導語：如何才能寫好一篇寫字樓物業管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】寫字樓；租賃管理；租賃策略

一、做好寫字樓前期介入的重要性

物業公司在工程前期介入時，主要是熟悉大廈的結構，從物業管理的角度對寫字樓的功能、使用、設備及存在的缺陷提出意見和建議，以期能夠先行一步，為今后投入使用創造條件，最大化地節約資金。筆者所在的物業公司受業主委托曾接管一寫字樓，條狀結構，樓道長約60米，每層洗手間設在端頭，原設計是作為產權單位自用辦公樓，物業使用人相對固定，人員密度少。后由于環境發生變化，產權人將自用辦公樓變更作為租賃產業。如此一來入駐公司多、人員復雜密度大、大樓進出人員頻繁、物業管理服務受眾面廣。且寫字樓的尋租者會對樓內布局設計、有效使用面積、建筑設備系統等進行考察。平面結構上的缺陷，若不進行局部變更，這將給以后物業出租使用帶來不便，可能會影響房屋的租金價格和出租率。于是建議開發商在每層樓中段，變更15平米作為盥洗間，開發商采納后做了更改，這樣首尾兩端用戶方便了取用水，緩解了如廁難，彌補了使用缺陷。同時督促開發商做好配套停車場圍欄鐵門、地面找平，以便接收后就能使用。減少物業公司投入成本。

管理的前期準備，主要是制定具體的方案：包括成本預算、人員配置；編制《管理公約》《租賃合同》等文案；相關管理人員熟悉寫字樓戶型結構、內外環境、設計好交接房手續流程；做好市場調研，了解周邊物業租賃需求，選擇適當的媒介宣傳推廣物業，一般來說，對于中低檔的寫字樓物業選擇網絡和報紙上的分類廣告比較合適，對于大規模的寫字樓物業可選擇電視、廣播、實地看樓來展示物業；策劃租戶的組合及物色潛在租戶，為招租做準備。

二、租賃管理策略：

1.確定可出租面積

準確地量測面積非常重要，它關系到物業的租金收入，考量物業經營目標最大化。普通租售型商務寫字樓的有效使用率一般為：（1）標準層有效使用率=專用部分面積/標準層面積=70%～80%；（2）寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計/總建筑面積=60%～70%。以此為參考，測算是整棟出租給一個大租戶、分層出租給幾個租戶，還是出租給散戶，最大限度地確保物業市場價值最大化

2.定位目標市場

首先物業的檔次決定了對物業需求群體的差異，甲級寫字樓位置十分優越，一般處于城市商務中心CBD，公用設施功能齊全，每部電梯服務面積少，辦公、通訊、安保系統智能化水平高，門廳、電梯廳、走廊、衛生間裝修豪華，要求物業服務公司資質高，服務水平高，一般都是跨國企業、金融行業、上市公司等高端客戶；而丙級寫字樓一般是遠離商貿中心區，交通條件一般，樓內裝修條件普通、辦公智能化水平能滿足基本上網和通信配置，設備的運行監控以人工為主。有些建筑物已使用的年限較長，存在明顯的實物磨損和功能折舊，但能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付相適應，適合小型企業、初始創業者公司所在地。其次物業所處區域的商業特征也會影響租賃對象的構成。本公司有一商住樓物業原用于辦公場所，由于建筑年代較早，外觀陳舊，出租價格很低，收益不穩定。隨著周邊商業圈的不斷成熟，人流量大、公交線路密集、經過調研，更適合經營商務賓館。于是重新招租，不僅租金價格大幅度提高，而且承租者投入大筆資金，進行更新設備設施和外觀改造，也提升了物業市場價值。

3.租戶的選擇

形象和聲譽在商業經營活動中至關重要，入住同一寫字樓的租戶間的相互影響會增加或減低他們各自的形象和聲譽。選擇合適的租戶對于保證經營性物業的現金流收入，實現物業價值最大化的目標，是非常關鍵的。例如，在房產交易中心周邊有一寫字樓，承租客戶大多數是房產中介公司、評估公司，在房產交易火爆的當下，同行業集中駐扎，能促使他們不斷加強自身企業文化建設，培養誠信為本的職業道德，打造溫馨和諧的辦公環境，以提升物業價值。同時方便雙方來往與公司和房產交易中心辦理手續，提高工作效率。

在挑選租戶的過程中，還要考量尋租者對物業現有配備的電力系統、網絡系統、安防系統是否有更高標準的要求或提供特殊服務。測算費用―效率的最優方案。以免將來物業管理過程中產生糾紛。

三、物業管理目標

寫字樓物業管理的常規目標是集經營、管理、服務三位一體，互相滲透。 1、實現經營目標就是充分利用可出租面積。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。圍繞經營目標，首先制定好寫字樓的物業市場營銷。圍繞物業的特性和優勢，選擇適當的宣傳媒介，進行推廣介紹，吸引和發現潛在租戶，第二要對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判，最終目的是能簽署租賃合約。第三.履行租務管理工作。例如辦理出租、退組、續租、收取租金、追收欠租等等。筆者曾負責一寫字樓的租賃管理，由于是新房交付使用，租金價格不能低于同地段、同檔次的價位，但室內沒有隔墻，樓層都是通透，單層面積都是1000平米，小公司需要分隔承租。這樣一來，加重了小企業裝修費用，若物業公司先期隔斷，又可能造成租戶二次拆除，為了避免這一矛盾，決定對初次承租客戶免租延長1至2個月的裝修時間，在一年內，寫字樓出租率100%，一直延續下來，租金收繳率100%。在管理中，充分利用地下閑置空間出租網絡運營商，既增加了物業收入又提高了寫字樓設備配置。十幾年來，租金收入、物業服務收入及其他收入以年均10%速度遞增。

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大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。

安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為bsf中國有限公司承租；

10至12層業主安惠公司計劃自用；

1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；

3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。

其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；

新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

二、租賃經營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。

由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。

伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。

我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；

外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。

通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。

現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。

三、成本與價格

經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。

定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業，參考本地的平均價格水平執行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業所接受。

按70%的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；

局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。

如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本是小面積需求，大企業進駐估計要等到半年后。

2、抓住現有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80%以上。

3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。

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關鍵詞 西部地區 物業管理 培養模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

我國西部地區物業管理教育體系主要獨立院校和成人進修及等構成，學歷包括中專、大專本科等，十幾年來為我國物業管理輸出了幾十萬名物業管理專業人才，他們與其他專業類的畢業生一起， 正逐步取代過去國有后勤改制轉行的后勤人員及房地產轉行人員，成為物業管理的中堅和支柱。但是隨著近年房地產和物業管理在經濟利益和社會地位方面所表現出的巨大反差導致物業管理的社會地位日漸低下。學生的就讀就業熱情遭受一定打擊， 一些曾經開設了物業管理專業的院校招生困難，至取消招生。

目前西部開設物業管理專業的學校主要有：長江師范學院，重慶科技學院，重慶師范大學涉外商貿學院；四川文理學院，四川師范大學文理學院 ，西昌學院，成都工業學院，成都信息工程學院銀杏酒店管理學院；貴州航天職業技術學院， 貴州商業高等專科學校； 廣西大學行健文理學院；蘭州外語職業學院等。

通過對我國西部地區各高校該專業的培養方案及課程設置情況的認真調查和仔細研究，目前有這樣三種物業管理人才的培養模式：以服務理念為中心、以技能為中心及復合型人才培養模式。

一、以服務理念為中心的模式―以貴州商業高等專科學校為例

以服務理念為中心的人才培養模式是以服務理念為中心，注重培養學生與業主交流的技巧，為業主提供優質的服務。經過對各個高校物業管理專業人才培養方案及課程設置的研究，我們認為西部地區有多所高校的培養模式是以服務理念為中心，如長江師范學院，貴州商業高等專科學院等。現以貴州商業高等專科學校培養方案為例：

培養方向：能在物業管理企業、房地產中介從事客戶服務、物業管理、房地產中介服務等基層工作的高等技術應用性專門人才

能力要求：物業招投標能力、制圖與識圖能力、物業管理投訴接待及處理能力、簽訂物業管理合同、協助編制物業管理方案的能力、房地產中介服務能力。

課程設置：計算機應用基礎、企業管理原理、經濟學原理、房地產市場調查、商務秘書實務、物業管理概論、房地產開發經營與管理、房屋銷售及管理等專業基礎課程；建筑基礎、居住區規劃、制圖與識圖、物業管理實務、園藝綠化管理、物業修繕技術、房地產經紀、物業招投標等專業課程

該模式的優點是：物業管理人員能以服務取勝，有利于樹立企業的品牌，缺點是缺乏解決實際問題的能力，并且難以勝任總體管理工作。

二、以技能為中心的培養模式―以三峽聯合職業大學為例

該模式由一些有理工背景的院校創立， 以技能教育為中心， 重視技能的培養， 培養物業管理人員具備解決技術性問題的能力， 將職業資格準入引入學歷教育，旨在培養應用型高級人才和管理人才。

該模式旨在培養從事現代智能化樓宇設備設施的運行維護、能源和室內環境品質管理及大型物業管理的應用型高級技術人才。現以西部地區有三峽聯合大學培養方案為例：

培養目標：培養掌握現代物業管理基本理論知識；熟悉物業常用設備設施的結構性能及操作方法。

專業課程：工程制圖、電工及電子技術、建筑CAD、建筑電氣控制、物業管理法規、物業管理實務、物業管理財務基礎、給排水工程、電梯控制技術、空調系統運行與管理、智能化物業管理、房屋修繕管理、房地產開發與營銷、畢業實習等。

就業去向：在大中型外貿企業、物業管理公司、寫字樓、房地產開發公司、建筑安裝公司等單位從事物業管理、物業設備設施的施工安裝及維護管理工作

該培養方案就明顯的體現了培養學生技能的意識。這樣的培養模式的優點是：物業管理人員有能力為業主解決一些技術性問題，容易出實效。缺點是缺乏服務的意識，不注重溝通能力的培養。

三、復合型物業管理人才培養模式―以重慶師范大學涉外商貿學院為例

復合型物業管理人才的培養模式吸取了前兩種好的辦學經驗，走的是復合型的人才培養道路。盡管這條路還不成熟，但它畢竟代表了物業管理專業教育的發展方向。西部地區重慶師范大學涉外商貿學院、重慶房地產學院等正嘗試采用復合型人才培養模式，現以重慶師范大學涉外商貿學院培養方案為例：

主要課程：物業管理專業英語、經濟學、管理學、物業管理基礎、物業管理會計、建筑制圖、公共關系、物業環境生態、房地產估價、物業管理招投標、物業管理標準化與質量管理、智能建筑、物業智能化系統、物業管理信息系統、物業管理市場營銷等。

就業方向：畢業后能在政府辦公樓、高檔酒店商廈、寫字樓等單位擔任物業總管，維護管理各種智能設備、設施，并從事物業規劃、管理及經營等工作。

從該培養方案的課程設置及就業方向來看，該校嘗試復合型人才培養模式，雖然有一定的局限性，但基本體現了文、理、工相結合的理念，畢業生既能學習一定的管理財務知識，又能掌握基本的物業操作技能。

（作者：2008年畢業于中國石油大學（北京）管理科學與工程專業，現供職川外重慶南方翻譯學院管理學院、研究方向：經濟統計類）

參考文獻：

[1]符培堯，物業管理專業人才培養模式初探. 北京房地產 2007

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一、指導思想

按照“發展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面、各項工作要有新舉措”的要求，以引進規模以上企業總部為重點，積聚發展要素，整合區域資源，加快構筑都市經濟發展平臺。通過發揮政策和區域優勢，把商務樓宇建設成為現代服務業發展載體，努力創造企業得發展，業主得租金，職工得就業，政府得稅收，環境得改善的多贏局面。

二、發展目標

把握樓宇（總部）經濟規律，合理規劃、科學引導，努力形成定位清晰、特色鮮明、效益明顯、輻射強勁的局面。重點新建一批高端智能化商務樓宇，置換轉換一批非商務樓宇，改造提質一批舊商務樓宇，培育發展一批專業商務樓宇。著力引進銀行、證券、保險等金融機構區域性總部；國際品牌五星級酒店；世界500強、國內200強、臺商100強、行業前10強企業總部；重點引進規模型企業總部和設計、中介、傳媒、廣告等行業企業總部入駐，提高樓宇經濟對區域稅收的貢獻率。

三、發展措施

（一）完善功能、提升品質。

堅持高起點、高標準的原則，科學規范商務樓宇建設與發展，著力做到“尋求支持全力推進”。

1、參與規劃。積極與市規劃局相關業務科室取得聯系，了解我區規劃項目基本情況。加強與其溝通，使規劃部門了解樓宇經濟的發展方向。對擬規劃中的重點項目如：省鋼材物資儲運中心改造項目、勝利路交通銀行周邊改造項目、南昌無線電六廠地塊改造項目等重點項目做到及早與開發部門協調，使其建設按我區規劃進行。

2、參與建設。加快推進，跟蹤服務好我區在建的重點項目，確保央央春天約5.3萬平方米寫字樓在2012年底、智通廣場3.2萬平方米寫字樓在2011年6月按期完成，提升全區甲級寫字樓和“5A智能大廈”的比重。

3、參與改造。提前介入舊樓宇的改造，引導日報大廈、紡織大廈、省物資大樓、金陽光大廈、利大廈、財富廣場、省電力培訓中心大廈等舊商務樓宇進行硬件升級改造，提高樓宇智能化水平，使其適應市場需求。協助樓宇產權單位做好樓宇功能定位，選準方向進行硬件的改造，如提升改造樓宇硬件設施（停車場、電梯質量、配置、空調、內部裝修）。對重點樓宇進行專題調研，做到一樓一策一方案，從細節入手，具體落實每棟樓宇打造建設工作，解決實際問題。

4、參與轉型。提前介入單位辦公樓如日報社、出版大廈等樓宇轉型的工作，與產權單位業主進行溝通，讓對方清楚我區的政策并了解對方的轉型意向。區樓宇辦通過邀請專家學者對這些樓宇進行功能定位、升級改造，協助進行招商，使其按照我區現代服務業規劃要求，轉型為商務寫字樓。

5、參與服務。一方面引入社會上具有良好口碑和市場品牌，有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，打造物業管理的標桿，帶動整體物業提升管理水平。另一方面加大國內外知名企業引進力度，并以此為帶動，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，實現商務樓宇專業化、特色化、產業集群化。

6、全面招商。每年定期召開商務樓宇專項招商推介會，重點展示、介紹我區優質商務樓宇如紫金城、西格瑪、筑城奧斯卡、財富廣場、勝利廣場等。加大宣傳力度，通過報紙、廣播、電視、網絡等新聞媒體對優質商務樓宇、物管公司進行廣泛宣傳，提高商務樓宇和物管公司的知名度。邀請專家學者舉辦樓宇經濟工作研討會，為我區的樓宇經濟工作獻謀劃策，對重點樓宇進行專門的宣傳推介。委托有經驗的策劃公司對紫金城、江報大廈等樓宇進行整體策劃包裝，整體招商運作，從而通過樓宇的宣傳達到招商的效益。

（二）分工協作、形成合力。

要實現樓宇經濟的快速發展，必須在全區形成有利于樓宇經濟發展的氛圍，重點是建立健全六項制度。

1、領導掛點，層級負責制度。

建立區領導掛點樓宇，街辦負責的機制，實行樓宇（總部）經濟工作高位協調。每位區領導負責1-2個重點樓宇，分別負責重點樓宇改造提升、招商引資的協調工作，幫助樓宇物管和業主解決發展的難點問題。

2、部門牽頭，綜合協調制度。

明確區樓宇辦工作職責，負責全區樓宇經濟管理工作，研究擬定全區樓宇經濟發展規劃及年度計劃并組織實施。建立定期調度的例會制度，原則上每月召開一次例會，安排部署樓宇經濟發展工作，協調解決樓宇經濟發展中遇到的困難和問題，做到協調推進，形成合力。

3、街道主抓，分片包干制度。

在各街道設立樓宇服務窗口，為入駐企業提供優質的“一站式、全程式”服務，全程代辦相關手續，協調解決企業的困難和問題。街道對轄區內重點樓宇設立專職或兼職樓宇聯絡員，每天與物業進行溝通、聯絡，及時掌握各種信息。區樓宇辦要規范對入駐企業的檢查收費，做到協調推進，形成合力。

4、物業參與，政企聯手制度。

成立全區樓宇物業管理公司協會，規范引導物管公司進行優質服務，通過物管公司宣傳我區發展樓宇經濟的重點、規劃和扶持政策，協調樓宇經濟工作中的問題。組織物管公司外出學習考察，及時吸取先進地區物業公司好的做法和理念，服務于入駐企業。引導物管公司引入人性化管理概念，豐富樓宇管理內涵，如推動樓宇文化建設，開展樓宇主體活動等，增強樓宇企業的凝聚力。通過與物管的合作，搭建樓宇招商平臺。

5、信息報送，動態管理制度。

各街辦要把樓宇工作作為經濟工作的一項主要任務來抓，做到情況清、目標明、措施實。形成以街辦分管領導為責任人，以街辦經濟辦為主體，以樓宇聯絡員為主抓，以社區居委會為配合的樓宇經濟工作網絡，形成齊抓共管，促進樓宇經濟發展的格局。樓宇信息聯絡員要及時了解跟蹤樓宇內企業變化情況，建立樓宇臺帳，及時更新相關信息，掌握轄區樓宇的運行態勢，為樓宇經濟發展決策提供依據。加強樓宇信息報送網絡建設，以11月份全區樓宇信息平臺錄入的各項數據為準，形成全區所有樓宇詳實具體的數據資料信息，建立檔案，對樓宇信息實行微機化、網絡化動態管理。每月的15日為信息報送更新日，如遇周六、周日則推遲到周一。

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寫字樓租賃合同范本三標準版

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！

甲方：_________

乙方：_________

甲方為支持乙方開展業務，甲方愿意將管理權屬于自己的房屋出租給乙方使用，根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商一致，特訂立如下條款，以便共同遵守.

第一條

租用工作用房地址、用途、面積.

1.地址：_________市_________路_________號_________房.

2.用途：_________.

3.使用面積（按建筑面積計，下同）_________平方米，內含廚房_________間，衛生間_________間；房內設備有：電表_________個，檢漏開關_________個，電話線_________條，電話機_________臺，（號碼：_________），洗手盆_________個，抽水馬桶_________個，淋浴器_________個，光管_________支，插座_________個.

第二條

租用期限

乙方租用期為_________年，即從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止.

第三條

費用及交納期限

1.乙方每月向甲方繳納房租為人民幣_________（小寫：_________元），在當月十五日前交清，交納地點在甲方財務部.

2.甲方向乙方提供電話使用（不代辦查閱電話費用明細賬）供水、供電、電梯、保安，公共設施的管理、維修及公共場所清潔衛生等綜合服務，甲方向乙方收取綜合服務費，按_________元每月每平方米的標準收取，即每月收取綜合服務費_________（小寫：_________元）乙方必須在當月十五日前交清，交納地點在甲方財務部.

3.乙方使用工作用房期間，其水電費、電話費由乙方負擔，乙方當月的水電費和電話費按水電及電信部門收取的金額在下一個月十五日前由甲方代收，收費地點在甲方財務部.

第四條

甲方的責任

1.甲方負責對工作用房的維修（如屬乙方使用不當造成需維修的項目，其發生的費用由乙方負責），確保工作用房的使用安全.

2.甲方為乙方提供電話通訊設備（以下簡稱tel），tel的所有權歸甲方，乙方只有使用權.

3.本協議期滿甲方在乙方已辦妥退房手續，并交齊所有有償費用，按時遷出后，將本協議規定的保證金退還乙方（不計利息）

4.在本協議有效期限內甲方向乙方收取的租金及保證金、綜合服務費的標準不變.

5.甲方不承擔因乙方對工作用房進行裝修拆改，或因不可抗力的原因導致毀損工作用房和造成乙方財產、人身安全等損失的責任.

第五條

乙方的責任

1.本協議在甲乙雙方簽字后生效.乙方在本協議生效后五天內向甲方交付履約保證金_________元（小寫：_________元）；電話及通話保證金_________元（小寫：_________）（國際長途：_________元/部；國內長途：_________元/部；市內：_________/部）乙方若中途退房，保證金歸甲方所有.

2.乙方依約交付租金、綜合服務費、水電費、電話費，逾期不交者須繳交滯納金，即乙方每逾期一天應按應交費用總金額的30%向甲方繳交滯納金.

3.乙方使用的工作用房，只準用于開辦獨立核算的企業，不得將其轉讓、轉租、擅自改變使用用途.

寫字樓租賃合同范本（二）

甲方（出租方）：

法定代表人；

地址：

乙方（承租方）：

法定代表人：

地址：

依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲、乙雙方經平等協商，就乙方租賃

事宜達成如下協議，供雙方共同遵守：

一、租賃房產：

甲方合法擁有坐落于____市

區

大廈

層

房屋，建筑面積為：

平

米（以下簡稱該房屋）.甲方同意將該承租單元

平米出租給乙方.

二、租賃用途：

乙方租賃的該房屋僅用于辦公，不得從事違反國家法律、法規的經營活動，不得擅自改變其用途.

三、租賃期限：

3.1本合同租賃期為：____年，即自____年____月____日起至

____年____月

____日止.免租裝修期為____個月，即自

__

年

_

月

_

日至

__

年

__月

__日，免租裝修期間免收房屋租金，但乙方仍需按時向該房屋物業管理公司繳納這期間的物業管理費、電費、水費等費用.

3.2續租：該房屋租賃期限屆滿，乙方即享有優先續租權.乙方如需繼續租用，應當在租賃期限屆滿前三個月書面向甲方提出，續租租金按照當時的市場行情由甲乙雙方協商確定.

四、租金

4.1該房屋首年租金按建筑面積計算為____元/平方米（稅后租金），共計_____元（大寫：人民幣：________________________），即每季度租金_____元（大寫：人民幣：________________________）.自第二個租賃年度（含第二個租賃年度）起，年租金在上一個租賃年度租金基礎上遞增____%，直至合同租賃期限結束.

4.2乙方采取按每個季度為一期支付的方式向甲方預交付下一季度的租金.合同簽訂后，乙方應在3個工作日（法定節假日順延）內，預付第一租賃年度第一季度的租金，起租日開始后該筆租金自動轉為第一季度租賃.之后乙方應當在每季度租期屆滿前____個工作日（法定節假日順延）前向甲方支付下一季度租金.

4.3支付方式：乙方可以支票、現金或匯款方式支付.

甲方開戶行：

帳戶名稱：

帳號：

4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收據.

五、物業管理費及其他相關費用

5.1

物業管理費由乙方承擔.月標準為：每建筑平米人民幣

元，合計每月

___元.

5.2

水費、電費及其他相關費用由乙方按實際發生的費用自行承擔.

5.3

物業管理費交付辦法和時間以物業公司規定為準.

六、履約保證金

6.1在雙方簽訂本租賃合同后，乙方應于

___

年___

月___

日前支付履約保證金_____元（大寫：__________________________）.甲方收到保證金后向乙方出具收據.

6.2履約保證金的退還：租賃期滿，經甲方驗收，若乙方承租的房屋無損壞（雙方特殊約定和自然磨損除外），且無其它欠款，在乙方辦理退房手續時退還（不計息）；若因乙方違約導致合同提前解除或終止，履約保證金不予退還.

七、交房標準及房屋裝修或改造

7.1

乙方在合同簽定后，按約定向甲方繳納完畢首年保證金、租金后，甲方開據《入住通知單》，乙方持《入住通知單》前往物業管理公司辦理入住手續.乙方對于消防等設施的裝修改造方案，必須取得政府相關部門的正式書面批復后，方可實施裝修改造.該批復手續的辦理工作由乙方或乙方所委托的相關機構自行進行，甲方協助辦理相關手續.

7.2乙方對承租房屋進行裝修時所產生的一切費用由乙方自行承擔，該房屋交還時，乙方不得要求甲方給予裝修補償.

7.3

乙方在辦理入住手續或申請進行承租房屋改造、裝修時，應按物業管理公司要求客戶入住、改造、裝修的規定，完善審批備案手續，并須認真閱讀與大廈裝修有關的技術要求，遵守大廈《裝修手冊》、《客戶手冊》的規定.乙方在裝飾裝修該房屋前，需將裝修方案和施工圖紙，向該房屋物業管理公司申報，并經審核同意后，方可入場施工.

7.4乙方的裝修方案未獲得物業管理公司正式批準前，不得在承租房屋內進行任何內部裝修、設備安裝和經營用品的安裝及擺放（如乙方需要存放裝修材料的，乙方須聲明對裝修材料的安全性負責，并得到甲方同意，方可存放）.

7.5乙方應確保其裝修工程不會對承租房屋和大廈結構以及設備等造成任何破壞，且不會影響其他用戶正常使用大廈或正常使用單元房屋.如因乙方委托的裝修公司違反規定，乙方應賠償由此所造成的全部損失.

7.6

若由于乙方的原因而對承租房屋的玻璃幕墻、建筑結構或中央空調系統等造成損壞的；或因乙方自行安裝電氣、設備及管道、線路使用不當、維修不善；或因裝修產生各種污染而造成損失、索賠或法律訴訟等相關損失，均由乙方負責和承擔.

7.7乙方進行房屋裝飾裝修、增添設施、中央空調和消防設施改造等產生的費用，由乙方自行承擔.承租房屋的內部裝修及由乙方安裝的各種設備由乙方自行維修保養，并由乙方承擔有關費用，若由于乙方非正常使用原因造成承租戶內甲方權屬的各種設備發生損壞，甲方可以代為維修，但必須由乙方承擔維修費用.

7.8

對于乙方承租房屋及其附屬設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方不承擔責任及費用.

八、甲方的權利及義務

8.1甲方委托

物業管理有限公司負責本物業的公共設備設施、共用部位的維修、養護和管理，負責維護公共秩序和安全防范事項的協助管理.

8.2甲方委托

物業管理公司在日常管理工作中，有權監督乙方遵守本物業《業主臨時公約》、《物業使用手冊》、《前期物業管理服務協議》及各項物業管理制度.

8.3在本合同租賃期內，如該房屋發生轉讓時，甲方應及時通知乙方，本合同繼續履行.

8.4按本合同之第五條、第六條規定，向乙方收取租金和保證金.

8.5租賃期滿后或因乙方責任導致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權選擇以下權利中的第

種：

寫字樓租賃合同范本（三）

甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

身份證號：

經甲乙雙方友好協商，根據《經濟合同法》及其租賃合同的有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，特制定本合同.

一、甲方同意將自有的坐落于（

）的套房1—6層計

平方米寫字樓出租給乙方作為辦公場所及員工住宿.

二、甲方將上述套房交付給乙方使用時，乙方必須在開始計租之日起按年度一次性向甲方交納租金.從計租之日起，水電費、煤氣費、電視收視費、電話費、寬帶費、等均由乙方自行承擔，甲方有義務協助辦理相關手續.

三、租賃期限自

年

月

日至

年

月

日，合同計租之日為

年

月

日開始.租金前三年為每年128000.00元，后兩年按10%遞增.年租金為

元（人民幣大寫：

）.乙方應當在每年度租期屆滿前10個工作日（法定節假日順延）前向甲方支付下一年度租金.

四、租賃期滿時，乙方如需續租，須提前壹個月與甲方協商，在同等條件下，乙方有優先承租權.續租租金按照當時的市場行情由甲乙雙方協商確定.

五、乙方承認在交付使用本套房時，本套房完好無損.合同期間，乙方按裝修要求自行出資進行裝修，不得影響房屋主體結構.退租時及時搬出家具、用品等，如未及時退出，則由甲方處理.

六、違約責任：

①乙方未提前壹個月通知甲方又不續租的，甲方有權收回房屋.

②乙方須依約交付租金，如有拖欠租金，甲方可提前收回房屋.

③租賃期間，甲方不得擅自解除合同，如甲方確有特殊原因要求解除合同時，須提前壹個月通知乙方，向乙方作出違約補償.

七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份.從簽訂之日起生效.

八、未盡事宜，經雙方友好協商補充協議，補充協議具有同等效力.

九、補充條款：

.

甲

方（簽訂）：

乙

方（簽字）：

簽訂時間：

年

月

日

簽訂時間：

年

月

日

寫字樓租賃合同范本（四）

甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

身份證號：

經甲乙雙方友好協商，根據《經濟合同法》及其租賃合同的有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，等制定本合同.

一、甲方同意將自有的坐落于東山大道卓越廣場B座

的套房

110

平方米寫字樓出租給乙方作為辦公場所.

二、合同簽訂時，乙方應一次性付給甲方押金

元（不計息）

因不可抗拒的因素而中止合同或合同期滿不再續租時一次性無息退還.

三、甲方將上述套房交付給乙方使用時，乙方必須在開始計租之日起按季度預付的租金.以后按合同規定的日期向甲方交納租金.從計租之日起，物業費、水電費、煤氣費、電視收視費、電話費、寬帶費、停車費等均由乙方自行承擔.

四、租賃期限自

年

月

日至

年

月

日，合同計租之日為

年

月

日開始.租金每季度為

元（人民幣大寫：

）.乙方采取按每個季度為一期支付的方式向甲方預交付下一季度的租金給甲方，乙方應當在每季度租期屆滿前10個工作日（法定節假日順延）前向甲方支付下一季度租金.

五、租賃期滿時，乙方如需續租，須提前壹個月與甲方協商，在同等條件下，乙方有優先承租權.續租租金按照當時的市場行情由甲乙雙方協商確定，續租第

年起租金按不高于3%--

5

%遞增.

六、乙方承認在交付使用本套房時，本套房完好無損.合同期間，乙方保證房屋結構及其裝修飾物完好，不任意破壞，造成破壞的愿意修復原狀并費用由乙方自付.租賃期滿不續租時也必須完整無損交付給甲方.如有毀損要按甲方要求恢復或清理干凈.退租時及時搬出家具、用品等，如未及時退出，則由甲方處理.

七、租賃期間，不得改變房屋用途，安全問題由乙方完全自負并遵守物業管理規定和樓紀樓規，不得影響鄰里生活、辦公，不得在本租房內進行從事違法違紀和危害社會公德活動.

八、乙方不得擅自將房屋的全部或部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方式交由他人使用.

九、違約責任：

①乙方未提前壹個月通知甲方又不續租的，甲方有權沒收其押金；甲方未提前壹個月通知乙方又不續租給乙方的，甲方除退還給乙方全部押金之外，另補償乙方壹個月租金.

②乙方須依約交付租金，如有拖欠租金，甲方可提前收回房屋，扣收押金.

③租賃期間，如一方確有特殊原因要求解除合同時，須提前壹個月通知對方，并由提出解除合同的一方支付壹個月的租金作為違約償金.

十、本合同一式四份，甲、乙雙方各執兩份.從簽訂之日起生效.

十一、補充條款：乙方裝修：1、按物業的規定提供裝修圖紙一式兩份，裝修期間的物業水電等相關費用由乙方承擔；2、水電布局要甲乙雙方共同商定同意的方案、才能施工.3、乙方不續租退出時不破壞裝飾裝修，如有破壞必須按甲方要求清理干凈.4、第一次裝修期間不收租金.

十二、未盡事宜，經雙方友好協商補充協議，補充協議具有同等效力.

甲

方（簽訂）：

乙

方（簽字）：

簽訂時間：

簽訂時間：

年

月

日

年

月

日

寫字樓租賃合同范本（五）

出租方：

（以下簡稱甲方）

承租方：

（以下簡稱乙方）

按合同法的有關規定，經甲、乙雙方協商同意，特簽訂本合同條款，雙方共同遵守履行.

一、租賃期間內的法律責任：

1、乙方承租期內的一切費用，由乙方自己承擔，甲方概不負擔.

2、乙方承租期內對甲方進行的房屋裝修及其他無法帶走的投資，合同終止時，由甲方無常收回.

3、乙方必須遵守法律、法規和政策進行經營.

4、乙方必須確保承租房屋、財產、場所的安全，并不得隨意改變承租房屋的結構，承租期滿保證房屋完好無損，由于故意或過失造成事故或損失，均有乙方全部負責.

二、甲方應當按約定的事項，保證乙方正常使用房屋、財產和場所，便于乙方經營.

1、按租賃期限約定的時間提供乙方承租的房屋或場所.

2、保證正常情況下乙方的用電用水需求.

三、如出現以下情況，甲方有權解除本合同：

1、乙方擅自將承租的房屋、場所轉租或轉讓.

2、乙方利用承租的房屋、場所進行非法活動.

3、因城市改造、拆遷或甲方有大的改建或引進項目需終止合同，

甲方應提前30日通知乙方.

4、乙方未按規定時間繳納租金.

四、乙方自愿租賃甲方

1、租賃期限為

，從

至

.

2、租賃用途：

.

3、租金數額為：

.

4、租金繳納方式和期限為：

.

5、乙方用電、用水：

.

五、其他約定：

本合同一式二份，雙方簽字生效.

甲方（簽字蓋章）：

乙方（簽字蓋章）：

代表人：

代表人：

年

月

日

年

篇6

一、為維護合同雙方的合法利益，規范物業管理的行為，達到業主的滿意和要求，制定本合同。

二、本合同共分為：《總則》、《物業管理委托合同書》、《物業管理服務內容及標準》、《物業管理服務費標準》、《資金結算》、《監督管理與檢查考核》和《附則》七個組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。

三、本合同未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第二章　物業管理委托合同書

甲方：_____________________

乙方：_______物業管理有限公司

根據有關法律、法規，在自愿平等、協商一致的基礎上，甲方將____________________辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設施全權委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

一、委托管理的范圍及事項

（一）管理范圍：

甲方將位于_______號及其區域范圍內物業委托給乙方實行統一管理、綜合服務。

物業類型：寫字樓

建筑占地：_______平方米建筑面積：_______平方米

（二）管理事項：

1．房屋的使用、維修、養護。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結構，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。

2．區域內設備、設施維修、養護、運行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設備設施。

3．市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。

4．公用綠地、花木、建筑小品等的養護、管理。

5．公共衛生的清潔、垃圾收集、清運。

6．交通與車輛停放秩序的管理。

7．安全巡視、門崗值勤、安全監控、人員登記。

8．管理與物業相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。

二、委托管理期限：一年。即_______年______月______日始至_______年______月______日止。

三、雙方的責任、權利、義務

（一）甲方：

1．代表和維護產權人、使用人的合法權益。

2．制定業主公約并監督物業產權人、使用人遵守公約。 3．審定乙方擬定的物業管理制度、年度計劃、財政預決算。

4．檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況。

5．向乙方提供商業用房和管理用房。

6．向乙方提供物業管理所需的圖紙、檔案、資料。

7．負責保證按規定、按時交納物業管理費。

8．協助處理本合同生效前發生的管理遺留問題。

9．協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

10．不得干涉乙方依法或依據本合同規定的內容所進行的管理和經營活動。

11．參與確定管理服務費收費標準。

12．對違反合同規定的乙方和乙方人員，有權終止或要求調換人員。

13．政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方

1．根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理制度，自主開展各項管理經營活動。

2．遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權對物業實施綜合管理，確保實現各項管理目標和經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受物業主管部門及有關政府部門和甲方檢查監督。

篇7

1商業地產項目分類

商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。

2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。

篇8

關鍵詞：智能化系統；高層寫字樓；數據通信網絡；智能樓宇；系統集成

建筑智能化系統是一種人、信息與環境交互作用的系統，是以高科技為基礎的辦公環境。雖然每幢智能建筑物的智能化程度根據使用需要、投資力度、經濟效益、工作效率等因素而各不相同，但建筑智能化追求目標是共同的，主要有：共享的信息資源；提高工作效率和提供舒適的工作環境；加強對建筑物及其設備的管理，減少管理人員和節約能源；使建筑物能適應環境的變化和工作性質的多樣性及復雜性.

建筑智能化通過對建筑物的四個基本要素，即結構、系統、服務和管理以及它們之問的內在聯系，以最優化的設計，采用最先進的計算機技術（Computer）、控制技術（Contro1）、通信技術（Communication）和圖形顯示技術（CRT）的所謂4c技術，建立一個由計算機系統管理的一體化集成系統，提供一個投資合理、又高效、幽雅、舒適、便利、快捷、高度安全的環境空間.

一、語音交換系統

根據用戶提出的需求，大樓的語音系統一般包括普通公網電話、專用電話。對于普通公網電話，如果大樓離電信樞紐大樓距離較近，用戶量不大，可以直接從市話端局布放市話電纜到用戶大樓的電纜交接箱。如果大樓離電信樞紐大樓距離較遠，并且用戶普通電話需求量較大，可以采用在用戶大樓處設置模塊局的方式，通過傳輸電路接人母局，為用戶提供語音服務.

如果用戶有虛擬網的需求，可在端局市話交換機上開設虛擬小交換機（Centrex）功能。Centrex是數字程控交換機所具有的一種功能，是當今電話通信中最新應用技術。采用Centrex技術，用戶端不裝任何小交換機，而由數字程控交換機直接向這個企業提供所有電話，可做到雖無小交換機，但這個用戶的所有電話都可享有小交換機的基本功能。Centrex系統內用戶除擁有一個直線號碼外，還有一個分機號碼（直線號碼的后4位）供內部通話使用。即長短號并存，一機雙號；群內通話可撥短號，免通話費；群內群外來話可區別振鈴，從而實現小總機功能。Centrex的最大特點是原先須為小交換機所配置的機房、設備和維護人員都可省去，而且能與公眾網同步發展，不存在制式及更新的問題，這些優點是用戶小交換機（PBX）所無法比擬的.

如果用戶有專用電話的需求，可以直接從就近的專用局端局布放電纜到用戶大樓，黨政專網電話與公話網在物理上是完全隔離的.

二、通信網絡系統

（一）辦公樓網絡需求

為了保證網絡的安全性，要求大樓的數據網絡分為內部網和外部網。內部網上的信息點只能在內部網上對內網資源信息的共享和訪問，外部網信息點可以通過外部網中心交換機，接入ISP的IP寬帶城域網，實現對互聯網的高速訪問。內部網與外部網在物理上完全分離，這樣從根本上保證了網絡的安全.

通過建設內部網，可建立—個基于網絡的信息管理和應用的信息中心，并提供相應的各種服務。共享網絡上各種軟、硬件資源。快速、穩定地傳輸各種信息，并提供有效的網絡信息管理手段。內網采用開放式、標準化的系統結構．以利于功能擴充和技術升級，并能夠與其他相關部門進行廣域網的連接，提供、享用各種信息服務。具有完善的網絡安全機制.

通過外部網，用戶高速訪問網頁，快速收發電子郵件，實現在線VOD點播、網絡游戲等應用.

（二）數據通信網絡系統方案

1．內網系統。

內網主要用于內部多種信息的訪問和交換.

這些信息不僅包括傳統的數字文件、還有語音、圖象、視頻等多媒體信息，對網絡的帶寬、穩定性都提出了較高的要求。因此，考慮到網絡的先進性和擴展性，內網可構建為“百兆桌面，千兆主干”的以太網絡。內網的骨干采用千兆光纖。內網的中心交換機采用千兆以太網交換機，提供無阻塞以太網交換。內網的接入層交換機主要是為了將分布在不同樓層的用戶快速有效地接入，應具有VLAN功能，并且在必要時提供用戶流量控制功能.

通過對VLAN的規劃，網絡中的相關網絡終端配置到同一的廣播域，不相關的終端處在不同的廣播域，從而有效地隔離廣播，改進交換網絡執行性能和安全性.

根據信息點的分布密度，每層或多層設置1臺或多臺樓層交換機用于相鄰層的信息點接入；多臺交換機采用交換機堆疊的方式，實現端口的擴充。同時，系統服務器（如OA、財務服務器）也通過核心交換機接入內部網絡，實現千兆骨干網絡的互聯.

2．外網系統。

根據網絡服務商提供的多種的寬帶接入方式，寫字樓根據自己的需要選擇合適的接入方式。經中心交換機通過光纖接人ISP的局端交換機。通常，根據用戶的信息點的數量及分布。寬帶接入網的網絡架構可采用二層結構（接入層、核心層）或三層結構（接入層／匯聚層、核心層）.

核心層負責進行數據的快速轉發，同時實現與ISP的IP城域網的互聯，提供大樓的高速IP數據出口。核心層交換機應重點考慮可靠性和可擴展性。匯聚層負責匯聚分散的接入點，進行數據交換，提供流量控制和用戶管理功能。接入層節點的設置主要是為了將不同地理分布的用戶快速有效地接入骨干網，接入層交換機應支持PVLAN（私有VLAN）。通過PVLAN技術，可實現基于接入交換機端口的用戶隔離，提高用戶的安全性.

用戶點較少，或分布比較集中，可采用二層結構；用戶數據量較多，或分布比較分散，可采用三層結構.

根據信息點的分布密度，每層或多層設置1臺或多臺樓層交換機，用于相鄰層的信息點接入；如需要可設置匯聚交換機，實現端口的擴充。每組交換機通過單口的100BASE-T模塊上聯到核心交換機。核心交換機通過光纖，接入ISP的IP寬帶城域網.

三、多點視頻會議系統

（一）需求描述

大樓內建設一套基于內部辦公網的視訊多媒體網絡。采用符合視訊交換平臺和終端，為本大樓內部提供點對點和多點會議功能。大樓內設置外網會議電視室，通過ISP的視訊交換平臺進行全國互聯以及同城互聯，召集或參加相關會議.

（二）方案內容

1．內部視訊通信網。

內部視訊通信網采用基于IP的視訊通信技術。基于IP的視頻會議是利用視頻技術和IP數據通信技術，通過IP網絡在兩點或多個地點之間建立可視通信，實現圖像、語音及數據交流的一種會議形式。與會者利用PC終端、攝像機和話筒既能實時地看到對方發言人和會場場景，也能聽到對方的聲音，若輔以電子白板等通信設備，即可實現與對方會場的與會人員進行研討或磋商，在效果上完全可以代替現場會議.

2．外部視訊通信網。

外網會議系統主要是用于和中央有關部門、地方政府、本機構的其他區縣部門進行日常的會議電視交流。它不和內網會議電視系統進行交互，不用考慮內網所采用的H.323標準．由于該點主要通信是在廣域網中，所以出于會議保密的要求，適合于采用基于H.320標準的電路交換方式，我們建議采用專線的方式進行會議召集.

現代的多媒體會議室系統包括大屏幕顯示系統、擴聲系統、燈光系統、會議系統、會議攝像系統等，并通過中央集成控制系統將以上各種設備與整個會議環境有機的結合成為一個整體，使會議的管理者只需在觸摸屏上輕輕一按，便可輕松操縱整個會議進程.

四、樓宇自控系統

（一）建筑設備自動化系統

1．建筑設備監控系統。

建筑設備監控系統采用先進的計算機控制技術，并且含有豐富的管理軟件和節能程序，對建筑物的空調、新風、給排水、冷熱源、照明、電梯等機電設備進行自動管理和控制，并根據設備運行的記錄進行科學管理和維護保養工作，最終達到節能降耗、方便管理、減少人力、安全舒適的目的.

2．安全防范系統。

安全防范系統包含電視監控系統、入侵報警系統、電子巡更系統、出入口控制系統、停車場管理系統，根據建筑物的建設標準和業主的使用需求，構成先進、可靠、經濟的安全防范體系。它的作用是防止非法入侵，記錄事件過程，避免人員受到傷害和財產受到損失.

3．火災報警及聯動系統。

火災報警及聯動系統包含火災自動報警系統和報警聯動系統，運用先進的計算機技術和檢測技術，及時發現火災隱患，聯動報警設備，消除險情，通知管理人員隱患部位，是目前建筑物必不可少的系統。在任何情況下，該系統都可以獨立運行、操作和管理.

（二）辦公自動化系統

1．電子政務系統。

電子政務是政府在其管理和服務職能中運用現代信息和通信技術，實現政府組織結構和工作流程的重組優化，超越時間、空間和部門分隔的制約，全方位地向社會提供優質、規范、透明的服務，是政府管理手段的變革。電子政務是一項覆蓋各級政府部門的大型、復雜的系統工程，它的實現以信息技術作為基礎，從政府信息、政府網上服務到政府部門間及政府部門內的信息共享和網絡辦公，都需要不斷發展的信息技術作為保障.

2．物業管理營運系統。

物業管理營運系統主要輔助物業管理部門對建筑物的房產、設備、收費、服務、投訴，工程、庫存等信息進行有效的管理，對大樓服務設施的運作實現輔助決策，進而提高物業管理部門的服務和管理水平。可以根據業主的需求，編制管理服務軟件，能夠提高物業管理效率，降低經營成本.

3．智能卡應用系統。

智能卡系統覆蓋了人員身份識別、員工考勤、電子門禁、出入口控制、電梯控制、車輛進出管理、員工內部消費管理、人事檔案、圖書資料卡和保健卡管理、電話收費管理、會議電子簽到與表決，實現在建筑物內一卡通行，方便本部門人員管理和有效控制外來人員.

4．網絡安全管理系統。

網絡安全系統為計算機數據處理系統的技術和管理提供安全保護，保護計算機的硬件、軟件和數據不因偶然和惡意的原因遭到破壞、更改和泄露。采用各種技術和管理措施，使網絡系統正常運行，從而確保網絡數據的可用性、完整性和保密性。

建立網絡安全保護措施的目的是確保經過網絡傳輸和交換的數據不會發生修改、丟失和泄露等.

五、結語隨著信息化的迅猛發展，新建的樓盤和小區對樓宇智能系統和通信系統的需求越來越高。通常，這些樓宇為高層或多層建筑。總建筑面積幾萬到十幾萬平米不等，分為地面和地下區域，地面上樓層為寫字樓或商品樓，地下樓層做停車場。這些樓宇，尤其是寫字樓，在語音交換系統、數據網絡通信系統、樓宇智能化系統、安防監控系統等弱電系統方面都提出了建設需求。這些需求具有綜合性、超前性、實用性、安全性等特點.

參考文獻

[1]王波．智能建筑導論[M]．北京：高等教育出版社，2003．

[2]梁華，梁晨．簡明建筑智能化工程設計手冊[M]．北京：機械工業出版社，2005．

[3]陳龍．智能小區及智能大樓的系統設計[M]．北京：中國建筑工業出版社，2001．

[4]黎連業．智能大廈智能小區基礎教程[M]．北京：科學出版社，2000．

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【關鍵詞】廣州；國際公寓；市場研究

一、國際公寓的定義

公寓為集合式住宅的一種，主要分為經營性公寓和公益性公寓，我們常說的公寓即指經營性公寓，國內目前的經營性公寓類型主要可分成三類：國際公寓、商務公寓及住宅式公寓。

國際公寓與商務公寓的基本特征是酒店式服務，故而市面上常統稱酒店式公寓。國際公寓與商務公寓所不同的是其國際性的特征。

二、廣州市公寓發展現狀

（一）發展歷程

廣州的公寓最早出現于上世紀80年代中期落成的星級酒店，其中以花園酒店、中國大酒店為主，提供以酒店套房改建的公寓并輔以酒店式管家服務，主要針對常駐廣州的外籍人士及本地的高級管理人員。

20世紀90年代初期為廣州酒店式公寓的起步階段。隨著本地經濟的發展，市場對高級公寓需求不斷增長，廣州公寓市場呈現供不應求局面，到上世紀90年代末期金融風暴爆發前呈現飽和狀態。自2000年起，是 “商務+服務公寓”的發展階段。

（二）地理分布

廣州市內目前并沒有嚴格的國際標準化公寓，市面上所稱的“國際公寓”即人們常說的酒店式公寓。現階段廣州的酒店式公寓主要分布在商業商務成熟或將來很有發展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政規劃區域。例如輝勝閣國際公寓、正佳萬豪金殿、佛奧廣場、嘉裕禮頓等。這里聚集了廣州的跨國大公司和同內的大公司及駐華領事館，形成了高檔成熟客戶，如跨國公司高級管理和技術人員，駐華領事官員，常駐廣州的港澳臺商務人士及本地的高管和技術人員。

三、國際公寓客戶群定位

（一）標準化尺度

1、主要內容

建筑設計新概念——“國際標準化公寓”正受到市場越來越多重視。“國際標準化公寓”即標準化的國際公寓，其標準化尺度主要包含以下內容：

（1）地段的選擇。世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級公寓的理想選擇地。

（2）空間的特點。大都市標準的基本公寓單元應由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與空間的分隔六大居室元素構成。一個舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。

（3）居住文化。在現代的公寓里，室內的環境設計和空間以外的景觀配合亦顯得相當重要，鄰居、社區、裝修風格、家具配備和物業管理衍生和創造出了新的居住文化。

2、基本配置

國際公寓的配套往往按酒店標準配置。有的國際公寓干脆用星級酒店的標準，標為“四星級國際公寓”、“五星級國際公寓”等。基本配置主要包括以下內容：

（1）由著名設計公司度身定造；

（2）聘請國外優秀室內設計公司、園林景觀公司擔綱室內設計和園林設計；

（3）酒店式外觀及公共空間，酒店式設備，酒店式物業管理；

（4）各種配套設施一應俱全；

（5）建筑用料及配套全部采用國際一流產品。

3、基本特征

商務+服務+國際化。目前方興未艾的廣州公寓，主要凸顯出“商務+服務”的新特征，尤其是住宅或寫字樓經過裝修、服務提升后，將會具備公寓之實。

（二）客戶群定位

1、購買人群

酒店式公寓的購買人群集中于五類客戶群：

（1）集團買家，作為集團高級雇員的宿舍和跨國集團駐華辦事處等。

（2）商務買家，主要用作中小型企業的辦公樓、國內的私營業主、創意產業群（廣告、IT、設計、投資咨詢等）。

（3）投資買家，用于租賃或商住投資。

（4）自住買家，日常居住CBD辦公族、BOBO一族等。

（5）SOHO買家，居住+商務二合一的創意產業群（廣告、IT、設計等）。

目前廣州的公寓主要瞄準企業主、高級白領、投資客等“具有商務特征的客戶”。達鏢國際、君臨國際公寓等投資客占了很大的比例。

2、主要住戶

廣州的酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他主要為歐美國家。住戶的特征和要求主要有：

（1）日韓等亞洲外籍人士是廣州國際公寓的主要客源，他們都喜歡群居；大多是攜帶家人同住，所以對大戶型，三房兩廳有較大需求，對周邊生活配套設施要求教高。

（2）歐美國家的人不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個樓層碰面；

（3）單身型的商務客源不介意戶型，對地理位置要求較高，多要求靠近工作地點；

（4）無論國際公寓抑或商務公寓，客戶普遍對軟要求較高，提供酒店式服務是基本要求。

四、A城公寓物業策劃建議

（一）項目基本情況

A城公寓物業所屬項目位于廣州市荔灣區原某工廠廠址。根據A城控制性詳細規劃方案，項目作為A城的總部辦公組團，毗鄰芳村大道南，地鐵一號線及廣佛線交匯于此，享有得天獨厚的新城中心景觀軸門戶位置，周邊規劃為高尚住宅社區。項目占地3.98公頃，容積率6.0，建筑密度50%，總建筑面積23.8萬㎡。規劃為集大型購物中心、星級酒店、國際公寓等為主體的城市綜合體。為整個A城及周邊地區提供綜合性的商業購物娛樂中心。

（二）本項目的市場空間

（1）地理位置優越。項目目前雖不從屬于成熟商圈，但其作為廣佛交融核心，地理位置極為優；毗鄰珠江，景觀資源不可復制；地處交通動脈芳村大道，三地鐵交匯中心，區域商務氛圍必然日趨濃厚；外接環城高速、東新高速、廣珠西線，交通區位條件得天獨厚；同時本區域作為工業文化的聚集地具備其它板塊所不存在的核心優勢。

（2）地標建筑凸顯品牌形象。鶴洞地區由于土地供應量小、潛在價值多年被低估，致使本區域缺乏能夠提升區域形象的地標建筑，標志性的寫字樓、酒店、高檔公寓更是極為稀缺，其投資和發展潛力并未被充分挖掘，本項目入市滿足了區域市場這一空缺，通過打造地標級寫字樓、星級酒店、高檔公寓等高端產品，來體現投資價值，滿足投資需求。

（3）文化內涵成為加分項。本區域為廣州工業產業的聚集地，伴隨工業文化價值逐漸被重視，金融核心區的規劃打造，強大的文化產業、旅游產業、金融服務業支撐將為本項目提供大量客戶，同時區域商務氛圍的不斷完善，大量外資企業、跨國集團入住白鵝潭-鶴洞一帶，由此帶來的外籍管理人員、高收入白領、金領階層將會產生巨大的居住需求。

（三）項目策劃建議

產品定位：與本地塊星級酒店及大型商業mall主題相配套，規劃3棟國際公寓，一棟東方國際公寓，一棟西方國際公寓，一棟綜合型國際公寓。本區域商業繁榮、商務氛圍濃厚、高層高收入精英人士聚集，國際型公寓有市場。

市場定位：打造荔灣舊城新核，廣佛核心，后工業時代的濱江地標公寓，形成市場上最受目標消費群體追捧的、區域內外引起共鳴的高品質投資型產品，并以此樹立白鶴集團在地產市場的形象。

經營方式：東方國際公寓、西方國際公寓整售，綜合型國際公寓自持。經營理由：降低承租方的經營壓力、保證物業服務的專業性和統一性。

客群定位：東方國際公寓客群主要針對日韓等國長期在粵辦公的外資機構的高級管理人員及其家屬，港澳臺商務人士等；西方國際公寓主要針對歐美等跨國公司的企業雇員，領事館工作人員等；綜合型國際公寓主力客群為非長期居住的外籍人士，流動性較強或個性習慣不鮮明的外籍人士，性格外向喜歡外交的國內商務人士等。

篇10

上海寫字樓租賃合同范文1甲方：

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》規定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經充分協商，就乙方租用甲方場地作為乙方公司經營辦公場地事宜，特訂立本合同。

一、寫字樓狀況、內部結構、外部環境：

(1)寫字樓地址：上海楊浦區 路 號 室。

(2)面積： 平方米

(3)甲方負責辦公用電、生活用水接到各使用點，甲方負責為乙方分別安裝獨立的總水表、總電表各一個。并保證本合同生效之日起乙方的水電正常使用。

(4)甲方保證其擁有出租場地的合法出租權。在乙方租賃該處辦公場地合同期內，由產權引發的一切糾紛，應由甲方負責。

二、租賃期限：

(1)辦公場地租賃期為1年，從20 年 月 日至20 年 月 日。

(2)租賃期滿，在同等條件、同等價格的情況下，乙方對該辦公場地享有優先租賃權，乙方需在期滿前2個月通知甲方是否續租。

三、租賃費用計算：

(1)辦公場地租金按每月 元，年租金為 元計算。

(2)甲方提供給乙方場地包括地面建筑物、地面附作物及地面設施等范圍。

四、付款方式

(1)乙方應按時繳納電費、水費等相關費用。電費按上海市物價局核定的雙流分類綜合電價執行;水費按上海物價局標準收取。

(2)房租支付方式為：乙方每月低交付次月房租給甲方。

(3)如乙方未按時付費，甲方將按所欠費用金額的千分之三收取滯納金，對逾期在五天以上的，甲方將對乙方辦公場地停電停水，由此造成的損失由乙方自行承擔;對逾期在一個月以上的，甲方可終止合作，由此引起的一切后果由乙方承擔。

五、其它約定：

1、在不影響辦公場地總體布局，不影響建筑物主體結構的前提下，甲方可按乙方提出的房間改造裝修，但一切費用由乙方承擔。

2、甲方交付給乙方使用的辦公樓、水電設施、空地及基礎設施應保證完好，如不能正常使用應由甲方負責維修，費用由甲方承擔。如因乙方非正常使用造成的一切損失，應由乙方負責維修，費用由乙方承擔。

3、租賃期間，若遇國家建設需要引起乙方搬遷的，甲方應退還乙方所付甲方租金之剩余部分。

4、乙方應做好安全消防工作，積極配合當地政府部門做好安全防范工作，在乙方租用經營期間辦公場地的一切安全工作都由乙方負責，并承擔安全工作的一切責任。

5、乙方利用該場地辦公經營，須依法在雙流申辦工商營業執照及稅務登記，在上海市解繳稅收，甲方應積極協助乙方辦理相關手續。

六、違約責任：

1、合同期內一方不履行合同約定屬違約，并承擔違約責任。

2、甲方的違約責任：

向乙方支付違約金，金額為三個月的租金。

3、乙方的違約責任：

A.向甲方支付違約金。金額為三個月的租金。

B.修復或賠償由于乙方原因給甲方造成的損壞或直接經濟損失。

七、本合同經雙方簽字或蓋章即發生法律效力，合同一式兩份，雙方各執一份，未盡事宜，雙方簽訂補充協議，補充協議與本合同同具法律效力。

八、爭議解決：

本合同執行中發生爭議，應通過雙方協商解決，協商不成時可選擇下列方式解決：

1、法院提起訴訟

2、仲裁機構仲裁。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

上海寫字樓租賃合同范文2甲方(出租方)：_______________________

乙方(承租方)：_______________________

甲方和乙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實、信用原則的基礎上，同意就乙方向甲方租用其房屋事項達成如下協議：

1、 房屋的座落、面積及裝修、設施

1—1、 甲方將其合法擁有的座落在鄭州市__________________________________出租給乙方使用。

1—2、 甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共____________平方米。

2、 租賃用途

2—1、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為辦公使用。

2—2、在租賃期限內，未事前征得甲方的書面同意，乙方不得擅自改變該房屋使用用途。

3、 租賃期限

3—1、該房屋租賃期共_____個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。 3—2、租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的1個月向甲方提出書面意向，重新簽定租賃合同。

4、 租金及支付方式

4—1、該房屋月租金為人民幣_________元。(大寫：___________________)。

4—2、該房屋租金支付方式：年 半年 季度 月度;先付后用;第1期租金簽定合同當日支付，以后每期租金提前________日支付。

5、 其他費用

5—1、乙方在租賃期限內，使用的 水 電費 電話 使用費 物業管理費 租金稅費 _________,由乙方按有關規定自行承擔。

5—2、根據甲方要求乙方應支付甲方房屋押金人民幣_________元(大寫________元整)，待租賃期滿結清費用后，甲方應于結清當日將押金全額退還乙方。乙方如未按規定結清有關費用，甲方有權拒還押金。如乙方結清，甲方得全額退還押金。

6、 房屋修繕責任

6—1、在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的，乙方應立即負責修復或予以經濟賠償。

6—2、如因不可抗力原因，導致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔責任。

6—3、室內現有設施：

電器如___________________________

7、 轉租的約定

7—1、除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的房屋部分或全部轉租給他人。

7—2、乙方轉租該房屋，訂立的轉租合同應符合以下規定：

(1) 轉租合同的終止日期不得超過本合同規定的終止日期。

(2) 轉租期間，乙方除可享有并承擔轉租合同規定的權利和義務外，還應繼續履行本合同

(3) 轉租期間，本合同發生變更、解除或終止時，轉租合同也應隨之相應變更、解除或終止。

8、 變更和解除本合同的條件

8—1、在租賃期限內，非下列情況之1的，不得變更或解除本合同。

(1) 甲方或乙方因有特殊原因，經雙方協商1致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的;

(2) 因出現非甲方能及的情況，使該房屋設施的正常運行，或水、或電等正常供應中斷，且中斷期1次超過7天，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的;

(3) 因乙方違反本合同的約定，且經甲方提出后的105天內，乙方未予以糾正的;

(4) 因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的;

(5) 在租賃期間，該房屋經市或區(縣)政府有關部門批準運遷，或經司法、行政機關依法限制其房地產權利的，或出現因法律、法規禁止的非甲方責任的其他情況。

8—2、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的1方應主動向另1方提出，因變更或解除本合同，使1方遭受損失的，除本合同(8—1條)第(4)，第(5)款可依法免除責任外，應由另1方負責賠償。

9、 乙方的責任

9—1、在租賃期內，乙方有下列行為之1的，甲方有權終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

(1) 未經甲方書面同意，擅自將該房屋轉租、轉借他人使用的;

(2) 未經甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結構，或損壞房屋，且經甲方書面通知，在限定時間內仍未糾正、并修復的;

(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途，或利用該房屋從事違法違章活動的;

(4) 拖欠租金累計半個月以上的。

9—2、在租賃期限內，乙方未經甲方同意，中途擅自退租的，乙方應按月租金的兩倍向甲方支付違約金;若支付的違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。

10、 甲方的責任

10—1、甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期1天，甲方應按月租金的0.3%向乙方償付違約金。逾期7天，則視甲方不履行本合同。甲方除應按上述規定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。

10—2、在租賃期限內，甲方因非本合同第9條第1款規定的情況，擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。

10—3、乙方無論任何原因退租，則甲方將根據乙方實際居住天數租金，并將剩余(如有)返還，違約金按本合同相關條款執行。

10—4、甲方應保證出租之房屋其所有，并無產權及使用權的糾紛，如發生產權及使用權的糾紛，應由甲方承擔乙方的全部損失。

101、 其他條款

11—1、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商1致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同不可分割的1部分，與本合同具有同等效力。

11—2、甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如1方違反合同，另1方有權按本合同規定索賠。

11—3、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，雙方可向該房屋所在地區的人民法院起訴。

11—4、本合同(正本)連同附件1式2份，由甲乙雙方各執1份，均具有同等效力。

102、 其他補充約定

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

上海寫字樓租賃合同范文3出租方： (以下簡稱“甲方”)

人

承租方： (以下簡稱“乙方”)

人

甲、乙雙方經友好協商，在平等自愿、誠實信用的基礎上，就乙方承租甲方房屋及附屬設備設施等有關事宜簽訂本合同。

第一章 租賃房屋基本情況

第一條 房屋名稱為 ，位于 ，房屋建筑面積約為 平方米。

第二條 甲方是房屋的所有權人，對該房屋享有合法的出租權利。

第三條 房屋的用途： 辦公 。

第四條 房屋效驗見附件一。

第二章 租賃房屋期限

第五條 租賃期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三章 租金、保證金、物業管理費、其他雜費

第六條 雙方約定租金為人民幣 元/月;

第七條 租金支付方式為：

(1) 乙方支付個月的租金為保證金。

(2) 按每個月為一期支付;乙方需提前十天支付甲方下一期的

(3)

第二次：20xx年 第三次：20xx年 第四次：20xx年 第八條 乙方同意支付甲方租賃保證金以保證乙方退租時結清所欠租金及其他雜費的義務，該筆租賃保證金由乙方在簽署本合同時支付甲方。全部租賃保證金由甲方于本合同終止之日起十五個工作日內抵償乙方欠付租金或其它雜費后無息返還乙方。

第九條 租賃期間，甲方承擔 物業管理 費，乙方承擔 內部水電費、空調加時費(周一至周五9：00-19：00時段外的空調使用費用)、電話費、室內清潔費 等與乙方直接經營發生的費用。

第四章 租賃房屋交付

第十條 甲方應當于 年 月 日以前向乙方交付房屋鑰匙，并按照交割清單由甲、乙雙方清點房屋現狀。

第十一條 甲方應當結清本合同簽訂之前發生的與房屋有關的一切費用。

第五章 租賃房屋裝修及交還

第十二條 甲方應按照雙方約定的裝修方案(即附件一)，并督促裝修公司保時、

第十三條 本合同終止時，乙方應在合同終止當日將該租賃物業交付給甲方，乙方須保證房屋及房屋內的固定附著物、設備、設施完好無損(自然磨損除外)，并不得影響房屋的正常使用，由于乙方過失造成該租賃物業損壞的，由乙方負責修復。

第六章 甲方權利和義務

第十四條 甲方權利和義務

1、甲方承諾該房屋為其合法擁有并已具備合法出租的資格。由于甲方不具備合法擁有及出租該房屋，所造成的損失應由甲方負責;

2、甲方保證在出租期內房屋可以被正常使用，甲方不得無故干涉乙方的正常使用行為;

3、房屋及所屬設施由于自然老化等原因造成的維修或更換，由甲方承擔;

4、甲方應按時向物業管理公司繳納物業管理費，以免影響乙方的權利，如果甲方原因未向物業管理公司繳納物業管理費造成乙方權利受損，乙方有權從租金內扣減直接向物業管理公司繳納;

5、如發生出租方權利轉讓情況或擬變更租賃房屋所有權人，甲方應提前二十天書面通知乙方，并保證本合同條款對租賃房屋未來出租方(產權人)繼續有效。

第七章 乙方權利和義務

第十五條 乙方權利和義務

1、乙方應保證提供的營業執照屬實并保證在承租期內合法使用該房屋;

2、按照本合同第三章的規定按時如數支付租金;

3、乙方未能合法、合理使用租賃房屋，導致房屋損壞的，乙方應當負責維修，并承擔費用;

4、在租賃期間，乙方主體發生分立、合并時要提前通知甲方，并保證有關乙方的合同義務由分立、合并后存續的機構承繼;

5、乙方因經營發生的一切責任及后果由乙方獨立承擔，與甲方無關;

6、本合同終止時，乙方滯留于房屋內的物品視為乙方放棄，甲方有權處置。

7、乙方在承租其間發生的任何經營費用及債務與甲方無關。

8、乙方不得團、轉讓此房間。

第八章 甲、乙雙方的違約責任

第十六條 甲、乙雙方任何一方違反本合同約定給對方造成損失的，應當賠償對方損失。

第十七條 合同終止時乙方延期交會房屋，每逾期一天，應向甲方支付雙倍日租金的違約金，違約金從保證金中扣除。

第十八條 乙方逾期支付租金，每逾期一天，則乙方需按應付租金的千分之一支付違約金，拖欠租金超過柒天，甲方有權解除本合同，收回房屋。

第十九條 乙方提前解除本合同，應提前30天通知甲方，保證金不予退還。

第二十條 甲方提前解除本合同，應提前30天預先備有甲方，并賠償相當于保證金的違約金。

第二十一條 甲方若逾期退還乙方保證金，每逾期一天，則甲方需按保證金的千分之一支付違約金。

第九章 本合同變更、續簽

第二十二條 本合同條款在執行中需要變更的，希望變更的一方應提前書面通知對方，經甲、乙雙方協商一致后簽訂補充協議。

第二十三條 乙方對租賃房屋在同等條件下享有優先續約的權利。更新合同條件

第十章 不可抗力

第二十四條 由于不可抗力(如天災及政府強制行為)的原因導致租賃房屋毀損和造成甲方或乙方損失的，或不可抗力的原因導致本合同不能履行的，甲、乙雙方互不承擔責任。

第十一章 爭議解決方式

第二十五條 因本合同產生的一切爭議，甲、乙雙方當事人應當友好協商解決。協商不成的，由房屋所在地法院管轄。

第十二章 本合同的第一次及其他

第二十六條 本合同未盡事宜可由甲、乙雙方另行協商確定。

第二十七條 本合同附件作為本合同的必要組成部分，與本合同條款具有同等法律效力。

第二十八條 本合同一式二份，簽字(蓋章)并支付款項后生效，甲乙雙方各持有一份，具有同等法律效力。

第二十九條 簽署日期 年 月 日。

第三十條 簽署地 。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________