾個關鍵問題進行了深入研究。

關鍵詞：人才培養；方案設計；課程體系

0引言

在上世紀80年代，我國房地產業迅速興起，社會對房地產開發經營管理人才的需求急劇增加。為了適應經濟社會的發展和滿足社會對相關人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開設了房地產經營管理這一專業。從1989年我國高等院校正式設置房地產經營管理這一專業到1998年止，在這十年間我國設置此類專業的高等學校達到114所。然而在1998年，房地產行業發展受到一定阻力，許多房地產開發企業紛紛倒閉，相關專業人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄》，在此目錄中將房地產經營管理調整為管理科學與工程類下的目錄外專業。按照此要求，各個高校對已開設的房地產經營管理專業進行調整，主要調整方案有兩種：一種是將該專業合并進入工程管理專業，另一種是將該專業合并進入工商管理專業。2012年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄（2012年）》，將原有的“房地產經營管理”專業正式更名為“房地產開發與管理”，專業代碼設置為120104，主干學科為管理科學與工程。1992年，天津城建大學（以下簡稱我校）開辦房地產經營管理專業，是全國建設類高校最早開設該專業的院校之一。在1998年因本科專業目錄調整，取消了房地產經營管理這一專業。房地產開發與管理專業學科門類為管理學下的管理科學與工程類，該門類包含我校尚未開設的管理科學、我校已經開設信息管理與信息系統、我校已經開設工程管理、我校已經開設工程造價和我校于2016年新增的房地產開發與管理5個專業。由此可以看出，房地產開發與管理專業的開設對于完善我校學科體系的建設發揮著重要作用，同時為專業人才培養的準確定位提供框架性思路。

1專業培養方案設置內容

我校的房地產開發與管理主要是將經濟、管理、工程、法律等相關知識相互融合的專業，在培養方案安排上以重點強化房地產前期開發和后期資產的管理為特色，以學生的高質量就業為導向，注重學生前沿性理論知識和實踐性應用技術的掌握。據此設定三個專業就業方向：一是房地產項目的開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作；二是房地產項目的策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作；三是房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作。本專業學生主要學習經濟學、管理學、法學、建造技術、信息科學等方面的基本知識和基礎理論，全面系統地接受科學思維、系統思維、管理思維、人文思維及相關的基本訓練，掌握現代房地產開發與管理的方法和手段，具備在房地產、投資、咨詢、施工、金融與保險等領域的企事業單位及政府部門從事房地產項目策劃、開發投資、市場營銷、物業管理、房產經紀和資產運營管理等能力，培養能針對房地產開發全過程進行管理的具有創新意識的復合型應用人才。為了達到培養能力的實現，我們針對各個分項能力，設置了對應的課程和教學環節矩陣表。

2培養方案的三個就業方向課程體系

針對社會經濟發展的需求，培養方案設定三個就業方向，圍繞著三個就業方向設置了三個課程群。

2.1房地產項目開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作

選擇該方向的原因主要是：房地產項目投資大，建設和使用周期長，其前期開發居于房地產開發與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補本校現有其他專業培養方向的空白。該方向的課程體系由學科基礎課、專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。

2.2房地產項目策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作

選擇該方向的原因主要是：該專業是在已經開設10年的市場營銷專業基礎上調整而來，是原有專業的教學、社會資源、項目前期分析的整合結果。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含11門課程。

2.3房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作

選擇該方向的原因主要是：城鎮化的建設背景，存量房的逐年加大，物業的多樣性，房地產金融特性的突出，服務提升的需求，去庫存。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。

2.4三個特色方向的邏輯關系

房地產項目策劃將房地產項目開發與房地產資產管理服務聯系起來；房地產項目策劃建立全局概念，同時，作為一個職能與就業方向；房地產項目開發建立產品概念，強調技術性和市場性，同時，解決少量就業問題；房地產資產管理服務建立服務概念，強調運營、增值和交易服務，同時，衍生出系列職能與就業方向。

3培養方案的主要特點和實施保障

我校教學培養方案主要突出實踐性，其中包括實踐性教學建設和實踐性能力提升兩個方面。學生“實踐能力”的培養主要突出培養學生直接應用知識而非發現新知識的能力。

3.1教學思路的設定

本專業的教學思路主要設定在服務地方經濟社會發展上，辦學定位設定到培養應用型技術技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區域經濟社會發展服務的能力；為房地產行業企業技術進步服務的能力；為畢業學生創造價值的能力。

3.2教學中理論與實踐結合

首先，從教學結構上考慮，重新論證理論教學和實踐教學的關系，由實踐教學服務于理論教學逐漸轉變為以實踐教學為核心，在一定程度上突出實踐教學在教學體系中的地位。其次，構建以職業能力為重點的實踐教學體系，尤其是就業和工作關鍵能力方面的培養。理論教學主要以專業為導向，優選教學內容，以能力培養為核心，注重技術邏輯體系，強化基礎理論知識。但是從行業企業的需要出發，學校的教學應以培養學生創新創業能力為重點，挖掘出學生個體智慧和能力。因此，學校應重構現有的教學體系，將其完善成為包括目標體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構成的教學體系。實踐教學平臺的建設主要以解決學生實習、實訓為目的，著力建立模擬真實工作環境、真實技術實施條件、仿真管理案例和項目引領的教學場景。與此同時，不斷探索實踐教學方法的創新，將多種教學法進行有機的結合，注重提高學生的參與性。我校的房地產開發與管理專業在培養方案制定過程中十分注重實踐教學，主要構建了校內模擬實訓室、與企業共建實訓基地、校外建立實習基地等三個平臺，進行學生的專業基本技能學習和訓練等，提高學生在房地產投資開發、營銷策劃、房地產經紀和資產運營管理等方面的專業核心能力。同時，為保障實踐教學的管理工作，根據每門實訓課程的實踐教學目標，我校制定了包括實訓大綱、實訓任務書、實訓指導書等在內的較為規范的文件。我校經管學院目前已經擁有了服務于房地產的專業基礎實驗室和專業實驗室，包括：工程建設管理綜合訓練中心、信息管理與微機應用、3S、管理科學與工程、電子商務平臺等五個實驗室和一個圖書資料室；獲批天津市人文社科重點研究基地———天津城鎮化與新農村建設研究中心，生態宜居城市與可持續建設管理研究中心等科研機構。此外，還專門設置了市場營銷實訓室、房地產綜合實訓室等。這些相關資源完全可以滿足房地產開發與管理這一專業實踐教學的需要。

3.3積極探索緊密的校企長期合作共贏機制，加強實踐教學方法創新

校企合作首先是相關教育機構與相關行業協會的密切合作。我們在原有與行業協會、學會緊密聯系的基礎上，又進一步加強了與中國房地產營銷協會、天津市房地產業協會、天津市物業管理協會等單位的密切合作。其次是與相關企業的密切合作。根據我校房地產開發與管理專業人才培養的定位內容，我校正在努力加強與房地產開發公司的前期部門、房地產營銷策劃機構、房地產經紀公司、房地產物業管理公司、房地產資產運營管理公司等企業的合作。

3.4強化“雙師型”專業教師隊伍的建設

建設“雙師型”專業教師隊伍，主要從以下三個方面予以落實。一是充分利用學校、學院和專業的校友會等社會資源，從房地產開發企業、建設施工單位、房地產專業經紀機構、房地產咨詢機構和房地產估價事務所等單位引進具有一定素質、具有較豐富實踐經驗的專業人員，建立成相對穩定的兼職專業教師隊伍。二是充分利用房地產開發與管理專業所擁有的校外實訓基地，建立專業教師到基地實踐制度，通過一定的制度措施的落實來強化現有專職教師的實踐能力。三是發動教師積極參與專業實驗室、實訓基地建設，在建設和運轉過程中鍛煉提高教師的專業實踐能力。同時，鼓勵教師考取相關行業的執業資格證書，通過有效激勵手段，促使教師主動利用業余時間參與企業實踐。

參考文獻：

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[2]張澤穎.房地產開發與管理專業“ATP循環遞進式”實踐能力培養探析[J].重慶第二師范學院學報，2015（01）：136-138.

[3]宋春蘭.專業核心課程建設研究———以房地產開發與管理專業為例[J].經濟研究導刊，2015（08）：128-129.

[4]閆波.房地產開發與管理專業人才培養模式芻議[J].現代經濟信息，2016（02）：42.

[5]黃英，宋春蘭.轉型背景下房地產開發與管理專業實踐教學體系的重構———以沈陽工程學院為例[J].沈陽工程學院學報(社會科學版)，2016（02）：223-228.

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關鍵詞：房地產；企業；經營管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

引言

品牌經營是房地產企業核心經營的核心,它對消費者和房地產企業都具有非常重要的意義,對提高房地產企業的核心競爭能力,要求轉變企業的經營機制,強化企業人才培養機制和人力資源管理機制,提升企業的融資能力,提高企業營銷策劃能力,建立企業文化和誠信機制,增強企業的團體凝聚力,進行企業的技術創新、管理創新和品牌創新。

1.房地產企業經營基本要素

1.1房地產企業的內部管理

內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業要做到以人為本;兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系;而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。

1.1.1必須具有自己獨特的企業經營理念和企業精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業發展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業成功的根本所在。

1.1.2房地產企業實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業管理質量體系。

1.1.3房地產企業要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業成功經營的前提條件。

1.2外包管理

隨著經濟全球化和社會分工的不斷發展,企業的專業化的生產經營要求越來越強。房地產企業也不例外,必需不斷培養自己的專業化經營,把更多的優勢資源配置在自己專業化的領域,發揮自己更大的競爭優勢。這就要求房地產企業必需把大多數的工作,如項目的規劃設計、建設管理、監理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發揮自身優勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。這樣企業就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業的競爭能力。因此房地產企業必須培養自己的優質的外包管理素質。

2. 房地產企業經營管理

2.1制定長遠規劃,用科學、嚴謹的態度尋求開發適銷對路的產品

作為房地產開發企業,自成立以來．在制定最初的經營管理思路時,就要有長遠的規劃,并將這種規劃與當前社會發展緊密結合起來,在企業規劃中,要有一定的前瞻性,時刻把握宏觀經濟的發展趨勢,這樣才能使企業的決策建立在一種科學的態度上,避免企業經營陷入戰略性發展瓶頸。在房地產企業項目進行項目開發產品定位階段,開發適銷對路的產品是房地產開發企業的經濟實體, 房地產企業必須要用科學、嚴謹的態度來研究和了解城市建設發展的總體規劃情況,及時掌握當年或近期內城市建設發展的意向。要根據企業的發展規劃擬定新開發的項目意向,切實加強市場調查研究,掌握消費者心理,以便生產出適銷對路的產品來滿足用戶的需要,以便達到企業制定的發展和戰略目標,并取得最佳的經濟效益。

2.2積極進行經營機制創新

全面激發企業活力房地產業屬于高度競爭的行業,將公有資產逐步從企業中退出,引入外資、民營資產或其他優良資產,實行投資主體多元化,盤活存量資本,擴大增量資本,是進一步煥發企業活力的有效途徑。通過吸收外資和有實力的民營企業資本,引進其先進的理念、經營機制和內部管理方式。甚至在項目融資或吸納外部資金上也可以創新經營管理方式,本著加大激勵與加大風險相結合,放開經營與強化管理相結合的原則,界定責權利關系,實行利益與風險對等政策,調動各方經營的積極性。實行經濟責任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴肅追究經營管理者的經濟責任甚至法律責任。

2.3努力實現產品的各項指標,優化節能設計

項目產品定位后,在進行項目規劃方案產品設計時,一定要由專業設計人員、專業策劃人員、專業銷售人員、專業施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業小組仔細推敲產品的戶型、功能、面積、采光,通風、經濟性、開發周期等各項指標,同時要認真考慮建筑產品的節能指標,因為我國是個人口大國,隨著國民經濟的發展和人民生活水平的日益提高,社會資源的需求越來越大,同時,社會資源的浪費也越來越大,因此在房地產開發的項目產品規劃方案設計時,就要充分考慮產品的節能設計,優化節能設計,這一要求,既是建立節約、環保型社會的要求,同時也是房地產開發企業應盡的社會義務。因此,專業小組要通過大量的市場調查,了解當前本地市場的需求,同時借鑒本地一些目的成功開發經驗,只有這樣,規劃方案產品的確定才是科學地、嚴謹地、能經得住市場的選擇,也才能使產品的各項指標最終達到合理的地步。

2.4合理制定產品的價格

根據國家現行房地產銷售制度,項目只有施工至一定階段時,才能銷售這一規定,企業在這一階段要進行項目銷售實施方案制定,銷售方案中最主要的是項目產品的銷售定價,定價除要參考本地區同類產品的價格外,還要把握宏觀經濟的走勢,以及銀行的存貸款政策,還有稅務政策,同時結合項目自身情況來確定銷售價位,并在執行中,輔以靈活性,做到定價切合市場實際。切忌定價過高,因為一旦項目定價過高,脫離市場,就容易造成產品積壓,企業資金周轉困難。

2.5經營制度管理

2.5.1加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關系到企業的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

2.5.2實行質量安全目標管理

工程項目各項工作的質量安全管理如何,是建設項目成敗的關鍵。加強管理,保證質量、保證安全,才能實現我們的投資期望。作為房地產開發企業,是工程項目的主體單位,應對項目的質量安全管理負總責。同時,通過簽訂各種合同將有關工作的質量安全責任分解到有關單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學的方法和程序擇優選定有資質、有實力、有合作誠意和熱情的相關單位,并在合同實施過程當中,隨時跟蹤項目的質量安全管理實際,保證項目按預期的目標實現利潤和聲譽的雙豐收。

2.5.3加強項目綜合管理

為保證項目總體目標的實現,必須對項目進行綜合管理。因為項目管理是多個群體參與、多項工作相互交叉,需要多種資源、實現多個具體目標的集合體,它有一個共同的整體要求和目標,但同時又存在不同的認知、矛盾和沖突。對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現,及時進行統籌安排,溝通、協調各方的要求,解決項目實施過程中的各種矛盾沖突,并通過實施對項目范圍、質量、進度、費用、.安全、資源、環境、信息、風險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理,使項目管理工作形成有效的整體。為了考核實施活動過程的結果,應用考核結果的描述來確定績效的高低,做出綜合性的評價,并形成績效評價報告。通過此報告所反映的綜合狀態信息,我們可以對企業管理和項目管理有一個動態的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時對企業經營管理中的漏洞和不足做出改進和彌補。

3.結語

房地產企業要在激烈的競爭中掌握主動,站穩腳跟,棋高一著,做大做強,關鍵是要緊緊抓住經營管理創新這根主線,牢牢把握經營管理機制中的關鍵環節,勇于持續不斷地進行創新。用客觀、科學的態度,合理、大膽、有效的創新,企業才能在競爭中不但安身立命,充滿發展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產投資信托 法律結構 風險控制

一、房地產投資信托的概念

所謂信托制度是指設定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關系，委托人將特定財產轉移或為其他處分給受托人，使受托人為一定的利益或為特定目的，管理或處分該財產的制度。①

我國《信托公司房地產投資信托計劃試點管理辦法》（征求意見稿）第二條對REITS下的定義為"房地產投資信托，是指信托公司發售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理，處分的行為"。

房地產投資信托在實際的推行過程中，各國各地區的法律法規從不同的角度對其進行界定和規范：美國1960年頒布的《房地產投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對REITS的定義是"有多個受托人作為管理者，并擁有可轉讓受益權益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺灣《不動產證券化條例》中對不動產投資信托的規范是，"依本條例的規定，向不特定人募集發行或者向特定人私募交付不動產投資信托受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核準之投資標的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務監察委員會的《房地產投資信托基金守則》規定，"以信托方式組成主要投資房地產項目的集體投資計劃。REITS是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報，房地產投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據信托文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理和購入房地產"。

二、房地產投資信托的法律特征

REITS處于不斷的發展之中，各個國家和地區由于自身所處的發展階段不同，對REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

1.REITS本質上是一種投資基金。REITS是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度，屬于產業投資基金的一種；

2.REITS標準化可流通的金融產品。國際意義上的REITS絕大多數是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標準化金融產品；

3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴格的要求。REITS的投資對象以及主要收入來源受到嚴格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產生穩定租金流的物業，而且嚴格規定了持有物業期限，并限制資產出售；

4.REITS的收益分配比例高。美國、新加坡及香港等國家和地區均要求REITS將稅后利潤的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個顯著特征③；

5.REITS享有稅收優惠。稅收優惠政策是REITS發展的重要推動力，國外成熟市場，一般均給予REITS一定的稅收優惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對已經分配給投資者的利潤免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問題；

6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產實物為支持的，而房地產公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權益相應體現在所持有的股票和受益憑證；

7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產品，各國對REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴格的要求，其財務運作受到公眾的監督，故具有較高的透明度。

三、房地產投資信托的風險及其控制

房地產投資信托的風險分為市場風險與非市場風險。市場風險又稱外在風險，是指由國家宏觀經濟政策或供求變化等外部原因導致市場波動產生的風險；非市場風險又稱內部風險，是指由房地產項目本身或REITS內部的經營管理等造成的風險；外部風險受到國家宏觀調控政策和市場本身的影響，相對較難預測，內部風險產生的主要原因包括基金的治理結構不完善、信息披露的不對稱及法律監管的不到位。我國目前的信托制度還不夠健全，委托人沒有有效的維護自身權利的渠道和平臺，受托人的權利不能得到有效的制約，容易產生委托風險，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時有發生。REITS是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

此外，由于我國缺乏針對REITS的詳細的信息披露法規，造成委托人和受托人信息嚴重不對稱，委托人對其投資的集合投資信托計劃或基金的具體運營情況缺乏了解，不能對其進行有效的監督。信息不對稱使得房地產投資信托中各當事人產生逆向選擇，這就進一步強化了委托的風險。因此，信息不對稱、治理結構不完善及監管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內部風險產生的主要原因。因此，我國應當采取多管齊下的措施來防范REITS風險。

第一、建立健全信息披露制度

信息披露是REITS的重要內容，信息披露有利于加強監管防止因市場信息不對稱使投資人利益受到侵蝕的問題，維護投資人的積極性。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實保護投資者的利益和投資者對市場的信心。

我國目前沒有REITS專門的法律法規，缺乏統一的信息披露規定，有關信息披露的內容只散見于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關于信托投資公司集合資金信托業務信息披露有關問題的通知》等。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認為，REITS在不同的發展階段，對信息披露的具體規定應當有所不同：在采取集合投資信托計劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質，可以根據《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進行信息披露，必須對涉及項目的收益和風險結構等有關投資人利益的重大信息向投資人做出明確說明，由銀監會負責監管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會在證券市場公開上市，投資對象的范圍廣泛，法律制定更加嚴格的信息披露規則，目前可以依據的法律規范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規范對基金的發行及上市交易環節有關信息披露的內容做出了詳細規定，我國可以在這些法律規范的基礎上完善REITS信息披露的規范。

第二、限定REITS投資范圍

美國次貸危機源于美國金融機構將劣質的銀行房地產抵押貸款證券化，背離了房地產抵押貸款證券化是對優質房地產抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發了美國的次貸危機。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國際市場上絕大多數REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場公開上市的、面向公眾投資者的公開交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴格的監管，風險相對較低。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

但是，美國次貸危機的爆發仍然警示我國在推行REITS要嚴格，確保REITS的資產包為優質的資產包"我國目前房地產市場低迷，開發商在房地產開發前期環節資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開發商前期開發融資的工具，這將大大加大REITS的風險。

由于我國現行法律框架和制度環境先天的缺陷，為了防止在試點之初和推廣前期REITS成為房地產開發商套現的工具和銀行轉嫁房地產開發貸款壞賬風險的手段，我國在應將REITS的投資范圍限定在能夠產生穩定現金流的成熟的商業地產和工業地產并明確這種投資在REITS產品中所占的比例，REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

嚴格限制REITS于投資尚未開發或正在開發狀態的房地產，并且規定REITS對房地產資產的最低持有年限。投資范圍的嚴格限制保證了REITS持有的資產均為優質資產，能夠產生穩定的收益，將避免REITS產品淪為開發商轉嫁風險的工具。

第三、完善REITS管理模式④

投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對投資資金的直接控制權，由受托機構全權管理，如果不加強對受托機構的監管，很容易產生委托風險，損害投資人的利益。為了保護REITS投資人的權益，法律法規必須為投資人構建表達利益訴求的平臺，在契約性REITS應為基金（信托份額）持有人大會，在公司型REITS，應為股東大會。法律應該制定完善的制度，賦予投資者通過基金持有人大會和股東大會行使表決權和監督權的權利（如對投資項目行使表決權），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業性，和行使權利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會和股東大會還不能對基金管理人進行全面的專業的監督，因此，有必要引進獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠實施有效的監督職能。在基金持有人大會（或股東大會）及獨立董事制度基礎上，還需要完善REITS管理模式，根據是否聘請獨立的機構來管理REITS資產，REITS管理方式分為外部管理與內部管理。

世界各國在REITS的初創階段都規定REITS必須采用外部管理，并且對管理公司設置了嚴格的資質要求，美國REITS在管理模式上也經歷了一個由管制到放松管制的過程，從最初的獨立外部顧問到允許REITS為其租戶提供一定的服務，再到TRS的建立。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國法律法規不夠健全，信托思想還沒有深入人心，市場上不誠信的現象仍然存在。因此，我國在REITS發展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計劃模式階段）應采取外部管理的模式，以防止基金管理人權力過大，侵犯投資者的利益。

第四、加強監管機構的監管

REITS作為一種金融創新產品，存在著市場風險和人風險。為了有效的控制存在的風險，培育和優化REITS，除了需要加強內部的管理外，政府的監管是必不可少的。目前我國金融行業采取的是分業監管的模式，REITS發行、交易、上市等環節涉及到不同的監管部門。目前信托的資質及信托計劃由銀監會審批和監管，如果REITS將來在證券市場上市，則涉及到證監會的監管職責，REITS的稅收政策由財政部、國家稅務總局制定，從發行到最終上市交易REITS受到不同監管部門的監管，容易出現多頭監管的問題。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個系統性跨部門的監管體系。

在我國目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監管機構。在集合投資信托計劃階段，REITS的發行、交易事宜由銀監會作為主要監管部門；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會在證券市場上市交易，對交易行為的監管成為主要監管內容，此時，應成立以證監會為主要監管機構，銀監會、證券交易所等監管機構協作監管的聯合監管小組，負責制定和執行相關法律法規，包括市場準入、市場推出、經營范圍業務品種、市場行為規則、服務對象、財務監管、風險控制、監管主體的職責與權利等，并負責指導、監督和實施。

第五、獨立中介機構的介入

REITS從發行運作至上市交易等環節均涉及到許多專業知識。REITS資金在募集前需要中介機構對項目的信用等級進行評定，資金募集后的使用的過程中涉及到對投資項目的風險、收益評估等，這些均需要獨立的中介機構的參與。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨立中介機構的參與，一方面可以提供專業的管理、咨詢服務，提高REITS投資的質量，另一方面可以監督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實性，維護投資者利益。同時，各專業機構分擔了其責任范圍內的風險，也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增強作用。

因此，我國在開展REITS業務時，有必要引進獨立的中介機構參與其中，這將有利于防范REITS的風險，促進REITS良性發展。

注釋：

①劉文華主編：《WTO與中國金融法律制度的沖突與規避》，中國城市出版社2001年版，第296頁

②楊海慶："不動產投資信托法律制度研究"，載http：//

③陳開琦主編：《信托業的理論與實踐及其法律保障》，四川大學出版社2001年6月第1版

篇5

1、投資性房地產的初始計量

企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

二、投資性房地產概述

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產

企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用

企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業務收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉換時：

借：投資性房地產—成本94000000

貸：開發產品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業務收入110000000

借：其他業務成本96000000

貸：投資性房地產—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業務收入2000000

同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業務收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業務收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業應當根據本企業的實際情況選擇合適的后續計量模式。

篇6

【關鍵詞】資產運作；房地產；創新

一、房地產資產運作的內涵和目標分析

房地產的資產運作指的是提高企業房地產資產的周轉率、利用率、收益率，優化企業各種現有資源的配置，通過市場銷售、資產買賣、股權轉讓、招商運營等途徑實現資產效益，為企業的發展爭取良好的現金流和投資發展空間，促進企業經濟效益的最大化，增強企業的核心競爭能力。

未來決定中國房地產命運的，已不只是生產能力、營銷能力、管理能力等傳統能力。在市場競爭日益激烈的情況下，資源管理能力能否跟上房地產企業迅速擴張的步伐，將成為其能否做大做強的主要因素，而資源的管理能力又主要體現在資產運作能力和運作效率上。因此，資產運作應該成為房地產企業生存和發展的重要戰略工具之一。房地產企業的資產運作的重點環節及其目標有以下幾點：

資產運營上，要轉向快周轉模式，進一步提高運營效率，適度降低土地儲備存續率，加快資金周轉速度，提高資產質量和資金利用效率。

資產拓展上，要土地市場公開競拍、收購兼并等方式并重，通過區域深耕與精品立市發揮規模效益，強化產品創新與開發能力，提升企業品牌，擴大競爭優勢。

資產結構上，要合理配置住宅開發、商業地產等資產類型，要通過技術創新與人才引進，提升統籌運作的能力，為企業提供抵御周期性波動的資產和資源。

資產創新上，要通過打通資本市場、資產盤活、項目套現、融資創新等模式，實現資源共享與錯位競爭，增強資產變現能力，增強企業抗風險能力。

二、房地產資產運作的特征及面臨的問題

（一）資金量大

房地產業是資本密集型的行業，由于土地的有限性，土地成本也越來越高，招、拍、掛等形成的價格競爭，導致房地產投資的價格增加。再者，房屋的建筑安裝都需要大量的施工人員、技術人員和機械設備，勞動力成本的不斷攀升，也使房地產企業的項目成本較高。對資產運作而言，不論是買進賣出還是自行開發建設，都需要動輒數億、數十億甚者上百億的資金量。

（二）周轉期長

在市場經濟中，房地產業受到市場經濟的制約，其土地開發、市場研究和建筑施工等活動，都應該遵循市場經濟的規律和方法。房地產資金的投入，需要在市場中經歷一次完整的流通過程才能完成。一般而言，房地產業從策劃設計、建造完工、銷售交房，周期至少需要3至5年的時間。資產運作效率是衡量企業盈利能力的重要標準。

（三）涉及面廣

房地產業是與地方政府聯系最廣泛的行業之一，其生產過程是開放式的，政府的管理是全過程參與的。房地產業受政府和消費者的關注度很高，對宏觀經濟和微觀經濟的影響力大，來自方方面面的制約因素自然就多，這也是房地產經常被推到宏觀調控風口浪尖上的重要原因。房地產企業資產運作是一個時間長、變化多、復雜程度高的綜合性經濟活動，本質上是一次社會資源的整合與集成。

（四）風險收益并存

房地產市場非常特殊和復雜，存在著很多不確定性因素，投資過程中可能面臨市場風險、財務風險、流動性和變現性風險、經營風險、社會風險等，資產運作同樣存在這些風險。但由于房地產存在土地升值快、抗通脹能力強、投資回報率高的特性，基于資本的逐利性，大量社會資金亦積極投入房地產行業，又使得投資行為甚至投機行為盛行。

三、房地產資產運作方式及創新研究

（一）合作開發

房地產開發企業自身資金有限，而房地產持續運營需要不斷地滾動投入，金融機構已經不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會資金參與開發。政府這幾年逐漸嚴格控制土地供應，一些開發商遭遇拿地難題甚至頻發“地荒”，另外一些企業擁有待開發土地卻苦于缺乏資金和資質，合作開發推動了資金和土地的有機結合，盤活了諸多房地產開發項目。特別是當前，在限購令等背景下，資金緊張已經成了很多房產企業的緊迫問題，甚至部分企業可能會出現資金鏈斷裂的風險。聯合拿地、合作開發、取長補短、形成合力，越來越多的房地產企業嘗試著與行業內企業或行業外的戰略投資者、財務投資者進行合作，以拓展生存空間。

（二）項目轉讓

房地產開發項目轉讓，是指我國《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的具備一定條件的建設工程轉讓，其實質是仍是土地使用權的轉讓。在實踐操作中，投資者為減少繁瑣的審批環節和交易過程中的稅負成本，往往避開直接的房地產項目轉讓形式，而以轉讓房地產項目公司股權的方式實現房地產項目轉讓。但如果擬轉讓的項目是整體項目中的一部分，無獨立土地使用權證，則需通過在建工程轉讓模式，完成開發投資總額的百分之二十五以上方可轉讓。近期又出現了度身定制的新模式，即開發過程未達到預售條件即鎖定大客戶，雙方簽署協議按工程進度付款，達到預售條件后即簽訂預售合同，此種模式減輕了房地產企業的資金壓力。

（三）招商引資

房地產企業的持有性資產要保值增值，需要有專門的團隊做好招商引資工作，尤其是商業地產必須做好運營管理。當前出現的產權式商業物業是一些開發商樂于采用的方式，由專業的商業經營管理公司負責經營管理，而物業產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售，所有權與經營管理權實施分離，一般分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合三種方式。商業與房地產開發是兩個不同的行業，開發商不應盲目地建設開發，應該先招商，讓商業經營專家在開發前期加入進來，在定位、流線、布局、結構的設計中廣泛參與，這樣項目比較容易獲得成功。

（四）資本融通

房地產資金來源結構存在缺陷，房地產業的地開發資金主要來自銀行貸款，而且數額巨大。這種資金的不合理配置，導致產業空洞化的現象，影響金融資產的質量，加劇了市場風險和融資風險。資產運作可以使房地產企業獲得良好的資金和投資收益，融資創新必不可少。房地產業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建多元合理的融資渠道，在以銀行貸款為主渠道的前提下，鼓勵和支持房地產上市公司再融資、企業債券、房地產信托及房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

四、結束語：

房地產經濟的繁榮以及國家的宏觀調控政策，對我國房地產業的發展產生了重要影響。當前，我國房地產業的發展朝著趨于理性的方向發展，但資產運作效率不高、方式仍然受到諸多限制，一定程度上阻礙了房地產經濟的發展規模和速度以及房地產企業的成熟。資產運作是企業獲利的物質基礎，房地產企業在資產運作中，應做好全面控制，持續加大創新力度，促進企業可持續發展。而政府對房地產業也不能僅僅通過一系列治標不治本的政策調控，更應該引導房地產業的有序健康發展，創造一個完善的市場環境，真正使房地產業的發展成為國民經濟的穩定支柱。

參考文獻：

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篇7

關鍵詞：REITs；國際經驗；監管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號：F830.8文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產產業投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產資產或進行房地產抵押貸款，再交由資產管理機構運作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產管理機構還可以按要求聘請外部的物業管理人負責房地產的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運作機制十分注重維護投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運作經驗進行了考察和總結，并結合我國實際情況進行比較，為我國健康發展REITs提出了一些建議。

一、房地產信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據投資范圍的不同，可將REITs分為權益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產資產；抵押貸款型REITs通過發放一定期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產為抵押的債權①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產資產，又可以發放房地產抵押貸款和購買房地產抵押債券。

（二）REITs的經營模式

1. 美國REITs的經營模式。美國REITs是依據公司法成立的、具備法人資格的經濟實體，采用的是公司型封閉式結構，其內部組織結構與一般股份有限公司區別不大，采用董事會領導下的經理負責制。房地產投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協會自動報價系統（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負有信托責任，代表投資者利益持有相關資產，并監督管理公司的經營管理和執行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關資產和制定投資決策。信托模式的優勢在于，可以從結構上確立受托人和資產管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。

二、各國（地區）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關法律法規完善，REITs發展得到有效規范

各國（地區）規范和促進REITs健康發展的法律法規都十分健全，REITs的設立和運作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優惠的條件，REITs公司則根據稅法和市場狀況，在結構、經營策略等方面做出相應的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規定的條件，通過專項的立法（修改投資、信托等有關法律或新建法令）提出了與美國相類似的監管要求，對REITs的設立、結構、收入、分配及投資資產、份額轉讓交易與贖回等事項制定了法律硬性規定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監管法律也十分完善。證券市場的組織結構、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護措施等各方面法律規定，有效促進了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經營活動受到嚴格限制，收益穩定

為有效控制REITs的投資風險，保持其收益穩定性，各國都對REITs的投資經營活動進行了嚴格限制（見表2）。

首先，各國（地區）都對REITs的投資范圍和收入進行了嚴格規定。除符合規定的房地產買賣、物業管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產資產或進行房地產抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規定的收入需要繳稅。同時，為控制風險，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產資產，不能進行房地產抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設立抵押貸款型REITs，但也以權益型REITs為主。實際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經歷過快速的發展，但隨著1973年辦公樓市場轉弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經營管理必須為被動性經營，只能提供符合要求的服務。經營的被動性指投資者并不實質參與經營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經營表現為REITs只能從事符合規定的房地產買賣、物業管理和租賃、維修、房地產開發、抵押、證券投資等業務，否則就不能享受免繳所得稅的優惠。

再次，各國（地區）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規定了強制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規定強制分紅比例，但一般都會將100%的應稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關從業機構及人員的責任，嚴格任職條件

REITs的營運業績與市場價值除受房地產市場整體經濟環境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關從業機構及人員的投資和管理水平十分關鍵。各國都明確規定了REITs主要從業機構及人員應承擔的責任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機構，董事會并不直接參與公司經營，而是負責REITs的投資策略和監督指導企業的業務運作；董事由股東選舉產生，不僅需要具有三年以上房地產管理經歷，還要求現在和過往兩年內，與REITs的發起人、投資顧問和附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構上必須采取信托形式，并委任監管機構認可的受托人。受托人負有信托責任，以信托形式代表持有人利益持有相關資產，并監督管理公司的活動是否符合相關要求。在新加坡，受托人必須獨立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業經驗。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業人員還需具有REITs運作的專業技能和從業經驗。同時，要求受托人必須獨立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監管部門批準后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產項目的價值，受托人還須按規定委任獨立的物業估值機構對REITs的房地產項目進行估值。物業估值機構應在REITs收購或出售房地產項目以及發行新的份額時，制定針對性的物業估值報告，估值方法和估值報告內容都須遵照有關規定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責包含資產管理和物業管理兩個方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業資格提出要求。管理公司在資產管理和物業管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業知識和內部監控系統，從業人員應具有充足的經驗，以便有效執行其職責，為REITs提供全面的管理服務。同時，由于管理質量對于REITs的業績至關重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進行適當程度監督的權利，一般允許持有人通過投票辭退表現欠佳的基金經理，關聯交易也必須經持有人批準后才可進行。

美國REITs的經營管理由董事會聘請內部或外部的管理公司進行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨立的外部資產管理公司進行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應具有相當的地產投資管理經驗。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產基金管理經驗；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的人員。中國香港證監會的要求比新加坡要嚴格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業投資組合管理方面可追溯紀錄（可考慮私募基金經驗）的負責人員，且其中1人必須全職監督管理公司的資產和物業業務；自身履行物業管理職責的REITs還必須擁有專門負責物業管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產項目的專業資格，同時至少具備5 年地產物業管理經驗。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業知識以滿足監管機構和證券交易所的相關要求，管理公司還需聘請委托上市人及財務顧問和會計師事務所等專業中介機構。這些中介服務機構也需要具備足夠的專業能力和從業經驗。

三、我國健康發展REITs所面臨的困難

（一）相關法律法規空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發展需要完善的法律體系提供規范以及保障，而我國REITs相關的法律法規還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產業投資基金法，只能通過私募基金形式設立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計法規中尚沒有關于REITs的相關內容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計制度法規，因此，REITs設立后將面臨雙重征收所得稅和營業稅問題，難以體現REITs產品的優勢。同時，由于我國房地產市場經歷近年來的價格暴漲，蘊含的風險也很大，若草率大規模推出REITs產品，很可能會在證券市場投機合力作用下使房地產市場風險進一步集聚，并擴散到證券市場，形成證券市場新的重大風險點，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產資產資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產品的資金門檻低，收益可觀穩定，因此，若能在國內推出與國外REITs相同的產品，必將受到國內投資者的追捧。

可惜的是，依托國內房地產行業難以推出與國外相同的REITs基金產品。一方面，在我國房地產市場供給結構中，具有獨立產權的住宅居于主導地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業地產和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業地產盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項目。另一方面，由于國內各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業管理機構和從業人員

目前，我國尚缺乏房地產基金成功運作所必需的大量專業管理機構和從業人員。我國國內的房地產項目普遍存在缺乏專業管理機構的問題，投資和物業出租經營等方面的管理能力較差；同時，我國現有房地產信托從業人員中真正熟悉金融市場運作和房地產投資及運作的專業人才并不多，難以承擔發展REITs大任，這是因為我國現有房地產信托主要向房地產開發企業提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進行股權投資，兩者差距甚遠。

四、政策建議

（一）加強環境建設，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。首先，應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產投資信托基金的專項管理法規，提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監管要求，強調各參與方的資格和責任，使我國的房地產投資信托基金開始就以較規范的形式發展。其次，還應當對《稅法》進行修訂，給予REITs稅收優惠，以解決雙重征收所得稅和營業稅的問題，為其發展創造良好的稅收環境。最后，應當加快證券市場立法建設，在發行審核和上市監管等方面，對REITs資產要求、結構設計、參與方的職責等進行專項監管，為REITs提供一個良好有序的市場環境。

應當加強REITs相關機構的培育，尤其是管理公司和估值機構。加強從業人員的培育工作，提高房地產信托業的知識水平和能力，為REITs的推出準備既懂房地產專業知識、又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點

可以考慮在具備條件的地方先行試點，同時在試點過程中不斷修訂完善相關法律法規，并加強證券市場建設和提高監管水平，待條件成熟并積累一些經驗后再正式推出。同時，由于我國缺乏成功操作經驗，試點的 REITs規模不宜太大，期限也不宜過長，應以10―15年的中期為宜，基金類型也應以權益型為主。在資金籌集上，REITs應以私募為主，且資金來源應主要來自保險基金、養老基金等機構投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業提供抵押貸款，獲取相關手續費及貸款利差。

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[5]香港證監會.房地產投資信托基金守則.

篇8

關鍵詞:房地產投資風險 因素分析 防范措施

中圖分類號: F293.35文獻標識碼:A

房地產投資風險是指房地產開發商因對未來某項房地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率,即開發商在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發商直接或間接的損失。

一、房地產投資風險因素分析

1、通貨膨脹風險

通貨膨脹風險也成為購買力風險,是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期,尤其是房地產的投資周期較長,因此只要通貨膨脹的因素存在,投資者就要面臨通貨膨脹的風險。

2、市場供求風險

市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的,房地產的供給和需求也是不斷變化的。供求關系的變化必然會造成房地產價格的波動,具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化,這種變化會使房地產投資的預期收益率發生偏離。

3、周期風險

周期風險是房地產業的周期波動給投資者帶來的風險。如同經濟周期一樣,房地產業市場的發展也有周期性的循環。房地產業的周期可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退進而進入蕭條階段時,房地產業將持續時間較長的房地產的價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況,給房地產投資者造成損失。

4、變現風險

變現風險是指急于將商品兌換為現金,由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產,銷售過程復雜,屬于非貨幣性資產,流動性很差,其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此,當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時,由于房地產市場的不完備,必然使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要較長時間才一能在市場上脫手,如果急于脫手,很可能要遭受損失。

5、政策性風險

由于房地產業與國家經濟緊密相關,因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策,對材料、設備的限制政策,對土地出讓、使用的政策,對環境保護的政策,尤其是對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策,都給房地產投資者帶來風險。

6、利率風險

利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調整利率是國家對宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向,從而起到宏觀調控的作用。房地產投資所需資金量大,必須借助銀行信貸支持。利率的升高會對房地產投資產生兩方面的影響:一是對房地產實際價值的折減。利用升高的利率對現金流進行折現,會使凈現值減小,甚至出現負的凈現值;二是利率的升高會加大投資者的債務負擔,引起還貸的困難。利率的升高還會抑制對房地產的需求,從而導致房地產價格下降,而且會使房地產投資者面臨資金短缺的困境。

7、政治風險

房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由以下因素造成:整編、戰爭、經濟制裁、外來侵略、騷亂等。政治風險一旦發生,不僅會直接給建筑物造成損害,而且會引起系列其他風險的發生,是房地產投資中危害最大的一種風險。

8、經營管理風險

經營管理風險是指由于房地產投資者經營管理小善而造成損失的風險。所謂經營管理不善,主要包括:投資者不能勝任經營管理工作、信息匾乏、決策失誤、不能處理好各種合同關系、違章或違法等。

9、財務風險

財務風險是指由于投資者舉債經營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。房地產投資需要大量的資金墊付并且投資的資金占用期長,所以房地產開發通常要向外界貸款或借款,會在一定程度上制約企業的經營活動,從而影響企業的盈利能力,甚至有可能會使企業在某個程度上面臨資金短缺、入不敷出。通常投資者負債比率越高,財務風險就越高。

二、房地產投資風險的防范對策

1、投資風險較小的房地產項目

房地產投資項目種類很多,它們的風險度大小不同。有的風險度很大,有的風險度相對較小。選擇風險度較小的投資項目,也就是投資收益可以預先較為明確地加以確定的房地產項目,便可以將投資收益的不確定性降低到最低限度,從而降低風險。

選擇風險較低的項目進行投資的不足之處,在于放棄了巨額利潤潛力的投資機會。在市場條件下,期望收益水平與潛在風險的大小呈正比關系,潛在的風險越大,期望的收益水平就越高。若投資機會期望的利潤高而伴隨的風險小,則投資者會迅速地進入市場,這樣就會使期望利潤水平下降至與該投資機會具有同等風險水平的其它投資機會所期望的利潤水平。

2、通過投資組合降低風險

在相同的經濟環境變化下,不同投資項目的收益會有不同的反應,所以如果將投資項目之間相關性不強的多項目投資組合在一起便可以獲得比所有投資都集中在一個項目更加穩定的收益,這里需要注意的是,各投資項目之間的相關性不能太強,否則仍然起不到投資組合降低風險的作用。

投資組合所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說,風險是由系統風險(指市場內所有房地產投資項目,投資者無法控制的風險。例如宏觀經濟因素、國家金融狀況等)和非系統風險(指僅對市場內個別房地產項目產生影響,可由投資者控制的風險。例如建筑物類型、檔次、地點等)所組成。通過投資組合理論的原則雖可以將非系統風險因素減少,但系統性風險仍然存在。

3、通過市場調查來降低風險

風險指的是在投資經營過程中存在的種種不確定性因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種“偏離”的最好辦法,就是通過市場調查,獲得盡可能多的信息。投資獲得的有關投資環境和投資項目的市場信息越多,做出的預測就越精確,從而越能進行正確的科學決策,包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產投資過程中的風險。

4、加強管理來控制風險

一個投資項目能否達到預期的效果,良好的項目管理是重要的保證。從開發投資來看,項目全過程的投資,進度和質量是重點。對缺乏開發項目經驗的投資者來說,委托富有項目管理經驗的監理單位來從事項目管理是十分必要的。對于盈利性物業的置業投資來說,聘請專業化的物業管理人員或機構來進行有效的物業管理,憑借專業化的物業管理人員、豐富的市場信息以及物業管理的經驗可以極大地降低實際收益值與期望收益之間的偏差,可以更有效地使用物業、減少經營費用、降低空置率、提高收益水平,進而降低并控制風險。

5、轉嫁風險

對于租賃物業來說,在物業租賃合約中規定由承租人負擔所有的經營費用、維修費用、房地產稅和保險費等,就可以將經營費用上漲的風險轉嫁給承租人。對于長期租賃合約,投資者可以采用根據物價指數來調整租金的辦法將購買力風險轉移給承租人。當然對于自然風險,投資者可以對風險所發生的可能性進行評估后,購買相應的保險來將可能的風險轉嫁給保險公司。

參考文獻

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篇9

關鍵詞：房地產企業，財務風險，風險預警機制

一、財務風險的內涵

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質角度出發來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。

二、房地產企業財務危機出現的原因

(一)自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結構，主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(三)財務管理水平，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據地經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

三、房地產企業財務危機預警指標的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產企業五個方面的財務狀況，即：償債能力、經營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。

四、房地產企業財務危機預警系統的對策

(一)房地產企業財務預警系統的架構

1.財務信息收集――傳遞機制

良好的財務預警分析系統必須建立在對大量資料統計分析的基礎之上。這些資料包括房地產企業內部財務數據和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產行業等相關數據，并形成一個資料系統。而且，這個系統應該是開放的，不僅包括內部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業內部財務信息和外部相關信息，而且數據資料系統可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務預警分析的組織機構

為使預警分析的功能得到正常充分的發揮，房地產企業應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業經營者、企業內部熟悉管理業務，具有經營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數量的企業外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業經營管理過程，只對企業最高管理層負責。

3.財務危機分析機制

高效的風險分析機制是房地產企業財務預警系統的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業均值或者歷史均值，甚至可以是一個區間。

4.財務危機處理機制

在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規避，控制事態進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務危機再度發生。

(二)財務危機預警系統的日常監控

1.財務危機監測財務危機主要表現為財務支付風險和財務結構風險

財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監測：(1)現金流動能力。企業年度現金流入總量能否保證房地產開發項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。

(2)資產變現能力。房地產企業相對于制造業之類的企業，固定資產比例較少，主要表現為暫時未能出售的物業，開發商能否按照既定的銷售節奏，即開發期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產企業資產能否順利變現的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產變現能力就越強，如果發生滯銷，則開發商就需要注意了。

(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業發生財務危機最直接表現，所以應密切關注企業是否存在大量逾期負債。

2.經營風險監測

經營風險是導致企業發生財務危機的深層次原因。一般指企業因經營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經濟效益低下。經營風險大小反映了企業經營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業經濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩定，經營風險越小。

(2)產業政策的變動。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。這種損失不一定體現在房地產商品的絕對價格降低上，主要體現為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調控，但漲勢不見回落。這對于房地產企業來說是一把雙刃劍，如果房地產價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質和經驗。一個擁有豐富經驗和科學管理的領導就比沒有經驗、盲目管理的領導者風險要小。

3.日常監控與年終財務狀況的結合

會計電算化的廣泛應用使企業的信息傳遞方式已從桌面財務轉變為網絡財務，這就為企業的日常監控，提供了實現的可能。具體來說，房地產企業財務部門可運用財務信息實時報告系統軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監控，管理部門可在日常生產經營管理過程中監控管理風險，而市場銷售部則時時監控市場營銷風險。企業內部局域網的發展在某種程度上可使這些財務危機監控和經營風險監控的信息更加及時準確地反映到企業管理當局。

五、結論

房地產企業在經營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產法律法規不健全的環境下，房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。為此，房地產企業在經營過程中，需要隨時監測自己的財務狀況，如發現有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態的發展，將企業的財務危機降到最低程度，從而保證其生產經營活動正常進行。

參考文獻：

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[4]王曉曼.財務預警指標體系的構建思路.建筑，2007/11.

篇10

關鍵詞　公允價值；財務信息；納稅行為；經營管理

我國財政部于2006年2月15日了新的企業會計準則體系，并已于2007年1月1日在境內上市公司首先實行。新會計準則體系的建立，順應我國經濟快速市場化和國際化的需要。首次構建了與我國社會主義市場經濟相適應、與國際準則趨同、涵蓋企業各項經濟業務、可獨立實施的企業會計準則體系，實現了我國企業會計準則建設新的跨越和歷史性的突破。新準則體系的一大亮點是在投資性房地產、金融工具、非貨幣性資產交換、債務重組和非共同控制下的企業合并等交易或事項謹慎地采用了公允價值。

一、公允價值的概念

公允價值一詞，美國財務會計準則委員會的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產(或負債)的買賣(或發生與清償)的金額。”國際會計準則委員會的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。”我國會計準則的定義與后者相同。目前，國內外會計理論界均認為公允價值是公平交易中的交易價格(金額)。公允價值是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。在計量屬性上，公允價值與歷史成本、現行成本、現行市價、可實現凈值、未來現金流量的現值之間存在著交叉重合。

公允價值作為一種新的計量屬性。具有公平性和復合性兩個特點。

(一)公允價值之公平性特點

公允價值計量的公平性特點建立在自愿、熟悉情況、不關聯等因素基礎之上，因此具有明顯可觀察性和決策相關性的特點。會計學偏重于實務，注重可操作性，從會計學的角度來看，公允價值的公平性特點是會計學適應市場經濟要求的體現。公允價值首先是來自于對公平交易市場的確認。是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。

(二)公允價值之復合性特點

公允價值的復合性特點即公允價值本身不能作為一個單獨的計量屬性與歷史成本、重置成本、可變現凈值并列，公允價值本身不能直接用于具體的會計計量。換言之，公允價值計量的具體表現形式可以是歷史成本計量、重置成本計量、可變現凈值計量。類似的表述如：“公允價值作為一種復合型的計量屬性。可以涵蓋其他幾個計量屬性。即公允價值可以表現為歷史成本、可變現凈值、重置成本、現行市價和未來現金流量的現值等多種計量屬性。”

二、公允價值在新會計準則中的應用

上世紀90年代以來。隨著衍生金融工具的大量產生，人們日益關注對企業商譽、衍生金融工具等資產和負債的確認與計量。由于歷史成本計量的會計信息缺乏相關性和及時性，使得現行財務報告過度關注歷史、成本和利潤，忽視未來、現金流和價值。公允價值會計因其潛在的高度相關性受到了人們的高度重視。但是，由于公允價值計量在一定情況下存在難點，并且當前還存在世界性的會計信息失真難題，因此。公允價值在會計中的應用受到了一定的限制。如何解決公允價值應用所帶來的新的會計理論和方法問題、實現傳統會計理論和實務的創新成為國內外會計研究中最重要的課題之一。從國際上看，無論是國際會計委員會還是美國財務會計準則委員會，從來都沒有放松過對公允價值的研究。公允價值計量已經廣泛地應用于金融工具、長期資產和負債的計量之中。而我國在2006年頒布的新會計準則體系中，大量引入公允價值計量屬性，這既符合國際會計計量的發展趨勢。也適應了我國經濟發展的客觀要求。

考慮到中國市場發展的現狀，新準則體系主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用了公允價值。對于公允價值在新準則的具體應用這一事實。本文不再贅述。我們所關心的是公允價值的應用到底會對企業的財務信息和納稅義務產生何種影響。它會不會成為企業經營管理的手段之一。等等。針對這些問題。本文就公允價值引入所產生的影響展開剖析。

三、公允價值引入所帶來的影響

(一)公允價值計量對企業財務信息的影響

在新準則中采用公允價值這一計量屬性。一方面會對房地產類企業產生深遠的影響，短期內會對企業的賬面利潤產生重大影響，從長遠來看，還會影響企業的經營決策和投資決策。在目前房地產價格處于持續上漲的市場環境中。投資性房地產都是以歷史成本計價，所以一般情況下。投資性房地產的公允價值都遠大于成本價，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業。會受到利好的影響。如果改用公允價值計量。公允價值大于賬面價值的數倍溢價將在財務報表中得到確認。巨大的利潤將顯現出來。這將極大地改變企業的財務信息，可能導致房地產類上市公司的利潤在短期內發生劇烈變化。另一方面。公允價值的應用對金融工具產生的影響也是不可小覷的。以股票市場為例，以前，企業按照“成本與市價孰低法”確認股票的短期投資收益，賬面上只能用成本確認投資價值，無法顯示出市值的實際變化。這樣盡管符合謹慎性原則。卻并不能充分反映證券投資的實際價值，也抑制了企業投資證券的積極性。而按照新準則規定，交易性證券的投資必須在期末按交易所公布的市價計算證券價值，變動部分計入損益。這就意味著，如果企業能夠較好地把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相左，其當期利潤就會因此受損。

(二)公允價值計量對企業納稅的影響

采用公允價值計量不會影響公司的實際運營。但會在較多方面影響公司的財務信息。進而對企業的納稅義務產生影響。一直以來，“投資性房地產”以歷史成本入賬。每年提取折舊。隨著我國房地產業的日漸景氣，“投資性房地產”的賬面價值往往低于公允價值，而《企業會計準則第3號――投資性房地產》因采用公允價值對房地產計價將引起利潤上升，可能增加企業的所得稅。對于這部分利潤的所得稅納稅義務，稅務主管部門還未明確具體的處理方法。因此。對某些公司來說。仍有可能選用歷史成本計價模式進行納稅籌劃。在金融工具市場。交易性金融資產采用公允價值計價會產生利得或損失。同時也將影響當期損益。上市公司進行短期證券投資，期末按公允價值入賬，賬面盈利或虧損就要直接計入當期損益。對于公允價值計量條件下金融工具產生損益的納稅義務，目前的稅法體系還未進行明確的規定。對于因公允價值的變動產生的這部分利得或損失，不是生產經營產生的利潤。根據我國稅法一貫的立法原則應該不會確認這部分損益。而是要求企業在年終匯算清繳中作為應納稅暫時性差異或可抵扣暫時性差異進行納稅調整。在遞延稅款中進行列示。

(三)公允價值計量對企業經營管理的影響

新會計準則實施后，公允價值極有可能成為調節利潤的工具。以投資性房地產為例。引用公允價值計價模式取代歷史成本模式記賬的行為屬于會計政策的變更，在采用公允價值計價的第一年，地產公司將會采取追溯調整的方式對公司財務進行調整。從而使企業的上年度凈資產值得到較大幅度的提升。有利于提高相關公司的規模。同時對于投資性地產上市公司來說。運用公允價值進行計量意味著要每年重估地產價值，并以市值反映其賬面價值，這為企業將投資性房地產轉換為其他資產的時機選擇提供決策依據。當企業選擇以成本計價模式對投資性房地產進行計價時，無論何時將投資性房地產轉為其他資產均不會產生轉換損益。但是。當企業選擇以公允計價模式對投資性房地產進行計價時，不同的時機選擇會產生不同的結果。如果企業所持有的投資性房地產在市場上的交易價格處于一個比較好的上升通道時，則企業應繼續將其作為投資性房地產；反之，當市場價格處于一個下降通道時應選擇盡快將其轉換為其他資產，從而避免轉換損失。另外，采用公允價值計量。房地產市場價格的波動就會帶來公司凈利潤和凈資產的波動。這其實是對此類公司的管理者提出了一個相當大的挑戰，若經營沒有發生任何變化，作為衡量經營業績的凈利潤和凈資產的大幅波動意味著風險的加大。因此，公司管理者為了穩定經營業績。必然會作出相應的投資決策來管理風險，由此可能導致對其他金融產品的需求劇增。

四、新準則引入公允價值之啟示

新準則中引用公允價值能更好地反映當前經濟環境對企業財務狀況的影響，更符合會計發展的要求，更有利于提高財務信息的相關性，但是就目前而言，公允價值尤其是在不活躍市場的公允價值的計量仍然存在一定的困難。這就要求國家加強對公允價值模式的管理，企業也應選擇適合自己的計價模式，使之更好地為本企業服務。

(一)公允價值的采用首先要有完善的理論為基礎

公允價值計量屬性在我國現階段還是一個正待深入研究的領域。我國理論界對公允價值計量屬性的研究仍然十分有限。對理論研究的缺失將極大地阻礙公允價值的應用與發展，從而可能導致會計信息失去對經濟決策的作用。會計職業的存在和市場經濟的發展都將受到威脅。也就不可能真正實現國際化。加強公允價值的理論研究，建立公允價值計量準則已經成為當務之急。

(二)公允價值是一把“雙刃劍”，企業應謹慎采用這一計價模式