導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點及趨勢總結(jié)如下:

    1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)一起,就納稅人某一時點的一切財產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財產(chǎn)中包括不動產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價稅等。

    2、計稅依據(jù)。從世界范圍來看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。例如,英國的房屋稅,其計稅依據(jù)是基于市場價而確定的估定價值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計稅基礎(chǔ)是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實際價值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。

    3、在稅負(fù)水平設(shè)計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗來看,都比較重視發(fā)揮稅率對不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,比如對房地產(chǎn)保有階段設(shè)計較高稅率,而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時間,提高土地利用效率。

    4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國家在發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的長期歷史實踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財稅管理體制,與一般財政管理體制相比,分稅制是財政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級政府的財政支出范圍,按稅種劃分各級政府的收入,并在保證地方各級政府擁有相應(yīng)財權(quán)的前提下,保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展實行宏觀調(diào)控的能力。在實行分稅制的國家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達(dá)到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級政府。

    二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索

    為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進(jìn)行探討和實踐。

    (一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗證明的較為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時,得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。

    (二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計

    1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計稅方式相同(從價計征和從租計征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個人,后者適用于外資企業(yè)和個人。所以針對同一課稅對象分設(shè)兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué),在實際征管中也難以操作。對二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額,同時減少征管成本。

    設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復(fù)雜局面,對房地產(chǎn)以其市場價值(或評估價值)作為計稅依據(jù)統(tǒng)一從價計征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實際價值緊密結(jié)合起來。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計時建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴(kuò)大到全國所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn),對農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實行免稅。

    2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機行為盛行及房地產(chǎn)價格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大,國家收回的土地增值收益較小,對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動所致。在這種情況下,國務(wù)院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,行業(yè)間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機行為的發(fā)生。

    3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價格,印花稅是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨

    4、開征遺產(chǎn)稅、贈與稅和空地稅,以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。

篇2

推出房產(chǎn)稅的必要性

房產(chǎn)稅是一個綜合的概念。它包括了住房交易流轉(zhuǎn)稅、住房交易所得稅及住房持有稅(或物業(yè)稅)等。鑒于前兩種稅種均已在征收，大家關(guān)注的主要是住房在持有階段的稅收。開征房產(chǎn)稅，就是提高了房產(chǎn)的持有成本，從而達(dá)到限制購買多套住房和抑制房產(chǎn)投機的目的。

房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，是現(xiàn)代國家三大稅收之一(另兩個是消費稅和所得稅)。國家信息中心報告指出，在亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。

房產(chǎn)稅在西方國家征收了多年。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，80％的住房交易是舊房交易。這些國家征收房產(chǎn)稅，主要是為了促進(jìn)房屋的租賃、轉(zhuǎn)讓，使房屋流通性得到加強。通過征稅，能有效平衡現(xiàn)有房屋資源，提高住房供給。

從各國經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅一般實行“寬稅基”、“低稅率”的方式征收，也就是說，房產(chǎn)稅對一定區(qū)域內(nèi)的絕大多數(shù)住房都適用，只是稅率較低，大部分在0.8％～1.5％之間，房地產(chǎn)所有者增加的成本有限，且很容易被轉(zhuǎn)嫁。但如果房產(chǎn)沒有得到有效利用，如空置、棄用，多年積累下來，房產(chǎn)稅也是一筆不小的開銷，會讓房產(chǎn)投資者理性決定是否繼續(xù)持有。但任何國家都有一定量的低收入階層，如美國就制定了貧困線標(biāo)準(zhǔn)，為使這部分人也享有居住權(quán)利，可以對達(dá)到一定貧困標(biāo)準(zhǔn)的居民采取免征房產(chǎn)稅或退稅的措施。

在2010年我國政府密集、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，中國奇高的房價始終沒有回頭，走出了清晰的慢牛行情。在這種局面下，推出房產(chǎn)稅試點，看來已是大勢所趨。

房產(chǎn)稅的推出，首先增加了住房的持有成本，減少住房投資者的收益所得，有望暫時緩解目前房價上漲的壓力。其次，有助于減少地方政府對土地財政的依賴，為地方政府提供一項重要且穩(wěn)定的財政收入來源。第三，通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配，減少收入差距，抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。第四，作為保有環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)稅會影響投資需求，促進(jìn)房屋的出租、使用，減少空置，提高房屋的使用效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性運轉(zhuǎn)。

房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該審慎

我們應(yīng)該看到，開征房產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程，有許多具體問題需要解決。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費較多，如土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅、所得稅等，有必要進(jìn)行有效清理。其次，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率，在確保公平的基礎(chǔ)上還面臨如何確定的問題，都有賴于對房產(chǎn)稅的科學(xué)研究和判斷。另外，專家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅更多是通過間接的關(guān)系影響房價。征收房產(chǎn)稅對房價究竟會產(chǎn)生多大的作用?還要看征收面有多大，對供求關(guān)系影響多少。

據(jù)財政部某研究機構(gòu)的觀點，中國當(dāng)前開征房產(chǎn)稅是可行的，但此項改革“牽一發(fā)而動全身”，高度敏感，方案設(shè)計上應(yīng)注重“漸進(jìn)”要領(lǐng)，不宜一步到位。實施初期，對一般的消費性住房不考慮實征；獨立別墅、豪華公寓則可先行試征；對居民一定面積以下的“第一套自用住房”。可以考慮永不實征。

由于全國各地房地產(chǎn)市場差異太大，在我國全面開征統(tǒng)一的“房產(chǎn)稅”的條件還不成熟，所以，各方達(dá)成的共識就是：通過部分城市先試先行的方式實行，一旦在實施過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時調(diào)整，取得經(jīng)驗后再逐步推向全國，更加理性地改進(jìn)和完善整個制度框架。

此次先行試點的是重慶和上海。這兩個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不同，分別拿出的試點方案也不盡相同，代表了兩種不同的試驗方向。

重慶模式

2011年1月9日，在重慶市召開的“兩會”上，重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，一方面大力進(jìn)行低端保障房建設(shè)，今年新開工公租房1350萬平方米，另一方面，通過稅收約束等方式，加強財稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范。

從目前重慶模式傳遞出的信息看，重慶的思路是運用稅收杠桿控制、“低端不收稅、高端增加稅務(wù)”。重慶方案將對個人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次，每超過一定面積數(shù)量或者套數(shù)，其征收的稅率就會相應(yīng)提高，擁有的房產(chǎn)套數(shù)越多，面積越大，其最終繳付房地產(chǎn)稅的稅率就將越高。別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。對于評估價格超過重慶主城區(qū)平均價格三倍以上的住宅，亦將被開征房地產(chǎn)稅。在此過程中，依據(jù)面積，劃定檔次，而后依據(jù)已劃定的檔次，逐級調(diào)高稅率，也就是說“套數(shù)越多、面積越大，稅率逐級提高”。比如某套高檔商品房是200平方米，價格又相當(dāng)于市場均價的3倍以上，就收1％的房產(chǎn)稅。這是每年都要交的。房子今年是100萬元要交1萬元，如果買了300萬元的二手房，就得交3萬元。比均價高三倍，就收1％，高四倍就收1.5％，高五倍，就收2％。如果再高上去，就收5％。因為是年年要交，如果300萬元的一套房子，2％就是6萬元，300萬元本身還要付利息，利息本身就是6％，成本就變成8％。七八年的時間，都能夠再買一套房子了。除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產(chǎn)稅，并直接課以累進(jìn)稅率，以控制個人或者家庭占有“過多的、非自住”的住房資源，從而實現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

重慶模式的思路，就是對高端住房房價和消費加以約束，抑制投資性需求和奢侈性需求，同時“削峰補低”，用房產(chǎn)稅收入，補充公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)，促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的均衡健康發(fā)展。

上海模式

有關(guān)上海房產(chǎn)稅的征收在業(yè)內(nèi)至少有三個版本。第一個版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收：第二個版本是僅對新購房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”；第三個版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。房產(chǎn)稅稅率或為累進(jìn)稅率，房屋價值高、人均面積太的房屋，稅率更高。在上海提交的房產(chǎn)稅試點方案中，稅率初定在房價的0.5％～0.8％。

目前，議論最多的就是房產(chǎn)稅從新購住房征收。如果房產(chǎn)稅先從新購住房征收，那么除了“人均面積”，還有一些要素也是關(guān)鍵。比如，如何定義“家庭”，又如何確定“新購房產(chǎn)”的截止日期。對此，目前尚無官方說法。不過按此前“滬十二條”調(diào)控細(xì)則，“家庭”主要是指夫妻雙方和未成年子女，如果成年子女買房算兩個家庭；而網(wǎng)上(備案)的簽約日期，即為判斷是否“新購房產(chǎn)”的起始日期。

對市場的影響

房產(chǎn)稅的征收，在重慶、上海破冰之后，會不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗，再逐步擴(kuò)大到全國范圍，特別是深圳、廣州、北京、杭州等房價居高不下的一線城市。但僅從重慶、上海的試點方案來看，目前房產(chǎn)稅試點所涉及的也僅僅是少量房產(chǎn)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有普及，對房地產(chǎn)市場的影響還是比較有限的，但對人們的心理預(yù)期、未來的投資計劃會產(chǎn)生較大影響。

篇3

（一）對評稅機構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機構(gòu)，最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準(zhǔn)確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評估；評估方法

中圖分類號：F293-3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述

房產(chǎn)稅從社會會計學(xué)的角度來說是指以房子為征稅對象，按照房屋的計稅余值為計稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房價不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長，讓很多靠實體經(jīng)濟(jì)賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財政也相對緊張，在這樣的背景下，開征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實地方財政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。

房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進(jìn)行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對土地和建筑物進(jìn)行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進(jìn)行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國實施的是對兩者進(jìn)行分別得征稅，明確了計稅的依據(jù)。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動作用，穩(wěn)定國家財政收入，推動房產(chǎn)稅的改革。總之，對于國家和社會的發(fā)展屬于好事和大事。

二、開證房地產(chǎn)稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國目前在一些地區(qū)實施的試點房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線城市，由于房價的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級對于購房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級的老百姓拼其?生只夠首付，只會加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產(chǎn)稅，逐步完善財產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。

（二）有利于充地方財政

稅收是地方財政和中央財政的重要來源，在房地產(chǎn)市場如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無疑成為增加財政收入的經(jīng)濟(jì)來源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a因其他稅制問題引起的地方財政收入不足的問題。中國的國情決定了我國目前有著比較獨特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場的攀升逐漸增加了地方財政。有利于政府進(jìn)行公共設(shè)施的投入，進(jìn)行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。

三、我國房地產(chǎn)稅的征收和稅基評估現(xiàn)狀

先從房地產(chǎn)稅的征收說起，目前我國暫未全面開放對該稅的征收，只是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行，但是目前出現(xiàn)了很多問題需要解決。按照我國房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個2016年的房價上漲的迅猛態(tài)勢，以賬面原值計稅，不可能引起非常顯著的財政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場價值脫節(jié)。從長期開看，不管是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都應(yīng)該作為單一的計稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過科學(xué)的方法獲得的稅基評估價值才是其最合理的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)要素分析

（一）稅基的確定

根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價值和面積，兩者都較大時，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對少納稅。當(dāng)然在實際操作過程中會具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。

（二）評估主體

目前，我國主要實行的對在財政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評估管理師，實行自治管理。國家部門和協(xié)會雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進(jìn)行評估，當(dāng)時即使是這樣的方式也有人認(rèn)為不太合理。但是單方面的評估只會增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評估主體最后出來的評估結(jié)果相對公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。

（三）評估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評估屬于耗費人力物力財力的工作，所以在整個工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準(zhǔn)的情況下降低成本成為一個不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評估較好。

2.估價動態(tài)更新原則。眾所周知，房價隨著時間的不同會有很大的波動，以鄭州的房價為例，同樣的樓盤2016年上半年的房價和下半年的房價每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產(chǎn)的評估價值具有很強的時效性，當(dāng)然也是指一定時期內(nèi)，在房價較為穩(wěn)定階段時效性相對較弱。為保證估價的時效性和合理性，就應(yīng)定期對房產(chǎn)的價值進(jìn)行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數(shù)和因子的變動，估價方法也不需進(jìn)行大幅改動，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)兼具差別評估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻(xiàn)中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評估原則中談到因為不同的評估-主體、使用的方法和標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，最后造成的評估價值也會有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國的房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)該采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時做好特殊情況的應(yīng)對措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對差別化但又公平的評估方法。

（四）評估方法

1.市場法。市場法是房地產(chǎn)稅稅基評估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場法其實將近期交易情況進(jìn)行對比，通過對交易時間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進(jìn)行對比修正和評估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因為是現(xiàn)時的對比，因此房屋評價具有真實的現(xiàn)時價值。目前用市場法進(jìn)行評估測算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評估需具備完善的房地產(chǎn)評估市場，對于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進(jìn)行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進(jìn)行有效的信息傳輸，保證信息的準(zhǔn)確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個巨大的市場。在目前的二手市場上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因為流轉(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會有一個問題，就是購置房屋時房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時再次繳納，就會產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實施時稍有不便。所以用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營業(yè)稅中劃分開，僅僅進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評估時，當(dāng)時的原材料價格和人工成本費等，所有的的M用全部加起來之后再減去房屋的折舊費，從而估算出房地產(chǎn)的價值，通過對這個估算的房地產(chǎn)的價值進(jìn)行征稅。重置成本主要考慮到物價的變化，今天的人工成本費和5年前的成本費有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計算的時候出現(xiàn)信息不對稱，沿用之前的價格進(jìn)行計算，就會造成所計算的稅費不符合實際，有可能會出現(xiàn)稅基過低的情況，對財政收入肯定是不利的。

4.批量評估法。隨著應(yīng)用型的計算機技術(shù)和統(tǒng)計學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評估。根據(jù)統(tǒng)計學(xué)和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)批量評估。當(dāng)然，整個過程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對所測定房產(chǎn)的特征進(jìn)行有效把握，將其納入到所運行的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行財產(chǎn)評估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結(jié)果進(jìn)行對比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。

五、對房地產(chǎn)稅基評估體系的建議

為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國的號召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化，對房產(chǎn)稅稅基評估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對措施。

篇5

房地長行業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)房展的中流砥柱,我國先后出臺了很多對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策和措施,而房地產(chǎn)稅收也成為了政府財政收入的主要來源。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的供求在總體上呈現(xiàn)快速增長的趨勢,而政府陸續(xù)出臺的一些嚴(yán)格的政策有效地拉動了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。下面簡析以下近年來政府出臺的一些典型的房地產(chǎn)稅收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“國十條”和“京十二條”的政策規(guī)定。規(guī)定中對房地產(chǎn)的開發(fā)和個人出售房產(chǎn)行為的稅收進(jìn)行了進(jìn)一步的管理規(guī)范,并且進(jìn)一步盤點審核了價格漲幅過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。并且明確規(guī)定了對于不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫定發(fā)放購買住房貸款。

2、2010年9月“新國五條”政策正式出臺,對住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅進(jìn)行了優(yōu)惠政策調(diào)整。此政策確實真正意義上使房地產(chǎn)市場有所改善,但是由于其中20%的差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策并未得到真正意義上的改善,使得其成效還不夠明顯。

3、2011年了“新國八條”的房地產(chǎn)稅收政策。政策中明確規(guī)定了,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅、對執(zhí)行“限購令”的城市進(jìn)行政策的進(jìn)一步強化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回歸的措施。央行首先釋放“滿足首套房貸”信息。隨后,京、滬、深3地多數(shù)銀行首套房貸利率從之前的“上浮”回歸到“基準(zhǔn)利率”,部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還有了一定的優(yōu)惠“折扣”。

5、2013年公布了“國五條”的稅收政策。由前國務(wù)院總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議,會議中確定完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項政策措施

6、2013年順利召開的十八屆三中全會對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面深化改革。明確“保障的歸政府、市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針。十八屆三中全會中對開發(fā)商采取了融資限制、限價限售的政策方針,并且對購房者進(jìn)行了住宅限購和購房限貸的控制手段。

二、房地產(chǎn)稅收政策的意義與影響

在房地產(chǎn)市場中,住房市場占據(jù)主要地位,其造成的各種市場失靈現(xiàn)象很可能對社會經(jīng)濟(jì)造成重大影響。政府對住房市場的管制手段普遍分為價格型干預(yù)工具和數(shù)量型干預(yù)工具。比如,韓國在1972-2000年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中就長期實行限價政策和隨機抽簽分配的住房控制手段,其最終目標(biāo)就是為中產(chǎn)階級提供給有力的購房環(huán)境。而新加坡則與韓國不同,他長期采取了“居者有其屋”的二元住房體系,絕大多數(shù)住房是通過政府大力參與的保障房“組屋”來提供的,另外少數(shù)高端住房是通過市場上的建造商提供。

近年來,房地產(chǎn)的調(diào)控方向就是用房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來取代“限購令”等行政手段。我國之所以如此積極地進(jìn)行房產(chǎn)稅改革,其根本原因是由于目前我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種不利于社會經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。房價的虛高,使得剛進(jìn)入工作的人群很難依靠個人力量購買住房,但有些人卻占有多套住房來進(jìn)行投資。這些住房擠占現(xiàn)象使得房價不斷上漲,超出了普通住房購買者的承受范圍,進(jìn)而在一定程度上激化了中低層人民群眾的的負(fù)面心理。筆者看來,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的意義主要存在以下幾方面:

一是打破土地二元結(jié)構(gòu),實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會中明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的目標(biāo),明確了改革的方向,加強了推進(jìn)力度。希望能夠進(jìn)一步增加建設(shè)用地的規(guī)模以及房地產(chǎn)市場的供應(yīng),但由于土地問題涉獵復(fù)雜,改革依然是一項長期而艱巨的過程。

二是讓農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)權(quán)利。農(nóng)民最大的財產(chǎn)就應(yīng)該是土地,我國進(jìn)一步的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整更長遠(yuǎn)的目標(biāo)就是,希望能夠賦予農(nóng)民更多的對土地的處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。

三是有效遏制房地產(chǎn)炒房行為,引導(dǎo)消費者理性購買和投資。近年來我國出臺的房地產(chǎn)稅收政策雖然不能直接使得房價明顯下降,但其無疑增加了房產(chǎn)持有者的持有成本。這使得無論是自住用房還是投資購房,它的購買者都會更加謹(jǐn)慎的對購房進(jìn)行選擇,間接地釋放出相當(dāng)可觀的房源,這在一定程度上必然會造成房價下跌,并最終將房地產(chǎn)交易引向合理的價格區(qū)間。

四是促進(jìn)社會財富公平分配,調(diào)節(jié)貧富差距。由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,個人經(jīng)濟(jì)時代的到來,房產(chǎn)已經(jīng)成為衡量個人財富的重要指標(biāo)。我國現(xiàn)階段仍處于貧富差距大的階段,而對房產(chǎn)市場的調(diào)控在一定程度上能夠填補了這方面的不足,有效地調(diào)節(jié)貧富差距。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房價；影響

中圖分類號：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2017.03.060

我國房地產(chǎn)行業(yè)近些年來發(fā)展迅猛，同時連年攀升的房價也成為了國民經(jīng)濟(jì)的突出問題。國務(wù)院在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程，并于2011年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點在上海和重慶兩地。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議又提出：房子是用來住的，不是用來炒的。這一切表明規(guī)范房地產(chǎn)市場，部署全面稅制改革穩(wěn)定房價，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展已成為我國政府宏觀調(diào)控的重點工作之一。

1 房地產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響

我國1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》并沿用至今，征收對象是房產(chǎn)，計稅依據(jù)有從價計征和從租計征，居民自用住房免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一種地方稅，對增加地方政府財政收入，支援地方公共支出、提供公共服務(wù)有積極作用。2011年在上海與重慶試點房產(chǎn)稅改革，是對居民自用住房征收房產(chǎn)稅，試點結(jié)果也都對房價有一定的抑制作用；實踐也表明，試點房產(chǎn)稅改制也暴露出一定問題：稅基窄，稅收收入有限，還涉及到稅收公平問題；房產(chǎn)稅與土地出讓金之間的關(guān)系沒能捋順，重復(fù)征稅問題便順勢而生；房產(chǎn)稅收入按照試點辦法應(yīng)投入到保障房建設(shè)中去，但由于缺乏有效的市場監(jiān)管，可能導(dǎo)致政府通過權(quán)力尋租。總結(jié)試點經(jīng)驗，政府現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改制方向是推出房地產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅，其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費暫時不考慮進(jìn)來。

1.1 短期影響

從供求理論角度來看，房地產(chǎn)市場短期供給量是不變的，房地產(chǎn)價格的形成主要受需求的影響。征收房地產(chǎn)稅則由住宅市場上的需求方承擔(dān)，購買成本增加，需求量下降，導(dǎo)致短期內(nèi)房產(chǎn)價格是下降的。從投資投機者角度來看，恢復(fù)對個人住房持有環(huán)節(jié)征稅，增加了其投機成本，利潤空間會縮小，改變投機者對房價預(yù)期的增值，同時也改變房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值，征收房地產(chǎn)稅后資產(chǎn)均衡價格將低于稅前水平。從潛在購買者角度來看，隨著房地產(chǎn)稅出臺呼聲的高漲及各種抑制房價措施的不斷出臺，會影響到這部分消費者對未來房價的心理預(yù)期，給市場一個自我調(diào)整的時間，也給政府宏觀政策的具體落實創(chuàng)造了有利時機。

從微觀因素（住房所有者）來看，理論上，居民持有消費性住房的時間較長，而持有投資性住房的時間較短，房產(chǎn)稅η罷叩撓跋齏笥諍笳摺7康夭稅的普遍征收對住房市場的影響不僅是總量上的，還將帶來結(jié)構(gòu)效應(yīng)。對高收入者或高收入家庭來說，房地產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響邊際效應(yīng)小，假設(shè)1套100萬元的征稅房產(chǎn)，每年需要繳納5000元的稅費，影響微乎其微；但對于低收入者或者低收入家庭來說，影響邊際效應(yīng)就大得多。同時，持有不同套數(shù)的征稅房產(chǎn)對房價的預(yù)期也是不同的，只有1套征稅房產(chǎn)的持有者會認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅的影響會大得多；而有3到4套房產(chǎn)的持有者則會認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅的影響不大。

1.2 長期影響

中國房地產(chǎn)問題的實質(zhì)，不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的問題，也是整個國家收入和分配體制、社會保障體制等多方面的問題，更是土地的問題。如果土地的問題不能很好地解決，房地產(chǎn)稅的立法及實施對緩解目前房價居高不下的難題也無能為力。中國目前大部分存量房已經(jīng)繳納了70年的土地使用費，如果再按照房產(chǎn)的價值來征稅，而又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費，實際上就是重復(fù)征稅，將會給房產(chǎn)所有者帶來高房價后的第二重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

從長期來看，房價上漲的動因一個是需求拉動，另一個很重要的因素就是土地資源的供給日益匱乏。由于土地是不可再生資源，房地產(chǎn)開發(fā)用地又一直是國家壟斷的，土地供給越來越緊張，地價只能持續(xù)走高，再加上地方政府過多依賴“土地財政”，不會主動降低地價，那么結(jié)果只能是土地資源緊俏，供給有限，供小于需，即便是房地產(chǎn)稅的推出也難以解決高房價的問題，甚至隨著房地產(chǎn)稅的出臺會導(dǎo)致新一輪的房價高企。除了土地的因素外，還有市場的流動性泛濫、城市人口激增、通貨膨脹、資金避險保值等因素也會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。

2 加快完善房地產(chǎn)稅制改革的途徑

2.1 有條件借鑒外國房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗

征收房地產(chǎn)稅是世界通例，是地方政府財政收入的主要來源。美國、英國、法國的稅率都偏高，因為這些發(fā)達(dá)國家征收房產(chǎn)稅已有百年歷史，征收及監(jiān)管系統(tǒng)都十分完善。寬稅基與高稅率讓這些地方政府有較大的財權(quán)與事權(quán)，有更多的資金投入到公共設(shè)施與公共服務(wù)中去，更好地保障民生。我國在房地產(chǎn)稅改制過程中要有條件地借鑒，不能一股腦地照搬，因為我國土地是國家的，而不是私有的，在國有土地之上對個人住房征收房地產(chǎn)稅，這在國際上是沒有先例的。因此，借鑒是必要的，但要學(xué)會揚棄。

2.2 盡快完善房地產(chǎn)稅立法，確立房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)征收體系和地方稅收體系中的主體地位

房地產(chǎn)稅是一個涉及千家萬戶、子孫幾代人的稅種，應(yīng)該遵循立法程序，建立一整套與房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的頂層設(shè)置。在房地產(chǎn)稅的具體設(shè)計思路上，可以遵循“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的改革方針。精簡稅制，讓普通消費者易于接受而不產(chǎn)生抵觸情緒，也給征管部門提供了充沛的時間建設(shè)與征收相關(guān)的配套措施，實現(xiàn)改革的順利推進(jìn)；寬稅基可以讓更多的房產(chǎn)納入到征稅范圍，增加地方財政收入的同時，還有利于房地產(chǎn)資源的高效流轉(zhuǎn)與集約利用；低稅率的實現(xiàn)可以在稅率結(jié)構(gòu)上實行差別稅率，對家庭自用普通住房征收時采用低稅率，對豪華住宅及獨棟別墅可以適用較高的稅率，這可以充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配，增加社會福利的功能；嚴(yán)征管是整個稅制執(zhí)行的最后一環(huán)，建立信息化的稅收征管系統(tǒng)，全面采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)信息，加快完善不動產(chǎn)登記制度，更好地體現(xiàn)征稅的公平與效率的辯證統(tǒng)一。

2.3 房地產(chǎn)稅要承擔(dān)理順市場機制的功能

宏觀財稅體制改革離不開市場機制的作用。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控更多的用限購限貸、加息等行政手段，似乎并沒有阻止房價上漲的勢頭；房價上漲其實增值的是地價，土地國有，土地資源沒有通過市場優(yōu)化配置，結(jié)局還是一樣。只有“土地財政”被房地產(chǎn)稅取代之后，房價的形成機制將更加合理化，并有助于高房價的理性回歸。另外，信貸調(diào)控主要是嚴(yán)禁濫加杠桿違規(guī)操作，讓信貸資金回歸輔助購房本位。因此，信貸、稅收、市場監(jiān)管要三管齊下，才能讓房地產(chǎn)稅更好的承擔(dān)起理順房地產(chǎn)市場機制的功能。香港中文大學(xué)教授郎咸平特別地提到了加強市場監(jiān)管在綜合手段調(diào)控高房價中的重要作用，當(dāng)寄希望于房地產(chǎn)稅的出臺能夠抑制高企的房價的時候，一定不能忘記市場機制本身所具有的功能，但同時也一定要強調(diào)加強市場監(jiān)管，懲罰分明。

2.4 建立房地產(chǎn)價值評估機制

房地產(chǎn)價值評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，由有資質(zhì)的評估機構(gòu)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置r格為基礎(chǔ)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。對房產(chǎn)評估機構(gòu)的篩選，一方面可以由社會上的相關(guān)中介機構(gòu)進(jìn)行外部評估；另一方面也可以將房產(chǎn)評估部門歸屬于國土資源部，讓房產(chǎn)評估能夠合理合法有序開展。我國現(xiàn)階段開征的房產(chǎn)稅是以房屋原值為基礎(chǔ)納稅的，但隨著房屋升值，市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止當(dāng)初的原值了，所以一種方法可以是按照房屋面積評估，另一種方法可以是按照市場價格的高低進(jìn)行評估。此外，房地產(chǎn)價值的評估，一個是房產(chǎn)價值的評估，一個是地產(chǎn)價值的評估。這又回到了前面的問題上，對在國有土地之上建的私有房屋進(jìn)行估價，其計稅的必要基礎(chǔ)在于土地制度的改革，房地產(chǎn)重復(fù)征稅的變革，地方財政的可持續(xù)增長，只有進(jìn)行相關(guān)制度的變革才能有利于加強土地資源的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的合理利用與配置。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)稅作為有著悠久歷史的稅種，其在籌集財政收入和調(diào)解社會貧富差距方面有著巨大的影響作用。現(xiàn)今世界各國基本都建立的房地產(chǎn)稅收體系，英國作為社會不平等、收入差距大的國家，通過90年代進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，有效地解決了貧富分化大的情況，并保證了財政收入穩(wěn)步增長。其完善的房地產(chǎn)稅收體系對我國的房地產(chǎn)稅改革有著一定的借鑒意義。本文通過對其房地產(chǎn)稅制改革的本屆、稅制設(shè)計、實施效果，對我國房地產(chǎn)稅改革提出一些啟示。

關(guān)鍵詞:

住宅稅;營業(yè)性房地產(chǎn)稅;英國;啟示

自2005年，我國主要大中城市的房地產(chǎn)價格快速上漲成為全社會所關(guān)注的焦點。十年期間，我國的房價走勢呈直線上升的趨勢。面臨著長期攀高的房價，對人民大眾的生活負(fù)擔(dān)愈來愈重。因此，無論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度還是民生的角度上講，房地產(chǎn)問題都是政府決策層和學(xué)術(shù)派著重進(jìn)行探討的問題。英國是全球最早完成現(xiàn)代化和工業(yè)化的國家，做為資本主義發(fā)達(dá)國家，社會上的貧富差距巨大、財富分配不均的現(xiàn)象始終存在著。其健全和完善的稅收體制也有效地調(diào)價了貧富差距和財富分配。尤其是英國在征收房地產(chǎn)稅方面，曾有效解決收入分配不均衡的問題，同時穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。因此，英國在房地產(chǎn)稅制方面有著一套完整、健全的體系。對于同樣存在著貧富差距越來越大的情況下，我國借鑒英國房地產(chǎn)稅制度及其改革是十分必要的。

一、英國房地產(chǎn)稅的功能定位

(一)英國房地產(chǎn)稅的特點1．重存輕流。在英國的房地產(chǎn)稅征收體系中，十分重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收，包括房屋稅和營業(yè)稅，兩項稅收之和在地方財政總收入中所占比重達(dá)到30%以上，是最大的收入項目。但對房地產(chǎn)取得稅類所征收的稅收僅占其1%－2%。重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，輕視取得環(huán)節(jié)，有利于房地產(chǎn)的流動，避免業(yè)主因空置房產(chǎn)而低效利用。英國的房地產(chǎn)交易一般每季都超過40萬宗，每年匯總的交易高達(dá)200多萬起。2．地方財政收入的主要來源。英國的房屋稅是完全由地方政府進(jìn)行征收，以英格蘭地區(qū)為例，房屋稅在地方本級收入中的比重高達(dá)45%左右，在地方財政總收入的比重也在15%左右。地方政府通過房屋稅籌集充足的財政收入，以此用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)等。營業(yè)稅在中央政府向地方轉(zhuǎn)移支付資金中的比重高達(dá)25%左右，占地方財政收入的15%－20%。因此表明營業(yè)稅在地方財政收入體系中的地位也十分重要。3．完善的房地產(chǎn)稅法體系及健全的評估制度。英國政府十分房地產(chǎn)的稅收立法工作。英國議會先后多次通過不動產(chǎn)稅改方案，所涉及到關(guān)于不動產(chǎn)的法律有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地賠償法》等。據(jù)統(tǒng)計，英國國內(nèi)稅收局下屬的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)每年所匯總起來的房地產(chǎn)交易信息達(dá)到200萬起，從而形成了完善的英國各地區(qū)的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)。4．遵循市場經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則。英國房地產(chǎn)稅制效率原則有利于實現(xiàn)居民的分配效應(yīng)，利于其房地產(chǎn)稅效率的有效資源配置，以達(dá)到其房地產(chǎn)市場合理發(fā)展的作用。同時，英國的房地產(chǎn)稅制改革過程中，充分考慮到社會公平問題，在稅制上貫徹實施了低稅、減稅、免稅的原則，貫徹房地產(chǎn)中性的原則，極大程度上保證稅收公平性。

(二)英國房地產(chǎn)稅功能定位完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度，不僅可以增加國家的財政收入，積累資金用于城市建設(shè)，而且可以調(diào)整土地資源的配置，調(diào)節(jié)社會貧富差距。1．籌集地方財政收入的功能。英國在房地產(chǎn)稅收體系中，主要設(shè)計了兩個房地產(chǎn)稅種，分別是住宅稅和營業(yè)性房地產(chǎn)稅。住宅稅的收入是全部由地方政府進(jìn)行征收，并將所得收入列入地方財政收入體系中，營業(yè)性房地產(chǎn)稅則是上繳至中央政府，由中央政府按照一定比例撥付至地方政府。英格蘭地區(qū)從2008年至2013年地方財政收入基本處于穩(wěn)定水平。英國各等級住宅稅的納稅額每年都會進(jìn)行調(diào)整，自1993年設(shè)計住宅稅到現(xiàn)在的情況看，住宅稅呈穩(wěn)步增長的趨勢，使得地方政府有更充足的資金為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。營業(yè)性房地產(chǎn)稅雖然在相鄰年份有小幅波動，但整體呈增長趨勢。就2013年英格蘭地區(qū)財政收入構(gòu)成來看從圖中可以看出，議會稅占英格蘭地區(qū)財政收入的17%，轉(zhuǎn)移支付的營業(yè)性房地產(chǎn)稅占15%，構(gòu)成了整體財政收入的三分之一多。由此可知，房地產(chǎn)稅為地方財政收入的籌集所帶來的貢獻(xiàn)。2．調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能。英國在住宅稅稅率設(shè)計上就體現(xiàn)了其調(diào)節(jié)社會貧富的本質(zhì)。對于住宅，英國根據(jù)房產(chǎn)價值共設(shè)計了八個級別，規(guī)定40000磅以下的房產(chǎn)，只征收級別D的6/9，再高的級別按比例疊加。同時，英國政府還實施了詳實的減免政策，體現(xiàn)了對小商業(yè)經(jīng)營、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過稅收減免優(yōu)惠對低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。①

二、英國房地產(chǎn)稅制度對我國的啟示

(一)將房地產(chǎn)稅收歸于地方政府財政收入，確立“明稅、少費”的原則與英國相比，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度確實存在不合理的情況。在房產(chǎn)稅改革試點的上海和重慶兩地，房產(chǎn)稅收入在兩地的財政收入所占比例很小，據(jù)財政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959．01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061．71億元，兩者加起來只占上半年稅收收入的3%。

(二)向“重存輕留”方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變我國目前的房產(chǎn)稅制度是著重房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，輕視保有環(huán)節(jié)。這樣的稅制設(shè)計思路，使得企業(yè)僅支付少量資金就可以獲取土地，獲取后，因保有環(huán)節(jié)征稅力度輕，使得企業(yè)不需要再繳納稅金，長期的無償占有導(dǎo)致嚴(yán)重的浪費土地，最終阻礙了房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。

(三)將“公平”放在房地產(chǎn)稅制改革的首位我國在1978年至今三十多年的改革開放中，社會公平成為影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。貧富差距、地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距都已達(dá)到或超過國際警戒線。②

(四)建立和完善房地產(chǎn)登記和評估制度我國在逐步建立起房地產(chǎn)登記制度的同時，也要著手完善評估體系。建立并完善估價人員考試注冊制度、估價機構(gòu)的注冊管理制度和估價執(zhí)業(yè)管理制度。同時要積極引入第三方機構(gòu)，由社會民間中介組織承擔(dān)，即節(jié)省了時間成本和經(jīng)濟(jì)成本，又有利于征稅過程中的開放、透明。

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［2］樊華、葉艷妹．《英國房地產(chǎn)稅制簡介》［J］．海外稅務(wù)，2005年第八期

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅收體制 政府干預(yù)

一、十八屆三中全會后的房產(chǎn)稅走向

十八屆三中全會對房產(chǎn)稅的描述是"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革"，這一描述比此前的理論、試點深邃、準(zhǔn)確、實際。這絕非意味著對此前房產(chǎn)稅理論、做法（沒有法律依據(jù)強行試點、妄圖強行擴(kuò)大試點、強行推行房產(chǎn)稅帶來了社會斷裂）的肯定，而是實事求是地提出了"房地產(chǎn)稅"、"立法"、"改革"，當(dāng)然也就絕非意味著房地產(chǎn)稅很快就能出臺，注定是個很艱難、很漫長的過程。正常來講征收房地產(chǎn)稅涉及了理念、經(jīng)濟(jì)倫理、體制、法理、法律依據(jù)、操作技術(shù)等諸多問題，所有問題的解決都需要改革，需要有法律依據(jù)、需要道理支持，構(gòu)建出征收房地產(chǎn)稅的平臺，絕非前段時間某些人鼓噪房產(chǎn)稅顯示的"火燒屁股"跳起來喊叫那般簡單、那般粗暴。

或許改革立法應(yīng)該明確下面的問題，才能搭建好房地產(chǎn)稅的法律關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)稅的目的

房產(chǎn)稅是政府行政管理者的功能，土地財政是政府的所有者收益，用房產(chǎn)稅取代土地違背科學(xué)管理，混淆了所有權(quán)與行政權(quán)，強化了體制弊病，即使真的征收了房產(chǎn)稅，體制上不能取消政府土地掌控者功能，政府賣地的機能、利益驅(qū)動都存在，土地財政仍然難以根除，而且房產(chǎn)稅與土地財政在數(shù)量上不可同日而語。雖然說把房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅解決了一些問題，但是，明晰這一手段的目的應(yīng)該是使用這一手段的前提。

（二）房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)倫理

高房價背后有很多體制原因，如資源過多聚集在城市和大城市、貨幣超發(fā)、稅負(fù)過重等等，如今中國在失去勞動力紅利以后，過重的稅負(fù)讓產(chǎn)品逐漸失去了競爭力，減稅應(yīng)該是中國經(jīng)濟(jì)今后必須的改革。在鼓噪房產(chǎn)稅、試點的過程中，只是強調(diào)單純開征房產(chǎn)稅而沒有伴隨開發(fā)、購買環(huán)節(jié)的減稅，違背經(jīng)濟(jì)倫理，同時也會像提高油價一樣，增加社會經(jīng)濟(jì)運行成本，讓相對低迷的經(jīng)濟(jì)運行更加艱難。

（三）房地產(chǎn)稅的法理支持

中國房地產(chǎn)基本制度是土地有償有期限轉(zhuǎn)讓，政府作為土地所有者是理論上的房產(chǎn)稅受益人，如果征收房地產(chǎn)稅，必須在法理上對此有通順的解釋，在沒有解決這一問題以前就強行開征房地產(chǎn)稅，沒有法理支持影響政府的聲譽，房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)都會伴隨質(zhì)疑。

（四）房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)

十八屆三中全會以前妄圖強行征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》， 十八屆三中全明確提出了房地產(chǎn)稅概念否定了房產(chǎn)稅，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一個首先要有"改革"舊經(jīng)濟(jì)關(guān)系、設(shè)立新型經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過程，無論如何這都會比在缺乏法律依據(jù)的前提下試點、推行都顯得更加文明、特別有意義。

二、國外房地產(chǎn)稅對住宅價格影響

房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各國房地產(chǎn)價格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國家的稅收政策并沒有達(dá)到期望的效果，比如法國、比利時、英國等，但是還有一部分國家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、德國、瑞典等。

在歐美，只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計算，是根據(jù)你所擁有房子的實際價值來決定的。

1992年，英國政府頒布《1992年地方財政法案》，規(guī)定從1993年8月1日起執(zhí)行議會稅（又稱住宅房地產(chǎn)稅），并一直沿用至今。該法案短期內(nèi)刺激英國實際房價出現(xiàn)一定增長。

三、 房地產(chǎn)稅收對房價的作用機理

房地產(chǎn)價格的決定根本是由供需決定的，房地產(chǎn)稅的作用是通過增加交易成本和降低預(yù)期收入調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的交易量和需求結(jié)構(gòu)進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格。本文借鑒陳多長和杜雪軍等關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的理論模型進(jìn)行分析。

五、結(jié)果分析

運用OLS估計方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析結(jié)果如表所示。根據(jù)得出的結(jié)果可知，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)交易量的波動具有一定的解釋能力，而房產(chǎn)稅對房價的影響并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，模型的擬合系數(shù) =0.63，具有較好的擬合程度。征收個人房產(chǎn)稅并沒有達(dá)到抑制房價的目的，其中原因有很多。

六、結(jié)論

頻繁調(diào)控?zé)o效與中國缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式有關(guān)，正因如此才導(dǎo)致了調(diào)控思路混亂，每次調(diào)控都只考慮房價，根本不考量越來越重要的租賃市場，限購、房產(chǎn)稅都典型地反映了這一問題。或許，政府在構(gòu)建新經(jīng)濟(jì)模式、新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式以后，對商品房、保障房、租賃市場等等都會有新的考量，這是房地產(chǎn)稅合理的重要前提之一。房產(chǎn)稅橫空出世的前前后后、形形的說法和爭論，有很多元素值得整個社會思索，作為一個夢想邁進(jìn)現(xiàn)代化的國家，在管理經(jīng)濟(jì)過程中不顧約束條件、不講法律依據(jù)"霸王硬上弓"是件危險的事情。在我國全面弘揚法治社會的今天，法治觀念已深入人心，而與人民生活息息相關(guān)的房產(chǎn)稅更應(yīng)該符合法律法規(guī)、受法律監(jiān)督。房產(chǎn)稅只有盡快納入到法治軌道，房產(chǎn)稅成功擴(kuò)圍才能指日可待，人民大眾的納稅權(quán)利與義務(wù)才能得到更好的保障。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)利益；稅收體系

1.房地產(chǎn)稅相關(guān)改革

房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)普遍征收，而且是地方政府的主要收入來源。絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的百分之四十以上。美國2002年房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收收入的72%（北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組，2007）。我國的房地產(chǎn)稅由于其設(shè)計復(fù)雜、稅費混合等特點，難以估計其實際比例，據(jù)上海易居的報告認(rèn)為我國2012年房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占到地方稅收收入的16.6%。

我國的房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀是稅種多、稅制復(fù)雜、稅費不清、稅負(fù)分配不合理。從目前來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的稅種達(dá)到14種，主要涉及土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)、流通、保有等多個環(huán)節(jié)。其中開發(fā)、流通環(huán)節(jié)達(dá)到12種，保有環(huán)節(jié)2種。目前存在的主要問題是，大多數(shù)房地產(chǎn)稅的稅種立法層次低，稅種過多，征稅覆蓋面窄，并且減免隨意，籌資功能比較弱（安體富、王海勇，2004）。新一輪的房地產(chǎn)稅改革的基本原則是寬稅基、簡稅制、低稅率、嚴(yán)征管，廣泛的共識是減少現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅種，統(tǒng)一開征新的房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的唯一稅種（謝伏瞻，2005）。本文以統(tǒng)一的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的以其評估價值作為計稅依據(jù)的房地產(chǎn)稅為研究對象。

2.房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿

由于納稅人都有其獨立的經(jīng)濟(jì)利益，他們會通過各種社會經(jīng)濟(jì)活動來滿足其獨立的物質(zhì)利益需要，因此理性的納稅人為了彌補因國家課稅而造成的利益“損失”，在“稅收剛性”的沖擊下，將會產(chǎn)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的動機，通過價格的浮動機制來實現(xiàn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁方式分為三種，前轉(zhuǎn)又稱順轉(zhuǎn)，是指賣方納稅人通過提高所出售的產(chǎn)品或服務(wù)的價格，將一部分或全部稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買方的行為。后轉(zhuǎn)又稱逆轉(zhuǎn)，是指買方通過降低購買價格的方式將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給賣方的行為。稅收資本化是指在具有長期收益的資產(chǎn)（如土地、房屋）交易中，買主將購入的資產(chǎn)在以后年度所必須支付的稅款按一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，在購入資產(chǎn)的價格中預(yù)先一次性扣除，從而降低資產(chǎn)的交易價格。資產(chǎn)交易后，名義上由買主按期納稅，而實際上稅款已通過稅收資本化由賣主負(fù)擔(dān)了。稅收資本化是一種特殊的后轉(zhuǎn)嫁。房產(chǎn)有自住、出租和自我經(jīng)營以及短期投資等不同用途，在不同的用途中稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機制是不同的，其取決于稅基的不同特點和價格變動的機理。

自住用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供給和需求是同一個人，房屋一旦購買，其供給完全無彈性，因而房產(chǎn)稅負(fù)是無法轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)所有者承擔(dān)全部稅收，稅收將會使房屋所有者的凈財富減少。對于自住房中的高檔房產(chǎn)征稅，房地產(chǎn)稅同樣也無法轉(zhuǎn)嫁，可以直接降低所有者的財富，調(diào)節(jié)高收入人群的收入水平，這是除所得稅以外任何稅收無法比擬的優(yōu)點。但是在一般均衡分析中，由于考慮到了多個市場的互相影響，自住房屋所有者也可能會最終將房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，使得各種生產(chǎn)要素承擔(dān)同樣的稅收負(fù)擔(dān)。因為僅對某一特定部門使用的某種要素征稅，可能會影響到所有部門所有要素的收益，同時影響整個市場經(jīng)濟(jì)運行的價格。

經(jīng)營用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：經(jīng)營用房一般指自有房產(chǎn)用于自身的經(jīng)營目的，其房地產(chǎn)稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁以及轉(zhuǎn)嫁比例，取決于經(jīng)營用房的供給彈性、時間長短、其產(chǎn)品的供給彈性和市場占有率等。其房產(chǎn)的供給彈性一般取決于是否容易將房產(chǎn)出租于其它人，一般來說認(rèn)為供給彈性較小，因而從這一點看房主傾向于承擔(dān)大部分的稅負(fù)。從其產(chǎn)品市場來看，如果外部市場競爭不太激烈，廠家的產(chǎn)品具有一定的壟斷優(yōu)勢，也即廠家擁有足夠的市場控制權(quán)來定價，也就是其產(chǎn)品供給彈性較大，那么廠家就可以容易地將房產(chǎn)稅負(fù)的一部分或大部分通過產(chǎn)品價格的傳遞機制轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品購買者。相反，如果產(chǎn)品面對的是完全競爭的市場，廠家面對的是需求彈性較大的消費者，而自身的供給彈性較小，廠家將會承擔(dān)絕大部分稅負(fù)。

出租用房的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：出租用房指將房產(chǎn)用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入較為低下的或者暫時沒有能力買房的用戶，他們對出租房的價格反應(yīng)敏感，所以出租房產(chǎn)的需求彈性較大。出租房產(chǎn)在短時期內(nèi)是相對固定的，出租人對租金的反應(yīng)較為一般，供給彈性較小。因此，出租人傾向于承擔(dān)了大部分的稅收負(fù)擔(dān)，承租方只是承擔(dān)了較少的稅負(fù)。當(dāng)然，這是在完全競爭市場的假設(shè)條件下的情況，如果處在嚴(yán)重供不應(yīng)求的非均衡狀態(tài)下，情況就不一樣了，這時承租人彈性很小，將承擔(dān)幾乎全部稅負(fù)。

投資房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿：投資性質(zhì)的房地產(chǎn)一般指短期持有用于升值目的的房產(chǎn)。短期購買住房的用戶有兩個特點：一是房子價位高或者地段好，以利于將來升值；二是持有房子時間較短，一般不超過5年。購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的供求彈性主要取決于購房者對房價的預(yù)期以及開發(fā)商的資金實力等因素，如果購房者預(yù)期房價將大幅度上漲，那么其彈性較小，將可能承擔(dān)大部分房地產(chǎn)稅，如果開發(fā)商資金鏈緊張，那么其彈性較小，其將承擔(dān)大部分稅負(fù)。實際情況往往在這兩者中的相互作用達(dá)到均衡是將房地產(chǎn)稅在雙方中分配。

3.房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的影響

稅收轉(zhuǎn)嫁形成稅負(fù)，使得經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔(dān)稅負(fù)的人將會由于稅收的影響而改變自己的經(jīng)濟(jì)行為，從而產(chǎn)生綜合的社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

房地產(chǎn)稅的價格效應(yīng)：稅負(fù)的經(jīng)濟(jì)歸宿的最終實現(xiàn)有賴于價格機制的傳導(dǎo)作用，通過價格的升降對房地產(chǎn)價值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。所以，房地產(chǎn)稅的稅率、稅基、征稅對象和計稅依據(jù)的變化都會產(chǎn)生價格變遷。從本質(zhì)上看，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是通過價格將給定的稅收進(jìn)行再分配的行為，其結(jié)果是稅負(fù)由法定稅負(fù)人轉(zhuǎn)移至經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人。

房地產(chǎn)稅的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)：征收房地產(chǎn)稅后，相當(dāng)于房地產(chǎn)價格上升，因而從房地產(chǎn)作為資本品的角度來看，將會在房地產(chǎn)資本投入和其他資本投入之間產(chǎn)生替代效應(yīng)和收入效應(yīng)。對于普通住房征稅，收入效應(yīng)和替代效應(yīng)與稅率或者稅收反方向變化，都會使得房地產(chǎn)資本的收益率降低，促使房產(chǎn)投資降低；由于高檔房產(chǎn)屬于奢侈品，因而其收入效應(yīng)與替代效應(yīng)相反，當(dāng)對其征稅時，替代效應(yīng)將降低房產(chǎn)的資本投入，而收入效應(yīng)將會增加對房產(chǎn)的資本投入，最終在兩種相反的力量共同作用下導(dǎo)致房產(chǎn)投資發(fā)生的變化往往很小。這和現(xiàn)實生活相符，高檔豪宅對稅收的反應(yīng)很小。

房地產(chǎn)稅的征管效應(yīng)：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁只是剛性稅收在不同的名義負(fù)稅人和經(jīng)濟(jì)負(fù)稅人之間的分配過程，但同時由于稅收對于納稅人總是不好的，納稅人就有逃稅的動機，這就給征管帶來不利，同時降低了納稅人對房產(chǎn)稅的認(rèn)可度。

房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)效應(yīng)：征收房地產(chǎn)稅，通過稅收轉(zhuǎn)嫁的機制，使得稅負(fù)在不同的主體中分配，使得各個主體的福利或者收益水平發(fā)生變化，這些變化會改變資本、勞動等要素在不同的領(lǐng)域中的分配，從而調(diào)節(jié)了社會資源的配置。比如通過征收房地產(chǎn)稅，會增加幾乎所有行業(yè)的成本，能否轉(zhuǎn)嫁出去取決于自身的市場地位，即供需彈性，這一方面促使企業(yè)盡量減少對土地給房屋的使用，從而有利于節(jié)約土地資源，另一方面促使企業(yè)加大創(chuàng)新力度，在市場競爭中加大自身的彈性，從而有利于提高整個社會的福利。

4.對我國房地產(chǎn)稅改革的思考

財產(chǎn)稅是許多國家地方稅體系中的主體稅種，房地產(chǎn)稅更是地方收入的主要來源。由于我國特殊的文化背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，房產(chǎn)實際上是財富的集中體現(xiàn)，征收房地產(chǎn)稅能夠較好地調(diào)節(jié)收入分配。因此，基于收入分配的房地產(chǎn)稅在我國就極具現(xiàn)實意義，對房地產(chǎn)稅改革中應(yīng)當(dāng)注重以下幾個方面：

（1）征稅范圍：房地產(chǎn)稅的收入調(diào)節(jié)功能要求其征稅范圍擴(kuò)大到所有收入差距過大的房產(chǎn)領(lǐng)域。所以房地產(chǎn)稅應(yīng)該做到廣覆蓋。但是由于我國普遍的大多數(shù)群眾的收入水平較低，應(yīng)該設(shè)計一個基本住房需求基礎(chǔ)的免征額。

（2）計稅依據(jù)：房地產(chǎn)稅中的計稅依據(jù)必須依照房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格為基礎(chǔ)。因為現(xiàn)行市場價格是房地產(chǎn)的現(xiàn)實價值，包括了因土地的開發(fā)利用等增值因素，又考慮了房屋的實際損耗，比較合理。首先要建立完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，依照登記制度的完善提高對房產(chǎn)估價的準(zhǔn)確性；其次要建立評估制度，使得房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)更符合客觀實際。這就需要建立房地產(chǎn)評估體系，同時還應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)評估的申訴程序。

（3）稅率：累進(jìn)的房地產(chǎn)稅能在籌集資金的同時承擔(dān)收入調(diào)節(jié)功能。世界上大多數(shù)國家在對不動產(chǎn)征稅時都設(shè)計了累進(jìn)稅率，或者是中央政府對地方政府的稅率做了最高限額或固定限額。對我國境內(nèi)的高檔房產(chǎn)課征較高的邊際稅率，一方面可抑制對高檔房產(chǎn)的投機需求，另一方面可以降低財富集中程度。對于房地產(chǎn)稅的合理稅率區(qū)間以及累進(jìn)梯度，應(yīng)該在綜合調(diào)研我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和居民生活實際水平的基礎(chǔ)上，借鑒國際經(jīng)驗，設(shè)計出符合我國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和新稅制改革的整體思路的房地產(chǎn)稅系。

篇10

摘 要：本文在黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅收立法并適時推進(jìn)改革”的背景下，結(jié)合貴州省近幾年房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)市場保有環(huán)節(jié)增加新稅種進(jìn)行探析，提出需建立合理的房地產(chǎn)市場稅費制度、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍、完善房地產(chǎn)稅收立法層次、健全房地產(chǎn)計稅價格的評估制度，達(dá)到完善和優(yōu)化我省房地產(chǎn)市場稅收制度發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；保有環(huán)節(jié)；物業(yè)稅；空置稅

一、基于貴州省數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)市場稅收現(xiàn)狀分析

本文主要采取2007年到2013年貴州省樣本數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)業(yè)稅收收入進(jìn)行分析，選取房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加量作為指標(biāo)反映2007-2013年房地產(chǎn)市場稅收發(fā)展水平。2007-2013年貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長了5.67倍，年平均增長40.83%，但是如下圖所示，房地產(chǎn)稅收增長率出現(xiàn)不規(guī)律發(fā)展，2009年受金融危機影響省內(nèi)稅收入增長下降，但房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)到最大值，后到2012年，稅收收入增長率出現(xiàn)負(fù)值。貴州省房地產(chǎn)業(yè)稅收入總額在7年內(nèi)增幅不大。

圖 稅收收入年增長率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入年增長率、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占總稅收收入比重

我省房地產(chǎn)稅收體系中除了相關(guān)稅種的填充外，包括了大部分的房地產(chǎn)費用和租金。如在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，征收的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅、契稅，但是以上稅種的征收總數(shù)較小，相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付土地開發(fā)費，開發(fā)環(huán)節(jié)需要繳納的稅金和費用合計量構(gòu)成了房價的75%。土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時向國家一次性繳納的資金，該項資金構(gòu)成了房價的主要成分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過抬高房價從購房者身上將該筆資金收回，地方政府也通過提高土地出讓金價格的方式來獲得更高的收入，而稅負(fù)在土地出讓金的對比下顯得更加渺小，稅負(fù)無法起到限制土地征用的作用。同時，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及較多的稅種和費用，其稅收收入主要占房屋銷售價格的25%，稅負(fù)水平較高。此環(huán)節(jié)發(fā)生的一些稅費會通過轉(zhuǎn)嫁的形式轉(zhuǎn)移到購房者身上，政府也會通過公共品的形式對購房者征收一定的稅收負(fù)擔(dān)。在房屋的保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制中對于房屋自用方式上所涉及的稅種較少，僅征收1.2%的稅率，對于房屋的計稅依據(jù)也依然根據(jù)其原始的房屋面積，缺乏準(zhǔn)確的計稅標(biāo)準(zhǔn)；對于房屋免稅范圍過大，同時缺乏物業(yè)稅及空置稅的征收。造成我省房地產(chǎn)稅收體制保有環(huán)節(jié)稅負(fù)低，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高，不易于房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)市場保有環(huán)節(jié)開征新稅種的研究

1、關(guān)于物業(yè)稅的探討

我國2003年10月提出開征物業(yè)稅，并逐步取消房地產(chǎn)方面其他的相關(guān)費用。后由于物業(yè)稅的征收較難征收，未進(jìn)行立法而停止實施。據(jù)統(tǒng)計，美國縣一級政府的財政收入，有 70% 是來自物業(yè)稅。現(xiàn)階段房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅征收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅僅對企業(yè)營業(yè)性用房征收，而對居民個人住房不征收。城鎮(zhèn)土地使用稅由于實行定額稅，一直未進(jìn)行調(diào)整，與高額的地價相比，稅負(fù)較輕，起不到抑制過多占有和打擊囤積行為的作用。

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅范圍，主要是針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅，屬于地方稅種，因其征稅對象不像商品稅一樣具有流動性，不容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)象，該稅種的征收有利于地方居民分擔(dān)公共支出成本，更能夠體現(xiàn)公平和效率。物業(yè)稅的開征可以調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)其健康發(fā)展。物業(yè)稅通過稅收的形式降低房屋價格，抑制房屋價格上漲、調(diào)節(jié)貧富差距，控制房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機行為。

2、關(guān)于空置稅的討論

鄧芳芳（2011）對空置稅進(jìn)行定義：單位或個人持有的房屋中，持續(xù)一年以上未入住的空而未用的房屋，包括單位或個人購買的住房以及個人和承租單位公有住房。不包括開發(fā)商短期內(nèi)尚未出售或出租的房屋。①造成空置房的原因很多，在房地產(chǎn)開發(fā)商角度，根據(jù)商品銷售周期理論，商品房在進(jìn)入流通市場過程中必然會有一部分合理的庫存。我國商品房空置的合理區(qū)間被界定為1.5%-30%之間，超過30%的比例即進(jìn)入危險空間。但房地產(chǎn)市場上，很多房地產(chǎn)開發(fā)商可能會為了獲得更高的利潤，建設(shè)更多的高檔用房，在市場上供求不均衡的時態(tài)下，人為的造成空置房增加的現(xiàn)象，囤積大量房屋等待房屋價格上升時期在進(jìn)行拋售。這樣的后果是增加了貧富差距的懸殊，房地產(chǎn)因為具有保值增值的作用而成為了一種特殊的商品，許多中高收入者購置多套住房，且不對外出租，造成房屋空置現(xiàn)象。

三、完善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場稅收制度的對策建議

（一）建立合理的房地產(chǎn)市場稅費制度。由于國外房地產(chǎn)稅制較為完善且穩(wěn)定，可以借鑒國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗。1、充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。2、對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收250%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。3、切實利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。明確劃分地租及稅費的關(guān)系，將地租加入到土地出讓金范疇。及時清理稅費的層次，可以將土地閑置費改為空置稅，加強稅收的調(diào)控作用。②

（二）具體稅種方面。房產(chǎn)稅方面，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，現(xiàn)農(nóng)村已經(jīng)逐步實現(xiàn)現(xiàn)代化，將農(nóng)村納入房產(chǎn)稅的征收范圍。完善房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，建立第三方評估機構(gòu)，判斷房屋隨市場變化的真實價值，能實現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)與市場同比變化。完善房屋的登記制度，明確房屋歸屬權(quán)，建立房屋地籍制，并通過專門的評估機構(gòu)判斷房屋本身價值，保證公平性。適時開征物業(yè)稅。明確納稅人為擁有土地和房屋的持有人；征稅對象為房屋和地產(chǎn)；計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評估值，對于使用性質(zhì)不同的房屋給予不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整印花稅和契稅。契稅和印花稅兩者在房地產(chǎn)交易過程中普遍存在，而二者存在重復(fù)課征的現(xiàn)象，可取消印花稅，將繼承和贈與獲得的房地產(chǎn)加入到契稅的征收范圍，同時適時降低契稅稅率，提高房地產(chǎn)的流動性。③城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)擴(kuò)大計稅依據(jù)，將外資企業(yè)及個人均納入征稅范圍，盡快開征空置稅。

（三）完善房地產(chǎn)稅收立法層次。我國目前并沒有建立一套完整的房地產(chǎn)稅法，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收管理的依據(jù)大部分是地方性法律法規(guī)和規(guī)章制度，因此立法層級較低，調(diào)整機制不健全。

（四）增加房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的人才。房地產(chǎn)稅制改革需要建立健全房地產(chǎn)計稅價格的評估制度，加強房地產(chǎn)稅收的征收管理。房屋評估機構(gòu)的建立需要大量的人才運用專業(yè)的技術(shù)水平進(jìn)行分析評定。加強征管力量，加大稅收征管力度，加強稽查和征管力度，建立稅務(wù)一房管等部門的信息互通平臺，減少逃漏稅行為。

總體上，盡快將房產(chǎn)稅整合為房地產(chǎn)稅。將與房地產(chǎn)交易過程中涉及的一系列稅種重新整合，減少交易環(huán)節(jié)收費種類偏多的情況，統(tǒng)一成房地產(chǎn)稅，簡化稅制，提高征稅效率，避免重復(fù)計稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，健全不動產(chǎn)登記制度，通過建立第三方房物評估機構(gòu)將房產(chǎn)真實價值作為計稅依據(jù)，并將農(nóng)村房地產(chǎn)一并納入房地產(chǎn)稅的征收范圍，區(qū)別對待不同地區(qū)、不同使用用途的房產(chǎn)，實行差別比例稅率。

（作者單位：貴州財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)及注解：

① 鄧芳芳、郭松海.《論開征房產(chǎn)空置稅的必要性及設(shè)計實施》[J].經(jīng)濟(jì)研究.2011（02）.35.