導語：如何才能寫好一篇房地產開發成本核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產開發 成本核算

一、房地產開發成本核算存在的問題

（一）成本核算的對象較為模糊

隨著房地產開發規模的不斷壯大，其開發占用的土地都是成片的來進行開發，建成后的產成品主要有商業用房、小區住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對成本核算的對象進行劃分，按照項目的區域、對整個工程項目進行分期、按照產品的類型或者把整個開發項目作為成本核算的對象。這符合財會[2013]17號文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據開發項目的具體情況進行分析，再加上大規模開發項目的復雜性，這都給房地產企業帶來了核算對象確定上的困難。如果成本核算對象劃分的過為細致或者過粗，都會影響到成本核算的質量，不利于成本的監控，給成本分析造成困難。

（二）成本費用分配的方法不合理

對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來確定劃分和分配的標準。總的來看，房地產開發企業的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統一的標準來對該行業進行約束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地產開發項目的工程量大，持續的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。

（四）竣工決算拖延

成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發項目的開發成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發企業及時對項目進行評價，指導未來的項目開發。現實情況卻恰恰相反，有些房地產開發企業由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發項目并不重大，卻影響了整個開發項目的決算時間。這樣既不利于企業的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。

二、加強房地產開發成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

第一，以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發規模較大、開發期較長并且采用分期開發的形式進行規劃的房地產開發企業。第二，以產品的開發形態作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發產品多樣的房地產企業，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發規模大，耗費較多，但是開發出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業對成本費用的監控，對開發產品價值的評估。

（二）合理確定成本費用分配的方法

對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發完成后，就直接成塊出售的房地產開發企業來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業應當對開發產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發項目的周期，應根據項目的實際情況來決定。如果項目的規模較小，持續時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發企業正在開發占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門審批的總平圖確定的開發期數分3期進行施工。第1期開發用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。

（四）及時進行竣工決算

房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、結束語

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關鍵詞：房地產；成本構成；意義；成本核算；問題；成本控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產開發企業在國家的大力扶持之下目前已經成為了中國經濟的領軍行業，成為了我國國民經濟中的最為重要的組成部分。在如今房地產經濟逐漸下行的背景下，房地產開發成本精細化管理是關系到房地產開發企業利潤多寡或生存的重要途徑，必須予以高度重視。

一、房地產項目成本構成及影響因素分析

1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、土地使用費、土地閑置費、拆遷補償支出、農作物補償費、危房補償費、相關稅費等。該費用占30%～50%，受房地產市場景氣度、地段、周邊配套設施、競爭者策略等因素的影響。

2、前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。前期費用在開發成本中占的比例不大，但決定了房地產整個項目75%以上的開發成本。在方案階段影響成本的因素主要有：地下面積、豎向標高、窗地比、外立方案、核心筒及消防前室、建筑形態、工藝標準、建筑風格、人防面積、層高等等。

3、建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和安裝工程費等。建筑和安裝成本占投資的絕對主體，主要受合同訂立、工期和現場管理及變更簽證的影響，應嚴格控制采購成本的支出和工程變更費用的發生。

4、基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等社區管網工程費和景觀園林綠化等園林環境工程費。水、電、氣等管線不同路由的解決方案直接決定此部分建設投資大小，其中供電工程尤為重要，應疏導理順各個環節關系，按開發總計劃完成各個階段的任務，確保實際發生成本控制在目標成本范圍內。

5、公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。尤其是無償提供給政府的建筑面積控制在控制最低要求之內，最大限度減少此部分成本。

6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

二、開發成本的核算

房地產企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

1、占地面積法

指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配；分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

2、建筑面積法

指按已動工開發成本對象建筑面積占總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配；分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

3、直接成本法

指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

4、預算造價法

指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

三、房地產開發成本核算中的主要問題分析

1、房地產開發前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、建房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制，并且我國房地產開發企業人員素質良莠不齊，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，錯過了成本管理的最佳階段。

2、成本核算的范圍未及時拓寬更新

隨著知識在企業生產中的作用越來越大，知識資源的消耗成為產品成本的重要構成部分，而現行財務會計和成本會計都將無形資產的價值攤入管理費用，沒有記入產品成本，已不符合知識經濟下成本的內涵。因此，如何完整地核算企業的無形資產，并將其價值記入產品成本將是成本會計的緊迫課題。同時，在知識經濟社會中，人力資源的價值也應是成本核算的對象，知識經濟時代的企業勞動主體是智力勞動，智力勞動的知識價值如何確認、計量、記錄和報告，應是該時代成本核算的重要內容。

3、成本分析沒有得到應有的重視

項目竣工結算完成后，按業態進行成本分析，分析成本水平與構成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動趨勢，尋找降低成本的途徑。成本分析是成本管理的重要組成部分，是評價企業成本計劃編制的科學性和成本計劃的執行情況的方法，揭示成本升降變動的原因，為以后開發項目編制成本計劃和制定經營決策提供重要依據。目前，中小企業對成本數據庫的積累重視不夠，未充分運用成本分析數據，加強企業經營管理，降低企業生產成本，提高經濟效益。

4、未實行全面成本及其精細化管理

目前有許多的房地產企業沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本及其精細化管理。有些房地產企業認為成本是成本管理部門的事情，與其他部門的普通員工扯不上關系；有的認為只要拿地就能賺錢；有的認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要。其實這些都是錯誤的觀念，在房地產行業黃金時代已過的今天，無論成本大小都應該納入成本精細化管理的范圍，同時企業的成本是由于企業全體員工的活動而產生的，所以全面精細化成本管理是房地產企業現代成本控制的核心。

四、房地產成本控制

1、前期階段的成本控制

主要是指項目的規劃方案設計或擴初方案設計階段，造價工程師根據測算模型測算項目開發成本，測算結果為項目目標成本的形成提供數據基礎，形成項目成本控制的“上限”。房地產項目初步設計階段影響工程造價的程度約為65%，施工圖設計階段影響工程造價程度為25%-35%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5%-10%，這表明前期產品的市場定位和方案的選型是成本控制的關鍵。有實力的大型房地產企業有自己的設計研究院，對前期的成本控制做得非常到位，如商業地產龍頭萬達地產；不具備設計能力的房地產企業應成立專門的設計研發管理部門,根據項目的市場定位和目標客戶定位制定詳細的交房配置標準、限額設計，組織專家對不同的設計方案進行研討。對不同方案的結構形式、裝修標準、材料設備選型、方案的經濟性和技術可行性等進行全面的審核、評估。方案的選定應考慮結構本身的安全性，與周邊環境的協調性，施工組織的高效性，造價的經濟合理性等。造價人員應對各種方案進行準確的成本測算，并積極參與方案的研討，提出降低成本的意見或建議。例如天津某試范小城鎮建設項目，磚混結構，地上六層無地下室，在初步設計階段，對樁的選型及其基礎多種方案進行技術、經濟分析（見表1），雖然空心方樁方案造價高于水泥攪拌樁方案，但空心方樁直接在工廠預制加工，現場靜壓，施工工期短、環境無污染、施工質量易于控制等綜合優點，確定選用非預應力空心方樁為最佳方案。

表1基礎方案造價分析（參照2012年11月市場價格）

2、工程建設階段的成本控制

包括招標階段成本控制和工程建設期間的變更洽商的控制。

招標階段采用戰略采購方式采購材料或設備是降低整體建造成本的有效途徑之一，戰略采購是企業采購的發展方向和必然趨勢。在企業創業之初由于采購量和種類的限制，戰略采購的優勢并不明顯，但在企業向更高層次和更大規模發展的過程中優勢會日益明顯，有遠見的企業應該在發展之初就有組織地構建戰略采購框架，實施戰略采購。

集中采購是最基本的戰略采購方式，這種采購方式尤其適用于集團化的大型房地產企業。對于開發規模大的單一項目，分期開發的間隔期短，多個標段同時開工的總承包或專業承包工程，用量大的材料或設備，采用集中采購同樣能取得非常好的經濟效益。

在天津某試范小城鎮建設項目一期回遷房住宅30萬平方米工程建設任務中，30萬平方米為三個地獨立的地塊組成，即按地塊分成三個標段相繼施工。在工程地質勘察、監理、造價咨詢、施工圖設計、基樁采購及施工、施工總承包等招標均采用集中采購的方式，較分散采購每平方米降低造價約150元，一期總成本節約4500萬元。可見，集中采購的經濟效益非常可觀。

招標階段還有許多成本控制的方法，如結合工程現場管理情況合理劃分標段，專業承包工程的界面劃分要利于質量控制和現場管理等。

工程實施期間變更洽商的成本控制，主要是變更的經濟效益評估、事前審批和事后確認，評估變更洽商的預計金額，對工期的影響，是否該變更或值得變更。如果訂立合同時預測了預估變更，在合同發生變更時需要確認變更是否在預估變更范圍內；如果沒有預測，則需要考慮變更后對整體目標成本的影響，是否可控。變更完成后，應及時組織相關人員驗收，確認實施的結果，即實際完成的數量、質量，實施后的成本。

3、竣工階段的工程造價控制

3.1 竣工結算階段的造價控制應注意的問題

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，具體如下：嚴查施工合同，熟悉施工圖紙，核準工程結算范圍，分析竣工資料，現場核實工程數量，對于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在結算中計算。嚴查現場簽證的合理性、真實性。防止不屬于簽證范疇的內容列入工程結算，審查結算內容是否重復，正確處理結算糾紛。審查計算規則的運用，政策調整的合理性、準確性。審查各項取費是否準確等。

3.2事后造價分析評價應注意的問題

工程結算后的評價是對工程項目造價控制的總結，也是整個建設項目的綜合性評價。一般來說應做好以下工作：對成本控制得失進行總結，特別是預算目標成本與實際成本的差異、原因等。并將影響工程造價的各項因素如目標成本數據、動態成本數據等資料整理歸檔，提煉關鍵成本指標，建立相應的數據庫，為今后項目提供控制參考。成本數據庫是成本管理的基礎和支柱。總結出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法不斷創新，造價控制管理能力不斷加強。

結束語

我國的房地產行業經歷了狂熱，也經歷了之前金融危機的洗禮，及幾輪的國家宏觀調控后，企業的利潤空間受到一定的壓縮，但總的來說，經過這些年的起落與調整，有關法規制度已比較完善，房屋建筑開發將在有序、規范的道路上運作,除了必須提供符合市場需求的產品外，更要從內部抓起，必須加強成本精細化管理，力圖通過降低開發成本，嚴格控制各項費用支出來維持或增加利潤。

參考文獻

[1]楊曉梅《淺談房地產開發成本核算》現代經濟信息2011（02）。

[2]李曉艷《房地產開發成本核算中應注意的問題》中國鄉鎮企業會計，2011（01）。

[3]羊莉《對房地產開發企業成本核算與控制的探討》財稅論壇.2011（21）。

[4]呂超峰《房地產開發企業成本核算存在的問題及對策探析》財經界.2012（7）。

[5]唐云英《淺析房地產企業成本核算常見問題及解決對策》會計師.2012.7。

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【關鍵詞】開發項目 開發成本 成本核算

一、房地產開發項目成本核算存在的問題

房地產開發項目具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點。開發項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發成本中。開發項目成本核算處理正確與否關系到企業收入、成本、利潤等經濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發項目成本核算管理，必須正確核算開發項目的開發成本，在各個開發環節控制好各項成本支出。

開發成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設施費

6.開發間接費

現行房地產企業會計制度對成本核算業務的會計處理規定不夠明確、具體，造成企業的會計核算與實際情況產生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產開發成本對象的歸集

2.房地產間接成本的分配

3.房地產開發周期的確定

4.房地產開發項目的決算

二、房地產開發項目成本核算產生的原因

（一）房地產開發成本對象的歸集

房地產開發對象是在房地產開發之前，通過市場調研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發對象在規劃設計審批后確定下來。開發成本對象在開發對象確定后，根據開發項目規模大小、復雜程度，合理確定開發成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產間接成本的分配問題

房地產開發規模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發規模小、用途單一的開發項目來說，分配間接成本要區別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設計和規劃、可行性研究、場地平整、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等支出，要在不同開發規模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產開發周期確定問題

房地產開發周期根據開發項目規模、地塊大小、結構、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發規模小，地塊小、結構簡單、無裝修的開發項目，從規劃設計方面有開發獨立、單一等特點，所以開發周期一般1-2年較短，開發成本核算比較簡單；而開發規模較大，地塊大，結構復雜、裝修檔次不同，開發周期一般較長，不確定因素較多，開發過程中的設計變更相對也較多，開發成本核算周期會很長，開發周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產開發項目的決算問題

房地產開發項目整體竣工驗收是開發最后一個環節，通過竣工驗收，與開發項目需求方交接物業，結算不同階段銷售（或出租）收入，房地產開發企業收回投資，核算開發利潤，形成資金增值。交接物業時開發的配套設施尚未完結，房地產開發項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產開發項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產開發規模小、用途單一，結構簡單的開發項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產開發規模大、用途相對較廣，如開發居住物業（含普通住宅、別墅、公寓）、商業物業（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業物業（含標準廠房、高新技術產業用房、工業寫字樓等）、特殊物業等，若同時開發2種以上物業類型，可以結合項目特點和便于管理的需要，按物業類型劃分成本核算對象，同類型物業歸集匯總，單列科目。

同一物業類型有高層、多層、復式等不同結構的，結合實際需要按物業結構、規模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產間接成本在不同的核算對象中分配，企業會計制度和相關法規規定，要求開發不同結構、規模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據規定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發項目規模大致相同、結構相同，可以按照建筑面積占開發整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

第二，開發項目規模大致相同、結構不同，可以按照工程造價占整個開發項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發成本中。

第三，開發項目規模不同、結構不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

結合以上三種方法，對于其他不同開發項目，可綜合考慮，分配方法一經確定，就不得隨意變更，即使相關政策需要變更，也要前后連貫，有理有據。

（三）周期分類核算成本

房地產開發周期對于開發規模小、地塊小的開發項目，房地產開發周期較短，單獨核算就可以做到；而開發規模較大，地塊大，規劃設計較復雜，房地產開發成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發物業類型分類核算。

（四）房地產開發項目決算問題

房地產開發項目決算早了，不能準確核算開發成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發項目決算可按國稅發【2006】187號文規定：

已竣工驗收的開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發項目決算時，有的配套設施費尚未實際支出，可先預提然后待實際發生時，及時做相應調整。

參考文獻

[1]于富生，王俊生.成本會計學[M].中國人民大學出版社，2008.

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關鍵詞:房地產開發 成本核算 建筑安裝成本 會計監督

房地產成本核算是指企業在開發商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產企業成本核算的水平往往反映著該企業的總體成本管理水平，最終影響到到房地產卡發企業的經濟效益。房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高、成本核算環節多、建設周期長等諸多特征。這就要求房地產開發加強對經營成本的管理，盡量規避經營中可能出現的各種風險，從而實現用最小的成本耗費來獲得最大的經濟利益。所以，提高房地產開發項目的成本核算質量，是企業提高經濟業績的關鍵環節。

一、房地產開發成本的主要組成部分

房地產開發成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。

(一)土地、土建和設備費用

這屬于房地產企業開發成本的主要內容，往往要占到總開發成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產建設項目之前，房地產企業必須通過將預算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據此來開展項目的可行性評估分析。

(二)配套設施與其他的收費支出

這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當中有很多雖然屬于押金的性質，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業主管部門來執行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。

(三)管理費用與籌資成本

與其他額行業相比較，房地產開發存在著投資數額大和建設周期長以及投資風險較高等諸多特點。所以，大多數的房地產開發企業都是經過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發建設的資金問題，從而會產生很大的利息費用支出。企業必須把這部分費用進行合理的成本核算。

二、房地產行業成本核算中存在的問題

因為房地產企業規模與項目開發周期的不同，很不容易依照一般企業的成本核算方法來進行開發成本的核算，其中存在的主要問題是：

(一)房地產成本核算的對象含糊

我們知道，房地產項目的用地一般都屬于成片開發，需要分期分批來進行，產品種類有商業地產和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產品類型，抑或是把整個開發項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。

(二)成本費用的分配方法和歸集不科學

依據成本會計的相關原理，在生產產品中所直接產生的費用，都應當直接歸納至該產品的成本當中；但是，如果屬于生產多種產品時所共同產生的費用，則應當通過一定的規則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產品的成本當中。房地產企業開發的過程中所發生的建安工程費是直接開發成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學明確的解決方法。

(三)建筑安裝成本任意虛增

目前，大多數房地產開發企業的內控制度完善，財務核算管理規范，很少存在隨意調劑成本的現象，但是，為了減少應納稅額，很多房地產企業采取壓縮利潤額和應考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結算工程成本的現象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。

(四)難以明確成本核算周期

由于房地產開發產品的開發周期比較長，必須按照生產周期進行開發成本的核算。以便于企業及時地計算出經營利潤與應交稅金，恰當地對經營業績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結算，加上小區配套設施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發項目結算的周期。

三、提升房地產成本核算水平的有效途徑

(一)設計科學合理的成本控制措施體系

一方面，要通過嚴格地限制建設項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現工程造價的降低。只有控制了建設工程的成本，才能為高盈利創造基礎。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監控和制止業主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應當依據資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當的貸款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。

(二)全程會計監督，健全完善制度建設

一方面要健全和完善房地產開發企業成本核算的各項規章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數據，提高會計信息的質量。對于大型開發項目，則應當成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結合和算為管用的高效財務管理機制。另一方面房地產開發企業還應當強化企業的內部審計，要設立獨立的內部審計部門，安排專門的內審人員進行扎實工，，確保會計核算數據的真實可靠，以減少房地產開發中的不合理成本開支。對于內部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業成本核算的監督，以提高房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]田野.房地產企業成本核算現狀分析[J].市場周刊(理論研究).2011

[2]袁靈紅.房地產企業會計成本核算常見問題分析[J].現代商業.2011

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1 房地產行業成本核算中存在的問題

由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。

（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

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關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督

房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。

1 房地產行業成本核算中存在的問題

由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。

（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

3 提高房地產成本核算水平的途徑

（1）制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

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關鍵詞：房地產企業 成本 核算

我國經濟在不斷的發展，房地產市場也在迅速發展并成功的在市場經濟中占有一定地位。在房地產市場迅速發展的過程中，企業的成本漸漸成為了熱門話題。企業都希望通過降低工程的成本來提高企業的效益，這個時候企業成本的會計核算就顯得比較重要了，本文研究了企業成本的來源以及在企業成本核算中應該注意的幾大問題。

一、房地產企業的現狀

隨著我國經濟的飛速發展，房地產市場的迅速發展是必然的。我國的房地產在經歷了起起落落之后，現在處于平穩發展的狀態。房地產企業要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業成本。而房地產又具有開發周期長、建筑規模大、投入資金大等特點，這就讓房地產開發的成本也具有相應獨特的特點。所以，房地產開發要想提高企業的利潤，必須嚴格控制開發成本。

二、房地產企業成本核算的內容

房地產企業的成本就是在房地產開發過程中所需的各項的費用。本文簡單的將其成本分為以下幾個部分：

（一）開發成本

開發成本基本上反映了房地產企業在工程項目的開發過程中所花費的全部資金與勞動。它是反映房地產開發企業所開發的房地產的質量的標準，并且為開發的房地產的銷售價格打下了基礎。它主要體現在以下三個方面：

1、前期的費用

這項費用包括了工程的設計、規劃、研究勘察以及前期工程的各項投資的費用。工程的設計、規劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費用是按照實際的情況來計算。

2、土地的開發成本

這項費用是房地產企業開發的主要成本。開發成本就是指建設用地所需的費用，包括征用土地、拆遷土地的費用、土地使用權的轉讓費用等等其他的費用。土地征用費用可以按照國家或者地區的有關法律規定來進行計算。而拆遷的費用包括兩大部分，拆遷發熱補償費用和拆遷的安置費用。拆遷費用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進行的估算。

3、房屋的開發成本

這項費用包括了房屋的基礎建設費用以及相關配套設施的建設費用，比如說小區的綠化建設、供暖、供氣等等費用。這類工程建設的費用一般是按照單位指標法、單元估算法等等來進行的核算。

（二）開發費用

這項費用是指在房地產開發的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：

1、管理費用

這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。

2、銷售費用

這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。

3、財務費用

在房地產開發中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。

（三）房地產開發的稅金費用

這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中，所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。

三、房地產成本核算中應注意的問題

房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算，還應該注意以下幾個問題：

（一）要了解開發成本的設計

正確了解這一項，可以正確的反映出產品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定， “開發成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

（二）分清成本對象

在了解成本的對象時，應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關重要了。“誰得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

（三）一些間接費用的核算

很多時候，房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產企業的間接費用，算入了房地產的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況，同時也會損失企業的開發成本。

（四）忽略項目決算的問題

房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支，方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題，那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結算關系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用，經常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。但是值得注意的是，根據現在的稅務法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務工作人員，必須合理的規劃財務稅務，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業的各個部門溝通合作，爭取拿到發票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

四、結束語

伴隨著我國經濟的不斷發展壯大以及市場經濟逐步推進的體制改革，我國的房地產市場也在不斷發展。在房地產企業的發展過程中，控制成本、降低成本是企業發展追求的目標。這些年來，房地產公司在與其他企業的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低。總的來說，房地產企業要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業的成本，提高企業的經濟效益，提高企業在市場的地位。而這一切，都與房地產企業成本的會計核算有著密切的關系，我們企業的財務人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。

參考文獻：

[1]葛家澍主筆.市場經濟下會計基本理論與方法研究[M].中國財政經濟出版社， 1996

[2]郭懿潔.淺談房地產開發企業收入成本核算的特殊性[J].現代商業. 2012

篇8

關鍵字：房地產開發，成本組成，成本核算，成本控制措施

Abstract: In recent years, real estate is a very popular topic, how to do real estate cost and control the cost become the hot spot of the academic discussion. This paper first introduced the housing construction component, then expounds the real estate development process, and then discusses the housing development cost accounting, finally according to the article in front of the analysis and put forward the measures to control the cost of real estate, the purpose is to lower the project cost, strengthen the cost accounting, improve the economic benefits.

Key words: Real estate development, the cost composition, cost accounting, cost control measures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房屋建筑業從剛開始的狂熱，到經濟危機時期的低迷，我國房地產業近幾年來經過起落與整頓，相關法律法規制度已趨于完善，房地產業已經走向規范、有序的道路。房地產商要獲得更多的利潤，就必須在提供適銷對路的房源的基礎上，嚴格控制各項費用支出，降低開發成本。

房屋建筑開發成本的組成

1.1 土地、建筑、設備費用

土地、建筑、設備費用占房屋建筑開發成本的80%，因此這些內容是房屋建筑開發成本的主要內容。在這些內容中，最重要的是土地費用，評價一個房屋建筑開發項目是否可行、是否有預期利潤的主要經濟指標就是土地費用的大小。

1.2 與開發項目相關的配套以及其他費用

與開發項目相關的配套以及其他費用支出主要是指煤氣、電、水、市政和公建配套費等。醫院、學校、商店、市場等生活服務型設施也是不可缺少的公建配套設施。在其他收費項目中有些屬于押金性質的如綠化保證金、檔案保證金等，卻因為種種原因，大多數企業難以收回這些資金。

1.3 管理費用和籌資成本

與其他一般行業相比，房屋建筑開發具有投資數額大、建設周期長、投資風險高等特點。因此，大多數房地產開發公司需要籌措大量資金，其中一個重要途徑就是通過銀行，這樣就會產生大量的利息支出。如何核算好這部分費用，對正確體現經營成果、計算開發成本，將起到十分重要的作用。

房地產開發的流程

房地產開發一般分為前期規劃階段、項目設計階段、工程管理階段、市場營銷階段和售后服務階段，下面將詳細分析在每個階段房地產開發公司所要做的主要任務及其具體措施。

2.1前期規劃階段

該階段的主要工作目標就是根據企業的戰略研究結果，理論分析土地出讓信息和實地調研出讓土地，對該塊土地進行投資研究，這樣做的目的是確定這塊土地是否有盈利的可能，進而確定是否獲得該塊土地，如果這塊土地符合企業的戰略發展，則獲得土地，然后進行項目立項。

2.2項目計劃階段

該階段主要是在項目立項之后，根據前期的市場地位，運用技術經濟方法及工程技術理論，按照現行技術標準，對建筑工程、項目的工藝、環境保護、公用設施等進行合理設計及技術經濟分析，并提供作為建設依據的設計圖紙和文件。房地產項目設計階段的目標是如何通過合理的規劃設計，做到以相對合理的成本得到高品質的符合消費群體的產品，更好地實現房地產產品價值最大化，在確保設計量大前提下得到最佳的方案。

2.3工程管理階段

工程管理階段開發商在與房地產承包商簽訂了承包合同之后，按照合同的要求組織施工，按量、按質、按期完成項目任務。對房地產開發商來說，以最低的成本、最短的工期達到最優的工程質量就是房地產開發項目建設管理的最終目的。

2.4市場營銷階段

市場營銷階段是指房地產開發企業為例實現市場占有率最大化或是利潤最大化，同時也是為了實現經營目標，對房地產產品進行構思、定價、分銷和促銷的執行過程與計劃。在預定的成本范圍內，提高企業的競爭力和營銷素質，實現最優的營銷效果，這就是市場營銷階段的主要目標。

2.5售后服務階段

售后服務階段主要是在售后，其主要目標是在交房后，利用先進的維修、現代管理、維護技術以及經濟手段管理物業，為承租人和業主提供優質、高效、實惠的鼓舞，使物業發揮最大的經濟效益和使用效益。在提供服務的過程中劃清建筑承包商、房地產開發商和物業公司三者的責任界限，盡量避免由于責任不清導致的一系列事件。

三、房屋建筑開發成本的核算

3.1間接費用的核算

企業的間接費用主要包括財務費用、管理費用和銷售費用。這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益，這是按照現行房屋建筑開發企業會計制度的規定來處理的。這樣處理對于不菲費用來說，勢必形成虛假的財務成果，不能客觀的反映企業的實際經營情況，這是違反會計的配比行原則的。因此，對收益對象明確的前期銷售費用和貸款利息應視同資本性支出進行核算。前者列入“遞延資產”科目下開設明細專業進行核對，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目；后者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分。

3.2項目的竣工決算

計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便計算出經營利潤，這是房屋建筑開發成本核算的最終目的。然而，現今來說，普遍存在著重視工程結算而忽視項目決算的現象，這是房屋建筑開發企業中存在比較明顯的現象。由于工程結算是在施工完成后再進行的，實踐性比較明確，而且在涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算則不一樣，有可能因為各種原因，如個別配套設施沒有完成，計劃中的公建設施暫時不能實施等等這些原因都會影響整個開發項目的完成，進而影響到項目決算。那么，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本來解決這一問題。

房地產成本控制

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關鍵詞：房地產企業 成本核算 經濟效益 市場競爭力

現代市場經濟體制下，房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統建筑工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。針對這樣的情況，現代房地產企業應從成本核算工作入手，實現對房地產項目投資的控制、實現企業經營的成本控制。通過成本核算工作使房地產企業能夠在激烈的市場競爭中提高持續盈利能力、實現利潤最大化的目標。

一、房地產企業成本核算工作的探討

房地產企業的特點使得這類企業更應注重成本核算工作的開展，以此實現對企業經營過程稱、項目投資建設中各項費用進行核算。在現代企業經營中，成本核算是企業經濟核算中的重要組成部分，是關系到成本控制工作開展、關系到企業經濟效益的重要工作。在我國傳統成本控制理念的影響下，房地產企業的成本核算工作開展存在著諸多問題。企業成本核算意識不強、缺乏相應完善的管理體系等都造成了企業成本核算效果較差、影響了企業的健康發展。針對這樣的情況，現代房地產企業的經營與管理中應將成本核算工作作為企業管理工作的重點。通過增強成本核算意識、完善相關體系、注重實施重點等使企業的成本核算能夠得到有效的實施，實現企業成本核算的職能與目標。

二、房地產企業成本核算存在的問題與解決對策

1、房地產企業特點造成的核算問題分析

受房地產行業特點使得其成本核算工作存在著自身特點所決定的問題。例如：房地產企業籌建期間費用的會計處理、土地成本分攤基礎等。對于這類問題，應在實際的核算過程中進行相應的工作，以此避免這類問題造成的成本核算失真。按照現代會計工作準則以及相應理論可以看出，房地產企業項目籌建期間的管理費用虧盈作為期間費用擠入當期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業核算工作的準確性、同時也有助于企業財務報告編寫、有助于企業管理期間費用資本化的確定。而對于土地成本的分攤應按照房地產銷售面積進行分攤，以此確保會計處理的合法性。按照房地產收入分攤符合了會計核算的配比性原則，使得企業的土地成本分攤更加合理，也更便于會計處理以及相應財務總結等工作的開展。通過針對性的會計處理等方式確保企業成本核算工作開展質量，為企業成本核算工作的開展奠定了基礎。

2、房地產企業開發成本核算幾點問題的分析

在房地產企業的開發成本核算工作中，需要注意開發成本核算中的幾點問題。首先應明確成本歸集對象，其次還要注重共同成本的分配問題。在進行房地產成本核算中，首先應對開發成本核算的組成進行明確。同時以成本核算的基本原則指導成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開發過程中這一問題較易解決。但是在大規模開發過程中必須科學的確定成本歸集對象，以此為成本核算工作的開展奠定基礎。通過科學的確定成本歸集對象避免成本核算對象過細造成的工作量過大、同時還要避免歸集對象過大造成成本核算不精細等問題。總之，房地產開發企業的成本對象確定需要根據工程建設投資情況以及工程實際情況進行確定，以此實現科學的成本核算工作。

對于開發過程中的共同成本，應以受益原則與配比原則作為分攤成本的基本原則，以此為基礎進行分攤成本費用以及各項成本的核算。通過嚴格遵循成本核算的基本原則是住宅小區等大型開發項目的成本核算得以科學的實現，以此促進企業成本核算工作的開展。

3、強化企業成本核算管理體系以及財務部門職能――房地產企業成本核算實施的關鍵

在現代房地產企業的成本核算實施中，企業管理體系的不健全、財務部門職能不能得到有效實施是造成房地產企業成本核算工作開展的主要原因。而這一問題將嚴重制約企業的成本核算工作開展、影響企業的成本控制以及相關管理工作。針對這樣的情況，現代房地產開發企業應根據自身的經營方向與實際情況構建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關制度、職責的明確使企業經營投資過程的成本控制與成本核算有據可依、是企業的成本核算工作實現規范化、制度化的管理。同時，房地產企業還應加強子夜的成本核算意識、加強財務部門職能的充分發揮。以強化核算管理實現成本核算的有效實施。

三、強房地產企業成本核算中的注意事項

針對房地產企業資金流向以及產品成本構成的特點，房地產企業的成本核算管理工作中需要注重相關注意事項，以此確保成本核算工作的科學開展。在我國房地產企業的成本核算中，常會由于核算工作開展存在不足而影響核算工作質量。針對這樣的情況，現代房地產企業的成本核算工作中需要加強對相關注意事項的理解與認識。注重房地產企業資本化利息方法的不同、注重預提費用計提處理的不同、注重房地產企業開發過程中不確定因素對成本的影響。通過對房地產投資項目的綜合考慮為成本核算的有效實施奠定基礎。

針對房地產企業成本核算工作質量難以提高的問題，房地產企業應從收集相關信息資料入手、強化房地產企業資金的合理安排、注重土地儲備成本核算方法、注重稅收成本和會計成本的差異。通過根據核算內容不同而進行的相關管理以及注意保障企業成本核算工作的開展、促進企業成本核算目標的實現。作為房地產企業開發成本核算的最終目的，項目總成本與單位可銷售面積開發成本的計算是結算經營利潤的關鍵。在房地產工程企業的經營管理中常會忽視項目決算而造成綜合成本的增加。因此，現代房地產企業在成本核算中應加強項目決算工作的開展。以工程決算工作的時間性為成本核算工作確定間期。通過對房地產企業成本核算中多項注意事項的密切關注以及有效實施實現成本核算的最終目的。

四、結論

綜上所述，在現代房地產市場競爭力激烈的今天，企業成本核算工作的開展關系到企業的經濟效益、關系到項目投資的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。現代房地產企業必須認識到成本核算工作的重要性。通過強化成本核算意識、完善相關體系以及切實有效的執行為企業的發展奠定基礎。針對房地產企業成本核算所具有的特點以及其存在的問題，房地產企業還應加強相應工作的開展、加強問題解決對策的研究以及對相關資訊的關注。通過多種方式確保房地產企業成本核算的有效開展。

參考文獻：

[1]王志東,李洋.房地產企業項目成本核算工作重點的探析[J].項目管理資訊,2009,10.

[2]常靚.房地產企業成本核算常見問題與對策問題[J].企業經營與管理,2010,4.

篇10

關鍵詞：房地產企業 資金 合同 成本 稅務籌劃

房地產行業在經歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產行業發展的相關政策，但要想繼續收獲高額利潤已經不可能，如何在現有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產企業需解決的棘手問題。筆者現就所服務的某鋼城房地產開發公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。

房地產開發企業投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從以下四點著手：

一、加強資金管理

1、房地產企業從項目前期調研到產品開發至可預售狀態歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數量較大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。某鋼城房地產開發公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續向銀行爭取項目開發貸款。

2、資金是房地產開發企業的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協助各業務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據資金計劃進行付款。合同付款環節是房地產公司最重要的資金管理環節，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經理審核簽字，經財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執行合同規定，經得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。

二、加強合同管理

合同管理是房地產開發企業財務管理的又一重要環節。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產公司各項目用款的依據。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、高效化、合理化。

三、加強成本管理

1、成本核算既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發生的前期可行性研究費、規劃設計費、工程開發成本、開發間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發原始投入起到項目竣工止），并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、凈現值指數、動態投資回收期等指標。

該公司非常重視基礎數據的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要求員工既從自身做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。

2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區分開發成本和開發費用，否則將帶來經營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻。

四、提高財務人員素質

鑒于房地產企業財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業財務知識，同時也要學習相關知識內容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經常對財務人員進行業務培訓和職業道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。

五、加強稅務籌劃

1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產公司可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關借款利息的籌劃

由于該房地產公司的開發資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發完工之后發生的利息費用，通過按轉讓房地產項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。

3、銷售房產時的稅收籌劃

該房產公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時間