導(dǎo)語：如何才能寫好一篇產(chǎn)權(quán)式酒店，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

王　豪

產(chǎn)權(quán)式酒店(Property Hotel)是繼產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店式公寓之后的一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，作為旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的一種物業(yè)開發(fā)模式，它一出現(xiàn)便吸引了眼球，但由于在我國發(fā)展時(shí)間不長，市場行情不明，謹(jǐn)慎的投資者一時(shí)還不敢放膽出手。知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，對(duì)投資者來說，最好的辦法就是先認(rèn)識(shí)它。

物業(yè)概貌

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)，經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，現(xiàn)已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。通常，開發(fā)商會(huì)將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)贈(zèng)送投資者一定期限不同地點(diǎn)的免費(fèi)人住權(quán)。根據(jù)其用途和目標(biāo)客戶，一般分為產(chǎn)權(quán)式度假酒店和產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店兩種，前者主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地，而后者則主要分布在大都市的CBD中心。

乍一看，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓相差不大，但實(shí)際上，二者在客戶群體和經(jīng)營模式上都存在著根本的不同。產(chǎn)權(quán)式酒店以酒店立項(xiàng)，并在未來將作為酒店長期、統(tǒng)一地經(jīng)營下去，作為商業(yè)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)為40年；產(chǎn)權(quán)式酒店主要是針對(duì)中短期旅游與商務(wù)市場，例如需在某地逗留較長時(shí)間的旅游者、因工作調(diào)動(dòng)的公司職員、被指派到所在地從事評(píng)估和統(tǒng)計(jì)的工作人員、中短期逗留的商務(wù)客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是長期租賃客戶。

產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的綜合產(chǎn)品，是一種既可消費(fèi)又可存儲(chǔ)、既是服務(wù)又是資產(chǎn)、既可自用又可贈(zèng)送的特別商品。作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的一種物業(yè)形態(tài)，又具有房地產(chǎn)業(yè)的眾多個(gè)性，如提權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。對(duì)于投資者來說，既可以獲得收益，又可以到不同國家和世界各處名勝休閑度假，可謂一舉兩得。

市場初潮

有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15．8％。2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將近300億美元。

在我國，1995年海南省三亞市最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店，此后北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展，2002年開始受到投資者的關(guān)注。目前，我國旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不斷擴(kuò)大，可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益值得期待。

策略篇：撥云見日

劉　葳

由于產(chǎn)權(quán)式酒店與產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店式公寓等投資性物業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，致使其投資決策過程中所關(guān)注的因素也有明顯的差別，投資者不能以一個(gè)模式生搬硬套。

風(fēng)險(xiǎn)提示

投資者在決策過程中，如果以居住物業(yè)或普通投資品的視角來對(duì)待，便會(huì)忽略產(chǎn)權(quán)酒店自身所獨(dú)有的投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣自然會(huì)形成失敗的投資決策。

配套出租不靈活

投資者一般擁有的只是一間客房的產(chǎn)權(quán)，其本身的出租價(jià)值較低，必須與酒店商業(yè)、餐飲、服務(wù)配套相結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)最佳的市場價(jià)值。因此，若經(jīng)營不善導(dǎo)致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，不具備公寓出租的靈活性，市場風(fēng)險(xiǎn)自然相對(duì)較高。

產(chǎn)權(quán)分散出難題

酒店是需要統(tǒng)一經(jīng)營的，并且在運(yùn)營過程中會(huì)根據(jù)物業(yè)使用狀況和市場環(huán)境進(jìn)行再裝修、改造等，而分散的產(chǎn)權(quán)將給這種二次投入的實(shí)施帶來難題，決策如何制定、投入資金如何分配、資金到位如何保證、資金使用如何監(jiān)督等等，都給未來的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營帶來了不確定性。

包租期限惹麻煩

酒店的土地使用權(quán)是40年，而法律規(guī)定有效的租約最長為20年，實(shí)際操作中委托經(jīng)營協(xié)議多在10年以內(nèi)。因此，若沒有回購協(xié)議，投資者將要面臨持有期與經(jīng)營期不一致的風(fēng)險(xiǎn)，并且酒店管理公司的合約保障性差，經(jīng)營不善中途退出者并不罕見。投資者應(yīng)盡量避免長期投資，可選擇有回購承諾并給予擔(dān)保的投資項(xiàng)目。

考點(diǎn)

管理公司

從目前產(chǎn)權(quán)酒店的操作模式來看，一般都是投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議后，投資者再與酒店管理公司簽訂出租或委托經(jīng)營協(xié)議，若有回購承諾也是與酒店管理公司書面約定，另外，部分項(xiàng)目由擔(dān)保公司對(duì)租約或回購做出擔(dān)保承諾。

這種模式下開發(fā)商在經(jīng)營過程中與投資者沒有任何契約關(guān)系，即使開發(fā)商實(shí)力雄厚，也無需承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者更應(yīng)該關(guān)注的是酒店管理公司的品牌、其合同經(jīng)營年限、介入管理的深度、擅長領(lǐng)域與酒店是否匹配等等，一個(gè)優(yōu)秀的酒店管理集團(tuán)所帶來的不僅僅是成熟的管理，更重要的是其背后龐大的客戶資源。這往往是項(xiàng)目能否持續(xù)經(jīng)營、帶來穩(wěn)定收益的關(guān)鍵。另外，酒店管理公司是否具有成熟的營銷網(wǎng)絡(luò)體系也尤為重要，同樣的酒店，不同管理公司也許會(huì)形成很大的業(yè)績差異。

酒店類型

度假酒店主要面對(duì)旅游市場，一般具有明顯的淡旺季差異，即使在氣候差異并不明顯的海南，季節(jié)性差異對(duì)酒店經(jīng)營也會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。欲投資于度假酒店，則要重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐穆糜问袌銮熬耙约凹竟?jié)性差異導(dǎo)致的成本提高、平均入住率下降等狀況。

商務(wù)酒店一般并沒有明顯季節(jié)性差異，全年的人住率相對(duì)穩(wěn)定，應(yīng)主要考察該區(qū)域市場特征是否與酒店檔次相匹配。經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店面對(duì)的是完全不同的客戶群體，低檔酒店的成功并不意味著高檔酒店同樣有市場，反之亦然。

從對(duì)外部環(huán)境的依賴程度來看，度假酒店受到的影響更大，旅游規(guī)劃、旅游資源、消費(fèi)導(dǎo)向的變化都可能影響酒店的經(jīng)營業(yè)績。同時(shí)，度假酒店一般離市區(qū)較遠(yuǎn)，調(diào)整經(jīng)營方向的余地較小，從長期經(jīng)營時(shí)段來看，度假酒店面臨著更多的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。而處于城市化進(jìn)程加速的宏觀環(huán)境中，并且位于城市市區(qū)的商務(wù)酒店所面臨的此類風(fēng)險(xiǎn)就很小。投資者在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，同等條件下應(yīng)要求度假酒店給予更高的回報(bào)作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，或者，在市場前景類似的情況下，優(yōu)先考慮商務(wù)酒店。

銷售單價(jià)

由于產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào)多承諾為固定的回報(bào)率，甚至有些項(xiàng)目拆分為5萬元、10萬元等不同數(shù)額的投資份額，這樣就使投資者忽略了該酒店的銷售單價(jià)，只關(guān)注于投資金額與年收益。當(dāng)然，若未來的經(jīng)營效益能夠保障，管理公司信守承諾的話，過高的單價(jià)也不會(huì)給投資者帶來什么損失。一旦經(jīng)營不善，管理公司無法兌現(xiàn)承諾，投資者就會(huì)面臨資產(chǎn)縮水、變現(xiàn)損失等等。

另外，以遠(yuǎn)高于正常市場價(jià)格進(jìn)行銷售，一般意味著開發(fā)商有資金套現(xiàn)、徹底轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的嫌疑，因?yàn)殚_發(fā)商將通過賣產(chǎn)權(quán)來實(shí)現(xiàn)投資回收，并賺取一定的利潤，根本沒有長期經(jīng)營的打算，這樣，一切風(fēng)險(xiǎn)都將最終由投資者承擔(dān)。

回報(bào)方式

產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào)可分為兩部分：現(xiàn)金和免費(fèi)居住權(quán)(約定天數(shù))。定期免費(fèi)居住的回報(bào)方式來源于國外的分時(shí)度假酒店，但國內(nèi)尚不具備完善的產(chǎn)權(quán)酒店資源互換的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，而投資者又不愿意年年去同一個(gè)地方度假，這種使用權(quán)往往成為日后的雞肋。另外，投資者需要關(guān)注的是，這種使用權(quán)往往是有限制條件的，是非節(jié)假日、非旅游旺季的人住權(quán)，在計(jì)算投資回報(bào)時(shí)并不能按照開發(fā)商所宣傳的思路，而要打一個(gè)折扣來考慮。

投資產(chǎn)權(quán)酒店的最終目的是要獲取投資收益，現(xiàn)金回報(bào)是最核心的部分。從目前的市場來看，現(xiàn)金回報(bào)可歸納為兩大類：租金型和分紅型。雖說發(fā)到投資者手中都是現(xiàn)金，但二者存在著本質(zhì)的區(qū)別。租金型回報(bào)，是指投資者與酒店管理公司簽訂出租協(xié)議，由管理公司承租酒店并統(tǒng)一經(jīng)營，雙方是債權(quán)關(guān)系，投資者不承擔(dān)日后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，僅需承擔(dān)履約風(fēng)險(xiǎn)。分紅型回報(bào)，是指投資者與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，雙方是管理委托關(guān)系，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由投資者承擔(dān)，現(xiàn)金回報(bào)是不固定的，所承受風(fēng)險(xiǎn)要高于租金模式。

在對(duì)酒店經(jīng)營沒有十足把握的前提下，投資者應(yīng)盡量避免選擇分紅型的產(chǎn)權(quán)酒店。例如，某一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店的協(xié)議中是這樣規(guī)定的――“酒店經(jīng)營利潤的90％歸投資者所有，投資者可每年對(duì)酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審核”。可以看出，這是一個(gè)典型的分紅型回報(bào)。對(duì)于這種情況，投資者除了關(guān)注日后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)外，還要考慮經(jīng)營過程的信息不對(duì)稱問題，即使可對(duì)酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審核，但投資者仍難以掌握酒店的真實(shí)經(jīng)營狀況，這可能導(dǎo)致日后更多的糾紛發(fā)生。

真實(shí)回報(bào)

篇2

作為房地產(chǎn)業(yè)和旅游和酒店業(yè)的有效綜合，產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40％以上。

西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個(gè)重要因素就是國外分時(shí)度假消費(fèi)的配套。分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個(gè)國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。

鏈接：國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團(tuán)“丹楓?白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大―――龍慶（假日）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍?月亮灣大酒店”等各種形式的酒店接踵而來，給人以市場大有可為的感覺。在隨后的幾年時(shí)間里，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的過程。

以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。

法律專家指出，許多“產(chǎn)權(quán)酒店”充其量只是“產(chǎn)權(quán)客房”，投資者要擦亮眼睛，因?yàn)椤爱a(chǎn)權(quán)酒店”很難滿足區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容。首先，從功能來說，“產(chǎn)權(quán)客房”并無住宅或酒店的獨(dú)立使用功能。酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。其次，“產(chǎn)權(quán)酒店”共用部位的所有權(quán)屬性不明確。客房出售后，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰，是購房者共有，還是單獨(dú)屬于開發(fā)商或原酒店所有人？最后，購房者與酒店管理公司之間是什么關(guān)系，租賃，還是委托？若經(jīng)營失敗，購房者有什么退出方法？住宅可以轉(zhuǎn)手賣掉，經(jīng)營失敗后的“產(chǎn)權(quán)酒店”誰還會(huì)接盤？

一邊是產(chǎn)權(quán)酒店誘人的回報(bào)，一邊是未知的風(fēng)險(xiǎn)。投資者何去何從？

問題的關(guān)鍵在于酒店的承諾是否能夠兌現(xiàn)，比如產(chǎn)權(quán)證是否能真真正正地拿到手中，每年58%的入住率標(biāo)準(zhǔn)到底能不能達(dá)到？如果一年能，那么兩年呢，十年呢，二十年呢？業(yè)主購買的產(chǎn)權(quán)期限可是45年。同時(shí)，投資者們要切記：投資一定要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因?yàn)槠髽I(yè)運(yùn)作的不可預(yù)測、不可控制因素實(shí)在太多了，比如旅游景點(diǎn)酒店重復(fù)建設(shè)過多，有陷入惡性競爭的危險(xiǎn)等。

產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。而這種模式正契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。

回過頭來分析時(shí)下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件―旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。

另一方面，有關(guān)專家也指出，產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是一種純投資的產(chǎn)品，只是目前出現(xiàn)的眾多產(chǎn)權(quán)式酒店沒有真正具備其內(nèi)涵，在軟硬件方面都有沒有形成過硬的投資條件。因此，也造成了為數(shù)眾多的投機(jī)者盲目從事短線操作，并且伴隨著火熱的市場，投資者日益活躍。這樣一來，也失去了投資產(chǎn)權(quán)式酒店的真正意義。

可以說，趨于理性的房產(chǎn)市場需要的是著眼長線的投資者，這樣的房產(chǎn)市場才能保持持續(xù)、穩(wěn)定的健康發(fā)展。在這種趨勢的發(fā)展下，對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)品的本身也提出了更高要求。尤其是作為純投資者的產(chǎn)權(quán)式酒店，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報(bào)。而對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店本身的品質(zhì)則成為眾多投資者最為關(guān)心的內(nèi)容。在上海小戶型公寓興起之時(shí)，許多開發(fā)商是看中了市場上投資者的投機(jī)心態(tài)，因此許多并不具備真正產(chǎn)權(quán)式酒店硬件條件的產(chǎn)品，被披上產(chǎn)權(quán)式酒店的外衣推向市場，在大家概念模糊之間成了投機(jī)的工具。

因此，要使國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，需要開發(fā)商、客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。

由于這一市場是靠賣方推動(dòng)而非市場需求拉動(dòng)的，因此首要的一點(diǎn)是切忌一哄而上，不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會(huì)的消費(fèi)先行者口碑傳播吸引大批的跟進(jìn)消費(fèi)者。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是企業(yè)集團(tuán)購買。

對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體：

其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假，其關(guān)注點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；

其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱，其關(guān)注點(diǎn)往往是酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。

篇3

關(guān)鍵詞：度假旅游 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時(shí)度假

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，旅游消費(fèi)不斷增長及旅游觀念的日漸成熟，人們特別是處于消費(fèi)潮流前列的城市居民，經(jīng)過了初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段后，產(chǎn)生了休閑度假這一更高層次的旅游需求，他們不再滿足于浮光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底放松與休閑。今后旅游業(yè)的發(fā)展方向必然是度假旅游，直接關(guān)注人的內(nèi)在感受本身，滿足人的心理和精神以及多方面發(fā)展自我的需要。

休閑度假旅游作為一種高品位、高彈性的發(fā)展需求和享受需求，它的產(chǎn)生為發(fā)展度假旅游業(yè)提供了客源，然而購買度假地房產(chǎn)卻價(jià)格不菲，而且屬于不動(dòng)產(chǎn)，往往無力或者不愿獨(dú)自承受，這就為產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。

產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店興起于20世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)。大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利，如將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（一年產(chǎn)值52周，共52個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，主要針對(duì)兩部分人的愿望，一是結(jié)合休閑度假旅游，另一是投資方面的，由于它符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，因此在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織報(bào)告，其增長率達(dá)到15.8%。這表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)過進(jìn)一步發(fā)展，又形成了分時(shí)度假交換體系，該體系提供一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買了分時(shí)度假權(quán)的酒店居住休閑時(shí)，可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。這種分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，實(shí)現(xiàn)了由度假地房產(chǎn)時(shí)段所有權(quán)逐步向進(jìn)行交換的房產(chǎn)分時(shí)度假使用權(quán)的過渡，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式，作為酒店能夠保證部分固定的客源，提高入住率，同時(shí)由于采取的是先付款后消費(fèi)的方式，也有利于盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)；而消費(fèi)者通過一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村，滿足多種選擇、多樣享受的需要；而像RCI（全球最大的分時(shí)度假交換公司）這樣的分時(shí)交換經(jīng)營企業(yè)也因此掙得自己的傭金；對(duì)目的地也可以直接帶來經(jīng)濟(jì)收入和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也能夠調(diào)節(jié)旅游市場的淡旺季，均衡旅游線路等等。目前世界上已有超過100個(gè)國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。

我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)現(xiàn)狀及問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)持續(xù)高速的發(fā)展，在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的市場環(huán)境逐漸成熟。從價(jià)值觀念看，人類開始產(chǎn)生了對(duì)新的生活方式的追求，全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)，同時(shí)國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念逐漸得到認(rèn)同；從旅游業(yè)看，旅游產(chǎn)品需要升級(jí)，市場需要有新的旅游方式和居住方式，國內(nèi)休閑度假旅游的市場氣候已經(jīng)形成，另外，酒店業(yè)的超常規(guī)發(fā)展帶來了酒店過剩、開房率總體偏低和資源閑置；從房地產(chǎn)業(yè)看，隨著我國的住房制度改革，城市居民中已經(jīng)有許多有能力購買“第二套住房”的消費(fèi)群體。因而近幾年我國開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；10%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店――青島佳信大酒店等，國內(nèi)的一些公司如北京的“中安達(dá)”、海南的“華夏之旅”公司等，已經(jīng)開始經(jīng)營有一定規(guī)模的分時(shí)度假系統(tǒng)，也有一些度假村和酒店加入RCI。

產(chǎn)權(quán)式酒店是分時(shí)度假的重要支柱，其走勢決定了分時(shí)度假的命運(yùn)。在國外首先發(fā)展起來的是產(chǎn)權(quán)式酒店，在產(chǎn)權(quán)式酒店達(dá)到了一定數(shù)量，并具備了網(wǎng)絡(luò)連鎖布點(diǎn)與規(guī)模要求后開始建立良性運(yùn)作的分時(shí)度假體系，在發(fā)展過程中逐步建立完善了各種體系與各項(xiàng)法律法規(guī)。與國外相比，我國是在酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，由賣方推動(dòng)市場需求；也有一些國內(nèi)企業(yè)在沒有足夠的房屋作為基礎(chǔ)支撐時(shí)就開始銷售分時(shí)度假會(huì)員卡，包括一些想先拿錢后蓋房的情況。在分時(shí)度假交換體系還不成熟時(shí)就推出了分時(shí)度假產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品銷售過程中暴露出的問題又沒有及時(shí)去補(bǔ)救，從而影響了消費(fèi)者的購買信心；這就使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。此外產(chǎn)權(quán)式酒店還存在價(jià)格偏高、銷售渠道單一、缺少相關(guān)法律法規(guī)支持以及出國度假簽證手續(xù)困難等缺陷，這些都是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的制約因素。

我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)發(fā)展的思路

從國際上來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展歷史不足40年，而在我國更是上世紀(jì)90年代后期才出現(xiàn)，因此應(yīng)該采取以下來措施來促進(jìn)我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的發(fā)展。

進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，培育消費(fèi)市場。首先要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店理念的正確宣傳，使消費(fèi)者了解這一產(chǎn)品的性質(zhì)、內(nèi)容，意識(shí)到它的存在并關(guān)注它的發(fā)展；同時(shí)將休閑度假的理念和概念融入到旅游房地產(chǎn)開發(fā)，有針對(duì)性地開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品。其次，應(yīng)該積極運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的一些運(yùn)作模式，為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。第三，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品進(jìn)行本土化改良。為適應(yīng)中國市場的需求，可以考慮將期限縮短，銷售價(jià)格也相應(yīng)降低，日前有些公司已將價(jià)格降低到1萬元左右，最低的只有5000元。如海南的“華夏之旅”的產(chǎn)權(quán)年限就有30年、20年、10年、5年和3年五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。另外也可以實(shí)行保底回報(bào)的政策，這對(duì)消費(fèi)者的投資購買行為可以起到很大的促進(jìn)作用。

建立分時(shí)度假交換體系。對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力很大程度上依賴于分時(shí)度假交換體系所提供的便捷和實(shí)惠的服務(wù)，因此酒店要積極加入分時(shí)度假交換體系，創(chuàng)造出更為簡便靈活的交換條件，使整個(gè)行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)。如海南的“華夏之旅”的交換單位有3天、4天和7天三種，交換方式可以是“未做存入的交換”、“預(yù)先存入的交換”和“靈活的交換”等多種方式。最終實(shí)現(xiàn)酒店、分時(shí)度假經(jīng)營商、消費(fèi)者的互惠互利。

強(qiáng)化政府的管理職能。首先，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，要實(shí)行政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防止盲目開發(fā)，要根據(jù)旅游城市的自然資源、民俗風(fēng)情、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及交通配套設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面，做好前期的論證工作。在道路、交通、市政建設(shè)方面要做好基本投入。其次，要加緊對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假消費(fèi)市場的規(guī)范和管理，相關(guān)法律法規(guī)的盡快頒布實(shí)施，使消費(fèi)者心里更踏實(shí)，被更多的消費(fèi)者接受。第三，一些具體的工作也需要依靠政府主管部門提供支持，如建立帶薪休假制度，減少出境旅游的限制，明確產(chǎn)品的使用、繼承、轉(zhuǎn)讓的合法性等等。

樹立良好的品牌形象，注重品牌化經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式酒店是現(xiàn)期購買，然后在未來時(shí)期消費(fèi)，近似于期貨交易行為，具有期貨性消費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)消費(fèi)者而言，消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)往往成為其做出購買的一大顧慮。因此，開發(fā)商應(yīng)走品牌經(jīng)營之路，建立良好的企業(yè)形象，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，為消費(fèi)者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。

篇4

在歐洲及地中海沿岸，休閑度假類的旅游地產(chǎn)于20世紀(jì)60年代開始變得流行，它的產(chǎn)生讓地中海在短時(shí)間內(nèi)就變成了全球的休閑度假中心。20世紀(jì)70年代，有一位名叫亞歷山大?耐的瑞士人提出了“時(shí)權(quán)式酒店”。時(shí)權(quán)式酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店的前身，與產(chǎn)權(quán)式酒店的相比在于產(chǎn)權(quán)是否買斷。

1993年，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及其經(jīng)營的模式開始進(jìn)入中國市場，到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展了20多年。隨著我國經(jīng)濟(jì)和旅游市場的高速發(fā)展，國民的投資需求也在不停地增加，在這種環(huán)境下，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展獲得了長遠(yuǎn)的發(fā)展，并呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。產(chǎn)權(quán)式酒店是近些年興起的一種比較新型的投資模式，已經(jīng)在全國內(nèi)引發(fā)了新型的投資熱潮，現(xiàn)在各地都開始開發(fā)大量的不同類型的產(chǎn)權(quán)式酒店。尤其是在三亞，該模式的迅速發(fā)展，層出不窮，給三亞旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的氣象。

二、案例分析――三亞灣紅樹林度假世界

（一）三亞灣紅樹林度假世界的基本概況

當(dāng)今三亞灣紅樹林度假村往往就是一個(gè)內(nèi)容豐富的度假目的地，也是省內(nèi)相對(duì)大的產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店群，匯聚了相關(guān)吃、喝、玩、樂，度假旅游理念方式，他的面積大概是70萬平方米左右，全部的投資大概是82億元左右，擁有大概4600間客房，是一般10座普通五星級(jí)酒店的總和，它目前是三亞第一個(gè)有名的水上樂園以及國際奢侈品中心、電影播放工坊、藝術(shù)欣賞匯、風(fēng)情有趣商街、海鮮批發(fā)廣場、71家餐廳、可以接受大概5000-7000人左右的國際會(huì)展中心、婚禮主辦廣場、不同書店等等，三亞灣紅樹林度假存一期工程大概18萬平方米左右擁有1300余間客房開始在2012年9月進(jìn)行開業(yè)，二期工程大概52萬平方米左右擁有3300間客房開始在2014年9月25日進(jìn)行部分開業(yè)。

（二）基于休閑旅游需求的三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亞灣紅樹林度假世界――“度假目的地綜合體”，是指基于一線自然資源基礎(chǔ)之上，以營造休閑度假目的地為導(dǎo)向，進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)開發(fā)而形成的休閑度假生活方式聚集區(qū)。完成高端度假旅游的集居住、休息娛樂、空暇休閑、各項(xiàng)展示、不同體驗(yàn)等產(chǎn)生一體的度假思維，它的定位往往是國際比較著名的旅游度假地，可以實(shí)現(xiàn)人們吃喝玩樂各種度假旅游方式的全方位供應(yīng)，豐富的東南亞相關(guān)風(fēng)情街，體現(xiàn)出著25家獨(dú)具魅力餐廳、個(gè)性化酒吧或者各種商店，讓您身居在家，就可以品嘗美食薈萃，體驗(yàn)瘋狂之夜，讓度假變得豐富多彩，欣賞盛名的今日藝術(shù)匯，讓您在獲得度假的同時(shí)，傾心體現(xiàn)藝術(shù)以及生活的天然融合，這種消費(fèi)模式往往在國外開始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名勝世界、美國拉斯維加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太陽城等世界知名項(xiàng)目。

2、顧客群體分析

（1）顧客年齡。從圖1可以看出，顧客年齡分布在36-40歲所占比例較大，30歲以下所占比例較少，這個(gè)年齡段具備投資實(shí)力的家庭或個(gè)人，最后都是全家參與最后的決策，年輕人負(fù)責(zé)執(zhí)行購買。50歲以上的所占比例相對(duì)較少，他們投資主要為了休閑養(yǎng)老或定居。

（2）顧客地域。從圖2可以看出，顧客地域分布主要集中在江浙、北京、東北、山西等地。其中在江浙（含上海）地區(qū)所占比例最大，達(dá)到34%，他們有傳統(tǒng)的理財(cái)觀念，作為理財(cái)?shù)囊环N投資方式。北京、東北、山西等地由于空氣質(zhì)量差，霧霾嚴(yán)重，因此會(huì)選擇三亞作為旅居需要。

（3）顧客職業(yè)。從圖3可以看出，公司以及政府職員在顧客職業(yè)中所占比例較大，分別占34%、22%。這部分人群有較高的收入，接受過高等教育，與外界接觸較多，敢于嘗試各種新的投資模式。并且政府職員每年都有帶薪年假休息，有時(shí)間去享受休閑度假。

3、動(dòng)機(jī)分析

從圖4可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店多為一種投資項(xiàng)目，顧客認(rèn)為投資回報(bào)率是最重要的因素，但是，優(yōu)越的地理位置、成熟的酒店管理公司、實(shí)力雄厚的開發(fā)商才是高回報(bào)率的基石。因此，投資者會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)權(quán)衡投資項(xiàng)目再做判斷。

（三）三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢

1、地理位置優(yōu)勢。三亞灣紅樹林度假位于三亞灣未來的行政中心區(qū)這個(gè)地方，被稱為“椰夢長”的美譽(yù)，與三亞火車站相聚大概5分鐘左右的車程，于鳳凰國際機(jī)場相距大概15分鐘左右的車程，交通非常便捷。較高樓層可以遠(yuǎn)眺三亞灣海景，周邊配套的生活設(shè)施也很齊全，在地里位置上占盡優(yōu)勢。

2、“全生活”高品質(zhì)配套。紅樹林度假村擁有拉斯維加斯度假酒店經(jīng)驗(yàn)的理念以及精髓，是我們首個(gè)“全生活”度假旅游酒店。突破傳統(tǒng)度假酒店單一經(jīng)營模式，休閑度假與會(huì)展經(jīng)濟(jì)結(jié)合，帶動(dòng)酒店街區(qū)的購物、餐飲、休閑、娛樂等配套設(shè)施的繁榮發(fā)展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服務(wù)，改善了休閑度假品質(zhì)。

3、投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。紅樹林酒店業(yè)主不僅擁有酒店客房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)擁有免費(fèi)居住權(quán)、現(xiàn)金折返權(quán)、業(yè)主房價(jià)權(quán)、酒店利潤分紅權(quán)、團(tuán)體訂房傭金權(quán)。從投資角度講，紅樹林的業(yè)主相當(dāng)于投資酒店“原始股”，收益長期、穩(wěn)定。三亞灣紅樹林度假酒店采取第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)制度，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享紅樹林包括所有商業(yè)配套在內(nèi)的經(jīng)營利潤。在2013年和2014年這兩年試營業(yè)期間，業(yè)主分紅分別是3.6萬和11萬。2015年分紅15萬，從2012年一期開業(yè)至2015年，經(jīng)營收益呈年均300%速度增長。酒店經(jīng)營越來越好。

（四）三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問題

1、房價(jià)偏高。三亞灣紅樹林度假世界地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，因而房產(chǎn)的銷售價(jià)格偏高，每平米均價(jià)約32000元，購置一間產(chǎn)權(quán)式酒店動(dòng)輒幾百萬。很顯然，這對(duì)于我國居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多數(shù)市工薪階層不具備購買能力，在市場準(zhǔn)入和市場退出上都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。年回報(bào)率是根據(jù)酒店?duì)I業(yè)收入利潤進(jìn)行分紅的，所以收益不穩(wěn)定。

2、使用年限短。產(chǎn)權(quán)式酒店往往具有商住相關(guān)性質(zhì)，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大約是70年左右，業(yè)主們往往用很高的價(jià)格入職客房卻緊緊大概有40年左右的使用權(quán)，40年用完以后，投資收益一般情況下都的不到賺回，里面的利益計(jì)算常常是非常明顯的，40年滿以后，投資收益都沒有賺回，其中的利益計(jì)算是十分明顯的。

3、度假時(shí)間受限很多。通常紅樹林度假酒店管理業(yè)主往往每年擁有30分的免費(fèi)度假權(quán)，常常都是分?jǐn)?shù)來累計(jì)免費(fèi)度假有效天數(shù)，不同的房型，旺季所形成的點(diǎn)數(shù)比淡季所能夠消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)高很多，由于旅游旺季以及旅游黃金周往往就是酒店盈利的主要過程，詳情如表1，統(tǒng)計(jì)算，假如在6-9月份開始進(jìn)行入住，兩天折合成1個(gè)點(diǎn)，大概30個(gè)點(diǎn)左右能夠進(jìn)行入住60天左右，投資者如果一般情況下春節(jié)七天開始進(jìn)行使用酒店相關(guān)的免費(fèi)天數(shù)，全部免費(fèi)天（分）數(shù)有可能用完；所以在其他旅游黃金過程也能夠消耗很多免費(fèi)入住的有效天數(shù)。

4、服務(wù)質(zhì)量較差。三亞灣紅樹林度假世界由于規(guī)模龐大，建設(shè)需要大量資金，所以開發(fā)商選擇工程分期銷售以便回籠資金，項(xiàng)目迅速上馬，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，造成在運(yùn)行期間一些顧客往往對(duì)酒店的相關(guān)服務(wù)水平產(chǎn)生不滿意，對(duì)投資者的相關(guān)投資方面進(jìn)行縮減了。

三、三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的解決方案

（一）發(fā)揮政府職能

政府往往在經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素方面開始下工夫，提高對(duì)旅游引導(dǎo)、旅游規(guī)范、旅游管理三亞的積極有效措施，完善法律法規(guī)對(duì)規(guī)范經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店以及分時(shí)度假消費(fèi)相關(guān)市場進(jìn)行加強(qiáng)，讓一些的客戶容納產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店的投資。這對(duì)產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店的正常發(fā)展將是利于的，政府相關(guān)的策略起到不可忽視的作用。

（二）價(jià)格實(shí)施本土化，符合實(shí)際消費(fèi)水準(zhǔn)

開發(fā)商根據(jù)三亞旅游者承受能力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確實(shí)落實(shí)三亞市房產(chǎn)局房價(jià)指示，使房價(jià)公開化、合理化、規(guī)范化。同時(shí)針對(duì)三亞旅游淡旺季區(qū)分，有計(jì)劃的推出特價(jià)房、打折房等優(yōu)惠購房措施，不要讓投資冷熱潮擾亂房產(chǎn)市場的秩序，只有如此才能真正意義上使酒店的發(fā)展與潛在業(yè)主的利益得到保障，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（三）合理配置業(yè)主度假時(shí)間

紅樹林業(yè)主提前與酒店協(xié)商，可以將度假時(shí)間分時(shí)段安排，三亞旅游旺季時(shí)限定業(yè)主入住時(shí)間要求，這樣能利用旺季為酒店創(chuàng)造更多的收益。同時(shí)在三亞淡季時(shí)，業(yè)主在酒店入住期間，酒店將贈(zèng)送一定數(shù)量的消費(fèi)優(yōu)惠券，留住業(yè)主繼續(xù)消費(fèi)的意愿，以及與異地紅樹林一些的產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店辦理消費(fèi)者交換入住相關(guān)協(xié)議，使管理者即不能限制于在三亞的主要消費(fèi)，最終不僅能夠?qū)频甑闹纫约叭胱÷蔬M(jìn)行提高，還可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主在各種地區(qū)開始進(jìn)行度假的需求。

篇5

［關(guān)鍵詞］機(jī)制設(shè)計(jì)理論；知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資；模式；比較分析

［中圖分類號(hào)］D912.28 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1009 — 2234（2012）04 — 0081 — 03

知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資是指企業(yè)或個(gè)人以合法擁有的專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)評(píng)估后作為質(zhì)物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資的一種相對(duì)新型的信貸方式，有助于企業(yè)緩解資金緊張，提升核心競爭力。2008年以來，我國已在20多個(gè)地區(qū)開展了三輪知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資試點(diǎn)、投融資服務(wù)試點(diǎn)及創(chuàng)建國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)投融資綜合試驗(yàn)區(qū)等不同層次的試點(diǎn)工作，工作成效顯著。2006年1月至2011年6月全國累計(jì)實(shí)現(xiàn)專利權(quán)質(zhì)押3361件，質(zhì)押金額達(dá)人民幣318.5億元。①為了進(jìn)一步推動(dòng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資本化與產(chǎn)業(yè)化，我們有必要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)以利于制度創(chuàng)新和應(yīng)用。

一、機(jī)制設(shè)計(jì)理論與知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資意義

機(jī)制設(shè)計(jì)理論源于赫爾維茨1960年和1972 年的開創(chuàng)性工作，現(xiàn)已成為主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心部分。它是“研究在自由選擇、自愿交換、信息不完全及決策分散化的條件下，能否設(shè)計(jì)一套機(jī)制(規(guī)則或制度)來達(dá)到既定目標(biāo)的理論。”該理論認(rèn)為，機(jī)制的設(shè)計(jì)都是圍繞著特定目標(biāo)展開的，即考慮構(gòu)建怎樣的博弈形式，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者的個(gè)人利益和設(shè)計(jì)者既定的目標(biāo)相一致，通常會(huì)涉及信息效率和激勵(lì)相容兩個(gè)方面的問題。信息效率是關(guān)于經(jīng)濟(jì)機(jī)制實(shí)現(xiàn)既定社會(huì)目標(biāo)所需信息量多少的問題，即機(jī)制運(yùn)行的成本,它要求所設(shè)計(jì)的機(jī)制只需要較少的關(guān)于消費(fèi)者、生產(chǎn)者和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者的信息和較低的信息成本。激勵(lì)相容是指當(dāng)經(jīng)濟(jì)信息不完全并且不可能或不適合直接控制時(shí)，設(shè)計(jì)者所制定的機(jī)制應(yīng)當(dāng)能夠給每個(gè)參與者一個(gè)激勵(lì)，使參與者在個(gè)人利益最大化的同時(shí)也達(dá)到了所制定的目標(biāo)。〔1〕

現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各子系統(tǒng)之間難以自發(fā)地進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，通過自組織系統(tǒng)從混沌變成有序結(jié)構(gòu)需要較長的過程或者花費(fèi)較大的代價(jià)，而此時(shí)一種外力即控制參量(如有效的制度、措施) 會(huì)發(fā)揮重要作用，外界干預(yù)行為也最終轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的自組織行為。機(jī)制設(shè)計(jì)理論研究的核心不是為什么要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)制,而是如何進(jìn)行富有成效的經(jīng)濟(jì)規(guī)制；不僅要指出種種經(jīng)濟(jì)規(guī)制不可能性的困境,更要提供走出困境的途徑。因此，機(jī)制設(shè)計(jì)理論可從信息公開、激勵(lì)相容、資源配置、機(jī)制協(xié)調(diào)等不同角度為我國知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資提供理論依據(jù)，提升政府部門的管理能力、協(xié)調(diào)能力和統(tǒng)籌能力。

（一）市場需求：知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資的前提

我國中小企業(yè)數(shù)量眾多，具有較強(qiáng)的技術(shù)創(chuàng)新和業(yè)務(wù)創(chuàng)新的屬性和動(dòng)力。知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資適合我國間接融資占主導(dǎo)地位的國情,彌補(bǔ)了目前我國民間風(fēng)險(xiǎn)投資基金缺乏、現(xiàn)存風(fēng)險(xiǎn)投資基金數(shù)量少和規(guī)模較小等不足，對(duì)于企業(yè)技術(shù)轉(zhuǎn)化和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模具有積極效應(yīng)，對(duì)于我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)社會(huì)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

（二）激勵(lì)相容：知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易體系的內(nèi)容

知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資在歐美發(fā)達(dá)國家已十分普遍，在我國則處于起步階段，正在逐步打造多層次、有梯度、可持續(xù)成長的知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易市場。事實(shí)上，知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資所需的技術(shù)支持、管理難度、人力成本等因素均與傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度不同，并非金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新一項(xiàng)新的擔(dān)保品種那樣簡單，不僅需要各方參與者重新梳理法律制度、交易規(guī)則以及組織架構(gòu)，更需要強(qiáng)化激勵(lì)功能，確保融資管理專業(yè)化、流程化和鏈條化，以最大限度滿足企業(yè)的資金需求。

（三）協(xié)同調(diào)適：政府支持的內(nèi)在要求

我國知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資成功的項(xiàng)目大部分是在政府支持下實(shí)現(xiàn)的，政府發(fā)揮作用不同，取得的效果也各有差異。實(shí)踐證明，我國采用完全市場化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資方式尚不成熟。目前亟待落實(shí)的工作包括：建立促進(jìn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資的協(xié)同推進(jìn)機(jī)制；創(chuàng)新知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資的服務(wù)機(jī)制；建立完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資評(píng)估管理體系；建立有利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理機(jī)制等。〔2〕

二、域外主要知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資模式

（一）美國知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資模式

美國政府專門設(shè)立了小型企業(yè)局支持中小企業(yè)開展知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資，為企業(yè)提供信用加強(qiáng)和融資保證，具體分為三種方式。

1．小型企業(yè)貸款保證

中小企業(yè)局融資保證是最為主要的一種子模式，扶助對(duì)象主要是擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)但難以通過審核的中小企業(yè)。其操作流程是中小企業(yè)局與銀行合作降低風(fēng)險(xiǎn)，由中小企業(yè)局設(shè)立融資限度和標(biāo)準(zhǔn)并提供部分保證。小型中小企業(yè)局參與保證的額度、融資期限和受扶助企業(yè)條件每年不同，會(huì)隨著政府每年財(cái)政政策和資金撥付順序而變化。根據(jù)貸款用途的不同，有短期融資或中長期融資，最長可達(dá)25年之久。

2．小型企業(yè)投資公司計(jì)劃

該計(jì)劃是中小企業(yè)局根據(jù)1958年《小型企業(yè)投資法》制定的。中小企業(yè)局授權(quán)和管理一批小型投資公司并為其提供保證，以幫助中小企業(yè)更容易地獲得融資。當(dāng)中小企業(yè)產(chǎn)生融資需求時(shí)，可向這類公司提出申請(qǐng)，如果請(qǐng)求獲得批準(zhǔn)，則小型投資公司發(fā)放的貸款可以獲得中小企業(yè)局的保證。

3．小型企業(yè)局再保證方案

該方案與前兩項(xiàng)略有不同，前兩項(xiàng)是為銀行或小型投資企業(yè)提供保證，而該模式并不對(duì)貸款人提供保證，是對(duì)保證人提供再保證。當(dāng)中小企業(yè)需要融資，金融機(jī)構(gòu)要求提供保證而企業(yè)無法通過一般商業(yè)渠道找到保證人時(shí)，可由小型企業(yè)局出面向保證人提供再保證，以便幫助中小企業(yè)找到保證人。

篇6

［關(guān)鍵詞］質(zhì)量安全;產(chǎn)品監(jiān)管;電子商務(wù)

1前言

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速發(fā)展的今天，電子商務(wù)消費(fèi)被越來越多的人所喜愛，大有成為主流消費(fèi)模式的趨勢。但電子商務(wù)市場魚龍混雜，商品質(zhì)量參差不齊，而且不像實(shí)體店消費(fèi)那樣直觀，這使得消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益難免受到損害。針對(duì)此種情況，由質(zhì)檢總局帶頭，對(duì)電子商務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化的工作被提上日程。通過凈化互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的方式，確保電子商務(wù)朝著健康的方向前進(jìn)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)自然擁有了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。

2電子商務(wù)發(fā)展情況

近幾年，國內(nèi)的電子商務(wù)展現(xiàn)出了迅猛的發(fā)展勢頭，市場保有率和占有率均有所提升。可以說，在不久的將來，電子商務(wù)將成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)與流通的主要方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起決定作用。由于電商產(chǎn)業(yè)所涉及領(lǐng)域較為多元，衍生服務(wù)業(yè)自然擁有了前進(jìn)的動(dòng)力，在諸多衍生服務(wù)業(yè)中，最具代表性的為物流業(yè)。研究表明，隨著快遞交易量的持續(xù)增加，不僅經(jīng)濟(jì)得到了發(fā)展，研究的就業(yè)形勢也有所緩解。對(duì)電商產(chǎn)業(yè)而言，網(wǎng)民是確保自身得到持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，無論是京東、阿里巴巴等電商企業(yè)，還是中國銀聯(lián)、蘇寧易購等傳統(tǒng)企業(yè)與電商平臺(tái)的結(jié)合，均已就前進(jìn)方向達(dá)成共識(shí)，即以電子商務(wù)獨(dú)有優(yōu)勢為依托，通過線上線下同價(jià)銷售的方式，使消費(fèi)過程更加透明。［1］綜上所述，電子商務(wù)充分利用了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的功能，在將時(shí)空界限打破的基礎(chǔ)上，精簡中間流程，通過降低交易成本的方式，為各國經(jīng)濟(jì)的交流提供了有力支持。

3產(chǎn)品質(zhì)量安全概述

眾所周知，保障人類生存的前提是安全，而物質(zhì)生活需求能否得到滿足，主要取決于產(chǎn)品。在日常生活中，產(chǎn)品無處不在，要想使生理需要得到滿足，每個(gè)人都需要承擔(dān)可能由產(chǎn)品帶來的風(fēng)險(xiǎn)及危害。文章討論產(chǎn)品質(zhì)量安全，對(duì)產(chǎn)品提出了如下要求:其一，與國家現(xiàn)行法律及相關(guān)規(guī)定相符;其二，能夠達(dá)到行業(yè)的強(qiáng)制性要求，為社會(huì)、人身及財(cái)產(chǎn)安全提供保障;其三，以能夠合理預(yù)見為前提，允許產(chǎn)品存在不會(huì)給顧客帶來危害的輕微危險(xiǎn)，確保顧客安全。從降低概念理解難度的角度考慮，產(chǎn)品質(zhì)量法對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量安全進(jìn)行了詳細(xì)論述:有危害人身或財(cái)產(chǎn)安全因素存在的，不符合“產(chǎn)品”要求。在設(shè)計(jì)并制造產(chǎn)品時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)將上述危害避開。如果所制造產(chǎn)品缺少能夠約束其質(zhì)量的法律標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)將人身及財(cái)產(chǎn)安全得到保障作為前提。整理上述內(nèi)容可得出以下結(jié)論:從宏觀的層面來看，如果產(chǎn)品存在質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，則表明該產(chǎn)品受質(zhì)量安全影響，給社會(huì)、人身與經(jīng)濟(jì)帶來行業(yè)性、系統(tǒng)性和區(qū)域性的損失;從微觀的層面來看，這一概念所指代內(nèi)容，主要是產(chǎn)品有質(zhì)量安全問題存在，使顧客受到人身及財(cái)產(chǎn)方面的傷害。

4質(zhì)量安全監(jiān)管策略

在新形勢下需提高電商平臺(tái)的入駐門檻，可對(duì)電子商務(wù)產(chǎn)品是否擁有理想質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)管的模式，通常分為四部分:首先，確定抽樣方案，對(duì)樣品進(jìn)行抽取;其次，以抽樣結(jié)果為依據(jù)，全面分析產(chǎn)品的穩(wěn)控性;再次，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別發(fā)出預(yù)警信息;最后，通過平臺(tái)公示結(jié)果。

4.1確定抽樣方案

抽樣是指提取有代表性的部分樣品，通過對(duì)部分樣品進(jìn)行研究的方式，得出具有普適性的結(jié)論。在監(jiān)測電商產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)方面，有關(guān)人員應(yīng)以確定抽樣方案為前提，只有抽樣并獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)，才能使后續(xù)工作順利完成。如果抽樣對(duì)象是實(shí)體店產(chǎn)品，則要確保賣家、執(zhí)法人員和檢驗(yàn)人員在場，電子商務(wù)并不滿足該條件，部分電商平臺(tái)擁有獨(dú)立的商品存儲(chǔ)倉庫。當(dāng)然，還有部分電商平臺(tái)與商品倉庫的關(guān)系是獨(dú)立存在的，對(duì)有倉庫的電商，執(zhí)法人員可以按照實(shí)體店的抽樣方案，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)管。而尚未建設(shè)自營倉庫的平臺(tái)，通常由快遞公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行配送，無法做到全程監(jiān)控運(yùn)輸過程，這就需要執(zhí)法人員購買樣本，為后續(xù)工作的開展提供便利。［2］

4.2實(shí)施抽檢流程

文章所研究內(nèi)容為電商產(chǎn)品質(zhì)量安全適用監(jiān)管模式，此項(xiàng)工作往往涉及諸多步驟，只有準(zhǔn)確把握抽檢流程，才能使抽檢價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。4.2.1管理抽檢計(jì)劃由制定人員結(jié)合抽查單位所下達(dá)任務(wù)，對(duì)抽檢計(jì)劃進(jìn)行制定。以管理抽檢計(jì)劃對(duì)應(yīng)編號(hào)、級(jí)別、內(nèi)容與時(shí)間為前提，實(shí)時(shí)編輯并查詢抽檢計(jì)劃，隨后，啟動(dòng)抽檢計(jì)劃，開始王譽(yù)璇:新形勢下電子商務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管研究物流與供應(yīng)鏈制定采樣任務(wù)。以抽檢計(jì)劃為依據(jù)，由制定人員對(duì)采樣任務(wù)進(jìn)行擬定，一般來說，采樣任務(wù)涉及產(chǎn)品類別、數(shù)量、價(jià)格及買樣要求等諸多內(nèi)容，這點(diǎn)要引起重視。在確定采樣任務(wù)后，對(duì)志愿者類型加以選擇。目前，志愿者常見類型為一般志愿者、物流公司。對(duì)未擬定狀態(tài)任務(wù)進(jìn)行預(yù)處理判定，參考產(chǎn)品類型和買樣要求，結(jié)合評(píng)估所得結(jié)論，判斷采樣資源與任務(wù)要求是否符合。待上述環(huán)節(jié)告一段落，先將采樣任務(wù)狀態(tài)改為“已擬定”，再對(duì)其進(jìn)行募集。正常情況下，只有完成募集和整理資源的工作后，才能對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行分配。對(duì)志愿者類型是物流公司的采樣任務(wù)而言，募集狀態(tài)便可直接更改為“完畢”。4.2.2采樣并執(zhí)行抽檢負(fù)責(zé)制定采樣任務(wù)的人員，應(yīng)以類別為依據(jù)，仔細(xì)篩選采樣資源，通過建立詞庫的方式，提升篩選采樣資源的精確度。此外，導(dǎo)出篩選結(jié)果，經(jīng)過人工處理，向采樣任務(wù)進(jìn)行導(dǎo)入。隨后，由負(fù)責(zé)人導(dǎo)入采樣資源，定期整理并樣品資源。而維護(hù)人員的任務(wù)，主要是以樣品資源為依據(jù)，設(shè)定產(chǎn)品類目，確保過期資源可得到及時(shí)、有效的維護(hù)。對(duì)抽檢進(jìn)行管理的要點(diǎn)，可被概括為:首先，由抽檢組長對(duì)采樣產(chǎn)品鏈接進(jìn)行分配，若電商平臺(tái)采用第三方代付形式，則應(yīng)以分配任務(wù)為前提，對(duì)代付賬號(hào)的名稱進(jìn)行保存。其次，由買樣人員對(duì)抽檢計(jì)劃與采樣任務(wù)進(jìn)行選定，以電商提供方式為依據(jù)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行購買，若由第三方代付，通常要先確定操作平臺(tái)，再統(tǒng)一付款。［3］最后，抽檢組長應(yīng)實(shí)時(shí)跟進(jìn)樣品的交易情況，定期匯總購買和退貨數(shù)量，供其他環(huán)節(jié)參考。4.2.3志愿者協(xié)作志愿者以采樣任務(wù)報(bào)名為依托，對(duì)采樣任務(wù)所要求時(shí)間加以了解，酌情提交申請(qǐng)。若申請(qǐng)得到響應(yīng)，志愿者便能夠了解自己需要執(zhí)行的采樣任務(wù)。隨后，登錄相關(guān)系統(tǒng)，查看詳細(xì)計(jì)劃，將貨品取出后，以物流單號(hào)為依據(jù)，將樣品登記并寄出。在此過程中，管理人員的工作主要是結(jié)合收寄件效率和成功率，給出相應(yīng)的評(píng)分。4.2.4管理樣品和檢測報(bào)告對(duì)已經(jīng)發(fā)貨但沒有登記入倉的抽檢樣品，管理人員應(yīng)查詢并展示其批次，通過導(dǎo)出清單的方式，為管理工作助力。登記人員逐一匹配買樣物流單號(hào)與收到的物流單號(hào)，登記入庫并更新狀態(tài)。隨后，利用掃描設(shè)備，對(duì)樣品進(jìn)行快速登記。在開展取證工作時(shí)，有管理需求的要素，主要是產(chǎn)品是否為“三無產(chǎn)品”，是否有退貨的必要。在此基礎(chǔ)上，按部就班地完成管理樣品庫存、送檢等工作，方可使樣品質(zhì)量得到有效監(jiān)管。而樣品管理中心的職責(zé)，可被概括為三個(gè)方面:其一，根據(jù)抽檢計(jì)劃，匯總購買樣品數(shù)量，對(duì)樣品總和進(jìn)行展示;其二，分組統(tǒng)計(jì)商品類目;其三，將樣品信息列出，參考樣品狀態(tài)、訂單號(hào)等信息，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確查詢。而負(fù)責(zé)管理檢測報(bào)告的主體，通常為報(bào)告管理中心及附件中心。前者以管理人員為主導(dǎo)，主要被用來查看匯總后檢測報(bào)告;后者的職責(zé)是以樣品打標(biāo)號(hào)為依據(jù)，對(duì)樣品檢測報(bào)告及附件進(jìn)行快速查詢。

4.3其他監(jiān)管策略

第一，要想使電商產(chǎn)品質(zhì)量得到顯著提升，質(zhì)檢部門應(yīng)將企業(yè)視為主體，確保電商企業(yè)擁有更為理想的保證能力，為主體責(zé)任的落實(shí)助力。事實(shí)證明，只有做到政府主導(dǎo)、部門協(xié)作，使地方政府作用得到充分發(fā)揮，才能形成監(jiān)管合力，疊加效應(yīng)自然會(huì)得到展示。此外，以下內(nèi)容也要引起重視:其一，真正做到社會(huì)共治，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界積極性，通過充分凝聚現(xiàn)有資源的方式，打造人人重視質(zhì)量的氛圍并宣傳維權(quán)舉報(bào)等途徑;其二，全方位幫扶電商企業(yè)，嚴(yán)格把守質(zhì)量關(guān)，使質(zhì)量示范項(xiàng)目的培育工作獲得理想成績;其三，對(duì)監(jiān)管工作內(nèi)容進(jìn)行創(chuàng)新，確保其能夠呈現(xiàn)出多元化的特征，使風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、監(jiān)督抽查等活動(dòng)得到落實(shí)，為違法行為的查處提供便利;其四，對(duì)以網(wǎng)絡(luò)交易的活動(dòng)資金流向加強(qiáng)第三方監(jiān)督管理。第二，在建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管體系時(shí)，質(zhì)檢部門肩負(fù)著重要職責(zé)，具體來說，就是向電商企業(yè)提供所需檢測服務(wù)，通過組建信息協(xié)作網(wǎng)和搭建公共平臺(tái)的方式，使電商企業(yè)擁和電商分銷者有更加理想的產(chǎn)品質(zhì)量把關(guān)能力。此外，質(zhì)檢部門還需要為電商企業(yè)提供以下指導(dǎo):將產(chǎn)品條碼及組織結(jié)構(gòu)代碼視為基礎(chǔ)，建立可使產(chǎn)品質(zhì)量得到追溯的制度，確保電商企業(yè)能夠做到以政府監(jiān)管、顧客反饋和內(nèi)部檢測情況為依據(jù)，使產(chǎn)品投訴擁有更高的處理效率和滿意度。第三，在整治違法行為方面，質(zhì)檢部門還應(yīng)加大抽檢和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測力度，將投訴較多的熱銷產(chǎn)品作為重點(diǎn)，以舉報(bào)處置中心價(jià)值得到充分發(fā)揮為前提，通過無縫對(duì)接電商平臺(tái)的方式，確保抽檢和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測工作均可得到按部就班的開展。而需要引起重視的內(nèi)容，還有加大違法企業(yè)懲罰力度，以網(wǎng)上抽檢、追溯源頭和屬地查處為原則，完成質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的建立工作，使誠信體制擁有建立的基礎(chǔ)。

篇7

關(guān)鍵詞:資產(chǎn)證券化;操作風(fēng)險(xiǎn);CAPM 模型

中圖分類號(hào):F830.91文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)27-0066-03

引言

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)70年代全球金融市場最具活力的金融創(chuàng)新之一,歐美等西方發(fā)達(dá)國家最先使用這個(gè)金融創(chuàng)新工具進(jìn)行融資,成功地改善了金融環(huán)境和促進(jìn)了金融制度的發(fā)展。中國資產(chǎn)證券化的實(shí)際運(yùn)用還處于起步階段。2005年11月,以建行建元和開元一期為試點(diǎn)項(xiàng)目的信貸資產(chǎn)證券化在銀行間債券市場上市交易,標(biāo)志著中國資產(chǎn)證券化的實(shí)施正式拉開序幕,時(shí)至今日,在將近兩年的時(shí)間里,中國資產(chǎn)證券化行進(jìn)的腳步并非一帆風(fēng)順,而是步履蹣跚、舉步維艱。究其原因:除了市場因素,不乏操作風(fēng)險(xiǎn)的影響。資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)煩瑣、操作流程復(fù)雜,要順利實(shí)施這項(xiàng)工作,對(duì)各參與方的協(xié)調(diào)配合、組織管理能力要求較高,存在的操作風(fēng)險(xiǎn)較多。

操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員及系統(tǒng)或外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn), ① 2003年,國際清算銀行(BIS)下屬的巴塞爾委員會(huì)(Basel Committee)將操作風(fēng)險(xiǎn)納入風(fēng)險(xiǎn)資本的計(jì)算和監(jiān)管框架。從而金融風(fēng)險(xiǎn)被定義為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等三大主要風(fēng)險(xiǎn) [1]。

目前,中國對(duì)資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的研究還限于信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn),而隨著證券化實(shí)施項(xiàng)目的深入,對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的研究也事在必行、迫在眉睫。本文將操作風(fēng)險(xiǎn)理論運(yùn)用到中國資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作中,文章試圖從量化的角度對(duì)建行建元和開元一期的操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。并通過實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)分析給予檢驗(yàn)。使我們真正認(rèn)識(shí)到操作風(fēng)險(xiǎn)的存在,也為資產(chǎn)證券化的監(jiān)管機(jī)構(gòu)全面而系統(tǒng)分析金融風(fēng)險(xiǎn)提供一些理論依據(jù)。

一、 操作風(fēng)險(xiǎn)研究文獻(xiàn)綜述

從全球范圍看,盡管操作風(fēng)險(xiǎn)近些年來給不少金融機(jī)構(gòu)造成了相當(dāng)嚴(yán)重的損失,巴塞爾新協(xié)議也從制度化的角度對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)管理提出了近乎標(biāo)準(zhǔn)化的要求,但迄今為止,已經(jīng)建立起有效操作風(fēng)險(xiǎn)管理體系的金融機(jī)構(gòu)并不多見,操作風(fēng)險(xiǎn)的管理結(jié)構(gòu)、程序、方法、工具和模型也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有信用風(fēng)險(xiǎn)管理和市場風(fēng)險(xiǎn)管理那樣成熟。特別是定量化研究,還處在一個(gè)探索與發(fā)展的階段。

盡管操作風(fēng)險(xiǎn)的定量管理難于其他風(fēng)險(xiǎn)管理,但人類不畏困難、勇于追求的腳步一刻都不會(huì)停止。由于操作風(fēng)險(xiǎn)涉及到人的因素,以及它涵蓋了很多低概率但是損失程度大的損失事件,在很長一段時(shí)間內(nèi),操作風(fēng)險(xiǎn)一直被視為是不可度量的,或者至少是很難用數(shù)量方法度量的。但是隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的重視、更多成熟的統(tǒng)計(jì)方法和模擬計(jì)算技術(shù)的介入,以及損失事件歷史數(shù)據(jù)累積日益豐富,最近兩年出現(xiàn)了一些用來度量操作風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)量模型。巴塞爾委員會(huì)2004年提出了計(jì)算操作風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管資本要求的三種方法:基本指標(biāo)法(Basic Indicator Approach)、標(biāo)準(zhǔn)法(Standardised Approach)和高級(jí)衡量法(Advanced Measurement Approach)。后來,專家學(xué)者們也提出了一些不同于巴塞爾委員會(huì)的方法,如在險(xiǎn)價(jià)值方法,極值理論,波動(dòng)率模型,神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型,CAPM模型,信度理論、Delta-EVT模型等。但我們必須認(rèn)識(shí)到這些模型的度量也不是萬能的,其效果還有待檢驗(yàn),真正成熟、準(zhǔn)確的模型還沒有出現(xiàn)。按照操作風(fēng)險(xiǎn)度量的出發(fā)角度不同,有學(xué)者將這些數(shù)量模型分成兩個(gè)大類: 由上至下模型和由下至上模型 [2]。

由上至下模型(Top-down Models)是在假設(shè)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營狀況不甚了解,將其作為一個(gè)黑箱,對(duì)其市值、收入、成本等變量進(jìn)行分析,然后計(jì)算操作風(fēng)險(xiǎn)的值。使用這種思路建立的模型包括:標(biāo)準(zhǔn)法、基本指標(biāo)法、CAPM 模型、波動(dòng)率模型;由下至上模型(Bottom-up Models)是在對(duì)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營狀況及各種操作風(fēng)險(xiǎn)的損失事件有了深入的研究之后,然后分別考慮各個(gè)部門的操作風(fēng)險(xiǎn),最終將其加總作為整個(gè)企業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn)。按照這種思路建立的度量模型包括:高級(jí)衡量法、在險(xiǎn)價(jià)值方法、極值理論、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、信度理論、Delta-EVT模型等。

21世紀(jì)以來,國內(nèi)學(xué)者對(duì)金融領(lǐng)域操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了積極的探索:巴曙松(2002)分析了操作風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和巴塞爾新資本協(xié)議對(duì)于操作風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)規(guī)定的演變,并討論了當(dāng)前國際金融界通常采用的操作風(fēng)險(xiǎn)衡量方法;沈沛龍、任若恩(2002)對(duì)新巴塞爾協(xié)議中關(guān)于操作風(fēng)險(xiǎn)資本金計(jì)算的理論依據(jù)和計(jì)算框架進(jìn)行了剖析;葉永剛、顧京圃(2003)等學(xué)者依托中國建設(shè)銀行,對(duì)國有商業(yè)銀行內(nèi)部控制體系進(jìn)行了分析和設(shè)計(jì),其中專門論述了操作風(fēng)險(xiǎn)控制問題;中國工商銀行總行(2003)也從自身實(shí)際出發(fā)對(duì)內(nèi)部控制與評(píng)價(jià)的理論和實(shí)務(wù)問題進(jìn)行了研究,大量援引內(nèi)部案例說明了操作風(fēng)險(xiǎn)防范問題;蔣東明等學(xué)者(2004 )從管理程序和組織結(jié)構(gòu)再造的角度研究了商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)問題,并設(shè)計(jì)了一種中國商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)管理程序的模式 [3]。

這些研究工作從操作風(fēng)險(xiǎn)的度量技術(shù)、管理機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制要求等方面出發(fā),對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述和設(shè)計(jì),極大地推動(dòng)了操作風(fēng)險(xiǎn)理論的發(fā)展。

二、定量研究

在金融領(lǐng)域的內(nèi)部損失數(shù)據(jù)建立不完全的情況下,對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)定量研究最好的選擇是由上至下模型,從公開報(bào)道中獲取需要的數(shù)據(jù)達(dá)到我們的目的。本文使用CAPM 模型,針對(duì)中國資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)項(xiàng)目:建行建元和開元一期在實(shí)施過程中可能存在的操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量研究。

(一)模型引入

CAPM 即Capital Asset Pricing Model的縮寫,最早由Chase Manhattan Bank使用,是金融領(lǐng)域廣泛應(yīng)用的資產(chǎn)定價(jià)模型,最簡單的CAPM模型討論了特定資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率或要求回報(bào)率同回報(bào)率的不確定性之間存在著某種關(guān)系,即在有效市場上風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系 [4]。套用CAPM模型衡量操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí),考慮各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)目標(biāo)變量的影響。計(jì)算目標(biāo)變量的方差,然后將市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)因素所造成的方差從中剔除,將剩余的方差作為操作風(fēng)險(xiǎn)值。因此,按照選取目標(biāo)變量的不同,就依次有了證券因素模型、收入模型、成本模型等。其中,收入模型的度量結(jié)果優(yōu)于其他模型(樊欣、楊曉光2003),因此,本文實(shí)證分析所使用的研究工具是以收入為目標(biāo)變量的CAPM模型。

收入因素模型將企業(yè)的凈收入作為目標(biāo)變量,然后考慮可能影響凈收入的市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)因素,凈收入的波動(dòng)在很大程度上可以被這些因素解釋,而余下的那些不能解釋的部分將被作為該企業(yè)由于操作風(fēng)險(xiǎn)引起的波動(dòng)。模型如下:

rt=a+b1 +b2 +b3 +…+c

其中,rt 是企業(yè)的收益率,pit是第 i 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的收益率,bi 代表了對(duì)這些因素的敏感程度,即系數(shù)。由于操作風(fēng)險(xiǎn)引起的凈收入波動(dòng):

σ2=σ2total (1-R2)

假設(shè)凈收入的波動(dòng)服從正態(tài)分布,那么根據(jù)正態(tài)分布的特點(diǎn),我們將 3.1 倍標(biāo)準(zhǔn)差作為操作風(fēng)險(xiǎn),這樣就包括了 99.9%的置信區(qū)間。這樣基本就可以包括了操作風(fēng)險(xiǎn)引起的未預(yù)期損失(Unexpected Loss)。

OpRisk = 3.1σ

該方法的前提是市場的有效性,即認(rèn)為市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)因素已經(jīng)在凈收入中表現(xiàn)出來。

(二)數(shù)據(jù)選取及變量分析

2005年11月,中國以建行建元和開元一期為試點(diǎn)的信貸資產(chǎn)證券化項(xiàng)目工作正式拉開了序幕,建行建元發(fā)行有效期從2005.11.10～2037.11.26 ,開元一期從2005.12.21～2007.6.30。為了交流和研究的需要,專家和學(xué)者們專門建立了資產(chǎn)證券花網(wǎng)站(省略),里面積累了大量的數(shù)據(jù)。本文從中選取了建行建元和開元一期受托機(jī)構(gòu)公開報(bào)道的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)翔實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。

根據(jù)CAPM模型對(duì)數(shù)據(jù)的要求,分別以建行建元和開元一期凈收入為被解釋變量,一般來說,影響凈收入的因素是信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)以及操作風(fēng)險(xiǎn)等,而操作風(fēng)險(xiǎn)的度量大小是除去信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的剩余值,因此,文章轉(zhuǎn)換為研究信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)凈收入的影響關(guān)系。在資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中,決定信用風(fēng)險(xiǎn)損失的因素是貸款人違約(LGD)或提前償還貸款(prepayment);決定市場風(fēng)險(xiǎn)損失大小的主要因素是利率變動(dòng)或二級(jí)市場流動(dòng)性不強(qiáng)以及國家GDP、CPI等。證券化項(xiàng)目的收入來源于資本和利差,由經(jīng)驗(yàn)與多次試算,本文選取影響凈收入的變量:違約率、提前償付率、利差,本金①等作為解釋變量。因此,模型的形式為:

Income=a+b1(capital)+b2(Loan-Deposit)+b3(prepayment)+b4(LGD)

(三)統(tǒng)計(jì)結(jié)果

用SPSS軟件對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸計(jì)算,分別計(jì)算凈收入總方差、R-Square.操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的方差、操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)差,以及0.1%水平下操作風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)值。得出結(jié)果如下:

表1 統(tǒng)計(jì)結(jié)果

在上表中,操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的方差= 凈收入的方差×(1- R2),操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)差為操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)方差的平方根值, 0.1%水平下操作風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)值為 3.1 倍操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)差。

方差分析表中的R-Square 值反映了因變量的方差在多大程度上可以被模型所解釋,它的值越接近于 1,說明模型的解釋能力越強(qiáng)。在本文的模型中, 能被模型所解釋的那部分是由于市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)造成的,不能被模型解釋的方差被認(rèn)為是由操作風(fēng)險(xiǎn)引起的。在建行建元的結(jié)果中,R-Square 值為 0.859, 說明 85.9%的方差可以由模型解釋, 即操作風(fēng)險(xiǎn)占到總方差的 14.1%。在開元一期的結(jié)果中, 回歸模型的R-Square 值為 0.975,即模型可以解釋方差中的 97.5%。同時(shí)也說明操作風(fēng)險(xiǎn)在總的方差中占到 2.5%。在國際上, 業(yè)界一般認(rèn)為操作風(fēng)險(xiǎn)在總風(fēng)險(xiǎn)中占有比例為 10%～ 20%,本文的實(shí)證結(jié)果與國際判斷基本吻合,無論是事實(shí),還是偶然,至少我們可以斷定,目前中國資產(chǎn)證券化試點(diǎn)項(xiàng)目中存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

表1還可以看出,從操作風(fēng)險(xiǎn)的絕對(duì)值看,開元一期大于建行建元,但開元一期2005年11月發(fā)行證券化貸款額度為41.77億元,而建行建元發(fā)行額度為30.17億元。從相對(duì)值來看,開元一期單位資本金的操作風(fēng)險(xiǎn)小于建行建元。

三、實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)分析

為了更進(jìn)一步驗(yàn)證上面的統(tǒng)計(jì)結(jié)果,我們可以考察實(shí)際的情況,雖然不能取得內(nèi)部損失數(shù)據(jù),但可以通過公開的信息資料作出判斷。從2005年12月至2007年4月,收集建行建元和開元一期兩家受托公司披露的重大訴訟仲裁事項(xiàng)的信息情況,對(duì)他們的經(jīng)營管理水平有一個(gè)直觀的了解。下表是截至 2007 年 4月1 日建行建元和開元一期的訴訟仲裁對(duì)比數(shù)據(jù)表(見表2):

表2 資產(chǎn)池中進(jìn)入處置程序的信托財(cái)產(chǎn)情況表

從上表可以看出,建行建元在2005年至到2007年初,涉及到訴訟處置18起,非訴訟處置39起,而開元一期在這期間沒有發(fā)生信貸資產(chǎn)中進(jìn)入法律訴訟程序的情況。但開元在2007年第一期信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行收入數(shù)額因未能達(dá)到最低募集資金額而失敗。

對(duì)建行建元來講, 雖然每次報(bào)告幾乎都有訴訟或非訴訟的司法程序出現(xiàn),并且時(shí)間越后情況越嚴(yán)重,但多數(shù)是由于信貸資產(chǎn)拖欠、違約等情況,應(yīng)該歸于信用風(fēng)險(xiǎn); 同時(shí)也不排除受托機(jī)構(gòu)或貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)在運(yùn)營過程中內(nèi)部控制不足出現(xiàn)錯(cuò)誤產(chǎn)生糾紛、或者資產(chǎn)選擇的失誤等,這部分損失屬于操作風(fēng)險(xiǎn)。

在上面的結(jié)果中, 我們驚訝地發(fā)現(xiàn):開元一期在本文考察的時(shí)間段內(nèi)沒有發(fā)生一訟或非訴訟的司法案件。難道真是開元的經(jīng)營管理無可挑剔嗎?通過對(duì)比,建元的基礎(chǔ)資產(chǎn)是15 162筆住房抵押貸款,開元是由51筆涉及電力、電信、鐵路、石油、采礦等行業(yè)的資產(chǎn)組成,與建元相比,開元基礎(chǔ)資產(chǎn)優(yōu)良、管理難度小,因而經(jīng)營管理中的操作風(fēng)險(xiǎn)小,而這一基本事實(shí)能夠在CAPM模型的定量分析中反應(yīng)出來,說明了模型的運(yùn)用有其合理與可信的一面。

開元2007年發(fā)行的失敗客觀上歸咎于市場因素,發(fā)行時(shí),中國資本市場利空消息不斷涌現(xiàn),已發(fā)行債券產(chǎn)品流動(dòng)性不佳,但主觀上也反應(yīng)了人員的操作失誤:選擇時(shí)機(jī)不成熟,選擇對(duì)象不合適,產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理等等,與操作風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。

結(jié)論

經(jīng)過上面的統(tǒng)計(jì)分析,我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論:(1)資產(chǎn)證券化的操作風(fēng)險(xiǎn)可以使用CAPM模型進(jìn)行度量。盡管其結(jié)果可能不太準(zhǔn)確, 但是仍然可以從結(jié)果中對(duì)證券化業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)量有一個(gè)大致的了解。因?yàn)樗吘菇o了操作風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)可以衡量的工具。可以使用它來幫助監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者投資者評(píng)估金融機(jī)構(gòu)的操作風(fēng)險(xiǎn)管理水平;證券化機(jī)構(gòu)也可以使用它來改善內(nèi)部控制機(jī)制、提高管理水平。(2)以收入為被解釋變量的模型可以在某種程度上反映操作風(fēng)險(xiǎn)值的大小。通過實(shí)證研究,從2005年12 月至2007年4月,中國資產(chǎn)證券化試點(diǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)在合理范圍內(nèi)。目前,開元一期的操作風(fēng)險(xiǎn)小于建行建元。(3)損失數(shù)據(jù)的質(zhì)量與數(shù)量是影響研究結(jié)果可靠性的一個(gè)重要因素。本文研究中獲得的數(shù)據(jù)歷史太短, 并且是公開報(bào)道的數(shù)據(jù),排除了內(nèi)部欺詐、隱瞞的可能,僅僅反應(yīng)的是高頻率低風(fēng)險(xiǎn)的那一類損失,在操作風(fēng)險(xiǎn)中只能算是“冰山一角”,影響了我們對(duì)結(jié)果可靠性的判斷。資產(chǎn)證券化操作風(fēng)險(xiǎn)乃至于對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)的操作風(fēng)險(xiǎn)量化分析與評(píng)估還任重而道遠(yuǎn)。因此, 為有效地測定操作風(fēng)險(xiǎn), 金融機(jī)構(gòu)本著對(duì)自己負(fù)責(zé)的理念,應(yīng)當(dāng)收集和積累“實(shí)話實(shí)說”的內(nèi)部損失數(shù)據(jù),盡可能地讓數(shù)據(jù)更加完整、更加真實(shí),為發(fā)展由下至上理論模型,建立更加實(shí)用、有效的操作風(fēng)險(xiǎn)度量研究奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

[1]Basle Committee on Banking Supervision.Operational Risk Management.省略,1998-09.

[2]樊欣,楊曉光.操作風(fēng)險(xiǎn)度量: 國內(nèi)兩家股份制商業(yè)銀行的實(shí)證分析[J].系統(tǒng)工程,2004,(5):44.

篇8

關(guān)鍵詞：市政工程 安全生產(chǎn) 特點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

市政工程是城市建設(shè)的重要組成部分，其有利于促進(jìn)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。市政工程具有獨(dú)特的特征，主要包括社會(huì)性與公益性，可以較好地推動(dòng)廣大人民的學(xué)習(xí)、生活和工作。現(xiàn)代市政工程充分考慮“以人為本，安全生產(chǎn)”的建設(shè)原則，積極發(fā)揮客觀作用，造福廣大市民。現(xiàn)階段，市政工程的發(fā)展形勢非常好，然而生產(chǎn)質(zhì)量方面的問題也隨之出現(xiàn)。在市政建設(shè)過程中，有必要加強(qiáng)安全生產(chǎn)方面的管理工作，這不但能夠較好地促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)還能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)作出重要的貢獻(xiàn)。

一、市政工程生產(chǎn)的基本特點(diǎn)

（一）交叉作業(yè)，綜合性強(qiáng)

不管是城市道路、橋梁，還是地鐵建設(shè)，在施工現(xiàn)場，大多數(shù)是各項(xiàng)工作同時(shí)展開和實(shí)施，進(jìn)行交叉作業(yè)。比如：城市道路建設(shè)總工往往要進(jìn)行地下管線的遷移，供電、供水、供氣及通信、綠化項(xiàng)目需要同時(shí)進(jìn)行。地鐵工程建設(shè)則需要對(duì)地面和地下各種管線的進(jìn)行安全轉(zhuǎn)移和拆遷等。所以，市政工程的施工現(xiàn)場往往有多種項(xiàng)目交叉進(jìn)行。另外，在施工期間，各項(xiàng)目必然存在一定的不協(xié)調(diào)，會(huì)造成安全責(zé)任的混淆和不明確，還有管理盲區(qū)的存在。綜合性，是市政工程生產(chǎn)的基本特點(diǎn)，給生產(chǎn)的安全和管理帶來一定的難度。

（二）環(huán)節(jié)較多，流動(dòng)性大

市政工程的建設(shè)一般是由多個(gè)子項(xiàng)目組成，各個(gè)子項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)較多，且施工操作的要求也有較大差異。施工過程中所采取的安全保障技術(shù)、措施，施工環(huán)境及潛在的危險(xiǎn)因素也是大不相同的。同時(shí)，各個(gè)子項(xiàng)目的施工并非固定的，流動(dòng)操作較多，空間位置轉(zhuǎn)換較為頻繁，施工人員需不斷熟悉和適應(yīng)新的生產(chǎn)環(huán)境。另外，一些子項(xiàng)目的工序也是非固定的，在實(shí)際施工中環(huán)境變化和各種風(fēng)險(xiǎn)因素也是不確定的，使得市政工程生產(chǎn)存在較大的流動(dòng)性。

（三）環(huán)境影響，偶然性大

市政工程的施工基本上是露天操作，和自然環(huán)境直接接觸，即使是地下基礎(chǔ)工程建設(shè)，也會(huì)受到地形、水質(zhì)等影響。在做好施工安全技術(shù)措施和防護(hù)工作外，還要采取防范自然環(huán)境造成的事故的措施。另外，市政工程的施工建設(shè)具有很強(qiáng)的季節(jié)性，比如：炎熱夏天，要避免施工人員中暑；寒冷天氣，不適應(yīng)進(jìn)行瀝青混凝土路面施工等。市政工程在建設(shè)中，還會(huì)受到地上和地下基礎(chǔ)實(shí)施的影響，比如：施工人員會(huì)受到煤氣管道、高壓電區(qū)域等潛在安全危U的威脅。正是由于自然環(huán)境的不可預(yù)測性和周邊社會(huì)環(huán)境的客觀性使得市政工程偶然性加大。

二、市政工程安全風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析

針對(duì)市政工程現(xiàn)有管理機(jī)制的特殊性，在實(shí)踐過程中，需要從實(shí)際情況入手，以現(xiàn)有的生產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，制訂有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以提升整體施工的穩(wěn)定性。下面，簡要分析市政工程安全風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（一）建立健全安全管理制度

市政工程的安全生產(chǎn)管理過程比較特殊，考慮到施工性質(zhì)綜合性的特點(diǎn)，必須做好整個(gè)過程的有序管理，保證管理的有效性和完善性。在施工過程中，要建立有效的安全管理制度，安全管理制度不局限于施工現(xiàn)場的管理人員和工作人員，要兼顧到其他方面，包括材料和設(shè)備管理等，將設(shè)備和材料合理應(yīng)用到實(shí)踐中。各個(gè)所屬的職能部門要明確自己的職責(zé)，自覺履行安全管理體系的要求，提升施工質(zhì)量。

（二）做好定期管理工作

定期管理工作的內(nèi)容有很多，現(xiàn)場施工需要專業(yè)人員指揮，在高空作業(yè)中安裝平面設(shè)置網(wǎng)。在施工過程中，會(huì)用到很多機(jī)械設(shè)備，包括挖掘機(jī)、吊車和軌道交通工具等。機(jī)械設(shè)備對(duì)市政工程的施工有不同程度的影響，因此，需要做好定期管理工作。近些年，在市政工程施工階段，安全事故頻發(fā)，這與施工機(jī)械設(shè)備保養(yǎng)不當(dāng)和管理不合理有一定的聯(lián)系，所以，在實(shí)踐階段，要做好安全管理工作，強(qiáng)化對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，使機(jī)械設(shè)備處于良好的狀態(tài)下。考慮到安全保障機(jī)制的特殊性，專業(yè)人員要做好現(xiàn)場指導(dǎo)，工作人員不能在不受約束的情況下憑感覺操作。

（三）落實(shí)檢測工作

由于安全隱患的類型比較多，考慮到不同程度安全管理形式的具體要求，要制訂完善的應(yīng)急處理方案。市政工程會(huì)受到氣候條件和外界因素的干擾，存在很多不確定的危險(xiǎn)源，在施工階段需要做好監(jiān)測工作，尤其是危險(xiǎn)環(huán)境的檢測。例如，在井下作業(yè)施工中，需要提前了解危險(xiǎn)源，做好井下環(huán)境和管道設(shè)施的檢測工作，消除安全隱患后再施工。施工前后，要檢查下井用的機(jī)械設(shè)備，避免出現(xiàn)設(shè)備故障，增加施工安全隱患。有效檢測機(jī)制的落實(shí)能將安全隱患消除在源頭，保證施工的有效性。在檢查階段，對(duì)工作人員的綜合素質(zhì)有一定的要求。工作人員需要不斷提升檢測能力，認(rèn)真分析各項(xiàng)檢測內(nèi)容，按照固有的檢測流程操作，避免出現(xiàn)檢測不合理或者檢測結(jié)果不準(zhǔn)確的情況。

（四）落實(shí)技術(shù)交底工作

安全生產(chǎn)的落實(shí)最終需要進(jìn)行綜合性的評(píng)價(jià)和落實(shí)，所以，必須要做好安全技術(shù)交底工作。由于各項(xiàng)內(nèi)容形式的影響程度不同，需要在檢查階段完善賬目管理，排查安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查。在實(shí)踐中，技術(shù)工人要按照每個(gè)環(huán)節(jié)的操作程序進(jìn)行，每一項(xiàng)工作結(jié)束后，操作者要了解技術(shù)交底的相關(guān)內(nèi)容，保證安全技術(shù)交底落實(shí)到實(shí)處。各個(gè)所屬部門必須明確自身的管理責(zé)任，技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)班子在最終的項(xiàng)目審核階段，要及時(shí)分析風(fēng)險(xiǎn)類型，盡量做到防患于未然，避免一些事故的發(fā)生，保證工程能夠順利進(jìn)行，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。

三、結(jié)束語

市政工程安全生產(chǎn)本身具有施工環(huán)節(jié)比較多、部分區(qū)域施工難度大和市政工程作業(yè)位置多變等特點(diǎn)，因此，在后續(xù)施工階段，要從實(shí)際情況入手，認(rèn)真分析各項(xiàng)安全管理機(jī)制，將具體管理職責(zé)落到實(shí)處。同時(shí)，工作人員要了解工程規(guī)模和特點(diǎn)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，包括建立健全安全管理制度、做好定期管理工作、落實(shí)檢測工作和技術(shù)交底工作等，以達(dá)到提升市政工程施工穩(wěn)定性的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海華.市政工程安全生產(chǎn)特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2015（1）：90-91.

篇9

導(dǎo)讀：三界豐碑蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社是成都市的合作社典范，通過3次成功轉(zhuǎn)型，不斷改進(jìn)生產(chǎn)管理模式、品牌營銷模式、入股分紅模式等，全面發(fā)展，鑄就蓉城蔬菜全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)痉逗献魃绲浞叮瑸檗r(nóng)民增產(chǎn)增收做出努力。

“北有壽光、南有彭州”，彭州蔬菜享譽(yù)全國，常年種植萵筍、芹菜、蘿卜、白菜等，蔬菜面積達(dá)2 000多hm2。為防止“菜賤傷農(nóng)”，彭州市三界鎮(zhèn)豐碑村的三界豐碑蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社著力帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥卟恕爱a(chǎn)、銷、服、教”一條龍發(fā)展，帶動(dòng)農(nóng)民依托蔬菜產(chǎn)業(yè)持續(xù)增收。

1創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)

彭州市三界豐碑蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社由成立時(shí)的舉步維艱到今天的蒸蒸日上主要?dú)w功于3次成功的轉(zhuǎn)型。

第1次轉(zhuǎn)型是2007-2012年，合作社由純生產(chǎn)型向生產(chǎn)+服務(wù)型轉(zhuǎn)型。2007年8月，豐碑村書記鐘光輝帶頭創(chuàng)建了豐碑蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社，成立資金50萬元。成立初期以蔬菜生產(chǎn)為主，通過整合當(dāng)?shù)厥卟耍M(jìn)行統(tǒng)一銷售，相對(duì)穩(wěn)定了銷售渠道及市場價(jià)格。5年的摸爬滾打，2011年合作社實(shí)現(xiàn)蔬菜統(tǒng)一銷售2.3萬t，占全村蔬菜外銷的25.6%，經(jīng)營收入1 068萬元，社員人均獲得盈余分配6 018元，占本村農(nóng)民人均純收入的50%，帶動(dòng)700多戶農(nóng)戶增收。

2012年，在一次云南考察中，合作社理事長鐘光輝接觸到蔬菜漂浮育苗，敏銳地意識(shí)到其內(nèi)含商機(jī)，當(dāng)即決定引進(jìn)該技術(shù)，并建立了3 000 m2的肥水一體化蔬菜水培育苗大棚，組建了1支蔬菜育苗服務(wù)隊(duì)伍，聯(lián)合了成都市農(nóng)林科學(xué)院全國大宗蔬菜成都試驗(yàn)站等專家團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)了蔬菜輕簡化播種設(shè)施設(shè)備，拓展了蔬菜育苗服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了合作社的第1次轉(zhuǎn)型。

第2次轉(zhuǎn)型是2012-2016年，合作社由生產(chǎn)+服務(wù)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)型。這幾年，合作社逐步縮減蔬菜生產(chǎn)型業(yè)務(wù)，不斷拓展蔬菜種苗代育、土地代耕、生產(chǎn)代作、產(chǎn)品配送等服務(wù)型業(yè)務(wù)。2016年，合作社入社農(nóng)戶從最初的6戶增加到169戶，資產(chǎn)總額由最初的50萬元增值到1 000多萬元，經(jīng)營收入900余萬元，帶動(dòng)1 000多戶農(nóng)戶增收；此外，還建成了11.34 hm2的標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)綠色蔬菜種苗集中育苗場，100 m2的辦公和檢測場所，600 m2的農(nóng)業(yè)投入品集中配送中心，73.37 hm2的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施栽培示范區(qū)、核心產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，6 670 m2的蔬菜采后處理加工廠1座（涵蓋整理、包裝、冷藏、配送），其中冷庫1 500 m2（冷藏蔬菜能力達(dá)1 000余t）；引進(jìn)了凈菜生產(chǎn)線1條、粗加工生產(chǎn)線1條，實(shí)現(xiàn)了合作社的第2次轉(zhuǎn)型。2012年7月被農(nóng)業(yè)部授予“全國農(nóng)民專業(yè)合作社示范社”稱號(hào)，2014年獲得“四川省綠色健康放心食品建設(shè)單位”稱號(hào)。

第3次轉(zhuǎn)型2016-2019年，合作社將由服務(wù)型向“產(chǎn)、銷、服、教”綜合型轉(zhuǎn)型。在從小到大、從弱到強(qiáng)的不斷前進(jìn)中，合作社本著“以國際國內(nèi)兩個(gè)市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以經(jīng)濟(jì)利益為紐帶，把合作社與農(nóng)民結(jié)成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益均沾的新型經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體”的宗旨，將新開辟成都地區(qū)唯一一個(gè)公益化試驗(yàn)示范平臺(tái)，打造實(shí)訓(xùn)教育培訓(xùn)基地，不斷壯大植保隊(duì)、農(nóng)機(jī)隊(duì)、技術(shù)服務(wù)隊(duì)、人工服務(wù)隊(duì)等農(nóng)業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，同時(shí)對(duì)園區(qū)進(jìn)行景觀化風(fēng)貌改造，逐步實(shí)現(xiàn)由服務(wù)型向“產(chǎn)、銷、服、教”綜合性轉(zhuǎn)型，用3年時(shí)間，將合作社發(fā)展成為集教育培訓(xùn)、新型農(nóng)業(yè)投入品試驗(yàn)示范、標(biāo)準(zhǔn)化集中育苗、采后商品化處理、品牌銷售于一體的綜合性示范合作社。

2經(jīng)營模式

2.1生產(chǎn)經(jīng)營模式

豐碑蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社推行“五統(tǒng)一分”（統(tǒng)一品種規(guī)劃布局、統(tǒng)一投入品采購供應(yīng)、統(tǒng)一生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一品牌包裝、統(tǒng)一銷售）的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)模式，社員在合作社訂購優(yōu)質(zhì)蔬菜種苗及優(yōu)質(zhì)農(nóng)資進(jìn)行分戶種植，按照合作社統(tǒng)一要求進(jìn)行俗薊生產(chǎn)。合作社以訂單為基礎(chǔ)建立生產(chǎn)基地，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)保障蔬菜質(zhì)量安全，為社員提前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)。制定了嚴(yán)格的社員管理制度，對(duì)不守信用的社員給予信用等級(jí)降級(jí)處理或不與其進(jìn)行產(chǎn)品交易的懲罰：發(fā)展農(nóng)戶入社均進(jìn)行嚴(yán)格篩選，并簽訂相關(guān)協(xié)議，同時(shí)登記造冊，讓農(nóng)戶放心。

2.2品牌營銷模式

合作社推進(jìn)品牌營銷拓展市場，成功注冊了“豐碑綠好”商標(biāo)，主體產(chǎn)品“彭州萵筍”獲得了國家農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志認(rèn)證，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷澳門、新疆、湖北、甘肅、廣東等地。多年來，合作社抱團(tuán)闖市場，核心競爭力逐漸形成，先后與中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、四川省農(nóng)業(yè)科學(xué)院、成都市農(nóng)業(yè)科學(xué)院、美國百盛餐飲集團(tuán)等單位建立了技術(shù)、銷售合作關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國內(nèi)外蔬菜批發(fā)市場及大型超市、賣場。

2.3入股分紅模式

合作社采取了土地入股和現(xiàn)金入股2種出資方式。其中92戶農(nóng)戶以承包土地入股，年底以入股土地折價(jià)進(jìn)行分紅，每戶每667 m2最低入股分紅達(dá)1 200元。現(xiàn)金入股農(nóng)戶年底按出資比例，根據(jù)合作社經(jīng)營利潤進(jìn)行分紅。此外，合作社還以低于市場價(jià)5%～10%的價(jià)格為社員提供農(nóng)資，并直接將差價(jià)以利潤的形式返給社員，實(shí)現(xiàn)“一次返利”：優(yōu)先回購社員蔬菜并支付蔬菜款，待營銷獲取盈利后，將不低于60%的部分按照農(nóng)戶蔬菜交易量進(jìn)行二次分配，目前受益農(nóng)戶達(dá)500戶以上，戶均增收1 000元：直接流轉(zhuǎn)社員或農(nóng)戶土地進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，重點(diǎn)發(fā)展新品種和脫水蔬菜基地，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)受益，目前受益農(nóng)戶達(dá)100多戶，戶均收益2 500元；優(yōu)先聘請(qǐng)社員在合作社務(wù)工，實(shí)現(xiàn)家門口就業(yè)，現(xiàn)常年參與勞動(dòng)的社員年務(wù)工收入1.5萬～1.8萬元。

篇10

時(shí)權(quán)式酒店――中國特色的產(chǎn)權(quán)酒店

在中國，產(chǎn)權(quán)酒店還只是一個(gè)新的旅游產(chǎn)品，而北京快樂假日大酒店在這方面則屬于是“第一批吃螃蟹”者。北京快樂假日大酒店的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“產(chǎn)權(quán)酒店是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自已使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，投資者從中獲取紅利的一種經(jīng)營模式。”

他告訴記者，分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種。在國外，越來越多的國家和地區(qū)把分時(shí)度假納入產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。在國內(nèi)目前的分時(shí)度假銷售市場上，很多公司仍沿用以上做法，即產(chǎn)權(quán)銷售（賣“時(shí)權(quán)”將一套房子按時(shí)間分割賣給不同的消費(fèi)者）。

而這種“時(shí)權(quán)”的法律保證體系在國內(nèi)尚未建立，也就是說國內(nèi)目前還沒有出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的“時(shí)權(quán)”予以明確的法律保證，購買者的“時(shí)權(quán)”很難保障，在考慮到這些風(fēng)險(xiǎn)因素后，北京快樂假日大酒店推出了一條適合中國國情的分時(shí)度假發(fā)展之路――交換式產(chǎn)權(quán)酒店。“公司銷售給客戶的首先是帶產(chǎn)權(quán)的度假房，讓客戶成為業(yè)主。在擁有房屋產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)保障下，業(yè)主首先確定自已每年自住的天數(shù)，按時(shí)間委托度假村管理機(jī)構(gòu)對(duì)外經(jīng)營，獲取投資收益，使業(yè)主可以自由的分時(shí)交換到國內(nèi)外不同特色的度假勝地。這樣做，既體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店的投資性，又兼顧了分時(shí)度假的靈活交換性，同時(shí)也保證了業(yè)主的權(quán)益。”該負(fù)責(zé)人介紹道。

最終目標(biāo)――分時(shí)度假

不同于其他產(chǎn)權(quán)酒店的是，北京快樂假日大酒店的業(yè)主們還開辟了一條國內(nèi)發(fā)展分時(shí)度假和旅游房地產(chǎn)的新思路。他們組建了北京快樂假日大酒店管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)北京假日大酒店進(jìn)行經(jīng)營。管理委員會(huì)的成員一般都是購買了很多套房的業(yè)主，所以這些成員基本上能夠代表廣大業(yè)主的利益。除了這些業(yè)主自身所有的資源以外，管理委員會(huì)還將與一些金融公司發(fā)展合作，最大限度保證其他業(yè)主的利益。

此外，他還表示，交換式的產(chǎn)權(quán)酒店只是北京假日大酒店發(fā)展的第一步，而發(fā)展的下一個(gè)目標(biāo)將是分時(shí)度假。為了從真正意義上實(shí)現(xiàn)分時(shí)度假，北京快樂假日大酒店還即將加入分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)：亞洲酒店資源交換聯(lián)盟組織（ARSA）。這個(gè)組織是由設(shè)在香港的亞洲酒店資源交易聯(lián)盟有限公司所設(shè)立并負(fù)責(zé)管理的非盈利機(jī)構(gòu)，主要由分布在東南亞和中國內(nèi)地多間四星級(jí)以上酒店，服務(wù)式公寓，度假地別墅之間的一個(gè)以合約形式而存在的緊密的以資源交換為目的的互利組織。