房地產投資范文
時間：2023-03-20 19:17:10
導語：如何才能寫好一篇房地產投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
根據周期波動的理論，市場經濟的一般規律是：供小于求剌激價格上升利潤增加剌激投資規模擴張商品供應量增加供大于求價格下降利潤減少投資規?？s小商品供應量減少供小于求，如此循環往復。而目前中國房地產市場需求旺盛，2004年開始的宏觀調控雖然暫時遏制了房地產投資的迅猛勢頭，但同時也加劇了消費者的投資預期，其結果必然形成需求大于供給的局面，為房地產投資的進一步加劇埋下了伏筆。同時，長期以來，在我國業內人士之間形成一個的共識，即房地產投資增長速度控制在為GDP增長速度的2倍以內比較適宜。然而去年GDP增長為9.5％，而房地產開發投資增長為29.7％，是GDP增長速度的3.126倍（這是就全國而言的，有的城市比這一倍數高出許多）。也就是說房地產開發投資增幅仍然偏高。
那么，究竟是什么原因造成了房地產開發投資增長強勁呢？一般來講，主要有以下幾點原因：
第一，2004年中國GDP繼續保持高速增長的態勢，增幅達9.5％。而房地產業是國民經濟的"寒暑表"，必然也會保持較高的增長速度。這是最根本的增長因素，是房地產業發展的前提和基礎條件。同時，居民預期收入增加，購買力增強，房地產需求強勁，刺激房地產投資增長迅速。
第二，城市化進程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國總人口129227萬人中，有52376萬人是城鎮人口，城市化水平己達40.53％。此外還有大量的城市流動人口。房地產潛在需求很大。
第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發投資增長較快的一個重要原因。
第四，房地產市場發育不完善，缺乏合理有效的管理和指導，沒有建立健全的房地產市場預警預報體系。
從上面的分析可以看出，中國房地產業要想健康的發展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認為應該注意以下幾點：
一是建立健全房地產市場預警預報體系。搞好這項工作的“基礎”是準確、細分的統計資料，“關鍵”是規范空置率的計算方法和合理確定警戒線?？梢钥紤]設定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標，建立“空置率雙指標體系”，以便全面反映空置房狀態，從總體上控制房地產投資增長速度。
“增量空置率”主要是反映報告期當期（某年）商品房的空置狀態，為調控房地產投資量和開發節奏提供科學依據?？梢钥紤]設定為：
增量空置率=期末當期凈增的商品房空置量/期末當期商品房竣工量。以及時準確地反映空置房的現狀和進行年度投資量、開發量的調控。
“存量空置率”主要是反映全社會房屋總量的態勢和余缺狀況，為判斷正常空置和非正?？罩茫约爸朴喎康禺a開發長期規劃提供科學依據?？梢钥紤]設定為：
存量空置率=報告期末社會上空置的各類房屋的總量/社會上全部房屋存量。同時，在這兩個指標的基礎設定房地產投資的警戒線。關于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據具體的國情國力、市場承受能力及供求狀況作出進一步的調整，以反映各個不同階段對房地產的需求。
二是根據上面的分析，中國的房地產投資旺盛的一個很重要的原因就是需求的拉動。我們可以把房地產的價值分成兩部分：一部分是可以預見的收益，這部分價值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預見的收益，這部分的價值可以理解成房地產所代表的期權價值。投資人在購買了房地產之后，就類似購買了一個買方期權。而中國的經濟繼續保持了前幾年的強勁走勢，所以投資者相信，只要現在購買了房地產，如果經濟能夠像他們所預期的那樣持續發展，那么將來一定會從中得到收益。
從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產投資的增長，則必須從降低房地產期權的價值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產稅的形式來實現。因為房產稅其實是房產這個買方期權的分紅。正如持有股票買方期權的投資者，因為沒有持有股票本身而錯失獲得紅利的機會，因而當股票開始分紅時，買方期權的價格會下跌。對于擁有房地產的投資者來說，持有房產就必須承擔房產稅，而不擁有房產的投資者則無須承擔這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔了稅收）。因此，我們可以把房產稅看作是一項分紅，該分紅越多，持有買方期權的成本就越高，房產所包含的買方期權的價值也越低。從而降低投資者的需求，達到抑制房地產投資增長的目的。
篇2
房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。
與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產業是大眾產業，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業又是一個創造巨大財富的產業，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業發展所帶來的好處，房地產業所累積的巨額財富往往被少數人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩定和經濟的持續發展。對于此，美國政府創設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業成為社會大眾直接參與的產業。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現了房地產投資的大眾化和社會化。
篇3
關鍵詞尺度、空間、風格色彩、面才使用、非建筑元素
一、位置的固定性或不可移動性
房地產投資最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場的地方去進行交易，即使這個市場是在紐約、倫敦或東京。然而，房地產就截然不同了，它不僅受地區經濟的束縛，還受到其周圍環境的影響。所謂“房地產的價值就在于其位置”、房地產不能脫離周圍的環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。
房地產投資不可移動的特性，要求房地產所處的區位必須對開發商、置業投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發商通過開發投資獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲取合理、穩定的經常性收益，使租客能方便地開展其經營活動以賺取正常的經營利潤并具備支付租金的能力。
當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀區位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業，而如果沒有周圍眾多的投資來改變物業所處地區的環境，只是某一投資者試圖通過對自己投資之物業的改造甚至重建來吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產售價的高低，在很大程度上取決于其所處地區的增值潛力，而不僅僅是看其當前租金收益的高低。
由于房地產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區環境的可能變化和某一宗具體物業的考慮是并重的。通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預見性地選擇投資地點。
二、壽命周期長
房地產投資是一種長期投資。因為土地是不可毀損的，投資者在其上所擁有的權益通常在50年及其以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產同時具有經濟壽命和自然壽命（或稱物理壽命）。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產產生的收益大于其運營成本即凈收益大于零的持續時間；自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產重要組成部分的建筑物，由于結構構件和主要設備的老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用上升到一定程度而沒有租客問津時，盡可以讓其空置在那里。然而實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或改變物業所面對的租客類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。
國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行物業、商場物業的經濟壽命是50年，工業貨倉的經濟壽命是60年，而農村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。
三、適應性
房地產本身并不能產生收入，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產的特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓內的租客希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。只要不違反政府的有關法律規定，在這方面是有很大作為的。房地產投資的這個特性被稱之為適應性。
按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要求。所以，房地產投資一般很重視物業的適應性這一特點。
四、不一致性
市場上不可能有兩宗完全相同的房地產，房地產市場上的產品不可能做到標準化，房地產投資也是在某一個細分市場上的投資。土地由于受區位和周圍環境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。
此外，業主和租客也不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其它物業完全一致。
五、政策影響性
政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措施出臺，以調整房地產商品生產、交易、使用過程中的法律關系和經濟利益關系。而房地產不可移動等特點的存在，使得房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府用來調控房地產市場的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財政稅收政策等，這些政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。
六、對專業管理的依賴性
有些類型的投資不需投資者予以特別的關心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。
然而，直接投資房地產就需要管理。房地產開發投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力；進行置業投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、安全保障等問題。即便是置業投資者委托了專業物業管理公司，那他也要與物業管理人員一起制定有關的市場策略和經營中的指導原則。由于置業投資需要提供物業管理服務，因此就需要花費很大一筆費用，一般來說，物業管理的費用要占到物業全部租金毛收入的10％。此外，房地產投資還需要稅務會計師、律師等提供專業服務，以確保置業投資的總體收益最大化。
篇4
全球各地的人們蜂擁而入房地產市場，除了自住以外，部分采取產權自有的形式進行投資和投機，部分以投資收益性資產的形式進一步尋求稅收優惠，還有部分人通過房地產信托基金(REITS)和房地產有限合伙(RELPS)來借道投資。但需要注意的是：在把房地產置入你的投資組合時，一定要對它的風險收益狀況有清醒的認識。
自有住房投資4大風險
賣出有價證券如股票、債券等，轉而追逐面積越來越大和更趨昂貴的房產，這是不少投資者采取的方式。但對更多的人來說，它是資產配置中的重大失誤，主要有4方面原因。
買房固然是一項重要的投資，但同時也產生了一筆相當大的支出，尤其在采取住房按揭的情況下。由于月供和住房維修費的存在，勢必要求投資者維持穩定的現金流。這是其一。
其二，大多數投資者的目的在于追求房產溢價，但這種溢價有時候會被過度地寄予厚望。過去幾年間房地產市場雖然出現了快速上漲，但從長期來看，大多數國家的房產溢價程度將與通脹速度保持一致。
其三，房產又被稱為不動產，因其“不動”，變現能力較差，受當地和當時的供需狀況影響較大。如果投資者急于變現，卻又恰逢蕭條市，最后的成交價可能遠遠低于目標價格。
其四，在房價高漲時固然可以取得不菲的收益，但房地產市場也有周期，不可能長期上漲而不下跌。而如果遭遇類似日本市場房產泡沫崩潰的情況，在高位進入的投資者將遭受重大損失。
收益性資產投資未必稅收優惠
以上要點同樣適用于公寓、商用住房以及其他收益性資產的投資者。除了高的收益回報率外，此類投資在稅收方面同樣吸引人。投資者不但可以獲取房租和房產溢價收入，根據美國國內稅務局的相關規定，如果被認定為收益性資產積極投資者，將獲得可觀的稅收優惠。
對計劃利用此種投資方式的人來說，認識到它的負面因素非常重要。收益性資產積極參與者的認定非常困難，它需要在房地產及相關行業每年工作750小時以上或者有超過一半的工作時間在上述行業。如果不能滿足該條件，就不能享受相應的稅收優惠。
REITS和RELPS也有風險
篇5
首先是時機的選擇。時機的選擇是指在房地產投資過程中，投資者把握機會、機遇的大問題，包括何時進入房地產市場、合適購入土地、何時進行開發、何時購入、出售或者出租房地產產品等。其主要包括以下兩個方面：
其一，是指有經濟景氣等宏觀經濟形勢所決定的時機。經濟研究理論及發展實踐表明，在一國的經濟運行之中，都存在著蕭條、復蘇、上漲、衰退，再重歸蕭條的經濟周期。從我國及西方發達國家房地產發展歷程來說，經濟周期對房地產業的影響是非常巨大的。即在經濟由蕭條走向上漲的過程中，房地產的價格會上漲；反之，在經濟由上漲走向蕭條時，房地產價格會下跌。因此，房地產投資者需密切關注整個國家經濟運行的宏觀態勢，把握宏觀經濟形勢為房地產業創造的機遇，并做出正確的決策，才能在市場競爭中立于不敗之地。其二，是指要對房地產開發的階段性做出時機決策。一般地，房地產業的發展也是呈現周期性的，它的價格也會呈現出周期性波動趨勢。這是因為房地產業是國民經濟中一個重要的產業部門和組成部分，所以它不可能不受到整個國民經濟周期波動的影響。再則，一個完整的房地產開發過程是由一系列的活動階段所組成的。在房地產發展周期及其開發周期的不同階段進行投資，就有著不同的收益水平，從而也面臨著不同的風險。因此，爭取的投資時機及投資階段的選擇，對房地產投資者來說至關重要。當然，在我國對房地產投資者來說，在進行投資時機選擇時，不僅要考慮到經濟發展周期、房地產業的發展周期、房地產開發建設周期等因素外，還需要更多地考慮我國的國情。
其次是地段位置的選擇。無論是西方經濟學理論還是馬克思經濟學理論，都承認級差地租的存在，即不同的地段具有不同的價值。也就是說，好的地段會為投資者帶來巨大的財富與效益。因此，地理位置是決定城市地價最重要的因素，從而對房地產商業價格或形成租金的能力具有非常重要的影響。不同種類的房地產要求不同的地理位置，以滿足不同需求者的需要。一般地，房地產需求者對房地產在使用能力、功能及效應上應該考慮如下因素：
第一，自然環境和生存環境。自然環境和生存環境對居住、賓館用房地產來說顯得非常重要。在這里，自然環境不僅指地形、地貌等自然條件是否適合于居住、賓館或其他服務業用房地產的開發和建設，而且還只自然風光是否具有適宜于人們生活居住的舒適、休閑、迷人的生態環境。同時，居住及賓館用房地產還對周圍的生存環境也有非常高的要求，即一方面要求環境清靜、優美、日照充足、空氣清新，另一方面也不允許有破壞人類生活和諧或產生危險的環境存在。如靠近垃圾處理場、火葬場、墳地、加油站、煤氣化工廠等的居住生活用房地產，其滿足人們生活居住的滿意度就很低。所以說，自然環境和生存環境是影響房地產價格及產生租金能力高低的一個重要因素。
第二、經濟、社會及文化發展程度。一般來說，相鄰地區的經濟、社會及文化發展狀況、繁華程度對房地產價格的形成及房地產商品的銷售有著十分重要的影響作用，對商業用房地產，包括丙谷胺和居住用房地產尤其如此。在現代經濟條件下，城市生活的一大特點就是地區之間、部門之間、單位之間、企業之間、及人與人之間都存在著高度的相互依存關系，任何經濟的、社會的及文化的活動都會帶來信息、資金及人和物的流動。如人們由于工作、休閑、娛樂在供單位、部門之間的往來移動，原材料、燃料在生產與加工地之間的運輸，產品由于生產地到消費地的流動，以及貨物在批發商和零售商之間的流動等，都需要支付一定得代價或成本。這種包括時間和金錢的支出在經濟上就被稱為轉移成本。一般地，地理位置越優越，各個場所之間的聯系就越暢通、方便，其發生的轉移成本就越低。對投資者來說，轉移成本最小的區位，就是房地產投資最理想的地段，如原料指向性的工業用房地產應選擇在原材料產地附近，商業性用房地產尤其是日用百貨類應選擇在繁華街道、交通主要干線兩側，居住用房產應選擇在靠近商業區附近或城市軌道交通站點附近，等等。另外，地段位置的選擇還關系到分享集聚效益的問題。一般來說，集聚效益與轉移成本之間存在著相當大的關聯作用，即轉移成本低的地區也是集聚效益較高或高的地段。這對于商業性用房尤其重要，因為優越的地段位置能使商業及一些工業企業分享到許多外部經濟帶來的好處。另外，集聚效益還包括居民享受到的由于社會道德水平高、治安良好、文化水平高等產生的外部經濟。因此，轉移成本及集聚效益的高低和外部經濟條件等成為影響房地產價格和生租能力的又一個非常重要的因素。
第三，對未來發展能力和增值潛力的預測。房地產投資不僅要重視現在的地段位置，而且更要結合到城市發展戰略、方向和城市總體規劃等因素預測未來地段位置的變化趨勢。如果能預測出某一地段位置將隨著社會經濟及文化的發展，處于更加優越的位置，則投資者應毫不猶豫地選擇這一地段進行投資，以期獲得這類地段的增值潛力?？梢姷囟挝恢梦磥戆l展能力也是影響房地產價格或生租能力的一個重要因素。
最后是投資種類的選擇。房地產的種類很多，對于投資者來說，每一個種類都是可以供選擇的一個投資機會。因此，投資者必須對不同種類的房地產進行深入細致的研究，才能掌握其投資經營之道，從而獲得較高的或者超額的利潤。
房地產投資的種類大致有如下幾種：土地開發投資、住宅用房地產投資、商業服務用房地產投資、工業用房地產投資等。一般地，這些房地產投資種類的獲益能力與國家的經濟產業行業政策及投資政策有著較為密切的關系。如果國家實行鼓勵職工個人購買商品房住宅政策時，則住宅用房地產存在著較多的投資機會和較高的潛在收益能力，是一個較好的投資領域；反之，投資的風險就會較大。
篇6
關鍵詞：房地產投資：房地產信貸：中國經濟增長
目前我國正處于城市化加速和經濟快速增長的時期，尤其是房地產市場，更是發展迅猛。雖然受到國際金融危機的影響，使得我國經濟和房地產價格增長產生了一定的滯后效應。但是不久之后，在我國不同地區，房價、投資和信貸比例等重新恢復增長。在房地產市場中，如果房價持續異常下降，將會引發嚴重的金融危機。因此，對于房地產投資和房地產信貸來說，其對于經濟增長有著不可忽視的重要影響。所以，應當對房地產投資、房地產信貸、經濟增長之間的關系進行明確。并采取有效的措施加以協調，從而促進房地產市場的健康發展和中國經濟的良好增長。
一、房地產投資、房地產信貸與中國經濟增長的現狀
在我國房地產市場發展中，隨著房地產事業的改革，取得了快速的發展和突破性的增長，并對相關產業鏈的發展起到了良好的帶動作用，使得國民經濟也產生了大幅的提升，人們的生活水平也得到了相應的提高。在當前我國房地產市場中，購房買房已經不僅僅是人們保障生活的基本需求，同時也是人們財產實現增值和保值，獲取更多資金收入的主要方式。因此，近年來，房地產價格也在一路飆升。對此，政府部門通過宏觀調控，對房地產行業過于火爆的情況，從政策、貨幣等方面進行了相應的調節，對房價的過快增長進行抑制，確保房地產行業的平穩發展。
不過，如果房價持續降低，人們購買房產用于投資的積極性也會下降，使得房地產行業對國民經濟增長做出的貢獻有所降低。并且會對相關產業的經濟增長產生不良的影響，對于國家整體經濟水平的提升是較為不利的。目前，商業銀行的主要信貸對象是不動產，因此房價的持續走低，將會造成銀行資金質量下降，提高了銀行信貸風險，導致銀行利潤下降，甚至可能破產倒閉。由此可見，房地產行業的發展，對國民經濟發展有著很大的影響。相關研究表明，在房地產投資與國民經濟增長之間，存在著一定的因果關系，進一步研究表明，二者之間的單項因果關系十分密切。房地產價格會對房地產開發投資產生很大的影響，對于其它相關產業的發展，也有著重要的帶動作用，因而反過來對于房地產自身、國民經濟其它方面等，都有著巨大的作用。
目前，很多關于房地產市場、房地產信貸之間關系的研究，主要集中在信貸對房價的影響。部分研究認為，房地產的發展，會對銀行信貸產生很大的影響，而銀行信貸則不會對房地產價格產生較大的影響。研究表明，在銀行信貸、房地產價格之間，是存在著一定的因果關系的。因此，房地產投資能夠對房地產信貸產生一定的促進作用，不過總體來說，經濟增長則會對房地產信貸產生更大的影響。對于經濟增長、房地產信貸擴張之間的關系，在經濟增長率、信貸增長率之間，存在著相互依存、相互影響的重要關系。銀行信貸的增長，在一定程度上會對經濟增長產生積極的作用。
二、房地產投資、房地產信貸與中國經濟增長的關系
（一）房地產與經濟增長的關系
從國民經濟中房地產行業所占比重能夠看出，在經濟發展、房地產投資之間，具有非對稱的關系。對于經濟來說，房地產對經濟產生的影響，要比經濟對房地產帶來的影響更加深遠，不過，如果在經濟增長當中發生了較大的波動，對于房地產行業，也同樣會帶來很大的打擊。在房地產開發投資中，會受到房地產信貸款項較大的影響，這是由于普通居民要比開發商更加需要信用貸款的保障。
（二）房地產信貸與經濟增長的關系
在房地產信貸、經濟增長之間，房地產信貸會對經濟增長產生較為顯著的影響。相關研究表明，如果信貸增長率提升1個百分點，國民經濟增長率往往會上升0，02個百分點左右。不過，利率的變化，并不會對經濟增長產生較大的影響。所以，如果其它條件保持不變，房價上漲的越高，人們在買房時就會需要更多的房貸金額。因此，作為抵押物的房屋，其價值也會隨之提升，進而會使得銀行信貸隨之上升。而如果房價發生持續性的降低，對于房地產信貸來說，其不良影響將是非常巨大的，房地產市場將不得不為此付出巨大的違約金。如果政府和市場不能及時采取有效的措施加以控制和調節，甚至將會造成大范圍的金融危機。
（三）房地產投資與房地產信貸的關系
如果房地產價格上升，其對于全部行業的經濟增長水平來說，能夠通過房地產信貸擴張的作用產生影響。目前，在我國的房地產運用當中，幾乎全部的項目都是由單一的企業進行安排。而一家企業自身資金是有限的，房地產投資又具有利潤回報周期長的特點，因此，房地產企業往往會面臨資金周轉緩慢，可用資金不足的情況。因此，大多數房地產企業都需要從銀行獲取信貸支持。由此可見，在銀行信貸、房地產行業之間，也是存在著密切的關系的。同時，我國大多數人在買房的時候，很難一次性完全支付房款，因此綜合自身的經濟條件，以及房屋價格條件，大都會選擇通過銀行貸款的方式進行購房。由此，對于買房者和房地產企業來說，如果需要越多的房地產投資資金，就會向銀行申請更高的房地產信貸額度。
三、房地產投資、房地產信貸與中國經濟增長關系的協調
（一）房地產行業有效供給的加強
對于房地產行業的有效供給，應不斷進行加強，對市場剛性需求加以滿足。對于我國經濟增長來說，房地產行業的發展，將會起到良好的促進效果，因此，應當加大房地產行業的發展力度。對于社會中對住房的剛性需求，應當進行更好的滿足，從而確保房地產市場良好的供需關系。政府部門應在市場規律發揮效果的基礎上，采取稅率政策、貨幣政策等有效的宏觀調控手段，對房地產行業的健康發展進行引導，
（二）房地產行業高額利潤的合理控制
在我國，房地產行業屬于一個暴利行業，由于其自身的高杠桿性特點，因而其利潤水平會超過社會平均值。在這種情況下，餐飲、制造、運輸等其它行業資金，可能會流向房地產行業，使得房價進一步走高，影響市場穩定和正常發展秩序。對此，政府部門應當采取有效措施，對房地產行業高杠桿性進行降低，并對其利潤率進行有效控制。這樣才能夠保證房地產行業資金流通的合理性，并確保其它行業流通資金得到滿足，確保我國經濟的健康發展。
（三）房地產信貸資金進入房地產市場的正確引導
在房地產信貸資金進入房地產市場的時候，應當進行正確的引導，確保房地產行業良好的發展秩序。在一定程度上來說。房地產信貸將會造成房價的上升。因此，會在房地產當中造成不同程度的金融泡沫。盡管房地產迅猛發展，能夠為商業銀行創造較大的利潤，不過，如果進入房地產行業的資金量過大，還可能會造成相反的效果。這樣不但會出現經濟虛假繁榮的情況，同時也會對銀行信貸體系及整個部門的收人造成影響。所以，在信貸資金進入房地產行業的過程中，銀行及政府部門應當進行有效的控制，避免房地產市場產生畸形發展。
篇7
關鍵詞：房地產；投資風險；控制方式
房地產投資一般都是風險和利益一起存在的，其投資方式都是有規律的。相關人員應該在投資過程中發現其規律，從客觀的角度分析房地產投資的變化趨勢以及走向。一般來說房地產投資風險是非常大的，房地產是占有固定的位置而且不可移動，經常是受投資額大、建設周期長、影響過大等幾個因素的影響而不斷地變化?？芍^風險與利益共存的，就像是一把雙刃劍，既有好的一面，也有害的一面。不能只看到房地產投資表面的現象，以為它會帶來更大的利益，可是往往這種利益后面會潛伏著更大的風險。在日常生活中避免不了要進行此類的經濟活動，因此更要在投資方式上進行相應的預防措施，采取一系列的手段，將房地產投資的風險降到最低，讓人們獲取更大的利益。
1房地產投資以及房地產投資的風險
1.1房地產投資的基本途徑
房地產投資是一種經濟活動，投資者投資房地產主要是有兩種基本途徑，分別是用于基本建設和房地產開發。而其中又有三個主要因素，分別是：地段位置、時機以及質量要素。在進行房地產投資時，需要從它的三個要素著手分析其房產投資的價值，以及利益與風險，這三個要素不可忽視。
1.2房地產投資的規律
房地產投資都有一定的規律，需要從以下幾個方面來著重分析一下房地產投資的趨勢。主要內容：①人口變化，尤其是勞動力人口；②人均GDP和可支配收入；③每月成交數據和庫存數據；④土地成交、宗教、價格和溢價率；⑤城市發展速度和政府官員的思路以及他們的腐敗情況；⑥該城市中介和二手房的活躍程度；⑦人口增量，有的城市是人口不斷流入，有的城市則是人口不斷流出。在這種情況下只要人口持續流入，那就說明人口的需求在不斷增長，該城市就有投資的價值。房價上漲的因素很多，直接因素是經濟和人口：一個代表支付力，一個代表需求。任志強說：“只要經濟是增長的，房地產肯定在持續增長，2016年的房價還將繼續上漲！”。供地計劃，可以看出什么區域缺乏土地供應，供應結構怎么樣等問題，一般供應不足的區域價格水平都比較堅挺。房地產作為我國的經濟命脈，對我國社會經濟有著重大的影響。它牽扯著我國近十幾個行業的興盛衰榮，比如房地產金融的流通走勢，以及普通老百姓的消費能力，可謂牽一發而動全身。我們不能小看房地產投資所帶來的利益，更不能忽視利益背后潛藏的巨大的風險。
2房地產投資的風險以及變化趨勢
由于經濟增長，收入提高，人口增長導致住房需求量增加，這種需求是可持續的。但是以目前我國的經濟和人口情況，實現這種增長還是有難度的。房地產投資一直在呈下滑的趨勢，并且短期內將持續發展。從我國目前房地產投資風險總體上來分析，一邊是各大城市房價的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣。當前我國房地產市場出現了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風險不容小覷。種種跡象都表明房地產投資背后的風險很大，水很深。房地產投資的風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，其中最重要的不外乎經濟上的損失，投資失敗導致經濟情況下降。目前我國一線城市的房產政策在不斷地收緊，但房產投資的熱度卻不見退散，反而有不斷延伸至更多的二三線城市的跡象。其中不僅有沿海經濟發達城市和中西部城市都傳來了新房銷售活躍、價格上漲的新聞。因此在進行房地產投資時需要謹慎再謹慎。
3房地產投資風險的預防以及控制
3.1切勿急躁
在看房地產廣告之前，要想清楚自己的購房的目的是什么，主要看重房子的哪一點。穩定租金收入；翻新然后再出售；先出租，退休之后在此安度晚年；弄清楚這些非常重要。不要被有些華而不實的房地產廣告所蒙騙。
3.2了解買房
中介買家總是在買房的過程中大量研究房產，但是很少研究賣房中介。除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。在買房的過程中，可以向房產中介商索取其公司、銀行以及他們的會計查詢號。在詢問這些信息時，不需要有所顧慮，因為大部分中介商聽到你問這些信息時都會認為你是誠心購房的，而非無理取鬧，相信他們會很樂意告訴你這些信息的。
3.3詳細了解社區
如果你購買的房產在某社區內，那么一份租房表復印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還要了解其周邊的環境，以及在社區內犯罪的人數以及死亡的人數，還有各種流言也是判斷房子好壞的方法之一。
3.4避免“太好”的交易
如果交易“太劃算”，那一定不能上當。有可能這或許真的是一筆好的交易，但是只有你一個人發現了，而你恰巧又是第一個，不得不說，這種可能小真的是太小了。更多的可能性只有別人早就發現了，但為什么沒有對其進行交易，這也是有一部分原因的，因為天上是不會無緣無故掉餡餅的。
3.5在買房時找一個好的房產經理
房產經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量的工作，十分不易。在一個好的中介公司中，一個房產經理的工作能力越強，投資者以及其他的客戶就會很滿意，銷售額也會不斷地增加。
參考文獻：
[1]馮翠英.基于新保險法的保險資金投資房地產投資信托基金研究及風險控制[J].特區經濟,2011,(2):256-257.
[2]黃好,戴軍.房地產投資風險及其對策探析[J].科技廣場,2011,(8):124-128.
[3]項道銀.房地產投資風險及其對策探析[J].經濟師,2016,(1):86-87+90.
[4]許超,劉井明.房地產投資風險及其控制[J].商,2015,(35):160.
篇8
本文以2007－2014年非房地產及金融行業的上市公司為研究樣本，檢驗了房地產價格波動對企業非生產性房地產投資的刺激作用，還研究了貨幣政策對以上作用的影響，并進一步地考察了貨幣政策的非對稱效應。研究結果表明:(1)房地產價格波動與企業非生產性房地產投資存在顯著正相關關系;(2)貨幣政策能夠調節企業非生產性房地產投資行為，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業的非生產性房地產投資行為;(3)貨幣政策對于企業非生產性房地產投資的調節效應表現出一定的非對稱效應，貨幣政策調節效應會隨企業性質的變化而變化，貨幣政策調節效應對民營企業更加顯著。
關鍵詞:
房地產價格；貨幣政策；企業非生產性房地產投資
一、文獻回顧與假設提出
中房網的統計數據顯示，全國住宅均價十年漲幅為145%，其中京、滬、穗、深等城市住在用房平均漲幅達220%。面對房地產價格持續上升對中國社會帶來的重大影響，政府十年九調，卻依然難以遏制房價持續上漲，房價持續快速上漲對中國經濟社會發展產生了深遠影響。根據資本逐利性原理，當某個行業的利潤率高于全行業平均利潤率，且該行業不屬于政策限制性行業或者壟斷性行業時，該行業就會吸引大量資本進入。對于微觀經濟個體而言，房地產價格增長率高于銀行利率，甚至一度高于產業資本的平均報酬率，房地產的增值收益大于產業資本的平均收益，導致企業的大量資本進入房地產業，利用房產價格的持續上升獲取收益。企業過度投資非生產性房地產會對企業自身和宏觀經濟產生重大不利影響。對于企業自身，其行業地位會受損，同時會面臨投資成本損失風險、投資轉型成本過高的風險。長期來看，企業過度投資非生產性房地產會使貿易性的虛擬經濟擠壓實體經濟，導致實體產業空心化，并導致房地產行業投機性過熱，產業發展結構性失衡，進一步催生房地產泡沫，導致房價畸形上升?；谝陨媳尘?，本文擬在房地產價格波動頻繁的背景下研究企業非生產性房地產的投資行為，結合國家宏觀貨幣政策變化，研究貨幣政策對企業非生產性房地產投資的調節效應，并進一步考慮貨幣政策具體施行環境，探究貨幣政策在調控企業非生產性房地產投資中所體現的非對稱效應。
(一)房地產價格波動與企業非生產性房地產投資已有的大多數研究表明企業房地產投資與房地產價格正相關。Black等(1996)對英國企業進行研究，發現房地產價值越高，企業新增投資越多。Chaney(2012)實證檢驗發現房地產價值每上升1美元，企業將增加6美分投資。羅時空和周亞虹(2013)的研究結果表明，在中國房地產價格一方面作為成本因素影響企業的投資行為，另一方面又作為流動性溢價而影響企業的投資行為，兩種影響機制對企業的投資活動影響方向不同;當企業面臨融資約束較大時，房價上漲更可能促進企業投資。房地產行業報酬率高于大多數行業，房地產價格增長率已經超過大部分企業的凈資產收益率。因而，在房地產價格持續上升的背景下，從資本逐利性角度出發，企業有動機投資非生產性房地產，賺取房地產價格上升所帶來的收益。由此提出假設1:H1:在控制其他因素不變的情況下，房地產價格波動與企業非生產性房地產投資正相關。
(二)貨幣政策對企業非生產性房地產投資的調節效應1.貨幣政策的調節效應現有文獻基本上都支持貨幣政策對房地產價格存在調節作用。Iacoviello(2002)的實證結果顯示央行利率上漲將抑制房地產價格上漲。Fratantoni和Schuh(2003)研究發現貨幣政策對企業房地產投資有顯著影響，且這種影響呈現明顯的區域差異。鄧富民和王剛(2012)研究發現，在較長期內，貨幣政策會顯著影響房地產價格。宋勃和高波(2007)的實證結果顯示短期的銀行實際貸款利率和長期存款實際利率對房價有負面影響。綜上論述，本文認為貨幣政策會對企業非生產性房地產投資行為產生影響，貨幣政策從緊時，企業融資約束大，資金成本高，非生產性房地產投資規模收縮;貨幣政策寬松時，企業融資約束小，資金成本低，非生產性房地產投資規模擴張。因此，本文提出假設2:H2:在控制其他因素的情況下，緊縮的貨幣政策對房地產價格和企業非生產性房地產投資之間的關系具有負向調節效應。2.貨幣政策調節效應的非對稱性貨幣政策非對稱效應理論認為，不同的政策環境會導致貨幣政策實際效果產生差異。區域金融發展水平會對貨幣政策的執行效果產生影響。曹永琴(2011)實證檢驗發現我國存在顯著的貨幣政策區域非對稱效應，貨幣政策在金融欠發達地區具有更好的調控效果。貨幣政策還存在企業特質維度的非對稱效應，企業特質也會影響貨幣政策效果。馬文杰和張世鋒(2011)的研究結果顯示，貨幣政策對于民營企業的調控效果更好。國有上市公司受到的融資約束比民營企業弱(辛清泉和林斌，2006)，所面臨的融資約束顯著小于民營企業(張純和呂偉，2007)。因此，從企業融資角度分析，相同的貨幣政策對于國有企業和民營企業的調節效果不同，民營企業對貨幣政策更敏感，貨幣政策對民企的調控效果也相對國有企業更好。綜上，本文提出假設3和假設4:H3:在其他條件相同的情況下，區域經濟發展水平低、區域金融發展欠發達的地區，貨幣政策對企業非生產性房地產投資行為的調節效果更好。H4:在其他條件相同的情況下，貨幣政策對于民營企業的非生產性房地產投資行為的調控相對國有企業更有效。
二、研究設計
(一)樣本選擇與數據來源本文對初選樣本進行了篩選，剔除了:(1)ST公司的樣本;(2)金融行業上市公司;(3)房地產行業上市公司;(4)異常值和數據缺失樣本。對連續變量進行上下1%縮尾處理。經過篩選，本文最終獲得了29671個季度觀測值。本文大部分研究數據來自上市公司年報、CSMAR和WIND數據庫，房價數據來自國家統計局每月的“70個大中城市住宅價格指數(環比)”。
(二)研究模型與變量定義本文的被解釋變量是非生產性房地產投資，采用投資性房地產報表數據作為企業非生產性房地產投資的替代變量。本文的主要解釋變量是房地產價格波動，采用“70個大中城市住宅價格指數”替代，該指數由國家統計局每月公布，本文將月度數據處理為季度數據進行研究。貨幣政策參照李青原和王紅建(2013)，以廣義貨幣M2供給量的季度增長率為貨幣政策變量，以該增長率的中位數為標準，小于中位數為緊縮的貨幣政策，大于中位數為寬松的貨幣政策。文中用到的其他變量還有股權性質(國有企業取1，否則取0)、區域金融發展水平(參照黃志忠和謝軍(2013)，區域競爭指數均值大于6的地區取1，其余地區取0)、現金持有量(貨幣資金的自然對數)、資產負債率(企業期末總負債除以期末總資產)及企業規模(企業期末總資產的自然對數)，同時本文還對年度和行業進行了控制。
三、實證結果與分析
(一)描述性統計如表1所示，本文列出了實證研究中所涉及的主要變量的描述性統計。從描述性統計分析中可以發現，非房地產上市公司非生產性房地產投資的自然對數均值高達17.30，最小值為9.88，而最大值則達20.61。貨幣政策為虛擬變量，等于1代表緊縮的貨幣政策，該虛擬變量均值為0.6988，中位數為1，表明研究樣本期間內，貨幣政策整體偏緊。
(二)相關性分析本文的Pearson相關性分析的結果顯示(篇幅有限未列示)，除Cash與Size之間的相關系數達到0.794外，其余變量之間的相關系數均在可接受范圍內。進一步地，VIF均小于10，在可接受范圍內，因此，本文所構建的研究模型不存在多重共線性問題。Inv與Price顯著相關、與MP(貨幣政策)顯著負相關的統計分析結果為本文的研究假設提供了初步數據支持。
(三)多元回歸分析本文根據前文所建立的研究模型進行了普通最小二乘OLS回歸分析，結果見表2。從表2中模型(1)的回歸結果可以看出，在控制了其他影響因素后，房地產價格Price的回歸系數為在1%的水平上顯著為正，說明企業非生產性房地產投資與房地產價格顯著正相關。實證結果與假設相符，假設H1得到驗證。此外，本文檢驗了貨幣政策對企業非生產性房地產投資行為的調節效應，結果如表3所示。從表3中模型(2)的回歸結果可以看出，貨幣政策與房地產價格的交乘項在1%水平上統計顯著，說明緊縮的貨幣政策對房地產價格和企業非生產性房地產投資之間的關系具有顯著的負向調節效應，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業非生產性房地產投資行為。實證結果與假設相符，假設H2得到驗證。更進一步地，本文利用模型(3)檢驗貨幣政策非對稱效應，回歸結果如表4所示。表4的數據結果顯示，Market的三重交乘項回歸系數未能通過顯著性檢驗，假設3未能得到驗證。可能的原因是本文采用的區域金融發展水平指標(區域金融業競爭指數)的最新數據為2007年，本文在實證檢驗以2007年數據替代各年數據進行假設檢驗。企業性質SOE的三重交乘項相關系數為－0.1652，且在5%水平上統計顯著，說明對于民企而言貨幣政策對企業非生產性房地產投資的調節效應更顯著，民企較國企對貨幣政策更加敏感，假設4得到驗證。
(四)穩健性檢驗在房地產價格指數的計量上，前文回歸分析中采用環比住宅價格指數，本文采用當月同比住宅價格指數進行穩健性檢驗，所得研究結論并未改變。
四、研究結論
篇9
關鍵詞：房地產投資；投資風險；風險分析；防范措施
投資活動過程中，收益與風險并存，特別是處在經濟轉型時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險的定義與特征
1 房地產投資風險
房地產投資風險是指在房地產開發經營活動中，在影響開發經營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經濟損失的機會或可能性。
2 房地產投資風險的特征
鑒于房地產項目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點，因而使其具備了一些風險特性，具體表現如下：
多樣性：由于房地產投資過程涉及社會、經濟、技術等各個方面，所以其風險表現為多樣性，相互之間變化呈現復雜的關系。
變現差：房地產項目投資大，周期長，而房地產市場又是不完全市場，因此，房地產投資不同于存款、國債等可以隨時變現。
補償性：開發商進行房地產項目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風險回報或風險溢價。
激勵性：利潤與風險共存，從行業壁壘的選擇效應上看，高風險行業總是能給理智的投資者帶來超額利潤。
二、房地產投資風險的分類
房地產項目投資的特性決定了房地產市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據不同因素的性質，可以把房地產投資的風險因素大致分為以下幾類：經濟風險、政策風險、社會風險、市場風險、經營管理風險、自然條件風險等。
三、房地產投資風險的防范措施
1 進行充分市場調查，作出正確的項目決策
市場調查不僅要對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，同時也要對房地產的社會需求和城市建設規劃有著正確的認識和形勢判斷。通過全面的調查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項目。
2 關注政策導向，掌握投資時機
我國房地產市場尚不完善，國家會根據不同時期的形勢需要，經常出臺一些政策引導房地產行業的發展。在利率方面，房地產投資者可以提高預期和采用固定利率合同形式，規避利率風險。此外，房地產投資者還應主動與當地政府和各級主管部門保持聯系，及時了解國家和地區的各項財政政策以及城市建設規劃變動可能對房地產業產生的影響等，結合實際情況調整投資策略，降低投資風險。
3 合理利用供應鏈和營銷渠道，規避市場風險
在原材料供應方面，要預防上游供應商提供的材料價格上漲，投資者在與供應商和施工方在簽署合同時，應對材料價格作出明確的限制規定或采用固定價格的方式，盡量使市場價格因素導致的風險轉移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預售預租等，加速資金的回籠和運轉，降低財務風險。
4 強化保險意識，合理規避自然風險
房地產保險以房屋及建筑物的安全為標的，投資者可以將地震、水災等不可抗拒因素帶來的自然風險轉移到保險公司，從而有效規避自然風險。
5
優化投資組合，防范財務風險
房地產投資周期長、風險高，各個投資建設項目在風險程度，預期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范財務風險。
6 提高管理水平，防范經營競爭風險
一是清晰的市場定位，找準競爭對手并系統分析各競爭對手之間優缺點，找出與對手相比投資項目的差異點，做到有的放矢；二是加強管理績效，降低投資成本，取得成本領先的主動權，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質量監管機制，做到從投資項目開始到結束全過程質量管理，全過程控制質量問題的出現，防范意外情況的發生，降低經營管理風險。
四、結論
房地產行業是一個集合性較強的行業。正是因為這種顯著特性，才使得房地產的開發融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財富。因此合理的進行房地產開發投資，把握好當前國內大力推進城市化進程這個契機，將會更好的推動經濟的發展和社會的進步。與此同時，商業房地產的投資風險是不可忽視的，投資者在選擇投資項目時，不僅要考慮自己的資金實力和投資回報，更要全面考慮所處宏觀經濟的運行狀況，政府財政政策等，同時要努力提高自身的經營管理水平，提高風險預判能力和風險承受能力，及時有效的防范和規避風險。
參考文獻：
[1]趙雪紅：城市房地產投資風險管理研究[D].山東大學.2006.
[2]呂紹成：房地產投資風險分析及預警系統研究[D].武漢大學.2004.
篇10
第一部分 投資成本
一.征地補償費
(一).土地出讓金
1.計算方法:
土地出讓金基準價*容積率修正系數* 年限修正系
數*用地面積
2.上交部門: 市財政局
3.依據: (1)京政發[1993]34號文.
(2)京政發[1994]43號文.
4.說明:
(1) 各區類地價取值詳見附件;
(2) 城近郊區土地出讓金的60%返還區財政;
(3) 遠郊區縣地區土地出讓金全部由區縣留用;
(4) 市屬各局,總公司所屬企業和在市計劃單列的
企業集團,在已取得的劃撥土地使用權的土地上或低價征
用的土地上進行開發,利用,經營,應補交土地出讓金, 其
中的60%返還企業, 由留用企業專項用于開發項目的基礎
設施建設.
(5) 在使用《基準地價表》時,由于地區分類是按
照區縣劃分,不同區縣的同類地區差別很大, 而且周圍環
境至關重要,所以把同類同種用途地類的地價區間等分為
十級.在實際操作中,首先判斷土地的區類,然后評定地價
的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規范.
同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作
系數"概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例.
附件: (1) 1-10 類地區土地出讓金標準價;
(2) 土地出讓金修正系數表.
(二).征地及拆遷補償費:
詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.
說明:(1)測算時亦可依據《基準地價表》,計取"土
地開發及其它費用"的數據.
二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)
1.臨時水,電,路,場地平整費
依據:1992年建安工程定額;
標準:按實際發生工程量計算;
說明:施工現場千差萬別,通常按建筑面積5-15元
/平米,或建安工程費的1%.
2.規劃,測量,勘察,設計費:
依據:原國家建委(79)建發設字第315號文, 國家
計委計字(1984)596號文,建設部(1991)第150,316,425號
文;國家物價局,建設部[1992]價費字375號.
標準:
(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%
(2) 民用建筑設計費
民用建筑工程設計費率收費標準
單 位: %
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┃ 工 程 │
工 程 概 算 投 資 (萬 元)
┃
┃
├─────┬─────┬─────┬─────
┃ 等 級 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 特 級 │ 2.2 │ 2.1 │
2.0 │
1.9 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 一 級 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 二 級 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 三 級 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 四 級
│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │
┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 五 級 │ 1.2 │ 1.1 │
│
┃
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備注:
特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的
特高級大型公共建筑;
2.有全國性歷史意義或技術要求特別復雜的
中小型公共建筑;
3.30層以上建筑;
4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.
一級: 1.高級大型公共建筑;
2.有地區性歷史意義或技術要求復雜的中小
型公共建筑;
3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建
筑.
二級: 1.中高級,大中型公共建筑;
2.技術要求較高的中小型建筑;
3.16層以上29層以下住宅.
三級: 1.中級,中型公共建筑;
2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框
架結構的建筑;
四級: 1.一般中小型公共建筑;
2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.
五級: 一,二層單功能,一般小跨度結構建筑.
說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
中型 3000-10000 平米
小型 <3000 平米
(2)僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時,
其工作量的比例為40%和60%.
(3)提供文件的份數為初步設計圖紙6份,施工圖8份.
3.規劃條件,可行性研究費
依據:建設部(1991)第425號文
標準: (1) 按現行規劃收費定額計算: 工日定額
*85元/工日
用地規模(公頃)
工日定額
<=3
90
10
300
20
500
30
780
40
920
50
1000
>50
面議
(2) 施工執照費按京政發[1988]21號文:概
算額*(1-3)‰
三.基礎設施費
1.紅線內基礎設施費
依據:京政發[1993]34號文
標準: 1).根據項目的實際情況定.
管線延長米*管線單方造價.
2).根據經驗, 基礎設施費一般為建安工
程費的 2% - 10%.
說明: (1)一般該項費用為基礎設施各種管線工
程量*單方造價;
(2)各種管線單方造價:
自來水管線
600元/米
雨水管線
700元/米
污水管線
800元/米
煤氣管線
1000元/米
熱力管線
2000元/米
供電管線
700元/米
電信管線
1500元/門
道路
80元/平米
綠化
20元/平米
(3)經驗數據:
環衛費
5元/平米
照明費
5元/平米
(4)該項費用一般范圍
150-400元/平米
普通住宅
150元/平米
高檔住宅(公寓,寫字樓)
400元/平米
2.紅線外基礎設施費(包括集資和自己修建)
依據:設計方案和集資協議;
標準:根據項目的實際情況定;
說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集
資,則相應的四源費中的該項不在計取.
(2)若自己修建, 測算依據同紅線內基礎
設施費.
四.房屋建安工程費
1.建安工程費
依據:現行建安費定額計算單方造價.
標準:
(1) 普通住宅 多層
900-1000元/平米
高層
1600-1800元/平米
(2) 公共建筑
a.公寓,寫字樓
3000-4500元/平米
其中: 結構
1000-1500元/平米
裝修
800-1000元/平米
設備
1200-2000元/平米
b.別墅
3000元/平米
說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,
醫療衛生,文化體育,商業服務,金融郵電,社區服務,行政
管理,市政公用.
(2)依據:京政發[1985]149號文;
標準:建筑面積 9678-10630平米/千戶
工程取費 按實際工程量.
①.詳見公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小區公共服務
設施配套建設定額指標;
b.北京市新建改建居住區公共服務設
施配套建設定額指標;
②.通常取7-15%為公建配套面積比率.
2.招投標費
依據:京政辦發(1987)第152號文
標準:中標額*1‰
3.預算審查費
依據:(84)建京經字第439號;
標準:預算造價*0.5‰
（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）
4.工程監理費
依據:(1)國家物價局.建設部[1992]價費字479號;
(2)[93]京建法字第029號
標準:工程造價*適用稅率
適用稅率:
工程造價 500 萬元以下
2.5%
500---1000
2.0-2.5%
1000---5000
1.4-2.0%
5000--10000
1.2-1.4%
10000--50000
0.8-1.2%
50000-100000
0.6-0.8%
>100000
0.6%
說明:(1) 實行監理的工程由監理單位向工程質量
監督部門上繳質量監督費,其費率為工程監理費中的 7%,
工程質量監督部門不在收取建設單位的質量管理監督費.
(2) 設計監理費由于金額相對較小,測算時一
般不予考慮.
5.竣工圖費
依據:(86)市建規字第097號;
標準:設計費*7%
6.建材發展基金
依據:(89)京建材字第292號;
標準:建安工程造價*2%
（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）
五.公共配套設施費
1.鍋爐房
標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價
說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;
(2)鍋爐每噸造價約25萬元.
2.變配電所
標準:每建筑平米30元.
3.集資維護費
標準:每建筑平米80元.
4.電貼費(建設部明文取消，北京仍在執行)
依據:原(84)華北電供用字25號文 290元/kva
后調整為四環路以內 1100元/kva
四環路以外 550元/kva;
現調整為單路供電 270元/kva
雙路供電 540元/kva;
說明:住宅用電量 30-60 va/平米;
其他用電量 50-80 va/平米.
六.管理費
依據:(92)京價收字第124號;
標準:一至五項之和*2.5%.
七.基礎設施增容費
1.商品房
依據: 京計基字(1988)第866號文
標準: 自來水廠建設費 12元/平米;
煤氣廠建設費 29元/平米;
供熱廠建設費 30元/平米;
污水處理廠建設費 10元/平米;
說明: (1).用一項交一項;
(2).如其中之一在基礎設施中有集資,則該項
不再重復計取;
2.非住宅建設項目四源費
依據: (1).京政發(1986)131號;
(2).京政發(1986)155號;
標準:
自來水廠建設費 :設計日用水量*830元/噸;
煤氣廠建設費 :設計日用氣量*600元/噸;
供熱廠建設費 :設計每小時供熱量*35萬元
/百萬大卡;
污水處理廠建設費 :設計日排污量*830元/噸;
說明:交納數額在20萬元以上的在接用"四源" 之前
可以分期交納.
八.項目配套設施建設費
1.綜合開發市政費
依據: (1).京計基字(1988)第648號;
(2).市開辦(1988)經字第2號;
標準: (1).(商品房收入-四源費-用電權)*15%;
(2).建設投資*15%;
2.分散建設市政費
依據:京計基字(1988)第648號;
標準: 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;
高層,純住宅建筑面積*90元/平米;
3.98年最新規定城近郊區商品房大市政費一律按100
元/平米計算。
九.兩稅一費
1.營業稅
依據:(90)財稅字第009號;
標準:商品房收入*5%;
2.城市建設維護稅
依據:市開辦(1988)經字第2號;
標準:營業稅*7%;
3.教育附加費
依據:市開辦(1988)經字第2號;
標準:營業稅*3%;
兩稅一費計取標準:商品房收入*5.5%;
十.用電權費（取消）
依據:京政發[1993]17號
標準:(1).住宅建筑面積*40元/平米;
(2).其他用電量(kva)*4000元/kva;
用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;
(2)其他用電量 40-50 va/平米;
十一.投資方向調節稅（取消）
依據:京稅字(1991) 805號
標準:（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權
費-土地出讓金）*80%*適用稅率
適用稅率:
(1).按國家規定不納入計劃管理,投資額不滿
5萬元的固定資產投資項目,北方節能住宅,其稅率為0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率
為5%;
(3).更新改造項目,其稅率為10%;
(4).京政發[1991]61號通知,稅率表未列出的
除更新改造投資以外的其他固定資產投資項目,其稅率為
15%;
(5).公費建設超標準獨門獨院 ,別墅式住宅,
經有關單位批準允許建設的樓堂館所,其稅率為30%.
十二.不可預見費
依據: 估
標準: 一至六項之和*5%.
十三.建設周期
依據: 建安工程定額
標準:
建筑面積(萬平米)
建設周期(年)
<=3.0
1
3.0 -- 6.0
2
6.0 --12.0
3
>=12.0
4
第二部分 經營成本
一.企劃費用
依據: 估
標準:一般為銷售收入的1-3%.
說明:該費用主要用于開發項目的廣告策劃,公關費用
,宣傳費用.
二.出售商品房手續費
依據:京政發[1988]82號文
標準:商品房成交價或保護價*1%.
說明:買賣雙方各負擔0.5%.
三.印花稅
標準:商品房成交價*0.5‰
說明:因該項費用金額較小,一般忽略計算.
第三部分 土地增值稅
一.土地增值稅
依據:《土地增值稅暫行條例》;
標準:增值額*適用增值稅率;
說明:1.增值額=銷售收入-投資成本-經營成本;
2.增值稅率采用超額累進稅率:
(1).增值額未超過扣除項目50%的部分,稅率
為30%;
(2).增值額超過扣除項目50%, 未超過扣除
項目100%的部分,稅率為40%;
(3).增值額超過扣除項目100%, 未超過扣除
項目200%的部分,稅率為50%;
(4).增值額超過扣除項目200%的部分, 稅率
為60%.
3.為便于計算,引進速算扣除率概念.
土地增值稅=增值額*增值稅率-扣除項目*速
算扣除率
增值額/扣除項目
增值稅率
速算扣除率
<=50%
30%
0%
<=100%
40%
5%
<=150%
50%
15%
<=200%
60%
35%
4.建設普通住宅出售,增值額未超過扣除項
目金額的20%,免稅.
第四部分 所得稅,稅后利潤和利潤率
一.所得稅
標準:所得稅=(銷售利潤-增值稅)*33%
說明:銷售利潤=銷售收入-投資成本-經營成本.
二.稅后利潤
標準:稅后利潤=銷售利潤-增值稅-所得稅
三.福利基金
標準:福利基金=稅后利潤*5%
四.投資回報率
1. 增值比例=(銷售收入-扣除項目) / 投資成本*100%
2. 投資回報率=稅后利潤/投資成本*100%.
附件1.
土地征收及拆遷補償費開支范圍
一. 土地征收及拆遷補償費:
1. 征地補償費:
計算方法: 征地面積*同類土地前三年平均產值*(5
-6)倍
說明:
(1)無效益地或國家建設使用國有土地不發補償費
;
(2) 征地補償費和安置補助費總和最高不得超過前
三年平均產值的20倍;
(3)根據京政發(1991)26號文件;
(4)付給鄉或村.
2.耕地占地稅:
計算方法
朝陽,海淀,豐臺,石景山區:9元/平米;
門頭溝,房山,昌平,大興,通縣,順義:8元/平米;
密云,懷柔,延慶,平谷:7元/平米;
學校,幼兒園,敬老院,醫院等建設用地免征.
說明:
(1)獲準占地之日起三十日內繳納, 過期按日加收
應納稅額的千分之五的滯納金.
(2)依據市政發(1978)93號文件.國地87年4月1
日27號文.
(3)付給區財政局.
3.菜地開發建設基金.
計算方法:
朝陽,海淀,豐臺,石景山區, 大興縣南郊農場菜
地3萬元/畝,門頭溝和遠郊區,縣菜地:1萬元/畝
市政基礎設施和中,小學校/ 幼兒園建設征用菜
地按上述標準的50%繳納.
說明:
(1)依據市政發(86)137號文件.
(2)由區地用科代收,交市財政.
4.青苗補助費
計算方法:
青苗當年計劃產量價值*生產階段補償比例( 或雙
方協商解決).
播種初期
發育時間
成熟期
為第一階段 為第二階段 為第三階段
蔬菜
60%
80%
100%
大田作物
70%
90%
100%
說明:
(1)依據(57)市京字第321號通知;
(2)付給大隊或村.
5.樹木補償費
計算方法:
材樹:材積*木材牌價*(1+50%);
鮮果樹:前三年平均產值*(5~6倍)
干果樹:前三年平均產值*(7~8倍)
說明:
(1)果樹有材值的加發材值補償,未結果幼樹發適
當補助費.
(2)依據市政發(84)116號文件.
(3)付給大隊或村.
6.水井,機井補償費.
計算方法
水井按原投入工料費
機井按7--15萬元/座
說明:
(1)枯井,廢井不予補償.
(2)水井依據市政發(84)116號文件規定的標準上
浮20%.
(3)依據北京市建設工程其它費用定額(1992).
(4)付給大隊或村.
7.墳墓遷移費.
計算方法:
墳墓座數*(800-2000元/座).
(1)依據北京市建設工程其它費用定額(1992).
(2)依據市政發(84)116號文件.
(3)依據市房第字(84)100號文件.
(4)付給村或所有人.
8.安置補助費
計算方法:
安置人口數*征地前耕地面積和農業人口的比例
*畝年產值*(3--10倍),安置人口數按征地前的農
業人口和耕地面積的比例及征地數量計算.
用地單位無力安置由其它單位安置的勞動力, 每
人付安置單位補助費及勞動力差額補貼供不應合
計2.5--3萬元.
說明:
(1)依據市政發(93)16號文件,京政發(91)26號.
(2)付給安置單位.
9.農轉工人員級差補貼:依據京勞辦發字(1993)
451號.
農轉工人員核定工資等級.
10.拆遷農轉居超轉病殘生活補助費
計算方法:
82歲以下每人應撥金額
(82--現有年齡)*12個月*(62--72元/人月).
補助月數不滿100個月的均按100個月計算.
無人贍養的孀寡孤獨及病殘人員,每人每月
250元.
(1) 發放對象為原有社員勞動力近三年每年勞動
100天以上者,因年老(男59歲,女49歲以上) 和
適齡不宜按排工作的病殘人員.
(2) 依據北京市建設征地農轉居超轉人員生活補
助費接收標準.
(3) 付給市民政局.
(4) 國家統規定的各項調價補貼.
11.超轉勞動力管理服務費
計算方法:
拆遷農轉居超轉病殘生活補助費總和*8%
說明:
(1) 依據北京市建設征地農轉居超轉人員生活補
助費接收標準.
(2) 付給市民政局.
12.超轉人員醫療補助費.
計算方法:
社員實行退休制的東升,海淀,四季青, 玉淵潭四
個公社的超轉人員加發醫療補助費15元/人月,每
人收取喪葬費200元.
說明:
(1)朝改辦(1990)48號.
(2)各區有各區的規定.
13.土地物補償費
計算方法:
指對屬于居民私有的樹木, 構筑物及其它的補償
費用私人養植花卉不予補償.
說明:
(1)依據(75)市房地字073號文件
依據(83)市房第字030號文件
依據(82)市房地字416號文件.
14.集體財產補償費
系指征地范圍內屬于集體財產的土地及地下附著
物的補償. 不需移地遷建面以收購的形式做一次
性處理,也在此例.
說明:
(1)依據京政(91)56號文件.
(2)付給大隊或村.
15.私人財產補償費
對農民自耕地上青苗私有家畜,圍欄等的補償.
說明:依據京房地字(1992)第087號文件.
16.附屬物補償費
計算方法:
棚子每間120--560元,門樓每個120--400元
豬圈每個80--320元,廁所每個4500元
圍墻80--120元/m,雞兔窩30--120元,
鍋臺每個100--300元,
甬路10--15元/平方米
說明:
(1)原標準依據(75)市房地字073號文件, 標準過
低,上此標準根據基建拆遷工作手冊.(p118頁).
(2)依據北京市建設工程其它費用定額(1992)
(3)付給村人或所有人.
17.私房發價費
指對被拆遷的居民的私有房屋進行收購或補償的
發價,此項費用應憑房管部門的房屋做人單計算.
計算方法:
房價評估價格*(1+調整幅度)*(2--5倍)
(1)依據市房地字(74)203號文件
依據市房地字(82)369號文件
依據市房管地字(86)418號文件.
(2)依據京房地字(1992)第087號各項普調20%.
(3)付給房產主.
18.拆房費:
計算方法:
平房每間39--55元/平方米,另加棄土8元/平方米
(1)依據北京市建設工程其它費用定額(1992)
（2)付給拆房單位.
19.渣土清理費
指拆房后渣土清運費用, 包括清理到自然地坪及
運輸.其中,運出渣土費用按京政發(86)47號文件
規定,按每噸計算.
20.搬家費
計算方法:
原住房間數*(50--100)元/每間.
說明:
(1)京政發(1991)56號文件.
(2)付給拆遷戶.
21.獎勵費
計算方法:
規定日期內搬家,每戶最高獎勵200元.
搬家獎勵日期為7--10天.
說明:
(1)依據市房地字(91)56號文件.
(2)付給拆遷戶.
22.拆遷工作管理費
計算方法:
(1)拆遷管費:拆遷費支出總數*0.5%.
(2)拆遷服務費:拆遷費支出總數*1.5%(包括管理
費).
說明:
(1)拆遷費支出總數包括征地補償,補助費, 拆遷
安置房造價和地上物補償費等.
(2)京價字(1993)238號文件.
(3)付拆遷工作單位和拆遷許可證發放單位.
23.周轉費
計算方法:
(1)自行周轉人口每人每月50元.
(2)建設單位提供周轉房,無取暖設施, 取暖期每
月15元.
說明:
(1)依據京<<拆遷細則補充說明>>
依據京房地字(92)087號文件.
(2)付給周轉戶.
24.周轉房
臨時安置拆遷戶所支出的所建周轉房費用及居民
自行周轉所需費用.
說明:
依據京政發(85)138號文件
依據京政發(82)144號文件.
25.房屋維修補貼
拆遷房移交房管部門管理的維修補貼
1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面積
說明:
(1)依據88年預算第一冊(28頁).
(2)付房管部門.
26.農戶房屋原拆原建費
指不能轉居民條件的農戶私有房屋移地遷建, 按
原結構原面積所需費用.
說明:
(1)依據房地字(86)245號文件.
(2)依據房地字(83)102號文件.
27.安置用房費
指安置被拆遷居民用房的投資, 如使用本企業自
建住宅安置,其單方造價應按住宅建安工程單價
計算,如需外購商品房安置,可按商品房單位造價
計算.
28.臨時設施費
指臨時安置拆遷戶所支出的水,電,排水和零星修
建的費用.
29.鍋爐供暖費
指拆遷房移交房管部門管理的供暖費.
30.電梯高壓水泵管理費
指拆遷房移交房管部門管理的運行維修費.
31.拆遷遠郊優惠補助費
指被拆遷戶自愿遷往遠郊區縣的優惠待遇.
依據<<拆遷細則補充說明>>.
32.平地補助費
指大平大整新造耕地的平整費用; 一般在山地或
地形起伏很大的地區. 城區及近郊區通常不必考
