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摘要：財務報表分析是對企業日常編制的財務報表、預算報表和內外部審計報告數據，通過的不同分析處理方法，對企業的經營業績、財務狀況、企業未來發展的趨勢進行分析和評價的過程。房地產企業存在前期投入金額大、項目周期長、資金回收慢等特點，因此房地產企業的財務報表分析具有其特殊性。首先對財務報表分析進行了概述，其次分析了財務報表的不同分析方法，最后以房地產行業財務報表案例為例，具體說明財務報表的應用。

關鍵詞：房地產行業；財務報表分析；項目投資財務分析

一、財務報表分析概述

財務報表分析的目的是形成對報表使用者有用的信息、發現企業存在的薄弱環節以達到改進工作的目的；利用趨勢分析，評價企業的管理水平，同時預測企業的發展趨勢；通過與同行業標桿企業指標進行比較，判斷企業在行業中所處的位置，找出差距，達到吸取先進經驗的目的；通過與預算指標比較，分析企業的預算完成情況，揭示差異產生的原因，找出企業內部的管理漏洞。

二、財務報表分析方法及應用

（一）比較分析法。比較分析法是對兩個或兩個以上相關的可比數據進行比較，從而發現趨勢或差異的一種分析方法。運用比較分析法時有兩個層次的問題：首先解決“和誰比”的問題，其次是“比什么”的問題。揭示比較對象有3方面：第一，和歷史數據比較。根據以往兩期或多期的財務報表項目金額或財務指標進行對比，得出相比的差額，發現企業財務狀況和經營狀況變化的趨勢和方向。第二，和同行業中的企業財務數據、指標相比。與同行業的平均指標比較、與標桿企業的指標進行對比，可以揭示出企業在行業中所處的地位，與標桿企業的差距。但要注意規模等可比性問題，最好運用比率指標比較。第三，和本年預算標準相比。計算預算的完成情況，這種方法有利于企業發現問題和完善管理。確定了和誰比后，進一步要落實指標中誰和誰比的問題：第一，和總量指標比。總量是指財務報表某個項目的金額，如總資產、凈利潤、應收賬款、存貨等。如：流動資產占總資產的比、存貨占總資產的比等。由于不同企業的會計報表項目的金額之間不具有可比性，因此總量比較的方法主要用于同一企業中歷史數據、預算數據比較。一般用于同一企業的縱向比較。第二，和財務比率比。財務比率是一個項目金額和另一個項目金額之間用分數的形式相比，反映各會計要素的相互關系和內在聯系，反映了企業某項的特殊情況，如凈資產收益率，資產負債率等指標。可以解決不同規模企業的比較。因此可以用于同一企業的歷史數據、預算數據的比較，另外還可以用于不同企業間的比較。第三，結構百分比。結構百分比是用百分率表示某一報表項目的內部結構。如銷售毛利率等指標，它反映該項目內各組成部分的比例關系。結構百分比和財務比率一樣克服了規模的影響，可以用于本企業歷史比較、預算比較和其他企業的比較。（二）因素分析法。是根據財務指標與構成財務指標的驅動因素之間的關系，從數量金額上確定因素對該指標影響程度一種方法。因素分析法主要有兩種：一種是連環替代法，一種是差額分析法。連環替代法是按照影響該指標的各個因素進行分解成多個可以計量的因素，并根據各個因素之間的相互關系，假設一個因素變化，其他因素不變的情況下，順序用各個因素實際值替代標準值或計劃值的方法，測算出各個應收變動對分析指標影響的程度。差額分析法是連環替代法的簡單方法，他是直接利用各個因素的實際值與標準值之間的差額，來計算確定各個因素對分析指標的影響程度。應用這些方法時應注意：差額分析法只適用于當當該指標內各因素之間連乘或連除時。當綜合指標是通過因素間“加”或“減”形成時，不能用差額分析法。

三、房地產行業財務報表案例分析

房地產行業因為自身的特點，開發經營周期長，前期耗用資金量大，資金回款慢，會計核算特殊，受國家政策影響大等特點。所以房地產企業的財務報表分析有其自身的特殊性，需要對財務報表項目數據進行調整，對一些指標的考核有其獨特性。為了讓報表使用者更好地了解所需的信息，可以從兩個層次進行財務分析：房地產行業財務報表和項目投資財務分析。（一）房地產行業財務報表分析方向。第一，償債能力的分析。按照債務時間的長短，可以分為短期償債能力分析和長期償債能力分析。短期償債指標有營業資本、流動比率、速度比率、現金流量比率；長期償債指標有資產負債率、產權比率、利息保障倍數等。對于短期償債指標一般情況下：流動比率＞2，速度比率=1，企業情況比較好。當利息保障倍數＜2時，銀行是不借款的。對于長期償債指標資產負債率一般保障在55%-65%比較合適，當＞70%時就比較危險。但房地產行業有其自身的特點：投入資金大、開發周期長，所以負債率比較高。目前政府堅持穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，中國房地產市場總體上呈現平穩增長的態勢，房地產的暴力時代已經過去，對于靠高杠桿支撐的房地產企業償債能力分析尤為重要。衡量房企負債情況的最佳指標是剔除預收賬款后資產負債率，凈負債率作為輔助指標。房地產企業的會計核算特點是收到客戶的定金、預付款計入預收賬款，在交房時才結轉入收入。大部分預收款在交房時都是會轉入收入的，而且不用交付現金，如果在評價償債能力時不剔除勢必會造成資產負債率增加。剔除預收款后的資產負債率小于75%是合適的。第二，營運能力的分析。在房地產企業中關鍵的營運能力指標有資產周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率等指標，在運用杜邦財務分析時資產周轉率是經營政策的反應，是提高盈利能力的一種手段。選擇何種戰略，企業是選擇薄利多銷還是高利潤政策。第三，盈利能力的分析。企業的盈利能力是企業利益相關者都關注的指標，它反映了企業的經營情況、獲利能力。財務分析中衡量的指標有凈資產收益率、資產收益率、銷售凈利率等。其中凈資產收益率杜邦財務分析體系中的綜合性核心指標，它涵蓋了企業的營運情況和財務杠桿的貢獻率。其中財務杠桿對企業的獲利情況有放大作用。當企業盈利時，財務杠桿起到正的放大作用；當企業虧損時，財務杠桿起著反向擴大的作用。房地產企業有著自身的特點：經營周期長，少者2-3年，多者4-5年，甚至更長。投入金額大，回收時間長等特點。所以利潤表長期處于負數狀態，不能真實反映企業實際情況。在分析盈利能力時，剔除預收賬款及項目成本分攤情況并結合項目財務分析一起進行。（二）項目投資財務分析。項目投資的財務分析對于投資者來說，主要是項目經濟效益評價。項目的投資財務分析包括項目前期的項目經濟效益預測和項目后期的整體項目分析。前期預測是為項目的可行性研究服務的，后期整體項目分析是為項目考核負責。其中一個是事前分析，一個是事后分析。不管是事前分析事后分析都離不開動態指標和靜態指標分析，因為房地產項目周期長，動態的指標尤為重要。其中動態指標考慮了時間價值因素，有現金流量現值，內含報酬率，動態回收期指標，從不同的角度分析項目的完成情況。其中內含報酬率是一個綜合類指標，可以和企業的預期報酬率指標比較，考慮項目的可行性或完成情況。

四、結語

房地產企業選擇“短平快”的方案一定不要忽略質量的問題，質量在任何時候都是不能忽視的。“短平快”就是快速拿地，盡可能地縮短開發的時間，盡快銷售，實現資金的回籠。這于近年來房市的低迷，房地產利潤的下滑有關，房地產企業不可以還像以前一樣拿地后等著地價的上漲。開發速度慢帶來的風險就是資金沉淀多，資金鏈斷裂。“短平快”既是一種開發方式也是一門技術。企業要解決好“短平快”和“精細化”之間的矛盾。不能單純地追求“短平快”而忽視了產品質量給客戶、企業乃至社會造成不利影響。“短平快”是在周密的戰略設計下進行的，要求有嚴格高效的管理。為了達到“短平快”不僅可以從技術方面著手，也可以從標準化方面著手，企業在這方面要多加研究。

參考文獻

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作者:張敏 單位:廣州萬力集團房地產有限公司