導語：如何才能寫好一篇房地產成本管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一、房地產成本管理主要問題分析

1.取得土地使用權階段。取得土地使用權是房地產開發的前提和基礎，任何房地產項目的實施和開發都離不開土地，所以房地產項目的開發和建設與土地密不可分。取得土地使用權耗費的成本將直接影響著房地產企業在開發建設過程中的經濟效益及其后續效益的取得。將成本管理工作擴展到房地產企業取得土地使用權的過程中，將其納入到項目可行性研究和分析的進程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產企業對開發前期成本進行調研和分析，幫助企業預測未來的經濟效益，并將取得土地使用權的過程納入到項目可信性研究中，綜合進行投資的評審，讓房地產開發企業又數據可以參考。企業成本管理人員應該時刻關注土地狀況，做好預算工作，對成本信息進行及時更新，如果前期的調研和考察不足，那么勢必會影響到后續項目的建設和開展。目前土地成本的調研大多是建立在原有資料的基礎上的，難以發現隱含在土地成本中的內在信息，這樣就對房地產投資的效益產生直接的影響。

2.設計和規劃階段。取得土地使用權階段是房地產企業確定項目可行性的基礎，而設計和規劃階段則是對這一階段的順延。企業需要全面制定施工計劃，為房地產項目建成之后的目標客戶群進行準確的定位，對房地產行業的發展趨勢和方向進行深入的研究。在設計和規劃階段應該對取得土地使用權過程中確定的方案進行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎上進行優化和調整。在方案的再思考和再優化的過程中，后續工作的開展范圍應該進行明確的劃分。根據以往房地產企業的工作經驗來看，取得土地使用權的成本對整個房地產開發方案的影響是最大的，再設計和規劃階段過程中為了進一步提升房地產產品的經濟效益，要不斷對初步的設計方案進行調整，降低產品成本和工程造價#將房地產開發管理轉變為階段性管理，嚴格控制投資過程，強化成本控制。成本管理和控制在設計和規劃階段能夠有效降低變動性帶來的影響，保證成本管理作用穩定發揮作用，設計和規劃階段在成本管理中作用顯著。

3.成本超支現象嚴重。房地產成本管理面臨的最嚴峻的問題就是普遍的成本超支現象。成本超支出現的原因是多樣的，情況較為復雜，不能一概而論。房地產企業在對工程造價進行管理和控制的時候經常采取目標成本管理的方法進行管理，并以其作為控制投資建設的重要方法。當房地產設計和規劃方案發生變化時就有可能出現成本超支現象。筆者在調查中發現嚴重的時候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會達到5％。很多房地產企業隨意變更設計和計劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風險，缺乏明確的認識。設計變更將導致施工設計的整體修改#對工程項目的開展具有整體性影響，造成了多數房地產企業成本控制停留在賬面階段，成本超支現象極其嚴重。

4.缺乏成本動態管理。房地產開發企業為了進行全面的成本管理就需要及時了解工程項目的執行狀況，并且確定在項目執行的每一個階段是否存在著成本超支的現象。成本超支將導致企業面臨風險，這時候就要采取相應的成本管理措施進行完善和調整。但是房地產企業大多沒有完善的動態成本管理系統，這樣就不能及時定義發生問題的本質和根源，信息變更時也難以及時回應和反饋，導致了企業簽訂的工程項目很可能不能及時竣工，造成了房地產企業成本管理具有嚴重的滯后性特點。

二、完善房地產成本管理對策

1.強化調研工作。成本調研工作需要房地產開發企業各個部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導下開展。項目設計和工程施工部門人員應該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調研工作受到市場變化的直接影響，所以調研過程中應該關注產品的定位、目標客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調研過程中應該深入細致的調查市場經濟效益和相應的技術指導，進行客觀公正的評估。房地產開發企業應該將收集到的信息及時匯總，并由市場部門和成本管理部門及時對產品進行定位，完成對各部門之間成本信息的總體測算，使之成為房地產企業投資建設的重要數據參考。

2.制定多元方案。房地產企業開展工作的重要途徑是進行方案的設計，方案的設計應該綜合考慮其建設可行性和經濟效益的增長兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進設計方案的制定，多元設計方案需要交由專家進行綜合對比和評價，保證設計方案具有實用性和可行性。以限額設計為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設成本都要控制在一定的標準值之內。設計方案人員應該按照這個原則和底線進行設計，不能突破這個標準值。設計方案如果經濟合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎上選擇創新性較強、品種較好的方案。只有在設計方案實現經濟成本的情況下，房地產成本管理水平才能進一步提升。

3.控制成本差異。房地產開發企業在項目設計和實施過程中通常會發生設計變更的情況，這會增加成本管理的難度。面對這種情況，企業需要采取不同的措施進行完善。房地產企業變更項目設計方案時比較常見的，所以我們應該對在設計過程中出現的問題進行及時的說明和補充，并根據市場情況來確定統一標準，統一的標準是根據項目的品質來實現。成本增加還主要受到項目現場施工的影響和組織結構的影響。房地產企業成本管理過程中應該確認各個方面，針對不同的情況采取不同的完善措施。

篇2

【關鍵詞】房地產 成本 管理

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

一、房地產工程管理的內容

1、房地產開發的設計管理

房地產開發的設計管理應做好以下工作:

（1) 選擇優秀的勘探設計單位, 切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以設計觀念先進, 設計實力雄厚, 成本控制合理等為依據擇優選擇設計單位承擔設計任務。

（2) 保持與設計人員的工作性溝通, 隨時掌握設計的進度, 及時解決設計中出現的、需由房地產企業確定的相關事宜, 同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行溝通、探討。

（3) 要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準, 注重提高工程的科技含量, 并按要求進行施工圖審查。房地產企業要以身作則, 不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件, 以杜絕工程隱患, 確實需要改進圖紙時, 必須按照有關規定程序辦理手續。

2、房地產開發的項目工程管理

（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節約開支, 提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。

（2) 工程質量管理。工程質量管理是管理結果, 工程質量是工程之根本, 只有在滿足質量的情況下, 工程進度管理才有其意義。工程質量管理是項目管理工作的重點。房地產企業的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好工程質量的管理任務。

（3) 工程進度管理。工程進度管理在房地產項目管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產企業和施工企業的切身利益, 還涉及到第三方購房者的利益。為此, 要督促施工企業結合工程實際, 編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃, 以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

二、房地產項目的成本構成

研究房地產企業的成本費用管理, 必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產項目成本費用構成非常復雜, 包括了內部和外部因素, 涉及環境、經營、技術、管理等各方面。

1、土地成本

土地對于整個社會而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應的土地費用。土地成本主要包括以下幾部分: 土地出讓金、征地補償費、拆遷補償費、基礎設施配套建設費。

2、工程建設成本

工程建設成本包括房地產開發項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設施費用等。

3、相關稅費

房地產開發過程的稅費, 不論是開發企業負擔還是購房者負擔, 最終都構成房價, 轉移到購房者身上。主要稅種有: 營業稅及其附加、契稅、企業所得稅、房產稅、印花稅等。

4、管理費用

只用于房地產開發到出售交付使用過程中, 開發商管理人員所發生的一切費用等。

5、籌資費用

房地產開發屬于資金密集型產業, 需要大量資金。開發商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產生了一部分費用。通過上面構成分析, 房地產開發項目成本分為三大部分: 土地成本、工程建設成本、相關稅費、管理費用和籌資成本。( 見圖1)

三、強化房地產成本管理的策略

1.制定項目成本計劃

(1)項目成本計劃的形成過程。成本計劃通常經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。

(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法有：一是歷史數據法，這種方法是采用特定部門(學會、政府機關)公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應設計方案的圖紙計算工作量，套用相應定額單價，結合規定的收費標準和規定的計劃利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發商在分析許多投標書的基礎上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標后談判)，修改雙方價格后形成統一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為項目結算的依據；四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然后在此基礎上進行綜合調整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據。

(3)確定項目的目標成本和責任成本。經過不斷調整的成本計劃，在不同階段均可作為企業確定項目目標成本的依據。企業可在此基礎上經過適當調整，確定企業的目標成本。或者將這種成本計劃作為企業的目標成本，成為成本控制的依據。

2.制定期間費用計劃

在制定期間費用計劃時要注意以下兩點：一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發總成本有重復的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發總成本提供了項目在整個生命周期內成本控制的總體目標，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間，期間費用計劃正是要在總成本控制目標的約束下，將總成本控制目標所提供的管理費用總額度(重復部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。二則期間費用計劃要與企業的規模、項目銷售完成的進度相結合。

3.對開發的項目實行全過程成本控制

(1)項目策劃和投資決策階段。在該階段開發商必須對可能發生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作；編制投資估算，形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析；在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。

(2)設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據；初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內，并加強設計變更的管理工作。

(3)動遷階段的成本控制。房地產開發企業如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約；另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制

(4)招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。

(5)結算階段的成本控制。房地產開發企業結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

結論

房地產開發受政策影響強，如今房地產市場已日趨理性化，企業發展不再呈暴利模式，相應的房地產項目成本管理逐步成為房地產發展的關鍵環節。企業在運作過程中要樹立工程項目成本管理意識，不斷創新成本管理方法，加強事前、事中、事后的成本管理工作，關注項目評價、成本數據庫建設工作。房地產工程項目的管理者要有預見性和戰略思維，在成本管理問題上要從整體利益出發，有效增進項目開發經濟效益、降低工程造價成本，提高企業市場競爭力。

【參考文獻】

篇3

關鍵詞：房地產 工程項目 成本控制 管理水平

房地產開發是指在城市規劃區內國有土地上進行的基礎設施、房屋建設的行為，具有工程造價高、建設周期長、資金密集、投資高風險、資金回籠時間慢等特點。隨著國家政策的引導，房地產價格調控力度不斷增強，產業發展已從暴利時期逐步走向正常的利潤水平。為了提高企業利潤，增強企業實力，房地產開發建設過程必須有效控制工程項目成本，降低工程實際消耗，推動企業向集約型管理轉變。然而在實際的項目管理中，由于管理水平有限，加之各種因素影響，成本控制效果不盡理想，企業必須采取有效措施，規范項目實施過程，解決存在的問題，有效降低房地產工程項目成本，實現企業資產保值增值的目的。

一、房地產工程項目成本管理現狀

（一）部分單位和部門管理方法落后，缺乏科學性

房地產的開發和使用需要多個單位和部門共同參與，從政府部門、規劃部門、設計單位、開發商到施工單位、監理單位等部門對房地產建設質量和工程成本控制都產生著一定影響。各單位之間既是相互獨立又是協同工作的，然而一些單位成本管理方法落后，缺乏預測性和實效性，造成許多工程項目只有事后的成本核算和簡單的成本分析，嚴重影響著成本的管理和控制。

（二）部分從業人員綜合素質較差，工程預算缺乏準確度和可靠性

在項目建設過程中，從業人員缺乏對建材市場與現場管理狀況的調研力，造成經濟與技術相分離的不良現象，未能建立準確、有效的企業歷史成本數據庫，沒有可靠的資料編制預算表，工程項目評價不能做到有效分析經濟技術指標和作出系統的預算成果。

（三）企業管理體系不健全，缺乏有效的保障機制

工程建設周期長決定了成本管理的長期性，成本管理不是單獨的事前、事中、事后，而是貫穿于項目的整個開發過程。然而部分企業把成本管理變成了單項的成本控制，這種做法忽略了項目成本的變動性，喪失了成本管理的作用。企業監管存在漏洞，一些浪費、虛報現象不能得到根治，暗箱操作問題嚴重，這些嚴重阻礙著節約資金、降低成本措施的施行。部分企業管理還存在盲目性，缺乏預見性，不能防患于未然，只是等待問題發生時再解決問題，事后處理控制的現象嚴重。

二、加強企業管理，有效控制工程項目成本的措施

（一）樹立正確的思想，牢固全員成本控制意識

思想指導活動，只有提高全體從業人員的思想意識，才能使成本控制深入到工程建設的方方面面，貫穿項目建設的整個過程。首先，企業領導要以身作則，加強建設成本控制系統，為成本控制營造良好的企業文化氛圍；其次，企業各部門間要加強交流溝通，從設計到施工到驗收，都要做好各部門之間的交接配合工作，力求實現共同控制成本的實效性。再次，在項目建設管理過程中，企業可適當地建立相應的監督、約束、激勵機制，定期開展成本管理工作匯報會議，對于成本管理突出的部門或個人給予相應的表揚，對成本管理工作存在問題的單位或個人給予批評通報，形成各單位相互配合又相互競爭體制，從而有效地將成本管理滲透到整個工程項目建設的管理鏈。

（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理鏈條

房地產工程項目成本管理不能側重于事后控制，而應形成一條完善的成本控制鏈條。在事前應當做好市場調研及可行性研究，做好資源的優化配置，保證質量的前提下，盡量縮短施工周期計劃，提前銷售環節。設計方案要嚴格審查，盡量做到經濟合理，保證招投標階段的公平性，充分利用招投標環節選取最優的設計方案、施工方案、采購方案。事中要做好施工階段的成本管理，施工階段是項目資金投入的最大階段，有效控制施工階段的成本對于總體成本控制至關重要。首先要加強合同管理，絕“低價中標，索賠贏利”等現象的發生，強化合同的執行力度，對于違約行為要有索賠意識并付諸行動維護自身合法權益；其次要完善監理制度，對工程項目的實施過程做好實時控制，落實責任制，既要保證質量，又要有效控制成本；最后要注意引進新工藝、新材料，提高施工技術，新工藝的引進能夠有效的縮短勞動時間，從而減少建設周期時間，新材料的引用也能從一定程度降低造價成本。事后成本管理主要是指竣工結算，竣工結算要保證工程資料的真實性和完整性，對于工程資料要認真審核，保證結算的準確性，加強竣工結算的成本管理，能夠總結施工過程中的成本管理經驗，為后續項目開發積累寶貴經驗。

（三）建立完善成本管理信息體系，為成本管理提供可靠依據

企業與企業之間的綜合實力千差萬別，每個企業都應該有一套自身完善的信息體系，對于企業各方面的實力要有正確的、準確的評價。建立與完善合作商信息庫，建立與材料、機械采購單位的信息庫，制定符合自身實際情況的勞動定額、材料消耗定額等，這些信息體系的建立都將為工程造價人員的預算以及施工進度計劃的制定乃至整個工程項目的實施提供準確的依據。

三、結語

房地產開發受政策影響強，如今房地產市場已日趨理性化，企業發展不再呈暴利模式，相應的房地產項目成本管理逐步成為房地產發展的關鍵環節。然而項目成本管理是一項復雜、系統、細致、長期的管理工作，需要全體從業人員的共同協作，才能實現對項目全面的成本管理。企業在運作過程中要樹立工程項目成本管理意識，不斷創新成本管理方法，加強事前、事中、事后的成本管理工作，關注項目評價、成本數據庫建設工作。房地產工程項目的管理者要有預見性和戰略思維，在成本管理問題上要從整體利益出發，有效增進項目開發經濟效益、降低工程造價成本，提高企業市場競爭力。

參考文獻：

[1]郭峰.工程項目管理[M].貴陽：貴州科技出版社，2001：（185-194）

篇4

1.粗放式成本管理

房地產行業經過了十多年的發展，現在已經有了不少進步，但是還是有一些企業的成本管理理念停留在粗放式的狀態。粗放式成本管理有這樣幾個特點：第一個特點是成本管理工作粗糙，具體表現為對于工程成本的操縱工作過于簡單，沒有細化，沒有分工，停留在簡單的一站式管理狀態，一個包工頭把成本管理的活都攬下來，缺乏效率和質量；第二個特點是管理中對于預算工作做得不到位，甚至沒有預算就直接投入工程，對于投資的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少資金，完全是盲目的；第三個特點是對于外界環境對施工成本的影響因素不考慮，這會導致一旦出現特殊情況，沒有及時的應對措施；第四個特點是投標過程中報價低，不講誠信，最后不能履行合約。這種粗放式的成本管理會造成嚴重的后果，這些企業勢必會被市場所淘汰，因為科學的成本管理是大勢所趨，違背歷史只能被歷史淘汰。

2.精細化目標成本管理

所謂精細化目標成本管理，是對建筑工程目標成本細致的分工，責任到部門，不同的部分都要負責相應的工作任務，將目標成本任務分解就提高了效率，也避免了專斷。例如，一個房地產開發項目的目標成本可分為多級科目，包括直接成本費用和間接成本費用。其中直接成本費用又包括土地開發費用、設計費用、建筑施工、建筑安裝等各項費用。以設計費用為開發費用中的一個科目，設計費用還要細分為建筑設計、幕墻設計、消防設計等，而每個設計都對應不同的設計資質單位，會簽訂多個合同。事實上將整個建筑工程所有分部工程的費用細分，利用目標成本的管理手段把每個細化項目控制好，使項目總體發生的費用在受控范圍內。這種管理方法現在已經被普遍采用，它操作便利，有利于整個工程成本的控制和節約，避免了浪費，長期堅持下去，可起到事半功倍的效果。

3.總體目標成本管理

這種管理方法主要是控制工程整體的目標成本，把成本管理的重點放在工程整體上，沒有在分部工程中下太大功夫，確保分部工程管理工作的靈活性和自主性，為他們提供發揮的空間。例如，某開發公司某個項目，拿地之初即設定目標成本，后期因為某些特殊因素未考慮周全，致使項目總成本增加3000萬元，但是該筆費用攤銷到每個單元項目的造價成本之中并不大，可通過設計選型、優化配置進行調整，確保整體目標成本受控。現在，很多建筑企業也開始采用這種成本管理方法，并且取得了很好的效果。

二、現代房地產及建筑工程目標成本管理的作用

這些目標成本管理在實際的工作中有著不可替代的作用，所以我們才要對此進行研究，主要體現在三個方面。一是嚴格企業成本控制。企業的成本控制是一項非常重要的工作，在建筑工程施工期間，如果能夠做好對成本的控制工作，就能節約一大部分資金，減小成本，最終提高經濟效益，這也是建筑施工所追求的最終目的。目標成本管理可以全面實現對工程各項成本的控制，從源頭上杜絕了浪費。二是完善企業管理體制。一個好的企業必然有好的企業管理體制，一個企業要想成為優秀的企業就要完善科學的管理體制，目標成本管理正是科學管理體制的體現。三是健全企業監督機制。資金的運用一定要做好監督工作，尤其是成本投入，因為在這個部分的花費較大，如果缺乏監督就會導致腐敗，資金流入私人錢包。目標成本管理工作就是監督的一個方面，把成本管理任務分配到各個部門，形成部門之間相互監督的機制。

三、現代房地產及建筑工程目標成本管理體系

目標成本管理體系的建立首先是制定企業目標成本管理體系模板。房地產企業需要確定開發項目的目標成本科目；建筑企業需要確定承接項目的目標成本科目，根據目標成本管理體系進行細化分解、逐步測算，以確保企業成本管理良性發展。目標成本管理體系中科目的設置既要相對固定，又可適當延伸擴展，以增強目標成本管理體系在本企業的適用性。在完成前面一系列工作以后，目標成本的數據來源確定也很重要，數據來源要依賴以下要素：一是企業內部多年管理工作總結和累積的經驗數據，這些數據都有參考價值；二是現階段市場的總體價格水平也是很重要的參考方向；三是區域內部項目的一般特點，要和區域的整體風格相協調。

四、現代房地產及建筑工程目標成本管理要點

目標成本管理的最終目的就是要對施工成本進行管理，實現節約成本，這種管理只有貫穿到施工全過程才能起到應有的作用。

1.目標成本的制定要點

項目開發和建設中目標成本的制定至關重要，我們以目標成本制定在房地產開發中各階段的運用情況為例，將房地產開發分為投資測算、獲取土地、規劃設計、工程施工和竣工結算五大環節。（1）第一個階段是投資預算階段，在這個階段房地產項目還處在一個只有設計方案的初步階段，預算工作人員可參考的資料比較少，所以這個階段的預算比較困難，準確性不足，所以在這個階段的投資預算要堅持一個原則——成本預算高出市場水平百分之五到十。這是預算工作人員在沒有足夠數據參考的情況下的一個保守做法，為了避免施工后期成本不夠繼續追加的繁瑣，所以在最初就多預算一部分。（2）進入獲取土地階段以后，我們對于工程又有了進一步的了解，這時候我們可以對上一個階段制定的目標成本進行一定的修正，根據掌握的更多的資料來完善，一般情況下，在這個階段的目標成本都會比較高，這是為后續施工提供充足的資金保障。（3）接下來到了規劃設計階段，在這個階段，又會有新的變化，我們要根據在獲取土地階段完善的第一版本的目標成本進行這個階段的設計工作，這時要體現出節約原則，不同的用料、不同部分的施工都要進行限額，不能再超額預算了，因為這個時候我們可以掌握的數據足夠多了，可以很具體地設計目標成本。（4）工程施工階段目標成本制定根據設計圖紙進行施工圖預算。預算成本必須和第一版目標成本進行對照，要求是不能突破，確實因某項情況發生了現場實際預算突破第一測算指標，應根據現場實際情況協調或進行設計變更，對目標成本的分項指標進行修訂，確保總體目標成本清晰。這就是目標成本制定后的動態成本管控，能確保隨時隨地目標成本清晰，確保總體目標成本受控。（5）在竣工結算階段，我們要堅持的一個原則就是所有的成本都要詳細檢查，不要有遺漏，這個階段主要的任務就是查漏補缺，這個階段形成的目標成本就是最終的目標成本，不能再更改。

2.動態目標成本管理要點

這是目前目標成本管理中最重要的一點，因為目標成本盡管制定出來了，但是工程的進展基本不可能一直按照預算，肯定會出現預估不足或預估過量的問題，這時候動態目標成本管理就要開始發揮作用，在管理過程中不同階段的成本修訂工作很關鍵，要保證嚴密性，杜絕隨意性，一定階段要進行一次動態成本回報。

3.目標成本分級分類管理

所有的目標成本都要分級分類管理，這是現代房地產和建筑工程目標成本管理的精髓，分工才能更好的實現合作。總的目標成本管理由集團總部確定，制定出宏觀上的指導性方案；各項目公司根據總部的精神，制定各自的具體執行方案，落實細節。有的時候一個大的企業會承包多個項目，這時候集團總部就要制定總的目標成本管理方案，體現總體精神；各分部制定各自承包項目的目標成本管理方案，保證落實。對于目標成本的動態增加也同理，例如超過50萬元的總體目標成本增加需要總經理特批，其余的下級安排，累計金額達到某限額需及時上報。對于所有可能要進行修正的問題都要首先查明原因，然后進行實地調研，做好監督，分級的最終目的就是要保證管理方案最后執行的嚴密性，不能私自、隨意更改方案，要在充分完善的調查以后，出具問題調查報告上報經過審批，才能更改方案。

五、結語

篇5

(一)財務成本管理缺乏健全的體系

因為房地產行業在我國的發展正處于發展期，主要的財務管理經驗都是來自國外及自身總結，因此并沒有一套切實可行的管理體系。目前，我國房地產的財務成本管理的主要經驗都是從失敗的教訓中一點點積累出來的，并不是憑空想象或者硬套照搬國外。雖然國外房地產行業財務成本管理有很多成功的經驗供我們借鑒，但是因為地域性問題，國外經驗并不一定適合我們自己，我們只有將其先進、成功、有章可循的經驗進行分析，再根據我國的實際情況來制定屬于我們自己的財務管理體系。目前大部分的房地產企業財務成本管理都是較為混亂的，需要大量的人力物力對其進行核算與管理，但是這種管理手段也是屬于粗放式管理，會浪費極大的人力與物理，更多的規章制度與流程都是能省則省，流于形式，表面功夫做的很足，實際效果卻很差。

(二)房地產企業管理層財務成本管理意識還比較薄弱

社會經濟體制下的房地產企業都是要求高成交率、大批優質房源、高成交價格、只是注重其中某一環節管理等等，將整個企業的財務管理重心偏移的太厲害。雖然目前部分房地產企業在實行財務成本管理，但是因為前期效果比較小，在實行不到幾天就棄之不顧或者放任不管，這樣的情況比比皆是。當前很多房地產企業在進行成本預測與決策的時候都沒有切實有效的數據來佐證其決策，也沒有一個科學有效的指導，無法將謹慎的決策態度運用到其中。傳統的財務成本管理辦法是將財務決算報告作為成本管理對象，這就會導致整個企業的財務成本管理產生嚴重的滯后性，好比是亡羊補牢一樣。雖然在財務決算報告中發現一定的錯誤或者不足，但是往往在上一次的成本管理結果還未出臺的時候，下一次的預算已經做好，這樣一次一次滯后就會導致最后財務決算成為空話，無法發揮其本身為房地產企業開源節流的作用。

(三)財務成本管理方式欠佳

因為缺乏成功經驗，當前很多的房地產企業的財務成本管理辦法與方式都是照搬其他企業或者在黑暗中摸索，這樣的財務成本管理效果肯定是不好的。當前很多的房地產企業都比較重視局部的管理，并不對整個企業的系統管理作出全面規劃，不能從根本上將房地產企業與其他企業區分開來。對財務管理的重視也比較傾向于靜態的管理與控制，不注重動態觀察，對整個財務管理按照其他商品管理辦法一樣進行預算與核算，并不能將財務成本預算與成本核算做出有機結合，無法將階段成本跟部分成本之間區分與結合。

二、加強房地產財務成本管理的對策

(一)建立健全的財務成本管理體系

房地產財務成本管理的執行者還是財務人員，在進行財務成本管理的過程中應該激發財務員的積極性，讓其主動思考。房地產行業作為市場經濟體系中較為重要的一個組成部分，應該讓財務成本管理參與到競爭中去，讓財務成本管理充分顯現其價值與意義。在進行房地產的財務成本管理過程中不但要考慮到物質方面的成本，還需要考慮到其他方面的非物質成本，將兩者有機結合起來才能構架出完善的財務成本管理體系。財務成本管理體系是財務人員執行的唯一標準，如果沒有具體的、切實可行的、科學的體系，財務人員在進行財務成本管理過程中遇到問題根本不知道如何解決，甚至部分財務人員會自發奇想的解決，應付了事。一個健全的財務成本管理體系應該從資金預算、信息化管理、合理籌資、日常管理幾個方面著手進行，只有將這幾個方面都納入到管理體系中，才能保證整個指揮體系的科學化、規范化、正確化。

(二)樹立系統的管理意識，加強綜合素質培養

房地產行業領導班子的管理意識強弱直接決定了整個房地產企業的發展與最終成就，在進行房地產財務成本管理過程中，應該充分具備系統的成本管理意識，從整個房地產企業角度出發，對企業進行財務成本管理。在管理過沖必須堅持管理對象、管理方法、管理內容全面性，根據企業的不同實際情況來制定不同的管理策略，構建科學化的財務成本管理體系。隨著市場的不斷發展與變化，房地產財務成本管理相關部門應該考慮到財務成本管理中的物質成本與非物質成本，將成本內容進行擴展，從而實現財務成本管理的目標，才能保證財務成本管理發揮其真實效用，從而提成整個房地產企業的市場競爭力。（本文來自于《財會研究》雜志。《財會研究》雜志簡介詳見。）

(三)從全方位視角出發，做統籌管理

房地產企業的財務成本管理在上文中已經做出深入的剖析，那么在對其進行管理的過程中就必須從各個角度出發，將資金預算、信息化管理、合理籌資、日常管理這幾個方面都同時進行管理，才能將房地產企業財務成本管理的最終效果顯現出來。這幾個方面都是財務成本管理的重要內容，需要管理者對其進行深入研究與思考，無論是其中哪一個環節都有可能對整個管理造成影響。管理者必須具備高素質，能夠將系統的管理意識作為己用，才能做好統籌管理。對房地產財務成本管理進行統籌布局，不重視其中任一部分，將所有的環節有機結合起來，做到充分布局，細致思考，有機結合，才能將財務成本管理科學化的應用到房地產企業中。

三、結束語

篇6

成本核算與成本管理相結合由于受到會計法律制度等相關法律法規的制約，房地產企業能夠及時地進行成本核算。但是要防止為算而算，脫離實際。成本核算既不能過于煩瑣，也不能過于簡單，要與成本管理相結合，為成本管理提供有用的數據。提高全員參與成本管理的積極性提高房地產企業員工參與成本管理的全員意識。成本管理工作不僅是財會部門的職責，與之相關的各個部門相互配合才能高效地完成工作，每個員工都要參與到成本管理中來，積極探求節約開支、降低成本的途徑和方法，為企業的發展出謀劃策、添磚加瓦。

二、建立房地產企業成本管理體系

1.房地產企業成本預測房地產企業在尋找項目時要進行成本預測。關注各項可能發生的成本，進行市場調研，對項目的地理位置、市場價值、交通情況、配套設施、建材供應進行綜合評估;成立專業人員組成的預測團隊，團隊成員應有建筑師、資產評估師、營銷公司、項目管理人員，使項目預測具有可行性。減少房地產企業生產經營的盲目性，提高成本管理的科學性和預見性。

2.房地產企業成本決策房地產企業成本決策是在成本預測方案的基礎上，成本管理人員對項目完成所需的建材、工資、設備、稅費等耗費作出判斷，為管理層在備選的預測方案中選擇最優方案提供有用的信息，并為成本計劃提供資料。3.3.3房地產企業成本計劃房地產企業成本計劃是指在成本決策的基礎上，根據計劃期的生產任務、降低成本的需求以及有關資料，通過一定的程序，運用一定的方法，以貨幣計量形式表現計劃期產品的生產耗費和各種項目成本水平，并作為控制與考核成本的重要依據。房地產企業成本計劃應為降低項目成本提出明確目標，提高企業領導和職工降低成本的自覺性;嚴格控制施工費用，充分挖掘降低成本的潛力，保證成本降低任務完成，提高企業經濟效益。操作上，由成本管理人員進行項目成本估算，編制成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析。

3.房地產企業成本控制房地產企業成本控制是指依據成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。房地產企業通過成本控制使企業項目成本按照人們事先測算確定的成本水平進行，防止與克服項目過程中損失和浪費現象的發生，使企業的人力、物力、財力得到合理利用，以達到節約各項消耗、降低產品成本、提高經濟效益的目的。房地產企業應以實現成本控制目標為出發點，對房地產企業整個經營活動從項目方案設計、招投標工作、施工階段、結算階段實施全過程的成本控制，防止產生主觀上的錯誤、客觀上的漏洞。

4.成本核算成本核算是根據房地產企業確定的成本核算對象，采用適當的成本計算方法，按照確定的成本項目，嚴格劃分各種費用的界限，并將應計入項目成本的生產費用通過一系列的歸集和分配，從而計算出各成本核算對象的總成本和單位成本。房地產企業進行成本核算既要對施工過程中的實際耗費進行歸集、分配，也要對各種勞動耗費進行信息反饋和控制，通過成本核算，檢查、監督、考核預算和成本計劃的執行情況。核算出項目成本，對成本控制的績效以及成本管理水平進行檢查和測量，評價成本管理體系的有效性，進而研究如何降低成本，進行持續改進。

5.房地產企業成本分析房地產企業成本主要由材料成本、設備成本、人工成本、其他費用構成，財會部門進行成本分析時，采用專門的分析方法，利用成本核算資料與本期成本計劃、上年同期實際成本、本企業歷史先進水平、國內外同類項目先進水平進行比較揭示成本差異，分析差異產生的原因，提出改進措施，降低成本耗費，提高房地產企業經濟效益。

篇7

一、房地產財務成本管理中存在的問題

（一）房地產企業對財務成本管理的重視程度不夠

在房地產企業中，企業領導者對財務成本管理的重視程度不夠，沒有正確認識到財務成本管理工作的重要性，領導對此工作不重視，直接影響著員工的工作積極性，因此,在房地產企業中，財務成本管理工作是極為重要的環節。

(二)房地產企業財務成本管理的體系不健全

第一，在房地產企業中，對于財務成本管理人員工作分工不明確，財務管理和成本管理之間界定模糊，這就導致管理工作不能很好的開展,沒有明確的責任承擔人，一旦出現問題就會出現互相推倭的現象；第二,在房地產企業中，財務成本管理仍然采用的是傳統管理體制，傳統管理方法已經不適應當今社會的發展趨勢，這樣就導致房地產企業中的財務成本管理工作效率低，不能發揮其應有的作用。

(三)缺乏財務成本管理的專業人才

目前，房地產企業中的財務成本管理人員工作的水平較低，對財務知識的掌握程度也不夠，這樣就使財務成本管舡作效果不明顯。有很多工作人員并不是財務成本管理的專業人才，只是對財務成本相關知識有一些了解，這樣就導致這些人員無法勝任專業強度較高的工作，對財務成本管理工作產生了不利的影響。

（四）房地產企業對建筑工程的預結算管理程度不夠

第一，更新工程的預結算速度緩慢。傳統的預結算方法，不僅速度慢，而且準確性也有待提高；第二，綜合管理的程度不夠。企業對工程預結算的管理程度不夠，導致綜合管理存在不足，工程的施工單位和設計單位之間不能進行有效溝通，從而導致預結算的結果與實際不符，增加了企業的成本支出；第三，預結算工作人員以權謀私。工程預結算人員在開展工作過程中，以權謀私，弄虛作假，從而為自己謀取私利，這樣的行為使企業的工程預算與實際情況不相符，對企業的長遠發展有著不利的影響。

二、解決房地產企業財務成本管理中存在問題的對策

（一）提高對財務成本管理的認識

重視財務管理工作，才能使財務成本管理工作發揮其應有的作用，推動房地產企業進一步發展。企業領導應該針對財務成本管理工作，制定完善的獎懲機制，對管理工作中表現優秀的員工進行獎勵,反之，對表現不好的員工進行適當的懲罰，這樣可以引起員工對財務成本管理工作的重視。

（二）建立健全財務成本管理體系

想要做好財務成本管理工作，必須建立健全財務成本管理體系，在健全的體系下進行工作，才可以確保工作的質量，使成本管理發揮作用。

（三）提高財務成本管理人員的專業素質

     在房地產企業中，財務成本管理是一項非常重要的工作，但是，進行財務管理的工作人員專業素質較低，使財務成本管理工作的作用大大降低。企業想要提髙財務成本管理的效率，必須提高執行財務成本管理工作人員的專業素質。企業可以采取以下幾種措施提高財務成本管理工作人員的專業素質:第一，提高對工作人員的培養力度。在房地產企業中，執行各項工作的主體是企業的工作人員，企業的效益與員工工作水平有著不可分割的聯系，尤其是財務成本管理人員，對企業的影響更是深遠。面對這樣的情況，企業應該加強對財務成本管理人員的培養力度，讓員工了解其工作重要性，激發員工責任心，改善員工工作環境，為員工的積極進取提供良好的氛圍;第二，對員工進行培訓。目前，很多財務成本管理人員的專業素質不高，這樣的情況嚴重影響了財務成本管理工作的實施，企業可以通過各種培訓活動，例如:財務知識競賽、財務知識講座等，提高工作人員對財務知識的掌握程度，這樣可以促使財務管理工作更好開展;第三，聘請專業的財務管理人員。企業想要提高財務成本管理工作的效率，可以聘請專業的管理人員進行工作。

(四)加強預結算的管理程度

對工程進行預結算,是一項重要工作。因此，必須提高企業對預結算的管理程度。對于預結算的工作,公司可以選擇專業的中介機構進行預結算，一方面可使專業人做專業事，最大限度的降低預結算成本，另一方面能有效的避免單位工作人員的人為因素對預結算結果的影響;其次，企業領導應該利用先進的網絡技術，建立一個與企業情況相符合的預結算管理平臺，將預結算工作信息化，提高預結算的準確性和真實性，推動預結算工作的進一步發展。

結束語

篇8

【關鍵詞】房地產企業管理；目標管理；成本管理；策略分析

隨著我國經濟發展進程的深入，面對市場日趨激烈的競爭和多變的市場需求，房地產企業必須實現更為高效的房地產企業管理工作，使房地產企業的發展目標更容易實現，保證房地產企業的市場競爭力，擴大房地產企業的銷售額，提高房地產企業發展活力，促進房地產企業發展。

一、新形勢下房地產企業管理創新的必要性

（一）全球化進程，面對外國房地產企業逐漸加入國內市場的趨勢，為國內房地產企業的發展帶來了機遇和挑戰；我國經濟在改革不斷深化過程中，各個行業之間的競爭日趨激烈與深入；信息技術的發展與現代房地產企業的較低管理效率，也不斷降低了房地產企業進行跨地區、跨行業甚至跨時空經營的難度，從而導致競爭本已十分激烈的市場面臨著更為瘋狂和深刻的市場競爭風暴。

（二）利益至上和人本主義的社會思潮交互影響，從而要求房地產企業在管理過程必須結合房地產企業發展的實際，不斷創新管理方法。生存和生活壓力，讓房地產企業工作人員的逐利性更加明顯。隨著人們對利益的瘋狂追求，導致社會冷漠等社會現象日益明顯，影響了房地產企業工作人員對房地產企業的忠誠度。面對這種情況，房地產企業必須在利益與房地產企業文化方面雙管齊下，在給予房地產企業員工物質刺激的同時，也應該注重房地產企業文化建設，溫念房地產企業人，留住人心，增強房地產企業人對房地產企業的認同感，打造全新的房地產企業文化，推動房地產企業穩定高速發展。

二、房地產企業管理中的目標管理

為了應對新形勢下，市場競爭的激烈化、多樣化和深入化，房地產企業必須通過多種管理技術的創新綜合應對來自市場各個層面和領域的競爭和挑戰。因此房地產企業管理應該通過目標管理激勵房地產企業人的工作積極性，通過人員管理合理調控房地產企業人力資源，通過銷售管理最大化市場競爭能力和促成房地產企業利益的實現。

2.1目標管理具體含義

房地產企業目標管理是指房地產企業在進行房地產企業管理的過程中以相對而言比較具體的目標來作為房地產企業工作人員成績的考核指標，從而不斷激發房地產企業員工的工作積極性，這是一種全新的管理模式。對于目標管理而言，其是一種自上而下的管理方式，實行這種管理技術的房地產企業，能夠促使員工在工作時擁有比較高的自主性，充分發揮了員工的積極性和能動性，也能夠有效的激發員工的內在潛力。

房地產企業實行房地產企業目標管理這一管理技術的時候，應該注意以下幾個方面：

1.要制定合乎實際的房地產企業發展目標。合理的房地產企業發展目標，不僅有利于房地產企業快速高效的發展，同時也有利于房地產企業調整發展方向，規避市場風險。而不合理的房地產企業發展目標，不僅會對房地產企業的發展帶來極大的阻礙，甚至還有可能使房地產企業陷入競爭的泥潭和投資的風向之中，從而導致房地產企業利益受損嚴重者甚至破產。

2.制定合理的相關政策，幫助員工達成自己的任務目標。當房地產企業面對為員工制定的個人目標比較難達成的情況時，可以采取相關合理的政策，一定程度上減輕員工銷售或者生產等工作中的難度，促進員工更容易達成目標，以此來保證房地產企業總目標的完成；房地產企業為員工制定的個人不表較為容易達成的時候，應該通過相應的政策來獎罰員工，提高員工完成任務的積極性，從而使房地產企業的總目標能夠更為高效的完成。因此，適當的房地產企業政策，不僅有利于房地產企業提高員工達成目標的積極性，同時也有利于房地產企業總任務的更好更快的完成。

二、房地產企業成本管理概念

房地產企業成本管理是指房地產企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織房地產企業全體人員，在保證產品質量的前提下，對房地產企業生產經營過程的各個環節進行科學合理的管理，力求以最少生產耗費取得最大的生產成果。

房地產企業成本管理的組成主要包括產品生產中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產資料轉移價值）；勞動者為自己勞動所創造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

三、成本管理的體制機制建設

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結果進行全面、系統的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領用材料時，要根據預算限額領用，物資保管人根據限額領料單發料，領料必須嚴格手續，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身房地產企業的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身房地產企業成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現低于成本的中標情況。

四、結束語

綜上所述，房地產企業成本管理、目標管理是一個系統的工程，想要做好房地產企業成本管理與目標管理工作，首先要制定明確的管理目標，在完善管理工作的基礎上，落實組織機構和責任人員，建立一套有效的管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據工程和房地產企業自身差異，靈活的改變房地產企業管理。只有這樣，才能使房地產企業效益得到增長，才能為員工提供福利，使房地產企業在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]姜寧寧.關于新形勢下房地產企業管理創新的思考[J].財經界，2010，（05）：92.

篇9

【關鍵詞】房地產；項目開發；成本管理；概述

一、房地產開發項目成本管理原則

（1）全面控制原則。項目成本是一種綜合指標，其涉項目組織各個部門的業績，與每位職工都密切相關。工程項目確定后，自施工準備起到竣工交付及保修期結束，其每項經濟業務都要納入成本控制。（2）施工過程重點控制原則。重點放到施工過程階段，由于施工準備階段的成本控制是為施工過程階段作準備，竣工階段成本控制因為虧盈已成定局，糾正為時已晚。施工過程階段成本控制的情況，對項目經濟效益的好壞有直接影響。（3）責權利相結合原則。嚴格按經濟責任制要求，貫徹責、權、利相結合的原則。項目經理要對各施工隊、各部門定期進行成本檢查與考評，并與經濟分配掛鉤。

二、房地產開發項目成本管理方法

（1）層次分析法。層次分析法是將決策問題的有關因素分解成準則層、目標層、方案層，進行定量分析與定性分析的決策方法，通過互相比較來確定各層次中各目標的相對重要性，最后通過估計整體中每部分對系統的作用綜合出所要的結果。（2）凈值分析法。凈值分析法是從成本角度分析目標實施與目標期望之間的差異。凈值分析通過計算與測量已完成工作的預算費用和已完成工作的實際費用，以及在本期間計劃工作的預算費用，從而實現確定項目成本和進度執行情況的要求。（3）ABC分類法。ABC分類法是結合事物在經濟、技術方面的特征進行排隊區分一般和重點，從而確定管理方式的分析方法。A類因素是主要影響因素發生頻率在80%以上。B類因素是次要影響因素發生頻率為50%～80%。C類因素是一般影響因素發生頻率小于50%。這種方法便于找出主次矛盾，采取有針對性的對策。

三、房地產開發項目成本管理影響因素

（1）土地成本。房地產開發項目的成本主要受土地容積率和土地用途兩個因素的影響。不同用途土地所建房會帶來不同的收益；容積率不同的土地有不同的可建面積。政府出讓土地使用權前會公布土地的概況，這些都和地價有著密切的聯系。發展商應仔細分析這些因素，充分考慮沒被限制的一切因素，以最佳的經營狀態去評價地價。（2）項目決策。項目的決策階段特別重要，項目可行性是成本控制的重要基礎。項目的風險性以及把握風險的能力是房地產企業所要注意的重要方面，同一項目對不同的房地產企業風險是不一樣的，房地產企業必須結合自身的融資能力、資金實力、經營管理水平綜合評估把握風險的水平。（3）項目建設成本。項目設計問題自身就是一個經濟問題，它既有設計的技術性，更有設計的科學性與經濟性。房地產開發項目成本還和工程進度有著密切的關系，成本在一定的范圍內隨著工期的長短而變化。工程成本包括直接費和間接費兩部分，工期越長，直接費用就越少。間接費的大小一般和施工時間的長短成正比關系，即工期越長間接費就越多。房地產開發項目質量水平的高低和工程所耗費的成本水平也有一定的影響，任何房地產項目都要有最基本的質量要求和與之相配合的最低項目成本，當項目質量水平降低到一定水平時，產品成本就不能再降低了。（4）相關稅費等成本。房地產項目的稅費主要包含兩部分，一部分是與房地產開發建設有關的稅收，另一部分為行政性費用，主要是地方政府與各級行政主管機構向房地產開發企業收取的費用，項目繁多并且不規范。

四、房地產項目成本控制對策與建議

（1）以開發項目作為成本管理中心。每個房地產項目都是一個成本管理中心，成本控制中心對本開發項目從項目可行性研究、項目招投標、項目設計、項目施工直到項目結算的整個過程所產生的成本負責。一方面可以根據自己的組織系統掌握已經發生的和將要發生的成本；另一方面能夠實時的核算和記錄成本以至于調整和管理所有的可控制成本，并結合建立責任制的措施來對其成本管理結果進行評價。（2）建立成本控制標準。根據企業實際建立起以成本責任制為中心的制度規章以提升企業成本管理的水平，積極調動每個部門員工的降耗挖潛、提升效益的積極性。企業確定把成本管理作為戰略時，應建立對應的成本責任制并把它制度化。在制度上明確成本管理主體及相關的責任并在項目開發前就要簽訂成本責任狀。（3）加強組織管理。實行開發成本管理涉及的面廣、量大、點多，依靠單個或部分部門是不能實現的，房地產企業建立成本管理的組織管理體系，加強企業各部門的成本理念，以成本管理與效益最大化為工作內容。（4）成本考核與分析。成本考核是結合制定的成本管理措施與成本目標，對項目目標成本的完成情況與成本管理工作業績進行評定與審查，更是企業對項目成本責任者進行獎懲的重要標準。成本分析是根據成本形成過程中每個環節和每個因素進行分析以探索減少成本的措施。

篇10

關鍵詞：房地產企業；財務成本管理；現狀；對策

一、引言

房屋建筑工程是我國現代化建設的主要內容，而存在房屋建筑的地方就會有房地產存在，所以房地產行業在市場發展中也越來越迅速而其中的競爭也越來越激烈，而促進企業進一步發展的辦法就是加強企業財務成本管理，但是現階段房地產企業財務成本管理不容樂觀需要及時提出改善對策。

二、房地產企業財務成本管理現狀

現在的房地產企業在激烈的市場競爭中發展緩慢，其中存在的很多問題都與財務成本有關，所以必須要了解房地產企業財務成本管理現狀。1.管理者對財務管理漠不關心。對于企業來說財務成本管理是企業向前發展的基本要求，只有明確企業現行的資金狀況才能更好的制定企業下一步發展決策，但是現在的企業管理者把大部分的注意力都投入到企業經濟提升與規模擴大之中，對企業內部財務成本管理漠不關心，這也在一定的程度上導致企業管理者對不了解企業資金狀況，從而做出錯誤的決定，阻礙了企業進一步發展。另一方面，企業內部管理人員對企業財務的日常工作包括財務報表、記賬以及資金流動等財務工作都不夠重視，造成企業財務混亂，非常不利于企業以后的發展，同時還不允許財務工作人員參與到財務管理的過程中，這些現狀在一定的程度上導致企業的應用資金籌備不足，導致企業各項財務款項不明確。也為房地產企業的進一步發展造成了不良的影響。2.資金管理存在巨大風險。由于房地產企業的發展依靠于建筑工程，其發展的資金來源渠道比較狹窄，在某些方面來說資金來源無法跟上企業發展的腳步，尤其是對現在的社會來說，我國的現代化建設發展迅速，建筑工程發展迅速導致房地產企業發展也越來越快，所以現階段的房地產企業也越來越大，但是在企業發展以及規模擴大的過程中少不了資金支持，以至于狹窄的資金渠道無法滿足企業持續發展。資金管理存在巨大的風險，間歇性的資金投入造成企業發展走向下坡路，與此同時由于資金管理不明造成企業資金流動方向不明造成企業的資金周轉不同，長此以往很有可能導致企業的破產。而且在現階段房地產企業的發展普遍追求更高的回報，將大量的資金都投資于中心城市，對一些小型的資金項目不夠重視，造成嚴重的資金管理偏差，這種資金管理上存在的風險極有可能導致企業破產。3.企業中的財務工作人員素質低。財務工作人員掌握著企業發展的命脈，必須要有極高的素質，包括他們的業務素質、道德素質以及責任意識，對于現在很多的房地產企業來說，財務管理部門沒有受到足夠重視所以其作人員對要求也比較低。所以在很多的財務管理工作者都是企業家族成員并沒有多少的專業素質，這種狀況非常不利于企業的發展，這些工作人員沒有足夠的專業素質在遇到一些問題時不能夠及時處理并解決，同時也會導致這些工作人員的責任意識越來越低，他們不能夠意識到財務管理對企業發展的重要性，所以在工作中他們也不會對財務管理工作認真負責，久而久之就會養成懶惰的心理，長期下去會嚴重影響到企業的發展與進步。4.現行的財務管理制度不完善。管理制度是一個部門乃至整個企業發展的基礎和根基，如果沒有完善的管理制度也就造成企業發展的根基不穩，在競爭之中必然會被無情的淘汰，對于現在的房地產企業更是如此，由于企業內部對財務管理工作莫不關心，導致財務管理部門沒有完善的財務管理制度，沒有系統的管理制度一直制約財務管理工作的常進行，財務資金方面工作無法正常的運行。從而生成在財務成本管理方面的各項缺陷。更何況企業財務部門是企業發展核心，把握著企業發展命脈，其中不健全的管理制度讓工作人員無法找到工作方向和目標，慢慢的讓工作人員失去應有的工作熱情，也就無法讓財務管理工作步入正規化和系統化，更無法解決財務成本管理中存在的諸多問題。

三、房地產企業財務成本管理的改善對策

雖然現在房地產企業存在著很多的財務問題，但是企業中也實施了很多改善對策解決其中存在的問題。1.企業管理者加強重視。管理者對企業財務部門的態度一直是首要問題，由于企業管理者對財務部門不夠重視導致財務成本管理工作存在著很多的問題，所以在現階段管理者要加強對財務管理部門的重視，意識到財務管理工作對企業發展的重要性，同時也要對企業財務管理工作人員進行嚴格地管理，重新管理財務部門的資金管理工作，讓企業中財務工作人員積極參與到企業財務管理中來，認真負責財務管理的工作細節，責任到人，充分發揮財務管理工作人員作用，明確資金流動的方向以及各項資金流動說明。2.合理的調整企業資金。在房地產企業的財務管理工作中存在資金管理風險問題，造成這種現象的主要原因就是資金來源狹窄無法適應現代企業發展的腳步，為了改善這一個弊端企業就要擴大資金來源，盡量讓資金來源能夠適應現在房地產企業的發展和規模的擴大。另外在資金管理方面也要做好充足的準備，隨時做好資金處理中出現問題的準備，對于企業的資金流動要做好財務報表，對于企業內部的每一筆資金都能有明確的標注。同時資金的管理要進行多方面的投資，不能只把投資專注于大型城市中，要做好每一項投資都能夠進行統籌發展，使企業內部的資金發展和投資保持在平衡的狀態，完善企業內部的各項設施，規避企業內部的風險，有效的避免企業內部間歇性投資造成財務資金的管理風險。3.加強工作人員的素質。財務工作人員是企業財務部門發展不可或缺的一份子同時在其中扮演著關鍵的決策，而且企業財務管理部門是企業發展的關鍵，如果工作人員的素質不高會嚴重影響到財務管理的正常工作，長此以往就會嚴重阻礙企業正常的發展，所以對于工作人員一定要有嚴格的素質要求，尤其是對于現在的房地產企業來說更是如此。財務工作人員的專業素質要求也越來越高，同時也不能忽略工作人員的道德意識以及責任意識，對于財務工作人員要定期的進行專業素質培訓適當的傳授一些專業經驗，還要讓他們明白工作任務對企業發展的重要性，增強他們的責任意識和道德素質，讓他們在以后的工作中更加認真的負責，減少在財務管理中的失誤，從而有效的避免企業的財務風險。4.健全財務成本管理制度。企業的財務成本管理是企業財務部門的一項進本工作也是最重要的一項工作，而這項工作的首要條件就是要有完善的管理制度，如果沒有健全的制度財務管理工作者根本無法明確工作目標和工作方向，也不會了解財務成本管理的基本內容，所以在進行這項工作之前必須要完善財務管理制度，完善的管理制度。不僅有利于財務管理工作能夠順利穩定的運行，同時還能夠起到約束財務管理的工作人員，讓他們在財務管理的工作中將工作做的更加完善，而且還能更加有效的解決諸多的財務問題，在一定程度上為企業的發展提供巨大的幫助。另一方面，完善財務管理制度能夠讓企業內部的資金流動和管理更加有序的進行，進一步促進企業的發展和提高。5.建立健全財務成本管理體系。首先，設立專門成本管理部門，全程管理企業成本，總工程師、財務總監、預算經理等是成本管理部門的主要成員；其次，落實成本責任制，建立健全監督考核機制，權利與責任要分明，具體落實成本管理目標；第三，建立獎懲機制，以此調動起員工的積極主動性；最后，采取措施以保證財務管理有效實施，如在實施項目過程中采用工程量清單進行成本管理控制。

四、結語

房地產企業在現在的社會發展中非常迅速，同時激烈的市場競爭也能夠讓他們意識到企業中財務成本管理工作中存在的不足，現在企業內部資金和財務管理雖然成系統化但是依然存在很大的不足，很多的房地產企業正在積極的尋求改善對策并付諸實施，相信在未來能夠很好的解決現存的問題。

參考文獻：

[1]葉兵.當前房地產企業財務管理現狀及改善對策[J]2016.(7)162-163.

[2]黎明.房地產企業財務成本管理問題及對策[J]2016.(5)218-219.

[3]于淼.房地產企業財務管理現狀及對策[J]2015.(8)126-127.