【摘要】為了降低寫字樓運營全生命周期的健康安全風險，本文結合HSE管理系統性思維，從15個維度闡述了寫字樓健康安全管理的要點和注意事項，結合行業特點和風險管理要求對企業如何在寫字樓的全生命周期中做好健康安全管理工作，進行了系統性的思考總結。

【關鍵詞】寫字樓；健康安全管理；風險

隨著社會經濟和城市的快速發展,涵蓋購物中心、酒店的綜合性寫字樓越來越多，作為高端寫字樓的持有和運營管理者，日常的健康安全管理就顯得至關重要。寫字樓雖然屬于傳統的低微風險的人員密集型公共場所，但是現在的寫字樓具有規模大、業態多、服務多樣化、超高層和智能化的特點，寫字樓相關的安全事故也時有發生。如何在寫字樓的全生命周期中做好健康安全管理工作，將根據寫字樓的業務特點從以下幾個方面進行思考。

1寫字樓的全生命周期健康安全管理

運營寫字樓的第一使命是什么？為大家提供一個“健康、安全、環保、節能、綠色、安心”的工作環境，安全的服務使業主、租戶、公眾有一種舒適和安全感。這就要求我們的寫字樓有“生命”。寫字樓的健康安全管理就要從寫字樓項目的策劃立項、盡職調查、建筑施工、運營和維護等方面進行全方位的風險考慮。如何把寫字樓打造成有“生命”的建筑，并且要充滿健康活力，在每個環節中我們面臨各種各樣的風險，如何控制風險就像人如何預防生病一樣的重要。有效的盡職調查可以為寫字樓的項目策劃和后期施工帶來很大的價值，比如周邊環境、地下鋪設物等都有利于風險的辨識與控制，在寫字樓的全生命周期的健康安全管理中，開始很重要、施工很關鍵，運營維護更關鍵，因為運營和維護伴隨著建筑物的生命周期，只要樓在就需要健康安全的運營。

2建立符合寫字樓特點的健康安全管理體系

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。

置身環境優雅的寫字樓，身處冬暖夏涼的空調大房，獨享配置先進的電腦，這樣的白領工作羨煞旁人，有多少人就這樣愛上了寫字樓里的生活。可偏就有那身在福中不知福的白領抱怨起寫字樓來。在那個全封閉的“鋼筋混凝土盒子”里，白領感覺不到外面馬路上風馳電掣般穿梭的汽車帶來的“滾滾風塵”，也體會不到外面世界的“精彩多姿”。更要命的，他(她)們還要遭遇種種痛心之處。

第1痛午餐難吃

菜色單一似豬食，不見葷腥賽兔子。

痛之宣言：Azona戰斗于CBD一寫字樓

在“飯菜難吃之地排行榜”上，寫字樓的餐廳要是號稱第二，就沒人敢稱第一了。據本人之不完全考證，自有寫字樓以來，午餐就成了白領心中最大的痛。

剛進公司，面對中午的自助餐，我樂開了花。看著身邊一到午餐時間就愁眉苦臉的前輩，我暗嘆：“身在福窩不自知?！笨扇兆泳昧?，新鮮勁兒過了，那些天天報到的圓白菜、茄子、土豆變得面目可憎起來。于是，不進餐廳比進餐廳的次數多，倒的飯菜比吃的飯菜多。民以食為天，如今，天都快要塌了。沒辦法，只好和同事搭伙到外面吃，耗時費錢。又不能不吃，誰知道晚上又要加班到幾點呢！

1、寫字樓是公司總部及一分廠人員辦公及接待貴賓的場所；

2、寫字樓每晚十點鐘后停止使用，屆時空調、照明、電腦服務器等設備隨之關閉；

3、寫字樓辦公桌面、地面、墻面應保持整潔，職員應按“6S”的要求搞好個人辦公區域內物品的定置擺放工作；

4、保持辦公環境的寧靜，低聲講話、低聲通話，辦公桌上的電話機鈴聲檔應設置為小檔；辦公時間內寫字樓職員的BB機、手機應設置為振動檔；

5、工作時間不得處理與工作無關的事務，不得閑聊，不得看與工作無關的書刊（上級批準的例外）；

6、厲行節約，反對浪費，如所在區域再沒有他人辦公時，關閉所在區域的照明燈；

出租方：(以下簡稱甲方)

法定地址：

法定代表人：

承租方：(以下簡稱乙方)

法定地址:

法定代表人：

寫字樓租賃契約，規定了在租約存續期間，業主與租客的權利和義務，是租賃雙方都應嚴格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔寫字樓物業管理工作的物業管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業主闡明租客的意見，協助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

1寫字樓分類和經營特點

1.1寫字樓分類。按照實際具備的使用功能角度進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為單純型寫字樓、商住兩用型寫字樓以及綜合型寫字樓三個類別。單純型寫字樓、通常僅具備辦公使用功能，不具備餐飲經營功能、展廳功能以及會議室功能；商住兩用型寫字樓，是同時具備辦公功能和住宿功能的寫字樓；綜合型寫字樓，是以辦公作為主要使用功能，搭配具備餐飲經營功能、展廳功能以及會議室功能的寫字樓，且除了辦公功能之外的其他使用功能，均處在從屬性地位。按照實際具備的建筑面積角度進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為小型寫字樓、中型寫字樓以及大型寫字樓三個類別。小型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00平方米以下的寫字樓；中型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00～30000.00平方米的寫字樓；而大型寫字樓，則通常指的是總建筑面積在30000.00平方米以上的寫字樓。按照實際具備的現代化程度水平進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為非智能型寫字樓以及智能型寫字樓兩個類別。非智能型寫字樓，指的是未能配備現代化設備、設施，不具備現代化使用功能的傳統化寫字樓；智能型寫字樓，指的是具備支持辦公功能的智能物業技術系統，且具備高度自動化技術系統的辦公用寫字樓。1.2經營特點。第一，寫字樓的租賃時間周期大多較為短暫，其租賃成交價格具備極強的時效性。根據調查數據顯示，我國大陸地區寫字樓類建筑物的租賃時間周期大多處在3年左右，展現出鮮明的短租交易特點。出現租賃周期短的特點主要歸因于寫字樓承租人對市場風險的預判，以及經營風險因素的控制和規避，而寫字樓出租人則需要關注租賃合同履行期間租金價格水平發生上漲的可能性。在寫字樓處在短租狀態條件下，租金價格僅在租賃合同有效期內固定不變，一旦合同履行完畢，交易雙方通常會重新商議租賃價格。第二，寫字樓的租金價格水平與其實際出租率之間存在負相關制約關系。通常情形下，在寫字樓租金價格水平持續上漲過程中，其實際出租率會展示出逐漸下降變化趨勢，既不是出租率處在較高水平時出租人能獲取最佳經濟收益，也不是租金價格處在較高水平時出租人能獲取最佳經濟收益，只有在遵循市場供需規律尋找到租金價格水平與出租率之間的最佳結合狀態，才能確保出租人能獲取最佳經濟收益。第三，產權歸屬結構單一的寫字樓租賃產品相較產權歸屬結構多元的寫字樓租賃產品在市場上更具優勢。對于寫字樓承租人而言，選擇產權歸屬結構單一的寫字樓租賃產品，有助于規避租賃產品使用過程中發生的產權糾紛問題，同時還能順利實現統一化的經營目標、管理目標以及調配目標，確保因經營業務發展而形成的擴租需求得到充分滿足，且維持較高水平的物業服務品質；對比而言，產權歸屬主體多元的寫字樓建筑物能夠誘導不同業主之間發展無序競爭，無法充分滿足承租人對服務品質的要求，影響和降低寫字樓租賃服務的實施質量。第四，寫字樓租賃經營活動在開展過程中注重獲取長期受益。寫字樓建筑物屬于不動產，使用壽命在40年以上，且折舊率低，在經營過程中需要面對復雜多樣的宏觀經濟政策環境以及市場競爭環境。開展寫字樓租賃經營活動，應當注重確保實際獲取的收益，實現對經濟波動風險的有效對沖和彌補，逐步實現資產保值與增值目標。

2寫字樓租賃價格影響因素及租賃市場現狀

2.1租賃價格影響因素。2.1.1地理位置與整體品質因素市場研究。寫字樓實際具備的地理位置因素，對寫字樓實際面對的租賃需求，以及出租人在租賃交易過程中實際獲取的租金價格水平具有深刻的制約作用。針對寫字樓建筑實際具備的地理位置特征展開考量分析，需要同時關注和考量其周邊商業經營氛圍因素、交通基礎設施建設配備狀態因素，以及其他配套基礎設施的建設情況等。例如，是否處于或者是鄰近城市中心商業區、周邊是否分布有數量較多的商業設施、周邊是否有地鐵或者是輕軌等公共交通基礎設施、所處區位與城市交通主干道之間的最近距離、是否靠近商業銀行業務辦理網點以及是否靠近商業街區等。寫字樓實際具備的整體品質，對其實際租賃價格水平具有一定影響。其主要制約因素，包括寫字樓的基本外觀特征、知名度水平以及建設施工質量等。在寫字樓租賃交易市場活動的具體開展過程中，處在高端層級的承租人往往更加關注寫字樓所具備的地理位置和整體品質狀態，而不是實際租賃價格水平，因此具備良好的地理位置和整體品質的寫字樓租賃產品，能夠在實際的市場交易中發揮優勢。2.1.2物業管理因素。寫字樓實際具備的物業管理服務水平，對其實際化的租金價格水平具備深刻影響，而衡量物業管理工作質量的主要切入點，在于關注寫字樓物業服務企業的安全保障水平和服務保障水平。從寫字樓租賃價格確定的角度展開分析，出租人和承租人對寫字樓租賃產品物業管理水平的判斷，應當以具體的細節作為切入點。比如，目前城市寫字樓中都普遍存在著上、下班時間段電梯間人流擁擠問題。對于這一問題，部分高品質的城市寫字樓物業服務公司，會借由與樓內分布的各家企業管理人員展開商討，倡導實施分時段上、下班制度，同時還可以執行高層業主與低層業主分開使用電梯策略，倡導所有電梯使用者能夠自覺排隊進出轎廂，繼而有效縮減電梯乘坐活動開展過程中的等候時間。與此同時，在雨天，部分高品質的城市寫字樓物業管理服務公司，能夠為進入大樓內部的人員主動提供用于盛裝含水雨傘的塑料袋，繼而在細節層面充分展示物業管理服務企業的整體形象。2.1.3整體定位因素。現代城市寫字樓項目實際具備的整體定位特征，對寫字樓在租賃交易市場活動過程中實際獲取的租賃價格水平具備深刻的影響。對比而言，處在城市中心商業區，或者是城市內部具備較好商業發展氛圍，或者是周邊公共交通基礎設施建設配備狀態較為良好的現代化商務寫字樓，其在租賃交易市場活動過程中的租金價格通常會處在較高水平。此外，是否有充足的停車位數量也是承租方重點關注的因素。部分租戶會將固定車位數量寫入租賃合同，以保障自身日常使用需求。對于地理區位和周邊環境配套條件相近的商務寫字樓租賃產品而言，綜合型寫字樓的租金價格通常顯著高于單純型寫字樓和商住兩用型寫字樓的價格；具有良好朝向及景致樓層的寫字樓租賃產品，其租金價格水平通常顯著高于一般樓層的寫字樓租賃產品的價格。2.1.4大客戶比例當前，在城市寫字樓建筑物，承租客戶類型呈現區域式集中分布態勢。同時，中小型承租客戶為了便于自身商務洽談及形象的樹立，往往結合自身承租能力，偏向于選擇同類、大型、知名客。戶較多的寫字樓項目。因此，寫字樓在大型承租客戶企業經營實力影響的支持條件下，其在租賃市場環境中的整體競爭實力會發生顯著提升，客觀上會誘導其實際租賃交易價格水平發生一定程度的改善提升。2.2租賃市場現狀分析。據相關數據顯示，2019年第三季度，國內商業地產投資(單宗投資額超過1億元)總額高達500億元，環比增長28%。在政策鼓勵下，內資買家頻頻購入自用物業。以總交易額占比近九成，成為交易主力。在投資類型上，北京投資者的首選仍然是寫字樓物業，占本季投資額的50%。隨著我國第三產業快速發展，特別是在“互聯網+”的創業背景下，金融、科技、專業服務類企業數量迅猛增加，將成為寫字樓市場的主力客戶。而寫字樓項目也因其租戶相對較為穩定，租金能準時繳納的特性，在住宅市場越來越嚴的政策調控下，成為投資的“重頭戲”。

3寫字樓投資走向

寫字樓項目總價高、一次性投入大，但優質的寫字樓項目，市場客源豐富、租金收益穩定、項目轉手變現能力強，是比較平穩的投資方式。因此，對商務寫字樓房產項目開展的投資活動，是現階段商業地產投資活動過程中重點關注的產品類型。從實際使用方式類型角度分析，開展商務寫字樓投資活動，主要用于自主性公司經營使用，或者是對外租賃。針對寫字樓項目的投資活動過程中，應綜合考量投資產品對象的地理區位因素、周邊環境因素、公共交通基礎設施建設配套狀態因素、物業管理服務質量因素，并且在自身經濟實力允許的條件下，注重選擇優質房型，購置一定數量的固定停車位。致力于在積極改善提升寫字樓租賃產品的品質特征和使用價值條件下，支持其在租賃市場交易環境中，能夠長期且穩定地獲取到較高水平的交易價格。

摘要：寫字樓的物業管理屬于管理服務業的范疇，其管理水平的高低直接決定了寫字樓質量的好壞。近幾年，隨著社會經濟的迅猛發展，建筑與科技領域發展也都較為迅速，人們大大提高了對于寫字樓物業管理的重視程度，這就使得整個行業領域的整體水平也有了大幅度的改善。在此種形勢背景下，報告會議曾提出，現如今的中國特色社會主義已經邁入了新時代階段，這也就意味著我國的寫字樓物業服務與經濟也已經進入了全新的發展時代。本文將對新時代背景下寫字樓物業管理的特點進行研究分析，并對于寫字樓物業的管理服務的未來發展定位進行探討。

關鍵詞：新時代；寫字樓；物業管理；特點；定位及發展

一、新時字樓物業管理的特點

1.專業且專注的特點。新時代的寫字樓與傳統的寫字樓相比較，更加注重高端寫字樓的物業管理與服務質量。寫字樓的物業管理工作雖然是后來才被重視起來的，但其基礎較為牢固，既做到了基層的良好服務與管理，又做到了注重高品質、品牌的打造建設。更加側重于寫字樓在運營服務商方面的角色擔任，憑借專注且專業的精神品質來建設高端、高質量的品牌。2.服務理念注重價值。新時代下，寫字樓被當作一個富有生命的物體來看待。如此一來，便使得服務對象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企業更加注重用精心和匠心自外而內地提升其自身內涵與價值。例如寫字樓物業管理較為出色的楷林物業，本著細節與極致一手抓的價值理念，使物業向著更加輝煌光明的方向發展。該物業公司在此理念下可以將工作做到符合極其細微精致的標準，它的電梯可以嚴格控制在標準的27.5s以內；在清潔過程中，甚至可以用棉簽來仔細地進行清潔，針對于不同的污垢配以八十多種的污垢清潔劑；一個停車場坪漆的設計需要經過九道復雜的工藝程序，在減少噪音和增加舒適感等方面極具優勢。楷林物業之所以能夠做大做好，正是因為它給予了物業服務一定的生命理念，用心做好物業管理服務工作。3.寫字樓物業管理服務體系獨具特色。新時代下寫字樓物業管理服務體系主要分為以下四大板塊：精心的管理服務、愉悅的客戶體驗、優化資產配置以及智能自動化共享。這便是新時代下物業管理的核心競爭力及產品的獨特競爭優勢之所在。正如我們經常問到的，一個企業在現如今市場競爭如此激烈的背景之下，要怎樣才能贏得顧客的芳心，占領更多的市場呢？答案很明了，就是靠企業的服務體系，企業的軟實力必須夠強，才可實現此目標。

二、新時字樓物業管理的創新與發展

1.寫字樓快速發展助推物業管理服務。從傳統封閉式的寫字樓工作環境演變為新時代下開放形式的寫字樓，這能夠充分體現出國家在改革過程中的開放發展?，F如今，寫字樓越來越多，已經遠遠不能用座來描述，取而代之的應該是群。之所以會出現寫字樓群的現象，是由多種因素共同影響的。比如我國的經濟產業一步步由“制造”轉變為“智造”，這就需要有更多的產業研發部門，在我國大力倡導積極創業的前提下，有越來越多的科技企業應時而生。高質量、研發前沿的產業正在加快創新發展的前進步伐，在一定程度上推動了高端寫字樓物業管理服務的高要求、高標準。就我國現狀而言，我國的寫字樓年均落成量均是全世界最高的國家，這正是新時代下我國寫字樓的發展新趨勢與新定位。其實，在這種背景下的寫字樓空置率也是較高的，因此就出現了兩種不同的觀點，其中一種觀點認為，如果依據現在的消化能量進行發展消化的話，可能五十年、一百年都未能完全消化。該種看法顯然比較片面和狹隘的。如我國上海的浦東地區，在過去曾出現過寫字樓空置率極高，甚至不花錢就可以免費辦公的情況，但隨著社會經濟的不斷發展，上海浦東的房子已經非常稀缺，不可同日而語。2.寫字樓物業管理要與時俱進。改革開放以來，眾多的實踐案例證明了要想把事情辦好、辦成功，必須堅持中國特色的相關要求及標準，同樣，物業管理服務也應該按照同樣的中國特色來發展創新，只有這樣，寫字樓物業管理服務工作才能做得更好。需要特別注意的是，首先，要充分利用好政府給予的一些優惠政策，如設備資助及人才供給等方面；其次，寫字樓的全球化商業性質的經濟活動，要用國際化的視角全方位的審視其發展，做好職責范圍內的服務工作。3.虹吸現象倒逼寫字樓的服務及管理規劃。寫字樓對于周圍環境的影響極大，尤其是在經濟方面，其造就的精神財富以及寫字樓所延伸出的各種產業，為當地的稅收及GDP增長做出了巨大的貢獻。對此，物業管理部門要專門就寫字樓在所需資金來源、知識技能以及人才所需方面的虹吸現象，提前做好充分的物業管理服務的設計工作。首先，在寫字樓內部，人流量及物流量都比較大，服務范圍延伸較廣。比如可以在寫字樓內開展會、宣傳服務及餐飲等活動，這在一定程度上也為寫字樓物業管理帶來了難度與挑戰；其次，寫字樓新興技術及設備的使用增加了寫字樓物業管理的難度，對寫字樓管理提出了新要求；最后，寫字樓的客戶量急劇增多，為了給客戶帶來最佳的體驗，要求創新傳統的物業管理服務，使服務變得具有特色且多元化。如今，越來越多的企業會選擇將企業的后勤工作全權交與綜合服務商設計處理，這其實是一種新的發展形勢。綜上所述的各種情形，均能夠增大行業的發展增值空間與機遇。

寫字樓租賃契約，規定了在租約存續期間，業主與租客的權利和義務，是租賃雙方都應嚴格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔寫字樓物業管理工作的物業管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業主闡明租客的意見，協助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

摘要:本次編寫嚴格按照國家現行的相關規范，同時關注中國市場及非規范的國內外行業規定，分析國內外大量不同功能、不同檔次的寫字樓，廣泛的征求相關專業，認真總結超高層寫字樓的實踐經驗與研究成果而制定。同時引用中國工程建設協會標準，對后續同類項目的設計管理控制有借鑒參考價值。

關鍵詞:超高層寫字樓；交通組織；核心筒

一、超高層寫字樓市場背景

從2014年的寫字樓市場走向來看，和世邦魏理的MarketAcoer投資分析模型中顯示，一線城市的寫字樓普遍等分較高、排名靠前，其中北京位居第一。但與一線城市相反，二線城市證處在市場發展的早期階段，不確定性因素多。同時，雖然二線市場新建樓宇較多，但是可投優質物業卻屈指可數，加上市場流動性較差，使得投資者撤出困難，從而導致二線城市在風險評分整體偏低。與北上廣深四個一線城市消費需求強勁、租金水平逐年平穩上升不同，二線城市則在短期需求不足之際，面對供應的持續增長，風險隱現。

二、超高層寫字樓總平面設計

不管什么樣的建筑，首先都是城市的一個“細胞體”。設計之始我們提出概念方案，利用大量的工作模型，重點分析城市，規劃指引，周邊環境、周邊交通、建筑指標和建筑體型。1.規劃布局1.1建筑布局原則1.2配套裙樓與主體的關系獨立式：裙房與塔樓通過一個架空通道相連或是完全斷開，形成一個獨立的建筑。包圍式：裙房與塔樓的兩個或以上的邊相連。毗連式：裙房只與塔樓一邊相連。2.交通組織2.1與城市交通的銜接超高層寫字樓的區位交通可達性較強。人流集散較集中。與城市交通的接駁方式則分為三種：軌道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要車行方向）。2.2項目內的交通流線項目內的交通流線大類分為兩類。一類是車行流線、一類是人行流線。車流設計比較難，滿足車的右行右下車的規律。車行流線分為四類：自駕辦公及辦公接送司機。出租車/自駕車訪客。貨運/搬家、垃圾。消防車道、救援場地及登高面。人流分為三類：員工進出流線、后勤服務人員進出流線以及步行訪客進出流線。3.場地豎向設計場地自然的坡度不同，對于建筑的布局定位和道路交通組織的影響較大。因此，根據場地自然的坡度，并結合考慮超高層建筑所在均為城市中心或副中心區域內，將場地大致分為兩類：一是平坡式；二是斜坡式。