摘要

本文對作為物權法重要內容的不動產登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經濟下，建立我國新的不動產登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產登記法律關系和橫向不動產登記法律關系兩個方面，介紹了不動產登記制度的法律關系；第二部分通過對不動產登記經濟背景的對比即計劃經濟和市場經濟兩種經濟體制下不動產登記的不同要求的對比，針對我國現行不動產登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經濟客觀要求的不動產登記制度，并就新制度建立時應當注意的一些問題發表自己的見解，對如何完善我國不動產登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動產物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統一”為原則，即建立統一的不動產登記法律依據、設立統一的不動產登記機關、實現統一的不動產登記效力、應用統一的不動產登記程序和制發統一的不動產權屬證書發表了自己的意見，對如何完善我國不動產登記制度提出了完善措施。

一、不動產登記的法律關系

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記(2)。它是不動產物權變動的法定公示方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。不動產登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動產登記行為類型、程序以及行為主體的權利義務；效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動產登記的法律后果。本部分將通過對不動產登記的內在法律關系的探討，進一步認識不動產登記制度。

不動產登記法律關系，是在不動產登記過程中形成的法律關系總和。從主體上看，不動產登記內在法律關系可以分兩類，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關系和登記申請人之間的橫向法律關系。一般而言，縱向法律關系具有行政管理性質，是登記機構與相對人之間的行政法律關系。橫向法律關系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關系。

縱、橫向的登記法律關系相互銜接，共同構成不動產登記法律關系的整體。所以，不動產登記法律關系具有行政關系與民事關系交叉的雙重性質。

【摘要】《物權法》生效前，我國不動產登記一直未實行統一登記制度，房產、地產、林產等不動產的登記和抵押登記一直按照各自相對應的法律法規辦理。《物權法》生效后，由于其規定“國家對不動產實行統一登記制度”，導致原有不動產登記法規面臨是否仍具有法律效力的爭議，部分不動產登記無法可依。因此，亟需對《物權法》相關條文作出司法解釋，并盡快建立統一的不動產登記制度。

【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。

摘要：根據物權法理論和國際通行做法,不動產登記應當以土地權利的登記為中心,由統一的機關進行。我國《物權法》也明確了國家對不動產實行統一登記制度。本文借鑒準物權理論、將不動產物權的類型一分為二，從而以“二分法”分析重構不動產登記的性質，論證了構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的準行政行為性質。并以行政法視角研究不動產統一登記制度的構建以激活行政法的物權保護功能。

關鍵詞：不動產物權不動產登記的性質不動產統一登記制度

不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。

建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。

一．問題的提出：我國傳統的不動產登記制度

由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。

摘要：在不動產交易中，債權契約的做成和不動產的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。在此期間發生的諸如一物二賣、一物設兩權等侵害債權人利益的情形，現行法除了違約救濟，對于保護債權人實現所期待的權利是無能為力，債權人無法獲得債務人的實際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎上，設立不動產預告登記制度，對債權人以不動產物權變動為標的之債權請求權予以保全，以防范交易目的的落空。本文運用比較分析的方法，對不動產預告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善。

關鍵字：不動產預告登記債權請求權

一、預告登記的概念和制度起源（一）預告登記的概念預告登記，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記是與本登記相對應的一項登記制度。本登記是已經完成的不動產物權的登記，是現實物權的登記，實質是終局登記，當事人所期待的物權變動效果得以實現。預告登記是相對于本登記而言，它所登記的不是現實的不動產物權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。

（二）預告登記的制度起源預告登記制度發端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權取得法以及土地登記法。該法在區分債權法和物權法的基礎上，規定了兩種類型的預告登記。第一種是為保全已經成立的物權的預告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內容與真實權利不符時，對于真實權利人有喪失權利的危險所采取的保護手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權變動的債權請求權的預告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權因記入登記薄而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要義務人的承諾，如果登記義務人不為承諾時，權利人必須對義務人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務人在此期間對于第三人為權利處分，即使登記權利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權請求權保全的預告登記就是針對這一情況設置的保護手段。1德國民法承繼了普魯士法的預告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權的預告登記制度，同時承認了保全債權請求權的預告登記制度。本文所論述的即保全債權請求權的預告登記制度。預告登記，在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預登記、預先登記等。我國臺灣地區的民法稱其為預告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權請求權的假登記與德國、臺灣所指的預告登記為同一制度。

二、預告登記的制度價值和性質

（一）預告登記的制度價值

內容摘要：不動產登記制度是物權法的重要組成部分，然而我國不動產登記存在著諸如立法不完善、房地分離登記、城鄉管理不統一等許多問題。目前，我國物權立法已經提上了日程，因此，有必要就不動產登記制度在全面考察的基礎上，從立法體系、登記機關、登記規則等方面提出改進意見，以期促進我國不動產物權立法的完善。

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。「1」

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

我國現行的不動產登記制度，介于托倫斯登記制度與權利登記制度之間。1一方面，不動產登記實行登記要件主義，登記是不動產權屬變動的生效要件，實行登記的強制主義。另一方面，我國實行不動產登記發證制度。在登記要件主義法制下，登記應具有絕對的效力，應當賦予登記以公信力。我國一方面采行登記要件主義，但對于登記公信力卻未明文規定，且根據現行立法也不能推導出我國已承認登記公信力。因而，現有的制度基本上忽略登記應有的私法上得公示功能。

目前，我國法律對需要進行登記的物權范圍規定得并不明確，現有的規定并未涵蓋所有的物權種類，這就意味著有些物權不經法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產登記種類不健全，在不動產登記的種類中缺少預告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經濟發展得要求。

登記機關不統一也是我國不動產登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關負責對不同的不動產進行管理，最終形成了多個登記機關都有權從事不動產登記的現象。登記程序的不統一，使各登記機關各行其是，當事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。

不動產登記信息缺乏公開化，只有將不動產登記信息公開，才能使不動產登記起到真正公示的效用，才能促進不動產交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1.統一不動產物權登記的法律依據，結束我國目前不動產登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。在不動產登記法中明確規定不動產物權的登記范圍，登記機關的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產登記簿的管理以及不動產登記信息的利用等，從程序上完善不動產物權登記制度。制訂統一的不動產登記法律，對于建立統一的不動產交易市場，促進我國市場經濟的健康發展意義深遠的。

摘要：在不動產交易過程中最重要的步驟是不動產登記，但我國不動產登記質量管理制度的起步較晚，頒發、改革不動產登記質量管理制度方面存在缺陷。分析了我國不動產質量管理制度的現狀，提出了提高我國不動產質量管理的方式方法。

關鍵詞：不動產；登記；質量要求

1我國不動產質量管理制度的現狀

隨著社會經濟的不斷發展，我國不動產交易市場越來越火熱，隨之而來的是不動產交易市場中存在的問題。為了維護不動產交易的安全性和合法性，確立關于不動產登記法律制度的基本框架，我國現已在《物權法》初步規定了“國家對不動產實行統一登記制度”“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”，結束了不動產交易市場中無法可依的現象。“不動產”是中國人最重要的財產構成要素，甚至已經成為家元素的重要組織單位，因此從國家到省、市、地方任何關于不動產制度的改革，都深刻影響著每個中國家庭。不動產要素中的不動產登記是個體不動產管理的最終環節，保證登記過程和登記質量不斷提高、獲得更大程度的尊重和滿意，是各級人民政府在對城市精細化治理過程中亟待探討的課題。登記過程是在政府專門的不動產登記場所錄入、辦理相關不動產的過程；登記質量是在錄入、辦理過程中通過不同主體的辦理，保證個體能夠迅速滿足相關訴求，有效提升人民群眾對不動產工作的滿意度，提高人民的整體生活水平。

2我國不動產質量管理制度存在的問題

2.1相關法律法規不完善雖然我國已在《物權法》中對不動產質量管理制度有了初步的規定，但由于我國涉及的不動產種類較多且每個地區都有屬于當地的房地產管理登記方式，大多數市、縣級城市國土資源部并沒有積極設立房地產登記機構，很難做到統一。此外，國家相關部門頒布的不動產管理制度相關法律、法規、部門規章雜亂無序，其中不動產相關登記制度至少有6種，包括房屋登記、土地所有權登記等，使不動產質量管理制度體系一直處于雜亂無章的狀態。隨著社會經濟的發展，應將不動產管理制度體系做到轉型統一，同時提出相應的處理措施。我國不動產原來已形成的基礎信息數據資料庫非常龐大且登記格式、標準不統一，例如林業、土地、房屋之前形成的相關基礎信息不盡相同，且大部分不動產相關登記資料已經缺失。如果對當前不動產登記的基礎信息進行系統化、全方位統計，技術要求高，任務量艱巨；對于不同不動產登記的各部門制度不夠完善，溝通難度大，很難實現互聯網共享資源，從而直接影響整個不動產登記管理，也影響人民群眾對不動產登記信息整合的滿意度[1]。2.2不動產登記服務質量存在弊端第一，體現在制度和程序的規范性上。制度和程序上不斷完善，將在一定程度上有效提高不動產登記管理的質量。第二，體現在不動產登記相關人員的服務質量上。服務質量是檢驗一個部門服務效能和服務水平的重要指標，特別是服務效能將綜合檢驗整個相關部門的業務質量和業務人員的綜合素質，服務水平是綜合檢驗整個服務人員的綜合業務水平。但當前不動產登記質量存在問題多、矛盾大、服務滿意度不高等問題。不動產登記中的老問題和新問題不斷交織，加之不同歷史問題和疑難問題的反復疊加，導致在不動產登記管理中不斷涌現出新的問題，集中表現在以下3個方面。第一是建設部門、管理部門和登記部門之間存在溝通不暢；第二是相關窗口服務人員的服務難以做到讓群眾滿意，特別是服務態度難以滿足要求；第三是特殊問題難以做到有效辦理[2]。不動產登記管理中滿意度不高，導致整個不動產登記過程存在嚴重的問題。問題多和矛盾大反饋到實際就是服務質量和服務滿意度不高，從而導致群眾對整體情況滿意度較低。

內容摘要：不動產登記制度是物權法的重要組成部分，然而我國不動產登記存在著諸如立法不完善、房地分離登記、城鄉管理不統一等許多問題。目前，我國物權立法已經提上了日程，因此，有必要就不動產登記制度在全面考察的基礎上，從立法體系、登記機關、登記規則等方面提出改進意見，以期促進我國不動產物權立法的完善。

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

論文摘要

在現實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記做出明文規定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學理上，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。因此在制度設計上，預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統一民法典的時候，給予預告登記以一定的地位，有利于更好地協調物權與債權的利益，實現交易安全，減少交易成本，符合現實生活不動產交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產登記法律制度。因此，我們應把握制定民法典和物權法的契機，盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。

由于我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

物權登記是不動產物權變動的法定公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記未作明文規定，其他相關法律法規、司法解釋與規章中也僅對不動產預告登記問題簡單涉及，既不系統全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現實生活中發生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，從我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定。1999年10月，中國社會科學院法學所物權法起草小組完成的《中國物權法草案建議稿》提出了三條關于設立預告登記制度的最初建議。我國應當在借鑒國外和我國臺灣地區經驗的基礎上，選擇適應我國國情的預告登記立法體例，并進行科學的制度設計，以建立完善的不動產登記制度。

我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，為完善立法，結合德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質、適用范圍、效力等方面，探討預告登記制度與我國現有法律體系的完善，從而提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產公司（以下簡稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設立營業網點并一直對外經營，但未辦理過戶登記手續。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標的簽訂“商品房購銷合同”，在收取部分房款1231萬元（約占合同總價款10%）的情況下，開具了累計金額為1.15億元的購房發票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購銷合同”，將包含買主一、買主二的爭議標的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農行簽訂了《最高額抵押擔保借款合同》及“房地產抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農行向買主二提供4320萬元最高債權額以下貸款；買主三以其依法具有所有權的金碧商城房產（包括爭議標的物部分）向官渡農行作抵押。其后，買主二以行賄經辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續。事后，因富亨公司以未能實現收取全部轉讓價款的合同目的，請求終止與買主二簽訂的商品房購銷合同、歸還房產，并要求承擔違約賠償責任。1999年10月26日，因相關債務人未履行償還欠款的義務，官渡區農行遂向法院提起訴訟，請求買主二承擔償還責任，買主三承擔抵押擔保責任，并確認抵押權有效。

（二）裁判結果

圍繞上述標的物之爭先后形成了三個獨立的案件，第一個案由為“買賣合同糾紛”，第二個案由為“擔保物權（抵押權）糾紛”，第三個為“確權訴訟”。一二審法院在是否確認抵押權有效的焦點問題上存在分歧。一審法院認為，在買主三并未取得房屋所有權證的情況下，抵押物所有權仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認僅憑《房產登記收件收據》辦理抵押登記的行為是無效的。二審法院則認為抵押權有效。其理由是：根據中國《土地管理法》第11條以及《房地產管理法》第59條等相關法律規定，中國對不動產物權的設立、變更實行登記在先，相關部門根據審查予以核發權利證書在后的制度，并認為不動產登記簿是物權歸屬的根據和公示方式，不動產權利證書僅是權利人擁有物權的合法憑證。中級人民法院對買主一另行提起的確權之訴單獨進行審理，認為爭議商品房已經轉移占有，在整個使用過程中無其他權利人就該商品房主張過權利，也未辦理過抵押登記，房款也已付清，由此確認買主一對爭議商品房享有所有權。由此，據生效裁判文書在爭議房產之上所設立的抵押權并非（原）所有權人的意思表示，從而產生了兩個相互矛盾和沖突的物權。隨后，該案又由省高級人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對該案的評析意見