導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇小產(chǎn)權(quán)房清理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

走進(jìn)白各莊新村，十余棟嶄新的樓房排列整齊，綠樹、小徑、涼亭、幼兒園、超市一應(yīng)俱全，與一般的社區(qū)看起來(lái)并無(wú)二致。但在北京市國(guó)土局9月17日公布的小產(chǎn)權(quán)房清理名單上，白各莊新村赫然在列。

清理公告稱，6月以來(lái)，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）工作，初步清理出自2008年以來(lái)在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目，現(xiàn)正在進(jìn)行查處。

小產(chǎn)權(quán)房，并非嚴(yán)格的法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。在官方的表述中，它特指那些建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，并向集體經(jīng)濟(jì)組織外成員銷售的房屋。

上世紀(jì)90年代，以村集體自建或與開發(fā)商合作的方式，大城市周邊逐漸出現(xiàn)大量小產(chǎn)權(quán)房。按照現(xiàn)行土地制度，集體土地只有經(jīng)過(guò)征用程序，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，方可進(jìn)入土地市場(chǎng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。

從2007年開始，政府多次啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理整頓，但隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房?jī)r(jià)的逐步攀升，小產(chǎn)權(quán)房不僅沒(méi)有得到遏制，反而愈加蔓延。購(gòu)買者面臨的最大問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得合法的產(chǎn)權(quán)。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證。

2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示，將于今年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。北京作為試點(diǎn)城市之一，6月中旬起展開清理，原計(jì)劃在7月底完成，但延至9月，方才公布了79處小產(chǎn)權(quán)房名單。

但是，對(duì)于被列入名單的小產(chǎn)權(quán)房，最后將如何被清理，北京市國(guó)土局的公告中并未透露。該局副局長(zhǎng)謝俊奇表示，目前北京市對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房尚無(wú)具體處理辦法。這意味著，北京市可能需要等待國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一方案。據(jù)了解，該方案由國(guó)土部于今年3月上報(bào)，但至今未有下文。

清理未開始

被列入清理名單的白各莊新村是一個(gè)舊村改造項(xiàng)目，今年剛剛落成，已有部分村民入住。一期項(xiàng)目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗戶上貼著許多出租和出售的廣告，兩居室租金在2500元左右，若是出售，單價(jià)在1萬(wàn)元左右。

在一期項(xiàng)目的旁邊，另有十余棟高層樓房已經(jīng)封頂。村主任王繼表示，由于被列入清理名單之中，目前工程已經(jīng)停工。

與白各莊僅一墻之隔的鄭各莊村是一個(gè)“明星村”，因十多年來(lái)的自主城市化實(shí)踐受到外界廣泛關(guān)注。曾有學(xué)者以“在農(nóng)村集體土地上長(zhǎng)出一座城市來(lái)”評(píng)價(jià)鄭各莊的迅速發(fā)展。2012年4月，鄭各莊村企合一的民營(yíng)企業(yè)宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)黃福水，曾被哈佛大學(xué)邀請(qǐng)介紹農(nóng)村自主城市化經(jīng)驗(yàn)。宏福集團(tuán)下轄15家直屬企業(yè)，30余家參控股企業(yè)，7000余名員工，并擁有50億元資產(chǎn)。

然而，這樣一個(gè)明星村莊同樣因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房問(wèn)題而處于尷尬境地。由于未獲得政府審批，鄭各莊的許多項(xiàng)目均屬于小產(chǎn)權(quán)房，其中包括京郊著名的休閑場(chǎng)所溫都水城，也包括此次被列入清理名單的宏福苑小區(qū)。

與白各莊新村不同，宏福苑至今已有十多年歷史，多達(dá)百余棟樓房，構(gòu)成一個(gè)人口密集的社區(qū)。宏福苑亦從舊村改造而來(lái)。1997年時(shí)，出于改善村民住房的考慮，鄭各莊決定向村民集資建房。“那時(shí)，兩居室只要4萬(wàn)元，三居室也不過(guò)5萬(wàn)元。”黃福水回憶。1998年3月8日，第一期四棟樓動(dòng)工，當(dāng)年年底入住。此后，宏福苑繼續(xù)建設(shè)，直到村里的舊房全部拆除。

隨著鄭各莊村辦企業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，宏福苑的居民亦不再限于本村。 “集團(tuán)本身就有上千員工，有些是博士畢業(yè)來(lái)到這里，不給他們解決住房怎么能留得住？”黃福水說(shuō)。此外，村里引進(jìn)的大學(xué)、企業(yè)的員工，也都需要住房。

宏福苑隨之不斷擴(kuò)大，宏福集團(tuán)作為開發(fā)商，以低于市場(chǎng)的價(jià)格將房子賣給外來(lái)者。黃福水否認(rèn)以集體土地開發(fā)牟利，“2004年左右，1平方米只需要2600元，開發(fā)成本都不夠，后來(lái)房?jī)r(jià)才升到七八千元。”

實(shí)際上，前往宏福苑買房者，也有不少純粹的外來(lái)置業(yè)者。一位李姓業(yè)主就表示，他十幾年前由于拆遷，從城內(nèi)來(lái)到這里買了房，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)只有2000多元。這位業(yè)主也承認(rèn)，買小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)屬無(wú)奈。“城內(nèi)房?jī)r(jià)那么高，拆遷款根本不夠買商品房，只能到郊區(qū)來(lái)買小產(chǎn)權(quán)（房）。”他說(shuō)。

對(duì)于政府清理小產(chǎn)權(quán)房的說(shuō)法，這位業(yè)主有些不以為然，“這里住滿了人，怎么清理？不能讓我們?nèi)プ●R路吧。”

如何分類

2012年全國(guó)“兩會(huì)”期間，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史曾表示，今年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。此表態(tài)被認(rèn)為清理小產(chǎn)權(quán)房將從“打雷”變成“下雨”。

北京首當(dāng)其沖。此前的2月，北京市國(guó)土資源局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)原負(fù)責(zé)人因犯罪，被判處拘役六個(gè)月，緩刑六個(gè)月，這是北京市首次因查處小產(chǎn)權(quán)房不力，而追究國(guó)土部門官員刑責(zé)。

自2008年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)快速上漲，北京小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也猛增。“這也是北京急于清理的原因。” 北京市人大代表、昌平區(qū)人大常委會(huì)主任李福忠說(shuō)。

實(shí)際上，北京小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不止國(guó)土局名單中的數(shù)量。此次公布的79個(gè)項(xiàng)目占地面積僅為3656.27畝，其中耕地107.4畝，涉及朝陽(yáng)、昌平、房山等八個(gè)區(qū)縣。而在兩年前，國(guó)務(wù)院調(diào)查組曾抽樣調(diào)查了北京幾個(gè)小產(chǎn)權(quán)密集的區(qū)，結(jié)果顯示，僅昌平和懷柔兩區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目面積就超過(guò)5000畝。

雖然北京市的具體清理方式尚不明朗，但是分類清理的思路已經(jīng)確定。《北京日?qǐng)?bào)》援引北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人的話說(shuō)：“我們先把名單公布出來(lái)，提醒公眾不要購(gòu)買，這是第一步。下一步我們將會(huì)同相關(guān)部門，對(duì)清理出的‘小產(chǎn)權(quán)房’項(xiàng)目分類處理。”

篇2

分布廣 數(shù)量大

在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒(méi)保障，但還是有不少人“涉險(xiǎn)”購(gòu)買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說(shuō)，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個(gè)小區(qū)都住滿了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說(shuō)，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記。“將來(lái)會(huì)不會(huì)被，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。

中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來(lái)出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬(wàn)戶家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽(yáng)認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

可見(jiàn)，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

小產(chǎn)權(quán)房需分類治理

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開，登不登記必須明確。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

篇3

不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？

多種形式銷售

提示：小產(chǎn)權(quán)房便宜是賣點(diǎn)，據(jù)說(shuō)小區(qū)建筑面積越大被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)就越小；為應(yīng)對(duì)不能上市流通買賣難題，村委會(huì)可承擔(dān)房屋交易管理者的職能

按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于社會(huì)上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。

然而，面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。

天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計(jì)劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，村里便“因勢(shì)利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。

9月中旬，記者來(lái)到“育水佳苑”售樓處，見(jiàn)到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房，共計(jì)24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。

銷售人員告訴記者，便宜是“育水佳苑”最大的賣點(diǎn)。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，價(jià)格都在5500元以上。

前來(lái)訂房的買主告訴記者，他買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，因而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小得多。

小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)首先是因沒(méi)有土地證，不能上市流通買賣。為應(yīng)對(duì)這個(gè)難題，售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，只要到村委會(huì)辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會(huì)的合同，再交納售房款1%的費(fèi)用就可以了。村委會(huì)實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。

按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

暴利超過(guò)了商品房

提示：建造小產(chǎn)權(quán)房的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并在銷售時(shí)也沒(méi)繳納相關(guān)稅費(fèi)

小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢(shì)就是便宜。由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)誘惑下，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢(shì)頭愈演愈烈。這種情況在全國(guó)有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕驘o(wú)產(chǎn)權(quán)證，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，有的則叫“野樓盤”，實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。

一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無(wú)幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)。原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并在銷售時(shí)也沒(méi)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤(rùn)”，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說(shuō)，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益，長(zhǎng)期保障則無(wú)從談起。

“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有10多年歷史，起初是村委會(huì)給農(nóng)民集中蓋房和建農(nóng)民公寓時(shí)，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發(fā)現(xiàn)，除了建設(shè)費(fèi)用外，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有其他任何成本，利潤(rùn)豐厚。”南京市國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點(diǎn)到面像滾雪球般變大，成為少數(shù)人用來(lái)攫取暴利的工具。

江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無(wú)從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過(guò)了商品房。

小產(chǎn)權(quán)房清理存在兩難

提示：南京市棲霞區(qū)國(guó)土局的負(fù)責(zé)人稱，區(qū)內(nèi)一個(gè)符合兩個(gè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已經(jīng)按照每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但由于上面態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢(shì)頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對(duì)不聽(tīng)勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。

據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題很多，只好宣布暫停。

南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。

南京市棲霞區(qū)國(guó)土局的負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)內(nèi)一個(gè)符合兩個(gè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已經(jīng)按照每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但由于上面態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)。鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動(dòng)員過(guò)住戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但每平方米要交納五六百元，住戶沒(méi)有一戶愿出錢辦證。

建設(shè)系統(tǒng)一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢收不上來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會(huì)助長(zhǎng)頂風(fēng)違法。

吳震強(qiáng)則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國(guó)家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“怪胎”

提示：房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個(gè)市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模出現(xiàn)使國(guó)家減少了大量土地出讓金收益，同時(shí)暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞。

小產(chǎn)權(quán)房這一市場(chǎng)“怪胎”為何會(huì)延續(xù)多年？京郊一位村干部說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費(fèi)，根本沒(méi)有財(cái)力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。

盡管沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來(lái)越突出，購(gòu)買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

“房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個(gè)市場(chǎng)，過(guò)去沒(méi)有城鄉(xiāng)人員流動(dòng)，兩個(gè)市場(chǎng)截然分開。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)，如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無(wú)所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房是違法，購(gòu)買也是違法。

篇4

若論2013年最令政府棘手的房地產(chǎn)問(wèn)題，顯然已經(jīng)不再是單純的房?jī)r(jià)問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房“市場(chǎng)”的如火如荼更是觸動(dòng)了多方社會(huì)利益。早在十年前，就有相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的治理建議，但直到今天，治理小產(chǎn)權(quán)房依舊是政府棘手百姓糾結(jié)的局面。似乎不但沒(méi)有治理成效，小產(chǎn)權(quán)房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產(chǎn)問(wèn)題變的如此難以解決？小產(chǎn)權(quán)房治理困局真的會(huì)倒逼新和新房改么？

小產(chǎn)權(quán)房為何越治越多

小產(chǎn)權(quán)房，是指占用集體土地所建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。按照現(xiàn)行土地管理法和房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定（準(zhǔn)確地講是土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)），小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”，那么，消費(fèi)者為什么放著有產(chǎn)權(quán)的不要，非要買無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋呢？為什么小產(chǎn)權(quán)房越治理越多呢？原因就在于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的特殊背景，即商品房房?jī)r(jià)高漲，住房保障尚處起步，限制性購(gòu)房等行政調(diào)控趨緊。對(duì)于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購(gòu)的群體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房自然成了無(wú)奈的“明智”之舉。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)游離在現(xiàn)實(shí)、政策與法律三者空隙中的“尷尬產(chǎn)物”。盡管政府有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非單方面因素造成，這里面參雜著來(lái)自市場(chǎng)、社會(huì)、政府等多方面的利益誘因。

一是久調(diào)不下的高房?jī)r(jià)滋生了小產(chǎn)權(quán)房的孕育土壤。現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中的高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產(chǎn)權(quán)房因是農(nóng)民集體組織自發(fā)在其集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò)三分之一。而在這一開發(fā)過(guò)程中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

二是地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，政府相關(guān)管理部門難逃其責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的主要制造者和實(shí)際推動(dòng)者。

三是市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大實(shí)際上體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能。當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾和價(jià)格壓力一直這么持續(xù)下去，那么小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也就一定會(huì)存在，因?yàn)樗茉谝欢ǔ潭壬掀鸬教娲蜓a(bǔ)充的作用。

2013年11月國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題視頻會(huì)議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，要求“對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處”；同時(shí)，還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方罕見(jiàn)的在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)出叫停小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知，意在明確強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。這種緊張情勢(shì)的特殊背景在于對(duì)十八屆三中全會(huì)后出現(xiàn)了關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面制度改革決定意見(jiàn)的過(guò)分解讀，這種解讀又快速被小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的利好信號(hào)，這使得小產(chǎn)權(quán)房似乎具備了新的投資價(jià)值，購(gòu)買人群也從過(guò)去以自住為主，開始轉(zhuǎn)為投資比例上升，最終造成了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的年末瘋狂。

絕非“沒(méi)收”一條路

小產(chǎn)權(quán)房所涉及問(wèn)題具有很強(qiáng)的交錯(cuò)性，是現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度與實(shí)際需求相悖的集中體現(xiàn)。所以，治理小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不能一刀切地采取“沒(méi)收”的方式，否則只會(huì)激發(fā)更多的新矛盾新問(wèn)題。與商品房市場(chǎng)調(diào)控思路類似，小產(chǎn)權(quán)房也需要采取“疏堵結(jié)合”的治理方式，行政處罰與市場(chǎng)引導(dǎo)相結(jié)合，講究治理方法的藝術(shù)性和科學(xué)性。

小產(chǎn)權(quán)房已是一種客觀存在，回避或者簡(jiǎn)單沒(méi)收不是長(zhǎng)久之計(jì)。遵循一事一議，給小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生證”，能夠增加土地供應(yīng)渠道，降低房地產(chǎn)成本，使得更多的城鄉(xiāng)居民買得起房。小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒(méi)有報(bào)批、是否符合國(guó)家對(duì)建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過(guò)補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價(jià)地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購(gòu)的方式轉(zhuǎn)為保障房，同時(shí)可以讓農(nóng)民充分享受到土地商品化帶來(lái)的收益，有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“非法”存在進(jìn)行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產(chǎn)權(quán)房之所以呈現(xiàn)出“燎原之勢(shì)”，歸根結(jié)底是它能滿足市場(chǎng)需求，特別是對(duì)商品房市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)的“對(duì)沖”，面對(duì)如此之大的市場(chǎng)需求，再多的行政干預(yù)終將會(huì)蒼白無(wú)力，短暫的打壓只能給未來(lái)解壓后的市場(chǎng)帶來(lái)更大的反彈。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關(guān)鍵是要對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)行綜合考慮，完善制度設(shè)計(jì)。小產(chǎn)權(quán)房的“非法生存”有其合理性，小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的問(wèn)題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結(jié)合宏觀市場(chǎng)調(diào)控的綜合治理方式轉(zhuǎn)變。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”的爭(zhēng)論由來(lái)已久，“有條件的部分轉(zhuǎn)正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現(xiàn)行法律相悖，特別是會(huì)對(duì)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)規(guī)則和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)則產(chǎn)生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正并非絕對(duì)禁止，法理源自人理，很多現(xiàn)行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志。另外，反思小產(chǎn)權(quán)房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問(wèn)題。農(nóng)村的集體建設(shè)用地沒(méi)有與城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，也沒(méi)有按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。

城市居民的宅基地，雖然是國(guó)有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉(zhuǎn)讓。城市居民的住宅可以賣給出價(jià)高的符合購(gòu)買條件的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價(jià)更高的城市居民，這種現(xiàn)實(shí)違反了同地、同權(quán)、同價(jià)的市場(chǎng)法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應(yīng)逐步實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。其中 “同權(quán)”是根本。到那個(gè)時(shí)候，同為建設(shè)用地，就已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問(wèn)題，土地上的建筑也就具有了平等的產(chǎn)權(quán)。

篇5

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問(wèn)題之一，與此同時(shí)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，居民購(gòu)買商品房的壓力越來(lái)越大,國(guó)家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問(wèn)題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實(shí)施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。

二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路

小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購(gòu)買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問(wèn)題時(shí)首先應(yīng)從以下兩個(gè)方面予以考慮：

1.土地權(quán)益問(wèn)題的銜接

小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國(guó)家開發(fā)屬于國(guó)有土地。要想二者很好的銜接，必須對(duì)兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。可選擇的方法主要有兩個(gè)：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過(guò)征收等方式收歸國(guó)有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來(lái)程序簡(jiǎn)單，但會(huì)由此引發(fā)諸多問(wèn)題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過(guò)相應(yīng)的程序，政府回購(gòu)房屋用于住房保障，最終讓其合法化。

2.購(gòu)買人身份銜接

小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購(gòu)買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時(shí)，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對(duì)象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對(duì)原購(gòu)買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對(duì)于符合申請(qǐng)保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對(duì)于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費(fèi)用后為其補(bǔ)辦手續(xù)。

3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑

在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購(gòu)房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。

(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對(duì)外處理的。對(duì)于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。

首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購(gòu)條件的房屋。

(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購(gòu)買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問(wèn)題存在爭(zhēng)議而被認(rèn)定為無(wú)效合同。

根據(jù)對(duì)無(wú)效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購(gòu)，并納入保障性住房體系。原購(gòu)買人此時(shí)可向政府再次購(gòu)買該房屋，不過(guò)應(yīng)當(dāng)按比例補(bǔ)齊一定的土地使用價(jià)款。

若購(gòu)買人符合申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購(gòu)買該房屋后今后不可再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。

4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時(shí)應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問(wèn)題，具體應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

(1)做好全面普查工作，防止錯(cuò)漏

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過(guò)程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。

(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾

小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購(gòu)房者、政府等多個(gè)利益相關(guān)體，在回購(gòu)、再出售的過(guò)程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相關(guān)法律制度

當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國(guó)應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購(gòu)工作有法可依，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的規(guī)范性，同時(shí)明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。

[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.

[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動(dòng)了誰(shuí)的奶酪》，2007.

[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.

[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題》，2009.

篇6

如何走出小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境？本刊記者就北京小產(chǎn)權(quán)房居民的生活現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查走訪。

“老北京”：為了生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問(wèn)題，似乎不那么重要了

在北京市小產(chǎn)權(quán)房較為密集的昌平區(qū)，記者走訪了居住在小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的幾戶家庭。

小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主小陳是老北京人，隨著北京市的快速發(fā)展，他原本在宣武區(qū)的家被拆遷了，為了能讓老婆孩子住上稍微大點(diǎn)的房子，小陳把家安在遠(yuǎn)在市郊的昌平“宏福苑”小區(qū)，選擇居住相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房。

但這付出的代價(jià)是，因?yàn)榫幼〉牡胤诫x市區(qū)太遠(yuǎn)，小陳放棄了在民政局的穩(wěn)定工作。為了謀生，他在小區(qū)附近，開了一家嬰兒游泳館。小陳說(shuō)，他很看好這門生意，盡管在這個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不夠完善，但他認(rèn)為在這個(gè)區(qū)域嬰幼兒服務(wù)的生意很有市場(chǎng)前景。他的理由是，這片小產(chǎn)權(quán)房的面積相當(dāng)大，有80多個(gè)樓，“到現(xiàn)在這里還沒(méi)有同嬰幼兒有關(guān)的店，包括賣嬰幼兒的衣服，還有奶瓶、奶嘴、尿不濕這些母嬰用品的店。”

其實(shí)小陳目前的生意并不如想象中樂(lè)觀，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于嬰幼兒早期教育熱情度并不高，送孩子去專門的嬰兒游泳館游泳的家庭更是少之又少，小陳的嬰兒游泳館一直處于虧損的狀態(tài)。面對(duì)不景氣的生意小陳顯得很無(wú)奈，正如選擇在市郊開始新的工作和生活，同樣也是無(wú)奈之舉。

小陳告訴記者，他宣武區(qū)房子的拆遷補(bǔ)償款在“城里”根本買不起房子，“如果要是在四環(huán)以內(nèi)，買大產(chǎn)權(quán)的房子的話，只能買半套。所以多數(shù)人選擇往郊區(qū)走。”

不得不說(shuō)，近幾年來(lái)北京市區(qū)不斷走高的房?jī)r(jià)，早已超出了小陳這樣的普通家庭能夠承受的能力范圍，面對(duì)瘋狂高漲的房?jī)r(jià)，像小陳這樣的老北京人，只能舍棄很多，為了新的生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問(wèn)題，似乎顯得并不那么重要了。

“我們只能割舍，割舍那邊的親戚朋友，割舍我自己的社會(huì)關(guān)系圈，而得到的是我能繼續(xù)生活下去，起碼在這邊有房子住。這是沒(méi)辦法的選擇，只能是這樣。至于小產(chǎn)權(quán)是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起碼我現(xiàn)在還有的住，還在生活著。”

不過(guò)，和小陳不一樣的是，當(dāng)?shù)夭疬w的居民境遇似乎好很多，拆遷后的村民們住進(jìn)了更加寬敞舒適的樓房，又有很多生活補(bǔ)貼，最重要的是，還是和原來(lái)的親戚朋友住在一起，生活圈子沒(méi)有受到太大影響。

而小陳除了生活圈子不得不舍棄以外，郊區(qū)的生活多少讓他有些不大適應(yīng)。他現(xiàn)在雖然沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，只需繳納每天3元錢的電梯管理費(fèi)，可是已經(jīng)過(guò)了電梯檢修時(shí)間，依然沒(méi)有人來(lái)檢修。盡管小區(qū)周邊配套設(shè)施相對(duì)健全，但是為了買到更加便宜和質(zhì)量上乘的物品，人們還是只能去幾站地以外的大型超市和菜場(chǎng)。

小陳說(shuō)，讓這邊小區(qū)火起來(lái)的另一個(gè)原因就是便利的交通，在小區(qū)門口，就是公交車607路和快3的總站，高速公路也在不遠(yuǎn)處，出行非常方便。但也因?yàn)檫@條居民出行的必經(jīng)之路臨近高速，存在很多安全隱患。

打工族：不想將來(lái)怎么樣，現(xiàn)在能安居樂(lè)業(yè)就可以了

記者了解到，“小產(chǎn)權(quán)房”一般是在農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，可以說(shuō)是農(nóng)村城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。像小陳所在的京西“宏福苑”這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)，在北京并非只此一處，擁有小產(chǎn)權(quán)房的也不僅是“老北京”，還有很多的外來(lái)打工一族。

在通州區(qū)張家灣“太玉園”小區(qū)，35歲的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主史先生就是外來(lái)務(wù)工者。

史先生到北京已經(jīng)十幾年了，他回憶起多年前和進(jìn)京上大學(xué)的哥哥一起，帶著對(duì)首都的憧憬和簡(jiǎn)單的夢(mèng)想，從農(nóng)村老家出來(lái)踏上去往北京的列車那一幕，依然恍若一夢(mèng)。

初來(lái)北京時(shí)，史先生還是一個(gè)18歲的孩子，因?yàn)闆](méi)有學(xué)歷沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)，他只能在工廠里當(dāng)學(xué)徒、去建筑工地打雜工等等，干一些簡(jiǎn)單的體力活，過(guò)著居無(wú)定所朝不保夕的日子。

也許對(duì)于無(wú)數(shù)的建筑工人來(lái)講，高樓林立的城市在他們的心里總有著某種特殊的情感，一座座高大建筑在他們的辛勤勞作中拔地而起，而那些房子永遠(yuǎn)都是遙遠(yuǎn)的作品，能夠在城市里擁有一個(gè)屬于自己的家，是多數(shù)農(nóng)民工想都不敢想的事情。

史先生說(shuō)，到了30歲，他想要在城市安家立業(yè)的愿望已極為強(qiáng)烈，頻繁換崗和四處打工只能離夢(mèng)想越來(lái)越遠(yuǎn)。最后，盡管風(fēng)險(xiǎn)很大，他還是選擇了自主創(chuàng)業(yè)。但第一次創(chuàng)業(yè)他失敗了，還虧了大約20萬(wàn)元。為了償還債務(wù)，史先生只好與大學(xué)畢業(yè)后去海外留學(xué)的哥哥做點(diǎn)簡(jiǎn)單的外貿(mào)生意，一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)救經(jīng)濟(jì)上的損失。

幾年之后，他用再次積累的財(cái)富購(gòu)買了一套每平米2780元的小產(chǎn)權(quán)房，而同期的大產(chǎn)權(quán)房每平米8000元。史先生告訴記者，當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子并沒(méi)有多少顧慮，“那個(gè)時(shí)候我認(rèn)為大家對(duì)這個(gè)政策根本是搞不明白，我自己也沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)這個(gè)概念之分。我也不認(rèn)為這個(gè)村一級(jí)的政府，賣出的這個(gè)房子會(huì)違法。”

專家表示，選擇購(gòu)買毫無(wú)法律保障的小產(chǎn)權(quán)房，一方面是由于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題法律知識(shí)的匱乏，而另一方面則是不斷高漲的房?jī)r(jià)，讓多數(shù)外來(lái)打工人員對(duì)大產(chǎn)權(quán)房只能望洋興嘆。以“鏈家地產(chǎn)”調(diào)研的通州區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格為例，目前大產(chǎn)權(quán)房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小產(chǎn)權(quán)房只需要6000元到8000元左右就能買到，平均售價(jià)是大產(chǎn)權(quán)房的三分之一到二分之一之間。

現(xiàn)實(shí)中，像史先生這樣的外來(lái)打工者，能在北京安家落戶，過(guò)上安居樂(lè)業(yè)的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子買在市區(qū)還是郊區(qū)，是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，只要是能夠買得起，擁有一個(gè)屬于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就說(shuō)，“我不太在乎，也沒(méi)有過(guò)多地考慮什么小產(chǎn)權(quán)怎么樣，會(huì)怎么樣，將來(lái)想怎么樣。我是覺(jué)得我這樣住，只要能安居樂(lè)業(yè)就可以了。”

篇7

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政府監(jiān)管

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059

1 小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生背景及特征

1.1 產(chǎn)生的背景

在我國(guó)改革開放初期，小產(chǎn)權(quán)房屋就開始出現(xiàn)，只是當(dāng)時(shí)的數(shù)量較少，還沒(méi)有引起政府重視。近幾年來(lái)隨著中低收入階層的住房需求迅速增大，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般迅速發(fā)展，規(guī)模和面積迅速增大。盡管小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有獲得我國(guó)法律認(rèn)可，而且購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋后，并不能獲得房a證明，面臨著較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。但由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格與入住條件等方面存在著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，滿足了大部分中低收入階層的需求。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的產(chǎn)生背景可以歸納為以下幾點(diǎn)。

1.1.1 城市化的快速發(fā)展

我國(guó)城市化的快速發(fā)展，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然結(jié)果，這也使得大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)上來(lái)，這在一定程度上解決了城市化發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力的需求，但也加劇了城市的各種負(fù)擔(dān)。首當(dāng)其沖的就是對(duì)住房的需求，隨著需求的增加，房?jī)r(jià)也一路飆升。大量的中低層次消費(fèi)者只能依靠購(gòu)買價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)解決住房問(wèn)題。

同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的存在也可以實(shí)現(xiàn)多方的利益化。首先，小產(chǎn)權(quán)房的存在使得購(gòu)房者得以用低廉的價(jià)格在房?jī)r(jià)極高的城市周邊解決住房問(wèn)題；其次，小產(chǎn)權(quán)房也讓作為土地使用者的農(nóng)民或農(nóng)村集體獲得了更高的經(jīng)濟(jì)利益；最后，小產(chǎn)權(quán)房雖然并不合法，但是它也為政府解決了大部分中低層居民的住房問(wèn)題，緩解了政府壓力。

1.1.2 城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是指以城市現(xiàn)代大工業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。由于大部分公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施上農(nóng)村與城市間存在較大差距，這就造成城市和農(nóng)村貧富差距過(guò)大、地區(qū)發(fā)展不均衡等問(wèn)題。同時(shí)在城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)制度背景下，小產(chǎn)權(quán)房在城市與農(nóng)村的交界地區(qū)快速發(fā)展起來(lái)。

1.1.3 城市房?jī)r(jià)過(guò)高

近年來(lái)，城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，大部分中低層收入家庭普遍負(fù)擔(dān)不起如此高昂的房?jī)r(jià)。然而，國(guó)家近幾年加大了對(duì)農(nóng)村建設(shè)的投資力度，在農(nóng)村住房改造以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過(guò)程中，農(nóng)村一些集體組織挖掘出一條新的“致富通道”，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，這些農(nóng)村集體組織開始在農(nóng)村集體用地開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋，而這也正好迎合了低收入階層人群對(duì)于低價(jià)房屋的需求，甚至一部分人群將小產(chǎn)權(quán)作為第一住所使用。這種行為讓當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)看到了小產(chǎn)權(quán)房的利潤(rùn)巨大，小產(chǎn)權(quán)房也因此被大規(guī)模地開發(fā)建設(shè)。

1.2 特征概括

1.2.1 數(shù)量大，范圍廣

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房不僅數(shù)量龐大，而且其分布也十分廣泛。無(wú)論是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，還是在洛陽(yáng)、菏澤這樣的中小城市都隨處可見(jiàn)。根據(jù)2013年全國(guó)工商聯(lián)提供的一份大會(huì)發(fā)言中我們得到的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)7.6億平方米。然而現(xiàn)如今小產(chǎn)權(quán)房面積已猛增至66億平方米，有8000多萬(wàn)的人口在居住。例如北京，小產(chǎn)權(quán)房占據(jù)所有市場(chǎng)樓盤總量的20%以上，在北京四環(huán)以外，就是小產(chǎn)權(quán)房，可是北京都已經(jīng)發(fā)展到五環(huán)、六環(huán)了，房山縣、順義縣也都改名為房山區(qū)，順義區(qū)了，這也變相的使小產(chǎn)權(quán)房的不利位置轉(zhuǎn)變成為了非常有利的位置。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房建筑可以占據(jù)深圳總建筑面積的半壁江山了。在有著“天下第一莊”之稱的石家莊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，石家莊正在銷售及潛在供應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房面積近360萬(wàn)平方米，然而2011年石家莊商品住宅數(shù)量也僅僅只有427.56萬(wàn)平方米。可見(jiàn)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)規(guī)模巨大。

1.2.2 形式繁多，難以管制

小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地的存在形式多種多樣，主要包括舊城改造、建設(shè)城中村、城中村改造等等，使得今天國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房難以管制。盡管國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件都已經(jīng)明確指出，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但是大部分群眾仍然抱著總有一天小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正的僥幸心理，準(zhǔn)備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這樣既有房子住又可以節(jié)省開支，何樂(lè)而不為呢？政府為了抵制小產(chǎn)權(quán)房，先后各種政策，但是仍然有大量城中村、城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的旗幟建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。由于這些小產(chǎn)權(quán)房所處位置“隱蔽”，建筑規(guī)模較小，所以其建筑面積很難統(tǒng)計(jì)；而且，小產(chǎn)權(quán)房屋未辦理國(guó)家土地使用手續(xù)、未經(jīng)建設(shè)許可和出售許可，買賣雙方僅憑“購(gòu)房協(xié)議書”無(wú)法保障小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量和安全，國(guó)家也很難直接進(jìn)行管制。

1.2.3 利益驅(qū)使，主體眾多

小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格博得了幾乎囊括所有收入階層人們的喜愛(ài)。在北京、深圳等大城市，小產(chǎn)權(quán)房的主要需求群體就是外來(lái)務(wù)工人員和收入較低的群體，這些群體對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求十分巨大，幾乎有50%的外來(lái)人口住在城中村。而在其他中小城市，例如長(zhǎng)春、太原，在小產(chǎn)權(quán)房的需求者中就包括了許多低薪階層、公務(wù)員、大學(xué)畢業(yè)生等人群，當(dāng)然也不乏許多靠倒賣小產(chǎn)權(quán)房而獲利的私營(yíng)業(yè)主。小產(chǎn)權(quán)房的供給者主要包括村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)家等，由于缺少正規(guī)辦理各項(xiàng)許可證的渠道，缺少辦理正規(guī)手續(xù)的步驟，使得這些供給者能夠自定價(jià)格，達(dá)到個(gè)人利益最大化，因此小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的猖獗與這些主體的個(gè)人利益得到實(shí)現(xiàn)有極大關(guān)聯(lián)。

雖然小產(chǎn)權(quán)房近幾年發(fā)展速度迅猛，但因其缺乏生存環(huán)境，而且在政府已經(jīng)明文規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，并且出臺(tái)一些政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行改造，并且房地產(chǎn)價(jià)格也在理性回歸。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房合理化已不再遙遠(yuǎn)。

2 小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了一些城市中收入偏低人群的住房問(wèn)題，增加了農(nóng)民的收入。但也給社會(huì)帶來(lái)了非常嚴(yán)重的影響，其影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 小產(chǎn)權(quán)房存量大

我國(guó)在北上廣深等一線城市就業(yè)的大部分人群，因?yàn)橘I房的壓力過(guò)大，大多都會(huì)把目光投向小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格的低廉吸引了相當(dāng)多的一部分人，不僅是在我國(guó)一線城市存在這類現(xiàn)象，在我國(guó)其他地區(qū)也同時(shí)存在此類問(wèn)題，而正是因?yàn)榇蠹覍?duì)小產(chǎn)權(quán)房的追捧，和一些開發(fā)商借此機(jī)會(huì)鉆法律空子大肆地建造小產(chǎn)權(quán)房等諸多因素，導(dǎo)致現(xiàn)如今小產(chǎn)權(quán)房存量過(guò)盛的局面尤為突出。

2.2 沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)抑制了大產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)交易。面對(duì)高額的商品房，很多人對(duì)買房產(chǎn)生了恐懼。小產(chǎn)權(quán)的供應(yīng)使消費(fèi)者們重新燃起了買房的熱情，也讓很多因高價(jià)無(wú)法購(gòu)買房屋的消費(fèi)者解決了燃眉之急。但對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)也使得正規(guī)商品房的銷售量驟減。

其次，法不責(zé)眾的消費(fèi)心理被不斷強(qiáng)化。在一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些調(diào)查把小a權(quán)房持有者動(dòng)機(jī)取向分為金錢價(jià)值影響、基本住房改善、自然宜人環(huán)境、工作生活需要、認(rèn)知興趣實(shí)現(xiàn)等五類動(dòng)機(jī)。問(wèn)卷結(jié)果明確顯示，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房持有者在金錢價(jià)值取向的動(dòng)機(jī)強(qiáng)度最高，很多持有者懷有“跟隨多數(shù)，法不責(zé)眾”的心態(tài)。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房不合法

小產(chǎn)權(quán)房是對(duì)現(xiàn)行法律的公開違反，從諸多層面都違反了我國(guó)《憲法》和《土地管理法》，我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。法律法規(guī)上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的明文規(guī)定清晰可見(jiàn)，但還是有大多數(shù)的買賣者抱著“法不責(zé)眾”的心態(tài)，視法律法規(guī)于不顧，這也嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

2.4 土地亂用現(xiàn)象嚴(yán)重

小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，從源頭上講可分為兩種：一種是擅自在集體建設(shè)用地上違法建造的房屋，另一種則是未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，直接占用農(nóng)用地違法建造的房屋。一部分農(nóng)村集體組織在利益的驅(qū)動(dòng)下，違背農(nóng)村土地使用規(guī)劃，扇子占用農(nóng)民耕地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)建設(shè)，使得農(nóng)村耕地面積大幅度減少，土地利用規(guī)劃失控。

3 小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成因

3.1 政府相關(guān)部門監(jiān)管不力

雖然國(guó)務(wù)院針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已做出部署，要求國(guó)土資源部和住建部成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋的全面摸查和清理。但是，政府有關(guān)部門并沒(méi)有從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房屋問(wèn)題，政府未能有效控制城市高昂的房屋價(jià)格，至少在價(jià)格方面，小產(chǎn)權(quán)房依然有著自己的生存空間。而且，政府在小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，存在著一定的行政不作為現(xiàn)象，首先，政府未在小產(chǎn)權(quán)房屋出現(xiàn)之前做好防范治理工作；其次，現(xiàn)如今，小產(chǎn)權(quán)房屋已成氣候，面對(duì)經(jīng)濟(jì)利益，大部分農(nóng)村基層干部對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)“亮綠燈”，甚至積極為開發(fā)商提供土地、優(yōu)惠政策等支持開發(fā)；最后，由于政府并沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋采取嚴(yán)格的排查，大部分中低收入階層的群眾抱著僥幸心理購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋，有需求就會(huì)有供給，這也無(wú)疑變相為小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)提供了群眾基礎(chǔ)。

3.2 房?jī)r(jià)虛高

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，為我國(guó)城市建設(shè)水平的提高和城市居民的住房條件的改善起到?jīng)Q定性作用。由于政府把主要精力集中在推動(dòng)城市住房市場(chǎng)化上，使得城市農(nóng)村之間的房?jī)r(jià)差距也迅速拉大，城市房屋再經(jīng)過(guò)媒體新聞層層炒作，導(dǎo)致我國(guó)城市房?jī)r(jià)虛高。城市房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，普通群眾因?yàn)樽》繂?wèn)題無(wú)法解決，導(dǎo)致大家把目光紛紛移向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

3.3 土地法律不健全

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有諸多缺陷。我國(guó)農(nóng)村土地的設(shè)置并不明確，雖然我國(guó)農(nóng)村土地名義上是農(nóng)村集體所有，但是對(duì)于集體的概念，并沒(méi)有明確的解釋說(shuō)明，這也就導(dǎo)致，在有機(jī)會(huì)利用土地賺取高額經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，每一位農(nóng)民都希望獲得利益，又不愿意為土地?fù)p失負(fù)責(zé)。因此，帶來(lái)的結(jié)果必然是，小產(chǎn)權(quán)房的不合法。土地不僅是一種資源，也是一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)。雖然，農(nóng)村土地的擁有者――農(nóng)村集體組織和土地開發(fā)商是農(nóng)村土地開發(fā)的貢獻(xiàn)者，但是經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，使得農(nóng)民對(duì)土地有強(qiáng)烈的占有意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)，而小產(chǎn)權(quán)房屋則是成為了為農(nóng)民和土地開發(fā)商帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑。

3.4 土地規(guī)劃不完善

從2006年至今，我國(guó)對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的腳步從未停歇，解決不完善的土地規(guī)劃所帶來(lái)的問(wèn)題是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，需要慢慢推進(jìn)，不能急于求成。我國(guó)部分地區(qū)，在缺乏用地建設(shè)規(guī)劃的情況下，對(duì)土地盲目開發(fā)，也沒(méi)有相關(guān)部門的審批手續(xù)，這些因素就給小產(chǎn)權(quán)房留下了很大發(fā)展的空間，未經(jīng)土地正規(guī)轉(zhuǎn)化就把農(nóng)業(yè)用地私自作為建設(shè)用地使用，在農(nóng)業(yè)用地上建造房屋，并將除自居房屋以外，其他多余的房屋出售給城鎮(zhèn)居民，一些村民和村干部發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)極其可觀，便抵擋不住金錢帶來(lái)的誘惑，大肆的建造一些住宅作為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣。甚至，有一些村干部，以各種“合理”的名義建造小產(chǎn)權(quán)房屋，對(duì)外出售為自己帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。這種隨意占用農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的行為，嚴(yán)重影響了我國(guó)土地利用規(guī)劃制度的完善。

4 小產(chǎn)權(quán)房合理化的對(duì)策建議

4.1 改進(jìn)政府監(jiān)管制度

首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)行政部門人員的思想培訓(xùn)，提高工作人員對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知程度。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府借以新農(nóng)村建設(shè)的名義，輔助開發(fā)商建造小產(chǎn)權(quán)房，很大程度是自身意識(shí)薄弱，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知高度不夠，所以政府應(yīng)采取相應(yīng)規(guī)制的培訓(xùn)，提升行政人員意識(shí)。其次，政府應(yīng)嚴(yán)格對(duì)土地利用進(jìn)行管控。在土地利用的審批程序上嚴(yán)格把控，不得出現(xiàn)未經(jīng)審批就可隨意占用耕地建造房屋的現(xiàn)象。再次，也要宏觀調(diào)控好城市商品房的價(jià)格波動(dòng)，使房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。最后，政府應(yīng)加大對(duì)住房保障體系的建設(shè)，同時(shí)予以回購(gòu)部分小產(chǎn)權(quán)房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障對(duì)象出租。這不僅促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的合理化趨勢(shì)，也大大提高了小產(chǎn)權(quán)房的利用率，解決不少因?yàn)橘I房難而生活壓力大的部分群眾，不管是從社會(huì)建設(shè)角度考慮，還是從民生角度考慮，此做法都非常可行。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

2016年我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題之一就是房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)高庫(kù)存、低銷量現(xiàn)象極為嚴(yán)重，即使在這樣嚴(yán)峻的情形下，房?jī)r(jià)一直飆升，便導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的增多。作為嚴(yán)重的影響因素來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有節(jié)制的利用土地，不能盲目建造，應(yīng)配合當(dāng)?shù)卣块T，根據(jù)所在地區(qū)的發(fā)展情況調(diào)整好房屋價(jià)格，以清除部分庫(kù)存為主，進(jìn)行自我結(jié)構(gòu)的重新整合，開創(chuàng)社會(huì)與自身共贏的新局面。

4.3 健全土地法律規(guī)制

小產(chǎn)權(quán)房的合法化將會(huì)是健全我國(guó)土地法律規(guī)制的重要一步。我國(guó)近期提出的“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”、“形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局”等戰(zhàn)略，意在打破城鄉(xiāng)壁壘，縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)農(nóng)村和城市生產(chǎn)要素合理分布、協(xié)調(diào)發(fā)展。

首先，必須從法律上明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體。如今，我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)主體模糊，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)土地使用和保護(hù)的責(zé)任制。而且，在農(nóng)村土地使用過(guò)程中各主體間的利益摩擦和相互間的權(quán)利爭(zhēng)奪，所以在加快制度改革時(shí)，確權(quán)很重要。

其次，要將使用權(quán)作為農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的中心，在政策法規(guī)的制定過(guò)程中，要深入研究農(nóng)村土地使用權(quán)制度，猿峙逋戀匚鍶化，完善農(nóng)村土地收益權(quán)和處置權(quán)。

最后，要改革和完善我國(guó)現(xiàn)行的土地征收制度，禁止以國(guó)家征收的名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，損害農(nóng)民的利益。將農(nóng)用地分等級(jí)劃分，并制定相對(duì)應(yīng)的征收標(biāo)準(zhǔn)，必須做到征收土地整個(gè)過(guò)程公開透明，最大程度維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

4.4 完善土地利用規(guī)劃

首先，土地的利用要遵守法律規(guī)定，符合土地利用規(guī)劃。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量大大增加的情況下，要充分注意集體土地的特殊性，對(duì)于集體土地的開發(fā)，要符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展環(huán)境、征求組織成員意見(jiàn)。最后，要通過(guò)完善土地利用規(guī)劃，縮小城市農(nóng)村之間的壁壘，城市土地利用規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要充分結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村的集體土地規(guī)劃情況，以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地利用規(guī)劃與審批，以免導(dǎo)致集體建設(shè)用地的成為現(xiàn)代化建設(shè)的工具。

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篇8

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；動(dòng)產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161

2014年12月22日，國(guó)務(wù)院總理簽發(fā)第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標(biāo)志著我國(guó)正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)[1]。簡(jiǎn)而言之，就是要將房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等不動(dòng)產(chǎn)定著物以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行一體化登記，實(shí)施統(tǒng)一登記后，將改變?cè)瓉?lái)國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等進(jìn)行分別登記、分別頒發(fā)證書的狀況，形成以統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為責(zé)任部門，以統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元為登記對(duì)象，在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記證書上記載各類物權(quán)信息、頒發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)登記證書的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記管理機(jī)制。2015年8月上旬，國(guó)土資源部透露，自江蘇徐州頒發(fā)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以來(lái)，全國(guó)各地已累計(jì)頒發(fā)新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》10多萬(wàn)本、涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押等的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》10多萬(wàn)份。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，也是貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對(duì)進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。經(jīng)研究認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記后，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生以下五方面的影響。

1防范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)

目前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利根據(jù)其性質(zhì)不同，由國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門分別進(jìn)行登記，由于各部門執(zhí)行的登記方法、技術(shù)規(guī)程均不一致，分散登記的管理機(jī)制及工作方式有可能導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，甚至引發(fā)房地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的矛盾和糾紛。實(shí)施統(tǒng)一登記后，由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行歸口登記，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范高度統(tǒng)一，這就可以更好地厘清不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利界限，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，減少權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。

同時(shí)，國(guó)家要求，在統(tǒng)一登記實(shí)施后，將建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，社會(huì)公眾可依法對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記交易市場(chǎng)和交易對(duì)象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對(duì)等導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

因此，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將能在較大程度上助推我國(guó)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、流轉(zhuǎn)順暢的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。

2合理調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的企業(yè)和個(gè)人不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)信息，以便企業(yè)和個(gè)人能夠準(zhǔn)確、及時(shí)地獲取信息，作出市場(chǎng)生產(chǎn)、交易相關(guān)的決策。

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中，將能夠全面、準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀及價(jià)格數(shù)據(jù)，了解整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系，同時(shí)，依托大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等先進(jìn)技術(shù)，可以進(jìn)一步挖掘、豐富不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的價(jià)值，更好地預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展方向，并通過(guò)一定的公眾平臺(tái)予以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中發(fā)揮更強(qiáng)有力的作用。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記后，多部門的信息聯(lián)網(wǎng)打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，統(tǒng)一權(quán)屬人名下在不同城市的房產(chǎn)可以一并查詢，異地炒房不再會(huì)是漏網(wǎng)之魚，將會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供應(yīng)量有望增加，對(duì)于合理調(diào)控二手房市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。

3加快房產(chǎn)稅制改革步伐

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，各類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，實(shí)行全國(guó)范圍的聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息及共享平臺(tái)，將會(huì)從根本上完善以往缺失的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。此前，曾在重慶、上海等多個(gè)城市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅已基本淡出，加征的稅費(fèi)并未對(duì)樓市格局產(chǎn)生影響。而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，正是為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通了技術(shù)條件。不動(dòng)產(chǎn)登記后，政府客觀掌握每人的房產(chǎn)信息，明確存量房房地產(chǎn)稅、空置稅、二手房增值稅，關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面的頂層設(shè)計(jì)將會(huì)逐步推出。房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的重構(gòu)，可以從根本上改變當(dāng)前重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)，稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象，弱化房地產(chǎn)的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮有利的作用。

4促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，盡快完成房地一體的全國(guó)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是本次不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。實(shí)施集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證后，將對(duì)賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革具有基礎(chǔ)性作用和非常重要的意義。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，2012年中國(guó)農(nóng)村人均住宅面積3709平方米，按照中國(guó)農(nóng)村人口67億推算農(nóng)村住房總面積近250億平方米，宅基地市場(chǎng)價(jià)值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過(guò)20萬(wàn)億，一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為中國(guó)農(nóng)村人口帶來(lái)大量財(cái)富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動(dòng)力量。

5倒逼小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案[2]。不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。現(xiàn)在，28個(gè)省市自治區(qū)已經(jīng)拿出了針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的工作方案，國(guó)土資源部很明確地表示，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來(lái)震懾一片，要問(wèn)責(zé)一批失職瀆職的，來(lái)警示一片。未來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可從根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

參考文獻(xiàn)：

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靜安：近鄰勝遠(yuǎn)親/ “和諧鄰里”是城市文明的一道美景，展現(xiàn)著一座城市的精神風(fēng)貌和市民素質(zhì)。而營(yíng)造與鄰為德、與鄰為善、與鄰為親、與鄰為樂(lè)的鄰里氛圍，打造團(tuán)結(jié)、互助、平安、文明、和諧的現(xiàn)代社區(qū)，更是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。和諧的鄰里關(guān)系需要整個(gè)社會(huì)的廣泛參與，只有人人參與、人人奉獻(xiàn)，積極營(yíng)造和諧的氛圍，才能讓左鄰右舍成為快樂(lè)的一家人。

王小榮：近鄰勝遠(yuǎn)親/上聯(lián)：左鄰右舍老少和樂(lè)歡天喜地吃茶去 下聯(lián)：前庭后院男女匯集笑逐顏開聚年會(huì) 橫批：近鄰勝遠(yuǎn)親

徐蓉: 近鄰勝遠(yuǎn)親/幾年前有部電視劇叫《不要和陌生人說(shuō)話》，現(xiàn)在我卻要說(shuō)，“要和陌生的鄰居說(shuō)話”。鄰居低頭不見(jiàn)抬頭見(jiàn)，需要溝通、交流，才能促進(jìn)鄰里關(guān)系的回歸。

洪雨：近鄰勝遠(yuǎn)親/ “鄰里關(guān)系冷漠癥”是隨著城市發(fā)展而出現(xiàn)的一種“城市病”。居住環(huán)境的改變，令很多居民對(duì)身邊的鄰居抱著提防之心；而都市生活節(jié)奏的加快，漸漸擠掉了人們交流與溝通的時(shí)間，鄰里之間豎起了一堵無(wú)形的高墻。

潤(rùn)心坊：誰(shuí)為“過(guò)度醫(yī)療埋單”/一個(gè)國(guó)外心臟支架進(jìn)口價(jià)6000元，到了醫(yī)院便成了3.8萬(wàn)元，暴利超過(guò)六倍。而一個(gè)國(guó)產(chǎn)的心臟支架出廠價(jià)3000元，到了醫(yī)院是2.7萬(wàn)元，暴利達(dá)九倍。我們不奢求免費(fèi)醫(yī)療，但我們更反對(duì)暴利醫(yī)療。

白峰：變味的國(guó)外知名品牌/或許會(huì)有人認(rèn)為，品牌變味是中國(guó)的質(zhì)量環(huán)境問(wèn)題。其實(shí)，羊毛出在羊身上，洋品牌的問(wèn)題還是出在外商自身上。洋品牌的雙重標(biāo)準(zhǔn)害了自己，外企對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家輸出的產(chǎn)品是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)發(fā)展中國(guó)家輸出的又是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)就是降低了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。

徐維霖：百歲遺言/一諾千金，天地動(dòng)容。陳月香老人一生節(jié)資重教，熱情如火，誠(chéng)信為人，臨終前還留下遺言，要家人為她了卻60年前的承諾，惠人錦被。《百歲遺言》托起了一位大愛(ài)如金的中國(guó)老人，更樹起了一個(gè)可親可敬的人生楷模。偉大來(lái)自平凡，和諧需要奉獻(xiàn)，福音鼓擊人心。可喜可賀。

賤言獻(xiàn)車：“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從/應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和現(xiàn)實(shí)國(guó)情建立起一套城鄉(xiāng)一體的、平等的土地法律制度，才能將小產(chǎn)權(quán)房送進(jìn)歷史。因此，我們期待的小產(chǎn)權(quán)房清理方案，實(shí)際上就是土地法律制度的改革方案。

秋風(fēng)落：電影票價(jià)如何調(diào)/市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么多年了，人所共識(shí)票價(jià)由市場(chǎng)說(shuō)了算，廣電總局越俎代庖的“限價(jià)令”意欲何為呢？中國(guó)電影票價(jià)不是太低，而是太高，如果真要管理，廣電總局應(yīng)該出臺(tái)的不是最低限價(jià)而是最高限價(jià)。

狂奔：NBA刮起“林旋風(fēng)”/林書豪就是個(gè)iPhone——國(guó)產(chǎn)配件，臺(tái)灣人投資組裝，中國(guó)人期望擁有，但核心是美國(guó)技術(shù)和軟件，說(shuō)到底還是個(gè)美國(guó)品牌。

陸明華：保留處方/長(zhǎng)期以來(lái)，不少醫(yī)生開的處方都只有一聯(lián)，老年患者拿完了藥，處方就留在了藥房。至于處方上醫(yī)生所開藥品的用法、用量及注意事項(xiàng)也無(wú)法對(duì)照，只能看包裝上的說(shuō)明，或口頭咨詢醫(yī)生，很不方便。為此，筆者建議：醫(yī)院對(duì)處方及各種交費(fèi)通知單應(yīng)留一份給患者，讓患者心里有數(shù)，也便于醫(yī)院接受監(jiān)督。

郭文婧:無(wú)人愿種地/無(wú)人愿種地，只是一個(gè)表面現(xiàn)象，不解決“種地?zé)o利可圖”的現(xiàn)實(shí)，這種現(xiàn)象就會(huì)持續(xù)。如果真正讓“種地有利可圖”，不僅可能會(huì)有很多農(nóng)民不愿進(jìn)城，已經(jīng)“漂”在城里的新生代農(nóng)民也會(huì)爭(zhēng)相回鄉(xiāng)種地；那些城里人，那些資本，也會(huì)想方設(shè)法去種地。

閆芳：打印96頁(yè)對(duì)賬單銀行收費(fèi)4200元/有專家建議，政府部門在監(jiān)管銀行收費(fèi)定價(jià)時(shí)，應(yīng)參照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，明確國(guó)家定價(jià)和銀行自行定價(jià)的范圍，要求銀行在制定收費(fèi)政策時(shí)明確成本，以成本及合理的利潤(rùn)構(gòu)成收費(fèi)價(jià)格。

篇10

關(guān)鍵詞：綜合治稅 調(diào)查分析 存在問(wèn)題 對(duì)策建議

開展綜合治稅工作，是加強(qiáng)地方稅收征管，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，增加財(cái)政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)和諧發(fā)展的重要保證，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下加強(qiáng)地方稅源管控，提高征管效率和實(shí)行稅源精細(xì)化、科學(xué)化管理的重要舉措。2014年，我縣對(duì)綜合治稅工作進(jìn)行了有益的實(shí)踐和探索，并取得了一定的成效，該項(xiàng)工作的開展，進(jìn)一步鞏固了稅基，實(shí)現(xiàn)了對(duì)稅源的有效監(jiān)控，有力提高了稅收收入和質(zhì)量，進(jìn)一步規(guī)范了全縣納稅秩序，營(yíng)造了依法誠(chéng)信納稅的良好氛圍。

一、我縣開展綜合治稅工作的主要做法

2014年，我縣成立由常務(wù)副縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，人大副主任任副組長(zhǎng)，各成員單位主要負(fù)責(zé)人為成員的綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組，綜合治稅工作緊緊圍繞全縣保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展這一中心任務(wù)，進(jìn)一步凝聚社會(huì)合力，不斷創(chuàng)新管理模式，形成了全過(guò)程、全方位、立體化的稅源監(jiān)控格局，逐步建立完善了“政府主管、人大監(jiān)督、部門配合、稅務(wù)主抓、社會(huì)參與、司法保障”的社會(huì)綜合治稅體系，稅收管理水平進(jìn)一步提升。 具體做法與措施如下：

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善工作運(yùn)行機(jī)制

一是健全綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作機(jī)制，從成員單位抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干集中辦公，明確辦公室及各專項(xiàng)工作組的工作職責(zé)和任務(wù)分工；二是根據(jù)需要及時(shí)召開涉稅單位協(xié)調(diào)會(huì)，解決在工作中遇到的問(wèn)題，；三是建立跟蹤督導(dǎo)檢查機(jī)制，成立了三個(gè)督導(dǎo)組分赴各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)綜合治稅工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；四是典型引路，在工作推進(jìn)中發(fā)現(xiàn)典型，及時(shí)推廣，如在我縣港上鎮(zhèn)召開專題現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，對(duì)前期工作進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，部分綜合治稅工作開展效果較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)做了典型發(fā)言。

（二）開展稅源普查，打好工作基礎(chǔ)

自2014年3月6日起，在全縣范圍內(nèi)集中開展了為期三個(gè)月的稅源普查工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)采取網(wǎng)格化管理模式，實(shí)行分片包干、任務(wù)到組、責(zé)任到人的辦法，逐門逐戶進(jìn)行全面普查核實(shí)和登記，力爭(zhēng)做到不盲區(qū)。對(duì)普查發(fā)現(xiàn)的漏管戶及時(shí)催辦登記，對(duì)漏征的稅款及時(shí)追繳入庫(kù)，對(duì)各項(xiàng)登記信息差錯(cuò)及時(shí)訂正完善。普查期間，共補(bǔ)辦工商登記497戶，稅務(wù)登記504戶，補(bǔ)繳稅款、滯納金112.8萬(wàn)元，房產(chǎn)稅增收168.4萬(wàn)元，土地使用稅增收473萬(wàn)元。

（三）開展會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，保證涉稅資料真實(shí)

2014年縣財(cái)政局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理的通知》，縣綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定了《郯城縣中小型企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查實(shí)施方案》，11月3日至14日由縣財(cái)政局、國(guó)稅局、地稅局、審計(jì)局組成聯(lián)合檢查組，對(duì)全縣39家企業(yè)開展了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查工作。重點(diǎn)查出以下問(wèn)題：一是發(fā)現(xiàn)有8家企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員無(wú)證上崗；二是發(fā)現(xiàn)有7家企業(yè)無(wú)會(huì)計(jì)檔案材料，無(wú)保險(xiǎn)柜等安全措施；三是有3家企業(yè)未設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿；四是查出3家企業(yè)不同程度拖欠稅款。針對(duì)存在的上述問(wèn)題，各檢查組及時(shí)形成檢查報(bào)告，并向被檢查企業(yè)下達(dá)了限期整改通知書。

（四）分析薄弱環(huán)節(jié)，開展稅收專項(xiàng)整治

1、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房稅收進(jìn)行專項(xiàng)整治

整治的重點(diǎn)對(duì)象是：承建或自建商住房、出租房、居住房等小產(chǎn)權(quán)房類建筑安裝單位或個(gè)人；將所建造的商住房、居住房通過(guò)拆遷還建、對(duì)外銷售、對(duì)外出租等形式取得收入或變相收入的單位或個(gè)人。例如，我縣李莊鎮(zhèn)把小產(chǎn)權(quán)房的稅收管理作為稅款清理的重點(diǎn)，按照稅款繳納期限即時(shí)征收，不拖不欠、不留尾子。經(jīng)集中整治全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)清繳入庫(kù)稅款9850萬(wàn)元，其中：郯城街道1200萬(wàn)元、李莊鎮(zhèn)8000萬(wàn)元、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)650萬(wàn)元。

2、對(duì)重點(diǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收清理

一是強(qiáng)化交通運(yùn)輸業(yè)稅收監(jiān)管。國(guó)稅部門通過(guò)與交通、交警等部門的溝通交流，建立了協(xié)作控稅機(jī)制，摸清了全縣運(yùn)輸企業(yè)及掛靠車輛的底數(shù)，組織召開了4次交通運(yùn)輸業(yè)稅收專題座談會(huì)和2次業(yè)務(wù)輔導(dǎo)會(huì)，促進(jìn)了交通運(yùn)輸業(yè)從業(yè)者的業(yè)務(wù)素質(zhì)和會(huì)計(jì)核算水平的有效提高。全年累計(jì)為交通運(yùn)輸業(yè)納稅人集中辦理稅務(wù)登記證261戶，補(bǔ)繳稅款828萬(wàn)元。二是對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估和稅收清理。國(guó)稅局、地稅局分別組織人員成立檢查組，集中力量、集中時(shí)間對(duì)89家納稅企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估和稅收清理，累計(jì)清理欠繳稅款2859萬(wàn)元。

二、取得的初步成效

2014年，通過(guò)充分利用各政府部門的管理資源、全面實(shí)行社會(huì)綜合治稅措施，在圓滿完成全年稅收任務(wù)的同時(shí)，初步建立了以下四項(xiàng)綜合治稅長(zhǎng)效機(jī)制。

（一）恢復(fù)運(yùn)行綜合治稅信息管理平臺(tái)，建立了綜合治稅信息報(bào)送機(jī)制

重新購(gòu)置服務(wù)器，對(duì)管理系統(tǒng)進(jìn)行修復(fù)完善，同時(shí)對(duì)各涉稅單位需要報(bào)送的報(bào)表內(nèi)容及格式做了修正，并印發(fā)《郯城縣縣直單位社會(huì)綜合治稅工作考核獎(jiǎng)懲辦法》，對(duì)被考核對(duì)象在綜合治稅工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任務(wù)，公平公開進(jìn)行考核通報(bào)，對(duì)不按時(shí)報(bào)送信息的單位由縣領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行約談，綜合治稅信息報(bào)送工作進(jìn)一步完善2014年共采集涉稅信息22199條，新辦稅務(wù)登記證510戶。

（二）開展國(guó)稅部門代征地方稅工作，進(jìn)一步完善了委托代征機(jī)制

一年來(lái)，稅務(wù)部門根據(jù)稅源實(shí)際情況，依法對(duì)分散的稅收實(shí)行委托代征，形成了有效的協(xié)作控管機(jī)制。國(guó)土部門在辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)、房管部門在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)、工商部門在辦理股權(quán)變更手續(xù)時(shí)一律實(shí)行“先稅后證”，把完稅作為辦理手續(xù)的前置條件，嚴(yán)格把關(guān)。2014年已累計(jì)辦理土地過(guò)戶47戶、股權(quán)變更462戶、二手房過(guò)戶490戶，地稅部門共征收稅款3020萬(wàn)元。

（三）加大依法征稅力度，建立稅收聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制

成立由公安、國(guó)稅、地稅參與的聯(lián)合執(zhí)法工作組，確定重點(diǎn)執(zhí)法企業(yè)，加大對(duì)偷稅、逃稅、騙稅、抗稅等行為的打擊力度，嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，強(qiáng)化征管措施，維護(hù)市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)公平稅負(fù)，確保稅款應(yīng)收盡收。例如，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人存在偷稅現(xiàn)象，在稅收管理環(huán)節(jié)由公安部門及時(shí)介入，實(shí)施對(duì)納稅人的傳喚，偷稅業(yè)主態(tài)度良好，補(bǔ)繳稅款并接受處罰，取得了較好的治稅效果。

（四）健全監(jiān)督考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，增強(qiáng)了各部門協(xié)稅護(hù)稅積極性

縣政府將綜合治稅工作作為政府績(jī)效考核、單位責(zé)任制考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，列入政務(wù)督查和綜合考核。對(duì)配合密切、監(jiān)控得力、協(xié)稅護(hù)稅成效顯著的部門、單位和個(gè)人，給予表了彰獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)未按照要求提供涉稅信息的，負(fù)有稅收協(xié)助義務(wù)、無(wú)正當(dāng)理由拒絕協(xié)助的，予以通報(bào)批評(píng)；對(duì)造成稅款流失的，由財(cái)政部門相應(yīng)扣減單位的經(jīng)費(fèi)；造成嚴(yán)重后果的，追究單位主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

三、存在的主要問(wèn)題

根據(jù)我縣一年多來(lái)開展綜合治稅工作情況來(lái)看，雖然初步建立了上述四項(xiàng)機(jī)制，取得了一些成效，但還存在以下幾個(gè)主要問(wèn)題：

（一）對(duì)綜合治稅措施落實(shí)不扎實(shí)

綜合治稅工作雖然已開展一年多，正走向規(guī)范化，但有不少部門仍存在僅流入形式，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的開展工作，工作措施落實(shí)力度不大，操作程序不夠規(guī)范，工作主動(dòng)性不夠，沒(méi)有適應(yīng)全面建設(shè)小康社會(huì)的創(chuàng)新理念。

（二）稅收法規(guī)貫徹執(zhí)行不到位

一是納稅人對(duì)征管法規(guī)定應(yīng)報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)的資料不夠重視；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)少數(shù)偷漏稅的企業(yè)懲罰力度不夠，滋長(zhǎng)了漏稅惡習(xí)，也影響了主動(dòng)交納稅款企業(yè)的積極性；三是對(duì)由于涉稅信息不準(zhǔn)確，傳遞不及時(shí)或?qū)Χ愒幢O(jiān)控不力，不按要求代征（扣）稅款影響財(cái)政增長(zhǎng)的不能動(dòng)真碰硬。

（三）綜合治稅模式不統(tǒng)一

目前我國(guó)稅收法律法規(guī)中沒(méi)有對(duì)綜合治稅進(jìn)行明確，醞釀已久涉及稅收基本原則、機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)、納稅人權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容的《稅收基本法》遲遲不能出臺(tái)，綜合治稅基本上無(wú)法可依。因此，各地綜合治稅方法五花八門，如何提升綜合治稅法律層次、統(tǒng)一綜合治稅模式成為當(dāng)務(wù)之急。

四、幾點(diǎn)對(duì)策建議

（一）進(jìn)一步建立健全綜合治稅的工作機(jī)制

一是要明確各相關(guān)部門的職責(zé)。政府是綜合治稅工作的領(lǐng)導(dǎo)者，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)社會(huì)有關(guān)各方參與社會(huì)綜合治稅工作，并對(duì)各方工作開展情況進(jìn)行監(jiān)督評(píng)價(jià)；稅務(wù)機(jī)關(guān)是稅收業(yè)務(wù)主管部門，應(yīng)為政府及各相關(guān)部門參與社會(huì)綜合治稅工作提供政策及業(yè)務(wù)支持。二是建立信息共享機(jī)制。各綜合治稅成員單位要認(rèn)真履行《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的職責(zé)和義務(wù)，發(fā)揮職能優(yōu)勢(shì)，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)涉稅信息，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)更好地掌控稅源信息，加強(qiáng)征管，應(yīng)收盡收。

（二）加強(qiáng)對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目的稅收管理

以我縣為例，近年來(lái)外來(lái)施工企業(yè)增加，由于缺乏信息來(lái)源，增加了稅收管理難度，很難達(dá)到有效監(jiān)控，很容易造成稅款流失。因此，建議要借助住建、房管等部門的行業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，從行業(yè)準(zhǔn)入、招標(biāo)投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的管理辦法，特別在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要把是否足額完稅作為前置條件，唯有這樣才能對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的稅收進(jìn)行有效控管。