導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇征收土地評(píng)估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類號(hào)： F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、《辦法》與《意見(jiàn)》相比變化

（一）、評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)

2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”

按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。

在新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格，這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

房屋征收價(jià)值完全按照市場(chǎng)價(jià)格，這一規(guī)定非常重要。在過(guò)去發(fā)生的強(qiáng)拆惡性事件中，一個(gè)重要的原因就是征收者與被征收者在征收價(jià)格上的巨大分歧。很多情況下沒(méi)有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而是參照政府確定的征收價(jià)格，而政府參照價(jià)往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開(kāi)發(fā)者與地方管理者存在千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的時(shí)候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實(shí)《物權(quán)法》，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一個(gè)實(shí)質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補(bǔ)償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場(chǎng)主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語(yǔ)權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對(duì)私有物權(quán)的尊重。

《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏?！?/p>

（二）、評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，它體現(xiàn)操作過(guò)程致力于程序公正。

由政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是，評(píng)估價(jià)通常都很低，曾引發(fā)過(guò)許多拆遷矛盾?，F(xiàn)在由被征收人來(lái)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，這就不僅是對(duì)被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對(duì)制度漏洞的彌補(bǔ)，有利于被征收者利益的保障。指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力會(huì)在一定意義上影響征收價(jià)格的確定，至少在具體操作過(guò)程中，將評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評(píng)估費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來(lái)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過(guò)他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化。“比如要拆一條街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問(wèn)題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/p>

（三）、 評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

《意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

《辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

評(píng)估方式多樣化、細(xì)致化，其進(jìn)步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動(dòng)拆遷戶的估評(píng)方式。其在補(bǔ)償中將地段價(jià)值、房屋內(nèi)裝修價(jià)值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評(píng)估范圍，相應(yīng)地也要求評(píng)估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價(jià)值的合理化、人性化的評(píng)估，在征收的補(bǔ)償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價(jià)值，更給予土地價(jià)值更多的體現(xiàn)。

《辦法》相比廢止的《意見(jiàn)》有不少亮點(diǎn)，但《辦法》能否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問(wèn)題需要解決。

二、新辦法中出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）、完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值的可行性

問(wèn)題盡管按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。這是因?yàn)?，城市建設(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補(bǔ)償以外，對(duì)被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補(bǔ)償。

再一方面，什么是完全的市場(chǎng)價(jià)也缺乏一個(gè)明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房?jī)r(jià)評(píng)估到簽訂補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款、公民重新置業(yè)有一個(gè)時(shí)間差。在房?jī)r(jià)不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，到購(gòu)房時(shí)可能會(huì)貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬(wàn)別。如果按照舊房屋的市場(chǎng)價(jià)與有限面積給予他們補(bǔ)償款，他們根本達(dá)不到那樣的購(gòu)買力，或者說(shuō)住房條件會(huì)變得更差。

（二）、評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性問(wèn)題

盡管評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人來(lái)選定，但被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場(chǎng)的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗(yàn)；二則，《辦法》規(guī)定評(píng)估費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰(shuí)直接出錢評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然會(huì)聽(tīng)誰(shuí)的話；三則，地方政府也是評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評(píng)估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。

三、對(duì)策

（一）、從評(píng)估細(xì)節(jié)上完善《辦法》。

如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評(píng)估的軟件因素等問(wèn)題，需要在制度上明確和細(xì)化，諸如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評(píng)估方法的選擇更注重對(duì)征收目的考慮， 評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估方法的選擇更便于評(píng)估結(jié)果傾向于弱勢(shì)群體的利益，以便于征收過(guò)程中的利益過(guò)渡，努力確保征收過(guò)程中利益的雙贏，即實(shí)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場(chǎng)價(jià)定期公開(kāi)機(jī)制。

社會(huì)大眾對(duì)于整個(gè)城市房?jī)r(jià)總體情況、房屋的計(jì)價(jià)內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估缺乏了強(qiáng)有力的、準(zhǔn)確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作支撐。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，地方政府只有拿出具有說(shuō)明力的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并定期公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，才能保證實(shí)現(xiàn)房屋征收完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的具體要求和目標(biāo)。

（三）、保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性與公平性

評(píng)估費(fèi)用支付問(wèn)題，評(píng)估款項(xiàng)不能由委托人即地方政府直接支付，在費(fèi)用支付前，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來(lái)決定評(píng)估費(fèi)用支出，政府出資，在雙方均對(duì)評(píng)估報(bào)告沒(méi)有異議的之后，再通過(guò)獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)支付。

加強(qiáng)評(píng)估資格認(rèn)定，要提高房屋評(píng)估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過(guò)程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對(duì)于任何有損職業(yè)獨(dú)立性的業(yè)務(wù)建立一整套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)的機(jī)制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭(zhēng)議的房屋征收評(píng)估事件，可成立由媒體、律師、社會(huì)人士組成的獨(dú)立的臨時(shí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開(kāi)辟司法救濟(jì)渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的合理性。

篇2

引言：遠(yuǎn)離立法的本意，歪曲公共利益的需要，或沒(méi)有實(shí)現(xiàn)合理、公平、公正、全面的補(bǔ)償，如果實(shí)施強(qiáng)制拆遷，那么就是間接地發(fā)動(dòng)

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作者簡(jiǎn)介：男，1969年10月生，江蘇海安人，犯罪學(xué)碩士學(xué)、法律博士、正高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、教授級(jí)企業(yè)法律顧問(wèn)，碩士生導(dǎo)師，從事不動(dòng)產(chǎn)法、國(guó)際商法、土地估價(jià)、項(xiàng)目管理、公務(wù)“官”員品性矯正、罪犯心靈關(guān)懷等領(lǐng)域的理論與實(shí)務(wù)研究，在省級(jí)以上刊物上發(fā)表經(jīng)濟(jì)與法學(xué)論文30余篇，曾經(jīng)在2004年至2007年間，先后赴美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局、意大利環(huán)境和領(lǐng)土海洋部做高級(jí)訪問(wèn)學(xué)者，分別研究刑事偵探技術(shù)和國(guó)土資源生態(tài)環(huán)境管理。座右銘：一生只向真理低頭！

篇3

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產(chǎn)稅作為調(diào)整社會(huì)平衡的一種方法已在大部分國(guó)家和地區(qū)開(kāi)征，其在縮小社會(huì)貧富差距、促進(jìn)社會(huì)公平、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面起著重要作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)地價(jià)飛速上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財(cái)產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，貧富差距也日益突顯，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅隨之成為學(xué)者和公共關(guān)注的焦點(diǎn)。

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系逐步完善，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的條件優(yōu)勢(shì)更加明顯，征稅條件也愈發(fā)成熟。但是，我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、爭(zhēng)端處理機(jī)制尚還不夠完善，對(duì)征收該稅帶來(lái)種種困難。通過(guò)對(duì)相關(guān)國(guó)家的對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)，從國(guó)家層面出臺(tái)對(duì)應(yīng)法律，建立合理的稅基評(píng)估體系，完善相關(guān)信息系統(tǒng)和爭(zhēng)端處理機(jī)制是順利推進(jìn)該項(xiàng)稅收的關(guān)鍵所在。

1 我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅及稅基評(píng)估特點(diǎn)和難點(diǎn)

探析房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)未來(lái)順利征收該稅有著重要的參考價(jià)值。我國(guó)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治制度和社會(huì)因素等方面的共同影響下，遺產(chǎn)稅也多次被提及，民國(guó)初期曾征收^遺產(chǎn)稅。1939年出臺(tái)了《遺產(chǎn)稅暫行條例》和《遺產(chǎn)稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國(guó)施行，但由于種種原因沒(méi)有成功。房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產(chǎn)為征稅對(duì)象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈(zèng)人征收的稅，通常與房地產(chǎn)贈(zèng)與稅聯(lián)系在一起設(shè)立、征收。其稅基評(píng)估是以被繼承人遺留的所有房地產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行的評(píng)估，且只是一次性評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日一般為被繼承人的去世日。就我國(guó)目前的人均GDP、居民儲(chǔ)蓄、個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)情況來(lái)說(shuō)，已經(jīng)具備了征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但是也存在著以下征收難點(diǎn)：

①相關(guān)法律要點(diǎn)等制度不完善。除缺乏國(guó)家相關(guān)稅收立法以外，還存在著評(píng)估日期確定和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定等難點(diǎn)。征收的起征時(shí)間、起征金額、征收稅率等還有待進(jìn)一步探討。國(guó)外在征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅時(shí)以被繼承人去世日期算起，雖然我國(guó)初步構(gòu)建了死亡信息登記制度，但相關(guān)醫(yī)療疾病監(jiān)測(cè)和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國(guó)只有約1/3的市區(qū)開(kāi)展了死亡因素監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)。此外，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒(méi)有建立房產(chǎn)檔案，對(duì)房產(chǎn)來(lái)源方式、購(gòu)入住房?jī)r(jià)格等信息還未進(jìn)行審核。大批存在的小產(chǎn)權(quán)房如何界定房產(chǎn)屬性可能也是一個(gè)解決的難點(diǎn)。這些因素給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估帶來(lái)了較大的阻礙。

②稅基評(píng)估技術(shù)解決缺乏相關(guān)依據(jù)。主要困難在稅基的確定、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和稅收的監(jiān)管。我國(guó)各個(gè)城市之間房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，如果按照統(tǒng)一的稅基進(jìn)行征收，會(huì)造成稅基標(biāo)準(zhǔn)偏低。如果按照城市分化進(jìn)行征收，如何確定標(biāo)準(zhǔn)還需要長(zhǎng)期的討論。目前各評(píng)估機(jī)構(gòu)雖已經(jīng)具備房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)能力，但是還沒(méi)有征收過(guò)遺產(chǎn)稅，缺乏相關(guān)案例指導(dǎo)，財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度還不盡完善，評(píng)估機(jī)構(gòu)能否客觀公正的進(jìn)行估值，對(duì)于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位有著較大的影響。稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會(huì)的主動(dòng)性和心態(tài)。我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)在信息化管理系統(tǒng)運(yùn)行下的征管能力和技術(shù)手段雖獲得了很大提升，但稅收監(jiān)測(cè)與評(píng)估能力仍然較為薄弱，特別是對(duì)跨區(qū)域的財(cái)產(chǎn)難以掌握和監(jiān)管，這不僅會(huì)造成房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅費(fèi)流失，也可能會(huì)增加征稅成本。

③稅基評(píng)估方法不完善。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。但是房地產(chǎn)不可能完全相同，不同的房地產(chǎn)價(jià)值影響因素也存在差異。加拿大等國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)選用市場(chǎng)比較法，我國(guó)如用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對(duì)稅基評(píng)估可能不準(zhǔn)確。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)一般直接采用歷史數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)是升值幅度和浮動(dòng)幅度都較大，容易造成數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確及時(shí)。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產(chǎn)外，一般的住宅收益無(wú)法準(zhǔn)確量化，用收益法無(wú)法對(duì)其準(zhǔn)確評(píng)估。單純參照某種房地產(chǎn)估價(jià)方法已無(wú)法滿足我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的要求，因此應(yīng)該在現(xiàn)有評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)，完善評(píng)估方法。

④房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性和波動(dòng)性較大造成評(píng)估困難。2016年期間，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在著很大的波動(dòng)性。不同的地區(qū)，不同的時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)值也存在著較大的差異性。北上廣深的房?jī)r(jià)日新月異。之前一兩萬(wàn)的房?jī)r(jià)一路飆升到十幾二十萬(wàn)每平方米，限購(gòu)后可能又跌落很多。政策的調(diào)整會(huì)給該地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的影響。目前在不同的城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)有較大程度的浮動(dòng)。房?jī)r(jià)的浮動(dòng)性給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估也會(huì)帶來(lái)一定的影響。即使是同一個(gè)城市的房?jī)r(jià)不同時(shí)期的房?jī)r(jià)也存在著較大的波動(dòng)性，很可能出現(xiàn)剛評(píng)估好房地產(chǎn)的價(jià)值，繳稅之前房?jī)r(jià)就出現(xiàn)天翻地覆的變化，這可能會(huì)影響到繼承人對(duì)評(píng)估師的專業(yè)評(píng)估水平和公正性產(chǎn)生懷疑。

2 國(guó)外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀

不同國(guó)家和地區(qū)在政治制度、經(jīng)濟(jì)制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的制度、發(fā)展和現(xiàn)狀都存在著一定差異。通過(guò)對(duì)此進(jìn)行分析，可以給我國(guó)的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估帶來(lái)一些啟示。

①加拿大房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。加拿大政府為了避免評(píng)估和稅收產(chǎn)生利益沖突，采取評(píng)估機(jī)構(gòu)和稅收機(jī)構(gòu)完全獨(dú)立的政策。在各省設(shè)立由政府撥款的皇家評(píng)估公司，負(fù)責(zé)本省的稅基評(píng)估工作。該評(píng)估公司不屬于政府部門，但是注冊(cè)資金和經(jīng)費(fèi)均由政府撥款。在房地產(chǎn)價(jià)值管理方面，政府將估價(jià)周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價(jià)師在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅進(jìn)行稅基評(píng)估。同時(shí)政府加強(qiáng)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過(guò)了《評(píng)估機(jī)構(gòu)法》和《估價(jià)法》，由法律指定省物業(yè)估價(jià)局為稅房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

②美國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。財(cái)富的過(guò)度集中在美國(guó)被視為對(duì)民主政治的威脅，巨額遺產(chǎn)會(huì)被理解為與機(jī)會(huì)均等的民主理想相違背，而開(kāi)征遺產(chǎn)稅能有效的降低社會(huì)財(cái)富的集中程度。美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室的相關(guān)研究表明，在遺產(chǎn)稅率和生前贈(zèng)與的比例和數(shù)量上存在正相關(guān)關(guān)系，因此，美國(guó)采取遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅同時(shí)征收的方式。在對(duì)遺贈(zèng)的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，繼承人進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)后由政府判斷其真實(shí)性，在起征點(diǎn)以上的房地產(chǎn)，由專門評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)稅基進(jìn)行評(píng)估。生前贈(zèng)與的稅收相對(duì)于遺贈(zèng)，優(yōu)惠程度會(huì)有一定幅度降低，這就會(huì)直接減少生前贈(zèng)與的數(shù)量。在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，美國(guó)也會(huì)借鑒贈(zèng)與稅的稅基評(píng)估方法和結(jié)果，根據(jù)不同的地區(qū)和稅率，采用不同的方法。此外，也會(huì)采用案例法對(duì)相似的房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估。

③日本房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。日本作為長(zhǎng)期征收遺產(chǎn)稅的國(guó)家，政府專門設(shè)立了官方評(píng)估機(jī)構(gòu)――地產(chǎn)估價(jià)局，并建立了完善的評(píng)估機(jī)制。房產(chǎn)所有人雖然享有土地所有權(quán)，但在遺產(chǎn)稅環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，要交納高達(dá)75%稅率。日本在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，會(huì)根據(jù)不同房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇不同的評(píng)估方法，或者同時(shí)采用幾種不同的估價(jià)方法。

④馬來(lái)西亞房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。馬來(lái)西亞將遺產(chǎn)稅歸類于聯(lián)邦稅，并根據(jù)《地方政府法》在地區(qū)政府中建立獨(dú)立的評(píng)估部門。在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估中采取了兩種程序和過(guò)程。一是采取群體與個(gè)體評(píng)估相結(jié)合的方式。為保證評(píng)估工作的效率，在五年一度的評(píng)估結(jié)果更新時(shí)，采用群體評(píng)估模型。在進(jìn)行特殊或單一房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，采取個(gè)體評(píng)估方式。二是政府投入巨資建立了不動(dòng)產(chǎn)電子計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)――E-Land系統(tǒng)，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的注冊(cè)和權(quán)屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時(shí)更新，而且保證了評(píng)估部門工作有效進(jìn)行以及評(píng)估信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，更降低了評(píng)估工作的成本。

3 國(guó)外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估對(duì)我國(guó)的啟示

2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的瘋漲給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度不完善，以避稅和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的資產(chǎn)隱瞞或虛報(bào)資產(chǎn)現(xiàn)象屢有發(fā)生，且目前國(guó)內(nèi)不僅相關(guān)法律法規(guī)急需建立和完善，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也和相關(guān)配套資料乏善可陳。因此，早日立足國(guó)內(nèi)實(shí)際情況借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)制定我國(guó)的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度勢(shì)在必行。

①國(guó)家立法規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)。加拿大、日本等國(guó)家專門設(shè)立了遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，并出臺(tái)一系列法律給予支持。我國(guó)可以出臺(tái)相關(guān)法律，對(duì)目前的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)加以規(guī)范，國(guó)家成立專業(yè)評(píng)估人員組成的團(tuán)體進(jìn)行指導(dǎo)。這樣既能省去大筆資金成立評(píng)估機(jī)構(gòu)節(jié)省評(píng)估成本，又可以規(guī)范社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性建設(shè)。

②建立不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)。我國(guó)幅員遼闊，各地發(fā)展程度各有不同，在房地產(chǎn)信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應(yīng)可以借鑒馬來(lái)西亞的方法，結(jié)合自身的實(shí)際情況，集中力量對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅所要求的基評(píng)估信息開(kāi)展研究，對(duì)我國(guó)需要繳稅的稅基評(píng)估信息進(jìn)行登記、統(tǒng)計(jì)和分析。建立專業(yè)化、專門化的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

③對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行周期性評(píng)估。在加拿大等國(guó)一般每三至五年就要對(duì)土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估。我國(guó)政府相關(guān)部門可以借鑒類似經(jīng)驗(yàn)，由具有權(quán)威性和公正性的專業(yè)機(jī)構(gòu)每三到五年就對(duì)土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估。確保資產(chǎn)價(jià)值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制。房地產(chǎn)屬于個(gè)別性商品，在稅基評(píng)估中，因房地產(chǎn)個(gè)性因素造成的估價(jià)差異是不可避的，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制?？梢圆捎脤?duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評(píng)估信息的透明度；當(dāng)納稅人對(duì)結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)在一定期限內(nèi)向原稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；為保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評(píng)估專家委員會(huì)，允許納稅人對(duì)有異議的評(píng)估結(jié)果向當(dāng)?shù)囟惢u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定等。在征稅過(guò)程中，征稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)的評(píng)估結(jié)果的審查核定后應(yīng)出示相關(guān)文件和證據(jù)，配合納稅人完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)其合法權(quán)益。

目前，國(guó)家管理層面也意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的影響，也出臺(tái)了部分政策，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅已勢(shì)在必行，所以，其稅基評(píng)估已逐漸成為評(píng)估界的焦點(diǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度和方法，確立合理的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基和評(píng)估周期，推進(jìn)該稅早日落地，是努力促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)安定的重要手段。我國(guó)征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)深遠(yuǎn)而長(zhǎng)久的影響。

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關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介

東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：

1.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過(guò)招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國(guó)土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國(guó)土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類

當(dāng)?shù)貨](méi)有制定有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開(kāi)展。

對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評(píng)估目的的表述

出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒(méi)有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問(wèn)題主要就是對(duì)政策的把握問(wèn)題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開(kāi)透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購(gòu)買、有條件出售或購(gòu)買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來(lái)的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來(lái)確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過(guò)程沒(méi)有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過(guò)程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過(guò)分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)

評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問(wèn)題。

六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來(lái)測(cè)算未來(lái)商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過(guò)以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^(guò)土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過(guò)以下方法解決：（1）我們可以通過(guò)調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^(guò)調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益可以通過(guò)年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過(guò)土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒(méi)有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問(wèn)題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題來(lái)合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問(wèn)題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來(lái)的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過(guò)程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無(wú)此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問(wèn)題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書(shū)面意見(jiàn)，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問(wèn)題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。

4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問(wèn)題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購(gòu)買用來(lái)建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問(wèn)題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛(ài)評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹(shù)立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

篇5

一是建立二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（占全市房產(chǎn)交易量85%），它是二手房買賣合同中真實(shí)的房屋交易價(jià)值。一方面，該合同中的房屋成交價(jià)格是中介機(jī)構(gòu)作為居間人促成房屋買賣收取中介費(fèi)用的依據(jù)；另一方面，該合同是賣方請(qǐng)求買方支付房款，買方請(qǐng)求賣方交付房屋并配合辦理所有權(quán)變更手續(xù)，雙方履行權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，通過(guò)該數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數(shù)據(jù)，作為參考數(shù)據(jù)。

二是建立二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，它是4家企業(yè)各自網(wǎng)站上公開(kāi)的二手房房源掛牌價(jià)格信息。一般房屋所有權(quán)人的掛牌價(jià)格均高于房屋交易市場(chǎng)價(jià)格10%-15%左右，是為了在買賣時(shí)有一個(gè)還價(jià)余地。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，在二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)中沒(méi)有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數(shù)據(jù)的情況下，可通過(guò)該數(shù)據(jù)庫(kù)采取一組二手房房屋掛牌價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

三是建立房產(chǎn)交易登記價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價(jià)格和登記價(jià)格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽(yáng)兩個(gè)合同，一般均低于房屋市場(chǎng)價(jià)格10%-15%左右。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，在上述兩項(xiàng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)中沒(méi)有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過(guò)該數(shù)據(jù)庫(kù)采取一組房產(chǎn)交易登記價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

四是建立二手房租賃價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是4家企業(yè)各自的商業(yè)業(yè)務(wù)二手房租賃價(jià)格信息。該數(shù)據(jù)主要應(yīng)用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時(shí)，但有經(jīng)濟(jì)收益的租賃房屋，可運(yùn)用收益法對(duì)被征收房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，作為參考數(shù)據(jù)，一般使用于非住宅評(píng)估。

篇6

資產(chǎn)評(píng)估主要包括六大要素，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法（注：《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》（1999年全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材）第1頁(yè)）。遺產(chǎn)估價(jià)也不例外。

1.遺產(chǎn)估價(jià)的主體：即由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)遺產(chǎn)估價(jià)任務(wù)。世界各國(guó)主要有由民間獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、專家評(píng)估和專門機(jī)構(gòu)評(píng)估等幾種方式。目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估仍處于起步階段，而且主要是國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估。針對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)還有待于開(kāi)拓和發(fā)展。

2.遺產(chǎn)估價(jià)的客體：即遺產(chǎn)估價(jià)的具體對(duì)象。遺產(chǎn)大致可以分為3類，即動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。動(dòng)產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券、金銀首飾、珠寶等；不動(dòng)產(chǎn)主要是房屋、工廠等；具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、保險(xiǎn)權(quán)益、債權(quán)、土地占用權(quán)等。它們構(gòu)成了遺產(chǎn)估價(jià)的具體對(duì)象。具體到某一遺產(chǎn)繼承案例時(shí)，則該案例中被人遺留的財(cái)產(chǎn)為本次遺產(chǎn)估價(jià)的具體對(duì)象。

3.特定目的：遺產(chǎn)估價(jià)的特定目的，一是為了繼承人之間分割遺產(chǎn)，二是為征收遺產(chǎn)稅提供依據(jù)。

4.遺產(chǎn)估價(jià)程序：是指遺產(chǎn)估價(jià)的各個(gè)步驟和環(huán)節(jié)，包括確定評(píng)估對(duì)象、制定方案、收集數(shù)據(jù)資料、選擇評(píng)估方法、確定評(píng)估結(jié)果、撰寫評(píng)估報(bào)告等。在以課征遺產(chǎn)稅為目的的遺產(chǎn)評(píng)估中，全面收集遺產(chǎn)使之不被遺漏或逃避納稅應(yīng)是關(guān)鍵內(nèi)容。

5.價(jià)值類型：目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要有4種價(jià)值類型，即重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格（注：《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》（1999年全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材）第1頁(yè)）。

6.遺產(chǎn)估價(jià)方法：可以采用市場(chǎng)法（通過(guò)比較被評(píng)估遺產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以確定被評(píng)估遺產(chǎn)的價(jià)值）、成本法（按遺產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定遺產(chǎn)的價(jià)值）和收益法（通過(guò)估算被評(píng)估遺產(chǎn)未來(lái)預(yù)期并折算成現(xiàn)值，以確定遺產(chǎn)價(jià)值）等方法來(lái)估價(jià)遺產(chǎn)價(jià)值。

篇7

關(guān)鍵詞:財(cái)產(chǎn)課稅制度　房產(chǎn)稅　土地稅　遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅

財(cái)產(chǎn)課稅制度是一國(guó)稅收體系的重要組成部分。1994年稅制改革曾對(duì)我國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅制度作了一定程度的完善,但相對(duì)于所得稅制、商品稅制來(lái)說(shuō),財(cái)產(chǎn)課稅制度改革的步子要小得多。目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅制度在稅種設(shè)置、稅制設(shè)計(jì)、組織收入等方面有其明顯的不足,因此改革和完善我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)課稅制度,建立一個(gè)科學(xué)、合理、公平、有效、適合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的財(cái)產(chǎn)課稅體系,具有極為重要的意義。

一、 世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅的發(fā)展概況及對(duì)我國(guó)的啟示

財(cái)產(chǎn)課稅歷史悠久,曾是各國(guó)政府主要的財(cái)政收入來(lái)源。目前世界各國(guó)都已著手建立一套種類齊全、功能完整、與本國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的財(cái)產(chǎn)課稅制度。從財(cái)產(chǎn)課稅的實(shí)踐來(lái)看,根據(jù)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的形態(tài)不同可分為動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅和靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)轉(zhuǎn)移或變動(dòng)中的財(cái)產(chǎn)課征的財(cái)產(chǎn)稅,主要包括遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人在一定時(shí)間內(nèi)擁有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅,是財(cái)產(chǎn)課稅的主要組成部分。同時(shí)靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅依據(jù)其征收方式不同,分為綜合財(cái)產(chǎn)稅和特種財(cái)產(chǎn)稅。綜合財(cái)產(chǎn)稅,又稱為一般財(cái)產(chǎn)稅,是對(duì)納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)實(shí)行的綜合課征。這種財(cái)產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍較廣,原則上包括納稅人所有或支配的全部財(cái)產(chǎn)。實(shí)行綜合財(cái)產(chǎn)稅制度的國(guó)家主要有美國(guó)、加拿大、德國(guó)和新加坡等。特種財(cái)產(chǎn)稅,又稱個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅,是對(duì)特定類型財(cái)產(chǎn)課征的財(cái)產(chǎn)稅,主要包括土地稅、房屋稅、車輛稅等。發(fā)展

稅稅制比較完善的國(guó)家,一般以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)?？陀^地分析,以市場(chǎng)價(jià)值為稅基有三個(gè)優(yōu)點(diǎn):一是稅基具有彈性,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲,稅基擴(kuò)大,財(cái)產(chǎn)稅的收入也將相應(yīng)增加。二是市場(chǎng)價(jià)值反映納稅人的納稅能力,有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。但以市場(chǎng)價(jià)值為稅基要定期對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,稅收征管成本較高。因此,大多數(shù)以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家都設(shè)立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),實(shí)行嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)登記制度,同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)從不同渠道搜集有關(guān)財(cái)產(chǎn)稅、納稅人以及市場(chǎng)的信息,注重與各部門的協(xié)調(diào)配合,強(qiáng)化征收管理,堵塞稅收漏洞,減少稅收流失。

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明,發(fā)達(dá)國(guó)家都已基本上建立了一套多稅種協(xié)調(diào)配合、功能健全的財(cái)產(chǎn)課稅制度。發(fā)展

,人們收入水平顯著提高,社會(huì)分配懸殊問(wèn)題也日益顯凸出來(lái),這一方面使財(cái)產(chǎn)稅的稅源增加,稅基擴(kuò)大,增加財(cái)產(chǎn)課稅收入成為可能,另一方面也使征收財(cái)產(chǎn)稅更為必要。因此,要從思想上轉(zhuǎn)變觀念,重視財(cái)產(chǎn)稅制建設(shè),從增加稅種,完善稅制、加強(qiáng)征管入手,適當(dāng)增加財(cái)產(chǎn)課稅收入。

篇8

關(guān)鍵詞：社會(huì)穩(wěn)定；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；問(wèn)題分析

中圖分類號(hào)：D523 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

隨著我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，許多社會(huì)問(wèn)題、社會(huì)矛盾也隨之出現(xiàn)，如因土地征收、房屋拆遷等事件引發(fā)的群體性或暴力抗遷事件不斷激化著社會(huì)矛盾，嚴(yán)重影響著社會(huì)的穩(wěn)定。其中，引起社會(huì)矛盾激化的一個(gè)重要因素就是社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估必然引起了黨和政府的關(guān)注。自從黨的十六屆六中全會(huì)以來(lái)，為了加強(qiáng)和諧社會(huì)的建設(shè)在我國(guó)很多地區(qū)相繼出臺(tái)了關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的辦法。但是目前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在很多地區(qū)并沒(méi)有引起足夠的重視，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中仍然存在著很多問(wèn)題，這不僅影響著評(píng)估工作的順利進(jìn)行，而且影響著對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)有效處理。因此，為了做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，我們有必要對(duì)評(píng)估中存在的問(wèn)題及其后果進(jìn)行探討。

二、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中存在的主要問(wèn)題及其后果

從廣義上來(lái)說(shuō)，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化等子系統(tǒng)與社會(huì)系統(tǒng)的依賴關(guān)系，這三個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)的任何風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)造成影響，導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩和社會(huì)不安。

1.在指標(biāo)設(shè)定上，沒(méi)有嚴(yán)格遵循社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估視角。在目前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作中并沒(méi)有嚴(yán)格按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的視角來(lái)設(shè)定相關(guān)指標(biāo)，使得在很多情況下并不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出正確的評(píng)估。首先，我們都清楚風(fēng)險(xiǎn)存在著不確定性，是損失出現(xiàn)的可能性，與問(wèn)題是截然不同的。但是目前很多評(píng)估指標(biāo)的內(nèi)容評(píng)估的是問(wèn)題，而非風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與問(wèn)題評(píng)估沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。其次，現(xiàn)行評(píng)估指標(biāo)體系中的一些評(píng)估指標(biāo)并不直接涉及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，而是考慮到了項(xiàng)目的可行性。但是項(xiàng)目可行性的出發(fā)點(diǎn)更多的是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)而非社會(huì)穩(wěn)定。兩者并不嚴(yán)格的區(qū)分使得在很多問(wèn)題上偏離了社會(huì)穩(wěn)定的軌道，將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作局限在了經(jīng)濟(jì)方面。

2.評(píng)估方法與程序作為合法化機(jī)制存在著局限性。目前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要通過(guò)民意調(diào)查與聽(tīng)證會(huì)兩種方式展開(kāi)。這兩種評(píng)估方法可以使有關(guān)部門對(duì)自身的相關(guān)行政行為在特定地區(qū)的輿論反應(yīng)進(jìn)行一定程度的了解，而且對(duì)于暴力抗法事件和的發(fā)生也能起到防止作用，但這僅僅是在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)性一面。民意調(diào)查與聽(tīng)證會(huì)方法卻很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)或預(yù)防社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的非現(xiàn)實(shí)一面，如網(wǎng)絡(luò)媒體的質(zhì)疑、不滿和批判等社會(huì)輿論及其對(duì)個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知的影響等。目前社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法與程序存在的局限性使得相關(guān)部門并不是總能收集到有效的信息，對(duì)于一些非現(xiàn)實(shí)性的社會(huì)輿論卻是沒(méi)有辦法進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和預(yù)防。

3.在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的對(duì)象上，沒(méi)有區(qū)分事項(xiàng)與方案。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要同時(shí)兼顧目標(biāo)存在的風(fēng)險(xiǎn)和事項(xiàng)實(shí)施方案存在的風(fēng)險(xiǎn)。其中目標(biāo)是由事項(xiàng)確定的，而達(dá)到目標(biāo)的路徑卻是方案確定的，兩者有顯著的差別。一個(gè)事項(xiàng)能通過(guò)不止一種的方案來(lái)實(shí)施，不同方案存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。若是對(duì)事項(xiàng)與方案不進(jìn)行區(qū)分，就會(huì)容易根據(jù)一個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估而對(duì)整個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行否定。這有可能會(huì)引起評(píng)估的簡(jiǎn)單化結(jié)論，或是因?yàn)樾薷脑u(píng)估方案而不得不進(jìn)行低效率的反復(fù)評(píng)估。

4.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容存在著局限性。首先我國(guó)還缺乏相關(guān)的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律權(quán)威缺失，阻礙著合法性評(píng)估的進(jìn)行，一些關(guān)鍵性的制度需要建立。其次，合理性評(píng)估工作仍然存在著困難，對(duì)與民眾有關(guān)的切身利益很難進(jìn)行順利地評(píng)估。合理性評(píng)估在農(nóng)村和城市地區(qū)的進(jìn)行都存在著阻礙，例如對(duì)被征收土地后的農(nóng)民的基本生存如何進(jìn)行保障，對(duì)房屋拆遷后的居民如何進(jìn)行補(bǔ)償，體制本身的局限性阻礙了這些問(wèn)題的解決。

5.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主體存在信息局限性。目前地方政府的信息負(fù)擔(dān)能力的局限性使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主體對(duì)于社會(huì)不穩(wěn)定的準(zhǔn)確信息很難進(jìn)行獲取。首先，評(píng)估主體自己評(píng)自己時(shí)的獨(dú)立性不足，在評(píng)估時(shí)很容易把自己的傾向性意見(jiàn)參與進(jìn)去，在評(píng)估過(guò)程中很難盡可能運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，最后易得出有利于自己的結(jié)論。其次，在實(shí)際的評(píng)估工作中很少就涉及到人們的主觀意愿和主張的客觀線索提出要求，導(dǎo)致得出的結(jié)果主觀性過(guò)強(qiáng)。第三，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要用相對(duì)精確的語(yǔ)言來(lái)描述和分析，但是目前的評(píng)估中很多時(shí)候?qū)τ谠u(píng)估事項(xiàng)的規(guī)定和政府之外的主體的參與表述比較模糊，而且評(píng)估的具體指標(biāo)可操作性不強(qiáng)。

三、完善社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的建議

首先，要建立完善的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，有專門的組織和人員來(lái)負(fù)責(zé)，還要有一些專家?guī)斓戎悄覉F(tuán)。在進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)，要切實(shí)明確職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)工作人員身上，激發(fā)員工的工作積極性。其次，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)要積極主動(dòng)地使用先進(jìn)評(píng)估技術(shù)，認(rèn)真做好數(shù)據(jù)收集、指標(biāo)修正和評(píng)估報(bào)告等工作，形成科學(xué)完備的評(píng)估程序。此外還要建立長(zhǎng)效機(jī)制，形成科學(xué)可行的評(píng)估體系。第三，要使社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作有堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的社會(huì)氛圍?？梢詫?duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行宣傳，使民眾正確認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性。還要鼓勵(lì)民眾積極參與評(píng)估工作，讓其認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作攸關(guān)自身利益的。此外，要充分考慮各方相關(guān)利益主體尤其是弱勢(shì)群體的切身利益，盡最大可能維護(hù)人民的根本利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。目前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的對(duì)象、主體、內(nèi)容、指標(biāo)及方法等方面仍然存在著問(wèn)題，影響著問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)的有效、及時(shí)解決。因此，我們要采取一定的措施切實(shí)加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

參考文獻(xiàn)：

[1]張振生.關(guān)于重大項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估中的幾個(gè)問(wèn)題[J].中國(guó)工程咨詢，2011（09）：17-18.

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

財(cái)產(chǎn)課稅是對(duì)納稅人擁有的財(cái)產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)課征的稅收。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)課稅是一個(gè)稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財(cái)產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價(jià)稅，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種。從各國(guó)的征收實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒(méi)有統(tǒng)一的形式。而且對(duì)這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國(guó)家（地區(qū)）稱為不動(dòng)產(chǎn)稅、地方財(cái)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國(guó)家（地區(qū)）直接就稱為物業(yè)稅。

各國(guó)（地區(qū)）開(kāi)征物業(yè)稅的概況

美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財(cái)產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，是地方稅的主體稅種。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人。課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過(guò)多年以來(lái)的發(fā)展，美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。評(píng)估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過(guò)比較最近在時(shí)常被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來(lái)估價(jià)；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來(lái)估算財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定。各地方政府為加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見(jiàn)的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)非商業(yè)用途以及對(duì)年長(zhǎng)公民和殘疾人的減免。一般對(duì)政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對(duì)家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對(duì)低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可享受一定的抵免額，用來(lái)抵免個(gè)人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延。

英國(guó)對(duì)物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財(cái)產(chǎn)稅，它是英國(guó)目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門評(píng)估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價(jià)值分為A～H共8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個(gè)級(jí)別的稅率全國(guó)并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對(duì)沒(méi)有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲(chǔ)蓄和個(gè)人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對(duì)某些傷殘者，在征稅時(shí)，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。

日本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來(lái)源。固定財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財(cái)源，對(duì)土地和房屋的所有者課征。固定財(cái)產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。在評(píng)估土地的價(jià)值時(shí)，每次單獨(dú)對(duì)同一類土地進(jìn)行評(píng)估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的土地，作為同一類土地價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，每塊土地的價(jià)值可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地的價(jià)值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評(píng)估房屋和建筑物的價(jià)值時(shí)，根據(jù)住房供給政策，對(duì)房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個(gè)納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個(gè)納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會(huì)福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財(cái)產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國(guó)大使館所擁有的財(cái)產(chǎn)也免稅?！豆潭ㄘ?cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列的房屋、土地或建筑物的評(píng)估價(jià)值，依據(jù)土地市價(jià)、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》都要向納稅人公開(kāi)展示20多天。在此期間，納稅人可以進(jìn)行查詢，如果對(duì)評(píng)估價(jià)值有疑問(wèn)，可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動(dòng)產(chǎn)的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府來(lái)評(píng)估，政府估價(jià)一般用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估法。為了將評(píng)估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)。每個(gè)省都制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大部分省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評(píng)估師可以任意索取相關(guān)資料，當(dāng)事人必須予以配合。在加拿大沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國(guó)很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對(duì)農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對(duì)政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。

香港物業(yè)稅是對(duì)土地及建筑物課征的一種稅，主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對(duì)物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；二是來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收取；三是作為支付修理費(fèi)及其他開(kāi)支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個(gè)無(wú)論實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評(píng)稅主任的評(píng)稅后，再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)的時(shí)間和稅額繳納稅款。

從上述各國(guó)（地區(qū)）對(duì)物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行征收管理。物業(yè)稅均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對(duì)土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報(bào)并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國(guó)（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來(lái)看，又都是以政府評(píng)估、個(gè)人申報(bào)為主。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的建議

目前，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個(gè)，包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費(fèi)的項(xiàng)目更是多不勝數(shù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問(wèn)題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國(guó)外資企業(yè)和外籍個(gè)人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)民待遇原則。其次，計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。第三，稅費(fèi)名目繁雜。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中繳納的稅費(fèi)很多，除上述7種稅外，還有城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，印花稅等等，過(guò)多的稅種，既不符合簡(jiǎn)化稅制的原則，又會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來(lái)很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

針對(duì)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國(guó)（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅提出以下幾點(diǎn)建議：

簡(jiǎn)化合并稅種。根據(jù)簡(jiǎn)化稅制的原則，對(duì)現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進(jìn)行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因?yàn)椋瑥膰?guó)外對(duì)物業(yè)課稅的成功經(jīng)驗(yàn)可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來(lái)源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

科學(xué)設(shè)置物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)被各國(guó)普遍采納，運(yùn)用得最為廣泛，如以上所述的美國(guó)、英國(guó)和加拿大等。以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅等優(yōu)點(diǎn)。因此，我國(guó)的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的計(jì)稅依據(jù)，每隔3-5年重新評(píng)估一次，這樣既能夠準(zhǔn)確真實(shí)地反映稅基，并隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高，進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅的收入，同時(shí)又能體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

合理確定稅率。國(guó)外財(cái)產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒(méi)有實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來(lái)確定。我國(guó)物業(yè)稅稅率也不適宜全國(guó)統(tǒng)一稅率，因?yàn)楦魇〉慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一致，可考慮全國(guó)范圍內(nèi)制定一個(gè)幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國(guó)宜采用比例稅率，因?yàn)楸壤惵时容^簡(jiǎn)單，易于征收和管理。

建立完善的評(píng)估制度。以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)體系和評(píng)估制度。首先，要制定評(píng)估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律和制度上對(duì)評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對(duì)評(píng)估從業(yè)人員還要進(jìn)行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評(píng)估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法作為評(píng)估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過(guò)法律保障納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進(jìn)行查詢。如果納稅人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)等持有異議的，他們有權(quán)申請(qǐng)復(fù)議，地方政府必須設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)復(fù)議事項(xiàng)，納稅人對(duì)復(fù)議結(jié)果仍有異議的，可再向法院，由法院進(jìn)行判決。

建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)。物業(yè)稅的評(píng)估工作需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息。建議為納稅人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息登記，詳細(xì)登記納稅人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的類別、所在地、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估價(jià)值變化的日期情況等等，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)這些信息進(jìn)行及時(shí)地搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的評(píng)估和征管的資料。

參考資料：

1.陳永良，《外國(guó)稅制》，暨南大學(xué)出版社，2004

2.財(cái)政部稅收制度國(guó)際比較課題組，《美國(guó)稅制》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

3.財(cái)政部稅收制度國(guó)際比較課題組，《英國(guó)稅制》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

4.財(cái)政部稅收制度國(guó)際比較課題組，《日本稅制》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

5.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所，《中國(guó)：?jiǎn)?dòng)新一輪稅制改革：理念轉(zhuǎn)變、政策分析和相關(guān)安排》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2003

篇10

摘 要 土地征收是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地，給予農(nóng)民集體和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。土地征收必然?dǎo)致大量農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成城市土地，失去土地的農(nóng)民如若不能妥善安置將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)。政府應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)土地違法管理。

關(guān)鍵詞 土地征收 土地征用 土地補(bǔ)償費(fèi)

一、關(guān)于土地征收制度的辨析

土地征收是一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國(guó)法律之中。它是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地，給予農(nóng)民集體和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。土地征用是指?guó)家出于社會(huì)公益目的，依法定條件和程序強(qiáng)制性地收買集體所有的土地或者私人使用的土地歸國(guó)家所有的法律行為[1]。土地征收與土地征用既有相似點(diǎn)又有不同點(diǎn)。相似點(diǎn)在于，兩者都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同點(diǎn)在于，土地征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)行收買，是土地所有權(quán)的改變，不存在土地返還的問(wèn)題。土地征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，只是土地使用權(quán)的改變，在被征用的土地使用完畢，國(guó)家應(yīng)及時(shí)返還被征用人，這只是一種臨時(shí)使用他人土地的行為。因此，土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用則是土地使用權(quán)的改變。

二、土地征收中的問(wèn)題

土地征收必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成城市土地，土地是農(nóng)民的衣食之本，失去土地的農(nóng)民如若不能妥善安置將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)，使被征收了土地的農(nóng)民最后變成了“種田無(wú)地，就業(yè)無(wú)崗，低保無(wú)份”的三無(wú)人員。

首先，土地征收的范圍擴(kuò)大。我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。而《憲法》中規(guī)定，國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行征收。因此《土地管理法》與《憲法》的有關(guān)內(nèi)容是沖突，使公共利益的范圍擴(kuò)大，從而導(dǎo)致公為私用。農(nóng)民的土地被恣意征收，農(nóng)民的基本權(quán)利得不到保障[2]。

其次，補(bǔ)償費(fèi)用少，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。我國(guó)土地征收補(bǔ)償是按照原用途補(bǔ)償?shù)摹６话阋饬x上應(yīng)該按照土地將來(lái)的收益進(jìn)行補(bǔ)償。土地被征收導(dǎo)致的用途發(fā)生變化，使土地幾倍甚至幾十倍的增值?！暗蛢r(jià)買入，高價(jià)賣出”使政府在土地征收的過(guò)程中獲得了大量的利益，從而取走了土地征收利益分配中的相當(dāng)一部分，最后分到農(nóng)民手中的只是很少的利益。

再次，補(bǔ)償措施較為單一。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在我國(guó)土地征收的補(bǔ)償方式基本都是單一的金錢補(bǔ)償，主要表現(xiàn)為農(nóng)民交出承包的土地，由國(guó)家給與一定數(shù)量的安置費(fèi)。我國(guó)《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)?！边@說(shuō)明我國(guó)對(duì)被征收土地的農(nóng)民予以補(bǔ)償?shù)哪康牟辉谟诒Ｕ贤恋厣系呢?cái)產(chǎn)利益，而在于保障農(nóng)民的生存權(quán)。然而現(xiàn)狀卻是大量被征收土地的農(nóng)民涌入城市，因?yàn)槿鄙傥幕R(shí)和勞動(dòng)技能，無(wú)法找到工作。一旦國(guó)家發(fā)放的一次性的安置費(fèi)用花光，他們的生活就陷入困境，成為造成社會(huì)不穩(wěn)定的因素。

三、土地征收問(wèn)題的完善方法

（一）完善法律法規(guī)，確定土地征收范圍

只有將為公共利益而實(shí)施的征地與一般經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此，建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)明確界定“公共利益”的相應(yīng)內(nèi)涵，可考慮將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機(jī)場(chǎng)、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等[3]。

（二）提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

在土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上，建議以市場(chǎng)價(jià)格作為參考依據(jù)。要根據(jù)不同的地域、不同的類型以不同的評(píng)估方法來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除此之外還要為失地農(nóng)民提供維持生計(jì)的額外補(bǔ)償費(fèi)。

（三）增加補(bǔ)償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償費(fèi)僅夠維持失地農(nóng)民幾年的生活，所以農(nóng)民的就業(yè)和養(yǎng)老問(wèn)題就比較突出。政府應(yīng)當(dāng)積極的創(chuàng)造條件，給被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動(dòng)就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供免費(fèi)就業(yè)服務(wù)。從而為其建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的保障體系。

（四）完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)土地違法管理

對(duì)主管部門進(jìn)行改革，完善聽(tīng)證制度，做好復(fù)議工作。當(dāng)行政工作人員違法行政時(shí)，農(nóng)民可以通過(guò)行政訴訟使被侵害的權(quán)利得到補(bǔ)救，要加大對(duì)違法批準(zhǔn)征地人員的懲罰措施，完善對(duì)違法批準(zhǔn)征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]李海鳴.我國(guó)土地征用制度之經(jīng)濟(jì)分析.地方政府管理.2001(12).