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一是觀念上的誤區

在中國房地產保險的實務中，觀念上的誤區首先是保證保險與信用保險概念上的混淆。保證保險與信用保險是有著嚴格區別的兩種保險業務。凡被保證人根據權利人的要求，要求保險人擔保自己信用的保險，屬于保證保險。凡權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險，屬于信用保險。也就是說，保證保險是以投保人自己的信用風險為保險責任的一種財產保險業務；而信用保險是以他人的信用風險為保險責任的財產保險業務。信用保險等一般保險僅有投保人和保險人兩個當事人，保證保險的當事人有三個，即保險人、投保人和權利人。

在西方成熟的房地產保險市場上，當貸款銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者不能如期付款而造成損失時由保險人賠付該損失的保險合同，這種保險合同就是房地產信用保險合同。保險費由銀行繳納，因為受益人是銀行。銀行可以在出售抵押房產(比如房市處于低迷期，房價大跌)仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于自己收入流中斷而不能如期還款時由保險人代為付款的保險合同則是房地產保證保險合同。保險費由購房者繳納，因為受益者是購房者個人。購房者可以在自己收入流中斷的情況下保有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者在收入流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。

而目前中國各家公司試辦的房地產保險業務則是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務與受益權利嚴重扭曲，不符合保險制度中權利與義務對等的基本原則。國內開辦的所謂“住房消費信貸保證保險”通常的做法是：銀行同意辦理購房貸款手續的前提是要求借款人把自己所購房產抵押給銀行，同時，為了防止購房者不能還款時銀行拍賣抵押房產所得不能彌補貸款本息的風險，再要求購買商品房的借款人與保險公司簽定一份由購房者繳費、由銀行受益的“保證保險”合同。在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經濟收入的減少而在一定期限內無法履行還款義務時，由保險公司負責賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產的追償權和處置權轉讓給保險人，或者自己處置抵押房產，處置所得不足以彌補貸款本息時再由保險公司補足差額或在事先約定的保險金額內給予賠付。

顯然，這種保險業務并不是真正意義上的保證保險也不是真正意義上的信用保險，銀行不交納保險費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應有的保障，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。這種保險本身具有致命的內在缺陷，因而難以持久運營。

誤區之二是銀行、保險公司與購房者之間在房地產保險業務中對風險未能進行合理的劃分。即使在西方成熟的房地產市場和保險市場上，銀行也不可能通過房地產信貸保證保險和信用保險完全規避自己的貸款風險。銀行有需要自身承擔的貸款風險，不可能也不需要把自己所有的信貸風險都轉嫁出去。銀行應通過對借款人的資信評估和還款能力的分析來避免和減輕風險，同時從成本與收益權衡的角度輔之以信用保險合理地進行風險管理。保險公司的作用主要體現在兩個方面：在房地產信貸保證保險中，在于保障那些與借款人相關的不可預見的和非主觀的風險，例如死亡、傷殘和失業等，這些風險可能使還款人完全或部分喪失還款能力，因此會使其喪失所購房產，保險的作用在于為還款者提供繼續保有房產的保障；而在房地產信貸信用保險中，保險在于保障銀行的信貸風險，銀行通過少量的確定的保費支出獲得高額的不確定的保險賠付，從而在一定程度上保證銀行經營的穩定。至于購房者，他本身是風險產生的載體，不論是購房者的道德風險(比如虛假信用，在房價下跌時拒絕支付余款)、行為風險(比如疏忽引起抵押房產的損毀)，還是由于購房者發生了生病、人身意外、失業、失能或者死亡等引起收入流減少或中斷的風險事故，其結果都是使所借款項不能按時歸還。但對于購房者來說，他所擔心的只是其收入流減少或中斷的風險事故，而這些風險完全可以通過保險的形式轉嫁出去；至于他的道德風險和行為風險則應是銀行和保險公司應該著重考慮的內容。

而在我國當前的房地產保險業務中，銀行則試圖在把成本轉嫁給借款人、把風險轉嫁給保險公司的條件下獲得房地產抵押和信用保險的雙重保障，完全規避自己的信貸風險，這是不符合市場經濟邏輯也是不負責任的思路。保險公司收取了一份保費卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險(應屬于銀行繳費的信用保險的保險責任)以及引起購房者收入流減少或中斷(應屬于購房者繳費的保證保險的保險責任)的一切風險，這在中國目前信用經濟尚待逐步建立的今天，風險之大，保險公司是難以承受的。

房地產保險觀念上的誤區之三是忽略了政府在房地產信貸保險中的作用和責任。由于抵押貸款制度的高風險性和房地產抵押貸款保險具有較高的社會效益，房地產抵押貸款保險在許多國家和在一些國家抵押貸款保險發展的初級階段都被定義為政策性保險業務，一般需要專門的政府機構主辦或得到政府的大力扶持。美國30年代羅斯福新政中由聯邦住房管理局、退伍軍人管理局以及農業事務管理局所提供的住房抵押貸款保險就是典型的政策性保險，政府的信用曾一度促進了美國房地產業和保險業以及銀行業的迅猛發展；加拿大房屋抵押貸款與住宅公司所提供的房屋抵押貸款保險也具有一定的政策性。政府信用在這一領域具有個人信用和公司信用所無法比擬的優勢。

隨著我國住房制度改革的進一步深化，一些城市由于集團購買所推起的高房價正在逐步回落，同時失業和流動使個人收入的不穩定性急劇增大，社會風險、經濟風險乃至自然風險都在增加，道德風險和逆選擇等因素使房地產抵押貸款保險的風險對普通純商業性保險公司來說不愿意承受。那么，政府則應根據房地產抵押貸款保險具有的正效應和外部效應而以國家信用大力推動它的發展，而不是完全寄希望于商業性的保險公司。

觀念上的誤區之四是把房地產保險的范圍片面地理解為房地產信貸信用或保證保險，實際上，房地產保險是一個相當寬泛的概念，除了信用與保證保險之外，還包括保障購房者由于意外傷害、死亡、生病等原因導致收入流減少或中斷而不能還款的住房抵押貸款壽險、保障房屋產權合法契約關系的房地產產權保險、保障房屋因自然災害或意外事故而發生損失的房屋財產保險、保障房屋質量的房地產質量保險以及保障建筑和安裝工程(包括家庭裝修)的建筑工程保險等等內容。

概念上的澄清意味著實務范圍的擴大，也意味著房地產保險的發展可以從信用和保證保險之外的領域尋求突破。比如，住房抵押貸款壽險的發展就可以徹底改變只有財險公司才可以辦理房地產保險的觀念，壽險的長期性和靈活性特點恰恰符合房地產交易的長期性特點，而且這種保險既能夠保證銀行按時收回貸款，又能使購房者在收入流中斷時仍然保有所購住房，還能促進壽險業本身發展，可謂一舉多得。在我國信用經濟還沒有建立起來，保證保險無法取得突破性進展之前，住房抵押貸款壽險無疑是市場的理性選擇。再比如，激活二手房市場、促進裝修業的健康發展，房地產產權保險和房地產建筑工程保險也都可以大有作為。

2實際操作中的誤區

除了觀念上的誤區之外，房地產保險實際操作中也有很多誤區，簡單概括有以下三種。

其一是費率超高。目前國內住房抵押貸款保證保險的費率一般定為5‰上下，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5‰，而日本則更低。盡管保險費率在市場上最終達成均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，保險公司為降低風險，在厘定費率所需以往統計數據不足(開辦的時間短)的情況下，會把保費定得偏高，但過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為在保險中由于逆選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險，當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下的是風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就有更多的風險相對低的人退出保險……惡性循環，逆選擇若得不到有效的控制，保險制度就會因之而崩潰。

其二是手續繁瑣。因為國內金融機構尚未掌握個人信用狀況的詳細記錄，所以，為降低風險，保險公司要求投保人出具各種各樣的證明文件。有的保險公司甚至要求投保人先出具銀行已經貸款的正式文件，而銀行貸款的前提條件卻又是購房者先行獲得保險保障，把購房者卡在當中。

其三是法律缺失。房地產保險業務的順利拓展，沒有嚴格的法律保障是不可能的。然而，這方面至今卻是嚴重地缺乏法律依據。此類長期保險業務，在沒有相應法律保障的情況下，別說是購房者個人，即便是保險公司和銀行也不會有太高的積極性。

3結論

中國房地產保險的發展需要整理思路重新定位。從宏觀的層面看，政府有必要組建政策性的房地產抵押貸款保險公司，以政府信用為基礎，扶持抵押貸款保險的發展。房地產抵押貸款保險的政策性經營方式，可以利用政策性業務的強制性遏制保險中的逆選擇，使房地產保險中的信用風險在更廣闊的時間和空間上得以分散，從而也大大降低保險費率，維持保險制度的穩定，保證房地產抵押貸款保險走上良性發展的軌道。具體思路是政府從目前國有商業性的保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司，這樣既可解決政策性保險資金嚴重不足的問題，推動政策性保險業務的發展，也使國有保險公司的所有權結構發生一定程度的轉變，最終從根本上解決國有保險公司所有者缺位、委托關系扭曲、內部人控制所引起的國有企業的諸多通病，從而提高效率，提升其國際競爭力。

在政府介入房地產保險市場的同時，應允許和鼓勵保險公司(包括財險公司、壽險公司和再保險公司)全面介入各種類型的房地產保險業務，對具有正的外部性的業務應給予稅收及再保險方面的優惠，扶持其發展。同時，立法機構和保險監管部門應及時制定和出臺各種規范性的法律、法規，保證房地產保險發展有一個健康的法律環境。

從微觀的層面看，房地產抵押貸款保險應該嚴格分為信用保險和保證保險兩筆責權明晰的業務，理順利益關系，保證投保人的權利。同時，保險公司、銀行、房地產公司宜相互配合，認清并合理地劃分各自所承擔的風險，通力合作，簡化手續，降低費率，共同構筑房地產保險的堤壩，爭取多贏格局的早日形成。