導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)共享初期探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)集團(tuán)公司面臨著全國(guó)布局、多區(qū)域拓展，集團(tuán)管控難度加大；房地產(chǎn)利潤(rùn)持續(xù)下降，急需強(qiáng)化內(nèi)部管控，提高管理效率的情形。從財(cái)務(wù)角度而言，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已然不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需求，為了從競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，企業(yè)能夠長(zhǎng)久生存，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司通過(guò)財(cái)務(wù)共享提高財(cái)務(wù)管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運(yùn)營(yíng)模式。財(cái)務(wù)共享初期需通過(guò)規(guī)劃和定位、人員組織架構(gòu)搭建、流程再造、系統(tǒng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)共享；初期構(gòu)建

當(dāng)前大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司多是全國(guó)布局，有的甚至發(fā)展到境外，成為全球化企業(yè)，在此情形下，房地產(chǎn)集團(tuán)公司如何實(shí)現(xiàn)非人為操控的管控，財(cái)務(wù)管控作為集團(tuán)管控的重要手段和方式，財(cái)務(wù)共享能有效解決企業(yè)多區(qū)域、規(guī)模化財(cái)務(wù)管控問(wèn)題，為企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供保障。從企業(yè)內(nèi)部看，近年來(lái)上市房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率持續(xù)下降，2020年中期毛利同期下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，而且行業(yè)毛利下降因素仍存在，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利仍將進(jìn)一步下降，房企的利潤(rùn)空間將持續(xù)受到擠壓，房企需修煉內(nèi)功才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。修煉內(nèi)功提高運(yùn)營(yíng)效率，將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于財(cái)務(wù)而言，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已然不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求。為了從競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，企業(yè)能夠長(zhǎng)久生存，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司通過(guò)財(cái)務(wù)共享提高財(cái)務(wù)管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運(yùn)營(yíng)模式。至今世界500強(qiáng)公司中約近有80%的企業(yè)已經(jīng)形成或者完成財(cái)務(wù)共享中心的建設(shè)，那么為什么這些500強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)共享中心趨之若鶩呢？原因需要在財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)過(guò)程中去尋找，財(cái)務(wù)共享中心是通過(guò)各種信息系統(tǒng)如共享平臺(tái)、影像系統(tǒng)、發(fā)票系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算、支付系統(tǒng)以及網(wǎng)上銀行系統(tǒng)等集成自動(dòng)化，標(biāo)準(zhǔn)化、集中處理相關(guān)業(yè)務(wù)，以提高處理效率達(dá)成運(yùn)營(yíng)效率的提升。而這些系統(tǒng)集成實(shí)施前，需要對(duì)業(yè)務(wù)、流程、內(nèi)控、運(yùn)營(yíng)管理先進(jìn)行梳理才能使信息系統(tǒng)運(yùn)行起來(lái)，產(chǎn)生效率和效益。那么在房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)共享初期需要關(guān)注如下幾個(gè)事項(xiàng)，規(guī)劃和定位、人員組織架構(gòu)搭建、流程再造、系統(tǒng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等等。

一、明確規(guī)劃和定位

首先，建立財(cái)務(wù)共享中心需要有清晰的愿景，以明確的規(guī)劃和定位，希望把共享中心建設(shè)成什么樣子，實(shí)現(xiàn)什么樣的管理目標(biāo)，才能明確共享中心未來(lái)的方向。也只有在目標(biāo)明確的情況下，才能明確財(cái)務(wù)共享中心的工作范圍和職責(zé)，才確定哪些業(yè)務(wù)和流程需要?dú)w至共享中心，哪些業(yè)務(wù)保留于城市公司財(cái)務(wù)部。其次，應(yīng)明確共享中心的崗位職責(zé)，原財(cái)務(wù)管理模式需改變，劃分共享財(cái)務(wù)與其他財(cái)務(wù)的職責(zé)，應(yīng)將簡(jiǎn)單、重復(fù)性工作交到共享，如核算、付款、報(bào)稅、報(bào)表等工作從原財(cái)務(wù)工作中剝離出來(lái)，讓城市公司財(cái)務(wù)人員將更多的精力用于預(yù)算、稅籌、內(nèi)控、運(yùn)營(yíng)管理等財(cái)務(wù)管理方面的工作。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)職能分層，共享財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)，以適應(yīng)企業(yè)的管理需求。最后，從范圍上來(lái)看，房地產(chǎn)集團(tuán)公司一般涵蓋房地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、貿(mào)易、酒店等諸多業(yè)務(wù)板塊，各板塊之間業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)核算、管理差異較大，因此，無(wú)法一蹴而就地完成全集團(tuán)的財(cái)務(wù)共享化。一般情況下，財(cái)務(wù)共享中心會(huì)先從房地產(chǎn)板塊開(kāi)始建設(shè)，那么，對(duì)于其他板塊將來(lái)如何加入共享，在前期共享建設(shè)過(guò)程中需預(yù)留相應(yīng)的接口，以便后續(xù)承接，這些都是需要預(yù)先考慮清楚。

二、人員組織架構(gòu)

實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)職能分層后，需要進(jìn)一步確定財(cái)務(wù)共享中心的組織架構(gòu)，一般財(cái)務(wù)共享中心可以作為財(cái)務(wù)部門(mén)的二級(jí)部門(mén)或者與財(cái)務(wù)中心并列統(tǒng)一歸CFO管理兩者模式。在共享中心本身的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)上，分成業(yè)務(wù)處理和運(yùn)營(yíng)管理兩塊，在業(yè)務(wù)處理模塊下分應(yīng)收核算組、成本核算組、費(fèi)用核算組、總賬核算組、資金結(jié)算組、報(bào)表及數(shù)據(jù)分析組；運(yùn)營(yíng)支持模塊下分運(yùn)營(yíng)管理、質(zhì)量風(fēng)控、客戶(hù)管理。接下來(lái)，需明確各小組相應(yīng)工作崗位職責(zé)。

（一）應(yīng)收核算組工作職責(zé)

房款收入核算及房款賬務(wù)處理、發(fā)票信息核對(duì)；租金收入核算及租金賬務(wù)處理、租金未達(dá)處理、違約金計(jì)算；代收款核算、代收購(gòu)房客戶(hù)契稅及房屋登記費(fèi)的賬務(wù)處理、稽核；維護(hù)銷(xiāo)售情況表、及時(shí)更新銷(xiāo)售，收款情況，完善購(gòu)房業(yè)主信息等；維護(hù)可交房清單、及時(shí)更新可交房客戶(hù)信息，包括地塊、房號(hào)、業(yè)主信息等，并按月向其他部門(mén)提供；收入的銀行對(duì)賬單稽核、有關(guān)收入的POS機(jī)對(duì)賬單、銀行對(duì)賬單、POS機(jī)手續(xù)費(fèi)的賬務(wù)處理、稽核。

（二）成本核算組工作職責(zé)

工程成本核算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的賬務(wù)處理、售樓處裝修費(fèi)用等稽核；維護(hù)開(kāi)發(fā)成本臺(tái)賬、及時(shí)更新簽約的合同信息、合同付款情況；其他成本費(fèi)用核算：項(xiàng)目電費(fèi)、水費(fèi)賬務(wù)處理，稽核，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行整理分類(lèi)、分?jǐn)偟取?/p>

（三）費(fèi)用核算組工作職責(zé)

對(duì)公費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、對(duì)公費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)的賬務(wù)處理、稽核；員工費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、員工費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)的賬務(wù)處理、稽核，對(duì)員工借款、還款的賬務(wù)處理、稽核；銷(xiāo)售費(fèi)用核算、售樓處租金、日常維護(hù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)等的賬務(wù)處理、稽核；管理費(fèi)用核算、包括員工薪酬、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)等的賬務(wù)處理、稽核。

（四）總賬報(bào)表組工作職責(zé)

往來(lái)款核算、內(nèi)部往來(lái)款賬務(wù)處理、稽核；稅金賬務(wù)核算、負(fù)責(zé)每月已交稅金的賬務(wù)處理、稽核；代付代墊款核算、代付向房客戶(hù)代收契稅及房屋登記費(fèi)的賬務(wù)處理、稽核；結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、稅金、月末或其他時(shí)間對(duì)成本、收入、稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)；計(jì)提事項(xiàng)、固定資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他事項(xiàng)的計(jì)提；項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料管理、收集營(yíng)業(yè)執(zhí)照、五大證等、負(fù)責(zé)整理、裝訂、歸檔會(huì)計(jì)憑證。

三、流程再造

財(cái)務(wù)共享中心實(shí)施過(guò)程中，流程的再造尤其重要，可以說(shuō)，財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)過(guò)程就是流程再造的過(guò)程。通過(guò)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化，從業(yè)務(wù)流程開(kāi)始梳理，通過(guò)流程固化公司戰(zhàn)略落地、財(cái)務(wù)管控、風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)部控制，從而控制公司風(fēng)險(xiǎn)、提高公司的管理效率。

（一）明確判斷標(biāo)準(zhǔn)

流程再造前提需要確定流程判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略以及價(jià)值判斷劃分核心業(yè)務(wù)與非核心業(yè)務(wù)；其次，流程需要可數(shù)字化的，這樣才能最后轉(zhuǎn)換為財(cái)務(wù)取數(shù)流程，可實(shí)現(xiàn)共享使用；最后，需要根據(jù)效率和效果兼顧的原則優(yōu)化流程。流程再造如此重要，那么如何實(shí)現(xiàn)流程再造呢？

（二）明確職責(zé)

首先需要建立團(tuán)隊(duì)，并確定人員的職責(zé)，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，建立流程再造小組，核心成員包括財(cái)務(wù)、IT、風(fēng)控、運(yùn)營(yíng)、總裁辦以及各業(yè)務(wù)板塊人員；以上人員在流程再造過(guò)程中各自的關(guān)注點(diǎn)和職責(zé)不同。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)把控財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題，如稅收、預(yù)算、核算、資金等控制點(diǎn)、關(guān)鍵因素如何實(shí)現(xiàn)將財(cái)務(wù)思維固化在流程中；如何保證流程最后能點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地落實(shí)到稅收籌劃、預(yù)算管控、資金付款等各個(gè)環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)機(jī)器人自動(dòng)付款、自動(dòng)生成憑證，數(shù)據(jù)自動(dòng)化才能實(shí)現(xiàn)整體效率提升的同時(shí)及時(shí)有效地提供管理層所需數(shù)據(jù)，為決策提供有效的支持。IT人員選擇懂得財(cái)務(wù)的IT專(zhuān)家，需要既精通信息技術(shù)又能懂得財(cái)務(wù)的人擔(dān)任，IT人員需將財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)需求轉(zhuǎn)化為技術(shù)人員能理解的技術(shù)語(yǔ)言和邏輯，并將這些需求轉(zhuǎn)化到與系統(tǒng)匹配的流程中。風(fēng)險(xiǎn)控制人員負(fù)責(zé)控制流程的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)每個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理，盡量在流程中規(guī)避可避免的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，從而能通過(guò)流程再造降低企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)人員應(yīng)從運(yùn)營(yíng)效率的角度，以使流程在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，提高流程審批效率，以此促進(jìn)提高運(yùn)營(yíng)效率。總裁辦的人員則需要考慮授權(quán)問(wèn)題，如何在可控的范圍內(nèi)充分授權(quán)，以使流程審批效率最高。各業(yè)務(wù)板塊人員需細(xì)化業(yè)務(wù)需求，將業(yè)務(wù)需求轉(zhuǎn)化為流程語(yǔ)言，以使流程服務(wù)于業(yè)務(wù)。流程小組人員需進(jìn)行充分的溝通和交流。

（三）流程梳理

在明確團(tuán)隊(duì)成員的職責(zé)后，可以開(kāi)始開(kāi)展流程再造工作，工作小組需對(duì)公司現(xiàn)有的流程進(jìn)行梳理。小組成員必需深入到業(yè)務(wù)一線(xiàn)去了解業(yè)務(wù)的具體情況，發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)的管控要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、內(nèi)控點(diǎn)以及如何將業(yè)務(wù)與流程更好地結(jié)合。熟悉企業(yè)的業(yè)務(wù)和流程，根據(jù)業(yè)務(wù)的需求，找出當(dāng)前工作中的痛點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，流程再造時(shí)通過(guò)重點(diǎn)解決這些痛點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)通過(guò)系統(tǒng)固化管理思維和管控要求，以達(dá)到提高流程審批效率和管控的目標(biāo)。另外，流程再造小組需收集各業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)現(xiàn)有流程的意見(jiàn)和建議，結(jié)合上述流程再造標(biāo)準(zhǔn)，吸收相關(guān)意見(jiàn)和建議，對(duì)流程進(jìn)行優(yōu)化處理，以達(dá)到最好的效果。

四、系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)財(cái)務(wù)共享建設(shè)很大程度依賴(lài)于強(qiáng)大的信息系統(tǒng)基礎(chǔ)，共享信息系統(tǒng)平臺(tái)是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)共享的保障和基礎(chǔ)，在信息系統(tǒng)的支持下，才使流程再造得以固化，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)共享向不同地域的服務(wù)對(duì)象提供標(biāo)準(zhǔn)化、及時(shí)、準(zhǔn)確的服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)共享質(zhì)的轉(zhuǎn)變，真正實(shí)現(xiàn)共享效率的提升。共享信息系統(tǒng)需要盡量降低用戶(hù)學(xué)習(xí)系統(tǒng)操作難度和人工干預(yù)程度，因此，信息系統(tǒng)建設(shè)需要盡可能地實(shí)現(xiàn)智能化、自動(dòng)化。主要從以下幾方面著手實(shí)現(xiàn)：智能應(yīng)用驅(qū)動(dòng)，通過(guò)智能填單識(shí)別，自動(dòng)提取業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；通過(guò)智能關(guān)聯(lián)、建立單據(jù)自動(dòng)關(guān)聯(lián)機(jī)制，使審核人能夠更加便捷查詢(xún)相關(guān)單據(jù)和信息，提高審單效率；智能風(fēng)控、前置審批風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)設(shè)置好審核規(guī)則、讓智能機(jī)器人自動(dòng)完成規(guī)則事項(xiàng)審核；智能審單、智能機(jī)器人助手審單，了解審核要點(diǎn)，展示自動(dòng)審核結(jié)果；實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)機(jī)器人，自動(dòng)審核、自動(dòng)付款、自動(dòng)對(duì)賬、報(bào)表自動(dòng)化、稅務(wù)認(rèn)證報(bào)稅自動(dòng)化；智能分析、自動(dòng)取數(shù)、自動(dòng)分析、自動(dòng)提示風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上的自動(dòng)化處理，提高信息處理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，最終形成有效的數(shù)據(jù)支持決策。

五、運(yùn)營(yíng)管理

共享平臺(tái)系統(tǒng)投入后，共享中心進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)，需要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)情況分析、人員管理、績(jī)效管理、培訓(xùn)體系、制度管理、流程管理等運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)情況分析，包括系統(tǒng)實(shí)時(shí)看板、智能派單、工量統(tǒng)計(jì)、工時(shí)統(tǒng)計(jì)、自動(dòng)搶單、數(shù)據(jù)分析、客戶(hù)服務(wù)報(bào)告等運(yùn)營(yíng)相應(yīng)分析管理。人員管理包括人員編制、人員招聘、人員激勵(lì)、人員流失應(yīng)對(duì)、人員輪崗、人員職業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。績(jī)效管理包括組織績(jī)效和人員績(jī)效兩部分，組織績(jī)效如何分解至個(gè)人績(jī)效，個(gè)人績(jī)效與組織績(jī)效如何良性互動(dòng)，績(jī)效內(nèi)容、績(jī)效考核頻次等。培訓(xùn)體系包括共享人員多為職場(chǎng)新人，無(wú)論是對(duì)于可共享業(yè)務(wù)或者是非共享業(yè)務(wù)都不了解，需要組織培訓(xùn)，讓共享人員更快地上手工作和更好地完成工作，包括新員工的培訓(xùn)與考核，各小組操作手冊(cè)培訓(xùn)與考核，預(yù)算、稅收、內(nèi)控、資金等財(cái)務(wù)相關(guān)培訓(xùn)，還包括綜合能力提升的培訓(xùn)。制度管理，共享中心建立在統(tǒng)一制度規(guī)范管理基礎(chǔ)上，共享中心內(nèi)部也需要統(tǒng)一，需要制定共享中心管理制度、各小組核算指引、各崗位操作手冊(cè)，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)作統(tǒng)一、規(guī)范。流程管理共享搭建后仍需持續(xù)跟進(jìn)流程管理，進(jìn)一步優(yōu)化流程以提高工作效率，實(shí)時(shí)審視流程是否高效，通過(guò)流程優(yōu)化，減少無(wú)效流程浪費(fèi)時(shí)間精力，提高流程運(yùn)行效率。財(cái)務(wù)共享建設(shè)初期構(gòu)建就是通過(guò)規(guī)劃和定位明確財(cái)務(wù)共享中心愿景和發(fā)展方向；明確方向后，搭建人員組織架構(gòu)，并明確崗位職責(zé)，人員各司其職；通過(guò)流程再造固化公司戰(zhàn)略落地、財(cái)務(wù)管控、風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)部控制，從而控制公司風(fēng)險(xiǎn)、提高公司的管理效率；通過(guò)系統(tǒng)建設(shè)，信息化、自動(dòng)化以實(shí)現(xiàn)效能的提升；最后，通過(guò)運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化管理，以使財(cái)務(wù)共享中心進(jìn)入正軌。

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作者：林月琴