摘要：目前房地產市場很火，房價居高不下，國家稅收政策應該發揮宏觀調控職能，大力發揮個人所得稅、企業所得稅和土地增值稅的調節作用，防止房地產市場引發的泡沫經濟效應，通過對房地產企業的檢查，我們發現房地產企業因為高額利潤、結算靈活、管理混亂、臨工流動性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務混亂，隱匿收入，亂攤費用，成本不實，社會集資利息和各管理層工資薪金所得個人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴重，降低房屋售價，偷逃營業稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個人所得稅：

房地產開發企業因為高額利潤的誘惑，一直處于擴張期，盲目競爭，投入資金較大，銀行貸款又較為謹慎，于是通過各種途徑吸引社會閑散資金，利息比銀行高，同時房地產企業因自身的特點，層層分解指標和風險，各管理階層人員收益相當高，一個銷售近億元的房地產企業每年收益在百萬元以上的至少在數十人以上，但因為房地產企業管理混亂，收入和成本都好作假，真實的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時很難掌握。

（二）建筑營業稅：

1、侵蝕稅基現象嚴重，因為營業稅納稅人是建筑商，但房地產商還是實際支付人，所以房地產企業還是千方百計地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費發票、工匠工資、建筑企業的建管費等進入房地產的開發間接費，將水泥、沙石、鋼材等發票打進工程前期費用，編制虛假的建筑工程合同，已達到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業居然在與對方結算時，將建筑營業稅等扣下來而不開票。

內容提要：房地產稅制是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿，構成當今世界各國稅收制度的主要內容。文章總結歸納了國外房地產稅收制度在課稅體系及構成要素等方面的特點，認為，應借鑒國際經驗，構建我國完整的房地產稅收體系，同時應對房地產保有環節的課稅作為房地產稅制的重點，擴大房地產稅征收范圍，簡化稅種，以房地產的市場價值作為計稅依據，合理設計稅率，優化房地產稅制結構。

關鍵詞：房地產稅制房地產稅收體系房地產保有

一、國外房地產稅制的特點

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：

摘要房地產稅是以房屋和土地為征稅對象向房屋和土地產權所有人征收的一種財產稅，具有調節財產分配、平抑房地產價格、提高土地利用效益的重要作用。國際上各國普遍開征房地產稅并發揮了很好的調節作用，有很多寶貴經驗可供借鑒。但我國現行房地產稅稅種繁多、稅制設計不合理、征收監管不力，沒有發揮其應有的作用。積極推進房地產稅改革，就是要簡化房地產稅稅種、改革完善房地產稅制度、加強房地產征收管理，充分發揮其應有的調控功能。

關鍵詞房地產稅；財產稅；稅制改革

黨的十七屆五中全會《建議》提出：“加快財稅體制改革。”“繼續推進費改稅，全面改革資源稅，開征環境保護稅，研究推進房地產稅改革。”據報道，2011年上海和重慶將先行進行房地產稅試點，待試點成功后全面推開。但是，對于是否應該全面開征房地產稅、如何開征房地產稅，當前學界和社會卻存在不同看法。對此，我認為，我國應該參照國際經驗全面改革房地產稅。

一、正確認識全面改革房地產稅的重要意義

為什么要進行房地產稅收制度的全面改革？從我國現實來說，進行房地產稅收制度改革，把房地產稅收擴大到所有城鄉房地產，全面改革房地產至少具有以下方面的現實意義。

（一）全面改革房地產稅是以調控房價為重要內容的宏觀調控的需要

摘要:文章認為房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,物業稅是維護房地產業健康發展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。

關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革

正確認識房地產業及稅收調控的地位

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式

近年來，隨著人們物質生活水平質量的不斷提高，房地產行業也逐步成為我市地方稅收的重點稅源行業和主要增長點，但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產行業稅收流失問題也更為突出。針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下實現信息共享，加強部門協調配合，搞好各征管環節連接，進一步加強房地產稅收管理，實施一體化管理。

一、房地產稅收一體化管理面臨的現狀和存在的問題

(一)房地產行業偷稅現象的存在。雖然近些年房地產開發和房地產市場發展迅猛，但是房地產企業納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務管理混亂，導致偷逃稅現象較為嚴重。很多財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產開發企業有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產開發商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務部門的房地產行業對稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執行不能到位。目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等環節涉及的稅種較多，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產相關稅收政策缺乏認識。房地產企業絕大多數是私營企業，這些企業的負責人往往不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產企業從商品房的預售房屋的定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不一。同時，房地產公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

一、我國房地產稅制現狀

1．我國房地產稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅。可見，此階段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業課征的城市房地產稅并入工商統一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環境下，隨著城鎮土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

1引言

自2003年中共十六屆三中全會提出“物業稅”改革以來，有關房地產稅改革的研究和探討逐漸增多，該領域的研究深度和廣度也在不斷加強。與理論探討同步，房地產稅評稅試點工作也在有序展開，正在從10個試點城市向全國推廣，為房地產稅改革的實施做了組織和技術準備。目前房地產稅改革的思路尚未取得一致，歸納起來主要有兩類。一是“大改”方案①，歸并房地產開發和流轉過程中的部分稅費，取消不合理的收費，開征統一規范的房地產保有稅;二是“小改”方案(李戰軍，2010)，不增設新稅種，擴大現有房產稅的征稅范圍，改變計稅方式，并調整稅率。房地產稅改革涉及到有關房地產經濟活動各環節的多個稅種，涉及到房地產租、稅、費的關系調整，以及與其他稅種的協調。房地產稅改革的主要目的，在于優化當前房地產租、稅、費關系(劉維新，2004)，改變目前房地產稅收重流轉、輕保有的現狀;在于提高房地產的配置公平性(謝伏瞻，2006)，遏制對房地產的低效占用，促進分配公平;在于重新安排中央與地方的財權和事權邊界，充實地方政府財力(鄧宏乾等，2010);還在于推進公共財政建設，形成更為公開、公平和民主的公共管理格局。以上這些因素無不深刻影響著房地產市場的運行，進而對住房保障體系的建設和創新形成一定的制度約束。

住房保障體系，是一國社會保障體系向住房領域的延伸，是人人享有社會基本保障權利中的一個組成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四種方式(陳淮，2010)，是具體保障形式、保障政策以及財稅、金融和土地等相關政策組成的制度集合。其中，房地產稅收制度必然對住房市場的經濟主體造成或正向、或負向的經濟激勵，進而影響住房保障體系建設可選擇的創新方式和投資運營主體。特別是對于地區差異極大、住房分配很不均衡的發展中大國而言，稅收制度對房地產市場和住房保障體系能夠產生影響這一原理極為重要。政府必須履行其保障公民基本居住權的職責，而不能將大多數人的居住問題拋給市場來解決。在設計住房保障體系時，通過稅收政策工具調整住房市場的供求關系，從而影響市場價格及租金水平，以市場機制驅動相應的保障性住房建設和運營，最終實現社會各階層住有所居的目標。

本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地產保有環節的稅收對住房保障體系的影響。在文中，筆者將房地產稅和房地產保有稅通用，都是指房地產在保有環節的財產稅。本文首先介紹房地產稅制支持住房保障體系建設的國際經驗，再分析我國住房保障體系建設的主要內容和最新的創新趨勢，以及稅改方案對住房保障體系中供求關系和參與主體的影響。在此基礎上，提出我國房地產稅改革的基本目標和稅制要素的設計思路。由于我國的房地產稅改革尚未實施，試點工作也只是采取“空轉”的形式，暫時無法采集到房地產保有環節稅收規模的數據。因此在研究方法選擇上以經濟學理論分析為主，暫時舍棄計量經濟分析的實證研究。

2房地產稅制對住房保障制度支持的國際經驗

很多國家和地區都開征了房地產保有稅，但在處理房地產稅和住房保障的關系上，雖然沒有一致的模式，但都體現了公平和效率的結合。當然，保有稅只是房地產稅制的一個組成部分，對住房保障體系建設的支持應體現在稅收優惠政策的綜合運用上。從方式上看，可以歸納出以下幾類。

[摘要]為抑制房地產價格持續上漲，各界對房地產稅改革的呼吁也在不斷增加。目前，中國房地產稅改革面臨著房地產稅收功能未定、稅法未立、稅制未設、稅收體制未建等困境。中國與日本同屬東亞文化圈，梳理日本房地產稅改革歷程，總結日本房地產稅改革的歷史經驗和教訓，對中國房地產改革有重要借鑒意義。中國房地產稅改革應因地制宜，分步有序推進，加快房地產稅法的完善，構建協調統一的房地產稅收體系。

[關鍵詞]房地產稅；房地產改革；地方稅；日本；改革經驗

一、引言

住宅商品化推動中國經濟的發展，但也使房價快速上漲，影響房地產市場秩序，擴大貧富差距，降低居民的幸福感。我國政府很早就提出通過稅收調控房價的設想,鑒于當時的國情，房地產稅一直處于討論階段。目前，我國已全面進入小康社會，高房價嚴重阻礙社會經濟發展和人民幸福指數提高。對此，應大力推進房地產稅的改革試點，但此工作面臨諸多挑戰。上世紀80年代日本經濟社會狀況與我國現狀頗有相似之處，總結日本房地產改革經驗能給我國不少啟示。

二、房地產稅改革面臨的困難

房地產行業具有較強關聯性，能輻射上下游多個相關行業，一直是決定國計民生的重要行業。住宅進入商品市場，房價一路上漲，房地產市場的炒房投機行為不僅影響房地產市場，也影響著社會民生。我國為了推行房地產稅做了很多準備工作，也在實際工作中遇到很多困難，主要表現為以下幾點。

一、我國房地產稅制現狀

1．我國房地產稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅。可見，此階段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業課征的城市房地產稅并入工商統一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環境下，隨著城鎮土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

近幾年，隨著經濟的發展，房地產業的發展速度迅猛，房地產稅收收入已成為財政收入的重要來源。但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產稅收增長并沒有和房地產銷售收入的增長相匹配。許多房地產開發商利用房地產項目開發時間跨度長，環節多，成本計算復雜的特點來避稅。筆者認為在房地產業稅收管理上存在四個漏洞：

漏洞一：房屋預售收入定義不準確

預售收入關系到營業稅的多少。理論上講，所有開發商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，房地產開發商正是利用現行稅制中對預售收入規定的不準確來避稅。

“國稅2003〔83號文〕”規定，預售開發產品完工后企業應及時按規定計算收入。但“國稅2003〔195號文〕”又規定，“首期款不作為收入”。這兩個規定自相矛盾，給地產商提供了可乘之機。

政策定義混亂為房地產商提供了造假便利，他們在匯兌預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業預售收入縮小了。有的開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。

漏洞二：應納稅所得額計算方式上的缺陷