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摘要:傳統民法理論認為,善意取得僅限于動產,即善意取得的標的物必須是動產。不動產一般須登記,以登記作為其公示方法,出讓時須出示其權利證書。對于不動產物權變動,我國采債權形式主義的物權變動模式,即債權合同加過戶登記的債權形式主義。不動產物權登記的公信力使社會公眾相信登記物權人(登記名義人)享有物權,而與之交易。該相對人支付合理對價,即為善意第三人。法律應當保護此善意第三人的合法的、信賴利益。因不動產善意取得而喪失物權的真正權利人,可以通過異議登記、更正、起訴登記名義人賠償損失、要求國家賠償等方法,維護權益。

關鍵詞:不動產;善意取得;標的物;登記

引言

近代以來,民法上有所謂“靜的安全”與“動的安全”。與此相應,民法領域形成了財產的靜的安全的保護制度——財產所有權制度與財產的動的安全的保護制度——契約(債權)制度。在一般情形下,法律均能較好的實現二者的保護。但是,當無權處分人處分他人財產時,是保護財產所有權的靜的安全,還是保護財產交易的動的安全問題,便油然而生。

一、不動產善意取得的基礎

(一)不動產善意取得的倫理基礎-人的互相尊重。我國現行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴,而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴是整個法律秩序的最高準則。正是基于這一倫理規范而產生了信賴保護原則,并以不同的形式表現于民法,如表見、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。

(二)不動產善意取得的經濟基礎-交易安全。如果要求買受人(債權人)在每一交易(設定抵押權)過程中對出讓人(抵押人)是否為原權利人進行調查似不可能,即使是可能的話,那征信成本也相當高昂,使得經濟發展嚴重受阻。為此,實有賦予登記推定力公信力,建立善意取得的必要。

(三)不動產善意取得的理論基礎-登記公示推定力與公信力。在賦予登記推定力之后,必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指,對于登記的內容給予信賴者,法律根據信賴內容賦予法律效果,縱使登記內容與實體關系不一致,法律亦視登記內容為正確,從而發生與真實的權利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎的。

二、不動產善意取得的性質——兼有繼受取得的原始取得

關于不動產善意取得的性質,學界主要有以下三種觀點:原始取得說、繼受取得說、原始取得與繼受取得之爭議無意義說。盡管各有其理,但也有其不足之處:

1.原始取得說之不足

(1)該說一方面認為不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調該交易行為必須為有效,否則,不得適用善意取得。既然為原始取得,又何須交易為有效?該說另一方面認為不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調該交易行為為有償,善意取得人必須支付價款。該說一方面堅持不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻不得不承認對于不動產上第三人的權利非善意的,第三人的權利不因此而消滅。

(2)繼受取得說之不足。一方面該說認為善意受讓人善意取得不動產是源于法律行為所生的效力,而另一方面卻認為無權處分行為為無效或效力待定,受讓人僅能補足權源,卻不能治療法律行為的效力。繼受取得說也不符合不動產善意取得的宗旨。

三、不動產善意取得對當事人的保護

(一)原權利人的保護

原權利人是最大受害者。為維護公平正義,法律對原權利人提供如下救濟:

1.侵權責任救濟。無權處分人未經原權利人授權或事后追認而處分他人之物,符合侵權責任構成要件者,原權利人可依民法通則117條請求損害賠償。

2.不當得利救濟。無權處分人擅自處分他人不動產所受對價,是原不動產的替代價值。原權利人受損而讓與人獲利,且缺乏法律依據,故在原權利人與無權處分人間構成不當得利。原權利人可基于《民法通則》92條請求讓與人返還利益。

3.違約責任救濟。如果在原權利人與無權處分人間原存在合同關系,如房屋所有權保留買賣情況下,因登記機關的錯誤而誤登記為買受人(無權處分人)所有,則原權利人可向無權處分人主張違約責任。

4.國家賠償救濟。這種情況主要發生在因國家登記機關登記錯誤的情況下。對此,德國臺灣規定值得我們借鑒。如德國專門設立錯誤賠償基金。而臺灣地政登記機關則就登記所收費用提取百分之十作為登記儲金,專賠償損害之用。

(二)不動產善意取得人的保護。

不動產善意取得人,即是自物權登記名義人處取得物權的人。根據物權登記的公信力要求,一般情況下,取得人受到以下法律保護:

1.從登記名義人處取得所有權的人,登記名義人即使不是真正的所有人,取得人仍應確定的取得其名義下登記的所有權,真正權利人因此喪失所有權。

2.該被取得的財產如果存在沒有登記的抵押權時,該財產視為無抵押權的財產,取得人所取得的是無抵押負擔的所有權。

3.該被取得的財產如已登記設定抵押權的,就自登記名義人取得財產、受讓抵押權的,取得人得取得真正的抵押權。

4.該被取得的物權,如果權利受限制而未記載于物權登記簿,則受讓人的受讓的物權不受登記名義人的所受限制的影響,確定的取得受讓的物權。公務員之家:

5.登記名義人非真正權利人,第三人向登記名義人所作的履行、給付有效。真正權利人的損失,只能請求登記名義人賠償。

四、結束語

不動產善意取得的性質是兼有繼受取得的原始取得(當然,動產善意取得也是如此)。其根本性質之所以是原始取得是由其根本目的-維護交易安全所決定的。然而,我們承認其根本性質為原始取得并不能否認它具有繼受取得的某些特征,如交易行為為有效、善意受讓人須支付不動產之代價等。相反,確立不動產善意取得是為了更好的避免這種現象的發生。而其最關鍵的便在于建立統一完善的不動產登記制度。在因登記機關的原因而導致原權利人損害時,應給予迅速、有效之救濟。在這方面,德國與臺灣地區的制度值得我們效仿。

參考文獻

[1]梁慧星、陳華彬著,《物權法》法律出版社,2003年版。

[2]孫憲忠,《再論物權行為理論》,載《中國社會科學》。

[3]王澤鑒著,《民法總則》,中國政法大學出版社,2001年版。

[4]王澤鑒著,《民法總則》,中國政法大學出版社,2001年版。