導語：如何才能寫好一篇房地產企業會計準則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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比較分析新舊會計準則的差異,理解新準則變革的思路,是為了更好的學習和應用新會計準則。現從幾個主要方面對比分析新舊會計準則的不同之處。

(一)計量模式變化帶動資產估價變化

公允價值是指熟悉情況的買賣雙方或無關聯的雙方在公平交易的條件下所確定的一項資產可以被買賣的成交價格。新會計準則在資產計量、交易核算中較多的引入了公允價值計量模式,如金融資產、投資性房地產等資產、債務重組、非貨幣易等會計核算。投資性房地產會計準則的規定對房地產企業影響較大,投資性房地產相關準則規定,滿足條件的投資性房地產可以選擇采用成本模式與公允價值計量模式中的一種。會計準則規定在有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下,企業可以對投資性房地產的核算采用公允價值計量模式。資產計量、交易核算采用公允價值模式計量的,與原準則規定下的計量模式相比,必然要對資產的估價產生較大的影響。如對于采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中,并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響,勢必較大的影響投資性房地產的帳面價值。對于股權和債權性質的金融資產來說,初始計量均采用公允價值計量模式,資產負債表日的報告價值為參照市場價值確定,且其變動直接計入當期損益并調整資產帳面價值。因此,新會計準則實施后,公允價值計量模式的應用必然會帶動企業資產的重新估價。

(二)對投資會計準則分類及核算方法的變化

根據原會計準則的規定,企業對外投資分為短期投資和長期投資,長期投資又分為長期股權投資與長期債權投資。但是新會計準則取消了短期投資、長期債權投資的概念,將企業對外投資定義為金融資產這一大類,包括長期股權投資和四類具體的金融資產,即按照核算方法的不同,分為長期股權投資與其它金融資產兩大類。新準則將其它金融資產分為四大類:交易而性金融資產、可供出售金融資產、貸款與應收賬款、持有至到期投資,原“短期投資”重新定義為交易性或可供出售金融資產,原“長期債權投資”在新準則中重新定義為持有至到期投資。其中交易性金融資產、可供出售金融資產、持有至到期投資的初始投資成本均按照公允價值確認與計量;對于交易過程中發生的相關交易費用,交易性金融資產直接計入當期損益,可供出售金融資產、持有至到期投資計入初始確認金額;關于后續計量,交易性金融資產資產負債表日按照公允價值計量模式計量公允價值變動形成的利得或損失計入當期損益,可供出售金融資產的公允價值變動計入發生的所有者權益,而持有至到期投資采用實際利率法,按攤余成本計量。

關于長期股權投資的核算,初始計量方法與原準則相比發生了較大的變化,主要是需要區分同一控制下的企業合并與非同一控制下的企業合并而采用權益結合法與購買法,后續計量方法與原準則規定相似,仍采用權益法與成本法,但兩種后續計量方法的應用范圍與原準則不同。

(三)資產計量和交易核算的會計處理發生變化

新會計準則與原準則相比,在存貨、投資性房地產、資產減值準備等資產的計價方法與會計核算、債務重組、非貨幣易等交易的會計處理等方面都發生了較大變化。對于存貨計價方法,原會計準則規定存貨可以采用四類計價方法:先進先出法、后進先出法、加權平均法和移動平均法,而新會計準則取消了其中的后進先出法,規定存貨計價只能采用其他三種計價方法。新會計準則的這一規定降低了在原材料價格發生變化時企業利用后進先出法調節利潤的空間。原會計準則對于投資性房地產并未規定需要在會計報表中單獨列報,新會計準則將投資性房地產作為專門的會計準則進行規定,包括列報、會計核算等,更加明確房地產作為投資、存貨、固定資產的分類,對于按照確定定義應歸屬于投資性房地產的項目,需要在會計報表中單列“投資性房產”科目,并選擇成本模式或者公允價值模式中的一種進行后續計量。關于交易的會計處理,如債務重組的會計處理,原會計準則規定因債權人讓步而導致債務人被豁免或者少償還債務即債務重組收益計入資本公積,而新會計準則規定債務方和債權方均按公允價值確認重組過程中的資產價值,并將公允價值與帳面價值的差額確認為營業外收入。

二、房地產企業會計核算的特點

(一)分別房地產所屬的不同類別

新會計準則對房地產進行了明確的分類,并制定了專門的投資性房地產會計準則。按照對新會計準則的理解,房地產按照用途和性質分為:用于投資的投資性房地產、企業自用并計入固定資產或無形資產的房地產、作為存貨有待出售的房地產三大類。按照新準則規定的定義,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。具體包括已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業擁有產權的房屋建筑物中不屬于投資性房地產的包括兩種情況,一種是指自用房地產,在資產負債表中作為固定資產核算,即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產;第二種是房地產開發企業開發并擬出售的房地產,在資產負債表中作為存貨核算。企業在執行投資性房地產準則時,應根據投資性房地產的定義和主要內容,對企業的資產、負債和所有者權益進行重新分類、確認和計量。

(二)投資性房地產準則規定會計核算新方法

投資性房地產準則規定,投資性房地產應按成本模式進行初始計量。對于外購的投資性房地產,按照購買價格、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出,作為入賬價值。對自行建造的投資性房地產,按照建造該資產使其達到預定可使用狀態前所發生的必要支出作為入賬價值。按照新會計準則的規定,投資性房地產的后續計量可選擇采用成本模式或公允價值模式。企業對投資性房地產的計量模式一經確定不得隨意變更,由成本模式可以轉為公允價值模式,視為會計政策變更,而一旦采用公允價值計量模式,則不得轉為成本模式。鑒于我國當前市場經濟體系還不夠健全完善,資產的活躍市場程度不夠,公允價值的應用缺乏規范的市場環境和規則,因此應在適度謹慎的情況下運用公允價值,以避免出現人為操縱利潤的情況。在公允價值模式核算情況下,投資性房地產轉換為非投資性房地產時,應當以轉換當日投資性房地產的公允價值作為非投資性房地產的入賬價值,公允價值與賬面價值的差額計入當期損益,公允價值變動損益。

三、新會計準則變化對房地產企業的影響

(一)計量模式的變化影響房地產企業業績

新會計準則規定資產計量與交易核算較多的采用公允價值計量模式,對房地產企業的業績必將產生較大的影響。公允價值的計量之前已作分析。資產減值準則的較大變化尤其會對房地產企業應用新會計準則初期的業績產生較大影響。在原會計準則下,較多企業把計提與轉回資產減值準備作為企業在年度間調節利潤的工具,在行業景氣時通過計提各項減值準備隱藏利潤,在行業低潮時通過轉回減值準備來提升企業業績,能夠平衡年度間利潤,滿足企業上市或融資的需求。而新資產減值準備準則規定,長期股權投資、固定資產、在建工程等長期性投資一旦計提資產減值準備或確認資產減值損失,在以后年度不得轉回。而實施新會計準則之際,企業可能會結合新會計準則的變化,在實施新會計準則前突擊調整賬務,包括提前轉回在新準則中規定不可轉回的減值準備,以免在應用新準則后因為新準則對某些會計處理限制而影響企業利潤。

(二)增加房地產企業操縱利潤的機會

由于此次新會計準則的變化主要是為了與國際會計準則接軌,而我國國情與國際市場還存在一定差距,因此新會計準則的規定在我國當前市場情況下,可能會提高企業操縱利潤的空間。首先是企業可以利用無形資產的計量操縱利潤。新《企業會計準則――無形資產》規定將企業的研發分為兩個階段,允許開發支出資本化,大大降低了無形資產攤銷對當期利潤的影響。盡管新準則對公司的研究階段和開發階段進行了定義區分,但實際操作中,由于無形資產開發業務復雜,很難準確區分研究和開發階段,容易成為利潤調節的新手段。其次,企業可能通過債務重組的處理調節利潤。新《企業會計準則――債務重組》規定對于債權人的讓步,不再直接計入資本公積,而是確認為債務重組利得,計入當期損益。對于陷入財務困境的上市公司,控股股東或利益相關方出于自身利益考慮,往往通過債務重組的債務豁免增加利潤。

(三)投資性房地產不同計量方法對企業的影響

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財政部于2006年2月15日了重新修訂的《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》，自2007年1月1日起在上市公司施行。新準則與以前及修訂的準則在定義及判斷非貨幣易事項的標準上是一致的，主要的不同在于新準則在一定條件下引入公允價值以及是否同時滿足“具有商業實質”和“換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量”而采取不同的會計處理方法。究竟是采用賬面價值還是公允價值計價，關鍵在于對非貨幣性資產交換是否具有商業實質的判斷。

一、具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量的非貨幣性資產交換的會計處理

按照準則規定：具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產成本，公允價值與換出資產的賬面價值的差額計入當期損益。

（一）不涉及補價情況下的會計處理

1.單項非貨幣性資產交換的核算

例1.甲公司以其生產經營用設備與乙公司作為固定資產的貨運汽車交換。甲公司換出設備的賬面原價120萬元，已計提折舊為20萬元，公允價值為110萬元。乙公司換出貨運汽車原價140萬元，已計提折舊為30萬元，公允價值為110萬元。為此項交換，甲、乙公司均以銀行存款支付了設備清理費用1萬元；假設甲、乙公司換入的貨運汽車及設備均作為固定資產管理，甲公司對設備計提了減值準備2萬元，乙公司未對換出的設備計提減值準備。（不考慮相關稅費）

甲公司的賬務處理：（單位：萬元）

（1）將設備轉入清理

借：固定資產清理 98

固定資產減值準備2

累計折舊20

貸：固定資產 120

（2）支付清理費用

借：固定資產清理 1

貸：銀行存款 1

（3）換入的貨運汽車入賬價值=110+1=111

借：固定資產111

貸：固定資產清理99

營業外收入―非貨幣資產交換收益12

乙公司的賬務處理：（單位：萬元）

（1）將汽車轉入清理

借：固定資產清理 110

累計折舊30

貸：固定資產 140

（2）支付清理費用

借：固定資產清理1

貸：銀行存款1

（3）換入的生產經營用設備入賬價值=110+1=111

借：固定資產111

貸：固定資產清理111

2.多項非貨幣性資產交換的核算

對于多項非貨幣性資產交換，應按照換入各項資產的公允價值占換入資產公允價值總額的比例，對換入資產的成本總額進行分配，確定各項換入資產的成本。

例2.甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人，其適用的增值稅稅率為17%。經與乙公司協商，甲公司將其生產用設備、庫存原材料與乙公司的生產用設備、專利權和庫存商品進行交換。甲公司換出設備的賬面原價為800萬元，已提折舊為500萬元，公允價值為400萬元；原材料的賬面價值為200萬元，公允價值和計稅價格均為220萬元。乙公司生產用設備的賬面原價為700萬元，已提折舊為400萬元，公允價值為320萬元；專利權的賬面價值為180萬元，公允價值為220萬元；庫存商品的賬面價值為60萬元，公允價值和計稅價格均為80萬元。假設甲乙公司交換后的用途不變，換出資產均未計提減值準備，在交換過程中除增值稅、營業稅以外未發生其他相關稅費。

甲公司的會計處理

（1）計算甲公司應分配的換入資產公允價值總額=320+220

+80=620（萬元）

甲公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=400+220+220×17%

-80×17%=643.8（萬元）

（2）計算甲公司換入各項資產應分配的價值

甲公司換入乙公司設備應分配的價值=643.8×320/620

=332.28（萬元）

甲公司換入乙公司專利權應分配的價值643.8×220/620

=228.46（萬元）

甲公司換入乙公司庫存商品應分配的價值=643.8×80/620

=83.06（萬元）

（3）甲公司應確認換出資產損益

換入資產成本-（換出資產賬面價值+支付的相關稅費）=換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=400+220-[（800-500）

+200]=120（萬元）

乙公司的會計處理：

（1）計算乙公司應分配的換入資產公允價值總額=400+220

=620（萬元）

乙公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=320+220+80+80×17%-220×17%+220×5%=607.2（萬元）

（2）計算乙公司換入各項資產應分配的價值

乙公司換入甲公司設備應分配的價值=607.2×400/620

=391.74（萬元）

乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=607.2×220/620

=215.46（萬元）

（3）乙公司應確認換出資產損益

換入資產成本-（換出資產賬面價值+支付的相關稅費）=換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=320+220+80-[（700

-400）+180+60]=80（萬元）

（二）涉及補價情況下的會計處理

在涉及補價的情況下，新準則給出了一個25%的參考比例。具體算法如下：

收到補價的企業：收到的補價÷換出資產公允價值≤25%

支付補價的企業：支付的補價÷（支付的補價+換出資產公允價值）≤25%

1.單項非貨幣性資產交換的核算

例3.甲公司以其離主要生產基地較遠的倉庫與離甲公司主要生產基地較近的乙公司的辦公樓交換。甲公司換出倉庫的賬面價值原價為380萬元，已計提折舊50萬元，公允價值為360萬元；乙公司換出辦公樓的賬面價值原價為450萬元，已計提折舊100萬元，公允價值為370萬元。甲公司另支付現金10萬元給乙公司。假設甲乙公司換入的建筑物均作為固定資產管理，未對換出的設備計提減值準備（不考慮相關稅費）。

甲公司（支付補價）的會計處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/（360+10）×100%=2.7%＜25%（屬于非貨幣換）

（2）會計分錄：（單位：萬元）

①將倉庫轉入清理

借：固定資產清理 330

累計折舊50

貸：固定資產380

②換入的辦公樓入賬價值=360+10=370

借：固定資產370

貸：固定資產清理330

銀行存款10

營業外收入――非貨幣資產交換收益30

乙公司（收到補價）的會計處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/370×100%=2.7%25%（屬于非貨幣換）

（2）會計分錄：（單位：萬元）

①將資產轉入清理

借：固定資產清理 350

累計折舊 100

貸：固定資產 450

②換入倉庫入賬價值=370-10=360

借：銀行存款10

固定資產360

貸：固定資產清理 350

營業外收入――非貨幣資產交換收益20

2.多項非貨幣性資產交換的核算

例4、甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅企業，其適用的增值稅稅率為17%。甲公司為適應經營業務發展的需要，經與乙公司協商，將甲公司原生產用的廠房、機床等設備，以及庫存原材料，與乙公司的辦公樓、小轎車、客運大轎車進行交換（均作為固定資產核算）。甲公司換出廠房的賬面原價為150萬元，已提折舊為30萬元，公允價值為100萬元；換出機床的賬面原價為120萬元，已提折舊為60萬元，公允價值為80萬元；換出原材料的賬面價值為300萬元，公允價值和計稅價格均為350萬元。乙公司換出辦公樓的賬面原價為150萬元，已提折舊為50萬元，公允價值為150萬元；換出小轎車的賬面原價為200萬元，已提折舊為90萬元，公允價值為100萬元；客運大轎車的賬面原價為300萬元，已提折舊為80萬元，公允價值為240萬元；甲公司收到乙公司支付現金40萬元。假設甲乙公司的換出資產均未計提減值準備，在交換過程中除增值稅以外未發生其他相關稅費，甲乙公司換入的資產用途與換出單位相同。

甲公司（收到補價）的會計處理：

（1）判斷是否屬于非貨幣易：40/530=7.55%

（2）計算甲公司應分配的換入資產公允價值總額=150+100

+240=490（萬元）

甲公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-補價=100+80+350+350×17%-40=549.50（萬元）

計算甲公司換入各項資產應分配的價值

甲公司換入乙公司辦公樓應分配的價值=549.5×150/490

=168.21（萬元）

甲公司換入乙公司小轎車應分配的價值549.5×100/490

=112.14（萬元）

甲公司換入乙公司大轎車應分配的價值=549.5×240/490

=269.14（萬元）

（3）甲公司應確認換出資產損益

換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=100+80+350

-[（150-30）+（120-60+300）=50（萬元）

乙公司（支付補價）的會計處理：

（1）確認是否屬于非貨幣易：40/（490+40）=7.55%

（2）計算乙公司應分配的換入資產價值總額=100+80+350

=530（萬元）

（3）乙公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=150+100+240+40

-350×17%=470.5（萬元）

計算乙公司換入各項資產應分配的價值

乙公司換入甲公司廠房應分配的價值=470.5×100/530

=88.77（萬元）

乙公司換入甲公司機床應分配的價值=470.5×80/530

=71.02（萬元）

乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=470.5×350/530

=310.71（萬元）

乙公司應確認換出資產損益：

換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=150+100+240

-[（150-50）+（200-90）+（300-80）]=60（萬元）

二、未同時符合具有商業實質和換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量條件的非貨幣性資產交換的會計處理

不具有商業實質和換入資產或換出資產的公允價值不能夠可靠計量的非貨幣資產交換，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。

（一）不涉及補價情況下的會計處理

1.單項非貨幣性資產交換的核算。現以例1資料為例：

甲公司的賬務處理：（單位：萬元）

（1）將資產轉入清理

借：固定資產清理98

固定資產減值準備2

累計折舊20

貸：固定資產 120

（2）支付清理費用

借：固定資產清理1

貸：銀行存款 1

（3）換入的貨運汽車入賬價值=120-20-2+1=99萬元

借：固定資產99

貸：固定資產清理99

乙公司的賬務處理：（單位：萬元）

（1）將固定資產轉入固定資產清理

借：固定資產清理 110

累計折舊30

貸：固定資產 140

（2）支付清理費用

借：固定資產清理 1

貸：銀行存款 1

（3）換入的生產經營用設備入賬價值=110+1=111

借：固定資產111

貸：固定資產清理111

2.多項非貨幣性資產交換的核算。現以例2資料為例：

多項非貨幣性資產交換，應當按照換入各項資產的原賬面價值占換入資產原賬面價值總額的比例，對換入資產的成本總額進行分配，確定各項換入資產的成本。

甲公司的會計處理：

（1）計算甲公司應分配的換入資產原賬面價值總額=（700-400）

+180+60=540（萬元）

甲公司換入資產的成本總額=換出資產的賬面價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=（800-500）+200+220

×17%-80×17%=523.8（萬元）

（2）計算甲公司換入各項資產應分配的價值

甲公司換入乙公司設備應分配的價值=523.8×300/540

=291（萬元）

甲公司換入乙公司專利權應分配的價值523.8×180/540

=174.6（萬元）

甲公司換入乙公司庫存商品應分配的價值=523.8×60/540

=58.2（萬元）

（3）甲公司不應確認換出資產損益

乙公司的會計處理：

（1）計算乙公司應分配的換入資產價值總額=（800-500）+200=500（萬元）

乙公司換入資產的成本總額=換出資產的賬面價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=（700-400）+180+60+80×17%-220×17%+220×5%（專利權專讓營業稅）=527.2（萬元）

（2）計算乙公司換入各項資產應分配的價值

乙公司換入甲公司設備應分配的價值=527.2×300/500

=316.32（萬元）

乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=527.2×200/500

=210.88（萬元）

（3）乙公司不應確認換出資產損益

（二）涉及補價情況下的會計處理

支付補價的，應當以換出資產的賬面價值，加上支付的補價和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。

收到補價的，應當以換出資產的賬面價值，減去收到的補價并加上應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。

三、非貨幣性資產交換業務對企業所得稅的影響

稅法規定：非貨幣易的雙方均需作視同銷售處理，按照換出資產的公允價值減去換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費后的差額，確認資產轉讓所得。

篇3

[關鍵詞]新會計準則 房地產企業 稅收籌劃

一、引言

房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。

2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。

三、房地產企業稅收籌劃的具體思考

1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。

四、結語

新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

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[2]毛慶.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].經濟研究導刊，2011，15（4）

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稅收籌劃是隨著我國市場經濟發展而出現的一種會計行為，相比國外企業稅收籌劃工作，我國具有起步較晚的特點，但是我國在經濟的不斷發展中，稅收籌劃也在與時俱進，不斷的更新發展中，而且在各行各業中進行有效運用，為企業創造了一個有利條件。稅務籌劃又稱納稅籌劃，是企業日常生產與經營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業納稅人在法律規定許可的范圍內，利用各種合法以及非違法的方式，通過各種不同的形式與途徑，包括投資、經營、籌資和理財等活動進行事先安排和籌劃，對自身的納稅工作予以科學合理、有效的策劃和財務安排的活動，盡可能減少不必要的納稅支出，實現利潤最大化的目標，因此進行稅務籌劃是納稅人的必由之路。在新的市場經濟大環境下，我國于2006年2月對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始，是為加強企業會計控制，避免會計舞弊現象的頻繁發生而制定的會計準則。作為一個房地產企業而言，在這個執行了八年多的新會計準則下，稅收籌劃也受到了多方面的影響。

二、房地產企業在新會計準則下稅收籌劃所受影響

（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響。新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。

（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展。一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。

三、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策

（一）加強關注稅收政策，采取相應對策。在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。

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一、公允價值在我國房地產企業運用中存在的問題

1.房地產估價過高。

對于投資性房地產準則中運用公允價值，最先接觸的就是房地產的評估，從原來的歷史成本轉換成公允價值計量，或是直接采用公允價值計量的企業，房地產的評估價值都是房地產企業第一步要確認的。一般情況下，在房地產評估中，通常是將土地價值與建筑物價值同時評估，因此得到的評估價值并非只是建筑物的價值，而是包含了土地使用權價值的房地產評估值。要想得到真正的房產及建筑物的價值就必須用房地產價值扣減土地價值。然而，在實際操作中，很少有人會這樣作。特別是目前土地供給有限，為了賺取土地價格上漲的資本所得，企業或個人紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。因此房地產估價人員根據當前的市場經濟環境所作出的估價遠遠高于其實際的價值。

2.房地產企業各期財務數據不具可比性。

根據新《企業會計準則》的規定，房地產企業應當將與投資性房地產有關的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本計量模式的企業，應披露投資性房地產的折舊或攤銷，以及其減值準備的計提情況；②采用公允價值計量模式的企業，說明采用公允價值計量的確定依據和方法，以及因采用公允價值計量而對損益產生的影響。而采用公允價值模式對投資性房地產計量，很可能增加了財務報表項目的波動性。在公允價值模式下，導致企業財務報表項目的波動主要有以下幾個因素：房地產所在市場環境、房地產風險狀況、房地產企業自身信用的變化。因此可能導致財務報表使用者做出錯誤的判斷。對于企業投資性房地產的一些情況（地理位置、面積、單價及同類房地產市場價格和相關信息）報表使用者無法從企業財務信息披露中得知，因此也無從判斷企業采用的什么計量模式。

3.房地產企業凈利潤波動幅度增大。

在過去會計制度下，企業投資性房地產沒有單獨作為科目，而是計入固定資產或無形資產中，其市場價值的變動也不計入當期損益。因此我們無法從相關的財務報表中尋找其變動過的痕跡，這將不能確切的反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻。企業采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不計提折舊和減值準備，應當以資產負債表日的公允價值計量。在資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，直接計入當期損益。目前我國房地產市場已經進入快速發展的階段，房地產市場環境也日益成熟和完善，除個別現象以外，大多數投資性房地產都存在較大幅度的增值，因此企業的利潤將會得到迅猛的提升。按照新《企業會計準則》的要求，若以公允價值重新計量那些“暴漲”的投資性房地產，那么企業將重估后的增值額全都計入當年的凈利潤，這將使得凈利潤持續增長。

4.實際執行公允價值時存在一定難度。

（1）采用公允價值計量的條件苛刻。房地產企業要采用公允價值模式，必須滿足兩個規定的條件：①投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其它相關信息，從而對公允價值做出合理估計。在實際操作過程中，公允價值的估計涉及一系列的程序，使得采用公允價值計量存在一定難度。

（2）企業選擇計價模式的標準差異化。新《企業會計準則》在實施的過程中，企業在選擇計量模式的問題上往往時基于企業業績的需要，這使得很多符合條件的房地產企業對選擇公允價值計量“望而卻步”。主要表現在：①由于采用公允價值計量，會使得許多投資性房地產企業的超額資產顯現出來，同時凈資產率也會增大，但是若企業不能同時增大當年的凈利潤的話，將會導致凈資產收益率大幅降低；②采用公允價值計量將使企業更依賴于市場信息；③對因采用公允價值計量而產生的增值，企業也將面臨稅賦增加的可能。

（3）市場環境的有效性不強。企業采用公允價值計量的關鍵在于房地產市場的有效性，即為房地產所確定的估計值必須“公允”的，否則就會存在企業有變相操縱利潤的機會。只有在比較活躍且相對規范的交易市場中和客觀公正的評估機構，企業才能真是的反映企業的價值。目前，這兩個條件在我國仍不完備。因此，從客觀上講，企業操縱利潤的能力將得到增強，而相關政府部門實行管制規范的成本將加大。另外對那些持有投資性房地產數量較多的企業，每年增加的評估費用也值得考慮。

（4）獲取信息成本較高。投資性房地產后續計量的關鍵是合理確定公允價值。由于目前我國缺乏活躍市場且市場化程度低，公開的市場報價很難取得。若房地產企業采用了公允價值計量，那么，企業將每年聘請獨立的評估師或評估機構對其所有的投資性房地產進行評估，并且在將投資性房地產的變動情況、公允價值的確認方法和理由直接披露在年報表中。與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。當企業在房地產市場上無法直接取得共有云價值時，又不愿意花費代價時，企業極有可能放棄國內公允價值計量模式，而采用成本模式。

二、公允價值在我國房地產企業運用中存在問題的原因分析

1.缺乏相應的市場環境和客觀的評估機構。

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[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

(3)企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。

(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

(4)完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產企業；會計核算；會計準則；企業內控

一、房地產企業會計核算現狀及普遍存在的問題

（一）收入過程確認復雜

通常情況下，房地產商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據合同約定進行開發以及自行開發并銷售。針對于前者，一般按照建造合同中約定的標準進行收入的確認，這種情況的收入確認相對統一和規范。而對于后者而言，由于其自行開發房地產的耗費巨大，開發周期較長，并且房地產作為一類特殊的商品具有很高的價值性。這些特點決定了房地產商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預售等多種復雜的銷售方式。銷售環節的銷售方式多樣性使得準確判斷商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移就成為了房地產企業會計核算過程中的一項難點。

（二） 房地產企業的前期開發成本與銷售收入難以配比。

1、由于房地產開發項目的周期較長，通常一個項目從土地開發到確認收入要經過2至3年甚至甚至更長的時間。而在較長的建設周期過程中所發生的各項費用按照現行企業會計準則及相關會計制度的規定應計入當期費用。這就出現了這樣一個在房地產企業普遍存在的問題，即如果房地產開發工程沒有完工，即使商品房已經全部完成銷售，其預售價款也不能確認為企業當期收入，這就造成了費用與收入相配比者一會計上的基本原則在房地產企業的日常會計核算中無法體現。

2、房地產企業開發項目時的成本核算主題是基于整個工程項目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價也不盡相同，通常一個房地產項目在開發的初始階段會產生大量的費用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產企業的投入產出比存在巨大的階段性波動。房地產企業結轉成本的方法一般是按照當期竣工的核算對象的總成本比上開發總面積，計算出單位面積造價，進一步得出該期開發項目的總成本。這種成本計算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區別因素，所以得出的成本指標缺乏可靠性與真實性。以上兩方面原因造成房地產企業的當前開發成本與其銷售收入難以進行配比。

（三）內部控制缺失

缺乏完善的內控機制，不利于房地產企業會計內控。大多數房地產企業尤其是中小型房地產企業對于會計內控機制建設重視程度不夠，相關內控制度也完善，使企業會計制度出現漏洞，核算準確性不高，缺乏制度保證，不利于企業的健康發展，增大企業運營風險。

二、房地產企業完善會計核算的辦法與對策

（一）擴大房地產企業的會計信息披露程度

一方面，在房地產企業的信息披露中應該涵蓋對土地儲備量和成本的披露。由于近年來的土地價格上漲，在房地產企業項目開發的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產企業所擁有土地儲備量與現有土地儲備的成本狀況共同決定了企業的未來發展水平。但是房地產企業的會計信息使用者往往無法通過企業土地使用權總額來判斷土地儲備的情況，因此，增大對土地儲備量及其成本的披露程度至關重要。另一方面，要不斷加強房地產企業相關風險的披露。資金投入大，回報周期長等諸多因素造成房地產行業相對于其他行業而言屬于高風險性行業，所以其披露的信息應該涵蓋企業的有關風險信息。在企業的報表中應該增加披露風險的信息，例如對房地產企業所面臨的政策風險、工程質量風險以及債務違約風險等都應該進行具體說明。

（二）完善對房地產企業借款費用核算

由于房地產開發項目發生的專門借款與項目總成本之間存在著密切聯系，所以應該將其劃分為間接費用范疇。在會計上，對于借款費用的核算應該遵循配比原則，借款費用成本核算的對象應包括成本累計并沒有超過項目預收款且還沒有完工的項目。

（三）優化會計科目設置

房地產企業應從自身實際情況出發，綜合考慮業務范圍、經營規模、電算化水平的因素去設置本企業所需的會計科目。對于規模大，業務涉及面廣的企業可以設置全面完整的會計科目體系。而對于規模較小且業務單一，電算化水平較低的企業，則可以在滿足日常會計核算的前提下，適當刪減一下不常用的會計科目以提高會計核算效率。與此同時，財政部門應建立針對于房地產企業的完善的會計科目體系，通過統一規范的科目設置，加強對企業日常財務活動的監督。

（四）規范收入確定專業標準

專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準。房地產銷售環節銷售形式的多樣性造成了房地產企業收入會計核算的復雜性。在實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，也不能確認收入。

三、結語

房地產行業作為和百姓日常生活息息相關的領域，其在整個經濟運行中所發揮的作用不言而喻。而作為房地產企業日常運營的微觀層面，其會計核算方面存在的問題也應受到高度重視，只有完善會計制度設計，將會計核算制度與行業實際情況相結合，完善內部控制，加強會計信息披露，才能使房地產行業走向規范化與有序化，為國民經濟發展增添新的動力。

參考文獻：

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關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。

一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述

（一）房地產開發企業會計制度演進過程

房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。

2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。

在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。

（二）房地產開發企業產品成本核算釋義

房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。

房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。

二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題

（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確

根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。

（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響

對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會計信息披露不完整

《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。

三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議

房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。

1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。

2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。

四、結論

企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。

參考文獻：

[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.

[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.

[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.

篇9

關鍵詞：投資性房地產 會計政策 成本模式計量

理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現象，采用公允價值計量模式將會給企業帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。

一、投資性房地產會計政策選擇原因分析

首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業務產生不同的看法，由此產生了企業會計政策選擇。

其次，由于投資性房地產企業會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業之間由于所處環境、經營規模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當的反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業判斷的余地，企業需要進行會計政策的選擇。

二、現階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析

了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的選擇對稅收更有利

成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業選用公允價值模式進行后續計量的一大顧慮。另外，“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

（二）公允價值模式一經確定，不得隨意變更

《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”； “已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

（三）公允價值模式的應用不具備完全市場條件

《企業會計準則第3號――投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規定的兩個條件。

三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向

（一）完善會計準則與政策法規

新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規范化建設，防止企業在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

（二）優化企業內部會計政策選擇中的相關權力

會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優化企業內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

四、結束語

企業無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產的特性，使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業應如何選擇,關鍵還是看該企業適合于哪種模式,根據企業的具體情況進行合理的判斷。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則應用指南［M］.北京：中國財政經濟出版社，2006

[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產后續計量模式差異及影響分析[J].財會通訊，2007，（06）

篇10

【關鍵詞】房地產；會計信息；問題與對策

一、引言

房地產行業在我國現代化經濟建設中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發而動全身”。如果房地產行業出現較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設計、農民工就業等一系列問題。如今國內的房地產業發展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調節轉變，銷售方式也呈現按揭、預售、代銷等多樣化，在房地產行業大量資金增長過程中，會計信息的質量和準確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產行業會計質量的問題

房地產行業與其他行業有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業績信息等差異，在執行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成房地產企業會計信息質量出現各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個房地產企業均會開發多個項目，其項目建設期的實際成本費用會大于預期費用；隨著地價的增長，后期項目建設成本遠高于前期建設費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產項目取到預售許可證后，根據其項目體量和行業發展狀況，房產營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產開發產品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致。總之，房地產企業的銷售收入與其營銷手段、營銷節點、付款方式有很大關系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質量的問題。

2.各期業績信息可比性較差

房地產企業從拿地到土地開發短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設期投資數額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續開發和預售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產企業每年的損益表所反映的企業利潤波動較大，換句話來說，其財務報表不能準確的反映其財務狀況。證監會為了房地產企業能夠真實的反映其會計信息，要求預收的房產款能夠體現出期初余額、期末余額、預售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。

3.現金流信息披露不完全

房地產市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產銷售總量會呈現上升趨勢，因而所產生的銷售收入則會增加。房地產企業為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產生的現金流均以企業為單位，房地產企業從拿地、籌建、預售、活動準備等各個環節都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產生現金流入。因房地產行業項目開發維持時間長，經營活動中現金流出與流入相對于其他企業具有更大的異步性。

三、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策

近年來，為適應我國經濟體制的改革，國家財政部與證監會陸續出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產行業的會計規范體系、完善房地產行業的內部會計核算、準確反映房地產企業的會計信息等方面也能更好的改善房地產行業會計信息質量。

1.建立房地產行業的會計規范體系

會計準則是針對財務崗位職責和內容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務重，一個知名房地產項目的投建可能會促進周邊區域經濟的發展，因此房地產行業對我國現代化經濟建設具有舉足輕重的作用。針對其行業特殊性，因對房地產及相關工程建設行業會計信息做定向規范，一是更能夠準確披露出房地產企業的經營狀況；二是也能夠保障房地產企業的既得利益。從大方向上要求房地產行業會計信息的規范性，是保障房企正常運營的基礎。

2.完善房地產行業的內部會計核算

很多房企財務部門執行的是國家統一的財會標準，并未根據企業現狀制定相應的內部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內外賬不統一，重視企業征繳需要做的報表，忽略了財務內部核算的規范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內部核算制度，它是真實反映企業會計信息的基礎。處理好房地產企業內部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。

3.準確反映房地產企業的會計信息

準確反映房地產企業的會計信息是改善會計信息質量的基礎。財務部門與其他部門有本質區別，從每月、季度、年度報表中能夠體現出房地產企業經營活動的現金流出與現金流入，若內部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。

四、總結語

近年來，我國會計制度逐步完善，陸續出現質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產行業會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產企業會計信息出現賬目不清、數據不真及披露不完全等問題，應從會計制度、行業準則、崗位職責等多方面加以規范，以達到改善房地產行業會計信息質量的目的。

參考文獻：

[1]王輝，趙華豐；房地產行業會計信息的探討.[D].中國市場；2013年40期.

[2]單志麗，周高明；投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響.[J].魅力中國；2014年10期.