導語：如何才能寫好一篇廠房運營管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、學習培訓

（一）各營業部指定專人負責組織本網點及下屬網點學習培訓。各網點人員：××營業部××、××北苑路××、××營業部××、××營業部××、××營業部××。

（二）每年1月由××北苑路營業部綜合管理部經理制定學習培訓計劃，就學習的時間、內容、方式和人員細化安排，并做好記錄存檔。學習培訓分季度培訓、月度學習、周例會和臨時性的培訓四種模式，具體安排如下：

1、每年3月、6月、9月、12月由××北苑路營業部綜合管理部經理負責組織本級及下屬網點運營相關人員現場集中學習培訓1次，時間不少于4學時，具體時間根據營業部工作進度安排。學習內容包括但不限于經紀業務各業務條線制度、合規風控制度、財務制度、信息系統、人事等相關制度及季度業務抽查情況。

2、每月第4周，由××北苑路營業部綜合管理部經理負責通過網絡的形式組織本級及下屬網點運營相關人員集中學習1次，時間不少于1個課時；學習內容包括但不限于各類業務制度、通知等。

3、每周五由各網點專人負責組織本部現場學習，學習時間不少于1課時，學習內容包括但不限于運營業務通知、總部部門相關業務部函、機構管理部月報、業務制度等。

4、針對新増業務或其他切有需要的情形，可由綜合管理部經理召開臨時性的培訓學習。

二、運營督查

1、××北苑路營業部綜合管理部經理負責運營人員和合規人員每半年對本級及下屬網點開展一次現場運營督導檢查。在檢查后的3個工作日內對檢查網點出具反饋意見，并要求被檢查網點在規定時間內制定整改計劃、完成整改。

2、每年3月、6月、9月、12月第一周，由綜合管理部經理對本級和下屬網點柜面業務辦理情況進行抽查，抽查結果在季度培訓會議上通報，并在年終考核內進行運用。對業務辦理質量有待提高的人員和網點增加檢查頻次和力度。

3、運營督導檢查不限于以下內容：柜面工作流程執行（工作流

程參見附件三）、業務資料填寫和存檔、業務操作辦理、系統權限使

用、人員考勤管理、財務制度實施、薪酬發放情況、人員信息公示、

信息系統維護、場所環境安全、監管部門和公司內部檢查發現問題整

改落實情況等。

三、溝通協同

營業部已建立QQ“財通××工作群”和微信“財通·××”、“財通××柜員群”三個運營業務聯系群，實現信息向上有效傳達、向下過濾反饋。

1、綜合管理部經理負責及時將監管部門或公司有關信息快速傳達到對應聯絡群、保障運營人員能及時有效接收。

2、各網點運營人員在業務學習、業務測試、業務操作中遇到問題，先在營業部業務聯絡群反饋或者電話聯系綜合管理部經理，無法解決的，由綜合管理部經理匯總成書面文檔提交郵箱。

3、運營人員在業務辦理過程中急需解決的問題可直接咨詢業務主管部門。

四、傳導審核

1、一級營業部根據監管部門或總部相關文件、通知等督促下屬網點按規定及時辦理業務及反饋信息。

2、一級營業部對報送監管部門或者總部的各種材料，進行初審、并按要求匯總整理、保證反饋材料的及時性和內容的準確性。

五、細化考評

1、總則：為提升營業部運營管理水平，適應公司運營管理的要求。提營業部整體協同服務能力，加強營業部運營管理員工日常管理，對運營管理員工實現公正、全面評價，特制定××營業部運營考核方案，本方案適用員工范圍為：綜合管理部經理、柜面專員、綜合管理崗、財務管理崗、人事專員、兼職合規人員等后臺類員工。（專職合規人員由合規部進行考核）

2、考核指標：運營考核指標主要包含：崗位勝任能力指標、個人能力指標、內外部協同能力指標、服務滿意度指標及合規指標。

崗位勝任能力

個人能力

內外部協同能力

服務滿意度指標

合規指標

30%

20%

20%

30%

扣分制

（1）崗位勝任能力指標（占比30%）：要求運營管理員工在日常辦理業務、處理事務性事宜要做到規范性和完整性。營業部根據運營督查機制，進行運營管理規范性檢查，對于不符合公司及營業部規范制度要求的情況，給予直接相關責任人每次扣3-10分。若被機構管理部通報評批或被相關部門下發警示函的，給予直接相關責任人每次扣5-20分。若備機構管理部等總部相關業務部門通報表揚的，給予直接相關業務人員每次加5-10分。

（2）個人能力指標（占比20%）：要求運營管理員工根據公司及營業部培訓學習計劃，保質保量完成培訓，提升個人業務能力。培訓測試結果85分以下員工，每次扣5分，參加公司及外部業務技能比賽成績突出的員工，每次加10分。

（3）內外部協同能力指標（占比20%）：要求運營人員及時準確完成監管機構和公司要求相關資料報送工作。對未按時向公司報送資料的，對直接相關責人每次扣5分；未按時向監管部門報送資料的，每次對直接相關責任人扣20分，如造成未及時報送導致監管部門問責的，直接相關責任人當年員工考評評級直接為D。

（4）服務滿意度指標（占比30%）：對運營管理人員服務客戶和支持前臺人員開展業務的滿意度進行考核。柜面人員該指標考核為客戶評價和前臺人員對柜面人員服務滿意度評價各占50%，其他運營管理人員該指標考核以前臺人員對業務支持滿意度按10分制進行評分，去除最高分和最低分后匯總得分；柜臺設置客戶滿意度評分箱，每月統計評分，年終匯總得分。出現客戶或前臺員工投訴事件，營業部將對投訴事件開展調查，對調查結果責任予以認定。對于投訴事項成立的，給予被投訴人每次扣5-10分。

篇2

構建了全產業鏈和全壽命周期的服務能力。廣泛開展國際和國內合作，取得了階段性成果。構建了本部、西南交大分院、上海西南交大研究有限公司（合資）、北京研究分院、歐洲辦事處等研究分支機構，與西南交大共建了“綜合交通智能化國家地方聯合工程實驗室”及“軌道交通車輛檢測認證機構”，建立了院士工作站，正在籌建博士后工作站。以新筑股份為主，與北車長客合資成立了長客新筑公司獲得了其有軌電車的技術轉讓；與西南交大及成都公交集團聯合研發了國產的“四電”控制技術；與西南交大及北京城建院聯合研發了“連續支撐無扣件軌道系統”；與西南交大合作系統研究了現代有軌電車的規劃設計理論；與大連有軌電車公司、成都公交集團公司及法國威立雅公司廣泛進行運營管理的技術交流。較系統地構建了從規劃設計到現代有軌電車系統核心技術、運營維護的全產業鏈和全壽命周期的技術服務能力。

在產業化發展過程中，聯合西南交大、中鐵二院、成都市政院、北京城建院、上海城建院等公司為20余個城市開展現代有軌電車的規劃，規劃里程約2000公里。利用公司既有資源，廣泛整合國內軌道交通“四電”系統分供方，可及時為線路提供“四電”控制的集成產品。培育中鐵八局、中鐵二十三局、華西集團等企業從事軌道系統配套，讓他們具備月提供5公里“連續支撐無扣件軌道系統”的能力。積極建設新筑軌道交通產業園，已完成11萬平米總裝、調試、車體及轉向架、表面涂裝的廠房建設和1.2公里動調線建設，具備年生產現代有軌電車1500模塊、維修300列的整車能力和主要部件生產能力。積極培育本地企業進行產業配套，廣泛開展外地企業的配套引進，為發展產業做好了積極準備。

在投建營一體化解決方案上，積極進行實踐，提升自身綜合競爭能力。承擔了成都市新津縣現代有軌電車的投資建設，初步設計通過了專家評審，受到了國內專家的一致好評。與中鐵二院聯合投資貴州六盤水現代有軌電車項目，擊敗了中鐵四院的聯合體。與成都、內江、眉山、雅安等市進行投建營一體化的廣泛研究與交流，積累了寶貴經驗，提升了自身的綜合競爭能力。

篇3

關鍵詞：城市公園系統、城市公園系統的生命子系統、城市公園系統的社會子系統

Abstract：Urban park system is the crucial component for improve the city environment as well as the urban ecosystem. Basis on the development of Sheffield’s urban park system and functions, the methodology for achieving the excellent urban park system has been sum up in this assay.

Key Words: urban park system、green layer 、social layer

中圖分類號：G246 文獻標識碼：A文章編號：

1引言

城市公園的建設與城市公園系統的形成是解決現今城市無序擴張、城市過度開發、城市環境問題的最佳手段之一。謝菲爾德擁有超過90座的城市公園，高密度的城市公園于這座城市中形成了獨具特色的城市公園系統，這不僅僅提升了城市總體環境質量，同時也起到了積極促進社會和諧發展的作用。

2謝菲德爾城市歷史

謝菲爾德（Sheffield）位于北英格蘭南約夏克郡，是英國第五大城市，市域總面積為368平方公里。它曾是工業革命時期的中心，是世界上著名的鋼鐵之城——Steel City，鍍銀、不銹鋼、坩堝等工業技術均誕生于此。工業的輝煌始終無法與優美的城市環境共存，廢水、煙塵、烏黑的廠房成了這座城市的傷疤。

規劃師、決策者、居民都開始關注城市生態環境的恢復問題，因此住宅計劃、公路建設計劃、綠色網絡建設、公園建設計劃在這座大勢鋪開。

3 謝菲爾德城市公園系統發展與結構特色

謝菲爾德全市共有超過93座的城市公園。據統計數據顯示，超過10萬棵樹木種植于城市的公園及公共綠地中，人居擁有樹木面積占據歐洲前列，因此它也獲得了“英國最綠城市”的美稱。

依據2000年《謝菲爾德城市綠地分類策略》分析，謝菲爾德的城市公園結構發展如下表（以部分重要的城市公園為例，摘編自《謝菲爾德城市綠地分類策略》）：

從以上五個發展階段來看，謝菲爾德城市公園系統發展與結構形成具有以下四點特色：

第一點：由城市中心區域為核心，呈放射狀向城市逐步發展，

形成多條連接中心城區及邊郊綠地的生態廊道。

第二點：城市公園建設選址一般都為城市河谷地帶、丘陵地帶或沿城市重要交通性干道發展。

第三點：城市公園形態以帶狀公園居多，規模大小比例、分布較為均勻。

第四點：經測量數據顯示，公園間平均距離約為1.5km，于城市范圍內形成了高密度的城市公園群。

從結構特性分析，謝菲爾德城市公園系統是以城市中心區域為核心，沿城市河流、山脈走向、城市主干道放射發展的綜合系統。謝菲爾德城市公園系統應該包括生命子系統及社會子系統兩個層面：

生命子系統：公園、開放綠地、連接公園與公園或綠地之間的道路、河流、丘陵、棲息于公園中的各類動植物及城市公園、林地、河流等。

社會子系統：規劃設計、運營管理策略、公眾參與機制等。

5謝菲爾德城市公園系統的功能特色分層分析

綜合來看，城市公園系統功能是生命子系統層面及社會子系統層面所共同作用所產生的結果，各個系統層面主導著不同的功能。為更好了解謝菲爾德城市公園系統筆者從生命系統層面及社會系統層的組成及功能的分析來解讀其城市公園系統所具有的特色。

(1)生命子系統

首先為生命系統層面，生命系統層面功能主要體現為公園、綠地、河流水系等因子本身所具有的幾種功能：

生態保護及維護生態多樣性、美學價值及地域認知性、科學教育價值、

社會經濟及居民健康的提升、促進當地社會運轉、提供平等的機會、促進社會溝通。

(2)社會子系統

社會系統層面是生命系統層面的支撐機構，它主要包括規劃設計、運營管理、公眾參與這三個方面甚至更多。社會系統層面的產生，大大保證了城市公園系統的質量，確保生命系統功能的發揮。

第一個方面：規劃設計。在謝菲爾德城市公園及城市公園系統的規劃設計中，不僅為景觀，而是城市規劃者、公園設計者、政府決策者、植物專家、生態專家、經濟學家等等社會各方學者多方聯合共同研究綜合結果，是由各類理論數據所支撐形成的數據。據學術研究報道一塊石頭、一堆枯枝上的苔蘚可成為公園設計者所需要關注的事物，綠籬的高度與犯罪機率關系亦成為公園設計的關鍵，。

第二個方面：運營管理。謝菲爾德城市公園系統運營管理是由城市委員的公園與鄉村管理處負責，同時由樹木委員會等其他部門共同監管，每一個監管機構或部門都有相對的獨立性，能起到很好的監督及合作作用。

第三個方面：公眾參與。在謝菲爾德城市公園系統的公眾參與起了非常重要的作用。由設計方面來看，社會各界、各年齡的代表是允許參與到城市公園設計的評選投票中的。英國規劃法律規定，若不能通過公眾評審，方案是不具備法律效率同時不可以被選用。除了規劃設計之外，謝菲爾德有各類團體組織與城市公園管理機構共同負責管理城市公園的生態物種安全及城市公園的使用安全等各個方面。

從城市公園系統的兩個層面來看，生命系統層面是城市公園系統的本質，而社會系統層面則是保證城市公園系統規劃、建設、運營、管理、永續發展支撐力量，從事物的聯系性來說這兩個層面是存在循環、互動關系的。

6結論與啟示

通過對謝菲爾德城市公園系統的研究分析，可總結出以下三點學習經驗：

第一，重視城市公園系統中生命系統保護、建設、發展。在我國目前的城市公園建設中，對于場地原生態植被、河道水系、林地、原生物種的保護研究仍處在起步階段，因此，注重公園設計前期生態保護分析、生態數據的收集是保證城市公園系統發揮生態保護功能的關鍵。

第二，推動城市公園系統的社會系統功能的發揮。城市公園系統建設是需要多層面、多學科論證的共同論證支撐的。運營管理結構單一是阻礙我國城市公園系統健全完善的因素之一，因此構建多層次、多學科的設計論證及管理系統，是管理完善城市公園系統的關鍵。

第三，西方的民主制度為公眾參與公園設計評審提供了可能，相對于我國以政府為主導制度，從某些方面削弱了公民意愿的表達，部分城市公園未能切實的滿足城市居民的需要。因此將社會團體引入公園的維護、管理、宣傳，是保證城市公園系統發揮自身范疇之外功能的重要動因。

城市公園系統的設計與構建是多學科、多層面的過程，因此以謝菲爾德學習對象，從根本上優化我國的城市公園系統建設。

參考文獻：

HARNIK, Peter (2003). The excellent city park system: what makes it great and how

to get there. Washington, D.C, The Trust for Public Land.

篇4

一、前言

城市地鐵的機電設備與地鐵安全運營緊密相關，而設備維護管理模式的優劣直接關系到設備的維修效率，關系到設備的正常平穩運行。本文主要就我國城市地鐵設備維修保養模式的現狀，提出了設備維修綜合化、社會化、市場化的模式，就其優勢進行了闡述，提出了若干實現方式，最后針對該模式的所面臨的風險問題，從多角度研究了相應的規避和實施保障的策略，探討可以適用于X地鐵的現代化綜合維修管理模式，提高維護、檢修效率，降低生產成本。

二、X城市地鐵車站機電設備維修模式現狀與探討

1、現有模式分析

目前，X地鐵運營分公司采用的設備維修保養體制主要是按專業進行分工，成立幾個‘部”(或室)，負責本專業的運行和檢修。從我國各城市軌道交通運營管理多年的實踐來看，這種模式由于專業分工的全面和細化，在確保地鐵各系統所有設備的可靠性和正常運轉上起到了很重要的作用，特別是在運營初期顯示了很大的作用。

隨著后續線路的建成和我國市場經濟的發展，這種模式已經不能適應現代城市地鐵運營管理的特點和規律，也在一定程度上影響地鐵的經濟效益，其主要存在問題表現為以下幾個方面。

(1)各專業各行其事的模式在人力資源上不能優化組織，管理層面多，職能重疊，機構臃腫，導致資源浪費、效率低下。

(2)人力資源總成本和管理總成本較大，這樣必然導致個體福利不能提高，員工工作積極性降低，責任意識不強，直接影響到工作效率和工作質量。

(3)維修改造技術不足。現代科學技術和社會經濟相互滲透、相互促進、相互結合，機電設備越來越機電一體化、高速化、微電子化，這使機電設備的操作越來越容易，而機電設備故障的診斷和維修則變得困難。設備維修技術的發展必然朝著以計算機技術、信號處理技術、測試技術、表面工程技術等現代技術為依托，以現代設備狀態監測與故障診斷技術為先導，以機電一體化為背景，以滿足現代化工業生產日益提高的要求為目標，以不斷完善的維修技術為手段的方向迅猛地發展。

(4)維修養護設備的折舊費用相當高，給地鐵運營帶來一定的經濟負擔。

2、 社會化、市場化、綜合化運作模式分析

社會化、市場化、綜合化的運營管理就是在現有的地鐵運營管理模式中引入市場機制，以社會化手段進行運營設施的綜合管理維護、維修和保養工作，追求以最小的資源投入和最佳的配置模式，實現運營綜合效益的最大化。其優越性主要表現在以下方面：

1)使地鐵運營成本及設備維修保養得到最優控制。競爭是市場化達成交易的必由之路，維修保養市場也不例外。市場機制是競爭的機制，在市場經濟條件下，只要不是只有一個買主和一個賣主，就必然要有競爭。競爭機制的引 入，對維修保養來說必然會帶來成本、服務質量等方面的最優控制，這也正是現代城市地鐵設備維修保養工作所要追求的目標。

2)促使地鐵運營管理系統功能的有機分化維。修保養社會化并不是簡單的運營成本控制的追求，更重要的是運營機制的創新，突出主要矛盾(旅客運輸)，弱化次要矛盾(設備維修保養等)，實現系統功能的有機分化。

3)加快國內企業探索地鐵設備國產化進程。設備國產化是我國地鐵迫切需要解決的問題，設備技術國產化的途徑主要有兩種：一是加大力度支持科研院所的技術服務研究，二是加大力度支持國有企業積極研究、提升城市軌道交通設備的國產化。市場化方式所選的承包商很多是相關設備的國內集成商和生產商，他們參與維修保養在一定程度上有助于促進自身的技術進步，實現產品和配件國產化。

4)實現社會資源的最優配置。社會化大生產中，社會分工越來越細，社會服務的范圍也相應拓寬，地鐵運營公司可以充分運用市場上發育成熟的維修保養單位對地鐵各個系統的設備進行日常維護保養及故障維修。它們不僅能使檢修質量得到保證，可以發揮檢修企業的技術、資金優勢等作用，從規模經營上降低費用，豐富資源與共享資源，促進資源的優化配置。

3、主要實現方式

社會化、市場化的維修保養模式就是委外維修保養，即所有工作委托給社會上的企事業單位。根據委外程度不同，可以分為完全委外和部分委外兩種實現方式。

1）完全委外，顧名思義是將系統所有設備的日常維護保養、緊急情況的故障維修、軟件升級等全權委托給市場上的相關企事業單位，地鐵公司只需要配備人員進行工作監督、質量驗收和責任界定等，所有的責任由維修保養公司承擔。

2）、部分委外是由市場上的承包商和地鐵運營公司共同完成設備維修保養的一種運作方式，這種方式需要維修保養兩方進行明確的工作界定、責任認定，制定好責任認定的處理辦法，盡量避免相互推諉而導致維修保養工作不能順利完成甚至影響地鐵正常運營的事故發生。

4、委外維修的承包商

承擔地鐵維修保養工作可以是市場上任何具有相關技術實力的企事業單位。

1）供貨商

供貨商或設備的集成商對供應的設備較為熟悉，質保期內的維修保養均由其負責，技術上不存在問題，且對設備技術狀態具有連續跟蹤能力。另外，選擇供貨商作為承包商，對保備品備件供給有一定的保障，這樣，地鐵公司就不需要配置資金和廠房用于儲備較多的備件，有效地節約了資源。

2 ) 安裝商

地鐵很多系統是由供貨商供貨，但由設備安裝商或建設公司負責施工安裝。這些安裝商在設備安裝和調試方面具有獨到的經驗，且擁有專用的安裝器械和檢測調試工具，所以他們也可以作為委托商的備選方。

3）專業維修保養商

地鐵中一些技術發展比較成熟，維修保養市場也是相應較完善的系統，如空調通風系統等，可以從市場上選擇專業從事維修保養服務的公司。他們有專業的人員配備、專門的維修保養工具和設備，有一整套工作程序和完備的規章管理制度，且在行業中具備一定等級的專業資質。

5、X城市地鐵后續線路車站機電設備委外維修模式要點

1）、分站（線路）委托給不同的承包商

在對系統整體運行沒有任何不利影響的情況下，把車站機電設備系統的維修保養工作推向市場，引入競爭機制，可選擇按車站或按線路分包給不同的維修保養公司，面向社會公開招標。運作過程中采取一定的淘汰政策，建立與健全完善的績效評估體系，力求公開、公正、公平。定期進行全面考核，強化他們的質量意識和憂患意識，不僅會促使其提高服務質量，降低服務費用，還能避免受制于單一承包商的風險。

1)適度適量委外

一些通用設備的專業(通風空調專業、給排水專業、低壓動照專業、電扶梯專業)完全可以委外維修保養；但一些關鍵設備，特別是行車設備專業(屏蔽門專業)，一定要形成自己的維修能力，否則會受制于人，風險太大。

3）建立一支高素質、穩定、機動、快速、應變能力強的綜合技術人員救援隊伍，來應對各種情況的發生。

4）自備備品備件

自己提供全部備品備件，一方面能夠保證備品備件的質量，另一方面可借助于供貨合同中備品備件條款以相對較優的價格降低維修成本。這樣，可以避免委托商為了追求過高的利潤，使用質量不合格或型號不配套的備件，影響維修保養質量，進而影響正常的地鐵運營。

5）質量管控

a) 建立詳細的質量評價體系

質量的評價應當有兩套體系。一是評價承包商承接了業主的維修保養工作后，他們的服務質量如何，履行合同條款情況如何。例如，有沒有按照合同的要求完成自己的職責，完成的結果如何，這可以稱為對承包商的服務評價。二是評價設備經過承包商的維修保養后，其工作狀態如何，稱為質量評價。但是由于承包商的服務情況和設備的工作狀態是息息相關的，因此很難對這兩個體系進行分割。對于第一種體系，可以使用合同條款中規定的承包商的工作范圍及評價標準，定期按照標準對承包商的工作進行檢核。對于第二種體系，可以根據設備的技術參數、故障率、運行狀態等來評判。

b) 及時、有效的管控

將綜合監控系統終端機配置到各工程師、工班、主任辦公室，使中心的管理人員對現場的設備狀況實現及時、有效的監控。下圖為B城市地鐵的設備監控系統，目前已配備至中心、車間、班組的各個辦公室。

中心必須具備專業的維修保養業務監督驗收力量。通過工作進程表、周例會和月例會的工作總結會議和每年進行的年審會議，對外包活動進行適時的調整和監控，包括總結合作經驗、制定改進方案等復雜的工作。保持合作雙方良好的競技狀態，達到雙贏的目標。

c) 通過完善的法律合同明確承包商的責權利

維修保養合同中，必須明確維修保養各方的業務分工、維修保養業務的接口管理、維修保養資源的共享與維護責任、維修保養不可預見風險的分擔、維修保養故障類型的劃分與與責任認定等。

三、預期效益對比（以X城市地鐵2號線為例）

1、人員配置對比：

初期委外模式（表四）

自修維修模式 委外維修模式（屏蔽門不委外）

工班成員 工程師 工班成員 工程師

風水電 88 6 8 6

門梯 24 2 16 2

調度 5 5

綜合管理員 1 1

材料員 1 1

合計 119 8 31 8

總計 131人（含正副主任、安全工程師） 42人（含正副主任、安全工程師）

結論 人數減少88人

遠期委外模式（表五）

自修維修模式 委外維修模式（屏蔽門不委外）

工班成員 專業工程師 安全工程師 技術員 技術質量工程師 安全工程師 高級工程師

風水電 88 6 1 13 6 2 2

自動化 39 5 1

AFC 38 8 1

門梯 24 2 16 2

綜合管理員 3 2

生產調度 15 2

材料員 3 2

合計 210 21 3 35 8 2 2

總計 242人（含正副主任） 50人（含正副主任）

結論 人數減少192人

2、人力成本（初期委外模式）

在初期委外維修模式下，風水電維修人員主要從事設備巡視與故障處理跟蹤及委外方預防性維修監控工作。配置人員成本情況如表七

初期自修維修模式人力成本見下表六：單位（萬元）

項目 工資 非工資 平均支出 配員 支出 專業總支出

生產崗 5.5 2 7.5 119 892.5 1036.5

管理崗 9 3 12 12 144

初期委外維修模式人力成本見下表七：單位（萬元）

項目 工資 非工資 平均支出 配員 支出 專業總支出

生產崗 5.5 2 7.5 31 232.5 376.5

管理崗 9 3 12 12 144

3、其余成本分析

1） 承包費用

風水電專業、電扶梯專業承包費用不包括維修作業物料消耗、設備及工器具消耗成本。估算結果，承包費用估計：306(萬元)

2） 物料消耗成本

在委外維修模式下，風水電專業及電扶梯專業物料消耗成本與自修模式基本一致，質保期內估計為：6(萬元)

3工器具成本

在自修維修模式下，風水電專業及門梯專業工器具成本估計為42萬，在委外維修模式下，風水電專業及門梯專業工器具成本估計為11萬。

4、總成本對比（表七）單位（萬元）

項目 自修年度費用 委外年度費用

人力成本 1036.5 376.5

承包費 306

工器具 42 11

材料 6 6

合計 1084.5 699.5

結論 減少385

5、經濟分析

2號線東南段在委外維修和自修模式下的成本對比如表七。由此可見，初期委外維修模式成本比自修成本少385萬元（如果實現遠期委外模式該金額可以達到900萬員），該金額隨著西北段的開通，線路的延長，整條線的節省成本將隨之提高，如果采用遠期委外維修模式，2號線單條線年度節省金額預計將超過1800萬元。委外維修模式更具備經濟可行性。

篇5

（上海長遠集團 200002）

【摘要】 文章從價值鏈管理理論出發，闡述了該理論對實施房地產項目全生命周期成本管理的現實指導意義，繼而研究了房地產價值鏈分析的內涵，從內部價值鏈分析、產業價值鏈分析和競爭對手價值鏈分析三個方面理清房地產價值鏈分析脈絡，最后，在價值鏈分析框架下，對影響房地產項目全生命周期成本管理的價值鏈核心環節提出優化建議。

【關鍵詞】價值鏈 房地產　全生命周期成本管理

基于價值鏈的房地產項目全生命周期成本管理，以價值視角下戰略管理為理念，通過協調、整合房地產項目全生命周期成本管理各項價值活動，實現項目成本管理價值最大化、社會成本最小化，并努力彌合社會可持續發展與企業短期利益的矛盾，使項目全生命周期成本管理更具有可操作性，同時，運用多維度價值鏈分析等方法能進一步豐富項目成本管理手段，提高房地產項目精細化管理水平，提升房地產企業競爭優勢。

一、基于價值鏈的全生命周期成本管理理論

（一）價值鏈管理理論

價值鏈理論由美國哈佛大學商學院教授邁克爾·波特于1985 年提出，波特認為：“價值是客戶對企業提供給他們的產品或服務所愿意支付的價格。每一個企業都是在設計、生產、銷售、發送和輔助其產品的過程中進行種種活動的集合體。所有這些活動可以用一個價值鏈來表明。”企業的價值創造是通過一系列活動構成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩類。基本活動包括內部后勤、生產作業、外部后勤、市場和銷售、服務等；而輔助活動則包括采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等。這些互不相同但又相互關聯的生產經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。通過價值鏈分析，企業能夠識別和獲得自己的競爭優勢。

（二）房地產項目全生命周期成本管理

房地產項目全生命周期成本管理主要包含投資決策、規劃設計、施工、運營維護、處置回收等五個階段，它把成本管理的鏈條向前延伸到決策投標階段，向后延伸到項目的使用維護和棄置階段，要求企業從社會公眾角度出發, 以建設項目的全生命周期成本為控制對象, 使項目的成本在整個項目生命周期中達到最優化。要求企業在項目投資決策中，基于可持續發展原則，實現建設項目全生命周期內的資源節約，減少廢棄物的產生和對生態環境的破壞，不把最小初始投資作為方案的優選標準，而要以社會成本最小化作為成本決策的依據。

（三）價值鏈理論對房地產項目全生命周期成本管理的指導意義

將價值鏈理論與全生命周期成本理論融合，能在一定程度上有效彌合社會可持續發展與企業短期利益的矛盾，從投資者和顧客需求雙重視角出發，通過價值鏈優化和重構，為企業履行社會責任創造可能的利潤空間，平衡和兼顧社會效益和企業效益，推進社會和企業可持續發展。

價值鏈理論除了從時間維度上管理項目從決策到施工、使用、報廢整個生命周期過程，更關注從空間維度上與供應商、渠道和顧客價值鏈的聯系，以及與競爭對手價值鏈的標桿比對，并引入虛擬價值鏈等新的價值鏈管理視角，形成多維度價值鏈管理路徑，多渠道地提升企業成本管理競爭優勢。

二、房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析框架

房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析可分為：房地產項目內部價值鏈分析、房地產項目產業價值鏈分析和房地產項目競爭對手價值鏈分析。

（一）房地產項目內部價值鏈分析

房地產項目內部價值鏈分析是價值鏈分析的基礎，包括基本活動和輔助活動。基本活動包括投資決策、規劃設計、施工、運營維護和處置回收；輔助活動則包括采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等。

通過項目內部價值鏈分析，可以明確內部價值活動和分布情況，確定價值鏈上的成本和效益，并根據企業的戰略目標對各價值活動進行調整和取舍，增加高附加值作業的投入，消除非增值作業，降低價值鏈作業成本。

（二）房地產項目產業價值鏈分析

房地產項目產業價值鏈分析包括供應商價值鏈、核心企業價值鏈、營銷價值鏈、買方價值鏈和處置回收價值鏈等，通過將房地產企業價值鏈分析擴展到產業價值鏈，可以使企業站在戰略高度，利用房產企業上下游價值鏈進一步調整和提升在企業價值鏈中的地位，取得成本優勢。

產業價值鏈包含企業價值鏈的上游供應商，如原料供應商、金融機構、承包商等，以及下游完成價值鏈活動的銷售公司、物業管理公司、客戶等。

——通過對外部供應商（建材、鋼筋、水泥、裝飾、物業管理等）的價值鏈進行分析，明確企業內部價值鏈與供應商價值鏈之間的關系，著眼于與外部供應商建立戰略合作伙伴關系，達到持續降低成本的目標。

——通過對客戶價值鏈進行分析，了解目標客戶的需求及支付能力，著眼于拓寬市場份額，與客戶建立穩定的合作伙伴關系，提高企業競爭能力。

——通過對處置回收價值鏈分析，不但要考慮項目使用時創造的價值，還必須考慮項目廢棄后的價值，并關注環境成本和生態環境效益。

（三）房地產項目競爭對手價值鏈分析

通過對房地產行業競爭對手價值鏈分析，明確企業在房地產市場上競爭地位和成本水平，可測算出競爭對手在價值鏈各階段成本并進行對比分析，根據企業的戰略發展要求，借鑒、吸取對方價值鏈科學、高效安排，改進自身價值鏈和相關作業，不斷提高成本管理水平。

三、 價值鏈視角下全生命周期成本管理優化

（一）內部價值鏈管理優化

隨著價值鏈競爭的深化和房企轉型發展的要求，房產項目價值創造的重點已經從價值鏈中間的工程建設環節向兩端轉移，構成所謂的房地產價值創造“微笑曲線”。為此，成本控制的重點也應該轉移到項目生命周期兩端的投資決策、運營維護及處置回收階段。

1．投資決策階段。投資決策階段處于價值鏈最前端，經營決策風險最大，決定了房地產開發項目的整個格局，對工程造價以及今后銷售利潤實現的影響高達75% 以上。這一階段應重點抓好成本策劃工作。

項目成本策劃, 是從企業戰略角度和客戶維度出發，基于客戶價值而采取的一種成本事前管控的管理方法。具體要求在設計前端，成本管理人員依據項目壽命周期中期望實現的銷售金額、利潤等項目總體規劃和成本控制目標，分析和規劃成本在項目設計、施工、營銷、維護等各個環節的成本配置，而后確定目標成本、責任成本、動態成本管控等后續成本管理策略和要點。

2．運營維護階段。運營維護階段成本，是指房地產開發項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養等費用。根據美國能源部的一項資料顯示，運營及維護、回收及報廢占生命周期成本的60 ～ 66%。由于該階段成本占全項目生命周期成本比重較大，故成為成本管控重點。同時，該階段也是銷售實現、售后服務、品牌滲透的關鍵階段。

首先，加大環保科技投入和運用。在運營和維護階段，除盡可能采用符合綠色環保要求的設計方案、材料和設備外，還應加強對智能環保監控等信息系統的投入，減少未來建筑能耗，從而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中國攜手施耐德電氣與博銳尚格兩家節能解決方案提供商，結合BIM 系統（即建筑信息模型管理系統）建立的新一代智能樓宇節能管理系統，實現了能耗數據的3D 可視化、實時上傳、智能操控，預期可使商業樓宇節能30% 以上，除了降低用戶的能耗支出，還給客戶帶來更舒適的生活和工作體驗。

其次，運用虛擬價值鏈建立虛擬服務平臺。房地產的未來與互聯網融合已不可避免，利用互聯網、云計算等在線服務手段，打造虛擬服務平臺，無縫接入各類服務供應商資源，讓網絡虛擬社區與實體物理社區完全融合，并形成O2O 服務模式和服務生態圈。通過虛擬服務平臺，可使房地產商、經紀人（中介）、購房者之間實現零距離交付和低成本支出，使社交服務、居家生活、醫療保健、文化教育等實現快捷對接，完成線上與線下實物價值鏈與虛擬價值鏈完全融合；通過虛擬服務平臺，能及時了解消費者在不同時間的房屋需求，有效開展大數據分析，進而精準推送產品與服務，以更有競爭力的服務成本實現全生命周期服務。

3．處置回收階段。建筑物進入最后廢棄階段，基于環境可持續發展要求，應合理規劃，盡量減少棄置成本，避免環境污染（如避免垃圾埋填處理二次污染等），同時，加大價值鏈再開發力度，使土地資源得到有效利用，改善居住環境，增進公共利益。

首先，建設項目有效生命期內改造再利用。在房產項目進入生命周期最后階段時，應結合環境可持續發展和城市產業結構升級發展需要，考慮通過改變房產價值用途、進行價值重新定位，拓展出新的價值鏈及其生態系統，并賦予其新的時代意義。如位于美國紐約曼哈頓島的西南端SOHO，由工業區空置廠房轉型為聞名于世的文化創意產業集聚地就是一個很好的例子。

其次，科學合理拆除、回收再循環利用。對廢棄建筑開展分類拆除，材料分類回收利用，不僅舊木材、舊鋼材可回收利用，舊砼也可用于軟基處理、路基回填等。

（二）產業價值鏈優化

1．拓寬融資渠道，降低融資成本。作為資金密集型行業，融資成本和融資能力已成為房地產企業應對激烈行業競爭、房地產調控的核心能力之一。房地產企業一方面應積極爭取以銀行貸款為主的間接融資，另一方面可開拓包括股票融資、債券融資、信托融資、房地產私募基金、資產證券化等直接融資渠道。同時，進一步降低融資利率水平，從而降低項目建設成本。如萬科在2013 年3 月4 日向市場公布了擬通過境外子公司萬科置業在中國香港發行美元債券的計劃，并于3 月7 日成功完成金額為8 億美元的5 年期定息美元債券的定價，以低至2.75% 的年息得到大量超額認購。豐富的融資渠道、低廉的融資成本將確保房產企業可持續發展。

2．建立和發展上下游企業戰略合作聯盟。戰略合作聯盟是不以產權為紐帶不同產權主體之間的合作。基于面向市場、平等自愿、風險共擔、利益共享原則，房地產商與上下游企業通過資源互補，建立穩定的上下游戰略合作關系，有利于聯合產業鏈上下游企業的力量，產生規模經濟效益，節約采購成本，提升企業抗風險能力。

3．業務外包。房地產商在房地產項目開發過程中應選擇那些在價值鏈中最富有價值和核心競爭優勢的環節來經營，而將其余環節的業務有選擇地外包給市場上最具競爭力的企業。業務外包可以使企業獲得比單純利用內部資源更多的競爭優勢，集中企業有限資源聚焦核心競爭能力，從而有效降低開發成本和開發風險。

4．價值鏈跨界重組創新。價值鏈創新之路是無止境的。企業為不斷降低運營成本，提升企業價值創造能力，應不懈探索新的價值鏈組合，如撮合不同供應商開展合作，優化供應鏈，或者引入房產項目外價值鏈與已有供應鏈重新組合，誕生出新的價值鏈等。

以萬科為例：2013 年10 月31 日， 萬科（000002.SZ）公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業（香港）有限公司以基石投資者（cornerstone investors）身份參與徽商銀行（3698.HK）H 股的首次公開發行。認購完成后，萬科將持股8% 成為徽商銀行最大單一股東。萬科通過與銀行股權層面的合作，可望發揮協同效應，進一步參與供應商、客戶的融資以及后續的社區金融體驗等，從而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。這一案例實際是將企業投融資價值鏈與房產項目供應鏈進行了跨界鏈接，進一步優化了供應商價值鏈和營銷價值鏈、買方價值鏈，提升了企業合作戰略層級，形成了新的共贏機制。

（三）競爭對手價值鏈優化

1. 學習和借鑒先進管理經驗。加強對競爭對手價值鏈的分析，有助于房企學習和借鑒同業先進的房產開發和管理經驗，并有針對性地對自身價值鏈和業務流程進行改進，迅速提升項目管理能力和市場競爭能力。如為強化項目運營管理能力，國內許多優秀房地產企業很早就開始啟動內部的運營管理能力建設，2004 年萬科在國內最早設立運營崗位，華遠地產2004 年設立了計劃信息部，2009 年更名為運營管理部，隨后，首創、世茂、華潤等都相繼成立了運營管理部門。

2. 建立合作共同體。在對競爭對手價值鏈分析的基礎上，房產企業間更可以通過建立合作經濟體，聚焦各自核心競爭優勢，共同參與市場競爭。融創綠城是近年較為經典的案例。2012 年6 月22 日，綠城和融創公告，融創以33.7 億元價格入股綠城上海、無錫、蘇州等9 個項目50% 的股權。這是兩家公司在營銷能力、產品及服務能力上的強強聯手。如今，銷售業績也讓這一優勢日益顯現。2013 年，融創綠城以112.07 億元的業績位居當年上海房企銷售金額第三名。

（作者為財務總監）

參考文獻

[1] 孫動．略論房地產企業的成本管理[J]．新會計，2010(1).

[2] 黃大金．基于價值鏈理論的房地產開發企業成本管理探析[J]．建設監理，2009(12).

[3] 孫茂竹．管理會計的理論思考與架構[M]．北京：中國人民大學出版社，2002．

篇6

關鍵詞：風險管理，質量管理，AHP

 

0前言

自1998年英國政府明確提出“創意產業”這一概念以來，創意產業在經濟發達國家與地區得到迅速發展。不少國家和地區開始把創意產業作為支柱產業，并采取相應的政策措施和手段來積極推動和扶持其發展。在我國，深圳、北京、上海、青島等城市紛紛打造創意產業園區，出現了“創意產業園區熱”。園區類項目的建設，具有建設期長，投資規模大，不確定性因素多的特點，是一項系統龐大的工程。創意產業園區在我國發展時間短，相關理論研究遠未形成成熟的體系，亟待理論上的進一步成熟和實踐中的進一步探索，因此研究創意產業園項目質量風險管理，具有積極的現實意義。

1項目風險管理

項目風險管理是項目管理班子在對整個項目生命周期內風險識別、風險估計和評先評價的基礎上，使用多種管理方法、技術和手段對項目活動涉及的風險實行有效的控制。科技論文，質量管理。在實踐中，項目風險管理一般劃分為兩個階段，風險分析和風險管理。第二個階段可以稱作狹義的項目風險管理。風險分析包括風險識別、風險估計和風險評價三件事。第一階段的主要成果是風險管理計劃。在項目實施過程中，根據風險管理計劃對項目實行風險控制，并對控制機制本身進行監督以確保其成果叫做風險管理。

2項目質量管理

項目質量管理的目標是，為項目的用戶提供一個高質量的產品和服務，令用戶滿意，關鍵是過程和產品的質量都必須滿足項目目標。科技論文，質量管理。項目質量管理過程和目標適用于所有項目管理職能和過程。

3項目質量風險管理程序

項目質量風險管理以風險管理方法為主導，在進行項目可研、規劃設計、監理施工、后期運營等管理活動時，在對引起項目質量風險因素的識別、評估基礎上，使用多種管理方法、技術和手段對項目活動涉及的質量風險實行有效控制，使整個質量活動始終處于受控狀態，以滿足項目質量要求。項目質量風險管理的一般程序為目標的建立、風險識別、風險評估、風險控制、風險監督。

4我國創意產業園區發展模式

中國創意產業的開始發展模式緣由中國一些藝術家們為了潛心創作，將文化藝術機構搬到偏遠或荒廢的舊廠房內，而這些舊廠房因為融入了藝術家靈感，勾勒出了中國創意產業的雛形。國內大中型城市或者具備某些產業背景的城市，開始絕大多數先由民間投資，形成一定的發展氣候時，再納入城市產業經濟發展規劃之列，當地政府并給予適當的政策支持，成為城市經濟運營的一個重要領域。隨著創意產業在國內不斷發展，出現了更多由政府主導或政府投資興建的的創意產業園區。科技論文，質量管理。

5實例分析

W市創意產業園項目質量風險分析

5.1項目質量風險管理對象

本項目質量風險管理對象是創意產業園項目實施的整個過程。項目質量風險管理的目標就是采取一系列管理方法、技術手段控制質量風險，使得項目質量受控，項目質量符合目標標準。科技論文，質量管理。

根據創意產業園項目特點，項目質量內容主要包括兩個部分，一部分是項目工程建設質量，另一部分為項目運營質量。

5.2項目質量風險原因

項目整個實施生命周期影響項目質量的原因很多，針對項目規劃、建設、運營整個過程大致可歸納為以下幾種：

（1）可行性研究方面，可行性研究不充分，或者沒有可行性研究，更多的是為了可行性而進行可行性研究，結果可能直接導致下步工作開展。

（2）規劃設計不嚴謹。所做規劃規模、布局與項目所處當地經濟發展水平不相適應，投資主體、功能定位不當，設計前未詳細調查，或者邊建設，邊規劃。

（3）承包方選擇失誤，承包方技術水平落后，質量意識淡薄，不能根據外界環境條件變化及時采取應對措施。或違反施工程序，上道工序不檢驗即開展下道工序。

（4）項目管理者未按規定程序對項目實施質量控制。

（5）項目運營階段，入園企業的選擇不當，業態轉換不成功，運營管理政策制定不完善等。

5.3項目質量風險分析

層次分析法是分析多目標、多準則的復雜大系統的有力工具。適宜于解決那些難以完全用定量方法進行分析的決策問題，因此，它是大型工程項目施工管理特別是對其風險管理的有力工具。其主要步驟如下：

（1）分析系統中各個因素的關系，建立系統的遞階層次結構

利用層次分析法進行項目風險分析時，最重要的一步是進行項目風險辨識，并在此基礎上建立項目風險層次結構模型。科技論文，質量管理。在建立層次結構模型時，要將項目的各種風險因素由上到下按各風險因素之間的關系排列于不同的層次，形成層次結構圖。評價目標、評價準則、評價方案處于不同層級。

(2)構造判斷矩陣，確定風險因素權重值

項目風險評價模型確定后，按照項目風險層次結構模型和各風險因素的相對重要性，綜合專家群體咨詢意見，采用1-9標度法構造各層的判斷矩陣。下表中列出了1～9標度的含義。表1風險評價取值表

篇7

4月29日，李嘉誠將北京的東方廣場打包成匯賢房地產投資信托基金(簡稱匯賢REITs)，并通過將匯賢REITs上市募集資金16億美元。這一事件無疑為未來房地產企業在商業地產資本方面謀求壯大發展提供了諸多新的選擇。匯賢REITs的誕生，在開辟另一條融資渠道的同時，無疑也讓以寫字樓和商鋪物業的開發商看到了緩解資金困境的又一線希望。但東方廣場模式是否能夠推廣復制?REITs能解商業地產資金之困嗎?

亟需發展的REITs

對于商業地產市場來說，在面臨資金困境的局面下，REITs的優勢盡顯。匯賢REITs的掛牌交易，也是李嘉誠盤算內地上市無望后做出的選擇。此前，李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市，但因外資A股上市久久未能批復，而不能如愿。2010年，港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心后力推港交所人民幣計價股票港交所上市，李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃，并最終使匯賢房托成為首只港交所上市的人民幣計價股票。

中國房地產業的融資渠道比較單一，沒有多元化的房地產金融體系，如何有效拓寬融資渠道已成為業內外普遍關注的問題。中國企業海外發展中心主任、首席經濟學家、國巨創業投資集團總裁孫飛接受《今日樓市》采訪時認為，匯賢REITs的掛牌交易，預示著中國房地產業將逐步建立多元化、資本化、證券化、國際化的融資體系。

事實上，國內房地產對于建立REITs的呼聲一直沒有停過。早在2005年，“打通國內REITs融資渠道”的建議就已被明確寫入商務部遞交至國務院的全國商業地產調查報告中。商務部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業網點規劃條例》、開放REITs通道、力促銀行對商業地產項目的貸款實行區別對待、發展商業地產中介服務業。因為，REITs一直都被視為極為先進的專業投資工具，由于REITs屬于一種公募方式，融資能力強，對于保持房地產業的可持續發展和股市都有好處，所以，REITs甚至被視為未來國內房地產行業直接融資的主要渠道。

孫飛指出，多年來房地產開發商融資渠道的單一導致對銀行信貸過度依賴。只要央行緊縮對房地產開發商的貸款，眾多開發商就會面臨資金鏈斷裂的危險。商業銀行仍是房地產業融資的主渠道，信托是房地產金融創新的主流范式，REITs基金將成為房地產金融未來發展的主流方向，PE是房地產融資的另一條有效通道。

擁有十年以上商業物業的租售及運營經驗的高和投資董事長蘇鑫，也和孫飛持相同觀點。蘇鑫表示，目前REITs是亟需發展的資產證券化品種，房地產建設周期長、資金占用量大，往往在幾年甚至十幾年后才能取得投資回報，投資方的壓力很大。為解決該問題，可將有穩定出租收入的物業證券化，通過市場流通帶來資金，走商業地產的資產證券化道路。

專業隊伍需完善

21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔向本刊記者介紹，在香港和國外，房地產信托投資基金是一個非常好的、與商業地產共同成長的金融投資手段。香港和新加坡都允許境外的商業物業上市。現在，一些企業和基金正在積極籌劃中國內地的商業地產去新加坡或香港上市，發行中國境內物業的房地產信托投資基金。這條路，將為商業地產提供非常好的融資渠道。

盡管看好REITs的融資作用，但蔡宇翔預計，現階段推出REITs成功的程度將不會太高，REITs的資產質量未必會很好。因為目前國內商業地產市場仍然是良莠不齊，很難保證REITs的資產質量；其次是出于管理方面的擔憂，這方面國內現狀與國際水平依舊相差很遠。

蔡宇翔說，發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務，又了解商業地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資，同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。與此同時，還需積極促進信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。而在蔡宇翔看來，中國這部分人才奇缺。

如何評估REITs

由于REITs的價值來源于兩方面：

(1)基礎的資產價值；(2)公開的市場溢價。

基礎價值來源于前述所提的評估REITs持有的物業未來所帶來的現金流之現值、舉債融資所帶來的減稅作用等。所以REITs的財務策略更是一項重要的評估指標。

一般來說，REIT的主要業務內容包括三項：

(1)持有不動產，并且以租賃形式經營不動產為主要收益來源；

(2)收購或處置不動產；

(3)開發或改造不動產。

其中第一項是REITs活的內部成長的來源，REITs通過品牌經營，提高服務品質、建立并維護良好的客戶關系，來降低經營成本、提高出租率與租金水平，從而達到經營現金流量的穩定成長。后兩項業務內容則是REITs外部成長的動力來源，也是其非常重要的業務特點。而REITs的融資方式、財務標桿的運用，以及現金股利的分配政策都是為了達到以上三個業務目的。

商業地產領域實戰專家、北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華也表示了類似的擔憂。“REITs能否在中國取得良好的推廣和發展，還是得看實際的管理方法以及未來的稅收政策如何。只有這些配套措施發展完善，REITs市場才會有一個比較好的發展。”鄂麗華說。

REITs難解商業地產資金之渴

匯賢房托自上市以來，股價表現并不理想。長實主席李嘉誠對此回應稱，集團對匯賢房托上市工作已盡全力，至于股價下落，可能由于市場了解的情況不太好，以致價格不理想。一位業內分析師指出，匯賢表現不佳主要是因為其提供的派息率低于同類產品，而投資者預期未來還會有更多的人民幣產品選擇，未來會有更多的地產商發行REITs。

但經濟學家李開發接受本刊記者采訪時卻并不認同上述分析師的觀點。李開發認為，信貸緊縮的情況下，這種融資模式會增多，但只有一些擁有優質的成熟物業的房企才有機會。在目前稅收沒有優惠制度的前提下，此類產品對于投資者的回報率普遍不高，不足10％的平均回報率遠遠低于國際水平。而一旦投資者回報提高，開發商又會因為融資成本過高而放棄。

他認為，發行REITs需要地產商擁有兩

三百億元的資產并擁有良好物業，中小開發商基本沒有機會參與。所以，REITs對開發商來講不具有普遍性。因為，REITs只鐘情于成熟的商業物業，這些物業多有穩定的現金流和回報率。另外，不少商業項目自身缺乏實力，管理有問題，開業后也不可能有好的收益。因此，開發商還要做出好的產品才有機會參與。

另一方面，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。所以，李開發認為，REITs很難從根本上解決商業地產的“缺錢問題”。

REITs的優點

在成熟市場，與投資不動產股、房地產直接投資相比較，投資人投資REITs具有以下的優點：

具有流通性與變現性

專業化的經營管理

營運透明化

加速資本積累

分散投資風險

促進不動產市場資訊的透明度

監督機制，提供投資人保障

REITs的投資范圍

在美國、日本、新加坡等國家對于REITs的投資標的及投資范圍進行了約定，其中主要的三大類包括：

已有穩定收入之不動產；

已有穩定收入之不動產相關權利；

其他受托機構或特殊目的的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券。

美國的REITs發展最為成熟，所以投資類型最為多元，包括購物中心、公寓、倉庫、辦公大樓、酒店和其他房地產。大多數房地產投資信托公司(REITs)僅僅專門投資于一個類型的房地產，像購物廣場、自存倉庫和工廠直銷商店。醫療中心類型的房地產投資信托公司專門投資于醫療設施，包括急癥監護醫院、康復醫院和精神病醫院，以及醫療辦公大樓、護養院和養護中心。依據美國NAREITS公布的資料顯示，REIT各類型資產比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用辦公大樓(Office Centers)16％、地區購物廣場(Regional Malls)13％、多元化投資標的(Diversified)8％、廠房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工業混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、醫療中心(Health Care)5％，住宿／休閑度假(Lodging／Resort)4％、特殊類型(Specialty)4％、倉庫(Self Storage)4％所占比重最小。

由以上的REITs投資情況來看，對于房地產資產的要求主要體現在：

以租賃收益性的房地產資產為主；

具有穩定的收入來源；

商用房地產為主。

發展商業地產REITs應積極審慎

REITs是個舶來品，最早起源于20世紀60年代，從美國迅速擴展到歐洲、日本、韓國、新加坡、中國香港和臺灣等國家和地區，作為一種高效便捷、高收益且有安全保障的融資方式，成為各國發展房地產行業所熱衷采用的一種投融資工具。

2008年12月，我國才由國務院常務會議決策，表示“要發展房地產投資信托基金”。由于研究進展緩慢，尤其是針對具體項目的創新突破進展緩慢，且立法環節嚴重滯后，時至今日，這種融資方式仍停留在極少數地區的個別試點階段。

是我們的融資渠道不暢，還是對目前房地產市場重短期利益、輕長期經營理念的狀態沒有足夠的信心，害怕企業紛紛發REITs套現、助長目前的房地產市場泡沫風險?

我的觀點是，不能“因噎廢食”，必須本著“積極審慎、立法推進”的原則，發展REITs。

“營造土壤環境”：立法推進

嚴格意義上說，美國的REITs模式不能照搬到中國。原因很簡單，我們缺乏成熟的市場法制環境，尤其是資本市場的完善的法制環境。所以，美國的非專門立法的REITs模式并不適合我們，照搬一定會出現“南橘北枳”的問題。

日本、新加坡與中國香港等亞洲國家或地區的專門立法的REITs模式，比較值得我們借鑒。基于特殊的文化和市場環境，這些國家和地區在起步階段采取了審慎的態度，從REITs的設立到運行，均規定了嚴格的程序和規則，之后才因發展需要逐步放開。審慎的態度雖然在一定程度上制約了亞洲REITs市場的快速發展，但也成就其為全球表現最優秀的市場。

就商業地產的發展而言，所謂“專門立法的REITs模式”，是指針對商業地產運行模式，通過專門立法做出制度選擇和安排。就這一點而言，我們目前的法律建設顯然嚴重滯后。盡管我們現在已有《證券法》、《信托法》、《公司法》、《證券基金法》等相關法律，也盡管房地產金融領域已熱議多年，但針對房地產投資信托制度，尤其是針對下一步面臨重要發展契機的商業地產投資信托制度，則幾乎是個空白。

商業地產發展REITs方式，雖然對開發商來說是融資手段，但REITs制度構建的出發點，應該是投資者利益的保護。這一點不能本末倒置，否則立法的偏失就是“壞土壤”，再好的“種子”都會“南橘北枳”。

至于REITs的運行模式，鑒于當前資本市場狀況和宏觀資金配置的動態，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契約型REITs(有利于投資者權利)這兩種基本模式推行，前者比較接近于目前證監會草擬的方案。但筆者比較主張針對商業地產的操作模式量身打造專門模式。

“改善氣候”：完善監管

雖然現在有人吹捧封閉式產業基金模式，但我不看好，原因是對投資者的保護不夠、投資者缺乏話語權，實則缺乏有效監管。

發展REITs的起點，必須是投資者權益的保護。為此，完善信托財產登記和信息披露制度，是完善監管的核心內容。監管的目的是盡量減少和防范由“內部人機會主義”引發的風險和不公平。這一點在起步階段尤為重要。股市的發展有不少教訓，應引以為鑒。起步的時候監管嚴一些，有利于商業地產REITs的健康和可持續發展。

REITs猶抱琵琶半遮面

目前，中國商業地產的投資渠道還是以專業風投基金、房地產信托基金、股權、銀行貸款、股權抵押代建合作等為主，而REITs始終不能成為商業地產投資商和開發商能觸及和使用的金融工具，從而真正成交的項目還是以股權融資、抵押銀行貸款、股權質押代建為主。REITs在國內成功率并不高，主要原因是中國的商業地產投資開發起步晚于國外，也與國際商業地產成熟的開發模式和退出機制難于對接有關。由于國家近年調控政策迫使很多投資者轉型投資商業地產，但是這些投資者沒有冷靜地識別商業地產的投資風險。實現投資回報要靠有實際運營能力的商業地產運營商幫助投資商通過長期的運營管理來維護資產價值和創造資產價值，而具備

國際標準化投資管理的運營商在目前這個發展階段還是鱗毛鳳角。

國內目前REITs成功率不高，是國內商業地產開發管理不夠規范，商業運營管理能力有限。從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

近日，李嘉誠將他在北京集零售、辦公、酒店和住宅樓宇于一體的東方廣場打包成匯賢房地產投資信托基金，并通過將其上市募得資金16億美元，卻遭到市場冷遇。從最終的發行價來看，為招股價每股5.24至5.58元區間下限；而面向香港散戶發行的20％股票，也僅獲2.5倍認購，可以說是相當慘淡。東方廣場歷經了長達八年的商業經營與運營管理的艱辛歷程，前五年的檔次、定位、業態組合的調整、養商養市的資金投入、運營管理體系完善和調整、地產品牌形象的塑造與維護，是資金實力和永續的運營資本奠定了今天的REITs成功的基礎。

目前國內項目體量越來越大，投資前對城市未來發展規劃研究分析不準確，使投資風險加大，導致項目不能良性發展經營，致使REITs舉步維艱。所以，發展商需要對項目前期的市場分析和商業研究方面下足工夫，將調研數據盡量做到真實有效，謹慎分析投資模式和理性選擇退出機制。

其次，商業地產開發商需要對自身價值認識和定位進行轉變和提高。以前他們對自己的價值認識只是停留在開發商這個角色，功能僅僅是為了開發商業物業，然后銷售、回收資金；而在REITs推出的有利形勢下，開發商要隨著華麗轉身商業地產之時，意識到自己不僅僅是開發商，同時需要轉換身份承擔商業運營。只有通過有效的運營管理體系的科學管理才能使商業地產達到保值增值，實現資產價值的維護是商業地產運營管理的核心。

再者，REITs作為一種新的可使用的金融工具，對于商業地產領域的發展應該是興奮劑，但是建立完善的法律體系，維護整個市場的公平、公正、公開和透明運作模式，進而推進房地產投資信托業健康、理性地發展是我們大家所盼。首先要制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，要制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施。再次，對目前的稅法要進行改革，避免雙重征稅問題，為商業地產的發展創造良好的稅收環境。

我認為，在中國經濟高速增長的大環境下，盡管短期內中國的房地產市場發展遇到冷空氣，但REITs在國內的開閘對商業地產領域的投資仍是重大利好消息。

REITs或成商業地產融資重要渠道

2010年以來，多個地產大鱷紛紛進入商業地產掘金，或轉型商業地產開發，或提高商業地產戰略布局比例。中國房地產巨頭戰略性地進入商業地產業是行業發展的必然。然而，商業地產建設階段需要占用大量現金，資金周轉率慢、投資回報周期長。很長一段時間，利潤都沉淀到資產上，從而給企業帶來很大的資金壓力，使企業陷入資金困局。

在海外證券市場已運作成熟的房地產投資信托基金(REITs)，不失為突破開發商融資瓶頸的絕佳途徑。

REITs成融資首選工具

REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理。通過多元化的投資，將不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時，將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

通過發行REITs，可以將商業資產，尤其是經營收益比較好的資產打包上市銷售，變現后用于新物業項目的開發。這樣做不僅能獲得穩定的現金流，同時也沒有失去對物業的控制權。

REITs在國外已運作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地為例，強調“私募地產基金(PE)+REITs”的地產基金平臺作用，目標是借助第三方資金來實現輕資產運營，在獲取管理費收益的同時分享投資收益。新加坡REITs對上市資產的收益率有明確的規定，在7％到8％之間，這就要求REITs打包的資產必須是成熟優質的物業。

制度困境

目前，中國大陸推出REITs的市場條件已經具備。政策方面，須解決的問題包括REITs的法律主體地位、稅收主體和稅負問題、交易結構安排、公開上市交易等方面的規則，涉及信托法、投資基金法、公司法等相關法律。而我國目前缺乏房地產投資信托專項法律安排，推進REITs面臨制度性困境。

REITs的投資標的很廣泛，如商業大樓、購物中心、店鋪、公寓、工業園區、廠房等，有的REITs則是特別專注于某個地理區域的房地產投資。對于投資者而言，這種打包的方式對于降低投資風險的作用是顯而易見的。但REITs產品的發行一定要重視資產評估環節，由于REITs對于投資房產要求較高，擬投項目往往具有相對稀缺性，容易導致高估，而高估的房產價格會降低未來的收益水平，增大潛在的風險。

實際上，REITs的風險主要來自三個方面。首先是市場風險，表現為所打包的物業是否能夠按照原來預期的時間和租金進行出租，而且收益和行業景氣程度密切相關；其次是管理風險，目前國內比較缺乏商業物業方面的管理人才；最后是來自政府和銀行方面的風險，現在國家的法律法規和銀行的態度對RIETs產品的發展并不明確。

此外，國內尚無稅收優惠政策支撐REITs產品的凈回報率。標準REITs的凈收益90％以上要向投資者分紅，同時免除公司層面的所得稅。在沒有免稅安排之前，REITs很難得到規模化發展。另一方面，我國大陸目前的商業項目特別是小型獨立商業和社區商業采用的多是散售模式，銷售完成后產權分散，很難形成統一的商業定位和商業氛圍；若由開發商返租統一經營，則協調難度較大，無法推行REITs。

所以，盡管國務院“金融30條”的出臺給REITs頒發了準生證，今年一系列REITs試點也在緊鑼密鼓地推進，但是從試點到全面推行，仍有一段路要走。

房地產企業應為REITs做好準備

2011年注定是房地產行業不平靜的一年，地產調控進一步加強、金融政策進一步收緊，都對房地產企業的融資能力提出了挑戰，尤其是對近來剛從住宅開發轉型商業地產的地產“大佬”們。建設階段大量的資金投入、較低的資金周轉率和漫長的投資回報期都是他們不得不面對的問題，而以萬達、寶龍為代表的“現金流滾資產”，以住宅銷售平衡商業持有的商業地產開發模式在地產調控政策下能否被順利地復制還需要商榷。“地主家也沒有余糧了”，成為困擾地產“大佬”發展商業地產的關鍵問題。而近來李嘉誠的匯賢REITs在香港的成功上市，為大陸商業地產的融資給出了更多選擇，REITs能否成為解困大陸商業地產發

展的救命稻草成了大家關注的焦點。

商業地產的海外REITs之路并不平坦

對于國內房地產企業來說，REITs不算一個新鮮事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成為第一只大陸資產在海外上市的REITs，其后凱德也成功地在新加坡交易所主板成功發行REITs。

但國內企業海外REITs之路并非一帆風順。在越秀REITs成功發行后，中國六部委聯合出臺了“171號文”，封鎖了離岸操作的路徑，提高了在岸注冊資本的門檻。同時，國家接連限制外資投資國內房地產的政策，進一步提高了外資進入的門檻。這導致了“萬達－麥格理REITs”在海外發行的擱淺。

同時除了在政策的限制和外匯管制之外，國內商業地產投資回報率不能滿足要求(尤其是近年開發的物業，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配)、物業形態復雜(單一的物業形態，比如單一的商場、酒店更能獲得海外投資人的認可)、物業產權不完整(尤其是二、三線城市的商業地產，往往租售并舉，開發商只是持有一棟樓的部分物業，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產權)等問題，都會成為國內企業海外REITs之路的障礙。

商業地產國內REITs之路曙光初現

近幾年隨著房地產業的發展，國內在吸取國際REITs經驗的基礎上，一直在孕育REITs的推出。

從開始之初國內REITs存在著“銀監會版”和“證監會版”兩個方向。銀監會提出的方案是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者。證監會提出的方案是股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。

從目前發展來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。而從國際經驗來看，雖然股權型REITs目前遇到政策和體制的限制，但它更能代表未來發展的趨勢。

同時各地都在積極爭取REITs試點，雖然目前的試點多以利用REITs開展保障性住房融資為突破口，但隨著國內REITs的破冰，相信以商業地產為主體的REITs也將會很快提到日程上來。

4月29日，李嘉誠旗下的匯賢產業信托正式在香港交易主板掛牌。資料披露，匯賢此次IPO最終發售價以價格區間下限5.24元人民幣定價，集資總額約為人民幣104.8億元。匯賢作為首只人民幣新股，市場意義或者更大于其所擁有的價值，這標志著未來可能會有更多的人民幣計價產品出現。房地產企業應該為REITs做好股權、人才、項目和制度等方面的準備，以準REITs姿態迎接國內REITs的到來。

千呼萬喚的REITs緣何總不現身?

眾所周知，國內房地產投資信托基金(REITs)目前仍處在政策制定過程中，當然它的推行需要具備的還包括國內金融體系創新和市場信用的完善。盡管如此，具有國家隊之稱的中信證券曾被證監會列為國內首單REITs的試點，但中信證券目前還只是在積極籌備天津廉租房REITs，為房地產信托投資基金正式上市發行做著熱身前的準備。

目前來看，中國的房地產業已經占據了銀行優質貸款的絕對優勢地位。我們當然不能簡單地認為房地產信托旨在完成中國對房地產金融模式的創新意義，而需要建立在產業資本能夠得到快速發展，從而也帶來的一個后果就是資本逐利的天性。信托受益如果遠遠高于傳統金融產品投資收益，就會導致社會資金系統的轉移，最后使得投資收益趨于一致，由此帶來銀行核心業務可能受到影響。這種金融創新導致的系統性競爭在管理層看來是隱藏有一定的社會風險，同時房地產投資信托產品的推出也有可能引起資本對固定投資收益的青睞而間接推高資產泡沫。

從政策的角度主要在于防范資產泡沫、金融監管、資金流動性層面，當然也與房地產的收益率和國內金融整體創新水平相關。房地產信托是一個優良的金融產品，但國內房地產開發環節通過抵押融資從而容易出現固定資產再融資過程所容易造成的風險相關。這也就是為何國內REITs一直以來受政策環境未能放行的原因，其中絕對是相關牽連關系無法退出或徹底解決相關，并不是簡單的方式或方法問題。

受新一輪國內房價調控及抑制通貨膨脹的預期下，全國各大主要城市房地產限購、首套購房首付比例提高門檻之后，更多的住宅開發商開始轉型商業地產，另求發展路徑。于是乎，國內領銜級的大型房地產企業紛紛開始成立基金公司，希望通過市場募集的方式進行“系統整合”給自己的項目供血。

2011年4月29日北京東方廣場在香港上市的“匯賢房地產信托投資基金”，從匯賢招股書預期市值為262億元，截至今年6月30日的年度預期分派收益率僅為4.26％。此次通過REITs方式上市，匯賢房托首次公開募股(IPO)共籌得資金人民幣104.8億元，收益遠低于預期。

從另外一個方面窺視房地產信托基金(REITs)在國內的雛形和現行版本，必須關注信托基金和類REITs產品。例如，近期北京某房地產高端住宅項目基于在40％左右整體抵押率的情況下，該項目擬通過國內某信托機構進行公開發售招募，投資回報浮動利率初期設定為11％左右，但該信托產品在公開市場上交易設定期僅為兩年，基本屬于項目短期融資行為，是銀行開發貸之外新的嘗試性選擇。另外一個現象是，國內某大型上市房地產公司已經建立了屬于自己的首支商業地產基金，同時正在謀求建立一支境外合資形式的基金以吸引更多國際資本。

對于國內住宅投資市場的嚴控，未來住宅市場投資可能會出現交易萎縮，而大量的市場閑置流動資金將會繼續尋找下一個相對穩健和有效的投資產品。商業地產無疑是可達到持續現金收益的經營性物業，而通過房地產投資信托基金發行是對一個商業項目在保證統一經營權下的一個相對好的出路，但前提必須是這類項目能夠達到符合REITs要求的相對較高而且穩定的租金收益率。

推行REITs利于完善中國房地產金融架構

自1960年世界上第一只REITs在美國誕生至今，REITs已發展了近五十年。REITs不僅有強大的融資功能，同時還有利于完善中國房地產金融架構。

推動REITs發展意義重大

首先從其較強的融資優勢來看，國際上主流REITs都是公募的，融集資金數額很大，時間也整體不長。如：在香港發的REITs超額認購幾千倍都很正常。那么，同樣公募的REITs，在中國大陸發行以后，募集幾十億元也很容易。如果市場行情好，募集上千億元也

都很容易，這就是作為公募基金的最大優勢。如果是私募，募集幾億元都很困難。

簡單地說，REITs的融資優勢關鍵就在于募集資金能力很強，規模大、時間周期也不長，比發行股票要簡單。并且REITs不僅資金來源廣泛，而且是以專業的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優勢。

REITs首先為商業地產提供了一條直接融資的通道，它會為更多的房地產企業，特別是持有型物業打開一條非常寬廣的直接融資通道。REITs募集資金能力強、資金面大，這是對商業地產最有利的一點。

同時，REITs有利于完善中國房地產金融架構。REITs在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。REITs直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出REITs將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。

建立完善的REITs市場仍需時日

REITs需要十年左右的時間，才能達到一個基本的市場完善，逐漸成為國內房地產融資的主要通道。而最起碼需要二十年發展，REITs才能取得和銀行融資并駕齊驅的成績。

中國資本市場起步至今，經歷了十九年的時間，但市場尚不完善。而正是這十九年，已經走過了美國資本市場百年走過的路。同樣，對于中國設立REITs產品，從起步到成熟還需要較長的時間發展。

篇8

【關鍵詞】現代企業；財務管理；面臨問題；管理創新

1.現代企事業財務管理面臨的問題

1.1原有的產權理論及制度加劇了股東經營者和員工之間的利益沖突。知識經濟是建立在知識信息的生產、分配和使用上的經濟，它是傳統的以廠房機器資本為主要管理內容的資源配置結構變為以知識資本為主的資源配置結構，而現有產權制度忽視了人力資本對公司發展的重大作用，事實上在現有市場經濟中創造接收利用和掌握知識技術的員工在企業財務的創造中發揮著越來越重要的作用，而在利益分配上只注重出資者享有企業剩余所取權，排斥智力勞動者及其他相關利益者對企業剩余分配權，從而加劇了所有者（股東）、經營者和員工等利益相關者之間的沖突和矛盾。

1.2傳統工業經濟時代經濟增長主要依賴廠房機器資金等有形資產，而經濟知識時代企業資產結構中以知識為基礎的專利權、商標廠、機算機軟件、人材素質、產品創新及無形資產所占比重大提高，無形資產將成為企業最主要和最重要的投資對象，傳統的工業經濟時代的財務管理以不適應知識經濟時資決策的需要。

1.3風險管理已是財務管理中的重要問題。隨著知識經濟的到來，創業面臨的更多的風險。

(1)由于經濟活動的網絡化、虛擬化、信息傳播；處理和反饋速度大大加快，如果企業信息不暢就會加大企業的決策風險；

(2)由于知識積累和更新速度加快，企業及其員工不能及時適應將進一步加大企業風險；

(3)高新技術的發展，使產品壽命的周期不再縮短，從而加大了產品的設計開發風險；

(4)由于資本市場的開放和電子業務的發展，使貨幣風險進一步加進，因此，如何有效防范和抵御各種風險及危機，使企業更好追求創新發展是財力管理的重要方面。

1.4現有財務機構設置以財務人員素質嚴重妨礙著信息化、知道化理財。隨著知識經濟的到來，一切經濟活動都必須以快、準、全的信息為導向，企業財務機構的設置應是管理層次及中間環節少，并具有靈敏、高效、快速度的特征，在我國現在企業財務機構中，大多數是中間層次多效率低下，缺乏創新和靈活性，財務管理人員的理財觀念滯后，理財知識欠缺，方法落后，嚴重妨礙了信息化、知識化、理財的進程。

2.知識經濟下的企業財務管理創新

2.1財務管理目標的創新。企業財務管理目標是以經濟發展緊密相連的，這一目標的確立總是隨著經濟形態的轉化和社會進步而不斷深化，隨著世界經濟向知識經濟轉化，企業知識資產在企業總資產中的地位和作用日益突出，知識的不斷增加更新、擴散和應用加速，深刻影響著企業生產經營管理活動的各方面，使企業財務管理的目標向高層次發展。

2.2融資管理的創新。企業融資決策的重點是低成本、低風險籌措各種形式金融資本，知識經濟的發展要求企業推進融資管理創新，把融資重點由金融資本轉向知識資本，這是由于知識資本逐漸取代傳統金融資本成為知識經濟中企業發展的核心資本。

2.3資本結構的優化創新。資本結構是不同資本形式，不同資本主體，不同時間長度及不同層次各種資本成份，構成的動態組合是企業財政狀況和發展戰略的基礎。知識資本在企業中的地位上升，使傳統資本結構理論的局限性日益突出，因而有必要按知識經濟的要求優化資本結構，以確定傳統金融資本與知識資本的比例關系，通過融資和投資管理，使企業各類資本形式動態組合達到收益、風險的相互配比，實現企業知識占有和使用量最大化。

2.險管理方法的創新。風險是影響財務管理目標的重要因素，知識經濟時代企業資本經營呈現高風險性和風險表現形式多樣化的特征：一是知識產品價格中物質材料成本比重很小，而開發的固定成本急劇上升，使經營風險多倍擴大；二是金融市場和內部財務的變化使財務風險更為復雜；三是開發知識資產的不確定性水平提高，擴大了投資風險，為此，應創新風險管理辦法：一方面要對風險的各種表現形式進行有效識別，確定風險管理目標，另一方面要建立風險的計量報告和控制系統，以便采取合理的風險管理政策。

2.5財務分析內容的創新。隨著企業知識資本的增加，企業經營業績、財務狀況和發展趨勢越來越受制于知識資本的作用，對知識資本的分析也因此構成了財務分析的重要內容：評估知識資本的價值，定期編制知識資本報告披露企業在技術創新人力資本顧客忠誠度方面的變化和投資受益，使信息需要者了解企業和核心競爭力的發展情況，并建立知識資本考核指標、創新指標、效益指標、市價指標及穩定指標，并進行定期考核，以發現問題提出問題。

3.實現企業財務管理創新的對策

3.1轉變企業理財觀念。知識經濟的興起使創造企業財富的主要因素，由物質及資本轉向知識資本，企業理財就不能只盯住物質資本和金融資本，必須轉變觀念意識，首先要認識知識資本，二是要承認知識資本，三是要重視和利用知識資本。

3.2提高財務人員的素質和創新能力。對包括知識資本在內的企業總資本進行市場化運作管理具有很強的專業性、技術性、綜合性和超前性，用管理有形資產的傳統手段是難以適應的，必須提高財務人員的適應能力和創新能力。首先是財務人員既要有寬闊的經濟和財會理論基礎，又有良好的現代數學、法學和網絡技術基礎，其次要不斷吸取新的知識開發企業信息，并根據變化的理財環境，對企業的運行狀況和不斷擴大的業務范圍進行評估和風險分析，第三要能適應知識經濟的要求，根據國際金融的創新趨勢和資本的形態特點，運用金融工程開發融資工具和管理投資風險等。

篇9

關鍵詞：家具工廠；規劃；設計

中圖分類號：F426.88 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）09-0048-02

中國的家具產業隨著改革開放的政策，歷經了三十年的高速發展，至今已結出累累碩果，成為世界上最大的家具生產國和出口國，取得了令世人矚目的輝煌業績。

尤其是近十幾年來，中國家具業從改革開放前的家具手工作坊，到二十世紀八十年代初深圳華僑城合資引進國內第一條板式家具生產線，到今天全國有上千條現代化的板式家具和實木家具生產線，有上百條自動噴涂、輥淋涂油漆生產線，以及海爾集團擁有目前國內最先進的廚柜生產線，應該說中國家具業的工業化水平得到很大的提升。但是相對全國幾萬家家具企業來說，整體工業化水平還非常低，要同歐美先進企業比較差距就更大了。歐美先進家具企業已經實現了生產管理的自動化，并以信息化帶動工業化。

但是我們不能脫離中國的國情以及中國企業所面臨的現實條件，不能照搬歐美的自動化模式，我們應該按照中國的實際情況，用先進的適用技術改造傳統行業，把握這個方針，對中國家具產業的發展至關重要。

目前，國內的一部分比較先進的家具企業已經完成資金、市場和品牌的原始積累，正在逐步擴大生產規模，增加市場占有率，形成規模效益。而部分中小企業，則強調通過對企業內部進行改造和提高，以增強自己的競爭力。

而對于新投資項目或整廠搬遷擴大，企業往往根據經驗進行生產線的規劃和設計，不僅容易造成各個系統之間的矛盾，進行重復建設和資源的浪費，也容易錯失生產工藝和生產效率提升的機遇。

在家具行業先進國家，對家具廠的投資建設和改造，一般都要由專業的設計規劃公司進行前期的規劃設計，并參與整個建設和初期運營過程。由于家具工廠建設的復雜性，雖然專業的規劃設計公司的設計費用不菲，但是與整體項目的最終效益相比，僅在減少盲目投資（例如購置不合適或不必要的設備上）和基建的重復建設上（例如機坑、油漆房未作預留，后期重新開挖建設）可以抵消甚至會遠大于這筆費用的支出。

1 系統工程，綜合考慮

家具工廠的規劃設計相對于一般行業要復雜得多，其產品品種、設備設施、工藝技術、管理手段、生產規模、生產模式千變萬化，所涉及的產品變化之豐富、工藝流程之繁雜、生產規模之懸殊、生產組合方式之多樣，都是其它行業很少有的。家具工廠的建設實際上是一個系統工程，除了涉及產品生產工藝本身相關因素外，還涉及規劃、建筑、水電、消防、照明采光、綠化、生產設備及生產線、廠內運輸及物流、勞保安全、倉儲、生產現場管理、環境保護等一系列的相關領域和子項目，是這些內容的綜合成果，每個子項目之間都有相應的關系，每個子項目之間都有有機的聯系，并相互影響。

一個高效的家具制造過程和制造系統是企業持續穩定向市場提供高質量產品和最終盈利的關鍵，也是家具制造企業的核心競爭力之一。通常家具的工廠規劃從嚴謹的工藝設計分析開始，不僅包括工廠布局、工藝流程設計和生產模式規劃，甚至還包含生產現場管理和員工培訓。只有對企業所設定的目標進行全面的、系統的數據分析，形成一個個可以量化的指標，才能真正可以進行合理的設計和規劃。宏觀的規劃還包括產品開發和市場運營、企業管理、企業戰略和企業文化等更高層次的內容。

預先進行全面的設計和規劃，可以根據這些領域和子項目的特點，建立一個科學的模型，通過運算和整合，使得這些相關內容形成一個有機的整體，各個部分都為產品的生產和服務發揮最大的、有效的作用，產生最大的經濟效益和社會效益。

2 建立模型，精確運算

家具工廠作為一個復雜的綜合體，必須找到其內在的基本規律，以科學的態度和方式進行規劃和設計。對家具工廠的特點進行分析即可發現，家具工廠和家具生產所涉及的子項目，例如廠房面積、設備性能參數、設備數量、倉儲面積、水電、人員配備等，相互之間存在一定的數學關系，其中某一個子項目的數據變化，都會對其它子項目產生影響。

傳統的規劃和設計方式是根據經驗進行的，一些數據的獲得也是通過經驗估算，往往具有很大的誤差，整個工廠的生產節奏很難達到平衡，或者是工序流程不順暢，容易在局部形成瓶頸，影響整個工廠的生產效率，加大現場管理的難度和導致生產成本的居高不下。甚至從根本上就很難達到預定的指標，給項目的整體規劃和實際運營帶來無法改變的困難。

因此科學的規劃和設計方式是除了要對各個子項目進行仔細研究，獲得相關的數據，還需要研究這些子項目之間的關系，建立相應的數學模型，根據項目所設定的數據，對該模型進行精確運算，可以優化整個項目，使得這些子項目之間達到最佳的平衡，使得整個系統最優化和效能最大化。所產生的數據還可以對各個子項目的設計和建設提供重要的依據，還可以對整個項目進行驗證和監督。采用現代計算機軟件技術，還可以對工廠的運行進行交互式虛擬或者仿真運行，獲得動態的設計數據，更加直觀和準確地驗證規劃的最終目標。

例如，要對一家家具生產工廠進行規劃設計，首先就要根據產品選型和產量要求進行分析，確定準確而詳盡的生產工藝流程，并對每個生產工序的加工動作進行計算，獲得具體的產能數據。根據這些數據，選擇相應的生產設備，可以得出相應的加工設備的配置數量；同時根據具體設備的加工能力，又可以計算出需要的加工場地面積數據。工藝流程又決定了設備的排列次序。有了以上這些分析，實際上，生產線的輪廓已經相當清晰。而廠房只是為了保證生產系統正常運行的設施之一。這種規劃思想，遠比先設計廠房再設計生產線科學而先進，真正使得生產系統從立項開始就作為核心，從而保證了生產線的配置最優化。

又如，在保證加工質量的前提下，針對不同的工藝加工需求，實際上很多相同加工工序的設備其產能參數是相差很大的，對配備人員的數量也有不同的要求。如果在生產線規劃過程中，充分比對設備的性能，或者設計一些輔助裝置增加生產線的生產效率，或者采用一些自動化程度較高的設備，可以減少人員的配置，降低人力資源的支出成本。近年來，數控技術和信息化技術在家具設備廣泛應用，獲得廠家青睞，使得生產工藝的優化獲得了技術上的可能，同時也對家具工廠的規劃設計提出更高的要求。

3 投資回報，收益可控

通過進行綜合的規劃和設計，可以制定詳細的、科學的項目進度計劃，使項目按照合理的計劃進行實施，項目的每一個部分都是可以監督和控制的，整個項目的管理難度也大大降低，因此項目的硬件建設可以在預定的時間內完成，并按計劃投入試生產過程。相應配套的人員和軟件建設也能夠按計劃同時進行，那么整個項目就會很快進入正常生產經營狀態，產生相應的效益。

項目進行科學的規劃和設計，還可以精確地計算和控制項目的投資總預算，有計劃進行項目的建設，使得項目資金的籌集和使用也是按計劃進行。避免了資金不足或者資金不到位導致的項目停頓，從而造成項目的建設周期大大超過計劃，也避免了預算超支所帶來的資金和運營壓力。

科學的工廠規劃和設計，還可以使得生產的試運行與企業設定的目標進行階段性的對比，從而使整個生產運營中的問題點暴露無遺，并可以根據所暴露的問題進行分析，針對性提出改進措施和方法，使生產運營維持在高效狀態持續穩定運行。

生產系統在理想的狀態運行，也使得生產成本會被控制在理想的狀態，那么銷售也將在預設的成本狀態下進行，產品在市場的拓展也必然是可控和有序地進行。

4 不斷改進，持續發展

對于需要進行分階段建設的家具工廠，合理的設計和規劃，還可以使得階段分配更加科學，每個階段之間的關系更加緊密。一些設備和設施可以預留接口，一些資源可以相互共用，剩余生產能力可以相互補充。

例如電力線路、壓縮空氣管道、除塵系統等，可以按總體方案進行設計施工，預留余量和接口，不至于設備增加時對整個系統做大的調整。廠房設計時也可以預留擴容空間。

對于現有工廠的改造和升級，合理的設計和規劃，不僅可以打破生產的關鍵瓶頸點，提高生產效率和生產的流暢性，使得生產計劃達成率大大提高，還可以降低生產成本，提高產品品質，改善生產現場勞動環境，降低工人的勞動強度。用最少的投資獲得最大的經濟效益和社會效益。

隨著圓方信息化先進制造技術在尚品宅配、歐派櫥柜、日利木業等的大規模定制化家具生產線上的成功應用，實際上已經標志著家具生產的數字化和信息化應用時代的到來。信息化先進制造技術通過信息化、系列化、標準化、模塊化，實現家具個性化需求和規模化生產的有機融合，其所帶來的生產周期縮短、運營管理高效、綜合成本降低等優勢，既符合家具市場需求的變化，也預示著家具行業未來發展的方向。而這一切的基礎，同樣需要設計嚴謹的生產線和科學規劃的工廠設施。信息化先進制造技術只有與科學而精密的生產線結合，才能得到充分發揮，才能爆發出巨大的能量。一個經過科學設計和規劃的家具工廠，迎接和應用這一新技術，將顯得得心應手，始終挺立在行業發展的潮頭。

5 結 語

整潔、高效、流暢的生產系統，不僅是家具企業的核心競爭力之一，也會提升企業的整體形象，提振員工的士氣，激發員工的生產熱情，提高客戶的信心。

總之，家具工廠的規劃和設計是形成家具企業的制造核心的關鍵，是一個涉及面廣泛的系統工程，必須兼顧先進性、適用性、經濟性、可操作性和可持續性，通過科學地規劃和論證，嚴密地組織實施，從而使企業形成并維持制造核心競爭力，獲得最佳的投資效益。

參考文獻：

[1] 胡景初，戴向東.家具設計概論[M].北京：中國林業出版社，2008.

篇10

【關鍵詞】ERP 管理能力 創業教育

一、大學生創業培養教育現狀

隨著一系列鼓勵大學生自主創業的相關政策出臺， 全國各高校逐步建立了創業教育機制，大學生的創業教育得到了快速的發展，隨著與創業相關的師資配備和教學設施的不斷完善，對提高學生的創業素質取得了一定的效果，但總的說來，創業教育任然存在各種各樣的問題。

教育部的一項報告顯示，我國高校畢業生創業率平均不到1%，與發達國家20%以上的比例有不小的差距；創業成功率不到10%，也遠低于一般企業。創業是否能夠成功，取決于創業能力的高低，在相同的環境條件下，創業能力越強，創業成功的可能性就越大，在這里創業能力即包括大學生的專業水平，也包括對創業中各環節的了解程度。大學生的創業成功率相對較低，這從一定程度上說明大學生的創業能力有所欠缺。對此，我們從管理的角度對從事創業的畢業生進行了問卷調查，在此只考慮創業教育對創業大學生的影響，通過收集調查問卷，分析后我們得出大的方面與高校現存的教育模式有關。目前，在很大比例的高校，學生只是被動的獲得理論知識傳授，學生缺乏創造性和創新意識，在課程開設方面，主要以專業課教育為主，學生對本專業知識學習較多，即便開設創業課程也多以理論教學為主，很少安排實踐環節，即使安排有實踐環節，往往受制于師資、教學條件、時間、經費、現行就業政策等各方面影響，不能真正對學生創業起到足夠影響的程度；此外，由于創業大學生對運營管理專業知識缺乏了解，使得其在創業過程中因為管理不善而使得創業最終以失敗告終。

具體主要表現在：管理方面的創業知識儲備不夠充足，尤其對于非經濟管理專業的學生，他們有著較充分的本專業知識的儲備，但對如何開始一個公司，如何運營的等問題模糊不清。對企業的經營管理流程缺乏了解，經營管理能力不具備，具體來說從最初的采購、生產組織到財務管理、市場推廣等企業經營管理環節不熟悉，無法對人財物進行有效管理。以工科創業學生為例，他們開始創業是一般有和本專業相關的項目，通過努力他們能做出好的產品，但卻在產品推廣上卻表現的無能為力，加之沒有很好的掌握財務運營方面的知識，往往會出現資金鏈斷裂，產品銷售不暢，最終創業失敗的后果。通過以上分析，在大學生創業教育中，我們需要找到一個教學平臺，既能對環境條件要求不高又能真實的模擬客觀現實，通過這樣一個教學平臺來提高學生的創業能力。

二、ERP實踐課程簡介

ERP實踐課程將企業完整的經營流程形象的展現在沙盤之上，利用實物沙盤直觀、形象地展示企業的內部資源和外部資源。通過ERP沙盤可以展示企業的主要物質資源，包括廠房、設備、倉庫、庫存物料、資金、職員、訂單、合同等各種內部資源；還可以展示包括企業上下游的供應商、客戶和其他合作組織，甚至為企業提供各種服務的政府管理部門和社會服務部門等外部資源。

（一）課程的主要內容

ERP實踐課程教學過程形象，引入真實的市場環境，讓學生扮演不同的角色、模擬實際情景、輔以老師點評，使學生在虛擬的市場競爭環境中，真實體會企業經營管理的全過程。使得企業的物流和資金流完全包括其中，具體內容如下：

戰略方面：參與者要自主對企業進行內外部環境評估據此制定出企業的短、中、長期戰略，著力培養參與者預測市場趨勢、靈活進行戰略調節的能力。研發方面：使參與者充分了解產品研發的全過程對管理其他環節的依賴和影響，可以有效提升參與者對產品研發全過程及影響因素的了解。生產方面：參與者將參與生產能力的獲取、生產流程調度決策、交貨與設備產能匹配、庫存管理及產銷配合的策略的制定全過程，使得參與者能夠了解生產的全過程。產品推廣與銷售：參與者將參與到市場開發、新產品開發、產品組合與市場定位的決策中去，使他們真實體會市場開發、渠道建設、產品推廣、新產品開發的全過程。財務方面：參與者將參與企業短、中、長期資金需求計劃的編制、參與企業的融資過程、分析財務報表。使得他們對資金的獲取、使用有一個較全面的認識，最終提高他們使用資金的能力，提高對有限資金進行有效、高效使用的能力。團隊協作與溝通：每一個參與者做為整個經營過程的一份子都不可避免地要與各部門間參與者進行溝通協調，這樣可以是參與者能全面了解一個企業各部門之間的關系，學會在團隊中如何協作溝通。

（二）課程教學過程

課程教學過程大致可分為三個階段：組織建立。將參與的學生分成若干個小組，分別模擬同處于一個行業，各種初始條件相同的企業。分配學生扮演該企業的不同管理角色。企業營運過程的模擬。在已組建的企業中，每位學生扮演不同的角色參與到企業的經營過程中去，共同完全企業經營的全過程，一起參與、共同解決企業在運營中遇到的各種問題。結果評析。企業經營結束后，系統會根據利潤、資產規模等一系列指標給不同小組評分。更加結果教師與參與的學生一起分析原因，總結經驗，最后共同提出解決方案。

三、ERP實踐課程教學與大學生創業中的管理能力教育

ERP實踐課程作為目前在國內很多高校開設同時也是全國大學生創業大賽的平臺。該課程集知識性、趣味性于一體，不僅能夠提升學生的企業經營實踐能力，培養學生創新精神，還能夠激發大學生的創業激情。

具體來講，ERP沙盤對創業教育的作用表現在以下幾點：

ERP實踐課程就是學生創業的一份模擬試卷，一個演練平臺。它可以與創業課程結合起來，讓學生完成從創業計劃到創業實踐的完整過程。學生從組建團隊、給公司命名、設計公司徽標、競聘上崗、制定戰略、開展業務等環節中真實地感受了企業管理的方方面面，通過一個實戰的演練可以完成對自己經營管理想法的驗證。勝利者激發了創業激情，失敗者收獲了切身經驗。學生通過多次的沙盤實踐可以不斷完善自己對創業過程的整體構想。

ERP實踐課程以學生為主，已教師為輔，這樣有利于提高學生的參與積極性，形成師生之間的良性互動，克服聊傳統教學方式中師生間交流不暢的問題，師生間有效溝通為創業課程高效的開展打下良好的基礎。教學中每一位參與者都是已團隊的一份子出現的為團隊成員，這樣有利于培養學生團隊合作意識，提高學生的溝通能力。在課程實踐過程中， 每位學生都參與到組織的分工中區， 這樣有利于讓學生融入到真實的經營環境中去，使其真實的體驗到企業經營者所處的社會環境及可能要面臨的困難。此外，通過多次的實踐，參與不同到不同行業和不同角色的模擬中，是學生能夠進一步明確自身發展的定位， 在發現問題、解決問題中提高自身的經營素質和實戰經驗。在真正創業之前有針對性地對欠缺的素質進行提高培養。

ERP實踐課程完整再現企業運作的整個過程，是學生能切實的體會企業組建、運營的整個過程，使學生對創業過程中的企業管理不再生疏，學生通過模擬創業過程，能不斷積累創業經驗，提高經營水平，提過學生創業的成功率。

ERP實踐課程培養學生創業的團隊合作精神。ERP實踐課程中的企業是一個有機的整體，每一個參與者在企業中扮演著特定的角色，在這樣一個團隊中，團隊精神極其重要，一個高效團結的團隊是制勝的關鍵，在教學實踐中就常有隊伍由于各角色之間聯系銜接不夠緊密，而導致企業最終運作失靈的情況。通過這樣的體驗，學生能形成對團隊合作精神重要性的特別認知，在日常學生生活中自覺培養團隊合作精神，從而在以后創業生涯中能更好的與他人合作。

四、總結

通過ERP實踐課程教學能夠更好的提高大學生在專業中的管理水平，從而提高大學生創業的成功，同時他也是開啟大學生創業之門的鑰匙，活潑，生動的教學形式能極大激發大學生的創業激情，該課程不僅能在經濟管理類院系學生的創業教育中起到好的作用，在非經濟管理類院系學生的創業教育中的作用更加突出和迫切，它是進行大學生創業教育的一個很好的切入點。

參考文獻：

[1]鮑志倫.大學生創業能力提升視角下的教育改革創新研究[J].商業現代化，2010，（1）.

[2]王新玲，鄭文昭，馬雪文.ERP沙盤實訓高級指導教程：第二版[M].北京：清華大學出版社，2009.

[3]張前，張守鳳.管理類專業引入ERP沙盤模擬課程教學探索[J].中國成人教育，2009，（11）.