導語：如何才能寫好一篇不動產稅論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二、物權的公示公信和信托不動產的獨立性

三、信托不動產移轉與不動產稅費（買賣稅、所得稅、土地增值稅）

四、遠非結束的結語

[內容提要]不動產證券化是資產證券化浪潮中的重要的部分，但進入法學視野的時間較短。它的出現對我國現有法制提出了新的要求。作為一種金融產品，其資本流通性與我國物權公示公信原則以及公司法中經營實體組織形式產生了一定的沖擊，另外，在信托財產的設立和移轉過程中，使得稅費制度也須要修正以促進和保障其健康發展。

[關鍵詞]不動產、證券化、SPV

一 導論

上個世紀70年代以來，西方金融市場上出現了一種嶄新的引人注目的金融產品：不動產證券化。這種結合金融業和不動產業共同發展的模式，不僅改變了個人和公司理財的方式，更重要的是對金融業（尤其是銀行系統）的以往資金運營方式和房地產業的融資方式產生了相當大的變革。我國目前正處于市場經濟建設的初級階段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必須經過客觀科學的論證。

今天在資產證券化市場中，兩類資產證券化占據中心位置，在美國被習慣稱為按揭證券化（MBS）和資產證券化（ABS）。這兩類證券化的本質是一樣的，都是對現有信用資產的證券化，或者說是存量資產證券化。與其他資產證券化相比，不動產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，不動產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的不動產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的不動產項目。所以不動產證券化包括不動產抵押貸款債權的證券化和房不動產投資權益的證券化兩種形式[1].不動產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。不動產投資權益的證券化，又稱商業性不動產投資證券化，是指以不動產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。不動產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放不動產貸款；另一方面是從非金融機構出發，不動產投資經營機構將不動產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

不動產證券化較早的進入了經濟學界和金融學界的視野，在那里得到了較為充分的研究，也取得了許多先進的成果，可在法學領域中仍算陌生。這種金融產品中若想在中國大地上生根發芽必然在沖擊我國的金融市場過程中受到市場環境和法律環境的雙重阻礙。由此，本文重點研究不動產證券化在中國運作將會引起的對部分法制內容的沖擊及需要的法律規定調整，而其他如不動產證券化引入我國的利弊分析、金融市場的影響等問題不在論述范圍。

二、物權的公示公信和信托財產轉讓的流通性

我國民法通則里并沒有動產與不動產的區分，應該說不動產還沒有在立法中得到明確的界定。在梁慧星教授組織編寫的《中國物權法草案》[2]第十一條里規定；不動產指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分離的物。日本民法典第86條和我國臺灣地區民法66條表述更為簡單：土地及其定著物為不動產。孫憲忠教授認為：不動產就其范圍而言有三種即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]盡管上述幾種定義并無實質性差異，但本文更傾向于孫憲忠教授的表述，至少更適合作為證券化研究的基礎概念。

物權公示是物權法的基本原則，指物權的各種變動必須采取法律許可的方式向社會展示，以獲得社會的承認和法律的保護原則。[4]從法學定義上講，公示最終目的使得物權變動中物權的排他性在客觀要件和主觀要件上都得到滿足，從而使得物權的排他性具有主觀上的公平正義性，在客觀上也能獲得法律的承認，公示在不動產的物權變動里就是不動產登記。因為物權的本質是對世權，物權的變動必須要有自己的公示手段才能排除他人妨礙，不動產不比動產不能依靠占有來實現公示，而對于一般不動產物權來說最簡單便捷的方式便是登記。

但是，即便是這種最簡捷的方式也難以適應證券的流通性要求。

首先，以房地產投資權益證券化為例，登記程序、時間耗時費力，嚴重影響著證券產品的流通。房地產投資權益證券化的組織形式主要有房地產產業投資基金（主要采用有限合伙制）和房地產投資信托兩種[5].前文已談及房地產投資權益的證券化區別于不動產項目的直接投資，即是使投資著與投資標的之間的物權關系變為對該不動產項目的有價證券之債權關系。原因是中間多了一個中介機構SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律關系上不動產項目資金不是由投資者直接注入而是由中介機構注入。所有人將不動產債權讓與SPV或信托機構必須辦理登記手續，市場并不是僅僅要求收益形的債券，而更多愿意投資于共有權式或股權式[6].若該項目系待建工程必然有期待物權變動（類似期房），若是將已完工之不動產項目包裝運作意欲證券化流通時，依據我國1997年10月24日《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，像不動產有限合伙的方式則登記工作繁復和時間的拖延使之成為不可能。而在信托方式中則出現了不動產物權消失的情況。因此，登記的豁免方能在物權法定的原則下使之名正言順。建議在物權法“不必登記的物權變動”條目中增加一條：不動產證券化發生之物權變動不必以登記為公示，得以有價票證對抗第三人。

其次，以住宅抵押貸款證券化為例，整個證券化的運作過程中不動產抵押權的轉讓和最終實現問題成了最大的理論與實踐難題。

所謂住房抵押貸款證券化，是指特設載體SPV集中一系列性質相似的貸款機構發放的住房抵押貸款，將購房者定期應償還給貸款機構的本金和利息（現金流）進行組合包裝后，作為標的資產發行住房抵押證券所進行融資的活動。[7]住房抵押貸款證券化的簡要過程是[8]：購房者先與貸款銀行簽定借款合同，并將所購房屋抵押，貸款銀行成為抵押人債權人；貸款銀行將其債權轉讓給SPV，SPV根據貸款種類設計具體的轉手證券以及基于轉手證券產生的其他類型的MBS（Mortgage Backed Securities），與證券公司簽定承銷協議，并接受信用評級與審計；與托管銀行簽定信托協議，委托SPV的開戶銀行收取借款人按時支付的住房抵押貸款的本金和利息，并支付給托管銀行，由托管銀行按照MBS的利率標準支付給MBS的投資者。

進行住房抵押貸款證券化的第一個環節就是發行住房抵押貸款的銀行向SPV轉讓貸款債權。由于住房抵押貸款證券化是一個典型的具有附屬抵押物的資產證券化，因此，銀行債權轉讓中涉及到抵押權的轉讓以及抵押物的登記問題。我國《擔保法》第50條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保”；第52條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”。可見，我國立法對抵押權的單獨轉讓采絕對否定主義。根據我國《擔保法》第41條、第42條之規定，以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物為抵押的應當進行登記，即我國立法對住房抵押財產登記采登記要件主義，只有履行了登記手續，才能產生設立抵押權的法律效果。因此，如果SPV不進行抵押變更登記，抵押權未生效，SPV無法享有相應的抵押權益。若SPV逐一對抵押權進行變更登記，則證券化的成本大大增加，不具可操作性。

對此問題學界有建議“通過在抵押合同中設立‘主管部門合同鑒證’條款，以主管部門在合同（應收款出售協議）上簽章來彌補未進行抵押變更登記的不足，既達到公示效果，又可以對抗第三人對抵押貸款債權收益的主張”[9]和“在借款人與銀行簽訂抵押借款合同上，增加一條：‘住房抵押貸款機構有權將住房抵押貸款轉讓給第三方，并授權住房抵押貸款機構可以以次抵押人的身份辦理以第三方為次抵押權人的抵押登記變更登記手續’”[10]的觀點。

筆者認為，這兩種途徑都是“民間”解決。實際上，前者的主管部門簽章以求公示的辦法于法無據，違反物權法定原則，政府的行政行為作為公示和對抗第三人主張的作法也難以操作，試問若政府簽章后的過錯能否由主管部門承擔呢？后者系一種在現行法制下較為無奈的看法，銀行并不能夠根據這樣一份含有特殊條款的合同獲得抵押權變動的公示，債權的合意不能取代物權的合意。因此，如果在立法上作出特別規定，應該是最為效率的選擇。

還有，在發行人向SPV特設交易機構真實出售資產時，債權的轉讓成本很高。根據目前相應債的法律規定，債權人轉讓債權時，應當通知債務人，否則債務人可以拒絕向新的債權人履行義務。因為資產證券化中的資產是一項巨大的“資產池”，牽涉的債務人非常復雜，這個通知成本非常高。國外如德國法律直接規定可以轉讓，而韓國則規定在證券監管機構登記后即視為已轉讓。而我國尚無這種減少通知成本的規定，這將給不動產證券化增加許多操作難度。由于證券化資產池的規模一般都很大，其出售往往會涉及成千上萬個債務人，如果對每一個債務人都要進行通知，發起人的工作量就非常大，這對證券化的成本無疑會產生較大的影響。

為了彌補《抵押登記管理辦法》關于此問題的空白，公告作為公示的立法修是使證券化實行的法制保證。

另外，抵押權的最終實現必然會涉及不動產的權利沖突問題。[11] 已經轉讓的抵押權最終可能會要求實現，經過立法豁免登記公示的住房抵押貸款之抵押權的實現與我國合同法286條中建設工程優先受償權也須立法確定順位問題。限于篇幅另文闡述。

三、不動產客稅與信托財產的設立、移轉

國際通行的房地產稅收體系包括三類：（1）是房地產取得稅類，一般包括登錄許可稅、不動產取得稅、遺產稅和贈與稅。登錄許可稅是在不動產登記時政府課征的一種稅，稅基為登錄時的價格，稅率各國有異。房地產取得稅是在原始取得或繼受取得房地產時向政府交納的一種稅，稅基為房地產取得時的評估價格。（2）房地產保有稅類。包括不動產稅、定期不動產增值稅。不動產稅，向土地或房屋所有者或占有者征收稅基為不動產的評估價格，在不征收不動產稅的國家里，對土地、房屋等不動產課征財產稅。定期不動產增值稅向擁有土地或房屋超過一定年限的產權者征收，通常對由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值稅，對因城市發展引起的土地增值征收10年期增值稅。房地產保有稅，在大多數國家均屬地方稅，由地方政府征收和管理，是地方政府財政收入的主要來源，如美國的財產稅約占地方財政收入的80％。（3）房地產流轉稅類。包括所得稅、不動產轉移增值稅。所得稅向經營、出售房地產獲得收入的房地產所有者、經營者征收。不動產轉移增值稅向買賣、轉讓房地產獲得自然增值收益的人征收，意大利、韓國均設此稅；美國則征收房地產收益稅，房地產所有權人獲得的增值收益超過政府規定的免稅限額后則繳納此稅。[12]

在流轉稅方面，ABS往往涉及幾十億元的交易額，如果將ABS視為“真實出售”，作表外處理，必然要交納營業稅，我國的營業稅率為5%，按此融資成本會大大提高，ABS會失去價值，很多項目將無法進行。我國現行稅法、財會制度中沒有關于資產證券化的稅務及財務表外處理依據。發起人將資產出售給SPV時所得收益要計入發起人損益表中，發起人需繳納所得稅、營業稅和印花稅，稅率即使很低，也可能給交易帶來巨大的障礙；對于SPV是否應該納稅，如果需要，應通過各種方法來降低稅務負擔，因為在SPV產生稅務費用定會增加證券化的整體成本；而對投資者來講，在持有過程中所收的證券利息是否付稅，在變現過程中的變現收益是否支付所得稅或資本利得稅都沒作出相應規定。而會計制度對于資產證券化表外處理的規定亦是一片空白。我國的已經進行資產證券化的實踐案例如中集集團與荷蘭銀行運營的應收帳款證券化中，中集集團的ABCP （資產支持商業票據 Asset-backed Commercial Paper）融資費用作為財務費用處理的，當然也是作為計稅和扣稅依據的。但是，因為此次資產證券化的SPV是荷蘭銀行荷蘭銀行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售給 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在國際市場上發行ABCP ，沒有牽涉到相關的營業稅問題，也沒有增值稅問題。因為這種操作必定是一項融資活動。即使按照銷售處理，沒有進項稅額，也沒有銷項稅額，或者說增值的可能性基本上不存在，增值稅也就無從談起。由于投資者是直接和荷蘭銀行的資產管理公司發生關系，與中集沒有直接的關系，投資者獲得的利息收入不是直接來源于中集，而是來源于 TAPCO .因此，對于中集集團來說，不會產生予提稅的問題。[13]

在一些免稅的國家和地區如開曼群島、百慕大等地組建SPV，是合法避稅并規避我國公司法上過高要求的較好選擇。從另外的角度考慮，確實應當全面修訂我國現有稅法對不動產證券化（乃至資產證券化）的限制。筆者建議：首先，為將要證券化的不動產權益真實出售給SPV設立所得稅、流轉稅、印花稅的特別豁免條款，；其次，修訂《外商投資企業所得稅法》或專門對資產證券化向海外SPV支付資產利息和本金的預提稅問題作出規定，免去或相應根據雙邊稅將優惠協議免去預提稅，以節約資產證券化的交易成本；還有，必須設立不動產移轉增值稅的豁免條款，因為盡管在真實出售中完全符合不動產權益變動的特征，但是，SPV一般是“空殼公司”，他只是不動產證券化的“導管體”[14]，實質目的只是融資，名義上是真實出售，并無物權變動的實質要件。比如美國《國內稅務法則》對房地產貸款證券化，按照合伙制、公司和信托等三種不同的實體組織形式，確定不同的稅收處理方法。

基本內容如下表：

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  | 實體組織形式 |     合伙制企業       |       公司         |        信托          |

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  |  投資者身份  |       合伙人         |　權益持有人、股東  |    受益人、委托人    |

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|   稅收處理   | 合伙人繳納個人所得稅 | 公司繳納公司所得稅 | 受益人繳納個人所得稅 |

  |              | 企業不繳納企業所得稅 | 股東繳納個人所得稅 |    信托本身不繳稅    |

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    在房地產投資信托方面，正式開創了REIT，規定凡具備該法第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅。

四、遠非結束的結語

本文僅僅涉及了不動產證券化中的部分法制問題，關于此的研究遠未結束[15]，最令筆者困擾的不是技術性法令的規定，而是金融產品的創新和原有相關法制的深層次矛盾，乃至整個社會層出不窮的新生現象時刻沖擊著法律的內在穩定。這個矛盾在具有深刻固有法性的不動產法中更加難以解決。

這其中必須有一種理念去支撐，究竟是適用自然法原則還是實證法原則，是以經濟分析法學判斷亦或是概念法學理解，等等，這些都遠非一兩篇論文所能夠回答的。至此，一定有人會說：“如果法律的規定提高了金融創新的成本，制約了它的發展，就是不效率，應該修正法律。”筆者不禁要反問，誰能說明修訂舊法適應新的金融現象就一定是效率，保守法制穩定限制金融創新就一定是不效率，根源在哪里？！

在上述問題沒有或很難得到回答時，至少我們可以肯定，法律（制定法）總是要根據現實的要求作出修正，法律也必須要有預見性，法律的目的是讓社會實現有序的豐富多彩，而不是壓制新生事物。由此，我們得出在這種全新的金融產品與國家法律并沒有不可調和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促進不動產證券化的發展，在一些問題上作出預設規則，未雨綢繆，疏而導之，將其納入良性軌道，這是我們的選擇。以法律制度為主體的制度框架對資產證券化的產生和發展起著重要的作用。資產證券化的每一個環節的設計，每一個主體的參與和權利義務，都需要法律的維護和約束。因此，可以說，離開了法律的規范與保障，不動產證券化寸步難行。

不動產證券化有了生命！

法律有了生命！

（在本文的寫作中，受到南開大學陳耀東老師講授的物權法課程和萬國華老師講授的證券法課程以及韓良老師講授的金融法課程莫大的啟發和指導，在此表示感謝，但所有文責由作者承擔。）

[1] 事實上，有學者認為資產證券化包括金融資產證券化和不動產證券化，將住宅抵押貸款證券化列為金融資產證券化類（見王文宇[臺]著《新金融法》，中國政法大學出版社2003年5月版第141、142頁）。但筆者認為不動產證券化之對象系指不動產財產權，不動產財產權具有明顯的物權特征，無論是出于理論研究和還是制度建設的考慮，都應該把不動產抵押權益證券化作為不動產證券化的一種來研究。

[2] 梁慧星：《中國物權法草案》，社會科學出版社2000年3月版，第119頁。

[3] 孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年10月版，第318頁。

[4] 孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2003年成月版，第178頁。

[5] 在美國，不動產有限合伙制作為不動產證券化的形式，因為美國對證券采廣義理解，包括“投資契約”，但在我國合伙并不能夠公開發行本文所說的有價證券，可以說我國不存在以有限合伙作為組織形式的不動產證券化。

[6] 見王石：“推動房地產融資渠道的多元化”，載于“南方周末”2004年4月8日19版。

[7]涂永紅、劉柏榮著《銀行信貸資產證券化》，中國金融出版社2000年版，第295頁。

[8] 參見關濤、樊靜：“不動產證券化的民法原理”，載于《中國法學》2002年第五期。另可參考冉昊、王麗媛：“ABS若干法律問題論析”，載蔡耀忠主編《中國房地產法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307頁。

[9]陳潔：“住房抵押貸款證券化中若干擔保問題的探討”，載中國法學網，2004年3月2日瀏覽。

[10] 轉引自注釋10文。

[11] 關于此部分的探討可參考陳耀東著《商品房買賣問題專論》（法律出版社2003年10月版）中筆者參與寫作的部分內容，第332頁至343頁。

[12]朱學良等：《借鑒美國經驗建立健全我國房地產稅收體系》，載《中國房地產》1996年第2期。轉引自cftl.com.cn.

[13] 參見唐菲、李傳全：“赴中集集團進行資產證券化調查報告”， chinasecuritization.com，2004年4月1日瀏覽。

篇2

一、地方政府間稅收競爭的理論基礎政府間稅收競爭的理論框架是以三個基本理論為支柱構建而成的,即財政聯邦主義的財政分權理論、公共選擇學派的非市場決策理論和演進主義的制度競爭理論。這三個理論從各自的角度解釋了稅收競爭存在的原因。

1、財政聯邦主義的財政分權理論在聯邦體制國家中,多級政府形成多級財政體制,同級政府擁有同等權利且具有各自獨立的經濟利益。如前所述,基于自身利益的驅使,地方政府會憑借自己的權利爭奪經濟資源和稅收資源,從而在聯邦體制國家中產生了地方政府間的稅收競爭。財政分權理論從經濟學角度來解釋這一現象,即稅收競爭是地方政府作為“經濟人”的自利行為。

2、公共選擇學派的市場決策理論20世紀70年代中期,西方出現了公共選擇學派,它把主流經濟學對市場競爭中人類行為的分析范式引入到政治制度中對政府行為進行分析,說明在生產要素可以自由流動的條件下,地方政府間競爭類似于市場競爭。在這個“準市場”的作用機制下,人們可以通過“以足投票”來選擇能夠滿足自己偏好的地方居住,因此,地方政府必須具有競爭意識,謀求本地區經濟發展,滿足本地區居民的需求,從而得到選民的支持。稅收競爭作為地方政府間競爭的主要手段,在提高地方政府競爭力上具有一定的優勢,人們都會選擇交最少的稅,而享受最好的公共產品的地方居住。

3、演進主義的制度競爭理論演進主義認為,競爭可以實現變化、進步和創新,社會活動主體間不斷的相互競爭產生了各種活動規則。哈耶克曾提出“競爭有利于制度創新”的觀點。而政府間競爭主要表現為制度競爭。所以,政府間的稅收競爭是高效率稅收制度的發現者和維護者,它構成了誘致性制度變遷或中間擴散性制度變遷的重要動因,可以更容易的實現轉型期的制度選擇,從而構成財政分權制度完善的外在條件。

二、地方政府間稅收競爭理論研究的發展地方政府間稅收競爭理論在半個世紀的發展過程中,人們對其經濟效應作了深入地研究。但是,理論界對他的態度仍不一致,有人認為適度的稅收競爭可以帶來正效應;但也有人認為稅收競爭的存在就會影響經濟的正常發展,損失社會福利。20世紀80年代中期以來,國外理論界廣泛運用實證方法,對地方政府間稅收競爭的效應進行了分析。國內學者在國外學者研究的基礎上也對地方政府競爭理論進行了一定的論述,并針對中國實際進行了一些實證分析。地方政府間稅收競爭理論的研究主要在以下四個方面:

1、地方政府間稅收競爭與公共品的提供國際上,一般認為對國內稅收競爭問題的研究始于蒂布特的政府間稅收競爭模型。他在1956年發表的《地方公共支出的純理論》一文中,明確提出“財政分權下的地方轄區政府間競爭有利于地方公共產品提供效率”這一觀點。他在新古典框架下證明了:如果存在足夠多的地方政府,均衡時公共產品的提供能夠達到帕累托最優。這是一種“類市場的理論”,他運用市場競爭理論分析聯邦制下地方轄區政府間稅收競爭具有效率。但是由于蒂布特的國內稅收競爭有效理論存在很多太過理想化的假設條件,所以遭到了很多學者的質疑,但是它開辟了國內稅收競爭問題研究的先河。目前,西方學者在“稅收競爭會導致公共支出水平下降,尤其是主要服務于勞動力的公共產品提供不足”這一問題上的看法基本一致。Oates(1972)指出由于各地政府為了吸引資本,競相降低相應的稅收,使得地方支出處于邊際收益等于邊際成本的最優水平之下,從而政府無法為最優的公共服務產出籌集足夠的資金。

特別是對于那些對當地經濟無法提供直接收益的投資項目上。所以,他擔心稅收競爭會使地方公共服務的產出達不到最優水平。另外,他還提出了國內橫向稅收競爭的“外部性”,即一地方政府采取的公共政策會影響另一或另幾個地方政府管轄的居民的福利水平以及其稅收收入。在前人理論模型的基礎上,Keen和Marchand(1997)提出了另外一種公共產品提供的無效理論:地方政府吸引資本流入的競爭,將驅使地方政府更為關注公共投入,從而導致公共投入提供過度,而過度的公共投入必然會擠占為本地居民提供服務的公共產品數量,從而使供公共產品數量過低,過度的公共投入和不足的公共產品都是缺乏效率的。后來Matsumoto又假設勞動力可以自由流動,并且資本和勞動力在生產中是互補的,得到的結論是,增加公共產品的投入將吸引更多的勞動力尤其是有技能勞動力的流入,勞動力的增加可以鼓勵投資。這種效應會在很大程度上減弱地方政府提供過度公共投入而偏向使資本獲利的動機,但稅收競爭下公共支出的總體水平依然是處于缺乏效率的低水平狀態。Huber(1999)的分析則表明,如果稅收競爭扣動政府間機動稅“競爭到底”的扳機,會降低稅收收入,當稅收下降,政府被迫或者減少支出,或者提高其他稅收。如果政府支出對居民產生效用或產品收益,或替代稅收不好尋找,那么財政償付能力的下降會導致地區福利的降低。

2、地方政府間稅收競爭與經濟增長德國學者何夢筆(1999)把西方政府競爭理論運用到中國,他在《政府競爭:大國體制轉型理論的分析范式》一文中,著重分析了俄羅斯和中國兩個國家的經濟政治轉型過程,強調政府競爭在很大程度上是制度競爭或體制競爭。他認為:中國地方政府之間的競爭,在中國市場經濟秩序的建立過程中起了很大的作用。周業安(2003)通過博弈的方法研究了地方政府競爭與經濟增長之間的關系。他認為,經濟分權導致地方政府圍繞經濟資源展開競爭,但這種競爭受到政治體制的限制,導致地方政府在選擇競爭策略上的扭曲,(進取,進取)的均衡策略組合實際上無法實現,而得到其他策略組合,導致經濟資源的浪費。

3、地方政府間稅收競爭與要素流動稅收競爭就是要爭奪經濟資源或擴大稅收資源,所以很多學者致力于研究稅收如何影響FDI。Dunning(1981)提出的國際生產折衷理論被廣泛接受。他認為,作為尋求最大化收益的跨國公司,如果其擁有所有權特定優勢、區位特定優勢和內部化優勢,那么該跨國公司就會愿意并有能力發展對外直接投資。

其中,區位優勢又包括自然稟賦優勢和投資環境優勢,稅收制度屬于投資環境優勢的一個組成部分。ZodrowandMiesz-kowski(1986)通過四個假設分析認為,資本的流動性導致對資本的低稅率;資本流動性與資本課稅稅率負相關;如果資本是可以自由流動的,對資本稅率做微小的下調能導致帕累托改進。Wei(1997)發現稅率和和外資流入呈顯著的負相關關系。

Hines(1997,1999)研究認為:調高l個百分點的稅率會引致0.5至0.6個百分點的FDI內流的下降,稅率已經對跨國公司的決策行為產生越來越重要的影響。JanK.Brueckner在《政府是否加入了不動產稅的戰略競爭?》一文中以財產稅為研究對象,運用空間滯后經濟模型(spatiallageconomicmodel),收集了美國波士頓主要地區的截面數據,建立當地

財產稅率與競爭地區不動產稅率的函數關系,證明財產的流動與稅率之間存在非零的斜率關系,即投資選擇對稅率具有應變能力。而且這一斜率的正負還取決于其他參數。陽舉謀、曾令鶴(2005)運用MacDougall———Kemp模型,采用Janeba(1995)的分析框架,結合我國稅制特點,分析地區間稅收競爭對資本流動的影響。

通過他們分析表明,我國地區間的稅收競爭是基于有效稅率的競爭,競爭會導致有效稅率降低和資本的非效率配置;如果地區間能夠進行合作,資本可以實現合理流動和有效配置。

4、地方政府間稅收競爭與政府策略選擇Wildasin(1988)認為,當參與稅收競爭的政府個數比較少時,以公共產品的水平作為決策變量得到的均衡解不同于以稅率作為決策變量時的均衡解。它證明了當各地方具有相同的偏好和技術水平時,用前者作為決策變量時得到的均衡稅和均衡公共產品投入水平要低于后者作為決策變量時的均衡水平。Bucovetsky和wilson(1991)分析了“大地區”和“小地區”之間“不對稱資本稅稅收競爭”情況。結果是:大地區的稅率相對較高,小地區的稅率則較低。所以,在地區大不對稱的情況下發生的不完全資本稅競爭中,小地區占據一定的優勢。DepaterandMyers(1994)發現,地區間在規模、生產技術以及消費者偏好上的差異有可能會得一地區把資本輸出到其他地區,資本輸入地區就會具有這些輸入的動機,從而得規定的資本稅后利潤率下降。這些地區具有提高稅率以獲得有利的“貿易條件效應”的額外激勵。他們稱這些貿易條件效應為金融外部性,正是這種金融外部性存在導致了資本輸入地區的公共產品過度提供,同時又使得資本輸出地區公共產提供嚴重不足。

沈坤榮和付文林(2006)通過運用空間滯后模型對我國省際間截面數據進行回歸,發現中國的財政分權改革激發了地方政府推進本地區經濟發展的積極性,但不恰當的分權路徑也加劇了地區間的稅收競爭。省際間稅收競爭反應函數斜率為負,說明省際間在稅收競爭中采取的是差異化競爭策略;同時也意味著地方政府目前對公共產品的偏好較低。而對省際間稅收競爭增長績效的格蘭杰因果檢驗則顯示,公共服務水平對地區經濟增長率具有顯著的促進作用,并且地方政府的征稅努力與其財政充裕狀況直接相關。殷華方和魯明泓(2004)將中國外商直接投資政策分為中央政府政策和地方政府政策,運用1979—2000年的資料,研究和分析了中國外商直接投資政策的有效性。得出了中央政府政策對外商直接投資具有顯著的影響力,而地方政府政策則較少或沒有影響。超級秘書網

因此,地方政府之間為了吸引外商直接投資,競相提出過于優惠的條件是無效的。因而,地方政府沒必要在政策優惠上相互惡性競爭,真正要做的是大力發展當地經濟,加強基礎設施建設,改善企業經營環境。綜上所述,不同學派從各自的角度對稅收競爭進行了深入的研究,理論學者則在前人研究的基礎上融入了自身的理解,從而推動了稅收競爭理論的不斷前行。關于稅收競爭的利弊,學者的討論主要集中在這一形式與效率間的關系。我國國內橫向稅收競爭研究中觀點認為:稅收競爭可以形成強有力的約束機制,借助這一形式,可以實現公共產品和服務提供的帕累托最優,而無需政府對經濟的強制性干預。對企業而言,政府間良性的稅收競爭帶來最直接的收益就是稅收負擔的減輕作為該地區的成員之一,企業同時可以享受那些提高了的公共產品和公共服務;最后,還可以借助經濟力量維護自身的權利,如用資本、人員的自由流動迫使當地政府做出有利于企業生產的一些決策。

另一種觀點則認為:制定過低的稅率,可能會吸引更多的投資,但政府收入水平與支出水平之間的差距會進一步加大,使得政府“吝嗇”于公共支出項目,從而降低了公共產品的總體支出,降低了公共產品的水平。一方面,損害了國家利益,人民生活水平得不到應有的提高;另一方面,投資企業可能獲得了暫時的經濟利益,但從長期看,投資“硬”環境的制約必將最終影響到整個企業的進一步發展,是一種效率的損失。無論誰是誰非,稅收競爭的范圍從最初的一國內部延伸到了全球,本身就說明其強大的生命力。從最初的稅率減低,到避稅港的出現,稅收競爭的手段可謂層出不窮。人們之所以不遺余力地致力于稅收競爭的沿用,事實上正是從另一個側面證明了這一政府工具的實用性。那么對于稅收競爭的運用,我們只能更多地本著趨利避害的原則,創建一個公平的競爭秩序,在這樣一種秩序下尋求獲得制度收益。

參考文獻

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[2]周業安.地方政府競爭與經濟增長.中國人民大學學報,2003(l),97一102

[3]陽舉謀,曾令鶴.地區寫作論文間稅收競爭對資本流動的影響分析.涉外稅務,2005(l),14一18

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【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的 社會 問題和 政治 問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過 市場 機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以 經濟 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房 管理 辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。

一、國外住房保障制度的經驗及做法

1、美國

美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。

美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款 保險 。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請 此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。

發達的房地產 金融 是美國住房保障的制度基礎。美國的各類 金融機構 積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制

度之一，涉及到養老、醫療、住房、 教育 、 投資 等 社會 生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按 成本 價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。

二、對我國的啟示

從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、 市場 導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房 管理 辦法》和《 經濟 適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的 公共管理 與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。

3、建立健全廉租住房制度

從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。

4、改進和規范經濟適用住房制度

經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。

5、綜合運用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。

（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢

出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔保制度。

【參考文獻】

[1] 張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[j].中外房地產報道，2001（7）.

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一、引言

1998年7月，國務院正式宣布停止國有企事業單位、政府部門工作人員的福利性住房分配，自此我國房地產業開始了市場化時期。1998-2009年間，我國城鎮房地產投資額從3614.2億元增長到36241.8億元。相關研究表明，房地產業發展可以帶動60余個相關行業發展，促進國民經濟的增長。1991-2009年期間，我國房地產業增加值年均增長幅度為19.9%，房地產業增加值占GDP的年平均比重為4.2%，①2010年房地產業增加值占第三產業增加值比重為12.9%，占GDP比重提高至5.6%。

我國實行住房制度改革以來，住宅消費逐漸成為消費熱點，2009年我國城市化率已達到45.7%，城市人口為6.66億(2010年人口普查數據)，加上改善居住條件的需求，我國房地產市場容量巨大。與之相應，房價也一路走高，1998-2003年間房價年均漲幅3.6%，2001-2010年間房價年均漲幅9.32%，②房價上漲速度遠高于城鄉居民收入增長速度。

房地產業是資金密集型產業，隨著國家宏觀調控愈發嚴格，樓市低迷，公眾持幣待購，多數房地產企業資金鏈條極度緊張，加上市場競爭不斷加劇，橫向并購已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額、謀求生存的重要途徑。目前，我國房地產企業橫向并購主要以股權收購和項目收購為主，在這種并購趨勢下，我國房地產行業集中度將如何變化？我國房地產業如何實現良性發展？本文將對這些問題進行分析探討。

二、相關文獻回顧

國外文獻對并購是否會提高市場份額持有不同觀點。Stillman(1983)的研究結果部分支持了橫向并購的一個動機就是獲得市場勢力。Lubatkin(1983)認為橫向并購不但可以增加市場份額，還能夠節約營銷和生產成本。Andrade&Stafferd(1999)認為橫向并購可以提高產業集中度，解決產能過剩問題，促使企業退出。

國內學者對我國房地產業研究主要集中于行業集中度分析和房地產業如何發展。周剛(2001)認為中國房地產業過低的集中度和進入壁壘是房地產企業間過度競爭和整個產業業績下滑的主要原因。潘愛民、王洪衛(2008)對我國房地產市場非有效性進行檢驗，得出我國房地產市場仍然是一個非有效的市場，房地產價格對信息的反映程度很低，且房地產市場存在超額利潤。劉樹楓(2009)認為我國房地產業集中度低的主要原因是房地產市場規模擴大過快、房地產企業進入數量多、規模障礙系數低。張魏等(2009)對影響我國房地產市場集中度因素進行了實證分析，指出市場集中度與行業進入壁壘正相關，與生產能力擴張負相關，我國房地產市場結構穩定性差，規模經濟不顯著，當領導型企業采取防止新企業進入的競爭策略時會顯著提高市場集中度。陳笑(2010)對房價與房地產業市場結構等因素之間的關聯關系進行實證研究，得出市場集中度與房價之間存在高度的負相關關系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，提出全面優化房地產市場結構、適當提高房地產市場集中度的建議。

資料來源：中國統計年鑒(2009-2010)，《中國大型房地產與建筑業企業年鑒(2011)》。

注：房地產企業規模=商品房銷售收入/房地產企業個數。

學者們針對我國房地產業現狀，提出了基本相同的對策建議。周京奎(2002)提出產業集中型壟斷是我國房地產市場結構優化的必然選擇。歐陽強(2004)對我國房地產業發展提出結構性調整、促進產業升級、規范土地市場和健全金融體制的政策建議。黃光燦(2008)通過對2000年以來上海房地產信貸與房地產市場關系的實證分析，認為只有構建完善的住房供應體系才能保持房地產市場的長期穩定。歐陽文和等(2011)比較了美國和中國土地制度、供給模式，提出中國城市住宅問題解決的途徑要增加保障性住宅供給，對土地實行限價供給和以工業化模式取代傳統建造方式。葛揚等(2011)認為我國房地產業形成了“一調控就減少供給，導致下一階段更大的調控壓力的怪圈”，形成這種怪圈的主要原因是我國房地產業發展是典型的外力推動型，提出完善財稅體制、增加保障性住房供給、不斷優化產業結構等作為走出這種怪圈的路徑。

三、我國房地產業集中度的變化

1998年我國實行全面住房制度改革，釋放了巨大的市場需求，2002-2004年房地產業年均增幅達到28%，經過十多年的發展和逐步規范，我國房地產業的結構體系已經初步形成。

1.房地產企業數目變化。1998年我國房地產開發企業總數為2.4萬家，在2007年高房價的刺激下，一年間企業數目增長了40%，2009年商品房平均售價提高至4681元/平方米，又吸引眾多中小型房地產企業進入，2010年增加了4700多家(見表1)。1998-2010年13年間，我國房價一直在上漲(除1999年、2008年、2010年略有下降)，這13年間房地產企業數目和就業人數一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受調控政策的影響，企業數目和就業人數分別比2004年減少了近3000家和7萬人；2009年受2008年金融危機的影響，企業數目和就業人數分別比2008年減少了7000多家和14萬人。

大量中小型房地產企業的進入，與我國房地產市場的進入壁壘較低直接相關。目前，我國房地產開發企業的資質管理仍然沿用2000年的《房地產開發企業資質管理規定》，進入門檻低。目前，在新的《我國房地產開發企業資質管理規定(征求意見稿)》中，提高了房地產企業的進入門檻。

圖1　我國房地產業CR10與CR100變動

2005-2010年間，我國房地產企業規模和平均銷售面積一直在增長(除2008年)，而房地產開發企業的平均規模卻未同步提高。2010年我國商品房銷售收入是1998年(0.25萬億)的21倍，房地產企業平均規模增長了6倍(1998年1032.77萬元)，市場容量的擴大遠遠大于房地產企業規模的擴大，占總數量54%的中小房地產企業年均銷售規模在1萬平方米～4萬平方米。

2.行業集中度穩步提高。行業集中度又稱市場集中度，是指某行業(市場)內前N家最大的企業所占市場份額的總和。以我國房地產綜合實力前十強和前百強銷售額占整個行業份額的CR10和CR100來測算我國房地產業的集中度。圖1顯示，無論是CR10還是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的變化趨勢一致，說明我國的房地產業集中度一直在穩步提高。

3.規模優勢顯現。從銷售額和銷售面積看(見表2)，全國商品房銷售額和銷售面積除2008年下降外，一直處于增長狀態。銷售過百億的房地產開發企業也逐年增加，2005年沒有一家房地產企業銷售額超過百億，2010年已有35家房地產企業銷售額超過百億，萬科公司銷售金額超過1000億元。房地產上市公司是房地產業的主力，中國房產信息集團的2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜中，上市房地產企業銷售金額占前20強企業銷售金額的78%。

資料來源：中國房地產TOP10研究組，2006、2011：《中國房地產百強企業研究報告》；搜房產業網，2010年1月7日。

從總資產看，2005年我國房地產企業總資產規模超過百億的有22家；2009年房地產上市公司中總資產規模過百億的有54家，2010年達到65家。從上市公司的總資產均值看，滬深上市的房地產公司，2005年總資產均值是26.4億元，2007年底升至58.21億元，2010年提高至122.32億元；香港上市的內地房地產企業，2007年底總資產均值達236.37億元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48億元。

從利潤流向看，2000-2004年，前20%房地產上市公司的五年平均凈資產收益率為10.15%，高出同期房地產業平均凈資產收益率近53個百分點；③2007年，房地產行業銷售利潤率的平均值是15%，房地產企業TOP100中59%的銷售利潤率在20%以下，超過30%的企業僅占16%。2010年20強品牌房企凈資產收益率均值為25.89%，高于行業平均水平9.82個百分點。這些表明我國房產企業的規模優勢已經顯現，資產規模和利潤都呈現出集中趨勢。

4.并購規模和起數的變化。2004-2008年我國房地產業并購金額達260.32億元，發生196起并購案；2010年房地產業涉及并購金額174.65億元，④實現并購84起，占各類并購總數的13.5%；2011年前三季度，我國房地產業并購達87起，總交易金額達到了256.65億元。⑤可見，房地產業并購起數(除2009下降)和并購金額呈現加速增長的趨勢(見圖2)。

圖2　2004-2010年我國房地產企業并購起數

房地產業并購主要表現為大企業對小企業的橫向并購。如萬科公司2005-2010年并購了131家公司，涉及金額達134.7億元，并購方式主要是整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等(見圖3)。2009年8月至2011年4月間，SOHO中國在上海進行了五次收購。

圖3　2005-2010年萬科公司并購金額和公司數

資料來源：萬科公司年報。

5.橫向并購與市場份額的關系。以萬科公司為例分析橫向并購與市場份額的關系。萬科企業股份有限公司是我國最大的房地產上市公司，成立于1984年，在全國31個城市開展了業務。萬科公司是我國首家銷售額突破千億元大關的住宅開發企業，其市場份額2005年以來一直穩定上升，2010年達到2.06%(見表3)。

資料來源：深度調控下的萬科并購學，0759home.com。

注：市場份額由中國房地產TOP10研究組數據整理計算而得。

從并購規模看(見圖4)，2005年以來，萬科公司的市場份額與并購規模不完全一致，并購金額下降時，市場份額仍在上升(2007年)。從并購公司數量看(見圖5)，2005年以來，該公司的市場份額與并購公司數量也不完全一致，2008年并購公司數量減少，市場份額仍提高了0.22個百分點，而2009年并購公司數量增加，市場份額下降了0.55個百分點。將二者結合起來可以看出，橫向并購對市場份額的提高是有效的。萬科通過整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等方式成為國內房地產行業中的龍頭企業，與美國最大的房地產開發商4.5%的市場份額相比仍顯得不夠大。

圖4　2005-2010年萬科并購金額與市場份額

一般情況下，某一行業的企業能夠賺取高額利潤時，會誘惑企業進入，再加上進入門檻較低，造成企業數量增加過快，導致行業集中度水平不高。在房地產市場化初期，行業集中度比較分散，企業間存在低水平的競爭。經過近幾年的發展，我國房地產業集中度穩步提高，規模效應開始顯現。在目前中央宏觀調控不放松的情況下，房地產企業資金會更加緊張，樓市價格進入拐點及居民買方市場初步形成會進一步推動房地產企業的并購，行業集中度會進一步提高。國際上成熟的房地產市場，80%的市場份額集中在20%的企業手中，2004年美國前10家地產業開發商占全美市場份額高達27.25%。可見，我國房地產業集中度仍有很大的提升空間。

圖5　2005-2010年萬科并購數量與市場份額

資料來源：陳洪波，2006：《美國房地產金融及對中國的啟示》，《中國房地產金融》，第2期；歐陽文和、張璇，2011：《中美房地產發展路徑比較研究》，《河北經貿大學學報》第1期。

四、美國房地產業的發展路徑

美國私人擁有住房比例較大，已形成較為完善的住房制度和政策體系，美國政府對房地產行業一直進行強有力的干預和控制。

1.供給政策的變化。美國自20世紀30年代以來，歷屆政府都很重視住房問題，其住房政策也根據國民經濟的發展變化適時調整，調控的重點始終是保證低收入家庭能夠買得起房。20世紀30年代以前，美國主要依靠市場力量解決國民住房，采取市場供給住房，20世紀30～70年代，由于國內經濟不景氣，采取公共住房為主和市場性住房為輔的供給政策。美國的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護、收取低額租金并由政府管理的住房。由政府控制戶型、售價和供應對象，主要建設中等收入者買得起的小戶型、低房價住宅。政府對建設公共住房者提供貼息貸款以降低房價，對居民提供購房貼息貸款，免開發商和居民的有關稅收。⑥第二次世界大戰后的20年是美國房地產業的高速發展時期，期間美國住房自有率從約45%提高至65%左右(見表4)。

20世紀70年代至今，美國采取市場性住房和福利性質的市場性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房數量逐漸減少，增加了住房保障制度及各種優惠政策措施，如美國聯邦政府對低收入者提供的住房支持主要是提供租金補貼幫助低收入家庭獲得私人住房；為家庭購買住房提供貼息貸款、擔保和貸款利息在個人所得稅稅基中予以抵扣等。美國聯邦財政在2010財政年度中，純粹保障性住房在金融稅收的預算支出達8967.65億美元。⑦借助跨區域擴張、產業鏈整合、精細化管理、并購及金融創新等手段，美國房地產業在2003-2006年間發展到了頂峰，2007年以后，在金融危機的沖擊下，房地產業走入低谷。

2.房地產市場結構。美國實行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃，不存在土地壟斷供應和因政府干預造成的市場扭曲，土地價格由估價公司協助確定。

在美國，房地產業有三類開發商：一類是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅開發、銷售為主；第二類是不動產商(RealEstate)，主要從事房地產中介服務、投資性商用物業的融資、投資、開發和管理運營等；第三類不動產發展商(RealEstateDeveloper)，主要以投資性物業的開發和銷售為主。美國個人和機構進行房地產投資的主要途徑是各類房地產信托投資基金(REITs)持有的投資性物業，住宅更多地被視為消費性產品。

美國絕大多數開發商專注于某個區域市場上的運行，采用高度專業化和長期收益為主的商業模式。美國排名前列的房地產開發公司經歷了一系列橫向并購和縱向并購，兼并成了美國房地產企業規模擴張和提高占有率的重要手段。2009年，美國第四大房屋建造商帕爾迪公司(PulteHomes)收購美國另一住宅營建巨頭桑達克斯公司(Centex)，成為美國最大房屋建造商，這一并購使帕爾迪公司得到了桑達克斯公司在得克薩斯州和卡羅萊那州的大量土地。

3.房地產金融體系變化。20世紀70年代以前，美國房地產金融是以銀行性金融機構提供貸款為主的間接融資體系。20世紀70年代以后，大量的非銀行性金融機構，如養老基金、保險公司、共同基金進入住房金融領域，在激烈的競爭環境下，金融機構創新出各種衍生金融工具，住房金融逐漸從間接融資轉向了市場(直接)融資。

目前，美國的房地產金融體系由商業性住房金融體系和政府性住房金融體系構成。商業性住房金融體系由商業銀行、人壽保險公司、養老基金、房地產信貸、房地產投資信托基金、房地產抵押貸款基金等各類機構構成。政府性住房金融體系主要由美國聯邦住房金融署、房利美、房地美、退伍軍人管理局等構成。美國聯邦住房金融署負責住房標準的制定和為中、低收入階層提供按揭擔保；房地美和房利美是住房抵押貸款融資機構，主要從住房抵押貸款二級市場購買貸款并持有，對購買的住房抵押貸款實行證券化并提供擔保，兩家公司是美國住房抵押貸款的主要資金來源。美國形成了以私有金融機構為主體，以住房抵押貸款市場為基礎，多種住房機構廣泛參與的金融體系。

2007年美國爆發了“次貸危機”，美國政府接管陷入困境的住房抵押貸款融資機構房利美和房地美，美國政府也開始了對住房金融體系的改革。

五、我國房地產業的發展路徑

目前，我國房地產業已經從爆發式增長階段步入了規范平穩增長階段，消費者已經形成了“降價預期”，大多處于等待和觀望，房地產“買方”市場“初步”形成。通過哪些路徑可以實現我國房地產業的良性發展呢？

1.完善我國保障性住房體系。美國住房供給政策變化反映了不同時期政府政策側重點不同，可以采取多種方式提供住房，如直接建房提供給居民或由政府對建設低成本、低租金住房提供優惠貸款或對購房者或租房者給予減稅或承租補貼。

目前，我國住房自有率高達89%，居住性購房需求比較大，但中低收入者的住房困難問題日益突出，保障性住房體系的完善勢在必行。我國針對中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、經濟適用房、棚戶區改造安置住房、限價商品房和公共租賃房等五大類。我國從1995年開始實施“安居工程”，1998-2009年間，我國城市經濟適用房投資額占住宅投資總額的比重從13%降至4.4%，銷售面積占普通住宅銷售面積的比重降至4%。美國2005-2009年住房保障支出占中央財政支出比重在14%～15%。而2009年我國住房保障支出占中央財政支出的比重僅為3.6%，占中央稅收比重僅為1.7%，占GDP比重為0.2%。⑧2010年保障性住房建設已經上升為國家戰略，重在完善保障性住房的層次結構，覆蓋“夾心層”，適用不同住房條件的居民。

政府除了提供保障性住房外，還可以在補貼、稅收、信貸等方面，采取多種方式滿足中低收入者的住房需求，更為重要的是完善對保障性住房的管理。如美國通過立法保障，建立了嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規定不同收入標準所能享受到的住房保障待遇，并嚴格執行住房保障對象的進入、退出標準，在健全住房保障對象檔案的同時，實施動態監管。

2.完善房地產價格形成與調整機制。房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數居民的基本居住條件改善，也不利于經濟社會的協調發展。從經濟發展的一般規律看，房地產價格必須與居民的消費能力相適應。聯合國人居與環境組織認為，城市合理房價一般不超過城市家庭年收入三倍，世界銀行則認為不能超過城市家庭年收入的五倍。按照房價與收入的關系及家庭負債破產風險性考慮，我國房價收入比⑨在3～6倍之間為合理區間，超過7，大部分居民已經沒有購房的能力了。1996-2010年我國房價收入比在5.5～8.0間波動，2005年后房價收入比就超過了合理區間，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(圖6)。

圖6　2003-2010年全國房價收入比

資料來源：上海易居房地產研究院綜合研究部，2010：《2010年度全國房價收入比研究報告》，百度文庫。

商品房價格由利潤、地價、稅收、管理費用(含財務成本)、建安成本等構成。首先，來看房地產業的利潤。2011年《住房綠皮書》中計算的我國房地產企業2008年營業利潤比2004年增長290.4%，2009年我國房地產業的平均毛利潤率為55.72%。根據上市公司的相關報表測算，目前房地產業的平均毛利潤率為37%左右，扣除三費之后的營業利潤率約為20%～25%，凈利潤率為15%～20%左右，各種數據表明我國房地產業利潤率遠高于美國等發達國家5%的水平。因此，政府必須通過降低房地產業的利潤率，促使房地產業中過多的資金回流到制造業與其他產業，保證房地產業與國民經濟的平穩發展。

其次，來看地價。我國土地是全民所有和勞動群眾集體所有，土地定價和供應數量取決于政府，特別是地方政府。土地出讓金是政府出讓土地一次性收取未來幾十年的土地收益，是國家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價格。2001-2003年，全國土地出讓金達9100多億元，相當于同期全國地方財政收入的35%，2004年收入近6000億元，2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右，2010年土地出讓金高達2.7萬億元，占全國財政收入比重高達33.75%。⑩可見，土地出讓金已成為地方財政收入主要來源，這種情況下，地方政府為實現土地收益最大化，會使用各種手段推高地價和房價。所以，保持房地產市場價格的合理水平，必須改革土地出讓金制度，深化財政體制改革，擴大地方財政收入來源。

最后，投機性購房推高了房價。房地產業發展需要一個穩定可持續的市場環境，而投機與投資性購房會推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境。房地產業是典型的資金密集型產業，我國絕大多數的房地產企業沒有上市，其開發資金主要來源于國內貸款、自籌資金、定金及預收款，商業銀行貸款一直以來都是我國房地產企業的主要資金來源之一。美國的金融危機已經證明，脫離實體經濟、過度炒作資產不僅會影響經濟發展、擴大社會貧富差距，而且會增加經濟金融風險和社會風險。因此，對于有炒地、囤地行為的開發商，要在信貸上加以控制，降低對個人和房地產企業的銀行信貸資金供給。

另外，為有效遏制投機性購房，政府應盡快開征房地產買賣和持有環節的稅種，如房產稅、對買賣住房的所得征收高額所得稅等。在韓國，在房屋保有環節征收房屋財產稅、綜合土地稅、綜合不動產稅、城市規劃稅和共同設施稅，擁有的房產價值越高，則繳稅越多。在美國，買賣房屋手續非常復雜，中介機構和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費用；房屋的維護費用也比較昂貴，房屋擁有者每年都要繳納稅金和房屋保險費用等。

3.完善住房金融體系和金融監管。2005-2010年我國房地產企業的資金來源構成見表5。國內貸款是銀行直接向房地產開發商發放的開發貸款，約占資金來源的20%左右。其他資金來源主要是購房者的定金、預收款、個人按揭貸款，約占資金來源的45%左右；2009年、2010年來自個人按揭貸款的比例為14.7%、12.7%，與國內貸款合并計算，來自商業銀行的貸款比例達到30%左右。由此可見我國房地產企業對商業銀行信貸依賴程度的高低。

外資主要以直接投資、收購等形式進入我國的房地產市場。我國房地產吸收外商直接投資2006年為303.05億元，2010年增長達到676.96億元，2010年資金來源中利用外資比例是1.1%。外資開始向我國的二、三線城市發展，更多地向房地產產業鏈的上游延伸。外資進入房地產業參與國內競爭的同時，會進一步推動并購，這就要求政府加強對房地產外資活動的監控，外資流動情況與房地產價格走勢表現了非常高的相關性，境外購買力的流入對內地城市房價的上漲起了推波助瀾的作用。

其他融資途徑主要是在資本市場通過境內上市、境外上市、借殼、資產注入等方式來融資。截至2006年12月，房地產企業通過資本市場已累計融資近300億元。2010年房地產上市公司無一例增發獲得成功。由于我國《公司法》對發行債券主體要求嚴格，對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，大多數房地產企業無法通過國內債券市場融資。因此，信托融資規模近年發展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地產的新增信托資金累計達3216.6億元，已超過2010年的2864億元的發行總量，目前房地產信托已達到約6797.7億元，占資金信托總規模的17.24%。

資料來源：中國房產信息集團：《2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜》。

注：一線城市、二線、三、四線城市是針對2009年全年而言的。

大型房地產企業還可以海外融資，但我國大多數房地產開發企業屬中小企業，與美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度依賴銀行，因此，我國住房金融體系建設需要在融資渠道上創新，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資的依賴。如2010年國內涌現20多只地產私募股權投資基金，資金規模達到500多億元。既要為多渠道融資創造條件，也要實施有效的金融監管，達到調控房地產業的目的，避免美國“次貸危機”的出現。

4.房地產企業的戰略調整。在政府調控房地產業的政策作用下，房地產企業的戰略調整直接關系到企業的生死存亡。

(1)品牌戰略。房地產市場的產品既具有同質化，也可以體現差異化的特點。而差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上。2011年中國社會科學院中國企業品牌競爭力指數研究課題組對178家房地產上市公司進行企業品牌競爭力分級評估(5級)，達到5A級的企業占到2%(3家)，48.9%的企業是3A級，28.1%的企業是2A級，11.8%的企業是1A級。可見我國房地產企業總體仍處于規模競爭階段，遠沒有到達效率和創新階段。因此，房地產企業應重品牌、重環境、重質量、重服務客戶，企業的品牌形象將直接影響到產品的銷售。